Zarządzanienieruchomościamikomercyjnymi

Beata Jońska

Praktyczny poradnikdla zarządcówbudynków biurowych

2. wydanie

NIERUCHOMOŚCI

Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi

Polecamy nasze publikacje z zakresu prawa nieruchomości:

Jacek JaworskiREGLAMENTACJA ZAWODÓW RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Maciej BieleckiWYBRANE ASPEKTY PROCESU INWESTYCYJNO-BUDOWLANEGO

Joseph Karp, Maciej Tertelis, Simon VieyraZARZĄDZANIE WARTOŚCIĄ NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH

Katarzyna KrólikowskaZASADA ZAWIĄZANIA PRAW DO LOKALU Z CZŁONKOSTWEM W SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ

Jan KonowalczukWYCENA NIERUCHOMOŚCI PRZEDSIĘBIORSTW

Wojciech KarpińskiPOŚREDNICTWO W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI – TWORZENIE I DOSKONALENIE WARSZTATU PRACY

Aleksander HetkoDEKRET WARSZAWSKI – POSTĘPUJĄCE WYWŁASZCZENIE NIERUCHOMOŚCI

Lesław MyczkowskiWŁASNOŚĆ BUDYNKÓW I LOKALI ORAZ INNE PRAWA RZECZOWE W PRAKTYCE

www.ksiegarnia.beck.pl

Zarządzanie nieruchomościami

komercyjnymi

Beata Jońska

2. wydanie

WYDAWNICTWO C.H.BECKWARSZAWA 2014

Wydawca: Wioleta BeczekRedakcja: Aleksandra Dróżdż

© Wydawnictwo C.H.Beck 2014

Wydawnictwo C.H.Beck Sp. z o.o.ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa

Skład i łamanie: Wydawnictwo C.H.BeckDruk i oprawa: Totem, Inowrocław

ISBN 978-83-255-6340-0

ISBN e-book 978-83-255-6341-7

Spis treści

Przedmowa ..................................................................................... XI

Wykaz skrótów ............................................................................... XIII

Wprowadzenie ................................................................................ XV

Rozdział I. Podmiot i przedmiot zarządzania nieruchomościami .......................................................................... 1

1. Definicja zarządzania nieruchomościami ............................... 12. Wymogi formalne ................................................................... 23. Portret psychologiczny zarządcy nieruchomości .................... 4

3.1. Cechy osobowościowe ................................................... 43.2. Umiejętności ................................................................. 83.3. Przeciwwskazania do wykonywania zawodu ................ 11

4. Definicja i podział nieruchomości komercyjnych ................. 134.1. Uwagi wstępne ............................................................... 134.2. Budynki biurowe ............................................................ 15

4.2.1. Uwagi wstępne ................................................... 154.2.2. Budynek biurowy klasy A .................................. 154.2.3. Budynek biurowy klasy B .................................. 174.2.4. Budynek biurowy klasy B+ ................................ 184.2.5. Budynek biurowy klasy C .................................. 184.2.6. Znaczenie informacji o klasie budynku .............. 19

4.3. Nieruchomości handlowe .............................................. 214.4. Centra logistyczne i magazyny ...................................... 244.5. Inne nieruchomości komercyjne ................................... 25

Rozdział II. Zarządca a właściciel nieruchomości komercyjnej .................................................................................... 28

1. Kim jest właściciel nieruchomości komercyjnej .................... 282. Zakres odpowiedzialności ....................................................... 303. Umowa o zarządzanie ............................................................. 32

3.1. Uwagi wstępne ............................................................... 323.2. Zakres umowy ................................................................ 33

VI

3.3. Reprezentacja właściciela – pełnomocnictwo ............... 374. Raporty i sprawozdania .......................................................... 39

4.1. Uwagi wstępne ............................................................... 394.2. Sprawozdanie z zarządzania nieruchomością ................ 394.3. Raporty finansowe ........................................................ 444.4. Budżety operacyjne, inwestycyjne, marketingowe ....... 524.5. Zestawienia z umów najmu .......................................... 59

