1

– Prawie 230 tys. odbiorców różnego rodzaju już zmieniło swojego sprze‑dawcę, w tym ponad 90 tys. odbior‑ców instytucjonalnych, bizneso‑wych i ponad 125 tys. gospodarstw domowych – informuje Agnieszka Głośniewska z Urzędu Regulacji Energetyki. – Ta dynamika jest bar‑dzo duża. Pamiętajmy, że na koniec 2012 roku mieliśmy tych odbiorców o 60 tys. mniej. Prawie połowa od‑biorców w gospodarstwach domo‑wych, która zmieniła sprzedawcę, zrobiła to w 2013 roku.

Głównym czynnikiem, który może przekonać do zmiany, jest niższa cena. Zdaniem Głośniewskiej jest jeszcze pole do dalszych obniżek cen przez dostawców.

– Sprzedawcom energii powinno zale‑żeć na tym, by zachęcać klientów do swojej oferty. Pamiętajmy, że na rynku hurtowym ceny energii ustabilizowały

się na dość niskim poziomie już dłuż‑szy czas temu, czyli pole do manew‑ru podczas negocjacji wciąż istnieje – mówi przedstawicielka URE agencji informacyjnej Newseria Biznes.

Mimo tego, że możliwość zmiany do‑stawcy istnieje już od połowy 2007

roku, wciąż niewielu Polaków zdaje sobie z tego sprawę. I z korzyści, ja‑kie mogą się z tym wiązać. Według Urzędu Regulacji Energetyki, przy‑czyną jest przede wszystkim brak informacji. Większość odbiorców prądu nie dostrzega podstawowej różnicy między sprzedawcą energii

a dystrybutorem, czyli firmą odpo‑wiedzialną za infrastrukturę przesy‑łową. Regulator rynku już dwukrot‑nie przeprowadzał kampanie infor‑macyjne, jednak ich efekt jest wciąż niezadowalający.

– Ludzie są przekonani, że kupu‑ją energię z elektrowni, że są przy‑wiązani do gniazdka i nie wiedzą o tym, że można takiej zmiany dokonać – podkreśla Agnieszka Głośniewska.

Ale nawet zdecydowani i poin‑formowani konsumenci mogą mieć problem z wyborem od po ‑ wied niego sprzedawcy prądu, mia‑nowicie problem z nadmiarem – w większości regionów Polski dzia‑ła nawet 70 spółek oferujących ten produkt. Pomóc w wyborze najko‑rzystniejszej oferty ma pomóc spe‑cjalna strona internetowa i kalku‑lator.

– Bardzo wiele osób korzystało ze specjalnie przeznaczonej dla nich strony maszwybor.ure.gov.pl, gdzie można znaleźć wszelkie informacje dotyczące samego procesu i zmia‑ny sprzedawcy energii. Mamy tak‑że specjalny kalkulator dla odbior‑ców w gospodarstwach domowych, gdzie można sobie właśnie skalkulo‑wać, jakie mamy oferty i która z ofert dostępnych na rynku będzie dla nas korzystna – informuje Głośniewska.

Wśród sprzedawców pojawiają się jed‑nak firmy, które nadużywają zaufa‑nia konsumentów i oferują np. pa‑kiety ubezpieczeń wraz z nową ofertą. Urząd Regulacji Energetyki radzi więc, by dokładnie zbadać ofertę nowego sprzedawcy – przede wszystkim ceny, sprawdzić opcje płatności oraz czy nie ma ukrytych opłat, a także ustalić okres obowiązywania kontraktu i warunki wypowiedzenia (czy kontrakt jest prze‑dłużany automatycznie).

www.kuriermieszkaniowy.pl

MIESIĘCZNIK BEZPŁ AT N Y • NA KŁ A D 10 .000 EGZ. • NR 2 (3 ) • LUT Y 2014 • I SSN 2353-2 5 3 X

PRAWIE 300 MIESZKAŃNA OCHOCIE

Ok. 22 mln zł kosztowałaUnidevelopment 1‑hektarowa działka przy Szczęśliwickiej, na której powstanie osiedle.s. 2

NASZE WINDY PoD KoNTRoLą

Po wstąpieniu Polski do UE produkcja i montaż dźwigów nie są tak ściśle kontrolowane. Kto pilnuje sprawności wind?s. 4

WSPóLNoTA ZE SPóŁDZIELNI

Jeśli znudzi się nam spółdzielnia, to czy możemy powołać wspólnotę mieszkaniową? „Wyjście” jest możliwe, ale niełatwe.s. 5

CzEkA NAs bOOm NA WYNAjEM?

Zarządzany przez BGK Fundusz Mieszkań na Wynajem kupi pierwsze budynki w II kwartale, wynajem ruszy pod koniec roku.s. 7

MDM TYLKo NA PóŁ RoKU

„Mieszkanie dla Młodych” kupią tylko najbardziej zdecydowani.s. 7

PRAWNIK RADZIs. 6

Podatek za garaż x 10?

Projekt Ministerstwa Administracji i Cyfryzacji zakłada zmiany w usta‑wie o podatkach i opłatach lokalnych.

– Szykuje się duża zmiana dotycząca rozszerzenia zakresu opodatkowania garaży. Były one co prawda opodat‑kowane cały czas, natomiast wyraźnie

wzrośnie stawka podatkowa – mówi Mariusz Unisk, dyrektor generalny ds. doradztwa podatkowego w ISP Modzelewski i Wspólnicy.

Resort chce, by wszyscy posiadacze parkingów i miejsc postojowych płacili ujednoliconą, ale wyższą stawkę. W nie‑których przypadkach będzie to nawet dziesięciokrotny wzrost opłaty. Dotyczy to garaży, które znajdują się w bryle bu‑dynku i do których w związku z tym dziś stosowana jest niższa stawka niż

za mieszkanie (w br. maks. 74 gr. za mkw.). Więcej zapłacą też mieszkańcy bloków, którzy mają wykupione miej‑sca parkingowe w podziemiach.

– Za chwilę za takie garaże będziemy płacić 7 zł za metr, dlatego że to nie będzie traktowane tylko jako część bu‑dynku mieszkalnego, ale jako oddziel‑ny lokal przy zdecydowanie wyższych stawkach podatku – wyjaśnia Unisk w rozmowie z agencją Newseria Biznes.

To jednak nie koniec zmian.– W tej chwili zasadą jest, że osoba fi‑zyczna płaci podatek w czterech ratach, natomiast od przyszłego roku, jeżeli wy‑miar podatku nie przekroczy stu zło‑tych, będziemy płacić ten podatek jed‑norazowo – wyjaśnia ekspert ISP.

Planowane zmiany dotkną również przedsiębiorców. Projekt MAC wpro‑wadza nowe podejście do pojęcia bu‑dowli w podatku od nieruchomości.

– To temat, który od lat jest przed‑miotem wielu sporów podatni‑ków z organami podatkowymi. Stan prawny dziś pozwala na dosyć

elastyczną interpretację, w jedną czy w drugą stronę – zaznacza Unisk.

Ma powstać precyzyjny, zamknięty ka‑talog obiektów, które są budowlami (obecnie prawo określa je jako „wszyst‑kie obiekty budowlane niebędące bu‑dynkiem lub obiektem małej architek‑tury”), co pozwoli na ustalenie, od cze‑go trzeba będzie płacić podatek.

– Przy tworzeniu tej listy pewnie jeszcze dużo będzie się działo, bo to wymaga ogromnej pracy. Chodzi o to, żeby zachować jakiś bieżą‑cy wpływ budżetowy dla gmin, którym ten podatek ma służyć, a z drugiej strony, aby nie wpro‑wadzić nowych obciążeń fiskalnych dla firm i przedsiębiorców – prze‑widuje Mariusz Unisk.

Ponad 7 zł za metr kwadratowy – tyle będzie wynosić nowa stawka podatku od nieruchomości za garaż, jeśli wejdą w życie zmiany proponowane przez resort administracji i cyfryzacji. Projekt przepisów przewiduje, że do garaży nie będzie można stosować stawek niższych niż przewidziane dla budynków mieszkalnych.

Gniazdko może być tanieOd kilkunastu do kilkudziesięciu złotych oszczędności miesięcznie może przynieść zmiana sprzedawcy energii elektrycznej. Przybywa firm i gospodarstw domowych, które decydują się właśnie na taki krok. To dobry moment na taką decyzję, bo ceny prądu na rynku hurtowym są niskie.

