1www.kuriermieszkaniowy.pl

MIES IĘC Z NIK BEZPŁ ATN Y • NA KŁ A D 10 .000 EGZ. • NR 5 (6 ) • M AJ 2014 • I SSN 2353-253X

PRAWNIK

RADZI

S. 6

ZIELONY AKCENT NA BEMOWIE

Bouygues Immobilier Polska rozpoczyna nowy projekt na Bemowie – 4-piętrowy Accent Vert będzie gotowy w IV kwartale 2015 r.s. 3

OSIEDLE LYKKE II JESZCZE WIĘKSZE

Białołęka wzbogaci się o kolejne 3 budynki mieszkalne, osiedle firmy Unidevelopment zaoferuje 165 mieszkań.s. 2

BEZ CZYNSZU, ALE CZY BEZ KOSZTÓW?

Coraz więcej deweloperów oferuje mieszkania bezczynszowe. Czy rzeczywiście koszty ich utrzymania są niższe?s. 4

CO KTO MOŻEWE WSPÓLNOCIE

Kto i w jakich sprawach może decydować o budynku: kiedy mieszkańcy, kiedy zarząd wspólnoty, a kiedy zarządca?s. 5

WYCINKA DRZEW NA DZIAŁCE

Planujesz wycinkęna jesień? Formalności załatwjuż teraz.s. 5

Poszukując własnej działki stawia-

my na gotowe rozwiązania. Nie je-

steśmy zainteresowani gruntami do

samodzielnego zagospodarowania –

takie rozwiązanie wybiera tylko 13

proc. ankietowanych, podczas gdy 82

proc. deklaruje, że interesowałaby ich

działka co najmniej z domkiem letni-

skowym lub nawet całorocznym, czy-

li „gotowa do użytku” i nie wymaga-

jąca wielkich nakładów pracy.

Najwięcej zwolenników ma najbar-

dziej popularne na rynku rozwiąza-

nie – zakup działki z domkiem letni-

skowym, ew. postawionym na działce

domkiem holenderskim.

– W porównaniu do zeszłego roku,

kiedy zadaliśmy ankietowanym po-

dobne pytania, nieco więcej ankie-

towanych, bo 17 proc., deklarowa-

ło, że jest zainteresowanych zakupem

samej działki. Natomiast z 19 do 26

proc. wzrósł odsetek deklaracji o chę-

ci zakupu domu całorocznego – mówi

Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse.

Nad jeziorem i niezbyt dalekoZakup działki w górach, czy nad mo-

rzem nie okazał najbardziej pożądany

przez ankietowanych. Planujący za-

kup działki preferują tereny położone

nad jeziorami (49 proc.) oraz w po-

bliżu lasów (23 proc.).

– W tym punkcie ankiety bardzo róż-

nią się od ubiegłorocznych, gdzie aż

44 proc. ankietowanych zadeklaro-

wało chęć zakupu działki pod lasem –

mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.

– Bardzo istotną kwestią jest odle-

głość od miejsca zamieszkania. 43

proc. poszukuje działek w odległo-

ści do 50 km. Z drugiej strony aż 21

proc. jest w stanie rozważyć oferty,

które będą położone nawet powyżej

150 km od domu.

Nawet ponad 100 tys. zł za działkęCoraz lepsza koniunktura i pozy-

tywne nastroje sprawiają, że Polacy

są skłonni wydać niemałe pienią-

dze dla przyjemności i podniesienia

komfortu życia. Najliczniejsza grupa,

38 proc. ankietowanych, zdecydowa-

na jest wydać od 20 do 50 tys., 26

proc. – od 50 do 100 tys., a co dzie-

siąty nawet powyżej 100 tys. zł. nato-

miast 26 proc. poszukuje najtańszych

działek, do 20 tys. zł.

– Budżety, które jesteśmy skłonni

przeznaczyć na zakup gruntu nie

są dalekie od tego, co dostępne jest

na rynku. Oczywiście najłatwiej jest

kupić działkę rekreacyjną dysponując

kwotą powyżej 100 tys. zł. 45 proc.

ofert wystawionych na sprzedaż kosz-

tuje ponad 100 tys. zł, 26 proc. mie-

ści się w widełkach od 50 do 100 tys.,

23 proc. – pomiędzy 20 a 50 tys. zł.,

a 6 proc. poniżej 20 tys. zł – wylicza

Marta Kosińska z serwisu Szybko.pl.

W porównaniu do ankiety przeprowa-

dzonej przed rokiem nie zmieniły się

czynniki jakimi kierują się nabywcy

działek letniskowych. Największe zna-

czenie ma cena działki, a następnie ci-

che i spokojne otoczenie oraz walory tu-

rystyczne i krajoznawcze. Najmniejszą

uwagę zwracamy na prestiż okolicy oraz

walory inwestycyjne.

Źródło: Metrohouse

Rząd przyjął projekt Ministerstwa

Finansów dotyczący ustawy o odwró-

conym kredycie hipotecznym, usta-

wa musi jeszcze przejść przez Sejm

i Senat. Resort finansów zapewnia,

że ustawa zawiera wystarczające regu-

lacje chroniące klientów. Jeśli nowy

produkt zyska popularność, w kon-

sekwencji zwiększy się podaż nieru-

chomości na rynku.

– Obecnie odwrócona hipoteka na

polskim rynku nie funkcjonuje ze

względu na szereg barier prawnych,

które musieliśmy wyeliminować,

żeby banki mogły ją zaoferować –

mówi Agnieszka Wachnicka, zastęp-

ca dyrektora Departamentu Rozwoju

Rynku Finansowego w Ministerstwie

Finansów. – Banki już od dawna mo-

nitorują sytuację prawną tego pro-

duktu, zapewne także prowadzą ana-

lizy i przygotowują się do tego, żeby

móc go zaoferować. Sądzimy więc, że

nastąpi to szybko, co nie znaczy, że

produkt będzie w ofercie wszystkich

banków.

Pod koniec kwietnia rząd przy-

jął projekt ustawy o odwróconym

kredycie hipotecznym i zdecydo-

wał o skierowaniu go do Sejmu.

Wprowadzenie tego produktu do

oferty banków ma pomóc starszym

osobom podreperować domowy bu-

dżet. Odwrócona hipoteka polega

na tym, że bank wypłaca klientowi

– zazwyczaj właśnie osobie starszej

– daną kwotę kredytu (jednorazowo

lub np. co rok lub co miesiąc), któ-

rego zabezpieczeniem jest posiada-

na przez klienta nieruchomość. Po

śmierci kredytobiorcy nieruchomość

nie staje się jednak automatycznie

własnością banku – to do spadko-

bierców klienta należy decyzja, czy

oddadzą bankowi wypłacony kredyt

i zachowają nieruchomość, czy też

przeniosą prawo własności nieru-

chomości na bank.

Choć ustawa nie precyzuje, kto może

korzystać z odwróconego kredytu, to

zapewne same banki wprowadzą li-

mit wiekowy dla klientów. Warto

wspomnieć, że w tym przypadku

młodszy wiek klienta oznacza więk-

sze ryzyko dla banku.

Resort finansów, pracując nad nowy-

mi regulacjami, koncentrował się na

odpowiednim zabezpieczeniu intere-

sów klientów.

– Jednym z elementów jest moż-

liwość odstąpienia od umowy.

Standardowo przy kredycie konsu-

menckim mamy na to 14 dni od jej

zawarcia, tutaj przedłużyliśmy ten

termin do 30 dni. Wzięliśmy pod

uwagę, że grupą beneficjentów tego

produktu będą osoby starsze, które

być może będą potrzebowały więcej

czasu na podjęcie takiej decyzji i na-

myślenie się, czy ta oferta była odpo-

wiednia – mówi Wachnicka.

Banki będą też musiały przekazać

potencjalnemu klientowi – co naj-

mniej na 7 dni przed podpisaniem

umowy – formularz informacyj-

ny, którego wzór zostanie określony

w rozporządzeniu ministra finansów.

Czyli w każdym banku kredytobiorca

otrzyma informacje na takim samym

formularzu, dzięki czemu łatwiej bę-

dzie mu porównać oferty.

– W formularzu znajdą się wszyst-

kie istotne informacje dotyczące

produktu, a więc prawa i obowiązki

stron, kwota kredytu, jej stosunek do

wartości nieruchomości i dodatko-

we opłaty – dodaje przedstawicielka

Ministerstwa Finansów.

Ustawa przewiduje także możliwość

wcześniejszej, bezpłatnej spłaty kre-

dytu oraz ogranicza odpowiedzial-

ność klienta maksymalnie do war-

tości nieruchomości. Precyzuje też

przypadki, w których bank może wy-

powiedzieć umowę przed terminem

(np. zaniedbywanie przez klienta

swoich podstawowych obowiązków,

jak płacenie podatków związanych

z nieruchomością czy dokonywanie

niezbędnych napraw lub utrzymywa-

nie nieruchomości w odpowiednim

stanie). Jeżeli kredytobiorca naruszy

te obowiązki, to bank będzie mógł

wypowiedzieć umowę, ale też nie od

razu.

– Najpierw bank będzie musiał we-

zwać kredytobiorcę do zaprzestania

takich działań, a jeśli to nie poskut-

kuje, zażąda upoważnienia do wy-

pełniania tych obowiązków w imie-

niu klienta. Bank będzie mógł wy-

powiedzieć umowę dopiero wtedy,

gdy kredytobiorca nie zechce pod-

pisać tego upoważnienia – tłumaczy

Wachnicka.

