Regionalny Kurier Mieszkaniowy, nr 6 (sierpień 2014)

1www.kuriermieszkaniowy.pl

PRAWNIK RADZIS. 6

MIESIĘC Z NIK BEZPŁ ATN Y • NA KŁ A D 6 .000 EGZ. • N R 6 • S I ERPI EŃ 2014 • I SSN 2353-7 5 7 4

– W tej chwili na rynku czekają oferty, które zostały zwolnione przez najem-ców pod koniec roku akademickiego, czyli w maju, czerwcu lub na początku lipca – mówi agencji Newseria Biznes Marcin Drogomirecki, ekspert serwisu Domy.pl. – Często właściciele obniża-ją ceny, żeby szybciej znaleźć najemcę i ten, kto szuka mieszkania w środku wakacji, może liczyć na to, że przez rok będzie płacił czynsz średnio o kilka, kilkanaście procent niższy niż ci, któ-rzy wynajmą mieszkanie za miesiąc.

Jak podkreśla, w ten sposób przez rok najmu można zaoszczędzić kwo-tę zbliżoną do miesięcznego czynszu.

We wrześniu poszukujących mieszka-nia czeka już znacznie trudniejsze zada-nie. Popyt znacznie przewyższy podaż, a znalezienie atrakcyjnego lokalu w do-brej lokalizacji i niskiej cenie będzie wy-magało refleksu i zdecydowania.

– Jesienna gorączka na rynku najmu będzie się przejawiała tym, że na atrak-cyjne ogłoszenie, które pojawi się na rynku, będzie bardzo wielu chętnych – przestrzega Marcin Drogomirecki. – Do właściciela będzie mnóstwo te-lefonów, a pod drzwiami stać będzie kolejka umówionych chętnych. Co więcej, mieszkania naprawdę atrak-cyjne, za dobrą cenę, będą schodzić

jak ciepłe bułeczki, natomiast te o niższym standardzie, w gorszych lokalizacjach oraz z wyższymi czyn-szami będą czekały na klientów.

Jesienny szczyt na rynku wynajmu mieszkań dotyczy głównie miesz-kań małych i tanich. Znalezienie ka-walerki już dziś jest bardzo trudne, a wkrótce z rynku zaczną znikać tak-że nieco większe lokale.

– Kiedy na rynek ruszą studenci, naj-większym zainteresowaniem będą cieszyć się mieszkania jedno- i dwu-pokojowe z uwagi na to, że wycho-dzą relatywnie najtaniej – ocenia

Drogomirecki. – Zarówno w jedyn-kach, jak i dwójkach mogą mieszkać dwie osoby, więc czynsz będzie się rozkładał i w ten sposób najem będzie tańszy. W tej chwili na rynku najwię-cej jest ofert mieszkań dwupokojo-wych. Jest ich dwa, a nawet trzy razy więcej niż kawalerek. Z kolei najtań-sze kawalerki już w tej chwili schodzą z rynku i trzeba przyznać, że w naj-bliższych tygodniach raczej nie będą się pojawiać nowe, atrakcyjne oferty.

O ile jednak studenci szukają miesz-kań małych i tanich, coraz większą wagę przykładają do ich położenia i wyposażenia.

– Studenci szukają przede wszyst-kim mieszkań w dobrych lokaliza-cjach, w centrum miast oraz w po-bliżu uczelni albo przynajmniej z bar-dzo dobrym dojazdem do uczelni. Oczekują też, aby miały dobry albo nawet bardzo dobry standard. Klienci życzą sobie, żeby w mieszkaniu była pralka, zmywarka czy telewizor – podkreśla Marcin Drogomirecki.

Źródło: Agencja informacyjna Newseria Biznes

Ostatni dzwonek na najemSierpień to ostatni miesiąc, by szukać tanich i atrakcyjnych ofert mieszkań do wynajęcia. Za kilka tygodni rynek zaczną szturmować studenci i znalezienie lokalu będzie znacznie trudniejsze. Wynajmując teraz, w skali roku można zaoszczędzić nawet równowartość miesięcznego czynszu.

Więcej naKurierMieszkaniowy.pl

RUSZYŁA BUDOWAMARCELINA IV

Ataner rozpoczął realizacjęostatniego etapu osiedlana poznańskim Grunwaldzie,prace potrwają do 11.2015.s. 2

IMPRESSIO IIZ WIECHĄ

Na wrocławskim osiedluspółki Ronson Development powstanie kolejnych 138 mieszkań w 5 budynkach.s. 4

MÓJ DEWELOPER – MÓJ ZARZĄDCA

Czy deweloper sprawdza sięjako zarządca nieruchomości? Czy może jednak lepiej od razu wynająć specjalistę?s. 5

CHRZCIMY WSPÓLNOTĘ MIESZKANIOWĄ

Nazwijmy wspólnotę tak, by nazwa była praktycznai zgodna z przepisami.W zasadzie mamy wolną rękę.s. 6

PIES (NIE) MUSI SZCZEKAĆ

W walce z hałaśliwym czworonogiemmamy przewagę.s. 7

NR 6 • SIERPIEŃ 2014REGIONALNY KURIER MIESZKANIOWYSIĘ MIESZKA

www.kuriermieszkaniowy.pl2

SIĘ BUDUJE

Poznań

Poznańskie osiedle Marcelin wkrótce wzbogaci się o IV etap – ruszyła bu-dowa ostatniej fazy projektu w rejo-nie ulic Marcelińskiej, Wałbrzyskiej i Świerzawskiej. Spółka Ataner pro-wadzi inwestycję na działce o łącz-nej powierzchni 4,5 ha. Pierwsze 3 etapy są już gotowe, mieszkańcy mogą korzystać m.in. z podziemnej hali garażowej, rowerowni, placów zabaw oraz wewnętrznego centrum

fitness. Między budynkami pozo-stawiono stare drzewa, a w centrum osiedla wybudowano plac z fontan-ną, który stał się miejscem spotkań mieszkańców. W lokalach użyt-kowych są kawiarnie, restauracje i sklepiki.

Czwarty etap to 6-piętrowy budy-nek z mieszkaniami o liczbie pokoi 1-4 i powierzchniach 31-88 mkw.

Każde mieszkanie zostanie wypo-sażone w kolorowe wideofony, a także w instalację światłowodową umożliwiającą dostęp do szeroko-pasmowego internetu i telewizji HD i 3D.

Projekt Osiedla Marcelin powstał w Pracowni Architektonicznej ARCADA, zakończenie prac zapla-nowano na listopad 2015 r.

Osada Leśna i Leśna Polana to dwie inwestycje mieszkaniowe spółki Linea w podpoznańskiej gminie Dopiewo, które czeka wkrótce rozbudowa. W Osadzie Leśnej powstanie 8 domów w zabudowie szeregowej typu Piano, zaś w sąsiadującej Leśnej Polanie rozpocznie się budowa nowego kompleksu miesz-kalnego Villa.

