Warszawski Kurier Mieszkaniowy, nr 9 (8/2014)

1www.kuriermieszkaniowy.pl

MIESIĘCZNIK BEZPŁATNY • NAKŁAD 10.000 EGZ. • NR 8 (9) • SIERPIEŃ 2014 • ISSN 2353-253X

PRAWNIK RADZIS. 6

SKOROSZE XI JUŻ ZA ROK

W pierwszym etapie osiedla budowanego przez Ebejot powstanie 5 budynków z ok. 475 mieszkaniami. s. 2

KOLSKA BĘDZIE OD NOWA

Matexi Polska wybuduje na Woliosiedle na ok. 600 mieszkań,a także zrewitalizuje przyległe tereny zielone. s. 3

MÓJ DEWELOPER – MÓJ ZARZĄDCA

Czy deweloper sprawdza sięjako zarządca nieruchomości? Czy może jednak lepiej od razu wynająć specjalistę?s. 5

CHRZCIMY WSPÓLNOTĘ MIESZKANIOWĄ

Nazwijmy wspólnotę tak, by nazwa była praktycznai zgodna z przepisami.W zasadzie mamy wolną rękę.s. 6

PIES (NIE) MUSI SZCZEKAĆ

W walce z hałaśliwym czworonogiemmamy przewagę.s. 7

– W tej chwili na rynku czekają oferty, które zostały zwolnione przez najem-ców pod koniec roku akademickiego, czyli w maju, czerwcu lub na początku lipca – mówi agencji Newseria Biznes Marcin Drogomirecki, ekspert serwisu Domy.pl. – Często właściciele obniża-ją ceny, żeby szybciej znaleźć najemcę i ten, kto szuka mieszkania w środku wakacji, może liczyć na to, że przez rok będzie płacił czynsz średnio o kilka, kilkanaście procent niższy niż ci, któ-rzy wynajmą mieszkanie za miesiąc.

Jak podkreśla, w ten sposób przez rok najmu można zaoszczędzić kwo-tę zbliżoną do miesięcznego czynszu.

We wrześniu poszukujących mieszka-nia czeka już znacznie trudniejsze zada-nie. Popyt znacznie przewyższy podaż, a znalezienie atrakcyjnego lokalu w do-brej lokalizacji i niskiej cenie będzie wy-magało refleksu i zdecydowania.

– Jesienna gorączka na rynku najmu będzie się przejawiała tym, że na atrak-cyjne ogłoszenie, które pojawi się na rynku, będzie bardzo wielu chętnych – przestrzega Marcin Drogomirecki. – Do właściciela będzie mnóstwo te-lefonów, a pod drzwiami stać będzie kolejka umówionych chętnych. Co więcej, mieszkania naprawdę atrak-cyjne, za dobrą cenę, będą schodzić

jak ciepłe bułeczki, natomiast te o niższym standardzie, w gorszych lokalizacjach oraz z wyższymi czyn-szami będą czekały na klientów.

Jesienny szczyt na rynku wynajmu mieszkań dotyczy głównie miesz-kań małych i tanich. Znalezienie ka-walerki już dziś jest bardzo trudne, a wkrótce z rynku zaczną znikać tak-że nieco większe lokale.

– Kiedy na rynek ruszą studenci, naj-większym zainteresowaniem będą cieszyć się mieszkania jedno- i dwu-pokojowe z uwagi na to, że wycho-dzą relatywnie najtaniej – ocenia

Drogomirecki. – Zarówno w jedyn-kach, jak i dwójkach mogą mieszkać dwie osoby, więc czynsz będzie się rozkładał i w ten sposób najem będzie tańszy. W tej chwili na rynku najwię-cej jest ofert mieszkań dwupokojo-wych. Jest ich dwa, a nawet trzy razy więcej niż kawalerek. Z kolei najtań-sze kawalerki już w tej chwili schodzą z rynku i trzeba przyznać, że w naj-bliższych tygodniach raczej nie będą się pojawiać nowe, atrakcyjne oferty.

O ile jednak studenci szukają miesz-kań małych i tanich, coraz większą wagę przykładają do ich położenia i wyposażenia.

– Studenci szukają przede wszyst-kim mieszkań w dobrych lokaliza-cjach, w centrum miast oraz w po-bliżu uczelni albo przynajmniej z bar-dzo dobrym dojazdem do uczelni. Oczekują też, aby miały dobry albo nawet bardzo dobry standard. Klienci życzą sobie, żeby w mieszkaniu była pralka, zmywarka czy telewizor – podkreśla Marcin Drogomirecki.

Źródło: Agencja informacyjna Newseria Biznes

Ostatni dzwonek na najemSierpień to ostatni miesiąc, by szukać tanich i atrakcyjnych ofert mieszkań do wynajęcia. Za kilka tygodni rynek zaczną szturmować studenci i znalezienie lokalu będzie znacznie trudniejsze. Wynajmując teraz, w skali roku można zaoszczędzić nawet równowartość miesięcznego czynszu.

Więcej naKurierMieszkaniowy.pl

NR 8 (9) • SIERPIEŃ 2014WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIOWY

www.kuriermieszkaniowy.pl2

SIĘ BUDUJE

Grupa ROBYG uzyskała pozwolenie na budowę szóstego – ostatniego – etapu inwestycji Osiedle Królewskie w warszawskim Wilanowie. Pozwolenie obejmuje lokale mieszkal-ne, lokale usługowe, podziemny par-king oraz elementy zagospodarowania terenu. W ramach VI etapu inwestycji

Osiedle Królewskie zostanie wybudo-wanych 120 lokali oraz 1130 mkw. przestrzeni handlowej. Planowane rozpoczęcie prac budowlanych nastąpi w III kwartale br. W czerwcu Grupa ROBYG uzyskała także pozwolenie na budowę V etapu tej inwestycji, w któ-rym powstanie 90 lokali.

Spółka Wizja Mokotów Wawel Service, należąca do krakowskiego dewelopera Wawel Service, dosta-ła pozwolenie na budowę komplek-su mieszkalno-biurowo-usługowego o nazwie Wizja Mokotów. Projekt przy ul. Garażowej 5 na warszaw-skim Mokotowie-Ksawerowie zaofe-ruje 156 mieszkań o powierzchniach 26-80 mkw. z balkonami, tarasa-mi lub loggiami. Budynek o liczbie

kondygnacji 5-7 i w kształcie litery U pomieści także wewnętrzne zielone patio i podziemny garaż. Na parterze znajdą się lokale usługowe, a w pół-nocno-zachodniej części budynku powierzchnie biurowe. Obecnie na działce znajdują się stare budynki biu-rowe i warsztatowe, które są w trakcie rozbiórki. Prace budowlane rozpoczną się jesienią, oddanie mieszkań zapla-nowano na III kwartał 2016 roku.

Spółka Spirit Polska z francuskiej Grupy Spirit rozpoczęła swój pierwszy polski projekt – pięciopiętrowa Villa Juliette powstaje na warszawskim Bemowie przy ul. Drogomilskiej na działce o po-wierzchni 900 mkw. Kameralny budy-nek z 38 mieszkaniami ma być gotowy

w IV kwartale 2015 roku. W ofercie są mieszkania o liczbie pokoi 2-4 i me-trażu 37-78 mkw. Obecnie trwają pra-ce ziemne, sprzedano już 1/4 lokali. Generalnym wykonawcą jest Totalbud, sprzedaż prowadzi Homebroker.

Dom Development rozpoczął budo-wę i sprzedaż nowego etapu warszaw-skiego osiedla Wilno na Targówku – Elsnerowie. Nowy etap o nazwie Subocz dostarczy 149 mieszkań w trzech budynkach przy ul. Wiernej, planowane oddanie do użytku etapu to IV kwartał 2015 r. Najmniejsze mieszkanie to kawalerka o powierzch-ni 30 mkw., natomiast największy lo-kal to czteropokojowe mieszkanie o powierzchni 68 mkw. Ceny wyno-szą od 6 300 do 7 150 zł/mkw.