Jej zdaniem przyjęcie ustawy może

mieć również wpływ na rynek nie-

ruchomości – przekazywane ban-

kom nieruchomości będą trafiały na

rynek, co doprowadzi do zwiększe-

nia podaży nieruchomości, a w kon-

sekwencji do obniżki cen.

Źródło:

Agencja Informacyjna

Newseria Biznes

Sezon na działki letniskowe

Odwrócona hipoteka bliżej

Niedroga, blisko jeziora i niedaleko miejsca zamieszkania - tak wygląda profil idealnej działki rekreacyjnej.

Już wkrótce banki będą mogły udzielać osobom starszym kredytów, których zabezpieczeniem będzie posiadana przez nich nieruchomość. Czy będzie to dobry i bezpieczny dodatek do emerytur?

Fot. www.sxc.hu

Więcej naKurierMieszkaniowy.pl

NR 5 (6) • MAJ 2014WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIOWY

www.kuriermieszkaniowy.pl2

SIĘ BUDUJESIĘ BUDUJE

Dom Development SA rozpoczął

sprzedaż etapu osiedla Palladium

o nazwie Odeon, usytuowanego przy

ul. Elżbiety Barszczewskiej w zielonej

części warszawskiego Tarchomina.

Łącznie na całym osiedlu Palladium

zaplanowano około 870 miesz-

kań, natomiast w nowo wprowa-

dzonym etapie znajdzie się ich 245.

Planowane oddanie do użytku tego

etapu to koniec III kwartału 2015 r.

Osiedle Palladium to inwestycja za-

projektowana w klimacie filmowym,

zainspirowana wybitnymi aktorkami,

które stały się patronkami najbliższych

ulic: Hanką Ordonówną, Mieczysławą

Ćwiklińską oraz Elżbietą Barszczewską

– patronką ulicy, przy której znajduje

się inwestycja. Osiedle swoją nazwą na-

wiązuje do powstałego w latach 1935-

1937, przy ul. Złotej 7/9 w Warszawie,

historycznego Kina i Teatru Palladium.

Filmowy charakter tego osiedla pod-

kreślą również nazwy etapów osiedla

(Odeon, Iluzjon, Kamera), mała archi-

tektura, czy też specjalne filmowe mu-

rale, elegancko wkomponowane w bu-

dynki mieszkalne.

Na osiedlu powstaną nowocze-

sne budynki o wysokości od 2 do

7 pięter, w pierwszym etapie zaofe-

rują one 245 mieszkań – od naj-

mniejszego, jednopokojowego o po-

wierzchni 31 mkw., do największe-

go, czteropokojowego o powierzch-

ni 71 mkw. Lokale będzie można

łączyć. 1 mkw. powierzchni etapie

Odeon będzie kosztował od 5 980

do 7 210 zł/mkw., dzięki czemu 80

mieszkań kwalifikuje się do progra-

mu Mieszkanie dla Młodych.

Projektanci osiedla Palladium zadba-

li o zagospodarowanie terenu wokół

budynków. Zaprojektowano atrakcyj-

ny dziedziniec rekreacyjny, z nowocze-

sną małą architekturą i placem zabaw.

Mieszkańcy lokali na parterze będą

mieć własne, przydomowe ogród-

ki, których cena jest wliczona w cenę

mieszkania. Pod obecnym etapem in-

westycji znajdzie się 1-poziomowa hala

garażowa, do której będą zjeżdżały win-

dy bezpośrednio z pięter mieszkalnych.

Przewidziano w niej w sumie 264 miej-

sca garażowe: 255 miejsc w cenie 26

500 zł oraz 9 miejsc rodzinnych w ce-

nie 37 000 zł. Dodatkowo zaplanowa-

no ogółem 150 komórek lokatorskich

w cenie 7 000 zł.

Autorem projektu osiedla Palladium

jest pracownia Dan Projekt, na-

tomiast generalnym wykonawcą

Odeonu została firma Kalter.

Dom Development inwestuje na

Tarchominie od 1998 r. Pierwszym

osiedlem zbudowanym przez spół-

kę w tym rejonie Warszawy było

wieloetapowe osiedle Akacje. Do

tej pory Dom Development wy-

budował na Tarchominie około

2 800 mieszkań i 70 domów jed-

norodzinnych o nazwie Malwa.

Rozbudowuje również lokalną

infrastrukturę miejską: ulice, pę-

tle autobusowe, ronda. Spółka

zbudowała m.in. ul. Mieczysławy

Ćwiklińskiej w sąsiedztwie inwe-

stycji Palladium oraz ul. Elżbiety

Barszczewskiej.

Dom Development SA sprzedał

w I kwartale br. łącznie 400 mieszkań

netto (339 w tym samym okresie ub.

roku), a także przekazał klientom 516

lokali mieszkalnych. Udział rezygnacji

w ogólnej liczbie sprzedanych miesz-

kań wyniósł 5,4 proc. Wyniki finan-

sowe spółki okazały się zgodne z ocze-

kiwaniami – przychody ze sprzedaży

w I kwartale wyniosły 198,7 mln zł,

zysk netto – 9,2 mln zł, wskaźnik zadłu-

żenia netto na 31 marca br. – 11 proc.

W tym okresie Dom Development

powiększył swój bank ziemi o kolejne

grunty, kupując ziemię na realizację in-

westycji Saska III (379 mieszkań). Na

koniec I kwartału w przygotowaniu

spółka miała 6 196 mieszkań, w budo-

wie – 2 524 mieszkań, w ofercie sprze-

daży – 1 685 mieszkań.

– I kwartał tego roku przebiegał

zgodnie z naszymi oczekiwania-

mi. Obserwujemy, że rynek powoli

odbudowuje się – sprzedaż na warszaw-

skim rynku w I kwartale była na pozio-

mie hossy z 2007 r. Do tego istotnie

spadła oferta mieszkań dostępnych na

rynku pierwotnym w Warszawie, a ni-

skie stopy procentowe wspierają popyt

– zauważyliśmy wzrost liczby klien-

tów kupujących mieszkanie na kredyt.

Te czynniki wpływają też na stopnio-

wy wzrost cen mieszkań – powiedział

Jarosław Szanajca, prezes zarządu Dom

Development SA.

„Twoje miejsce na ziemi” – takim

hasłem spółka Wille Duchnów

reklamuje inwestycję domów

w Duchnowie, ok. 20 km od centrum

Warszawy w kierunku na Lublin.

Osiedle oferuje kameralny klimat

i niewielką liczbę domów w zabu-

dowie bliźniaczej. Domy zostały

podzielone na trzy strefy: dzienną,

nocną i gospodarczą, każdy dom ma

taras o powierzchni 24 mkw. oraz

działkę z ogrodem o powierzchni

600-1300 mkw. Według dewelope-

ra, cena domu „jest podobna do M4

na Ursynowie”.

Filmowo na Tarchominie

Lykke II w sprzedaży

Kolejny dobry kwartał Dom Development

Willa zamiast mieszkania

domEXPO Warszawa

z certyfikatem BREEAM

Robyg płaci

Spółka Unidevelopment S.A. rozpo-

częła sprzedaż mieszkań w drugim

etapie inwestycji Lykke realizowa-

nej na warszawskiej Białołęce, de-

weloper ukończy całe osiedle w IV

kwartale br. Realizacja pierwszego

etapu, obejmującego 6 budynków,

ruszyła w zeszłym roku i jest niemal

ukończona. Ponad 50 proc. miesz-

kań w tej części znalazło już nabyw-

ców. Deweloper wprowadził zatem

do sprzedaży lokale, które powstają

w drugim etapie inwestycji, obej-

mującym kolejne 3 budynki o lek-

kiej, prostej formie nawiązującej

do skandynawskiego stylu archi-

tektury. Łącznie w całej inwesty-

cji Unidevelopment wybuduje 165

mieszkań o powierzchni od 33 do

ponad 80 mkw. w cenach od 5.864

do 6.500 zł za mkw..

– Ponad połowa oferowanych w niej

mieszkań spełnia kryteria pro-

gramu MDM – mówi Mariola

Matczak-Augustyniak, kierownik

Działu Sprzedaży Unidevelopment S.A.

Ponad połowę terenu osiedla stano-

wić będą strefy zieleni, umożliwiające

aktywny wypoczynek na świeżym po-

wietrzu. Na dużych powierzchniach

pomiędzy budynkami mieszkańcy

będą mieli do dyspozycji urządze-

nia do outdoor fitness, mini boiska

do piłki nożnej i koszykówki, stoły

do gry w szachy oraz 2 place zabaw

z urządzeniami dla dzieci w różnym

wieku.

Klienci mogą już odwiedzić lokal

pokazowy, który został wykończo-

ny w jednym z oferowanych przez

dewelopera standardów. Powstał on

w dwupokojowym mieszkaniu z do-

datkową powierzchnią na antresoli,

którą można wykorzystać np. jako do-

datkowy pokój, miejsce do pracy czy

salon telewizyjny. Firma oferuje klien-

tom trzy standardy wykończenia.

Inwestor domEXPO Warszawa zde-

cydował się na przeprowadzenie in-

westycji w standardzie pozwalają-

cym uzyskać certyfikat BREEAM.

