Regionalny Kurier Mieszkaniowy nr 4, czerwiec 2014

1www.kuriermieszkaniowy.pl

MIESIĘCZNIK BEZPŁ ATNY • NAKŁ AD 6.000 EGZ. • NR 4 • CZERWIEC 2014 • ISSN 2353-7574

PRAWNIK RADZIS. 6

– Prawdopodobnie jeszcze w tym roku będzie można wynająć mieszkanie w Funduszu Mieszkań na Wynajem – informuje Bank Gospodarstwa Krajowego. Spółka BGK Nieruchomości S.A. pro-wadzi rozmowy na temat zakupu 680 mieszkań w 4 inwestycjach zlokalizowanych w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście. Są to projekty w różnych stadiach za-awansowania: w fazie projektowej, z ważnym pozwoleniem na budowę oraz w budowie. Na ocenę czekają kolejne oferty złożone m.in. przez firmy deweloperskie, budowlane i TBS-y z Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Poznania, Trójmiasta i Łodzi.

Portfel mieszkań będzie budowany przez wiele lat, liczba lokali na wy-najem w ramach Funduszu może się-gnąć 20 tysięcy.

– Nasza oferta będzie skierowana do osób, które nie chcą zaciągać kre-dytów hipotecznych na kilkadzie-siąt lat, ale wynajmując mieszkanie chcą poczuć się jak u siebie – mówi Dariusz Kacprzyk, prezes zarządu BGK. – Chcemy przekonać Polaków, że można wynajmować mieszkanie w dobrym standardzie nawet przez całe życie i móc decydować o wiel-kości lokalu czy miejscu zamiesz-kania w zależności od potrzeb ży-ciowych i zawodowych. Inicjatywa jest skierowana do wszystkich osób,

które mają zdolność do zapłaty czyn-szu, bez ograniczeń wiekowych czy innych preferencji. Najemca będzie podpisywał umowę najmu na rok z możliwością przedłużenia.

Partnerem najemcy będzie jeden podmiot – będzie to nowa jakość w Polsce, która podniesie z pewno-ścią standardy obowiązujące na ryn-ku nieruchomości i zapewni najem-com wyższy niż dotychczas komfort w rozumieniu stabilności i przewi-dywalności decyzji właściciela miesz-kania, a także oferowanego produk-tu. Mieszkania będą znajdować się w nowych budynkach w całości należących do Funduszu. Najemca podpisując umowę wprowadzi się

do gotowego do zamieszkania loka-lu z wyposażoną łazienką i kuchnią.

Rozwiązanie to jest stosowane od lat w krajach europejskich, w których duzi inwestorzy instytucjonalni zarządzają

zasobami liczącymi wiele tysięcy miesz-kań czynszowych. Według niektórych szacunków, w Polsce brakuje ponad 700 tysięcy lokali, nasz kraj z 356 mieszka-niami na 1000 mieszkańców zajmuje jedno z ostatnich miejsc w UE.

Świadomość Polaków dotycząca energooszczędności rośnie z roku na rok. Najważniejszy pozostaje aspekt finansowy związany z obniżeniem kosztów eksploatacji czy ogrzewania. Jednak ponad połowa zainteresowa-nych energooszczędnością zauważa także korzyści związane z wygodą, zdrowiem i ekologią.

– Polacy są bardzo zainteresowa-ni energooszczędnością i mają coraz większą świadomość dotyczącą wszel-kich zagadnień z nią związanych – mówi Jacek Siwiński, dyrektor gene-ralny Velux Polska. – Wyraźnie widzi-my, że chcą inwestować w takie roz-wiązania. Dotyczy to zarówno nowego budownictwa, jak i renowacji starego.

Sądzę, że wpływ na to ma globalna de-bata o energooszczędności.

Z badania „Energooszczędność w moim omu” wynika, że dwie trzecie Polaków w ciągu 2012 roku podjęła korki, by zmniejszyć zużycie energii w swoim mieszkaniu – to m.in. wymiana żaró-wek, AGD, ocieplenie ścian czy wymia-na okien. Co piąty ankietowany zade-klarował, że zamierza takie działania podjąć w przyszłości, choć nie wie do-kładnie kiedy. Natomiast 12 proc. de-klarowało, że ze względów finansowych na razie nie planuje inwestycji w ener-gooszczędność.

Głównym atutem, jaki Polacy dostrze-gają w energooszczędności, są korzyści

finansowe. Prawie połowa ankietowa-nych chce oszczędzać energię właśnie z powodu możliwości obniżenia kosz-tów eksploatacji. Pozostali wymienia-li ochronę środowiska naturalnego (22 proc. wskazań), poprawę jakości i komfortu życia (16 proc.) oraz po-zytywny wpływ na zdrowie (12 proc.).

– Jako producent okien i dostawca energooszczędnych rozwiązań bardzo wyraźnie widzimy ten trend w na-szych statystykach i zainteresowa-niu klientów naszymi produktami. Wyraźnie w ostatnich latach widzieli-śmy, że produkty bardziej energoosz-czędne, bardziej zaawansowane sprze-dają się coraz lepiej i ich udział w na-szym portfelu jest coraz większy. Dla mnie jest to też jednoznaczny sygnał, że to zainteresowanie jest i że ono ro-śnie – mówi Siwiński.

Energooszczędność to zarówno mniejsze koszty eksploatacji, jak i możliwość uzyskania dopłat do kre-dytów – np. z programu „Dopłaty do kredytów na domy energooszczędne” Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Program, którego budżet wynosi 300

mln zł, jest skierowany do osób fizycz-nych budujących dom jednorodzinny lub kupujących dom lub mieszkanie od dewelopera. NFOŚiGW szacuje, że budżet pozwoli na realizacje ok. 12 tys. nieruchomości.

Za dom energooszczędny uważa się taki, w którym można uzyskać oszczędności do 80 procent energii i kosztów. Z kolei budynki zeroener-getyczne cechuje zerowe zużycie do-starczanej z zewnątrz energii i brak emisji dwutlenku węgla. Taki budy-nek konsumuje własną energię, którą pobiera z odnawialnych źródeł ener-gii, np. ze słońca. Coraz częściej mówi się także o budynkach plusenergetycz-nych, które nie tylko wytwarzają ener-gię na potrzeby własne, lecz także mają nadwyżkę, którą mogą odprowadzać np. do sieci elektrycznej.

– Nowe dyrektywy unijne i nowe pol-skie przepisy zmierzają do tego, że już za kilka lat będziemy mogli budować wy-łącznie domy niemal zeroenergetyczne – mówi Jacek Siwiński z Velux Polska.

Dyrektywa z 2010 r. w sprawie cha-rakterystyki energetycznej budynków

zobowiązuje państwa członkowskie do doprowadzenia do tego, aby od początku 2021 r. wszystkie nowo powstające budynki były obiektami o niemal zerowym zużyciu energii.

Według ogłoszonych 1 stycznia br. wytycznych polskich władz wynika-jących z konieczności dostosowania się do przepisów unijnych zużycie energii powinno być stopniowo re-dukowane do 2021 r. Oznacza to, że zużycie energii służącej np. do ogrze-wania powinno być mniejsze o 31-38 proc. Z kolei budynki użyteczności publicznej muszą dokonać zmniej-szenia o emisji o ok. 40 proc. już do 2018-2019 r.

– Przepisy te wytyczają kierunki dzia-łań, natomiast praktyka pokazuje, że technologie i rozwiązania po stronie biznesu już dawno istnieją, a dobre produkty spełniają nie tylko te nor-my, lecz nawet wychodzą do przodu, spełniając jeszcze bardziej surowe wy-magania – zauważa Siwiński.

Źródło: Agencja Informacyjna Newseria Biznes

Tani wynajem już w tym roku

Polacy bardziej energooszczędniWymiana oświetlenia i sprzętu AGD na energooszczędny oraz ocieplanie budynków i wymiana okien na bardziej szczelne – to najczęściej podejmowane przez Polaków kroki, by oszczędzać energię w mieszkaniu. Powodem, dla którego decydują się na tego typu zmiany, są przede wszystkim względy finansowe i oszczędności w kosztach eksploatacji.

