1

Michał Witkowski dyrektor sprzedaży i marketingu Atlas Estates

Zmiany przewidywane przez dyrek-tywę hipoteczną, istotne z punktu widzenia ochrony interesów kon-sumentów oraz ujednolicania stan-dardów, nie będą miały istotnego wpływu na koniunkturę na rynku mieszkaniowym. Dostęp do kre-dytów hipotecznych ma oczywiście wpływ na liczbę podpisywanych umów sprzedaży – pamiętajmy, że około 2/3 transakcji na rynku pier-wotnym jest wspomagana kredy-tem. Kluczowe znaczenie ma jednak koszt pieniądza, co doskonale wi-dać dziś w kontekście niskiej stawki WIBOR, oraz jego dostępność, co z kolei obrazują efekty ostatnich zale-ceń KNF wpływających na zdolność

kredytową. Wierzę, że proponowa-ne przez Unię Europejską przepisy zwiększą zaufanie konsumentów i ich gotowość do zaciągania kredytów hi-potecznych, podobnie jak ustawa de-weloperska zwiększyła przejrzystość rynku i bezpieczeństwo finansowe klientów deweloperów. Szczególnie korzystne będą zniesienie opłat oraz ułatwienia dotyczące przewalutowa-nia i wcześniejszej spłaty zobowiązań. Proponowane regulacje na pewno wpłyną korzystnie na rynek miesz-kaniowy, ale dużo istotniejsza będzie kondycja całej gospodarki, a przede wszystkim to, czy PKB będzie rosło, wpływając na rosnące wynagrodzenia i malejący wskaźnik bezrobocia.

Marcin Antczak prawnik kancelaria Schoenherr

Dzięki postanowieniom dyrekty-wy łatwiejsze stanie się porównania oferty różnych banków oraz podję-cie przez konsumenta racjonalnej de-cyzji, który kredyt wybrać. Podobne rozwiązania funkcjonują już z po-wodzeniem na rynku kredytów

konsumenckich, dlatego nie prze-widuję poważnych trudności w do-stosowaniu się banków do nowych standardów. Warto też pamiętać, że w razie ewentualnych problemów z przestrzeganiem nowych regulacji, polskie organy nadzoru będą miały możliwość wymuszenia dostosowania się do nowych zasad (np. poprzez na-kładanie na banki dotkliwych kar fi-nansowych). Ułatwienie porównania

oferty banków doprowadzi zapewne do zaostrzenia konkurencji na ryn-ku kredytów hipotecznych, co z ko-lei powinno sprawić, że staną się one tańsze i bardziej dostępne. Zarówno nabywcy jak i sprzedawcy mieszkań powinni na tym niewątpliwie zyskać.

Nowe przepisy mają chronić kredy-tobiorców głównie poprzez nakaz precyzyjnego informowania klien-tów o szczegółach oferty, a także przestrzegania przed możliwymi konsekwencjami zawarcia umowy. Warunki kredytu będą musiały być dopasowane do sytuacji finanso-wej kredytobiorców, powinny tak-że brać pod uwagę możliwe zmiany ich sytuacji. Kondycja ekonomicz-na kredytobiorców będzie ocenia-na przy pomocy ujednoliconych standardów oceny zdolności kre-dytowej.

Ponadto do najważniejszych nowo-ści należą:

Arkusz informacyjnyKażdy europejski bank będzie zo-bowiązany informować konsumen-ta w sposób, który jest dla niego zrozumiały i dopasowany do jego wiedzy. Informację o kredycie klient otrzyma na specjalnym arku-szu, którego układ będzie identycz-

ny we wszystkich krajach UE i we wszystkich bankach. Dokument będzie informował klienta nie tyl-ko o szczegółach oferty, ale także o długotrwałych konsekwencjach zaciągnięcia kredytu.

„Zasada siedmiu dni”Klienci będą mogli bez konsekwen-cji zrezygnować z zaciągnięcia zobo-wiązania – albo w ciągu siedmiu dni przed podpisaniem umowy kredy-towej, albo w ciągu siedmiu dni od momentu jej podpisania.

Przewalutowanie kredytu i wcześniejsza spłataKonsument będzie miał możliwość swo-bodnego przewalutowania kredytu oraz jego wcześniejszej spłaty w dowolnym momencie bez opłat karnych. Klient bę-dzie także mógł zażądać rekompensaty za szybszy zwrot należnej sumy.

Spłata salda kredytuJeżeli kredytobiorca będzie zalegał ze spłatą i nieruchomość zostanie wy-stawiona na licytację, sprzedaż będzie musiała zostać dokonana za możliwie najwyższą cenę, a pozyskane środki zostaną w pierwszej kolejności prze-znaczone na spłatę salda kredytu.

Kontrola doradcówKażdy kraj będzie miał obowiązek rejestrowania doradców finanso-wych i przyznawania im odpowied-nich uprawnień. Kompetencje naby-te w jednym kraju dadzą możliwość wykonywania zawodu również w in-nych krajach członkowskich UE. Dyrektywa wprowadza wymóg usta-

wicznego dokształcania się doradców oraz obowiązkowe ubezpieczenie OC.

Wycena nieruchomościWszystkie państwa unijne będą mu-siały opracować standardy wycen nie-ruchomości, które będą obowiązywały wszystkich klientów. Priorytetem sta-je się przygotowanie możliwie najbar-dziej obiektywnej oceny, która nie by-łaby krzywdząca dla żadnej ze stron.

Źródło: Polska Federacja Rynku Nieruchomości

www.kuriermieszkaniowy.pl

M I E S I Ę C Z N I K B E Z P Ł A T N Y - N A K Ł A D 1 0 . 0 0 0 E G Z . • N R 1 • G R U D Z I E Ń 2 0 1 3

RUSZA WIlNo II

Rozpoczęła się budowa I fazy osiedla Wilno II, które łącznie będzie liczyć prawie 800 mieszkań.s. 2

RoSNą oGRoDY oChoTA

Zakończył się I etap osiedla Ogrody Ochota, w najbliższym czasie kompleks uzyska pozwolenie na użytkowanie.s. 3

KAMERA W WINDZIE

Zniszczone kabiny wind to problem wielu budynków. Czy kamera w windzie powstrzyma chuliganów?s. 4

CZYj jEST BAlKoN?

Kto odpowiada za balkon, ponosi koszty jego remontu i czerpie zyski z wywieszenia reklamy?s. 4

ŚNIEG NA DAChU

Warto się przygotować nazimę, zwłaszcza pomyśleć o dachu.s. 5

PRAWNIK RADZIS. 6

Kredyt hipoteczny bardziej bezpiecznyKoniec zapisów „drobnym druczkiem” w umowach kredytowych? Parlament Europejski przyjął tzw. dyrektywę hipoteczną, regulującą zasady udzielania kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości mieszkaniowych, biurowych i gruntowych. Banki europejskie będą musiały dostosować się do nowych zasad do 2015 roku.

Fot.: www.sxc.hu

KoMentArze:

Większe zaufanie do banków

o kredyt będzie łatwiejWięcej naKurierMieszkaniowy.pl

Proponowane przez Unię Europejską przepisy zwiększą zaufanie konsumentów i ich gotowość

do zaciągania kredytów hipotecznych

NR 1 • GRUDZIEŃ 2013WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIoWY

www.kuriermieszkaniowy.pl2

Na placu budowy

Bliska Wola bliska klientom

Marysieńka nr VII z pozwoleniem

ogrody ochota Igotowe

Grunt przy Kapelanów AK kupiony

Polnord sprzedał dwie działkiw Wilanowie

Wiecha na Kapeluszach

Brylowska 2 w 2015 r.

J.W. Construction Holding sprze-dał 84 ze 153 mieszkań pierwszego etapu osiedla Bliska Wola, co ozna-cza, że w dwa miesiące od ogłoszenia projektu klienci nabyli ok. 55 proc. oferty. Inwestycja pomiędzy ulicami Kasprzaka, Ordona oraz Alei Prymasa Tysiąclecia ma już dwie kondygnacje parkingu podziemnego oraz kon-strukcję dolnej części budynku.