Więcej naKurierMieszkaniowy.pl

Wszyscy posiadacze parkingów i miejsc postojowych mają płacić ujednoliconą, ale wyższą – niekiedy nawet dziesięciokrotnie

– stawkę. Dotyczy to garaży, które znajdują się w bryle budynku – w tym roku stawka

maksymalna wynosiła 74 grosze za mkw. Więcej zapłacą też mieszkańcy bloków, którzy mają

wykupione miejsca parkingowe w podziemiach.

Fot. www.sxc.hu

Fot. www.sxc.hu

WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIoWY

www.kuriermieszkaniowy.pl2

Turczynek znajduje się w miejscu, gdzie zbiegają się granice trzech miast: Brwinowa, Podkowy Leśnej i Milanówka, w bezpośrednim są‑siedztwie Muzeum Anny i Jarosława

Iwaszkiewiczów w Stawisku. Można tu dojechać od strony ulicy Królewskiej, która jest częścią drogi wojewódzkiej nr 719 z Warszawy do Grodziska Mazowieckiego i dalej do Żyrardowa

i Skierniewic. Najbliższy przystanek kolejki WKD Polesie mieści się w od‑ległości 15 minut pieszo. Posiadłość oddalona jest od centrum Milanówka o cztery kilometry.

– Nieruchomość Turczynek jest wła‑snością Milanówka od 2008 – mówi burmistrz Jerzy Wysocki. – Niestety, koszt remontu i adaptacji budynków przerasta nasze możliwości. Chętnie widzielibyśmy w nim centrum spor‑towo‑rekreacyjne lub wypoczynko‑we, hotel bądź klinikę SPA.

Kolonia „Turczynek” wydzielona została z dóbr Grudów i zakupiona przez Bonawenturę Toeplitza za kwo‑tę 301 tys. złotych i 85 tys. dolarów dla jego córek. Na 10‑hektarowym

terenie wybudowane zostały w 1905 roku dwie wille o zbliżonym do sie‑bie wyglądzie z przeznaczeniem dla Wilhelma Wellischa i jego żony Franciszki z Toeplitzów oraz dla Jerzego Mayera i jego żony, drugiej z córek Bonawentury. Projektantem budynków był znany łódzki archi‑tekt Dawid Lande. Wille były naów‑czas bardzo nowoczesnymi budyn‑kami – posiadały centralne ogrze‑wanie, elektryczność i kanalizację. Projekty willi opublikował na swo‑ich łamach w 1905 roku „Przegląd Techniczny”.

Budynki mają ciekawą historię. W czasie I wojny światowej zna‑lazł tutaj schronienie Stanisław Wyczółkowski, zaprzyjaźniony z Leopoldem Wellischem, kolek‑cjonerem sztuki, synem Wilhelma. W drugiej willi mieszkał Jerzy Meyer i jego żona, a razem z nimi ich cór‑ka Matylda z mężem Ludwikiem Wertensteinem, fizykiem, uczniem Marii Skłodowskiej‑Curie. Turczynek był w posiadaniu rodziny do 1941 roku, kiedy posiadłość zajęli Niemcy, a po nich, w 1945 Rosjanie, którzy dokończyli dewastacji. Budynki prze‑

szły w ręce skarbu państwa po II woj‑nie światowej. Mieścił się tutaj ośro‑dek szkoleniowy Związku Młodzieży Polskiej, a w latach sześćdziesiątych szpital.

Wille o powierzchni ok. 1078 m kw. i 1424 m kw. są trzykondygnacyjne z wysoką piwnicą, wyposażone w in‑stalacje wodno‑kanalizacyjne, gazowe i energię elektryczną. Budynki zostały pokryte blachodachówką, co uchro‑niło je przed dalszym niszczeniem. Wymagają generalnego remontu. Dwie bliźniaczo podobne wille, zwrócone do siebie fasadami, różnią się jedynie nie‑znacznie wielkością, rozplanowaniem bryły i detalami. Prezentują styl nie‑mieckich budynków kurortowych, łącząc historyzm z motywami neogo‑tyckimi i neorenesansowymi, o moc‑no rozczłonkowanych bryłach w stylu określanym jako „malowniczy eklek‑tyzm”. Fasady dekorowane są drew‑nianymi werandami oraz szachulcową i szwajcarską dekoracją. Wewnątrz po‑siadają obszerny wysoki hall z drewnia‑nymi schodami łączącymi się na pię‑trze z korytarzami prowadzącymi do pomieszczeń. Wille oddalone są od sie‑bie o ok. 50 metrów. Są monitorowane. Budynkom mieszkalnym towarzyszyły zabudowania folwarczne, które zacho‑wały się do dziś na działce sąsiedniej.

Milanówek – Miasto Ogród, to 15‑tysięczna miejscowość położo‑na w odległości 30 km na zachód od Warszawy, w powiecie grodzi‑skim. Miasto ma bogatą historię podwarszawskiego letniska, duże walory przyrodnicze, korzystny mi‑kroklimat. Znajdują się tutaj ideal‑ne warunki do wypoczynku, pra‑cy twórczej i naukowej. W czasie II wojny światowej przeniosło się tu‑taj dowództwo Polskiego Państwa Podziemnego, dzięki czemu mia‑sto uzyskało przydomek „małego Londynu”. Mieszkało tu i mieszka wielu przedstawicieli polskiego ży‑cia intelektualnego, artystycznego i naukowego, a jego najsłynniejszym obywatelem był Jan Szczepkowski, wybitny polski rzeźbiarz, twór‑ca m.in. elewacji gmachu Sejmu w Warszawie. Źródło: UM Milanówek szczegóły oferty dostępne w urzędzie.

Spółka celowa należąca do Grupy Unidevelopment S.A. zawarła umo‑wę warunkową zakupu nierucho‑mości na warszawskiej Ochocie, u zbiegu ulic Szczęśliwickiej i Bitwy Warszawskiej 1920 r., na której ma powstać osiedle miesz‑kaniowe. Przedstawiciele spółki Szczęśliwicka (należącej w 100% do Unidevelopment SA) podpi‑sali umowę warunkową zakupu działki o powierzchni ok. 1 ha. od Orbis SA za 22 mln zł netto. Wartość transakcji może zostać jeszcze powiększona, jeśli dla tere‑nu zostanie wydana decyzja o wa‑runkach zabudowy pozwalająca wybudować tu inwestycję o łącz‑nej powierzchni użytkowej (miesz‑kań i lokali usługowych) większej niż 15.000 mkw. Cena zakupu nie powinna jednak przekroczyć 30 mln złotych netto.

Wstępna koncepcja przewiduje wy‑budowanie ok. 280 mieszkań oraz 1700 mkw. powierzchni usługowej

w dwóch etapach. Planowana śred‑nia powierzchnia lokali będzie oscy‑lowała między 50 a 60 mkw.

– Lokalizacja tej nieruchomości w dużym stopniu determinuje wiel‑komiejski charakter inwestycji – w naszej ofercie będą musiały zna‑leźć się komfortowe lokale, wykona‑ne w wysokim standardzie – mówi Zbigniew Gościcki, prezes Zarządu Unidevelopment SA.

Umowa wskazuje także warunki niezbędne do sfinalizowania kupna, m.in. wyodrębnienie nabytej nie‑ruchomości z działki o powierzch‑ni 1,4 ha, zmianę celu użytkowania wieczystego gruntu z funkcji hote‑lowej na mieszkaniową oraz uzyska‑nie decyzji o warunkach zabudowy zgodnej z założeniami dewelopera. Stroną odpowiedzialną za formalne przygotowanie terenu do inwestycji jest Unidevelopment. Finalna umo‑wa sprzedaży zostanie zawarta naj‑później 30 czerwca 2015 roku.

Na placu budowy

Posiadłośćz charakterem

Unidevelopment buduje na ochocie

SIĘ BUDUjENR 2 (3) • LUTY 2014

Dwie zabytkowe, historyczne wille Toeplitzów w Milanów-ku zostały wystawione na sprzedaż przez Urząd Miasta Milanówek. Posiadłość leży na 10-hektarowej działce, po-rośniętej starodrzewem parkowym, jest ciekawym i war-tościowym przykładem architektury początku XX wieku, wpisanym do rejestru zabytków.

J.W. Construction Holding S.A. przygotowało ofertę 500 lokali kwa‑lifikujących się do zakupu w ra‑mach MdM – w Warszawie, Łodzi, Poznaniu oraz Katowicach. Ceny lo‑kali zaczynają się od 4,2 tys. zł/mkw.

