Vademecum Dewelopera nr 10/2015

1

Ogólnopolskie wiadomosci deweloperskie

nr 10/2015

PRZEDSIĘBIORCY I RYBY GŁOSUNIE MAJĄ

czyli co sądzimy o propozycjach UOKiK-u do nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej. str. 12

str. 26str. 6 str. 20www.pzfd.pl

Zmiany w prawie budowlanym

Działo się w PZFD

Co dalej z 5-letnią rękojmią?

www.rovesepro.comWięcej na temat naszych produktów znajdziesz na:

WHITE MAGIC, VIVID COLOURS, STONE FLOWERS, PRÊT-À-PORTER, GEOMETRIC GAME, ELEGANT STRIPES w nowym formacie 25 x 75, to bogata oferta struktur oraz nowoczesny design. Kolekcje zostały zaprojektowane zgodnie z najnowszymi trendami we wzornictwie. Są wśród nich kolekcje nowoczesne i klasyczne, monochromatyczne i w bogatej palecie kolorystycznej.

NOWE KOLEKCJE 25 × 75

REKLAMA_210x240.indd 2 2015-02-03 15:36:02

3

ED

YT

OR

IAL

Szanowni Państwo,

początek roku upłynął pod znakiem obaw związanych z propozycjami UOKiK

-u dotyczącymi zmian w tzw. ustawie deweloperskiej. Nie zdążyliśmy nawet na-

cieszyć się pozytywnymi wnioskami, jakie przyniosły raporty podsumowują-

ce 2014 rok (więcej na ten temat piszemy w artykule Deweloperzy powrócili do raju),

a już przyszło nam zmierzyć się z nowymi wyzwaniami dla branży.

O kontrowersyjnych propozycjach Urzędu związanych m.in. z likwidacją otwar-

tych rachunków powierniczych informowaliśmy w nadzwyczajnym stycznio-

wym newsletterze zapewniając jednocześnie, że nie pozostawimy tej kwestii wła-

snemu biegowi. O naszych działaniach dowiedzą się Państwo więcej z materiału

pt. Przedsiębiorcy i ryby głosu nie mają, czyli co sądzimy o propozycjach UOKiK-u

do nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej oraz podsumowania Nadzwyczajnego Walnego

Zgromadzenia.

Od 25 grudnia obowiązują nas również nowe zapisy wprowadzone przy oka-

zji implementacji ustawy o prawach konsumenta, które zakładają 5-letni okres

rękojmi na nieruchomości. Co to oznacza dla naszej branży? Mówiąc wprost

– nic dobrego. Jeśli taka enigmatyczna odpowiedź nie zaspokaja Państwa ciekawości,

zapraszam do lektury artykułu Co dalej z 5-letnią rękojmią.

Pierwsze wydanie kwartalnika Vademecum Dewelopera w 2015 roku składa się jed-

nak nie tylko z materiałów poświęconych zagadnieniom prawnym. Znajdziecie

w nim Państwo równiez artykuły o nowym spojrzeniu na ekologię, tajnikach marketingu

czy też działaniach podejmowanych przez lokalne oddziały Związku.

Podsumowując - garść informacji, trochę inspiracji, zatem każdy znajdzie coś dla siebie.

Życzę miłej lektury!

Grzegorz Kiełpsz

Prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich

4

6Działo się w PZFD - sprawdź, co przez rok zrobiliśmy dla branży

12T E M A T N U M E R U

Przedsiębiorcy i ryby głosu nie mają, czyli co sądzimy o propo-zycjach UOKiK-u do noweliza-cji tzw. ustawy deweloperskiej

16N A D Z W Y C Z A J N E W A L N E Z G R O M A D Z E N I E

M A R Z E C 2 0 1 5

Jeden za wszystkich, wszyscy za jednego

18Jak pracujemy z aktami praw-nymi na przykładzie działań wobec propozycji nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej

Grzegorz KiełpszKonrad PłochockiRafał KusAngelika Wróbel

Magdalena MikołajczakOliwia SokołowskaStefan Augustyn Maciej Środa

20G R U P A P R A W N A


22L E G I S L A C J A

Rewitalizacja szansą dla deweloperów?

24Wspólne spotkanie Grupy Prawneji Technicznej

26L E G I S L A C J A | K O D E K S U R B A N I S T Y C Z N O -

B U D O W L A N Y


32G R U P A M A R K E T I N G O W A

Jak sprzedawać mieszkania?

SP

IS T

RE

ŚC

I

REDAKCJA

5

Polski Związek Firm Deweloperskich - Biuro PZFD

ul. Puławska 2, Plac Unii, Budynek A02-566 Warszawa, tel.22 745 01 00

48O D D Z I A Ł W A R S Z A W S K I P Z F D

Spotkanie w ramach porozumienia z miastem

50O D D Z I A Ł W R O C Ł A W S K I P Z F D

2014 r. bardzo dobry dla rynku nowych mieszkań we Wrocławiu

52O D D Z I A Ł W R O C Ł A W S K I P Z F D

Deweloperzy zmieniają dzielnice Wrocławia

54C Z Ł O N E K W S P I E R A J Ą C Y P Z F D

Ryzyka związane z otwarciem rachunku powierniczego

36W I E Ś C I Z R Y N K U

Rok 2014 w branży miesz-kaniowej - fakty i opinie

40M A R K E T I N G O W E I N S P I R A C J E

Jak skorzystać na modzie na ekologię?

43D E W E L O P E R P O G O D Z I N A C H

Kibicuj z pasją

46C Z Ł O N K O W I E W S P I E R A J Ą C Y

Światłowód jako źródło przewagi konkurencyjnej oferty mieszkaniowej

6

Działo się w PZFD - sprawdź, co przez rok zrobiliśmy dla branży

Podczas tradycyjnego, zimowego Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia, które odbyło się w grudniu, podsumowaliśmy rok pracy Związku i wspólnie wy-znaczyliśmy kolejne priorytety, gdyż wyzwań dla branży deweloperskiej nigdy nie brakuje. Rok 2014 minął pod znakiem rozwoju grup tematycznych i działal-ności o charakterze doradczym wobec procesów legislacyjnych. Skupiliśmy się przede wszystkim na inicjowaniu zmian w programie Mieszkanie dla Młodych, który nijak nie przystaje do rzeczywistości rynkowej. Liczne stanowiska, opinie i osobiste pertraktacje w sprawie limitów cen zaowocowały ich podwyższeniem, ale jeszcze wiele pracy przed nami. Ponadto budowaliśmy dialog z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów, zabiegając o wypracowanie bardziej part-nerskich relacji. 2014 rok to również czas budowania wizerunku PZFD jako eks-perta na rynku nieruchomości, czemu daliśmy wyraz po raz kolejny organizując konferencję Kongres Mieszkaniowy – Dni Dewelopera.

Po oficjalnej części rozpoczynającej każde Wal-

ne Zgromadzenie przyszedł czas na przedsta-

wienie sprawozdania z rocznej działalności

Związku. Dyrektor generalny Konrad Płochocki

w pierwszej kolejności podkreślił rozwój grup

tematycznych, które mają służyć pogłębianiu

kompetencji pracowników firm członkowskich

oraz opowiedział o ich działalności.

Grupa Prawna – od początku ist-

nienia najprężniej działająca, pełniąca funkcję

agory dla dyskusji o sprawach, które wzbudzają

wątpliwości interpretacyjne naszych członków.

To w kręgach tej grupy rodzą się pomysły na to,

jakie postulaty powinniśmy podnosić i o co za-

biegać uczestnicząc w procesach legislacyjnych.

W 2014 roku odbyło się aż 9 spotkań w ramach

tej inicjatywy, w których uczestniczyli przedsta-

wiciele:

NA

DZ

WY

CZ

AJN

E W

AL

NE

ZG

RO

MA

DZ

EN

IE P

ZF

D

REKORDOWA OD LAT LICZBA NOWYCH CZŁONKÓW PRZYJĘTYCH W 2014 ROKU

LICZBA OSÓB Z FIRM CZŁONKOWSKICH UCZESTNICZĄCA W SPOTKANIACH GRUP TEMATYCZNYCH PZFD W 2014 ROKU

8 600ok.

7

» Urzędu Ochrony Konsumentów

i Konkurencji

» Ministerstwa Sprawiedliwości

» Banku Gospodarstwa Krajowego

» Związku Banków Polskich

» Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju

» Pracodawców RP

Każdorazowo spotkania Grupy Prawnej cieszy-

ły się Państwa największym zainteresowaniem,

co mogliśmy zaobserwować we frekwencji.

W rekordowym spotkaniu wzięło udział ponad

80 osób, co niezwykle nas cieszy i motywuje

do dalszej pracy. W 2014 roku rozmawialiśmy

m.in. o:

» Raporcie UOKiK-u „Konsument na

rynku deweloperskim”;

» Zasadach funkcjonowania dopłat

w ramach programu MdM (uczulaliśmy

na formularz B-09; rozmawialiśmy

z Wojewodami);

» Praktycznych aspektach zmian w prawie

konkurencji;

» Dopuszczalnej różnicy w powierzchni

projektowanej do wybudowanej

(w oparciu o przygotowany przez nas

raport o sytuacji w innych krajach

europejskich);

» Doświadczeniach firm członkowskich

w kwestii roszczeń wykraczających poza

rękojmię;

» Problemach związanych z umowami dot.

użytkowania wieczystego;

» Niekorzystnej zmianie wprowadzającej

5-letnią rękojmię na nieruchomości,

która nie przewiduje okresu

przejściowego na dostosowanie umów

już zawartych.

Konkurs Mieszkaniowy 2012-2015 Szczegóły już wkrótce na www.pzfd.pl!

8

W 2014 roku, w odpowiedzi na potrzeby i ocze-

kiwania naszych członków, powstała również

Grupa Finansowa. W ramach tej inicjatywy od-

było się już 5 spotkań, a ich liczba będzie sukce-

sywnie wzrastać. Jak do tej pory poruszaliśmy

zagadnienia związane z: rachunkami powier-

niczymi (uczulaliśmy Państwa, na co należy

zwrócić uwagę przy negocjowaniu warunków

z bankami); sposobami finansowania inwesty-

cji z rynku obligacji (jakie projekty mogą dostać

dofinansowanie, co robić w przypadku kłopo-

tów ze spłatą); problemami przy uruchamianiu

kolejnych transzy kredytu, podatkami oraz opi-

niami i interpretacjami przepisów.

Grupa Marketingowa – Mając na

uwadze fakt, że prowadzenie działalności de-

weloperskiej jest procesem bardzo złożonym,

na który składa się cały wachlarz rozmaitych

przedsięwzięć, chcemy wzmacniać wiedzę

pracowników Państwa firm w różnych obsza-

rach, nie wyłączając działań marketingowych.

W 2014 roku odbyły się 2 spotkania w ramach

Grupy Marketingowej, które prowadzili kolejno:

Natalia Hatalska, autorka bestsellera branżowe-

go „Cząstki przyciągania” oraz Paweł Tkaczyk,

twórca jednego z najbardziej rozpoznawalnych

blogów poświęconych tematyce marketingu.

Dzięki uwagom i opiniom cały czas pracujemy

nad tym, aby warsztaty w ramach tej inicjaty-

wy były dla Państwa jak najbardziej pożyteczne

i inspirujące. Szczegółowo opisywaliśmy

je w poprzednich wydaniach Vademecum De-

welopera, które są dostępne na naszej stronie

internetowej.

Grupa Techniczna – Na działalność

deweloperską głównie rzutują przepisy tech-

niczne, które - jak niejednokrotnie podkreślano

w czasie spotkań grupy - przysparzają Państwu

wielu problemów. W 2014 roku spotkaliśmy się

w gronie osób zajmujących się kwestiami tech-

nicznymi 3 razy, z czego jedno spotkanie odbyło

się w ramach połączenia dwóch grup – prawnej

i technicznej. W spotkaniach w roli prelegen-

tów udział brali przedstawiciele firmy AERECO

Wentylacja, Stowarzyszenia Nowoczesne Bu-

dynki, Stowarzyszenia Kosztorysantów Budow-

lanych czy Polskiej Izby Radiofuzji Cyfrowej.

Wśród poruszanych kwestii nie zabrakło roz-

mów o: roli wskaźnika EP i profitach wynika-

jących ze stosowania odpowiedniej wentylacji

czy też zmianach w przepisach techniczno-bu-

dowlanych i ich wpływowi na rozwiązania pro-

jektowe oraz koszty realizacji. Spotkania, często

burzliwe i pełne emocji, z pewnością będą przy-

nosiły pożądane efekty.

Podczas grudniowego Nadzwyczajnego Walne-

go Zgromadzenia omówiono działania PZFD

w relacji z UOKiK- em, przedstawiono model

współpracy z BGK oraz zaznaczono wkład PZFD

w rozwój programu Mieszkanie dla Młodych. Za-

prezentowano również raporty PZFD, m.in. ra-

port dotyczący różnic powierzchni w budynkach

wybudowanych do projektowanych. Podsumo-

wano Kongres Mieszkaniowy - Dni Dewelopera

2014, który był w tym roku połączony ze zjaz-

dem Europejskiej Unii Deweloperów Nierucho-

mości (UEPC). W ubiegłym roku, zgodnie z kil-

kuletnią tradycją, odbył się też Ranking Banków

i Ranking Miast.

NA

DZ

WY

CZ

AJN

E W

AL

NE

ZG

RO

MA

DZ

EN

IE P

ZF

D

9

DZIAŁALNOŚĆ LEGISLACYJNA PZFD

W 2014 ROKU

Działania w kwestii wysokości dopłat w pro-

gramie MdM rozpoczęliśmy od przygotowania

raportu o prognozowanym przepadku środ-

ków przeznaczonych na dopłaty w 2014 roku.

Z prostych wyliczeń i znajomości możliwości

branży (przez co rozumieliśmy mieszkania wy-

budowane, gotowe do sprzedaży w 2014 roku)

alarmowaliśmy, że zaproponowane limity zbyt

mocno odbiegają od średnich cen rynkowych,

aby program odniósł oczekiwane rezultaty. Nie-

stety, nasze przewidywania okazały się słuszne

i ze względu na restrykcyjne wymogi związane

z przyznawaniem dopłat przez rok spożytko-

wano zaledwie 35% zaplanowanego budżetu.

Przewidując problemy, zaczęliśmy im przeciw-

działać już na samym początku. Dyrektor gene-

ralny spotkał się z wojewodami jednostek ad-

ministracyjnych, w których kwoty dopłat były

najniższe, ponieważ to oni są odpowiedzialni

za określanie wskaźnika przeliczeniowego. Ce-

lem rozmów było przekonanie reprezentantów

administracji rządowej, że czasowe podwyż-

szenie wskaźników wpłynie stymulująco na

rynek. Dodatkowo zaprosiliśmy przedstawi-

cieli Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju,

Ministerstwa Sprawiedliwości, BGK i UOKiK,

aby wspólnie dyskutować nad kształtem pro-

gramu. O niedopasowaniu MdM do realiów

rynkowych informowaliśmy również media,

pojawiając się w roli eksperta na łamach najbar-

dziej opiniotwórczych tytułów ogólnopolskich.

Nie będzie nadużyciem stwierdzenie, że sze-

...przez rok spożytkowano zaledwie 35% zaplanowanego budżetu...

10

rokie spektrum naszych działań z pewnością

w jakimś stopniu przyczyniło się do tego, że

dwukrotnie - wiosną i jesienią - zostały pod-

wyższone limity cen obowiązujące w programie

rządowym. Pełniliśmy też funkcję edukacyjną

wobec samych deweloperów, informując o wa-

dze, jaką ma formularz B-09 i sposobach jego

prawidłowego wypełniania. W 2015 roku pro-

gram MdM będzie kontynuowany, nie ustajemy

zatem w działaniach.