Pod budynkami znajdzie się 1-pozio-mowa hala garażowa na 168 miejsc: 155 w cenie 28 300 zł oraz 13 miejsc ze schowkami w cenie 35 000 zł. Dodatkowo zaplanowano ogółem 29 komórek i schowków lokator-skich w cenie 9 000 zł. W tym etapie

powstanie także 13 lokali usługowych o powierzchni od 59 do 99 mkw. w ce-nie od 9 434 do 10 434 zł/mkw. brutto.

W budowie na osiedlu Wilno znajdu-je się obecnie, łącznie 317 mieszkań,

przy czym w ofercie sprzedaży jest ich łącznie blisko 230. Przedział ce-nowy tych mieszkań kształtuje się od 6300 do 7150 zł/mkw. Autorem pro-jektu osiedla Wilno jest pracownia Hermanowicz Rewski Architekci.

Ronson Europe opublikował wyni-ki finansowe za I półrocze 2014 r., które pokazują wzrost przychodów w I półroczu 2014 r. do 113,0 mln zł (z 110,7 mln zł przed rokiem). Nabywcom przekazano 339 lokali o łącznej powierzchni 17,8 tys. mkw (w analogicznym okresie ubiegłe-go roku – 241 lokali o powierzchni 17,0 tys. mkw.). Największy wpływ na wyniki I półrocza miały warszawskie projekty Espresso I (klientom przeka-zano klucze do 199 lokali) oraz Verdis II (56 przekazanych mieszkań).

Zysk netto przypadający akcjonariu-szom jednostki dominującej w I pół-roczu 2014 r. wyniósł 4,2 mln zł wo-bec 13,0 mln zł zysku przed rokiem. Wynik operacyjny w I półroczu 2014 r. wyniósł 7,0 mln zł – przed rokiem było to 13,9 mln zł. Marża brutto wypracowana w I półroczu 2014 r. wyniosła 18,7% wobec 23,7% rok wcześniej. Do obniżenia marży brutto głównie przyczynił się fakt, że w I pół-roczu 2013 r. pozytywnie na marżę

wpłynęły przekazania lokali w od-znaczających się bardzo wysoką ren-townością projektach Gemini II oraz Verdis I. Ponadto w maju br. spółka rozpoczęła przekazywać klientom lo-kale w poznańskim projekcie Młody Grunwald, który jest realizowany przy bardzo niskiej marży. Zysk brutto na sprzedaży wyniósł obecnie 21,1 mln zł wobec 26,2 mln zł rok wcześniej.

W I półroczu 2014 r. Ronson sprze-dał 416 mieszkań, tj. o 41% więcej niż analogicznym okresie 2013 r., gdy nabywców znalazło 295 lokali. Zakończone półrocze było najlep-szym pod względem liczby sprzeda-nych lokali w historii firmy.

W I połowie 2014 r. Ronson za-kończył realizację dwóch projek-tów: pierwszego etapu warszawskie-go Espresso (210 lokali) oraz pierw-szego etapu poznańskiego projek-tu Młody Grunwald (148 lokali). W tym samym okresie do sprzedaży włączonych zostało pięć inwestycji

obejmujących łącznie 615 lokali. Są to kolejne etapy już realizowanych projektów, czyli Sakura IV (114 lo-kali), Młody Grunwald II (137 lo-kali), Verdis, IV (78 lokali) oraz Panoramika II (107 lokali), a także nowa inwestycja – Moko (179 loka-li). W tej ostatniej podpisywane są na razie umowy rezerwacyjne.

Tym samym na koniec czerwca 2014 r. oferta Ronsona po raz pierw-szy w historii przekroczyła 1000 mieszkań.

W II połowie 2014 r. Ronson rozwa-ża wprowadzenie do sprzedaży pięciu inwestycji obejmujących łącznie 603 lokale. Składają się na to kolejne eta-py już znanych projektów: Espresso III (166 lokali) oraz Chilli City IV (38 lokali), a także nowe lokalizacje w Warszawie: Skierniewicka I (134 lokale) i Jaśminowa I (116 lokali) oraz w Poznaniu: Kamienica Jeżyce (149 lokali; wcześniej projekt nazy-wany był Copernicus).

Pod koniec czerwca 2015 r. ma być gotowy pierwszy budynek osie-dla Skorosze XI, które Ebejot bu-duje na warszawskim Ursusie, po-między ulicami Prystora i Dzieci Warszawy. W pierwszym etapie po-wstanie 5 budynków (L1-L5) z łącz-nie ok. 475 mieszkaniami o liczbie pokoi 1-4 i metrażu 31-76 mkw. Budynki będą miały od 4 do 7 pięter.

Zakończenie całego I etapu zaplano-wano na schyłek 2017 roku.

Osiedle dedykowane jest głów-nie rodzinom z dziećmi, a wiele mieszkań spełnia wymagania pro-gramu Mieszkanie dla Młodych. Przy wejściach do budynków zosta-ły zaprojektowane pomieszczenia na wózki, a w garażu podziemnym

– pomieszczenie do przechowywania rowerów. W części usługowej osiedla powstanie przedszkole, a pod bu-dynkami – place zabaw i tereny zie-lone, w tym teren rekreacyjny o po-wierzchni ok. 1,5 tys. mkw. O kon-dycję będzie można zadbać w sali fitness przeznaczonej wyłącznie dla mieszkańców. Teren całego osiedla będzie chroniony i monitorowany.

Królewskie VI z pozwoleniem

Będzie Wizja na Mokotowie

Nowy Spirit na Bemowie

Subocz w sprzedaży

Rekordowe półrocze Ronsona

Skorosze XI już za rok

Ronson Development sprzedał 66 proc. z 488 mieszkań dostępnych na osiedlu Sakura na warszawskim Służewcu. W ofercie dostępne są jeszcze mieszka-nia z III i IV etapu, których oddanie do użytku planowane jest odpowiednio na I i IV kwartał 2015 roku.

– Dwa pierwsze etapy są wyprzeda-ne, w trzecim nabywców znalazła już ponad połowa mieszkań, a w czwar-tym, wprowadzonym do oferty zale-dwie w kwietniu, sprzedaliśmy ok. jedną piątą lokali – wylicza Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i mar-ketingu w Ronson Development.

Osiedle Sakura docelowo będzie się składać z czterech budynków z 488 mieszkaniami łącznie. Budowane obecnie III i IV etap inwestycji dostarczą odpowiednio 145 i 108 lokali o powierzchniach od 34 do 99 mkw. Ceny mieszkań zaczynają się od 7300 zł/mkw. Osiedle wy-różnia m.in. ogród w stylu japoń-skim o powierzchni 4100 mkw., z pergolami, fontannami oraz buj-ną zielenią.

Generalnym wykonawcą osiedla jest Hochtief Polska.

Sakura w 2/3 wyprzedana

WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIOWYNR 8 (9) • SIERPIEŃ 2014


SIĘ BUDUJE

Grupa OKAM Capital podpisała ostateczną umowę zakupu nierucho-mości o powierzchni ponad 8 tys. mkw. przy ulicy Konstruktorskiej 7, przy skrzyżowaniu z ulicą Racjonalizacji na warszawskim Służewcu Przemysłowym. W ramach nowego projektu mieszkaniowego szacowanego na ponad 20 tys. mkw. powierzchni użytkowej powstanie ponad 250 mieszkań. Inwestycja wkroczy w fazę realizacji już w pierw-szym kwartale przyszłego roku.

Większość mieszkań w nowej inwe-stycji będą stanowić lokale mniejsze – dwupokojowe o powierzchni nie większej niż 45 mkw., zaprojekto-wane efektywnie z myślą o bardziej wymagających klientach. Z anali-zy rynkowej przeprowadzonej przez OKAM Capital wynika, iż najwięk-szą grupę potencjalnych nabywców

lokali w tym rejonie stanowią pra-cownicy pobliskich biurowców oraz inwestorzy, którzy liczą na łatwy wy-najem mieszkań. Zespół apartamen-towy zostanie zaprojektowany przez pracownię HRA Architekci.