Rozdział III. Zarządca a najemca ................................................ 631. Monitoring bieżących potrzeb ................................................ 632. Umowa najmu ........................................................................ 67

2.1. Uwagi wstępne ............................................................... 672.2. Postanowienia wstępne i strony umowy najmu ............. 682.3. Przedmiot najmu i okres trwania .................................. 692.4. Czynsz, koszty eksploatacyjne – katalog i sposoby

rozliczania, inne świadczenia ........................................ 732.5. Indeksacja ...................................................................... 792.6. Okresy wolne od czynszu, opcja wcześniejszego

rozwiązania umowy, zakaz konkurencji ........................ 822.7. Obowiązki i prawa właściciela i najemcy ...................... 83

2.7.1. Uwagi wstępne ................................................... 832.7.2. Obowiązki i prawa właściciela ........................... 832.7.3. Obowiązki i prawa najemcy ............................... 84

2.8. Zabezpieczenie wykonania umowy ............................... 852.9. Ubezpieczenia ................................................................ 882.10. Warunki rozwiązania umowy ........................................ 88

3. Przedłużanie i renegocjowanie warunków umów najmu ....... 903.1. Uwagi wstępne ............................................................... 903.2. Przedłużenie lub skrócenie czasu najmu ....................... 923.3. Zmniejszenie lub rozszerzenie powierzchni najmu ....... 943.4. Stawki za czynsz – renegocjowanie stawek na wyższe

lub niższe ....................................................................... 963.5. Koszty eksploatacyjne – sposób rozliczania .................. 963.6. Zabezpieczenie umowy najmu – sposób i naliczanie .... 973.7. Standard wykończenia – remont i modernizacja

powierzchni najmu ......................................................... 973.8. Sposób i częstotliwość indeksacji .................................. 983.9. Zmiana wzoru umowy najmu ........................................ 983.10. W jaki sposób zachęcić najemcę do pozostania

w budynku ...................................................................... 99

Spis treści

VII

Rozdział IV. Zarządca a budynek ................................................. 1021. Uwagi wstępne ........................................................................ 1022. Przejęcie nieruchomości w zarządzanie ................................. 102

2.1. Uwagi wstępne ............................................................... 1022.2. Harmonogram przejęcia nieruchomości ........................ 1022.3. Lista wymaganych dokumentów ................................... 108

2.3.1. Uwagi wstępne ................................................... 1082.3.2. Umowy ............................................................... 1082.3.3. Dokumentacja nieruchomości ............................ 1092.3.4. Dokumentacja związana z bezpieczeństwem

budynku i dokumentacja techniczna .................. 1092.3.5. Dokumentacja finansowa .................................... 111

3. Procedury i dokumenty obowiązujące w budynku ................. 1123.1. Uwagi wstępne ............................................................... 1123.2. Regulamin budynku ....................................................... 1133.3. Plan ochrony .................................................................. 1163.4. Instrukcja bezpieczeństwa pożarowego i plan ewakuacji .. 1183.5. Zasady przeprowadzania prac remontowych

i aranżacyjnych .............................................................. 1224. Instalacje i urządzenia ............................................................. 125

4.1. Uwagi wstępne ............................................................... 1254.2. Harmonogram przeglądów ............................................ 1304.3. Książka obiektu budowlanego ....................................... 133

4.3.1. Uwagi wstępne ................................................... 1334.3.2. Sposób wypełniania KOB .................................. 135

4.4. System zarządzania budynkiem – BMS ........................ 1424.5. Awarie i katastrofy ......................................................... 144

4.5.1. Uwagi wstępne ................................................... 1444.5.2. Zalania ................................................................ 1454.5.3. Awarie systemów ................................................ 1474.5.4. Przerwy w dostawie mediów .............................. 1474.5.5. Inne awarie ......................................................... 1494.5.6. Katastrofa budowlana ......................................... 151

