Q4 2010 Warszawski Rynek Nieruchomości IV kwartał 2010 · Warszawski Rynek Nieruchomości on...

Warsaw City Report

Warszawski Rynek Nieruchomości

on point

Q4 2010

IV kwartał 2010

2 On Point • Q4 2010

Economy / Investment Gospodarka / Rynek inwestycyjny Sound GDP growth in Q4 2010. Last year’s investment volumes almost tripled 2009 results.

Wysoki wzrost PKB w IV kwartale 2010r. Wartość transakcji inwestycyjnych w ub.r. blisko trzykrotnie przekroczyła wynik z roku 2009.

Poland’s Economy Sytuacja gospodarcza Polski GDP, Private Consumption, Inflation rate -

average % Change on Previous Year PKB, spożycie indywidualne, inflacja – zmiany w stosunku

do poprzedniego roku

0,0%1,0%2,0%3,0%4,0%5,0%6,0%7,0%8,0%

2006 2007 2008 2009 2010f 2011f 2012f0,0%0,5%1,0%1,5%2,0%2,5%3,0%3,5%4,0%4,5%

Source/Źródło: CSO/GUS; Consensus Economics, Q4 2010

Retail Sales Dynamics Dynamika Sprzedaży Detalicznej

-2,5%

0,0%

2,5%

5,0%

7,5%

10,0%

12,5%

15,0%

XII I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII

2009 2010

Source/Źródło: GUS, Q4 2010

Real Estate Investment Volume in Poland by Sectors (million €)

Wartość transakcji inwestycyjnych w Polsce w podziale na sektory (w milionach Euro)

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

2008 2009 2010 2010 almost tripled 2009 volumes

Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q4 2010

Prime Yields – Q4 2010 Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty – IV kw. 2010

Sector Yield (%) Changes

Offices 6.50

Retail 6.50

Warehouses 8.25

The Polish economy grew by 3.8% over the entire 2010, which ranks it amidst the top leaders in this respect amongst all European Union states. The GDP growth in Q4 specifically was 4.5%, representing a 2 pp increase q-o-q. The Consensus Economics forecast is 4.1% for 2011 and 4.2% in 2012, which demonstrates that the combination of strong internal demand and private consumption continue to drive the Polish economy, particularly during times when revenues from exports is weaker. The challenge ahead of the Polish government will be to continue subsidizing investments into strategic sectors such as shared services and BPO centres amongst others, in particular as it is tempting to limit public support in search for savings.

Clearly, private consumption is boosting the national economy of Poland. Retail sales growth was 5.5% in 2010, a 0.9 pp increase y-o-y. Retail sales grew by 12% in December 2010 alone, making Poland a European leader in this respect. Similarly, the customer sentiment index by CSO (GUS) went up by 2.1 p m-o-m in December 2010. This represents an increase of 0.9 p in comparison with the end of 2009.

Inflation was 3.1% in December 2010 against 2.7% in the entire 2010. An unemployment rate stood at 12.3%.

Investment Climate

2010 ended with an total investment volume of almost € 2 billion. The largest portion was attributable to retail investment, which with € 1.072 billion in 18 transactions, exceeded the total of the combined 2008 and 2009 volume by more than 50%. Office investors were similarly active with 15 deals totalling € 0.587 billion, which almost doubled 2009 results and accounted for over 50% of a relatively busy 2008. The Industrial investment market has also done very well with € 0.288 billion in 10 transactions. Indeed for industrial investment it was a record year, (excluding the exceptional 2007 when ProLogis bought the entire Parkridge warehouse business) as in the past warehouse investment volumes were on average well below € 0.2 billion. We have also noted one retail and office mixed-use transaction for € 35 million – namely the acquisition of Lipinski Passage by Union Investment from Reinhold.

On top of traditional sales and acquisitions, 2010 has seen the return of more complicated deal structures such as JVs including Galeria Katowicka where Neinver decided to team-up with Meyer Bergman (new entrant to the CEE market) or Libra Office Building in Warsaw where a group of private individuals JV’d with the vendors. We have also seen the acquisition of a stake in a project - namely Malta shopping centre in Poznań where Heitman bought a 75% stake from Neinver. In addition to the volumes reported above, there are transactions pre-agreed in 2010 (e.g. the acquisition of Promenada Shopping Centre in Warsaw by Atrium from Carpathian for approx. € 170 million) which are set to close in early 2011 and so, 2011 is set to bring a volume of investment deals similar, or higher, to that of 2010.

Investment Yields

We estimate prime retail and office yields to be at 6.5%, while prime warehouse yields are at 8.0-8.25%. This is, however, only the case for the truly prime, best in category type assets. We observe investors requesting a discount of 50-100 bps to the above prime yields for deals involving secondary products or forward transactions.


W całym 2010r. PKB w Polsce wyniósł 3,8%, co plasuje nasz kraj pod tym względem w czołówce liderów pośród wszystkich państw UE. W samym IV kw. PKB wzrósł do 4,5%, czyli o 2 pp. więcej niż w poprzednim kwartale. Według prognoz Consensus Economics, w następnych latach możemy spodziewać się wzrostu PKB do 4,1% w 2011r. i 4,2% w 2012r. Silny popyt krajowy oraz konsumpcja prywatna są głównymi czynnikami wysokiego wzrostu ekonomicznego, przy jednocześnie słabych wpływach z eksportu. Wyzwaniem dla rządu będzie kontynuacja subsydiowania inwestycji sektorów strategicznych typu centra usług wspólnych czy BPO, w szczególności w obliczu szukania oszczędności i ograniczania wsparcia publicznego.

Bez wątpienia konsumpcja prywatna napędza polską gospodarkę. Wzrost sprzedaży detalicznej w 2010r. wyniósł 5,5% - o 0,9 p.p. więcej niż przed rokiem. Ponadto, sprzedaż detaliczna w grudniu osiągnęła rekordowy wynik 12%, co czyni Polskę europejskim liderem. Wskaźnik ufności konsumenckiej wg GUS podniósł się w grudniu 2010 o 2,1 pkt. w porównaniu do listopada. Indeks ten był wyższy niż przed rokiem.

Inflacja w grudniu wyniosła 3,1% w ujęciu rocznym wobec 2,7% w całym 2010r. Stopa bezrobocia wyniosła 12,3%.

Rynek inwestycyjny

Transakcje inwestycyjne w roku 2010 osiągnęły wartość prawie 2 mld €. Największą ich część stanowi 18 transakcji handlowych na kwotę 1,072 mld € - o ponad 50% więcej niż łączna wartość z lat 2008 i 2009. Równie aktywny sektor biurowy zakończył rok 15 transakcjami na kwotę 0,587 mld €, co prawie dwukrotnie przekracza wynik z 2009r. oraz stanowi ponad 50% wyniku ze stosunkowo owocnego 2008r. Rok 2010 okazał się rekordowym dla sektora magazynowego, który osiągnął wynik 0,288 mld €. Do tej pory (nie licząc wyjątkowego roku 2007, kiedy ProLogis zakupił cały portfel magazynowy firmy Parkridge) wartość transakcji sektora magazynowego nie przekraczała kwoty 0,2 mld € rocznie. Odnotowaliśmy również jedną transakcję mieszaną na kwotę 35 mln €, a mianowicie nabycie przez firmę Union Investment od Reinhold budynku biurowo-handlowego Lipiński Passage.