Projekt przy Konstruktorskiej to dru-ga inwestycja, która zostanie zrealizo-wana przez dewelopera w tej dzielni-cy. W maju br. OKAM Capital pod-pisał umowę kupna nieruchomości przy ulicy Woronicza 33, gdzie po-wstanie 9-piętrowy budynek miesz-kalny o powierzchni użytkowej 18 tys. mkw. Obecnie OKAM Capital realizuje dwa projekty mieszkanio-we: InCity na warszawskiej Woli oraz Dom w Dolinie Trzech Stawów w Katowicach. W najbliższym cza-sie deweloper planuje zakup działek w innych warszawskich dzielnicach za kwotę ponad 80 mln złotych.

Ruszyła budowa osiedla Shiraz Trio, które na warszawskich Bielanach wznosi spółka Shiraz III z grupy Shiraz. Przy ulicy Conrada 3 powsta-ną 3 budynki z 216 mieszkaniami. W pierwszym etapie, budynku A, na 7 kondygnacjach powstaną lokale o liczbie pokoi 1-4 oraz metrażach 35-97 mkw. Osiedle będzie wyjątkowo przyjazne środowisku – oświetlenie te-renu będzie zasilane solarnie, do pod-lewania ogródków i terenów wspól-nych zostanie wykorzystana woda deszczowa gromadzona w specjal-nym zbiorniku, w każdej klatce scho-dowej zaprojektowano wózkownie ze stojakami na rowery. Mieszkańcy będą mieli m.in. do dyspozycji spe-cjalny salon gościnny do spotkań

z przyjaciółmi i rodziną, a najmłod-si – plac zabaw. Projektantami osiedla są Marek Mierzejewski

i Robert Czaplicki z pracowni MKC Architekci, generalnym wykonawcą jest Mermaid Construction.

Spółka Matexi Polska otrzymała prawomocne pozwolenie na budo-wę dla inwestycji „Kolska od Nowa” na warszawskiej Woli. Na działce o powierzchni ponad 2,6 ha przy ul. Kolskiej deweloper zrealizuje nowo-czesne osiedle oraz zrewitalizuje przy-ległe tereny zielone. Projekt autor-stwa pracowni MKC zakłada budowę prawie 600 mieszkań o powierzchni od 30 do 120 mkw. w nowocze-snych, pięciokondygnacyjnych bu-dynkach z garażami podziemnymi.

Istotnym elementem projektu jest rewi-talizacja terenów zielonych i założenie

nowego parku na 0,5-hektarowym terenie w bezpośrednim sąsiedz-twie budynków I etapu inwestycji. Rewitalizacja zostanie ukończona wraz z I etapem osiedla.

Matexi Polska planuje rozpocząć inwestycje jak również wprowadzić mieszkania do oferty już w najbliż-szych tygodniach, natomiast zakoń-czenie budowy I etapu planowane jest na przełom 2015/2016.

“Kolska od Nowa” to nowe otwarcie dla industrialnej części przedwojen-nej Woli, symbol rewitalizacji tych

terenów, a także – w pewnym sen-sie – powrotu do tradycji budownic-twa: w tym właśnie miejscu, u zbiegu ulic Spokojnej i Kolskiej, mieściła się przed wojną fabryka materiałów bu-dowlanych. .

124 lokale o powierzchni 32-110 mkw. zaoferuje III etap osiedla Pod Słońcem, który na warszaw-skim Bemowie buduje Budimex Nieruchomości. Faza III będzie się składać z 4- i 6-piętrowego bu-dynku ustawionych na planie lite-ry C z wewnętrznym dziedzińcem. Sprzedaż mieszkań już się rozpo-częła, etap III będzie gotowy pod koniec przyszłego roku. Autorem projektu architektonicznego jest

warszawska pracownia Marbud-Inwest.

Rusza Konstruktorska 7 Wystartowało Shiraz Trio

Kolska będzie od Nowa

Pod Słońcem Budimeksu





SIĘ BUDUJE

Strumykowa prawiewyprzedana

Young City od II do IV

Kolska będzie od Nowa

Miasto Wola w przedaży

Skorosze także pod klucz

Osiedle Marinaz pozwoleniem

Sokratesa IIA z wiechą, rusza etap IIB

Staffa 9 powstanie na Słodowcu

Ostatnie wolne mieszkania po-zostały na Osiedlu Strumykowa, które na warszawskiej Białołęce – Nowodworach wybudował Max Invest Group. Inwestycja jest ukoń-czona i oddana do użytku, ceny wolnych mieszkań wahają się mię-dzy 5.550 a 6.300 zł/mkw. Osiedle Strumykowa tworzą dwa budynki o wysokości 3 i 4 pięter, wyposażo-ne w parking podziemny oraz część usługową.

Robyg uzyskał pozwolenie na użyt-kowanie II etapu Young City, osie-dla zlokalizowanego na warszawskim Bemowie, dzięki czemu będzie można przekazać klientom ok. 300 nowych lokali. Ponadto spółka wprowadziła do sprzedaży dodatkowe 248 miesz-kań w V i VI etapie projektu. W ra-mach całego Young City powstanie łącznie ok. 1260 lokali o metrażach od ok. 30 mkw. do ok. 75 mkw. Projekt obejmuje także tereny zielo-ne, place zabaw i lokale handlowe. Dodatkowo Robyg planuje urucho-mienie na osiedlu sieci Wi-Fi.

Spółka Matexi Polska otrzymała prawomocne pozwolenie na budo-wę dla inwestycji „Kolska od Nowa” na warszawskiej Woli. Na działce o powierzchni ponad 2,6 ha przy ul. Kolskiej deweloper zrealizuje nowo-czesne osiedle oraz zrewitalizuje przy-ległe tereny zielone. Projekt autor-stwa pracowni MKC zakłada budowę prawie 600 mieszkań o powierzchni od 30 do 120 mkw. w nowocze-snych, pięciokondygnacyjnych bu-dynkach z garażami podziemnymi.

Istotnym elementem projektu jest rewitalizacja terenów zielonych

i założenie nowego parku na 0,5-hek-tarowym terenie w bezpośrednim są-siedztwie budynków I etapu inwesty-cji. Rewitalizacja zostanie ukończona wraz z I etapem osiedla.

Matexi Polska planuje rozpocząć inwestycje jak również wprowadzić mieszkania do oferty już w najbliż-szych tygodniach, natomiast zakoń-czenie budowy I etapu planowane jest na przełom 2015/2016.

“Kolska od Nowa” to nowe otwarcie dla industrialnej części przedwojen-nej Woli, symbol rewitalizacji tych

terenów, a także – w pewnym sen-sie – powrotu do tradycji budownic-twa: w tym właśnie miejscu, u zbiegu

ulic Spokojnej i Kolskiej, mieściła się przed wojną fabryka materiałów bu-dowlanych.

Grupa Waryński i Dantex rozpo-częły sprzedaż I etapu Miasto Wola,

inwestycji przy ul. Jana Kazimierza w Warszawie. W ramach I fazy Unibep

wybuduje 112 mieszkań, które będą się mieścić w kameralnym budynku w kształcie litery C z otwartym dzie-dzińcem. Blok o wysokości od 3 do 9 pięter zaoferuje mieszkania o po-wierzchni 27-143 m kw. Prace budow-lane ruszą na przełomie lipca i sierpnia i potrwają do I kwartału 2016 roku.

Pierwszy etap inwestycji obejmuje re-alizację kameralnego budynku o pod-wyższonym standardzie z otwartym dziedzińcem. W budynku w kształcie litery C, o wysokości od 3 do 9 pięter, znajdzie się 112 lokali – od kawalerek

do 4-pokojowych, a na ostatnich kon-dygnacjach powstaną apartamenty z dużymi tarasami. Wszystkie miesz-kania będą posiadały balkony, a lokale na parterze – ogródki. Budynki zostaną wyposażone n.in. w monitoring, recep-cję, komórki lokatorskie oraz miejsca parkingowe w garażu podziemnym. Oprócz mieszkań w stanie dewelo-perskim deweloper oferuje również możliwość zakupu lokalu wykończo-nego pod klucz w jednym z dwóch dostępnych standardów wykończenia. Pierwsze mieszkania znalazły już swo-ich nabywców.

RED Real Estate Development roz-począł budowę osiedla na warszaw-skim Ursusie-Skoroszach, w rejonie ul.