Powstające na warszawskiej Białołęce

centrum wystawiennicze będzie dzię-

ki temu bardziej przyjazne środowi-

sku, zaoferuje zdrowsze i bardziej

produktywne środowisko pracy,

a także wyższy komfort użytkowania

i niższe koszty eksploatacji.

Certyfikat BREEAM (BRE

Environmental Assessment Metod)

jest obecnie jedną z najczęściej

stosowanych metod oceny budyn-

ków pod kątem spełniania norm

ekologicznych w Europie. System

został stworzony w 1990 roku przez

organizację BRE (Building Research

Establishment).

DomEXPO to nowy koncept wy-

stawienniczo-handlowy, skupiający

firmy branży budowlanej, wnętrzar-

skiej i wyposażeniowej. Centrum do-

mExpo Warszawa ma zostać otwarte

w przyszłym roku, w marcu ruszyło

domEXPO Opole, a następne ma

powstać we Wrocławiu.

Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy

Robyg SA podjęło decyzję o wypła-

cie dywidendy w wysokości 8 groszy

na akcję. Łączna wartość dywiden-

dy wyniesie 20,97 mln zł i stanowi

około 30 proc. zysku ekonomiczne-

go netto spółki. Dzień dywidendy

został wyznaczony na 14 maja, na-

tomiast jej wypłata nastąpi 29 maja

2014 roku.

– Grupa ROBYG jest w bardzo do-

brej kondycji finansowej – mamy

duże zapasy gotówki i znakomitą

płynność finansową oraz bardzo do-

brą kontrolę długu. Dywidendę wy-

płacamy regularnie od 2010 roku

i zamierzamy kontynuować tę do-

brą praktykę – powiedział Oscar

Kazanelson, przewodniczący Rady

Nadzorczej ROBYG SA.

W I kwartale 2014 roku Grupa

ROBYG zakontraktowała rekordową

liczbę 576 lokali netto w Warszawie

i Gdańsku, co oznacza wzrost w sto-

sunku do I kwartału 2013 roku o po-

nad 90 proc.

WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIOWYNR 5 (6) • MAJ 2014

3www.kuriermieszkaniowy.pl

SIĘ BUDUJESIĘ BUDUJE

Robyg uruchamia nowe projekty

Zielony akcentna Bemowie

Wiecha na pierwszym budynku JK51

Bouygues Immobilier Polska rozpo-

czyna na Bemowie nową inwestycję

mieszkaniową.

Accent Vert to 4-piętrowy budynek

przy ul. Batalionów Chłopskich 77,

w którym powstanie 149 mieszkań

1, 2, 3 i 4-pokojowych o powierzch-

niach od 26 do 82 m kw. Każdy lo-

kal ma balkon, a część mieszkań

na parterze także własny ogródek.

Nowy budynek zostanie wyposażo-

ny w windy, podziemny parking,

ogólnodostępne miejsca parkingowe,

system wideodomofonów i ca-

łodobowy monitoring budynku.

W pobliżu planowana jest stacja

metra.

Ceny mieszkań w Accent Vert wy-

noszą od 6100 do 7200 zł za mkw.,

a niektóre lokale są dostępne w pro-

gramie MdM.

Inwestycja została zaprojektowana

przez pracownię Architekci Dawidczyk

& Partnerzy, zakończenie prac zaplano-

wano na IV kwartał 2015 roku.

Hochtief Polska Oddział

w Warszawie zakończył w 9 miesię-

cy realizację stanu surowego I etapu

swojego osiedla mieszkaniowego na

Woli, symboliczna wiecha zawisła na

budynku 14 maja. W ramach inwe-

stycji przy ul. Jana Kazimierza 51 po-

wstanie kompleks dwóch budynków

mieszkaniowych. Pierwszy z nich

ma od 6 do 9 kondygnacji i pomie-

ści 163 mieszkań oraz 4 lokale usłu-

gowe na parterze od strony ul. Jana

Kazimierza. Parking zaprojektowa-

no na jednej kondygnacji podziem-

nej. Obiekt o łącznej powierzchni

użytkowej ok. 8 400 mkw. oferuje

mieszkania od 1- do 4-pokojowych

o wielkości od ok. 32 do 77 mkw.

Mieszkania mają balkony lub loggie,

te na górnych piętrach – także ob-

szerne tarasy na dachu, a te na par-

terze – własne ogródki.

– Zakończyliśmy wszystkie roboty

stanu surowego otwartego budynku,

bliskie ukończenia są prace dachowe

i murowe, rozpoczęliśmy też prace na

elewacjach budynku i prace monta-

żowe wewnętrznych instalacji sani-

tarnych i elektrycznych – powiedział

Wojciech Kasprowicz, kierow-

nik kontraktu w Hochtief Polska

Oddział w Warszawie. Zakończenie

budowy I etapu zaplanowano na

I kwartał 2015 r.

Natomiast rozpoczęcie realizacji II

etapu planowane jest na III kwartał

tego roku, zakończenie – na II kwar-

tał 2016 r. Przedsprzedaż mieszkań II

etapu potrwa do września br. Obiekt,

który zostanie zrealizowany w II eta-

pie, to siedmiokondygnacyjny bu-

dynek oferujący 111 mieszkań o po-

wierzchni od 30 do 69 mkw., 3 lokale

usługowe o pow. od 86 do 230 mkw.

na parterze oraz komórki lokatorskie

o pow. od 3 do 9 mkw. Jego łączna

powierzchnia użytkowa wyniesie ok.

6 000 mkw. Kondygnację podziem-

ną przeznaczono na miejsca parkin-

gowe. Osiedle będzie ogrodzone

i wyposażone w podwójną kontrolę

dostępu. W inwestycji przewidziano

wewnętrzny dziedziniec ze strefą wy-

poczynku dla mieszkańców i placem

zabaw dla dzieci.

Dużym atutem osiedla JK 51 jest

jego lokalizacja – ok. 4,5 km od

ścisłego centrum Warszawy, 3 km od

Dworca Zachodniego i ok. 15 km

od lotniska Chopina, blisko przy-

stanków autobusowych i linii tram-

wajowych biegnących wzdłuż ul.

Wolskiej i al. Prymasa Tysiąclecia.

Blisko inwestycji znajduje się dwo-

rzec kolejowy i autobusowy oraz

przystanek WKD, a w niedalekiej

perspektywie nieopodal będzie bie-

gła II linia metra. Lokalizacja JK 51

zapewnia również łatwy dostęp do

sklepów (CH Fort Wola), placówek

medycznych, szkół, przedszkoli i te-

renów zielonych.

Grupa Robyg wprowadziła do sprze-

daży nowe etapy warszawskich in-

westycji. Na rynek trafiły: 1 i 2 etap

Osiedla Park Królewski (na zdję-

ciu, w ich ramach powstanie ok.

230 lokali), następny etap Osiedla

Kameralnego (na ok. 160 lokali)

oraz 5 i 6 etap Young City (ok. 250

lokali). Nowe etapy są dostępne

w programie MdM, np. ceny miesz-

kań w Parku Królewskim zaczynają

się od 199 390 zł. Budowa 1 i 2 eta-

pu osiedla na WIlanowie rozpocz-

nie się w IV kwartale br., zakończy

rok później. Na Bemowie natomiast

powstaje Osiedle Kameralne (budo-

wa 8 etapu ruszy w III kwartale br.

i potrwa do IV kwartału 2015 r.)

oraz Young City (rozpoczęcie bu-

dowy 5 i 6 etapu zacznie się w III

kwartale br., a zakończy w IV kwar-

tale 2015 r.).

W I kwartale 2014 roku Grupa za-

kontraktowała rekordową liczbę 576

lokali netto w Warszawie i Gdańsku,

tym liczba lokali zakontraktowa-

nych w ciągu dwóch lat wzrosła

ok. 3500.

Więcej naKurierMieszkaniowy.pl

NR 5 (6) • MAJ 2014WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIOWY

www.kuriermieszkaniowy.pl4

Brak czynszu oznacza dla lokato-

ra miesięczną oszczędność na po-

ziomie kilkuset złotych. W związku

z brakiem czynszu nie trzeba płacić

składki na fundusz remontowy, za

utrzymanie części wspólnych, utrzy-

manie administracji etc. – dokładnie

tak jak w przypadku domu jednoro-

dzinnego.

Mieszkania bezczynszowe, które kie-

dyś spotykano głównie w kamieni-

cach, teraz powstają w ramach kame-

ralnych inwestycji deweloperskich –

czyli budynków, w których znajduje

się zwykle od dwóch do sześciu loka-

li. Dzięki temu możliwe jest takie za-

projektowanie budynku, przy którym

nie ma on części wspólnych – bo np.

każde mieszkanie ma swoje wejście.

Dodatkową atrakcją tego typu inwe-

stycji jest często ogródek przypisany

do każdego mieszkania oraz możli-

wość zainstalowania kominka. Tak

jest na przykład w przypadku budo-

wanych w Warszawie osiedli Rudy

Rydz (deweloper Dolcan), Willa

Ursynów (Kiljańczyk Development)

oraz Osiedla Centrum w podwar-

szawskiej Kobyłce (Jurtex). Poza

Warszawą i jej okolicami mieszka-

nia bezczynszowe powstały też m.in.

w Rzeszowie.