WSPÓŁPRACA Z URZĘDAMI

UOKiK

Miniony rok, mimo trudnego początku (prze-

grana rozprawa z UOKiK-iem w sprawie

2% różnicy powierzchni, konieczność złożenia

kasacji), zaowocował zacieśnieniem współpra-

cy z Urzędem, który po zmianie władz okazał

się skłonny do dialogu. Odbyliśmy spotkanie

w sprawie interpretacji przepisów tzw. ustawy

deweloperskiej oraz broniliśmy dobrego imie-

nia i wizerunku inwestorów przy okazji debaty

o raporcie UOKiK „Konsument na rynku dewe-

loperskim”. Poza licznymi komentarzami praso-

wymi w tej sprawie, podjęliśmy też współprace

z organizacjami pokrewnymi (Polska Federacja

Rynku Nieruchomości) i wspólnie złożyliśmy

oficjalne pismo do Ministerstwa Sprawiedliwo-

ści i Rzecznika Praw Obywatelskich, zwracając

uwagę na wątpliwości, jakie budzi działanie

UOKiK-u. Reforma rejestru klauzul abuzyw-

nych była również podmiotem jednej z debat

podczas Kongresu Mieszkaniowego – Dni De-

welopera. Z pełnym stanowiskiem w tej spra-

wie, które w marcu zostało złożone na ręce

UOKiK-u, mogą się Państwo zapoznać na naszej

stronie internetowej.

Pod koniec roku waga naszej współpracy

z Urzędem znów przybrała na znaczeniu

za sprawą propozycji zapisów nowelizacyjnych

do tzw. ustawy deweloperskiej. Wśród wielu

kontrowersyjnych pomysłów najwięcej sprze-

ciwu obudziła w nas chęć likwidacji otwartych

rachunków powierniczych w kształcie, jaki

funkcjonuje obecnie i objęcie ich gwarancjami

bankowymi lub ubezpieczeniowymi. Od począt-

ku roku zabiegamy o to, aby propozycje UOKiK

nie zostały uwzględnione w nowelizacji ustawy,

ponieważ jesteśmy przekonani, że będą one

miały negatywny wpływ na rynek. Od początku

uczestniczyliśmy w konsultacjach społecznych,

o czym piszemy więcej w osobnym artykule.

WPROWADZENIE 5-LETNIEGO OKRESU

RĘKOJMI

Kwestia wydłużenia okresu rękojmi na nieru-

chomości z 3 do 5 lat, wprowadzona przy oka-

zji implementacji dyrektywy o prawach konsu-

menta, była głównym tematem kilku spotkań

Grupy Prawnej. Od początku procedowania tej

ustawy wskazywaliśmy na zagrożenia, jakie ona

wygeneruje oraz na fakt, że dyrektywa unijna

z założenia wyłączała obrót nieruchomości, cze-

go polski ustawodawca nie uwzględnił. Proces

legislacji odbywał się w pośpiechu i uwagi ani

nasze, ani innych środowisk nie zostały w ża-

den sposób uwzględnione. Ustawa obowiązuje

od 25 grudnia 2014 roku i są nikłe szanse na jej

szybką nowelizację.

PLANY PZFD NA 2015 ROK

Podczas Walnego Zgromadzenia prezes Grze-

gorz Kiełpsz przedstawił zakres planowanych

działań na 2015 r. podkreślając, że aktyw-

NA

DZ

WY

CZ

AJN

E W

AL

NE

ZG

RO

MA

DZ

EN

IE P

ZF

D

11

ność PZFD w następnym roku będzie konty-

nuacją tego, czego podjęliśmy się do tej pory.

Nie wszystkie procesy legislacyjne, w których

uczestniczyliśmy, dobiegły końca, a zatem jesz-

cze wiele pracy przed nami, m.in. w związku z

nowelizacją ustawy deweloperskiej i niebezpie-

czeństwem likwidacji otwartych rachunków po-

wierniczych.

Prezes zaznaczył, że naszym celem jest rów-

nież zwiększenie liczby członków zrzeszonych

w PZFD oraz rozszerzenie działalności na rynek

hotelowy i biurowy, co w efekcie ma doprowa-

dzić do integracji branżowej.

ZACIEŚNIANIE WSPÓŁPRACY Z ORGANI-

ZACJAMI POKREWNYMI

Przez cały rok aktywnie współpracowaliśmy

z podmiotami pozarządowymi, które funkcjo-

nują dla dobra naszej branży i mają zbieżne

interesy z naszymi. Dzięki dobrym kontaktom

z Pracodawcami RP Kongres Mieszkaniowy –

Dni Dewelopera 2014 odbył się pod honorowym

patronatem Prezydenta RP Bronisława Komo-

rowskiego. Byliśmy również zapraszani na sze-

reg wydarzeń i konferencji, gdzie występując

w roli eksperta mogliśmy akcentować ważne

stanowiska oraz kreować nasz wizerunek jako

eksperta w branży nieruchomości mieszka-

niowych. Na bieżąco braliśmy również udział

w spotkaniach Stowarzyszenia Nowoczesne Bu-

dynki, podczas których poruszaliśmy kwestie

związane z technicznymi aspektami powsta-

wania budynków. Współpracowaliśmy też m.in.

z Polską Federacją Rynku Nieruchomości oraz

Fundacją na Rzecz Kredytu Hipotecznego.

Nasza aktywność nie zawęża się tylko do dzia-

łań w kraju. Mając na uwadze, że znaczna część

prawa obowiązującego w Polsce ma swoje źródło

w przepisach unijnych, wychodzimy z naszymi

postulatami na arenę międzynarodową. Jako

wydarzenie towarzyszące Kongresowi Mieszka-

niowemu – Dniom Dewelopera we Wrocławiu

odbyło się Walne Zgromadzenie Europejskiej

Unii Deweloperów (UEPC), której już od wielu

lat jesteśmy członkiem. Jarosław Szanajca, nie-

gdyś pełniący funkcję prezydencką, jest obec-

nie prezesem honorowym tej organizacji i wraz

z Konradem Płochockim zasiadają w Radzie

Dyrektorów UEPC.

Z roku na rok nasze stanowiska są coraz mocniej

artykułowane, a możliwość wpływu na między-

narodowe przepisy coraz bardziej realna.

* * *

Nie sposób w pełni opisać całego spektrum

działań, których podjęliśmy się na przestrzeni

2014 roku, ponieważ było ich doprawdy wie-

le – zarówno tych o wysokiej randze, jak i po-

mniejszych, gdzie ma zastosowanie zasada,

że kropla drąży skałę. O dynamicznym rozwo-

ju organizacji świadczy coraz większa rozpo-

znawalność PZFD w środowisku opiniotwór-

czym, partnerskie postrzeganie przez organy

administracji rządowej, czy też pełnienie roli

eksperta ds. nieruchomości mieszkaniowych

w mediach ogólnokrajowych. Coraz więcej firm,

świadomych konieczności współdziałania, aby

utrzymać stabilną sytuację na rynku, decydu-

je się na dołączenie do Związku. Po owocnych

12 miesiącach dla branży pojawiają się bo-

wiem kolejne niełatwe wyzwania…

12

Przedsiębiorcy i ryby głosu nie mają, czyli co sądzimy o propozycjach UOKiK-u do nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej

Zapowiadano niewielką, wręcz tylko kosmetyczną zmianę obecnie najważniej-szej dla deweloperów ustawy regulującej zasady obrotu gospodarczego no-wymi nieruchomościami mieszkaniowymi w Polsce. W rozmowach kuluaro-wych przedstawiciele Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zapewniali, że w przygotowywanej nowelizacji uwzględnione zostaną tylko te postulaty, które zgłoszone zostały przez branżę deweloperską i rozwiązują pojawiające się trudności interpretacyjne lub uzupełniają braki pierwotnej regulacji. Nieste-ty, deklaracje deklaracjami, a czyny wyglądają nieco inaczej. Trudno oprzeć się wrażeniu, że branżę deweloperską przedstawiciele władzy ustawodawczej nie-zwykle ochoczo postanowili w ostatnim czasie uszczęśliwiać na siłę. Najpierw w prezencie bożonarodzeniowym zafundowano nam wejście w życie ustawy o prawach konsumenta, po czym kilka dni później przesłano do konsultacji pro-jekt założeń do nowelizacji ustawy deweloperskiej. Jakie było nasz zdumienie, gdy okazało się, że składane zapowiedzi znacząco rozmijają się z tekstem regu-lacji przesłanych do konsultacji.

TE

MA

T N

UM

ER

U

13

Kilka słów o historii….

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie

praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu

jednorodzinnego, obowiązująca w polskim

systemie prawnym od dnia 29 kwietnia 2012

roku, reguluje kwestie dotyczące obrotu go-

spodarczego, którego przedmiotem są nowe

lokalne mieszkalne lub domy jednorodzinne.

Została ona uchwalona, jak twierdzą w uza-

sadnieniu autorzy pierwotnego projektu, w celu

zwiększenia ochrony klienta w procesie zakupu

lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzin-

nego. Mimo nałożenia przez ustawodawcę na

deweloperów licznych obowiązków informacyj-

nych i prawnych, udało się osiągnąć pożądany

przez ustawodawcę efekt ochrony interesów

konsumentów. Do dziś żaden z deweloperów

realizujący swoje inwestycje w reżimie rachun-

ków powierniczych nie upadł, pozostawiając

swoich klientów samym sobie. Mimo wstęp-

nych trudności w praktycznym stosowaniu

ustawy, polegających m. in. na zbyt krótkim

vacatio legis, który skutkował brakiem całko-

witego przystosowania sektora bankowego do

obsługi otwartych i zamkniętych rachunków

powierniczych, brakiem pełnego przygotowa-

nia administracji samorządowej do szybkiego

przekazywania przedsiębiorcom danych ko-

niecznych do zamieszczenia ich w prospekcie

informacyjnym, udało się wypracować koniecz-

ne modele współpracy dla realizacji zapisów

i celów ustawy.

Co zakłada projekt

Przedstawiony do uzgodnień i konsultacji pro-

jekt zawiera szereg propozycji, które w ocenie

m.in: Polskiego Związku Firm Deweloperskich,

Business Centre Club, Pracodawcy RP, Federa-

cji Konsumentów, Zachodniej Izby Gospodar-

czej, Konfederacji Pracodawców – Unia Rynku

Budowlano – Inwestycyjnego, Krajowej Izby

Gospodarczej oraz Stowarzyszenia Budowni-

czych Domów i Mieszkań w sposób znaczący

wpłyną na pogorszenie interesów zarówno na-

bywcy, jak i przedsiębiorcy. Cześć z nich roz-

szerza znaczenie przedmiotowe ustawy, cześć

zupełnie bez uzasadnienia logicznego, finan-

sowego bądź praktycznego deroguje przepisy,

które przez okres obowiązywania ustawy były

często stosowane i już udało się wypracować ich

interpretację. Podstawową zasadą racjonalnego

ustawodawcy, zwłaszcza w odniesieniu do ak-

tów prawnych regulujących prowadzenie dzia-

łalności gospodarczej planowanej na kilka lub

nawet kilkadziesiąt lat w przyszłość, powinna

być stabilność i przewidywalność tego prawa.

Mimo nałożenia przez ustawodawcę

na deweloperów licznych obowiązków

informacyjnych i prawnych, udało

się osiągnąć pożądany przez

ustawodawcę efekt ochrony interesów

konsumentów.

14

Tymczasem zapisy związane z branżą dewelo-

perską zmieniają się bardzo często, uniemoż-

liwiając przedsiębiorcom przygotowywanie

średnio- i długookresowych planów rozwoju

prowadzonych przez nich firm. Czy zatem wła-

dza ustawodawcza zupełnie przestała wsłuchi-

wać się w głosy przedsiębiorców i całkowicie za-

traciła umiejętność prawnego i ekonomicznego,

a czasem zdroworozsądkowego myślenia? Pro-

jekt przesłany do uzgodnień zakłada:

» Likwidację samoistnych otwartych

mieszkaniowych rachunków

powierniczych,

» rozszerzenie charakteru przedmiotowego

regulacji, przez włączenie w zakres jej

stosowania sprzedaży garaży, komórek

lokatorskich oraz już wybudowanych

mieszkań z pozwoleniem na

użytkowanie,

» uregulowanie umowy rezerwacyjnej,

» wprowadzenie dodatkowych uprawnień

kontrolnych banku,

» wprowadzeniu kolejnych przepisów

o ochronie konsumentów,

» wprowadzenia przepisów karnych

dla deweloperów niestosujących się

do zapisów ustawy deweloperskiej,

» wprowadzenie zamkniętego katalogu

źródeł informacji dla przygotowania

prospektu informacyjnego,

» zmiany w umowie deweloperskiej

polegające na określeniu udziałów

przypadających w części wspólnej

nieruchomości.

TE

MA

T N

UM

ER

U

15

Punktem, który jest podawany największej kry-

tyce jest wpisanie do założeń nowelizacji usta-

wy postulatu likwidacji samoistnych otwartych

mieszkaniowych rachunków powierniczych.

Propozycja ta bowiem pozbawiona jest całkowi-

cie uzasadnienia finansowego oraz funkcjonal-

nego. Szacowany przez PZFD koszt wprowadze-

nia tego rozwiązania przekracza 1 mld 145 mln

złotych rocznie w skali kraju. Ponadto, propo-

zycja ta doprowadzi do całkowitego wyelimi-

nowania z rynku małych deweloperów, którzy

nie będą w stanie finansowo sprostać nowym

wymaganiom prawnym, jeżeli nowelizacja zo-

stanie przyjęta w obecnym kształcie. Tym bar-

dziej dziwni fakt, że instytucja jaką jest Urząd

Ochrony Konkurencji i Konsumentów, która

powinna stać na staży konkurencji, chce swoimi

działaniami unicestwić konkurencję na rynku

firm deweloperskich. Obecnie funkcjonująca

praktyka związana z ochroną wpłat klientów

jest wystarczająca i daje gwarancję odzyska-

nia wpłaconych środków w przypadku upadku

dewelopera. Wprowadzanie kolejnych zabez-

pieczeń tylko iluzorycznie zwiększa tę ochronę,

jednak bardzo znacząco zwiększa koszty, które

w ostatecznych rozrachunku przyjdzie ponieść

nabywcy nowego mieszkania czy domu. Mimo

kilkunastu spotkań, konsultacji, narad i przed-

stawiania wyliczeń związanych ze wzrostem

cen mieszkań, upadkiem firm, wzrostem bezro-

bocia, spowolnieniem wzrostu tempa gospodar-

czego, projektodawcy z dużą dozą ostrożności

podchodzą do argumentów merytorycznych.

Smutną, aczkolwiek prawdziwą konstatacją do-

tychczasowych spotkań może być stwierdzenie,

że urzędnik wie lepiej czego potrzeba przedsię-

biorcy, aby lepiej i łatwiej mógł pracować i zara-

biać. Pod płaszczykiem wprowadzania ochrony

interesów konsumenta tak naprawdę narusza

się te interesy i to na bardzo wielu płaszczy-

znach.

Utrzymanie obecnie obowiązującej re-

gulacji prawnej w zakresie środków

ochrony wpłat nabywców jest głównym

priorytetem Polskiego Związku Firm

Deweloperskich.

...praktyka związa-na z ochroną wpłat

klientów jest wystar-czająca i daje gwa-rancję odzyskania

wpłaconych środków w przypadku upad-

ku dewelopera.

22-23 maj, Warszawa, ul. Grzybowska 24, Radisson Blu Centrum HotelXX Kongres Polskiej Federacja Rynku Nieruchomości

„PROFESJONALNI OD 20 LAT” - 20 lecie działalności PFRN

Wydarzenie organizacji

partnerskiej

16

Jeśli chcesz pokoju, przygotuj się do wojny – tym łacińskim przysłowiem można określić stan, w którym Polski Związek Firm Deweloperskich znalazł się za przy-czyną przygotowanej przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów propo-zycji nowelizacji ustawy deweloperskiej. Zarząd Polskiego Związku Firm Dewe-loperskich podjął zatem decyzję o zwołaniu Nadzwyczajnego Walnego Zgroma-dzenia Członków PZFD, aby w szczególności zająć się tym tematem i wspólnie wyznaczyć działania, jakie powinny zostać podjęte przez branżę w celu unik-nięcia kolejnych, niezwykle daleko idących zmian w prawie regulującym prowa-dzenie działalności deweloperskiej. Spotkanie odbyło się w dniu 17 marca 2015 roku w Warszawie.