– Większość lokali kwalifikujących się do tego programu z naszej ofer‑ty jest już gotowych, co oznacza, że klient może wprowadzić się do takiego mieszkania w bardzo krót‑kim czasie – mówi Małgorzata Ostrowska, członek Zarządu oraz dyrektor marketingu i sprzedaży J.W. Construction Holding S.A.

Warszawskie inwestycje dewelopera z lokalami kwalifikującymi się do na‑bycia w programie MdM znajdują się na Białołęce, są to:

– Lewandów Park (na zdjęciu) – 2‑ i 3‑piętrowe budynki z 2‑ i 3‑po‑kojowymi mieszkaniami o metrażu od 29 do 57 mkw. w cenie od 5470

zł/mkw., – Zielona Dolina – 1‑, 2‑, 3‑ oraz 4‑pokojowe mieszkania o po‑wierzchni od 29 do 86 mkw.

królewskie z pozwoleniami

500 mieszkań od jWCH

Grupa Robyg uzyskała pozwolenie na budowę III i IV etapu inwestycji Osiedle Królewskie w warszawskim Wilanowie. Pozwolenie obejmuje lokale mieszkalne i użytkowe wraz z infrastrukturą. W ramach III eta‑pu powstanie 99 lokali, natomiast w IV etapie – 76. Planowane rozpo‑częcie prac budowlanych nastąpi do II kwartału br. Ponadto w listopadzie 2013 roku spółka otrzymała pozwo‑lenie na budowę II etapu tej inwesty‑cji, w ramach którego powstanie 135 lokali. Mieszkania i lokale użytkowe z tych etapów inwestycji są już do‑stępne w sprzedaży.

Źródło: UM MilanówekŹródło: UM Milanówek

WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIoWY

3www.kuriermieszkaniowy.pl

Winda to jedna z części wspólnych nieruchomości, za którą mieszkańcy muszą ponosić opłaty. O ile zazwy‑czaj nie ma wątpliwości, że inne części wspólne służą wszystkim lokatorom,

o tyle w przypadku windy okazuje się, że nie jest to tak oczywiste. Bo czy z windy korzystają mieszkańcy parte‑ru? To właśnie oni najczęściej mają wątpliwości co do tego, czy opłata za dźwig słusznie jest wliczana do ich za‑liczek czy czynszu. Lokatorzy najniż‑szej kondygnacji wychodzą bowiem często z założenia, że skoro mieszkają w okolicach poziomu gruntu i z dźwi‑gu z zasady nie korzystają, powinni być pomijani w kosztach obsługi sys‑temów windowych.

Prawo nie pozostawia jednak w tym zakresie żadnych wątpliwości – wszy‑scy mieszkańcy zobowiązani są do składania się na utrzymanie części wspólnych nieruchomości.

– Mimo zgłaszanych przez mieszkań‑ców wątpliwości, artykuł 14 ustawy

o własności lokali wyraźnie wska‑zuje, co składa się na część wspólną nieruchomości i kto ponosi koszty jej utrzymania – wyjaśnia Mariusz Łubiński, prezes spółki Admus.

– Opłaty obejmują użytkowanie i utrzymanie klatek schodowych, terenu przynależnego do wspólno‑ty, wywóz śmieci czy właśnie wspo‑mniane windy. Zaliczki zobowiązani są zatem płacić wszyscy mieszkańcy, niezależnie od tego, czy faktycznie korzystają z dźwigu osobowego, czy też nie. Ich wysokość ustalają miesz‑kańcy w formie uchwały poddawanej pod głosowanie, zazwyczaj na zebra‑niu mieszkańców wspólnoty.

Wyobraźmy sobie ponadto sytuację, w której także mieszkańcy pierwsze‑go czy drugiego piętra zadeklarują, że nie korzystają z windy, tylko ze schodów, wobec czego też należy im się obniżenie zaliczki. Ba, nic nie stoi na przeszkodzie, żeby lokatorzy naj‑wyższych kondygnacji zrezygnowali z wind… Doprowadzając sytuację

do absurdu: mogłoby się okazać, że oficjalnie z dźwigu nie korzysta nikt, więc nikt nie poczuwa się do pono‑szenia opłat za jego utrzymanie. Ale spróbujmy tylko wyłączyć taką „nie‑chcianą” kabinę z użytkowania…

Warto na koniec przypomnieć, że zaniechanie płacenia zaliczek na rzecz użytkowania windy będzie

w konsekwencji powodować wzrost zadłużenia mieszkańca w stosunku do wspólnoty, a w takiej sytuacji ist‑nieją przesłanki do wystąpienia na drogę prawną, by te zaległości win‑dykować, co może skończyć się sądo‑wym nakazem zapłaty. Zignorowanie nakazu i konsekwentne uporczy‑we uchylanie się od regulowania należnych opłat może skutkować

postępowaniem komorniczym, czyli pobraniem należności z konta ban‑kowego dłużnika czy zajęciem pen‑sji, a – w sytuacjach ekstremalnych – wnioskiem o przymusową sprzedaż lokalu.

O nadzorze technicznym nad win-dami – czytajcie Państwo na kolej-nej stronie.

3

Przypomnijmy: ustawa okołobu‑dżetowa powoduje, ze od 1 kwiet‑nia 2014 nastąpią zmiany w finan‑sowaniu zakładów pracy chronionej (ZPCH), które zatrudniają wiele osób niepełnosprawnych. Zmiany, polegające m.in. na niższych dopła‑tach do wynagrodzeń pracowników

niepełnosprawnych, dotkną szczegól‑nie firmy zajmujące się fizyczną i tech‑niczną ochroną osób i mienia, pro‑ducenci i dystrybutorzy środków do utrzymania czystości, a także przedsię‑biorstwa sprzątające – w tym sektorze zatrudnienie osób z orzeczoną niepeł‑nosprawnością wynosi ok. 20 proc.

kwoty zamiast procentów– Wspomniana ustawa zmienia przepisy ustawy o rehabilitacji za‑wodowej i społecznej w zakresie dofinansowania zatrudniania osób niepełnosprawnych. Zgodnie z no‑wymi przepisami, wartość przysłu‑gującego dofinansowania wyrażana

będzie kwotowo. W przypadku pracowników ze znacznym stop‑niem niepełnosprawności dopła‑ta wyniesie 1800 zł, z umiarkowa‑nym – 1125 zł, a z lekkim – 450 zł oraz dodatkowe 600 zł w przypad‑ku osób niepełnosprawnych, u któ‑rych orzeczono chorobę psychiczną, upośledzenie umysłowe, całościowe zaburzenia rozwojowe lub epilepsję oraz w przypadku niewidomych. Dotychczas wartość przysługującego dofinansowania była określona pro‑centowo i – w zależności do stop‑nia niepełnosprawności – wynosiła 180, 100 lub 40 proc. minimalnego wynagrodzenia, które na rok 2013 ustalone było na poziomie 1600 zł. Taki sposób obliczenia dofinanso‑wania ustalałby je w roku bieżącym na poziomie 2880 zł, 1600 zł, 640 zł. Dodatkowo w przypadku osób z wcześniej wspomnianymi dys‑funkcjami dofinansowanie wzrasta‑łoby o kolejne 40%.

Zmiany przewidują również zrównanie dofinansowania przysługującego zakła‑dom pracy chronionej oraz zakładom

pracy w ramach rynku otwartego. W ostatnich trzech latach cała suma dofinansowania należała się jedynie za‑kładom pracy chronionej, a pozostałe przedsiębiorstwa zatrudniające przy‑najmniej 6% osób niepełnosprawnych w skali zakładu mogły liczyć na część tego dofinansowania. Wspomniane zróżnicowanie znajdywało racjonalne wytłumaczenie w wymogach stawia‑nym zakładom pracy ubiegającym się o status zakładu pracy chronionej.

Barbara Jóźwikradca prawny kancelaria Schoenherr

Kto powinien płacić za windy?

Praca mniej chroniona

Mieszkańcy parteru też wnoszą opłaty za windę. Czy naprawdę muszą? Przecież nie korzystają!

Opublikowany w poprzednim wydaniu kuriera materiał o spodziewanych podwyżkach opłat za ochronę i sprzątanie naszych bloków wywołał żywiołowy odzew ze strony Czytelników. Na Państwa prośbę publikujemy dalsze szczegóły sprawy i komentarz kolejnego eksperta.