Ośmiopiętrowy budynek to pierw-szy spośród 5 etapów mieszkal-nych kompleksu. W sprzedaży są

mieszkania 1-, 2-,3- i 4-pokojowe o powierzchni od 26,59 do 95,18 mkw., każde z balkonem lub tara-sem. Ceny zaczynają się od 6,5 tys. zł / mkw. Osiedle będzie wyposażone w miejsca i obiekty rekreacyjne, jak np. ściana wspinaczkowa, plac zabaw dla dzieci, ścieżki spacerowe, bulwar z miejscem na ogródki kawiarniane oraz boiska do gry w koszykówkę, piłkę ręczną, piłkę nożną, mini ho-keja, siatkówkę czy tenisa stołowego. Oddanie I etapu zaplanowane jest na II kwartał 2015 r.

Grupa Robyg uzyskała pozwolenie na użytkowanie budynku mieszkalnego i lokali handlowo-usługowych w VII etapie Nowej Rezydencji Królowej Marysieńki w warszawskim Wilanowie. W etapie, którego dotyczy pozwolenie

na użytkowanie, Robyg zakontraktował już wszystkie lokale. Inwestycja realizo-wana jest zgodnie z harmonogramem – obecnie w budowie jest ostatni etap. Robyg może rozpocząć finalne przeka-zywanie mieszkań klientom.

W trzecim kwartale bieżącego roku Robyg po raz kolejny pobił swój re-kord i zakontraktował 476 lokali, natomiast w całym 2013 roku celem firmy deweloperskiej jest kontrakta-cja ponad 1500 lokali.

Zakończyła się budowa I etapu osie-dla Ogrody Ochota, w najbliższym czasie kompleks wielorodzinny przy al. Krakowskiej uzyska pozwolenie na użytkowanie. Osiedle tworzy 359 lokali o liczbie pokoi 1-5 oraz metrażach od 31 mkw. do 106 mkw. Wiele mieszkań wyposa-żono w duże przeszklenia i okna od sufitu do podłogi, każdy lokal ma balkon lub loggię, a niektóre mieszkania także ogrody zimowe z dźwiękoszczelnymi szybami (te ostatnie powierzchnie można wy-korzystać również jako dodatkowe pomieszczenia użytkowe). W każ-dym lokalu są logotermy, które umożliwiają indywidualne dostoso-wanie temperatury wody wpływa-jącej do mieszkania (do ogrzewania oraz celów użytkowych), stosownie do upodobań i potrzeb mieszkań-ców. Docelowo osiedle zaoferuje ponad 1.500 mieszkań.

Spółka Unidevelopment podpisała umowę ostateczną na zakup nie-ruchomości przy ul. Kapelanów AK w Warszawie, na której zre-alizuje I etap osiedla mieszkanio-wego. Nieruchomość ma prawo-mocne warunki zabudowy. W tej części inwestycji Unidevelopment wybuduje dwa budynki – VI

i IX-kondygnacyjny – z łącznie ok. 120 mieszkaniami oraz lokala-mi usługowymi, a także podziem-nym garażem na ok. 120 miejsc parkingowych.

Budowa oraz sprzedaż mieszkań rozpocznie się w drugiej poło-wie 2014 r. W ofercie znajdą się

lokale o metrażach od 32 mkw. do 102 mkw. (1-5 pięciopokojo-we). Największą część oferty – ok. 70 % – stanowiły będą mieszka-nia 2-3 pokojowe w przeważającej części o kompaktowym charakte-rze. Za projekt architektoniczny odpowiedzialna jest pracownia Mąka Sojka Architekci.

Polnord SA zawarł przedwstępną umo-wę sprzedaży dwóch działek o łącznej powierzchni ponad 2,3 ha zlokalizo-wanych na warszawskim Wilanowie. Wartość transakcji to 27 mln zł net-to. Spółka spodziewa się sfinalizowa-nia transakcji w II kwartale 2014 r. Środki pozyskane ze sprzedaży działek Polnord przeznaczy w całości na wcze-śniejszy wykup obligacji o wartości 28 mln zł z terminem zapadalności 28 września 2015 r. W sierpniu i wrze-śniu firma wprowadziła do sprzedaży

nowe projekty w Gdańsku i podwar-szawskich Ząbkach oraz kolejne etapy już istniejących inwestycji na warszaw-skim Wilanowie oraz w Olsztynie. Polnord rozpoczął także współpracę z Grupą Inwestycyjną Semeko przy realizacji projektu Aquasfera w Redzie koło Gdyni. Ponadto, do końca 2014 roku planowane jest stopniowe uru-chomianie kolejnych etapów oraz no-wych inwestycji, w ramach których spółka rozszerzy ofertę o ponad 1400 mieszkań.

Zawieszono wiechę na budynku F znajdującego się w Kolonii im. Jerzego Ficowskiego w warszawskiej in-westycji Żoliborz Artystyczny przy ul. Powązkowskiej 7/13. Na budynku tym będzie umieszczony mural nawiązujący do twórczości Jerzego Ficowskiego pt. Kapelusze zaprojektowany przez Piotra Młodożeńca. Inwestorem osiedla jest Dom Development SA. Inwestycja będzie składać się docelowo z ośmiu kolonii, w których powstanie łącz-nie 13 budynków. W samym jej cen-trum, przy bulwarze imienia Czesława Niemena o szerokości 52 metrów, za-projektowana została siedmiopiętro-wa dominanta oraz fontanna, któ-ra wraz z planowanymi w jej okolicy kawiarniami i strefami odpoczynku stworzy klimat przestrzeni miejskiej. Dominanta stanowić będzie zamknię-cie nowo powstającej Osi Rydygiera, wokół której zaczyna skupiać się życie kulturalne Żoliborza, z kawiarniami, muzeami, miejscami spotkań miesz-kańców stolicy.

Budynek F w kolonii im. Jerzego Ficowskiego ma sześć pięter i znajdu-ją się w nim 152 mieszkania o pow. 32-107 mkw., ich przedział cenowy kształtuje się między 7 640 zł/mkw. a 8 990 zł/mkw. Przekazanie do

użytku mieszkań nastąpi w IV kwar-tale 2014r. Autorem projektu osiedla Żoliborz Artystyczny jest pracownia mąka. sojka. architekci, natomiast generalnym wykonawcą II etapu osiedla firma Unibep.

Yareal rozpoczął budowę projek-tu mieszkaniowego „Brylowska 2”, który powstanie w sąsiedztwie stacji kolejowej Warszawa Zachodnia na Woli. Projekt obejmuje 74 mieszka-nia, z których 30 proc. już sprzeda-no. Sześciopiętrowy budynek będzie składał się z mieszkań o powierzch-ni od 29 do 87 mkw., w większości dwupokojowych o powierzchni ok. 44 mkw. Do wyboru są też większe

lokale – trzy- i czteropokojowe – i mniejsze typu studio. Na parterze znajdą się lokale usługowe. W czę-ści podziemnej budynku powstanie dwukondygnacyjny parking z anek-sami rowerowymi. Na terenie inwe-stycji znajdzie się również ogrodzony, wewnętrzny ogród oraz plac zabaw. Prace potrwają do początku 2015 roku. Generalnym wykonawcą pro-jektu jest Unimax.

SIĘ BUDUjE

NR 1 • GRUDZIEŃ 2013 WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIoWY

www.kuriermieszkaniowy.pl 3

Hochtief Polska symbolicznie za-inaugurował budowę projektu JK51 przy ul. Jana Kazimierza 51 w Warszawie, zaprojektowanego przez pracownię Bulanda Mucha Architekci. JK 51 to kompleks dwóch budynków mieszkalnych powstający na Woli. Budynek, któ-ry zostanie zrealizowany w I eta-pie, będzie miał od 6 do 9 kondy-gnacji nadziemnych i pomieści 163 mieszkania o łącznej powierzchni 7 970 mkw. oraz 4 lokale usługo-we. Obiekt oferuje głównie małe mieszkania ( jedno-, dwu- i trzypo-kojowe) o wielkości od ok. 32 do 77 mkw. Mieszkania mają balkony lub loggie. Właściciele części miesz-kań na górnych piętrach będą mo-gli skorzystać z obszernych tarasów

na dachu, natomiast część mieszkań na parterze będzie miała dostęp do własnego ogródka. W kondygnacji podziemnej przewidziano parking dla lokatorów.