Jeden za wszystkich, wszyscy za jednego

Od stycznia, czyli od momentu pojawienia się na

stronie internetowej Rządowego Centrum Legi-

slacji projektu założeń nowelizacji ustawy de-

weloperskiej, Zarząd PZFD, dyrektor generalny

oraz pracownicy podejmowali szereg licznych

działań mających na celu przekonanie urzędni-

ków, że ich propozycje są - delikatnie mówiąc -

bardzo kontrowersyjne i mogą przynieść więcej

szkody niż pożytku. Przy współudziale wielu

firm członkowskich przygotowaliśmy stanowi-

NA

DZ

WY

CZ

AJN

E W

AL

NE

ZG

RO

MA

DZ

EN

IE M

AR

ZE

C 2

01

5

17

sko PZFD w sprawie nowelizacji, gdzie w sposób

merytoryczny odnieśliśmy się do założeń nowe-

lizacji. Odbywaliśmy liczne spotkania z przed-

stawicielami Urzędu Ochrony Konkurencji

i Konsumentów, Ministerstwa Sprawiedliwo-

ści, pozyskaliśmy sojuszników, uważających

podobnie jak my, że nowelizacja w zapropono-

wanym kształcie jest nie do przyjęcia. Spotkali-

śmy się w Warszawie , aby wspołnie zastanowić

się nad dalszymi możliwościami. Jako związek

pracodawców jesteśmy zobligowani do dbania

o przedsiębiorstwa i ochrony miejsc pracy.

Czujemy również odpowiedzialność za rozwój

Polski i jej dalszy systematyczny wzrost gospo-

darczy. Tym samym nasza troska dotyczy także

mniejszych firmy współpracujących z nami przy

realizacji inwestycji deweloperskich. Co więcej,

troszczymy się też o klientów i chcielibyśmy ich

chronić przed wzrostem cen mieszkań. Warto

więc zwracać uwagę na to, aby zmiany w prawie

nie uderzały ani w środowisko przedsiębiorców,

ani nabywców.

W Nadzwyczajnym Walnym Zgromadzeniu

wzięło udział 51 przedstawicieli firm zrzeszo-

nych w PZFD. Członkowie zgromadzenia pod-

jęli decyzję o tym, że należy zlecić opracowanie

od 1 do 3 raportów, które prezentowałyby zna-

czenie i wpływ sektora budowlanego nierucho-

mości mieszkaniowych na gospodarkę i rynek

pracy (przygotowywane przez różne podmioty

np. uczelnie ekonomiczną, firmę doradczą, in-

stytucję państwową), a także rozpocząć inten-

sywne działania PR, mające na celu informo-

wanie urzędników, polityków i konsumentów

o szkodliwości projektowanych zmian prawnych.

W dalszym ciągu należy oczywiście prowadzić

dialog z podmiotami, które są odpowiedzialne

z ramienia rządu za przeprowadzenie przed-

miotowej nowelizacji. Uznano też, że moment

planowanego „zamachu” na branżę deweloper-

ską stanowi również doskonalą okazję do zaan-

gażowania się w walkę o dobre i uczciwe prawo

innych firm deweloperskich, dotychczas nie-

zrzeszonych w PZFD. Uczestnicy NWZ Człon-

ków PZFD byli przekonani, że branża w tym

trudnym dla siebie czasie powinna się skonso-

lidować i mówić jednym głosem w celu obrony

swoich przedsiębiorstw, pracowników i klien-

tów.

Przy współudziale wielu firm

członkowskich przygotowaliśmy stanowisko PZFD

w sprawie nowelizacji, gdzie

w sposób merytoryczny

odnieśliśmy się do założeń nowelizacji.

18

Jak pracujemy z aktami prawnymina przykładzie działań wobec propozycji nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej

Na prace nad projektami aktów prawnych składa się szereg działań na wielu etapach. Bardzo ważnym elementem prac są konsultacje z Państwem, ponie-waż zależy nam na pozyskiwaniu Państwa opinii w sprawach istotnych dla bran-ży. Informacje przekazujemy drogą mailową i w newsletterze. Warto współtwo-rzyć nasze stanowiska, do czego gorąco zachęcamy!

7 stycznia 2015 roku

Początek konsultacji społecznych w związku

z projektem założeń do nowelizacji ustawy

o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkal-

nego lub domu jednorodzinnego. Rozpoczy-

namy pracę związane z przygotowywaniem

stanowiska PZFD w sprawie przedłożonego

projektu.


Powstaje pierwsza robocza wersja stanowiska

PZFD w sprawie nowelizacji ustawy dewelo-

perskiej


Debata Zarządu PZFD nad głównymi założe-

niami PZFD w związku z nowelizacją. Stano-

wisko robocze ulega rozszerzeniu o dodatko-

we punkty i argumenty.


Rozpoczynamy konsultacje wewnętrzne

z członkami PZFD. Wysyłamy nadzwyczajny

newsletter oraz maile z prośbą o wypowiedź

w tej sprawie. Głos zabiera ponad 40 firm.


Bierzemy udział w konsultacjach społecz-

nych organizowanych przez Urząd Ochrony

Konkurencji i Konsumentów, poświęconych

nowelizacji ustawy deweloperskiej. PZFD

reprezentował na spotkaniu Wiceprezes Ma-

rek Poddany, Wiceprezes Dom Development

Janusz Stolarczyk, Prezes REAS Kazimierz

Kirejczyk oraz pracownik PZFD Rafał Kus.


Rozpoczynamy pozyskiwanie sojuszników

wśród organizacji, które mają zbieżne interesy

19

z naszymi. Udaje nam się pozyskać popar-

cie Pracodawców RP, Business Centre Club

(BCC), Unii Rynku Budowlano – Inwestycyj-

nego (URBI) oraz Zachodniej Izby Gospodar-

czej.


Przesyłamy na ręce prezesa Urzędu Ochro-

ny Konkurencji i Konsumentów Adama Jas-

sera stanowisko Polskiego Związku Firm

Deweloperskich w sprawie założeń do no-

welizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lo-

kalu mieszkalnego lub domu jednorodzinne-

go. Projekt dostępny na stronie www.pzfd.pl .


Spotkanie przedstawicieli PZFD z Prezesem

UOKiK-u Adamem Jasserem. W rozmowach

wdzięli udział Prezesi Honorowi - Jarosław

Szanajca i Wojciech Okoński oraz Dyrektor

Generalny Konrad Płochocki.

28 styczni 2015 roku

Kolejne posiedzenie Zarządu PZFD w całości

poświęcone nowelizacji ustawy o ochronie

praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu

jednorodzinnego.

28 styczni 2015 roku

Spotkanie konsultacyjne w UOKiK-u, podczas

którego PZFD przedstawiało silne i meryto-

ryczne argumenty oraz wyliczenia przema-

wiające za utrzymaniem większości obowią-

zujących w ustawie rozwiązań prawnych, bez

konieczności ich zmian (powiernicze miesz-

kaniowe rachunki otwarte, umowa dewelo-

perska, brak zwiększania kontroli banków,

brak konieczności dokładania kolejnych prze-

pisów karnych, rozszerzania zakresu pod-

miotowego ustawy, wprowadzanie kolejnych

przepisów o ochronie konsumentów).

10 lutego 2015 roku

Zapraszamy na spotkanie wpływowego dzien-

nikarza PAP, z którym rozmawiamy o społecz-

nych zagrożeniach wynikających z propozycji

UOKiK-u. W wyniku rozmowy uzyskujemy

publikacje prasowe przedstawiające nasze ar-

gumenty w najwazniejszych dziennikakach

ogólnopolskich.

12 lutego 2015 roku

Wysyłamy masową informację prasową do

mediów, w której informujemy o naszych po-

stulatach i wymieniamy środowiska, które

podzielają nasze zdanie. Uczulamy na spo-

łeczne konsekwencje proponowanych zmian.

3 marca 2015 roku

Udział Dyrektora Generalnego Konrada

Płochockiego w konferencji „Ustawa dewe-

loperska w praktyce” zorganizowanej przez

Wielkopolską Izbę Budownictwa z udziałem

Wiceprezes UOKiK Dorotą Karczewską.

5 marca 2015 roku

Spotkanie w Ministerstwie Sprawiedliwości

z Panią Minister prof. Moniką Zbrojewską.

Zachęcamy do wspierania naszych

działań poprzez przesyłanie nam

swoich opinii

20


Od 25 grudnia 2014 roku 5-letni okres obowiązywania rękojmi na nieruchomo-ści stał się faktem. Nasz bunt wobec zmian wprowadzonych do Kodeksu Cywil-nego nie tyle wynika z samego wydłużenia odpowiedzialności za nieruchomość wobec kupujących, co z rażącego niedopatrzenia związanego z brakiem okresu przejściowego dla umów, które zostały już zawarte z generalnym wykonawcą. Dwa lata więcej na wykrycie usterek to też nie tylko problem natury finansowej, ale i logistycznej. Mianowicie ustawodawca nie sprecyzował, od kiedy należy ów 5-letni okres liczyć. Skierujmy zatem swoją uwagę w stronę XVII Spotkania Gru-py Prawnej PZFD i sprawdźmy, co zostało powiedziane na ten temat.

DOCHODZENIE ROSZCZEŃ Z TYTUŁU

RĘKOJMI

Zgodnie z poglądem sędzi SN Heleny Ciepłej

oraz sędzi SA Beaty Marczewskiej, które uczest-

niczyły w charakterze prelegentek w spotkaniu

Grupy Prawnej, za obowiązujący należy uznać

stan prawny z dnia podpisania umowy przeno-

szącej własność. Oznacza to, że jeśli aktem nota-

rialnym przenieśliśmy własność nieruchomości

po 25 grudnia 2014 roku, to zgodnie z nowymi

przepisami, rękojmia na nieruchomość będzie

wynosić 5 lat. Fakt, że rzecz wydano wcześniej

powoduje, że 5-letnią rękojmię będziemy liczy-

li od chwili wydania, a nie od chwili zawarcia

aktu notarialnego. Przykładowo, jeśli nierucho-

mość wydana była w czerwcu 2014 roku, a akt

notarialny został podpisany pod koniec grud-

nia 2014 roku, to liczymy 5-letnią rękojmię od

czerwca 2014 roku. W orzecznictwie nie ma

wątpliwości, że zaczynamy liczyć okres rękojmi

od momentu wydania rzeczy (np. wyrok Sądu

Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 stycznia

2013 roku o sygn. VI ACa 958/12, w którym sąd

stwierdził, że stosowanie do art. 568 § 1 k.c.

uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi wyga-

sają po upływie roku, licząc od dnia, w którym

kupującemu została wydana.)

GR

UP

A P

RA

WN

A

21

Osobną kwestią pozostaje, jak długi będzie

okres rękojmi od chwili wydania rzeczy. Wydaje

się, że decydować o tym ma stan prawny z dnia

przeniesienia własności, bo źródłem rękojmi

jest umowa sprzedaży, więc badamy, kiedy do-

szło do faktycznej sprzedaży w sensie prawnym.

Co do tego nie ma jednak pełnej zgodności.

Można się spotkać z poglądem, że rękojmia jest

ściśle związana z umową, a zatem nie może ona

zaistnieć wcześniej niż zawarcie umowy, skoro

wydanie rzeczy może nastąpić jeszcze przed za-

warciem umowy sprzedaży.

USUWANIE WAD W CZĘŚCIACH WSPÓL-NYCH NIERUCHOMOŚCI

Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego sprowadza

się do stwierdzenia, że ten kto żąda usunięcia

wady, ma roszczenie do dewelopera, odpowia-

dające jego udziałowi w nieruchomości wspól-

nej.

Teza o konieczności rozliczeń ze zgłaszającym

wadę do usunięcia (roszczenie niepieniężne)

w częściach wspólnych została uwzględniona

w uchwale SN z dnia 23 września 2004, o sygn.

III CZP 48/04:

„(...) Prostego rozwiązania problemu nie za-

pewnia również indywidualne dochodzenie

żądania o odszkodowanie w postaci resty-

tucji naturalnej polegającej na usunięciu

wad nieruchomości wspólnej, przedmiotem

dochodzonego roszczenia, ze względu na

niepodzielność świadczenia, będzie bowiem

całe świadczenie. To rodzi konieczność roz-

liczeń między właścicielem żądającym od-

szkodowania a sprzedawcą oraz między

właścicielami w stosunkach wewnętrznych,

ponieważ sprzedawca wobec właściciela

dochodzącego odszkodowania jest zobowią-

zany do spełnienia świadczenia w zakresie

odpowiadającym jego udziałowi w nieru-

chomości wspólnej.(...)”.

Dyskutowano również o możliwościach zapew-

nienia deweloperowi krótszego okresu rękojmi

za wady, w przypadku gdy deweloper sprzeda-

je mieszkanie z wykończeniem. Okazało się,

że praktyka firm deweloperskich w tej materii

jest odmienna. Niektórzy deweloperzy w jednej

umowie deweloperskiej zawierają informacje

o wykończeniu lokalu, a inni tworzą specjalne

spółki celowe, które zajmują się tylko wykoń-

czeniem sprzedawanego mieszkania. W tym

drugim przypadku przy podpisywaniu aktu no-

tarialnego klient zawiera dwie odrębne umowy

– jedną z deweloperem, a drugą ze spółką celo-

wą, która zajmuje się wykończeniem. Te działa-

nia mają uchronić dewelopera przed wydłużoną

rękojmią na elementy wykończenia mieszkania.

Podczas XVII spotkania Grupy Prawnej PZFD

dyskutowano nie tylko o rękojmi, ale również

o dopuszczalnej różnicy w powierzchni pro-

jektowanej do wybudowanej w kontekście no-

wego orzecznictwa Sądu Najwyższego (SYGN.

ICSK624/13), proponowanych zmianach w tzw.

ustawie deweloperskiej i kwestiach związanych

z użytkowaniem wieczystym.

Gorąco zachęcamy do tego, aby pracow-

nicy Państwa firm uczestniczyli w spo-

tkaniach grup tematycznych PZFD, po-

nieważ są one niepowtarzalną okazją do

wymiany opinii i doświadczeń gdzie wia-

domo, że co kilka głów, to nie jedna.

22

Rewitalizacja szansą dla deweloperów?

Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju przygotowało założenia do ustawy o re-witalizacji, które zaopiniowaliśmy w ramach konsultacji społecznych. W naszym stanowisku zaznaczyliśmy, że jako Związek działający na rzecz rynku mieszka-niowego doceniamy chęć kompleksowego uregulowania kwestii związanych z rewitalizacją polskich gmin, ale brakuje nam uwzględniania pewnych czynni-ków. Środowisko inwestorów od wielu już lat prowadzi działania nakierowane na przywracanie gminom terenów postindustrialnych, powojskowych lub po-pegeerowskich, aby nadać im nowe życie. Popieramy taką wizję, ponieważ nie-zagospodarowane tereny z biegiem lat stanowią wątpliwą ozdobę centralnych części dużych miast. Wspólnymi siłami powinniśmy przeciwdziałać takiemu sta-nowi rzeczy.

Główne kierunki projektu MiR, zakładają-

ce m.in. uwzględnienie aspektów społecznych

współpracy różnych organów administracji,

współpracę środowisk interesariuszy czy długo-

terminowych efektów rewitalizacji, są zbieżne

z naszą wizją tego, jak powinien wyglądać pro-

ces rewitalizacji. Jednak brakuje nam w tych

górnolotnych założeniach konkretów.

Nie dostrzegamy w propozycjach ministerstwa

faktycznych instrumentów, które umożliwią

osiągnięcie założonych celów. Konieczne jest

chociażby precyzyjne określenie źródeł finanso-

wania projektów rewitalizacyjnych i włączenie

w ten proces prywatnych inwestorów. Przykła-

dowo, proces rewitalizacji terenów już zagospo-

darowanych (brown fields) opisany w projekcie

najczęściej wymaga nakładów na rekultywację

gruntów, usunięcie poprzemysłowych pozo-

stałości, a grunty takie, najczęściej atrakcyjnie

zlokalizowane, są znacznie droższe niż tereny

podmiejskie. Tym samym, aby powstające w ta-

kich lokalizacjach mieszkania były atrakcyjne

cenowo, należy wprowadzić mechanizm wspar-

cia dla inwestorów prywatnych.