5. Archiwizacja dokumentacji .................................................... 1545.1. Uwagi wstępne ............................................................... 1545.2. Sposób i miejsce przechowywania dokumentacji

nieruchomości ................................................................ 1545.3. Archiwizacja dokumentów w formie elektronicznej

i wykorzystanie systemów informatycznych w procesie zarządzania ..................................................................... 157

Spis treści

VIII

5.3.1. Uwagi wstępne ................................................... 1575.3.2. Oprogramowanie firmy conject AG – opis,

wdrożenie i użytkowanie .................................... 1595.4. Korzyści z zastosowania systemu informatycznego

conject do archiwizacji dokumentów ........................... 167

Rozdział V. Zarządca a podwykonawcy i dostawcy mediów ..... 1681. Uwagi wstępne ........................................................................ 1682. Dobór firm podwykonawczych ............................................... 168

2.1. Uwagi wstępne ............................................................... 1682.2. Organizacja przetargów i konkursów ofert .................... 1692.3. Kryteria wyboru ............................................................. 1732.4. Zawieranie umów z podwykonawcami ......................... 176

3. Budowanie relacji z pracownikami obsługi ............................ 1794. Organizacja prac remontowych i modernizacyjnych

w nieruchomości ..................................................................... 1844.1. Uwagi wstępne ............................................................... 1844.2. Faza projektowania i uzgodnień .................................... 1854.3. Faza doboru wykonawców ............................................ 1864.4. Faza wykonania i nadzór nad pracami ........................... 1894.5. Odbiór wykonanych robót ............................................. 191

5. Relacja zarządcy nieruchomości z dostawcami mediów ........ 192

Rozdział VI. Różne role zarządcy nieruchomości komercyjnych ................................................................................. 195

1. Uwagi wstępne ........................................................................ 1952. Rola zarządcy nieruchomości w fazie projektowania

budynku .................................................................................. 1953. Rola zarządcy w procesie sprzedaży lub zakupu budynku .... 197

3.1. Uwagi wstępne ............................................................... 1973.2. Doradztwo oraz analiza sposobu zarządzania

(raporty due diligence) ................................................... 2014. Zarządzanie spółką i aktywami właściciela ............................ 2065. Zarządzanie portfelem nieruchomości ................................... 2096. Rola zarządcy w kreowaniu wizerunku budynku ................... 212

Rozdział VII. Zarządzanie budynkiem zielonym (green building) ............................................................................... 216

1. Uwagi wstępne ........................................................................ 2162. Certyfikat LEED ..................................................................... 2163. Program BREAM ................................................................... 2184. Certyfikat BEPAC ................................................................... 219

Spis treści

IX

5. Program Green Building ......................................................... 2206. Zarządzanie zielonymi budynkami ........................................ 2207. Przeprowadzenie procesu certyfikacji budynku istniejącego

(BREEAM In-Use) .................................................................. 221

Załączniki ........................................................................................ 2351. Umowa o zarządzanie nieruchomością (wzór) ....................... 2372. Budżet kosztów operacyjnych (opex) dla budynku

biurowego – wzór ................................................................... 2453. Budżet kosztów inwestycyjnych (CAPEX) dla budynku

biurowego – wzór ................................................................... 2494. Umowa najmu – wzór ............................................................. 2515. Harmonogram przejęcia budynku biurowego (po sprzedaży)

– wzór ..................................................................................... 2636. Lista dokumentacji budynku biurowego – wzór ..................... 2667. Regulamin budynku biurowego – wzór .................................. 2708. Roczny harmonogram przeglądów urządzeń i instalacji

w obiekcie – wzór ................................................................... 278

Indeks rzeczowy ............................................................................. 287

Spis treści

Przedmowa

Szanowni Państwo,ooddaję w Państwa ręce opracowanie drugie poprawione, które jest wyni-kiem mojego 14-letniego doświadczenia w wykonywaniu zawodu zarządcy nieruchomości.

