Rynek nieruchomości gruntowych w PolsceWyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych

Maj 2009

Badanie przeprowadzone w oparciu o analizę banków ziemi firm deweloperskich oraz ofert gruntów inwestycyjnych znajdujących się w sprzedaży

Szanowni Państwo,

Druga połowa 2008 roku przyniosła gwałtowną zmianę sytuacji w każdym sektorze rynku nieruchomości wPolsce, zwiększając konkurencyjność i wymuszając dostosowanie do nowych realiów wszystkich uczestnikówrynku. Standardy projektów, prognozy przychodów ze sprzedaży, etapowanie, wielkości jednostek czy grupydocelowe wymagają nowego zdefiniowania.

W okresie hossy lat 2005 – 2008 grunty inwestycyjne stanowiły dobro wysoce pożądane. Sprzedający niemusieli rozważać o strategii ich przygotowywania i sprzedaży, skupiając się wyłącznie na wyborze najwyższejoferty zakupu.

Obecnie w przededniu zmian odpowiadających nowym, bardziej wymagającym realiom rynkowym stojądeweloperzy posiadający znaczne banki gruntów, banki finansujące inwestycje, podmioty inwestujące wnieruchomości gruntowe oraz firmy prowadzące proces przygotowania ich pod inwestycje. Aktualne zasobygruntów inwestycyjnych w Polsce pozwalają na powstanie ok. 19 mln m² powierzchni użytkowej nowychinwestycji. Uwzględniając dotychczasową skalę produkcji budowlanej zasób ten wystarczy na około osiem lataktywności deweloperskiej.

Rozpoczyna się okres gdzie liczba gruntów znacznie przewyższa skalę potrzeb polskiego rynku, wymagającwiększego dopasowania przygotowywanych koncepcji inwestycji do realiów rynkowych oraz potrzebdeweloperów. Rosnąca konkurencja znacząco wpłynie na profesjonalizację branży obrotu gruntami, kierującjej rozwój ku bardziej kompleksowym rozwiązaniom.

Tym samym obserwujemy schyłek ery dogmatu łatwego inwestowania w grunty oraz szeregu teorii z grupyzatytułowanej „na gruncie inwestycyjnym nie można stracić”. Rynek gruntów charakteryzuje podążanie zpewnym opóźnieniem za ogólną sytuacją w branży deweloperskiej oraz znacznie większa amplituda wahańcen, niż w przypadku gotowych zrealizowanych projektów deweloperskich.

Podmioty działające na rynku gruntów inwestycyjnych czeka proces dostosowywania się do nowej sytuacji,podobnie jak miało to miejsce w przypadku graczy działających na rynku mieszkaniowym.

Mimo chwilowych perturbacji rynek gruntów nadal charakteryzuje duży potencjał. Można spodziewać się, żewysoka rentowność z procesu land development będzie w dalszym ciągu miała swoich zwolenników.W przeciwieństwie do ostatnich lat, nie będzie ona jednak wynikać wyłącznie z korzystnego dla sprzedającychukładu sił na rynku. Źródłem zysków będzie natomiast wartość dodana powstająca w procesiekompleksowego przygotowywania gruntów pod inwestycje dostosowane do aktualnych potrzeb rynkowych.

Zapraszam do lektury,

Łukasz Madej

Rynek nieruchomości gruntowych w PolsceWyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych

maj 2009 

Rozkwit rynku gruntów inwestycyjnych

W okresie ostatnich trzech lat rynek gruntówinwestycyjnych rósł szybko przynosząc krociowe zyskifirmom zajmującym się przygotowywaniemnieruchomości dla deweloperów.

Grunty z aktualnym miejscowym Planem lub WZiZTstanowiły dobro pożądane. Sytuacja ta wynikała zprostej relacji popytu do podaży. Z miesiąca namiesiąc rosła liczba firm które chciały realizowaćprojekty deweloperskie. Polscy deweloperzy zwiększaliskalę prowadzonych inwestycji, podczas gdy firmyzagraniczne usiłowały wejść na polski rynek nawetkosztem budowy drogiego banku ziemi. Do tegopojawiły się firmy nie związane wcześniej z rynkiemdeweloperskim, które również chciały wykorzystaćsytuację, rozszerzając dotychczasową działalność onieruchomości.

