Warszawski Kurier Mieszkaniowy, nr 5 (4/2014)

1www.kuriermieszkaniowy.pl

MIESIĘCZNIK BEZPŁATNY • NAKŁAD 10.000 EGZ. • NR 4 (5) • KWIECIEŃ 2014 • ISSN 2353-253X

PRAWNIK RADZIS. 6

OKAM NA WOlI I SŁużEWCu

Ruszyła budowa III fazy InCity, spółka Okam kupiła też dwie działki na Służewcu.s. 2

RYNEK WTóRNY NADAl W MARAZMIE

Średnia sprzedaż mieszkania w stolicy trwa 244 dni, najdłużej od 5 lat.s. 3

WOlNO PAlIć! NieStety…

Palacze na korytarzach domów są praktycznie bezkarni, ale czasem warto walczyć.s. 4

ŁADNY BRuK NA CAŁE lATA

Chodnik, taras, podjazd z kostki… Po zimie wyglądają smutno. Choć nie muszą. s. 4

KOMPlEKSOWOść NAGRODZONA

Prosta recepta na sukces w zarządzaniu.s. 5

– Przeanalizowaliśmy ponad 3,5 tys. zapytań ofertowych składanych przez osoby, które decydują się na budo-wę domu, a także przeprowadzili-śmy pogłębione wywiady ankietowe z osobami, które już realizują budo-wę domu. Na podstawie tych odpo-wiedzi przygotowaliśmy raport, który pokazuje przede wszystkim, że Polacy podchodzą tradycyjnie do budowy domu – mówi Karolina Pluta z ser-wisu Oferteo.pl.

Jak wynika z raportu, większość Polaków wybiera mniejsze domy, o powierzchni użytkowej między 100 a 150 metrów kwadratowych. Przy budowie stawiają na tradycję, wybierają technologię murowaną, z dachówką ceramiczną. Większość budowanych domów nie ma piw-nic. Decyduje się na nie jedynie co dziesiąty Polak budujący dom. Najchętniej wybierane są działki znajdujące się na terenach wiejskich,

a kluczowym kryterium wyboru jest cena. Jak pokazują badania, prze-ciętna cena za 1 mkw. na wsi wy-nosi 79 zł. W stosunku do dużych miast różnica jest ogromna – tu za metr trzeba zapłacić nawet siedem razy więcej.

– Nasi ankietowani zaznaczają, że bu-dowa domu trwa od 1 do 3 lat, dlate-go też zalecamy, aby dobrze przemy-śleć całą inwestycję. Przede wszyst-kim to, jaki ten wymarzony dom będzie, gdzie będzie zlokalizowany, gdzie najlepiej będzie kupić działkę, ale również warto dobrze wybrać eki-pę budowlaną – wymienia Karolina Pluta.

Jak pokazują przeprowadzone ba-dania, większość Polaków poszu-kiwania ekipy budowlanej zaczyna dość późno. Ekspertka przekonuje jednak, że warto jednak podejść do tego zadania poważnie i dokładnie

sprawdzić firmy – jaką cieszą się opinią i jakie dotychczas realizowa-ły budowy.

– Wcześniejsze znalezienie firmy po-zwoli nie tylko na wybranie najko-rzystniejszej oferty, lecz także na roz-poczęcie budowy w takim terminie, w jakim my chcemy, a nie w jakim wymarzona firma jest dostępna – ocenia Pluta.

Zakup domu w stanie pod klucz to poważny wydatek. Przeciętnie trzeba liczyć się z kosztem rzędu 360 tys. zł. Dom w stanie surowym otwartym, czyli bez okien i drzwi, jest znacznie tańszy – cena wynosi około 201 tys. Jak pokazuje raport Oferteo, Polacy preferują system gospodarczy.

– Najczęściej chcą zlecać jednej fir-mie budowę domu w stanie suro-wym zamkniętym bądź otwartym, natomiast kolejne etapy budowy

będą realizowali wspólnie z innymi firmami. Taki system pomaga lepiej zarządzać kosztami – mówi Karolina Pluta.

Kontrola kosztów jest o tyle istot-na, że podczas budowy mogą po-jawić się nieprzewidziane wydatki, jednak – jak pokazują badania – nie

przekraczają one zazwyczaj 10 proc. początkowej wyceny.

Źródło: Newseria.

Na kredyty z dopłatą jest coraz więcej chętnych. Tylko w marcu do BGK wpłynęło ponad 1,7 tys. wniosków o kredyt, a od początku roku blisko 4,4 tys. – wynika z raportu Open Finance. Po trzech miesiącach war-tość oczekiwanych dopłat zbliżyła się do 100 mln zł. Na razie kredyt z do-płatą ma w swojej ofercie tylko kilka banków, ale w kolejnych miesiącach pewnie będzie ich przybywać.

– Dla osób, które spełniają warunki programu, jest to atrakcyjna opcja, ponieważ kredyt staje się tańszy. Czy to będzie miało duży wpływ na rynek? Prawdopodobnie nie – z uwagi na to, że ramy dotyczące wieku kredytobior-ców i limitów cen są jednak dość wą-skie, i dotyczą tylko rynku pierwot-nego – mówi uważa Wojcieszak, pre-zes firmy Invigo, pośrednika finan-sowego, który również bada rynek.

– Szacujemy, że około 10–15 proc. łącznej liczby kredytobiorców będzie miało szansę skorzystać z tego progra-mu. Jest to jednak pozytywny impuls dla rynku w sytuacji, gdy innych im-pulsów na razie nie widać.

Pozytywne dla kredytobiorców są jeszcze utrzymujące się od kilku mie-sięcy na rekordowo niskim poziomie stopy procentowe, które obniżają wy-sokość rat kredytów. Co za tym idzie, większa jest również zdolność kredy-towa kredytobiorców. Z marcowego raportu Invigo wynika, że osoby za-rabiające średnią krajową mogą liczyć na ponad 244 tys. zł kredytu.

– Oczywiście musimy sobie zdawać sprawę z ryzyka, że te stopy wzrosną w przyszłości. Szacując to, co będzie-my płacić i naszą zdolność do spła-cania kredytu, powinniśmy też to

ryzyko brać pod uwagę. Aczkolwiek nie ma pewności, że stopy będą na pewno szły w górę i to w jakiś dyna-miczny sposób – mówi Wojcieszak.

Najbardziej atrakcyjne warunki ofe-rują m.in. PKO BP, Pekao SA, Citi Handlowy, Alior Bank i Eurobank

– w przypadku kredytów udzielanych na 80 proc. wartości nieruchomości. Choć przy wskaźniku LtV (wskaź-nik określający stosunek wartości kredytu do wartości zabezpieczenia) na poziomie 95 proc. większość ban-ków w pierwszej dziesiątce pozostaje taka sama.

– Część banków sama nakłada na sie-bie poziom 80 proc. LtV i choć mają atrakcyjne kredyty nie trafiają do ze-stawienia kredytów na maksymalną kwotę, przy maksymalnym, 95-proc. LtV – tłumaczy prezes Invigo. – Co prawda banki lekko podniosły marże, kompensując niską stopę referencyjną, ale oferty wciąż są stosunkowo atrak-cyjne. Około 10 banków w dosyć otwarty sposób podchodzi do udziela-nia kredytów w złotych swoim klien-tom. Prym wiodą banki największe.

Z rynku praktycznie zniknęły już kre-dyty walutowe – kredyty złotowe to 98 proc. wszystkich udzielanych kredytów. W połowie roku w życie wejdzie reko-mendacja nakłaniająca banki do udzie-lania kredytów w walucie, w której kre-dytobiorcy uzyskują dochody.