Mam nadzieję, że opracowanie to będzie pomocne zarówno dla osób rozpoczynających przygodę z zawodem zarządcy nieruchomości, jak i Kole-żanek i Kolegów wykonujących ten zawód od lat. Jednocześnie zaznaczam, że jest to moje osobiste podejście do problemu zarządzania nieruchomościa-mi. Są to sprawdzone w praktyce rozwiązania, dzięki którym mogę odnosić sukcesy i czerpię wiele przyjemności oraz satysfakcji z wykonywanej pracy, czego życzę każdemu, kto zdecydował się lub zdecyduje na wykonywanie zawodu zarządcy nieruchomości.

W tym miejscu chciałabym złożyć podziękowania przedstawicielom firmy Grontmij Polska Sp. z o.o. za wsparcie i pomoc merytoryczną w opra-cowaniu i rozszerzeniu rozdziału 7 o zarządzaniu zielonymi budynkami. Dziękuję także firmie conject AG z Monachium, z którą mam przyjemność współpracować, za pozwolenie opublikowania informacji na temat systemu informatycznego, który znajduje się w ofercie firmy a także firmie Explo Sp. z o.o. z Warszawy za udostępnienie Harmonogramu Przeglądów Obiektu. Dziękuję mojej siostrze Ani, która była moją pierwszą korektorką i czytel-niczką pierwszej edycji książki. Wspierała mnie swoją pomocą i wiedzą z zakresu języka polskiego. Dziękuję wszystkim moim współpracowni-kom, przedstawicielom właścicieli nieruchomości, firm podwykonawczych i najemców za wiedzę i doświadczenie, które dzięki nim zdobyłam i które pozwoliły mi na napisanie niniejszego poradnika.

Warszawa, 15.4.2014 r.Beata Jońska

Wykaz skrótów

1. Źródła prawaGospNierU ................ ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomo-

ściami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.)

KC ............................. ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r. poz. 121)

KOBR ....................... rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 3.7.2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz.U. Nr 120, poz. 1134)

KSH ........................... ustawa z 15.9.2000 r. – Kodeks spółek handlowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 1030 ze zm.)

OchrPpożR ................ rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 7.6.2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U. Nr 109, poz. 719)

PrBud ........................ ustawa z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.)

ZmURegWNZ ........... ustawa z 13.6.2013 r. o zmianie ustaw regulują-cych wykonywanie niektórych zawodów (Dz.U. z 2013 r. poz. 829)

2. InstytucjeGUS ........................... Główny Urząd StatystycznyKRS ........................... Krajowy Rejestr SądowyMinInf ....................... Minister InfrastrukturyZUS ........................... Zakład Ubezpieczeń Społecznych

XIV

3. Inne skrótyBHP ........................... bezpieczeństwo i higiena pracyBMS .......................... system zarządzania budynkiem CO ............................. centralne ogrzewanieCW ............................ ciepła wodaDSO ........................... dźwiękowy system ostrzegawczyDTR ........................... dokumentacja techniczno-ruchowaKOB .......................... książka obiektu budowlanegoNIP ............................ numer identyfikacji podatkowejOC ............................. odpowiedzialność cywilnappoż. .......................... przeciwpożarowyREGON ..................... numer statystycznyROP ........................... ręczny ostrzegacz pożarowyUPS ........................... system podtrzymywania zasilania w energię elek-

tryczną

Wykaz skrótów

Wprowadzenie

Poradnik jest zbiorem praktycznych informacji na temat zarządzania nieruchomościami komercyjnymi ze szczególnym uwzględnieniem budyn-ków biurowych. Z uwagi na to, że na rynku jest niewiele opracowań na ten temat, autorka zdecydowała się na zebranie swojej wiedzy i doświadczenia oraz na podzielenie się nimi z Czytelnikami. Porównując spis treści niniej-szego opracowania z innymi tego typu pozycjami dostępnymi na rynku, z pewnością można zauważyć, że niektóre zagadnienia i tematy powtarzają się. To, co wyróżnia tę pozycję, to praktyczne ujęcie tych samych zagadnień. W poradniku starano się ograniczyć do minimum teoretyczne rozważania, a szczególnie zwrócić uwagę na sprawdzone rozwiązania oraz wskazówki. Książka przedstawia rady wynikające z 14-letniego doświadczenia autorki. Podaje przykłady i propozycje zapisów w umowach. Wiedza, jaką zarządca nieruchomości musi posiadać, jest szeroka i wymaga ciągłego doskonalenia. Dlatego w niniejszej książce zwraca się uwagę na elementy najistotniejsze, które dotyczą każdego tematu, a także na wielopłaszczyznowość zagadnienia zarządzania nieruchomościami komercyjnymi ze szczególnym uwzględ-nieniem budynku biurowego. Publikacja pokazuje płaszczyzny, na których działa zarządca nieruchomości, takie jak:– zarządca – właściciel,– zarządca – najemcy,– zarządca – budynek,– zarządca – podwykonawcy.