Poza typowymi transakcjami kupna i sprzedaży, w roku 2010 ponownie pojawiły się bardziej skomplikowane układy typu joint venture, w tym np. Galeria Katowicka, której inwestor – Neinver – zdecydował się połączyć siły z firmą Meyer Bergman (nowy gracz na rynku CEE), czy też budynek biurowy Libra Business Center w Warszawie, gdzie grupa prywatnych inwestorów utworzyła joint venture wraz ze sprzedającymi. Zaobserwowaliśmy również przejęcie udziału w projekcie – mianowicie Heitman zakupił 75% udziałów centrum handlowego Malta w Poznaniu od firmy Neinver.

Dodatkowo, w 2010r. uzgodniono warunki kilku transakcji, które mają zostać sfinalizowane w br. np. zakup centrum handlowego Promenada w Warszawie przez Atrium od Carpathian za ok. 170 mln. Sądzimy, że obecny rok będzie podobny pod względem sumy transakcji inwestycyjnych do poprzedniego, lub lepszy.

Stopy kapitalizacji

Szacujemy, że stopy kapitalizacji utrzymają się na poziomie 6,5% w sektorach handlowym i biurowym, oraz 8,0-8,25% dla nieruchomości magazynowych. Dotyczy to jednak tylko najlepszych produktów w swojej kategorii. W obrocie nieruchomościami drugorzędnymi czy też transakcjach typu „forward”, inwestorzy oczekują stóp kapitalizacji niższych o 50-100 punktów bazowych.

Hotel Mixed Industrial Retail

Office

GDP/PKB Inflation rate / Inflacja Private Consumption / Spożycie indywidualne

On Point • Q3 2010 3

Рынок недвижимости Санкт-Петербурга

Office Market Powierzchnie biurowe 2010 outperformed the record-breaking 2008 in respect of take-up. Rents and vacancy rates still remain stable. Growing number of new inquiries for office space coupled with a slowing pipeline are impacting upon the Warsaw office market.

Popyt w 2010 osiągnął poziom rekordowy, przewyższając wynik z 2008 r. Czynsze i pustostany pozostają na stabilnym poziomie. Wzrost zapytań o nową powierzchnię biurową i wyhamowująca przyszła podaż kształtują obecny rynek biurowy w Warszawie.

Supply Podaż Warsaw Office Supply (m2)

Podaż powierzchni biurowej (m2) Warsaw with over 3.4 million m2 of modern office space is the largest office market in the Central and Eastern European region. In 2010 around 188,000 m2 in 16 new office buildings entered the market (vs. 266,000 m2 completed in 2009), with a majority of new additions in Non-Central locations (over 85%). However, 2011 will see a significant rise in the share of central areas with over 51,000 m2 planned for delivery in 2011 (34% of the total pipeline for 2011). Another 95,000 m2 will be completed in Non-Central locations, proving that new office supply in Warsaw continues to slow.

Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF Q4 2010

Warszawa jest największym rynkiem biurowym w rejonie Europy Środkowo-Wschodniej z zasobami biurowymi sięgającymi ponad 3,4 mln m2. 16 nowych budynków biurowych o łącznej powierzchni około 188 000 m2 zasiliło warszawski rynek biurowy w 2010r. (266 000 m2 w 2009 r.), w tym ponad 85% powierzchni biurowej zostało oddanej poza Centrum. Szacujemy, że w 2011 roku wzrośnie udział budynków biurowych wchodzących na rynek w Centrum, w którym na 2011r. przewidziano ponad 51 000 m2 nowej powierzchni (34% całkowitej podaży w 2011 r.) Kolejnych 95 000 m2 zostanie ukończonych poza Centrum. Wynika z tego jasno, iż przyszła podaż nowej powierzchni biurowej w stolicy wyhamowuje.

Demand Popyt Warsaw Office Take-Up (m2) Ilość powierzchni wynajętej w Warszawie (m2) 2010 registered the highest ever take-up level (549,000

m2) in the history of the Warsaw’s market. It is over 50% higher than in 2009. 2010 saw a rapid rise in renewals and renegotiations with a 35% share of the total deals volume. Renewals include four large lease contracts: PeKaO S.A. (38,500 m2), Deutsche Bank (10,000 m2), HP (10,300 m2) and Orange (17,400 m2). Unsurprisingly, the largest provision in the take-up volume in 2010 fell on the City Centre (including CBD), Upper South and South West sub-markets with a total share of 33%, 29% and 18%, respectively. The largest pre-let agreement signed in Warsaw in 2010 was within the Upper South sub-market; AVIVA leased 13,000 m2 in Platinium BP IV.


2010 rok był rekordowym pod względem zarejestrowanego popytu (549 000 m2), co stanowi ponad 50% wzrost w porównaniu z 2009 rokiem. Zaobserwowano zwiększenie liczby renegocjacji umów najmu, które w 2010 roku stanowiły 35% wszystkich transakcji najmu. Zarejestrowano cztery duże renegocjacje: PeKaO S.A. (38 500 m2), Orange (17 400 m2), HP (10 300 m2) i Deutsche Bank (10 000 m2). Najbardziej pożądanymi lokalizacjami były ponownie Centrum (włączając COB), Mokotów i Południowy-Zachód z następującymi udziałami w całkowitym popycie odpowiednio 33%, 29% i 18%. Największa umowa przednajmu w 2010r. (pre-let) została zawarta na Mokotowie przez AVIVA (13 000 m2) w budynku Platinium BP IV.

Vacancy Wskaźnik powierzchni niewynajętej Warsaw Office Vacancy Rate Wskaźnik powierzchni niewynajętej w Warszawie A slowing office pipeline combined with strong demand

have stabilized the vacancy rate in 2010. Currently, Warsaw City Centre offers around 93,000 m2 to let, which corresponds to a vacancy rate of 8.1% (6.6% in CBD and 9.1% in the City Centre Fringe). In Non-Central locations, the vacancy rate stands at 6.7% (153,286 m2). The overall vacancy rate in Warsaw amounts to 7.2%. Over 34% of office space delivered to the market in Q4 was unoccupied. The beginning of 2011 will see slight upward pressure on the vacancy rate in Central areas due to 7 buildings planned for delivery this year in Central Warsaw alone. In Non-Central locations the vacancy rate is likely to decline.


Zmniejszenie liczby nowych inwestycji biurowych oraz silny popyt ustabilizowały wskaźnik pustostanów w 2010 roku. W Centrum około 93 000 m2 jest niewynajętych, co stanowi 8,1% dostępnej powierzchni biurowej w Centrum (6,6% w COB i 9,1% w Centrum). Poza Centrum wskaźnik powierzchni dostępnej wyniósł 6,7% (157 286 m2). Ogólny wskaźnik pustostanów jest w Warszawie na poziomie 7,2%. Ponad 34% powierzchni dostarczonej na rynek w IV kw. ubiegłego roku była niewynajęta. Na początku 2011 roku spodziewamy się nieznacznego wzrostu współczynnika powierzchni niewynajętej w Centrum, spowodowanego planowanym wejściem na rynek 7 budynków biurowych w 2011r. właśnie w Centrum stolicy. Wskaźnik pustostanów poza Centrum będzie prawdopodobnie obniżał się.