Artykuł 14 ustawy o własności lokali wyraźnie wskazuje, że windy wchodzą w skład

części wspólnej nieruchomości i koszty ich utrzymania zobowiązani są ponosić wszyscy

mieszkańcy, niezależnie od tego, czy faktycznie korzystają z dźwigu osobowego.

Fot.

Tacit

Dev

elop

men

tFo

t. w

ww.

sxc.h

u

Fot.

ww

w.sx

c.hu

NR 2 (3) • LUTY 2014

Więcej naKurierMieszkaniowy.pl

Patronem działu jest

sIĘ mIEszkA

WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIoWY

www.kuriermieszkaniowy.pl4

Po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej Urząd Dozoru Technicznego (UDT) nie wydaje już firmom uprawnień do wytwarzania

urządzeń dźwigowych, a wytwarza‑nie nowych urządzeń nie jest obję‑te kontrolą instytucjonalną na eta‑pie produkcji (w tym montażu). Nie oznacza to jednak, że obecnie mamy gorszy nadzór nad wytwarzanymi dźwigami. Każde urządzenie dźwigo‑we po zamontowaniu musi być pod‑dane ocenie zgodności z dyrektywą dźwigową 95/16/WE przez nieza‑leżną, specjalistyczną instytucję, tzw. Jednostkę Notyfikowaną (JN), która jest niezależna od producenta i UDT. Ocena zgodności dotyczy również zespołów bezpieczeństwa dźwigu, na które składają się m.in. chwyta‑cze kabiny i przeciwwagi, ogranicz‑niki prędkości, zamki bezpieczeń‑stwa (rygle) drzwi przystankowych, zderzaki, bezpieczniki rurociągów (dźwigów hydraulicznych), elektro‑niczne elementy obwodu bezpieczeń‑stwa czy urządzenia zabezpieczające przed niezamierzonym ruchem ka‑biny znajdującej się na przystanku. W zakresie wytwarzania elementów bezpieczeństwa badany jest typ (wzo‑rzec zespołu), a po przeprowadzeniu badań JN wydaje certyfikat (świadec‑two) badania typu.

Aby usprawnić proces oceny zgod‑ności po zamontowaniu dźwigu, producenci zgłaszają wzorce całych dźwigów do badań przez JN w celu wykonania wcześniejszej oceny zgod‑ności konstrukcji dźwigu i uzyskania certyfikatu badania typu. Wtedy JN sprawdza dokumentację i udostęp‑niony wzorzec dźwigu, a po bada‑niach wydaje certyfikat badania typu (łącznie z raportem z badań) dla dźwigu.

Podczas przeprowadzania oceny zgod‑ności, po zamontowaniu dźwigu na obiekcie JN sprawdza, czy spełnione są wymagania dyrektywy dźwigowej

analizując dokumentację techniczną i sprawdzając dźwig w miejscu zain‑stalowania. Sprawdza również, czy użyte zespoły bezpieczeństwa mają odpowiednie świadectwa badania typu i czy są zgodne z nimi.

Istnieje kilka modułów (procedur) przeprowadzenia oceny zgodności. Oto najczęściej stosowane:

– Moduł G (weryfikacja jednostko‑wa) – jest stosowany, gdy urządze‑nie dźwigowe zostało wytworzone jednostkowo, a wzorzec urządzenia (w całości) nie był wcześniej spraw‑dzany przez żadną JN i dźwig nie posiada certyfikatu badania typu. W tym module JN sprawdza doku‑mentację zawierającą opis technicz‑ny dźwigu, obliczenia potwierdzające

prawidłowość doboru zespołów prze‑widziane w normach zharmonizo‑wanych PNEN81.1 (dla dźwigów elektrycznych) lub PNEN81.2 (dla

dźwigów hydraulicznych) certyfikaty badania typu zespołów bezpieczeń‑stwa i załączone instrukcje. Sprawdza urządzenie czy jest zgodne z przedsta‑wioną dokumentacją i przeprowadza próby bezpieczeństwa.

– Moduł F (kontrola końcowa) – jest stosowany, gdy wzorzec dźwi‑gu był wcześniej poddany ocenie przez JN i jest wydany certyfikat badania typu, dźwig został wy‑tworzony i zamontowany zgodnie z warunkami zawartymi w certyfi‑kacie badania typu. W tym modu‑le JN (na ogół jest to inna JN niż wydająca certyfikat badania typu) sprawdza dokumentację zawierają‑cą opis techniczny dźwigu, certy‑fikaty badania typu zespołów bez‑pieczeństwa i załączone instrukcje.

Sprawdza czy urządzenie jest zgod‑ne z certyfikatem badania typu dla dźwigu. Przeprowadza próby bez‑pieczeństwa.

– Moduł E (zapewnienie jakości wy‑robu) – jest stosowany przez insta‑lującego urządzenie (a nie przez JN i bez jej udziału), gdy dźwig jest wy‑tworzony i zamontowany zgodnie z certyfikatem badania typu dźwigu, oraz gdy instalujący posiada wdro‑żony, certyfikowany i nadzorowa‑ny przez JN system zapewniania ja‑kością zgodny z normą ISO 9001. Pracownicy działu Kontroli Jakości (KJ) sprawdzają dokumentację za‑wierającą opis techniczny dźwigu, certyfikaty badania typu zespołów bezpieczeństwa i załączone instruk‑cje. Sprawdzają urządzenie czy jest zgodne z certyfikatem badania typu. Przeprowadzają próby bezpieczeń‑stwa. Jeśli podczas sprawdzania wy‑kryta zostanie niezgodność z certyfi‑katem badania typu dźwigu, dźwig musi zostać poddany ocenie zgodno‑ści w module G. Taką ocenę przepro‑wadza JN.

Po przeprowadzeniu oceny zgodności, po pozytywnym jej zakończeniu, insta‑lujący wystawia deklarację zgodności.

Deklaracja zgodności, dokumenta‑cja techniczna zawierająca opis tech‑niczny dźwigu oraz instrukcje kon‑serwacji i eksploatacji (oraz inne, jeśli są wymagane) są podstawą do wystąpienia z wnioskiem do UDT o zarejestrowanie urządzenia i prze‑prowadzenie czynności poprzedza‑jących wydanie pierwszej decyzji ze‑zwalającej na eksploatację urządzenia transportu bliskiego. UDT również sprawdza zgodność urządzenia z do‑kumentacją i przeprowadza przewi‑dziane badania.

Czy moduł E nie jest słabym ogniwem w procesie kontrolowania dźwigów, skoro kontrola dźwigu jest przeprowa‑dzana właściwie przez instalującego?

Jak podkreśla Mirosław Szymański z Schindler Polska (firma posiada uprawnienia do przeprowadzenia oceny zgodności w module E od 22 lutego 2007 roku), aby zdobyć takie uprawnienia spółka musiała opraco‑wać i wdrożyć system zapewniania jakości zgodny z normą ISO 9001 i z wytycznymi zawartymi w dyrek‑tywie dźwigowej.

– Procedurę oceny systemu zapewnie‑nia jakości przeprowadza JN, która dalej nadzoruje system. Każdy dźwig oceniany w module E jest sprawdza‑ny przez inspektorów KJ na zgodność z certyfikatem badania typu, dyrektywą dźwigową oraz pod kątem jakości wy‑konania i estetyki – wylicza Mirosław Szymański. – Sprawozdania z przepro‑wadzonych prób i badań są archiwizo‑wane zgodnie z procedurami systemu zapewniania jakości. Każdy dźwig oce‑niany w module E jest zgłaszany do JN kontrolującej nasz system. JN wyryw‑kowo sprawdza (tak jak podczas wyko‑nywania oceny zgodności) określoną partię dźwigów ocenianych w module E. Wykrycie niezgodności grozi odebra‑niem uprawnień.

Jakie są korzyści dla wspólnot i mieszkańców z samodzielnego od‑bioru dźwigów przez producenta? Jak twierdzi Mirosław Szymański z Schindler Polska, pełna wymiana dźwigów jest traktowana jako nowa instalacja i każdy dźwig po zamon‑towaniu podlega ocenie zgodności w ramach odpowiedniego modułu dyrektywy dźwigowej.