Skoroszewskiej i Starodęby. W I etapie powstanie 90 mieszkań o powierzch-ni 31-106 mkw. i liczbie pokoi 1-5. Lokale będą wyposażone w balkony lub tarasy, korytarze – w miejsca na wózki i rowery. Mieszkanie można kupić w stanie „pod klucz” w ramach

autorskiego programu o nazwie „Rodzina na gotowym”, który zakła-da położenie podłóg, glazury, terakoty i parapetów, pomalowanie ścian, wy-posażenie łazienek w armaturę, kuchni – w pas glazury, a wszystkich pomiesz-czeń – w drzwi wewnętrzne.

Na terenie osiedla deweloper wy-buduje plac zabaw, boisko oraz zielone patia z małą architekturą. Mieszkańcy będą mieli do dyspo-zycji także lokale usługowe. Osiedle będzie ogrodzone i monitorowa-ne. Cena mieszkań wykończonych

„pod klucz” zaczyna się od 6,5 tys. zł za mkw. Inwestycja ma być go-towa w pierwszym kwartale 2016 r. Generalnym wykonawcą jest Budner.

Atal zakończył realizację pierwsze-go projektu w Warszawie – Osiedla Marina uzyskało pozwolenie na użyt-kowanie. Osiedle powstało na war-szawskiej Białołęce, w 5 budynkach mieści się 178 mieszkań, z których 176 zostało sprzedanych. Pierwsi lo-katorzy już się wprowadzają.

Zakończenie budowy etapu IIA zapla-nowano na II kwartał 2015 roku.

Natomiast na wrzesień bieżącego roku planowane jest rozpoczęcie ro-bót etapu IIB, który ma się zakoń-czyć w lutym 2016 roku. Wtedy Sokratesa Park & Art utworzy spój-ny zespół czterech budynków: dwóch z 297 mieszkaniami zrealizowanymi w lipcu 2012 roku oraz 300 nowo-powstałymi lokalami. Autorem pro-jektu obu etapów inwestycji jest pra-cownia MKC Architekci.

Wiecha zawisła na budowie etapu IIA zespołu mieszkaniowego Sokratesa Park & Art przy ul. Sokratesa 13 na warszaw-skich Bielanach. Inwestorem obiektu jest spółka Sokratesa Development, generalnym wykonawcą – Hochtief Polska Oddział w Warszawie. W ra-mach projektu powstają 2 dziewięcio-kondygnacyjne budynki (parter, 6 pię-ter regularnych i 2 dominanty) z dwie-ma kondygnacjami podziemnymi prze-znaczonymi na garaże. W części parteru

zostaną zlokalizowane lokale usługowe. Budynki o powierzchni całkowitej ok. 16 600 mkw. pomieszczą 127 mieszkań o liczbie pokoi 1-4 oraz metrażu 32-84 mkw., siedem lokali usługowych o po-wierzchni 42-107 mkw. oraz 152 miej-sca garażowe. Mieszkańcy lokali na par-terze będą mieli do dyspozycji ogródki, w budynku przewidziano również ko-mórki lokatorskie i boksy garażowe na jednoślady. Osiedle objęte będzie ca-łodobową ochroną i monitoringiem.

Matexi Polska uruchamia kolejny projekt mieszkaniowy w Warszawie. Na działce o powierzchni nieco po-nad 0,3 ha na Słodowcu powstanie inwestycja Staffa 9, nowoczesny, dwuskrzydłowy budynek w kształ-cie litery „L”, zaprojektowany przez pracownię Pastewka i Strój. W in-westycji położonej ok. 400 m od stacji metra Słodowiec znajdzie się 106 mieszkań o powierzchni 30-104 mkw., a także podziemny garaż na 92 samochody. Ceny mieszkań

oscylować będą wokół 8,5 tys. zł /mkw. Rozpoczęcie budowy zaplano-wano na III kwartał 2014 r., nato-miast jej ukończenie – na przełom roku 2015 i 2016. Mieszkania poja-wią się w sprzedaży już we wrześniu bieżącego roku.

Staffa 9 to siódma inwestycja Matexi Polska. Deweloper zakoń-czył proces inwestycyjny i sprze-dażowy swojego pierwszego pro-jektu – Górce 142 na Bemowie,

jednocześnie w zaawansowanej fazie realizacji znajdują się projekty Na Romera (Ursynów) i Słodowiec Park. Ponadto spółka prowadzi prace pro-jektowe i przygotowawcze w projek-tach na ulicach Kolskiej, Księżycowej i Lektykarskiej. Ogółem deweloper planuje wprowadzić kolejne 450 mieszkań do oferty przed końcem 2014 roku, natomiast jego obecne zasoby pozwalają na realizację w su-mie 1350 lokali w stolicy.



Nie da się ukryć, że deweloper od-grywa znaczącą rolę w kształtowaniu się nowej wspólnoty mieszkaniowej. Zasiedlanie budynku wielolokalo-wego trwa czasem latami, więc wła-ścicielom – nawet jeśli ich udziały w nieruchomości przekroczą połowę – trudno się na początku zorganizo-wać, powołać wspólnotę i wybrać zewnętrznego zarządcę. Ponadto po wprowadzeniu się do nowego mieszkania właściciele myślą przede wszystkim o zagospodarowaniu swo-jego M – dopiero gdy ułożą panele podłogowe, pomalują ściany i usta-wią meble, zaczynają się interesować otoczeniem. A tymczasem mijają ko-lejne miesiące, podczas których ktoś musiał prowadzić zarządzanie bu-dynku, co w fazie początkowej jego istnienia jest ze względów formal-nych szczególnie trudne.

Wykorzystywanie tej sytuacji przez niektórych deweloperów i naduży-wanie swej pozycji jeszcze niedawno nie należało do rzadkości. Nie tylko małe spółki deweloperskie chętnie zapewniały sobie dodatkowe źródło przychodu z zarządzania, wpisując do aktów notarialnych kilkuletnie zarządzanie wybudowanym zasobem. Okres ten trwał najczęściej 3 lata, tyle co rękojmia, dzięki czemu egzekwo-wanie przez mieszkańców usuwania usterek w częściach wspólnych bu-dynków było utrudnione. Na szczę-ście praktyki te ukrócił Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumenta, który w uzasadnieniu wyroku z 2006 roku przeciwko jednemu z deweloperów napisał: „W chwili sprzedaży lokali mieszkalnych, własność nieruchomo-ści oraz związane z tym prawa prze-chodzą w całości na właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólno-tę mieszkaniową. Od tego momen-tu wszelkie stosunki prawne pomię-dzy pozwanym [tutaj: deweloperem] a właścicielami nieruchomości po-winny być zawierane na zasadzie do-browolności. Właściciele lokali mają więc prawo powierzyć zarząd nad nieruchomością pozwanemu bądź ja-kiemukolwiek innemu podmiotowi, a decyzja w tym zakresie należy wy-łącznie do nich. Poprzez zastrzeżenie dokonane w zakwestionowanym po-stanowieniu pozwany, wykorzystując swoją przewagę kontraktową istnie-jącą w chwili zawierania umowy, po-zbawia mieszkańców przysługujące-go im prawa do swobodnego wyboru kontrahenta w zakresie administro-wania nieruchomością, narzucając korzystanie ze swoich usług.”

Innymi słowy, zarząd dewelope-ra w trybie przepisu art. 18 ustawy o własności lokali jest z założenia tymczasowy. W praktyce przyjęło się, że okres ten nie powinien trwać dłu-żej niż 1 rok, co nie znaczy, że jest to okres w jakikolwiek sposób gwaran-towany – gdyby w umowie sprzedaży lokalu znalazł się zapis zapewniający deweloperowi 12-miesięczny okres

zarządzania nieruchomością, postano-wienie takie mogłoby zostać zaskar-żone do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumenta i – jak można sądzić – bardzo prawdopodobne byłoby uzna-nie takiego postanowienia za niedo-zwoloną klauzulę umowną.

Problem ten znalazł swoje odbicie także w Kodeksie Dobrych Praktyk opracowanym przez Polski Związek Firm Deweloperskich – zgodnie z jednym z zapisów tego (dobro-wolnego, ale powszechnie szanowa-nego) kodeksu, po zakończeniu in-westycji firma deweloperska będąca członkiem PZFD powinna podjąć działania w celu zorganizowania za-rządu nieruchomością oraz udzielić pomocy przy organizowaniu wspól-not mieszkaniowych.