W trzecim kwartale br. Robyg po raz kolejny pobił swój rekord i za-kontraktowwał 476 lokali, w całym 2013 rok celem firmy jest kontrak-tacja ponad 1500 lokali.

Dom Development SA rozpoczął budowę oraz sprzedaż I fazy osiedla Wilno II na warszawskim Targówku Elsnerowie, w sąsiedztwie Zacisza. Łącznie na całym osiedlu Wilno II za-planowano 786 mieszkań, natomiast w nowo wprowadzonej I fazie znaj-dzie się ich 168. Planowane oddanie do użytku tej fazy to II kwartał 2015 r. I faza osiedla Wilno II będzie czwar-tą inwestycją Dom Development sprzedawaną w oparciu o rachunek powierniczy, który dla tego projek-tu prowadzi Bank DnB NORD. W obecnie wprowadzonej do sprzeda-ży I fazie osiedla Wilno II najmniejsze jest mieszkanie jednopokojowe o po-wierzchni 31,07 mkw., natomiast największe – czteropokojowe miesz-kanie o powierzchni 88,7 mkw. Cena waha się między 6 000 a 7 200 zł/

mkw. Pod obecnym etapem inwesty-cji znajdzie się jednopoziomowa hala garażowa na 185 miejsc garażowych: 172 miejsca w cenie 29 800 zł oraz 13 miejsc ze schowkami w cenie 35 000 zł. Dodatkowo zaplanowa-no 16 komórek i schowków loka-torskich w cenie 12 000 zł. W I fa-zie osiedla Wilno II powstanie 15 lokali usługowych o powierzch-ni od 41 do 97 mkw., w cenie 9 435 zł/mkw. brutto. Autorem projek-tu osiedla Wilno jest pracownia Hermanowicz Rewski Architekci. Łącznie na osiedlu powstanie oko-ło 2 500 mieszkań, z których zo-stało już wybudowanych ponad 600, natomiast w budowie jest 300 lokali. Do tej pory przekazano 449 mieszkań, w których mieszka już około 1000 osób.

Budowa jK 51 zainaugurowanaRusza Wilno II

Robyg dostał pozwolenie na budo-wę II etapu inwestycji Osiedle Kró-lewskie w warszawskim Wilanowie, w ramach tego etapu powstanie 135 lokali. Prace budowlane rozpocz-

ną się jeszcze w tym roku, a ich zakończenie przewidziane jest na I kwartał 2015 roku. Robyg jest już w trakcie budowy I etapu osie-dla, w którym powstanie 115 loka-

li, a jego zakończenie przewidywa-ne jest na 3 kwartał 2014 roku. Na koniec III kwartału br. w tej inwe-stycji firma miała zakontraktowane 183 lokale.

Na granicy Ursynowa i gminy Leszno-wola rozpoczęto budowę Nowego Za-mienia. Położona na 18 ha inwestycja została zaplanowana jako małe mia-steczko z przestrzeniami publicznymi i powierzchniami handlowo-usługowy-mi oraz biurowymi. W ramach pierw-

szego etapu w 3 budynkach powstanie 69 mieszkań, większość 2- i 3-poko-jowych, o powierzchniach od 32 do 68 mkw. (największy lokal w pod-stawowej ofercie ma 103,5 mkw.). Wszystkie lokale mają balkony lub ta-rasy, a mieszkania na parterze – ogród-

ki. Inwestorem jest spółka celowa Ligh-tHouse Development Sp. z o. o. S.k.a., inwestycją zarządza ProDevelopment, finansuje IX Fundusz Inwestycyjny Fo-rum FIZ. Osiedle zaprojektowało Ko-nior Studio, generalnym wykonawcą jest Interbud Lublin SA.

Królewskie II za półtora roku

Nowe Zamienie w budowie

SIĘ BUDUjE

NR 1 • GRUDZIEŃ 2013WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIoWY

www.kuriermieszkaniowy.pl4

Mowa oczywiście o zwykłych, za-zwyczaj niedużych balkonach – tych, które przylegają do mieszkań prywatnych, na które jest jedno wyjście i z których mogą korzy-stać wyłącznie lokatorzy przyległe-go mieszkania. Nie ma wątpliwości, że właśnie ci mieszkańcy powinni dbać o bieżące utrzymanie i schlud-ny wygląd balkonu, jednak z dru-giej strony stanowi on (jak i np. jego balustrada) integralną część konstrukcyjną budynku, a zatem należy do nieruchomości wspól-nej. Ponieważ diabeł tkwi w szcze-gółach, trudno dać jednoznaczną odpowiedź na pytanie, kto odpo-wiada za remont balkonu, a jest to szczególnie istotne w sytuacji, gdy jego stan techniczny zagraża życiu lub zdrowiu użytkowników, sąsia-dów i przechodniów. Czyli kto sta-nie przed sądem, gdy zdarzy się wy-padek – właściciel czy wspólnota?

A pytań jest więcej: czy właściciel może ozdobić swoją balustradę re-klamą? A jeśli tak, to czy wspólnota może mieć udział w zyskach?

– Nawet uchwały Sądu Najwyższego nie przynoszą nam jednoznacznych odpowiedzi – rozkłada ręce Mariusz Łubiński, prezes spółki Admus, która zarządza nieruchomościami mieszkaniowymi. – W 2002 roku Sąd Najwyższy stwierdził co praw-da, że balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przed-miot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właści-ciela, stanowi część składową tego lokalu, ale ten sam sąd w uchwale z 2008 r. zauważa, iż te elementy ar-chitektonicznej konstrukcji balko-nu, które są trwale połączone z bry-łą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wy-łącznie do użytku właściciela loka-lu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali – po-winny zostać zakwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspól-ną. A wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspól-nej stanowią koszty zarządu tą nie-ruchomością, więc obciążają całą wspólnotę mieszkaniową.

Jeżeli chcemy uniknąć niepotrzeb-nych nieporozumień i wzajemnego przerzucania się odpowiedzialno-ścią za remont bądź wypadek, warto określić obowiązki względem balko-nów w wewnętrznym dokumencie – regulaminie wspólnoty.

– Należy wyraźnie wskazać, za ja-kie remonty i konserwacje odpo-wiada wspólnota, a za jakie właści-ciel, a także sprecyzować, czy balkon wraz z balustradą uznajemy za część wspólną czy prywatną własność lo-kalu – radzi Mariusz Łubiński. – To przydaje się także w sytuacji, gdy mieszkaniec postanowi zawiesić re-klamę na balustradzie balkonu lub np. pomalować zewnętrzną ścianę innym kolorem, a więc będzie chciał zmienić wygląd całej elewacji.

Odpowiednio przygotowany regula-min, zatwierdzony uchwałą przyjętą na zebraniu właścicieli w efekcie gło-sowania, jest dokumentem nie tylko praktycznym na co dzień, ale także wiążącym dla rozstrzygnięć sądowych w przypadku ewentualnych sporów.

Kabina windy – zaciszne, przeważ-nie puste miejsce – jest ulubio-nym miejscem chuliganów. Bywa,

że nowy dźwig, zamontowany du-żym nakładem finansowym, zaled-wie po kilku dniach jest całkowicie zniszczony. Jeśli nie ma świadków zdarzenia (a zazwyczaj nie ma), akty wandalizmu pozostają całko-wicie bezkarne, bo nawet jeśli na klatce schodowej jest monitoring, urządzenia rejestrują jedynie osoby przechodzące korytarzem, więc takie nagranie przeważnie o niczym nie świadczy i nie może być dowodem w sprawie. Z tego względu coraz

większą popularność zyskują kame-ry montowane w kabinach dźwigów.