Ci wszyscy gracze przystąpili do poszukiwania gruntówinwestycyjnych, których zasoby w 2005 roku byłyznikome /w większości tereny sprzedawane przezmiasta na przetargach/.

Jakie powierzchnie miast są pokryte planami zagospodarowania?  

rokWarszaw

aKraków

Wrocław

Gdańsk

2005 11% 5,5% 14% 30%

2008 18% 14% 33% 58%

Faza stabilizacji. 2007 rok oraz pierwsza połowa 2008Wraz z rosnącymi cenami gruntów przybywało firmktóre chciały inwestować spekulacyjne w zakup, anastępnie odsprzedaż terenu. Cześć z tych podmiotówzajmowała się zwiększaniem chłonności terenów,poprzez zmiany Warunków Zabudowy, część opierałaswój zysk wyłącznie na wzroście cen w czasie. Jednaksytuacja zaczęła się zmieniać, a czas działać naniekorzyść właścicieli gruntów. W szczytowym okresiehossy, co czwarta złotówka płacona za m² mieszkaniabyła wydawana na zakup gruntu pod inwestycję.

Informacje o wybranych przetargach na grunty inwestycyjne w okresie 2006‐2007

Dlaczego doszło do takiej sytuacji?

We wcześniejszych latach deweloperzy nie posiadalidużych banków gruntów, nabywając działkibezpośrednio przed decyzją o nowej inwestycji. Jednakw 2003 roku zostały uchylone obowiązujące PlanyMiejscowe. Procedura uchwalania nowych jak iuzyskiwana indywidualnych Warunków Zabudowytrwała minimum 2 lata. W konsekwencji w latach2005–2006, w szczycie rosnącego pobytu na działki wnajwiększych polskich miastach obszary nadające siępod inwestycje stanowiły zaledwie kilka procent ichpowierzchni!

W okresie czterech lat w wielu lokalizacjach cenywzrosły ponad pięciokrotnie. Zaś każdy duży przetargna sprzedaż gruntu budził ogromne emocje w branżynieruchomości.

Na koniec 2007 roku banki gruntów polskichdeweloperów zaczęły się zapełniać, a skłonność dowejścia kolejnych graczy na polski rynek ‐ spadać.Równocześnie na rynku gruntów zaczęło pojawiać sięcoraz więcej terenów z niedawno uzyskanymiWarunkami Zabudowy lub uchwalonymi PlanamiMiejscowymi.Na rynku pojawiły się też pierwsze grunty w pełniprzygotowane pod inwestycje /realna koncepcjazabudowy, wszystkie uzgodnienia z miastem/.Transakcje sprzedaży polegały na uzyskaniu zapłaty zaprzekazanie gruntu oraz udziałach w zysku zrealizowanego na nim projektu.

Deweloper Miasto  DzielnicaCena za grunt

Powierzchnia użytkowa którą 

można wybudować

Cena gruntu do m2 powierzchni którą można 

na nim wybudować

Data dokonania transakcji

Budimex Warszawa Śródmieście 116 mln PLN ok. 65 tys. m² 1 750 PLN/m² 12.2005GP 

InvestmentWarszawa Wola 170 mln PLN ok. 110 tys. m² 1 500 PLN/m² 01.2006

GP Investment

Wrocław Krzyki 380 mln PLN 180 tys. m² 2 110 PLN/m² 10.2006

Ghelamco Warszawa Wola 85 mln PLN ok. 100 tys. m² 850 PLN/m² 06.2006

Sando Warszawa Mokotów 371 mln PLN 169 tys. m² 2 195 PLN/m² 10.2006

Lubasa Warszawa Śródmieście 390mln PLN 100 tys. m² 3 900 PLN/m² 10.2006

Rynek nieruchomości gruntowych w PolsceWyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych

maj 2009 

Transakcje takie osiągały rekordowe kwoty,potwierdzając że poza samymi Warunkami Zabudowydeweloperzy zaczęli doceniać przygotowaniekoncepcji pod kątem dostosowania do warunkówrynkowych.