Rents Czynsze Warsaw Prime Headline Rents (€ / m2 / month) Najwyższe czynsze w Warszawie (€ / m2 / m-c) Prime office rents reached the bottom of the rental cycle

in 2010 and are likely to start growing towards the end of 2011. Prime office space can be secured in Warsaw City Centre at €21-22/ m2/ month, however, the truly prime, best in asset class office blocks are leased with up to a 20% premium. Average office rents in Central Warsaw are between €19-20/ m2/ month. Prime office buildings in the popular Non-Central areas command rents of €14-15/ m2/ month and we should see rents starting to grow in sub-markets such as Upper-South or South-West in H2 2011.


Czynsze najmu w 2010 roku osiągnęły poziom minimalny i prognozowany jest ich wzrost w 2011r. Obecnie najwyższe czynsze odnotowywane są w Centrum na poziomie 21€ - 22€/ m2/ m-c, przy czym powierzchnie w najlepszych budynkach osiągają poziom do 20% wyższy. Średnie stawki czynszu w Centrum wynoszą aktualnie 19€ - 20€/ m2/ m-c. Powierzchnię biurową zlokalizowaną w najlepszych biurowcach poza Centrum można wynająć za 14€ - 15€/ m2/ m-c. W II połowie 2011r. prawdopodobne jest wystąpienie presji zwyżkowej na czynsze, zwłaszcza w takich rejonach jak Mokotów czy Południowo-Zachodni.

0

100,000

200,000

300,000

400,000

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

f

2012

f

CBD CC- Fringe Non-Central

0%

5%

10%

15%

20%

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

f

Core City Centre Non Central Total

10

20

30

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

f

Cit y Centre Non Central

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

f

Take-up


Retail Market Powierzchnie handlowe The outcome of the crisis and the lack of sites designed for retail use, resulted in limited completions in 2010 and pipeline for 2011. This situation is unlikely to change by 2013.

Niewiele otwarć nowych obiektów w latach 2010 i 2011 to wynik kryzysu a także braku odpowiednich gruntów z przeznaczeniem na handel. Sytuacja ta nie zmieni się do 2013r.

Supply Podaż Retail Density in Poland (m2 per 1,000 inhabitants of agglomerations)

Nasycenie powierzchnią centrów handlowych w Polsce (m2 na 1 000 mieszkańców aglomeracji)

0 100 200 300 400 500 600

Wroclaw

Poznan

Lodz

Tri-City

Warsaw

Krakow

Szczecin

Silesia

Existing Stock / Istniejąca Powierzchnia Under Construction / W Budowie


The Warsaw region features a notably low density of 427 m2/1,000 residents when compared to all major agglomerations. Projects currently under construction in Warsaw include Plac Unii Shopping Centre by BBI Development and Liebrecht&Wood, which will have 15,500 m2, and Wolf Bracka by Wolf Immobilien Polen of 10,000 m2. Wolf Bracka is still likely to open this year, whilst Plac Unii will enter the market in 2013.

In 2011, Neinver plan to start the development of Factory Outlet Annopol in Białołęka district. A project of 14,000 m2 GLA, will encompass 90 stores and is scheduled for completion in 2012. Amongst the tenants are: Nike, Puma, Reebok, Levi’s, Roy Robson, Cross, and Big Star. It will be the third outlet centre in the capital and the second by Neinver.

Wilanów shopping centre (approx. 60,000 m2 GLA) by Polnord and GTC is planned for development in southern Warsaw. Once completed in 2013/2014, this modern shopping & leisure centre looks set to change the current shopping patterns in its catchment area. In addition, many existing shopping centres are planned for re-modeling or extension and others are under thorough re-commercialization, e.g. Blue City with a number of new brands (just recently: TK Maxx, Gabor and The Body Shop). However, the majority of proposed extensions are in planning stages and scheduled for completion during 2013 at the earliest. Amongst the centres planned for redevelopment or a major or minor extension are: Tesco Kabaty (a further 30,000m2 GLA), Galeria Ursynów, Promenada, Wola Park, and Galeria Mokotów.

Region warszawski cechuje niskie nasycenie powierzchnią handlową (427 m2 / 1 000 mieszkańców) w porównaniu do głównych aglomeracji kraju. Obecnie w stolicy w budowie są dwa obiekty: Plac Unii, należąca do BBI Development i Liebrecht&Wood, która będzie miała 15 500 m2 i wejdzie na rynek w 2013r. oraz Wolf Bracka o powierzchni 10 000 m2, której inwestorem jest Wolf Immobilien Poland. Obiekt otworzy się w 2011r.

W 2011r. firma Neinver planuje rozpocząć budowę centrum wyprzedażowego Factory Annopol na Białołęce. W centrum pojawi się 90 sklepów na 14 000 m2 powierzchni handlowej. Jego otwarcie zaplanowano na 2012r. Wśród najemców są m.in. Nike, Puma, Reebok, Levi’s, Roy Robson, Cross i Big Star. Będzie to trzecie centrum wyprzedażowe w stolicy oraz drugie wybudowane przez firmę Neinver.

Nowe centrum handlowo-rozrywkowe (ok. 60 000 m2 pow. handlowej) powstanie w Wilanowie w południowej Warszawie dzięki Polnord / GTC. Po otwarciu (2013/2014r.) obiekt ten zmieni zwyczaje zakupowe, zwłaszcza w tamtej części miasta. Ponadto, planowane są modernizacje i rozbudowy istniejących centrów handlowych. Zdecydowana większość projektów przeznaczonych do rozbudowy jest na etapie planowania a ich otwarcia należy spodziewać się nie wcześniej niż w 2013r. Rozbudowie mają być poddane m.in. Wola Park, Galeria Mokotów, czy Promenada, natomiast całkowitej przebudowie ulegną np. Tesco Kabaty (o kolejne 30 000 m2) czy Centrum Ursynów. Inne obiekty przechodzą gruntowną rekomercjalizację, np. Blue City, w którym pojawiło się wiele nowych marek (w tym ostatnio: TK Maxx, Gabor czy The Body Shop).

Demand Popyt

Plac Unii Shopping Centre visualization

Warsaw – Shopping Centre Market – Vacancy Rate Warszawski rynek centrów handlowych – Wskaźnik

powierzchni niewynajętej

0%

1%

2%

Q12009

Q22009

Q32009

Q42009

Q12010

Q22010

Q32010

Q42010


Prime Shopping Centre Rents (€ / m2 / month) Stawki czynszu za najlepsze lokale w centrach

handlowych (€ / m2 / m-c)

Retail demand for Warsaw shopping centres remains strong.

New brands that entered the Warsaw market in Q4 2010 include: Kartell and Choccolate Company in Galeria Mokotów, Trollbeads and 3 Suisses in Wola Park.