Autorka obrazuje zadania, jakie czekają zarządcę na każdej z tych płaszczyzn. Głównym celem tej książki jest pokazanie zawodu zarządcy nieruchomości z punktu widzenia osoby i praktyki, a nie teorii.

Poradnik został podzielony na 7 rozdziałów. Pierwszy przedstawia definicję zarządzania nieruchomościami. Następne podrozdziały pokazują portret psychologiczny zarządcy nieruchomości z podziałem na cechy i umiejętności oraz przeciwwskazania do wykonywania zawodu. Wska-zówki te, zdaniem autorki, mogą być szczególnie pomocne dla studentów, którzy będą chcieli wykonywać ten zawód, lub kandydatów na zarządców nieruchomości. W dalszej części pierwszego rozdziału przedstawiona zo-

XVI

stała definicja i podział nieruchomości komercyjnej. Znajduje się tam kilka informacji teoretycznych, które na pewno przydadzą się zarządcy nieruchomości w jego pracy.

Rozdział drugi poświęcony jest relacji pomiędzy zarządcą nieruchomości i jej właścicielem. W jego pierwszej części został zdefiniowany podmiot – właściciel wymieniono także przykłady właścicieli nieruchomości komer-cyjnych. Autorka wyjaśniła także, w jaki sposób struktura czy osobowość prawna właściciela nieruchomości może mieć wpływ na współpracę z za-rządcą oraz stawiane mu wymagania i oczekiwania. Następnie pokazany został zakres odpowiedzialności zarządcy nieruchomości wobec właściciela. Kolejne punkty rozdziału poruszają temat umowy o zarządzanie nierucho-mością i pokazują, na jakie jej elementy należy zwrócić szczególną uwagę. Nie jest to jednak opracowanie prawne. Autorka podaje praktyczne wska-zówki wynikające z jej wieloletniego doświadczenia. Kolejnym ważnym zagadnieniem poruszonym w tym rozdziale jest opis raportów i sprawozdań przygotowywanych przez zarządcę dla właściciela budynku. W tekście Autorka wskazała elementy, jakie może zawierać sprawozdanie z zarzą-dzania nieruchomością, a które mogą być ważne dla właściciela. Następnie zdefiniowała budżety, jakie przygotowuje zarządca nieruchomości (budżet operacyjny, inwestycyjny i marketingowy), oraz pokazała, jakie pozycje może zawierać dany budżet. Przykładowe budżety operacyjne i inwestycyjne stanowią załączniki do niniejszego opracowania. Następnym opisanym za-gadnieniem jest zestawienie z umów najmu (ang. rent roll) ze wskazaniem, na co należy zwrócić szczególną uwagę podczas przygotowywania takiego zestawienia oraz jaki jest jego cel i zastosowanie.