Piano (na zdjęciu) to dwupoziomowy dom szeregowy z czterema pokojami o powierzchni 82 mkw. Inwestycja bę-dzie zlokalizowana przy ulicy Różany Zakątek, ceny rozpoczną się od 403.500 zł brutto. Do nieruchomości przynale-żeć będzie ogród i miejsce parkingowe, termin odbioru zaplanowano na koniec października 2015 roku.

W Leśnej Polanie rozpocznie się nato-miast budowa trzykondygnacyjnych, wielorodzinnych obiektów, z których każdy składa się z 12 mieszkań o licz-bie pokoi 1-3 i metrażu 35-59 mkw. Wszystkie mieszkania na parterze mają własne ogródki, a mieszkania na pię-trach duże tarasy. Wkrótce mieszkania trafią do sprzedaży.

Ronson sprzedał wszystkie mieszkania w II etapie osiedla Chilli City w Tulcach pod Poznaniem, w ofercie dostępne są jeszcze 24 lokale z III etau osiedla, który zostanie oddany do użytku w IV kwar-tale 2014 r.

- Dobre tempo sprzedaży w Chilli City (na zdjęciu) oraz w drugiej naszej inwe-stycji w stolicy wielkopolski – Młodym Grunwaldzie – potwierdza ożywienie na poznańskim rynku nieruchomo-ści. W odpowiedzi na wysoki popyt w najbliższych miesiącach uruchomimy nową inwestycję na Jeżycach przy ul. Kościelnej, a przed końcem roku oferta w Chilli City powiększy się o IV etap,

w którym znajdą się 34 dwupoziomowe lokale – 2, 3 oraz 4-pokojowe – mówi Justyna Hamrol-Wasielewska, regio-nalny dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development.

Osiedle Chilli City składa się obec-nie z trzech etapów – pierwsze dwa z łącznie 50 lokalami zostały już od-dane do użytku i w całości sprzeda-ne. Trzeci etap z 38 mieszkaniami zostanie zakończony w IV kwartale 2014 r., a w jego ofercie dostępne są jeszcze 24 lokale o powierzchniach od 52 m2 do 86 m2 w cenach od 222 tys. zł. Generalnym wykonaw-cą osiedla jest firma APP-Projekt.

Ruszyła budowa Marcelina IV

Ronson w Tulcach, na Grunwaldzie i Jeżycach

Linea bierze Dopiewo

KM Building rozpoczął budowę ko-lejnych domów osiedla Słonecznego w podpoznańskim Brodowie. W budo-wie jest III etap inwestycji, w ramach którego powstanie 11 domów szerego-wych - ukończono konstrukcję dachu, zamontowano okna, trwa wykończenie elewacji zewnętrznej. Poza pracami przy szeregowcach na osiedlu powstają także mieszkania o powierzchni 55 mkw. - w skład każdego będzie wchodził salon z aneksem kuchennym, toaleta, dwie sy-pialnie oraz łazienka. Do każdego loka-lu przynależeć będzie ogródek.

- Planujemy budowę 12 mieszkań, ale jeśli zainteresowanie ofertą będzie duże, bierzemy pod uwagę możli-wość postawienia kolejnych. – mówi Krzysztof Krzyżaniak, współwłaści-ciel firmy KM Building. I mieszka-nia, i szeregowce kwalifikują się do rządowego programu Mieszkanie dla Młodych.

Na osiedlu jest gotowy plac zabaw o po-wierzchni prawie 300 mkw., w planach są garaże dla mieszkańców - pierwsze powstaną do końca br.

Osiedle Słoneczne w rozbudowie

REGIONALNY KURIER MIESZKANIOWYNR 6 • SIERPIEŃ 2014SIĘ MIESZKA


Krakowski kompleks apartamentów Nadwiślańska 11 dostał pozwolenie na użytkowanie. Inwestycję prowa-dzi Atal na terenie dawnej fabryki odzieżowej Vistula, pomiędzy ulica-mi Nadwiślańską i Piwną. Inwestycja liczy 347 apartamentów na 6 pię-trach, lokale mają powierzchnię od 28 do 177 mkw., sprzedanych zo-stało 285 apartamentów. Większość mieszkań ma taras, balkon lub loggię, lokale na parterze – ogródki do wy-łącznego użytku, natomiast wszyscy mieszkańcy mają do dyspozycji dwa tarasy widokowe na 5 kondygna-cji. W podziemiach jest 168 miejsc parkingowych, parkować można także na ogólnodostępnych miej-scach naziemnych. Kompleks został

wyposażony w system monitorin-gu, wideofony i instalację alarmową.

W budynku są także 23 lokale usłu-gowe.

SIĘ BUDUJE

Kraków

Trójmiasto

Nadwiślańska z pozwoleniem

Orliński popularny

Osiedle Nowiec wyprzedane

Wszystkie mieszkania z ofer-ty budynku przy ul. Orlińskiego 6 w Krakowie zostały zarezerwo-wane w ciągu 3 tygodni od rozpo-częcia sprzedaży – podaje Budimex Nieruchomości. Wszystkie lokale z budynku, który jest częścią osie-dla Nowe Czyżyny, spełniają kry-teria programu „Mieszkanie dla Młodych”, ceny mieszkań rozpoczy-nają się od 4 tys. zł/mkw. W 7-pię-trowym budynku powstanie 266 mieszkań o zróżnicowanym metrażu i liczbie pokoi 1-4, wyposażonych m.in. w balkony, tarasy lub ogródki. Planowany termin zakończenia prac to czerwiec 2016 r.

Nowe Czyżyny będą liczyć łącznie 3,5 tys. mieszkań, z czego ok. 1,4 tys. zo-stanie uruchomionych w tym roku, firma zebrała już ok. 500 rezerwacji.

Budimex Nieruchomości zapowiedział tegoroczną przedsprzedaż mieszkań na poziomie 1,5 tys. lokali. W drugim pół-roczu deweloper planuje rozpoczęcie 7 nowych projektów i wprowadzenie do sprzedaży 1600 mieszkań, a decydujący wpływ na poziom tegorocznej sprzeda-ży będą miały właśnie Nowe Czyżyny w Krakowie. W tym roku spółka prze-każe klientom ok. 900 mieszkań i zano-tuje większe przychody niż w 2013 r.

Inpro sprzedało wszystkie spośród 215 domów na Osiedlu Nowiec w Gdańsku Matemblewo przy ul. Dolne Młyny. Kompleks domów jednorodzinnych, bliźniaczych i szeregowych powstał przy

Trójmiejskim Parku Krajobrazowym w dolinie rzeki Strzyża. Osiedle jest ogrodzone i monitorowane, deweloper zadbał również o tereny zielone, plac zabaw oraz wielofunkcyjne boisko.


Apartament z widokiem na Wawel Echo Investment rozpoczyna reali-zację zespołu apartamentowego na Starych Dębnikach w Krakowie. Przy ulicach Czarodziejskiej i Tynieckiej powstanie kompleks 7 ekskluzywnych, kameralnych budynków z 53 apartamentami o powierzchniach od 70 do 200 mkw. oraz dwa garaże podziem-ne. Projekt przygotowała krakow-ska pracownia GPP, prace budow-lane rozpoczną się jesienią br. Jak zapewnia deweloper, mieszkańcy apartamentów będą mieli z okien widok na najbardziej znane za-bytki Krakowa – Wawel, Kopiec Kościuszki czy klasztor Sióstr Norbertanek.