A notable opening took place on Warsaw’s high street; namely a 3-storey H&M flagship store has opened on Nowy Świat Street. In addition, Smyk and Douglas have launched their new concepts. Smyk made their debut with a 2,300 m2 megastore in Targówek Retail Park, whereas Douglas celebrated their opening of a 1,200 m2 megastore in Arkadia. Also, Starbucks now has 5 coffee shops in Warsaw with a recent opening in Zebra Tower office building.

The vacancy rate in Warsaw is stable at a level of approximately 1%, which means that effectively vacant units are non-existing. The best performing retail assets are fully let, and have waiting lists of retailers representing all retail categories.

Popyt na powierzchnię handlową w warszawskich centrach handlowych jest nadal wysoki.

Wśród nowych marek, które pojawiły się na rynku w IV kw. 2010 znajdują się: Kartell i Choccolate Company w Galerii Mokotów, oraz Trollbeads i 3 Suisses w Wola Park.

Sieć H&M otworzyła swój 3-piętrowy sklep flagowy na warszawskiej ulicy handlowej Nowy Świat. Ponadto Smyk i Douglas zainaugurowały nowe koncepty. Smyk zadebiutował otwarciem sklepu typu Megastore o powierzchni 2 300m2 w Parku Handlowym Targówek. Douglas, natomiast. celebrował otwarcie swojego pierwszego wielkopowierzchniowego sklepu (1 200 m2) w Arkadii. Sieć kawiarni Starbucks ma już w Warszawie 5 lokali – ostania pojawiła się niedawno w biurowcu Zebra Tower.

Wskaźnik powierzchni niewynajętych w Warszawie utrzymuje się na stabilnym poziomie ok. 1%, co oznacza, że wolnych lokali praktycznie nie ma. Najlepsze centra handlowe są w pełni wynajęte z listą oczekujących najemców z każdej branży.

Rents Czynsze

No changes were recorded over the last quarter in terms of rents. Prime shopping centre rents for 100m2 unit shops range between €75 and €85 / m2 / month. Rents for Warsaw’s high street stores are similar or slightly higher and oscillate from €75 to €90 / m2 / month.

0 20 40 60 80 100

Szczecin

Tri-City

Wrocław

Kraków

Poznań

Łódź

Upper Silesia

Warsaw


Nie zaobserwowano żadnych zmian stawek czynszowych w ciągu ostatniego kwartału. Czynsze za lokale o powierzchni 100 m2 w najlepszych centrach handlowych wynoszą 75€-85€ / m2 / miesiąc. Czynsze przy głównych ulicach handlowych są podobne lub nieco wyższe i wahają się w przedziale 75€ - 90€ / m2 / miesiąc.



Industrial Market Powierzchnie magazynowe Healthy demand of 1,240,000 m2 combined with decreasing vacancy rates proved the market is back on the right track.

Popyt na powierzchnie magazynowe sięgnął ponad 1 240 000 m2, co w połączeniu z obniżającym się wskaźnikiem pustostanów potwierdza, że rynek wraca na właściwy tor.

Supply Podaż Warehouse Stock in Poland (‘000 m2)

Podaż magazynów w Polsce (tys. m2) Total modern warehouse space in Poland is estimated at 6.18 million m2 of which Warsaw accounts for 2.32 million m2. Nearly 300,000 m2 of modern warehouse space was added to the market in the greater Warsaw area in 2009. By contrast, 2010 saw only 43,000 m2 of new completions in the Warsaw region. Speculative developments are still on hold due to relatively high vacancy rates, especially in areas outside of Warsaw such as Błonie and Nadarzyn. However, construction activity in Poland continues to grow, compared to the end of 2009 and approx. 179,000 m2 of warehouse space is under construction, mainly in “built-to-suit” or pre-leased warehouses. A forecasted increase in demand combined with decreasing vacancy rates will trigger new construction start-ups in 2011.

0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000

Kraków

North

Wrocław

Poznań

Central Poland

Silesia

Warsaw

Existing Under Construction

Source/Źródło : Jones Lang LaSalle, Q4 2010

Całkowita podaż powierzchni magazynowej w Polsce jest szacowana na 6.18 mln. m2, z których 2.32 mln. m2 przypada na Warszawę. W 2009 roku w rejonie stolicy deweloperzy oddali do użytkowania prawie 300 000 m2. Dla porównania w ubiegłym roku nowe realizacje w Warszawie i okolicach ograniczyły się tylko do 43,000 m2. Inwestycje spekulacyjne, ze względu na wysoki poziom pustostanów szczególnie w rejonie Błonia i Nadarzyna oraz problemy z pozyskaniem finansowania, nadal nie są rozpoczynane. Aktywność deweloperów w Polsce jednakże wzrosła w porównaniu z końcem 2009 r. i około 179 000 m2 znajduje się w trakcie realizacji głównie w projektach „built-to-suit” i zabezpieczonych umowami przednajmu. Oczekujemy wzrostu liczby rozpoczynanych inwestycji w 2011 roku.

Demand Popyt Take-Up by Warehouse Regions Popyt w regionach magazynowych 2010 registered take-up of over 1.24 million m2 of

warehouse space which represents a 29% increase compared to the previous year. The most sought-after location in Poland was Upper Silesia which registered demand for 407,000 m2. Take-up for Warsaw was ranked second countrywide and reached over 392,000 m2 of which 46,000 m2 fell on Warsaw’s Inner City area. Take-up in Poland was driven mainly by the logistics sector which had a 37% share in total demand. Other active sectors in 2010 include retail and light manufacturing, each with shares of 11%. Improvement in take-up clearly demonstrates a positive warehouse market sentiment. We expect 2011 to be even more active in terms of occupier demand than 2010.


W 2010r. popyt na powierzchnię magazynową w Polsce wyniósł ponad 1.24 mln. m2 co oznacza 29% wzrost w porównaniu z rokiem 2009. Najbardziej pożądaną lokalizacją był Górny Śląsk, który zarejestrował popyt na poziomie 407 000 m2. Drugą najbardziej popularną lokalizacją była Warszawa i jej okolice, w której najemcy zawarli umowy najmu na 392 000 m2, z czego 46 000 m2 w graniach miasta. Popyt w Polsce był generowany głównie przez firmy logistyczne, które miały 37% udziału w zawartych transakcjach. Aktywne były również sieci handlowe oraz firmy z sektora lekkiej produkcji, które miały po 11% udziały w całkowitym popycie na powierzchnie magazynowe. Szacujemy, że rok 2011 będzie jeszcze bardziej dynamiczny pod kątem wynajmu nowoczesnej powierzchni magazynowej.

Vacancy Wskaźnik powierzchni niewynajętej Vacancy - Available Space (m2) Ilość powierzchni niewynajętej (m2) 2010 saw a slight decrease in the vacancy rate in the

majority of warehouse regions in Poland. At the end of the year, the vacancy rate in Poland stood at 15% (921,000 m2). Warsaw’s suburban area vacancy is higher than Poland’s average and is estimated at 20.5% mainly due to a wide choice of options in Błonie (176,000 m2 vacant). The vacancy rate in Warsaw as a city is one of the lowest in Poland and is estimated at only 8.7%. Limited construction activity across Poland and the accelerating absorption of warehouse space will put downward pressures on vacancy rates in 2011.