Oprócz służenia nieocenioną pomo-cą przy identyfikacji intruzów urzą-dzenia te podnoszą także komfort podróżowania, zwłaszcza w przy-padku dzieci i osób starszych, któ-rym nieduża, zamknięta przestrzeń kabiny często jawi się jako nieprzy-jazna. Monitoring powoduje, że czu-ją się tu bezpieczniej – mniej groźne wydają się zarówno obce osoby, jak i zdarzające się przecież zatrzymania dźwigu między piętrami czy awarie oświetlenia.

O mieszkańcach budynków i admi-nistratorach cierpiących w efekcie aktów wandalizmu myślą producen-

ci urządzeń dźwigowych i syste-mów bezpieczeństwa,

którzy coraz po-wszechniej wpro-

wadzają do oferty zaplano-wanie, sprze-daż i montażu systemu moni-toringu wizyj-nego w dźwi-

gach osobowych. Pojedynczy ze-staw wyposażony jest często w re-

jestrator cyfrowy z twardym dyskiem,

bezprzewodowy trans-miter oraz odpowiednią

liczbę kamer, z których każ-da umieszczona jest w „wanda-

loodpornej” obudowie. Koszt ze-stawu z montażem jest zazwyczaj niewielki, szczególnie w porównaniu do całorocznych wydatków spółdziel-ni czy wspólnot na usuwanie skutków wandalizmu i renowację zniszczonych kabin. Co więcej, monitoring to rów-nież poprawa komfortu mieszkania i wzrost poczucia bezpieczeństwa.

– Lokatorzy bardzo pozytywnie re-agują na kamerę w kabinie dźwi-gu – czują się bezpieczni i wiedzą, że nikt już nie zniszczy windy, na którą

przecież wszyscy się składają: czy to w ramach zakupu nowego systemu, czy bieżącego utrzymania – uważa Adrian Breś z firmy Schindler. – Wyraźnie widać, że kamera w win-dzie nie kojarzy się już z podejrzaną i niechcianą obserwacją, ale z po-czuciem bezpieczeństwa i wygody, niewykluczone więc, że już wkrótce monitoring w windzie będzie stan-dardowym wyposażeniem i nowych, i starych budynków.

Psychologiczne oddziaływanie moni-toringu potwierdza jeden z licencjo-nowanych zarządców nieruchomości, pragnący zachować anonimowość. Zaraz okaże się, dlaczego zależy mu na ukryciu tożsamości.

– W jednym z zarządzanych przez nas wieżowców, starym bloku

z wielkiej płyty z lat 80., wspól-nota mieszkaniowa zadecydowa-ła o montażu atrap kamer w ka-binach windowych. Na system z prawdziwego zdarzenia po pro-stu nie było pieniędzy – opowiada zarządca budynku. – O „podrób-kach” wiedzieli wszyscy mieszkań-cy, bo niemożliwe byłoby utrzy-manie tej mistyfikacji w tajemnicy – przecież cała społeczność mu-siała zdecydować o takim zakupie i podjąć odpowiednią uchwałę na zebraniu. Ale mimo tego akty wandalizmu ustały niemal z dnia na dzień. Dlaczego? Bo akurat w tym budynku największych zniszczeń dokonywały miejscowe dzieci i osoby z zewnątrz, a oni jednak nie wiedzieli, że zamonto-wane urządzenia są atrapami.

Kamera w windzie. Fanaberia czy standard?

Czyj jest balkon?

Pomazane ściany wind, zniszczone przyciski i powybijane lustra – to wciąż problem wielu spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, nie tylko w starych blokowiskach. Czy kamera w windzie jest w stanie powstrzymać chuliganów?

We wspólnocie mieszkaniowej, jak wiadomo, rozróżniamy nieruchomość wspólną i lokale prywatne. Kto odpowiada za balkon, kto ponosi koszty jego remontu i kto może czerpać zyski z wywieszenia reklamy? odpowiedź na tak postawione pytania wbrew pozorom nie jest prosta.

Patronem działu jest

Dom jednego z mieszkańców miał zostać przyłączony do gminnego wo-dociągu, jednak rura musiałaby biec przez sąsiednią działkę, więc władze ustanowiły na tym terenie służebność uzasadniając decyzję „inwestycją celu publicznego”. Przeciwko temu zapro-testowała właścicielka działki twier-dząc, że doprowadzenie wodociągu tylko do jednego domu nie jest in-westycją celu publicznego, ponieważ

nie służy większej grupie osób. NSA potwierdził jednak wcześniejsze orze-czenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kra-kowie, które to organy zgodnie stwierdziły, że inwestycja może być uważana za „inwestycję celu publicz-nego” nawet wtedy, gdy ma służyć wąskiej grupie członków wspólnoty lokalnej.

Sąsiad musi udostępnić działkęWodociąg może przechodzić przez cudzą działkę nawet wtedy, jeżeli miałby doprowadzać wodę tylko do jednego domu – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny.

SIĘ MIESZKAFo

t.: w

ww.

sxc.h

uFo

t. Sc

hind

ler P

olsk

a

NR 1 • GRUDZIEŃ 2013 WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIoWY

5www.kuriermieszkaniowy.pl

Ryzyko dla budynków związane z intensywnymi opadami śniegu istnieje od lat, jednak temat zo-stał podjęty przez ustawodawcę dopiero po katowickiej katastro-fie budowlanej. Przypomnijmy: nowelizacja Prawa budowlanego z 17 sierpnia 2006 r. wprowadzi-ła od 1 września 2006 r. następu-jące zmiany:

– uściślenie obowiązków należytego utrzymania obiektów budowlanych przez właścicieli i zarządców poprzez dodanie w art. 61 ustawy punktu 2 w brzmieniu:

[Mają oni obowiązek] zapewnić, do-chowując należytej staranności, bez-pieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związa-nych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania at-mosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, sil-ne wiatry, intensywne opady atmos-feryczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jezio-rach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których na-stępuje uszkodzenie obiektu budow-lanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowo-dować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub śro-dowiska;

– zwiększenie częstotliwości kontroli okresowych obiektów budowlanych, które ze względu na swoje gabary-ty są bardziej narażone na negatywne skutki oddziaływania czynników ze-wnętrznych, poprzez dodanie w art. 62 ust.1 ustawy punktu 4 w brzmieniu:

[Wprowadza się obowiązek kontroli] okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekracza-jącej 2 000 m2 oraz innych obiek-tów budowlanych o powierzchni da-chu przekraczającej 1 000 m2; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli.

Kolejną nowelizacją prawa budow-lanego z 10 maja 2007 r. wprowa-dzono od 20 czerwca 2007 r. od-powiedzialność karną za naruszenie przepisu art. 61 ustawy poprzez do-danie art. 91a w brzmieniu:

Użytkowanie obiektu niezgodne z przepisami] Kto nie spełnia, określo-nego w art. 61, obowiązku utrzyma-nia obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytko-wania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek

dziennych, karze ograniczenia wolno-ści albo pozbawienia wolności do roku.

– Wprawdzie obowiązek usuwania śniegu z dachów budynków nie wy-nika wprost z przepisu ustawy, ale można ten nakaz wywieść z zasady zapewnienia bezpiecznego użytko-wania obiektu w razie wystąpienia intensywnych opadów atmosferycz-nych – zapewnia Anna Górecka-Kolasa, licencjonowany zarządca nieruchomości i dyrektor general-ny firmy ZZN.

W następstwie zdarzeń i wprowa-dzonych zmian w prawie ukształto-wała się w ostatnich latach praktyka profilaktycznego usuwania śniegu z dachów budynków, gdy zalega on w następstwie intensywnych opadów atmosferycznych. Problem może się pojawić przy ocenie, czy grubość po-krywy śnieżnej na dachu już uzasad-nia konieczność usunięcia, czy jesz-cze można poczekać.