Czynszu nie ma, ale…Rozważając zakup mieszkania bez-

czynszowego należy pamiętać, że brak

czynszu nie oznacza braku kosztów.

To, że nie płacimy za wywóz śmie-

ci w czynszu, nie znaczy, że usługa

w ogóle będzie darmowa – po prostu

należy zapłacić za nią indywidualnie.

Brak części wspólnych w budynku

oznacza więcej części własnych – traw-

nik w ogródku ktoś musi skosić, a ra-

chunek za oświetlenie wejścia opłacić.

Ostateczna oszczędność na wydatkach

związanych z mieszkaniem zależeć bę-

dzie od danej nieruchomości, a przede

wszystkim jej mieszkańców.

I choć deweloperzy starają się mi-

nimalizować części wspólne (często

w budynkach, w których znajdują

się mieszkania bezczynszowe nie

ma klatek schodowych, a każde

mieszkanie ma autonomiczne wej-

ście, o które właściciel dba samo-

dzielnie), to jeśli np. przy miej-

scach parkingowych jest choć tro-

chę roślinności, trzeba o nią dbać.

Podobnie jest z bramą, podjazdem,

oraz monitoringiem czy oświetle-

niem osiedla. Te prace można zle-

cić jakiejś firmie lub osobie – ale

to wiąże się oczywiście z koszta-

mi. Nie są to jednak nadmiernie

skomplikowane zadania i w zasa-

dzie można wykonywać je samo-

dzielnie – wymaga to tylko doga-

dania się z resztą właścicieli.

Remont na spółkęSytuacja komplikuje się, gdy niezbęd-

ny jest remont budynku. Standardowo

jego koszty pokrywa się z funduszu

remontowego, na który mieszkańcy

składają się każdego miesiąca – jednak

w przypadku mieszkań bezczynszowych

takich składek nikt nie opłaca, więc re-

mont trzeba opłacić jednorazowo. To

z kolei może oznaczać konieczność wy-

dania kilku, a czasem nawet kilkunastu

tysięcy złotych. Teoretycznie w nowo

budowanych budynkach przez kilka

lat nie powinno dziać się nic złego, ale

prędzej czy później dach może zacząć

przeciekać, a elewacja będzie wyma-

gać odświeżenia. Wówczas trzeba być

gotowym na spory wydatek, którym

jednak podzielimy się z sąsiadami, no-

minalnie poniesiemy więc niższy koszt,

niż w przypadku remontu domu jed-

norodzinnego. Jest jednak jedno „ale” –

wszystko przebiegnie gładko tylko w sy-

tuacji, gdy remont nie stanie się źródłem

konfliktu między sąsiadami.

Źródło: Home Broker

W Warszawie i okolicy coraz więcej deweloperów sprzedaje mieszkania bezczynszowe. Czy rzeczywiście koszty utrzymania takiego mieszkania są niższe niż mieszkania, którego lokator musi płacić czynsz?

Początek ożywienia w branży budowlanej i deweloperskiej na razie nie przekłada się na wzrost cen materiałów budowlanych. Rynek ten jest bardzo konkurencyjny, dlatego ewentualne podwyżki cen związane z ożywieniem mogą dotyczyć jedynie wybranych produktów.

Bez czynszu, ale nie bez kosztów

Materiały budowlane nadal tanie

Więcej naKurierMieszkaniowy.pl

Znaczących wzrostów nie należy się

spodziewać, ponieważ przedstawicie-

le rynku nieruchomości wykluczają

boom w branży, pomimo niskich

stóp procentowych i rosnącej zdol-

ności kredytowej Polaków.

Ceny niektórych materiałów budow-

lanych są obecnie na tak niskim po-

ziomie, że nie pokrywają kosztów ich

produkcji. To efekt głębokiego zała-

mania produkcji w branży budowla-

nej i deweloperskiej, które doprowa-

dziło do spadku cen surowców i ma-

teriałów. To dlatego część firm może

próbować poprawić swoją rentow-

ność, podnosząc ceny w czasie naj-

większego popytu, czyli latem.

– Zyskowność jest prawie żadna,

a w niektórych wypadkach wręcz

producenci dokładają do swoich

produktów, a zatem dojdzie zapew-

ne do prób podnoszenia cen. Nie

wiem jednak, czy próby te się powio-

dą, bo konkurencyjność polskiego

rynku materiałów budowlanych jest

bardzo wysoka. Mamy teraz najlep-

szy okres do inwestowania, bo ceny

materiałów budowlanych w Polsce

jeszcze nigdy nie były tak niskie –

mówi agencji informacyjnej Newseria

Biznes Zbigniew Kwapisz, dyrektor

filii Polskich Składów Budowlanych

w Warszawie.

Jak wynika z danych PSB, w mar-

cu 2014 r. w porównaniu do po-

przedniego miesiąca podrożały je-

dynie gazobetony (+1,5 proc.), si-

likaty (+0,5 proc.), a także cement

oraz wapno (+0,2 proc.). Spadały

m.in. ceny pokryć dachowych i ry-

nien (-3,9 proc.), farb, lakierów

i tapet (-10,7 proc.), wyrobów sta-

lowych (-4,4 proc.) oraz narzędzi

i sprzętu budowlanego (-2,5 proc.).

Z kolei nie zmieniły się ceny płytek

ceramicznych, wyposażenia łazienek

i kuchni, bram, ogrodzeń oraz kostki

brukowej. W najbliższym czasie naj-

bardziej prawdopodobny jest wzrost

cen surowych materiałów, zwłaszcza

używanych w projektach drogowych

i kolejowych.

– Myślę, że mogą drożeć niektóre ma-

teriały stanu surowego oraz stal. Jeżeli

będzie bardzo dużo inwestycji, jeżeli

nadal będą budowane w Polsce drogi,

może zdrożeć cement. A przynajmniej

nie będzie tanieć. Może nieco zdrożeć

stolarka i chemia budowlana, ale ta

ostatnia też ma problemy – to grupa

produktów, których sprzedaż w Polsce

najbardziej spadła, dlatego producen-

tom będzie trudno podnosić ceny –

uważa Kwapisz.

Wzrost cen wybranych produktów

będzie, jego zdaniem, umiarkowany

i wyniesie około 3-5 proc. To dlate-

go, że większy popyt ze strony dewe-

loperów ma przyjść dopiero w dru-

giej połowie roku. Z danych NBP

wynika, że w IV kwartale 2013 r.

ceny ofertowe i transakcyjne miesz-

kań na rynku pierwotnym były sta-

bilne. Jednym z wyjątków wśród

przebadanych miast była Warszawa,

gdzie zanotowano wzrost cen trans-

akcyjnych na rynku pierwotnym.

Według NBP ostatni kwartał 2013

r. był czwartym z kolei, w którym ro-

sła sprzedaż mieszkań na rynku pier-

wotnym w największych miastach.

Pozytywny trend widać też na rynku

nieruchomości komercyjnych, gdzie

wartość transakcji inwestycyjnych

urosła w 2013 r. do 3,5 mld euro.

– Myślę, że mieszkania będziemy ob-

sługiwali jesienią i w przyszłym roku,

bo deweloperzy wyraźnie się ożywili,

poza tym w Warszawie brakuje ma-

łych mieszkań – jedno- i dwupokojo-

wych. Liczymy na to, że takie miesz-

kania zaczną powstawać. W tej chwi-

li obsługujemy biura, i to nie wielkie,

tylko średniej wielkości – mówi dy-

rektor w PSB Warszawa.

Analitycy oraz przedstawiciele bran-

ży deweloperskiej i budowlanej nie

mają jednak wątpliwości, że obser-

wowanemu ożywieniu daleko jest do

boomu, jaki wystąpił przed kryzysem

w 2008 r. Wartości subindeksów WIG-

Deweloperzy i WIG-Budownictwo są

znacznie niżej nie tylko w stosunku do

maksimów z 2007 r., lecz także w sto-

sunku do lokalnego szczytu z 2010 r.

W ostatnim roku rynek kapitałowy le-

piej wyceniał perspektywy spółek bu-

dowlanych, których notowania uro-

sły średnio o 41,2 proc., podczas gdy

deweloperów – jedynie o 12,1 proc.

Powód jest prosty: mimo niskich stóp

procentowych oraz poprawiającej się

zdolności kredytowej Polaków, chęt-

nych na kupno mieszkania jest znacznie

mniej niż w przeszłości. Na niektórych

rynkach – zwłaszcza w największych

miastach – ceny są wciąż bardzo wyso-

kie, co może skłaniać część inwestorów

do odkładania decyzji o kupnie miesz-

kania lub domu.

– Skłonność Polaków do inwesto-

wania w mieszkania nie jest już tak

duża jak 5-6 lat temu. Jest mniej

potencjalnych inwestorów. W rejo-

nie wielkiej Warszawy trudno w tej

chwili już inwestować w dom jedno-

rodzinny, bo po prostu jest za drogo.

Mówimy o obrzeżach Warszawy i tu-

taj jest lekkie ożywienie, ale bardzo

lekkie, nie mamy żadnego boomu –

uważa Zbigniew Kwapisz.

