Gazeta Mieszkaniowa nr 16 (3/2015)

1www.gazetamieszkaniowa.pl

GAZETA MIESZKANIOWAGAZETA MIESZKANIOWAGdański Garnizon coraz większyŁącznie Hossa SA wybuduje we Wrzeszczu ok. 2,5 tys. mieszkań,kolejne budynki dzielnicy wyprzedają się na pniu. s.2

Hiszpańskie klimaty na południu (Gdańska)Budynek B2 Osiedla Hiszpańskiegojest już prawie gotowy,wiosną właściciele dostaną klucze do mieszkań. s. 4

ostatnia szansa nawróbla staw domy Inpro rozpoczęło przyjmowanie rezerwacji na ostatni etap osiedla nad Wróbla Stawem, do oferty dołączono 18 budynków.s. 4

mdm w 2014 roku na pół GwizdkaLimitu MdM na ubiegły rok nie wykorzystano nawet w połowie, uniemożliwiła to konstrukcja programu.s. 6

kolejny rok prosperity?Rok 2015 upłynie pod znakiem stabilizacji cen i obniżek stóp. s. 6

PISMO BEZPŁATNE • NAKŁAD 6.000 EGZ. • NR 16 (3/2016) • MARZEC 2016 • ISSN 2391-7954

Więcej naGazetaMieszkaniowa.pl

zapytajekspertaS. 7

Doświadczeni deweloperzy wycią-gnęli lekcję z poprzedniego kryzysu z 2008 r. i dziś rozważnie podchodzą do inwestycji. Jeśli w branży nie po-jawią się nowi, niedoświadczeni gra-cze, którzy będą chcieli uruchamiać nowe projekty, to rynek pozostanie stabilny.

Rok 2014 był rekordowy pod wzglę-dem liczby sprzedanych nowych mieszkań. Według danych GUS, wydano prawie 40% więcej pozwo-leń na budowę niż rok wcześniej. Wynikało to z m.in. podniesienia limitów cenowych w programie

Mieszkanie dla Młodych, dzięki cze-mu dofinansowaniem państwa zo-stała objęta znaczna pula nowych mieszkań. To tak, jakby klientom za-oferować 10% upustu bez negocjacji. Nic więc dziwnego, że skłonność do konsumpcji wzrosła zwłaszcza, że ni-skie stopy procentowe nie zachęcały do trzymania oszczędności na Takie ożywienie zostało skonfrontowane z niespodziewanym uwolnieniem kursu franka na początku 2015 r. i podwyższeniem rat ok. 570 tys. kre-dytobiorców. Może to skutkować większym niż dotychczas strachem przed zaciąganiem długotrwałych

zobowiązań na zakup mieszkania, zwłaszcza w pierwszej połowie roku. Działa tu tak zwany efekt świeżości, który będzie rezonował co najmniej przez pierwsze dwa kwartały 2015 r. na większości rynków regionalnych. Gwałtowne osłabienie złotego o po-nad 30-40% może wpłynąć na za-chowania zakupowe Polaków. W ta-kich sytuacjach decyzje są zazwyczaj mniej emocjonalne i bardziej rozcią-gane w czasie. Klienci starają się po-dejmować decyzje, oparte na pełniej-szej analizie rynku i dostępnych ofert. Podobne zjawisko można było obser-wować w trakcie boomu na kredyty

walutowe w latach 2004-2005, a później w 2008 r., kiedy nastąpiła znaczna deprecjacja złotego.

Rynek deweloperski nie odnotuje jednak gwałtownego spowolnienia. Doświadczeni deweloperzy wycią-gnęli lekcję z poprzedniego kryzysu i dziś działają znacznie rozważniej. Dlatego w moim przekonaniu żad-na poważna bańka inwestycyjna nam nie grozi.

Jeśli będziemy odczuwać spowolnie-nie, to najwcześniej w 2017 r., kiedy, zgodnie z Rekomendacją S, zacznie

obowiązywać 20-procentowy wkład własny. O nadpodaży w dużej mierze mogą zadecydować nowi gracze, np. zagraniczne i niedoświadczone fun-dusze inwestycyjne, które rozpoczną dużą liczbę nowych projektów. To rzeczywiście może zaburzyć rynek.

Jakub Zagórski,Skanska Residential Development Poland

bańka inwestycyjna niestrasznakolejne 12 miesięcy nie będzie rekordowe pod względem sprzedaży nowych mieszkań, ale – wbrew niektórym analizom – nie należy obawiać się gwałtownego wyhamowania rynku. delikatne spowolnienie, jeśli w ogóle, będziemy mogli obserwować dopiero za 2 lata.