NR 6 • SIERPIEŃ 2014REGIONALNY KURIER MIESZKANIOWYSIĘ MIESZKA


Na osiedlu Impressio II, któ-re we Wrocławiu buduje Ronson Development, zawisła wiecha, co oznacza, że prace konstrukcyjne związane z budową II etapu osiedla zostały zakończone. Inwestycja ma być oddana do użytku w II kwarta-le 2015 r.

– Dysponujemy lokalami 2-, 3- i 4-pokojowymi, każdy lokal do-stępny jest w wersji z antreso-lą – mówi Andrzej Gutowski,

dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development. – Wkrótce planowane jest rozpoczęcie prac związanych z przedłużeniem uli-cy Racławickiej, co poprawi in-frastrukturę w okolicy Impressio. W niedługim czasie tuż obok osie-dla powstanie też międzynarodo-wa szkoła.

Osiedle powstaje u zbiegu ulic Blacharskiej oraz Rymarskiej, w otulinie Parku Grabiszyńskiego.

Inwestycja charakteryzuje się niską, dwupiętrową zabudową. W II eta-pie wybudowanych zostanie 5 bu-dynków ze 138 mieszkaniami o po-wierzchni od 36 do 126 mkw. Prace budowlane rozpoczęły się w paź-dzierniku 2013 r.

W najbliższy weekend 9-10 sierpnia Ronson Development organizuje dni otwarte na terenie osiedla, specjalne wakacyjne ceny lokali zaczynają się od 5950 zł/mkw.

Willa Wrocław w użytkowaniu

Impressio II z wiechą

65 mieszkań przy Rękodzielniczej

Dobry wynik FPP we Wrocławiu

Centrum III za rok

Pierwsza inwestycja mieszkaniowa spółki Matusewicz Development, Willa Wrocław, przeszła kontro-lę nadzoru budowlanego i dosta-ła pozwolenie na użytkowanie. Osiedle jest zlokalizowane przy ul. Rybnickiej 18, w sąsiedztwie Parku Wschodniego, we wrocławskiej dzielnicy Krzyki. Pierwszy etap projektu obejmuje 8 dwupiętro-wych budynków z 89 apartamen-tami o powierzchni 54 -147 mkw. i podwyższonym standardzie. Ceny ofertowe lokali wynoszą od ponad 358 tys. do prawie 1,2 mln zł (od

5,9 do 8,6 tys. zł/mkw.), z wybu-dowanych 89 apartamentów wła-ścicieli znalazło już 31 mieszkań. Do budowy i wykończenia osiedla wykorzystano m.in. kamień na-turalny i drewno egzotyczne, zaś w budynkach zastosowano inno-wacyjne technologie przyjazne śro-dowisku, np. panele solarne, które wspomagają system ogrzewania.

Inwestor planuje już II etap, w któ-rym powstaną kolejne 3 budynki, prace ruszą na przełomie września i października br.

Wrocław

Łódź

SIĘ BUDUJE

Vantage Development kupił działkę we Wrocławiu przy ul. Rękodzielniczej, na której wybuduje czteropiętrowy budynek z 65 miesz-kaniami o łącznej PUM 3,1 tys.

mkw. Prace budowlane mają ruszyć w IV kwartale br., także wtedy za-cznie się sprzedaż, zakończenie in-westycji zaplanowano na I kwartał 2016 r. Deweloper negocjuje zakup

kolejnych terenów inwestycyjnych w Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu oraz na Górnym i Dolnym Śląsku, na działkach tych mają powstać miesz-kania i parki handlowe.

Spółka Fadesa Polnord Polska poin-formowała, że w ciągu czterech lat działalności na rynku wrocławskim jej sprzedaż osiągnęła 500 miesz-kań. Spółka, której udziałowca-mi są hiszpańska Martinsa-Fadesa i Polnord, od powstania w 2005 roku sprzedała ponad 2100 miesz-kań w Warszawie i Wrocławiu. W roku ubiegłym FPP sprzedał 355 mieszkań, przekazał 252 loka-le oraz uzyskał przychody ze sprze-daży w wysokości ponad 93 mln zł. Obecnie deweloper realizuje

warszawską Ostoję-Wilanów oraz osiedla Innova i Moderno we Wrocławiu.

Budowa Osiedla Moderno u zbiegu ulic Nyskiej i Pięknej ruszyła wiosną tego roku. Inwestycja jest bezpośred-nią kontynuacją ostatniego etapu reali-zacji Osiedla Innova (531 mieszkań), które deweloper rozbudowuje od 2010 roku. Inwestycja powstaje w sześciu etapach, które – choć składają się na spójną koncepcję całego osiedla – sta-nowią autonomiczne projekty.

Rozpoczęła się sprzedaż ostatnie-go, III etapu osiedla Centrum III, które w łódzkim Śródmieściu przy ul. Tymienieckiego buduje J.W. Construction Holding. W tej fazie powstanie 96 mieszkań o metrażach od 30 do100 mkw. w 3 budynkach – 5-piętrowym (66 lokali), 2-piętro-wym (12) i 3-piętrowym (18). Część mieszkań na parterze posiada ogród-ki, niektóre apartamenty są wypo-sażone w pomieszczenia zaprojek-towane jako garderoby i spiżarnie. Osiedle będzie gotowe pod koniec 2015 roku.

J.W. Construction Holding od 2007 roku jest notowany na

warszawskiej giełdzie, w ubiegłym roku spółka odnotowała 328 mln

zł skonsolidowanych przychodów. Oprócz działalności deweloperskiej

firma występuje także jako general-ny wykonawca swoich inwestycji.

REGIONALNY KURIER MIESZKANIOWYNR 6 • SIERPIEŃ 2014


SIĘ MIESZKA

Patronem działu jest

Nie da się ukryć, że deweloper od-grywa znaczącą rolę w kształtowaniu się nowej wspólnoty mieszkaniowej. Zasiedlanie budynku wielolokalo-wego trwa czasem latami, więc wła-ścicielom – nawet jeśli ich udziały w nieruchomości przekroczą połowę – trudno się na początku zorganizo-wać, powołać wspólnotę i wybrać zewnętrznego zarządcę. Ponadto po wprowadzeniu się do nowego mieszkania właściciele myślą przede wszystkim o zagospodarowaniu swo-jego M – dopiero gdy ułożą panele podłogowe, pomalują ściany i usta-wią meble, zaczynają się interesować otoczeniem. A tymczasem mijają ko-lejne miesiące, podczas których ktoś musiał prowadzić zarządzanie bu-dynku, co w fazie początkowej jego istnienia jest ze względów formal-nych szczególnie trudne.