Bessa. Druga połowa 2008 roku.

Wraz z wyraźnymi sygnałami o spadającym tempiesprzedaży mieszkań oraz rosnącym załamaniem narynku nieruchomości w Europie Zachodniej popyt nagrunty istotnie zmalał. Polityka planistyczna, sytuacjagospodarcza oraz cykl na rynku nieruchomościpowodują zastój w sprzedaży gruntów i rosnącą presjęna obniżki cen. Takie prawdopodobieństwo rozwojusytuacji potwierdzają strategie firm deweloperskich,które koncentrują się na sprzedaży rozpoczętychprojektów, wstrzymując nie tylko zakup nowychgruntów ale nawet przygotowywanie projektów nagruntach już posiadanych.

Na płynność rynku gruntów istotny wpływ ma takżenastawienie sektora bankowego, który w chwiliobecnej koncentruje się na kontynuowaniufinansowania inwestycji będących w trakcie budowy.

Główne czynniki wpływające na sytuację na rynku gruntów inwestycyjnych

Info o tym ile napłyneło nowych firm z hiszpanii w polski w 2007 r.

Liczba zarejestrowanych firm z kapitałemhiszpańskim związanych z rynkiem nieruchomości  /dane MSWiA/

dane z 2006 roku 86 firm

dane z 2007 roku  ponad 380 firm

Wraz z rozluźnianiem polityki finansowej w stosunku dosektora deweloperskiego w pierwszej kolejnościuruchomione zostanie finansowanie na projekty, wktórych banki są już aktywne przez udział wwcześniejszym finansowaniu gruntów. Dopiero późniejmożna spodziewać się wzrostu skłonności dofinansowania zakupów gruntów pod nowe projekty. Wkolejnym cyklu rynkowym banki z pewnością będąprzywiązywać większa wagę do doświadczenia zespołuoraz jakości przygotowania projektów, stawiając wyższewymagania przed firmami dotychczas nie związanymi zrynkiem nieruchomości.

Główne czynniki wpływające na sytuację na rynku gruntów inwestycyjnych

Co wpływało na ceny gruntów 

2005/2006 2009/2010

Polityka planistyczna miast

W marcu 2003 roku uchylono stare plany przestrzenne. Nowe grunty inwestycyjne były przygotowane w oparciu o WZiZT, co zajmuje średnio ok. 2 lat.

Obecny poziom pokrycia planami w dużych miastach to 15‐60% powierzchni miast. /Najlepiej w Gdańsku, najgorzej w Krakowie/. Odrolniono wszystkie grunty w miastach.

Bank gruntówPo recesji lat 2003‐2004 deweloperzy posiadali niewielkie banki gruntów.

Tylko deweloperzy giełdowi posiadają bank gruntów na 4,3 mln m2 mieszkań i biur. Na działkach pod mieszkania mogą wybudować 50 500 mieszkań.

Inwestycyjne zakupy gruntów

Dopiero się rozpoczynają.Przez okres ostatnich 3 lat przygotowano grunty pod 19 mln m² nowych inwestycji /mieszkań, biur, handlu/.

Napływ kapitału Szczyt hossy w Europie zachodniej, deweloperzy lokowali nadwyżki w grunty w Europie Środkowej i Wschodniej.

Największa od II Wojny Światowej recesja w krajach z których płynął kapitał na grunty i nowe projekty /Hiszpania, Irlandia, Wielka Brytania, USA/.

Sytuacja gospodarcza w Polsce

Jesteśmy nowym Państwem w UE, rośnie PKB, konsumpcja, spada mocno bezrobocie.

Choć Polska gospodarka daje sobie nieźle radę to w danych mamy rosnące bezrobocie, groźbę recesji i słabnące nastroje konsumenckie.

