Warszawski Kurier Mieszkaniowy, nr 8 (7/2014)

1www.kuriermieszkaniowy.pl

MIESIĘCZNIK BEZPŁATNY • NAKŁAD 10.000 EGZ. • NR 7 (8) • LIPIEC 2014 • ISSN 2353-253X

PRAWNIK RADZIS. 6

BLISKA WOLA II W SPRZEDAŻY

JW Construction rozpoczęło sprzedaż II etapu osiedla przy Kasprzaka, łącznie powstanie tu ok. 3 tys. mieszkań.s. 3

BOOM WARSZAWSKI TRWA

W ciągu 11 lat w Warszawie może przybyć 170 tys. mieszkań, tempo wzrostu ma być wyższe od średniej z ostatniej dekadys. 4

MOJE MIESZKANIE JAK TWIERDZA

Czy można nie wpuścićkontrolerów instalacjido mieszkania?Można, ale nie warto. s. 5

JAK ODEBRAĆ ZAPUSZCZONY OGRÓDEK

Ogródki na parterze są często ozdobą osiedla. Chyba, że ogrodnikowiznudzi się ta robota.s. 6

LICENCJE CIĄGLE POŻĄDANE

Polacy nie wiedzą,że zarządcą może zostać każdys. 7

Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, maj przy-niósł niewielkie zmiany na rynku nie-ruchomości wtórnych. W porówna-niu z kwietniem średnie ceny ofertowe w 15 monitorowanych miastach wzro-sły o 0,5%. Według wyliczeń eksper-tów, w stosunku rocznym podwyżka wyniosła 4,2%. W porównaniu z 2013 rokiem dostrzegalny jest natomiast wzrost cen transakcyjnych. Wyjątkiem jest Gdańsk, w którym mieszkania mo-żemy kupić taniej niż 12 miesięcy temu.

Poprawa sytuacji na rynku nieruchomościMaj był miesiącem kolejnej podwyżki cen ofertowych. Podobnie jak w kwiet-niu, średnia z 15 monitorowanych miast wzrosła o 0,5%. Według wyli-czeń ekspertów, w stosunku rocznym, podwyżka wyniosła natomiast 4,2%.

Najwyższa, 10-procentowa, została za-obserwowana w Katowicach, gdzie aktualna cena metra kwadratowego to niemal 4 tys. zł. Znaczne wzrosty nastąpiły także w Poznaniu, Sopocie, Gdyni i Opolu. Ciekawostką jest sytu-acja w Łodzi, gdzie możliwe jest kup-no mieszkania tańszego niż przed ro-kiem. To bowiem jedyne duże miasto w Polsce, gdzie ceny ofertowe spadły.

Zdaniem ekspertów, rosnące ceny są oznaką poprawy na rynku nie-ruchomości wtórnych. Zauważalny jest wzrost zainteresowania więk-szymi mieszkaniami i malejąca liczba ofert z najniższego segmen-tu cenowego. Mieszkania w blo-kach z wielkiej płyty, które jeszcze dwa – trzy lata temu były najchęt-niej kupowane, dziś tracą na po-pularności. Ponadto zmniejsza się

różnica między oczekiwaniami do-tyczącymi cen u sprzedawców i ku-pujących.

Ceny rosną, najbardziej w Krakowie i PoznaniuWedług ekspertów, ceny transak-cyjne w niemal całym kraju ro-sną. Jest to najbardziej zauważalne w Krakowie, gdzie kupujący decy-dują się na coraz droższe mieszka-nia, co przekłada się na podwyż-kę średniej wartości zawieranych transakcji. W stosunku do przeło-mu roku 2013/2014 ceny lokali nabywanych w stolicy Małopolski wzrosły średnio o nieco ponad 700 zł, ustalając przeciętny koszt metra kwadratowego na poziomie 6 258 zł. Dodatkowo wpływ na sytuację ma niewielka popularność progra-mu MdM.

– Miastem, w którym także odnotowu-jemy systematyczne, choć nieco wolniej-sze wzrosty cen, jest Poznań – stwierdza Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Ma to związek z preferencjami klien-tów dotyczącymi metrażu. W stolicy Wielkopolski kupujemy bowiem naj-większe mieszkania w kraju. Przeciętny lokal sprzedawany w Poznaniu ma 65,4 mkw. Dla porównania, najmniej-sze nieruchomości nabywane są w Łodzi

(48,7 mkw.) Jedynym miastem, w któ-rym ceny transakcyjne są niższe niż przed rokiem jest Gdańsk, gdzie obniż-ka wyniosła 3,4%.

Źródło: Metrohouse

Ponad połowa środków przeznaczonych w tym roku na program „Mieszkanie dla Młodych” może przepaść. Jeśli rząd szybko nie wprowadzi okresowe-go podwyższenia limitów cen, zamiast planowanych 25 tys. rodzin z dofinan-sowania skorzysta jedynie ok. 10 tys. Na rynku brakuje mieszkań spełniają-cych kryteria programu, najgorzej jest w Krakowie, Lublinie i Warszawie.

– Zgodnie z naszymi przewidywania-mi zdecydowanie nie uda się wykorzy-stać całości limitu przewidzianego na ten rok – ocenia Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Dane Banku Gospodarstwa Krajowego o wykorzy-staniu środków do końca maja potwier-dzają ten scenariusz. Po pięciu miesią-cach udało się wykorzystać 130 mln złotych, co stanowi niewiele ponad 20 proc. założonego limitu. Myślimy, że dobrniemy do około 270-280 mln złotych, co da około 10 tys. rodzin.

Zgodnie z rządowym założeniem w tym roku w ramach MdM miało zostać wy-danych 600 mln zł. Oznaczało to do-finansowanie dla 24-25 tys. rodzin. Płochocki podkreśla jednak, że na rynku

brakuje nieruchomości spełniających warunki programu. Problemem jest niski limit cenowy, w którym mieszczą się jedynie nieruchomości na obrzeżach miast i/lub w niskim standardzie.

Jeśli limit nie zostanie szybko, okresowo zmieniony, to środki na MdM przepad-ną, ponieważ dopłaty są realizowane ze specjalnie tworzonej rezerwy budżeto-wej. Zgodnie z prawem nie ma moż-liwości przeniesienia tych środków do kolejnego budżetu, co oznacza, że na

koniec roku niewykorzystane fundu-sze wrócą do skarbu państwa i zostaną przeznaczone na inne cele.

Płochocki podkreśla, że wystarczy tymczasowe podniesienie limitów. Już w przyszłym roku deweloperzy dostarczą zapewne więcej mieszkań kwalifikujących się do zakupu w ra-mach MdM, choć młodzi nabywcy muszą pogodzić się z tym, że będą one położone na obrzeżach miast i zbudowane w niższym standardzie.

W tym roku ceny rynkowe są jed-nak znacznie wyższe niż limity pro-gramu. Ponad 20-proc. różnica mię-dzy limitami a cenami rynkowymi występuje m.in. w Krakowie, we Wrocławiu i w Warszawie. W stolicy Małopolski prawie nie ma mieszkań, które kwalifikowałyby się do progra-mu. Płochocki dodaje, że trudna sy-tuacja jest też w Lublinie.

– Limity cen mieszkań w Krakowie i Lublinie również od wielu lat są o wiele niższe niż realia rynkowe. W Krakowie jedynie około 4-5 proc. oferty w ogóle kwalifikuje się na po-trzeby programu i stąd jest najsłabsze wykorzystanie, bo tam po prostu nie ma czego kupić. Najlepiej wygląda to natomiast w Trójmieście – mówi Płochocki. – Oczywiście ta oferta bę-dzie z czasem rosła, więc to niewyko-rzystanie środków dotyczy tego roku, ponieważ z tegorocznej puli skorzy-stać mogą tylko mieszkania już go-towe lub te, które będą ukończone w 2014 roku.

Źródło: Agencja Informacyjna Newseria Biznes

Na rynku wtórnym trochę drożej

Niskie limity dławią MdM?

W Krakowie kupujemy coraz droższe mieszkania. Poznań liderem w metrażu nabywanych lokali.