Wykorzystywanie tej sytuacji przez niektórych deweloperów i naduży-wanie swej pozycji jeszcze niedawno nie należało do rzadkości. Nie tylko małe spółki deweloperskie chętnie zapewniały sobie dodatkowe źródło przychodu z zarządzania, wpisując do aktów notarialnych kilkuletnie zarządzanie wybudowanym zasobem. Okres ten trwał najczęściej 3 lata, tyle co rękojmia, dzięki czemu egzekwo-wanie przez mieszkańców usuwania usterek w częściach wspólnych bu-dynków było utrudnione. Na szczę-ście praktyki te ukrócił Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumenta, który w uzasadnieniu wyroku z 2006 roku przeciwko jednemu z deweloperów napisał: „W chwili sprzedaży lokali mieszkalnych, własność nieruchomo-ści oraz związane z tym prawa prze-chodzą w całości na właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólno-tę mieszkaniową. Od tego momen-tu wszelkie stosunki prawne pomię-dzy pozwanym [tutaj: deweloperem] a właścicielami nieruchomości po-winny być zawierane na zasadzie do-browolności. Właściciele lokali mają więc prawo powierzyć zarząd nad nieruchomością pozwanemu bądź ja-kiemukolwiek innemu podmiotowi, a decyzja w tym zakresie należy wy-łącznie do nich. Poprzez zastrzeżenie dokonane w zakwestionowanym po-stanowieniu pozwany, wykorzystując swoją przewagę kontraktową istnie-jącą w chwili zawierania umowy, po-zbawia mieszkańców przysługujące-go im prawa do swobodnego wyboru kontrahenta w zakresie administro-wania nieruchomością, narzucając korzystanie ze swoich usług.”

Innymi słowy, zarząd dewelope-ra w trybie przepisu art. 18 ustawy o własności lokali jest z założenia tymczasowy. W praktyce przyjęło się, że okres ten nie powinien trwać dłu-żej niż 1 rok, co nie znaczy, że jest to okres w jakikolwiek sposób gwaran-towany – gdyby w umowie sprzedaży lokalu znalazł się zapis zapewniający deweloperowi 12-miesięczny okres

zarządzania nieruchomością, postano-wienie takie mogłoby zostać zaskar-żone do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumenta i – jak można sądzić – bardzo prawdopodobne byłoby uzna-nie takiego postanowienia za niedo-zwoloną klauzulę umowną.

Problem ten znalazł swoje odbicie także w Kodeksie Dobrych Praktyk opracowanym przez Polski Związek Firm Deweloperskich – zgodnie z jednym z zapisów tego (dobro-wolnego, ale powszechnie szanowa-nego) kodeksu, po zakończeniu in-westycji firma deweloperska będąca członkiem PZFD powinna podjąć działania w celu zorganizowania za-rządu nieruchomością oraz udzielić pomocy przy organizowaniu wspól-not mieszkaniowych.

Co na temat zarządzania swoimi nieruchomościami oraz współpracy z zarządcami nieruchomości mówią sami deweloperzy?

– Skupiamy się na przedmiocie swo-jej działalności, czyli na budowie i sprzedaży mieszkań, a kwestię za-rządzania pozostawiamy profesjo-nalistom – stwierdza jednoznacz-nie Daria Borkowska z firmy Inpro SA, trójmiejskiego dewelopera. – W mojej ocenie zatrudnienie firmy zewnętrznej jest wygodne dla de-welopera, jest też lepszym rozwiąza-niem dla klienta, bo w razie proble-mów nabywca mieszkania może zgła-szać swoje uwagi dwóm podmiotom, czyli zarządcy i deweloperowi. W ten sposób zarządca dostaje zgłoszenie dwutorowo: bezpośrednio od loka-tora i od dewelopera, a ten ostatni może się przekonać, czy zarządca do-brze funkcjonuje i czy warto wybrać go przy kolejnej inwestycji.

Inpro wybiera zarządcę swoich osie-dli w przetargu, kierując się jego opinią na rynku i ceną. Nie ma żad-nych przeszkód, by po zawiązaniu się wspólnoty mieszkańcy wybrali nowe-go zarządcę.

– Deweloperom zdecydowanie bar-dziej opłaca się przekazać zarządzanie

nieruchomościami firmom zewnętrz-nym – potwierdza Roma Pikulska z poznańskiego Red Parku. – Główne przychody dewelopera wynikają ze sprzedaży mieszkań, a angażując się w zarządzenie deweloper blokuje swój dalszy rozwój w sektorze pozy-

skiwania nowych gruntów i budowy nowych inwestycji mieszkaniowych. Real Estate Development również zatrudnia do zarządzania zewnętrz-ne firmy, co umożliwia nam sku-pienie się na głównym biznesie i nie obciąża pracowników działu obsługi, którzy mogą poświęcić czas na pra-cę z nowymi klientami. Jest to także zazwyczaj wola mieszkańców – w ra-zie problemów bardziej ufają oni ze-wnętrznej firmie.

Zdaniem Romy Pikulskiej, rok na zarządzanie tymczasowe to okres idealny – z jednej strony pozwa-la to firmie na załatwienie najważ-niejszych formalności w nowym bu-dynku (m.in. uregulowanie kwestii opłat czynszowych), z drugiej stro-ny umożliwia zweryfikowanie, czy zarządca radzi sobie z obowiązkami i czy mieszkańcom warto przedłużyć z nim współpracę.

– Gdy na zarządzanie decyduje się deweloper, z pewnością będzie ocze-kiwał dodatkowego wynagrodzenia z tytułu odpowiedzialności i obo-wiązków, które bierze na siebie – twierdzi Andrzej Gutowski, dyrek-tor sprzedaży i marketingu Ronson Development. – W Ronsonie wycho-dzimy jednak z założenia, że najlep-szym rozwiązaniem dla mieszkańców jest przekazanie tego zadania profe-sjonalnej firmie zajmującej się zarzą-dzaniem nieruchomościami. Firmy, które zajmują się takim procesem na co dzień, robią to lepiej niż dewelo-per, który skupia się na realizacji in-westycji. W rezultacie głównym be-neficjentem takiego rozwiązania są mieszkańcy. Ponadto układ, w któ-rym tworzenie i realizacja budżetów dotyczących zarządzania nierucho-mością powierzone jest niezależnej firmie, jest bardziej transparentny i czytelny dla mieszkańców, niż gdyby

robił to deweloper, którego głównym celem jest sprzedaż mieszkań.

W Ronsonie starają się, by wybór zarządcy dla nieruchomości nastąpił jeszcze przed oddaniem inwestycji do użytku, wtedy możliwe jest płynne przekazanie zarządzania budynkami przez generalnego wykonawcę, który odpowiada za to w trakcie budowy, w ręce profesjonalnego zarządcy.

– I to właśnie ten moment przeję-cia budynku jest kluczowy – nowy zarządca musi zapoznać się m.in. z działaniem wszystkich systemów w budynku, a także trybami postę-powania w przypadku ewentualnych awarii – uważa Andrzej Gutowski.

Także Ekonbud Fadom, zielono-górski deweloper budujący także w Poznaniu, wychodzi z założenia, że najlepiej oddać zarządzanie nie-ruchomością wyspecjalizowanej fir-mie.