Fot. www.sxc.hu

Fot. www.sxc.hu

Więcej naKurierMieszkaniowy.pl

PIĘKNA AuRA CAŁY RoK

350 mieszkań wybuduje Dom Development na wrocławskich Krzykach, pierwszy etap osiedla Aura będzie gotowy na przełomie 2015 i 2016 roku. s. 2

C.D. DEREGulACjI W BuDoWlANCE

Po zarządcach i pośrednikach przyszedł czas na uwolnienie zawodów urbanisty, architekta i inżyniera budowlanego. s. 3

CIEPŁA KąPIEl DlA KAżDEGo

Marzenia o prywatnym basenie w ogródku psuje nam… klimat. Na szczęście technika pomaga wydłużyć sezon na basen.s. 4

NASZ BuDYNEKPoD luPą

Kontrola budowlana nieruchomości zapewni nam bezpieczeństwo i komfort mieszkania, a także ochroni przed kosztami napraw.s. 5

SPoKojNY SEN Z PolISą

Wydaje ci się,że oszczędziszzaniżając wartośćnieruchomości?s. 7

NR 4 • CZERWIEC 2014REGIONALNY KURIER MIESZKANIOWYSIĘ MIESZKA

www.kuriermieszkaniowy.pl2

SIĘ BuDujE

Trójmiasto

Wrocław

Poznań

Apartamentowiec Czwarty Żagiel, budowany przez trójmiejskiego de-welopera Inpro SA, osiągnął stan su-rowy otwarty. Budowę rozpoczęto pod koniec marca ubiegłego roku, zakończenie realizacji budynku prze-widziano na grudzień br. Blisko po-łowa mieszkań została już sprzedana.

Czwarty Żagiel powstaje na gdań-skim Przymorzu przy ul. Olsztyńskiej, 17-kondygnacyjny budynek zaoferu-je 144 lokale mieszkalne o powierzch-niach 40-109 mkw., z których część wyposażona jest w przestronne tara-sy z widokiem na Zatokę Gdańską oraz Trójmiejski Park Krajobrazowy.

Budynek jest objęty całodobowym monitoringiem, został także wyposa-żony w dwie hale garażowe i komór-ki lokatorskie. Ceny mieszkań rozpo-czynają się od 5.000 zł netto /mkw., w sprzedaży pozostało jeszcze 77 lo-kali, w tym mieszkania objęte progra-mem „Mieszkanie dla Młodych”.

Dom Development SA rozpoczął sprzedaż mieszkań na osiedlu Aura, które powstaje przy ul. gen. Stefana Grota-Roweckiego we wrocławskiej dzielnicy Krzyki-Wojszyce. W całym projekcie zaplanowano 350 miesz-kań, w I etapie znajdzie się ich 186. Planowane oddanie do użytku I eta-pu to przełom 2015 i 2016 roku.

Elegancka, kameralna inwestycja będzie się składać z 5 niskich, no-woczesnych budynków, w I eta-pie powstaną 3. Najmniejsze

mieszkanie 1-pokojowe będzie miało powierzchnię 26 mkw., naj-większe, 5-pokojowe – 94 mkw. Ceny w I etapie wyniosą od 5 550 do 6 600 zł/mkw. Pod budynkami znajdzie się 1-poziomowa hala ga-rażowa na 218 miejsc: 205 stano-wisk w cenie 25 000 zł oraz 13 miejsc rodzinnych za 30 000 zł. Dodatkowo zaplanowano ogółem 186 komórek lokatorskich w cenie 7 000 zł. Na osiedlu Aura powsta-ną 2 lokale usługowe o powierzch-ni 76 i 94 mkw., w cenie 7 550

zł/mkw. brutto. I etap Aury jest sprzedawany w oparciu o rachu-nek powierniczy prowadzony przez Bank DnB Nord Polska.

Autorem projektu jest pracownia AP Szczepaniak, generalnym wykonawcą I etapu – konsorcjum firm: Eiffage Budownictwo i Eiffage Instalacje.

– Osiedle Aura jest naszym dru-gim osiedlem, które budujemy we Wrocławiu. Pierwszy nasz wro-cławski projekt – Osiedle Oaza

– cieszy się dużą popularnością klientów, dlatego zdecydowaliśmy się na wzmocnienie naszej obecności

w tym mieście – powiedział Jarosław Szanajca, Prezes Zarządu Dom Development SA.

Deweloper RED – Real Estate Development jako jedyny w Poznaniu oferuje klientom mieszkania w programie MdM z wykończeniem w cenie w bu-dowanym na poznańskim Dębcu osiedlu Red Park. Szacuje się, że w I kwartale br. z rządowego pro-gramu dopłat skorzystało ponad 4,5 tysiąca osób.

– Promocja na mieszkania z wykoń-czeniem w cenie oraz pula mieszkań kwalifikujących się do programu do-płat rządowych MdM funkcjonowały do tej pory jako osobne propozycje Red Parku, zdecydowaliśmy się połą-czyć je w jedną ofertę – mówi Roma Pikulska, marketing manager w fir-mie Red Park.

Wykończenie w cenie dostępne jest w dwóch opcjach kolorystycznych, które można łączyć. Pakiet obej-muje położenie podłóg, malowanie

ścian, aranżację łazienki oraz kuch-ni, a także wstawienie drzwi w ca-łym mieszkaniu. Szacuje się, że wykończenie mieszkania w stanie surowym to koszt średnio 1.000 zł/mkw.

Osiedle Red Park położone na po-znańskim Dębcu będzie składać się z czterech 13-piętrowych budynków. Nowa oferta, odnosząca się do ukoń-czonego właśnie I etapu, obejmuje 15 lokali.

Dom Development rozpoczął budo-wę i sprzedaż osiedla Aleja Piastów we Wrocławiu, trzeciego osiedla spółki poza Warszawą. Osiedle jest usytuowane przy al. Piastów 2 w dzielnicy Fabryczna-Oporów. Łącznie na osiedlu zaplanowano 171 mieszkań, jego planowane od-danie do użytku nastąpi w IV kwar-tale 2015 roku. Osiedle jest sprzeda-wane w oparciu o rachunek powier-niczy prowadzony przez DNB Bank Polska S.A.

Najmniejsze 1-pokojowe mieszkanie zaoferuje powierzchnię 25,4 mkw., natomiast największe, 3-pokojowe – 91,6 mkw. Cena 1 mkw. wynosi od 5 250 do 6 850 zł. Do każdego mieszkania na parterze przynależy ta-ras lub taras z ogródkiem, każdy lo-kal na wyższych kondygnacjach ma

balkon, a mieszkania z antresolą do-datkowo tarasy.

Pod inwestycją znajdzie się 1-pozio-mowa hala garażowa, do której będą zjeżdżały windy bezpośrednio z pię-ter mieszkalnych. Przewidziano w niej w sumie 209 miejsc garażowych: 152 miejsca pojedyncze w cenie 25 000 zł, 50 miejsc pojedynczych z boksem w cenie 32 000 zł oraz 7 miejsc ro-dzinnych z boksem w cenie 38 000 zł. Dodatkowo zaplanowano ogółem 50 komórek lokatorskich w cenie 9 000 zł.

Na parterze w jednym z budynków powstanie 6 lokali handlowo-usługo-wych w cenie 7 550 zł/mkw. brutto.

Autorem projektu Alei Piastów jest pra-cownia Kuryłowicz & Associates, na-tomiast generalnym wykonawcą firma

Czwarty żagiel w połowie sprzedany

Piękna Aura cały rok

Wykańczanie MdM-u

Aleja Piastów w sprzedaży

Karmar S.A. Aleja Piastów wyróżnia się kameralną i przyjazną architekturą, te-renami zielonymi, a także strefą wypo-czynku z placami zabaw. Osiedle będzie ogrodzone i strzeżone.

– Osiedle Aleja Piastów to jednoetapo-we, przemyślane osiedle, więc jestem przekonany, że będzie cieszyło się tak du-żym zainteresowaniem, jak pozostałe na-sze dwa wrocławskie osiedla: Oaza i Aura – powiedział Jarosław Szanajca, prezes zarządu Dom Development SA.

REGIONALNY KURIER MIESZKANIOWYNR 4 • CZERWIEC 2014SIĘ MIESZKA


SIĘ BuDujE

Dalsze deregulacje zawodów budowlanych rozregulują rynek?

Domy pasywne bardziej aktywne

„MdM” lepsze niż „Rodzina na Swoim”


Na początku czerwca prezydent Bronisław Komorowski podpisał II transzę zawodów do deregulacji, wśród uwolnionych profesji znajdą się urba-niści, architekci oraz inżynierowie bu-dowlani. Samorządy urbanistów uwa-żają, że ustawa faktycznie likwiduje za-wód zamiast ułatwiać do niego dostęp. Ucierpi na tym interes społeczny, po-nieważ pogorszy się jakość planów za-gospodarowania przestrzennego, dla-tego branża chce zbadania zgodności ustawy z Konstytucją i szykuje w tej sprawie wniosek do Trybunału.