SPOŁECZNE FORMY BUDOWNICTWA CZYNSZOWEGO TO NIE WSZYSTKO

Doświadczenia krajów zachodnich pokazują,

że należy wystrzegać się tworzenia zgrupowa-

nych osiedli przeznaczonych tylko na miesz-

kania społeczne. Korzystne jest zróżnicowanie

użytkowników mieszkań korzystających z obni-

żenia realnych kosztów z tymi, którzy swoje po-

trzeby zaspokajają na wolnym rynku. W związ-

ku z tym definicja celu publicznego powinna być

rozszerzona w sposób umożliwiający powsta-

wanie nowej tkanki miejskiej z uwzględnieniem

funkcji biurowych, handlowych, mieszkanio-

wych (na zasadach komercyjnych) czy kultural-

LE

GIS

LA

CJA

23

nych. Jedynie powstanie sprawnie funkcjonu-

jącego i atrakcyjnego fragmentu miasta można

postrzegać jako prawidłową rewitalizację. Pod-

mioty nakierowane na osiąganie zysków mogą

z powodzeniem przysłużyć się programowi cho-

ciażby dzięki tworzeniu zasobów budownictwa

społecznego. Prywatni przedsiębiorcy, w poro-

zumieniu z gminą, mogą prowadzić inwestycje

nie tylko przeznaczone do sprzedaży komer-

cyjnej. Na takim rozwiązaniu mogą skorzystać

wszyscy – deweloperzy, jednostki samorządowe

i - przede wszystkim - zwykli obywatele. Liczy-

my na to, że Ministerstwo przyjmie do siebie

naszą argumentację i wspólnymi siłami tchnie-

my nowe życie w poprzemysłowe tereny, którym

nie brak potencjału i możliwości.

UWAGI PZFD DO PLANU REWITALIZACJI W PIGUŁCE*

1. Konieczne jest określenie konkretnych źró-

deł finansowania projektów rewitalizacyj-

nych i włączenie w ten proces prywatnych

inwestorów.

2. Należy zmienić definicję celu publicznego.

3. Nie powinno się wykluczać z projektów re-

witalizacyjnych podmiotów komercyjnych.

Postulujemy rozszerzenie składu Komitetu

Rewitalizacyjnego o środowisko dewelope-

rów.

4. Warto uzględnić mechanizmy zachęt do

podejmowania działań przez podmioty

prywatne. Sądzimy, że należy rozważyć

rezygnację z opłaty adiacenckiej na terenie

rewitalizowanym, co byłoby wyrazem fi-

nansowej zachęty dla właścicieli i inwesto-

rów.

5. Gminny Plan Rewitalizacji powinien być,

naszym zdaniem, dokumentem ramowym,

nieobejmującym wszystkich obszarów zde-

gradowanych jednocześnie, a jedynie wska-

zującym na obszary wymagające rewitaliza-

cji w pierwszej kolejności.

6. Należy zabezpieczyć w budżecie państwa

środki finansowe na pożyczki lub inne for-

my wsparcia dla gmin, które nie zabezpie-

czą w swoich budżetach funduszy na wkład

własny do realizacji projektów unijnych.

7. Powinno się doprecyzować zasady realiza-

cji komercyjnego budownictwa mieszka-

niowego zakładające możliwość obniżenia

ceny sprzedaży nieruchomości gminnej

lub państwowej w zamian za zobowiązanie

do przekazania części mieszkań na rzecz

gminy. My proponujemy wpis roszczeni

do Księgi Wieczystej.

8. W naszej ocenie, projektowane rozsze-

rzenie prawa pierwokupu powinno zostać

ograniczone do sytuacji, w której nowy

nabywca nie zobowiązuje się do realizacji

inwestycji zgodnej z planem rewitalizacji,

a gmina jednocześnie będzie w stanie za-

pewnić czasową realizację zadania.

9. W pełni popieramy wprowadzenie wyższej

stawki amortyzacji dla budynków w obsza-

rze rewitalizacji, przy czym dla osiągnię-

cia realnych efektów powinna ona wynosić

nie mniej niż 15% wartości inwestycji

w skali roku.

* Pełne stanowisko w tej sprawie jest dostępne na stronie www.pzfd.pl

24

Wspólne spotkanie Grupy Prawnej i Technicznej

Podjęto próbę zweryfikowania, które uwagi

zgłoszone do tej pory przez PZFD zostały przy-

jęte przez Komisję. Ku naszemu zadowoleniu,

Pan Łukasz Złakowski poinformował, że duża

część postulatów została uwzględniona w naj-

nowszych wersjach projektu. Trzygodzinne spo-

tkanie przybrało kształt forum, podczas które-

go przedstawiono główne założenia projektu

Kodeksu Urbanistyczno-Budowlanego.

Pan Łukasz Złakowski wielokrotnie podkreślał,

że stanowisko komisji jest wspólne, co nie ozna-

cza, że poszczególni członkowie nie prezentują

odmiennego zdania w wielu rozstrzygnięciach.

Z uwagi na fakt, że prace Komisji nadal trwa-

ją, udzielenie odpowiedzi na wszystkie pyta-

nia zgłaszane podczas grupy rodziło trudności.

Jednym z takich kontrowersyjnych zagadnień

jest kwestia bezpośredniego dostępu działki

do drogi publicznej oraz idące w ślad za tym

koszty utrzymania drogi, odszkodowania oraz

kwestie podatkowe w przypadku przejęcia dróg

przez gminy.

W trakcie spotkania poruszono szereg pro-

blemów, pochylając się nad przepisami,

co do których brak jasnej argumentacji stojącej

za wprowadzaniem nowych rozwiązań praw-

nych. Zgodnie z projektem Kodeksu Urbani-

styczno-Budowlanego inspektor nadzoru tech-

nicznego miałby dokonywać odbioru etapów

budowy. Pojawiły się przy tym pomysły wśród

twórców regulacji, aby takim inspektorem był

pracownik organów nadzoru budowlanego.

Takie rozwiązanie rodzi wiele konsekwencji,

przede wszystkim znaczący wzrost kosztów

po stronie dewelopera. Zmiana kontroli pre-

wencyjnej na kontrolę w trakcie trwania proce-

su inwestycyjnego nie znajduje zdaniem PZFD

uzasadnienia, tym bardziej, że z przygotowa-

nego przez PZFD raportu dotyczącego liczby

katastrof budowlanych wynika, że zjawisko ka-

tastrof budowlanych w Polsce jest marginalne

i dotyczy w większości przypadków prac remon-

towych.

Przedstawiciel Komisji Kodyfikacyjnej Prawa

Budowlanego obiecał, że przedstawi postula-

ty zgłoszone przez uczestników Grupy podczas

posiedzeń Komisji.

W drugiej połowie grudnia ubiegłego roku PZFD zorganizowało wspólne spotka-nie Grupy Prawnej i Technicznej. Termin pokrył się z nieplanowanymi zmianami w składzie Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego, w której przewodnictwo objął prof. dr hab. Marek Wierzbowski, zastępując w tej roli prof. dr hab. Zyg-munta Niewiadomskiego. Gościem spotkania w charakterze prelegenta był Pan Łukasz Złakowski, członek Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego.

FIR

MA

WS

PIE

RA

JĄC

A

PwC jest wiodącą globalną organizacją świadczącą profesjonalne usługi doradcze. Korzystając z wiedzy i kwalifikacji blisko 180.000 pra-cowników w 158 krajach, budujemy relacje z klientami dzięki usługom świadczonym w oparciu o zasady najwyższej jakości, przejrzystości i uczciwości w działaniu. W Polsce PwC zatrudnia zespół ponad 1700 specjalistów i kadry wspierającej w siedmiu miastach: w Gdańsku, Ka-towicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Wrocławiu i Warszawie. Nasza oferta jest kierowana do firm działających we wszystkich sektorach gospodarki - zarówno do największych koncernów, jak i lokalnych przedsiębiorstw rodzinnych.

Kancelaria PwC Legal oferuje wszechstronne wsparcie w obszarach prawa istot-nych dla biznesu. Transakcje fuzji i przejęć, umowy, relacje między pracodawcami a pracownikami, funkcjonowanie na konkurencyjnym rynku – wszystkie te aspekty działalności gospodarczej wymagają umiejętnego uwzględnienia kwestii prawnych. Nasi prawnicy to doświadczeni eksperci łączący znajomość prawa z doświadcze-niem w jego stosowaniu w biznesie. W ramach praktyki prawa nieruchomości za-pewniamy kompleksową obsługę prawną w szeroko rozumianym prawie nierucho-mości oraz prawie inwestycji budowlanych. Nasi prawnicy doradzają we wszelkich aspektach prawnych związanymi z transakcjami i projektami inwestycyjnymi na rynku nieruchomości.

26


W polskim prawie inwestycyjnym, na które, obok prawa budowlanego, składa się dodatkowo prawo planowania i zagospodarowania przestrzennego, dzieje się tak wiele, że nawet wieloletnim inwestorzom trudno jest śledzić ciągłe zmia-ny. W tym materiale przyjdziemy Państwu z pomocą.

LE

GIS

LA

CJA

| K

OD

EK

S U

RB

AN

IST

YC

ZN

O-B

UD

OW

LA

NY

DWUTOROWOŚĆ PRAC

Prace nad nowelizacją prawa inwestycyjnego to-

czą się jednocześnie dwiema ścieżkami. Z jednej

strony od dwóch lat pracuje Komisja Kodyfika-

cyjna Prawa Budowlanego, która przygotowuje

największą od kilkudziesięciu lat kompleksową

reformę, czyli Kodeks Urbanistyczno-Budow-

lany. Dokument - złożony z części budowlanej

oraz części urbanistycznej - ma w zupełności

zastąpić obecne prawo budowlane oraz ustawę

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzen-

nym. Z drugiej strony, mamy niezależne prace

prowadzone przez Ministerstwo Infrastruktury

i Rozwoju (MIR), które zajmuje się bieżącymi,

pomniejszymi nowelizacjami.

PRACE MINISTERSTWA INFRASTRUKTU-RY I ROZWOJU

Pod koniec lutego 2015 Sejm uchwalił

małą nowelizację prawa budowlanego.

Znosi ona konieczność posiadania pozwole-

nia na budowę dla małych budynków, których

obszar oddziaływania nie wykracza poza wła-

sną działkę. Jednocześnie odpowiedzialność

za prawidłowość projektu została przeniesiona

27

w dużej mierze na projektanta budynku. Jest

to spore ułatwienie dla osób indywidualnych

budujących domki jednorodzinne, ale pozo-

stanie bez wpływu na większych inwestorów,

którzy nadal muszą występować o pozwolenie

na budowę. Dla tych ostatnich pewnym uła-

twieniem jest zniesienie konieczności posiada-

nia uzgodnień z gestorami mediów na etapie

pozwolenia na budowę.

Ministerstwo zajmuje się również przygoto-

waniem nowelizacji prawa planowania i za-

gospodarowania przestrzennego. Z wstęp-

nych informacji wiemy, że MIR rozważa

zmiany odnośnie decyzji o warunkach zabudowy

i zagospodarowania terenu (tzw. decyzja „WZ”).

O ile wiadomo, że obecny kształt WZ negatyw-

nie wpływa na ład urbanistyczny i należałoby

poszukać innych rozwiązań, o tyle zbyt daleko

idące ograniczenia WZ mogą wywołać wiele re-

perkusji. Mówimy przecież o kraju, którego 70%

powierzchni nie jest objętych planami zagospo-

darowania przestrzennego i jedyną możliwością

na inwestowanie jest decyzja WZ. Warto mieć

to na uwadze, gdyż Ministerstwo zapowiada

uchwalenie projektu do końca tej kadencji par-

lamentu.

PRACE KOMISJI PRAWA BUDOWLANEGO

Zupełnie niezależnie powołana przez Rząd

Komisja przygotowuje Kodeks Urbanistyczno

-Budowlany. Jeszcze w tej kadencji ma zostać

uchwalona Księga Budowlana. Księga Urba-

nistyczna powstanie już w kolejnej, co jed-

nak nie jest pewne i pozostaje raczej w fazie

ewentualnych zamysłów, nikt bowiem nie wie

jak wyglądać będzie polska scena polityczna

po jesiennych wyborach parlamentarnych. Pew-

ne jest jednak, że 25 lutego 2015 roku członko-

wie Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego

uchwali ostateczną wersję Kodeksu budowalne-

go, która będzie teraz procedowana w ramach

uzgodnień międzyresortowych i konsultacji ze-

wnętrznych. Przyjęty projekt jest bardzo okro-

jony (aż 200 artykułów mniej!). Sprawdźmy,

co z tego wynika...

CO NOWEGO W POLSKIM PRAWIE BU-DOWLANYM?

1) Wprowadzenie pojęcia zgody bu-

dowlanej

Kodeks tworzy pojęcie zgody budowlanej, na

którą składa się pozwolenie na budowę i tzw.

„milcząca zgoda” organu udzielona w wyni-

MIR rozważa daleko idące ograniczenie

decyzji o warunkach zabudowy

i zagospodarowania terenu (tzw. decyzja

„WZ”).

28

ku zgłoszenia. Ważne przy tym jest, iż zgo-

dę można wygasić. Tworzy się tym samym

pewne nowe rozwiązanie umożliwiające wy-

gaszenie nie tylko decyzji administracyjnej

(pozwolenia na budowę), ale również czyn-

ności organu polegającej na niewniesieniu

sprzeciwu do zgłoszenia (milczącej zgody).

2) Uregulowanie spraw sytuowania

budynków

Do tej pory usytuowanie budynków nie było

uregulowane w przepisach ustawowych,

a w przepisach techniczno-budowlanych

wydawanych na podstawie ustawy, co bu-

dziło wątpliwości. Uregulowanie sytuowa-

nia budynków w Kodeksie nie służy jedynie

czystości legislacyjnej, ale ma też za zadanie

uregulowanie zasad dotyczących najczęściej

realizowanych inwestycji (budynków) w za-

kresie ich położenia na działce budowlanej

względem granic działki. Co ważne, miejsco-

we plany zagospodarowania przestrzennego

będą mogły dowolnie modyfikować te kwe-

stie.

3) Wprowadzenie zasady, zgodnie

z którą wykonywanie robót budowla-

nych innych niż budowa obiektu bu-

dowlanego nie wymaga zgody budow-

lanej

Kodeks wprowadza zasadę, zgodnie z którą

budowa obiektu budowlanego wymaga zgo-

dy budowlanej, co przypomina obecny art.

28 ustawy – Prawo budowlane. Należy jed-

nak zwrócić uwagę, że Kodeks ogranicza tą

zasadę jedynie do robót budowlanych pole-

gających na budowie. W stosunku do innych

robót budowlanych Kodeks tworzy nowe

rozwiązanie. Na marginesie trzeba podkre-

ślić, że ta konstrukcja nie zwalnia tych robót

ze stosowania przepisów Kodeksu (np. w za-

kresie wymagań podstawowych).

4) Utworzenie funkcji głównego pro-

jektanta

Obecnie w ustawie Prawo budowlane

nie ma regulacji dotyczących projektan-

ta, który w praktyce koordynuje wszystkie

prace projektowe. Kodeks taką osobę nazy-

wa głównym projektantem i to na niego na-

kładane są największe obowiązki związane

ze sporządzaniem projektów budowlanych.

5) Utworzenie funkcji inspektora nad-

zoru technicznego w miejsce inspek-

tora nadzoru inwestorskiego

Zmiana ta w stosunku do obecnych regulacji

jest z pozoru kosmetyczna, bowiem polega

na zmianie słowa „inwestorskiego” na „tech-

nicznego” bez ingerencji w katalog obowiąz-

ków i praw. Celem tego zabiegu jest położenie

nacisku na interesy, które inspektor nadzo-

ru powinien chronić. Nie jest to podmiot,

który ma zajmować się realizacją poleceń

zleceniodawcy, ale powinien przede wszyst-

kim dbać o to, aby budowa była prowadzona

zgodnie z prawem i wiedzą techniczną.

6) Utworzenie okręgowych inspekto-

ratów nadzoru budowlanego

Kodeks likwiduje powiatowe inspektoraty

nadzoru budowlanego i w ich miejsce two-

rzy większe, ponadpowiatowe jednostki

w postaci okręgowych inspektoratów nad-

LE

GIS

LA

CJA

| K

OD

EK

S U

RB

AN

IST

YC

ZN

O-B

UD

OW

LA

NY

29

zoru budowlanego. Celem takiej zmiany jest

odzespolenie nadzoru budowlanego najniż-

szego szczebla i uniezależnienie ich od wpły-

wów lokalnych, a także usprawnienie działa-

nia, a zwłaszcza wzmocnienie efektywności,

nadzoru budowlanego.