Źródło: Agencja Informacyjna

Newseria Biznes

SIĘ BUDUJESIĘ BUDUJE

Fot. www.sxc.hu

Fot. www.sxc.hu

WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIOWYNR 5 (6) • MAJ 2014SIĘ MIESZKASIĘ MIESZKA

5www.kuriermieszkaniowy.pl

Zacznijmy od tego, że nierucho-

mość wspólnoty mieszkaniowej dzie-

li się na lokale stanowiącej przedmiot

własności poszczególnych właścicieli

oraz na nieruchomość wspólną, któ-

ra jest przedmiotem współwłasności

wszystkich właścicieli lokali.

Nieruchomość wspólna umożli-

wia funkcjonowanie nieruchomości

wspólnoty mieszkaniowej jako cało-

ści oraz umożliwia korzystanie z loka-

li stanowiących przedmiot odrębnej

własności przez ich właścicieli. Przy

czym każdy z właścicieli ma prawo

do współkorzystania z nieruchomo-

ści wspólnej zgodnie z jej przeznacze-

niem (mówi o tym art. 12 ust.1 usta-

wy o własności lokali, dalej oznaczo-

nej skrótem „uwl). Właściciele loka-

li mogą określić w umowie sposób

zarządu nieruchomością wspólną,

a w szczególności mogą powierzyć

zarząd osobie fizycznej lub osobie

prawnej (art. 18 ust.1 uwl). Z reguły

w takim przypadku zarząd bywa po-

wierzany profesjonalnemu zarządcy,

który pełni tę rolę zarówno w zna-

czeniu funkcjonalnym (wykonuje

czynności faktyczne), jak też insty-

tucjonalnym (wykonuje czynno-

ści prawne). Należy pamiętać, iż od

1 stycznia 2014 r. – w następstwie

nowelizacji ustawy o gospodarce nie-

ruchomościami – zarządcą jest ten,

kto zawarł pisemną umowę o zarzą-

dzanie nieruchomością, zatem może

być to zarówno osoba fizyczna, jak

i prawna.

Wspólnoty mieszkaniowe dzielą się

na tzw. „małe”, w których liczba lo-

kali wyodrębnionych lub mogących

podlegać wyodrębnieniu (bez wzglę-

du na liczbę ich właścicieli) nie prze-

kracza siedmiu, i tzw. „duże”, w któ-

rych liczba tych lokali jest większa

niż siedem. Dla wspólnot „małych”,

w których nie powierzono zarządu,

w sprawach zarządu nieruchomo-

ścią wspólną, uwl odsyła do odpo-

wiednich przepisów kodeksu cywil-

nego dotyczących współwłasności

(art.19 uwl), tym niemniej powierze-

nie zarządu we wspólnocie „małej”

nie stoi w sprzeczności z przepisami

kodeksu cywilnego.

Sąd Najwyższy – Izba Cywilna

w wyroku z 4 października 2006 r.

(II CSK 218/06) sformułował tezę:

Wskazany w kodeksie cywilnym

sposób wykonywania zarządu rze-

czą wspólną przez współwłaścicie-

li nie ma charakteru wyłącznego,

bowiem regulujące go przepisy nie

stanowią norm o charakterze iuris

cogentis. W uzasadnieniu tego wyro-

ku czytamy m.in.: Współwłaściciele

mogą określić inaczej niż przepisy

kodeksu cywilnego sposób wyko-

nywania zarządu, przykładowo

powierzyć go jednemu ze współ-

właścicieli, a skuteczność umowy

ustanawiającej określony sposób

sprawowania zarządu nie wyma-

ga zachowania żadnej szczególnej

formy dla tej czynności. Umowa

powierzająca zarząd jednemu ze

współwłaścicieli wyłącza upraw-

nienia pozostałych współwłaścicieli

do sprawowania zarządu określone

w art. 199-202 KC.

Zatem z zarządem powierzonym

możemy mieć do czynienia w każdej

wspólnocie mieszkaniowej bez wzglę-

du na jej wielkość (liczbę lokali).

W odniesieniu do „dużej” wspól-

noty (o ile nie określono sposobu

zarządu nieruchomością wspól-

ną w umowie, w szczególności nie

powierzono zarządu nieruchomo-

ścią wspólną osobie prawnej lub fi-

zycznej) właściciele są obowiązani

wybrać ze swojego grona (lub spoza

niego) zarząd wspólnoty, składający

się z jednej lub z kilku osób fizycz-

nych (art.20 ust.1). Jest to niewątpli-

wie zarząd o charakterze instytucjo-

nalnym – reprezentujący wspólnotę

na zewnątrz i podejmujący samo-

dzielnie decyzje w sprawach nieru-

chomości wspólnej w zakresie nie-

przekraczającym zwykłego zarządu.

Można by rzec, że w tym znaczeniu

zarząd jest organem wykonawczym

we wspólnocie.

W sytuacji braku zarządu powierzo-

nego istotne jest zróżnicowanie wy-

magań formalnych koniecznych dla

podejmowania czynności zwykłego

zarządu i czynności przekraczają-

cych zwykły zarząd – w odniesieniu

do obszaru nieruchomości wspólnej,

zaprezentowany w tabeli.

Zasady powyższe są aktualne tyl-

ko w sytuacji, gdy sposób zarządu

nieruchomością wspólną nie został

określony w umowie, w szczególno-

ści zarząd nieruchomością nie został

powierzony (jw. art. 18 uwl) – bez

względu, czy mamy do czynienia

z „małą” czy też „dużą” wspólnotą.

Odnosząc się do zagadnienia prze-

kraczania bądź nieprzekraczania za-

kresu zwykłego zarządu, należy za-

uważyć, iż przepisy prawa nie defi-

niują zamkniętego katalogu czyn-

ności nie przekraczających zwykłego

zarządu. Za czynności zwykłego za-

rządu uważa się bieżącą eksploata-

cję nieruchomości, zapewniającą jej

utrzymanie w stanie niepogorszonym

i bez zmiany aktualnego przeznacze-

nia. Jednakże w związku ze zmianami

cywilizacyjnymi pojęcie zwykłego za-

rządu ewoluuje, co można zauważyć

m.in. w orzecznictwie SN.

Przykładowo:

– W uzasadnieniu uchwały SN z 25

marca 1994 r., wskazano, iż zmiany

występujące w obrębie stosunków

społeczno-gospodarczych, wymu-

szają rozszerzanie zakresu czynności

zwykłego zarządu. – W uzasadnie-

niu uchwały SN z 19 kwietnia 2002 r.

stwierdzono: „Mając na względzie, że

obecnie kanalizacja należy do urzą-

dzeń niezbędnych dla zaspokoje-

nia potrzeb elementarnych, można

uznać, iż jej instalowanie na nieru-

chomości, na której znajduje się bu-

dynek mieszkalny, mieści się w ra-

mach czynności zwykłego zarządu”.

Tym niemniej w przypadkach wąt-

pliwych, nie wymagających natych-

miastowych działań, wskazane jest

poddanie pod głosowanie wspólnoty

propozycji wskazanego zamierzenia,

bowiem nie ma przeciwwskazań, aby

współwłaściciele wypowiedzieli się

co do woli wykonania czynności nie

przekraczającej zwykłego zarządu.

Dla wspólnot, mających zarządy złożo-

ne z wybranych przez właścicieli lokali

osób fizycznych, typowe jest zatrud-

nianie profesjonalnego zarządcy, który

wspomaga zarząd wspólnoty wykonu-

jąc czynności faktyczne z zakresu ob-

sługi nieruchomości wspólnej. Istotne

jest przy tym, aby obowiązki zarządcy

były szczegółowo i jednoznacznie zde-

finiowane w umowie – zwłaszcza od

1 stycznia 2014 r., od kiedy ustawa

o gospodarce nieruchomościami nie

definiuje już pojęcia zarządzania nieru-

chomością.

Piotr Zabrzyjewski

Zespół Zarządców Nieruchomości Sp. z o.o.

Co kto może we wspólnocie

Profesjonalny zarządca wspomaga zarząd

wspólnoty wykonując czynności faktyczne

z zakresu obsługi nieruchomości wspólnej.

Obowiązki zarządcy muszą być szczegółowo

i jednoznacznie zdefiniowane w umowie

– zwłaszcza od 1 stycznia 2014 r., od kiedy ustawa

o gospodarce nieruchomościami nie definiuje już

pojęcia zarządzania nieruchomością.

Przepisy prawa nie definiują zamkniętego

katalogu czynności nie przekraczających

zwykłego zarządu. Za czynności zwykłego

zarządu uważa się jednak bieżącą eksploatację

nieruchomości, zapewniającą jej utrzymanie

w stanie niepogorszonym i bez zmiany aktualnego

przeznaczenia.

Podejmowanie decyzji o losach nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej bywa skomplikowane, jako że nie zawsze wiadomo, kto i w jakich sprawach może decydować: kiedy mieszkańcy, kiedy zarząd wspólnoty, a kiedy zarządca?