Co na temat zarządzania swoimi nieruchomościami oraz współpracy z zarządcami nieruchomości mówią sami deweloperzy?

– Skupiamy się na przedmiocie swo-jej działalności, czyli na budowie i sprzedaży mieszkań, a kwestię za-rządzania pozostawiamy profesjo-nalistom – stwierdza jednoznacz-nie Daria Borkowska z firmy Inpro SA, trójmiejskiego dewelopera. – W mojej ocenie zatrudnienie firmy zewnętrznej jest wygodne dla de-welopera, jest też lepszym rozwiąza-niem dla klienta, bo w razie proble-mów nabywca mieszkania może zgła-szać swoje uwagi dwóm podmiotom, czyli zarządcy i deweloperowi. W ten sposób zarządca dostaje zgłoszenie dwutorowo: bezpośrednio od loka-tora i od dewelopera, a ten ostatni może się przekonać, czy zarządca do-brze funkcjonuje i czy warto wybrać go przy kolejnej inwestycji.

Inpro wybiera zarządcę swoich osie-dli w przetargu, kierując się jego opinią na rynku i ceną. Nie ma żad-nych przeszkód, by po zawiązaniu się wspólnoty mieszkańcy wybrali nowe-go zarządcę.

– Deweloperom zdecydowanie bar-dziej opłaca się przekazać zarządzanie

nieruchomościami firmom zewnętrz-nym – potwierdza Roma Pikulska z poznańskiego Red Parku. – Główne przychody dewelopera wynikają ze sprzedaży mieszkań, a angażując się w zarządzenie deweloper blokuje swój dalszy rozwój w sektorze pozy-

skiwania nowych gruntów i budowy nowych inwestycji mieszkaniowych. Real Estate Development również zatrudnia do zarządzania zewnętrz-ne firmy, co umożliwia nam sku-pienie się na głównym biznesie i nie obciąża pracowników działu obsługi, którzy mogą poświęcić czas na pra-cę z nowymi klientami. Jest to także zazwyczaj wola mieszkańców – w ra-zie problemów bardziej ufają oni ze-wnętrznej firmie.

Zdaniem Romy Pikulskiej, rok na zarządzanie tymczasowe to okres idealny – z jednej strony pozwa-la to firmie na załatwienie najważ-niejszych formalności w nowym bu-dynku (m.in. uregulowanie kwestii opłat czynszowych), z drugiej stro-ny umożliwia zweryfikowanie, czy zarządca radzi sobie z obowiązkami i czy mieszkańcom warto przedłużyć z nim współpracę.

– Gdy na zarządzanie decyduje się deweloper, z pewnością będzie ocze-kiwał dodatkowego wynagrodzenia z tytułu odpowiedzialności i obo-wiązków, które bierze na siebie – twierdzi Andrzej Gutowski, dyrek-tor sprzedaży i marketingu Ronson Development. – W Ronsonie wycho-dzimy jednak z założenia, że najlep-szym rozwiązaniem dla mieszkańców jest przekazanie tego zadania profe-sjonalnej firmie zajmującej się zarzą-dzaniem nieruchomościami. Firmy, które zajmują się takim procesem na co dzień, robią to lepiej niż dewelo-per, który skupia się na realizacji in-westycji. W rezultacie głównym be-neficjentem takiego rozwiązania są mieszkańcy. Ponadto układ, w któ-rym tworzenie i realizacja budżetów dotyczących zarządzania nierucho-mością powierzone jest niezależnej firmie, jest bardziej transparentny i czytelny dla mieszkańców, niż gdyby

robił to deweloper, którego głównym celem jest sprzedaż mieszkań.

W Ronsonie starają się, by wybór zarządcy dla nieruchomości nastąpił jeszcze przed oddaniem inwestycji do użytku, wtedy możliwe jest płynne przekazanie zarządzania budynkami przez generalnego wykonawcę, który odpowiada za to w trakcie budowy, w ręce profesjonalnego zarządcy.

– I to właśnie ten moment przeję-cia budynku jest kluczowy – nowy zarządca musi zapoznać się m.in. z działaniem wszystkich systemów w budynku, a także trybami postę-powania w przypadku ewentualnych awarii – uważa Andrzej Gutowski.

Także Ekonbud Fadom, zielono-górski deweloper budujący także w Poznaniu, wychodzi z założenia, że najlepiej oddać zarządzanie nie-ruchomością wyspecjalizowanej fir-mie.

– Wydaje się, że niezależny zarządca potrafi bardziej obiektywnie spoj-rzeć na problem mieszkańca – mówi Agata Nowaczyk z poznańskiego biura sprzedaży Ekonbud Fadom. – Kiedy pojawią się jakieś usterki w in-westycji, obecność zarządcy jako trze-ciej strony w rozmowach między de-weloperem a klientem, zdecydowa-nie amortyzuje ewentualne napięcia. Staramy się wybierać naszych zarząd-ców w sposób przemyślany – od po-czątku ustalamy warunki przekazy-wanie inwestycji, a także zakres obo-wiązków administratora budynku, aby klienci byli zadowoleni. Istotna jest także ścisła współpraca z admi-nistratorami nieruchomości – wtedy problemy można rozwiązywać szyb-ko i z pozytywnym skutkiem.

– Odpowiednio przeszkolony pro-fesjonalny zarządca z ramienia de-welopera sprawuje opiekę nad in-westycją, jest najprecyzyjniejszym źródłem informacji dla lokatorów, a także koordynuje sprawny prze-bieg funkcjonowania prac porząd-kowych związanych z wykończe-niem mieszkań. Administrator re-prezentuje też mieszkańców w nego-cjacjach umów na media, ochronę, sprzątanie, konserwację, utrzymanie zieleni – wylicza Ewelina Juroszek, dyrektor ds. sprzedaży mieszkań Atal SA. – Rok to wystarczający czas, aby zakończyć wszystkie sprawy or-ganizacyjne, odpowiednio wdrożyć i maksymalnie uprościć działanie procedur, a w konsekwencji dopro-wadzić do sprawnego funkcjonowa-nia nieruchomości. Jest on bardzo ważny, ponieważ wtedy wprowadza-ją się lokatorzy i w związku z tym kluczowe jest, aby reprezentant de-welopera był blisko nich. Dzięki temu odpowiednio szybko reaguje i wskazuje możliwości na rozwiązy-wania kwestii remontowych i admi-nistracyjnych.

SIĘ MIESZKA

Patronem działu jest

Mój deweloper – mój zarządcaJak sprawdza się deweloper jako zarządca nieruchomości? Czy dalsze zarządzanie wybudowanym zasobem spółki może być dla niej dodatkowym źródłem dochodu, czy jest raczej bólem głowy?

Anna Górecka-Kolasa prezes zarządu ZZN, licencjonowany zarządca nieruchomości

ZAWODOWIEC MOŻE WIĘCEJ

– Zaufany, doświadczony za-rządca nieruchomości to bez-cenny partner dla każdego dewelopera, który faktycznie dba o potrzeby swoich klien-tów i o swoją markę. W okre-sie, gdy na rynku nierucho-mości warunki dyktują klien-ci, zbudowanie zaufania przez firmę deweloperską jest spra-wą dla jej istnienia kluczową. Jedynie profesjonalny duet de-welopera i zarządcy jest w sta-nie zapewnić kupującemu sa-tysfakcję z mieszkania nie tyl-ko w momencie podpisywa-nia umowy kupna, ale i przez najbliższe lata. A opinia o de-weloperze i jego produkcie utrzymuje się na rynku wręcz przez dziesięciolecia! Sprawne zarządzanie nieruchomością i bieżące niwelowanie ewen-tualnych niedociągnięć po-wstałych w procesie budow-lanym wpływa pozytywnie na wizerunek dewelopera. Zaufany, doświadczony part-ner z odpowiednim potencja-łem ludzkim i kapitałem jest w takim przypadku bezcen-ny, szczególnie po uwolnieniu zawodu zarządcy nierucho-mości, gdzie to do tej profe-sji trafiają i oferują usługi nie zawsze osoby o odpowiednim doświadczeniu i kręgosłupie etycznym. Niewłaściwy wy-bór zarządcy może skutkować nieefektywnym zarządzaniem i powstaniem nieplanowa-nych kosztów czy wręcz szkód na nieruchomości, co przekła-da się na zakłócenie komfortu mieszkańców. A przecież po zakupie wymarzonego miesz-kania – często przy wsparciu finansowym rodziny lub za-ciąganym na lata kredycie – mieszkańcy mają prawo do niezakłóconego odpoczynku i radości z przebywania z bli-skimi.