Sprzedaż mieszkań

Rekordowe tempo sprzedaży. Większość projektów sprzedanych na etapie dziury w ziemi.

Rekordowy spadek sprzedaży. Klient kupuje wybudowane mieszkania.

Zasób gruntów pod nowe inwestycje 

Bliski zeru, problemy z wprowadzeniem nowych inwestycji.

Rekordowy. Bez przygotowania nowych terenów grunty inwestycyjne zaspokoją potrzeby deweloperów przez ok. 7‐8 lat.

Rynek nieruchomości gruntowych w PolsceWyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych

maj 2009 

Obecna sytuacja na rynku gruntów uległa odwróceniuw stosunku do hossy z lat 2006/2007.

Pierwszy raz w historii młodego polskiego rynkunieruchomości obserwujemy tak znaczącą przewagąpodaży gruntów nad zapotrzebowaniem ze stronydeweloperów. Z odwrócenia relacji pomiędzy popytema podażą wynika w pierwszej kolejności bardzowyraźne ograniczenie liczby transakcji, a następniespadek cen transakcyjnych oraz wycen gruntówwcześniej zakupionych przez spółki.

Istotne spadki wycen mają swoje konsekwencje. Popierwsze banki finansujące zakupy gruntów podinwestycje znajdują się w sytuacji gdy udzielonekredyty nie mają potwierdzenia w zabezpieczeniuhipotecznym. Może się to wiązać z przykrymikonsekwencjami dla inwestora, w postaci prośby ouzupełnienie zabezpieczeń lub nawet groźbywypowiedzenia umowy kredytowej.

Po drugie część gruntów inwestycyjnych znajduje się wfirmach, które traktowały polski rynek spekulacyjnie inie budowały profesjonalnych struktur do realizacjiprojektów. W tym przypadku, właściciele muszą liczyćsię ze znaczącym wydłużeniem okresu wyjścia zinwestycji bądź z koniecznością kompleksowegoopracowania gruntów które chcą zbyć

Wielkość zasobów gruntów w posiadaniu deweloperów i wystawionych na sprzedaż

910

ony

opracowania gruntów, które chcą zbyć.

Po trzecie duże grunty inwestycyjne przy wolnymtempie sprzedaży są obarczone dużym ryzykiem –wymagają wyłożenia znacznych kwot /w obecnejsytuacji w gotówce, bez kredytu/ przy długim okresieoczekiwania na zwrot wydatków /rozłożone w czasieetapowanie/.

Zasoby gruntówŁączna wielkość zasobów gruntów przygotowanychpod inwestycje /z planami miejscowymi lub WZIZT/wynosi ok. 19 mln powierzchni na sprzedaż lubwynajem. Projekty mieszkaniowe to 13,9 mln m², codaje możliwość realizacji ok. 215 tys. mieszkań.

Zasoby całkowite gruntów inwestycyjnych (w m² powierzchni użytkowej, którą można na nich wybudować) 

grunty: Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Łódź Śląsk suma

mieszkaniowe 5 699 906 1 420 962 1 468 906 1 663 806 870 868 730 091 684 467 12 539 006

mieszkaniowo‐komercyjne

1 270 348 212 590 954 381 0 325 410 41 790 768 715 3 573 234

komercyjne 1 320 504 169 368 586 446 35 043 116 458 80 965 558 930 2 867 714

suma 8 290 758 1 802 920 3 009 733 1 698 849 1 312 736 852 846 2 012 112 18 979 954

012345678

deweloperzy giełdowi

pozostali deweloperzy

grunty w sprzedaży

Milio

mieszkaniowe mieszkaniowo‐komercyjne komercyjne

Rynek nieruchomości gruntowych w PolsceWyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych

maj 2009 

W ujęciu absolutnym, największe zasoby gruntówinwestycyjnych zostały zgromadzone w Warszawie –ok. 8,3 mln m² powierzchni użytkowej. Na kolejnychmiejscach znajdują się: Wrocław, AglomeracjaGórnośląska oraz Kraków. Najmniejsze zasobyzgromadzono w Łodzi.

