Organizatorzy:

Patroni merytoryczni:

Sponsorzy:

Partner merytoryczny:

Organizatorzy:

® ®

3

Szanowni Państwo,

Witam Państwa serdecznie na V edycji Kongresu Mieszkaniowego – Dni

Dewelopera2014.NaszKongresjestnajważniejszymwydarzeniemwsektorzebudow-

nictwamieszkaniowegow Polsce, którego organizatorem jest Polski Związek Firm

Deweloperskich,awspółorganizatoramisąnasipartnerzy–NarodowyBankPolski,

ZachodniaIzbaGospodarczaorazwrocławskaHalaStulecia.

Dziękując Państwu serdecznie za udział w tym szczególnym wydarzeniu,

chciałbym podkreślić rolę i merytoryczną wartość tegorocznej edycji Kongresu,

któregomotywemprzewodnimjest„rozwójpolskichmiastwXXIwieku”.Będziemy

równieżrozmawiaćoaspektachfinansowychrynkumieszkaniowegoorazregulacjach

prawnychdotyczącychprocesuinwestycyjnego.

Mamyokazjężyćwdynamiczniezmieniającejsięrzeczywistości.Otaczająca

nasprzestrzeńrozwijasięzkażdymdniem,a jednymzfundamentówtegorozwoju

jest działalność firm sektora nieruchomości. Na naszych oczach polskie miasta

przeobrażają się w prężnie funkcjonujące aglomeracje, coraz częściej konkurujące

zeuropejskimimetropoliami.

Kongres Mieszkaniowy - Dni Dewelopera 2014 jest doskonałą okazją

dodyskusji na tematprzyszłości sektoranieruchomości.Wspólnymi siłami, dzieląc

sięzdobytąwiedzą,doświadczeniemispostrzeżeniami,chcemyzdefiniowaćstojące

przed namiwyzwania i zaproponować zmiany,które uczynią rynek nieruchomości

jeszczebardziejprzyjaznyjegouczestnikom.

Głównymwydarzeniemwtrakcie tegorocznegoKongresusąpaneledysku-

syjne, w trakcie których znamienici goście dyskutować będą o kierunkach zmian,

jakiezachodząwpolskichmiastachwXXIwieku,kluczowychaspektachfinansowych

dla funkcjonowania i rozwoju rynku mieszkaniowego oraz niezwykle istotnej roli

dobregoprawodawstwawtymzakresie.

Po raz pierwszy w trakcie Kongresu Mieszkaniowego, odbędą się debaty

tematyczne,któreprzyjmując formęspotkańwarsztatowychposłużą jakoplatforma

dyskusyjnadlaprzedstawicieliróżnychśrodowiskzwiązanychzsektoremnierucho-

mości.Opracowanewtrakciedebatrekomendacjeprzekazanezostanąuczestnikom

panelidyskusyjnych.

Podczasdebattematycznychwpierwszymdniuorazbezpośredniopokażdym

panelu dyskusyjnym w drugim dniu Kongresu, przewidziano udział publiczności

wdyskusji.

WtrakcjeKongresubędzieciePaństwomogli skonfrontowaćwłasnezdanie

iopiniezdoświadczeniemnajważniejszychosóbodpowiedzialnychzarozwójrynku

mieszkaniowego.

ZachęcamdozapoznaniasięzprogramemKongresu,wktórymznajdziecie

Państwolistęuczestnikówdebattematycznychipanelidyskusyjnychorazbędziecie

PaństwomogliwybraćnajbardziejinteresująceWastematy.

Grzegorz Kiełpsz

PrezesPolskiegoZwiązkuFirmDeweloperskich

4

KomitetOrganizacyjny

Dorota Jarodzka-Śródka

PrzewodniczącaRadyPZFD, PrezesOddziałuPZFDweWrocławiu

Jan Szuba

DyrektorOddziałuNBPweWrocławiu

Grzegorz Kiełpsz

PrezesPZFD

Wojciech Okoński

PrezesHonorowyPZFD

Marek Pasztetnik

PrezesZachodniejIzbyGospodarczej

CzłonkowieKomitetuOrganizacyjnegowspólnymisiłamistworzyliprogramkonferencjiorazpozyskalimerytorycznych ihonorowychpartnerówwydarzenia.

5

Rekomendacje

NarodowyBankPolskidostrzeganiezwykleistotnąrolę,jakąodgrywasektorbudownictwamieszkaniowegowkształ-towaniupolskiegowzrostugospodarczegoorazwnikliwieanalizujezachodzącewtymobszarzeprocesy.Jesttoszczególnieistotne,wodniesieniudodynamiczniezmieniającegosięotoczeniamakroekonomicznego,któredeterminujezmianychoćby wkwestiiwarunkówfinansowaniazakupunieruchomościprzezklientówindywidualnych.KongresMieszkaniowy–DniDewe-loperajestzatemdoskonałąokazją,równieżdlaprzedstawicieliNarodowegoBankuPolskiego,doprzeanalizowaniawspólnie z zaproszonymi gośćmi wszystkich aspektów dotyczących funkcjonowania sektora nieruchomości, a przede wszystkim dozdiagnozowaniawyzwań,przedktórymistanierynekwnajbliższejprzyszłości.Kolejnajużedycjaibardzodużezaintere-sowaniezestronypodmiotówfunkcjonującychwtymobszarzeświadczyotym,żetakiewydarzeniasąniezwyklepotrzebne,niosączasobąbardzodużąwartośćmerytoryczną.

Jan SzubaNarodowyBankPolski

OrganizacjaKongresuMieszkaniowego–DniDeweloperatorównieżniezwykleistotnewydarzeniedlaZachodniej

IzbyGospodarczej.Każda inicjatywa,któradajemożliwośćmerytorycznej dyskusji, dzielenia się spostrzeżeniami iwspól-

negoopracowywaniarozwiązańjestniezwykleistotna-szczególniedlatakdynamicznierozwijającegosięsektora.Tegoroczna

edycjaKongresu zostaławzbogaconaodebaty tematyczne,które odbędą siępierwszegodniawydarzenia i przyjmą formę

warsztatowychspotkańprzedstawicielibranżynieruchomościorazśrodowiskzniąwspółpracujących.Towłaśniewtrakcie

debatbędziemymieliokazjępoznaćswojeopinie,przeanalizowaćtrendy,najważniejszezmianyiwyzwaniaprzedjakimistaje

szeroko rozumiany sektornieruchomości.Mamnadzieję, żeogólnopolskiwymiarKongresu iwypracowanew jego trakcie

rekomendacjepozwoląnatakirozwójrynku,abystałsięonjeszczebardziejprzyjaznydlawszystkichjegouczestników.

Marek Pasztetnik

ZachodniaIzbaGospodarcza

KongresMieszkaniowy-DniDeweloperatonajważniejszewydarzenienarynkunieruchomości.Jegogłównymcelem

jestanalizawszystkichzwiązanychztymobszaremzagadnieńorazkonstruktywnewypracowaniemożliwychdowprowadzenia

zmian.Znamienicigoście,uczestnicyKongresu, jegopartnerzyorazpatronimerytorycznibędąprzezdwadnidyskutować

o systemach finansowania uczestników rynku nieruchomości oraz o zagadnieniach prawnych wpływających na kształt

ifunkcjonowanietegosektora.PrzedewszystkimjednakskupimysięnamotywieprzewodnimtegorocznejedycjiKongresu,

czylikierunkachzmian,jakiezachodząwpolskichmiastachwXXIwieku.

Momentwhistoriidlapolskiejgospodarki,naszegorozwoju,przedewszystkimjednakdlapolskiegospołeczeństwa,

jestwyjątkowy-mamyzdrowądemokrację,prężniedziałającągospodarkę,rozwijającesięprzedsiębiorstwairosnącePKB.

Nie jesteśmyoczywiściewolniodproblemów.Ale, abyskutecznie jediagnozować i efektywnierozwiązywać,organizujemy

właśniewydarzenietakie jakKongresMieszkaniowy,którychoćwszystkichproblemównarazrozwiązaćnie jestwstanie,

napewnowpłynienapoprawęwarunkówfunkcjonowaniawszystkichuczestnikówsektoranieruchomości.

Wojciech Okoński

PrezesHonorowyPZFD

6

Organizatorzy

Polski Związek Firm Deweloperskich jestogólnopolskąorganizacjązrzeszającągronoponadstudeweloperów.MisjąPZFD

jestdziałanienarzeczrozwojupolskiegorynkumieszkaniowegoiupowszechnianieprawakażdejrodzinydowłasnegomiesz-

kania, jako podstawowego dobra społecznego. Dlatego PZFD czynnie stara się budować partnerskie relacje deweloperów

z rynkiem.Organizacja czuwanadbezpieczeństwem iprofesjonalnymprzebiegiemprocesuzakupumieszkania, jest także

autoremzasadKodeksuDobrychPraktykwrelacjachklient-deweloper.Jednymzprzejawówrealizowaniamisjijestnawiązanie

dialoguznabywcąmieszkania-poprzezedukowaniepotencjalnychklientównatematprocesuzakupumieszkania.PZFDdąży

takżedonawiązywaniapartnerskichrelacjizwładzamipolskichmiast,bywspólnietworzyćprzyjazneludziomnoweobszary

miejskie.Dynamiczniezmieniającesięrealiaspołeczno-ekonomicznestawiająbranżędeweloperskąprzedszeregiemwyzwań,

którymsprostaćmożetylkopartnerskawspółpracawszystkichuczestnikówpolskiegorynkumieszkaniowego–deweloperów,

firmbudowlanychorazurzędników,legislatówiprzedstawicieliświatafinansów.PZFDdziałającwspólniewramachdobrze

rozumianegopartnerstwa,tworzyorganizacjęsłużącąrozwojowicałejbranżydeweloperskiejisektorabudowlanego.

Narodowy Bank Polski jest bankiem centralnymRzeczypospolitej Polskiej.Wypełnia zadania określonewKonstytucji RP,

wustawieoNarodowymBankuPolskimiwustawiePrawobankowe.WymienioneaktyprawnegwarantująniezależnośćNBP

odinnychorganówpaństwa.NBPpełnitrzypodstawowefunkcje:bankuemisyjnego,bankubankóworazcentralnegobanku

państwa.OrganamiNarodowegoBankuPolskiego są: prezesNBP,RadaPolityki Pieniężnej oraz zarządNBP.Do głównych

obszarówdziałalnościNBPnależą:prowadzeniepolitykipieniężnej,działalnośćemisyjna,rozwójsystemupłatniczego,zarzą-

dzanierezerwamidewizowymiPolski,obsługaSkarbuPaństwa,działalnośćedukacyjnaiinformacyjna.NarodowyBankPolski

odpowiadazastabilnośćnarodowegopieniądza.WypełniająctenkonstytucyjnyobowiązekNBPopracowujeirealizujestrategię

politykipieniężnejoraz–uchwalanecorocznie–założeniapolitykipieniężnej.Poprzezzarządzanierezerwamidewizowymi

zapewnia odpowiedni poziom bezpieczeństwa finansowego państwa.Dzięki emisji znaków pieniężnych zabezpiecza płyn-

nośćobrotugotówkowego.WażnymcelemNBPjestdbałośćostabilnośćsystemufinansowego.Wramachpełnionychfunkcji

nadzorczychiregulacyjnychNBPdbaopłynność,sprawnośćibezpieczeństwosystemupłatniczego.Przyczyniasięrównieżdo

rozwojubezpiecznejinfrastrukturyrynkufinansowego.

Zachodnia Izba Gospodarcza to organizacja samorządugospodarczego,która zostałapowołanadla ochrony i reprezento-

wania interesówgospodarczychzrzeszonychwniejpodmiotów,upowszechniania zasadetykiwdziałalności gospodarczej,

a takżedlawspierania rozwojuprzedsiębiorczości oraz rozwijaniawspółpracy z samorządami oraz innymi organizacjami.

Działanieprzerwanieodroku1995,a jejPrezesemod1998rokudo2012rokubyłGrzegorzDzik,aktualnie funkcjęPrezesa

pełni Marek Pasztetnik. Obecnie Izba zrzesza ponad 200 członków - przedsiębiorców, którzy reprezentują różnorodne

branżeodzwierciedlającestrukturęgospodarcząregionu.ZachodniaIzbaGospodarczaorganizujespecjalistyczneszkolenia

dlaprzedsiębiorców,spotkaniazekspertamiipraktykami,pomagawnawiązywaniukontaktówgospodarczychispołecznych–

wkrajuorazzagranicą.Jestwspółtwórcąkonferencji„PPP–projektowanie,finansowanie,realizacja.Rozwiązaniadlaszpitali

iplacówekmedycznych”,od9latorganizujeprestiżowykonkurs„DolnośląskiGryf–NagrodaGospodarcza”,wmaju2012r.

otworzyłaCentrumBiznesowo–Konferencyjne.

Patroni merytoryczni:

Sponsorzy:

Partner merytoryczny:

Organizatorzy:

® ®

8

Miasto, które przystępuje do przygotowania planu,

powinno pamiętać o kilku kluczowych kwestiach.