Źródło: Newseria

Mały, biały domek

MdM pożyteczny, ale nie rewolucyjny

Niewielki dom, najchętniej na wsi i w stanie surowym – głównie takich domów szukali Polacy w 2013 roku. Największą popularnością cieszyła się tradycyjna budowa, a jednym z ważniejszych czynników przy budowie była cena. Najczęściej wybierane działki to te w województwach mazowieckim i śląskim.

W I kwartale obowiązywania programu „Mieszkanie dla Młodych” złożono 4,4 tysiąca wniosków o kredyt z rzędowym wsparciem, a Bank Gospodarstwa Krajowego przyznał już ponad 2 tysiące takich kredytów. Eksperci uważają, że program będzie impulsem do rozwoju rynku kredytów hipotecznych, chociaż rewolucji na nim nie spowoduje – eksperci szacują, że ok. 10-15 proc. kredytobiorców będzie miało szansę skorzystać z tego programu.

Więcej naKurierMieszkaniowy.pl

Fot. www.sxc.hu

Fot. www.sxc.hu

NR 4 (5) • KWIECIEŃ 2014WARSZAWSKI KuRIER MIESZKANIOWY

www.kuriermieszkaniowy.pl2

SIĘ BuDuJE

Grupa Polnord zakontraktowa-ła w I kwartale 2014 r. 309 loka-li netto (sprzedaż + rezerwacje), natomiast klientom przekazano 340 lokali. Najwięcej klientów zamieszkało w nowych mieszka-niach w Warszawie i Trójmieście. Obecnie firma buduje w War-szawie, Łodzi, Gdańsku, Gdyni,

Sopocie, Olsztynie, Szczecinie i Wrocławiu.

Na zdjęciu: kompleks miniaparta-mentów wznoszony przez Polnord w warszawskim Miasteczku Wilanów. W pierwszej fazie ma powstać tu 200 minikawalerek o powierzchni 18-19 mkw.

Dom Development S.A. opubliko-wał wstępną informację o wynikach sprzedażowych w I kwartale 2014 roku. Sprzedaż spółki w tym okresie wyniosła 400 mieszkań netto, czy-li była o 18% (339 mieszkań netto) wyższa od osiągniętej w I kwartale 2013 roku. Na sprzedaż I kwartału składały się przede wszystkim miesz-kania w następujących warszaw-skich projektach: Saska, Żoliborz Artystyczny, Wilno oraz Derby.

W I kwartale 2014 roku spółka przekazała klientom 516 miesz-kań. Na wynik finansowy wypra-cowany w I kwartale 2014 r. wpły-wają głównie przekazania na pro-jektach: Młyny Królewskie (191

mieszkań), Klasyków (95), Derby (86) i Saska (58).

– I kwartał 2014 roku, choć nie przyniósł rekordowej sprzedaży no-wych mieszkań, oceniamy jako uda-ny. Utrzymanie cen na rynku oraz zadowalające wolumeny sprzedaży to pozytywne sygnały dla branży dewe-loperskiej. Odbudowany popyt na kredyty mieszkaniowe także nastra-ja nas optymistycznie – decyzja o za-kupie mieszkania na kredyt to znak, że klienci uwierzyli w poprawę ko-niunktury oraz stabilność zatrudnie-nia – mówi Jarosław Szanajca, prezes Zarządu Dom Development S.A. – Rządowy program „Mieszkanie dla Młodych” w pierwszym kwartale

obowiązywania miał umiarkowa-ny wpływ na rynek warszawski oraz wrocławski, ponieważ limity cenowe programu wyznaczone zostały znacz-nie poniżej cen rynkowych. Wzrost limitów w II kwartale 2014 roku to dobry sygnał – wyższy udział miesz-kań kwalifikujących się do progra-mu w ofercie powinien pozytywnie wpłynąć na popyt rynkowy. Wraz z początkiem roku weszła w życie nowa Rekomendacja S dotyczą-ca kredytów hipotecznych, która w naszej ocenie nie miała istotnego wpływu na rynek. Minimalny wkład własny na poziomie 5% ceny miesz-kania nie odstraszył kupujących. Dostrzegamy jednak potencjalne za-grożenie dla popytu spowodowane

Spółka Okam 2007 z Grupy Okam Capital rozpoczęła budowę trzeciej fazy kompleksu mieszkalnego w re-witalizowanej części warszawskiej Woli. Trzecia faza InCity będzie no-woczesnym 16-kondygnacyjnym budynkiem, do którego mieszkańcy będą mogli się wprowadzić w dru-gim kwartale 2016 roku. W III eta-pie powstanie 160 mieszkań o po-wierzchni od 36 do 168 mkw. – za-równo niewielkich typu studio, jak i przestronnych apartamentów.

– Z początkiem grudnia oddaliśmy do użytku pierwszy etap inwestycji rozpoczętej w marcu 2012 r., tu 95 proc. mieszkań znalazło już swoich nabywców. Zbliżamy się do ukończe-nia II fazy projektu, w której sprze-daliśmy już 75 proc. apartamentów – mówi Michał Skwarek, mana-ger marketingu i sprzedaży Okam Capital. – W związku z takim po-wodzeniem projektu, zdecydowali-śmy już w listopadzie o rozpoczęciu przedsprzedaży mieszkań trzeciej fazy InCity. W połowie marca odnotowa-liśmy sprzedaż na poziomie 10 proc.

Na ostatnich 9 piętrach domi-nanty dostępne będą mieszkania

dwupokojowe o powierzchni 36-46 mkw., ale także i większe – 3- i 4-pokojowe. Atutem apartamen-tów będzie niespotykana w no-wym budownictwie 3-metrowa wysokość pomieszczeń, a także detale jak np. wykładzina dywa-nowa na korytarzach, grzejniki ka-nałowe w mieszkaniach czy miej-sce na montaż indywidualnej kli-matyzacji.

InCity to nowoczesny kompleks skła-dający się z 483 mieszkań w czterech budynkach. Całość inwestycji ma po-wstać do końca 2017 roku. Oprócz mieszkań developer oferuje również 17 lokali usługowych na parterze oraz dwupoziomowy parking samocho-dowy z 471 miejscami. Inwestycja została zaprojektowana przez war-szawską pracownię architektoniczna Grupa 5.

W lutym br. Grupa Okam Capital podpisała umowę przedwstępną za-kupu nieruchomości o powierzch-ni ponad 8 tys. mkw. przy ulicy Konstruktorskiej 7 na warszaw-skim Służewcu Przemysłowym. Działka, na której obecnie znajdu-ją się obecnie obiekty przemysłowe

oraz magazyny, zostanie przezna-czone pod zabudowę mieszkaniową szacowaną na ponad 20 tys. mkw. powierzchni użytkowej. Jest to już druga działka nabyta przez dewe-lopera w tej dzielnicy – w styczniu Okam Capital kupił nieruchomość przy ulicy Woronicza 33.

– Zakładamy, iż rozpoczęcie prac budowlanych może obyć się w po-łowie 2015 roku. Ze względu na świetną lokalizację teren jest ide-alnie dostosowany do realizacji projektu mieszkaniowego o pod-wyższonym standardzie, takiego jak InCity na Woli – mówi Arie Koren, dyrektor zarządzający Okam Capital.

Inwestor zakłada iż przy ulicy Kon-struktorskiej powstanie około 250 mieszkań.

– W nowej inwestycji na pewno po-stawimy na lokale mniejsze – dwu-pokojowe o powierzchni 42-45 mkw., zaprojektowane efektywnie z myślą o bardziej wymagających klientach. Położymy nacisk na wy-soki standard wykonania – dodaje Koren.

Polnord nie tylko w Warszawie i Trójmieście

Dom Development z optymizmem

Okam na Woli i Służewcu

stopniowym wzrostem wymaganego udziału środków własnych do doce-lowego poziomu 20% w 2017 roku.