Poszczególne aglomeracje charakteryzują sięzróżnicowaną strukturą funkcjonalną swoichzasobów gruntów. W większości miast przeważafunkcja mieszkaniowa /najbardziej wTrójmieście/, natomiast na Śląsku i we Wrocławiunajwiększy odsetek stanowią grunty pod inwestycjekomercyjne i mieszkaniowo‐komercyjne.

Należy pamiętać, że sama skala zasobów w danymmieście nie jest wyznacznikiem nasycenia danegorynku. Staje się nim dopiero po porównaniu zwielkością realizowanej na nim produkcjimieszkaniowej i komercyjnej.

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Milion

y

mieszkaniowe mieszkaniowo‐komercyjne komercyjne

Całkowite zasoby gruntów inwestycyjnych (w m² pow. użytkowej, którą można na nich wybudować)

Trójmiasto

Warszawa

Trójmiasto

Poznań

Kraków

Śląsk

Łódź

Wrocław

Rynek nieruchomości gruntowych w PolsceWyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych

maj 2009 

Struktura zasobów

Mocno zróżnicowana jest struktura wielkościowazasobów gruntów w poszczególnych aglomeracjach.Największy odsetek dużych gruntów /powyżej 100 000m² pow. użytkowej/ znajduje się w Krakowie orazTrójmieście /prawie 70% całkowitej pow. użytkowejzasobów tych miast/, a najmniejszy w Łodzi – ok. 15%.W pozostałych miastach współczynnik ten waha siępomiędzy 35 a 55 %.

Ciekawie prezentuje się „również strukturawłasnościowa” analizowanych zasobów. W Warszawie,Trójmieście i na Śląsku ok. 60% gruntów znajduje się wbankach ziemi deweloperów. W Poznaniu jest to ok.50%, z czego większość stanowią grunty w posiadaniuspółek giełdowych. W Krakowie, Wrocławiu i Łodziprzeważają natomiast grunty wystawione na sprzedaż,stanowiące ok. 70% zasobów tych miast.

Prognoza popytuAnalizując stronę popytową, należy zaznaczyć, że tylkoniektóre spółki giełdowe znajdują się w sytuacjipozwalającej im myśleć o zakupach. Są to deweloperzy,którzy w porę wstrzymali realizację planowanychprojektów, dostosowując podaż do słabnącego popytu.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

poniżej 9 999 od 10 000 do 34 999

od 35 000 do 69 999 od 70 000 do 99 999

powyżej 100 000

Udział procentowy gruntów danej wielkości w całkowitym zasobie gruntów inwestycyjnych 

Kilka firm, które posiadają znaczne zasoby gotówki, np.GTC, Echo Investment i Dom Development/odpowiednio ok. 700 mln, 320 mln i 220 mln PLN nakoniec 2008 roku/ będzie mogła przeznaczyć część ztych środków na okazyjne zakupy gruntów. Należy sięjednak liczyć z dużą ostrożnością z ich strony oraz zmocną selekcją analizowanych nieruchomości. Wprzypadku Dom Development ostrożność ta będziespowodowana m. in. niezbyt trafnymi transakcjami zkońca 2008 roku /np. grunt na warszawskim Targówkuza ok. 1 500 PLN/m² PUM /.Popyt ze strony omawianych firm, stanowiąc jedynieułamek stale wzrastającej podaży gruntów, pozwoli imdyktować warunki transakcji i bardzo mocno redukowaćoczekiwania cenowe sprzedających.

Z kolei w przypadku podmiotów zagranicznych równieżnie należy się spodziewać dużego zainteresowaniagruntami w Polsce. Wynika to z ogromnych problemówwiększości firm z krajów, które stanowiły do tej porygłówne źródło kapitału pompowanego w polski rynek/Hiszpania, Irlandia, USA, Wielka Brytania, itd./. Kwestiąotwartą pozostaje skala zainteresowania nowychpodmiotów, niezwiązanych do tej pory z polskimrynkiem, wywodzących się z innych części świata.