Fot. www.sxc.hu

Fot.

ww

w.sx

c.hu

Więcej naKurierMieszkaniowy.pl

Z OSTATNIEJ CHWILI

Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju poinformowało, że ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego miesz-kania przez młodych ludzi, regulująca program „Mieszkanie dla Młodych”, zostanie znowelizowana. Zwiększeniu ma ulec wysokość wsparcia dla mał-żeństw i osób z co najmniej dwójką dzieci – do 20 proc. wartości miesz-kania, natomiast rodziny z minimum trojgiem dzieci mogłyby liczyć na 25-procentowe wsparcie.

Planowane jest również rozszerzenie katalogu osób, które mogłyby skorzy-stać z rządowego dofinansowania m.in. o członków spółdzielni mieszkanio-wych, którzy podpisali ze spółdzielnią umowę o budowę lokalu i wnieśli tzw. wkład budowlany (dotychczas nie mo-gli brać udziału w programie).

W znowelizowanej ustawie znalazłaby się także – przysparzająca dziś kłopotów interpretacyjnych – ścisła definicja po-jęcia „nowo wybudowane mieszkanie”.

Projekt nowelizacji ma trafić do Sejmu po wakacjach, zaś zmiany mają wejść w życie od przyszłego roku.

NR 7 (8) • LIPIEC 2014WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIOWY

www.kuriermieszkaniowy.pl2

SIĘ BUDUJE

Atlas Estates zakończył prace nad żelbetową konstrukcją ostatniego budynku (E2) w osiedlu Capital Art Apartments przy ul. Giełdowej 4 w Warszawie, a budynek osiągnął swoją maksymalną wysokość 8 pię-ter. Spółka podsumowała też wyniki sprzedaży, zgodnie z którymi nabyw-ców znalazło już 70% z 265 lokali z III etapu Capital Art Apartments. Na wynik ten składa się sprzedaż 80% ze 189 mieszkań z pierwszej fazy tego etapu projektu (budyn-

ki D i E1, planowane zakończenie budowy w IV kwartale br.) i 40% z 76 lokali z drugiej fazy (budynek E2, planowane zakończenie budowy w III kwartale 2015 r.).

Ku końcowi zmierzają również pra-ce murarskie przy wznoszeniu ścian zewnętrznych w budynku, które aktualnie prowadzone są już na po-ziomie ostatniego, ósmego piętra. Dodatkowo, rozpoczął się montaż stolarki okiennej. Zdecydowanie bar-dziej zaawansowane są roboty w bu-dynkach D i E1. Całkowicie zreali-zowano już w nich prace murarskie, montaż okien oraz przyłączenia in-stalacji do miejskich sieci dostar-czających media. W 80%-90% za-kończono także prace tynkarskie

oraz układanie instalacji sanitarnych i elektrycznych. Rozpoczęto także montaż drzwi wewnętrznych oraz prace wykończeniowe w częściach wspólnych. Generalnym wykonaw-cą jest Unibep.

Łącznie osiedle Capital Art Apartments będzie się składać z pię-ciu budynków posadowionych na działce o powierzchni 17 500 m kw. Zostały zakończone dwa etapy in-westycji: pierwszy – w IV kwartale

2008 r., a drugi – w I kwartale 2010 r. W ich ramach powstało 519 miesz-kań położonych w trzech budynkach. W efekcie trzeciego etapu projektu, staną dwa budynki zawierające łącz-nie 265 mieszkań.

W każdym z mieszkań zaprojektowa-no loggię lub taras, a w niektórych również oszklone ogrody zimowe. Osiedle jest ogrodzone, ma całodo-bową ochronę i system monitoringu, jest również dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych. Na tere-nie inwestycji funkcjonują już skle-py spożywcze, kiosk, bar sałatkowy, dentysta, fryzjer i spa. Znajduje się tam również plac zabaw i przedszko-le. Ponad 500 lokali jest już zamiesz-kałych.

Dom Development zaprasza na fil-my w ramach akcji Filmowa Stolica, która odbywa się pod honorowym patronatem Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy. W dwóch inwestycjach Dom Development będzie można obejrzeć filmy w ple-nerowej scenerii: Palladium przy ul. Elżbiety Barszczewskiej na warszaw-skim Tarchominie (seanse w każdą środę) oraz Żoliborz Artystyczny znajdujący się przy ul. Powązkowskiej 7/13 (seanse w każdy piątek).

Oba osiedla, wybrane na kino letnie, inspirowane są m.in. sztuką filmo-wą. Osiedle Palladium to inwestycja zaprojektowana w klimacie filmo-wym, zainspirowana wybitnymi ak-torkami, patronkami najbliższych ulic, które swoją karierę rozpoczyna-ły przed II Wojną Światową: Hanką Ordonówną, Mieczysławą Ćwiklińską oraz Elżbietą Barszczewską – patron-ką ulicy, przy której znajduje się inwe-stycja. Osiedle swoją nazwą nawiązu-je do powstałego w latach 1935-1937, przy ul. Złotej 7/9 w Warszawie, hi-storycznego Kina i Teatru Palladium. Filmowy charakter tego osiedla pod-kreślą również nazwy etapów osiedla (Odeon, Iluzjon, Kamera), mała ar-chitektura, czy też specjalne filmowe murale, elegancko wkomponowane w budynki mieszkalne.

W ramach Filmowej Stolicy na osie-dlu Palladium będą wyświetlane ko-medie, które weszły już do klasyki polskiego kina, takie jak m.in.: Rejs, Miś czy Seksmisja.

Żoliborz Artystyczny wpisuje się w historyczny trend nazewnictwa żoliborskiego i dołącza do Żoliborza Oficerskiego, Urzędniczego czy Dziennikarskiego. Patronami no-wej przestrzeni publicznej będą za-służeni dla kultury polskiej, zna-ni i cenieni artyści, którzy zwią-zani byli z Żoliborzem: Czesław Niemen, Kalina Jędrusik, Zbigniew Zapasiewicz, Janusz Morgenstern, Jerzy Kawalerowicz, Zofia Nasierowska, Monika i Edward Piwowarscy, Jerzy Mierzejewski, Barbara Zbrożyna, Jerzy Ficowski, Hilary Krzysztofiak. Artyści oraz ich twórczość, zostaną upamiętnie-ni w nazwach ulic, placów oraz ko-lonii, które zostały zaprojektowane na osiedlu.

Ruszyła sprzedaż Viva Garden, osiedla na 147 mieszkań budowanego na war-szawskiej Białołęce przez Victoria Dom. W ramach inwestycji powstanie 7 dwu-piętrowych bloków oraz 9 domów w zabudowie bliźniaczej. W ofercie są

mieszkania dwu-, trzy-, i czteropokojowe o powierzchni od 30 do 60 mkw. prace budowlane rozpoczną się w lipcu br. i po-trwają do IV kwartału 2015 roku. Viva Garden to trzeci projekt dewelopera roz-poczęty w tym roku.

Wiecha na CAA

Filmowo na budowie

Viva Garden powstanie na Białołęce

Królewskie V z pozwoleniemRobyg uzyskał pozwolenie na budowę V etapu inwestycji Osiedle Królewskie w warszawskim Wilanowie. Pozwolenie obejmuje lokale mieszkalne i usługowe wraz z infrastrukturą. W ramach V eta-pu powstanie łącznie 90 lokali, prace

mają ruszyć w III kwartale br. Robyg jest w trakcie budowy czterech pierwszych etapów osiedla, w ramach których po-wstanie łącznie ok. 430 lokali. W sprze-daży są mieszkania i lokale usługowe z sześciu etapów inwestycji.

W ramach Filmowej Stolicy n osiedlu Żoliborz Artystyczny będzie odbywała się projekcja

ambitnego kina, zobaczymy m.in. filmy: Pociąg, Amadeusz czy Jesteś Bogiem.

WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIOWYNR 7 (8) • LIPIEC 2014


SIĘ BUDUJE

Dom Development rozpoczął sprze-daż inwestycji Willa Lindego na war-szawskich Bielanach, niedaleko stacji metra Wawrzyszew. W całym projek-cie zaplanowano 121 mieszkań. Prace już ruszyły, oddanie do użytku in-westycji ma nastąpić w IV kwartale przyszłego roku. Willa Lindego jest sprzedawana w oparciu o rachunek

powierniczy prowadzony przez PKO Bank Polski SA.