– Rok 2014 rozpoczął się dobrze dla branży deweloperskiej, która ma szansę wejść na ścieżkę stabil-nego rozwoju w dłuższym okre-sie. Umiarkowany wzrost cen oraz zrównoważenie popytu i podaży są

dobrym prognostykiem dla rynku. Spełnianie się pozytywnych prognoz makroekonomicznych dla gospodar-ki Polski może w istotny sposób ko-rzystnie wpłynąć na rynek mieszka-niowy – dodaje Jarosław Szanajca.

Na zdjęciu: osiedle Wilno II budo-wane przez Dom Development na warszawskim Zaciszu.

WARSZAWSKI KuRIER MIESZKANIOWYNR 4 (5) • KWIECIEŃ 2014


SIĘ BuDuJE

Pierwsze miesiące bieżącego roku nie różniły się zbytnio od analogicznego okresu lat poprzednich. Zwykle po-czątek roku wiąże się z osłabieniem popytu i mniejszą liczbą transakcji. Jednak z przeprowadzonych w tym czasie umów sprzedaży wyłania się ciekawy obraz stołecznego rynku mieszkań. Styczeń i luty należał do ofert, które charakteryzowały się dłu-gim czasem ekspozycji. Do łask ku-pujących powróciły mieszkania bez-skutecznie sprzedawane od wielu miesięcy. Stąd średni czas sprzedaży ofert wyniósł aż 244 dni (mediana 134 dni) i jest historycznie najdłuż-szym czasem sprzedaży od początku sporządzania niniejszego zestawienia (2009 r.). Jedynie 14 proc. sprzedawa-nych w tym czasie mieszkań znalazło nowego właściciela w czasie krótszym niż 30 dni. Dla porównania aż 26 proc. sprzedanych mieszkań czekało

na właściciela dłużej niż rok. Cechą wspólną najdłużej sprzedawanych mieszkań, był ich dość duży metraż, który zwykle przekraczał 70 m kw. W większości były to lokale w budyn-kach oddanych do użytku po 1990 r.

– Długi czas sprzedaży wynika z mniejszego popytu na tego typu lokale. Klienci dokonujący zakupów w ostatnich miesiącach wybierają małe mieszkania, określane mianem kompaktowych. Analizując najszyb-ciej zawierane transakcje widzimy, że średni metraż tych mieszkań nie przekracza 45 m kw. Przy większych metrażach czas sprzedaży znacznie wzrasta – mówi Mariusz Kania, pre-zes Metrohouse.

Transakcje dokonane w styczniu i lu-tym charakteryzowały się mniejszy-mi możliwościami negocjacji ceny.

Różnica pomiędzy ostatnią prezento-waną przez sprzedającego ceną ofer-tową a ostateczną ceną zakupu wy-niosła zaledwie 2,2 proc. Mając na uwadze fakt, że w ostatnim czasie na listę transakcyjną wpisały się miesz-kania długo oferowane na rynku nie jest to zaskoczeniem. Właściciele mieszkań do sprzedaży już wcześniej (często wielokrotnie) obniżali ceny ofertowe, a po pojawieniu się zainte-resowanego nabywcy byli skłonni już tylko symbolicznie korygować ostat-nią cenę ofertową.

Najczęściej wybieranymi dzielnica-mi przez klientów Metrohouse były Mokotów, Praga Południe i Bemowo – w tych lokalizacjach przeprowadzo-no aż 40 proc. wszystkich transakcji w styczniu i lutym.

Źródło: Metrohouse

Rynek wtórny nadal w marazmiePoczątek roku nie był szczęśliwy dla osób sprzedających mieszkanie w stolicy. Czas sprzedaży wydłużył się do 244 dni. Mamy więc nowy rekord. Od czasu prowadzenia obserwacji w tym zakresie (2009 r.) to najdłuższy odnotowany rezultat.

Fot. www.sxc.hu

W I kwartale 2014 roku Grupa Robyg zakontraktowała rekordową liczbę 576 lokali netto w Warszawie i Gdańsku, co oznacza wzrost w sto-sunku do I kwartału 2013 roku o ponad 90 proc. Tym samym w cią-gu dwóch lat grupa zakontraktowa-ła około 3500 lokali (z uwzględnie-niem rezygnacji). W listopadzie ub. r. Robyg przyjął plan inwestycyjny na następne 3 lata, który zakłada przeznaczenie do 150 mln zł na za-kup nieruchomości pod kolejne in-westycje w Warszawie.

– Zamierzamy kontynuować dotych-czasowy trend – chcielibyśmy zakon-traktować ponad 2000 lokali w 2014 roku. Wynik pierwszego kwartału wskazuje, że to realny cel, o ile wa-runki rynkowe na to pozwolą – po-wiedział Oscar Kazanelson, przewod-niczący Rady Nadzorczej Robyg SA.

Na zdjęciu: City Apartments, osiedle Robyga na warszawskim Żoliborzu. Budowa piątego etapu inwestycji (na ponad 100 lokali) rozpoczęła się w grudniu.

Kolejny kwartał przyniósł ze sobą podwyżkę limitów w pro-gramie Mieszkanie dla Młodych. Z bogatszej oferty rynku nieru-chomości skorzystać będą mo-gli przede wszystkim mieszkań-cy województwa mazowieckiego,

wielkopolskiego, ale też małopol-skiego czy śląskiego.

Nowe ograniczenia cenowe w pro-gramie rządowych dopłat obowią-zują od 1 kwietnia br. W większości województw przyjęto wyższe progi,

Podczas Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia akcjonariusze J.W. Construction Holding S.A. pod-jęli uchwałę w sprawie emisji akcji z prawem poboru. W ramach pod-wyższenia kapitału spółka wyemituje do 40.554.960 akcji.

– J.W. Construction Holding S.A. potrzebuje impulsu, który pozwoli przyspieszyć realizację inwestycji, zwiększyć sprzedaż i generować do-datkową wartość dla akcjonariuszy – mówi Józef Wojciechowski, głów-ny akcjonariusz J.W. Construction Holding S.A. – Jestem przekonany o słuszności tego kierunku dzia-łań, dlatego zamierzam wykonać

wszystkie przysługujące mi prawa poboru.

Głównym celem emisji jest pozyska-nie środków na realizację zaplanowa-nych przez J.W. Construction Holding S.A. inwestycji. W 2014 r. spółka pla-nuje rozpoczęcie budowy na wła-snych gruntach nowego osiedla przy ul. Berensona, II etapu budynków na Bliskiej Woli (obie w Warszawie), a tak-że dwóch projektów w Gdyni: przy ul. Spokojnej i przy ul. Sochaczewskiej. Na uruchomienie czekają także kolej-ne inwestycje: następny etap Zielonej Doliny (na zdjęciu), osiedle Centrum II w Łodzi oraz projekt w Katowicach przy ul. Bałtyckiej.

– Zgoda akcjonariuszy na emisję to kolejny krok na drodze do przy-spieszenia nowych inwestycji J.W. Construction Holding S.A. Jeszcze w kwietniu zamierzamy złożyć pro-spekt emisyjny do KNF. Szacujemy, że ofertę moglibyśmy wówczas za-mknąć na początku lipca – mówi Małgorzata Szwarc-Sroka, dyrek-tor Pionu Ekonomicznego J.W. Construction Holding S.A.

W ramach podwyższenia kapitału spółka zamierza wyemitować nie więcej niż 40.554.960 akcji serii C z prawem poboru. Dzień prawa poboru został ustalony na 4 czerw-ca 2014 r.

Robyg z postępem

Większe limity w MdM

JWCH emituje


dzięki czemu beneficjenci ubiegają-cy się o mieszkanie objęte dopłatą zyskają podwójnie. Wyższe limity bowiem oznaczają większy wybór oraz wyższą kwotę dofinansowania. Klienci mogą liczyć również na niż-sze marże. W związku ze zwiększają-cą się liczbą udzielających wsparcia banków, rozwiązania prezentowane przez instytucje finansowe zaczynają być bardzo konkurencyjne.