NR 16 (3/2015) • MARZEC 2015GAZETA MIESZKANIOWASIĘ MIESZKA

www.gazetamieszkaniowa.pl2

Kolejne domy powstają na osiedlu domów jednorodzinnych Jaworowe Wzgórze w Suchym Dworze. Buduje

je spółka J.W. Spartan. Osiedle z peł-ną infrastrukturą znajduje się w spo-kojnej, urokliwej okolicy, ok. 1 tys.

metrów od granic Gdyni. Na te-renie osiedla jest przedszkole, żło-bek, przychodnia, sklepy spo-żywcze i korty tenisowe. Z Kępy Oksywskiej, gdzie realizowana jest inwestycja, roztacza się piękny wi-dok na Zatokę Pucką. W ofercie dewelopera są domy jednorodzinne oraz w zabudowie bliźniaczej o po-wierzchni od 170 do 270 mkw., każ-da nieruchomość ma garaż (jedno- lub dwustanowiskowy), do każdej prowadzi utwardzona droga. Ceny za dom jednorodzinny w stanie de-weloperskim zaczynają się od 2399 zł/mkw., zaś ceny działek pod nimi – od 270 zł /mkw. Natomiast domy w zabudowie bliźniaczej z działką o powierzchni 500 mkw. można ku-pić już za 630 tys. zł.

się buduje


dom z widokiem na zatokę Garnizon coraz większy

We Wrzeszczu na 25-hektarowym terenie Garnizonu powstają ko-lejne apartamenty, które buduje Hossa. W nowej dzielnicy funkcjo-nuje przedszkole, gabinety i loka-le usługowe, otwarto też kilka ka-wiarni i restauracji. Dwa budynki przy ul. Hemara 2 i Stachury 5, które mają być gotowe we wrze-śniu br., zostały w całości sprze-dane. Łącznie Garnizon zaoferuje ok. 2,5 tys. mieszkań, a także część

komercyjną (biura i hotele) oraz kulturalno-rozrywkową (Garnizon Kultury). Hossa SA prowadzi obec-nie 10 projektów mieszkaniowych w Gdańsku i Gdyni, w ofercie są mieszkania między innymi na osie-dlach Gdyni Zachód, Centralpark i Wiszące Ogrody w Gdańsku. Oferta jest dostosowana do potrzeb i możliwości różnych nabywców, część mieszkań kwalifikuje się do programu MdM.

więcej robyga nad morzem

Grupa Robyg podpisała umowę warunkową nabycia w Gdańsku

działek o łącznej powierzchni oko-ło 1,5 ha za ok. 12,5 mln zł. Nowo zakupione tereny umożliwią wybu-dowanie około 300 lokali mieszkal-nych. Deweloper prowadzi obec-nie trzy projekty mieszkaniowe w

Gdańsku: Lawendowe Wzgórza (na zdjęciu), Słoneczna Morena oraz Albatross Towers. Robyg za-mierza zwiększać swój udział w trójmiejskim rynku nieruchomo-ści mieszkaniowych.

DOMY

OFERUJEMY:• domy gotowe do odbioru• mieszkania, szeregowce, bliźniaki• działki• możliwość wykończenia domów „pod klucz”• pomoc w załatwieniu formalności kredytowych

tel. 793 63 53 53tel. 792 63 43 43

Biuro sprzedaży:Banino, ul. Klonowa 5tel. 58 333 43 43

Pow. użytk. 160 m2

Działka 410 m2

409 000 złPow. użytk. 118 m2

Działka 260 m2

340 000 złPow. użytk. 131 m2

Działka 230-400 m2

330 000 złPow. użytk. 75-100 m2

Działka 220-400 m2

235 000 zł

MIESZKANIA

BANINO

M&M Nieruchomościwww.mmnieruchomosci.com.pl

M&M Nieruchomościwww.mmnieruchomosci.com.pl



się buduje

Trwają ostatnie prace wykończe-niowe przy budynku B2 z I etapu Osiedla Hiszpańskiego, a deweloper, spółka 4Invest, czeka już na pozwo-lenie na użytkowanie. Pierwsze klu-cze do mieszkań zostaną przekaza-ne właścicielom na przełom marca i kwietnia br. Projekt realizowany przy ul. Guderskiego w dzielnicy Gdańsk Południe oferuje mieszka-nia 1-,2- i 3-pokojowe o powierzch-ni od 30 do 70 mkw. Ceny brut-to mieszkań 2-pokojowych o me-trażu 41-56 mkw. zaczynają się od 3.950 zł/mkw. Choć większość lo-kali kwalifikuje się do programu „Mieszkanie dla Młodych”, projekt zwraca uwagę m.in. nowoczesną ar-chitekturą i wysoką jakością wykoń-czenia. Na przełom lutego i marca

zaplanowano rozpoczęcie sprzedaży nowego budynku osiedla (B1), jego

premiera będzie miała miejsce pod-czas targów mieszkaniowych.