Jakie powinny być cele na starcie do przygotowania

planuzagospodarowania?

1. Przeprowadzenie inwestycji, zgodnej z zamie-

rzeniami miasta. Żeby jednak realizacja doszła

do skutku, musi być to zintegrowane z celami

biznesowymiidobrzezaprojektowanymmodelem

biznesowym dla danego obszaru. Inwestycja

opartaodobrzezdefiniowaneirealneparametry

rynkowe będzie atrakcyjna do realizacji przez

wielepodmiotówzdanejbranży.Couczynifinalny

produktlepszym.

2. Ochrona/zabezpieczenieprzestrzenipublicznych

ikomunikacyjnychnarzeczprawidłowofunkcjo-

nującejtkankimiejskiej(wskalimiasta,dzielnicy,

zespołuosiedlowego)

3. Ochrona wartości kulturowych, krajobrazowych

lubinnych,któremogąbyćutraconewprzypadku

brakuplanu

Często w miastach zaobserwować możemy tzw.

„martwe plany”, czyli plany,które nie zostały zreali-

zowane. Najczęstszą przyczyną ich powstawania jest

brakkonsultacjizinwestoraminaetapiekreacji.Może

wartorozważyćlepsząpraktykę,amianowicieforum,

gdzie MPZP konsultowany byłby z różnymi grupami

interesariuszy? Funkcjonujący dziś tryb zgłaszania

uwag do planu i dyskusja nad nimi są prowadzone

nazbytpóźnymetapie.Samorządypowinnypracować

z deweloperami tak, aby inwestycje miejskie

w infrastrukturę społeczną były zbieżne z kierun-

kami rozwoju, ale i rynkowymi uwarunkowaniami

i możliwościami nabywców. Deweloperzy miesz-

kaniowi rocznie kupują potężne areały gruntów,

Miasta są siłą napędową gospodarki. Europa bardzo

szybko się urbanizuje -wUnii Europejskiej przeszło

2/3mieszkańcówmieszkawmiastach.Strategieiplany

zagospodarowania determinują kierunek, w którym

rozwijają sięmetropolie.Niezwykle istotnymczynni-

kiem rozwoju jest polityka mieszkaniowa. Ta jednak

rzadko rozwijana jest w interakcji z inwestorami,

którzyplanyprzekształcająwrzeczywistość.

W pierwszej kolejności warto sobie odpowiedzieć

na pytanie, czy władze miast tworzą plan z myślą

o teraźniejszości, czy z myślą o przyszłości? Jeżeli

patrzą przed siebie – to w jakiej perspektywie?

Studium jest przecież nadrzędnym dokumentem

dla rzeczywistego rozwoju miasta. Kolejne pytanie,

które przychodzi na myśl związane jest z ekono-

micznym studium wykonalności planu – znane są

przecieżprzypadkiplanówiprojektów,któreniedoszły

iniedojdądoskutku,ponieważbyłyalbozbytambitne,

albo nierynkowe – najprościej rzecz ujmując,

nie spełniały kryteriów ekonomicznych. Każdy nowy

plan powinien być poddany analizie biznesowej,

gdyż MPZP wpływa na wartość nieruchomości,

ale także na wartość inwestycji w okolicy. Wskutek

uchwalenia MPZP może więc nastąpić wzrost,

ale i spadek wartości nieruchomości. Warto wspo-

mnieć przy okazji, że miasto czerpie zyski nie tylko

ze sprzedanych gruntów, ale także z podatków

od nowo wybudowanych nieruchomości. Lecz aby

mówić o przychodach czy też stratach i zmianie

„cenności” danego obszaru, musi wpierw dojść do

realizacjiuchwalonegoplanu.

Rola planowania przestrzennego i planowania miejskiego w rozwoju mieszkalnictwa w Polsce

Dorota Jarodzka-ŚródkaPrzewodniczącaRadyPZFD, PrezesOddziałuPZFDweWrocławiu

9

wartowięcwspólnieprzeanalizowaćprzyszłepoten-

cjalne lokalizacje mieszkaniowe. Są w Polsce dobre

przykładytakiejwspółpracyiciekawemodelekoope-

racji.WtakisposóbpowstawałomiasteczkoWilanów,

w taki sposób powstawał plan zagospodarowania

Chrzanowa.Ciekawądrogą realizowany jestkoronny

projektWrocławia,czyliWUWA2.

Koordynacja wielkoobszarowych nieuzbrojonych

terenówtypugreenfieldlubbrownfieldzawszebędzie

leżeć po stronie samorządu. Deweloperzy nie mają

narzędzi, żeby sięmiedzy sobą porozumieć i pokryć

wydatki na infrastrukturę w całości jeszcze przed

zakupem gruntu (kwestia kredytów i zobowiązań

wszystkichstrondorealizacji).Wefekcie,bezwsparcia

samorządu, pierwszy kupujący traci, ponosząc lwią

cześćkosztównarzeczwszystkichwłaścicielidziałek

wokół. A koszty te przenoszone są na mieszkańców.

Totak,jakbyniektórzyzapłacilipodwójnypodatekdo

miasta.

Wymienionekwestie to tylkokroplawmorzuzagad-

nień związanych z planowaniem przestrzennym.

Więcej usłyszeć będziemożna podczas debaty o roli

planowaniaprzestrzennegopodczasKongresuMiesz-

kaniowego.

Częstowmiastachzaobserwowaćmożemytzw.„martweplany”,czyliplany,które niezostałyzrealizo-wane.Najczęstsząprzyczynąichpowsta-waniajestbrakkonsultacjizinwesto-raminaetapiekreacji.

10

Kto poniesie koszty urbanizacji polskich miast?

Marek PoddanyWiceprezesPZFD

Polskiemiastarozwijająsiedynamicznie,leczwkrótce

naprzeszkodziestanieniebotycznezadłużenie(dzisiaj

130 miliardów) powstałe w skutek niewykonywania

zobowiązańwynikajacychzuchwalanychplanówmiej-

scowych. Kto ponosi, a kto powinien ponosić koszty

urbanizacji i czy cośw tej sprawiemoże zmienić się

wnajbliższejprzyszłości?

Zapewne wszyscy mieszkańcy polskich miast,

marząo tym,bybyłyonenowoczesne, funkcjonalne,

zbogatą iużyteczną infrastrukturąorazpełnezielo-

nych skwerów, parków i ścieżek rowerowych, szkół

i żłobków. Taką potrzebę dostrzegają także dewelo-

perzy projektując osiedla uzupełnione o atrakcyjne

przestrzeniepubliczne.

Często jednak potrzeby zapewnienia infrastruktury

technicznej (dróg, placów, kanalizacji wodociągów)

orazspołecznej (szkoły,przedszkola,żłobki)znacznie

wykraczaja ponad obowiązki i możliwości dewe-

loperów. Nie sposób przenosić na inwestorów

całego ciężaru tych kosztów, gdyż spowodowałoby

todrastycznepodniesieniecenmieszkań.

Zgodnie z obowiązującym prawem obowiązek

zapewnienia infrastruktury technicznej i społecznej

spoczywanasamorzadach,którejednaknieposiadają

dostatecznych środków na zrealizowanie tych zobo-

wiązań,stądtakwysokiezadłużenie.

Sytuacjawydajesiępatowaizagrażadalszejurbanizacji.

Jedynym właściwym rozwiązaniem jest połączeniem

korzyści z urbanizacji z finansowaniem jej rozwoju,

cooznacza,że„ktozyskujetenpłaci”.Bezspornejest,

że na urbanizacji zyskują samorządy czyli wszyscy

mieszkańcy gmin, lecz przede wszystkim, właści-

ciele gruntów, których wartość wzosła wielokrotnie

w skutek uchwalenia planu dopuszczającego zabu-

dowę.Ta grupa stała się najwiekszymbeneficjentem

urbanizacji nie partycypującw jej kosztach, bowiem

narzedzia partycypacji zaprojektowane w obecnej

ustawieniedziałają,cowynikazwieluprzyczyn.

Szansąnazmianętegostanurzeczyjestzapowiadane

od dłuższego czasu wprowadzenie w życie założeń

Kodeksu Urbanistyczno-Budowlanego, który wśród

wielu niezbędnych do uregulowania problemów,

ustalićpowinienstabilnysystemfinansowaniaprocesu

urbanizacji.

Autorzy Kodeksu proponują rozłożenie kosztów

finansowania rozbudowy polskich miast na wszyst-

kich beneficjentów tego procesu. Przede wszystkim

dla pozyskania środków na sfinansowanie skutków

uchwalaniaplanów,należyupowszechnić stosowanie

rentyplanistycznejominimalnejstopie10%orazopłat

adiacenckich w taki sposób, aby były obligatoryjne

i dzielące koszty uzbrojenia terenu w równych

częściachpomiędzywłaścicielinieruchomościisamo-

rząd.

Projektującnowerozwiązanianależymiećnauwadze

mankamenty dotychczasowych, a w szczególności

powszechne uchylanie sie od renty planistycznej

w skutek zbyt krótkiego okresu przedawnienia tych

roszczeń.Natomiastpodwyższeniepodatkuodnieru-

11

chomości w obszarach zabudowy do 500 % stawki

podstawowejkłócisięzzasadą,żektozyskujetenpłaci.

Rozwiązaniem zastępującym obecnie funkcjonującą

rentęplanistycznąmógłbybyćpowszechnypodatekod

wartości nieruchomości gruntowych (bez naniesień),

który byłby łagodną formą podatku katastralnego,

przezcomiałbywiększeszansenauchwalenie.Istotne

jestwtymprzypadku,byłączneobciążeniapodatkowe

obywateli niewzrosły, by zmieniła się tylko alokacja

podatku oraz, by środki z tego tytułu były przezna-

czonenacelezwiązanezurbanizacją.

Nowo powołana Pani Premier Ewa Kopacz zaapelo-

waładoministerinfrastrukturyoprzyspieszenieprac

nadKodeksem.Tak,abytrafiłondoSejmunapoczątku

przyszłego roku. Harmonogram prac Komisji Kody-

fikacyjnej Prawa Budowlanego zakłada, że prace

nad dokumentem powinny zakończyć się właśnie

napoczątku2015roku.

Pozostaje mieć nadzieję, że tak istotna dla rozwoju

polskichmiastkwestia,niepozostaniejedyniepostu-

latemzexposePaniPremier.

Rozwiązaniemzastę-pującymobecniefunkcjonującąrentęplanistycznąmógłbybyćpowszechnypodatekodwartościnierucho-mościgruntowych(beznaniesień),którybyłbyłagodnąformąpodatkukatastralnego,przezcomiałbywiększeszansenauchwalenie.

12

stosowany do otoczenia i potencjalnie grozi

degradacją wartościowego środowiska architek-

tonicznegoczyprzyrodniczego.Międzysiłąwładzy

konserwatora zabytków a architekta miejskiego

jest prawdziwa przepaść. Warto w tym miejscu

przypomnieć, że w wielu krajach – zwłaszcza

w tradycji anglosaskiej – istnieją specjalne

komitety(komisje)–społeczneisąsiedzkie–powo-

ływane przez władze lokalne, których zadaniem

jest wydawanie wiążących opinii na temat

projektów architektonicznych. W świetle fatal-

nych polskich doświadczeń z jakością projektów

architektonicznych konieczne jest poszukiwanie

wzorców i nowych rozwiązań w tym zakresie.

Proponujesię,abynaobszarachwybranychprzez

radęgminyorazwodniesieniudopewnejkategorii

obiektówwskazanychprzezradęgminy,inwestor

był zobowiązany przedstawić projekt wstępny

(koncepcyjny) podlegający ocenie architekta

gminnego i/lub lokalnej komisji urbanistyczno-

-architektonicznej powołanej zgodnie z ustawą.

Komisje takie powinny mieć charakter fachowy,

ale należy do nich powoływać także przedstawi-

cieliorganizacjipozarządowychzarejestrowanych

na terenie gminy, aktywnychw obszarze gospo-

darki przestrzennej. Ustalenia komisji, zwłaszcza

jej rekomendacje lub opinie negatywne, winny

stawać się przedmiotem publicznej debaty.

Bez uzyskania pozytywnej opinii niemożliwe

byłobyzłożeniewnioskuopozwolenienabudowę.

2. Konieczne jest wprowadzenie skutecznych

rozwiązań ochrony dziedzictwa kulturowego

ikrajobrazu,takichjak:

» Zmiana ustawy o ochronie zabytków i opiece

nadzabytkami:

Pracenadraportem„PrzestrzeńżyciaPolaków”zostały

podjętezinicjatywyPrezydentaBronisławaKomorow-

skiegowzwiązkuzdostrzeżeniempotrzebydiagnozy

istworzeniakoncepcjiwcelupoprawypolskiejprze-

strzeni,krajobrazu i architektury, a takżewarunków

mieszkaniowychPolaków.Celemopracowaniaraportu

byłozainicjowanieiukierunkowanieszerokiejdebaty

na temat zmian w procesach rozwojowych polskich

miast, zezwróceniemszczególnejuwaginakształto-

waniekrajobrazukulturowego, ekonomicznywymiar

racjonalnejgospodarkiprzestrzennejorazjakośćpoli-

tykimieszkaniowej.