– Dzięki naszym uprawnieniom wi‑docznie skracamy czas odbioru dźwi‑gów – jedna inspekcja wykonana przez spółkę Schindler Polska zastę‑puje dwie kontrole – dodaje ekspert. – Schemat odbioru dźwigu przez pro‑ducenta nieznacznie różni się od pro‑cedury wykonywanej przez JN. W na‑szym przypadku dodatkowo spraw‑dzana jest jakość wykonania i este‑tyka. Chociaż zgodę na użytkowanie dźwigu wydaje UDT, to uzyskany cer‑tyfikat zewnętrzny nie zwalnia prze‑cież producentów od odpowiedzial‑ności za jakość wykonania urządzenia.

Po zarejestrowaniu dźwigu w UDT i dopuszczeniu do eksploatacji nad‑zór techniczny nad urządzeniem sprawuje UDT. Właściciel dźwigu musi zapewnić konserwację urzą‑dzenia. Podczas eksploatacji często zachodzi potrzeba wykonywania na‑praw tj. wymiany zużytych elemen‑tów na takie same. Przy każdej na‑prawie związanej z elementami no‑śnymi i zespołami bezpieczeństwa, dźwig przed włączeniem do eksplo‑atacji musi być sprawdzony i ode‑brany przez UDT. Po pozytywnym sprawdzeniu UDT wydaje decyzję zezwalającą na dalszą eksploatację.

Windy pod kontroląsIĘ mIEszkA

zgodnie z polskimi przepisami, dozorowi technicznemu podlegają wszystkie urządzenia, które podczas pracy uwalniają energię potencjalną lub kinetyczną, a więc także windy osobowe i towarowe. Warto wiedzieć, co tak właściwie oznacza „dozór nad windami” i kto go wykonuje.

Fot. Schindler Polska

W Polsce działa obecnie ok. 95 tysięcy wind, zarejestrowanych

i badanych okresowo przez UDT. Wśród nich jest około

0 tysięcy urządzeń zamontowanych w latach 70. i 80. XX wieku.

Według statystyk UDT, w Polsce wciąż rośnie liczba nowo instalowanych dźwigów.

Od lat te wartości utrzymują się na poziomie około 5000 tysięcy urządzeń rocznie, z tendencją zwyżkową. W roku

2013 zainstalowano 5196 dźwigów.

NR 2 (3) • LUTY 2014

WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIoWY

5www.kuriermieszkaniowy.pl

sIĘ mIEszkA

Nowelizacja ustawy z 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów, która dotknęła w dużej mierze usta‑wę o gospodarce nieruchomościami, umożliwiła od 1 stycznia br. osobom niewykwalifikowanym pracę w cha‑rakterze zarządcy nieruchomości. Otwarcie zawodu dla wszystkich, którzy chcą zajmować się tą profe‑sją, rodzi duże obawy co do jakości świadczonych usług – do zawodu tra‑fią z pewnością także osoby bez sto‑sownego przygotowania, kompeten‑cji i zweryfikowanych umiejętności zawodowych. Ta zmiana jakościowa

to także dobra okazja, by zastanowić się nad podejściem do samej czyn‑ności zarządzania nieruchomościami.

Tradycyjne zarządzanie nierucho-mościami, określane niekiedy mia‑nem statycznego, jest zachowawcze

i podporządkowane tylko jednemu celowi – zachowaniu właściwego sta‑nu substancji budynku. Tutaj funkcje zarządzania ograniczają się tylko do niezbędnych czynności administra‑cyjnych, technicznych i gospodar‑czych, a zarządca jest przede wszyst‑kim administratorem wykonującym zlecone czynności prawno‑admini‑stracyjne i dodatkowo odpowiedzial‑nym za stan techniczny obiektu.

Natomiast współczesne, dynamicz-ne zarządzanie nieruchomościami zakłada konieczność innowacyjnego spojrzenia i kreatywności w gospoda‑

rowaniu nieruchomością. Zarządca nie skupia swojej uwagi wyłącznie na budynku, lecz także (a nawet: przede wszystkim) koncentruje się na potrze‑bach jego użytkowników. Przykładem tego podejścia jest między innymi bran‑ża facility management, tj. zarządzanie

udogodnieniami dla użytkowników nieruchomości, bez ograniczania się do utrzymania budynków w należy‑tym stanie i związanych z tym czynno‑ści. Należy pamiętać, że nieruchomo‑ści podlegają silnym mechanizmom rynkowym, więc powinny być dosto‑sowywane i wzbogacane stosownie do zmieniających się (z reguły rosnących) wymagań użytkowników i potencjal‑nych nabywców.

Dynamiczne zarządzanie zakłada więc aktywny stosunek zarządcy do

zarządzanej nieruchomości, a sama nieruchomość nie jest uznawana za fizyczny rezultat dokonanej uprzed‑nio inwestycji, lecz traktuje się ją jak kapitał, który powinien przynosić wymierne korzyści.

Po uwolnieniu zawodu zarządcy nie‑ruchomości można się spodziewać, że pojawią się w tej profesji osoby preferujące (z braku innych możli‑wości) statyczny sposób zarządza‑nia. Zarządzanie obiektami przez takie osoby niewątpliwie wpływa

niekorzystnie na całą branżę i powo‑duje obniżenie jakości świadczonych usług, co w efekcie odbija się na wi‑zerunku całego rynku zarządców.

Mariusz MoczulskiDyrektor Regionalny Zespół Zarządców Nieruchomości Sp. z o.o.

„Wyjście ze spółdzielni” jest oczywi‑ście możliwe, ale pod pewnymi wa‑runkami. Proces utworzenia wspól‑noty mieszkaniowej, która odłączy się od spółdzielni, należy rozpocząć od przekształcenia lokali spółdzielczych w odrębną własność. Jeśli właścicie‑lami w danej nieruchomości staje się większość byłych spółdzielców (liczo‑na według wielkości udziałów posia‑danych w nieruchomości), wówczas pojawia się możliwość odłączenia się od spółdzielni. Większość może bo‑wiem podjąć uchwałę stanowiącą, że w zakresie jej praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspól‑

ną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, od które‑go to momentu przestają obowiązy‑wać przepisy prawa spółdzielczego. Właściciele mogą zatem przejąć za‑rząd nieruchomością i zacząć wyko‑nywać swoje prawo własności. Gdyby jednak nie doszło do przyjęcia takiej

uchwały, dopiero z chwilą wyodręb‑nienia własności wszystkich loka‑li i po ustaleniu członkostwa ostat‑niego właściciela mają automatycz‑nie zastosowanie przepisy określone w ustawie o własności lokali.

jak formalnie tego dokonać?Warunkiem koniecznym jest pozy‑skanie niezbędnej większości, by móc podjąć opisaną wyżej uchwałę, war‑to więc wcześniej porozmawiać z są‑siadami i przekonać się, czy podjęcie inicjatywy w tej sprawie może liczyć na wystarczająco duże poparcie.

Aby formalnościom stało się zadość, grupa posiadająca odpowiednią licz‑bę udziałów powinna skierować do zarządu spółdzielni wniosek z pod‑pisami właścicieli posiadającymi łącznie minimum 10 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej (najlepiej, gdy jest to ponad 50 proc., wówczas

mamy pewność, że większość właści‑cieli tego chce).

We wniosku należy określić realny termin, w którym zarząd spółdzielni ma zwołać zebranie. Mimo, że normy prawne wskazują, że przepisy ustawy o własności lokali do takich „wspól‑not spółdzielczych” nie mają zasto‑sowania, to jednocześnie zastrzega‑ją wyjątki od tej zasady. W art. 27 ust. 3 ustawy znajduje się jeden z ta‑kich wyjątków – wynika z niego, że przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebra‑niu właścicieli nie stosuje się, z za‑strzeżeniem właśnie podjęcia uchwa‑ły o odłączeniu od spółdzielni. Zatem oczywiste jest, że zarząd spółdzielni musi zwołać zebranie w rozumieniu ustawy o własności lokali i w trybie przewidzianym dla tej właśnie usta‑wy, w tym przypadku nie ma zatem mowy o walnym zgromadzeniu.

Z uwagi na to, iż spółdzielnia sprawu‑je zarząd w formie zarządu powierzo‑nego, nie wygaśnie on automatycznie. Jest to jedna z form zarządu przewidzia‑na w ustawie o własności lokali, dlate‑go też właściciele lokali muszą podjąć uchwałę (zaprotokołowaną przez nota‑riusza) o odwołaniu zarządu w osobie spółdzielni, mogąc jednocześnie doko‑nać wyboru nowego zarządu.