Patronem działu jest

Zróżnicowanie wymagań formalnych koniecznych dla podejmowania czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd

Wielkość wspólnoty (liczba lokali)

Decydowanie w sprawach czynności nieprze-kraczających zwykłego zarządu

dla nieruchomości wspólnej

Decydowaniew sprawach czynności

przekraczających zwykły zarząd dla nieruchomości wspólnej

Wspólnota „duża”(powyżej 7 lokali)

– ustawa o własności lokali

Zarząd wspólnotysamodzielnie

Właściciele lokali zwykłą większością głosów

Wspólnota „mała” (do 7 lokali)

– ustawa kodeks cywilny

Właściciele lokali większością głosów

Właściciele lokali jednomyślnie

Fot. www.sxc.hu

NR 5 (6) • MAJ 2014WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIOWYSIĘ MIESZKASIĘ MIESZKA

www.kuriermieszkaniowy.pl6

Kto zwołuje zebranie

we wspólnocie

Właściciel lokalu użytkowego poprosił

o zwołanie zebrania wspólnoty, ponie-

waż chciał rozpocząć sprzedaż alkoho-

lu w swoim sklepie, na co wymagana

jest zgoda wspólnoty. Zarząd wspólnoty

kazał właścicielowi czekać na dorocz-

ne zebranie, ale oświadczył także, że

nie wyraża zgody na sprzedaż. Czy to

działanie zgodne z prawem?

Jeśli właściciel lokalu ma mini-

mum 10 proc. udziałów w nieru-

chomości wspólnej, zarząd musi

zwołać zebranie na jego wniosek.

Zgodę na sprzedaż alkoholu lub jej

brak mogą w tym przypadku wyra-

zić wyłącznie właściciele w stosow-

nej uchwale.

UZASADNIENIE: Zgodnie z ustawą

o własności lokali, zebranie wspólnoty

może być trojakiego rodzaju: corocz-

ne obowiązkowe, zwoływane w razie

potrzeby przez zarząd lub zarządcę

oraz zwoływane na wniosek właści-

cieli, którzy dysponują co najmniej

1/10 udziałów w nieruchomości

wspólnej. Jeśli właściciel lokalu ma

10 proc. udziałów, a jego wniosek zo-

stał złożony prawidłowo (czyli na pi-

śmie, które zostało doręczone człon-

kom zarządu), zarząd ma obowiązek

zwołać takie zebranie. Co więcej,

zarząd musi zawiadomić wszystkich

właścicieli o godzinie, dacie, miejscu

zebrania i porządku obrad na co naj-

mniej tydzień przed jego terminem.

Wcześniej członkowie zarządu muszą

sprawdzić, czy właściciele podpisani

pod wnioskiem faktycznie posiadają

ponad 10 proc. udziałów w nieru-

chomości wspólnej, jednak nie mogą

oni (członkowie zarządu) arbitralnie

rozstrzygać, czy zwoływanie zebra-

nia jest zasadne czy też nie. Ponieważ

ustawodawca nie przewidział sytuacji,

w której zarząd nie będzie chciał zwo-

łać zebrania na wniosek właścicieli,

choć jest do tego zobligowany, dlate-

go właścicielowi przysługuje w takich

przypadkach jedynie droga sądowa,

by wykazać swe racje.

Co do zgody na sprzedaż alkoholu,

na podstawie ustawy o wychowa-

niu w trzeźwości i przeciwdziałaniu

alkoholizmowi z 1982 roku, przed-

siębiorca, który zamierza rozpocząć

sprzedaż alkoholu, a punkt sprze-

daży jest w budynku mieszkalnym

wielorodzinnym, musi dołączyć do

wniosku o wydanie zezwolenia pi-

semną zgodę właściciela, użytkow-

nika, zarządcy lub administratora

budynku. Choć ustawa wymienia

jako odpowiednio umocowane oso-

by także zarządcę i administratora,

to przyjęło się, że zgodę na sprzedaż

powinien wyrazić przede wszystkim

właściciel, a w przypadku wspólnoty

mieszkaniowej za takiego uważa się

wszystkich właścicieli lokali, którzy

podejmują wspólną decyzję w for-

mie uchwały. Zarząd nie ma zatem

prawa zakazywać sprzedaży alkoholu,

nie mając oparcia w uchwale podjętej

przez właścicieli.

Uchwała konieczna

do zatrudnienia administratora

Czy umowa o administrowanie nieru-

chomością wspólną wspólnoty miesz-

kaniowej jest ważna, jeśli podpisał

ją zarząd bez odpowiedniej uchwały

wspólnoty mieszkaniowej, a admini-

strator nie miał świadomości, że za-

rząd nie ma tego upoważnienia? Czy

wspólnota musi zapłacić administrato-

rowi za prace wykonane między pod-

pisaniem umowy a stwierdzeniem jej

nieważności?

Do zawarcia umowy z administra-

torem niezbędna jest zgoda właści-

cieli lokali i ich uchwała z upoważ-

nieniem dla zarządu do zawarcia

umowy. Pokrzywdzony w opisany

sposób administrator może docho-

dzić od wspólnoty niezapłaconego

wynagrodzenia.

UZASADNIENIE: Z listu nie wyni-

ka, czy sytuacja miała miejsce przed

czy po 1 stycznia br., a od tej daty

relacje między wspólnotą, licencjo-

nowany zarządcą i administratorem

są inaczej uregulowane. Niezależnie

od tego należy tu jednak przyto-

czyć wyrok Sądu Apelacyjnego

w Białymstoku z 10 września 2002

r., w którym sąd uznał, że wybór

administratora i zawarcie z nim

umowy jest czynnością przekracza-

jącą zakres zwykłego zarządu nie-

ruchomością wspólną, a więc wy-

maga zgody właścicieli wyrażonej

uchwałą. Ustawa o własności lokali

wymienia przykładowe czynności,

które przekraczają zakres zwykłego

zarządu, i można wśród nich zna-

leźć np. ustalenie wynagrodzenia za-

rządu lub zarządcy nieruchomości

wspólnej. Podobne stanowisko zajął

Sąd Apelacyjny w Warszawie (wyrok

z 22 grudnia 2004 r.) stwierdzając

w uzasadnieniu, że jeżeli za czyn-

ność przekraczającą zakres zwykłego

zarządu ustawodawca uznał ustalenie

wynagrodzenia zarządu lub zarządcy,

to tym bardziej za taką czynność na-

leży uznać samo powierzenie admi-

nistrowania nieruchomością osobie

fizycznej lub prawnej. W opisanej

sytuacji można dochodzić od wspól-

noty niezapłaconego wynagrodzenia

za administrowanie nieruchomością

wspólną np. w oparciu o przepisy

o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Kosztowne utrzymanie

części wspólnych

Jestem jedynym lokatorem, który wy-

kupił mieszkanie w budynku komu-

nalnym z 90-procentową bonifikatą.

Mam 9 proc. udziałów w powierzch-

ni wspólnej, a resztę posiada gmina.

Niedawno w kamienicy odbyła się

wymiana pionów i dostałem pismo

z ADM, że muszę dopłacić prawie

6 tys. zł. Sąsiedzi nie zapłacą ani gro-

sza, bo ich koszty pokrywa gmina. I tak

jest z każdym remontem, a mnie nie

stać! Płacę regularnie zaliczki na koszty

zarządu oraz na fundusz remontowy.

Co mogę w tej sprawie zrobić?

Tylko jeśli niespodziewane oko-

liczności w ciągu roku spowodują,

że trzeba ponieść nieprzewidziane

wydatki, można podjąć uchwałę

o obciążeniu właścicieli jednorazo-

wą opłatą. Jeżeli taka uchwała zo-

stała prawidłowo podjęta, a miesz-

kaniec uważa, że narusza jego inte-

resy, może ją zaskarżyć do sądu lub

wystąpić o wyznaczenie zarządcy

przymusowego.

UZASADNIENIE: Nie do koń-

ca wiadomo, na jakiej podstawie

ADM żąda od właściciela dodatko-

wych wpłat, skoro płaci on regular-

nie zaliczki, w tym koszty funduszu

remontowego. Właśnie środki z tego

funduszu powinny być w pierwszej

kolejności przeznaczane na remonty

i większe naprawy, a dopiero jeśli nie

wystarczają, właściciele mogą ustalić

w planie gospodarczym np. zwiększe-

nie wysokości comiesięcznych zali-

czek. Tylko jeśli niespodziewane oko-

liczności w ciągu roku spowodują, że

trzeba ponieść dodatkowe wydatki,

można podjąć uchwałę o obciążeniu

właścicieli jednorazową opłatą.

Główny problem Czytelnika polega

na tym, że większość udziałów ma

gmina, a więc może praktycznie do-

wolnie podjąć każdą uchwałę więk-

szością głosów. Ustawa o własności

lokali przewiduje możliwość głoso-

wania według zasady 1 właściciel =

1 głos, ale tylko w określonych oko-

licznościach, np. na żądanie właści-

cieli posiadających łącznie co naj-

mniej 1/5 udziałów, a więc Czytelnik

nadal ma udziałów zbyt mało.

Ale Czytelnik nie pisze, czy był zawia-

damiany o podejmowanych uchwa-

łach i zebraniach wspólnoty, a także

czy w ogóle te zebrania się odbywają.

Jeśli nie, wskazywałoby to na poważ-

ne błędy w zarządzaniu nierucho-

mością. Czytelnik powinien przede

wszystkim zażądać przedstawienia

mu planu gospodarczego i uchwały

zobowiązującej do jednorazowych

wpłat na remonty. Jeśli ich nie do-

stanie, nie ma obowiązku ponosić

dodatkowych opłat. Jeżeli natomiast

dokumenty zostaną przedstawione,

to mogą zostać zaskarżone do sądu,

można także wystąpić o wyznacze-

nie zarządcy przymusowego, który

– zgodnie z ustawą o własności loka-

li – przejmie zarząd, jeżeli wcześniej

zarząd nie został powołany lub po-

mimo powołania nie wypełnia swo-

ich obowiązków albo narusza zasady

prawidłowej gospodarki.