– Jest to trudne do oceny, a koszty sa-mego oczyszczenia mogą być znaczne – przestrzega Anna Górecka-Kolasa. – Ponadto jakakolwiek aktywność na dachu budynku zimą, gdy połacie pokrywa śnieg i lód, jest wysoce ry-zykowna dla pracowników i wymaga specjalistycznego przygotowania do pracy na wysokości, nierzadko w eks-tremalnych warunkach. Dodatkową okolicznością, którą należy wziąć pod uwagę planując akcję usuwania śnie-gu, jest możliwość uszkodzenia po-krycia dachu podczas prac.

Zdarza się, że w ocenę sytuacji bez-piecznego użytkowania obiektów bu-dowlanych angażują się organy ad-

ministracji publicznej. Na przykład Wojewoda Zachodniopomorski, by zapewnić bezpieczeństwo życia i zdrowia ludzi, 12 stycznia 2010 r. wydał rozporządzenie porządkowe nr 1/2010, w którym wprowadził obo-wiązek usuwania nadmiaru śniegu i lodu zalegającego na dachach obiek-tów budowlanych. Wprawdzie rozpo-rządzenie to nie definiowało „nadmia-ru śniegu i lodu”, ale samo wydanie dokumentu świadczyło o tym, że sy-tuacja w tym regionie była poważna.

Należy przypomnieć, że zgodnie z art. 61 prawa budowlanego, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek utrzymywać i użytko-wać obiekt w sposób zgodny z prze-znaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie do-puszczając do nadmiernego pogorsze-nia właściwości użytkowych i spraw-ności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymagania-mi, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1-7 ustawy z 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).

Dla zapewnienia właściwego stanu technicznego obiektów budowlanych należy przestrzegać wymagań związa-nych z ich utrzymaniem, o których mowa w art. 61, 62 i 70 ustawy pra-wo budowlane.

Ponadto na właścicielach i zarządcach ciąży obowiązek przeprowadzania

kontroli bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia czynników zewnętrz-nych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, w wyniku, których następuje uszkodzenie obiektu bu-dowlanego lub bezpośrednie zagro-żenie takim uszkodzeniem, mogą-ce spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mie-nia lub środowiska (art. 62 ust.1 pkt 4 w zw. z art. 61 pkt 2 ustawy prawo budowlane).

Wobec powyższego adresatem wy-konywania wyżej wymienionych obowiązków określonych w prawie

budowlanym jest właściciel lub za-rządca nieruchomości (obiektu bu-dowlanego). Natomiast szerokie w tym zakresie orzecznictwo są-dów administracyjnych rozstrzy-gnęło, kto jest adresatem obowiąz-ków wynikających z art. 62 pkt. 2 prawa budowlanego (czyli w sy-tuacji kryzysowej), pozostający w powiązaniu z postanowieniami art. 185 ust. 1c ustawy o gospo-darce nieruchomościami – jest nim zarządca nieruchomości, z którym zawarto umowę o zarządzanie nie-ruchomością. Przepis art. 185 ust. 1 c ustawy o gospodarce nieru-chomościami stanowi, że „w przy-padku zdarzeń lub zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, o których mowa w przepisach prawa budow-lanego, zarządca nieruchomo-ści podejmuje decyzje i dokonuje czynności wykraczające poza zakres czynności, o których mowa w ust. 1 mające na celu zapobieżenie tej szkodzie”. Jednakże w orzecznic-twie sądów administracyjnych są od tego wyjątki, do których zali-cza się sytuację, gdy właściciel nie-ruchomości zastrzegł sobie pra-wo decydowania o wydatkowaniu środków na usuwanie zalegającego śniegu i sopli z dachu lub wyko-nuje te czynności na koszt własny i we własnym zakresie.

Osoby, które nie spełniają obowiąz-ku wynikającego z art. 61 (tj. nie utrzymują obiektu budowlanego

w należytym stanie technicznym, użytkują obiekt w sposób niezgod-ny z przepisami lub nie zapewniają bezpieczeństwa użytkowania obiek-tu budowlanego), podlegają grzyw-nie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wol-ności albo pozbawienia wolności do roku (art. 91a prawa budowlanego). Natomiast osoby, które nie zapew-niają wykonania okresowej kontroli określonej w art. 62 prawa budow-lanego, podlegają karze grzywny (art. 93 pkt 8 prawa budowlane-go). Ponadto karze aresztu albo ka-rze ograniczenia wolności, albo ka-rze grzywny podlegają osoby, które nie spełniają, określonego w art. 70

ust. 1, obowiązku usunięcia stwier-dzonych uszkodzeń lub uzupełnie-nia braków, mogących spowodo-wać niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska (art. 92 ust. 1 pkt 2 prawa budow-lanego).

– Warto także przypomnieć, że za-wsze lepiej i łatwiej jest usunąć świeży śnieg niż taki, który zalega od wielu dni – tu pod górną war-stwą śniegu kryją się powstałe na skutek zmiany temperatur bryły lodu oraz trudne do usunięcia z da-chu sople – zaleca Anna Górecka-Kolasa. – Dodatkowym elementem, na który musi zwrócić uwagę wła-ściciel lub zarządca nieruchomości planując usuwanie śniegu z dachu, jest wybór odpowiedniej firmy do tego zadania. Pamiętać należy, że niewłaściwe wykonywanie takich prac może stwarzać zagrożenie dla osób je wykonujących, dla osób po-stronnych, a także dla samego bu-dynku. Z tego względu należy pa-miętać o zachowaniu przepisów BHP oraz odpowiedniej technolo-gii oczyszczania dostosowanej do konstrukcji dachu.

Śnieg na dachach – odwieczny problem

Zawsze lepiej i łatwiej jest usunąć świeży śnieg niż taki, który zalega od wielu dni – tu pod górną warstwą śniegu kryją się bryły lodu

i sople. Właściciel lub zarządca nieruchomości powinien także pamiętać, że niewłaściwe usuwanie śniegu z dachu może stwarzać

zagrożenie dla osób wykonujących te prace, dla osób postronnych, a także dla samego budynku.

Wkrótce minie 8 lat od tragedii, do której doszło na terenie Międzynarodowych Targów Katowickich – 28 stycznia 2006 roku pod ciężarem zalegającego śniegu zawalił się dach hali wystawowej, w następstwie czego zginęło 65 osób, a ponad 170 zostało rannych.

Anna Górecka-Kolasa, dyrektor generalny ZZN

SIĘ MIESZKA

WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIoWY

www.kuriermieszkaniowy.pl6

Kiedy konieczny jest zarządca?

Nasz blok jest duży, liczy prawie 100 mieszkań, ale wybrany spośród miesz-kańców zarząd ma odpowiednie kom-petencje i umiejętności, żeby samemu poradzić sobie z prowadzeniem spraw wspólnoty. Czy zarząd wspólnoty miesz-kaniowej musi zatrudniać licencjono-wanego zarządcę nieruchomości?

Nie ma takiego obowiązku, zarząd wspólnoty może samodzielnie kiero-wać sprawami mieszkańców. Jednak w takiej sytuacji to członkowie zarzą-du ponoszą odpowiedzialność za stan budynku, finanse wspólnoty i bez-pieczeństwo mieszkańców.

Każda wspólnota mieszkaniowa musi wyłonić organ uprawniony do jej re-prezentacji i prowadzenia bieżących spraw nieruchomości (np. organizo-wania remontów, dostaw mediów, prac konserwacyjnych, zebrań i gło-sowań nad uchwałami itp.). Zgodnie z ustawą o własności lokali, takim organem jest zarząd lub zarządca – wspólnota decyduje, którą opcję wy-biera. Jeśli właściciele wybrali licen-cjonowanego zarządcę nieruchomości (tzw. zarząd powierzony), nie musza już wybierać zarządu spośród swoich członków, jednak jeśli zdecydowali się na tzw. zarząd własny (innymi słowy: właścicielski), to nie muszą już zatrud-niać fachowca.