– Wydaje się, że niezależny zarządca potrafi bardziej obiektywnie spoj-rzeć na problem mieszkańca – mówi Agata Nowaczyk z poznańskiego biura sprzedaży Ekonbud Fadom. – Kiedy pojawią się jakieś usterki w in-westycji, obecność zarządcy jako trze-ciej strony w rozmowach między de-weloperem a klientem, zdecydowa-nie amortyzuje ewentualne napięcia. Staramy się wybierać naszych zarząd-ców w sposób przemyślany – od po-czątku ustalamy warunki przekazy-wanie inwestycji, a także zakres obo-wiązków administratora budynku, aby klienci byli zadowoleni. Istotna jest także ścisła współpraca z admi-nistratorami nieruchomości – wtedy problemy można rozwiązywać szyb-ko i z pozytywnym skutkiem.

– Odpowiednio przeszkolony pro-fesjonalny zarządca z ramienia de-welopera sprawuje opiekę nad in-westycją, jest najprecyzyjniejszym źródłem informacji dla lokatorów, a także koordynuje sprawny prze-bieg funkcjonowania prac porząd-kowych związanych z wykończe-niem mieszkań. Administrator re-prezentuje też mieszkańców w nego-cjacjach umów na media, ochronę, sprzątanie, konserwację, utrzymanie zieleni – wylicza Ewelina Juroszek, dyrektor ds. sprzedaży mieszkań Atal SA. – Rok to wystarczający czas, aby zakończyć wszystkie sprawy or-ganizacyjne, odpowiednio wdrożyć i maksymalnie uprościć działanie procedur, a w konsekwencji dopro-wadzić do sprawnego funkcjonowa-nia nieruchomości. Jest on bardzo ważny, ponieważ wtedy wprowadza-ją się lokatorzy i w związku z tym kluczowe jest, aby reprezentant de-welopera był blisko nich. Dzięki temu odpowiednio szybko reaguje i wskazuje możliwości na rozwiązy-wania kwestii remontowych i admi-nistracyjnych.

Mój deweloper – mój zarządcaJak sprawdza się deweloper jako zarządca nieruchomości? Czy dalsze zarządzanie wybudowanym zasobem spółki może być dla niej dodatkowym źródłem dochodu, czy jest raczej bólem głowy?

Anna Górecka-Kolasa prezes zarządu ZZN, licencjonowany zarządca nieruchomości

ZAWODOWIEC MOŻE WIĘCEJ

– Zaufany, doświadczony za-rządca nieruchomości to bez-cenny partner dla każdego dewelopera, który faktycznie dba o potrzeby swoich klien-tów i o swoją markę. W okre-sie, gdy na rynku nierucho-mości warunki dyktują klien-ci, zbudowanie zaufania przez firmę deweloperską jest spra-wą dla jej istnienia kluczową. Jedynie profesjonalny duet de-welopera i zarządcy jest w sta-nie zapewnić kupującemu sa-tysfakcję z mieszkania nie tyl-ko w momencie podpisywa-nia umowy kupna, ale i przez najbliższe lata. A opinia o de-weloperze i jego produkcie utrzymuje się na rynku wręcz przez dziesięciolecia! Sprawne zarządzanie nieruchomością i bieżące niwelowanie ewen-tualnych niedociągnięć po-wstałych w procesie budow-lanym wpływa pozytywnie na wizerunek dewelopera. Zaufany, doświadczony part-ner z odpowiednim potencja-łem ludzkim i kapitałem jest w takim przypadku bezcen-ny, szczególnie po uwolnieniu zawodu zarządcy nierucho-mości, gdzie to do tej profe-sji trafiają i oferują usługi nie zawsze osoby o odpowiednim doświadczeniu i kręgosłupie etycznym. Niewłaściwy wy-bór zarządcy może skutkować nieefektywnym zarządzaniem i powstaniem nieplanowa-nych kosztów czy wręcz szkód na nieruchomości, co przekła-da się na zakłócenie komfortu mieszkańców. A przecież po zakupie wymarzonego miesz-kania – często przy wsparciu finansowym rodziny lub za-ciąganym na lata kredycie – mieszkańcy mają prawo do niezakłóconego odpoczynku i radości z przebywania z bli-skimi.

Fot.

ww

w.sx

c.hu

NR 6 • SIERPIEŃ 2014REGIONALNY KURIER MIESZKANIOWY


SIĘ MIESZKA

Wyższy czynsz za najem sklepu

Od wspólnoty mieszkaniowej wynaj-muję lokal użytkowy, w którym pro-wadzę sklepik. Nowo powołany za-rząd wspólnoty wypowiedział mi wy-sokość czynszu i jednostronnie podniósł opłaty, choć umowa najmu (zawarta na czas oznaczony) wyłączała możli-wość podwyżki. Czy zarząd miał takie prawo? Jeśli nie, to w jakiej wysokości czynsz muszę płacić?

Takie działanie jest niezgodne z przepisami kodeksu cywilnego i postanowieniami umownymi, a więc wypowiedzenie jest niesku-teczne. Póki sprawa się ostatecznie nie wyprostuje, najemca powinien płacić czynsz w dotychczasowej wy-sokości i takich samych zasadach.

UZASADNIENIE: Kodeks cywilny przyznaje wynajmującemu prawo do podwyższenia czynszu w przypadku umowy najmu na czas oznaczony oraz nieoznaczony, jednak w opisywanej sy-tuacji strony umówiły się, że podwyż-ki nie będzie, a zgodnie z zasadą swo-body umów taki zapis należy uznać za dopuszczalny. W takiej sytuacji nie ma możliwości zmuszenia najemcy do płacenia wyższego czynszu na podsta-wie opisanego wypowiedzenia – zmia-na taka jest możliwa wyłącznie w efek-cie porozumienia stron lub rozwiąza-nia dotychczasowej umowy i zawarcia nowej. W dotychczasowej umowie nie przewidziano możliwości jej wcześniej-szego rozwiązania, a – zgodnie z kodek-sem cywilnym – umowę najmu zawar-tą na czas oznaczony można wypowie-dzieć tylko w przypadkach określonych w umowie. Nie wiadomo, na jaki okres została zwarta umowa, a jest to kwestia istotna –najem zawarty na więcej niż lat 10 po upływie tego terminu uznaje się za zawarty na czas nieoznaczony, co z kolei umożliwia wypowiedzenie umo-wy (terminy określa kodeks cywilny).

Podsumowując: zarząd wspólnoty nie mógł skutecznie wypowiedzieć wysokości czynszu, więc najemca powinien regulować swoje zobowią-zania z tego tytułu na dotychczaso-wych zasadach.

Na koniec należy wspomnieć, że gdy-by umowa najmu nie wspominała nic o możliwości podwyższenia czyn-szu, znalazłby tu zastosowanie popu-larny paragraf mówiący, iż „w spra-wach nieuregulowanych w umowie zastosowanie ma kodeks cywilny”, wówczas działanie zarządu wspólno-ty byłoby uprawnione, a podwyższe-nie czynszu skuteczne.

Kto wybiera zarządcę i administratora

Czy przewodniczący zarządu wspólno-ty może samodzielnie wybrać zarządcę czy administratora nieruchomości? Jeśli nie, kto ma takie uprawnienia?