Kosztowne utrzymanie

siedziby zarządu

Czy w czynsz (zaliczkę) można wliczyć

koszty utrzymania siedziby zarządu

wspólnoty? Czy zarząd może w tym

celu np. wynająć sobie pomieszczenie

biurowe i płacić komercyjny czynsz?

Formalnie nie ma przeszkód, oczy-

wiście pod warunkiem, że zgodzą

się na to mieszkańcy i podejmą od-

powiednią uchwałę. Samowolne

działanie zarządu będzie w opisa-

nym przypadku bezprawne.

UZASADNIENIA: Żeby prawidło-

wo sprawować zarząd, czasem ko-

nieczne jest korzystanie przez człon-

ków zarządu z pomieszczeń wspól-

nych i urządzenie w nich biura,

w którym przechowuje się dokumen-

ty związane z zarządem nieruchomo-

ścią lub w którym dyżurują członko-

wie zarządu czy administrator (trud-

no wymagać od członków zarządu,

by na biuro czy magazyn użyczali

własnych mieszkań). Jeśli korzystanie

z tych pomieszczeń wiąże się z kosz-

tami, wydatki związane z utrzyma-

niem siedziby zarządu będą należeć

do kosztów zarządu nieruchomością

wspólną i będą musiały być pokry-

wane przez członków wspólnoty.

Zarząd nie może jednak arbitral-

nie decydować o lokalizacji siedzi-

by i kosztach jej utrzymania, Może

proponować konkretne rozwiązania

i kwoty, ale to właściciele lokali zde-

cydują, czy ta opcja jest adekwatna

do rzeczywistych potrzeb. Wydaje

się, że członkowie każdej wspólno-

ty są skłonni pokrywać koszty sie-

dziby zarządu jedynie na poziomie

niezbędnego minimum, do którego

mogą należeć np. rachunki za energię

elektryczną, ogrzewanie czy sprząta-

nie, ale z pewnością nie będzie to ko-

mercyjny czynsz za biuro w budyn-

ku zewnętrznym. Nie można oczywi-

ście wykluczyć sytuacji ekstremalnej,

w których budynek wspólnoty nie

dysponuje żadnymi pomieszczenia-

mi gospodarczymi, a powierzchnia

taka jest niezbędna do prowadzenia

prawidłowej gospodarki nierucho-

mością, wówczas szukanie rozwiąza-

nia poza budynkiem wspólnoty może

mieć uzasadnienie.

Gdy najemca umiera

Kogo obciążyć rachunkami za prąd

i gaz zużyty w lokalu, gdy najemca

mieszkania umarł, a nowy się jeszcze

nie wprowadził? Właściciel mieszkania

odmawia twierdząc, że on tych mediów

nie zużył, a w umowie najmu najem-

ca został zobowiązany do regulowania

należności za media. Przedstawiciel

zakładu energetycznego z kolei twier-

dzi, że na należną opłatę powinna zło-

żyć się wspólnota. Kto ma rację?

Opinie właściciela i dostawcy nie

mają żadnych podstaw prawnych

– jeśli umowy na dostawę mediów

były zawarte z właścicielem miesz-

kania, on jest jedyną osobą, która

powinna opłacić rachunek.

UZASADNIENIE: Ustawa o własno-

ści lokali mówi wyraźnie, że to właści-

ciel lokalu zobowiązany jest do pono-

szenia wydatków związanych z jego

lokalem oraz do udziału w kosztach

utrzymania nieruchomości wspólnej.

Zatem tylko właściciel lokalu jest zo-

bowiązany do wnoszenia opłat za me-

dia w jego lokalu oraz (w części od-

powiadającej jego udziałom) w części

wspólnej. Nie ma znaczenia, kto i na

podstawie jakiego tytułu prawnego

faktycznie mieszkał w lokalu. Umowa

najmu wiąże tylko właściciela (wynaj-

mującego) oraz najemcę, a dostawcy

mediów i wspólnota mieszkanio-

wa nie są w tym stosunku stronami.

Niezależnie zatem od ustaleń pomię-

dzy właścicielem i najemcą na temat

płatności za media, zaległych wpłat

dostawca mediów powinien się do-

magać się od właściciela lokalu.

Inaczej jest w sytuacji, gdy wspólnota

pośredniczy w rozliczeniach pomię-

dzy właścicielami lokali a dostawca-

mi mediów, co występuje dość czę-

sto w starych nieruchomościach.

Wówczas właściciele wpłacają zaliczki

na konto wspólnoty, która dalej rozli-

cza się z dostawcami. Zatem jeśli wła-

ściciel zalega z opłatami np. za prąd,

to wspólnota – płacąc dostawcy pełną

należność – zaczyna kredytować wła-

ściciela. Ale także w tym przypadku

jedyną osobą, od której należy egze-

kwować należność jest właściciel.

Może też się zdarzyć, że to najemca

(dysponując upoważnieniem właści-

ciela) podpisał umowę na dostawę

mediów do lokalu, wówczas jest to

problem dostawcy i – jeśli zaległość

jest duża – być może zechce on do-

chodzić należności od spadkobier-

ców swojego klienta.

Zapytaj ekspertaNa Państwa pytania odpowiadają prawnicy, eksperci w dziedzinie zarządzania nieruchomościami

Zadaj pytanie naKurierMieszkaniowy.pl

ZASTRZEŻENIE: Publikowane przez nas opinie mają charakter poglądowy, ponieważ zostały sporządzone wyłącznie na podstawie pobieżnych opisów nadesłanych przez Czytelników, bez

analizy dokumentów źródłowych. Osoba zainteresowana poradą prawną powinna zwrócić się do adwokata lub radcy prawnego. Wydawca oraz autorzy opinii nie ponoszą odpowiedzialności

za ich treść zarówno wobec Czytelników, jak i osób trzecich.

WARSZAWSKI KURIER MIESZKANIOWYNR 5 (6) • MAJ 2014SIĘ MIESZKASIĘ MIESZKA

7www.kuriermieszkaniowy.pl

Wycinka drzew na terenie nieruchomości

Miesięcznik bezpłatnyWarszawski Kurier Mieszkaniowywww.kuriermieszkaniowy.plISSN 2353-253X

Patronem działu jest

Po przeczytaniu podaj dalej lub wrzuć do pojemnika na makulaturę.

Wydawca:MAJ Media Warszawawww.maj-media.plinfo@maj-media.pl

Skład: Mediakoncept,www.mediakoncept.plDruk: ODDI Poland www.oddi.pl

Cała procedura może trwać dość

długo, a przełom wiosny i lata to

okres lęgowy ptaków, gdy to (zgod-

nie z rozporządzeniem ministra śro-

dowiska w sprawie gatunków dzi-

ko występujących zwierząt objętych

ochroną z 28 września 2004 r.) nie

wolno usuwać gniazd ptasich z tere-

nów zielonych, można więc poświę-

cić ten czas na zdobywanie pozwo-

leń i organizację technicznej strony

wycinki. Dokładnie zakaz usuwania

gniazd obejmuje okres od 1 marca do

15 października.

Zasady wycinki określa ustawa

o ochronie przyrody, która stwier-

dza m.in., że:

Art. 83.

1. Usunięcie drzew lub krzewów z te-

renu nieruchomości może nastą-

pić (…) po uzyskaniu zezwolenia

wydanego przez wójta, burmistrza

albo prezydenta miasta na wniosek

posiadacza nieruchomości. Jeżeli

posiadacz nieruchomości nie jest

właścicielem, do wniosku dołącza

się zgodę jej właściciela.

2. Zezwolenie na usunięcie drzew lub

krzewów z terenu nieruchomości

wpisanej do rejestru zabytków wydaje

wojewódzki konserwator zabytków.

3. Wydanie zezwolenia (…) może

być uzależnione od przesadzenia

drzew lub krzewów w miejsce

wskazane przez wydającego zezwo-

lenie albo zastąpienia ich innymi

drzewami lub krzewami, w liczbie

nie mniejszej niż liczba usuwanych

drzew lub krzewów.

Zezwolenie nie jest wymagane, jeśli

dotyczy:

a) wyrębu w lasach (czyli na działce

mającej status leśnej),

b) drzew owocowych (chyba że rosną

na terenie nieruchomości wpisanej

do rejestru zabytków oraz parku na-

rodowego lub rezerwatu przyrody),

c) drzew i krzewów na plantacjach,

d) drzew, których wiek nie przekra-

cza 10 lat (chodzi o faktyczny

wiek drzewa, a nie okres, przez

który rosło ono w danym miejscu

– czasem sadzi się drzewa już kil-

kuletnie, więc wiek sadzonki też

należy uwzględnić),

e) ogrodów botanicznych lub ogro-

dów zoologicznych,

f ) okolic wałów przeciwpowodzio-

wych (konieczna jest decyzja ad-

ministracyjna innego organu),

g) drzew i krzewów utrudniających

widoczność sygnalizatorów i po-

ciągów oraz eksploatację urzą-

dzeń kolejowych, albo powodu-

jących tworzenie na torowiskach

zasp śnieżnych (usuwanie na pod-

stawie decyzji właściwego organu),

h) przeszkód lotniczych (usuwane

na podstawie decyzji właściwego

organu),

i) roślin utrudniających utrzymanie

urządzeń melioracji wodnych.