– Biorąc pod uwagę fakt, że przy za-kupie 50- metrowego mieszkania klient otrzymuje ok. 41 tys. zł dopła-ty, w J.W. Construction oznacza to możliwość zakupu lokalu większego o 9 mkw. – komentuje Małgorzata Ostrowska, członek zarządu oraz dy-rektor marketingu i sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A. – 50 proc. nasze oferty kwalifikuje się do rządo-wych dopłat, w ramach MdM oferu-jemy także lokale gotowe. Kupujący nie muszą już wyobrażać sobie, jak bę-dzie wyglądało ich przyszłe M, ponad-to gotowe mieszkanie oznacza zdecy-dowanie niższą ratę kredytu.

NR 4 (5) • KWIECIEŃ 2014WARSZAWSKI KuRIER MIESZKANIOWYSiĘ MieSZKA


Sprawa wydaje się oczywista: od 1995 roku obowiązuje w Polsce tzw. ustawa antynikotynowa, która określa miejsca objęte zakazem palenia. Na liście tej są m.in. lokale gastronomiczno-rozryw-kowe, środki transportu publicznego, dworce, przystanki komunikacji pu-blicznej, a także ogólnodostępne miej-sca przeznaczone do zabaw dzieci. Na

liście próżno szukać klatek schodowych czy wspólnych korytarzy w blokach. Jednak poza wymienionymi konkret-nie miejscami ustawa zakazuje również palenia w – bliżej nieokreślonych – „innych pomieszczeniach dostępnych do użytku publicznego”. I określa na-wet karę za złamanie tego zakazu: straż miejska lub policja mogą nałożyć na pa-lacza grzywnę do 500 zł.

Jednak czy klatka schodowa czy wspól-ny korytarz mogą zostać uznane za „pomieszczenie dostępne do użytku publicznego”? Okazuje się, że może, ale nie musi. W niektórych miastach za palenie na klatce strażnik bez mru-gnięcia okiem wystawia mandat, ale

w innych funkcjonariusze odmawiają interwencji powołując się na brak pod-staw prawnych. Kto ma rację?

Niestety, przepisy w tej kwestii są mocno nieprecyzyjne, także prawni-cy mają na temat rozbieżne zdania. Wielu uważa, że klatki schodowe czy korytarze w budynkach wspólnot mieszkaniowych nie są pomieszcze-niami dostępnymi do użytku publicz-nego, a więc nie obejmuje ich ustawo-wy zakaz palenia. I mogą mieć rację.

Problem z definicją Zacznijmy od ustalenia, jakie pomiesz-czenie możemy uznać za „dostępne do użytku publicznego”. Klatki schodowe czy korytarze w budynkach zarządza-nych przez wspólnoty są niewątpliwie częścią nieruchomości wspólnych, na-leżą do wszystkich właścicieli (propor-cjonalnie do posiadanych przez nich udziałów) i służą wszystkim miesz-kańcom. Jednak nie oznacza to auto-matycznie, że są „dostępne do użytku publicznego”, ponieważ stanowią wła-sność prywatną i jeśli z tych miejsc ko-rzysta ktoś spoza właścicieli – goście, dostawcy, sprzątaczki itp. – to tylko za przyzwoleniem właścicieli (przynaj-mniej w teorii). Nawet jeśli w naszym budynku nie ma domofonu, trudno

uznać, iż z naszych korytarzy mogą ko-rzystać wszyscy chętni, jak np. z parku czy przystanku autobusowego, które niewątpliwie są miejscami „dostępny-mi do użytku publicznego”.

Wyobraźmy sobie hipotetyczną sytu-ację, w której jednak wszystkie klat-ki schodowe czy korytarze zostałyby uznane „z automatu” za takie po-mieszczenia. W ten zakres weszłyby zatem także korytarze wspólne np. tyl-ko dla dwóch mieszkań. Mieszkańcy innych lokali czy nawet budynków mogliby w takiej sytuacji zażądać udostępnienia korytarza dla swoich celów, bo przecież jest to „miejsce do-stępne do użytku publicznego”.

Wspólnota może sama Zakazu palenia na klatkach i koryta-rzach nie można zatem oprzeć na usta-wie antynikotynowej, ale wspólnoty mieszkaniowe mogą go wprowadzić do uchwalonego przez siebie regulami-nu. Jest jeden warunek: by takie ogra-niczenie było skuteczne, muszą się na nie zgodzić wszyscy właściciele, a trud-no się spodziewać, że korytarzowi pala-cze poprą taki zapis. Co więcej, nie ma praktycznie żadnej możliwości ukarania osoby łamiącej zakaz zapisany w regula-minie wspólnoty, ponieważ dokument

ten nie ma rangi aktu prawnego, a jest jedynie rodzajem umowy właścicieli. Interwencji w takim przypadku z pew-nością odmówi policja i straż miejska, natomiast ani wspólnota, ani jej za-rząd, ani zarządca nieruchomości nie są uprawnieni do karania kogokolwiek.

Ustawa antynikotynowa daje jednak jeszcze jedną możliwość: rada gminy może wyznaczyć inne niż wymienione na początku miejsca przeznaczone do użytku publicznego jako strefy wol-ne od dymu tytoniowego. Praktyka wskazuje jednak, że w takich przy-padkach muszą zostać wyznaczone bardzo konkretne miejsca (np. „kory-tarz budynku przy ul. Kwiatowej 1”), nie wystarczy ogólne określenie typu miejsc (np. „wszystkie klatki schodo-we w gminie”). Nie znika także wąt-pliwość co do uznania klatek schodo-wych czy korytarzy za „miejsca prze-znaczone do użytku publicznego”.

Do sądu albo zarządcy Wobec szczególnie uporczywego pa-lacza możemy także skorzystać z drogi

sądowej w oparciu o przepisy dotyczą-ce immisji. Najkrócej mówiąc, immisja to oddziaływanie właściciela nierucho-mości odczuwalne na terenie sąsiedz-kim, a w omawianym przypadku im-misją może być dym, brzydki zapach czy substancje trujące zawarte w dy-mie. Immisje mogą zostać zaskarżone na podstawie kodeksu cywilnego i zapi-sanym w nim prawie do ochrony dóbr osobistych. Ale do wstąpienia na dro-gę sądową trzeba szczególnej determi-nacji i świadomości, że zdecydowanie pogorszy to (i tak nienajlepsze) relacje z sąsiadem.

Na koniec ostatnia deska ratunku: po-prośmy o interwencję naszego zarząd-cę nieruchomości. Jeśli jest fachowcem, który swoje obowiązki traktuje poważ-nie, z pewnością nie odmówi pomocy i będzie wiedział, jak przekonać palacza. Nie od rzeczy będzie tu wspomnieć, że zarządca nieruchomości ma ustawowy obowiązek dbania o nieruchomość i jej mieszkańców, ponadto za zapewnienie nam komfortu zarządca ten pobiera „od nas” wynagrodzenie.

Kostka brukowa musi znosić zarów-no szkodliwe oddziaływanie czynni-ków atmosferycznych (silnego słoń-ca, intensywnych opadów i różnych temperatur), jak i samych użytkow-ników. Aby na długie lata zachować estetyczny wygląd przydomowego chodnika czy podjazdu, nie możemy

zapominać o odpowiedniej pielęgna-cji bruku. A najodpowiedniejszym momentem na podjęcie tego typu działań jest wiosna.

Czyścimy i impregnujemy– Pierwszym krokiem w przygotowa-niu kostki do kolejnego sezonu jest

Ładny bruk na całe lata

Palenie na klatce schodowej czy korytarzu budynku wspólnoty trudno zwalczyć. A jeszcze trudniej za palenie ukarać. Choć są na to sposoby.