7) Możliwość wybrania przez inwesto-

ra procedury realizacji inwestycji celu

publicznego

Dzięki Kodeksowi inwestor, w zakresie in-

westycji celu publicznego, uzyska możliwość

wyboru procedur dotyczących realizacji tych

inwestycji. Będzie mógł skorzystać z proce-

dur systemowych (uregulowanych w Kodek-

sie) lub procedur specjalnych (uregulowa-

nych w tzw. specustawach), w zależności od

swojego wyboru.

8) Właściwy minister będzie mógł

wydawać i rozpowszechniać wzorce

i przykłady oraz standardy zalecane

do wykorzystania przy projektowa-

niu, budowaniu i utrzymaniu obiek-

tów budowlanych

Autorzy Kodeksu postanowili wprowadzić

instrument, który miałby ujednolicić i roz-

powszechnić wiedzę techniczną. Cel ten ma

być osiągnięty poprzez wydawanie i rozpo-

wszechnianie wzorców i przykładów oraz

standardów.

9) Zmiany dotyczące projektu budow-

lanego

a) Zmiana elementów projektu bu-

dowlanego.

Kodeks dzieli projekt budowlany jedy-

nie na projekt urbanistyczno-architekto-

niczny (odpowiednik projektu zagospo-

darowania działki lub terenu) i projekt

techniczny (odpowiednik projektu archi-

tektoniczno-budowlanego). Ważne jest,

że projekt techniczny nie musi być dołą-

czany do wniosku o pozwolenie na budo-

wę, aby takie pozwolenie uzyskać.

b) Lista uzgodnień projektu budow-

lanego

Kodeks określa listę uzgodnień, jakie na-

leży uzyskać w ramach projektu budow-

lanego. Obecnie w praktyce projektanci

mają z tym spore problemy, gdyż o tym

stanowią przepisy spoza prawa budowla-

nego. Zamknięta lista zawarta w Kodeksie

wyeliminuje te wątpliwości.

c) Złagodzenie wymogów dotyczą-

cych egzemplarzy projektu budow-

lanego

Oprócz tego, że do wniosku o pozwolenie

na budowę nie trzeba załączać całego pro-

jektu budowlanego, a jedynie jego część

(projekt urbanistyczno-architektoniczny),

Kodeks wprowadza kolejne ułatwienie,

polegające na tym, że do wniosku o po-

zwolenie na budowę należy dołączyć tylko

jeden egzemplarz projektu urbanistyczno

-architektonicznego w formie papierowej,

a dwa dodatkowe egzemplarze w wersji

elektronicznej.

10) Trwałość pozwolenia na budowę

Kodeks przewiduje nowe instrumenty praw-

ne, które mają służyć zapewnieniu trwałości

30

decyzji o pozwoleniu na budowę. Nie stwier-

dza się nieważności decyzji o pozwoleniu na

budowę, a także nie uchyla się decyzji o po-

zwoleniu na budowę, w wyniku wznowienia

postępowania, jeżeli na jej podstawie obiekt

budowlany został wybudowany, a od uzyska-

nia zgody na użytkowanie upłynął rok.

11) Skrócenie terminu rozpatrzenia

zgłoszenia.

Organ administracji architektoniczno-bu-

dowlanej będzie miał 21 dni na rozpatrzenie

zgłoszenia robót budowlanych (do tej pory

było 30).

12) Doprecyzowanie doręczeń pism

w przypadku nieuregulowanego sta-

nu prawnego

W przypadku nieruchomości o nieuregu-

lowanym stanie prawnym, pisma doręcza

się poprzez obwieszczenie w siedzibie orga-

nu. Tak samo postępuje się, jeżeli właściciel

lub użytkownik wieczysty nieruchomości

nie żyją i nie przeprowadzono lub nie zostało

zakończone postępowanie spadkowe, a tak-

że w razie śmierci strony w trakcie postępo-

wania. W przypadku niemożności ustalenia

adresu strony do doręczeń pisma doręcza się

je na adres określony w katastrze nierucho-

mości.

13) Etapowanie

Kodeks wprowadza również instytucję eta-

powania, czyli obowiązek dokonania odbio-

rów określonych etapów robót. Ma to szcze-

gólnie znaczenie przy robotach ulegających

zakryciu.

14) Likwidacja obowiązku zawiado-

mienia o terminie rozpoczęcia robót

budowlanych

Obecnie, obok obowiązku uzyskania po-

zwolenia na budowę, inwestor jest również

obowiązany zawiadomić organ nadzoru

budowlanego o terminie rozpoczęcia robót

budowlanych. Kodeks rezygnuje z tego roz-

wiązania jako zbędnego i stanowiącego nad-

mierną barierę inwestycyjną.

15) Wprowadzenie pojęcia zgody na

użytkowanie

Kodeks tworzy pojęcie zgody na użytkowa-

nie, na którą składa się pozwolenie na użyt-

kowanie i tzw. „milcząca zgoda” organu nad-

zoru budowlanego.

16) Ograniczenie wymogu uzyskania

pozwolenia na użytkowanie

Pozwolenie na użytkowanie ma być wyda-

wane jedynie w wyjątkowych sytuacjach,

a mianowicie dotyczących obiektów budow-

lanych, których budowa nie została zakoń-

czona, ale wybudowane obiekty lub części

tych obiektów nadają się do użytkowania

zgodnie ze swoim przeznaczeniem, albo któ-

re były przedmiotem postępowań legaliza-

cyjnych lub naprawczych.

17) Rozszerzenie pojęcia „katastrofy

budowlanej”

Obecnie za katastrofę budowlaną traktuje

się takie zniszczenie całości lub części obiek-

tu budowlanego, które nastąpiło w sposób

niezamierzony - zwłaszcza w wyniku działań

czynników przyrody. Natomiast Kodeks roz-

LE

GIS

LA

CJA

| K

OD

EK

S U

RB

AN

IST

YC

ZN

O-B

UD

OW

LA

NY

31

szerza to pojęcie również o te działania, które

były zamierzonymi działaniami człowieka.

18) Zmiany w naliczaniu opłat legali-

zacyjnych

Obecnie opłaty legalizacyjne przy legalizo-

waniu samowoli budowlanej ustala się we-

dług taryfikatora i kategorii obiektu budow-

lanego, co prowadzi do dużych nierówności

i rażącej niesprawiedliwości. Nowy Kodeks

uzależnia ustalanie wysokości opłaty legali-

zacyjnej od wartości dokonanej samowoli.

19) Wprowadzenie instytucji „wzywa-

nia do usunięcia naruszenia prawa”

Kodeks przewiduje, że w postępowaniach

naprawczych oraz przy użytkowaniu - w sy-

tuacji naruszania prawa - zanim wyda się

decyzje nakazowe, organ nadzoru budowla-

nego wzywa do usunięcia owego naruszenia

w określonym terminie. Dopiero, gdy naru-

szenie nie zostanie usunięte, wydaje się de-

cyzje skutkujące sankcjami.

Projekt zakłada również modyfikację obecnie

obowiązujących przepisów Prawa budowlane-

go, których podstawową intencją jest skrócenie

procesu inwestycyjnego oraz jego odbiurokra-

tyzowanie poprzez lepszą współpracę inwesto-

rów z pracownikami samorządowymi.

Pierwsze zapisy Kodeksu poznaliśmy w kwiet-

niu 2014 roku, ale projekt cały czas ewolu-

uje. Nie wiadomo jeszcze, kiedy Kodeks miał-

by wejść w życie, choć można spodziewać się,

że vacatio legis wyniesie około 3 miesiące.

Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań

11–12 kwietnia: 109. Krakowska Giełda Domów i Mieszkań (miejsce: Centrum Targowe Chemobudowa, ul. Klimeckiego 14, Kraków);

24 kwietnia: Jubileusz 10-lecia SBDiM - konferencja „Nowe wyzwania rynku mieszkaniowego” (miejsce: Hotel Kossak,Pl. Juliusza Kossaka 1, Kraków);

16–17 maja: 110. Krakowska Giełda Domów i Mieszkań (miejsce: Centrum Targowe Chemobudowa, ul. Klimeckiego 14, Kraków);

Wydarzenie organizacji

partnerskiej

32

Jak sprzedawać mieszkania?

Jeśli rozpoczynacie lekturę tego artykułu licząc na to, że znajdzie się w nim od-powiedź na postawione pytanie, to może na Was czekać zaskoczenie. Prele-genci, którzy dzielą się swoją wiedzą podczas spotkań Grupy Marketingowej PZFD nie dają łatwych odpowiedzi na trudne pytania. Ich rolą jest inspirowa-nie i stymulowanie naszych umysłów do niestandardowego myślenia będącego podstawą do osiągnięcia sukcesu w działaniach promocyjnych. Każdy, kto był na ostatnich warsztatach marketingowych we Wrocławiu potwierdzi, że najważ-niejsze jest zadawanie sobie właściwych pytań. Pytań odnośnie tego kim są i jak myślą konsumenci.

W stolicy Dolnego Śląska odbyło się spotkanie

poświęcone psychologicznym aspektom marke-

tingu przeprowadzone przez wykładowcę aka-

demickiego i wieloletniego praktyka - Romana

Łozińskiego. Sprzedaż i marketing w jednym?

Z wykładu płynęła jasna konkluzja: działy

sprzedaży i marketingu nie powinny być toż-

same. Wśród deweloperów istnieje tendencja

do łączenia tych dwóch aspektów działalności

firmy, podczas gdy prawda jest taka, że powin-

niśmy się tego wystrzegać jak ognia. Dlaczego?

Ponieważ sprzedaż i reklama realizują zupełnie

inne cele i znacząco różnią się już u podstaw.

Podczas gdy zadaniem sprzedaży jest pozyski-

wanie pieniędzy przez stymulowanie decyzji za-

kupowych, istotą marketingu jest ich rozsądne

wydawanie. Jeśli przyjrzymy się temu głębiej,

to zauważymy, że sprzedaż nie bazuje na re-

klamie, gdyż reklama ma nas zadziwić, zacie-

kawić lub zaszokować. Nie ma w niej miejsca

na jasne komunikaty – od tego jest PR. Istnie-

ją kategorie, w których marketing ewoluuje od

działu sprzedaży, ale należy to rozpatrywać jako

błąd zarządczy. Jedyną przesłanką do takiego

GR

UP

A M

AR

KE

TIN

GO

WA

33

działania jest chęć zwiększenia efektywności

zasobów ludzkich w firmie, co - jak wiadomo

- nie wróży niczego dobrego. Jeśli nałożymy na

siebie ograniczenia, że działania marketingowe

muszą się zwrócić, tracimy jasność myślenia

i wycofujemy się z innowacyjnych działań. Za-

czynamy działać zachowawczo – powtarzamy

schematy, komunikujemy się poprzez cenę. Ko-

niec końców wszystko wygląda tak samo. Re-

klama ma działać trochę chaotycznie, mamy

prawo do błędów, bo największy błąd to kopio-

wanie innych.

MARKA DEWELOPERA CZY MARKA IN-WESTYCJI

Wszyscy zdają sobie sprawę, że budowanie

marki to proces długoterminowy. Rzeczywi-

stość pokazuje jednak, że marki dla inwestycji

nie trzeba budować latami, ponieważ nie mu-

simy utrzymać jej w długiej perspektywie cza-

sowej. Marka to trochę koloru, trochę czcion-

ki. Nie wiemy dokładnie, czym jest tożsamość

danej marki, ale umiemy to wyczuć, ponieważ

zapamiętujemy kontekst. „Kwitnące osiedle”

powinno być kojarzone dziś dzięki palecie barw

użytej na billboardzie, za 5 lat wszyscy mogą

o nim zapomnieć. Jak osiągnąć zatem efekt za-

pamiętania? Odpowiedź jest prosta: poprzez

opatrzenie. Wystarczy jedna zintensyfikowa-

na kampania prowadzona różnymi kanała-

mi komunikacji, ale z tym samym przekazem,

w której nazwa dewelopera odgrywa drugopla-

nową rolę. Jakie są korzyści takiego rozwiąza-

nia? Wiele osób nie ufa inwestorom z samego

założenia i głęboko zakorzenionej niechęci. Za-

tem sprzedawanie mieszkań w oparciu o chwy-

tliwą, dobrze kojarzącą się nazwę (najczęściej

tożsamą z nazwą osiedla), może okazać się traf-

nym pomysłem.

KAMPANIE INFORMACYJNE A REKLAMOWE

Gdybyśmy tworzyli dekalog największych grze-

chów firm w kontekście myślenia o promocji,

z pewnością na wysokim miejscu znalazłoby się

„Celem reklamy jest wydawanie

dużych budżetów reklamowych,

a celem sprzedaży jest pozyskiwanie pieniędzy poprzez

sprzedaż.”

Działania informacyjne

nie powinny być utożsamiane

z reklamą.

34

mylenie (bo trzeba nazwać rzecz po imieniu)

marketingu z public relations.

Częstym zjawiskiem jest komunikowanie fak-

tów dotyczących inwestycji (znajduje się tu i tu,

ma tyle i tyle mieszkań o takim i takim metrażu

itp.) i nazywanie tego reklamą. Istotne jest to,

aby zrozumieć, że takie przedstawienie produk-

tu reklamą nie jest.

Nie wystarczy poinformować klienta o cechach

szczególnych inwestycji, ponieważ robi to więk-

szość firm. Reklama musi nas wyróżnić, bo taki

jest jej cel. Reklama nie daje odpowiedzi na

konkretne pytania, ona przyciąga uwagę, aby-

śmy sami tych odpowiedzi szukali. Branża de-

weloperska, choć pozornie wydaje się inną ka-

tegorią, poddaje się tym samym mechanizmom

zakorzenionym w ludzkiej psychice.

DLACZEGO LUDZIE MÓWIĄ, ŻE REKLAMA NA NICH NIE DZIAŁA?

Panuje wyobrażenie, że reklama jest tworem,

który - najczęściej za pośrednictwem telewi-

zji - ma nam coś narzucać na siłę. Coś, czego

wcale nie chcemy. Tak naprawdę chodzi jednak

o utrwalenie marki w naszej świadomości. Stąd

reklamy, nawet te słabszej jakości, są nadal sku-

teczne. Nie wiemy dokładnie, co było umiesz-

czone w reklamie, ale umiemy dopasować

do niej skojarzenia, ponieważ zapamiętujemy

kontekst. Dlatego tak istotna jest spójna komu-

nikacja. Jeśli będziemy ją należycie prowadzić,

to za sprawą kontekstu nasi klienci będą mieli

poczucie, że mają wiedzę kompleksową.

PRAKTYKA MATKĄ WSZYSTKICH UCZO-NYCH

Wiemy, że solidna wiedza jest podstawą do-

brej pracy, ale nie można mówić o sukcesach

GR

UP

A M

AR

KE

TIN

GO

WA

ĆWICZENIE: JAKIE SĄ MOTYWACJE KUPUJĄCYCH MIESZKANIA?

MOTYWACJE UJEMNE (REMEDIUM)

• Pierwsze mieszkanie• Mieszkanie

dla dziecka• Zmiana lokalizacji ze

względu na pracę

• Kolejne mieszkanie• Łączone kredyty• Na granicy możliwości

finansowych

• Między dobrym a lepszym – zwiększanie komfortu życia

• inwestycja, lokata kapitału

• Dopasowanie do standardu grupy

RYZYKO NISKIE

RYZYKO WYSOKIE

MOTYWACJE DODATNIE

35

bez odpowiedniego warsztatu. Dlatego druga

część spotkania była poświęcona praktycznym

warsztatom i pracy na przykładach. Uczestnicy

poznali matrycę J.R. Rossitera i L. Percy’ego,

która traktuje o tym, że marka należy do kon-

kretnej kategorii produktowej i zaspokaja

określone w tym względzie potrzeby. Model

uwzględnia dwie zmienne: charakter motywacji

zakupowej (dodatni-ujemny) oraz postrzegane

przez konsumenta ryzyko zakupu, generują-

ce określony poziom zaangażowania w zakup:

wysokie-niskie. Na tej podstawie osoby obecne

na spotkaniu rozpisywały modele bodźców, ja-

kie można zaobserwować w kontekście szukania

mieszkania. Ta tematyka będzie również poru-

szona na kolejnym spotkaniu Grupy Marketin-

gowej, na które serdecznie zapraszamy.