Krajowa Rada Polskiej Izby Urbanistów w liście do prezydenta RP wskazała na szereg przesłanek, które decydują o znaczeniu zawodu urbanisty dla in-teresu publicznego. Obok bezpośred-niego wpływu na zagospodarowanie przestrzenne, praca urbanistów wpły-wa pośrednio na inne wartości chro-nione konstytucyjnie, jak środowisko naturalne, dziedzictwo narodowe czy bezpieczeństwo publiczne. Ponadto – w kontekście planowanych inwestycji w ramach perspektywy finansowej UE na lata 2014-2020 – rośnie znaczenie polityki regionalnej, miejskiej oraz lokalnych planów zagospodarowania przestrzeni.

– Nie uwzględniono tych potrzeb, któ-re bardzo podkreśla się w koncepcji za-gospodarowania przestrzennego kraju, że właśnie rola urbanisty musi wzro-snąć w naszym kraju – uważa Danuta Strembicka, sekretarz Krajowej Rady Polskiej Izby Urbanistów. – Zresztą to bardzo podkreśla się też w Unii Europejskiej, gdzie w 2013 roku usta-lono Europejską Kartę Planowania Barcelona 2013. Zawód urbanisty wy-maga coraz większego wykształcenia,

większego przygotowania, bowiem mia-sta są coraz większe, żyje w nich już 70 proc. ludności. Naprawdę nie może to być człowiek nieprzygotowany, bo zrobi sporo błędów.

Przedstawiciele branży krytykowali wcześniej projekt II ustawy deregula-cyjnej wskazując, że nie prowadzi on do uwolnienia zawodu urbanisty, ale jego faktycznej likwidacji. Zdaniem samorządów reprezentujących urba-nistów, nieuchronnie spowoduje to pogorszenie jakości usług, jak np. opracowania i plany zagospodaro-wania przestrzennego.

– Jeżeli w tej chwili zlikwidujemy Izbę Urbanistów, czyli zlikwidujemy możli-wość sprawdzania przygotowania zawo-dowego, to faktycznie wszyscy, którzy skończą architekturę, urbanistykę i go-spodarkę przestrzenną, nawet po pierw-szym stopniu studiów będą mogli po-dejmować pracę w zakresie urbanistyki – uważa Danuta Strembicka.

Z powyższych względów Krajowa Rada Polskiej Izby Urbanistów zwróciła się do Prezydenta RP o złożenie wniosku

o zbadanie zgodności z Konstytucją ustawy ułatwiającej dostęp do wyko-nywania niektórych zawodów regulo-wanych, w zakresie dotyczącym dere-glamentacji zawodu urbanisty.

– Zawody urbanisty, architekta oraz in-żyniera budowlanego zostały uznane za zawody zaufania publicznego. Po bar-dzo szczegółowym uzasadnieniu faktu, że problemem sprawdzania kwalifikacji w tych zawodach powinny zająć się spe-cjaliści, przekazano kompetencje mini-sterstw do samorządów zawodowych. I w 2000 roku uchwalono ustawę o sa-morządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa i urbanistów – mówi Danuta Strembicka.

Art. 22 Konstytucji RP z 1997 r. sta-nowi, że „ograniczenie wolności dzia-łalności gospodarczej jest dopuszczal-ne tylko w drodze ustawy i tylko ze względu na ważny interes publicz-ny”. Oznacza to, że wszelkie ograni-czenia w dostępie do zawodu muszą być uzasadnione ochroną interesu pu-blicznego. Jednakże jego ochrona nie zawsze wymaga regulacji na pozio-mie ustawowym, w tym ograniczania

wolności gospodarczej. Według art. 65 ust.1 Konstytucji każdemu przysługuje wolność wyboru i wykonywania zawo-du oraz wyboru miejsca pracy, a wyjątki mogą być określone jedynie ustawowo. Zdaniem Krajowej Rady Polskiej Izby Urbanistów ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów nie narusza konstytu-cyjnych praw, w tym zwłaszcza wolno-ści wykonywania zawodu.

– W ustawie o samorządach zawodo-wych zapewniono, że do wykonywa-nia zawodu może przystąpić nawet człowiek, który nie skończył kierun-kowych studiów, czyli architektury, urbanistyki lub gospodarki przestrzen-nej, ale po studium podyplomowym w zakresie gospodarki przestrzennej, po przepracowaniu trzech lat w miej-scu pracy, w którym zajmowałby się tymi zagadnieniami, a także po zda-niu egzaminu z przepisów prawnych związanych z gospodarką przestrzen-ną oraz zdaniu egzaminu z umiejęt-ności zastosowania zasad urbanistyki w planowaniu przestrzennym – wska-zuje Danuta Strembicka.

Z drugiej strony Konstytucja (art. 76) nakłada na władze publiczne obowią-zek ochrony „konsumentów, użytkow-ników i najemców przed działaniami zagrażającymi ich zdrowiu, prywatności i bezpieczeństwu oraz przed nieuczci-wymi praktykami rynkowymi”. Zakres tej ochrony jest również określony usta-wowo. Kluczowe znaczenie ma jednak art. 17 Konstytucji, który gwarantuje możliwość tworzenia samorządów za-wodowych, które reprezentują zawo-dy zaufania publicznego i sprawują nadzór należytym wykonywaniem

tych zawodów w granicach interesu publicznego i dla jego ochrony (ust.1). Według Strembickiej ten przepis uza-sadnia powoływanie samorządów za-wodowych w celu ochrony zawodów zaufania publicznego, tak jak architekt, urbanista oraz inżynier budowlany.

– W ustawie deregulacyjnej likwiduje się jeden z tych zawodów, czyli w tym trójnogim stołku utrąca się jedną nogę – można sobie wyobrazić, jak będzie stał ten stołek. Nie jesteśmy zgodni z faktem usunięcia, czy jak w usta-wie nazywa się to, zniesieniem Izby Urbanistów. Podstawowym punktem, który powoływano przy stanowieniu samorządów zawodowych, jest art. 17 ust. 1 Konstytucji, w którym reguluje się sprawę ustaleń zawodów zaufania publicznego. I w uzasadnieniu do tej ustawy bardzo podniesiono ten fakt, że właśnie te trzy zawody są zawodami zaufania publicznego i zasługują na to, żeby był powołany samorząd za-wodowy – mówi sekretarz Krajowej Rady Polskiej Izby Urbanistów.

II transzę deregulacji prezydent RP podpisał 30 maja, ustawa ma wejść w życie po upływie 60 dni od dnia ogłoszenia. 7 maja 2014 r. do Sejmu trafiła III transza deregulacji. Projekt ustawy zakłada ułatwienie dostępu do 101 zawodów, m.in. rzecznika patentowego, tłumacza przysięgłego, maklera papierów wartościowych, doradcy inwestycyjnego, strażaka, muzealnika oraz zawodów związa-nych z górnictwem i geologią.

Źródło: Agencja Informacyjna Newseria Bizne

Ekologiczne domy energooszczędne stają się coraz bardziej popularne. Dom pasywny ogrzewa się nawet do pięciu razy taniej niż tradycyjny budynek, a koszt jego wybudowania jest zaledwie o kilka procent wyższy.

Coraz częściej mówi się o syndromie chorych budynków, w których poja-wia się pleśń lub klimatyzacja nie jest regularnie czyszczona, co może pro-wadzić do poważnych problemów zdrowotnych mieszkańców. Projekt pasywnego budynku, który pozwala zaoszczędzić energię i ciepło oraz jest

zbudowany z materiałów ekologicz-nych, nieco różni się od tradycyjnego. Eksperci przekonują, że koszty wznie-sienia energooszczędnego budynku są zaledwie o 4 proc. wyższe niż tra-dycyjnego. Przy budowie domu ener-gooszczędnego należy rozplanować pomieszczenia, uwzględniając strony świata. Pozwoli to na optymalne wy-korzystanie przestrzeni i oszczędność energii oraz ciepła.

– Przez większą część roku mamy chłodny klimat, więc należy wy-korzystywać możliwość pasywnego

docieplania pomieszczeń promienia-mi słonecznymi, otwieranie się na południe, tam, gdzie ciepłe promie-nie słoneczne wpadają do wnętrza i dodatkowo doświetlają i dogrze-wają pomieszczenia. Można prze-szklić prawie całe ściany południo-we, ale nie należy też unikać prze-szkleń od strony północnej, gdzie takie miękkie, białe światło ładnie doświetla wnętrza – mówi agencji informacyjnej Newseria Monika Kupska-Kupis, architekt i koordy-nator projektów firmy Velux, pro-dukującej okna dachowe.