Hiszpańskie klimaty na południu (Gdańska)

Grupa Kapitałowa Inpro rozpoczę-ła przyjmowanie rezerwacji na ostat-ni etap gdańskiego osiedla Wróbla Staw Domy. Do oferty dołączo-no 18 budynków z etapu H, które mają być gotowe pod koniec maja 2016 roku. Inwestycja przy jezio-rze Wróbla Staw obejmuje łącznie 84 domy w zabudowie bliźniaczej i szeregowej, każdy z budynków ma garaż oraz ogródek, w standardzie wyposażenia domki mają m.in. ko-lektory słoneczne.

W ramach osiedla powstają tere-ny zielone, mała architektura, plac zabaw, parkingi naziemne oraz

wielofunkcyjne boisko. Osiedle bę-dzie ogrodzone i całodobowo chro-nione. Inwestycja jest realizowana w 4 etapach, oprócz domów z etapu H w ofercie pozostały jeszcze 2 domy z zakończonego etapu C oraz 5 do-mów etapu D, których realizacja za-kończy się w marcu br.

Powierzchnia domów wraz z gara-żem, w zabudowie bliźniaczej i sze-regowej, wynosi od ok. 140 do 166 mkw., powierzchnia działek – od

337 mkw. do 917 mkw. Ceny domu z działką zaczynają się od 815.000 zł brutto.

wróbla staw domy z nową ofertą

czwarty Żagiel podniesiony

ostatnia okazja na wróbla staw mieszkania

Inpro zakończyło realizację Czwartego Żagla, budynku miesz-kalnego na gdańskim Przymorzu przy ul. Olsztyńskiej. Prace trwały 19 miesięcy, przekazywanie kluczy roz-poczęło się w grudniu ub. roku. W ramach inwestycji powstały 144 lo-kale mieszkalne o powierzchniach od

40 do 109 mkw., ceny rozpoczynają się od 5.100 zł netto za mkw., w ofer-cie pozostały ostatnie wolne lokale.

Budynek oferuje m.in. tarasy z wi-dokiem na Zatokę Gdańską oraz wzgórza morenowe Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego, a także

całodobowy monitoring, hale ga-rażowe i komórki lokatorskie. W Trzech Żaglach powstało także przedszkole, do którego w pierwszej kolejności przyjmowane są dzieci z Czwartego Żagla, a także z osiedla Trzy Żagle, wybudowanego również przez Inpro w sąsiedztwie.

młoda morena i w sprzedaży

Do sprzedaży trafiło 118 mieszkań z I etapu gdańskiego osiedla Młoda Morena, którego deweloperem jest spółka Dekpol. Młoda Morena, któ-ra powstaje przy ul. Dolne Migowo w Gdańsku, będzie się składać łącz-nie z trzech budynków. Faza I obej-muje jeden obiekt z lokalami 2-, 3- i 4-pokojowymi o metrażach 34-84 mkw. oraz z podziemnym gara-żem. Dekpol prowadzi obecnie tak-że budowę osiedla Nowe Rokitki w Tczewie, I etap projektu obejmuje 10

budynków, w których każdy zaoferu-je do 9 mieszkań o liczbie pokoi 2-4 i

metrażu 31-84 mkw. Inwestycja ma się zakończyć w połowie br.


Spółka Inpro wprowadziła do sprzedaży 118 mieszkań w ra-mach I etapu osiedla Wróbla Staw Mieszkania. Jest to już ostatni etap tej inwestycji, w ramach którego

powstanie 5 budynków, zakończe-nie budowy zaplanowano na gru-dzień br. W ofercie deweloper ma jeszcze 14 mieszkań z III etapu (zo-stał ukończony w listopadzie ub. r.) oraz 34 mieszkania z II etapu inwestycji (ma być gotowa w III kwartale br.). Powierzchnia loka-li wynosi od 25,5 do 96 mkw., ceny netto zaczynają się od 4.600 zł /mkw., część lokali kwalifikuje się do programu „Mieszkanie dla Młodych”.

Inwestycja Wróbla Staw Mieszkania położona jest w Gdańsku Jasieniu przy je-ziorze Wróbla Staw w otu-linie Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego. Cały projekt osiedla składa się z 14 trzy- i czte-rokondygnacyjnych budynków wielorodzinnych. Do mieszkań na parterze przynależą ogród-ki, w ofercie są także mieszkania dwupoziomowe. W ramach inwe-stycji powstaną także tereny zie-lone, mała architektura, plac za-baw, piwnice, parkingi naziemne oraz hala garażowa. Osiedle będzie ogrodzone i chronione.