Wszelkie nawierzchnie betonowe, zwłaszcza te przeznaczone do użytku zewnętrznego, narażone są na działanie niszczących czynników. Najgorzej nasz bruk wygląda po zimie, podpowiadamy więc co zrobić, by nie wstydzić się chodnika, tarasu czy podjazdu.

Wolno palić! Niestety…

Fot.

ww

w.sx

c.hu


rzecz jasna jej dokładne oczyszczenie. W zależności od stopnia zabrudzenia, powierzchnię powinniśmy zamieść, spłukać przy użyciu węża ogrodowego czy też dokładnie umyć np. za pomo-cą myjki ciśnieniowej – radzi Urszula Łukaszewicz z firmy ABW Superbruk.

Przy tej okazji warto wyrobić sobie nawyk regularnego sprzątania bru-ku, zwłaszcza zmiatania piasku, jeśli bowiem w jego składzie znajduje się glina, kilka dni wystarczy, by na na-szym chodniku pojawiły się trudne do usunięcia plamy.

Kolejną kwestię stanowi zaimpregno-wanie nawierzchni specjalnym pre-paratem. Jeśli nie zrobiliśmy tego od razu po ułożeniu, nic nie stoi na prze-szkodzie, by zająć się tym z nadejściem wiosny. Środki do impregnacji przede wszystkim ograniczają przebarwienia, w tym – spowodowane promieniami słonecznymi – blaknięcie, a także two-rzą powłokę, w którą nie wsiąka woda. Co więcej, impregnat także wzmacnia i uszczelnia nawierzchnię oraz reduku-je jej porowatość, a więc zwiększa od-porność na porost mchów, a także na zabrudzenia.

– Niestraszne nam już będą plamy z kawy, jedzenia, tłuszczu z grilla czy oleju samochodowego – zapewnia Urszula Łukaszewicz.

By właściwie zaimpregnować nasz chod-nik, taras czy podjazd, musimy najpierw oczyścić podłoże z kurzu, brudu, olejów, wosków czy tłuszczów, a następnie od-czekać do jego całkowitego wyschnięcia, po czym przystępujemy do nanoszenia impregnatu. Możemy do tego użyć pędzla, wałka malarskiego lub – co bę-dzie najskuteczniejszym rozwiązaniem – spryskiwacza ogrodowego, który po-zwoli cały proces skrócić, dając jedno-cześnie równomierny efekt.

Przed oddaniem nawierzchni do użyt-ku domowników, w zależności od ilo-ści naniesionego płynu powinniśmy odczekać ok. 2-3 godzin. Prawidłowo wykonana impregnacja zabezpieczy naszą kostkę na ok. 4 lata, po upły-wie tego czasu cały proces warto bę-dzie powtórzyć.

Farba: odświeża i ożywiaKolor bruku, na który naniesiemy im-pregnat, automatycznie stanie się bar-dziej intensywny.

– Ale jeśli mamy do czynienia z ponad-przeciętnie wysłużonym materiałem, który stracił już swój oryginalny wy-gląd lub został znacząco zabrudzony, powinniśmy rozważyć użycie specjal-nych farb do malowania kostki bru-kowej, które odświeżą nawierzchnię i nadadzą jej żywy, nasycony kolor – podpowiada ekspert ABW Superbruk.

Preparaty takie są dostępne zarówno w kolorach kostki, jak i bezbarwne. Te ostatnie przeznaczone są do pokry-wania różnokolorowych wzorów uło-żonych i wszelkiego rodzaju melanży. Proces ich aplikacji nie różni się spe-cjalnie od nanoszenia impregnatu, je-dyną różnicą jest krótszy czas schnię-cia (ok. 30 minut).

Częstym problemem, z którym muszą zmagać się właściciele powierzchni po-krytych brukiem, jest mech, pojawia-jący się głównie w zacienionych miej-scach. Najlepszym sposobem walki z nim jest… trzymanie go na dystans. Pomogą nam w tym przede wszystkim ściśle do siebie przylegające tzw. kostki bezfazowe, a także środki impregnują-ce. A jeśli kostka pokryła się już ziele-nią, szansa leży w czyszczeniu mecha-nicznych lub ciśnieniowym, których skuteczność zależy w dużej mierze od twardości bruku i liczby występujących w nim porów. Gdy i to nie pomoże, ostatecznym wyjściem jest wymiana najbardziej zabrudzonych elementów. Dlatego kupując bruk nie należy wyli-czać jego ilośći „na styk”, ale kupić nieco kostek na zapas, co ułatwi nam wymia-nę. Pamiętajmy przy tym, by nowo uło-żonych fragmentów nie impregnować od razu, ale odczekać 2-3 miesiące – ko-lor ulegnie wówczas wyrównaniu, a my unikniemy wyraźnej różnicy pomiędzy nowym i starszym podłożem.

Patronem działu jest

WARSZAWSKI KuRIER MIESZKANIOWYNR 4 (5) • KWIECIEŃ 2014SiĘ MieSZKA


ZZN jest znany w Polsce już od 10 lat, ale rozwój spółki nabrał tem-pa w ubiegłym roku. Skąd takie przyspieszenie?

Od grudnia 2012 roku jesteśmy częścią międzynarodowej Grupy City Service. Proces włączenia spółki do grupy nie tylko przebiegł pomyślnie dla klientów i pracow-ników, ale stał się źródłem dodat-kowych możliwości dla naszej fir-my – uzyskaliśmy np. dostęp do know how, czyli wiedzy i doświad-czeń koleżanek i kolegów z innych krajów. Wzrósł także nasz poten-cjał, dzięki czemu już udało nam

się pozyskać kilku kluczowych klientów – dla pojedynczej spół-ki, nawet solidnej, znanej i do-świadczonej, zdobywanie nowych rynków jest nieporównanie trud-niejsze.

Czym jest dla Państwa tytuł lidera Zarządzania Nieruchomościami 2014? Dzięki czemu lub komu przede wszystkim go zdobyliście?

Na pewno dzięki pracownikom, to efekt ich codziennej, ciężkiej pracy zorientowanej na klienta. Bo każdy klient oczekuje od za-rządcy kompleksowej, fachowej i szybkiej obsługi – tylko tyle i aż tyle… W pierwszym kwartale tego roku przeprowadziliśmy wśród na-szych zleceniodawców badania sa-tysfakcji, z których wynika, że

pozytywne opinie o naszej marce wynikają głównie z faktu rzetelnej, codziennej pracy dla dobra zarzą-dzanych nieruchomości, opartej na zaufaniu i dobrej współpracy z mieszkańcami.

Nie macie chyba Państwo więk-szych problemów z doborem ka-dry? Zawód zarządcy nieruchomo-ści został uwolniony, na rynku jest w kim wybierać…

Za kluczową sprawę uznajemy nie tylko pozyskiwanie kandydatów posiadających odpowiednią wiedzę i doświadczenie, ale także prezentu-

jących postawę zgodną z naszą kul-turą organizacyjną. Czyli nie tylko wnikliwie analizujemy kandydatu-rę pod kątem ukończonych szkół i kursów, znajomości języków ob-cych, czy umiejętności i praktyki zawodowej, ale patrzymy na kan-dydata także przez pryzmat zasad, którymi się kieruje w codziennej pracy. Współpracę oferujemy wy-łącznie osobom kompetentnym i profesjonalnym, zorientowanym na – bardzo w tej branży zróżnico-wane – potrzeby klientów. Musimy mieć także pewność, że pracow-nicy są entuzjastycznie nastawie-ni do pracy i traktują ją jak okazję do zdobywania nowej wiedzy i do-świadczeń. Nie można spoczywać na laurach. Nic zatem dziwnego, że rotacja w naszych szeregach jest nie-wielka, a większość naszej kadry to

osoby z dużym potencjałem, które sukcesywnie awansują w struktu-rach naszej spółki.