Nie zmienia to faktu, że wszyscy potencjalni nabywcybędą zasypywani ilością ofert, spośród których będąwybierać te najbardziej okazyjne.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

grunty w sprzedażybank ziemi pozostałych deweloperówbank ziemi deweloperów giełdowych

Udział procentowy gruntów w bankach ziemi deweloperów oraz gruntów w sprzedaży w 

całkowitych zasobach 

Rynek nieruchomości gruntowych w PolsceWyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych

maj 2009 

Ceny

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000Przedziały cen ofertowych /PLN/

M K M K M K M K M K M K M K M K M K M K

M - grunty mieszkaniowe

K grunty komercyjne

C - centrum

PC poza centrumCeny

Ceny ofertowe obniżyły się od szczytu hossy średnio ook. 20‐30 %. Przede wszystkim spadła jednak liczbaprzeprowadzanych transakcji. Sprzedający, widząc brakzainteresowania swoją ofertą, będą zmuszeni dodalszej korekty swoich oczekiwań cenowych. Ogromnaprzewaga podaży nad popytem pozwoli nabywcom nanegocjowanie dodatkowych upustów sięgających wniektórych przypadkach nawet kilkudziesięciu procent.

Poziom nasycenia rynku

Z porównania istniejących zasobów gruntów ze średniąskalą produkcji z lat 2000‐2008 w poszczególnychaglomeracjach wynika, iż deweloperzy zdołalizgromadzić banki gruntów wystarczające dokontynuowania produkcji przez najbliższe 4‐5 lat.Doliczenie to tej wartości podaży gruntówwystawionych na sprzedaż powoduje wydłużenieokresu produkcji do ok. 8 lat dla inwestycjimieszkaniowych i ok. 11 lat w przypadku projektówkomercyjnych. Powyższa kalkulacja nie uwzględniadodatkowych gruntów, które są obecnieopracowywane, a nie zostały jeszcze wystawione narynek. Wielkość tego zasobu jest trudna dodokładnego oszacowania, należy się jednakspodziewać iż będzie to kolejne kilka mln m² możliwejdo wybudowania powierzchni użytkowej, a więckolejne lata produkcji budowlanej.

0

5

10

15

20

25

mieszkania biura

Na ile lat wystarczy gruntów przy średniej skali produkcji  z okresu od 2000 do 2008?

K - grunty komercyjne PC – poza centrum

Rynek nieruchomości gruntowych w PolsceWyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych

maj 2009 

Konsekwencje nadpodaży oraz spadków cen gruntówinwestycyjnych

Znaczące przeceny, sięgające nawet 50% powodują żedeweloperzy i inwestorzy posiadający banki gruntówzmuszeni są do reorganizacji dotychczasowej strategiidziałania. W przypadku gdy środki na zakup gruntówpochodziły z zewnętrznych źródeł /kredyt bankowy czyinwestor finansowy/ sytuacja staje się bardzo złożona.Dla gruntów nabytych przez deweloperów rentownośćinwestycji można liczyć w oparciu o zysk jakiwygeneruje projekt realizowanych na danym gruncie/metoda dochodowa/.

Grunty inwestycyjne. Możliwe strategie działania. 

Grunt nabyty po cenie równej lub wyższej niż obecna wartość rynkowa

Grunt nabyty po cenie  znacznie przekraczającej obecną wartość rynkową /waga gruntu powyżej 15‐20% przychodów ze sprzedaży mieszkań lub powierzchni komercyjnych/ 

Inwestor Deweloper Inwestor Deweloper

Opis sytuacji Grunt nabyty po okazyjnej cenie, często przed 2005 rokiem. 

Grunt nabyty po okazyjnej cenie. 

Część gruntów inwestycyjnych nabytych w latach 2006‐2008.