Czy istnieje jakieś ryzyko związane z odejściem od spółdzielni?

Z odejściem od spółdzielni zasadni‑czo nie wiąże się żadne większe ryzy‑ko, członkowie wspólnoty powinni jednak zastanowić się, czy są w stanie sami poradzić sobie z utrzymaniem i rozliczaniem budynku. Jeśli poja‑wiają się w tej kwestii wątpliwości, warto rozważyć podpisanie umowy z profesjonalną firmą zarządczą. Dodatkowe trudności mogą wystą‑pić w przypadku budynku w bar‑dzo złym stanie technicznym, któ‑ry wymaga znacznych nakładów fi‑nansowych na remonty. Spółdzielnie

z reguły remontują starsze budynki w pierwszej kolejności, więc oczeki‑wanie na remont w spółdzielni po‑winno być (przynajmniej w teorii) najkrótsze, jednak samo nasuwa się tu pytanie: gdzie spółdzielnia była do tej pory? Dlaczego wcześniej nie zaję‑ła się takim remontem?

A jeśli zarządzanie przejmie wspól‑nota mieszkaniowa, spółdzielnia mieszkaniowa powinna rozliczyć się z wpłaconych przez mieszkańców zaliczek na koszty zarządzania nieru‑chomością wspólną i zwrócić właści‑cielom niewydatkowane środki pie‑niężne.

spółdzielnia, wspólnota czy profesjonalna firma zarządcza?

„Więcej wiedzieć” to „więcej móc”

sIĘ mIEszkA

jeśli nie podoba nam się w spółdzielni mieszkaniowej, to czy możemy zrezygnować z jej usług?

Uwolnienie zawodu zarządcy nieruchomości to dobra okazja, by przyjrzeć się stylom zarządzania i płynącym z nich korzyściom.

z odejściem od spółdzielni nie wiąże się żadne większe ryzyko, członkowie wspólnoty

powinni jednak zastanowić się, czy będą w stanie sami poradzić sobie z utrzymaniem

i rozliczaniem budynku.

Dynamiczne zarządzanie zakłada aktywny stosunek zarządcy do zarządzanej

nieruchomości, a samą nieruchomość traktuje się jak kapitał, który powinien przynosić

wymierne korzyści.

Fot. www.sxc.hu

Fot. www.sxc.hu

Więcej naKurierMieszkaniowy.pl

NR 2 (3) • LUTY 2014

WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIoWY

www.kuriermieszkaniowy.pl6

sprzedaż alkoholu w budynku wspólnoty

W budynku wspólnoty jest lokal użyt-kowy, którego właściciel chce otworzyć sklep z alkoholem. Czy musi pytać o zgodę wspólnotę? Czy wystarczy de-cyzja zarządcy, czy też wszyscy członko-wie muszą podjąć uchwałę w tej spra-wie? Pozwolenie na sprzedaż alkoholu wydaje gmina na kilka lat, więc czy konieczne jest odnawianie takiej zgody za każdym razem?

zaakceptować sprzedaż alkoholu muszą wszyscy członkowie wspól-noty w drodze uchwały

Zezwolenia na sprzedaż napojów al‑koholowych wydaje wyłącznie prezy‑dent miasta, więc przede wszystkim do tego urzędu firma musi zwró‑cić się o zgodę na prowadzenie ta‑kiej działalności. Zgodnie z ustawą o wychowaniu w trzeźwości i prze‑ciwdziałaniu alkoholizmowi, przed‑siębiorca, który chce sprzedawać alkohol, do wniosku o wydanie ze‑zwolenia musi dołączyć pisemną zgodę właściciela budynku (jeżeli sklep będzie zlokalizowany w wielo‑rodzinnym budynku mieszkalnym). W przypadku wspólnoty mieszka‑niowej „właścicielem” budynku są wszyscy członkowie wspólnoty, więc decyzja zarządcy czy zarządu tu nie wystarcz – zgoda na sprzedaż napo‑jów alkoholowych musi zostać wyra‑żona w formie uchwały.

Gdy sąsiad nie dogrzewa mieszkania

Jak można zmusić „oszczędnych” sąsia-dów do utrzymywania w ich mieszka-niach odpowiedniej temperatury i kto powinien to egzekwować? Mieszkania są wyposażone w indywidualne piece c.o., ale sąsiedzi oszczędzają gaz i włą-czają je tylko na minimalne grzanie, w efekcie czego w sąsiednich lokalach (m.in. w moim) pojawiła się wilgoć i grzyb!

z wnioskiem do sądu w tej sprawie mogą wystąpić zarówno właścicie-le, którzy ucierpieli na skutek dzia-łania sąsiadów, jak i cała wspólnota mieszkaniowa.

W tej sytuacji zastosowanie może mieć przepis art. 144 kodeksu cywil‑nego, na podstawie którego „właści‑ciel lokalu powinien przy wykonywa‑niu swego prawa własności powstrzy‑mać się od działań, które by zakłó‑cały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno‑gospodar‑czego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Możliwe jest tu wystąpienie z roszczeniem negatoryjnym o zaniechanie naru‑szeń i przywrócenie stanu zgodnego

z prawem (na podstawie art. 222 § 2 kodeksu cywilnego) – mogą o to wystąpić właściciele, którzy odczu‑wają skutki „oszczędności” swoich sąsiadów. Natomiast cała wspólnota będzie mogła wystąpić z tym roszcze‑niem tylko wtedy, gdy niewystarcza‑jące ogrzewanie lokali ma wpływ na temperaturę na korytarzach, a więc zwiększa koszty utrzymania nieru‑chomości wspólnej i zagraża jej sta‑nowi technicznemu. Mieszkańcy mogą także wystąpić do sądu o od‑szkodowanie z tytułu wyższych kosz‑tów utrzymania ich lokali. Natomiast żądając w sądzie zaniechania naru‑szeń i przywrócenia stanu zgodne‑go z prawem powód będzie musiał dowieść, że niewłaściwe ogrzewanie „zakłóca korzystanie z sąsiadujących lokali ponad przeciętną miarę”, na‑tomiast żądając odszkodowania trze‑ba będzie udowodnić, że zachowa‑nie sąsiadów powoduje szkodę, czyli wyższe opłaty za ogrzewanie. Aby się o tym przekonać, sąd może zdecydo‑wać o powołaniu biegłego.

Coroczny przegląd instalacji niemożliwy

Kilka razy wzywaliśmy na piśmie wła‑ściciela mieszkania, by udostępnił lo-kal do wykonania corocznego przeglą-du instalacji gazowej i wentylacyjnej, ale ignoruje pisma od zarządcy i ni-kogo nie chce do mieszkania wpuścić. Kogo można prosić o pomoc, zanim dojdzie do tragedii? Policję, inspekcję nadzoru budowlanego, sąd?

W tej sytuacji powinien zareago-wać dostawca i odciąć dopływ gazu, nawet jeśli właściciel nie za-lega z opłatami. Poza tym zostaje droga sądowa.

Pierwszą reakcją powinien być telefon zarządcy do dostawcy gazu, który powi‑nien natychmiast odciąć dopływ gazu do tego lokalu powołując się na możli‑we niebezpieczeństwo dla innych użyt‑kowników budynku. Zdarza się jed‑nak, że operator odmawia wykonania tej czynności (zwłaszcza jeśli właściciel mieszkania regularnie płaci rachunki za gaz) zasłaniając się tym, że wewnętrzna instalacja w lokalu należy do jego wła‑ściciela, więc gazownia nie może w nią ingerować.