Jak ZZN zamierza utrzymać pozy-cję lidera na rynku? Konkurencja nie śpi…

Silna konkurencja nas nie tylko nie martwi, ale wręcz cieszy, bo mobi-lizuje do maksymalnego wysiłku. Brak konkurencji nie jest zdrowy dla żadnej branży, ani dla całej go-spodarki. Co do zachowania po-zycji lidera, to – używając języka sportowego – po prostu będziemy „grać swoje”. Przede wszystkim za-

mierzamy – jak dotychczas – uważ-nie analizować potrzeby klientów i na nie odpowiadać, proponując coraz bardziej kompleksowe usłu-gi. Do tej pory udawało się nam nie tylko zaspokajać istniejące

zapotrzebowanie, ale czasem także je przewidywać i wcześniej się do nich przygotowywać, dzięki czemu

mogliśmy zagwarantować klien-tom pełen komfort i satysfakcję ze współpracy. Chcemy nie tylko być znaczącym graczem na rynku, ale także przecierać nowe szlaki i kreować trendy, czyli pełnić rolę

drogowskazu dla innych zarząd-ców nieruchomości. Nieskromnie powiem, że mamy do tego wszel-

kie niezbędne cechy – mariaż Grupy City Service i ZZN umoż-liwia nam podejmowanie wyzwań biznesowych niedostępnych dla innych organizacji, które dopiero dążą do osiągnięcia statusu dużego, stabilnego zarządcy z ogromnym doświadczeniem zdobytym na ryn-ku lokalnym oraz z międzynarodo-wym kapitałem.

Dziękuję za rozmowę.

Kompleksowość nagrodzona

Chcemy nie tylko być znaczącym graczem na rynku, ale także przecierać nowe szlaki i kreować trendy, czyli pełnić rolę drogowskazu dla innych zarządców nieruchomości. Nieskromnie powiem,

że mamy do tego wszelkie niezbędne cechy – mariaż Grupy City Service i ZZN umożliwia

nam podejmowanie wyzwań biznesowych niedostępnych dla innych organizacji.

– udaje się nam nie tylko zaspokajać istniejące potrzeby klientów, ale czasem także je przewidywać, dzięki czemu możemy zagwarantować pełen komfort i satysfakcję ze współpracy – twierdzi w rozmowie z Kurierem Anna Górecka-Kolasa, prezes zarządu Zespołu Zarządców Nieruchomości. W pierwszych dniach kwietnia br. ZZN został laureatem prestiżowej nagrody lider Zarządzania Nieruchomościami 2014.

Prezes zarządu ZZN, Anna Górecka-Kolasa, podczas uroczystej gali wręczania nagród „Lider Zarządzania Nieruchomościami 2014”

ZZN jest obecny na polskim rynku od 10 lat, ma 21 oddziałów w największych miastach, a także sieć 120 biur. Główną działalnością spółki jest zarządzanie nieruchomościami, od 2013 roku także obsługa techniczna (w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu).

Grupa City Service od zeszłego roku działa w pięciu krajach Europy Środkowo-Wschodniej (Litwa, Łotwa, Polska, Ukraina i Rosja) oraz w Hiszpanii.

O Ogólnopolskim Programie Promocji Gospodarczej „Lider Zarządzania Nieruchomościami”

Głównym zadaniem programu jest honorowanie najlepszych zarządców nieruchomości w Polsce. Li-derzy wywodzą się ze spółdzielni mieszkaniowych i TBS-ów, a także spośród firm działającym w seg-mencie zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi i komercyjnymi. Celem programu jest wyróż-nienie zarządców, którzy najbardziej efektywnie gospodarują powierzonymi im zasobami i prezentują najwyższy poziom zarządzania. Kapituła programu ocenia m.in. kompleksowość świadczonych usług, odpowiedzialność społeczną, wykorzystanie innowacyjnych i energooszczędnych technologii, rzetel-ność gospodarczą oraz wizerunek firmy na rynku.

I edycja Ogólnopolskiego Programu Promocji Gospodarczej „Lider Zarządzania Nieruchomościami” zakończyła się 7 kwietnia br. uroczystą galą w warszawskim Teatrze Sabat.

NR 4 (5) • KWIECIEŃ 2014WARSZAWSKI KuRIER MIESZKANIOWYSiĘ MieSZKA


Mieszkanie w suszarni – kto wyraża zgodę?

Wspólnota w głosowaniu zdecydowa-ła, że wystąpi o zmianę przeznacze-nia pomieszczenia suszarni na strychu i sprzeda ją jako mieszkanie. Czy w ta-kim przypadku zgody nie musi wyrazić 100 proc. właścicieli? Suszarnia była do dyspozycji wszystkich mieszkańców.

Niestety, nie ma jednoznacznej od-powiedzi na to pytanie. Niektórzy uważają, że do sprzedaży części wspólnych potrzebna jest 100-pro-centowa zgoda, więc dla pewności wspólnota powinna podjąć jedno-myślnie odpowiednią uchwałę.

UZASADNIENIE: Ustawa o wła-sności lokali stwierdza jednoznacz-nie, że zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej jest czyn-nością przekraczającą zwykły zarząd, więc potrzebna jest w tej sprawie uchwała podjęta zwykłą większością głosów, czyli liczoną według wielko-ści udziałów w nieruchomości wspól-nej. Natomiast inaczej sprawy mają się w sytuacji, w której przeznaczenie części wspólnej jest zmieniane w celu sprzedaży.

Niestety, sprzedaż części wspólnych przez wspólnoty mieszkaniowe nie jest jednoznacznie uregulowana. Część zarządców i prawników uwa-ża, że konieczne jest w tym celu podjęcie uchwały jednomyślnie, zaś inni uważają, że wystarczy podjąć ją większością głosów. O zgodności sprzedaży z prawem zdecyduje na pewno sąd wieczystoksięgowy, do-konując lub odmawiając dokona-nia wpisu w księgach wieczystych na podstawie umowy sprzedaży. Z od-mową w ostatnich latach spotyka-my się jednak coraz rzadziej i można zaryzykować stwierdzenie, że podej-ście sądów staje się bardziej liberal-ne, jako że przypadki sprzedaży czę-ści wspólnych w celu ich adaptacji na mieszkania są coraz częstsze. Jednak 100-procentowej pewności mieć nie można, więc na wszelki wypadek warto (o ile to możliwe) spróbować osiągnąć pełne porozumienie wśród członków wspólnoty.

Nowy operator kablówki w budynku

Czy wspólnota mieszkaniowa ma prawo pobierać opłatę od operatora kablówki za korzystanie z instalacji znajdującej się w nieruchomości? A jeśli wspólnota

nie udostępni swojej instalacji, czy ope-rator ma prawo zainstalować własną?

Wspólnota ma prawo pobierać opłaty za korzystanie z jej instala-cji, a także odmówić zgody na bu-dowę nowej zewnętrznej firmie.

UZASADNIENIE: To właściciele decydują o przeznaczeniu powierzch-ni nieruchomości wspólnej, więc mogą udostępnić ją zewnętrznym podmiotom w (praktycznie) dowol-nym celu, pobierając z tego tytułu opłatę. Z uwagi na zasadę swobody kształtowania treści umów w obro-cie gospodarczym, zapisy umowy nie mogą jedynie stać w sprzeczności z właściwością (naturze) stosunku, ustawą ani zasadami współżycia spo-łecznego (mówi o tym kodeks cywil-ny). Wspólnota może zgodzić się na korzystanie przez dostawcę Internetu z urządzeń istniejących już w nieru-chomości wspólnej, może też (ale nie musi) wyrazić zgodę na budowę no-wej sieci.