Zgodnie z ustawą o własności lo-kali zarządcę czy administratora może wybrać zarząd wspólnoty, choć zwyczajowo dokonuje tego ogół właścicieli podczas zebrania. Kwestia ta jest jednak dość skom-plikowana.

UZASADNIENIE: Zgodnie z usta-wą o własności lokali, w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej póź-niej w formie aktu notarialnego wła-ściciele mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, m.in. po-wierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jednak zmiana tak ustalo-nego sposobu zarządu następuje na podstawie uchwały właścicieli zapro-tokołowanej przez notariusza. Jeśli nie określono sposobu zarządu nie-ruchomością wspólną na podstawie art. 18 ustawy, w przypadku „dużej” wspólnoty (czyli liczącej ponad 7 lo-kali) nieruchomością wspólną zarzą-dza jednoosobowy lub wieloosobo-wy zarząd wybrany spośród właści-cieli lub spoza ich grona, natomiast rolę zarządu w małej wspólnocie (do 7 lokali) pełni ogół właścicieli.

Jeżeli wspólnota powierzyła zarzą-dzanie wybranej przez siebie osobie fizycznej lub prawnej, obowiązuje ją zapis ustawy głoszący, iż zarządcę może zmienić jedynie ten, kto ma prawo jego wyboru, a więc zmiana zarządcy będzie leżała w gestii wspól-noty. Jeśli jednak wspólnota uchwałą wybrała jednoosobowy lub wielooso-bowy zarząd, to zarówno wybór, jak i zmiana zarządcy należy do kompe-tencji tego zarządu.

W świetle prawa wybór firmy zarzą-dzającej nieruchomością nie różni się wiele od wyboru firmy remon-towej, sprzątającej czy dostarczającej internet, często jednak autorytatyw-na decyzja zarządu w tej kwestii bę-dzie wzbudzać kontrowersje, których skutkiem może być np. odwołanie zarządu wspólnoty w odpowiedniej uchwale. Ze względu na powagę de-cyzji o wyborze zewnętrznego zarząd-cy czy administratora częstą praktyką jest decydowanie o tym podczas ze-brania właścicieli i dbający o dobrą atmosferę na osiedlu zarząd powi-nien sam zaproponować taką formę podjęcia decyzji. Dobrze jest, jeśli to zebranie właścicieli (np. po zapozna-niu się z konkretnymi propozycjami zarządu) podejmie uchwałę o wybo-rze konkretnej firmy zarządzającej

i zobowiąże zarząd do zawarcia takiej umowy w określonym terminie i na określonych warunkach.

Z drugiej strony wspólnota nie może jednak swojemu zarządowi odbierać jego ustawowych kompetencji.

Choć, jak już pisaliśmy, wybór usłu-gobiorcy należy do czynności miesz-czących się w granicach tzw. zwykłego zarządu nieruchomością, czasem moż-na spotkać się z interpretacją, że wybór zarządcy należy do czynności przekra-czających ten zakres, co oznaczałoby, że wyboru zarządcy musi dokonywać wspólnota w drodze uchwały.

Warto na koniec wspomnieć, że czym innym jest prawo do ustalenia wynagrodzenia zarządcy – ustawa o własności lokali precyzyjnie wska-zuje, że jest to czynność przekracza-jąca zwykły zarząd.

Nowa nazwa wspólnoty mieszkaniowej

Obecna nazwa naszej wspólno-ty – „Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. … w ...” – jest bardzo długa, więc bardzo kłopotliwa. Czy można zmienić tę nazwę na krót-szą, np. poprzez pominięcie nazwy miej-scowości czy słowa „nieruchomość”? Jeśli tak, czy odpowiednia uchwała wymaga potwierdzenia notarialnego?

Wspólnota może dokonać takiej zmiany, a obecność notariusza nie jest konieczna.

UZASADNIENIE: Nie istnieją prze-pisy, które regulowałyby kwestie zwią-zane z nadawaniem nazw wspólno-tom mieszkaniowym ( jak to jest np. w przypadku spółek prawa handlo-wego), nie określono zatem precyzyj-nie, co powinna zawierać taka nazwa. Nazwa wspólnoty nie musi więc za-wierać słowa „nieruchomość” ani na-zwy miejscowości. Jednak wspólnoty mieszkaniowe podlegają obowiązko-wi rejestracji w urzędzie statystycz-nym (gdzie nadawany jest im numer REGON) oraz w urzędzie skarbo-wym (który nadaje numer NIP), i to właśnie przy okazji rejestracji w tych urzędach wspólnoty zgłaszają swoją nazwę, a jedynie ze względów prak-tycznych w nazwie pojawia się często adres lub nazwa miejscowości.

By zmienić nazwę, wskazane było-by podjęcie odpowiedniej uchwały przez właścicieli lokali, choć w tym przypadku można się obejść bez notariusza. Należy jednak przypo-mnieć, że zmiana nazwy wspólnoty wymaga także zgłoszenia w urzędzie statystycznym (formularz RG-1) i skarbowym (NIP-2).

Koszty remontu a nowy właściciel

Pod koniec roku kupiłem mieszkanie od gminy i stałem się członkiem wspól-noty mieszkaniowej. Miesiąc wcześniej w budynku wyremontowano klatkę schodową, a zarządca obciążył mnie kosztami remontu proporcjonalnie do moich udziałów. Czy kosztów tych nie powinna pokryć gmina, która przez większość roku była właścicielem mo-jego lokalu i jako właściciel zdecydo-wała o remoncie?

W liście jest wiele niejasności, ale jeżeli podjęcie uchwały o remoncie i sam remont miały miejsce przed nabyciem lokalu, to koszty prac powinna pokryć gmina.

UZASADNIENIE: Bycie człon-kiem wspólnoty mieszkaniowej pociąga za sobą określone prawa, ale też obowiązki, np. konieczność udziału w kosztach zarządu związa-nych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty te składają się również remonty urządzeń czy części budynków (np. klatek schodowych) i innych składników nieruchomości wspólnej. Opisana sytuacja nie jest jednak jednoznaczna.

Przede wszystkim nie wiadomo, czy remont klatek schodowych zo-stał przeprowadzony na podstawie odpowiedniej uchwały właścicieli. Jeśli tak, Czytelnik może zażądać przedstawienia mu tej uchwały, po-nieważ nakłada ona zapewne na nie-go obowiązek poniesienia kosztów remontu proporcjonalnie do posia-danych udziałów w części wspólnej. Ale jeżeli remont został przeprowa-dzony bez zgody właścicieli wyrażo-nej w uchwale, żądanie zapłaty jest bezpodstawne, ponieważ brak wte-dy podstawy prawnej do obciążenia właścicieli lokali kosztami – zarząd-ca nie może arbitralnie decydować o kosztach utrzymania nierucho-mości i wysokości nakładów pono-szonych na nieruchomość wspól-ną. Koszty remontów powinny być uwzględnione w rocznym planie gospodarczym wspólnoty uchwala-nym w pierwszym kwartale roku, dopiero na tej podstawie ustalana jest wysokość comiesięcznych za-liczek dla właścicieli lokali. Jednak w pierwszej kolejności na remonty powinny być przeznaczane środki z funduszu remontowego, dopiero w przypadku ich braku (lub braku oddzielnego funduszu), aby nie ob-ciążać właścicieli jednorazowym du-żym kosztem, właściciele mogą usta-lić w planie gospodarczym zwiększe-nie comiesięcznych zaliczek. Tylko jeżeli niespodziewane okoliczności spowodują, że konieczne okaże się poniesienie wysokich wydatków, na które wspólnota nie ma środków

na koncie, możliwe jest podjęcie uchwały o obciążeniu właścicieli jednorazową opłatą. Co do zasady jednak takie rozwiązanie nie jest prawidłowe.