Fot.

ww

w.sx

c.hu



SIĘ MIESZKA

Wyższy czynsz za najem sklepu

Od wspólnoty mieszkaniowej wynaj-muję lokal użytkowy, w którym pro-wadzę sklepik. Nowo powołany za-rząd wspólnoty wypowiedział mi wy-sokość czynszu i jednostronnie podniósł opłaty, choć umowa najmu (zawarta na czas oznaczony) wyłączała możli-wość podwyżki. Czy zarząd miał takie prawo? Jeśli nie, to w jakiej wysokości czynsz muszę płacić?

Takie działanie jest niezgodne z przepisami kodeksu cywilnego i postanowieniami umownymi, a więc wypowiedzenie jest niesku-teczne. Póki sprawa się ostatecznie nie wyprostuje, najemca powinien płacić czynsz w dotychczasowej wy-sokości i takich samych zasadach.

UZASADNIENIE: Kodeks cywilny przyznaje wynajmującemu prawo do podwyższenia czynszu w przypadku umowy najmu na czas oznaczony oraz nieoznaczony, jednak w opisywanej sy-tuacji strony umówiły się, że podwyż-ki nie będzie, a zgodnie z zasadą swo-body umów taki zapis należy uznać za dopuszczalny. W takiej sytuacji nie ma możliwości zmuszenia najemcy do płacenia wyższego czynszu na podsta-wie opisanego wypowiedzenia – zmia-na taka jest możliwa wyłącznie w efek-cie porozumienia stron lub rozwiąza-nia dotychczasowej umowy i zawarcia nowej. W dotychczasowej umowie nie przewidziano możliwości jej wcześniej-szego rozwiązania, a – zgodnie z kodek-sem cywilnym – umowę najmu zawar-tą na czas oznaczony można wypowie-dzieć tylko w przypadkach określonych w umowie. Nie wiadomo, na jaki okres została zwarta umowa, a jest to kwestia istotna –najem zawarty na więcej niż lat 10 po upływie tego terminu uznaje się za zawarty na czas nieoznaczony, co z kolei umożliwia wypowiedzenie umo-wy (terminy określa kodeks cywilny).

Podsumowując: zarząd wspólnoty nie mógł skutecznie wypowiedzieć wysokości czynszu, więc najemca powinien regulować swoje zobowią-zania z tego tytułu na dotychczaso-wych zasadach.

Na koniec należy wspomnieć, że gdy-by umowa najmu nie wspominała nic o możliwości podwyższenia czyn-szu, znalazłby tu zastosowanie popu-larny paragraf mówiący, iż „w spra-wach nieuregulowanych w umowie zastosowanie ma kodeks cywilny”, wówczas działanie zarządu wspólno-ty byłoby uprawnione, a podwyższe-nie czynszu skuteczne.

Kto wybiera zarządcę i administratora

Czy przewodniczący zarządu wspólno-ty może samodzielnie wybrać zarządcę czy administratora nieruchomości? Jeśli nie, kto ma takie uprawnienia?

Zgodnie z ustawą o własności lo-kali zarządcę czy administratora może wybrać zarząd wspólnoty, choć zwyczajowo dokonuje tego ogół właścicieli podczas zebrania. Kwestia ta jest jednak dość skom-plikowana.

UZASADNIENIE: Zgodnie z usta-wą o własności lokali, w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej póź-niej w formie aktu notarialnego wła-ściciele mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, m.in. po-wierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jednak zmiana tak ustalo-nego sposobu zarządu następuje na podstawie uchwały właścicieli zapro-tokołowanej przez notariusza. Jeśli nie określono sposobu zarządu nie-ruchomością wspólną na podstawie art. 18 ustawy, w przypadku „dużej” wspólnoty (czyli liczącej ponad 7 lo-kali) nieruchomością wspólną zarzą-dza jednoosobowy lub wieloosobo-wy zarząd wybrany spośród właści-cieli lub spoza ich grona, natomiast rolę zarządu w małej wspólnocie (do 7 lokali) pełni ogół właścicieli.

Jeżeli wspólnota powierzyła zarzą-dzanie wybranej przez siebie osobie fizycznej lub prawnej, obowiązuje ją zapis ustawy głoszący, iż zarządcę może zmienić jedynie ten, kto ma prawo jego wyboru, a więc zmiana zarządcy będzie leżała w gestii wspól-noty. Jeśli jednak wspólnota uchwałą wybrała jednoosobowy lub wielooso-bowy zarząd, to zarówno wybór, jak i zmiana zarządcy należy do kompe-tencji tego zarządu.

W świetle prawa wybór firmy zarzą-dzającej nieruchomością nie różni się wiele od wyboru firmy remon-towej, sprzątającej czy dostarczającej internet, często jednak autorytatyw-na decyzja zarządu w tej kwestii bę-dzie wzbudzać kontrowersje, których skutkiem może być np. odwołanie zarządu wspólnoty w odpowiedniej uchwale. Ze względu na powagę de-cyzji o wyborze zewnętrznego zarząd-cy czy administratora częstą praktyką jest decydowanie o tym podczas ze-brania właścicieli i dbający o dobrą atmosferę na osiedlu zarząd powi-nien sam zaproponować taką formę podjęcia decyzji. Dobrze jest, jeśli to zebranie właścicieli (np. po zapozna-niu się z konkretnymi propozycjami zarządu) podejmie uchwałę o wybo-rze konkretnej firmy zarządzającej

i zobowiąże zarząd do zawarcia takiej umowy w określonym terminie i na określonych warunkach.

Z drugiej strony wspólnota nie może jednak swojemu zarządowi odbierać jego ustawowych kompetencji.

Choć, jak już pisaliśmy, wybór usłu-gobiorcy należy do czynności miesz-czących się w granicach tzw. zwykłego zarządu nieruchomością, czasem moż-na spotkać się z interpretacją, że wybór zarządcy należy do czynności przekra-czających ten zakres, co oznaczałoby, że wyboru zarządcy musi dokonywać wspólnota w drodze uchwały.

Warto na koniec wspomnieć, że czym innym jest prawo do ustalenia wynagrodzenia zarządcy – ustawa o własności lokali precyzyjnie wska-zuje, że jest to czynność przekracza-jąca zwykły zarząd.

Nowa nazwa wspólnoty mieszkaniowej

Obecna nazwa naszej wspólno-ty – „Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. … w ...” – jest bardzo długa, więc bardzo kłopotliwa. Czy można zmienić tę nazwę na krót-szą, np. poprzez pominięcie nazwy miej-scowości czy słowa „nieruchomość”? Jeśli tak, czy odpowiednia uchwała wymaga potwierdzenia notarialnego?

Wspólnota może dokonać takiej zmiany, a obecność notariusza nie jest konieczna.

UZASADNIENIE: Nie istnieją prze-pisy, które regulowałyby kwestie zwią-zane z nadawaniem nazw wspólno-tom mieszkaniowym ( jak to jest np. w przypadku spółek prawa handlo-wego), nie określono zatem precyzyj-nie, co powinna zawierać taka nazwa. Nazwa wspólnoty nie musi więc za-wierać słowa „nieruchomość” ani na-zwy miejscowości. Jednak wspólnoty mieszkaniowe podlegają obowiązko-wi rejestracji w urzędzie statystycz-nym (gdzie nadawany jest im numer REGON) oraz w urzędzie skarbo-wym (który nadaje numer NIP), i to właśnie przy okazji rejestracji w tych urzędach wspólnoty zgłaszają swoją nazwę, a jedynie ze względów prak-tycznych w nazwie pojawia się często adres lub nazwa miejscowości.