28 lutego - 1 marca 28 lutego - 1 marca ERGO ARENAERGO ARENA

Zamieszkaj w Trójmieście Zamieszkaj w Trójmieście

patronat honorowy patronat medialny

targimieszkaniowe.pltargimieszkaniowe.pl



się kupuje

mdm w 2014 roku na pół gwizdkaw pierwszym roku obowiązywania programu mieszkanie dla młodych nie udało się wykorzystać nawet połowy przeznaczonych na niego środków. problem od początku były limity cen mieszkań kwalifikowanych do dopłat, które odbiegały od tych oferowanych na rynku. pomimo nieznacznego dostosowania analitycy nie oczekują znacznej poprawy.

‒ Limit na 2014 rok nie został wy-korzystany nawet w połowie. To było oczywiste od początku, ponieważ konstrukcja programu uniemożliwia-ła wykorzystanie tego limitu – pod-kreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań i analiz rynku REAS.

Jak wynika z danych BGK, do koń-ca listopada na podstawie wnio-sków przekazanych do banku udało się wykorzystać 210,9 mln zł, czyli nieco ponad 35 proc. z zaplanowa-nych 600 mln zł dopłat. Kuniewicz podkreśla jednak, że program będzie trwał do 2018 r., więc jest jeszcze czas na poprawę wskaźników. Już na ko-niec listopada wykorzystano niemal 100 mln zł z limitu na 2015 r., czy-li 13,8 proc. maksymalnej zaplano-wanej kwoty. BGK otrzymał już też wnioski na 2016 r. (16 mln zł) i 2017 r. (156 tys. zł).

Kuniewicz zwraca jednak uwagę na to, że z uwagi na niedostosowane do sytuacji rynkowej limity cen, wyko-rzystanie środków różni się pomię-dzy miastami. Na najlepszych dla młodych nabywców rynkach, czyli w Gdańsku i Łodzi, nawet połowa

nowych mieszkań na rynku mogła uzyskać dopłatę w ramach programu MdM. Na początku roku 2014, przed dostosowaniem limitów, poziom ten był jeszcze wyższy, a w Łodzi w pierw-szym kwartale wynosił nawet 76 proc. dostępnych mieszkań.

‒ Tuż za nimi jest Poznań, również ze świetnym limitem, zarówno w grani-cach administracyjnych miasta, jak i na obrzeżach. Na tych rynkach wi-dzimy ogromną intensywność wyko-rzystania limitu i to jest rozsądne. Ale mamy takie rynki, jak choćby Kraków, w którym nawet po podwyższeniu li-mitu po III kw. tylko 7 proc. mieszkań na rynku pierwotnym kwalifikuje się do dopłaty – zwraca uwagę Kuniewicz.

Podkreśla, że to właśnie limity wpły-ną na to, czy program dopłat będzie sukcesem. Na progi cenowe nie ma

wpływu finansujący program BGK, ustalają go wojewodowie na podsta-wie danych GUS-u. Kuniewicz oce-nia, że na razie nie widać zwiastunów lepszego dostosowania limitów do oferty na rynku.

‒ Nic nie wskazuje na to, żeby limi-ty w MdM były ustalane w taki spo-sób, żeby to miało związek z tym, ile mieszkań na danym rynku może być zakupione w takim limicie – krytyku-je Kuniewicz. ‒ W zasadzie następuje oderwanie tego limitu od bieżącej sytu-acji na rynku. Nie ma zmian w sposo-bie obliczania, nie ma też zapowiedzi, że będą jakiekolwiek zmiany w metodzie, którą się stosuje do obliczeń, w związku z tym nie ma przesłanek do tego, by po-wiedzieć, że teraz mniej więcej te limity będą podążały za rynkiem.

Analityczka REAS-a podkreśla, że przy obecnym niedopasowaniu limi-tów do cen rynkowych obserwowane są dwa zjawiska. Tam, gdzie limit jest bliższy cenom rynkowym, dewelope-rzy rzadziej dostosowują swoją ofertę do programu. Dla nabywców atrak-cyjna jest wtedy nie tyle sama niska cena, ile możliwość uzyskania dopła-ty. Program MdM w tych miastach wpływa przede wszystkim na zapla-nowaną grupę docelową, czyli mło-dych nabywców.

Z kolei tam, gdzie ceny rynkowe są znacznie wyższe niż limit w pro-gramie, dla nabywców atrakcyjna jest już sama cena, a nie tylko do-płata. Dlatego zainteresowanie za-kupem mieszkań kwalifikowanych do dopłat zgłaszają nie tylko mło-dzi Polacy, lecz także inni klien-tów, którzy na dopłatę nie mogą liczyć.