Nawet jeśli odpowiednie uchwały zo-stały podjęte zanim Czytelnik stał się członkiem wspólnoty, może pojawić się wątpliwość, kto ma obowiązek pokrycia kosztów – dotychczasowy właściciel (gmina), która była wła-ścicielem przez większą część roku, czy też nowy właściciel. Istotne jest również to, kiedy remont został prze-prowadzony – przed, czy po zmia-nie właściciela. Trudno na odległość jednoznacznie ocenić, czy Czytelnik słusznie został obciążony kosztami remontu, jednak można założyć, że jeżeli odpowiednia uchwała zosta-ła podjęta przed nabyciem lokalu i przed nabyciem miał miejsce re-mont, to jego koszty powinna pono-sić gmina. Natomiast, jeżeli remont został przeprowadzony po nabyciu lokalu przez Czytelnika, to on po-winien ponosić jego koszty niezależ-nie od tego, kiedy podjęto uchwałę o przystąpieniu do remontu.

Kto płaci za nowe skrzynki od gazu

W naszym budynku przeprowadzono remont instalacji gazowej, w ramach którego wymieniono m.in. skrzynki gazomierzy. Za ten element remontu zostali obciążeni mieszkańcy. Czy to zgodne z prawem, skoro skrzynki na-leżą chyba do nieruchomości wspólnej?

Skrzynki gazomierzy należą do mieszkań, więc koszt ich utrzyma-nia i wymiany obciąża właścicieli.

UZASADNIENIE: Instalacja ga-zowa jest częścią składową nieru-chomości wspólnej, ale tylko w czę-ści, w jakiej nie służy wyłącznemu użytkowi poszczególnych właścicieli lokali. Mimo tego wszelkie, nawet prywatne urządzenia umożliwiają-ce korzystanie z paliwa gazowego znajdują się pod nadzorem zarząd-ców wspólnot z oczywistego powo-du: nieprawidłowe korzystanie z in-stalacji może spowodować znaczne szkody zarówno w części wspólnej nieruchomości, jak i w mieszka-niach. Nie zmienia to jednak faktu, że część instalacji doprowadzająca gaz wyłącznie do poszczególnych mieszkań nie jest już częścią nieru-chomości wspólnej, a więc jej utrzy-manie obciąża właścicieli. Zgodnie z przepisami, urządzenia pomiarowe powinny być zainstalowane oddziel-nie dla każdego z odbiorców i zabez-pieczone przed dostępem osób nie-upoważnionych, a przed każdym z nich powinien znajdować się za-wór odcinający.

Zapytaj eksperta Na Państwa pytania odpowiadają prawnicy, eksperci w dziedzinie zarządzania nieruchomościami

Zadaj pytanie naKurierMieszkaniowy.pl

ZASTRZEŻENIE: Publikowane przez nas opinie mają charakter poglądowy, ponieważ zostały sporządzone wyłącznie na podstawie pobieżnych opisów nadesłanych przez Czytelników, bez analizy dokumentów źródłowych. Osoba zainteresowana poradą prawną powinna zwrócić się do adwokata lub radcy prawnego. Wydawca oraz autorzy opinii nie ponoszą odpowiedzialności za ich treść zarówno wobec Czytelników, jak i osób trzecich.

REGIONALNY KURIER MIESZKANIOWYNR 6 • SIERPIEŃ 2014


SIĘ MIESZKA

Miesięcznik bezpłatnyRegionalny Kurier Mieszkaniowywww.kuriermieszkaniowy.plISSN 2353-253X

Patronem działu jest

Po przeczytaniu podaj dalej lub wrzuć do pojemnika na makulaturę.

Wydawca:MAJ Media [email protected]

Skład: Mediakoncept,www.mediakoncept.plDruk: ODDI Poland www.oddi.pl


Pies w bloku to powszechny widok, ale równie powszechne są problemy związane z zachowaniem czworono-gów na osiedlach. Źródłem większo-ści kłopotów są niefrasobliwi właści-ciele, którzy nie sprzątają po swoich pupilach, jednak osobnym rodzajem uciążliwości jest uporczywe, donośne szczekanie, które nierzadko przecho-dzi w wycie – takie odgłosy potrafią wyprowadzić z równowagi najbar-dziej spokojnych sąsiadów.

Na początek rozmowaEksperci radzą, by nie zaczynać od awantur czy telefonów na policję, ale po prostu od sąsiedzkiej rozmowy.

Wyzwiska czy pogróżki lub wzywa-nie straży miejskiej czy policji może i okażą się skuteczne, ale na pewno zrodzą konflikt.

– Niewykluczone, że właściciel psa po prostu nie zdaje sobie sprawy z pro-blemu i dowiaduje się o niej dopiero od sąsiadów. Najczęściej psy ujadają w ciągu dnia, podczas gdy ich pań-stwo są w pracy. Zasygnalizowanie sąsiadowi problemu i wykazanie woli współpracy w jego rozwiązaniu bywa skuteczniejszym sposobem za-łagodzenia problemu niż telefon na policję – zapewnia Mariusz Łubiński, prezes spółki Admus, profesjonalne-go zarządcy nieruchomości.

Niestety, nie każdy sąsiad jest wyro-zumiały i potrafi przyznać się do błę-du. Jeżeli próby polubownego zała-twienia sprawy zakończą się fiaskiem, a sytuacja nie ulega poprawie, należy zwrócić się do administracji budynku i zażądać podjęcia działań.

– W większości spółdzielni czy wspólnot mieszkaniowych pro-blem hałasujących zwierząt normu-ją regulaminy porządku domowego.

Administracja czy zarządca nieru-chomości mają zatem prawo sporzą-dzić pismo do właściciela z żądaniem przywołania czworonoga do porząd-ku. Należy powołać się na konkret-ne zapisy regulaminu, a także przed-stawić dowody, opisać konkretne sy-tuacje czy wskazać świadków. Swoją wagę ma także dołączona do takiego pisma lista sąsiadów, którym zwierzę zakłóca spokój, z ich podpisami – dodaje Mariusz Łubiński.