Domy pasywne pozwalają kumu-lować ciepło, ale i chronić przed nim w okresie letnim, kiedy więk-szość budynków potrzebuje klima-tyzacji.

– Żeby nie zużywać za dużo ener-gii na klimatyzację, warto pomyśleć o inteligentnym wykorzystaniu prze-słon słonecznych, rolet czy markiz. Zaciągając rolety na dzień, kiedy słońce operuje najmocniej, może-my obniżyć temperaturę w pomiesz-czeniu nawet o 6 stopni – tłumaczy Monika Kupska-Kupis.

Energooszczędny dom powinien być zaprojektowany z materiałów nie-toksycznych, ekologicznych. Jakość materiałów budowlanych ma zna-czący wpływ na zdrowie i komfort mieszkańców. Eksperci obliczyli, że człowiek spędza w zamkniętych po-mieszczeniach około 90 proc. czasu. Warto więc, by przestrzeń, w której przebywa się najwięcej, była zdrowa, żeby powietrze było świeże i często wymieniane.

Źródło: Agencja Informacyjna Newseria Biznes

Bank Gospodarstwa Krajowego po-informował, że od początku funk-cjonowania programu „Mieszkanie dla Młodych” zatwierdzono wnioski o dofinansowanie na łączną sumę ponad 162 mln zł. Większość tej kwoty (133 mln zł) zostanie wypła-cona z tegorocznego budżetu. Tylko w maju br. do BGK wpłynęło 500 wniosków o rządową dotację do za-kupu mieszkania.

Liderem zestawienia jest Warszawa (754 złożone wnioski na łączną kwotę ponad 20 mln zł), natomiast najmniej wniosków złożono w Opolu (41), Gorzowie Wlkp. (51) i Toruniu (72). W rankingu województw nadal przo-duje Pomorskie (1266 wniosków), z kolei najmniejszym zainteresowa-niem cieszy się program w Opolskiem (74 wnioski), Świętokrzyskiem (84) i Śląskiem (90).

– Te dane odzwierciedlają trendy, któ-re obserwowaliśmy wcześniej w progra-mie „Rodzina na Swoim” – komentuje Radosław Stępień, wiceprezes zarządu Banku Gospodarstwa Krajowego. – Po pięciu miesiącach działania programu do BGK wpłynęło ponad 7 tysięcy wniosków i zawarto 5 tysięcy umów. W analogicznym okresie na początku funkcjonowania „Rodziny na Swoim” umów było zaledwie 1,4 tys.

Warszawa 754

Poznań 385

Gdańsk 318

Kraków 292

Wrocław 278

Największa liczba złożonych wniosków

Źródło: BGK

Pomorskie 1266

Mazowieckie 1203

Wielkopolskie 1103

Dolnośląskie 582

Małopolskie 461

według województw według miast

Fot.

ww

w.sx

c.hu



SIĘ MIESZKA

Patronem działu jest

Panujący w Polsce klimat sprawia, że z otwartych basenów możemy korzy-stać zaledwie przez 20-40 dni w roku. Nie oznacza to jednak, że skazani je-steśmy wyłącznie na (zdecydowanie mniej urokliwe) obiekty zamknięte – odpowiedni system grzewczy po-zwoli nam nawet kilkukrotnie wy-dłużyć okres korzystania z akwenów otwartych. W zależności od potrzeb, wybrać możemy wymienniki ciepła, pompy ciepła, kolektory słoneczne lub elektryczne podgrzewacze wody.

Pierwsze z wymienionych rozwią-zań to nic innego, jak urządzenie służące do wymiany energii pomię-dzy dwoma jej nośnikami, które montuje się w instalacji podłączo-nej do pieca C. O.

– W tym przypadku gorąca woda z pieca wpływa do wężownicy wy-miennika, co pozwala ogrzać basen. Istotnym elementem systemu jest czujnik temperatury, który wysyła sy-gnał do termostatu i w odpowiednim momencie przerywa obieg ciepłej wody – wyjaśnia Marek Ignatowicz z firmy Garden.

Decydując się na tego typu rozwią-zanie przede wszystkim należy odpo-wiednio wybrać podzespoły. Związki chemiczne znajdujące się w wodzie basenowej (zwłaszcza chlor) sprawia-ją, że warto użyć wymiennika ciepła zbudowanego ze stali nierdzewnej lub z tytanu.

Mając na uwadze zarówno kwestie eko-logii, jak i obniżenie kosztów eksploata-cji basenu w nieco dłuższym okresie, dobrym pomysłem będzie stosowa-nie urządzeń korzystających ze źródeł odnawialnych. Wśród nich znajdują się m. in. pompy kumulujące energię cieplną pochodzącą z powietrza.

– Podstawową zaletą takiego roz-wiązania jest możliwość podgrze-wania wody niemal przez całą dobę. Niemniej istotna bywa niska wrażli-wość na zmiany warunków pogodo-wych. Pompy działają równie spraw-nie zarówno podczas słonecznych, jak i pochmurnych dni – tłumaczy przedstawiciel firmy Garden.

Do tego dodać należy również mak-symalne zyski ciepła przy niskich

temperaturach, łatwość podłącze-nia całego systemu (nie jest przy tym wymagana skomplikowana instalacja elektryczna), niewielki rozmiar urządzenia i energoosz-czędność – pompa ciepła pobiera zdecydowanie mniej energii elek-trycznej, niż typowy podgrzewacz wody.

Powyższa lista zalet sprawia, że roz-wiązanie to – choć nie należy do najtańszych – nadal pozostaje chęt-nie wybierane przez inwestorów ma-rzących o kąpielach w prywatnym basenie.

Pompy ciepła to jednak nie wszystko. Możliwość korzystania z „darmowej” energii zapewniają także kolektory słoneczne.

– W zależności od naszych potrzeb, możemy zainstalować je na dachu lub na ziemi tuż przy basenowym akwenie. Jedyne, o czym musimy pamiętać, to dokładne dopasowa-nie liczby płyt do wielkości basenu oraz stworzenie systemu sterowania temperaturą wody, pracą kolektorów

i pompą filtra – podpowiada Marek Ignatowicz.

Schemat funkcjonowania jest w tym przypadku prosty: przefiltrowana woda basenowa trafia do kolek-torów, gdzie następuje proces jej podgrzania. Co ważne, zachmu-rzone niebo nie oznacza automa-tycznie braku ciepła. Urządzenia w procesie grzewczym wykorzy-stują bowiem również promienie słoneczne niewidoczne dla ludz-kiego oka.

Użycie odnawialnych źródeł ener-gii sprawia, że koszty tego typu instalacji zwracają się już po kil-ku latach. Co ważne, kolektorów nie trzeba sezonowo demontować – po opróżnieniu z wody mogą one pozostać na swoim miejscu także w okresie zimowym.

Elektryczne podgrzewacze wody z kolei to rozwiązanie dedykowane przede wszystkim dla małych base-nów. Działają one podobnie jak wy-mienniki z tą różnicą, że zamiast wę-żownicy występuje tu specjalny ele-ment grzejny.

– Wysoka zawartość wapnia lub środków dezynfekujących w wo-dzie, a także nieprawidłowości przy podłączeniach elektrycznych i hy-draulicznych sprawiają, że podze-spół ten często ulega uszkodzeniu – przestrzega ekspert firmy Garden.

Z uwagi na awaryjność całego sys-temu i wysokie koszty eksploata-cji, podgrzewacze stosuje się niemal wyłącznie w sytuacji, gdy z różnych względów niemożliwe staje się uży-cie wymienników ciepła, pomp czy kolektorów.

Marzenia o prywatnym basenie w ogródku psują nam obawy o użyteczność takiego udogodnienia. Innymi słowy: jak długo pogoda pozwoli nam cieszyć się kąpielą? Na szczęście technika pomaga w istotny sposób wydłużyć sezon na basen.

Akustyczny sufit podwieszany zazwyczaj kojarzy się z płaską, modułową powierzchnią, tymczasem nie we wszystkich wnętrzach można taki system zamontować. Rozwiązaniem są tzw. wyspy akustyczne, czyli płyty zamocowane do stropu lub dachu na stalowych linkach. Poprawiają akustykę wnętrza, wyciszają je, a sposób mocowania pozwala architektom kreować niecodzienne wnętrza.