Zgodnie z ustawą o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowią min. części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, czyli w jej skład mogą wchodzić elementy także ściśle związane z wy‑odrębnionymi lokalami. Dokładne wskazanie elementów nieruchomości wspólnej może sprawiać problemy, ale za wspólne można z pewnością uznać także części budynku i urzą‑dzenia, które znajdują się w obrębie mieszkań prywatnych, ale są niezbęd‑ne wszystkim właścicielom, w tym in‑stalacje. Instalacje gazowe i przewody

kominowe podlegają obowiązkowej corocznej kontroli na podstawie art. 62 ust. 1 pkt 3 lit. c prawa budow‑lanego. Obowiązek ten spoczywa na właścicielu lub zarządcy budynku, zaś we wspólnocie – na zarządzie (zarząd‑cy). Warto tu wspomnieć zapis prawa budowlanego, który głosi, że „kto nie spełnia obowiązku utrzymania obiek‑tu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w spo‑sób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzyw‑nie nie mniejszej niż 100 stawek dzien‑nych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”. W interesie wszystkich właścicieli lo‑kali powinno być umożliwienie okre‑sowych kontroli, by zapewnić bezpie‑czeństwo użytkowania budynku, ale też ze względu na odpowiedzialność karną grożącą za niedopełnienie tego obowiązku. Zarząd powinien zatem poczynić odpowiednie kroki, aby do‑prowadzić do kontroli instalacji ga‑zowej w mieszkaniu opornego wła‑ściciela. Ustawa o własności lokali w przepisie art. 13 ust. 2 nakłada na właściciela lokalu obowiązek udostęp‑nienia lokalu w celu usunięcia awarii w urządzeniach wspólnych, a także w celu wyposażenia budynku lub jego części względnie innych lokali w do‑datkowe instalacje. Niestety, przepis ten nie nakłada na właściciela lokalu

żadnej sankcji w przypadku odmowy. Wspólnocie przysługuje natomiast roszczenie o nakazanie przez sąd udo‑stępnienia lokalu w celu wykonania kontroli. Jeśli właściciel nie zastosuje się do wyroku sądu, możliwe jest wsz‑częcie egzekucji (w trybie egzekucji świadczeń niepieniężnych), a jeśli i to nie pomoże, właściciel będzie obciąża‑ny grzywnami aż do momentu udo‑stępnienia lokalu na podstawie art. 1050 kodeksu cywilnego. Możliwe jest także dochodzenie od właściciela odszkodowania, jeśli z powodu braku udostępnienia lokalu wspólnota po‑niesie szkodę.

z dłużnikiem do rejestru

Czy wspólnota mieszkaniowa może przekazywać informacje o zadłużo-nych właścicielach firmom prowa-dzącym rejestr dłużników w oparciu o przepisy dotyczące udostępniania in-formacji gospodarczych? Jeśli tak, kto powinien podejmować taką decyzję i podpisywać umowę z tą firmą?

sprawa nie jest do końca jasna, ale jeśli wspólnota zdecyduje się na współpracę z taką firmą, ko-niecznie musi podjąć odpowied-nią uchwałę.

Zacznijmy od tego, że wspólno‑ta może przekazywać do tych re‑jestrów informacje o dłużnikach będących jej kontrahentami, nato‑miast możliwość przekazywania in‑formacji o zadłużonych członkach wspólnoty jest dyskusyjna i trud‑no udzielić jednoznacznej odpo‑wiedzi. Ustawa z 14 lutego 2003 r. o udostępnianiu informacji go‑spodarczych wskazuje, że przedsię‑biorca (za takiego ustawa uznaje też wspólnotę) może przekazać do biu‑ra informację gospodarczą, np. je‑śli zobowiązania wobec tego przed‑siębiorcy powstały z tytułu umo‑wy o kredyt konsumencki. Często przyjmuje się, że gdy dochodzi do zadłużenia, wspólnota zawiera z właścicielem lokalu dorozumianą umowę o odroczenie terminu płat‑ności, którą można uznać za kre‑dyt konsumencki. Ale ta teoria nie zyskała potwierdzenia np. w posta‑ci orzeczenia sądu, więc trudno ją bezkrytycznie stosować. Warto na‑tomiast wspomnieć, że przekazanie do biura nieprawdziwych informa‑cji może narazić wspólnotę na wy‑soką grzywnę. Na koniec należy podkreślić, że umieszczenie dłuż‑nika wspólnoty w rejestrze nie ma bezpośredniego przełożenia na od‑zyskanie zaległych opłat, czym po‑winien zająć się zarząd (zarządca) wspólnoty.

sIĘ mIEszkA

zapytaj eksperta

Na Państwa pytania odpowiadają prawnicy, eksperci w dziedzinie zarządzania nieruchomościami

Partnerzy medialni : Accomodation Times – Agefi – Agir Céramique – Akmu – AmChAm Luxembourg – Archello – Archi-Europe – Banque & Finance – Bobsguide – Businessmir – CFO World – Chronicle – e-architect –Editrice Le Fonti – Ekaruna – Entreprises magazine – Eurobuild –Europe Real Estate – Family Office – Financial Bridges – Financial Places – Facilities management magazine – Greenworks – hR One – IAIR – Immobilier et Services – imot.bg – Indesign Indonesia – IT One – LeadersLeague – marketers – Property & Wealth –Australia’s Property Review – PAm Insight – PRC magazine – Propriétés de France – Real Estate monitor – Realty Plus (India) – REm en ligne – REm online – Realty Plus – RFP magazine – Schiller Publishing – The Scandinavian Architecture magazine – Surface Asia – Warszawski Kurier mieszkaniowy – Wspólnota mieszkaniowa – Yookô

ZŁOCI PLATYNOWI

#384E99

#152E71

#4D4D4D

#000000

SPONSORZY KONGRESUSREBRNI BRĄZOWI

SPONSOR SEGMENTU INNOWACJI

WSPIERAJĄ NAS TAKŻEPARTNER MERYTORYCZNY

65 ŚWIATOWY KONGRES FIABCI 17-22 MAJA 2014, LUKSEMBURG

Pełny program Kongresu oraz lista mówców na www.fiabci65.com

20 mAJA RANO : BUDUJĄCA LUDZKOŚĆ

20 mAJA PO POŁUDNIU : MOŻLIWOŚCI NIERUCHOMOŚCI

21 mAJA RANO : MIASTA I TECHNOLOGIE

21 mAJA PO POŁUDNIU : FINANSE I PODATKI

22 mAJA RANO : ARCHITEKTURA I URBANISTYKA

3 DNI PROGRAMU DLA PROFESJONALISTÓW

JEREmY RIfKINekonomista i myśliciel

Człowiek u progu Trzeciej Rewolucji

GOŚĆ SPECJALNY

ŚWIATOWY KONGRES

ŚWIATOWY KONGRES

1500+ UCZESTNIKÓW 40+ mÓWCÓW 50+ KRAJÓW 30+ WYSTAWCÓW 50+ PARTNERÓW

PARTNERZY WYDARZENIA ALIAI – ACI Luxembourg – AmChAm Luxembourg – Fondarch – IFmA – Luxembourg Trade and Investment Office-Luxembourg for Business – Luxembourg National Tourist Office– Ordre des Architectes Ingénieurs – City of Luxembourg

NR 2 (3) • LUTY 2014

WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIoWY

7www.kuriermieszkaniowy.pl

Od lutego w ośmiu warszawskich dzielnicach zaczął obowiązywać do‑celowy system gospodarki odpadami. Nowe przepisy obowiązują mieszkań‑ców Pragi Południe, Pragi Północ, Rembertowa, Wawra, Wesołej, Śródmieścia, Ursynowa i Wilanowa. W tych dzielnicach zmieniły się za‑sady segregowania śmieci, ale opłaty pozostały na tym samym poziomie.

Z terenu tych dzielnic śmieci są od‑bierane według następujących zasad:

Zabudowa jednorodzinna:– odpady zmieszane (odpadki ku‑

chenne etc.) – co najmniej raz na 2 tygodnie,

– odpady segregowane suche (pa‑pier, karton, plastik, kartony po sokach i mleku etc.) – co naj‑mniej raz na 4 tygodnie,

– szkło – co najmniej raz na 4 ty‑godnie.

Zabudowa wielorodzinna:– odpady zmieszane – co najmniej

2 razy w tygodniu,

– odpady segregowane suche – co najmniej raz na tydzień,

– szkło – co najmniej raz na 4 ty‑godnie.

Odpady wielkogabarytowe ze wszyst‑kich typów nieruchomości będą od‑bierane w ramach zbiórek akcyj‑nych co najmniej raz na 4 tygodnie. Dodatkowo, w okresie poświątecz‑nym, organizowane będą 2 zbiórki choinek. Odpady zielone, m.in. liście, będą odbierane w każdy weekend, od maja do listopada. Szczegółowe har‑monogramy, ustalane na podstawie przeprowadzonej inwentaryzacji, będą przekazywane mieszkańcom przez firmy obsługujące ich dzielnicę.

Właściciele lub zarządcy nierucho‑mości zlokalizowanych na obszarze 8 dzielnic objętych od lutego doce‑lowym systemem nie muszą skła‑dać nowych deklaracji, wypowia‑dać ani zawierać nowych umów. Jedynym obowiązkiem będzie ter‑minowe uiszczanie opłaty „śmiecio‑wej” oraz – jeśli tak zadeklarowano

– segregowanie odpadów z podzia‑łem na trzy rodzaje.