W związku z tym, jak szacuje Kuniewicz, całkowity wpływ progra-mu MdM na rynek może być nawet dwukrotnie większy niż liczba miesz-kań kupionych z dopłatą.

‒ Jeżeli mówimy, że na jakimś ryn-ku około 15 proc. mieszkań zosta-ło sprzedanych z dopłatą MdM, to wpływ tego programu na ten ry-nek był przynajmniej dwukrotnie większy. Dlatego, że korzystanie z ceny MdM na przykład na takim rynku jak warszawski samo w sobie było atrakcyjne, co oznaczało, że nie musiało się realizować w posta-ci wziętego kredytu. Wystarczyła cena zbliżona do limitów obowią-zujących w programie – wyjaśnia Kuniewicz.

Źródło: Newseria Biznes

limit na 2014 rok nie został wykorzystany nawet

w połowie, ponieważ konstrukcja programu

uniemożliwiała wykorzystanie tego limitu

Większe wymagania dotyczące wkła-du własnego spowodują wzrost zain-teresowania programem Mieszkanie dla Młodych, który ułatwi osobom bez gotówki dostęp do kredytu mieszkaniowego. Jednocześnie pro-gram będzie zachęcał kupujących do skorzystania z oferty deweloperów, dofinansowanie można bowiem do-stać jedynie kupując nieruchomość z rynku pierwotnego. Do skorzy-stania z dofinansowania uprawnio-ne są osoby kupujące swoje pierw-sze mieszkanie spełniające warunki ustawy m.in. o cenie i powierzchni nieruchomości.

więcej nowych inwestycjiW 2013 r. deweloperzy rozpoczynali relatywnie niewiele budów, w efek-cie można się spodziewać mniejszej liczby oddanych mieszkań w 2015 r., gdyż budowa trwa zwykle około dwóch lat. Oczekujemy za to dalsze-go wzrostu rozpoczynanych budów, na co wskazuje sporo pozwoleń na budowę wydanych w ostatnich mie-siącach. Dobre wyniki sprzedażowe w 2014 r. (większość spółek zna-cząco poprawiła wyniki) pozwalają

deweloperom z optymizmem spoglą-dać w przyszłość. Z przeprowadzonej przez Home Brokera ankiety wyni-ka, że na obniżki stawek za mieszka-nie możemy liczyć jedynie za sprawą czasowych promocji lub wyprzedaży ostatnich mieszkań w inwestycji – 56 proc. przepytanych deweloperów nie planuje w 2015 r. wprowadzić zmian cen w obecnie sprzedawanych inwe-stycjach lub na kolejnych ich eta-pach. Co czwarty deweloper rozwa-ża podniesienie stawek, a co piąty ma je już zaplanowane.

ceny stabilnie, ale…Kilkanaście miesięcy stabilizacji cen mieszkań w kraju to niespotykane od lat na polskim rynku poczucie bez-pieczeństwa. Początek 2015 r. może jednak wiązać się z okresowymi wa-haniami cen, za którymi stać będą większe wymagania co do wkładu własnego. Od 1 stycznia 2015 r. ku-pujący mieszkanie na kredyt będą musieli mieć co najmniej 10 proc. gotówki (w 2014 r. było to 5 proc.).

Rynek będzie potrzebował kilku miesięcy na oswojenie się z nową

sytuacją i po zimowej obniżce po-winien wrócić do stabilizacji. Za nią przemawia równoważenie się sił działających na wzrost lub spadek cen. Stymulująco na stronę popyto-wą wpływać będą m. in. dostępność programu Mieszkanie dla Młodych, który ułatwia zakup osobom bez wy-starczającego wkładu własnego (na-dal czekamy na nowelizację ustawy) oraz niskie stopy procentowe i atrak-cyjne oprocentowanie kredytów. Po drugiej stronie na rynek wpływają m.in. niepewna sytuacja gospodar-cza, rosnąca podaż (przez trzy kwar-tały 2014 r. deweloperzy wprowadzi-li do sprzedaży na sześciu najważniej-szych rynkach około 45 tys. miesz-kań) oraz większy wymagany wkład własny.

tendencje cenowe zależne od miastaW poszczególnych ośrodkach miej-skich na ceny nieruchomości wpły-wają inne czynniki niż na rynek ogólnokrajowy. W grę wchodzą m.in. specyfika danego rynku oraz działanie programu Mieszkanie dla Młodych. W miastach, gdzie

program jest łatwo dostępny prowa-dzi on do wzrostu cen na rynku pier-wotnym, z kolei tam, gdzie o miesz-kania w MdM jest trudno, można li-czyć na obniżki cen u deweloperów. Warto zauważyć, że mniejsze wah-nięcia cen obserwujemy w najwięk-szych miastach (Gdańsk, Kraków, Poznań, Wrocław i Warszawa), jest

to spowodowane specyfikację staty-styki – tam gdzie dokonuje się mniej transakcji wpływ kilku droższych lub tańszych inwestycji na średnie ceny jest po prostu większy niż w aglo-meracjach, gdzie sprzedaje się więcej mieszkań.