W 2010 roku zarejestrowaliśmy spadek wskaźnika pustostanów w większości rynków magazynowych w Polsce. Na koniec ubiegłego roku wskaźnik dostępności powierzchni magazynowej w Polsce wynosił 15% (921,000 m2). Pustostany w okolicach Warszawy sięgnęły 20.5%. Główną przyczyną dużej dostępności powierzchni są wolne magazyny w okolicy Błonia (176 000 m2). W granicach miasta współczynnik był jednym z najniższych w kraju i wynosił 8.7%. Bardzo ograniczona liczba nowych inwestycji spekulacyjnych i przyspieszająca absorpcja powierzchni wpłyną na obniżenie wskaźnika pustostanów w roku 2011.

Rents Czynsze Effective Rents in Poland (€ / m2 / month) Czynsze efektywne w Polsce (€ / m2 / m-c) Warsaw’s effective rents range between

€4.00-€5.00/ m2/month within the city boundaries, whilst rents in Warsaw’s suburban area are quoted at €2.00- €2.70/ m2/month. The lower band refers predominantly to such areas as Błonie which records high vacancy. Rents in Central Poland (excl. Łódź) are similar to Warsaw’s suburbs. In other regions rents range between €2.20-3.00 / m2/month in Silesia to €3.40-4.00 / m2/month in Kraków. Rents for the Warsaw region are unlikely to change in the short term and may increase over a longer term perspective.

Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, January 2011

Czynsze efektywne w granicach Warszawy wynoszą aktualnie 4,00€ - 5,00€/ m2/ m-c. W okolicach stolicy czynsze kształtują się na poziomie 2,00€ - 2,70€/ m2/m-c. Dolny zakres dotyczy takich rejonów jak Błonie, które charakteryzują się wysokim wskaźnikiem pustostanów. Czynsze w Polsce Centralnej (poza Łodzią) są zbliżone do tych w okolicach Warszawy. W innych rejonach kraju np. a Górnym Śląsku czynsze wynoszą 2,20€ - 3,00€/ m2/ m-c oraz do i 3,40€ - 4,00€/ m2/ m-c w Krakowie. Oczekujemy, że stawki czynszowe w rejonie Warszawy pozostaną stabilnie w perspektywie krótkoterminowej i mogą wzrosnąć w dłuższej perspektywie czasowej.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Silesia

Warsaw

Poznań

CentralPolandWrocław

North

Kraków

0

100 000

200 000

300 000

400 000

War

saw

War

saw

Subu

rbs

Uppe

rSil

esia

Pozn

ań

Wro

cław

Cent

ralPo

land

North

Krak

ów

2 3 4 5

Warsaw KrakówŁódź

GdańskPoznań

Upper SilesiaSzczecinWrocław

Warsaw SuburbsCentral Poland


Residential Market Rynek mieszkaniowy Sales in Q4 2010 increased slightly, compared to previous quarters. The number of units newly launched to the market increased as well, totaling about 3,500. Together with the re-launch of sales of units previously withdrawn from the offer, this pushed up the overall offer to a level of 16.1 thousand units. Given the current level of sales, there is an equivalent of eighteen months of sales on the market.

Czwarty kwartał 2010 roku przyniósł niewielki wzrost sprzedaży w porównaniu z poprzednimi kwartałami. Wzrosła także liczba wprowadzonych do sprzedaży mieszkań w nowych inwestycjach, do ok. 3,5 tysiąca. Wraz ze wznowieniem sprzedaży części inwestycji, których sprzedaż była czasowo wstrzymana, spowodowało to wyraźny wzrost oferty na koniec kwartału do poziomu 16,1 tysiąca lokali. Przy obecnym poziomie transakcji oznacza to, że na rynku znajduje się równowartość ponad półtorarocznej sprzedaży.

Supply Podaż Units delivered and planned for completion

Mieszkania oddane lub planowane do oddania In total, slightly over 11,100 units were launched for sale by developers and housing cooperatives in Warsaw in 2010. This figure is still lower than the long-term average for the annual supply (as well as absorption) for the Warsaw market, slightly exceeding 13,000 for the years 2000-2009.

The offer volume visibly increased to a level of circa 16,100 dwellings. The offer is still dominated by units priced between PLN 6,000–9,000 per m2, which are also bought most often.

At the end of 2010, some 4,200 completed units were available in the marketplace, i.e. slightly less than in the previous quarter.

0

5 00 0

10 00 0

15 00 0

20 00 0

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

WU S da ta mo nitorin g re su lts - Q4 2 010

Source/Źródło: Warsaw Statistical Office, REAS

Łącznie w 2010 roku deweloperzy i spółdzielnie mieszkaniowe wprowadzili do sprzedaży nieco ponad 11,1 tysiąca lokali. Liczba ta jest wciąż niższa od długoterminowej rocznej przeciętnej dla rynku warszawskiego w latach 2000-2009, która wynosi nieco ponad 13 tys. jednostek.

Całkowita oferta mieszkań zwiększyła się znacząco i wynosi obecnie 16,1 tys. W ofercie nadal dominują mieszkania o cenach w przedziale 6-9 tys. zł/m2, są one też najczęściej kupowane.

Na koniec roku w sprzedaży było ok. 4,2 tys. gotowych mieszkań, czyli nieco mniej niż kwartał wcześniej.

Demand Popyt Units launched, sold and the size of offer Mieszkania wprowadzone, sprzedane

oraz wielkość oferty Sales in Q4 2010 exceeded a level of 2,900 units. This result should be evaluated as stabilization of the sales level, because the number of sales in the fourth quarter of the year is usually higher than the third one.

Among the units delivered in 2010, 71% were sold (only 3% more than in the previous quarter), and 24% are still in the market offering. Among the units scheduled for completion in 2011, units sold constitute 48% (an increase by 10% quarter on quarter), while 50% remains in the market offering.

02 0004 0006 0008 000

10 00012 00014 00016 000

Q1 2

007

Q2 20

07Q3

2007

Q4 2

007

Q1 2

008

Q2 20

08Q3

2008

Q4 2

008

Q1 20

09Q2

2009

Q3 20

09Q4

200

9 Q

1 201

0

Q2 20

10Q3

2010

Q4 2

010

launched per quarter gross sal es

offeri ng at quarter's end

Source/Źródło: REAS, Q4 2010

Poziom sprzedaży w IV kwartale przekroczył 2,9 tys. jednostek. Wynik ten trzeba jednak ocenić jako stabilizację poziomu sprzedaży, gdyż zwykle w IV kwartale następuje pewien wzrost liczby transakcji w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Spośród lokali oddanych w 2010 roku, 71% zostało sprzedane (tylko 3% więcej niż kwartał wcześniej) zaś 24% było nadal w ofercie. Wśród lokali planowanych do oddania w 2011 roku sprzedano 48% (wzrost o 10% w ciągu kwartału), podczas gdy 50% było nadal w sprzedaży.

Prices Ceny Average prices of apartments in Warsaw (w PLN) Średnie ceny mieszkań w Warszawie (in PLN)

The average price of units launched to the market in Q4 2010 decreased to a level of PLN 7,400 per m2, i.e. was circa PLN 400 (5.4%) lower than in the previous quarter. It was the lowest price level recorded for newly launched units during the entire analyzed period (since the beginning of 2008).