Na osiedlu zaplanowano zielony dzie-dziniec i punkty handlowo-usługowe. Mieszkania będą wyposażone w do-mofony z bezpośrednim połączeniem z ochroną oraz w system instalacji świa-tłowodowych. Pod inwestycją znajdzie

się 2-poziomowa hala garażowa ze 154 miejscami postojowymi i 24 komórka-mi lokatorskimi.

Willa Lindego zaoferuje 121 miesz-kań o liczbie pokoi 1-4 oraz me-trażach od 32 mkw. do 97,5 mkw. Mieszkania będą miały duże prze-szklenia oraz panoramiczne okna, a także loggie lub tarasy. Na ostat-niej kondygnacji znajdzie się 5 apar-tamentów z antresolami i dużymi tarasami. Ceny mieszkań kształtu-ją się od 7 990 do 12 880 zł/mkw. Miejsca garażowe kosztują od 32 000 zł (miejsce pojedyncze) do 48 000 zł (miejsce rodzinne), komórki lokator-skie – od 15 000 zł.

Dostępnych jest też 8 lokali usługo-wych (usytuowanych od ul Wrzeciono, o powierzchni od 47,5 do 97,5 mkw.) w cenie 13 000 zł/mkw. brutto.

Autorem projektu inwestycji Willa Lindego jest pracownia Grupa 5 Architekci, nato-miast generalnym wykonawcą inwestycji jest firma Erbud SA.

II etap Bliskiej Woli w sprzedaży

Rusza budowa Tarasów Dionizosa II

Willa Lindego powstanie na Bielanach

Osiedle na Woli będzie większe

Barc SA przygotowuje się do roz-poczęcia kolejnego etapu budo-wy osiedla Tarasy Dionizosa na warszawskiej Białołęce. Budynek nr 2 składał się będzie z dwóch części: cztero- i ośmiopiętrowej. Zaplanowano w nim 87 mieszkań – od dwupokojowych o metrażu 34 mkw. do czteropokojowych o po-wierzchni 73 mkw. Lokale zostaną wyposażone w balkony czy tara-sy (do 14 mkw.) lub ogródki (do 19 mkw.). Wszystkie mieszkania w inwestycji kwalifikują się do do-płat w programie „Mieszkanie dla młodych”. Kawalerkę w Tarasach Dionizosa można kupić już za 199

988 zł, mieszkanie dwupokojowe – od 210 392 zł, a trzy pokoje – od 294 780 zł.

W pierwszym etapie inwestycji powstał czteropiętrowy budynek w kształcie litery L z 51 miesz-kaniami 1-4 pokojowymi o po-wierzchni od 30 do 71 mkw. Znajdujące się w nim lokale zo-stały już oddane do użytkowania i w większości znalazły właści-cieli. Gotowy budynek przy ul. Winorośli 12 został wyposażo-ny w reprezentacyjny hol ze stre-fą wypoczynkową, wysokiej klasy windy, a w garażu podziemnym

położona została posadzka epok-sydowa. W mieszkaniach w stan-dardzie montowane są okna typu Portfenetr od sufitu do podłogi, dźwiękoszczelne, antywłamanio-we drzwi, a ściany wykonywane są z materiałów tłumiących hałas. Deweloper oferuje mieszkania rów-nież w opcji z wykończeniem pod klucz.

Łącznie w kompleksie powstaną 4 bu-dynki z garażami podziemnymi. Każdy budynek będzie miał zielone we-wnętrzne patio z miejscem przeznaczo-nym do wypoczynku i zabaw dla dzie-ci. Tarasy Dionizosa są zlokalizowane w okolicy Wydmy Nowodworskiej, ok. 150 mkw. od lasku dębowego i ok. 300 m od ul. Modlińskiej.

LC Corp rozpoczął sprzedaż miesz-kań z II etapu Osiedla na Woli w Warszawie. W ramach tego etapu w projekcie przy ul. Sowińskiego po-wstanie 112 mieszkań w 7-piętrowym

budynku wyposażonym w garaż pod-ziemny oraz naziemne miejsca par-kingowe. Etap ma zostać oddany do użytkowania w I kwartale 2016 roku. W pierwszym etapie inwestycji

powstają dwa 7-piętrowe budynki z 191 mieszkaniami, lokalami usłu-gowymi, garażem podziemnym oraz placem zabaw. I etap będzie gotowy już za 3 miesiące.

Do oferty J.W. Construction Holding S.A. wszedł kolejny etap warszawskiego projektu Bliska Wola. Z początkiem września 2013 r. ruszyła sprzedaż pierwszego eta-pu inwestycji, 153 mieszkania sprzedały się w niespełna 5 miesię-cy. Obecnie powstaje II etap, który składa się z jednego budynku z po-nad 600 lokalami o powierzchniach od 26 mkw. do 100 mkw. Elewacja

drugiego etapu projektu stanowić będzie kontynuację koncepcji ar-chitektonicznej zastosowanej w eta-pie pierwszym. Duże przeszklenia nadadzą nowoczesnym bryłom bu-dynków lekkości, a lokale zosta-ną wyposażone w duże drewnia-ne okna. Przyszli lokatorzy będą mieć do dyspozycji m.in. komórki

lokatorskie, pomieszczenia prze-znaczone do przechowywania wóz-ków i rowerów, miejsca parkingo-we w podziemnym garażu oraz – w przypadku mieszkań na parterze – własne ogródki.

Inwestycja mieści się pomiędzy uli-cami Kasprzaka, Ordona oraz Aleją Prymasa Tysiąclecia. Docelowo, na ponad 8-hektarowej działce powsta-

nie kompleks mieszkalno-usługowo--handlowy, który obejmie ok. 3 tys. lokali. W projekcie przewidziano rozległe tereny rekreacyjne – powsta-nie m.in. ścianka wspinaczkowa, plac zabaw dla dzieci, ścieżki spacerowe, bulwar z miejscem na ogródki ka-wiarniane oraz odpowiednio przy-gotowane boiska do gry w piłkę.



Mieszkań będzie przybywać m.in. na Woli, Białołęce, Wilanowie, Ursynowie i Mokotowie. Lokalizacje wyznacza nie tylko infrastruktura drogowa i kolejowa, lecz także wy-dajność sieci kanalizacyjnej i wodnej.

– Do 2017 r. w Warszawie po-wstanie około 60 tys. mieszkań, nie tylko deweloperskich i spół-dzielczych, lecz także indywidual-nego budownictwa, a w kolejnych latach aż do 2025 roku – około 110 tys. Perspektywa 10-11 lat to jest łącznie 170 tys. mieszkań dla miasta, w którym średnia licz-ba oddawanych mieszkań z ostat-nich 10 lat jest między 13 a 14 tys. – prognozuje w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Katarzyna Kuniewicz, dy-rektor działu badań i analizy rynku w REAS Sp. z o.o.

Jak wynika z raportu przygotowa-nego przez REAS wspólnie z JLL i GfK Polonia, warszawski rynek

mieszkaniowy po krótkim kryzysie wrócił do fazy stabilnego wzrostu. W 2011 r. oddano najmniej miesz-kań w ciągu ostatniej dekady – we-dług danych warszawskiego Urzędu Statystycznego niecałe 10 tys. Był to wynik kryzysu z 2009 r., bo jak podkreśla Kuniewicz, cykliczność rynku mieszkaniowego przejawia się z opóźnieniem w stosunku do całej gospodarki.

Już w 2012 i 2013 r. liczba miesz-kań planowanych do oddania była wyższa. W tym roku ich liczba może przekroczyć 14 tys., z czego zdecy-dowaną większość będzie stanowiło budownictwo deweloperskie i spół-dzielcze. REAS prognozuje szczyt liczby oddawanych mieszkań na lata 2016–2019.