Marcin Krasoń, Home Broker

kolejny rok prosperity?Rok 2015 w nieruchomościach będzie okresem kontynuacji zjawisk, które obserwowaliśmy w roku ubiegłym. Prognozujemy dalszą stabilizację cen mieszkań, kolejną obniżkę stóp procentowych oraz wzrost znaczenia programu „mieszkanie dla młodych” połączony z utrzymaniem poziomu sprzedaży kredytów hipotecznych w ogóle – podaje Home broker w prognozie na bieżący rok.


Ceny mieszkań w wybranych miastach Polski

Miasto Mediana ceny mkw.

Zmiana ceny r/r

Bydgoszcz 4 194 zł 7,9%

Gdańsk 5 131 zł 0,5%

Kraków 6 009 zł -1,5%

Poznań 5 391 zł 0,4%

Warszawa 7 239 zł 1,0%

Wrocław 5 484 zł -1,0%

Katarzyna Kuniewicz

GAZETA MIESZKANIOWANR 16 (3/2015) • MARZEC 2015SIĘ MIESZKA

7www.gazetamieszkaniowa.pl

zarządca nieruchomości na etacie

Jaka forma zatrudnienia zarząd-cy nieruchomości jest najbardziej korzystna dla wspólnoty – umowa o pracę, umowa zlecenia czy może umowa cywilnoprawna? Jeśli za-trudnimy kogoś na umowę o pracę, to czy musimy od wynagrodzenia od-prowadzać składki na ubezpieczenie emerytalne i zdrowotne oraz poda-tek od osób fizycznych? Jak działa tu prawo pracy?

wspólnota mieszkaniowa może sprawować zarząd nad nierucho-mością w oparciu o zarząd wła-ścicielski, może także zdecydować się na zatrudnienie zewnętrznego zarządcy lub profesjonalnej firmy zarządzającej. przy umowie o pra-cę należne będą wszystkie składki i świadczenia pracownicze, dlate-go rekomendowane jest zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomo-ścią, który to kontrakt należy do umów kategorii starannego dzia-łania, co oznacza, że zarządca jest odpowiedzialny za należytą staran-ność przy wykonywaniu zlecanych mu czynności.

UZASADNIENIE: Ustawa o go-spodarce nieruchomościami po-zwoliła dowolnemu podmiotowi na sprawowanie zarządu nad nie-ruchomością, jednak zatrudnienie niedoświadczonego zarządcy może mieć negatywne konsekwencje dla wspólnoty. Dlatego też najbez-pieczniejszym i najbardziej prak-tycznym rozwiązaniem jest za-trudnienie profesjonalnej firmy zarządzającej na podstawie umowy zlecenia regulującej stosunki po-między właścicielem a zarządcą. Ważne jest, aby firma posiadała ubezpieczenie od odpowiedzial-ności cywilnej, będące dla wspól-noty gwarancją bezpieczeństwa. W przeciwieństwie do jednooso-bowego podmiotu firma dyspo-nuje także zespołem ludzi – spe-cjalistów w różnych dziedzinach – w przypadku np. choroby jednego pracownika nie ma problemu z za-stępstwem, dzięki czemu minima-lizujemy ryzyko, że wspólnota zo-stanie bez opieki zarządcy

zapytaj eksperta na pytania czytelników odpowiada mariusz łubiński, licencjonowany zarządca nieruchomości, prezes firmy admus

ZASTRZEŻENIE: Publikowane przez nas opinie mają charakter poglądowy, ponieważ zostały sporządzone wyłącznie na podstawie pobieżnych opisów nadesłanych przez Czytelników, bez analizy dokumentów źródłowych. Osoba zainteresowana poradą prawną powinna zwrócić się do adwokata lub radcy prawnego. Wydawca oraz autorzy opinii nie ponoszą odpowiedzialności za ich treść zarówno wobec Czytelników, jak i osób trzecich.

pismo bezpłatneGazeta mieszkaniowawww.gazetamieszkaniowa.pl po przeczytaniu podaj dalej lub

wrzuć do pojemnika na makulaturę.