In Q4 2010 the average asking price, calculated for the whole pool of units exposed, increased by 135 PLN (by 1.6%). During the last 12 months, the average price increased by only 2%, i.e. below the level of inflation.

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

Q1

2008

Q2

2008

Q3 2

008

Q4

2008

Q1 2

009

Q2

2009

Q3 2

009

Q4 2

009

Q1

2010

Q2 2

010

Q3

2010

Q4 2

010


Przeciętna cena mieszkań wprowadzanych na rynek w IV kwartale 2010 roku, w porównaniu z poprzednim kwartałem spadła - do poziomu 7,4 tys. PLN/m², czyli o ok. 400 PLN (5,4%) niżej niż kwartał wcześniej. Był to najniższy poziom cen mieszkań wprowadzonych na rynek odnotowany w całym analizowanym okresie (od początku 2008 roku).

W IV kwartale 2010 roku przeciętna cena ofertowa, liczona dla całego zbioru mieszkań znajdujących się w ofercie, wzrosła o 135 PLN (1,6%), W całym roku ceny mieszkań wzrosły zaledwie o 2%, a więc mniej niż wyniosła roczna stopa inflacji (2.7%).

Forecast Prognoza Supply and sale relationship Relacje pomiędzy podażą a sprzedażą

Despite good results noted by the Polish economy, we need to bear in mind the macro-economic threats resulting from the high level of budgetary deficit, when strategically considering further development of the situation in the real estate market. In 2011, the government will be forced to conduct a series of reforms and expenditure cuts, which will be reflected in lower incomes of some households and income stagnation of others. Bearing in mind the above, it would be unfounded to predict a significant demand increase in a medium-term perspective.

However, in 2011 due to the stabilization or moderate decrease of prices the income/price ratio should improve slightly. A large offer of units which better comply with the buyers’ financial capacities should also be able to stimulate more sales contracts.

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


Pomimo dobrych wyników statystycznych polskiej gospodarki w strategicznym myśleniu o rozwoju sytuacji na rynku mieszkaniowym należy uwzględnić zagrożenia makroekonomiczne, wynikające z wysokiego deficytu budżetowego.

Rząd będzie musiał przeprowadzić w obecnym roku szereg reform i cieć w wydatkach, które przełożą się zapewne na mniejsze dochody jednych gospodarstw domowych i stagnację dochodów w innych. Prognozowanie wyraźnego wzrostu popytu w perspektywie średnioterminowej byłoby w świetle powyższej wiedzy nieuzasadnione.

Jednakże w 2011 roku, wobec stabilizacji lub niewielkiego spadku cen relacja dochód/cena powinna się nieco poprawić. Duża oferta mieszkań, lepiej dostosowanych do aktualnych możliwości finansowych nabywców, powinna także zwiększyć liczbę transakcji.

units launched for sales units exposed in the market

units launched units sold (or potential demand)



Hotel Market Rynek hotelowy In 2012 an increase in supply is expected due to Euro 2012 coming.

W roku 2012 oczekiwany wzrost podaży w związku z Euro 2012.

Supply Podaż Hotel Supply (no. of rooms)

Wielkość oferty hotelowej (liczba pokoi) As of January 2011, Warsaw’s hotel supply consisted of approximately 59 establishments and more than 10,000 rooms. The market is dominated by 3-star hotels, which represent 33% of rooms. The luxury sector is less developed, with only nine 5-star hotels in the city. Warsaw experienced rapid growth between 2000 and 2005 when supply grew at an annual average of 9.3%. In recent years the number of new openings has been modest, with the most recent hotel to enter the market being the DeSilva Airport Warsaw in 2009. Economic difficulties and a lack of equity in the market have led to various developments being postponed or cancelled. However, the city is due to host the Euro 2012 and 767 new rooms are planned to open that year, which would increase Warsaw’s supply by 7.5%.

-2 0004 0006 0008 000

10 00012 00014 000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010f 2011f 2012f

Number of rooms

Existing Developments

Source/Źródło: Jones Lang LaSalle Hotels, Q4 2010

W styczniu 2011 warszawski rynek hotelowy oferował ponad 10 000 pokoi w 59 budynkach hotelowych, z czego znaczna część znajduje się w hotelach 3-gwiazdkowych (33%), podczas gdy 5-gwiazdkowych hoteli jest tylko 9. Intensywny rozwój sektora hotelowego zauważalny był w latach 2000-2005, kiedy to rocznie podaż rosła średnio o 9,3%. W ostatnich latach liczba nowych inwestycji była niewielka. Najnowsza realizacja miała miejsce w 2009r., kiedy to otworzył się hotel DeSilva Warszawa Airport. Trudna sytuacja ekonomiczna oraz brak finansowania przyczyniły się do przesunięcia projektów w czasie a w kilku przypadkach nawet rezygnacji z inwestycji. Jednakże, Warszawa jest gospodarzem Euro 2012, dlatego w 2012r. spodziewany jest wzrost podaży o 7,5% - 767 nowych pokoi hotelowych jest planowanych do oddania w tym roku.

Demand Popyt Hotel Performance Wskaźniki rynku hotelowego

020406080

100120140160180

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 YTDNov09

YTDNov10

Euro

01020304050607080

Occupancy %

ARR (€) Yield (€) Occupancy (%)

ARR – Average Room Rate


Warsaw Tourism

Liczba turystów w Warszawie

Despite the global economic crisis of 2008/09, tourism in Warsaw has seen year-on-year growth since 2002. Between 2002 and 2009, tourist arrivals rose by a CAAG1 rate of 9.5%. 2009 saw a rise of 12.2% in the number of tourists in hotels, compared to the previous year. This was largely driven by domestic guests, whose number increased by 20%. Foreign arrivals remained relatively stable at 0.3%, although showed a decline in the number of nights spent at hotels.

In the first two quarters of 2010, total hotel arrivals increased by 11.6%, when compared to the same period in 2009, with domestic tourists continuing to dominate guest numbers. Warsaw should see a more prominent increase in international arrivals as business travel resumes and companies suspend cost-cutting strategies.

Hotel performance in Warsaw has recorded some notable growth rates in recent years. Between 2005 and 2008, RevPar2 grew at an average annual rate of 11.3%, with the most striking growth being in 2007, when RevPar increased by 15.8%. However, in 2009 RevPar dropped dramatically by 30.1%. This decline was largely driven by a 23.3% decrease in average room rates. Although occupancy levels also fell in 2009, it was at a lower rate of 8.8%. Similar to other markets in Europe, trading fundamentals began to recover in 2010 with occupancy at year-to-date November 2010 having increased by 10.1% and average room rates by 4.9%. This growth has led to RevPar increasing by 15.7%, assisted by the limited pipeline. Hoteliers are anticipating rates will remain flat in the medium term as supply should grow in parallel with improved visitor numbers.