Poniżej przedstawiamy płynące z raportu rekomen-

dacjedotyczące„poprawyjakościarchitekturyijakości

kształtowaniaprzestrzenipublicznej”.

1. Działanianarzeczjakościarchitekturyrozumiane

jako pewien rodzaj czynności administracyjnych

budzą zrozumiałe kontrowersje. Ukształtowało

sięprzekonanie,żeocenyestetyczneznajdująsię

poza sferą administracyjną i niemożna ich brać

pod uwagę przy wydawaniu decyzji. W szcze-

gólności nie można uzależniać rozstrzygnięcia

administracyjnego (a tym jest pozwolenie na

budowę) od jednostkowej, subiektywnej oceny

jakościowej.Od tej zasady istnieje jednak istotny

wyjątek.Konserwatorzabytków,atakżedyrektor

parku krajobrazowego mogą na podstawie

swojej oceny estetycznej odmówić pozwolenia

na budowę, jeśli ich zdaniemprojekt jest niedo-

Raport: Przestrzeń do życia Polaków

Janusz SepiołSenatorRP

13

» byłaby obligatoryjnym opracowaniem,

które w przypadku braku terminowego

wykonania przez gminę sporządzałyby

lubaktualizowałynajejkosztorganyochrony

środowiska lub organy ochrony zabytków

(ewentualniewojewodów).

» Wzmocnienie kadrowe służb konserwatorskich

iwyposażenieich–adekwatniedozakresuzadań

– w środki na ochronę zabytków, bądź urucho-

mieniedziałańdedykowanychobszaromwiejskim

w ramach programów Ministra Kultury i Dzie-

dzictwaNarodowego.

» Ustanowieniedlaprzedsięwzięćiplanówmiejsco-

wych obowiązku przedstawiania w procedurach

OOŚ wizualizacji projektowanych lub planowa-

nych rozwiązań, co stworzy skuteczną formę

ochronykrajobrazu.

» Tworzenie sieci ukierunkowanych na wykorzy-

staniedziedzictwakulturowegoi innychwalorów

wiejskich,np.SiećNajciekawszychWsi.

3. Każda, zwłaszcza wielka inwestycja, a szcze-

gólnie inwestycja publiczna dotyczy wszystkich

mieszkańców, dlatego też powinni oni mieć

możliwość wypowiedzenia się na jej temat

osobiście lub przez swoich przedstawicieli,

w ramach szeroko pojętego „prawa do miasta”.

Jako rozwiązanie minimum należy wprowa-

dzić wymóg, by każdy obiekt architektoniczny

realizowany z udziałem środków publicznych

był projektowany z wykorzystaniem procedury

konkursowej. To absolutny standard działania

demokracji jako świadomego inwestora i mece-

nasa. Wymaga to odpowiedniej zmiany zapisów

w ustawie o zamówieniach publicznych. Zasady

» uregulowaniestatusuewidencjizabytków,

» rozszerzenie zapisów art. 81 umożli-

wiające samorządom udzielanie dotacji

napraceremontowewobiektachwłączonych

dogminnejewidencjizabytków,

» wprowadzenie prawnej możliwości ochrony

otoczeniazabytku,

» rezygnacja ze skomplikowanej procedury

uzyskiwania pozwoleń konserwatorskich

na wszelkie prace przy zabytkach, poprzez

wprowadzenietrybuzgłoszeniawprzypadku

prac polegających na bieżącej konserwacji

zabytku (wzorem prawa budowlanegowinny

podlegać zgłoszeniu do wojewódzkiego

konserwatora zabytków przed rozpoczęciem

tychprac).

» Wprowadzenie obowiązku sporządzania studiów

krajobrazowych i wartości kulturowych, których

weryfikacja winna polegać na uzgodnieniach

zwojewódzkimkonserwatoremzabytkówiregio-

nalnymdyrektoremochronyśrodowiska;lub

» Zastąpienie dotychczasowego opracowania

ekofizjograficznego analiząuwarunkowań środo-

wiskowych,która:

» wzakresiemerytorycznymstanowiłabydoku-

ment, w którym problematyka zabytków,

walorów kulturowych i krajobrazu byłaby

traktowanarówniewnikliwie jakzagadnienia

środowiskaprzyrodniczegowopracowaniach

ekofizjograficznych,

» obejmowałabycałyobszargminy,

» byłabyaktualizowanaco4lata (razwokresie

kadencjiwładzgminy),

» podlegałyby (także jej aktualizacje) uzgod-

nieniom z organami ochrony środowiska

orazorganamiochronyzabytków,

14

przestrzenie publiczne. Zbywanie nieruchomości

traktowane jest jakopoprawadochodówbudżetu

i pozbywanie się mogących w przyszłości wzra-

stać kosztów remontów i utrzymania budynków.

Siłąsprawcząrozwojupolskichmiastsąwzwiązku

ztymdeweloperzy,którzyznaturyrzeczynakiero-

wanisąnarealizowanieinnychcelówniżpoprawa

jakości przestrzeni całego miasta, ale często

nie znajdująw samorządzie partnera do działań

na rzecz lepszej przestrzeni – w tym zwłaszcza

przestrzenipubliczniedostępnej.

5. Szczególnyrodzajprzedsięwzięć,wktórychjakość

rozwiązań architektonicznych jest absolutnie

kluczowa, to kształtowanie przestrzeni publicz-

nych. To właśnie one rozstrzygają o opiniach

na temat urbanistycznej i architektonicznej

atrakcyjnościmiastw stopniuniemniejszymniż

sam kształt budynków. Raport diagnostyczny

pokazał,jakzłożonyiwielowymiarowyjestproces

ichpowstawania i jak różne funkcje sąprzeznie

wypełniane. Dotychczas ustawodawca posłu-

gujesiępojęciem„obszarprzestrzenipublicznej”.

Wydaje się ono niewystarczające. Warto byłoby

zdefiniować także pojęcie „miejsc wspólnych”

oraz„przestrzenipubliczniedostępnej”.Zarówno

studia uwarunkowań i kierunków zagospo-

darowania przestrzennego gmin, jak i plany

miejscowe winny wskazywać lokalizację takich

„miejsc wspólnych”. Chodzi o to, by przestrzeń

publiczna nie pozostała jedynie amorficznym,

pozbawionym koncepcji obszarem komunikacji

(takim jaknaprzykładulicaczyplac) lub jedynie

otwartymterenemrekreacji.Wydajesięzasadne,

bykształtowanieprzestrzenipublicznychokreślo-

nychtypówuznaćzarealizacjęcelupublicznego.

przeprowadzaniakonkursów,takiejakkwalifikacja

uczestników(czylidostępność),procedurytajności

prac, warunki zachowania fachowości jury,

pokonkursowe postępowanie w celu udzielenia

zamówienia, gwarancje dla nadzoru autorskiego

sprawowanegoprzezlaureatakonkursuitd.winny

uzyskać uregulowanie, co najmniej w formie

rozporządzenia ministra infrastruktury. Wielkim

ułatwieniem w powszechnym wprowadzaniu

procedur konkursowych byłobyw tych przypad-

kachstosowaniecencennikowychprzyzawieraniu

umów.

4. Realizacje publiczne muszą budować wzorce

dobrej architektury, oddziaływać przykładem

i podnosić średnie standardy. Szczególna odpo-

wiedzialność spada tu na gminy, które realizują

zadaniawłasnezzakresubudownictwamieszka-

niowego(budownictwokomunalne,budownictwo

socjalne, ewentualnie budownictwo czynszowe).

Realizacje gminne winny stanowić konkuren-

cyjne wyzwanie dla deweloperów, zwłaszcza

jeśli idzie o jakość architektoniczną projektów,

urządzenie terenuwokół budynków, strefy usług

czy przestrzeni publicznych. Polskie samorządy

wograniczonymzakresiewystępująjakoaktywny

uczestnik procesów urbanistycznych. W swej

przeważającej większości nie tworzą świadomie

kształtowanych rezerw terenów pod przyszły

rozwój;niesąinwestoramiwiększychkompleksów

zabudowy,a tymsamymnie stają siękreatorami

nowych przestrzeni publicznych. Wręcz prze-

ciwnie – raczej pozbywają się nieruchomości,

sprzedają mieszkania z zasobu komunalnego

i bronią się przed przejmowaniem od dewelo-

perówterenów,którezostałyzaprojektowanejako

Raport: Przestrzeń do życia Polaków

15

» KosztyfunkcjonowaniaKIponosząkoalicjanci.

» KI wraz z samorządem opracowuje warunki

konkursu na projekt urbanistyczny (projekt

rewitalizacji)PPlubzałożeniaprzetargupublicz-

nego, ewentualnie innej procedury prowadzącej

douzyskaniadokumentacjiprojektowejwformie

projektuurbanistycznego.

» Przedstawiciele KI uczestniczą w pracach sądu

konkursowegolubkomisjiprzetargowej.

» KIwspółsprawuje nadzór nad pracami projekto-

wymi.

» KIwspółsprawujenadzórnadrealizacjąprojektu.

» KIuczestniczywradzieprogramowejnadzorującej

eksploatacjęPP.

» KImożeuczestniczyćwzarządzieeksploatacjiPP.

» ProgrameksploatacjiPPniemożezaburzaćfunk-

cjonowaniaorganizmumiejskiego.

» Koszty konserwacji PP ponosi samorząd,

ale członkowie KI mogą współtworzyć budżety

celowe realizowane samodzielnieprzezposzcze-

gólnychczłonkówKIlubwramachKoalicji.

PostworzeniuodpowiednichuregulowańprawnychKI

może być stałą formą lokalnej reprezentacji interesu

publicznego, a także zapewniać kompetencje, które

uzupełnią wiedzę i umiejętności władz samorządo-

wych–reprezentacjizinstytucjonalizowanej,amimo

to niewymagającej tworzenia odrębnych budżetów.

Nie byłby to zatem akt sprzyjający biurokratyzacji

i etatyzacji życia społecznego, czego należałoby się

najbardziejobawiać.

Dotyczyłoby to: parków, placówmiejskich, zago-

spodarowanych brzegów rzek, czy alei pieszych.

Tworzenie dobrych przestrzeni publicznych –

miejsc wspólnych, polegałoby na szczególnym

trybiepartycypacjispołecznejwtrakcieichprojek-

towania oraz szczególnego trybu projektowania

(planowanie nieformalne, studia, analizy projek-

towe). Chodzi także o specjalnie zorganizowaną

partycypację instytucji i środowisk, które mają

cośtwórczegoiszczególnegodozaproponowania

w konkretnej przestrzeni miejsca wspólnego.

Taką formęwspółpracy autorzy tej idei, Elżbieta

iAdamCzyżewscy,nazywają„koalicjąinstytucji”.

Zasady funkcjonowania koalicji instytucji można

sformułowaćnastępująco:

» Koalicja instytucji (KI) funkcjonuje niezależnie

odtrybukonsultacjispołecznych.

» Tworzą ją operatorzy instytucjonalni nierucho-

mości położonych w bezpośrednim sąsiedztwie

przestrzenipublicznej(PP).

» Powstaje z inicjatywy operatorów, przygotowuje

samodzielnieprogramfunkcjonalnyPP.

» DowspółpracynadprogramemfunkcjonalnymPP

koalicjainstytucjizapraszawładzesamorządowe.

» Gotowy (uzgodniony i zaakceptowany przez

wszystkie podmioty należące do KI) program

funkcjonalnyjestpodstawądowystąpieniazwnio-

skiem do władz samorządowych o rozpoczęcie

procesuinwestycyjnego.

» Samorządwpisuje(lubnie)wniosekwplanyinwe-

stycyjne.

» Członkowie KI mogą partycypować w kosztach

inwestycji.

» Działalność KI nie ogranicza praw własnościo-

wych.

16

na każdym etapie realizacyjnym można wnosić

protesty, praktycznie bez żadnych konsekwencji,

coteżwpływanaczastrwaniaprojektu.

Problem stwarzają także plany zagospodarowania,

które rzadkokiedykonsultowane są z potencjalnymi

inwestorami,przezcopozbawionesąkonsumenckiej

optyki. Często plany opracowywane są przez osoby

bezodpowiedniegoprzygotowaniaizawierająabsur-

dalne - z inwestorskiego punktu widzenia - zapisy.