W regulaminach porządku domo-wego często określa się godziny ciszy nocnej (zazwyczaj od 22 do 6) oraz zasady postępowania z czworono-

gami. Regulaminy umieszczane są w miejscach ogólnodostępnych (np. na tablicach ogłoszeń czy w serwisach internetowych) i dotyczą zarówno właścicieli mieszkań, jak i wszystkich domowników oraz najemców. Jednak regulamin taki nie jest aktem prawa miejscowego, a jedynie formą umowy wszystkich mieszkańców, więc za jego nieprzestrzeganie i na jego podstawie nie można nikogo ukarać.

Strażnikiem i paragrafemJeżeli wewnętrzne działania nie przy-noszą skutku, pozostaje wystąpić do policji lub straży miejskiej o ukaranie właściciela psa za niewłaściwe spra-wowanie opieki. Zakłócanie spokoju przez psa podpada pod kodeks wy-kroczeń oraz kodeks cywilny. Jeśli pies hałasuje po godz. 22.00, w grę może wchodzić odpowiedzialność z art. 51 § 1. kodeksu wykroczeń, który brzmi: „Kto krzykiem, hała-sem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ogranicze-nia wolności albo grzywny”. Sąd Okręgowy w Tarnowie wyrokiem

z 21 kwietnia 2004 r. stwierdził, że brak reakcji posiadacza psa na jego uporczywe szczekanie nocą bez szcze-gólnych zewnętrznych powodów może uzasadniać odpowiedzialność właściciela na podstawie tego para-grafu, a wysokość grzywny może wy-nieść od 20 do 5 tys. zł.

Właściciel może odpowiedzieć za za-chowanie zwierzaka także na mocy przepisów prawa cywilnego. Zgodnie z art. 144 kodeksu cywilnego, wła-ściciel nieruchomości powinien (…) „powstrzymywać się od działań, któ-re by zakłócały korzystanie z nieru-chomości sąsiednich ponad przecięt-ną miarę, wynikającą ze społeczno--gospodarczego przeznaczenia nieru-chomości i stosunków miejscowych”.

– Artykuł zakazuje tylko takich dzia-łań, które przekraczają granice dobro-sąsiedzkich stosunków, zatem jeśli pies szczeka sporadycznie lub w uzasadnio-nych okolicznościach (np. gdy słyszy hałas za drzwiami), sąsiedzi nie mają podstaw do interwencji, bo takie zakłó-cenia mieszczą się w definicji utrudnień powszechnych w większej społeczności. Dopiero jeśli psie koncerty przekracza-ją miarę tych „normalnych” zakłóceń, znajduje zastosowanie powyższy pa-ragraf kodeksu cywilnego – tłumaczy Mariusz Łubiński.

Jeśli szczekający psiak jest coraz bar-dziej uciążliwy, a interwencje (w tym wzywanie policji) nie odnoszą żad-nych skutków, właścicielowi przysłu-guje roszczenie o zaniechanie wszel-kich zakłóceń jego prawa własności. Członek wspólnoty może wystąpić z pozwem przeciwko uciążliwemu sąsiadowi z żądaniem przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniecha-nia dalszych naruszeń na podstawie art. 222 ust. 2 kodeksu cywilnego.

Zastosowanie mogą mieć tu także przepisy związane z tzw. immisjami, uregulowane też przez ww. kodeks w art. 144. Immisjami nazywamy działania polegające na emitowa-niu np. hałasu, zapachów czy drgań w ścianach własnego lokalu, ale któ-rych skutki są odczuwalne dla sąsia-dów i stanowią nadmierną uciążli-wość. Niestety, pojęcie „nadmiernej uciążliwości” nie zostało w przepi-sach sprecyzowane, a więc za każ-dym razem sąd będzie musiał zdecy-dować, czy pies szczeka nadmiernie czy „w granicach normy”.

Przyda się tu także znajomość rozpo-rządzenie ministra środowiska z 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczal-nych poziomów hałasu w środowisku – określa ono dokładnie, jaki poziom ha-łasu uznaje się za dopuszczalny w zabu-dowie mieszkaniowej wielorodzinnej.

Przed oddaniem sprawy do sądu trze-ba sobie jednak zdać sprawę, że po-

stępowanie będzie z pewnością cza-sochłonne, kosztowne i uciążliwe. Ale co ważniejsze: nawet jeśli sąd uzna nasze racje, nie wyda wyroku, który magicznie przywróci spokój w naszej wspólnocie – sędzia z pew-nością nie nakaże pozbyć się psa czy go uśpić, może natomiast zobligo-wać właściciela do podjęcia działań, które wyeliminują nadmierny hałas np. poprzez wyciszenie mieszkania,

podawanie psu w określonych sytu-acjach środków uspokajających czy też zakup specjalnej obroży ograni-czającej szczekanie.

Zarządca i TOnZ też pomocniW każdy konflikt występują-cy we wspólnocie warto zaanga-żować zarządcę nieruchomości. Przypomnijmy, że ma on ustawowy obowiązek zapewnienia nam kom-fortu mieszkania, za co – co nie bez znaczenia – wypłacamy mu pensję. Zawodowy zarządca – choć formal-nie nie ma większych uprawnień do załatwienia „pieskiej” sprawy – dys-ponuje większym doświadczeniem w rozwiązywaniu tego typu konflik-tów, przeważnie zna też nieformalne sposoby zapobiegania im, więc może wystąpić w roli mediatora.

Na koniec: na zgłoszenie sąsiadów może zareagować także Towarzystwo Opieki nad Zwierzętami. Jeśli zacho-dzi podejrzenie, że powodem upo-rczywego szczekania są złe warunki, w jakich przebywa zwierzę, TOnZ może wydelegować swojego przed-stawiciela, który – w asyście policji czy straży miejskiej – dokona wizji lokalnej i zbada warunki życia oraz kondycję czworonoga.

Pies (nie) musi szczekać

Fot.

ww

w.sx

c.hu

Art. 51 § 1. kodeksu wykroczeń stwierdza, że: „kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem

zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny (…) podlega karze aresztu, ograniczenia wolności

albo grzywny”. Sąd Okręgowy w Tarnowie wyrokiem z 21 kwietnia 2004 r. stwierdził, że „brak reakcji

posiadacza psa na jego uporczywe szczekanie nocą bez szczególnych zewnętrznych powodów może uzasadniać

odpowiedzialność właściciela na podstawie tego paragrafu, a wysokość grzywny może wynieść do 5 tys. zł.”

Nawet jeśli sąd uzna nasze racje, nie nakaże pozbyć się hałaśliwego psa czy go uśpić, może natomiast

zobligować właściciela np. do wyciszenia mieszkania, podawania psu w określonych sytuacjach środków uspokajających czy też zakupu specjalnej obroży

ograniczającej szczekanie.

Najlepszy przyjaciel jednego człowieka może okazać się wrogiem drugiego. Intensywnie szczekający pies, który zakłóca spokój mieszkańcom, może doprowadzić do są-siedzkiej wojny. Przepisy są tu po stronie miłujących ciszę, jednak ich egzekwowanie do najłatwiejszych nie należy.

Regionalny Kurier Mieszkaniowy, nr 6 (sierpień 2014)

Documents

Transcript of Regionalny Kurier Mieszkaniowy, nr 6 (sierpień 2014)