Część gruntów inwestycyjnychnabytych w latach 2006‐2008. W większości z MPZP lub WZIZT. W większości koncepcja zakłada zawyżoną chłonność terenu /maksymalne wykorzystanie hł ś i b li k j/

W konsekwencji wysoka cena zakupu gruntuzmniejsza marżę z realizacji projektu, jednak nadalcała inwestycja jest rentowna.W przypadku gdy grunt został nabyty tylko w celuodsprzedaży z zyskiem obecna sytuacja wymagawiększej elastyczności od właściciela orazopracowania szerszego spektrum możliwości wyjścia zinwestycji niż tylko sprzedaż całości gruntudeweloperowi.Można wydzielić trzy typy sytuacji w których znajdująsię deweloperzy i inwestorzy:

chłonności bez analizy rynkowej/.

Finansowanietransakcji i zabezpieczenie 

Zakup ze środków własnych.

Środki własne lub kredytna poziomie 50‐70% w stosunku do obecnej wartości.

W większości zakup z udziałem  /w części/finansowania zewnętrznego.

Grunty w zdecydowanej większości nabywane z finansowaniem zewnętrznym /kredyty, privateequity, fundusze mezzanine /.

Obecna sytuacja

Duża elastyczność cenowa przy sprzedaży. Możliwość realizacji niższego zysku teraz, lub sprzedaż w następnym cyklu. 

Niskie koszty finansowe, dobry współczynnik LTV –większe bezpieczeństwo banku. Cały projekt wysoko rentowny, oczekiwanie na polepszenie koniunktury i realizacja inwestycji.  

Narastające problemy z wyceną potwierdzającą wartość gruntu. Bank może zacząć oczekiwać dodatkowych zabezpieczeń. Problemy w przypadku dużych inwestycji /drogi grunt w dłuższym okresie realizacji zmniejsza zysk i znacząco podnosi ryzyko/.

Wykazywanie rentowności z całego przygotowywanego projektu /metoda dochodowa/, umożliwiająca uzasadnienie wysokiej wartości gruntu kosztem niższej marży.  Problemy w przypadku dużych inwestycji /drogi grunt w dłuższym okresie realizacji zmniejsza zysk i znacząco podnosi ryzyko/.

Dostosowaniedo nowej sytuacji 

Analiza skali konkurencyjnych gruntów /wielkości, ceny/. Opracowanie koncepcji /dokładna chłonność terenu/. Organizacja podstawowych kwestii administracyjno‐planistycznych i technicznych. 

Określenie strategii dla projektu /ceny, struktura produktu, przewagi konkurencyjne/.  Realnachłonność gruntu przy określeniu minimalnej atrakcyjności powierzchni. Etapowanie inwestycji wraz ze strategią cenową. 

Określenie minimalnego do zaakceptowania poziomu przychodów ze sprzedaży.Strategia przygotowania gruntu dla większej liczby potencjalnych partnerów /sprzedaż, spółka celowa z deweloperem lub inwestorem finansowym/. W przypadku dużych gruntów także zagadnienia prawne, podatkowe i finansowe. Również promocja lokalizacji i koncepcji i profesjonalne poszukiwanie inwestora. 

Strategia pełnej realizacji projektu. W tym przede wszystkim etapowanie i elastyczność cenowa przy równoczesnej analizie chłonności lokalnego rynku i poziomu potencjalnej konkurencji. Rentowności poszczególnych etapów w stosunku do spłaty zadłużenia za całość gruntu. W przypadku dużych gruntów finansowanie zamienne lub uzyskanie partnera w projekcie. Rozłożenie ryzyka. Pozycjonowanie inwestycji w kliku segmentach cenowych. 

Więcej informacji o strategiach opracowywania gruntówinwestycyjnych oraz o wsparciu jakie możemyzaoferować znajduje się na ww.prodevelopment.pl

Dane kontaktowe:Przemysław Pączek

ProDevelopment Sp. z o.o.ul. Książęca 19 / 900‐498 WarszawaTel. 22435 81 29

Kom. 601 525 505e‐mail: przemysław.paczek@pro‐development.pl