– Nie zakończyliśmy jeszcze wszyst-kich monitoringów dla miast, ale

wiele wskazuje na to, że to był ostatni moment z najniższą ofertą i że w tej chwili oferta będzie rosła. To jest spowodowane przebudze-niem się deweloperów. Będą wpro-wadzali nowe projekty i Warszawa będzie rynkiem wiodącym. Ze świetną sprzedażą z ostatniego półrocza i dużą liczbą mieszkań wprowadzanych do oferty widzi-my Warszawę jako rynek rosnący – ocenia Kuniewicz.

Kuniewicz podkreśla, że rozwój mógłby być nawet szybszy, gdyby istniała lepsza infrastruktura. Na przykład brak dogodnego połączenia drogowego pomiędzy Ursynowem a Wilanowem hamuje rozwój tej drugiej dzielnicy. Istotna jest też in-frastruktura wodna i kanalizacyjna – problemy z jej przepustowością wy-stąpiły podczas rozbudowy dzielnicy Białołęka.

To właśnie Białołęka ma być naj-szybciej rozwijającą się dzielnicą w stolicy. Do 2025 r. ma zgodnie z analizą firmy REAS przybyć tam ponad 20 tys. mieszkań. W każ-dej z trzech dzielnic: na Bemowie, Woli i Mokotowie (w skład

którego wchodzi dynamicznie rosną-cy Służewiec) powstanie między 15 a 20 tys. mieszkań, a w Wilanowie – ponad 10 tys.

– Cały czas w rezerwie pozostają okolice huty na Bielanach, miasteczko Ursus, które może się rozwinąć. Chrzanów – to jest miejsce, które w tej chwili jest hitem – wylicza Kuniewicz.

Na ofertę deweloperów wpływ ma też rządowy program wsparcia Mieszkanie dla Młodych. Jak pod-kreśla Katarzyna Kuniewicz, dewe-loperzy przygotowali ofertę jeszcze przed uruchomieniem programu na początku tego roku. Początkowo jednak niskie limity cenowe dla do-finansowania ograniczały dostępność

mieszkań w ramach MdM. W pierw-szym kwartale tego roku pułap usta-lono na niecałe 5,9 tys. zł za 1 metr kw., ale w drugim kwartale został on podniesiony do ponad 6,1 tys. zł.

– To powoduje zmiany. Mamy przykłady projektów, które w za-sadzie w całości na program MdM się łapią. Natomiast znacznie czę-ściej deweloperzy stosują praktykę wydzielania puli mieszkań do tego programu. Co ciekawe, mieszka-nia w cenie MdM wówczas kupu-ją nie tylko ci, którzy biorą kredyt

i dostają dopłatę MdM, lecz także ci, którzy po prostu zainteresowali się projektem i korzystają z nieco niższej ceny – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz.

Podkreśla, że puli mieszkań ob-jętych programem MdM należy szukać na Białołęce, Chrzanowie (cześć Bemowa), choć był tak-że projekt deweloperski na po-graniczu Ursynowa i Mokotowa. W droższych dzielnicach bliższych centrum Warszawy nie można jed-nak liczyć na takie ceny.

Źródło: Agencja Informacyjna Newseria Biznes

W ciągu najbliższych 11 lat w Warszawie może przybyć aż 170 tys. mieszkań. Stolica jest najlepszym rynkiem dla deweloperów w kraju, a przyszłe tempo wzrostu ma być wyższe od średniej z ostatniej dekady.

Boom warszawski trwa


SIĘ BUDUJE

Firma Jezierski Business Park buduje Park Światowida na Białołęce

J.W. Construction wznosi kompleks Bliska Wola

Miasteczko Rubikon budowane przez Dolcan we Włochach

Park Królewski Robyga powstaje na Wilanowie w dwóch etapach



Instytucja wspólnoty mieszkaniowej oraz wynikające z niej obowiązki i prawa właścicieli lokali względem wspólnoty oraz obowiązki i prawa wspólnoty względem właścicieli lo-kali mogą być źródłem potencjalnych konfliktów, u podstawy których leży faktyczna lub tylko postrzegana opo-zycja interesu zbiorowego i interesu indywidualnego.

Jest oczywiste, iż własność i korzysta-nie z lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym o statusie wspólnoty

mieszkaniowej rodzi pewne uciążliwości dla właścicieli lokali, wynikające między innymi z bardzo bliskiego sąsiedztwa fi-zycznego wszystkich użytkowników lo-kali oraz z bardzo bliskiego sąsiedztwa dwóch praw: prawa indywidualnego (odrębnej własności) i prawa zbioro-wego (współwłasności nieruchomości wspólnej). Przy czym znamienne jest, że w pewnych aspektach sprawy, grani-ca obszaru praw indywidualnych i ob-szaru praw zbiorowych jest nieciągła – w szczególności dotyczy to elementów nieruchomości wspólnej położonych w obszarze lokali będących przedmio-tem odrębnej własności (ściany kon-strukcyjne, stropy, piony instalacji bu-dynku etc.) oraz dotyczy to lokalu jako części budynku w rozumieniu przepi-sów Prawa budowlanego i obowiązków jakie nakłada prawo budowlane na wła-ścicieli i zarządców budynków.

Obowiązkiem szczególnie istotnym dla właścicieli i zarządców budynków jest obowiązek poddawania budynku okresowym kontrolom stanu technicz-nego nałożony przepisami Art.62 usta-wy Prawo budowlane. Upraszczając: ty-powe kontrole, o których mowa wyżej, to w szczególności kontrole:

– roczne (nie rzadziej niż raz w roku), obejmujące kontrole ogólnobudow-lane, instalacji i urządzeń ochrony środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych;

– pięcioletnie (nie rzadziej niż raz na pięć lat), obejmujące kontrole stanu technicznego budynku, jego przydat-ności do użytkowania, estetyki wraz z otoczeniem oraz badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej.

Ze względu na fakt, iż prawo budow-lane nie dzieli budynków wspólnot mieszkaniowych na części wspólne i lokale stanowiące odrębny przedmiot

własności, obowiązek kontroli budyn-ku obejmuje całość obiektu, a kontro-le instalacji obejmują całość instalacji (w uproszczeniu: piony i poziomy) i elementów budynku, bez względu na to, czy te instalacje lub te elementy są dostępne z części wspólnych budynku czy też z lokali stanowiących odrębny przedmiot własności.

Zatem uprawniona jest teza, iż właściciele i zarządcy budynków są odpowiedzialni za kontrole okre-sowe budynków wspólnot miesz-

kaniowych rozumianych jako czę-ści wspólne i odrębne lokale. Czyli wszyscy właściciele lokali w bu-dynku wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca tegoż budynku od-powiadają za kontrole techniczne i przedmiotu współwłasności (nie-ruchomości wspólnej) i lokali od-rębnych, stanowiących własność indywidualną.

Ten stan rzeczy jest dość niefortunny, gdyż zdarzają się sytuacje, w których właściciel odrębnego lokalu nie udo-stępnia lokalu (bądź co bądź swojej własności) dla przeprowadzenia pra-wem wymaganych kontroli okreso-wych stanu technicznego. Motywacje takiego postępowania mogą być róż-ne. Może to być zwłaszcza konflikt ze wspólnotą i negowanie jej wszyst-kich działań.

Problem dostępu do lokali stano-wiących odrębną własność dla wy-konania kontroli stanu techniczne-go budynku został niestety pomi-nięty przez ustawodawcę – w Art.13 ust.2 ustawy o własności lokali za-pisano obowiązki właścicieli loka-li w brzmieniu: Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany ze-zwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowa-dzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposaże-nia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Zatem nie przewidziano w tym prze-pisie wstępu do lokalu, celem prze-prowadzenia obowiązkowej kon-troli okresowej stanu technicznego budynku, jego instalacji i urządzeń. W tym stanie rzeczy w przepisach ustawy o własności lokali, obowią-zek udostępnienia lokalu do celów kontroli okresowej można wywieść z:

– art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali (właściciel ma obowiązek utrzymywać swój lokal w należy-tym stanie i współdziałać z innymi właścicielami lokali w ochronie do-bra wspólnego);

– art. 27 ustawy o własności lokali (właściciel ma obowiązek współ-działania w zarządzie nierucho-mością wspólną) jako, że realizacja obowiązkowych okresowych kon-troli obiektu budowlanego – tu budynku (na który składa się część wspólna budynku i lokale odręb-ne) w pełnym zakresie, może być traktowana jako:

– utrzymanie lokali w należytym stanie,– ochrona dobra wspólnego,– działanie bezpośrednio wynikające

z zarządu nieruchomością wspólną.