Trzyletnie umowy na obsługę 4 pierw‑szych obszarów miasta podpisano 19 listopada. Podpisane umowy dotyczą odbioru i zagospodarowania odpadów, co oznacza, że zatrudnione firmy będą nie tylko wywozić śmieci z mieszkań,

domów i biur, ale również dbać o ich przetworzenie. Będą one obowiązywać przez trzy kolejne lata: od lutego 2014 r. do końca stycznia 2017 r.

Bez zmian pozostaje organizacja wywozu odpadów z pozostałych warszawskich dzielnic. Po 1 lutego śmieci z Białołęki, Bemowa, Bielan,

Mokotowa, Targówka, Ursusa, Włoch, Woli oraz Żoliborza są od‑bierane na dotychczasowych zasa‑dach przez firmy, które odbierały odpady przed 31 stycznia 2014 r. w ramach tzw. systemu pomostowe‑go. Częstotliwość odbioru odpadów oraz wysokość opłat pozostają w tych dzielnicach bez zmian.

Nad wprowadzeniem programu do‑płat do mieszkań na wynajem pra‑cuje Bank Gospodarstwa Krajowego. Zarządzany przez bank Fundusz Mieszkań na Wynajem planuje nabyć pierwsze budynki w II kwartale tego roku. Mieszkania w tych budynkach zaczną być wynajmowane pod koniec roku. Pojawienie się tak dużego inwe‑stora instytucjonalnego i zachęcenie młodych do wynajmu może ożywić ten rynek, który w Polsce – w porów‑naniu do krajów zachodnioeuropej‑skich – wciąż jest stosunkowo słabo rozwinięty.

Prowadzona przez Bank Gos‑podarstwa Krajowego spółka BGK Nieruchomości, która będzie za‑rządzać Funduszem Mieszkań na Wynajem, została zarejestrowana w KRS pod koniec stycznia. Fundusz będzie nabywał nie pojedyncze miesz‑kania, lecz całe budynki w najwięk‑szych miastach, m.in.: Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu. Czynsze w wynajmowanych lokalach mają być wyższe od tych w mieszkaniach

komunalnych, ale niższe niż w ich komercyjnych odpowiednikach.

Choć fundusz to inicjatywa rządowa mająca na celu zwiększenie mobil‑ności zawodowej Polaków, ma dzia‑łać na zasadach rynkowych i przy‑nosić zyski. W przyszłości BGK nie wyklucza całkowitego wycofania się z inwestycji i sprzedania certyfikatów inwestycyjnych innym podmiotom.

– Wejście na rynek inwestora in‑stytucjonalnego powinno zwięk‑szyć zainteresowanie inwestycjami w mieszkania pod wynajem – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Sławek Muturi, prezes zaj‑mującej się wynajmem firmy MZURI (mzuri.pl) i Stowarzyszenia Mieszkanicznik. – Powstaje pewna podaż czynszówek, które gdy wejdą na rynek, będą w pewnej perspek‑tywie dostępne też dla inwestorów instytucjonalnych.

Obecnie rynek wynajmu jest w Polsce stosunkowo słabo

rozwinięty. Większość Polaków, inaczej niż mieszkańcy państw Europy Zachodniej, woli kupić mieszkanie, nawet na kredyt, niż je wynajmować.

– W Polsce dzisiaj mamy tylko ok. 3‑5 proc. mieszkań, które są wynaj‑mowane na zasadach komercyjnych, a na zachodzie Europy jest ich znacz‑nie więcej – mówi Sławek Muturi.

Brakuje też tradycji budowania miesz‑kań dla inwestorów, którzy chcieliby je później wynajmować innym.

Skład: Mediakoncept, www.mediakoncept.pl Druk: ODDI Poland Sp. z o.o.,www.oddi.pl

Po przeczytaniu podaj dalej lub wrzuć do pojemnika na makulaturę.

miesięcznikWarszawski Kurier Mieszkaniowy www.kuriermieszkaniowy.pl

Wydawca:MAj Media Warszawawww.maj-media.pl

sIĘ mIEszkA

Mniej kredytów hipotecznych w 2013 r.

38 mld zł wyniosła w ubiegłym roku sprzedaż kredytów hipotecznych, czyli 6 proc. mniej niż w 2012 roku – wynika z danych Biura Informacji Kredytowej. W ostatnich kwartałach rynek wyraźnie się ożywił, chociaż tyl‑ko w niektórych miastach. Z danych BIK wynika, że rynek kredytów hi‑potecznych kształtował się różnie na lokalnych rynkach. Np. w Gdańsku i Bydgoszczy sprzedaż spadła o 10

proc. Za to znaczące wzrosty odnoto‑wał Gorzów Wielkopolski (25 proc.) i Szczecin (13 proc.). Spadek nastąpił też w Warszawie, która generuje ok. 10 proc. wszystkich kredytów miesz‑kaniowych sprzedawanych w Polsce – w stolicy sprzedaż kredytów w III kwartale 2013 r. spadła o 3 proc. w stosunku do poprzedniego roku, ale to i tak jest bardzo duży postęp, bo rok temu ten spadek wyniósł 40 proc.

90 proc. posiadanych przez BIK informacji o spłatach kredytów przez Polaków jest pozytywna, co znaczy, że Polacy dobrze spłacają kredyty. Biuro przechowuje ponad 116 mln informacji dotyczących 22 mln Polaków. Część z nich jest hi‑storyczna, a część dotyczy aktual‑nie spłacanych kredytów.

Mieszkanie w programie Mieszkanie dla Młodych kupią tylko najszybsi. Po pierwsze, w niektórych miastach nie ma dużego wyboru nieruchomo‑ści, które spełniałyby warunki pro‑gramu. Po drugie, nie dla wszystkich może starczyć pieniędzy. Eksperci szacują, że przy dużym zaintereso‑waniu ze strony nabywców, środki przeznaczone na dopłaty z budżetu skończą się w połowie roku. W te‑gorocznym budżecie na dopłaty jest przeznaczone 600 milionów złotych. Firma Reas ocenia, że przy sporym zainteresowaniu tym programem, pieniędzy może wystarczyć na pół roku.

– Nawet gdy spełniamy warunki pro‑gramu, może się okazać, że nie za‑łapiemy się na niego z powodu bra‑ku pieniędzy publicznych na ten cel

w 2014 roku. To oznacza, że możemy mieć dalsze przyspieszenie sprzedaży w pierwszym półroczu – twierdzi Katarzyna Kuniewicz z firmy dorad‑czej Reas. – Jak potoczą się sprawy, będziemy wiedzieli po pierwszym kwartale tego roku.

Czas będzie się liczył również pod‑czas poszukiwań odpowiedniego mieszkania. W takich miastach, jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, mieszkań, które spełniają warun‑ki programu, szczególnie cenowe, jest stosunkowo niewiele. Trzeba się więc pospieszyć, żeby takie mieszka‑nie znaleźć i ewentualnie kupić.

W Krakowie odsetek dostępnych mieszkań spełniających wymogi pro‑gramu Mieszkanie dla Młodych wyno‑si 5 proc. Dla porównania, w Gdańsku, Lublinie czy Łodzi stanowią one po‑nad połowę rynku deweloperskiego. W Bydgoszczy do programu kwalifi‑kuje się aż 95 proc. mieszkań na ryn‑ku. Zdaniem Kuniewicz, to właśnie na tych rynkach może być największe za‑interesowanie MdM.

Osobom, które nie są zmuszone spieszyć się z zakupem mieszkania, eksperci radzą jednak przeczekanie pierwszych miesięcy obowiązywania programu. Banki PKO BP i Pekao SA, które jako pierwsze, od począt‑ku stycznia, zaoferowały kredyt w ra‑mach MdM, narzuciły wyższe marże niż przy tradycyjnym kredycie hipo‑tecznym. Do programu już dołączają kolejne banki, więc eksperci ocenia‑ją, że wraz ze wzrostem konkurencji, spadną też ceny kredytów.

Śmieci (znów) po nowemu

MdM na pół roku?Czeka nas boom na wynajem?z kraju

Fot.

ww

w.sx

c.hu

Fot.

ww

w.sx

c.hu

Więcej naKurierMieszkaniowy.pl

Fot.

ww

w.sx

c.hu

NR 2 (3) • LUTY 2014