Należy wspomnieć, że odmawia-nie dostępu do instalacji IT w bu-dynkach (głownie spółdzielczych) było w ostatnich latach przed-miotem wielu analiz i postępo-wań Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, do którego przed-siębiorcy składali skargi powołu-jąc się na przepisy o zapobieganiu nieuczciwej konkurencji i nieogra-niczaniu swobody gospodarczej. W wielu przypadkach UOKiK na-kładał kary i nakazywał umożliwie-nie operatorom dostępu do istnie-jących sieci, a argumentem za takim postanowieniem była często dostar-czana przez operatora lista właści-cieli mieszkań, którzy własnoręcz-nym podpisem potwierdzali zain-teresowanie ofertą przedsiębiorcy. Warto więc zasięgnąć opinii wszyst-kich właścicieli i przekonać się, czy faktycznie ktokolwiek z mieszkań-ców deklaruje chęć skorzystania z usług nowego podmiotu. Jeśli zainteresowanie będzie nikłe, jest to podstawa do odmowy dostępu, natomiast jeśli znajdą się osoby skłonne podpisać umowy z nowym operatorem, warto im to umożliwić – zakaz korzystania z sieci w takiej sytuacji może skończyć się postępo-waniem w UOKiK.

Patrząc na sprawę jeszcze z innej strony: większość operatorów, od których wspólnoty czy spółdziel-nie pobierają opłaty za korzysta-nie z części wspólnych, wetuje so-bie te straty podnosząc opłaty sta-łe dla swoich klientów, więc może się okazać, że dostawca jest do-brym „sponsorem” wspólnoty, ale z drugiej strony bezwzględnie łupi jej mieszkańców. Dotyczy to za-równo operatorów telewizji kablo-wych czy internetu, jak i dostawców

podstawowych mediów, czyli wody, energii elektrycznej czy gazu.

Dwie wspólnoty z jednej

Nasza wspólnota składa się trzech sta-rych kamienic, niegdyś należących do państwowego przedsiębiorstwa, które-mu obecnie zostało tylko kilka loka-li w jednym z budynków. Właściciele chcą zgodnie dokonać podziału geo-dezyjnego i zmiany aktów własności, ale przedsiębiorstwo nie wyraża na to zgody. Czy jest jakiś sposób, by je zmu-sić, z wyjątkiem skierowania sprawy do sądu?

Decydująca będzie tu interpreta-cja organu dokonującego podzia-łu nieruchomości (czyli wójta, burmistrza czy prezydenta mia-sta), więc wspólnota może spróbo-wać podjąć odpowiednią uchwałę i złożyć wniosek o podział. Jeśli wójt uzna, że wymagania formalne zostały spełnione, dokona podzia-łu, a jeśli stanie na stanowisku, że wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, wezwie wniosko-dawców do uzupełnienia wnio-sku lub do przedłożenia orzecze-nia sądu zastępującego brakujące zgody.

UZASADNIENIE: Mamy tu do czynienia z konfliktem zapisów dwóch aktów prawnych. Ustawa o własności lokali stanowi bowiem, że jeżeli na nieruchomości grunto-wej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lo-kalu, współwłaściciele mogą doko-nać podziału tej nieruchomości, wydzielając z dotychczasowej nie-ruchomości dwie lub więcej działki budowlane. Ustawa określa też, że w takiej sytuacji stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomo-ściami, która z kolei żąda, by wnio-sek w sprawie podziału nierucho-mości został złożony zgodnie przez wszystkich współwłaścicieli (współ-użytkowników wieczystych) nieru-chomości. Natomiast według usta-wy o własności lokali udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udzia-łów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, do podjęcia której wyma-gana jest uchwała większości wła-ścicieli lokali, liczona według wiel-kości udziałów w nieruchomo-ści wspólnej. Które przepisy będą „ważniejsze”?

Jeśli mamy do czynienia ze wspól-notą (a więc dużą liczbą właścicie-li), ze względów czysto praktycznych właściwe byłoby zastosowanie usta-wy o własności lokali przed ustawą o gospodarce nieruchomościami, a wówczas to większość właścicie-li mogłaby zdecydować o złożeniu wniosku o podział. Ale organ do-konujący podziału (czyli wójt, bur-mistrz czy prezydent miasta) może mieć inne zdanie. Można zatem za-sugerować Czytelnikowi, by więk-szość właścicieli spróbowała pod-jąć uchwałę o podziale, a następ-nie złożyć wniosek o podział. Jeśli wójt uzna, że wymagana jest jednak zgoda wszystkich współwłaścicie-li, zapewne (na podstawie kodeksu postępowania administracyjnego) wezwie wnioskodawców do uzu-pełnienia dokumentacji, czyli do dostarczenia brakującej zgody lub przedłożenia zastępującego ją orze-czenia sądu. Tu znajduje bowiem zastosowanie kodeks cywilny, który stwierdza, że do rozporządzania rze-czą wspólną oraz do innych czynno-ści przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszyst-kich współwłaścicieli. W braku ta-kiej zgody współwłaściciele, któ-rych udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynno-ści oraz interesy wszystkich współ-właścicieli.

Czyli jeśli właściciele lokali, którzy są zwolennikami podziału, mają ponad połowę udziałów w nieruchomości, mogą wystąpić do sądu o wyrażenie zgody na złożenie wniosku o podział. Orzeczenie sądu będzie tu zastępo-wać brakujące zgody. Niestety, sąd może mieć inne zdanie, a nawet jeśli wyda orzeczenie po myśli wniosko-dawców, firma może je zaskarżyć, po-dobnie jak uchwałę wspólnoty o wy-rażeniu zgody na podział.

Nie wszyscy balkony mają, ale wszyscy za nie płacą

Wspólnota uchwaliła remont wszyst-kich balkonów w nieruchomości, więc wszyscy odczujemy skutki finansowe tej decyzji w postaci zwiększenia zaliczek – także ci mieszkańcy, którzy nie mają balkonów. Czy wspólnota miała pra-wo podjąć taką decyzję? Dlaczego mam dokładać się do nowej glazury na bal-konie sąsiada?

Wszystko zależy od tego, na czym dokładnie będzie polegał remont. Jeśli prace ograniczą się do od-nowienia elementów konstruk-cyjnych, które należą do nie-ruchomości wspólnej, wszyscy mieszkańcy muszą je sfinansować

proporcjonalnie do posiadanych udziałów.

UZASADNIENIE: Problem re-montu balkonów i ponoszenia związanych z tym kosztów powraca jak bumerang w większości wspól-not. Mimo bogatego orzecznictwa w tej kwestii, nadal w pewnych okolicznościach pojawiają się wąt-pliwości, kto ma płacić za remont – wspólnota czy właściciele, któ-rzy z tych balkonów korzystają. Kwestią balkonów, tarasów i loggii zajął się także Sąd Najwyższy, który w 2002 r. stwierdził, że „właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydat-ki związane z utrzymaniem w nale-żytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służą-ce wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszka-łych w tym lokalu. Natomiast wy-datki na remonty i bieżącą konser-wację części budynku, które są ele-mentem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciąża-ją wspólnotę mieszkaniową”. W po-dobnym tonie wypowiedział się gdański Sąd Apelacyjny w 2008 r. wskazując, że uchwała wspólno-ty mieszkaniowej zobowiązująca członków wspólnoty do wpłacenia zaliczek na koszty remontu balko-nów, do których wejście prowadzi z poszczególnych lokali, powinna uwzględniać w zakresie kalkulacji kosztów, iż balkony takie są nie tyl-ko elementem konstrukcyjnym bu-dynku, ale są także pomieszczenia-mi przynależnymi do danego loka-lu, których koszt remontu powinien obciążać poszczególnych właścicieli lokali.