Pewną pomocą może tu być treść Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w spra-wie warunków technicznych użytkowa-nia budynków mieszkalnych. Można rzec: minister zauważył lokale w bu-dynkach, wprawdzie przez pryzmat ich użytkowników, a nie ich właścicieli, ale dobre i to. Zdefiniowano lokal i użyt-kownika lokalu:

§ 3 [Definicje] Użyte w rozporządze-niu określenia oznaczają:

1) lokal – wydzieloną trwałymi ścia-nami w obrębie budynku izbę lub zespół izb, wraz z innymi pomiesz-czeniami przeznaczonymi na stały pobyt ludzi, lub też budynek miesz-kalny, w którym znajduje się tylko jeden lokal mieszkalny, jeżeli taki dom lub lokal posiada odrębne wej-ście z zewnątrz budynku lub z klatki schodowej,2) użytkownik lokalu – osoby fizycz-ne albo osoby prawne lub jednostki organizacyjne nie posiadające osobo-wości prawnej, faktycznie użytkujące ten lokal oraz m.in. dość dokładnie zdefiniowano instalacje (np. gazową i elektryczną).

W dalszej części rozporządzenia (§ 3 pkt 13 i 16 ) m.in. dość dokładnie zdefiniowano instalacje, np. gazową i elektryczną:

– instalacja gazowa – układ przewo-dów gazowych w budynku wraz z armaturą, wyposażeniem i urzą-dzeniami gazowymi, mający począ-tek w miejscu połączenia przewodu z kurkiem głównym gazowym odci-nającym tę instalację od przyłącza, a zakończenie na urządzeniach ga-zowych wraz z tymi urządzeniami,

– instalacja elektryczna – układ prze-wodów i kabli w budynku wraz ze sprzętem i osprzętem elektroinsta-lacyjnym, urządzeniami, aparatu-rą rozdzielczą i sterowniczą, ukła-dem pomiarowo-rozliczeniowym, urządzeniami zabezpieczającymi i ochronnymi oraz uziemienia-mi, mający początek na zaciskach wyjściowych wewnętrznych linii

zasilających w złączu i koniec na gniazdach wtyczkowych, wypu-stach oświetleniowych i zainstalo-wanych na stałe odbiornikach za-silanych energią elektryczną.

W rozdziale 5 Rozporządzenia za-tytułowanym Użytkowanie lokali w § 17 dotyczącym sposobu użytko-wania instalacji gazowej w ust.2 za-warto dwa obowiązki użytkowników lokali w zakresie udostępniania lokali:

W czasie użytkowania instalacji ga-zowej użytkownik lokalu powinien:

1) udostępniać lokal właścicielowi budynku lub dostawcy gazu dla wykonywania ich obowiązków

2) udostępniać lokal w celu przepro-wadzenia przez odpowiednie służ-by kontroli instalacji i urządzeń gazowych, przewodów i kanałów spalinowych, wentylacyjnych, a także innych instalacji i urzą-dzeń, oraz ściśle wykonywać zale-cenia pokontrolne.

W § 18 dotyczącym sposobu użyt-kowania instalacji elektrycznej w ust.2 również zawarto dwa obo-wiązki użytkowników lokali w za-kresie udostępniania lokali:

W czasie użytkowania instalacji elek-trycznej w lokalu użytkownik lokalu powinien:

1) udostępniać lokal dla wykonania obowiązków obciążających właści-ciela budynku oraz dostawcę ener-gii elektrycznej,

2) udostępniać lokal w celu przepro-wadzania kontroli i badania insta-lacji elektrycznej przez odpowied-nie służby oraz ściśle wykonywać zalecenia pokontrolne.

[Właściwie w obu w/w przepisach punkty 9 są jedynie uściśleniami punk-tów 1, a wobec zapisów § 17 ust.2 pkt 9 w brzmieniu a także innych instalacji i urządzeń, zapis § 18 ust.2 pkt 9 wy-daje się być zbędny, co świadczy o bra-ku konsekwencji w redakcji.]

Wprawdzie wyżej powołane rozpo-rządzenie ma dotyczyć warunków technicznych użytkowania budyn-ków mieszkalnych, a udostępnianie lokali przez użytkowników jest ra-czej warunkiem prawnym niż tech-nicznym, nadto w treści powoła-nych przepisów użyto pod adresem użytkownika lokalu słowa powinien co jest niewątpliwie słabsze do np. ma obowiązek, tym niemniej istnie-je szansa, iż niewielu użytkowników lokali będzie wnikliwie badało, na ile są legalnie zobowiązani przepisa-mi w/w Rozporządzenia.

Jak zatem postępować z właściciela-mi lokali, którzy odmawiają wstępu do swoich lokali celem przeprowa-dzenia kontroli okresowej np. insta-lacji gazowej lub elektrycznej?

Oczywiście należy tych właścicieli zapoznać z obowiązującymi, w tym zakresie, przepisami prawa i ich po-zycją prawną w świetle tych przepi-sów. Tu można użyć też mocnego argumentu, iż właściciel lokalu, któ-ry odmawia przeprowadzenia obo-wiązkowej kontroli okresowej stanu technicznego instalacji w obszarze swojej własności, naraża się na po-tencjalną odpowiedzialność cywil-ną, a nawet karną jako osoba, która swoim działaniem lub zaniechaniem może w szczególnych przypadkach spowodować zagrożenie życia i zdro-wia użytkowników budynku, a tak-że przyczynić się do zniszczenia mie-nia znacznej wartości (tu: katastrofa budowlana – zagrożenie wybuchem gazu lub pożarem na skutek wadliwe-go działania instalacji elektrycznej).

Jeśli żadne argumenty nie skutkują pozostaje:

1) droga sądowa – powództwo cy-wilne wspólnoty mieszkaniowej o zobowiązanie właściciela lokalu do udostępnienia lokalu dla celu przeprowadzenia obowiązkowej kontroli okresowej instalacji (ga-zowej, elektrycznej);

2) droga administracyjna – wnio-sek skierowany przez wspólno-tę do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o wszczę-cie postępowania w sprawie na-ruszenia przez właściciela lokalu przepisu art. 62 ust.1 pkt 2 Prawa budowlanego i § 17 ust.2 pkt 9 w/w Rozporządzenia – poprzez uniemożliwienie przeprowadzenia okresowej kontroli instalacji (ga-zowej, elektrycznej) w lokalu, jako części tej instalacji w budynku.

3) droga cywilna – powiadomienie przez wspólnotę mieszkaniową dostawcy (gazu, energii elektrycz-nej), iż wobec uniemożliwienia przez odbiorcę dokonania kon-troli okresowej instalacji (gazowej, elektrycznej) w lokalu odbiorcy istnieje ryzyko nieprawidłowości w tej instalacji – poparte suge-stią rozważenia odłączenia insta-lacji w lokalu od instalacji w czę-ści wspólnej i zawieszenia dosta-wy (gazu, energii elektrycznej) do czasu wykonania obowiązkowych, prawem przewidzianych kontroli.

Wprawdzie żadna z w/w dróg nie daje gwarancji pewnego sukcesu, ale aktywność wspólnoty w walce o udostępnienie lokalu dla kontroli co najmniej chroni przed zarzutem bezczynności w przypadku ewentu-alnej odpowiedzialności administra-cyjnej, karnej lub cywilnej.

Piotr ZabrzyjewskiZespół Zarządców Nieruchomości Sp. z o.o.

SIĘ MIESZKA

Moje mieszkanie jak twierdzaKontrola budowlana nieruchomości nie jest stratą czasu – cykliczne inspekcje zapewniają nam bezpieczeństwo i komfort mieszkania. Czy właściciel może odmówić wstępu do swojego lokalu osobom, które są zobowiązane do przeprowadzenia kontroli okresowej instalacji gazowej czy elektrycznej?