wydawca:maj media [email protected]

skład: mediakonceptwww.mediakoncept.pldruk: oddi polandwww.oddi.pl

kasowanie za parkowanie

Deweloper wybudował na osiedlu duży parking, który miał być ogólnodostęp-ny – dla gości, klientów i mieszkańców nie posiadających miejsc garażowych. Ale wspólnota podjęła uchwałę, żeby pobierać opłaty za parkowanie na tym terenie i to od godziny. Wyznaczono stawkę za pierwszą i każdą kolejną go-dzinę, ustawiono tablice informacyjne, a poborem zajmuje się inkasent, który wystawia pokwitowania. Czy wspól-nota może w ogóle pobierać opłaty za parkowanie na terenie ogólnodostęp-nym? Jeśli tak, to czy za parkowanie nie powinny być wystawiane rachunki czy faktury?

w przypadku, gdy teren należy do wspólnoty, dopuszczalne jest po-bieranie opłat od użytkowników.

UZASADNIENIE: W przypadku ogólnodostępnego parkingu będą-cego własnością wspólnoty mieszka-niowej (a więc należącego do części wspólnych inwestycji) możliwe jest nałożenie opłat na użytkowników parkingu. Jeśli jednak wspólnota chce zorganizować parking płatny, musi zarejestrować działalność go-spodarczą, która będzie podlegała opodatkowaniu. Oczywiście tego typu działania mogą być podjęte je-dynie w drodze uchwały, gdyż prze-kraczają zakres zwykłego zarządu. Ponadto wysokość opłat za postój również musi być ustalona w dro-dze uchwały, gdyż zgodnie z usta-wą o własności lokali (art. 22, ust. 3, pkt 8) ustalenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (czyli opłat wnoszonych przez najemców za użytkowanie udostępnionych przez wspólnotę części nieruchomości wspólnych) przekracza zakres zwy-kłego zarządu. Wspólnota może przy wjeździe na teren parkingu umieścić informację o konieczności opłaty za postój, z której np. zwolnieni są mieszkańcy nieruchomości. Co wię-cej, w sytuacji, gdy użytkownik nie-będący mieszkańcem nieruchomości nie będzie chciał uiścić opłaty za po-stój, wspólnota może wezwać straż miejską lub policję, która pomoże rozwiązać problem. Praktycznym rozwiązaniem jest zamontowanie au-tomatycznego systemu, który będzie wydawał bilet, a następnie pobierał opłatę. Pozwoli to uniknąć comie-sięcznych kosztów związanych z za-trudnienie inkasenta, a także pozwoli wspólnocie na faktyczne kontrolowa-nie pobieranych opłat.

Gminne biuro we wspólnocie

Właścicielem części lokali we wspól-nocie jest gmina. Jeden z najemców gminnych otworzył u siebie niefor-malne biuro – przewija się przez nie mnóstwo ludzi, hałasują i brudzą. Wspólnota chce, żeby gmina, jako wła-ściciel, płaciła wyższą stawkę zaliczki, co ma zrekompensować uciążliwości. Ale gmina odmawia twierdząc, że nie wydawała najemcy zgody na działal-ność gospodarczą w lokalu, a kontro-la mieszkania podobno nie wykazała uchybień w tym zakresie. Co możemy zrobić w tej sprawie?

Gmina będąca właścicielem czę-ści lokali we wspólnocie, a jedno-cześnie współwłaścicielem części nieruchomości wspólnej, ma ta-kie same prawa i obowiązki jak pozostali właściciele – członko-wie wspólnoty mieszkaniowej. tym samym może wynajmować lokale znajdujące się na terenie inwestycji.

UZASADNIENIE: Prawa i obo-wiązki właścicieli lokali (w tym gmi-ny) we wspólnotach powyżej 7 loka-li reguluje ustawa o własności lokali. Przepisy w niej zawarte nie różnicują właścicieli ze względu na ich status prawny (tzn. czy jest to osoba fizycz-na czy np. jednostka samorządu te-rytorialnego – gmina) – wpływ na wielkość praw i obowiązków dane-go właściciela ma przede wszystkim wielkość posiadanych przez niego udziałów w nieruchomości wspól-nej. W przypadku, gdy część lokali należy do gminy, to ona odpowiada za to, w jaki sposób są one wykorzy-stywane. Na początku warto więc porozmawiać z gminą i spróbować wspólnie rozwiązać problem.