Proces decyzyjny może być krótki albo długi.

Zasadnym jest kuszenie nabywcy tak, aby skie-

rować go do sprzedawcy. Jeśli zależy nam na

skracaniu procesu decyzyjnego – powinniśmy

nieco „wodzić klienta za nos”. Ma tu zastosowa-

nie zasada „mniej znaczy więcej”. Wszystkie in-

formacje, które de facto nie są wcale potrzebne,

utrudniają nam komunikację, ponieważ zabu-

rzają nam kluczowy przekaz.

Spotkania Grupy Marketingowej należą do jed-

nych z najbardziej inspirujących inicjatyw, jakie

podejmujemy dla pracowników Państwa firm.

Wierzymy, że dzięki nim na nowo odkrywamy,

jak wielką sztuką jest, a pasją może być, mar-

keting.

Powinniśmy pisać niewiele

(aby kupujący miał potrzebę kontaktu ze sprzedawcą),

ale nie mniej, niż inni uczestnicy rynku.

36

Rok 2014 w branży mieszkaniowej - fakty i opinie

Po publikacji raportu firmy REAS, który podsumowywał rok działalności de-weloperów na rynku mieszkaniowym, media rozpisały się o tym, jak był on dla nas owocny. To prawda, że mamy za sobą kilkanaście miesięcy dobrej sprze-daży. Jednak to, czy możemy liczyć na kolejny rok prosperity, zależy od wielu czynników. Duże znaczenie będą miały działania ustawodawcy, który tworząc nowe przepisy i nakładając na nas kolejne obostrzenia siłą rzeczy kształtuje ceny mieszkań – niekoniecznie w pożądanym kierunku.

POPYT I PODAŻ JAK JING I JANG

Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzeda-

ży w 2014 roku w aglomeracjach o największej

skali obrotów na rynku pierwotnym (War-

szawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań

i Łódź) wyniosła ponad 47,5 tys. lokali. To nie-

mal o 100% więcej niż w 2013 roku, więc może-

my mówić o dużym ruchu w branży branży.

Liczba mieszkań w ofercie na koniec roku sza-

cowana jest na niewiele ponad 47 tys. lokali,

co świadczy o wyjątkowej równowadze rynko-

wej. Patrząc na sytuację pod względem zmian

w ofercie nie było dużych wahań.

W Warszawie, Krakowie i Trójmieście wielkość

oferty była na stałym poziomie, we Wrocławiu

zmalała o 2,4%. W tych miastach nowa podaż

nieomal zrównała się z wielkością sprzeda-

ży. Duży spadek oferty, bo o 18,1%, miał na-

tomiast miejsce w Poznaniu. Jedynym mia-

stem, gdzie oferta znacząco wzrosła, była Łódź,

w której liczba mieszkań czekających na nabyw-

ców na koniec roku wzrosła o 9,6% w porówna-

niu z końcem września.

Według wstępnych danych GUS, deweloperzy

w okresie jedenastu miesięcy 2014 roku roz-

poczęli w całej Polsce budowę o jedną trzecią

WIE

ŚC

I Z

RY

NK

U

37

mieszkań więcej niż przed rokiem, czyli ponad

64,3 tys. mieszkań. Wśród lokali znajdujących

się w sprzedaży na koniec 2014 roku mieszka-

nia oddane w 2013 roku (ok. 2,8 tys.) stanowi-

ły niecałe 6% oferty, zaś mieszkania oddane do

użytku przed 2013 rokiem około 7% (3,1 tys.).

Największą część oferty – prawie 40% - stano-

wiło 18,7 tys. lokali planowanych do oddania w

2015 roku.

PROGRAM MDM – WSPIERAŁ SPRZEDAŻ, CZY NIE WSPIERAŁ? OTO JEST PYTANIE

Zdania są podzielone. Część członków Związku

uważa, że program rządowy motywował mło-

dych ludzi do zakupu pierwszego mieszkania.

Nie ulega wątpliwości, że zmiany limitów ceno-

wych w ramach programu MdM miały istotny

wpływ na liczbę kredytów udzielonych w ra-

mach MdM-u w poszczególnych miastach w ko-

lejnych kwartałach. Tylko w Gdańsku, gdzie od

drugiego półrocza limit się zmniejszył, spadła

także od lipca wyraźnie liczba kredytów. Można

dostrzec dalej idące prawidłowości stymulujące

sprzedaż mieszkań dzięki programowi MdM.

Po pierwsze, nabywcy wykorzystywali dopłaty

tam, gdzie wskaźnik był zbliżony do przeciętnej

ceny na rynku. Miało to miejsce w Gdańsku,

Poznaniu i Łodzi, gdzie relacja kredytów z do-

płatą do liczby sprzedanych lokali sięgnęła 27%.

Wpływ programu MdM na zwiększenie sprze-

daży można rozpatrywać nie tylko w kontekście

wsparcia osób korzystających z dopłat. Zgodnie

z raportem firmy REAS, w miastach, w których

limit był niski i niewielka część oferty spełnia-

ła wymogi programu, wpływ na rynek wynikał

z próby dopasowania cen do limitu, zaś o wzro-

ście sprzedaży decydowała nie liczba kredytów

udzielonych w ramach programu, lecz atrakcyj-

ność niskich cen.

Pozostali stoją na stanowisku, że MdM miał tak

naprawdę niewielki wpływ na wyniki sprzeda-

żowe. Zwolennicy tej teorii popierają ją staty-

stykami REAS, zgodnie z którymi przykładowo

w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu liczba kre-

dytów udzielonych w ramach programu MdM

wyniosła ok. 10-11% na tle wszystkich sprze-

danych w tym roku mieszkań. Dodatkowo po-

jawiają się także głosy, że dopłaty na zapropo-

nowanym przez rząd poziomie nie były na tyle

W całym 2014 roku sprzedano na anali-zowanych rynkach ponad 43 tys. loka-li. To o prawie 20% więcej, niż w rekor-dowych dotychczas latach 2007 i 2013, w których sprzeda-no po około 36 tys.

mieszkań.

38

atrakcyjne, aby przekonać do zakupu kogoś, kto

tego zakupu tak naprawdę nie planował. MdM

mógł stymulować tych, którzy byli nieprzeko-

nani, ale raczej nie skusił tych, którzy nie mieli

takiego pomysłu wcale.

Największymi beneficjentami spo-

śród miast wojewódzkich są: War-

szawa, gdzie trafiło ponad 56 mi-

lionów złotych i Gdańsk (prawie

33 miliony). Do tych dwóch miast

w 2014 roku trafiło ponad 40% środ-

ków przeznaczonych na dopłaty dla

wszystkich miast wojewódzkich.

DLACZEGO ZESZŁY ROK BYŁ TAKI OWOCNY?

REAS słusznie zauważa, że dobre wyniki zo-

stały osiągnięte nie dzięki histerycznym zaku-

pom czy ucieczce nabywców przed wzrostem

cen, ale dzięki stabilnym cenom i stosunkowo

dobrym dopasowaniu oferty do możliwości na-

bywczych klientów, wspartych częściowo dzia-

łaniami państwa. W pewnym stopniu mieliśmy

jednak do czynienia także z wyjątkowymi prze-

sunięciami popytu: w I kwartale miały miejsce

zakupy dokonywane przez osoby czekające na

uruchomienie programu MdM, a w IV kwar-

tale – przez nabywców, zaciągających kredyty

przy wkładzie własnym na poziomie 5% w oba-

wie przed wzrostem do 10% (Rekomendacja

S). Taki wyjątkowo korzystny zbieg okoliczno-

ści już się nie powtórzy i jako branża musimy

zdawać sobie z tego sprawę. W skali poszcze-

gólnych kwartałów, jak i w skali całego roku,

wyniki roku 2014 będą trudne do powtórzenia,

więc tytułowy „powrót deweloperów do raju”

jest raczej chwilowy. Szczególnie, jeśli wejdą

w życie propozycje UOKiK-u dotyczące likwida-

cji otwartych rachunków powierniczych, czemu

jako Związek silnie przeciwdziałamy. *

Dopasowanie oferty deweloperów do ocze-

kiwań klientów i niskie oprocentowanie

kredytów hipotecznych to walory, które za-

chęcały do zakupu nieruchomości. Przyczy-

niła się do tego także świadomość inwesto-

rów kupujących mieszkania na wynajem,

że niższych stóp procentowych i redukcji

cen w roku 2015 raczej nie będzie. Wręcz

przeciwnie - tanie kredyty, Fundusz Miesz-

kań na Wynajem i zakupy inwestycyjne

mogą spowodować niewielki wzrost cen

– Edward Laufer Prezes Zarządu Vantage

Development SA.

Pierwszy rok programu MdM niestety

okazał się dość słaby. Zgodnie z progno-

zami PZFD ze stycznia 2014 r, udało się

wykorzystać jedynie 200 mln, z ponad

600 dostępnych. Trzeba jednak zauważyć,

że MdM rozkręca się dużo szybciej niż RnS,

a deweloperzy chcąc dopasować się do pro-

gramu, wprowadzają na rynek coraz więcej

tańszych inwestycji, kwalifikujących się do

dofinansowania. Razem z powoli rosnący-

mi limitami powinno to sprawić, że poziom

wykorzystania środków przeznaczonych

na program w 2015 roku prawdopodobnie

przekroczy 70%. – Grzegorz Kiełpsz Prezes

Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

* Materiał został przygotowany w oparciu o raport REAS Rynek mieszkaniowy w Polsce - IV kw. 2014 r.i zawiera cytaty bezpośrednio ze wspomnianej publikacji.

WIE

ŚC

I Z

RY

NK

U

FIR

MA

WS

PIE

RA

JĄC

A

40

Jak skorzystać na modzie na ekologię?

Moda na ekologię przybiera kształt sinusoidy z tendencją wzrostową. Raz na jakiś czas temat staje się modny, by po pewnym czasie całkowicie przycichnąć. Działania proekologiczne są mile widziane pod warunkiem, że nie są jedynie wy-dmuszką i wyraźnie je akcentujemy w komunikacji z otoczeniem. Tworząc stra-tegię działania firmy sami możemy wyznaczać trendy i czynić z nich atuty mar-ki. Często korzystanie z materiałów ekologicznych nie jest wcale droższe, nato-miast ma duży potencjał marketingowy.

Sektor budownictwa niezwykle silnie oddzia-

łuje na środowisko. Odpowiada za 42% całe-

go zużycia energii w EU i za około 35% emisji

wszystkich gazów cieplarnianych.* Takie dane

zobowiązują nas do tego, aby działać w sposób

przemyślany. Jeśli tak robimy, bo przymusza-

ją nas do tego przepisy unijne, niekoniecznie

wyrzuty korporacyjnego sumienia, również

możemy obrócić to w korzyść wizerunkową.

W końcu Kowalscy nie wiedzą, że przykładowo

powierzchnia biologicznie czynna jest z góry

ustawowo określona. Możemy zatem mówić

o jej istnieniu w kontekście profitów i korzy-

ści, jakie zapewniamy dzięki niej mieszkańcom

i środowisku.

Jeśli zestawimy tradycyjne budownictwo z eko-

logicznym, zauważymy, że „zielone” inwestycje

zużywają przeciętnie o 30% mniej energii. Po-

nadto mają też znacznie niższe zużycie wody

MA

RK

ET

ING

OW

E I

NS

PIR

AC

JE

41

i koszty utrzymania. Szczególnie dwie ostatnie

informacje powinny przykuć uwagę kupują-

cych. Nie dzieje się tak dlatego, że inwestycje

ekologiczne są z założenia droższe a Polacy nie

mają jeszcze wykształconego myślenia o korzy-

ściach, które pojawią się po czasie, jeśli na po-

czątku zainwestuje sie więcej. Takie myślenie,

charakterystyczne dla krajów Europy Zachod-

niej, znajdzie swoje odzwierciedlenie również w

decyzjach zakupowych naszych rodaków, ale na

to trzeba jeszcze pewnie trochę poczekać.

Poprawa charakterystyki energetycznej

budynków:

» zmniejszenie zapotrzebowania na energię

» wykorzystanie źródeł odnawialnych

(słońce, wiatr, biomasa)

» podniesienie efektywności energetycznej

Coraz więcej osób zwraca uwagę na ekologię.

W oparciu o wiedzę dotyczącą proekologicznych

zachowań firmy wybieramy produkty od tych

codziennego użytku, po te, które kupujemy raz

na kilka lat. Ma to związek z ideą CARBON FO-

OTPRINT, bardzo popularną na zachodzie mia-

rą sumy emisji gazów cieplarnianych wytwo-

rzonych przez firmę bądź jednostkę. Dążenie do

minimalizacji „śladu ekologicznego” jest misją

przyszłych pokoleń, które dorastają w świado-

mości szkód, jakie przynosimy naszej planecie.

Wszystko dobrze, wszystko pięknie, ale jak to

się ma do działalności deweloperskiej?

Powinniśmy pokazywać klientom, że nasze in-

westycje dzięki temu, że są ekologiczne, są też

modne. Najciekawszy w tym wszystkim jest

fakt, że wcale nie musimy ponosić przy tym do-

datkowych kosztów!

Wielu z nas już dziś używa w swoich inwesty-

cjach szeregu proekologicznych rozwiązań.

To, czego nam brakuje, to komunikowanie tego

faktu na zewnątrz.

Weźmy za przykład płytki ceramiczne. Warto

dowiedzieć się, z jakich materiałów powstały

i jak wyglądał proces produkcyjny, aby zazna-

czyć to później w materiałach promocyjnych.

Może produkty, z których korzystamy od lat,

mają jakieś certyfikaty potwierdzające ekolo-

giczność, ale nie przyszło nam do głowy, aby to

komunikować? Daleko nie szukając, nasz Czło-

Na potrzeby tego ar-tykułu przeprowa-

dzono audyt losowo wybranych stron firm dewelo-

perskich należących do Związku.

Na żadnej z nich nie znaleziono

elementów świad-czących o trosce

o środowisko. A szkoda.

42

nek Wspierający, firma ROVESE, produkuje

płytki z certyfikatem ECOKARTA.

Zwróćmy też uwagę na farby, jakich używamy

do wykończenia inwestycji. Czym kierujemy się

przy ich doborze? Jeśli farba firmy X kosztu-

je tyle samo co firmy Y, ale firma Y kieruje się

proekologiczną polityką, to czy opłaca nam się

zainwestować w produkt tej drugiej? Tak, pod

warunkiem, że będzie to spójne z resztą naszych

działań. Tak, pod warunkiem, że będziemy to

później komunikować przy sprzedaży.

A jak wyglądają okna w Waszych inwestycjach?

Czy mają w sobie rtęć, tak popularną jeszcze

kilka lat temu? Zapewne nie. Jednak czy ku-

pujący o tym wiedzą? Oczywiście nie muszą,

ale czemu by nie napisać o tym przy okazji kre-

acji komunikatu prasowego? To samo dotyczy

żarówek energooszczędnych, które nie są nadal

standardem wykończenia. Jeśli je stosujemy –

mówmy o tym!

Dobrym pomysłem jest również wybór od-

powiedniego zarządcy nieruchomości, który

swoimi działaniami będzie przyczyniał się do

promowania proekologicznego użytkowania

inwestycji. Proekologiczne użytkowanie to nie

tylko niezwykle ważne dbanie o środowisko, a

w wielu przypadkach także ograniczenie kosz-

tów. Znaczna część rozwiązań ekologicznych

to w perspektywie niższe koszty użytkowania.

Dlatego też warto pamiętać o wyborze oświe-

tlenia ledowego, tworzeniu powierzchni bio-

logicznie czynnej na dachach altan śmietni-

kowych czy też np. o systemach nawadniania

obszarów zielonych inwestycji za pomocą wody

deszczowej. Dobrze sprawdzą się także zielone

tereny na dachu samej inwestycji. Takie rozwią-

zanie znacznie poprawia komfort mieszkania,

a dodatkowo lokale na ostatnim piętrze nagrze-

wają się w znacznie mniejszym stopniu.

Inwestycje z zielenią pionową potrafią zaprzeć

dech w piersiach. Ładny folder sprzedażowy

to jednak nie wszystko, co można dzięki nim

uzyskać. P.S. PZFD prowadzi działania,

aby zielone ściany były w pewnym stop-

niu wliczane do powierzchni biologicz-

nie czynnej.