Ciepła kąpiel dla każdego

Sufit akustyczny także w mieszkaniu


W przypadku niektórych pomiesz-czeń z przyczyn technicznych bądź estetycznych tradycyjne sufity pod-wieszane nie zawsze są najlepszym wyborem. Taka sytuacja występuje m.in. w pomieszczeniach z oknami na całą wysokość ściany lub w bu-dynkach historycznych, w któ-rych niewskazane jest zasłanianie zabytkowych detali architekto-nicznych. By jednak wykorzystać przestrzeń pod sufitem do kontro-lowania akustyki wnętrza i odbicia światła, warto zamontować wyspy akustyczne.

– Dzięki połączeniu takich cech, jak niewidoczna konstrukcja (lub jej całkowity brak), eleganckie wy-kończenie krawędzi i możliwość tworzenia kompozycji z innymi elementami wystroju pomiesz-czenia, architekci cieszą się coraz większą swobodą projektowania – zapewnia Artur Pacyna, mene-dżer ds. technicznych w firmie Rockfon.

Wyspy umożliwiają projektantom zabawę z modułami i kształtami, zmianę wysokości montażu i ką-tów podwieszenia. Dzięki temu ar-chitekci tworzą własny styl w prze-strzeni. Ważny jest także nowo-czesny charakter wizualny takiego rozwiązania akustycznego. Wyspy montowane są na praktycznie nie-widocznych, stalowych linkach, sprawiając wrażenie jakby swobod-nie unosiły się w powietrzu. Ich główne zadanie to pochłanianie dźwięków, i w następstwie zmniej-szenie pogłosu w pomieszczeniach. Ponieważ zawieszone są poniżej podstawowego sufitu, pochłania-ją fale dźwiękowe padające na nie z obu stron. Zaletą jest także to, że odbijają światło. Gładka, biała po-wierzchnia posiada współczynnik rozproszenia światła na poziomie 86 proc.

Doskonale nadają się do pomiesz-czeń, w których w systemie ogrze-wania i chłodzenia istotną rolę

odgrywa bezwładność cieplna stro-pu i związana z zawartą w nim tzw. masą termiczną. Wyspy podwieszone na linkach nie ograniczają cyrkulacji powietrza, a tym samym naturalnej wymiany ciepła – jego przejmowania od stropu (jeśli temperatura w po-mieszczeniu jest niższa) lub oddawa-nia (kiedy temperatura jest wyższa) i przyczyniają się do racjonalizacji zużycia energii.

Np. płyty Eclipse firmy Rockfon wykonane są ze skalnej wełny mine-ralnej o grubości 40 mm. Widoczna od dołu powierzchnia pokryta jest pomalowanym welonem z włókna szklanego dającym gładką, białą po-wierzchnię. Tylną stronę, niewidocz-ną dla użytkowników po zawiesze-niu, pokrywa biały welon akustycz-ny, który odbija świtało. Krawędzie są pomalowane. W ofercie moż-na znaleźć wyspy o bardzo różnych kształtach: od klasycznych prostoką-tów, kwadratów i kół, po elementy nieregularne.

Fot. Garden

Fot. Rockfon



SIĘ MIESZKA

Kończy się wiosna, a wraz z nią kon-trole budowlane w nieruchomościach zarządzanych przez wspólnoty miesz-kaniowe. Aby w pełni odnieść się do zagadnień kontroli budowlanych, na-leży na wstępie przytoczyć przepisy regulujące konieczność i cykliczność przeprowadzanych kontroli. Ich lek-tura może się wydać nudna, ale trud-no wyobrazić sobie dziś zarządzanie nieruchomościami bez dogłębnego zapoznania się z przepisami regulują-cymi ten proces.

Z kalendarzem w rękuUstawa z 7 lipca 1994 prawo budowla-ne w rozdziale 6 „Utrzymanie obiektów budowlanych” w art. 62 nakazuje:

Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:

1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:

a. elementów budynku, budowli i in-stalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,

b. instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,

c. instalacji gazowych oraz przewo-dów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);

2) okresowej, przynajmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatno-ści do użytkowania obiektu bu-dowlanego, estetyki obiektu bu-dowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elek-trycznej i piorunochronnej w za-kresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;

3) okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przy-padku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 000 m2 oraz innych obiektów bu-dowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1 000 m2; osoba

dokonująca kontroli jest zobowią-zana bezzwłocznie pisemnie za-wiadomić właściwy organ o prze-prowadzonej kontroli;

4) bezpiecznego użytkowania obiek-tu każdorazowo w przypadku wy-stąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2;

5) okresowej, polegającej na sprowa-dzeniu stanu technicznego kotłów, z uwzględnieniem efektywności ene-rgetycznej kotłów oraz ich wielkości do potrzeb użytkowych:

a. co najmniej raz na 2 lata – opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym

lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności ponad 100 kW,

b. co najmniej raz na 4 lata – opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności 20 kW do 100 kW oraz kotłów opalanych gazem;

6) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na ocenie efektywności energetycznej zastosowanych urzą-dzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji, ich wielkości w sto-sunku do wymagań użytkowych o mocy chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW.

Z kolei rozporządzenie MSWiA z 16 sierpnia 1999r. w sprawie wa-runków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych w rozdzia-le 2 „Kontrola okresowa budynków” nakazuje:

1. W celu właściwego użytkowania budynku należy przeprowadzić kontrole okresowe.

2. Kontrole, o których mowa w ust. 1, powinny być przeprowadzone w porze wiosennej.

3. Osoba przeprowadzająca kontrolę okresową budynku powinna przed jej rozpoczęciem zapoznać się z pro-tokołami z poprzednich kontroli, zgłoszeniami użytkowników lokali dotyczących usterek, wad, uszkodzeń lub zniszczeń elementów budynku.

4. Protokoły sporządzone w wyniku kontroli okresowych powinny za-wierać określenie:

1) stanu technicznego elementów budynku objętych kontrolą,

2) rozmiarów zużycia lub uszkodze-nia elementów, o których mowa w pkt. 1,

3) zakresu robót remontowych i ko-lejności ich wykonania,

4) metod i środków użytkowania ele-mentów budynku narażonych na szkodliwe działanie wpływów at-mosferycznych i niszczące działa-nia innych czynników,

5) zakresu nie wykonanych robót re-montowych zalecanych do reali-zacji w protokołach z poprzednich kontroli okresowych.

5. Do protokołów, o których mowa w ust. 4, w razie potrzeby należy dołączyć dokumentację graficzną wykonaną w toku kontroli.

6. Niezależnie od kontroli okreso-wych, o których mowa w ust. 1, właściciel budynku może przepro-wadzić przeglądy robocze mające na celu określenie stanu przygo-towania budynku, urządzeń i in-stalacji do użytkowania w okresie zimowym.

Przedstawione powyżej dwa akty praw-ne regulują wszystkie zagadnienia zwią-zane z przeprowadzaniem kontroli bu-dynków wielorodzinnych zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe.

Wiosna radosna, ale pracowitaSkończyły się zebrania roczne, zakoń-czył się czas rozliczeń i podsumowań. Plany gospodarcze zostały zatwier-dzone podjętymi uchwałami, gotowe są także zestawienia prac do wykona-nia w ramach funduszy eksploatacyj-nego i remontowego. Zdarza się, że w tej wiosennej gorączce wspólnoty zapominają o obowiązkowych kon-trolach budowlanych. A niektórzy członkowie wspólnot wręcz latami tkwią w błędzie i żyją w przekona-niu, że kontrole muszą odbywać się co rok czy nawet co pięć lat, czyli jeśli poprzedni przegląd wykonano w li-stopadzie, a mamy czerwiec, to zosta-ło jeszcze mnóstwo wolnego czasu…

Termin wiosenny jest też często igno-rowany z powodów finansowych – nie chcemy ponosić kosztów wcześniej, niż to naprawdę konieczne. Jeśli nic złego się nie dzieje, takie zaniecha-nie nie nastręcza żadnych kłopotów, ale życie układa własne scenariusze i doświadczenie (własne i konkuren-cji) podpowiada nam, że każdy błąd w prowadzonej przez zarządcę do-kumentacji budynku może mieć po-ważne konsekwencje w przypadku nieprzewidzianych zdarzeń. Wówczas niewykonana w nakazanym terminie kontrola zostanie uznana za poważne uchybienie proceduralne i może wy-wołać stosowne skutki prawne, warto więc, będąc świadomym obowiązują-cych przepisów zarządcą, regularnie, zawsze po zebraniach rocznych prze-śledzić ewidencje kontroli w zarzą-dzanym zasobie i dokonać niezbędnej

analizy. Świadomość zarządców w tym zakresie jest na szczęście coraz większa, do czego przyczyniają się z pewnością szkolenia zawodowe, w których więk-szość uczestniczy.