By zmienić nazwę, wskazane było-by podjęcie odpowiedniej uchwały przez właścicieli lokali, choć w tym przypadku można się obejść bez notariusza. Należy jednak przypo-mnieć, że zmiana nazwy wspólnoty wymaga także zgłoszenia w urzędzie statystycznym (formularz RG-1) i skarbowym (NIP-2).

Koszty remontu a nowy właściciel

Pod koniec roku kupiłem mieszkanie od gminy i stałem się członkiem wspól-noty mieszkaniowej. Miesiąc wcześniej w budynku wyremontowano klatkę schodową, a zarządca obciążył mnie kosztami remontu proporcjonalnie do moich udziałów. Czy kosztów tych nie powinna pokryć gmina, która przez większość roku była właścicielem mo-jego lokalu i jako właściciel zdecydo-wała o remoncie?

W liście jest wiele niejasności, ale jeżeli podjęcie uchwały o remoncie i sam remont miały miejsce przed nabyciem lokalu, to koszty prac powinna pokryć gmina.

UZASADNIENIE: Bycie człon-kiem wspólnoty mieszkaniowej pociąga za sobą określone prawa, ale też obowiązki, np. konieczność udziału w kosztach zarządu związa-nych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty te składają się również remonty urządzeń czy części budynków (np. klatek schodowych) i innych składników nieruchomości wspólnej. Opisana sytuacja nie jest jednak jednoznaczna.

Przede wszystkim nie wiadomo, czy remont klatek schodowych zo-stał przeprowadzony na podstawie odpowiedniej uchwały właścicieli. Jeśli tak, Czytelnik może zażądać przedstawienia mu tej uchwały, po-nieważ nakłada ona zapewne na nie-go obowiązek poniesienia kosztów remontu proporcjonalnie do posia-danych udziałów w części wspólnej. Ale jeżeli remont został przeprowa-dzony bez zgody właścicieli wyrażo-nej w uchwale, żądanie zapłaty jest bezpodstawne, ponieważ brak wte-dy podstawy prawnej do obciążenia właścicieli lokali kosztami – zarząd-ca nie może arbitralnie decydować o kosztach utrzymania nierucho-mości i wysokości nakładów pono-szonych na nieruchomość wspól-ną. Koszty remontów powinny być uwzględnione w rocznym planie gospodarczym wspólnoty uchwala-nym w pierwszym kwartale roku, dopiero na tej podstawie ustalana jest wysokość comiesięcznych za-liczek dla właścicieli lokali. Jednak w pierwszej kolejności na remonty powinny być przeznaczane środki z funduszu remontowego, dopiero w przypadku ich braku (lub braku oddzielnego funduszu), aby nie ob-ciążać właścicieli jednorazowym du-żym kosztem, właściciele mogą usta-lić w planie gospodarczym zwiększe-nie comiesięcznych zaliczek. Tylko jeżeli niespodziewane okoliczności spowodują, że konieczne okaże się poniesienie wysokich wydatków, na które wspólnota nie ma środków

na koncie, możliwe jest podjęcie uchwały o obciążeniu właścicieli jednorazową opłatą. Co do zasady jednak takie rozwiązanie nie jest prawidłowe.

Nawet jeśli odpowiednie uchwały zo-stały podjęte zanim Czytelnik stał się członkiem wspólnoty, może pojawić się wątpliwość, kto ma obowiązek pokrycia kosztów – dotychczasowy właściciel (gmina), która była wła-ścicielem przez większą część roku, czy też nowy właściciel. Istotne jest również to, kiedy remont został prze-prowadzony – przed, czy po zmia-nie właściciela. Trudno na odległość jednoznacznie ocenić, czy Czytelnik słusznie został obciążony kosztami remontu, jednak można założyć, że jeżeli odpowiednia uchwała zosta-ła podjęta przed nabyciem lokalu i przed nabyciem miał miejsce re-mont, to jego koszty powinna pono-sić gmina. Natomiast, jeżeli remont został przeprowadzony po nabyciu lokalu przez Czytelnika, to on po-winien ponosić jego koszty niezależ-nie od tego, kiedy podjęto uchwałę o przystąpieniu do remontu.

Kto płaci za nowe skrzynki od gazu

W naszym budynku przeprowadzono remont instalacji gazowej, w ramach którego wymieniono m.in. skrzynki gazomierzy. Za ten element remontu zostali obciążeni mieszkańcy. Czy to zgodne z prawem, skoro skrzynki na-leżą chyba do nieruchomości wspólnej?

Skrzynki gazomierzy należą do mieszkań, więc koszt ich utrzyma-nia i wymiany obciąża właścicieli.

UZASADNIENIE: Instalacja ga-zowa jest częścią składową nieru-chomości wspólnej, ale tylko w czę-ści, w jakiej nie służy wyłącznemu użytkowi poszczególnych właścicieli lokali. Mimo tego wszelkie, nawet prywatne urządzenia umożliwiają-ce korzystanie z paliwa gazowego znajdują się pod nadzorem zarząd-ców wspólnot z oczywistego powo-du: nieprawidłowe korzystanie z in-stalacji może spowodować znaczne szkody zarówno w części wspólnej nieruchomości, jak i w mieszka-niach. Nie zmienia to jednak faktu, że część instalacji doprowadzająca gaz wyłącznie do poszczególnych mieszkań nie jest już częścią nieru-chomości wspólnej, a więc jej utrzy-manie obciąża właścicieli. Zgodnie z przepisami, urządzenia pomiarowe powinny być zainstalowane oddziel-nie dla każdego z odbiorców i zabez-pieczone przed dostępem osób nie-upoważnionych, a przed każdym z nich powinien znajdować się za-wór odcinający.

Zapytaj eksperta Na Państwa pytania odpowiadają prawnicy, eksperci w dziedzinie zarządzania nieruchomościami

Zadaj pytanie naKurierMieszkaniowy.pl

ZASTRZEŻENIE: Publikowane przez nas opinie mają charakter poglądowy, ponieważ zostały sporządzone wyłącznie na podstawie pobieżnych opisów nadesłanych przez Czytelników, bez analizy dokumentów źródłowych. Osoba zainteresowana poradą prawną powinna zwrócić się do adwokata lub radcy prawnego. Wydawca oraz autorzy opinii nie ponoszą odpowiedzialności za ich treść zarówno wobec Czytelników, jak i osób trzecich.



SIĘ MIESZKA

Miesięcznik bezpłatnyWarszawski Kurier Mieszkaniowywww.kuriermieszkaniowy.plISSN 2353-253X

Patronem działu jest

Po przeczytaniu podaj dalej lub wrzuć do pojemnika na makulaturę.

Wydawca:MAJ Media [email protected]

Skład: Mediakoncept,www.mediakoncept.plDruk: ODDI Poland www.oddi.pl


Pies w bloku to powszechny widok, ale równie powszechne są problemy związane z zachowaniem czworono-gów na osiedlach. Źródłem większo-ści kłopotów są niefrasobliwi właści-ciele, którzy nie sprzątają po swoich pupilach, jednak osobnym rodzajem uciążliwości jest uporczywe, donośne szczekanie, które nierzadko przecho-dzi w wycie – takie odgłosy potrafią wyprowadzić z równowagi najbar-dziej spokojnych sąsiadów.

Na początek rozmowaEksperci radzą, by nie zaczynać od awantur czy telefonów na policję, ale po prostu od sąsiedzkiej rozmowy.

Wyzwiska czy pogróżki lub wzywa-nie straży miejskiej czy policji może i okażą się skuteczne, ale na pewno zrodzą konflikt.

– Niewykluczone, że właściciel psa po prostu nie zdaje sobie sprawy z pro-blemu i dowiaduje się o niej dopiero od sąsiadów. Najczęściej psy ujadają w ciągu dnia, podczas gdy ich pań-stwo są w pracy. Zasygnalizowanie sąsiadowi problemu i wykazanie woli współpracy w jego rozwiązaniu bywa skuteczniejszym sposobem za-łagodzenia problemu niż telefon na policję – zapewnia Mariusz Łubiński, prezes spółki Admus, profesjonalne-go zarządcy nieruchomości.