Patronem działu jest

Właściciel lokalu, który odmawia przeprowadzenia obowiązkowej kontroli okresowej stanu technicznego

instalacji w swojej własności, naraża się na potencjalną odpowiedzialność cywilną, a nawet karną jako osoba, która swoim działaniem lub zaniechaniem

może spowodować zagrożenie życia i zdrowia użytkowników budynku, a także przyczynić się do

zniszczenia mienia znacznej wartości.



SIĘ MIESZKA

Odwołanie jednoosobowego zarządu

Gmina ma ponad 49 proc. udziałów we wspólnocie, a pozostali właściciele – ponad 50 proc. Jednoosobowy zarząd reprezentuje interes gminy, więc wła-ścicielom trudno podejmować jakiekol-wiek uchwały wbrew woli gminy, choć na zebraniach reprezentuje ją zazwy-czaj jedna osoba. Natomiast rzadko kiedy przychodzą wszyscy właściciele. Co możemy zrobić?

Najlepiej spróbować się porozu-mieć z osobą sprawująca zarząd, z przedstawicielem gminy lub jego zwierzchnikiem w urzędzie gmi-ny. Ale jeżeli brakować będzie woli porozumienia i nastąpi paraliż de-cyzyjny we wspólnocie, pozostaje zwrócić się do sądu o wyznaczenie zarządcy przymusowego.

UZASADNIENIE: Zgodnie z usta-wą o własności lokali, uchwały we wspólnotach są podejmowane więk-szością głosów liczoną według wiel-kości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwały można podej-mować na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów, albo częściowo na zebraniu i czę-ściowo poprzez indywidualne ich zbieranie. Na zebrania wspólnoty rzadko przychodzi większość właści-cieli, a wszyscy – prawie nigdy, więc podejmowanie uchwał na zebra-niach jest trudne. Ale jeżeli na ze-braniu nie udało się podjąć uchwa-ły z powodu niewystarczającej licz-by głosów, to może być ona nadal przedmiotem głosowania. Co wię-cej, zarząd ma obowiązek umożliwić wyrażenie swojej opinii wszystkim właścicielom, także tym, którzy nie przyszli na zebranie, więc powinien zebrać brakujące głosy w drodze ich indywidualnego zbierania.

W opisanej sytuacji wystarczy je-den właściciel popierający stano-wisko gminy lub stale nieobecny w lokalu, by uchwała nie została podjęta. Lepiej zatem spróbować się porozumieć z osobą sprawująca za-rząd i np. najpierw podjąć uchwałę o zwiększeniu liczby członków zarzą-du, a potem o uzupełnieniu składu zarządu i powołaniu nowych osób. Można też wybrać się do zwierzchni-ka przedstawiciela gminy, by przed-stawić problem i poszukać wspólne-go wyjścia. Ale jeżeli przedstawiciel gminy nie będzie się chciał na to zgo-dzić, skutkiem czego będzie paraliż decyzyjny we wspólnocie, pozostaje zwrócić się do sądu o wyznaczenie

zarządcy przymusowego. Zgodnie z ustawą o własności lokali, jeżeli zarząd nie został powołany lub po-mimo powołania nie wypełnia swo-ich obowiązków albo narusza zasa-dy prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Z wnioskiem takim może wystąpić każdy właściciel lokalu.

Kto może dysponować funduszem remontowym

Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej może swobodnie dysponować fundu-szem remontowym, nawet jeśli nie uzy-skał zgody wspólnoty wyrażonej w for-mie uchwały?

Co do zasady dysponować fundu-szem remontowym może wyłącz-nie wspólnota mieszkaniowa, a jej dyspozycje powinny mieć formę uchwały właścicieli. Ale są inne możliwości uregulowania tej kwe-stii przez właścicieli.

UZASADNIENIE: Zgodnie z usta-wą o własności lokali, tzw. fundusz remontowy jest wydatkiem zalicza-nym do kosztów zarządu nierucho-mością wspólną, więc nawet jeśli jest księgowany na osobnym rachunku bankowym i dotyczy specyficznych wydatków (związanych z remonta-mi), to wydatki te należy traktować w ten sam sposób, jak inne koszty zarządu. Ustawa stwierdza też jedno-znacznie, że pieniądze wpłacane jako zaliczki na koszty zarządu nierucho-mością, uiszczane w formie bieżą-cych opłat, mogą być przeznaczone tylko na wydatki związane z utrzy-maniem nieruchomości wspólnej. Co do zasady zatem dysponować funduszem remontowym może wy-łącznie wspólnota mieszkaniowa, a jej dyspozycje powinny mieć for-mę uchwały właścicieli.

Ale na to, kto może decydować o sposobie wydatkowania środków (zarząd czy właściciele w formie uchwały), największy wpływ ma także charakter zamierzonej czyn-ności, a dokładnie to, czy mieści się ona w granicach zwykłego zarządu. Na zwykły zarząd nieruchomością wspólną składają się czynności fak-tyczne lub prawne związane z pod-stawowymi, codziennymi sprawami wspólnoty, czyli np. utrzymywa-nie czystości i porządku na działce i w częściach wspólnych budynku, uprawa zieleni, utrzymanie kwiet-ników, odśnieżanie chodników i miejsc parkingowych, ale także dokonywanie drobnych remontów

i napraw, czyli bieżącej konserwacji np. domofonów czy drzwi do kla-tek schodowych. W zakresie zwy-kłego zarządu mieści się także do-chodzenie od właścicieli należności z tytułu ich udziału w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłacanie należności związanych z podejmowanymi fak-tycznymi i prawnymi czynnościami zarządu zwykłego nieruchomością wspólną (dokonywanie opłat za do-stawy mediów, firmy ochroniarskie, firmy zajmujące się utrzymaniem czystości).

Jeśli chodzi o dysponowanie przez zarząd środkami wspólnoty (rów-nież tymi zgromadzonymi na fun-duszu remontowym), co do zasady rodzaj i wysokość wydatków powi-nien określać roczny plan gospodar-czy wspólnoty, który właściciele lo-kali podejmują w drodze uchwały. Jak jednak wiadomo, nie wszystkie wydatki można przewidzieć na po-czątku roku, zatem plan gospodarczy powinien uwzględniać pewną rezer-wę, którą zarząd może dysponować bez uprzedniej zgody wspólnoty, o ile oczywiście wydatki będą związane z bieżącym utrzymaniem nierucho-mości wspólnej, jak np. usuwaniem awarii czy dokonywaniem drobnych remontów.

Natomiast jeśli wspólnota planu-je przeprowadzić poważny remont, wydatki na ten cel powinny zostać uwzględnione w rocznym planie go-spodarczym wspólnoty. A jeśli po-trzeba taka pojawi się po uchwaleniu planu, zarząd powinien poddać pod głosowanie stosowaną uchwałę, by właściciele mieli szansę na zadyspo-nowanie swoimi pieniędzmi. Z ko-lei właściciele lokali również mogą podjąć uchwałę określającą wyso-kość kwoty, do której zarząd może dysponować funduszem samodziel-nie, a także precyzującą cele, na które może te środki wydać.

Czyje są grzejniki c.o.?

Gdzie przebiega granica między wspól-ną i indywidualną własnością w przy-padku instalacji centralnego ogrzewa-nia? Do kogo należą grzejniki w miesz-kaniach i kto jest odpowiedzialny za instalację grzewczą w mieszkaniu?

Trudno jednoznacznie odpowie-dzieć na to pytanie, ale właściciel nie może samodzielnie decydować w kwestii instalacji grzewczej znaj-dującej się w jego lokalu.

UZASADNIENIE: Ustawa o wła-sności lokali mówi, że nierucho-mość wspólną stanowi grunt oraz

części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku wła-ścicieli lokali, czyli – co do zasady – instalacje c.o. stanowią część nieru-chomości wspólnej. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 1997 r. stwierdzając, że właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właści-cieli odłączyć swego lokalu miesz-kalnego od zainstalowanej w budyn-ku sieci c.o. i przy jej wykorzysta-niu zastosować inny rodzaj ogrze-wania, ponieważ byłaby to zmiana przeznaczenia części nieruchomo-ści wspólnej. Sąd Najwyższy wziął pod uwagę, że instalacja grzewcza jest urządzeniem, które nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lo-kali. „Z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowa-dzane jest do przedmiotu ich wła-sności, jak i w ten sposób, że ogrze-wane są wspólne części budynku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza po-szczególnymi lokalami, jak i znajdu-jące się w wydzielonych lokalach.”