Swojądrogą,wartozauważyć,żebardzoczęstonowe

przepisy dotyczące rynku deweloperskiego powstają

bez jego udziału - tu przykładem może być choćby

Ustawa o Prawach Konsumenta, gdzie firmy dewe-

loperskie „wrzucone zostały” do jednego worka

z firmami e-commerce. Firmy deweloperskie obar-

czane są także kosztami budowania infrastruktury

miejskiej.Wydatkiteponoszonesąztytułuprzebudowyi

rozbudowyinfrastrukturykoniecznejdowybudowania

inwestycji.Toprzykładowo:obowiązekbudowyprzez

deweloperów sieci szerokopasmowych orazkoniecz-

nośćwybudowaniaprzezdeweloperakonkretnejliczby

miejscpostojowychwedługodpowiedniegowskaźnika

dladanejlokalizacji.Jeżelidodamydotegoniezwykle

wysokie koszty wycinki drzew - gdzie w praktyce

nie ma możliwości realizacji nasadzeń zastępczych

- widzimy, jak wiele czynników zależnych nie tylko

odinwestorawpływanaznaczniepodrożenieprocesu

budowaniaosiedlimieszkaniowych.

Wszystkie powyższe czynniki wiążą się z procesem

inwestycyjnym. Zupełnie osobno potraktować

można kwestie techniczne i wyśrubowane normy

obowiązujące w budownictwie. Często polskie

normy przewyższają środowiskowe normy unijne.

W mediach ekonomicznych co rusz pojawiają się

rewelacje związane z wysokością marży na rynku

nieruchomości mieszkaniowych. Ludzie pytają

„dlaczego mieszkania tyle kosztują” i odpowiedzial-

nością za wysokie ceny nieruchomości obarczają

deweloperów.Nacenęmetrakwadratowegoskładasię

szeregczynników,wtym–międzyinnymi–rozbudo-

wanabiurokracjaiproceduryoraznierynkowenormy.

W powszechnym przekonaniu cena za mieszkanie

to grunt oraz proces budowlany. Masowe media

rzadkozwracająuwagęnakosztprowadzeniaprojektu

czy budżety marketingowe. Sporadycznie mówi się

o tym, że czas przygotowania i realizacji przed-

sięwzięcia deweloperskiego jest bardzo długi,

a świadomość presji prawidłowego wywiązania się

z zobowiązań tak duża, że budżet inwestycji musi

zawieraćrezerwęzwiązanązryzykiempojawieniasię

nowychkosztóworazpotencjalnychnowychregulacji

prawnych.TaksięstałowprzypadkuUstawyoPrawach

Konsumenta,któram.in.wydłużyłarękojmiędo5lat.

Mieszkaniapodrożyłateżustawadeweloperska,która

generuje koszty związane choćby z utrzymaniem

rachunku powierniczego, ale także przez koniecz-

ność przygotowywania prospektu informacyjnego.

W międzyczasie pojawia się także szereg kosztów

administracyjnych, które nie tylko bezpośrednio

podnoszą koszty realizacji inwestycji, ale wydłużają

proces,cotakżewpływanacałościowybudżetprojektu.

Na dokładkę warto wspomnieć o nadmiernie zlibe-

ralizowanym procesie odwoławczym, gdzie niemal

Czy metr kwadratowy mieszkania musi tyle kosztować?

Krzysztof ZiajkaWiceprezesPZFDWrocław

17

Wśród tych, na którewarto zwrócić uwagę, sąm.in.

normy akustyczne, normy przeciwpożarowe, normy

ochronycieplnej,obowiązkowedecyzjeśrodowiskowe.

Podczas debaty poświęconej cenie metra kwadrato-

wego podczas KongresuMieszkaniowego rozmawiać

będziemy o wymienionych powyżej, ale także wielu

innych problemach wpływających na cenę metra

kwadratowego.Postaramysięzdefiniowaćnajbardziej

palącekwestie,aletakżezastanowimysięnadsposo-

baminaobniżenietychżekosztów.

Problemstwarzajątakżeplanyzagospoda-rowania,którerzadkokiedykonsultowanesązpotencjalnymiinwestorami,przezcopozbawionesąkonsu-menckiejoptyki.Częstoplanyopracowywanesąprzezosobybezodpowiedniegoprzy-gotowaniaizawierająabsurdalne-zinwe-storskiegopunktuwidzenia-zapisy.

18

Edward LauferCzłonekzarząduPZFD

Napierwszyrzutokasektorbudownictwamieszkanio-

wegowPolscemasięświetnie-powstajebardzowiele

nowych inwestycji w większości Polskich miast i to

zarównomieszkaniowych,jakikomercyjnych.Klienci

mogąwybieraćspośródwieluatrakcyjnychprojektów

- nowoczesnych, zlokalizowanychw centrachmiast,

aleteżmniejszych,kameralnychnaichobrzeżach.

Jednak to tylko jedna, widoczna szerszej publicz-

nościstronamedalu.Druga,bardziejskomplikowana,

dotyczy już konkretnych szczegółów i problemów,

którychskutecznerozwiązaniezdecydujeokoniunk-

turzenarynkuwkolejnychlatach.

Podstawowym wyzwaniem przed jakim stoi rynek

nieruchomości mieszkaniowych jest zrównoważenie

relacji liczby dostępnych w ofercie deweloperów

mieszkańzdostępnościąikosztamifinansowaniajakie

muszą ponosić starający się o kredyt klienci. Choć

otoczenie ekonomiczne daje szansę na coraz niższe

stopy procentowe, to koszty kredytowania zakupu

nieruchomości po stronie klientów wciąż są bardzo

wysokie.Wynikatoprzedewszystkimzpolitykiprowa-

dzonejobecnieprzezbanki,któreutrzymująwysokie

marżeorazwprowadzająszeregdodatkowychpozycji

kosztowychprzyichudzielaniu.

Cogorsze,sytuacjawnajbliższymczasieskomplikuje

się jeszcze bardziej. Stanie się tak w skutek wejścia

w życie założeń tzw. Rekomendacji S, która nakłada

naklientówzaciągającychkredytwbankuobowiązek

Rynek mieszkaniowy w Polsce rośnie, ale na horyzoncie czyhają zmiany, które mogą tym wzrostem zachwiać

Podstawowymwyzwa-niemprzedjakimstoiryneknieruchomościmieszkaniowychjestzrównoważenierelacjiliczbydostępnych woferciedeweloperówmieszkańzdostępnościąikosztamifinansowaniajakiemusząponosićstarającysięokredytklienci.

19

posiadania corazwiększegowkładuwłasnego. Doce-

lowowkładwłasnybędzieodstycznia2017rokumusiał

wynosićprzynajmniej 20proc.wartościkupowanego

mieszkania, cowbardzodużymstopniuosłabi zdol-

ność kredytową wielu młodych Polaków. A przecież

wkład własny to nie wszystko - trzeba mieć jeszcze

środkinawykończenieiurządzeniemieszkania.

Biorąc pod uwagę obecną inflację a nawet deflację,

utrzymywanie obecnych stóp procentowych przez

RadęPolitykiPieniężnejtakżeznaczącopodnosikoszt

kredytu.

Drugimniezwykle istotnymaspektemrozwojurynku

mieszkaniowego w Polsce jest rozwój budownictwa

mieszkańprzeznaczonychnawynajem.Zbardzodyna-

micznym rozwojem tego rynku mamy do czynienia

w wielu zachodnich krajach, gdzie koszty najmu są

istotnieniższeodkosztówzakupunieruchomości.

W Polscewciąż pozostajew tej kwestii bardzowiele

dozrobienia,awynikatoprzedewszystkimzpowodu

niewielkiejróżnicyopłatztytułynajmumieszkania,w

porównaniu z ratąkredytuhipotecznego. Jeśli zatem

młodziludzieposiadajązdolnośćkredytową,wwięk-

szości przypadków zdecydują się na zakup nowego

mieszkania,nawetjeślimielibyspłacaćjeprzezkolejne

25 lat. Jest to ciągle rozwiązanie bardziej racjonalne,

niżoddawaniepodobnejkwotycomiesiącwłaścicie-

lowimieszkania.

Problem rozwoju budownictwa mieszkaniowego być

może będzie o wiele bardziej aktualnym tematem

właśnie w 2017 roku, kiedy to wobec braku zmian

wzałożeniachRekomendacji S, i słabościąprogramu

MdM, rynek nieruchomości będzie musiał zmierzyć

się ze znacznym spadkiem popytu na mieszkania

na rynku pierwotnym. Czy spowoduje to ożywienie

na rynku najmu? Z pewnością tak. Tutaj jednak

zpomocąmusiałybyprzyjśćrządzpropozycjąnowych

rozwiązańprawnychwspierającychprzedewszystkim

inwestorów,którzy chcieliby zainwestowaćwmiesz-

kania nawynajem by osoby, których nie będzie stać

nazakup,mogłyzrealizowaćswojąpotrzebęmieszka-

niową.

20

za zapisy umowne, które mogłyby zostać uznane

zaabuzywne.Wrazzinformacjąotakimpozwie,przed-

siębiorca dostaje „łaskawą” ofertę cofnięcia pozwu,

wzamianzasowitąopłatę.Oskalitejpatologiiświadczy

to, żewiększośćwpisóww rejestrzeklauzul znalazła

siętamniewwynikudziałalnościUOKiK-u,alewłaśnie

takichorganizacji.Czyprojektowanareformarejestru

klauzul abyzwnych oraz postępowania przed sądem

ochrony konkurencji i konsumenta może poprawić

sytuację?Może,alemusimybyćwtejreformieodważni.

Ustawadeweloperska–wielkieksperyment,wktórym

biorą udział deweloperzy i klienci – to przedew-

szystkim ochrona nabywcy lokalu mieszkalnego

na właściwym poziomie, która jest koniecznością

w Państwie z wysoko rozwiniętym systemie prawa.

Winteresiewszystkichjeststworzeniemechanizmów

pozwalających na bezpieczny zakup nieruchomości,

która ma dopiero powstać. Z drugiej strony tempo

wjakimpisanoustawędeweloperskąmusiałozaowo-

cować wieloma niedociągnięciami i problemami

w praktyce. Kiedy w końcu doczekamy się noweli-

zacjiustawy,uprościsiętymsamymfunkcjonowanie

przedsiębiorców, bez obniżenia poziomu ochrony

nabywcy. Potrzebujemy prospektu informacyjnego,

który dla przedsiębiorców będzie łatwy i tani do

przygotowania, a przede wszystkim będzie krótki

izrozumiałydlanabywcy.Koniecznejestteżdopusz-

czenie alternatywy dla rachunku powierniczego

i doszlifowanie przepisów ustawy, aby obniżać

pośrednie koszty składające się na i tak jużwysokie

cenymieszkań.

Gdy w 1990 roku powstawał Urząd Antymonopo-

lowy, który później przekształcił się w UOKiK, jego

pracownicy mieli przed sobą niesłychanewyzwania.

Państwowe molochy niepodzielnie dominowały

na rynku, a pozycja negocjacyjna konsumenta była

wielokrotnie słabsza niż dzisiaj. Po latach, zwłaszcza

w obszarze ochrony konsumenta, wiele osób wska-

zuje jednak, żewykonano ogromną pracę,której nie

sposób przecenić, ale rozpędzony system kontroli

zacząłkreowaćproblemy,tamgdzietaknaprawdęich

nie ma. Przedsiębiorcy nie wiedzą już czy stoso-

wane przez nich zapisywkrótce nie zostaną uznane

zaabuzywne,aonisaminiestracąmajątkunanega-

tywnym wizerunku, który chętnie wykreują media

po znalezieniu w stosowanych przez nich umowach

klauzul,któreprzedchwilązostałyuznanezaniedo-

zwolone. Pojawiają się pomysły, abyUOKiK najpierw

wskazywał jakiego rodzaju elementy powinny zostać

wyeliminowane z umów, a dopiero w razie braku

dostosowania, karał za nie. Wielu przedsiębiorców

chętnie dobrowolnie zmieniłaby swoje umowy,

gdybydostaławytyczne.Czytomożliwykierunek?

Rejestr klauzul abuzywnych uruchomiony w 2002

roku ma już ok. 6000 wpisów. Przy takiej liczbie

wpisówprawiewszyscyutracili jużmożliwośćracjo-

nalnego korzystania z rejestru, a obecnie służy on

głównie organizacjom, które zajmują się pseudo-

ochroną konsumentów. Ta pseudoochrona jest tak

naprawdę mechanizmem wyłudzania pieniędzy

od przedsiębiorców poprzez system pozywania

Szukając balansu pomiędzy rozwojem gospo-darczym a ochroną konkurencji i konsumen-ta czyli UOKiK na rynku nieruchomości

Konrad PłochockiDyrektorGeneralnyPZFD

22

mieszkańorazliczbarozpoczętychinwestycjibyły

najniższe od 2006 r.W II półroczu 2013 r. liczba

rozpoczętych inwestycji przewyższyła poziom

odnotowanywtymsamymokresie2012r.Jedno-

cześnie deweloperzy dostosowali mieszkania

z nowej oferty do prefe-rencji oraz możliwości

finansowych klientów, oferując więcej mieszkań

małychiśrednich.