Jeśli wybrano opcję zarządu własnego, można (ale nie trzeba) podeprzeć się zatrudniając administratora nierucho-mości, który będzie wykonywał obo-wiązki sprecyzowane w umowie, naj-częściej obejmującej proste czynności: zbieranie opłat, nadzór nad utrzymy-waniem porządku czy drobnymi re-montami. Umowa z administratorem może być umową – zleceniem.

Życie pokazuje, że samodzielne zarzą-dzanie nieruchomością (szczególnie dużym budynkiem) przez członków wspólnoty bez pomocy fachowca zda-rza się rzadko, głównie ze względu na dużą odpowiedzialność zarządu wspól-noty za stan nieruchomości. Wszelkie błędy mogą powodować poważne kon-sekwencje (także finansowe i karne) dla członków zarządu. Z tego względu nie-liczni członkowie wspólnoty – nawet mając odpowiednie kwalifikacje czy umiejętności – godzą się na wzięcie na siebie takiej odpowiedzialności, nawet za wynagrodzeniem.

Natomiast licencjonowany zarząd-ca musi posiadać ubezpieczenie OC związane z wykonywanym zawo-dem. Co prawda obowiązek ten wy-gasa z końcem tego roku, jednak

wspólnoty zatrudniając zarządcę na-dal będą mogły zażądać od niego posiadania takiej polisy i – w razie konieczności – pokrywać z niej ewen-tualne szkody.

Zajęcie wózkowni przez lokatora

W bloku działa wspólnota mieszkanio-wa, ale właścicielem większości miesz-kań jest gmina (ma udział większościo-wy w nieruchomości wspólnej). Wiele lat temu lokator mieszkania komunal-nego zajął pomieszczenie wózkowni, które wtedy było nieużywane, ale teraz wspólnota chce je odzyskać. Od kogo żą-dać opróżnienia tego pomieszczenia – od właściciela mieszkania (gminy) czy od lokatora?

Wszystko zależy od tego, co ustalo-no w umowie ustanowienia odręb-nej własności lokalu –jeżeli nie ma w niej zapisu, który dawałby prawo wyłącznego korzystania z pomiesz-czenia gminie, prawo do rozporzą-dzania pralnią należy do wszystkich współwłaścicieli.

Przede wszystkim należy ustalić, jaki charakter ma pomieszczenie i czy sta-nowi ono część nieruchomości wspól-nej. Jeżeli tak jest, a w pierwszej umo-wie ustanowienia odrębnej własności lokalu zapisano prawo gminy do wy-łącznego korzystania z pomieszczenia, to wspólnota nie ma tu nic do powie-dzenia – nie może ingerować w stosu-nek najmu łączący właściciela (gminę) i najemcę. Natomiast jeżeli pomiesz-czenie wózkowni jest częścią wspólną nieruchomości i wcześniej nie usta-lono wyłącznego korzystania, a loka-tor zajął pomieszczenie, bo po prostu wpadł na taki pomysł, od momentu powstania wspólnoty mieszkaniowej wszyscy jej członkowie mają prawo do korzystania z wózkowni i decydo-wania o jej przeznaczeniu. Ponadto pozostałym właścicielom może przy-sługiwać roszczenie o zapłatę za do-tychczasowe korzystanie z nierucho-mości przez lokatora.

A ten, kto jest uprawniony do dys-ponowania pomieszczeniem, będzie mógł podjąć działania zmierzające do opróżnienia lokalu. Jeśli będzie to wspólnota, musi najpierw podjąć uchwałę o ewentualnym skierowaniu do sądu sprawy o opróżnienie lokalu.

Wysokie opłaty za ogrzewanie sklepu

Jestem właścicielem lokalu użytkowe-go w budynku mieszkalnym, w którym prowadzę sklep spożywczy. Wspólnota uchwaliła, żeby podnieść mi opłaty za ogrzewanie o prawie 50 proc. Ze względu na pobyt w szpitalu nie mo-głem zaskarżyć uchwały w ustawowym

terminie. Sklep przeszedł niedawno ka-pitalny remont, ma nowe, trójkomoro-we okna, kurtynę powietrzną nad wej-ściem, a działające w lokalu urządzenia (lady chłodnicze) wytwarzają tyle cie-pła, że grzejniki nawet w zimne dni muszą być zakręcane. Pozostała część budynku jest stara, nieocieplona, więc tak naprawdę to ja dogrzewam innych, dlaczego więc muszę płacić najwięcej za ogrzewanie?

Wspólnota mieszkaniowa ma pra-wo podnieść właścicielom loka-li użytkowych opłatę na centralne ogrzewanie, nawet znacznie powy-żej stawki dla mieszkań. Ale właści-ciel lokalu użytkowego ma prawo starać się o odłączenie swojego lo-kalu od wspólnej instalacji c.o.

Podjęta przez wspólnotę uchwała za-wiera prawdopodobnie informację o proporcjonalnym udziale poszczegól-nych grup lokali (np. mieszkaniowych i użytkowych) w zaliczkach na central-ne ogrzewanie, a stawka za ogrzanie 1 mkw. nie musi być jednakowa dla tych grup. To oznacza, że wspólnota miała prawo podjąć taką uchwałę.

Jednak stawki powinny być ustalane w takiej wysokości, by możliwie do-kładnie odpowiadały faktycznemu zużyciu ciepła przez poszczególne lo-kale, co jest możliwe po uprzednim sporządzeniu przez zarządcę budynku rzetelnej kalkulacji. Może się zdarzyć, że różnice pomiędzy stawkami dla lo-kali mieszkalnych i użytkowych będą znaczące, choć z opisu sytuacji wyni-ka, że te proporcje powinny być raczej odwrócone.

Skutkiem takiej sytuacji może być wniosek właściciela sklepu o odłącze-nie jego lokalu od wspólnej instalacji c.o., z jednoczesną deklaracją o zasto-sowaniu alternatywnego ogrzewania (np. elektrycznego lub gazowego), jednak na takie odłączenie musi wyra-zić zgodę wspólnota. Ewentualna od-mowa może natomiast w tej sytuacji skutkować wstąpieniem właściciela na drogę sądową.

Kto płaci czynsz za niesprzedane mieszkania?

Wspólnota mieszkaniowa w nowym bloku obciążała dewelopera czynszem za niesprzedane przez niego mieszka-nia. Deweloper płacił, dopóki nie ogłosił upadłości, a teraz syndyk stara się sprze-dać pozostałe lokale. Kogo mamy obcią-żać kosztami czynszu?

Niestety, taka sytuacja będzie się prawdopodobnie wiązała ze stratą dla wspólnoty. Dopiero gdy syndy-kowi uda się sprzedać jakieś miesz-kanie, wspólnota będzie miała szan-sę odzyskać zaległe opłaty.

W wyniku upadłości deweloper stra-cił co prawda zarząd oraz możliwość

rozporządzania mieniem, ale nie stra-cił ani osobowości prawnej, ani pra-wa własności majątku, a syndyk dzia-ła w jego imieniu i na jego rachunek. Jeśli mamy do czynienia z likwidację masy upadłości, z dniem ogłoszenia upadłości wszystkie zobowiązania pie-niężne upadłego stają się wymagalne, a wspólnota mieszkaniowa musi zgło-sić sędziemu-komisarzowi swoją wie-rzytelność. Ten przekazuje wierzytel-ność syndykowi, który sporządza tzw. listę wierzytelności. Lista ta, po uzy-skaniu środków z likwidacji majątku, umożliwia podział funduszy masy upadłości. Odrębny plan jest sporzą-dzany dla tzw. wierzycieli uprzywile-jowanych posiadaniem zabezpieczeń (np. hipoteką). Niestety, w większości przypadków zabezpieczony przez syn-dyka majątek pozwala na zaspokoje-nie wierzytelności tylko w niewielkim stopniu, z reguły 15-20 proc. i można się spodziewać, że dopiero po sprze-daży lokali przez syndyka problem wspólnoty zostanie w większym stop-niu rozwiązany. Jeśli i to nie pokryje w całości zaległego czynszu, wspólno-ta musi liczyć się ze stratą.

obowiązkowe przeglądy instalacji

Niektórzy mieszkańcy bloku nie chcą wpuszczać do siebie ekip prowadzą-cych kontrolę instalacji gazowych czy kominowych – twierdzą, że u nich jest wszystko w porządku i nie ma koniecz-ności niczego sprawdzać. Kto ponosi od-powiedzialność za ewentualne niebez-pieczeństwo?

odpowiedzialność ponosi oczywi-ście właściciel lokalu. A za utrud-nianie wykonywania kontroli może grozić nawet więzienie!