Należy jednak uwzględnić fakt, że grzejniki są urządzeniami odbie-rającymi ciepło z instalacji w kon-kretnym mieszkaniu, więc w takim zakresie służą tylko do ogrzewa-nia tych mieszkań i do użytku ich właścicieli, więc nie będą stano-wić części nieruchomości wspól-nej. Potwierdził to m.in. w wyroku z 2008 r. sąd apelacyjny – stwierdził, iż nie budzi wątpliwości, że ustawo-wa definicja nieruchomości wspól-nej nie może obejmować urządzeń, które znajdują się w poszczególnych lokalach i służą do wyłącznego użyt-ku ich właścicieli, wobec czego wy-daje się, że za wymianę czy konser-wację grzejników będzie odpowie-dzialny właściciel mieszkania i on będzie pokrywać związane z tym koszty.

Zaniedbany ogródek – jak odebrać?

Przed powstaniem wspólnoty właści-ciele mieszkań na parterze zagospo-darowani sobie ogródki na trawni-kach przylegających do ich mieszkań. Zwyczajowo nigdy nie płacili za ich użytkowanie, choć to teren nierucho-mości wspólnej. I dopóki ogródki były zadbane, wszyscy mieszkańcy byli za-dowoleni. Niestety, w dwóch lokalach na parterze są nowi właściciele, któ-rzy nie dbają o ogródki, ale nie mają zamiaru oddać zajmowanego (i ogro-dzonego) terenu. Na żądanie zwrotu jedna z właścicielek przesłała wspólno-cie rachunek za nasadzenie krzewów oraz wybudowanie murowanego grilla

i oświadczyła, że odda działkę, jeśli wspólnota zwróci te koszty. Pozostali mieszkańcy chcą na tym terenie stwo-rzyć ogólnodostępny plac zabaw. Jakie mamy prawa do tego terenu?

Z opisu wynika, że użytkownicy nie mają żadnych podstaw praw-nych do zajmowania ogródków, więc powinni na żądanie wspól-noty je zwrócić. Wspólnota nie ma żadnego obowiązku zwracać kosz-tów poniesionych przez użytkow-ników na utrzymanie tego terenu.

UZASADNIENIE: Najpierw za-rząd wspólnoty powinien (mimo wszystko) sprawdzić akty notarial-ne wyodrębnienia własności lokali i ich sprzedaży – być może właści-ciele mieszkań na parterze mają pra-wo do ogródków, bo np. w aktach notarialnych jest zapis o oddaniu im ogródków do wyłącznego korzy-stania. Może być też tak, że współ-właściciele umówią się i wyłączą nie-które części wspólne spod wspólne-go korzystania oraz oddadzą je do wyłącznego korzystania niektórym właścicielom. Najczęściej stosowa-ne postanowienia dotyczące spo-sobu korzystania z rzeczy wspólnej (tzw. podział quoad usum) znajdują się w aktach notarialnych sprzedaży lokali i dotyczą np. balkonów, tara-sów czy właśnie ogródków.

Jeśli natomiast okaże się, że ten stan rzeczy jest wyłącznie zwyczajowy, nie mający potwierdzenia w dokumen-tach, można przyjąć, że właścicie-le mieszkań na parterze korzystają z ogródków i ogrodzili je całkowi-cie samowolnie. Wówczas innych współwłaścicielom (albo działającej w ich imieniu wspólnocie) może przysługiwać roszczenie o tzw. do-puszczenie do współposiadania i ko-rzystania z rzeczy wspólnej na pod-stawie kodeksu cywilnego. Pozostali współwłaściciele zatem (lub wspól-nota w ich imieniu) mogą domagać się usunięcia ogrodzeń i dopuszcze-nia ich do współposiadania i użyt-kowania tego terenu. Nie widać też żadnych podstaw, by użytkownicy ogródków domagali się od wspólno-ty zwrotu jakichkolwiek nakładów poniesionych na zagospodarowanie tych terenów.

By uniknąć takich sytuacji w przy-szłości, dobrze jest zawrzeć ze wszyst-kimi „gospodarzami” ogródków umowy o oddaniu do wyłącznego korzystania tych terenów i pobrać za to opłatę (choćby symboliczną zło-tówkę rocznie). Warto w umowie zamieścić zapis zobowiązujący użyt-kownika do utrzymania ogródka w należytym stanie, a także zastrze-żenie, że zaniedbanie tego obowiąz-ku może skutkować rozwiązaniem umowy.

Zapytaj eksperta Na Państwa pytania odpowiadają prawnicy, eksperci w dziedzinie zarządzania nieruchomościami

Zadaj pytanie naKurierMieszkaniowy.pl

ZASTRZEŻENIE: Publikowane przez nas opinie mają charakter poglądowy, ponieważ zostały sporządzone wyłącznie na podstawie pobieżnych opisów nadesłanych przez Czytelników, bez analizy dokumentów źródłowych. Osoba zainteresowana poradą prawną powinna zwrócić się do adwokata lub radcy prawnego. Wydawca oraz autorzy opinii nie ponoszą odpowiedzialności za ich treść zarówno wobec Czytelników, jak i osób trzecich.



SIĘ MIESZKA

Miesięcznik bezpłatnyWarszawski Kurier Mieszkaniowywww.kuriermieszkaniowy.plISSN 2353-253X

Patronem działu jest

Po przeczytaniu podaj dalej lub wrzuć do pojemnika na makulaturę.

Wydawca:MAJ Media [email protected]

Skład: Mediakoncept,www.mediakoncept.plDruk: ODDI Poland www.oddi.pl


Miesiąc temu prezydent RP podpisał II transzę zawodów do deregulacji, wśród uwolnionych profesji znajdą się urbaniści, architekci oraz inżynie-rowie budowlani. Samorządy urba-nistów uważają, że ustawa faktycznie likwiduje zawód zamiast ułatwiać do niego dostęp. Ucierpi na tym inte-res społeczny, ponieważ pogorszy się jakość planów zagospodarowa-nia przestrzennego, dlatego bran-ża chce zbadania zgodności ustawy z Konstytucją i szykuje w tej sprawie wniosek do Trybunału.

Krajowa Rada Polskiej Izby Urbanistów w liście do prezydenta RP wskazała na szereg przesłanek, które decydują o znaczeniu zawodu urbanisty dla in-teresu publicznego. Obok bezpośred-niego wpływu na zagospodarowanie przestrzenne, praca urbanistów wpły-wa pośrednio na inne wartości chro-nione konstytucyjnie, jak środowisko naturalne, dziedzictwo narodowe czy bezpieczeństwo publiczne. Ponadto – w kontekście planowanych inwestycji w ramach perspektywy finansowej UE na lata 2014-2020 – rośnie znaczenie polityki regionalnej, miejskiej oraz lo-kalnych planów zagospodarowania przestrzeni.

– Nie uwzględniono tych potrzeb, któ-re bardzo podkreśla się w koncepcji za-gospodarowania przestrzennego kraju,

że właśnie rola urbanisty musi wzro-snąć w naszym kraju – uważa Danuta Strembicka, sekretarz Krajowej Rady Polskiej Izby Urbanistów. – Zresztą to bardzo podkreśla się też w Unii Europejskiej, gdzie w 2013 roku usta-lono Europejską Kartę Planowania Barcelona 2013. Zawód urbanisty wy-maga coraz większego wykształcenia, większego przygotowania, bowiem miasta są coraz większe, żyje w nich już 70 proc. ludności. Naprawdę nie może to być człowiek nieprzygotowany, bo zrobi sporo błędów.

Przedstawiciele branży krytykowali wcześniej projekt II ustawy deregula-cyjnej wskazując, że nie prowadzi on do uwolnienia zawodu urbanisty, ale jego faktycznej likwidacji. Zdaniem samorządów reprezentujących urba-nistów, nieuchronnie spowoduje to pogorszenie jakości usług, jak np. opracowania i plany zagospodaro-wania przestrzennego.