» W okresie kilku ostatnich lat następowało dopa-

sowanie liczby i wielkości mieszkań na rynku

pierwotnym, w wyniku czego stopniowo obni-

żała sięnadwyżkazakumulowanawpoprzednich

okresach. W 2013 r. liczba gotowych mieszkań

deweloperskichoczekującychnasprzedażzmniej-

szyła się osiągając poziom, który może zostać

sprzedanywokresieok.4kw.Takipoziomprzyj-

mowanyjestnarynkupierwotnymzawyznacznik

równowagi.

» Do redukcji zakumulowanej nadwyżki podaży

mieszkań przyczynił się także stopniowy wzrost

popytu. Mimo, iż wygasł popyt wywołany czyn-

nikiem demograficznym, jakim byłwzrost liczby

małżeństw i nowych gospodarstw domowych,

nadal istotnym czynnikiem wzrostu popytu

były rosnące dochody gospodarstw domowych.

Czas sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym

wwybranychmiastachwojewódzkichuległskró-

ceniu.

» Jednymznajważniejszychczynnikówdeterminują-

cychpopytnamieszkaniajestkredytmieszkaniowy

ijegodostępność.W2013r.wzrosłaliczbaiwartość

złotowych kredytów mieszkaniowych, w wyniku

czegozwiększyłsiętakżestankredytówmieszka-

niowychogółem.Począwszyod2011r.ograniczona

zostałakumulacjaryzykazwiązanegozkredytami

walutowymi.Wlistopadzie2013r.,porazpierwszy

Synteza

WniniejszymRaporcieprzedstawionezostaływyniki

analiz i badań dotyczących rynku nieruchomości

wPolsce,któreprowadządonastępującychwniosków:

» Możnaoceniać, iżw 2013 r. sytuacjanapierwot-

nych rynkach nieruchomości mieszkaniowych

była zbliżona do poziomu równowagi. Sytuacja

na rynkach istniejącego zasobu (rynki wtórne)

nieco pogorszyła się dla sprzedających, na

co wskazuje wydłużający się czas sprzedaży.

Rynek mieszkań znajduje się obecnie w fazie

ożywienia i jego dalszy rozwój związany będzie

zsytuacjąmakroekonomicznągospodarki.

» Średnie ceny ofertowe m kw. przeciętnego

mieszkania na rynkach pierwotnych i wtórnych

we wszystkich badanych miastach utrzymywały

sięnastabilnympoziomie.

» Ceny transakcyjne m kw. mieszkań na rynkach

pierwotnych i wtórnych 7 miast oraz 9 miast

również zachowywały się stabilnie.WWarszawie

średnie ceny transakcyjne m kw. miesz-kań

na rynku pierwotnym i wtórnym wykazywały

w2013r.niewielkiewzrosty.WIkwartale2014r.

obserwowanonatomiastniewielkieobniżeniecen

mkw.wWarszawieorazdalsząstabilizacjęcenna

pozostałychrynkachanalizowanychmiast.

» Wewszystkichmiastachpoddanychanalizieceny

mkw.mieszkańna rynkupierwotnymprzewyż-

szają ceny na rynku wtórnym. Różnice w tych

cenachniesąznaczące,chociażrynekpierwotny

zazwyczajoferujemieszkanialepszejakościowood

jużistniejących.

» W 2013 r. oddano do użytku o 6,8 tys. mieszkań

mniej niż w poprzednim roku, niemniej jednak

liczba mieszkań oddanych jest nadal wysoka.

Liczba nowo wydanych pozwoleń na budowę

Raport o sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2013 roku

23

nierównowag. Rok 2013 był kolejnym rokiem

szybkiego wzrostu podaży nowych powierzchni

biurowych i handlowych. Wzrostowi wartości

zawieranychnatymrynkutransakcjitowarzyszył

wzrost stopy pustostanów. W przypadku nieru-

chomości finansowanych kredytami bankowymi

może to oznaczać wzrost ryzyka kredytowego

przyjednoczesnympogorszeniujakościzabezpie-

czenia.

» Wyniki analiz cząstkowych prowadzonych

odrębnie dla 16 miast wojewódzkich wspie-

rająwnioski z analiz prowadzonychna poziomie

krajowym. W 2013 r. we wszystkich 16 analizo-

wanychmiastachwPolsceodnotowanopoprawę

wskaźników sytuacji mieszkaniowej, tj. wzrost

zasobumieszkaniowegona1000ludności,wzrost

przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkania

wzasobienaosobęorazspadekprzeciętnejliczby

osób w lokalu. Poprawa sytuacji mieszkaniowej

była zróżnicowana na poszczególnych rynkach

lokalnych, nastąpiła jednak w znacznej mierze

naskutekniekorzystnychzmiandemograficznych,

tj.spadkuliczbymałżeństworazmigracjiludności.

Wanalizowanychmiastachcenymieszkańustabi-

lizowałysię,aefektyszokówekonomicznychzlat

ubiegłychwygasły.

Wprowadzenie

Rynek nieruchomości związany jest silnymi zależ-

nościami z pozostałymi sektorami gospodarki

(szczególniezsektorami:finansowym,deweloperskim

orazbudowlanym).Zależnościtesąkluczowedlautrzy-

mania stabilności makroekonomicznej i finansowej.

Dlatego też, obserwacja i analiza zjawiskwystępują-

cych na rynku nieruchomości ma istotne znaczenie

dla prowadzonych w NBP analiz stabilności finan-

od2002r.,udziałkredytówzłotowychprzekroczył

50%całegoportfelakredytówmieszkaniowych.

» W analizowanym okresie nastąpiła poprawa

wskaźników kredytowej dostępności mieszkania,

nacowpływmiałwzrostwynagrodzeńorazistotne

zmniejszenie oprocentowania nowych złotowych

kredytówmieszkaniowych.

» W2013r.niebyłorządowychprogramówwsparcia

nabywania mieszkań. Program Mieszkanie

dlamłodych,który zastąpiłwielokrotniemodyfi-

kowanyikrytykowanyprogramRodzinanaswoim

wszedłwżyciew2014 r. i generowałdodatkowy,

kilkuprocentowypopytnamieszkania.

» Czynsze najmu w 2013 r. w badanych miastach

wojewódzkich kształtowały się na podobnym

poziomie jakw 2012 r., z niewielkimiwahaniami

w poszczególnychkwartałach.W I kwartale 2014

r. odnotowano niewielkie wzrosty przeciętnych

czynszów,największewŁodziiWrocławiu.

» Historycznie niskie oprocentowanie złoto-

wych kredytów mieszkaniowych powodowało,

że w 2013 r. w dużych miastach bardziej opła-

calnebyłonabyciemieszkanianakredytniż jego

wynajęcie,nacowskazuje relacjakosztuodsetek

kredytunazakupmieszkaniadoczynszunajmu.

» Jakość kredytów dla deweloperów jest niska

(ok. 28% wartości udzielonych kredytów było

uznaneprzezbankizazagrożone),jednakkredyty

testanowiąmniejniż4%aktywówbanków,które

jeudzielają.Kapitalizacjasektoradeweloperskiego

jest natomiast wysoka (kapitały własne stanowią

ok. 40% sumy bilansowej firm), a bankructwa

zdarzająsięrzadziejniżwlatachpoprzednich.

» W sektorze nieruchomości komercyjnych,

tj. powierzchni handlowych, biurowych oraz

magazynowych obserwowanoprocesynarastania

24

informacji.Wanalizachwykorzystanotakżebazyfirmy

PONT Info Nieruchomości (PONT) zawierającej dane

o cenach ofertowych mieszkań oraz należące

do Związku Banków Polskich (ZBP), bazy danych

SARFIN (dane o finansowaniu rynku mieszkanio-

wego)iAMRON(wycenyicenytransakcyjnemieszkań

finansowanych kredytami mieszkaniowymi). Korzy-

stano również z analiz i raportów Komisji Nadzoru

Finansowego(KNF)orazzezbiorczychdanychkredy-

towychBiuraInformacjiKredytowej(BIK).Doanalizy

strukturalnejrynkówwykorzystanodanestatystyczne

Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) oraz wiele

opracowań zawierających dane sektorowe. Wyko-

rzystano też wyniki badań CBOS oraz TNS Polska,

jak również wyniki badań gospodarstw domowych

„Diagnoza społeczna” prowadzonych przez Radę

Monitoringu Społecznego. Dane o transakcjach

na rynku nieruchomości komercyjnych pochodzą

z bazy Comparables.pl. Informacja o rynku nieru-

chomości komercyjnych powstawała też dzięki

dobrowolnemuprzekazywaniudanychprzezpośred-

ników w obrocie nieruchomościami komercyjnymi,

firmy zarządzające tymi nieruchomościami oraz

prowadzącedoradztwowtymzakresie.Analizazostała

wspartawiedząekspertówposzczególnychagencji.

Pomimo wykorzystywania wielu źródeł informacji,

brakdanychlubniedostateczna ich jakośćokazywały

się istotną barierą analityczną. W takich sytuacjach

stosowano szacunki, które weryfikowano w oparciu

oopinieekspertów.

Pojęciafachoweoznaczonosymbolem#izostałyone

wytłumaczone w słowniku pojęć i skrótów znajdu-

jącymsięnakońcuRaportu.

sowej i nierównowag makroekonomicznych. Celem

Raportu jest przedstawienie wyników tych analiz,

a także dostarczenie zainteresowanym podmiotom,

w tym uczestnikom rynku nieruchomości, możliwie

kompletnej, rzetelnej i obiektywnej informacji

na temat sytuacji na rynku nieruchomościmieszka-

niowychikomercyjnychwPolsce.

Raport w głównej mierze koncentruje się na zjawi-

skach,któremiałymiejscew2013r.,wykraczająjednak

wwybranychaspektachtakżepozatenokres,wszcze-

gólności,gdymająoneistotneimplikacjedlaprocesów

bieżących.

Ze względu na lokalny z natury charakter rynków

mieszkaniowych, przedmiotem pogłębionej analizy

w niniejszym raporcie, tak jak w poprzednich jego

edycjach,jestszesnaściemiaststolicwojewództworaz

Gdynia, w podziale na: Warszawę, 7 miast (Gdańsk,

Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Szczecin, Wrocław)

oraz 9miast (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce,

Lublin,Olsztyn,Opole,Rzeszów,ZielonaGóra).

Analizy cen m kw. przeciętnych mieszkań na rynku

pierwotnym i wtórnym, ofertowych, transakcyjnych

i hedonicznych oraz analiza rynku nieruchomości

komercyjnych bazują na danych pozyskiwanych

przez analityków z oddziałów okręgowych Narodo-

wego Banku Polskiego (OO NBP) w ramach badań

ankietowych rynku mieszkaniowego (Baza Rynku

Nieruchomości BaRN) oraz nieruchomości komer-

cyjnych (Bazy Nieruchomości Komercyjnych BaNK).

Udział w badaniu różnorodnych podmiotów operu-

jących na rynku (tj. pośredników, deweloperów,

spółdzielni mieszkaniowych, urzędów miast,

firmdoradczych)pozwalapozyskiwać szeroki zakres

Raport o sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2013 roku

25

1. Rynek nieruchomości w Polsce w 2013 r.

1.1. Kształtowanie się sytuacji na rynku

nieruchomości

W2013roku,podobniejakwkilkupoprzednichlatach,

następowałastopniowastabilizacjasytuacjinarynkach

nieruchomości mieszkaniowych po okresie napięć

zlat2006–2008.Stabilizacjitejsprzyjałoprzejściowe

ograniczenie aktywności gospodarczej, zaprzestanie

udzielania kredytów walutowych oraz brak rządo-

wych programów wsparcia nabywania mieszkań.

Sytuacja na pierwotnych rynkach nieruchomości

mieszkaniowychw2013r.byłazbliżonadorównowagi,

na co wskazuje stabilna cena m kw. przeciętnego

mieszkania, zmniejszająca się liczba mieszkań

woferciesprzedażyorazkrótszyczasichwyprzedaży.

Równieżsytuacjanarynkachistniejącegozasobu(rynki

wtórne) była stabilna. Nabywający mieszkania mieli

szersząofertęmieszkańdowyboru.Sytuacjasprzeda-

jącychlokalenarynkuwtórnympogorszyłasięnieco,

na co wskazuje wydłużający się czas sprzedaży

mieszkań z istniejącego zasobu. Można oceniać,

żewwynikutychprocesówrynekmieszkańwbadanych

największychmiastachwIkw.2014r.6znajdowałsię

wsytuacjizbliżonejdorównowagiiprawdopodobień-

stwoznacznychspadkówcenmieszkańjestniewielkie.

Dane z bazy NBPwskazują, żew 2013 r. rosła liczba

sprzedanychmieszkańzarównonarynkupierwotnym,

jak i wtórnym. Można ocenić, że obecnie rynek

mieszkańznajdujesięwfazieożywienia i jegodalszy

rozwójzwiązanybędziezsytuacjąmakroekonomiczną

gospodarki.