Obowiązkiem właściciela i zarząd-cy nieruchomości jest dokonywanie corocznych przeglądów instalacji ga-zowej – kwestię tę reguluje ustawa Prawo budowlane oraz rozporządze-nie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicz-nych użytkowania budynków miesz-kalnych. Zgodnie z ustawą, obiekty budowlane powinny być poddawa-ne kontroli co najmniej raz w roku, a sprawdzeniu podlegają instalacje ga-zowe oraz przewody kominowe (dy-mowe, spalinowe i wentylacyjne). Przegląd może przeprowadzić oso-ba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności, a także z kwalifikacjami wymaganymi przy wykonywaniu dozoru nad eksploata-cją urządzeń, instalacji oraz sieci gazo-wych. Ponadto, zgodnie z wspomnia-nym rozporządzeniem, stan instalacji gazowej w budynku powinien być kontrolowany równocześnie z kon-trolą stanu technicznego przewodów i kanałów wentylacyjnych oraz spali-nowych.

Jeśli instalacja w mieszkaniu nie ma ważnego przeglądu, to gazow-nia nie powinna dostarczać gazu do tego lokalu. Nie ma sensu, żeby za-rządca kłócił się z opornym lokato-rem, wystarczy o zaistniałej sytuacji poinformować dostawcę gazu – ten powinien natychmiast odciąć do-pływ paliwa, inaczej to on poniesie

odpowiedzialność za ewentualne bez-pieczeństwo.

Właściciele, zarządcy oraz użytkow-nicy obiektów budowlanych, którzy mają obowiązek napraw określony w przepisach bądź umowach, muszą w czasie lub bezpośrednio po kon-troli usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogły-by spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, a także byłyby niebez-pieczne dla mienia bądź środowiska. Prawo budowlane wymienia te zagro-żenia: katastrofa budowlana, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycz-nym albo zatrucie gazem. Za niedo-pełnienie tego obowiązku (czyli za niezapewnienie wykonania okresowej kontroli) grozi grzywna, kara ograni-czenia lub pozbawienia wolności do 1 roku. Z kolei aresztem, ogranicze-niem wolności albo grzywną może zo-stać ukarana osoba, która nie usunęła stwierdzonych uszkodzeń, mogących spowodować niebezpieczeństwo dla ludzi, mienia lub środowiska.

Fundusz remontowy – jak z niego korzystać?

Czy pieniądze zgromadzone na fundu-szu remontowym mogą zostać przezna-czone na cel inny niż remont? Jeśli tak, czy konieczna jest uchwała wspólnoty?

Tak, środki z funduszu remontowe-go pod pewnymi warunkami mogą zostać przeznaczone na inne cel, je-śli taką wolę wyrażą właściciele po-dejmując odpowiednią uchwałę.

Na początek warto przypomnieć, że wspólnoty mieszkaniowe nie mają obowiązku tworzenia funduszu re-montowego. Ustawa o własności loka-li przewiduje, że wydatki na remonty mogą być pokrywane z comiesięcz-nych zaliczek (zwanych najczęściej czynszem). Jednak większość wspól-not mieszkaniowych tworzy osobny fundusz remontowy (lub remonto-wo-inwestycyjny), który pozwala gro-madzić środki na działania większego formatu. Fundusz remontowy powo-łuje się uchwałą, najczęściej razem z regulaminem, który precyzuje spo-sób i cele jego wykorzystania. Nie ma jednak przeszkód, by wspólnota zde-cydowała większością głosów, że środ-ki z funduszu (w całości lub w części) zostaną przesunięte na inny cel. Może się jednak okazać, że któryś z właści-ciel uzna taką uchwałę za niezgodną z prawem lub z umową właścicieli, albo że narusza ona zasady prawidło-wego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy – wówczas może on zaskarżyć ją do sądu.

NR 1 • GRUDZIEŃ 2013

Zapytaj eksperta

Na listy odpowiada Piotr Szczepański, prawnik i licencjonowany zarządca nieruchomości z kancelarii Amicus legis.

Kancelaria Prawna

AMICUS LEGIS

Porady dla osób indywidualnych,

firm i instytucji. ul. Bazyliańska 20, Warszawa

tel. (22) 308 00 98 www.amicuslegis.pl

zadaj pytanie naKurierMieszkaniowy.pl

SIĘ MIESZKA

NR 1 • GRUDZIEŃ 2013 WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIoWY

7www.kuriermieszkaniowy.pl

Rekordowo wysoki poziom sprze-daży mieszkań przy niedużej licz-bie rozpoczynanych inwestycji może być powodem oczekiwanego odbicia cen na rynku deweloper-skim. W ostatnich trzech miesią-cach deweloperzy poprawili znacz-nie swoje wyniki sprzedaży. Na sześciu głównych rynkach w kra-ju, czyli w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi firmy deweloperskie sprze-dały 9,6 tys. mieszkań (w porów-naniu z II kw. roku o 18 proc. wię-cej). W tym czasie do sprzedaży weszło tylko 5,3 tys. nowych lokali. Większa liczba sprzedanych miesz-kań niż wprowadzonych na rynek to nie przypadek. Jak podaje w swoim najnowszym raporcie firma Reas, oferta deweloperska kurczy się już od ponad roku.

Przez ostatni rok nabywców znala-zło 33,5 tys. mieszkań z rynku pier-wotnego, a do oferty rynkowej trafi-ło o ponad 10 tys. lokali mniej (23 tys.). Obecnie w analizowanych, naj-większych miastach dostępnych jest 44 tys. nowych mieszkań, a przed ro-kiem było ich ponad 55 tys. W cią-gu trzech ostatnich miesięcy miesz-kania najlepiej sprzedawały się w Krakowie, Warszawie i Poznaniu. W tych miastach oferta deweloperów zmalała najbardziej.

W samej Warszawie w trzecim kwartale nabywców znalazło ok. 4 tys. mieszkań, podczas gdy w tym samym czasie wprowadzono do sprzedaży niespełna 2,2 tys. Teraz w stolicy można wybierać spo-śród 17 tys. ofert. Szybsze tempo

sprzedaży i regularnie topniejąca oferta deweloperów może wywo-łać efekt, zapowiadanego już od ja-kiegoś czasu, odbicia cen na rynku

pierwotnym. O nadpodaży trud-no już mówić. Jak oblicza Reas, w Warszawie nowych mieszkań za-brakłoby już po roku i trzech mie-siącach, gdyby na rynku nie poja-wiały się nowe projekty.

– Wiele osób wybiera mieszkania deweloperskie, bo często są tańsze niż te z drugiej ręki, a większość oferowanych w Warszawie miesz-kań jest już gotowych. Dobra sprze-daż mieszkań na rynku deweloper-skim w ostatnim czasie jest związana z konkurencyjnością jego oferty w porównaniu z rynkiem wtórnym – wyjaśnia Teresa Witkowska, dy-rektor sprzedaży w Red Real Estate Development.