Niestety, nie każdy sąsiad jest wyro-zumiały i potrafi przyznać się do błę-du. Jeżeli próby polubownego zała-twienia sprawy zakończą się fiaskiem, a sytuacja nie ulega poprawie, należy zwrócić się do administracji budynku i zażądać podjęcia działań.

– W większości spółdzielni czy wspólnot mieszkaniowych pro-blem hałasujących zwierząt normu-ją regulaminy porządku domowego.

Administracja czy zarządca nieru-chomości mają zatem prawo sporzą-dzić pismo do właściciela z żądaniem przywołania czworonoga do porząd-ku. Należy powołać się na konkret-ne zapisy regulaminu, a także przed-stawić dowody, opisać konkretne sy-tuacje czy wskazać świadków. Swoją wagę ma także dołączona do takiego pisma lista sąsiadów, którym zwierzę zakłóca spokój, z ich podpisami – dodaje Mariusz Łubiński.

W regulaminach porządku domo-wego często określa się godziny ciszy nocnej (zazwyczaj od 22 do 6) oraz zasady postępowania z czworono-

gami. Regulaminy umieszczane są w miejscach ogólnodostępnych (np. na tablicach ogłoszeń czy w serwisach internetowych) i dotyczą zarówno właścicieli mieszkań, jak i wszystkich domowników oraz najemców. Jednak regulamin taki nie jest aktem prawa miejscowego, a jedynie formą umowy wszystkich mieszkańców, więc za jego nieprzestrzeganie i na jego podstawie nie można nikogo ukarać.

Strażnikiem i paragrafemJeżeli wewnętrzne działania nie przy-noszą skutku, pozostaje wystąpić do policji lub straży miejskiej o ukaranie właściciela psa za niewłaściwe spra-wowanie opieki. Zakłócanie spokoju przez psa podpada pod kodeks wy-kroczeń oraz kodeks cywilny. Jeśli pies hałasuje po godz. 22.00, w grę może wchodzić odpowiedzialność z art. 51 § 1. kodeksu wykroczeń, który brzmi: „Kto krzykiem, hała-sem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ogranicze-nia wolności albo grzywny”. Sąd Okręgowy w Tarnowie wyrokiem

z 21 kwietnia 2004 r. stwierdził, że brak reakcji posiadacza psa na jego uporczywe szczekanie nocą bez szcze-gólnych zewnętrznych powodów może uzasadniać odpowiedzialność właściciela na podstawie tego para-grafu, a wysokość grzywny może wy-nieść od 20 do 5 tys. zł.

Właściciel może odpowiedzieć za za-chowanie zwierzaka także na mocy przepisów prawa cywilnego. Zgodnie z art. 144 kodeksu cywilnego, wła-ściciel nieruchomości powinien (…) „powstrzymywać się od działań, któ-re by zakłócały korzystanie z nieru-chomości sąsiednich ponad przecięt-ną miarę, wynikającą ze społeczno--gospodarczego przeznaczenia nieru-chomości i stosunków miejscowych”.

– Artykuł zakazuje tylko takich dzia-łań, które przekraczają granice dobro-sąsiedzkich stosunków, zatem jeśli pies szczeka sporadycznie lub w uzasadnio-nych okolicznościach (np. gdy słyszy hałas za drzwiami), sąsiedzi nie mają podstaw do interwencji, bo takie zakłó-cenia mieszczą się w definicji utrudnień powszechnych w większej społeczności. Dopiero jeśli psie koncerty przekracza-ją miarę tych „normalnych” zakłóceń, znajduje zastosowanie powyższy pa-ragraf kodeksu cywilnego – tłumaczy Mariusz Łubiński.

Jeśli szczekający psiak jest coraz bar-dziej uciążliwy, a interwencje (w tym wzywanie policji) nie odnoszą żad-nych skutków, właścicielowi przysłu-guje roszczenie o zaniechanie wszel-kich zakłóceń jego prawa własności. Członek wspólnoty może wystąpić z pozwem przeciwko uciążliwemu sąsiadowi z żądaniem przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniecha-nia dalszych naruszeń na podstawie art. 222 ust. 2 kodeksu cywilnego.

Zastosowanie mogą mieć tu także przepisy związane z tzw. immisjami, uregulowane też przez ww. kodeks w art. 144. Immisjami nazywamy działania polegające na emitowa-niu np. hałasu, zapachów czy drgań w ścianach własnego lokalu, ale któ-rych skutki są odczuwalne dla sąsia-dów i stanowią nadmierną uciążli-wość. Niestety, pojęcie „nadmiernej uciążliwości” nie zostało w przepi-sach sprecyzowane, a więc za każ-dym razem sąd będzie musiał zdecy-dować, czy pies szczeka nadmiernie czy „w granicach normy”.

Przyda się tu także znajomość rozpo-rządzenie ministra środowiska z 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczal-nych poziomów hałasu w środowisku – określa ono dokładnie, jaki poziom ha-łasu uznaje się za dopuszczalny w zabu-dowie mieszkaniowej wielorodzinnej.

Przed oddaniem sprawy do sądu trze-ba sobie jednak zdać sprawę, że po-

stępowanie będzie z pewnością cza-sochłonne, kosztowne i uciążliwe. Ale co ważniejsze: nawet jeśli sąd uzna nasze racje, nie wyda wyroku, który magicznie przywróci spokój w naszej wspólnocie – sędzia z pew-nością nie nakaże pozbyć się psa czy go uśpić, może natomiast zobligo-wać właściciela do podjęcia działań, które wyeliminują nadmierny hałas np. poprzez wyciszenie mieszkania,

podawanie psu w określonych sytu-acjach środków uspokajających czy też zakup specjalnej obroży ograni-czającej szczekanie.

Zarządca i TOnZ też pomocniW każdy konflikt występują-cy we wspólnocie warto zaanga-żować zarządcę nieruchomości. Przypomnijmy, że ma on ustawowy obowiązek zapewnienia nam kom-fortu mieszkania, za co – co nie bez znaczenia – wypłacamy mu pensję. Zawodowy zarządca – choć formal-nie nie ma większych uprawnień do załatwienia „pieskiej” sprawy – dys-ponuje większym doświadczeniem w rozwiązywaniu tego typu konflik-tów, przeważnie zna też nieformalne sposoby zapobiegania im, więc może wystąpić w roli mediatora.

Na koniec: na zgłoszenie sąsiadów może zareagować także Towarzystwo Opieki nad Zwierzętami. Jeśli zacho-dzi podejrzenie, że powodem upo-rczywego szczekania są złe warunki, w jakich przebywa zwierzę, TOnZ może wydelegować swojego przed-stawiciela, który – w asyście policji czy straży miejskiej – dokona wizji lokalnej i zbada warunki życia oraz kondycję czworonoga.

Pies (nie) musi szczekać

Fot.

ww

w.sx

c.hu

Art. 51 § 1. kodeksu wykroczeń stwierdza, że: „kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem

zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny (…) podlega karze aresztu, ograniczenia wolności

albo grzywny”. Sąd Okręgowy w Tarnowie wyrokiem z 21 kwietnia 2004 r. stwierdził, że „brak reakcji

posiadacza psa na jego uporczywe szczekanie nocą bez szczególnych zewnętrznych powodów może uzasadniać

odpowiedzialność właściciela na podstawie tego paragrafu, a wysokość grzywny może wynieść do 5 tys. zł.”

Nawet jeśli sąd uzna nasze racje, nie nakaże pozbyć się hałaśliwego psa czy go uśpić, może natomiast

zobligować właściciela np. do wyciszenia mieszkania, podawania psu w określonych sytuacjach środków uspokajających czy też zakupu specjalnej obroży

ograniczającej szczekanie.

Najlepszy przyjaciel jednego człowieka może okazać się wrogiem drugiego. Intensywnie szczekający pies, który zakłóca spokój mieszkańcom, może doprowadzić do są-siedzkiej wojny. Przepisy są tu po stronie miłujących ciszę, jednak ich egzekwowanie do najłatwiejszych nie należy.

Warszawski Kurier Mieszkaniowy, nr 9 (8/2014)

Documents

Transcript of Warszawski Kurier Mieszkaniowy, nr 9 (8/2014)