Narynkunieruchomościkomercyjnych,tj.powierzchni

handlowo-usługowych, biurowych oraz magazyno-

wych można natomiast zaobserwować narastające

W Raporcie przedstawiono procesy które wystąpiły

wPolscew2013 r.w sektorzenieruchomościmiesz-

kaniowych i komercyjnych. Zaprezentowano główne

kierunki zmian sytuacji na rynkach nieruchomości

orazwskazanoczynniki,któremiaływpływnatezmiany.

Poddano analizie proces dochodzenia do równowagi

narynkumieszkaniowym.Zwróconouwagęnamożli-

wości finansowe podmiotów kupujących mieszkania

orazomówionowpływnapopytmieszkaniowybraku

rządowychprogramówwsparcianabywaniamieszkań

w2013r.Opisanozjawiskostabilizacjicenofertowych

i transakcyjnychna rynkachpierwotnych iwtórnych

analizowanychmiast. Zaprezentowanowyniki badań

czynszównajmu,stanowiącychalternatywędoposia-

dania mieszkania. Przedstawiono szacunki podaży

orazpopytunamieszkania,wykorzystującm.in.liczbę

transakcjinotowanychwbazieNBP.Omówionetakże

zostałynajważniejszewydarzenianarynkunierucho-

mości komercyjnych. Zwrócono uwagę na znaczny

wzrost podaży nieruchomości, która nie spotyka

się z adekwatnym wzrostem popytu, co prowadzi

do rosnącego udziału powierzchni niewynajętych.

Przeanalizowanoczynnikiwpływającenacenętrans-

akcyjnąmkw.powierzchnikomercyjnejdowynajęcia.

OstatnimpunktemomawianymwRaporciesąprocesy

konwergencjiiróżnicowaniaorazzmianystrukturalne

dla16lokalnychrynkównieruchomościwPolsce.

WzałącznikudoRaportuprzedstawionoszczegółowe

informacjeorynkachnieruchomościmieszkaniowych

ikomercyjnychwkażdym z 16 analizowanychmiast,

stolicwojewództwwPolsce.

26

Dostępność mieszkania liczona w metrach kwadra-

towych do nabycia za przeciętne miesięczne

wynagrodzeniewsektorzeprzedsiębiorstwrośnieod

2007r. (por.wykres6),co jestzwiązanezewzrostem

nierównowagi.W segmencie tym następował bardzo

szybkiprzyrostmajątkutrwałegofinansowanygłównie

przeznapływkapitałuzagranicznego.Rosnącapodaż

może wywołać dostosowania cenowe, które mogą

zkoleinegatywnieoddziaływaćnakondycjękredyto-

dawcówiinwestorównatymrynku.

1.2. Rynek nieruchomości mieszkaniowych

Ogólna ocena równowagi na rynku mieszkaniowym

Rynki mieszkaniowe, podobnie jak rynki nierucho-

mościkomercyjnych,mająznaturycharakterlokalny.

Oznaczato,żewpływczynnikówlokalnychkształtują-

cychpopytipodażmożebyćnatyleznaczący,żezaburza

istotnie oddziaływanie czynników makroekonomicz-

nych. Strukturalną cechą rynkównieruchomości jest

ich cykliczność. Cykle mieszkaniowe często nie są

zsynchroni-zowanezcyklemkoniunkturalnym,pozo-

stająjednakpodwpływemczynnikówekonomicznych,

w tym także dłuższych cyklów finansowych7 oraz

majątakżezregułycharakterlokalny.Możnaoceniać,

żew2013 r.na rynkachnajwiększychmiast czynniki

lokalneodgrywaływażna rolęwwynikuczegodyna-

mikazjawiskbyłazróżnicowana,przeważałojednakże

oddziaływanieczynnikówekonomicznych.

Jednymzistotnychczynnikówekonomicznych,wspól-

nych dla wszystkich rynków mieszkaniowych było

oddziaływaniekrajowej polityki pieniężnej.W 2013 r.

RadaPolitykiPieniężnejsześciokrotnieobniżałastopy

procentoweNBP.Wpłynęłotozarównonaoprocento-

wanie depozytów, jak też kredytów bankowych (por.

wykres 1 i 2). Jednocześnie bankikomercyjne zwięk-

szyłyniecostopieńrestrykcyjnościpolitykikredytowej

wobeckredytówmieszkaniowych8,coniewstrzymało

jednak wzrostu liczby i wartości nowych kredytów

mieszkaniowych.

Raport o sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2013 roku

27

płac w omawianym okresie oraz stabilizacją nomi-

nalnych cenmkw.mieszkań.Wskaźniki dostępności

mieszkania na poziomie 0,7–1 m kw. za płacę prze-

ciętnąniesygnalizująznaczącejnierównowaginatym

rynku.

Relacjakosztuwłasnościdokosztównajmu(P/Rratio)

również nie wskazuje na nadmierny po-ziom cen

mieszkań(por.wykres4).Mimo,iżniskiwskaźnikP/R

jestwznacznejmierzeefektemniskichstópprocento-

wych,tonawetprzywcześniejszymwyższympoziomie

stópniewykazy-wałonnapięćcenowych.

W 2013 r. obniżyły się koszty kredytu mieszkanio-

wegodlakonsumentaurealnioneCPIi–wwiększym

stopniu– rocznądynamikąwynagrodzeńw sektorze

przedsiębiorstw, zwłaszcza w przypadku kredytów

subsydiowanych(por.wykres5).

28

Praktycznewycofaniezofertybankówkredytównomi-

nowanych w walucie zwiększyło siłę oddziaływania

krajowej polityki pieniężnej na sektormieszkaniowy

orazwstrzymałokumulacjęryzykakredytowegozwią-

zanego z otwartą pozycją walutową kredytobiorców.

Obniżkistópprocentowychprzekładałysięnawzrost

dostępności kredytów mieszkaniowych i wzrost

popytu.Analizarealnychwypłatkredytówmieszkanio-

wychprzeprowadzonanapodstawieprzyrostówsalda

zadłużenia oraz zapadalności kredytówwskazuje, że

zarównowokresie ostatnich 3 lat, jak też ostatniego

półrocza 2013 r., miał miejsce systematyczny wzrost

wypłat, co przyczyniło się do trwałych wzrostów

sprzedaży deweloperskich kontraktów na budowę

mieszkań.

W latach 2008-2013 obserwowano spadki wskaź-

nika wartości przeciętnego mieszkania do rocznych

dochodównabywcy (P/I)nacozłożyłysięspadkicen

przeciętnychmieszkańorazwzrostyśredniorocznych

dochodów.Wskaźnikten,którymożnatraktowaćjaką

pewnąmiaręnapięćna rynku, powrócił dopoziomu

zbliżonego do wartości notowanych przed jego

dynamicznym wzrostem w latach 2006-2008 (por.

wykres3).

Początek 2013 r. można określić jako zakończenie

procesudostosowańfirmdeweloperskichposzokach

popytowych z lat 2006 – 2008. Dostosowanie to

zostałoprzedłużoneprzezpodniesionelimitycenowe

programuRNS,którepodtrzymały zwiększonypopyt

nanieruchomościmieszkaniowewlatach2009-2012.

Natomiastnakoniec2013r.możnajużbyłoodnotować

początkifazyożywienia.Liczbaofertmieszkańwpro-

wadzanych na rynekwykazywaław 2013 r. niewielki

wzrost, jednak zwiększenie wolumenu sprzedaży,

Korelacjapopytumieszkaniowegoorazzmianydostęp-

ności kredytu i kredytowej dostępności mieszkania

jestznaczna,aleopóźnionawczasieiozmiennejsile.

Raport o sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2013 roku

29

finansowanego zarówno gotówką, jak też kredytami,

byłoszybsze.Cenymieszkańzapewniałydeweloperom

wystarczające stopy zwrotu z projektów mieszka-

niowych10 aby zapewnić ich produkcję, co oznacza

względne zrównoważenie pierwotnego rynkumiesz-

kaniowego.

Zanajważniejszywskaźnik,określającyzmianysytuacji

na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkanio-

wych,można uznać spadek zapasów u deweloperów

gotowych, niesprzedanych mieszkań do poziomu

1rocznejprodukcji,tj.poziomuprzyjmowanegonatym

rynku jako po-ziom równowagi.Do spadku zapasów

przyczyniałsięm.in.stopniowywzrostpopytuisprze-

dażymieszkań,głównietańszych(por.wykres8,9i29).

Pełna treść raportu dostępna jest na stronie interne-

towej Narodowego Banku Polskiego (www.nbp.pl)

30

Długość wydawania decyzji WZ, średnia krajowa

w 2012:

do60dni–8%

61-180dni–37%

Długość wydawania decyzji WZ, średnia krajowa

w 2013:

do60dni–4%

61-180dni–12%

180-365–50%

Powyżej365–5%

180-365dni–15%

powyżej365–69%

Relacje deweloperów z władzami miast mają duże

znaczenie w kontekście komfortu przygotowania

inwestycjimieszkaniowej do realizacji. Rynek nieru-

chomości ulega ciągłym przeobrażeniom i obsługa

administracyjna powinna dotrzymywać mu kroku.

CelemRankinguMiastPZFDjestrozpoznanierzeczy-

wistego stanu polskiego prawa w zakresie decyzji

administracyjnych i sprawności działania organów

administracjisamorządowej.Przyjaznośćmiastwobec

inwestorów można oceniać biorąc pod uwagę wiele

czynników, jednak z punktuwidzenia PZFD najważ-

niejsze było pozyskanie informacji odnośnie czasu

trwania postępowań administracyjnych w sprawach

owydaniewarunkówzabudowyipozwoleńnabudowę

obiektów budownictwa wielorodzinnego, procedo-

wanych w latach 2012 i 2013. W rankingu oceniono

14miastwojewódzkich,awynikipowstałynapodstawie

ankiet dostarczonych przez UrzędyMiast.W danych

uśrednionych dla kraju nie uwzględniono Krakowa,

który nie mógł udostępnić potrzebnych informacji

ze względu na to, że nie wyodrębnił dokumentów

dotyczących jedynie wielorodzinnego budownictwa

mieszkaniowego.

KtóremiastozwyciężyłowklasyfikacjiRankingMiast

PZFD? Odpowiedź na to pytanie padnie podczas

uroczystej gali wieńczącej pierwszy dzień Kongresu

Mieszkaniowego–DniDewelopera2014.

Polski Związek Firm Deweloperskich ocenia klimat inwestycyjny polskich miast

31

Długość wydawania pozwoleń na budowę 2012:

do65dni–68%

65-180dni–22%

Długość wydawania pozwolenia na budowę 2013:

do65dni–46%

65-180dni–26%

Dla obliczenia punktacji poszcze-

gólnych miast mnożono procentowy

udział poszczególnych okresów trwania

procedur WZ i pozwoleń na budowę

przez współczynniki:

+ 0.2 dla okresu do 2 miesięcy,

- 0.1 dla okresu 2-6 miesięcy,

- 0.2 dla okresu 6-12 miesięcy,

- 0.4 dla okresu powyżej 12 miesięcy

W danych uśrednionych dla kraju uwzględniono

dane dotyczące wielorodzinnego budownictwa

mieszkaniowego przekazane przez urzędy miast

Białegostoku, Bydgoszczy, Gdańska, Gdyni,

Katowic,Kielc,Krakowa,Lublina,Łodzi,Olsztyna,

Poznania,Rzeszowa,Warszawy,Wrocławia.

180-365–10%

180-365–28%

fot.Klimek

34

NIEWYKORZYSTANE ŚRODKI PRZEPADNĄ

DopłatywprogramieMdMsąrealizowanezespecjalnie

tworzonej w tym celu rezerwy budżetowej. Zgodnie

z ustawą o finansach publicznych niewykorzystana

rezerwa budżetowa podlega rozwiązaniu z dniem

31 grudnia. Środki niewykorzystane nie przechodzą

nakolejnyrok.

TYMCZASOWE PODWYŻSZENIE MNOŻNIKA DLA

USTALENIA MAKSYMALNEJ CENY M2 MIESZKANIA

KWALIFIKUJĄCEGO SIĘ DO PROGRAMU MOŻE

ZWIĘKSZYĆ WYKORZYSTANIE ŚRODKÓW W 2014

ROKU

Dla celów ustalenia maksymalnej ceny m2 miesz-

kaniakwalifikującegosiędoprogramuprzemnażasię

(1)średniąwartośćwspółczynnikakosztuodtworzenio-

wego1m2dlawłaściwejgminyoraz(2)współczynnik1,1.

Współczynniktenznany jest jużzprogramuRodzina

na Swoim (dalej „RnS”), gdzie w różnych okresach

wynosił do 1,5. W odróżnieniu jednak od programu

RnS,wprogramieMdM,współczynnikniemawpływu

nawartośćwypłacanejdopłaty.Podwyższeniewspół-

czynnika do 1,3-1,4 umożliwiłoby wykorzystanie

tegorocznejpuliśrodkówwok.80%.