– Jeżeli w tej chwili zlikwidujemy Izbę Urbanistów, czyli zlikwiduje-my możliwość sprawdzania przygo-towania zawodowego, to faktycznie wszyscy, którzy skończą architektu-rę, urbanistykę i gospodarkę prze-strzenną, nawet po pierwszym stop-niu studiów będą mogli podejmować pracę w zakresie urbanistyki – uważa Danuta Strembicka.

Z powyższych względów Krajowa Rada Polskiej Izby Urbanistów zwróciła się do Prezydenta RP o złożenie wniosku o zbadanie zgodności z Konstytucją ustawy ułatwiającej dostęp do wyko-nywania niektórych zawodów regulo-wanych, w zakresie dotyczącym dere-glamentacji zawodu urbanisty.

– Zawody urbanisty, architekta oraz in-żyniera budowlanego zostały uznane za zawody zaufania publicznego. Po bar-dzo szczegółowym uzasadnieniu faktu, że problemem sprawdzania kwalifikacji w tych zawodach powinny zająć się spe-cjaliści, przekazano kompetencje mini-sterstw do samorządów zawodowych. I w 2000 roku uchwalono ustawę o sa-morządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa i urbanistów – mówi Danuta Strembicka.

Art. 22 Konstytucji RP z 1997 r. stanowi, że „ograniczenie wolności działalności gospodarczej jest do-puszczalne tylko w drodze ustawy i tylko ze względu na ważny interes publiczny”. Oznacza to, że wszelkie ograniczenia w dostępie do zawodu muszą być uzasadnione ochroną in-teresu publicznego. Jednakże jego ochrona nie zawsze wymaga regula-cji na poziomie ustawowym, w tym ograniczania wolności gospodarczej. Według art. 65 ust.1 Konstytucji każdemu przysługuje wolność wy-boru i wykonywania zawodu oraz wyboru miejsca pracy, a wyjątki mogą być określone jedynie ustawo-wo. Zdaniem Krajowej Rady Polskiej Izby Urbanistów ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach za-wodowych architektów, inżynie-rów budownictwa oraz urbanistów nie narusza konstytucyjnych praw, w tym zwłaszcza wolności wykony-wania zawodu.

– W ustawie o samorządach zawodo-wych zapewniono, że do wykonywa-nia zawodu może przystąpić nawet człowiek, który nie skończył kierun-kowych studiów, czyli architektury, urbanistyki lub gospodarki przestrzen-nej, ale po studium podyplomowym w zakresie gospodarki przestrzennej, po przepracowaniu trzech lat w miej-scu pracy, w którym zajmowałby się tymi zagadnieniami, a także po zda-niu egzaminu z przepisów prawnych związanych z gospodarką przestrzen-ną oraz zdaniu egzaminu z umiejęt-ności zastosowania zasad urbanistyki w planowaniu przestrzennym – wska-zuje Danuta Strembicka.

Z drugiej strony Konstytucja (art. 76) nakłada na władze publiczne obowiązek ochrony „konsumentów, użytkowników i najemców przed działaniami zagrażającymi ich zdro-wiu, prywatności i bezpieczeństwu oraz przed nieuczciwymi praktykami

rynkowymi”. Zakres tej ochrony jest również określony ustawowo. Kluczowe znaczenie ma jednak art. 17 Konstytucji, który gwarantuje możliwość tworzenia samorządów zawodowych, które reprezentują za-wody zaufania publicznego i spra-wują nadzór należytym wykonywa-niem tych zawodów w granicach in-

teresu publicznego i dla jego ochro-ny (ust.1). Według Strembickiej ten przepis uzasadnia powoływanie samorządów zawodowych w celu ochrony zawodów zaufania publicz-nego, tak jak architekt, urbanista oraz inżynier budowlany.

Źródło: Agencja informacyjnaNewseria Biznes

Niemal 60 proc. Polaków obawia się, że deregulacja zawodów pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarząd-cy nieruchomości spowoduje wzrost liczby nieuczciwych osób wykonują-cych te profesje, a prawie połowa ba-danych chciałaby przywrócenia licen-cji państwowych – wynika z najnow-szego sondażu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości i jednego z serwisów nieruchomościowych. Konsumenci mogą szukać profesjonalistów z całej Polski w internetowym Centralnym Rejestrze Pośredników i Zarządców Nieruchomości, uruchomionym przez PFRN. W Rejestrze widnieje już ponad 4000 profesjonalistów, a tylko w ostat-nich miesiącach do spisu dołączyło po-nad 300 nowych osób, które uzyskały licencję PFRN.

Deregulacja:więcej obaw niż korzyściZ badania wynika, że zdecydowana większość Polaków (71,83%) jest za-skoczona informacją o deregulacji na rynku nieruchomości. Respondenci nie wiedzieli o zniesieniu wraz z no-wym rokiem przepisów określających dostęp do zawodów pośrednika w ob-rocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości, a więc wymogów do-tyczących poziomu wykształcenia, od-powiednich kwalifikacji, niekaralności czy przestrzegania standardów zawodo-wych. Równocześnie na kolejne pytanie o to, jak zamierzają przeprowadzać na rynku nieruchomości interesujące ich transakcje, 45% odpowiedziało, że jesz-cze nie zdecydowało, czy zrobi to samo-dzielnie, czy ze wsparciem pośrednika.

Zdaniem respondentów ważne jest tak-że, by pośrednicy byli osobami godny-mi zaufania. Po deregulacji rynku 57% pytanych obawia się wzrostu liczby nie-rzetelnych pośredników i zarządców.

Potrzeba gwarancjiBadania wykazały również, że 48% pytanych czułoby się bezpieczniej, gdyby licencja państwowa, upraw-niająca do wykonywania zawodu po-średnika w obrocie nieruchomościa-mi, została przywrócona. Tylko co piąty wierzy w samoregulację rynku.

– Od początku funkcjonowania w no-wych realiach otrzymujemy sygnały o potrzebie poświadczania kompe-tencji zawodowych pracowników nie-ruchomości. Wyniki badań PFRN

potwierdzają tę tendencję. Polacy oba-wiają się, że deregulacja wpłynie ne-gatywnie na ich interesy – komentuje Leszek A. Hardek, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Próbując się odnaleźć w nowej rzeczy-wistości najwięcej (38%) badanych deklaruje, że informacji o rzetelnym pośredniku poszuka w Internecie.

Konsumencie, poszukaj w Rejestrze PFRNKażdy zainteresowany znajdzie tu in-formacje o osobie wykonującej za-wód, m.in. opis jej doświadczenia, wykształcenia i – co ważne – informa-cję o ubezpieczeniu od odpowiedzial-ności cywilnej. W systemie widocz-ne są osoby, które posiadają licencje

nadawane przez PFRN. Federacja wy-daje te dokumenty wyłącznie profesjo-nalistom: osobom legitymującym się dawnymi licencjami państwowymi, jednostkom, które ukończyły studia podyplomowe z zakresu zarządzania /pośrednictwa w obrocie nieruchomo-ściami lub absolwentom prowadzo-nego przez PFRN Kursu Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami/Kursu Zarządcy Nieruchomości, gdzie zdo-bywają wiedzę m.in. z: ustalania sta-nu prawnego nieruchomości, do-kumentacji technicznej czy organi-zacji transakcji. Dodatkowo osoby widoczne w Rejestrze przyjmują na siebie obowiązek stosowania Kodeksu Etyki Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Zarządców Nieruchomości.

Deregulowania budowlanki ciąg dalszy

Licencje ciągle pożądaneFo

t. w

ww.

sxc.h

u

Miasta są coraz większe, żyje w nich już 70 proc. ludności, więc zawód urbanisty wymaga coraz

doskonalszego wykształcenia i praktyki. Czemu służy zatem otwarcie tej profesji? Czy urbanista

bez najwyższych kwalifikacji poradzi sobie z wyzwaniami, które stawia przed nim XXI wiek?

Warszawski Kurier Mieszkaniowy, nr 8 (7/2014)

Documents

Transcript of Warszawski Kurier Mieszkaniowy, nr 8 (7/2014)