Musimy sobie jasno powiedzieć, że nie ma nic ważniejszego w zarządza-nym zasobie jak realizacja kontroli budowlanych – prawidłowa, kom-pletna dokumentacja budynku sta-nowi nie tylko potwierdzenie wie-dzy i świadomości osób odpowie-dzialnych za stan nieruchomości, ale także daje poczucie bezpieczeństwa zarządcy i mieszkańcom.

jak skutecznie kontrolować?Zarządcy mają różne sposoby prowa-dzenia ewidencji kontroli obiektów budowlanych w zarządzanym zasobie. Jedni korzystają nadal z wypełnianych ręcznie zestawień papierowych, inni przyzwyczaili się do dokumentów w plikach Word czy Excel (z opcją przypominania o terminach), jesz-cze inni korzystają już z profesjonal-nych programów do obsługi wspólnot mieszkaniowych. Można stwierdzić, że każdy sposób gwarantujący obsługę na wysokim poziomie jest dobry, a zeszyt w kratkę lub skomplikowane opro-gramowanie są jedynie narzędziami o mniejszej lub większej skuteczności uzależnionej od użytkownika i sytuacji.

Warto przemyśleć, jaki sposób prze-prowadzania kontroli będzie najbar-dziej skuteczny. Istotne jest również to, by cykliczne kontrole były włączone w cały system dozoru nieruchomości i stanowiły „kropkę nad i” podsumo-wującą codzienne obowiązki związane z obsługą nieruchomości – same czyn-ności kontrolne, choć bardzo ważne, stanowią tylko niewielki procent obo-wiązków zarządcy.

Cel kontroli powinien być osiągany poprzez nadzór nad terminami i eli-minowanie ujawnionych usterek. Ich

zestawienia należy analizować w usta-lonych terminach – miesięcznych lub kwartalnych – w zależności od przy-jętego modelu działania. Minęły już na szczęście czasy, gdy rola zarządcy kończyła się wraz z przeprowadze-niem kontroli i sporządzeniem odpo-wiedniego protokołu. Obecnie stan-dardem jest procedura gwarantująca wykonanie kompletu określonych czynności kontrolnych oraz potwier-dzenie tego faktu przez właścicieli. Ważnym elementem kontroli stała się także dokumentacja zdjęciowa.

Podczas kontroli nieruchomości nie należy także zapominać o przeglą-dzie małej architektury, szczególnie w okresie wiosennym, by móc nie-zwłocznie usunąć „pamiątki”, któ-re pozostawiła po sobie zima. Także w tym przypadku konieczne jest wy-konanie protokołów i dokumentacji zdjęciowej, a także omówienie stanu faktycznego z zarządem wspólnoty, a następnie wdrożenie działań zmie-rzających do naprawy szkód.

Warto również wspomnieć o nieobo-wiązkowych, ale zalecanych po zimie przeglądach kotłowni i węzłów ciepl-nych. Kontrole wiosenne dadzą nam obraz tego, co wydarzyło się w minio-nym sezonie grzewczym – przed ko-lejnym mamy czas, by zidentyfikować usterki, zabezpieczyć środki na prace naprawcze oraz wykonać niezbędne naprawy. Podczas przeglądu jesienne-go może już być na to za późno.

Andrzej SzczepaniakZespół Zarządców Nieruchomości

Budynek pod lupą

Wiosenne obowiązkowe przeglądy są często ignorowane z powodów finansowych – nie chcemy ponosić kosztów wcześniej, niż to naprawdę konieczne. jeśli nic złego się nie

dzieje, takie zaniechanie nie nastręcza żadnych kłopotów, ale życie układa własne scenariusze

i doświadczenie (własne i konkurencji) podpowiada nam, że każdy błąd w prowadzonej

przez zarządcę dokumentacji budynku może mieć poważne konsekwencje.

Kontrola budowlana nieruchomości nie jest stratą czasu – cykliczne inspekcje zapewniają nam bezpieczeństwo i komfort mieszkania, a także chronią przed kosztownymi naprawami.

Fot.

ww

w.sx

c.hu



SIĘ MIESZKA

Adaptacja strychu we wspólnocie

Czy część właścicieli może zablokować zgodę na adaptację strychu na cele mieszkalne i jego sprzedaż? Kto podej-muje decyzję o takich działaniach?

Do adaptacji strychu wystarczy zgo-da większości wyrażona w uchwa-le, jednak do sprzedaży powstałe-go w ten sposób lokalu może oka-zać się konieczna zgoda wszystkich właścicieli.

UZASADNIENIE: Z pewnością adaptacja strychu na cele mieszkal-ne przekracza zakres zwykłego zarzą-du, wiąże się zatem z koniecznością podjęcia przez właścicieli uchwa-ły o nadbudowie nieruchomości wspólnej, ustanowieniu odrębnej własności powstałego w ten spo-

sób lokalu i o rozporządzeniu tym lokalem, a także o zmianie wysoko-ści udziałów. Przy sprzedaży części wspólnej nieruchomości pojawia się jednak wątpliwość, czy zgoda na tę sprzedaż nie powinna zostać wyra-żona jednomyślnie, jako że wszyst-kim właścicielom przysługuje prawo własności strychu. Jednak czynność o nazwie: „wyrażenie zgody na nad-budowę nieruchomości wspólnej w celu następnej sprzedaży lokalu powstałego w wyniku nadbudowy” znajdziemy w katalogu czynno-ści przekraczających zwykły zarząd w ustawie o własności lokali, zatem wydaje się, że wystarczy tu podję-cie uchwały większością głosów li-czonych według udziałów w nieru-chomości wspólnej. Trzeba jednak zaznaczyć, że w praktyce można spotkać się z sytuacją, w której no-tariusz zażąda jednomyślnej zgody wszystkich właścicieli.

Ponadto nie można zapomnieć o uchwale udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do jej zrealizowa-nia, zgodnie bowiem z kodeksem cywilnym, jeżeli do ważności czyn-ności prawnej potrzebna jest szcze-gólna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. A ponieważ zarówno umowa prze-nosząca własność części wspólnych, jak i oświadczenia zarządu o zmianie wysokości udziałów wymagają formy notarialnej, także uchwała właścicie-li powinna zostać zaprotokołowana przez notariusza.

Warto też wspomnieć, że przed przebudową poddasza należy spraw-dzić możliwości konstrukcyjne

budynku. Uprawniony inżynier lub rzeczoznawca budowlany powinien obejrzeć strych i ocenić, czy pra-ce związane z adaptacją są możliwe do wykonania i nie zagrażają kon-strukcji. Natomiast architekt powi-nien potwierdzić, że wysokość po-mieszczeń, rozmieszczenie instalacji oraz konstrukcja dachu pozwolą na zakwalifikowanie przebudowanego poddasza jako przestrzeni miesz-kalnej zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Dopiero w dalszej kolejności należy występować o po-zwolenie na budowę oraz szukać wy-konawcy prac.

Większość tych działań powinna być prowadzona i finansowana przez oso-bę zainteresowaną nadbudową i wy-kupem strychu. Ponieważ kupiec zapewne zechce zabezpieczyć swo-je interesy, będzie żądał podpisania stosownej umowy przyznającej mu prawo do przyszłych pomieszczeń. Także kupiec powinien pokryć kosz-ty zmian udziałów w nieruchomo-ści wspólnej, co będzie się wiązało z podpisaniem nowych aktów nota-rialnych przez wszystkich właścicieli. Wspólnota ze swej strony powinna nadzorować wszystkie prace za po-średnictwem zarządcy nieruchomo-ści lub – jeśli nie ma on odpowied-niej wiedzy albo uprawnień – wyna-jętego specjalisty.

Kto odpowiada za niezrealizowany plan remontów?

Firma wykonawcza nie ukończyła przed zimą ocieplania budynku, któ-re było wpisane do planu remontów. Mieszkańcy dostali więc większe ra-chunki za ogrzewanie. Czy mogą do-chodzić zwrotu tych kosztów? Jeśli tak, to od kogo?

Wszystko zależy od przyczyn pośli-zgu. Winna może być tu firma wy-konawcza, zarząd, zarządca nieru-chomości, jak i cała wspólnota.