Rozdział trzeci pokazuje relację między zarządcą nieruchomości a na-jemcą. Autorka przede wszystkim wskazuje sposoby budowania zaufania oraz rolę właściwej komunikacji. Następne podrozdziały dotyczą umowy najmu. Przedstawiają jej najważniejsze zapisy z uwzględnieniem punktów, które mogą sprawiać problemy lub są dyskusyjne. Autorka uzasadnia, dla-czego warto zadbać o jasne i klarowne sprecyzowanie tych punktów oraz podaje przykładowe zapisy w umowie najmu. Podobnie jak w przypadku umowy o zarządzanie nie są to opracowania prawne, jedynie wskazówki. Ostatni podrozdział poświęcony jest zagadnieniu renegocjowania umów najmu, ponieważ z tym zadaniem zarządca często ma do czynienia w swojej pracy zawodowej. Właściciele często zlecają zarządcy, żeby reprezentował ich w trakcie negocjacji z najemcami. W książce zostały wskazane elementy umowy najmu, które mogą być negocjowane i w jakich przypadkach (na przykład wynikających z zapisów w umowie najmu, tj. przedłużenie umowy, opcja rozszerzenia powierzchni czy wykorzystanie opcji wcześniejszego

Wprowadzenie

XVII

rozwiązania umowy). Ostatni podrozdział pokazuje, w jaki sposób zachęcić najemcę do pozostania w budynku, czyli jaka jest rola zarządcy nierucho-mości, żeby najemca przedłużył umowę najmu na kolejny okres.

Rozdział czwarty, najbardziej rozbudowany, prezentuje płaszczyznę zarządca – budynek. Rozpoczyna się od opisu sposobu przejęcia nieru-chomości w zarządzanie. Zawiera harmonogram przejęcia budynku oraz istotne punkty i zagadnienia z tym związane. Następnie opisane zostały dokumenty, jakie powinny być na liście dokumentacji w trakcie przejęcia budynku. Kolejne punkty rozdziału poświęcone są procedurom i dokumen-tom związanym z bezpieczeństwem budynku. Autorka opisuje regulamin budynku, wyszczególniając elementy, jakie powinien zawierać. Przykładowy harmonogram przejęcia i lista dokumentacji oraz regulamin budynku biuro-wego są załączone do niniejszego opracowania. Autorka następnie zwraca uwagę na plan ochrony, a także instrukcję bezpieczeństwa pożarowego oraz plan ewakuacji. Przedstawia również propozycje stworzenia dokumen-tu regulującego zasady prowadzenia prac remontowych i aranżacyjnych w nieruchomości. Charakteryzuje również budynek od strony technicznej, wskazując przy tym przykładowe instalacje i urządzenia, które mogą być zainstalowane w budynku oraz harmonogram przeglądów z podziałem na przeglądy wymagane przepisami prawnymi oraz przeglądy techniczne wynikające z eksploatacji obiektu i poszczególnych instalacji. Kolejny roz-dział poświęcony jest zasadom prowadzenia książki obiektu budowlanego. Autorka przedstawia instrukcje i sposób wypełnienia poszczególnych stron i tablic zgodnie z przepisami prawa. W następnych częściach znajdują się: opis BMS i korzyści z zastosowania systemu w budynku, sposoby wyko-rzystania go przez zarządcę oraz sposoby postępowania w sytuacji awarii i katastrof. Autorka opisuje kilka sytuacji awaryjnych i schemat postępo-wania w trakcie awarii. Ostatnia część to propozycja sposobu archiwizacji i przechowywania dokumentacji budynku, oznakowania segregatorów. Część ta ilustruje wykorzystanie systemów informatycznych w procesie za-rządzania na konkretnym przykładzie oprogramowania firmy conject AG.

Rozdział piąty w całości poświęcony jest relacji zarządca nieruchomo-ści a podwykonawcy i dostawcy mediów. Autorka opisuje metody doboru firm podwykonawczych oraz określa kryteria, jakimi należy się kierować w trakcie wyboru tych firm. W szczególności pokazuje zasady formułowa-nia zapytania ofertowego oraz wagę poszczególnych kryteriów w ocenie ofert oraz sposób porównywania ofert, tak by wybrać najbardziej korzyst-ną. Kolejny podrozdział przedstawia budowanie relacji z pracownikami firm podwykonawczych, sposoby współpracy i motywowania pracow-ników. Te relacje służą zwiększeniu jakości wykonywanych usług przez

Wprowadzenie

XVIII

poszczególnych podwykonawców. Dalsza część książki zawiera sposób przeprowadzania prac remontowych i modernizacyjnych w budynku od fazy projektowania, poprzez dobór wykonawców, wykonanie i nadzór robót i na końcu odbiór. Ostatnia część tego rozdziału to zasygnalizowanie relacji zarządca a dostawcy mediów i określenie roli zarządcy w związku z tym zagadnieniem.