ProceduraPrzygotowania należy rozpocząć od

ustalenia ponad wszelką wątpliwość,

czyj jest należy teren, na którym rośnie

drzewo przeznaczone do wycinki. Do

wspólnoty mieszkaniowej często nale-

ży jedynie działka wytyczona po ob-

rysie budynku, a zieleń rośnie na tere-

nach przyległych, dzierżawionych przez

wspólnotę od gminy, których wspól-

nota jest tylko posiadaczem. O zgodę

w takiej sytuacji należy zatem zwrócić

się najpierw do gminy pamiętając, że

taka zgoda nie oznacza zezwolenia –

o nie należy się starać osobno.

Ponieważ wycinka drzewa jest de-

cyzją wykraczającą poza zakres zwy-

kłego zarządu, potrzebna jest zgoda

całej wspólnoty wyrażona w uchwa-

le. Zapobiegnie to protestom części

mieszkańców, poza tym umożliwi

pokrycie kosztów całej akcji, np. wy-

najęcia specjalistycznej firmy i wywo-

zu drewna, a także opłaty za wycięcie

starego i nasadzenie nowych drzew

(o ile urząd te opłaty naliczy). Zdarza

się również, że urzędy wymagają za-

łączenia kopii uchwały wspólnoty do

wniosku o wycinkę. Natomiast jeśli

usunięcie ma dotyczyć wyłącznie nie-

wielkich krzewów w celach porząd-

kowych czy estetycznych, zazwyczaj

wystarczy decyzja zarządu.

Wniosek należy składać do urzędu

miasta lub gminy, a jeżeli teren jest

pod opieką konserwatorską – do wo-

jewódzkiego konserwatora zabytków.

We wniosku należy podać:

1) imię, nazwisko i adres albo na-

zwę i siedzibę posiadacza i właści-

ciela nieruchomości;

2) tytuł prawny władania nierucho-

mością;

3) nazwę gatunku drzewa lub krzewu;

4) obwód pnia drzewa mierzonego

na wysokości 130 cm;

5) przeznaczenia terenu, na którym

rośnie drzewo lub krzew;

6) przyczynę i termin zamierzonego

usunięcia drzewa lub krzewu;

7) wielkość powierzchni, z której

zostaną usunięte krzewy.

Urząd może zażądać mapki z zazna-

czonym drzewem, a także – jeśli jest

to stare drzewo – specjalistycznej eks-

pertyzy o jego stanie czy opinii na te-

mat zagrożenia, jakie może ono stwa-

rzać dla bezpieczeństwa ludzi i mie-

nia. Może się także okazać konieczna

wizja lokalna czy wykonanie doku-

mentacji fotograficznej.

W decyzji wójt, burmistrz lub prezy-

dent miasta określa termin i warunki

wycinki, może też zobowiązać wspól-

notę do posadzenia jednego bądź kil-

ku drzew w miejsce wyciętego, a tak-

że naliczyć opłatę. Równocześnie

z wnioskiem o wycinkę wspólnota

może wnioskować o zwolnienie z tej

opłaty, chyba że okoliczności wy-

cinki wymienia ustawa wśród po-

wodów, dla których nie pobiera się

opłaty (art. 86. 1. ustawy o ochronie

przyrody). Nie pobiera się opłat za

usunięcie drzew, jeżeli:

1) nie jest wymagane zezwolenie;

2) osoba fizyczna uzyskała zezwolenie

na cele niezwiązane z prowadze-

niem działalności gospodarczej;

3) jest ono związane z odnową i pie-

lęgnacją drzew rosnących na tere-

nie nieruchomości wpisanej do re-

jestru zabytków;

4) zagrażają bezpieczeństwu ludzi lub

mienia w istniejących obiektach

budowlanych;

5) zagrażają bezpieczeństwu ruchu

drogowego oraz kolejowego albo

bezpieczeństwu żeglugi;

6) w związku z przebudową dróg pu-

blicznych i linii kolejowych;

7) posadzono je lub wyrosły na nie-

ruchomości po zakwalifikowaniu

jej w miejscowym planie zagospo-

darowania przestrzennego na cele

budowlane;

8) dotyczy terenów zieleni komu-

nalnej, parków gminnych, ogro-

dów działkowych i zadrzewień,

w związku z zabiegami pielęgna-

cyjnymi drzew i krzewów;

9) obumarły lub nie rokują szansy na

przeżycie, z przyczyn niezależnych

od posiadacza nieruchomości;

10) dotyczy topoli o obwodzie pnia

powyżej 100 cm, mierzonego na

wysokości 130 cm, nienależą-

cych do gatunków rodzimych,

jeśli zostaną zastąpione w naj-

bliższym sezonie wegetacyjnym

drzewami innych gatunków;

11) usunięcie wynika z potrzeb ochro-

ny roślin, zwierząt i grzybów ob-

jętych ochroną gatunkową lub

ochrony siedlisk przyrodniczych;

12) z grobli stawów rybnych;

13) usunięcie było związane z wy-

konywaniem i utrzymaniem

urządzeń wodnych służących

kształtowaniu stosunków wod-

nych oraz ochronie przeciwpo-

wodziowej w zakresie niezbęd-

nym do wykonania i utrzymania

tych urządzeń.

Przepisy te (oprócz pkt. 10) stosuje

się także przy usuwania krzewów.

Potrzebny specjalistaWycięcie drzewa nie jest łatwym za-

daniem, zwłaszcza dużego, znajdują-

cego się w pobliżu zabudowań, dlate-

go najlepiej zlecić to zadanie specja-

listycznej firmie posiadającej odpo-

wiedni sprzęt i wykwalifikowanych

ludzi. Jeśli prace będą prowadzone

nad ciągami komunikacyjnymi lub

parkingami, dodatkowo przy użyciu

podnośników czy innego ciężkie-

go sprzętu, firma musi uzyskać po-

zwolenia na zajęcie pasa drogowego,

chodnika czy miejsc parkingowych

oraz przygotować projekt reorgani-

zacji ruchu, a także musi odpowied-

nio oznakować i zabezpieczyć teren.

Usuwanie dużego drzewa rosnącego tuż

obok budynku jest także niebezpiecz-

ne z tego względu, że – po stopniowym

usunięciu gałęzi, konarów i pnia – nale-

ży usunąć karpę, czyli dolną część drze-

wa z systemem korzeniowym, który

mógł wrosnąć w fundamenty budyn-

ku lub instalacje. Takie prace powinien

koniecznie nadzorować przedstawiciel

zarządu wspólnoty.

Kary nadal suroweWójt, burmistrz albo prezydent mia-

sta mogą wymierzyć administracyjną

karę pieniężną:

1) zniszczenie terenów zieleni albo

drzew lub krzewów spowodowane

niewłaściwym wykonywaniem ro-

bót ziemnych lub wykorzystaniem

sprzętu mechanicznego albo urzą-

dzeń technicznych oraz zastosowa-

niem środków chemicznych w spo-

sób szkodliwy dla roślinności;

2) usuwanie drzew lub krzewów bez

wymaganego zezwolenia;

3) zniszczenie drzew, krzewów lub

terenów zieleni spowodowane nie-

właściwym wykonaniem zabiegów

pielęgnacyjnych.

Kara za wycięcie drzewa bez zezwo-

lenia, zgodnie z ustawą o ochro-

nie przyrody, wynosi trzykrotność

opłaty za tę czynność wykonaną le-

galnie. Np. jeśli wytniemy nielegal-

nie dąb o średnicy 80 cm, kara za

ten czyn może przekroczyć 30 tys.

zł. W Ministerstwie Środowiska od

ubiegłego roku trwają prace nad ob-

niżeniem tych restrykcji, ale opłaty

mogą zostać zmniejszone najwyżej

do dwukrotnej stawki opłaty.

Co roku Minister Środowiska ustala

stawki opłat za usunięcie drzew i krze-

wów, a także stawki kar za zniszcze-

nie zieleni, które są publikowanym

w Monitorze Polskim. Na bieżący rok

Minister Środowiska ustalił:

1) maksymalne stawki opłat za usu-

wanie drzew za jeden centymetr

obwodu pnia mierzonego na wy-

sokości 130 cm w 2014 roku (za-

łącznik nr 1 do obwieszczenia);

2) stawki dla poszczególnych rodzajów

i gatunków drzew w 2014 roku (za-

łącznik nr 2 do obwieszczenia);

3) stawkę za usunięcie jednego me-

tra kwadratowego powierzchni

pokrytej krzewami w 2014 roku

w wysokości 249,79 zł;

4) stawki kar za zniszczenie jednego

metra kwadratowego terenu ziele-

ni w 2014 roku w wysokości:

a) dla trawników – 57,44 zł,

b) dla kwietników – 493,34 zł.

Na zakończenie przypomnijmy, że

powyższe przepisy dotyczą wszyst-

kich drzew – zarówno tych rosną-

cych na działkach prywatnych, jak

i publicznych, a także zarówno tych

posadzonych przez właścicieli, jak

i samosiejek.

Wiosna i lato to dobry okres na załatwianie formalności, jeśli planujemy jesienną wycinkę drzew lub krzewów na naszej czy sąsiedniej działce.

Fot. www.sxc.hu