UZASADNIENIE: Opis sytu-acji jest zbyt pobieżny, by jedno-znacznie móc wyrokować o winie. Zacznijmy od tego, że właścicie-le lokali uchwalają co roku plan gospodarczy i wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu. Często uchwala się osobno przystąpienie do termomodernizacji budynku i przeznacza określone środki na ten cel. Jeżeli podjęto odpowied-nie uchwały, a prace nie zosta-ły zrealizowane, to mogą istnieć podstawy do pociągnięcia zarządu wspólnoty do odpowiedzialności za zaistniałe opóźnienie, jako że (co do zasady) to zarząd wspólnoty jest odpowiedzialny za wykonanie (lub niewykonanie czy nienależyte

wykonanie) uchwał. Jeżeli zatem właściciele wyrazili zgodę na ocie-plenie budynku i poniesienie kosz-tów prac, a zarząd z bliżej niezna-nych przyczyn nie wykonał woli właścicieli, jest podstawa do po-ciągnięcia członków zarządu do odpowiedzialności nie tylko dys-cyplinarnie (czyli do odwołania zarządu), ale także odszkodowaw-czo. Należy jednak wziąć pod uwa-gę liczne okoliczności, które mo-gły uniemożliwić zarządowi wyko-nanie uchwały, do których mogą należeć rezygnacja wykonawcy, niespodziewane utrudnienia na-potkane podczas prac, niesprzyja-jącą aurę, wzrost cen robót i ma-teriałów budowlanych itp. itd. – w takim przypadku trudno mówić o odpowiedzialności członków za-rządu. Za winnych mogą być także uznani członkowie wspólnoty, je-żeli ocieplenie budynku nie mogło zostać przeprowadzone z powodu braku środków na koncie wspól-noty, spowodowanego zaległościa-mi we wpłatach zaliczek ze strony właścicieli lokali. Natomiast odpo-wiedzialność firmy wykonawczej jest w znacznej mierze uzależnio-na od zapisów w kontrakcie – jeśli zapisano w nim kary umowne za zerwanie umowy czy zejście z pla-cu budowy, należy je bezwzględ-nie wyegzekwować. Nie wyklucza to także roszczenia odszkodowaw-czego za poniesione przez miesz-kańców straty, szczególnie w przy-padku, gdy zejście z placu budowy nastąpiło w momencie, w którym zarząd wspólnoty nie był już w sta-nie znaleźć przed zimą kolejnego wykonawcy. Próbę pociągnięcia kogokolwiek do odpowiedzialno-ści powinna poprzedzić stosowna uchwała, zaś w przypadku winy zarządu – uchwała o nieudzieleniu zarządowi absolutorium.

Właściciele – jedna kategoria

Ok. połowa właścicieli lokali w kamie-nicy kupiła je od dawnego właściciela, część wykupiła mieszkania od gminy z 90-procentową bonifikatą (niegdyś były to lokale komunalne). Mieszkańcy z tej pierwszej grupy twierdzą, że mają większe prawo do decydowania o losie nieruchomości i powinni ponosić niż-sze koszty utrzymania, bo za mieszka-nia zapłacili znacznie więcej. Czy to możliwe?

Niemożliwe. „Wielkość” prawa do decydowania zależy wyłącznie od liczby udziałów w nieruchomości wspólnej.

UZASADNIENIE: We wspólno-cie wszystkim właścicielom loka-li przysługują takie same prawa

wynikające z ustawy o własności lokali, a sposób nabycia własno-ści lokalu nie ma żadnego zna-czenia. Wszyscy właściciele loka-li we wspólnocie mają obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem ich lokalu, mają obowiązek utrzymywać swój lo-kal w należytym stanie, przestrze-gać porządku domowego, uczest-niczyć w kosztach zarządu zwią-zanych z utrzymaniem nierucho-mości wspólnej (proporcjonalnie do posiadanych w nieruchomo-ści wspólnej udziałów), korzy-stać z niej w sposób nieutrud-niający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego do-bra. Wszyscy współwłaściciele mają takie samo prawo do współkorzy-stania z nieruchomości wspólnej, a także decydowania o sprawach wspólnoty, m.in. poprzez udział w zebraniach i w głosowaniu nad uchwałami.

Rozliczanie kosztów zużytego ciepła

Prawo energetyczne nakazuje zarządcy budynku wielolokalowego dokonać wy-boru takiej metody rozliczania kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w budynku, aby uwzględniała ona współczynni-ki wyrównawcze zużycia wynikające z położenia lokalu w bryle budynku. Czy dotyczy to także wspólnot miesz-kaniowych?

Zasada jak najbardziej dotyczy wspólnot mieszkaniowych, jednak praktyka jednoznacznie wskazuje, że we wspólnotach metoda oraz re-gulamin rozliczeń mogą być wpro-wadzone wyłącznie na podstawie uchwały właścicieli lokali.

UZASADNIENIE: Przepisy prawa energetycznego regulują ustalanie opłat za dostarczane przez przedsię-biorstwo energetyczne do odbiorcy paliwa gazowe, energię elektryczną lub ciepło. W rozumieniu ustawy odbiorcą jest każdy, kto otrzymuje lub pobiera paliwa lub energię na podstawie umowy z przedsiębior-stwem energetycznym. O ile umo-wy na dostarczanie energii elek-trycznej są zawierane indywidual-nie przez właścicieli lokali z przed-siębiorstwem energetycznym, to umowy na dostarczanie ciepła na ogrzewanie i przygotowanie cie-płej wody zazwyczaj zawierane są za pośrednictwem wspólnot miesz-kaniowych. W takim przypadku to wspólnota jest wyłącznym odbiorcą ciepła i podlega regulacjom prawa energetycznego, a więc jest odpo-wiedzialna za rozliczanie całkowi-tych kosztów zakupu w opłatach

pobieranych od właścicieli lokali. Przepis art. 45 ust. 9 stanowi, iż właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wybo-ru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszcze-gólne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, aby wybrana me-toda, uwzględniając współczynni-ki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku, przy jed-noczesnym zachowaniu prawidło-wych warunków eksploatacji bu-dynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energo-oszczędne zachowania oraz zapew-niała ustalanie opłat, o których mowa w ust. 4, w sposób odpowia-dający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użyt-kowej. Zarządca lub właściciel bu-dynku lokalowego nie może zatem ustalić metody rozliczania całkowi-tych kosztów zakupu ciepła dowol-nie, ale musi kierować się wytycz-nymi wskazanymi w tym przepisie. Ponadto, w istocie wybór metody sprowadza się do wyboru jednej z metod dopuszczonych na podsta-wie przepisów prawa energetyczne-go. Na podstawie tej ustawy w od-niesieniu do kosztów zakupu ciepła na ogrzewanie są to metody wyko-rzystujące: wskazania ciepłomie-rzy albo urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomia-rowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o sys-temie oceny zgodności, albo po-wierzchnię lub kubaturę tych lo-kali. Natomiast w odniesieniu do kosztów zakupu ciepła na przygo-towanie ciepłej wody użytkowej są to metody wykorzystujące wskaza-nia wodomierzy ciepłej wody w lo-kalach bądź liczbę osób zamieszka-łych stale w lokalu. Należy zatem wybrać spośród powyższych metod tę, która uwzględnia współczynni-ki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie. Natomiast właściciel lub zarządca budynku wieloloka-lowego wprowadza wybraną meto-dę w formie wewnętrznego regula-minu rozliczeń ciepła przeznaczo-nego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użyt-kowej dostarczanej centralnie po-przez instalację w budynku. Mimo faktu, iż powyższe przepisy prawa energetycznego wskazują alterna-tywnie na właściciela lub zarząd-cę budynku wielolokalowego jako osobę właściwą do dokonania wy-boru metody rozliczania i wpro-wadzenia regulaminu rozliczeń, to praktyka jednoznacznie wskazuje, że we wspólnotach mieszkaniowych metoda oraz regulamin rozliczeń mogą być wprowadzone wyłącznie na podstawie uchwały właścicieli lokali.

Zapytaj eksperta Na Państwa pytania odpowiadają prawnicy, eksperci w dziedzinie zarządzania nieruchomościami

Zadaj pytanie naKurierMieszkaniowy.pl

ZASTRZEŻENIE: Publikowane przez nas opinie mają charakter poglądowy, ponieważ zostały sporządzone wyłącznie na podstawie pobieżnych opisów nadesłanych przez Czytelników, bez analizy dokumentów źródłowych. Osoba zainteresowana poradą prawną powinna zwrócić się do adwokata lub radcy prawnego. Wydawca oraz autorzy opinii nie ponoszą odpowiedzialności za ich treść zarówno wobec Czytelników, jak i osób trzecich.



SIĘ MIESZKA

Miesięcznik bezpłatnyRegionalny Kurier Mieszkaniowywww.kuriermieszkaniowy.plISSN 2353-7574

Patronem działu jest

Po przeczytaniu podaj dalej lub wrzuć do pojemnika na makulaturę.