1. PODSTAWOWE ZASADY PROGRAMU MDM

Ustawa o pomocy Państwa w nabyciu pierwszego

mieszkaniaprzezludzimłodych(dalej„ustawaoMdM”)

wprowadziłamechanizm,wktórymosobamłodamoże

wnioskowaćodofinansowaniewkładuwłasnego.Dofi-

nansowaniemożeotrzymaćnabywca,który:

a)nieukończył35rokużycia;oraz

b)nigdywprzeszłościniebyłwłaścicielemnieru-

chomościmieszkalnej1;oraz

c)zaciągniekredytnaconajmniej50%kwoty

zakupu,namin.15lat.

Wobec nisko ustawionych limitów cenowych,w 2014

roku zabraknie gotowych mieszkań spełniających

kryteria programu. Spowoduje to niewykorzystanie

i przepadek ponad połowy środków przeznaczonych

na MdM w 2014 roku. Spółdzielnie mieszkaniowe

oraz deweloperzy sąw stanie dostarczyćmieszkania

mieszczącesięwkryteriachprogramuwodpowiedniej

liczbiedopierow2015-2016roku.

BRAK WYSTARCZAJĄCEJ LICZBY GOTOWYCH

MIESZKAŃ W 2014 ROKU

Liczba gotowychmieszkań na rynku, które mogłyby

zostać nabyte przez potencjalnych beneficjentów

programu MdMw 2014 roku, nie przekracza 14 tys.

mieszkań (wersja optymistyczna). Przy uwzględ-

nieniu średniej kwoty dopłat jaka jest przyznawana

wprogramiezapośrednictwemBankuGospodarstwa

Krajowego(dalej„BGK”) (ok.22tys.zł)dajetomożli-

wość wykorzystania do 308 mln z 600 mln złotych

przeznaczonychnaprogramMdMnatenrok.

PONAD POŁOWA ŚRODKÓW

PRZEPADNIE

Nawetprzyoptymistycznymzałożeniu,

żecodrugiedostępnedokupienia

mieszkanienarynkupierwotnym

spełniakryteriaprogramuMdM

iwszystkietakiemieszkaniazostaną

wykupioneprzezosobyspełniające

kryteriaMdM,wykorzystanieśrodków

nieprzekroczyłobyok.300z600mln,

któreprzeznaczononarok2014.

Raport o prognozowanym niewykorzystaniu środków przeznaczonych na program MDM w 2014 roku

35

użytkowej budynkówmieszkalnych. Tym samym

jakiekolwiekzmianymaksymalnejcenymieszkań,

które mogą kwalifikować się do programu,

niewpływająnawysokośćwypłacanegodofinan-

sowania.

W przypadku gdy nabywca znajdzie miesz-

kanie, którego koszt zakupu 1m2 będzie niższy

od średniego wskaźnika przeliczeniowego

kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej,

jego dofinasowanie nadal będzie liczone

odpodstawowejwartościwskaźnika.Nabywcama

zatem motywacje do poszukiwania najbardziej

racjonalnegozakupu,ponieważwrazzespadającą

ceną,realnewsparciezestronyPaństwabędziesię

zwiększałoimożeprzekroczyć10%.

2. OSZACOWANIE LICZBY MIESZKAŃ

SPEŁNIAJĄCYCH KRYTERIA MDM

W programie MdM, dofinansowanie nabywcy jest

wypłacane, w uproszczeniu, z chwilą wydania mu

lokalu.Oznaczato,żezkwoty600mlnzłotych,która

zostałazarezerwowananaprogramMdMw2014roku

mogą skorzystać tylko lokale, które są lub zostaną

ukończonew2014rokuinadzień1stycznia2014roku

niebyłysprzedane.

WPolsce,zgodniezdanymiGłównegoUrzęduStaty-

stycznego,rokroczniebudujesięok.120tys.jednostek

mieszkalnych (mieszkania + domy jednorodzinne)

(dalejw uproszczeniu jako „mieszkania”) z czego ok.

70tys.zprzeznaczeniemnasprzedaż.Ok.60–70%

mieszkań zostaje sprzedanych we wcześniejszych

latach niż zostają ukończone3. Przy ostrożnym zało-

żeniu, że jedynie 60%mieszkań,którychukończenie

przypada na 2014 r. została sprzedana przed 2014 r.,

» MIESZKANIA KWALIFIKUJĄCE SIĘ DO

PROGRAMU MDM

Wprogramiemogązostaćnabytenowemieszkania,

których powierzchnia użytkowa nie przekracza

75m2lub100m2wprzypadkudomówjednorodzin-

nych2 oraz cena nabycia nie przekracza limitów

określonychwustawie.

» OKREŚLENIE MAKSYMALNEJ CENY MIESZ-

KANIA KWALIFIKUJĄCEGO SIĘ DO PROGRAMU

Doprogramumogązostaćzakwalifikowanemiesz-

kania,którychcenazakupunieprzekraczakwoty

stanowiącejiloczyn:

a)współczynnika1,1;oraz

b)powierzchniużytkowejmieszkania;oraz

c)średniegowskaźnikaprzeliczenio-

wegokosztuodtworzenia1m2powierzchni

użytkowejbudynkówmieszkalnych,obowią-

zującychwdanejgminie.

» ZASADY WYLICZANIA KWOTY

DOFINANSOWANIA

Dofinansowanie wkładu własnego wynosi 10%

kwotyokreślonejjakoiloczyn:

a) średniego wskaźnika przeliczeniowego

kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użyt-

kowejbudynkówmieszkalnych;oraz

b)powierzchniużytkowejmieszkaniawprzy-

padkumieszkańniewiększychniż50m2;lub

c)50m2wprzypadkumieszkańwiększych.

Oznacza to, że dofinansowaniewkładuwłasnego

jest liczone zawsze dla co najwyżej 50m2 oraz

niezależnie odmaksymalnej ceny zakupu lokalu,

od podstawowego średniego wskaźnika przeli-

czeniowegokosztuodtworzenia1m2powierzchni

36

3. PRZYCZYNY PROGNOZOWANEGO NIEWYKO-

RZYSTANIA ŚRODKÓW PRZEZNACZONYCH NA

MDM W 2014 ROKU

Główną przyczyną braku możliwości wykorzystania

więcej niż połowy środkówprzeznaczonych naMdM

jest brak gotowych lokali mieszczących sięw kryte-

riachmaksymalnejcenym2dlapotrzebprogramu.

» POWÓD ROZBIEŻNOŚCI POMIĘDZY ŚRED-

NIMI CENAMI RYNKOWYMI M2 LOKALU

MIESZKALNEGO A ŚREDNIM WSKAŹNIKIEM

PRZELICZENIOWEGO KOSZTU ODTWO-

RZENIA 1m2 POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ

Średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtwo-

rzenia 1m2 powierzchni użytkowej dla potrzeb

MdMpowstaje jakośredniaarytmetycznawskaź-

nika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m2

powierzchniużytkowejwbudynkachmieszkalnych

ogłaszanego przez Wojewodę z dwóch ostatnich

okresów. Wojewoda ogłasza zaś wskaźnik prze-

liczeniowy kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni

użytkowejnapodstawiedwóchelementów:

a)danychstatystycznychzGłównegoUrzędu

Statystycznego o średnich kosztach budowy

m2 budynku mieszkalnego, które powstają

na bazie sprawozdania B-09 wypełnianego

łączna liczbamieszkań, które będą gotowew 2014 r.

wynosiok.28tys.mieszkań.

Średnia kwota dofinansowania w MDM wypła-

cana przez BGK w pierwszych miesiącach działania

programu to ok. 22 tys. złotych (dane BGK). Przyj-

mując nierealistyczne założenie, że co drugie

wybudowanemieszkaniespełniaparametryMdM,dajeto

co najwyżej łączną liczbę 14 tys. lokali. Oznacza to,

że nie jest możliwewykorzystanie środków powyżej

308mlnzłotych.

Wrzeczywistościpowyższezałożeniejestmałorealne

doosiągnięciawrzeczywistości.WWarszawie,stano-

wiącej największy rynek mieszkaniowy w kraju,

jedynie ok. 11 % ofertymoże zostać zakwalifikowane

doprogramuMdM5.WKrakowie,stanowiącymdrugi

co do wielkości rynek w kraju, odsetek ten wynosi

jedynie3%!Szacunkiwskazują,żewskalikrajujedynie

ok.10-15%łącznejrocznejprodukcjimieszkańmoże

zakwalifikować się na programMdM.Oznacza to, że

łączniew2014rokuzdofinansowaniamożeskorzystać

między7a10,5tys.mieszkań.Tym samym łączna kwota z programu MdM, która jest możliwa do wykorzystania w 2014 roku powinna się wahać pomiędzy 154 a 231 mln złotych, z dostępnych 600 mln zł. Oznaczać to będzie niewykonanie założeń przyjętych w programie rządowym, co do liczby Polaków, którzy skorzystają z rządowego wsparcia.

„Przyjmując nierealistyczne założenie,

że co drugie wybudowane mieszkanie

spełniaparametryMdM,dajetoconajwyżej

łączną liczbę 14 tys. lokali. Oznacza to,

żenie jestmożliwewykorzystanieśrodków

powyżej308mlnzłotych”

Raport o prognozowanym niewykorzystaniu środków przeznaczonych na program MDM w 2014 roku

37

odpowiadających za ok 10-12 % wszystkich kosztów inwestycji. Są to głownie koszty końcowych wykończeń, nasadzeń zieleni, poprawek, serwisu technicznego

(standardowo występującego przy rozpoczynaniu

użytkowania budynku przez mieszkańców), kosztów

podatków czy użytkowania wieczystego ponoszo-

negoprzezinwestoradodniaprzeniesieniawłasności

lokalu na nabywcę (co zazwyczaj zajmuje od 3 do 6

miesięcy od dnia uzyskania pozwolenia na użytko-

wanie),kosztyaktównotarialnych,ekiptechnicznych

wydającychmieszkanianabywcom,pracownikówobsłu-

gującychproces zakończeniaprzeniesieniawłasności

nanabywcę,kosztówodsetekbankowychodczynnych

kredytów,utrzymaniabiurobsługiklientaitp.

Po trzecie sprawozdanie B-09 nie pozwala na ujęcie

żadnej,choćbynajmniejszejmarżyinwestora.

Łącznie daje to zafałszowanie danych na poziomie ok. 20% kosztów samej budowy i 30% przy założeniu 10% marży inwestora.

4. KONKLUZJE

Aby przeciwdziałać niewykorzystaniu środków prze-

znaczonychnaMdMw2014rokunależytymczasowo

podwyższyćwspółczynnikmnożnikowyz1,1na1,3–1,4

przyzachowaniumonitoringuwykorzystaniaśrodków.

W razie zbyt szybkiego wykorzystywania środków

ipozostającejnarynkudużejliczbymieszkańgotowych

zasadnymbędziezmniejszaniewskaźnikamnożniko-

wego.

Dodatkowo należy rozważyć zmianę ustawy o MDM

poprzezwyeliminowaniebłędupolegającegonabraku

ujęcia podatku VAT, który nabywca mieszkania jest

należnyzapłacićprzyzakupielokalu.

przez inwestorów w ciągu 3 dni roboczych

od dnia otrzymania wezwania, które to jest

otrzymywanewciągu2tygodnioduzyskania

pozwolenianaużytkowanie;oraz

b)własnychanalizWojewody.

Głębsza analiza sprawozdania B-09 pozwala

naznalezienieprzyczynydużejrozbieżnościpomiędzy

średnimi cenami mieszkańw konkretnych gminach,

a wskaźnikiem przeliczeniowym kosztu odtworzenia

1m2powierzchniużytkowej.

Sprawozdanie B-09 jest wypełniane przez samych

inwestorów– spółdzielnie,deweloperów, samorządy.

Wsamejmetodologiisprawozdaniapojawiasięjednak

kilka błędówwpływających później na brak realnego

ujęciakosztówbudowymieszkań.

Popierwszewszelkiekosztydlapotrzebsprawozdania

B-09sąpodawanewkwotachnetto.GUS nie podwyższa kosztów budowy o należny podatek VAT, pomimo iż nowe mieszkanie są objęte podatkiem VAT w wysokości 8%.

Podrugie,sprawozdanieB-09jestwypełnianewchwili

uzyskaniapozwolenianaużytkowanie,niezaśzdniem

zakończeniainwestycji.W chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie inwestor nie poniósł jeszcze kosztów

38

50-60 MW. Bardzo prawdopodobne jest, że trend ten będzie w najbliższych latach rósł ponieważ nowa perspek-tywa finansowa Unii Europejskiej zakłada zwiększone wydatki na redukcję emisji w miastach –mówiMikaelLemström, Prezes Zarządu Fortum Power and Heat

Polska.

Podstawowympaliwemwykorzystywanymwpolskim

ciepłownictwiejestwęgiel-w2013r.paliwawęglowe

stanowiły w dalszym ciągu ponad 75 proc. miksu

używanegow produkcji ciepła. Należy jednak odno-

towaćpozytywnetrendywdywersyfikacjipaliw,takie

jak dwukrotny wzrost udziału biomasy w produkcji

ciepła od 2002 r. Przyczyniły się do tego między

innymiprzedsiębiorstwawykorzystującekogenerację,

ponieważ jak wskazują dane prawie 30 proc. ciepła

wytwarzajązpaliwinnychniżwęgiel.