Jak widać, linia nie jest jedno-znaczna. Jednak w opisywanej sy-tuacji nie ma większego znaczenia to, czy wszyscy właściciele lokali są posiadaczami balkonów, ale de-cydująca jest kwestia zakresu re-montu, czyli co dokładnie będzie przedmiotem napraw – jeżeli czę-ści nieruchomości wspólnej, czy-li elementy konstrukcyjne balko-nu trwale połączone z budynkiem (płyta nośna, elewacja, balustra-da, odwodnienie itp.), to koszty ponosi wspólnota mieszkaniowa. Takie naprawy leżą bowiem w in-teresie także tych mieszkańców, którzy balkonów nie posiadają – tego typu wady konstrukcyjne mogą doprowadzić do szkód rów-nież w innych mieszkaniach, np. w postaci zacieków czy uszkodzeń spowodowanych odpadającymi fragmentami elewacji. Natomiast jeśli remont ma dotyczyć wyłącz-nie części służących poszczególnym właścicielom (np. wymiana płytek podłogowych czy malowanie ścian wewnętrznych), to tego typu pra-ce muszą zostać sfinansowane przez samych właścicieli.

Zapytaj eksperta Na Państwa pytania odpowiadają prawnicy, eksperci w dziedzinie zarządzania nieruchomościami

Zadaj pytanie naKurierMieszkaniowy.pl

ZASTRZEŻENIE: Publikowane przez nas opinie mają charakter poglądowy, ponieważ zostały sporządzone wyłącznie na podstawie pobieżnych opisów nadesłanych przez Czytelników, bez analizy dokumentów źródłowych. Osoba zainteresowana poradą prawną powinna zwrócić się do adwokata lub radcy prawnego. Wydawca oraz autorzy opinii nie ponoszą odpowiedzialności za ich treść zarówno wobec Czytelników, jak i osób trzecich.

WARSZAWSKI KuRIER MIESZKANIOWYNR 4 (5) • KWIECIEŃ 2014SiĘ MieSZKA


– Z naszych analiz wynika, że licz-ba dni mroźnych z bardzo niską temperaturą ma istotny wpływ na poziom produkcji budowlano--montażowej w takich miesiącach, jak styczeń i luty. W tym roku druga połowa stycznia była niezła, a luty historycznie był miesiącem ciepłym. Z tego punktu widzenia można oczekiwać w lutym rela-tywnie dobrych danych o produk-cji budowlano-montażowej – mówi

agencji informacyjnej Newseria Biznes Jakub Borowski, główny ekonomista Credit Agricole.

Lekka zima oznacza, że zarówno branża budowlana, jak i dewelo-perzy mogli praktycznie cały czas kontynuować inwestycje. Zdaniem ekspertów, może się to przełożyć na przyspieszenie wzrostu gospodar-czego w pierwszym kwartale tego roku.

– Spodziewam się, że wzrost wyniesie 3 proc. wobec 2,7 proc. w IV kwar-tale 2013 roku. Aktywność w bu-downictwie będzie istotnym czyn-nikiem pobudzającym wzrost w tym okresie – ocenia Borowski.

Tak ciepłe zimy, jak w tym roku, zda-rzają się jednak rzadko. Oznacza to, że anomalie pogodowe wpłyną nie tylko na wyniki w pierwszym kwarta-le tego roku, lecz także i w przyszłym.

Przeciętny wiek osób decydujących się na takie rozwiązanie to 75,2 lat. Począwszy od I kwartału 2013 r., kiedy statystyczny klient miał 76,1 lat, średnia wieku w przy-padku hipoteki odwróconej zaczę-ła spadać. W ubiegłym roku o 40 proc. wzrosła natomiast liczba osób zainteresowanych taką formą doży-wotniej renty – wynika z raportu opracowanego przez Konferencję Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce, do której należą dwie

największe spółki oferujące tego typu usługę: Dom i Familia.

W badaniu zwrócono uwagę tak-że na metraż pozyskanych przez fundusze hipoteczne mieszkań. Okazuje się, że spółki te zarzą-dzają coraz większymi lokalami. W 2011 r. średni metraż wynosił 42,33 mkw., w kolejnym roku już 46,09 mkw., zaś w ostatnim mie-siącu 2013 r. wskaźnik ten nadal wzrastał, choć nieznacznie – do

46,23 mkw. W ubiegłym roku bli-sko 30 proc. nieruchomości zarzą-dzanych przez fundusze było zloka-lizowanych na Mazowszu. Znaczny odsetek takich mieszkań stanowiły też te znajdujące się w wojewódz-twach: pomorskim, dolnośląskim, śląskim oraz wielkopolskim. Z ko-lei łączny wynik dla pozostałych re-gionów to tylko ok. 6 proc.

Źródło: Krajowy Rynek Nieruchomości.

Miło nam poinformować, że w marcu ukazał się pierwszy numer regional-nego wydania naszego miesięcznika – Regionalny Kurier Mieszkaniowy swoim zasięgiem objął także Kraków, Poznań i Trójmiasto. Nasi kolporterzy

rozdali 6 tys. egzemplarzy miesięcz-nika w najbardziej ruchliwych miej-scach tych miast, głównie w popu-larnych punktach przesiadkowych. Dziękujemy wszystkim nowym Czy-telnikom za ciepłe przyjęcie!

Ale na tym nie koniec: najpóźniej we wrześniu Kurier pojawi się także w Łodzi, Katowicach i Wrocławiu, a tym samym obejmie swoim zasię-giem wszystkie siedem największych miast w Polsce!

Elektroniczną wersję Regionalnego Kuriera Mieszkaniowego także można przeczytać – bezpłatnie i bez logowania – w serwisie www.KurierMieszkaniowy.pl w zakładce CZYTAJ ONLINE.

Zapraszamy do współpracy!

Ciepła zima zła…

Odwrócona hipoteka nadal raczkuje

Kurier także w Krakowie, Poznaniu i Trójmieście!

Wzrost PKB przyspieszy do 3 proc. w I kwartale roku – szacują ekonomiści. Wpłyną na to relatywnie ciepłe miesiące zimowe, na których korzysta głównie branża budowlana. Brak mrozu i śniegu pozwala na kontynuację inwestycji, rośnie więc sprzedaż materiałów budowlanych. Eksperci przewidują jednak, że tegoroczne anomalie pogodowe odbija się na wynikach aktywności gospodarczej w przyszłym roku.

Od 2011 do końca 2013 r. fundusze hipoteczne podpisały ok. 300 umów dotyczących hipoteki odwróconej w modelu sprzedażowym, czyli kontraktów dotyczących przekazania przez osoby starsze prawa własności domu lub mieszkania w zamian za rentę dożywotnią i możliwość zajmowania danego lokalu.


Fot.

ww

w.sx

c.hu

Fot.

ww

w.sx

c.hu

Z kraju

Miesięcznik bezpłatnyWarszawski Kurier Mieszkaniowywww.kuriermieszkaniowy.plISSN 2353-253X

Patronem działu jest

– Jeśli zima w 2015 roku będzie taka jak zwykle, a temperatury – zbliżone do przeciętnych w tym okresie, to produkcja budowlano--montażowa będzie najprawdopo-dobniej niższa niż rok wcześniej. Z dużym prawdopodobieństwem

można powiedzieć, że nie odnotu-jemy silnego przyrostu. I to będzie czynnik, który ograniczy wzrost aktywności gospodarczej w przy-szłym roku z powodu wysokiej te-gorocznej bazy – przewiduje Jakub Borowski.

Po przeczytaniu podaj dalej lub wrzuć do pojemnika na makulaturę.

Wydawca:MAJ Media [email protected]

Skład: Mediakoncept,www.mediakoncept.plDruk: ODDI Poland www.oddi.pl

Warszawski Kurier Mieszkaniowy, nr 5 (4/2014)

Documents

Transcript of Warszawski Kurier Mieszkaniowy, nr 5 (4/2014)