Na koniec smaczek – gospodarowanie odpada-

mi na budowie oraz korzystanie z produktów

krajowych. Minimalizowanie strat i wybieranie

materiałów, które mają najlepszy stosunek jako-

ści do ceny, ma naturalnie swoje uzasadnienie

ekonomiczne. Zawsze można jednak położyć

nacisk na inne następstwa wynikające z takich

działań. W komunikacji możemy mówić o roz-

sądnym wykorzystaniu surowców i mniejszej

ilości odpadów oraz wspieraniu gospodarki

przez wybór polskich produktów. Brzmi lepiej,

czyż nie?

To wszystko wydaje się takie proste i oczywiste.

Jednak wejdź teraz na swoją stronę interneto-

wą i sprawdź, czy komunikujesz, że jesteś eko.

Jeśli nie, może jest to najlepszy moment, aby

zacząć. Nie jest trudno być firmą ecofriendly.

Wystarczy położyć na to większy nacisk w ko-

munikacji.

* Dane pochodzą z Oddziału Polskiego Związku Inżynie-rów i Techników.

MA

RK

ET

ING

OW

E I

NS

PIR

AC

JE

43

Kibicuj z pasją

Rozmowa z Jarosławem Jankowskim, Prezesem Zarządu, Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Czy miłość do kibicowanie jest roman-

tyczna? Przychodzi nagle, niespodzie-

wanie i trwa latami? Jak rozpoczęła się

Pana pasja?

Jarosław Jankowski: Moja pasja związana

z Legią trwa już ponad dwadzieścia lat. Pierw-

szy raz na stadionie pojawiłem się pod koniec

lat 80., jednak prawdziwa pasja zrodziła się

w 1993 r. Wówczas po niesłusznie odebranym

Legii mistrzostwie, poczułem złość i zawód,

które sprawiły, że związałem się z tym klubem

na lata. Jestem oddanym kibicem i wspieram

Legię niezależnie od osiąganych wyników. Bez

wątpienia zatem mogę stwierdzić, że miłość do

kibicowania ma w sobie nutę romantyzmu.

Jakie emocje towarzyszyły Panu podczas

pierwszego meczu? Czy podobne wraże-

nia powróciły kiedykolwiek podczas za-

rządzania firmą?

JJ: Stwierdzenie, że tych emocji nie da się opi-

sać słowami wydaje się banalne, jednak do ki-

bicowania idealnie pasuje. Pierwsza wizyta na

stadionie to spotkanie z sytuacjami i wraże-

niami, które nie towarzyszyły mi na co dzień.

Adrenalina, pozytywne napięcie, wyjątkowe

DE

WE

LO

PE

R P

O G

OD

ZIN

AC

H

44

poczucie wspólnoty, to tylko niektóre z emocji,

które odczuje każdy, kto pojawi się na stadio-

nie. Wiele osób przychodzi na mecze wyłącznie

dla atmosfery, to mówi samo za siebie. Zarzą-

dzanie dużą firmą oczywiście również wywołuje

wiele emocji, jednak są to zupełnie inne przeży-

cia. Podejmując kluczowe decyzję muszę rozwa-

żyć wszystkie za i przeciw, spokojnie przeanali-

zować sytuację. Na stadionie nie ma na to czasu.

Mecze kojarzą się z adrenaliną. Szybkie

podanie, widowiskowa bramka i nagle

... okazuje się, że jest spalony. Czy akcje

na boisku piłkarskim znajdują swoją

analogię w planowaniu realizacji inwe-

stycji? (Niby wszystko jest na dobrej

drodze, a tu nagle pojawiają się bariery

– przepisy techniczne, UOKIK. Podanie

– pomysł na inwestycję, bramka – roz-

poczęcie działań i spalony – kontrola

UOKiKu)

JJ: Oczywiście sport i biznes mają wiele analo-

gii. W obu tych dziedzinach człowiek musi nie-

ustannie się rozwijać i udoskonalać, jeśli chce

osiągnąć sukces. Musi również wytyczać coraz

to bardziej ambitne cele. Dodatkowo, zarówno

w piłce nożnej, jak i przy realizacji inwestycji

deweloperskich, ostateczne powodzenie jest

uzależnione także od czynników zewnętrznych.

W pierwszym przypadku są to m.in. przeciwni-

cy i panujące warunki atmosferyczne, w drugim

natomiast decyzje administracyjne, zmienna

sytuacja rynkowa i współpraca z podwykonaw-

cami. Jednak dzięki konsekwentnym i prze-

myślanym działaniom, w obu tych dziedzinach

istnieje możliwość zminimalizowania nieprze-

widywalnych zdarzeń.

Czy czuje się Pan podobnie jak trener

zarządzając swoją firmą deweloperską?

Jaki stosuje Pan styl motywowania pra-

cowników – demokratyczny czy autory-

tarny?

JJ: Tak jak już wspomniałem, pomiędzy piłką

nożną a działaniami biznesowymi dostrzegam

dużą analogię. Będąc menedżerem dużej firmy

deweloperskiej w codziennych kontaktach z pra-

cownikami i partnerami biznesowymi stosuję

wiele rozwiązań i posunięć, które mogłyby być

również przypisywane trenerom piłkarskim.

Zarówno w sporcie, jak i biznesie, skuteczny

menedżer to przede wszystkim dobry taktyk

Pierwsza wizyta na stadionie to spotka-

nie z sytuacjami i wrażeniami,

które nie towarzy-szyły mi na co dzień.

Adrenalina, pozy-tywne napięcie, wy-

jątkowe poczucie wspólnoty…

DE

WE

LO

PE

R P

O G

OD

ZIN

AC

H

45

i motywator. Niezwykle istotne jest stworzenie

zespołu specjalistów i ekspertów, którym może-

my zaufać i tylko koordynujemy ich pracę.

Nie bez przyczyny w brytyjskim modelu orga-

nizacji klubu piłkarskiego, który przez wielu

uznawany jest za najlepszy na świecie, mene-

dżer koordynuje i nadzoruje pracę sztabu szko-

leniowców, którzy specjalizują się w różnych

aspektach funkcjonowania drużyny. Jednak za-

wsze decydujące słowo należy do „bossa”.

Czy spotkał Pan jakiegoś piłkarza osobi-

ście? Jakie były tego okoliczności i jakie

wrażenia Panu towarzyszyły?

JJ: Jako osoba mocno zaangażowana w życie

Legii Warszawa i towarzysząca jej nieprzerwa-

nie od ponad 20 lat, miałem taką przyjemność

już wielokrotnie. Dzięki spotkaniom z piłkarza-

mi mogłem lepiej poznać emocje towarzyszące

zawodnikom podczas przygotowań do meczu.

Muszę przyznać, że cała „otoczka” meczu pił-

karskiego, mimo upływu wielu lat, nadal wy-

wiera na mnie ogromne wrażenie. Dzisiaj mam

częsty kontakt z zawodnikami, niektórzy z nich

angażują się w rozwój Sekcji Koszykarskiej Le-

gii Warszawa, z którą Grupa Waryński i ja oso-

biście, jesteśmy mocno związani od kilku lat.

Jaka jest największa zaleta kibicowania

Legii?

JJ: Legia to stołeczna drużyna i marka z ogrom-

nymi tradycjami. To najbardziej rozpoznawalny

klub w Polsce i organizacja, która nieustan-

ne się rozwija i dąży do sukcesu. Kibicowanie

temu klubowi to gwarancja emocji, których nie

zapewni żadna inna pasja. Dodatkowo, poprzez

zaangażowanie w odbudowę koszykarskiej Le-

gii mam możliwość poznania funkcjonowania

klubu od środka. Dopiero będąc wewnątrz orga-

nizacji mogłem w pełni dostrzec jak bardzo klub

i dotyczące go sprawy są ważne dla Warszawia-

ków. Z dzisiejszej perspektywy, dostrzegam

wiele analogii pomiędzy Sekcją Koszykówki

Legii Warszawa a zarządzaną przeze mnie Gru-

pą Waryński. Oba podmioty są silnie związane

z Warszawą, zakorzenione w jej tożsamości.

Ponadto, zarówno Legia, jak i Grupa Waryński

z powodzeniem przeszła proces zmian i obecnie

odnosi sukcesy.

Czy angażuje się Pan w jakiś szczególny

sposób w rozwój klubu?

JJ: Tak, jak już wspomniałem, od kilku lat Gru-

pa Waryński zaangażowana jest w wielki pro-

jekt „Odrodzenia Potęgi” koszykarskiej Legii

Warszawa. Współpracę z sekcją rozpoczęliśmy

w 2011 r., kiedy drużyna występowała w 3 lidze

i z trudem wiązała koniec z końcem. Obecnie,

dzięki zaangażowaniu wielu osób i bardzo cięż-

kiej pracy, udało nam się stworzyć klub, który

rywalizuje z powodzeniem w I lidze i walczy

o awans do najwyższej klasy rozgrywkowej

w Polsce. A naszym zawodnikiem i „twarzą”

tego projektu jest Cezary Trybański – pierwszy

polak grający w NBA. Współpraca z koszykar-

ską Legią to projekt, który nadzoruję osobiście

– to moja wielka pasja. Wykorzystując swoje

doświadczenie i znajomość realiów bizneso-

wych, uczestniczę w tworzeniu otoczenia klubu,

które pomoże mu odnosić sukcesy przez wiele

kolejnych lat.

Ten projekt jest dla mnie niezwykle ważny

i przynosi wiele satysfakcji.

46

Dla Polski jednym z priorytetów na najbliższe lata jest wykorzystanie poten-cjału technologii cyfrowych. Zgodnie z celami ujętymi w Programie Operacyj-nym Polska Cyfrowa na lata 2014–2020 głównym kierunkiem rozwoju naszego społeczeństwa powinno być wzmocnienie cyfrowych fundamentów i podnie-sienie poziomu kompetencji z zakresu nowoczesnych technologii. W praktyce związane jest to z budową sieci światłowodowej, rozwojem nowych usług oraz umiejętności cyfrowych oraz koniecznością dostarczenia do nowych inwestycji mieszkaniowych odpowiedniej infrastruktury.

Światłowód jako źródło przewagi konkurencyjnej oferty mieszkaniowej

CZ

ŁO

NK

OW

IE W

SP

IER

AJĄ

CY

Dostęp do superszybkiego Internetu, nowo-

czesne technologie, innowacyjne rozwiązania

z pewnością podnoszą standard życia miesz-

kańców, co przedkłada się na wzrost atrakcyj-

ności lokalizacji, otwierając przed inwestorami

budownictwa mieszkaniowego nowe kierun-

ki rozwoju. Decyzje zakupowe osób poszuku-

jących mieszkań, coraz częściej związane są

z szybkością Internetu. Szczególnie jest to waż-

ne dla młodszego pokolenia oraz osób wykonu-

jących prace zawodową w domu.

Jakie są korzyści dla nowego nabywcy miesz-

kania posiadającego światłowód w porównaniu

z popularnymi „kablówkami”? Zasadniczymi

z nich są:

» posiadanie dedykowanego

łącza światłowodowego zamiast

współdzielonego łącza kablowego;

» najnowocześniejsza na świecie

technologia zapewniająca stabilność łącza

i najszybszy na rynku, nielimitowany

Internet;

» komfort korzystania z multimediów (np.

brak tzw. „buforowania” – przerw

w dostarczaniu zawartości stron

z Internetu);

» odporność na warunki atmosferyczne

i zaniki prądu,

» korzystanie z oferty konwergentnej

integrującej usługi stacjonarne (internet

i TV) i mobilne

POSTĘP TECHNOLOGICZNY NIE DAJE NAM WYBORU!

Dlatego też priorytetem na najbliższe lata dla

Orange Polska są inwestycje w technologie

światłowodowe, w pierwszej kolejności realizo-

wane na rynku budownictwa wielorodzinnego.

Dla sukcesu tego zadania niezbędna jest współ-

praca z deweloperami , inwestorami, którzy są

47

gotowi wspólnie z Orange podjąć niezbędne

działania do stworzenia warunków umożliwia-

jących dostęp do szybkiego Internetu na osie-

dlach mieszkaniowych.

Jakie korzyści – poza zadowolonymi klientami

może mieć deweloper z posiadania światłowodu

w swojej inwestycji?

» Wyróżnienie oferty mieszkaniowej

spośród innych na rynku – posiadanie

światłowodu to wciąż nie powszechnie

występujący standard,

» Dobra relacja koszt- efekt – inwestycja

w technologię światłowodową nie różni

się znacząco pod względem kosztów po

stronie dewelopera w porównaniu

z inwestycją np. w kable koncentryczne,

a potencjalna korzyść z wyróżnienia się

oferty spośród innych porównywalnych

w danym segmencie jest niewspółmiernie

wyższa.

» W ramach współpracy z Orange Polska

wspólne działania marketingowo

- sprzedażowe promujące zarówno

inwestycje jak i ofertę operatora

posiadającego najnowsza technologie.

Zapraszamy wszystkich deweloperów gotowych

do współpracy w zakresie budowy szybkiego

dostępu do Internetu.

Szczegóły znajdziecie Państwo na naszej

stronie internetowej;

www.orange.pl/ftth_deweloperzy.phtml

Dyrektor Realizacji Inwestycji i Sprzedaży

do Rynku Deweloperskiego

Przemysław Naklicki

501 200 671

48

14 stycznia br. w Urzędzie m. st. Warszawy obyło się pierwsze w nowym roku spotkanie Oddziału Warszawskiego Polskiego Związku Firm Deweloperskich z władzami miasta. Głównym tematem spotkania było podsumowanie prac „Zespołu ds. infrastruktury i planowania przestrzennego” w roku 2014, a także omówienie realizacji pozostałych celów zawartych w Porozumieniu o współpra-cy pomiędzy PZFD, a Urzędem m.st. Warszawy.

Spotkanie w ramach porozumienia z miastem

OD

ZIA

Ł W

AR

SZ

AW

SK

I P

ZF

D

Ze strony Oddziału Warszawskiego została

przygotowana i przedstawiona podczas spotka-

nia krótka prezentacja podsumowująca działa-

nia Oddziału w ramach współpracy z miastem.

Wśród wspomnianych inicjatyw znalazł się

m.in. udział w Pikniku z klimatem czy akcji sa-

dzenia drzew w ramach Partnerstwa dla Klima-

tu.

Zarówno w opinii wiceprezydenta Warszawy

Jacka Wojciechowicza, jak i przedstawicieli

PZFD – prezesa, Grzegorza Kiełpsza oraz pre-

zesa Oddziału Warszawskiego, Pawła Putkow-

skiego ubiegły rok potwierdził obopólne korzy-

ści wynikające ze współpracy Związku i Miasta,

zarówno w zakresie rozwiązywania bieżących

spraw, jak i wzajemnego wspierania inicjatyw

49

na rzecz wizerunku Warszawy jako dobrego

miejsca do mieszkania. Obie strony podkreśliły

jednocześnie chęć dalszego uczestnictwa w wy-

darzeniach organizowanych w nadchodzących

miesiącach.

Nie zabrakło jednak i słów krytycznych.

W głównej mierze dotyczyły one braku postę-

pu w negocjacjach pomiędzy PZFD, a MPWiK,

które dotyczą Porozumienia w zakresie zwrotu

przez MPWiK nakładów ponoszonych przez de-

weloperów na budowę urządzeń wodno-kana-

lizacyjnych. To temat, nad którym pracujemy

od pewnego czasu. Obecna na spotkaniu prezes

zarządu MPWiK Hanna Krajewska przyznała,

że przyczyny tej zwłoki leżą po stronie spół-

ki, zadeklarowała jednocześnie przyspieszenie

prac nad Porozumieniem. Dzięki temu mamy

nadzieję na przełom w rozmowach w nadcho-

dzącym czasie.

Podczas spotkania omówiono także sprawy

merytoryczne dotyczące ważnych dla nas za-

gadnień - obowiązujących wskaźników parkin-

gowych i realnego popytu na miejsca parkingo-

we realizowane przez deweloperów w oparciu

o narzucone wskaźniki w decyzjach administra-

cyjnych oraz konsultacji z deweloperami prac

planistycznych na etapie przystąpienia do prac

projektowych nad planem. Temat dot. wskaź-

ników miejsc parkingowych wywołał podczas

spotkania żywą dyskusję. Wyniki przedstawio-

nej ankiety przygotowanej przez Oddział War-

szawski na podstawie danych pozyskanych od

firm członkowskich były zaczątkiem do rozmów

dotyczących wskaźników parkowania. Przed

nami konieczność dopracowania uzyskanych

danych, a także przygotowanie sprawozdania

w szerszym kontekście. Oba zagadnienia będą

tematem prac Zespołu w 2015 roku.