Szósty rozdział pokazuje, że zarządca może pełnić różne role na rynku nieruchomości, podczas kolejnych faz powstania budynku. Autorka na początku przedstawia zarządcę w roli doradcy w czasie projektowania budynku. Następną opisaną rolą, która coraz częściej pojawia się na rynku nieruchomości, jest doradztwo w procesie sprzedaży i zakupu nierucho-mości. W tej części Autorka przedstawia zadania, jakie wykonuje zarządca przy sprzedaży lub zakupie budynku, tj. obsługa doradców, przygotowanie załączników do umowy sprzedaży, przygotowanie dokumentacji i budynku do przejęcia. Rozdział opisuje rolę zarządcy przy przygotowywaniu: analiz i raportów podczas procesu due diligence, analiz struktury podwykonawców i sposobu zarządzania budynkiem, analiz SWOT. Następnie pokazuje rolę zarządcy w procesie zarządzania spółką i aktywami właściciela. Te zadania daleko wykraczają poza zakres zarządzania budynkiem i wymagają większej wiedzy. Kolejna część pokazuje zadania zarządcy i sposoby zarządzania portfelem nieruchomości. Autorka wskazuje również rolę, jaką pełni za-rządca w kreowaniu wizerunku budynku. W szczególności podkreśla jego wpływ na postrzeganie budynku wraz z otoczeniem przez najemców, a także wpływ na jakość świadczonych usług na terenie nieruchomości.

Rozdział siódmy pokazuje zupełnie nową rolę zarządcy w związku z rosnąca popularnością przyjaznych dla środowiska zielonych budynków. Opisuje certyfikaty budynków dotyczące ochrony środowiska i wymogi związane z ich uzyskaniem. Na końcu przedstawiono procedurę certyfikacji dla funkcjonującej nieruchomości na przykładzie certyfikacji BREEAM In-Use.

Treść niniejszego opracowania ma charakter poradnikowy i nie może stanowić podstawy do podejmowania jakichkolwiek decyzji związanych z procedurą zarządzania nieruchomościami. Przedstawione przykłady i opi-nie są tylko wskazówkami. Teksty załączonych umów i opracowań są przykładowe. Wykorzystanie tych dokumentów w praktyce wymaga dosto-sowania ich do indywidualnych potrzeb zarządcy i konkretnego budynku. Zapisy w umowach i innych dokumentach wymagają konsultacji prawnej. Autorka nie ponosi zatem odpowiedzialności za wykorzystanie zapisów przykładowych umów oraz innych dokumentów lub ich części i skutków wynikających z zastosowania treści zawartych w tej książce.

Wprowadzenie

Rozdział I. Podmiot i przedmiot zarządzania nieruchomościami

1. Definicja zarządzania nieruchomościami

Definicja zarządzania nieruchomościami wprowadzona w art. 185 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej: GospNierU) przestała być aktualna. Zgodnie z ustawą z 13.6.2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz.U. z 2013 r. poz. 829), z dniem 1.1.2014 r. zawód zarządcy nieruchomości podlega deregulacji.

Jak zatem dzisiaj zdefiniować zarządcę nieruchomości?Poprzednia definicja w rozumieniu niniejszej ustawy (art. 185)

brzmiała:1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji

i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej

nieruchomości;2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksplo-

atacji nieruchomości;3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu

przepisów Prawa energetycznego;4) bieżące administrowanie nieruchomością;5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie

z jej przeznaczeniem;6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

1a. Zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i eks-pertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami.

1b. Zarządca nieruchomości wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonują-cych czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.

1c. W przypadku zdarzeń lub zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, o których mowa w przepi-