0500

1 000

1 5002 0002 500

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

YTD

Q2 09

YTD

Q2 10

Arrivals (000s)

0

1 000

2 000

3 000

4 000

Bed nights (000s)

Visitor Arrivals (‘000s) Bed Nights (‘000s)


Pomimo kryzysu globalnego z lat 2008/2009, od 2002r. liczba turystów w Warszawie rośnie z roku na rok. Między 2002r. a 2009r. wskaźnik odwiedzających wzrósł o 9,5% (wg CAAG1). W porównaniu do 2008r., w 2009r. zanotowano wzrost w liczbie turystów w hotelach o 12,2%. W dużym stopniu spowodowane to było większym o 20% popytem krajowym. Popyt zagraniczny utrzymuje się na stabilnym poziomie 0,3%, przy jednoczesnym spadku liczby dób spędzonych w hotelach.

W ciągu dwóch pierwszych kwartałów 2010r. liczba gości hotelowych zwiększyła się o 11,6% rok do roku, z przewagą turystów krajowych. Po kryzysie wiele firm powoli zmienia wprowadzone wcześniej strategie oszczędnościowe, w związku z czym spodziewany jest znaczący wzrost gości zagranicznych i podróży służbowych.

Rynek hotelowy w Warszawie odnotował istotną poprawę w ostatnich latach. Między 2005r. a 2008r. wskaźnik RevPar2 rósł rocznie średnio o 11,3%, przy czym w 2007r. odnotował największy przyrost o 15,8%. Jednakże, w 2009r. wskaźnik ten dramatycznie obniżył się o 30,1%, co w głównej mierze spowodowane było spadkiem stawek za pokój o 23,3%. Natomiast wskaźnik wynajęcia pokoi zmalał w 2009r. o 8,8%. Podobnie jak w innych krajach Europy, warunki ekonomiczne wracają do normy a wskaźnik wynajęcia na koniec listopada 2010r. był wyższy o 10,1%. Natomiast stawki za pokój wzrosły o 4,9%. Miało to przełożenie na przyrost wskaźnika RevPar o 15,7% przy jednocześnie ograniczonej podaży. Przewiduje się, iż stawki za pokój pozostaną na niezmiennym poziomie przy stabilnym wzroście podaży analogicznie do rosnącej liczby odwiedzających.

Investment Ceny Poland – Transaction Volume in the Hotel Sector (million €)

Polska – Wielkość rynku inwestycyjnego w sektorze hotelowym (w mln €)

The transactional market in Poland has been rather limited, which can partly be attributed to a lack of stock on the market. 2007 saw a significant amount of activity, with investment volume being estimated at € 153 million. 2008 and 2009 saw investment totalling € 60 million in each year; there have been no reported sales in 2010. Activity is currently focused on domestic and western European markets, with cities such as Warsaw currently less desirable. As economies improve and debt becomes more available, investors should, however, start to look east again. German Funds are watchful over Poland and there is an appetite for distressed assets, which are being increasingly brought to market across Europe.

0

20

40

60

80

100

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

€ millions


Dotychczas hotelowy rynek inwestycyjny w Polsce charakteryzował się niewielką liczbą transakcji, co wynikało m. in. z małej podaży. W roku 2007 zawarto umowy kupna-sprzedaży budynków hotelowych na łączną wartość ok. 153 mln €. Podczas gdy w latach 2008 i 2009 wartość transakcji inwestycyjnych zamknęła się w kwocie 60 mln € w każdym roku, w 2010r. nie odnotowano żadnej transakcji. W chwili obecnej aktywność inwestycyjna koncentruje się na zachodnich rynkach Europy, a miasta takie jak Warszawa są chwilowo mniej pożądane. Jednak, w miarę jak sytuacja ekonomiczna poprawia się, a kredyty są bardziej dostępne, inwestorzy powinni znowu spojrzeć na wschód. Niemieckie fundusze interesują się Polską, a w szczególności zadłużonymi majątkami, których ofert na rynku przybywa w całej Europie.

1 CAAG (Compound Average Annual Growth) – skumulowany średni wzrost roczny 2 RevPar (revenue per available room) – przychód na 1 dostępny pokój


Market Practice

Purchasing Cost Summary VAT Asset sale: 22% VAT on buildings and land (commercial properties) or in exceptional cases (if transaction classified as sale of

enterprise) civil-transaction tax in the amount of 2% of the transaction price. Buyers more frequently apply now for tax rulings confirming that VAT can be charged on asset sales and refunded by the tax office thereafter. Rulings take up to 3 months to obtain but guarantee no tax office interpretation risks on real estate transactions Shares sale: 1% of the net shares price.

Court registration fees real estate transactions are subject to fixed court registration fees, not linked to the volume of the contract, e.g. PLN 200 for the entrance of the right of freehold or perpetual usufruct to the Perpetual Book;

Notarial fees vary according to transaction price but no more than 6 months average salary in the domestic economy for the previous year; Agency fees typically 1%-3% of purchase price plus VAT at 22%; Leasing Practice Office Lease length 5 years; 3-year rarely; not applicable in new buildings; Rental basis paid monthly in advance with rents denominated in € but paid in Polish Zloty (currently acceptable also in €); full rent is typically

payable for common areas; Lease agreement collateral bank guarantee or cash deposit equivalent of 3 months rent, service charges, car parking, warehouse space, all increased by VAT; Rent increases annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP); Repairs internal – tenant;

external/structural – by landlord, not recovered through service charge; common areas – landlord, although recovered through service charge (with the exception of major repairs)

Insurance landlord covers costs of building insurance (recovered through service charge), tenant covers insurance of own premises, contents and civil liability;

Agency fees 10% - 20% of the annual rent, increased by VAT. Fees are paid by either the landlord or tenant. Remuneration may be also calculated as a percentage from the total value of a lease contact. In case of renegotiations on behalf of tenant – remuneration paid by tenant may be based on the percentage of the savings secured for the tenant;

Reinstatement: not common practice - negotiable by lease; • partial or full fit-out (depending on the transactional volume and lease length) Other developers’ incentives • okres wolny od płatności czynszu: standardowo na początku okresu najmu oferuje się 5 - 7 miesięcy wolnych od płatności czynszu

w przypadku 60- miesięcznego okresu najmu. Okres zwolnienia zależy od wielkości transakcji i długości okresu najmu. Leasing Practice Industrial Lease length 3-5 years for logistic companies; 7-10 years more common for production or warehouse built to suit projects; Rental basis paid monthly in advance with rents denominated in € but paid in Polish Zloty; Lease agreement collateral bank guarantee or cash deposit equivalent of 3 - 6 months rent and service charges all increased by VAT; Rent increases annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP); Repairs internal - tenant; external/structural and common areas – landlord although recovered through service charges; Insurance landlord covers costs of building insurance (included in service charges), tenant covers insurance of own premises, contents and civil

liability; Agency fees 12% - 20% of the annual rent, increased by VAT, depending on the lease length. Fees are paid by the landlord. Remuneration may be

also calculated as a percentage from monthly rent or percentage of the total value of a lease contact. In case of renegotiations on behalf of tenant – remuneration paid by tenant may be based on the percentage of the savings secured for the tenant;