Na dobre wyniki sprzedażowe wpły-wa też pozytywnie niskie oprocento-wanie kredytów ze względu na obniż-kę stóp procentowych. W prawdzie

banki wciąż bardzo dokładnie przy-glądają się potencjalnym kredyto-biorcom, ale rata kredytu jest na tyle niska, że zakup mieszkania nie wiąże się z wyższymi kosztami niż jego wy-najem. Część osób kupuje, bo chce zdążyć pożyczyć od banku na całość mieszkania, co od początku przy-szłego roku nie będzie już możliwe. Na rynku pojawiło się również wie-lu inwestorów, którzy lokują kapitał w nieruchomości, bo lokaty stały się mało opłacalne. Przede wszystkim zaś wiele osób decyduje się na zakup, bo nie liczy już na dalsze obniżki cen. A zdaniem analityków Reas, stawki na rynku deweloperskim w przy-szłym roku mogą nawet nieco wzro-snąć.

W Dzienniku Ustaw opubliko-wano podpisaną przez prezyden-ta RP ustawę o pomocy państwa w nabyciu mieszkania przez ludzi młodych, dzięki czemu 1 stycz-nia 2014 roku „Mieszkanie dla Młodych” wejdzie w życie i bę-dzie obowiązywać do roku 2018 – w puli jest łącznie prawie 3,6 mld zł (nie licząc środków przeznaczo-nych na częściowy zwrot wydat-ków na zakup materiałów budow-lanych).

Z rządowego wsparcia będą mogły skorzystać osoby do 35 roku życia, które zdecydują się na zakup pierw-szego mieszkania lub domu na ryn-ku pierwotnym lub budowę wła-snego domu. Wysokość dopłat do wkładu własnego wyniesie 10 proc. dla osób samotnych i małżeństw bezdzietnych, 15 proc. dla rodzin z minimum jednym dzieckiem, plus 5 proc. za każde kolejne dziecko uro-dzone lub przysposobione w ciągu 5 lat od zakupu. Kredyt musi zostać

zaciągnięty na co najmniej 15 lat i obejmować przynajmniej 50 proc. wartości mieszkania. Maksymalna powierzchnia objęta dopłatą to 50 mkw. (lokal nie może być większy niż 75 mkw. lub 85 mkw. dla rodzi-ny z co najmniej trójką dzieci). Jeśli transakcja dotyczy zakupu domu, powierzchnie te wynoszą odpowied-nio 100 i 110 mkw., ponadto bę-dzie można uzyskać częściowy zwrot VAT za zakup materiałów budowla-nych.

Skład: Mediakonceptwww.mediakoncept.pl Druk: Abidruk www.abidruk.pl

Po przeczytaniu podaj dalej lub wrzuć do pojemnika na makulaturę.

MiesięcznikWarszawski Kurier Mieszkaniowy www.kuriermieszkaniowy.pl

Wydawca:MAJ Media Warszawawww.maj-media.pl

Czujniki dymu obowiązkowe?

Złoty mocniejszy, giełda stabilna

MdM od 1 stycznia

Ceny na rynku pierwotnym odbiją?

Bank kupi i wynajmietaniej

Do Sejmu trafił projekt ustawy o zmianie prawa budowlanego oraz ustawy o ochronie przeciwpożarowej, nowe przepisy zakładają wprowadze-nie obowiązku montowania czujni-ków dymu i tlenku węgla w domach i mieszkaniach. Nowa regulacja ma ograniczyć liczbę zatruć tlenkiem węgla i dymem – w ubiegłym sezo-nie grzewczym odnotowano prawie 3,7 tys. takich zdarzeń, poszkodo-wanych zostało niemal 1,8 tys. osób, z czego zmarło ponad 100.

Według statystyk, tlenek węgla jest trzecią (po lekach i alkoholu) pod

względem częstotliwości przyczyną zatruć w Polsce, w której ok. połowa mieszkańców używa gazu sieciowego. Autorzy projektu proponują zmiany w prawie i systemie ubezpieczeń po-przez wprowadzenie obowiązku za-kupu i montażu czujników, a także zorganizowanie skutecznej kontroli wy-konywania tego obowiązku. Wcześniej zostanie przeprowadzona szeroko za-krojona akcja uświadamiająca.

Po dwóch mocnych ruchach umac-niających dolara pod koniec paź-dziernika i na początku listopada, złoty i euro znów zaczynają zyski-wać na wartości. Zdaniem Mariusza Adamiaka, dyrektora biura strategii rynkowych PKO BP, do końca roku obie waluty powinny się umacniać. Złotego wesprze mocniejsze euro i do-bre dane o PKB. Te ostatnie popchnę-ły też w górę w ostatnich dniach głów-ne indeksy polskiej giełdy.

– Spodziewamy się, że złoty nieco umocni się jeszcze w kierunku końca roku. Spodziewamy się tego, ponie-waż widzimy potencjał do umocnie-nia się euro w stosunku do dolara – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Mariusz Adamiak, dyrektor biura strategii rynkowych PKO BP.

Zdaniem ekonomisty polska go-spodarka weszła w fazę stałego wzrostu, przynajmniej na najbliż-sze dwa lata. Potwierdzają to nie-spodziewanie dobre dane o wzro-ście PKB w trzecim kwartale. O ile w dwóch pierwszych kwarta-łach roku gospodarka urosła od-powiednio o 0,5 proc. i 0,8 proc., to w III kw. już o 1,9 proc. mocniej niż oczekiwali ekonomiści.

– Na złotego dobrze wpływa po-prawiająca się sytuacja gospodarcza. Powoli też pojawiają się na horyzon-cie komentarze dotyczące ewentual-nych podwyżek stóp procentowych pod koniec przyszłego roku, w związ-ku z tym to będzie trzymało złote-go w pozytywnym trendzie – uważa Adamiak.

Powstała spółka TFI BGK Banku Gospodarstwa Krajowego, która będzie zarządzać Funduszem Mieszkań na Wynajem. Docelowo fundusz roz-dysponuje kwotę ok. 5 mld zł, które przeznaczy na zakup ok. 20 tys. miesz-kań od deweloperów i wynajem lokali po cenach ok. 20 proc. poniżej rynko-wych. Działalność funduszu ma po-budzić rynek najmu – według BGK, w Polsce brakuje do 1,5 mln mieszkań.

Fundusz ma rozpocząć działalność w I kwartale przyszłego roku, cze-ka jeszcze na zezwolenie Komisji

Nadzoru Finansowego. Spółka będzie działała pod nadzorem KNF zgod-nie z ustawą o fundu-szach inwestycyjnych. W planach jest także

utworzenie spółki BGK Nieruchomości, która ma zarządzać aktywami Funduszu Mieszkań na Wynajem. Fundusz zamierza kupo-wać gotowe i wyposażone mieszka-nia m.in. w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi.

Z kraju

- Nie zakładam złych informacji ani dla odbiorców gazu, ani od-biorców prądu. Nie będzie do-tkliwie drożej – zapewnia Marek Woszczyk, prezes Urzędu Regulacji Energetyki. Taryfy gazowych i energii elektrycznej mają być za-twierdzone przed 17 grudnia, wte-dy będą mogły obowiązywać od początku 2014 r.

– Rabat na dostawy gazu udzielo-ny spółce PGNiG przez głównego wschodniego dostawcę, czyli spół-kę Gazprom Export, w tym roku się wyczerpał, musimy więc po-wrócić do standardowego poziomu kosztów zakupu gazu – podkreśla w rozmowie z agencją informacyj-ną Newseria Biznes prezes URE – jednak odbiorcy energii elektrycznej

i gazu nie muszą obawiać się złych wiadomości, a w niektórych gru-pach odbiorców przemysłowych może nawet dojść do obniżek ob-ciążeń za gaz.

W 2012 r. PGNiG sprowadziło do Polski niemal 11 mld m sześc. gazu, z czego 9 mld ze Wschodu, zaś resz-tę dostarczyły Czechy i Niemcy.

Gaz i prąd droższe, ale tylko trochę

SIĘ MIESZKA

Fot.

ww

w.sx

c.hu

Fot.

ww

w.sx

c.hu

Fot.

ww

w.sx

c.hu