– Od lat konsekwentnie powtarzamy, że optymalnym rozwiązaniem dla polskiego ciepłownictwa jest rozwój wysokosprawnej kogeneracji. Zapewnia ona wysoką efek-tywność produkcji i przyczynia się do obniżania emisji, a nowoczesne technologie kogeneracyjne pozwalają ponadto na elastyczne kształtowanie miksu paliwowego–dodajeMikaelLemström.

Dane URE pokazują, że ciepłownictwo w Polsce ma

potencjał i rozwija się w sposób zrównoważony,

co objawia się między innymi istotnym wzrostem

sprawnościwytwarzaniaprzyrównoczesnymspadku

emisji. Bez wątpienia przyczynia się do tego wyko-

rzystanie wysokosprawnej kogeneracji, która może

stanowić jedno zkluczowych rozwiązańdladalszego

rozwojutegosektora.

DanezaprezentowaneprzezUrządRegulacjiEnerge-

tykiwraporcie„Energetykacieplnawliczbach–2013”

pokazują, że polskie ciepłownictwo na przestrzeni

ostatnich kilkunastu lat zanotowało istotny wzrost

sprawności wytwarzania, a długość sieci ciepłowni-

czychstalerośnie.Polacydecydująsięnawybórciepła

sieciowego ze względu na związane z tym korzyści

ekonomiczne i ekologiczne, a także zwiększone

bezpieczeństwoorazkomfort.

Analiza Urzędu Regulacji Energetyki potwierdza,

żefirmynarynkuciepłowniczympowinnyposzukiwać

źródełbudowywartościwciągłejmodernizacjiirozbu-

dowieinfrastruktury,atakżezwiększaniusprawności

wytwarzania. Przedsiębiorstwa, które decydują się

nainwestycjewrozwójmogąliczyćzarównonawzrost

mocy zamówionej, jak i sprzedaży ciepła. Kolejnym

pozytywnym zjawiskiem jest przyrost długości sieci

ciepłowniczych,którew tymmomenciemają łącznie

ponad20tysięcykilometrów,czylisąookoło16proc.

dłuższeniżw2002roku.

Na rozwoju ciepłownictwa w Polsce korzystają

nie tylko firmy, ale również środowisko. Znajduje

to odzwierciedlenie w wynikach analizy URE, które

pokazują, żew tym sektorze znacząco spadła inten-

sywnośćemisjipyłów,dwutlenkusiarkioraztlenków

azotu, jak również dwutlenkuwęgla. Ponadtowyko-

rzystanie ciepła sieciowego, zamiast na przykład

tradycyjnych kotłowni czy pieców węglowych, przy-

czynia się do poprawy stanu powietrza w polskich

miastach.

–Sieć ciepłownicza najbardziej dynamicznie rozwija się w dużych miastach, takich jak na przykład Wrocław gdzie co roku przyłączani są odbiorcy o łącznej mocy około

Branża ciepłownicza w Polsce ma potencjał

39

40

» EUROSTYLSp.zo.o.Sp.K. » FadesaPolnordPolskaSp.zo.o. » FirmaBudowlanaMarekAntczak » Geo,MieszkanieiDomSp.zo.o. » GhelamcoPolandSp.zo.o. » GrupaInwestycycjnaHossaS.A. » GrupaInwestycyjnaHetmanSp.zo.o. » GSInwestycjeSp.zo.o. » HANZAGrupaInwestycyjnaSp.zo.o. » HMInwestS.A. » IconRealEstateSp.zo.o. » InkomS.A. » INPROS.A. » Interbud-LublinS.A. » InvestKomfortS.A.-S.K.A. » K&LInwestycjesp.zo.o.sp.k » Konimpex-InvestSp.zo.o. » LayetanaDevelopmentsPolskaSp.zo.o. » MakDomSp.zo.o. » MarvipolS.A. » MatexiPolskaSp.zo.o. » Mill-YonSp.zo.o. » mLocumS.A. » NapolloManagementsp.zo.o. » NaszeMiasteczkoDevelopment Sp.zo.o.Sp.J.

» NeocityPolskaSp.zo.o. » NeptunDeveloperSp.zo.o. » NexityPolskasp.zo.o.

» AccionaNieruchomościSp.zo.o » AEPSp.zo.o.(AtlasEstates) » AgencjaInwestycyjnaSp.zo.o. » Agro-ManSp.zo.o. » Agrobex » AllconOsiedlaSp.zo.o. » Ama-BudSp.zo.o. » APMDevelopmentSp.zo.o.SKA » ApricotCapitalGroupSp.zo.o. » ArcheSp.zo.o. » ArchicomHoldingSp.zo.o. » ArkadaHoldingSp.zo.o. » AtalS.A. » BatipontImmobilierS.A.OddziałwPolsce » Blockpol-DeveloperSp.zo.o. » BouyguesImmobilierPolskaSp.zo.o. » BudimexNieruchomościSp.zo.o. » BudlexS.A. » BudnerDevelopmentsp.o.o. » CentrumZanaS.A. » CGLSSp.zo.o.Sp.K.(GrupoLar) » DomDevelopmentS.A. » Dom-EkoSp.zo.o. » Dom.DeveloperWrocławSp.zo.o. » DworekPolskiSp.j. » EchoInvestmentS.A. » Eko-ParkS.A. » EkolanS.A.

ListaczłonkówPolskiegoZwiązkuFirmDeweloperskich

40

» NickelDevelopmentSp.zo.o. » NordicDevelopmentS.A. » OKREDevelopmentSp.zo.o. » OsiedleMalowniczeSp.zo.o. » P.I.B.EbejotSp.zo.o.S.K.A. » P.P.UiH.AgrobexSp.zo.o. » PARTNERCAPITALGROUP » PDS.A.InvestmentSp.K. » PolnordS.A. » PolserviceSp.zo.o. » PreliosPolskaSp.zo.o. » ProUrba » PrzedsiębiorstwoA.Grzegorczyk Sp.zo.o.

» PrzedsiębiorstwoBudowlane„DOMBUD”Sp.zo.o.Sp.K.

» PrzedsiębiorstwoBudownictwaOgólnegoDACHBUDSp.zo.o.Sp.K.

» PrzedsiębiorstwoProdukcyjno-HandloweORION

» PrzedsiębiorstwoTynkbud-1sp.zo.o. » QualiaDevelopmentSp.zo.o. » RafinSp.zo.o.-Sp.K. » RealEstateDevelopmentCompany » RED-RealEstateDevelopmentSp.zo.o. » RobygS.A. » RonsonDevelopmentGroup » SabeInvestmentsSp.zo.o. » SalwirakSp.zo.o.

» SAPPropertySp.zo.o. » SawaApartmentsSp.zo.o. » SednoDomSp.zo.o. » SGIS.A. » SohoFactorySp.zo.o. » SPInvestSp.zo.o. » SpiritPolskaSp.zo.o. » TacitDevelopmentPolskaJS Sp.zo.o.Sp.K.

» TemarSpółkaAkcyjnaDeweloperSp.K. » TreeDevelopmentGroupSp.zo.o. » TrustS.A. » Tryboń-ProjektowaniePowiernictwoInwestycyjneSp.zo.o.

» TurretDevelopmentSp.zo.o. » UnidevelopmentS.A. » UWIInwestycjeS.A. » VantageDevelopmentS.A. » VictoriaDomS.A. » VolumetricPolskaSp.zo.o. » WaryńskiS.A.GrupaHoldingowa » WikanaS.A. » WrocławskiePrzedsiębiorstwoBudownictwaMieszkaniowegoMójDomS.A.•YarealPolskaSp.zo.o.

41

42

programu Mieszkanie dla Młodych oraz rządowego

programu wspierania budownictwa czynszowego.

Ponadto,PZFDkontynuujepracęnadkształtemustawy

deweloperskiej, przedkładając rządzącym projekt

nowelizacji ustawy, która czeka na swoją rewizję

po dwóch latach obowiązywania. Wszystkie w/w

działania toczą się przy udziale naszych Członków,

ponieważ to ich interes oraz najlepsze imię mamy

zaszczytreprezentować.

Próba stworzenia najbardziej reprezentatywnego

stanowiska środowiska deweloperskiego w kluczo-

wych dla Nas sprawach to doskonały przyczynek do

zaangażowania całego rynku deweloperskiego do

współdziałania.Tak,byśmyrazem-wspólnymisiłami

- jako jeden głos branży, mieli bezpośredni wpływ

nakształtirozwójpolskiegorynkunieruchomości.

Mając na uwadze powyższe zapraszamy wszystkie

zainteresowane Firmy, którym nie jest obojętne

otoczenie prawne środowiska biznesowego zwią-

zanego z rynkiem nieruchomości, do wypełnienia

krótkiejankietynatemattzw.ustawydeweloperskiej.

ZależynamnapoznaniuPaństwaopiniiidoświadczeń

wtymzakresie.

Kiedydekadętemuzebrałosiękilkuprzedsiębiorców

zainteresowanychprzyszłościąpolskiegorynkumiesz-

kaniowego, nie przypuszczano jeszcze, że owocem

tego będzie powstanie tak potężnej organizacji jak

Polski Związek Firm Deweloperskich. Dziś PZFD

to instytucjazrzeszająca100wybitnychfirmdewelo-

perskich.PrzedewszystkimPZFDjestgłosembranży

i liczącym się partneremdlawładzpublicznychoraz

świata biznesu. Środowisko deweloperskie w Polsce

nadal potrzebuje integracji, gdyż jako ludzie zajmu-

jący się branżą budowlanąmamypodobne problemy

i bolączki, a naszawspółpraca i kooperacja przynosi

korzyści, tak całemu rynkowi deweloperskiemu, jak

inamsamym.

MisjąPZFDjestdziałanienarzeczrozwojupolskiego

rynku mieszkaniowego, budowa partnerskich relacji

deweloperów z rynkiem oraz klientami, upowszech-

nianieprawakażdejrodzinydowłasnegomieszkania,

jakopodstawowegodobraspołecznego.Działamym.in.

napolulegislacyjnym,skuteczniewpływającnakształt

kluczowychprzepisówprawnychdotyczącychbranży

budowlanej.ZanamijużProgramRodzinanaSwoim,

aobecnieuczestniczymywustalaniukształtunowego

Dołącz do PZFD:

biuro@pzfd.plwww.pzfd.pl

103 40%

Dołącz do PZFD

Podziękowania

Serdecznie dziękujemy Państwu za udział w Kongresie Mieszkaniowym

- Dni Dewelopera. Mamy nadzieję, że wydarzenie to pozwoli Państwu

zbudować nowe, wyjątkowe relacje biznesowe, a także jeszcze lepiej

poznaćnajistotniejszeobszaryizachodzącewbranżybudownictwamiesz-

kaniowegoprocesy.

Celem tegorocznej edycji Kongresu jest przede wszystkim odpowiedź

na wiele pytań dotyczących sektora nieruchomości, wśród których

najważniejszydotyczykierunkówzmianwpolskichmiastachXXIwieku.

Dlatego też Państwa udział - przedstawicieli wielu związanych

z całym sektorem branż z różnych polskichmetropolii - jest dla orga-

nizatorów Kongresu tak istotny. Choć funkcjonujemy w ramach tego

samego środowiska społeczno-ekonomicznego, to pojawiające się

wnaszejcodziennejpracydrobneniuanse,wynikającezarównozróżnych

warunkówprowadzonejdziałalności,jakizróżnicowaniamiejskiejtkanki,

z którą na co dzień mamy do czynienia, stanowią największą wartość

dodaną organizowanego przez Polski Związek Firm Deweloperskich

wydarzenia.

TowłaśniePaństwazdanie,punktwidzeniaispojrzenienakwestiezwią-

zane choćby z założeniami Kodeksu Budowlanego, procesu tworzenia

wskaźnikówMdM, czywarunków finansowania działalności deweloper-

skiej jest dlanasnajcenniejsze. Zestawieniewszystkichopinii, poznania

Państwa odczuć i sposobów rozwiązywania w dzisiejszych czasach

problemówpozwoliwypracowaćwspólnestanowisko,którebędziemogło

przełożyćsięnarealnezmianywstanowionymwPolsceprawie,czyzacho-

dzącychwsektorzedeweloperskimprocesach.

Mamy nadzieję, że będzie to dla Państwa twórczy, kreatywny,

aleiwyjątkowomiłospędzonyczas,doczegodołożymywszelkichstarań.

Zapraszamy do wzięcia udziału w debatach, dyskusjach panelowych,

aleidoaktywnychrozmówkuluarowych-dzieleniasięswoimdoświad-

czeniem, wiedzą i spostrzeżeniami, dzięki czemu będziemy w stanie

wypracowaćwspólniewielekorzystnychdlacałegosektorarozwiązań.

Konrad PłochockiDyrektorGeneralnyPZFD

www.kongres.pzfd.pl