Wydawca:MAj Media [email protected]

Skład: Mediakoncept,www.mediakoncept.plDruk: oDDI Poland www.oddi.pl


Każde ubezpieczenie nieruchomości w zakresie zdarzeń losowych zawiera ochronę nieruchomości od pożaru. Oprócz tego, w zależności od towa-rzystwa ubezpieczeniowego, znaj-dziemy również ryzyka: uderzenia pioruna, wybuch, upadek statku po-wietrznego, zalania, huragan, grad, lawiny, osunięcia się ziemi, przepięcia spowodowane uderzeniem pioruna, upadek drzewa lub masztu, uderze-nia pojazdu.

W zależności od wybranego towa-rzystwa, różnie zostanie skalkulowa-

na składka ubezpieczenia. Wynika to przede wszystkim z zakresu ubez-pieczenia – czy poza podstawowym ubezpieczeniem decydujemy się na coś więcej. Ubezpieczyciele propo-nują bowiem ubezpieczenie stałych elementów (antresole, piece, komin-

ki, ściany gipsowo-kartonowe, okna, drzwi, żaluzje, rolety) oraz ubezpie-czenia ruchomości domowych (me-ble, sprzęt audio, AGD, sprzęt foto-graficzny, muzyczny, sportowy, na-wet pieniądze).

Częstym uzupełnieniem takiej po-lisy jest również ubezpieczenie OC w życiu prywatnym, które chroni między innymi w przypadku zala-nia przez nas mieszkania sąsiada czy tak zwany Home Assistance (pomoc

wyspecjalizowanych fachowców w przypadku awarii sprzętu, insta-lacji, itp.). Tak skonstruowana poli-sa daje wszechstronne poczucie bez-pieczeństwa.

Jak wybrać dobre ubezpieczenie? Przede wszystkim należy określić na-sze potrzeby i priorytety. Czy chce-my ubezpieczyć nieruchomość tylko w zakresie podstawowym (bo na przy-kład tego wymaga bank), czy zależy nam też na bezpieczeństwie konkret-nych przedmiotów.

Ważnym krokiem jest właściwe określenie wartości nieruchomości. Należy wystrzegać się jej zaniżania, by płacić mniejszą składkę. Jest to zabieg często stosowany, ale niezwy-kle niebezpieczny, choćby dlatego, że niektóre towarzystwa ubezpie-

czeniowe stosują tzw. zasadę pro-porcji. Oznacza to, że w pewnych przypadkach odszkodowanie zosta-nie zmniejszone w takim stosunku, w jakim zadeklarowana suma ubez-pieczenia pozostaje do wartości fak-tycznej mienia.

Np. mieszkanie o wartości rynkowej 300 tys. zł zostało ubezpieczone na 200 tys. zł, ponieważ ubezpieczenia na taką sumę wymagał bank. W wy-niku pożaru, szkody w mieszkaniu

zostały oszacowane na 50 proc., więc towarzystwo ubezpieczeniowe – sto-sując zasadę proporcji – wypłaci od-szkodowanie w wysokości 100 tys. zł, choć zniszczeniu uległo mienie o wartości 150 tys. zł.

Ponadto, jeśli mieszkanie jest za-bezpieczeniem kredytu bankowego, obowiązkowa jest cesja praw z polisy na bank. To oznacza, że jeśli nieru-chomość strawi pożar, całe odszko-dowanie trafia do banku, a my nie mamy ani mieszkania, ani odszko-dowania.

– Nie mamy również kredytu, ale z powodu tzw. niedoubezpieczenia wysokość odszkodowania może nie wystarczyć na spłatę kredytu, dla-tego tak ważne jest ubezpieczenie dodatkowe elementów stałych czy ruchomości – z tych ryzyk nie ro-bimy cesji praw na bank kredytują-cy – wyjaśnia Agnieszka Klepacka z Domu Kredytowego Notus.

Gdy chcemy zaciągnąć kredyt hi-poteczny, bank warunkuje jego wypłatę dostarczeniem polisy ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. W wielu przypadkach bank sam proponuje ubezpieczenie w towa-rzystwie, z którym ściśle współ-pracuje. Warto się zastanowić na tą opcją, przeprowadzić dokładną kalkulację i poszukać alternaty-wy. W takim przypadku bowiem bank oferuje nam zazwyczaj ubez-pieczenie grupowe, które – mimo

uboższych warunków – nie kosztu-je czasem mniej niż kompleksowa polisa indywidualna. Może to być jednak rozwiązanie wygodne i dla banku, i dla nas, ponieważ płacimy składkę w racie kredytu, nie mu-simy pamiętać o corocznym prze-dłużaniu polisy i przedkładaniu jej w banku.

Ale poszerzenie ubezpieczenia ban-kowego o dodatkowe ryzyka lub wzbogacenie zakresu ubezpieczenia wiąże się z dodatkowymi koszta-mi, zatem posiadanie indywidual-nej polisy daje większe możliwości i niejednokrotnie oszczędność. No

i pozostawiamy sobie możliwość wy-boru, w jakim towarzystwie ubezpie-czeniowym wykupić ubezpieczenie.

– Na przykład ubezpieczenie miesz-kania o wartości 300 tys. zł w za-kresie podstawowym (od ognia i innych zdarzeń losowych) za po-średnictwem banku kosztować bę-dzie rocznie od ok. 240–300 zł. Indywidualna polisa o tym samym zakresie może kosztować już od 120–150 zł rocznie. Ale wzbogaca-jąc ją o ubezpieczenie stałych ele-mentów, np. OC w życiu prywat-nym, roczna składka może wynosić ok. 200–220 zł. Jednym słowem:

jest to dla nas atrakcyjniejsza oferta – mówi Agnieszka Klepacka.

Warto zatem prześledzić kilka ofert i porównać miesięczne obciążenia oraz zakresy ubezpieczenia nieru-chomości.

Ważnym i nieodłącznym elemen-tem polisy są ogólne warunki ubezpieczenia. W nich szczególnie uważnie należy prześledzić paragraf dotyczący wyłączeń odpowiedzial-ności towarzystwa, czyli okolicz-ności powodujących brak wypłaty odszkodowania. Najczęstszymi są nimi szkody powstałe w wyniku

niedbalstwa, czynności wykony-wanych pod wpływem alkoholu, narkotyków, kradzieży z pomiesz-czeń niedostatecznie chronionych (według norm bezpieczeństwa da-nego towarzystwa, np. markowy sprzęt sportowy przechowywany w piwnicy zamykanej na zasuw-kę). Koronną zasadą jest również

opłacanie składek ubezpieczenia terminowo – w przeciwnym wy-padku ubezpieczenie wygasa.

Zdarza się, że gdy opóźniamy dostar-czenie polisy indywidualnej, na mocy stosownych pełnomocnictw ban-ki dokonują ubezpieczenia w towa-rzystwach z nimi współpracujących. Procedura ta ma swoje dobre strony, ponieważ zapewnia ciągłość w ubez-pieczeniu nieruchomości.

Mieszkania i domy często finansowa-ne kredytem bankowym są najczę-ściej naszym całym majątkiem, który ma nam służyć przez długie lata, dla-tego warto je właściwie i skutecznie ubezpieczyć. Jest to majątek, którego strata (w wyniku działania żywiołów lub złej woli człowieka) będzie od-czuwalna niewspółmiernie bardziej, niż opłata corocznej składki.

Ubezpieczenie własnego lokum od ognia, zalania czy innych zdarzeń lo-sowych nie powinno być przykrym obowiązkiem czy kolejnym niepo-trzebnym wydatkiem. Warto je po-traktować jak inwestycję, czyli do-brze ulokowane pieniądze.

ubezpieczony śpi spokojnieubezpieczenie nieruchomości jest jedną z bardziej popularnych form zabezpieczenia majątku. Składka ubezpieczenia – kilkaset złotych rocznie – może nam pomóc w przypadku zniszczenia naszego dobytku przez pożar, huragan czy powódź.

Należy wystrzegać się zaniżania wartości nieruchomości, by płacić mniejszą składkę – jest to zabieg często stosowany,

ale niezwykle niebezpieczny.

Ważnym i nieodłącznym elementem polisy są ogólne warunki ubezpieczenia. W nich

szczególnie uważnie należy prześledzić paragraf dotyczący wyłączeń odpowiedzialności

towarzystwa, czyli okoliczności powodujących brak wypłaty odszkodowania.

Fot. www.sxc.hu

Fot. www.sxc.hu

Regionalny Kurier Mieszkaniowy nr 4, czerwiec 2014

Documents

Transcript of Regionalny Kurier Mieszkaniowy nr 4, czerwiec 2014