Inaczej sprawa wygląda jedy-nie w przypadku, gdy gmina jest właścicielem lokalu użytkowego, a nie mieszkalnego. Zgodnie z art. 12 ust. 3, właścicieli lokali użyt-kowych wspólnota może (po pod-jęciu stosownej uchwały) obcią-żać wyższymi zaliczkami z tytułu pokrywania kosztów związanych z utrzymaniem części nieruchomo-ści wspólnej, ale tylko w przypad-ku, jeśli uzasadnia to sposób ko-rzystania z tych lokali. Wspólnota może więc zgłosić do gminy po-party np. relacją świadka fakt, że jeden z jej lokali wykorzystywany jest jako biuro. Jest to podstawą do żądania od gminy przekształcenia lokalu i pobierania wyższych opłat

zgodnie z ustawą o własności lo-kali. Jeśli jednak nie przyniesie to rezultatów, wspólnota może wyto-czyć gminie, jako właścicielowi lo-kalu, sprawę sądową z powództwa cywilnego lub też złożyć w trybie artykułu 16 ustawy o własności lo-kali wniosek o sprzedaż lokalu ze względu na stałe i uporczywe wy-kraczanie poza obowiązujący po-rządek domowy.

przewody tylko za pieniądze

Czy jest sens, by wspólnota żądała opłat za możliwość zainstalowania przez operatora na powierzchniach wspól-nych (np. na korytarzach czy w piw-nicach) okablowania i urządzeń do doprowadzenia internetu i telewizji kablowej? Przecież operator przeniesie te koszty na odbiorców, a więc to oni zapłacą za instalację.

dostęp do nieruchomości dla ope-ratora telewizji kablowej lub inter-netu jest nieodpłatny, natomiast operator ponosi koszty związane z samym przyłączeniem i utrzy-maniem przyłącza.

UZASADNIENIE: Podpisanie umowy z dostawcą telewizji czy in-ternetu nie wymaga zgody wszyst-kich mieszkańców i nie przekra-cza czynności zwykłego zarządu. To znaczy, że zarząd bądź zarządca podpisuje taką umowę w imieniu wspólnoty. Umowa ta określa wa-runki dostępu do nieruchomości. Operator nie ponosi kosztów zwią-zanych z udostępnieniem nieru-chomości, natomiast jest zobowią-zany do poniesienia kosztów zwią-zanych z udostępnieniem nieru-chomości w celu wykorzystania już istniejącego przyłącza telekomuni-kacyjnego lub istniejącej instala-cji telekomunikacyjnej budynku albo doprowadzeniem do budyn-ku przyłącza telekomunikacyjne-go lub wykonaniem odpowiedniej instalacji budynku. Ponadto ope-rator ponosi koszty utrzymania udostępnionego przyłącza, insta-lacji i kabli, w szczególności kosz-ty związane z energią elektryczną czy najmem powierzchni.

Istnieje także inne rozwiązanie: wspólnota może zarejestrować się jako operator, a zgodnie z prawem operator z operatorem ma obowiązek rozliczenia. W takiej sytuacji może zostać naliczona opłata za udostęp-nienie nieruchomości.

koszt remontu na głowę mieszkańca

Czy kosztami konkretnego remon-tu w części wspólnej można obcią-żyć właścicieli po równo dla każde-go mieszkania, albo proporcjonalnie do liczby mieszkańców lokalu, a nie proporcjonalnie do udziałów? Akurat w przypadku tego remontu te dwie pierwsze formy wydają się bardziej sprawiedliwe.

plany remontowe zazwyczaj usta-lane są na rocznych zebraniach wspólnoty mieszkaniowej. z re-guły koszty zaplanowanych re-montów pokrywane są z budżetu wspólnoty mieszkaniowej, który wnoszony jest przez mieszkańców proporcjonalnie do udziałów.

UZASADNIENIE: W tym przypad-ku generalnie ma zastosowanie zasa-da określona w ustawie o własności lokali, a konkretnie zasada podziału udziałowego. Zgodnie z nią właści-ciele lokali ponoszą wydatki zwią-zane z utrzymaniem nieruchomo-ści wspólnej (w części nie znajdują-

cej pokrycia w pożytkach i innych przychodach) proporcjonalnie do ich udziałów. Planowane remonty pokrywane są z budżetu wspólno-ty, który może składać się z opłat wnoszonych przez mieszkańców, ale także np. z wynajmu lokali usługo-wych. Zazwyczaj plany remontowe części wspólnych ustalane są przez wspólnotę podczas rocznych zebrań, a dysponowanie funduszem remon-towym wymaga podjęcia odpowied-niej uchwały przez właścicieli lokali. Możliwe jest podjęcie uchwały, która określi inny sposób pokrycia kosztów remontu (np. z podziałem na lokale) i jeśli w ciągu 6 tygodni od momen-tu podjęcia nikt nie zaskarży decy-zji, będzie to uchwała obowiązująca. Natomiast ze względów praktycz-nych rekomendowany jest podział udziałowy.


Gazeta Mieszkaniowa nr 16 (3/2015)

Documents

Transcript of Gazeta Mieszkaniowa nr 16 (3/2015)