50

Rekordowa liczba transakcji, spore zróżnicowanie wartości mieszkań w zależno-ści od dzielnic. Słowem rok - najlepszy od lat - pod względem sprzedaży na ryn-ku pierwotnym dla branży deweloperskiej - to najważniejsze wnioski z raportu REAS, dotyczącego rynku mieszkaniowego

2014 r. bardzo dobry dla rynku nowych mieszkań we Wrocławiu

OD

ZIA

Ł W

RO

CŁ

AW

SK

I P

ZF

D

Wyniki związane z wrocławskim rynkiem, zo-

stały przedstawione podczas lutowego briefingu

mieszkaniowego, który zorganizował wrocław-

ski oddział Polskiego Związku Firm Deweloper-

skich. REAS prowadzi stałe badania branży od

kilkunastu lat.

— Z podsumowania całego 2014 roku wy-

nika, że był to najlepszy pod względem

sprzedaży rok w historii polskiej branży de-

weloperskiej. Oczywiście po boomie z roku

2007. Rekordowemu poziomowi sprzedaży

towarzyszył blisko dwukrotny wzrost liczby

mieszkań wprowadzonych do oferty w po-

równaniu z rokiem 2013. Tak było w całej

Polsce - wylicza Katarzyna Kuniewicz, dy-

rektor Działu Badań i Analiz Rynku REAS.

2 MLD ZŁ NA WROCŁAWSKIM RYNKU

Wartość rynku (płatne umowy rezerwacyjne

lub deweloperskie) we Wrocławiu w 2014 r. sza-

cowana była na blisko 2 mld zł. W IV kw. 2014 r.

liczba mieszkań sprzedanych była o 257 miesz-

kań wyższa od liczby wprowadzonych do sprze-

daży.

51

W 2014 r. deweloperzy wprowadzili do sprze-

daży 7,2 tys. mieszkań, a w tym samym czasie

nabywców znalazło aż 6,5 tys. lokali. Najwię-

cej mieszkań oferowano w dzielnicy Krzyki (37

proc.), najmniej na Starym Mieście (9 proc.).

Przeciętna cena m2 lokali mieszkalnych i apar-

tamentów na rynku pierwotnym na koniec 2014

roku wyniosła 6,14 tys. zł. W poszczególnych

dzielnicach ceny wahały się od 5,11 tys. zł za m2

na Psim Polu (cena w ofercie) do 7,17 tys. zł za m2

na Starym Mieście (cena w ofercie).

- Wrocławscy deweloperzy działają na bardzo

konkurencyjnym rynku. W związku z tym mu-

szą mieć przygotowane nie tylko dobre ofer-

ty, ale również muszą być one w dobrej cenie.

Nagroda jest kusząca - dobra sprzedaż. A ta

w całym 2014 r. była naprawdę imponująca

- ponad 6 tys. lokali. Sądzę, że ten fakt może

spowodować, iż pomimo dużej liczby mieszkań

w ofercie wrocławscy deweloperzy mogą

w 2015 roku wprowadzić do oferty zdecydo-

wanie więcej mieszkań niż w poprzednich la-

tach - wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.

I PO BOOMIE?

W całym 2014 r. deweloperzy sprzedali w Pol-

sce ponad 43 tys. lokali, to aż o 20% więcej, niż

w roku 2007 i 2013. Rekordy odnoszą się rów-

nież do liczby mieszkań wprowadzonych do

sprzedaży w Polsce, a tych było ponad 47,5 tys.

- niemal 2 razy więcej niż w 2013 roku.

Analitycy zgodnie przyznają, że w 2015 r. bę-

dzie zdecydowanie trudniej osiągnąć taki wyni-

ki, bo rynek mieszkaniowy jest cykliczny. Spa-

dek będzie miał miejsce, a wynika to chociażby

z faktu, że zaczyna się to z innego poziomu, bo

jeszcze kilka lat temu sprzedaż na rynku miesz-

kaniowym we Wrocławiu była o połowę niższa.

Do tego dochodzi fakt, że w 2014 roku zakupu

nowych mieszkań dokonywali w dużej mierze

nabywcy, obawiając się zmian polityki kredy-

towej. Tylko do końca 2014 roku przy zaciąga-

niu kredytu hipotecznego obowiązywał wymóg

5-procentowego wkładu własnego. Obecnie jest

to już 10 procent ceny mieszkania. Niejedno-

znaczny jest również wpływ programu MdM na

sprzedaż we Wrocławiu. Z jednej strony dopłaty

poszerzyły grono potencjalnych nabywców, ale

z drugiej limity nie są zbyt korzystne dla ryn-

ku wrocławskiego, dlatego udział MdM nie jest

jeszcze znaczący i wynosi kilkanaście procent.

- Ta tendencja będzie się zmieniać, ale w chwili

obecnej trudno powiedzieć, w którym kierun-

ku - podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.

Wrocławscy dewe-loperzy działają na

bardzo konkurencyj-nym rynku.

W 2014 r. dewelo-perzy wprowadzili

do sprzedaży 7,2 tys. mieszkań, a w tym samym czasie na-bywców znalazło aż 6,5 tys. lokali.

52

Ponad pół miliarda złotych przeznaczyli na inwestycje w 2014 r. wrocławscy de-weloperzy zrzeszeni w Polskim Związku Firm Deweloperskich. W 2015 r. tych in-westycji będzie zdecydowanie więcej.

Deweloperzy zmieniają dzielnice Wrocławia

OD

ZIA

Ł W

RO

CŁ

AW

SK

I P

ZF

D

Wrocławski oddział Polskiego Związku Firm

Deweloperskich, zorganizował 19 lutego brie-

fing mieszkaniowy.

— Takie spotkanie to dobra okazja do po-

rozmawiania o kondycji branży oraz o tym

jak Wrocław zmienia się na naszych oczach.

Stąd też byli z nami prezesi i przedstawiciele

firm deweloperskich oraz osoby związane

z rynkiem nieruchomości. Realizacja do-

brych projektów i efekty naszej pracy zależą

od współpracy z bardzo wieloma osobami

i instytucjami, dlatego gościliśmy również

przedstawicieli Urzędu Miejskiego, nadzoru

budowlanego oraz stowarzyszeń i instytu-

cji, z którymi mamy okazję współdziałać.

Briefing był adresowany również do me-

diów – wylicza Dorota Jarodzka-Śródka,

prezes PZFD we Wrocławiu.

SETKI MILIONÓW NA INWESTYCJE

Organizacja przedstawiła twarde dane. Według

samych szacunków w 2014 r. na inwestycje we

Wrocławiu deweloperzy PZFD przeznaczyli 580

mln zł. Dzięki temu powstało blisko 2,4 tys. go-

towych mieszkań, a kolejne inwestycje są reali-

zowane.

Dobrze zapowiada się również 2015 r., w któ-

rym - według planu - inwestycje deweloperów

PZFD przekroczą 664 mln zł. W tym czasie roz-

poczęta lub zakończona zostanie budowa w su-

mie ponad 3,8 tys. mieszkań.

— Dzięki ustabilizowanej sytuacji na rynku

branża może rozwijać się bardzo prawi-

dłowo i równomiernie. Jedyny negatywny

sygnał, który możemy powoli obserwować,

to fakt, że w 2015 r. dwukrotnie zorgani-

zowane zostaną wybory. W związku z tym

wiele inicjatyw może zostać przygotowa-

nych na fali populizmu, a ustawy wprowa-

dzone zostaną w trybie natychmiastowym.

To może zachwiać rynkiem - ocenia Miro-

sław Półtorak, wiceprezes Oddziału PZFD

we Wrocławiu.

PZFD ROZWIJA DZIELNICE, ALE BUDYNEK TO NIE WSZYSTKO

Prace budowlane koncentrują się głównie

w czterech wrocławskich dzielnicach od Środ-

mieścia do Fabrycznej. Największą aktywność

można zaobserwować w dzielnicy Krzyki. Tylko

w 2014 r. gotowych było tam 1,16 tys. mieszkań,

a w 2015 r. rozpoczętych bądź gotowych ma być

jeszcze więcej - ponad 1,6 tys. mieszkań.

53

— Bardzo dobrze rozwijają się również

dzielnice, przy których zakończone zosta-

ły inwestycje związane z budową ważnych

węzłów komunikacyjnych. Między innymi

temu faktowi dynamiczny rozwój zawdzię-

cza Psie Pole - ocenia wiceprezes Mirosław

Półtorak.

Miliony przeznaczone na inwestycje to nie tylko

budynki mieszkalne wraz z lokalami usługowy-

mi, którym najczęściej towarzyszą od nowa za-

aranżowane tereny zielone, place zabaw, drogi

dojazdowe, garaże i parkingi, czy też ścieżki ro-

werowe.

— Te dane wprost pokazują, że współodpo-

wiadamy za Wrocław, który razem buduje-

my. W wielu miejscach, przez lata powstały,

zupełnie nowe osiedla, a wręcz dzielnice.

Tak się dzieje również dzięki aktywności

deweloperów zrzeszonych w PZFD - pod-

sumowuje Dorota Jarodzka-Śródka, prezes

wrocławskiego oddziału Polskiego Związku

Firm Deweloperskich.

PZFD we Wrocławiu - to grupa 16

firm deweloperskich zrzeszonych

w Polskim Związku Firm Dewelo-

perskich (Archicom, DOM.Develo-

per, INKOM, Osiedle Malownicze,

PBO Dach Bud, Grupa PROFIT De-

velopment, Salwirak, TEMAR De-

weloper, Vantage Development,

Dom Development, mLocum,

BLOCKPOL, PB DOMBUD, Rafin

Deweloper, WPBM Mój Dom, Part-

ner Capital Group).

PZFD buduje Wrocław i standar-

dy branży deweloperskiej. Zmienia

oblicze miasta, dba o jakość budow-

nictwa. Przedsiębiorcy zrzeszeni

w PZFD tworzą nowe mieszkania,

piękne i obszerne apartamenty,

funkcjonalne obiekty biurowe.

Wspierają wrocławian w procesie

wyboru mieszkania, rozwiewają

wątpliwości odpowiadając na py-

tania dotyczące zakupu i finanso-

wania mieszkania lub domu. Służą

radą i pomocą z zakresu prawa bu-

dowlanego i umów deweloperskich.

Przestrzegają zasad Kodeksu Do-

brych Praktyk.

Więcej informacji:

www.wroclaw.pzfd.pl

54

Uchwalona we wrześniu 2011 roku ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego miała zapewnić silniejszą pozycję podmiotów dokonujących zakupu nowych mieszkań lub domów. Wprowadziła obowiązek otwierania rachunków powierniczych przez deweloperów, co nie za-gwarantowało jednak pełnego bezpieczeństwa transakcji, tworząc nowe czyn-niki ryzyka.

Ryzyka związane z otwarciem rachunku powierniczego

Wprowadzony „ustawą deweloperską” rachunek

powierniczy służy do gromadzenia i przecho-

wywania środków pieniężnych powierzonych

posiadaczowi rachunku przez osoby trzecie (na-

bywców) na podstawie odrębnej umowy, zwanej

„umową deweloperską”. Może być prowadzony

jako zamknięty lub otwarty. W pierwszym przy-

padku jednorazowa wypłata zgromadzonych na

rachunku środków następuje po przeniesieniu

na nabywcę prawa własności nieruchomości,

podczas gdy w drugim kolejne wypłaty środków

następują zgodnie z harmonogramem określo-

nym w umowie. W obu przypadkach rachunek

powierniczy blokuje deweloperowi bezpośred-

nią możliwość korzystania ze środków zgroma-

dzonych na rachunku do czasu uzyskania okre-

ślonego w umowie stanu budowy – często nawet

aż do jej ukończenia.

NAPIĘTY HARMONOGRAM

Deweloper, prowadząc inwestycję za pośred-

nictwem otwartego mieszkaniowego rachunku

powierniczego, ma bardzo ograniczony dostęp

do środków. Bank ewidencjonuje wpłaty i wy-

płaty odrębnie dla każdego nabywcy na jego

„indywidualnym rachunku nabywcy”, ten zaś

przelewa kolejne kwoty pieniędzy po zakończe-

niu określonego etapu budowy. W razie niskiego

poziomu sprzedaży lokali nie gwarantującego

wystarczających wpływów na rachunek, dewe-

loperowi może zatem zabraknąć bezpośrednie-

go dostępu do środków, z których mógłby kon-

tynuować realizację budowy.

OGRANICZONY DOSTĘP DO ŚRODKÓW

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powier-

niczy chroni prawa nabywców oraz umożliwia

deweloperom rozpoczęcie sprzedaży lokali już

w trakcie realizacji inwestycji bez konieczności

wcześniejszego zakończenia prac budowlanych.

Inwestor, który zdecyduje się na jego zastoso-

wanie, ma jednak zablokowany i ściśle kontro-

lowany podczas prac budowlanych dostęp do

środków finansowych. Otrzymuje od nabywcy

pieniądze dopiero po ukończeniu inwestycji.

Umowa zawierana jest na czas nieoznaczony,

CZ

ŁO

NK

OW

IE W

SP

IER

AJĄ

CY

55

jednak nie dłuższy niż okres niezbędny do wy-

płaty całości środków wpłaconych na rachunek

przez nabywców, po otrzymaniu odpisów aktów

notarialnych przenoszących prawo do nieru-

chomości.

WYPŁATA W RĘKACH BANKU

Ustawa deweloperska nie precyzuje dodat-

kowych warunków prowadzenia rachunków

oraz uwalniania środków. Wynika z tego ryzyko,

iż w nieoczekiwanej sytuacji bank może wstrzy-

mać uruchomienie środków. Banki w oparciu

o rekomendacje ZBP narzucają ścisłe zasady

oceny wiarygodności finansowej inwestora oraz

opłacalności jego inwestycji. Samo złożenie

wniosku obwarowane jest koniecznością przed-

łożenia wielu dokumentów, w tym projektu pro-

spektu informacyjnego oraz wzoru umowy de-

weloperskiej. Następnie Inwestor musi ponieść

związane z tym opłaty. Jeśli deweloper będzie

prowadził inwestycję ze środków własnych bez

udziału kredytu inwestorskiego, zobowiązany

jest również udokumentować źródła finansowa-

nia przedsięwzięcia.

A JEŚLI COŚ PÓJDZIE NIE TAK…

Ustawa nie określa dodatkowych środków

ochrony przed spółkami z minimalnym ka-

pitałem zakładowym – tzw. spółek celowych.

W sytuacji wystąpienia wad fizycznych bądź

prawnych nieruchomości ustawa wskazuje

przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi. Istnie-

je ryzyko, iż spółka celowa może nie posiadać

żadnych praw majątkowych, z których można

by było żądać zaspokojenia w postępowaniu

egzekucyjnym. Deweloperzy muszą też rozwa-

żyć ostateczną decyzję co do współpracy z wy-

branym bankiem, ponieważ zgodnie z ustawą

deweloperską, Art. 5, ust. 4, prawo wypowie-

dzenia umowy rachunku powierniczego przy-

sługuje wyłącznie bankowi i tylko z ważnych

powodów.

Prezes Zarządu

Upper Finance Consulting Sp. z o.o.

Iwona Załuska

INWESTYCJA W KAPITAŁ LUDZKI, TO NAJLEPSZA INWESTYCJA DLA FIRMY

58

BUDUJEMY I ROZWIJAMY POLSKIE MIASTA

DZIAŁALNOŚCI

13 LAT

GRUPY TEMATYCZNE

4LICZBA

PODJĘTYCH DZIAŁAŃ LOBBINGOWYCH

W 2014 R.

31PONAD 100

FIRM Z CAŁEJPOLSKI

WSPÓŁPRACUJEMY M. IN. Z:

59

BUDUJEMY I ROZWIJAMY POLSKIE MIASTA

WSPÓŁPRACUJEMY M. IN. Z:

Vademecum Dewelopera nr 10/2015

Documents

Transcript of Vademecum Dewelopera nr 10/2015