Reinstatement: negotiable by lease; • partial or full fit-out (depending on the transactional volume and lease length), or Other developers’ incentives • rent free periods: common practice on the market - usually in the range of 5-7 months rent (in case of 60 month lease). Rent free

periods depend on the transactional volume and lease length; Leasing Practice Retail Lease length 5, 7 or 10 years with an option to extend, but possible for max. 30 years; Base rent paid monthly in advance, denominated in € but paid in PLN; Turnover rent 6%-8% of the turnover, adjusted monthly, quarterly or yearly, applicable when higher than the base rent; Lease agreement collateral bank guarantee or cash deposit equivalent of 3-6 months base rent plus service charges and marketing fees plus VAT; Key money or premiums common for high street retail as well as in existing shopping centres equal to fit out cost or even exceeding in case of best locations; Rent increases indexed annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP); Leasing fees 10%-16% of the annual rent, increased by VAT; Other developers’ incentives participation in fit-out costs of the rented space – applicable only in case of anchor tenants



Praktyka rynkowa

Warunki kupna-sprzedaży nieruchomości Podatek VAT Sprzedaż nieruchomości: 22% VAT na budynki i grunt (w przypadku transakcji nieruchomościami komercyjnymi) lub w wyjątkowych

przypadkach, (jeżeli sprzedaż zostaje zakwalifikowana jako sprzedaż przedsiębiorstwa) podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od ceny transakcyjnej. Kupujący częściej obecnie występują o oficjalną interpretację podatkową potwierdzającą, że transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, który zostanie następnie zwrócony kupującemu. Otrzymanie interpretacji podatkowej trwa do 3 miesięcy, ale eliminuje ryzyko innej kwalifikacji przez Urząd Skarbowy. Sprzedaż udziałów: podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1% ceny zakupu udziałów netto.

Koszty sądowe stałe opłaty sądowe związane z księgami wieczystymi, przykładowo wpis prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego do Księgi Wieczystej podlega opłacie w wysokości 200 PLN;

Opłaty notarialne zmienne w zależności od ceny transakcyjnej, nie wyższe niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku;

Prowizja agencji nieruchomości zazwyczaj 1%-3% ceny transakcyjnej plus 22% VAT;

Warunki najmu powierzchni biurowych Długość najmu 5 lat; 3-letni okres najmu występuje sporadycznie i nie dotyczy nowych obiektów; Czynsz płatny z góry miesięcznie; czynsze ustalane w €, ale płatne w PLN (obecnie dopuszczalne również w €); pełen czynsz za

powierzchnie wspólne - dodawany do opłat głównych; Zabezpieczenie umowy gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy w wysokości 3-miesięcznego czynszu, opłat eksploatacyjnych i należności za miejsca

parkingowe i magazyny plus VAT; Wzrost czynszu coroczna indeksacja wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP); Naprawy wewnętrzne – najemca;

zewnętrzne/strukturalne - właściciel, bez odzyskiwania poprzez opłatę eksploatacyjną; powierzchnia wspólna – właściciel, jednak koszt ten jest odzyskiwany poprzez opłatę eksploatacyjną (za wyjątkiem napraw głównych);

Ubezpieczenie właściciel - ubezpieczenie budynku, (koszt ten jest odzyskany poprzez opłatę eksploatacyjną), najemca - OC, NW, majątek ruchomy; Prowizja agencji nieruchomości 10% – 20% rocznego czynszu plus VAT, płatna przez właściciela lub najemcę. Wynagrodzenie może być także zdefiniowane w

oparciu o całkowitą wartość zawartej umowy najmy. W przypadku renegocjacji, wynagrodzenie płacone przez najemcę może być zależne od oszczędności wynegocjowanych przez agencję;

Przywrócenie przedmiotu najmu do stanu pierwotnego

nie praktykowane - negocjowane przy wynajmie;

• częściowa lub pełna aranżacja wynajmowanej powierzchni (zależnie od wielkości kontraktu i czasu jego trwania); Dodatkowy pakiet oferowany najemcom • okres wolny od płatności czynszu: standardowo na początku okresu najmu oferuje się 5 - 8 miesięcy wolnych od płatności (w

zależności od wielkości transakcji i długości okresu najmu); Warunki najmu powierzchni magazynowych Dłuogość najmu 3-5 lat dla firm logistycznych, 7-10 lat bardziej typowe dla firm produkcyjnych lub najemców magazynów budowanych na konkretne

zamówienie, tzw. built to suit; Czynsz płatny z góry miesięcznie; czynsze ustalane w €, ale płatne w PLN; Zabezpieczenie umowy gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy w wysokości 3-6 - miesięcznych czynszów oraz opłat eksploatacyjnych powiększone o

podatek VAT; Wzrost czynszu coroczna indeksacja według wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP); Naprawy wewnętrzne – najemca, zewnętrzne/strukturalne oraz powierzchnia wspólna – właściciel, jednak koszt ten jest odzyskany poprzez

opłatę eksploatacyjną; Ubezpieczenie właściciel - ubezpieczenie budynku, (koszt ten stanowi część opłat eksploatacyjnych), najemca - OC, NW, majątek ruchomy; Prowizja agencji nieruchomości 12% – 20% rocznego czynszu plus VAT, w zależności od długości najmu, płatna przez właściciela. Wynagrodzenie może być także

zdefiniowane w oparciu o czynsz miesięczny lub o całkowitą wartość zawartej umowy najmy. W przypadku renegocjacji prowadzonych w imieniu najemcy, wynagrodzenie płacone jest przez najemcę i może być zależne od oszczędności wynegocjowanych przez agencję;

Przywrócenie przedmiotu najmu do stanu pierwotnego

negocjowane przy wynajmie;

Dodatkowy pakiet oferowany najemcom

• częściowa lub pełna aranżacja wynajmowanej powierzchni (zależnie od wielkości kontraktu i czasu jego trwania); • okres wolny od płatności czynszu: standardowo na początku okresu najmu oferuje się 4 - 8 miesięcy wolnych od płatności (w

zależności od wielkości transakcji i długości okresu najmu); Warunki najmu powierzchni handlowych Długość najmu 5, 7 lub 10 lat, z możliwością przedłużenia, ale nie dłużej niż 30 lat Czynsz podstawowy płatny z góry miesięcznie; ustalany w €, ale płatny w PLN; Czynsz od obrotu 6%-8% od obrotu, rozliczany miesięcznie, kwartalnie lub rocznie, należny w przypadku, gdy wyższy od czynszu podstawowego; Zabezpieczenie umowy gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy równe 3-6 miesięcznemu czynszowi podstawowemu wraz z opłatami eksploatacyjnymi i

marketingowymi (plus VAT); Odstępne praktykowane w przypadku sklepów przy głównych ulicach handlowych jak również w istniejących centrach handlowych, równe

zwrotowi nakładów na adaptację sklepu lub znacznie je przewyższające dla najlepszych lokalizacji; Wzrost czynszu coroczna indeksacja według wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP); Prowizja agencji nieruchomości 10%-16% rocznego czynszu plus VAT; Dodatkowy pakiet oferowany najemcom

dofinansowanie kosztów aranżacji wynajmowanej powierzchni – stosowane tylko w przypadku kluczowych najemców;

10 On Point • Q4 2010

Warsaw – Map of New Office and Warehouse Provision

On Point • Q2 2010 11


Warsaw Agglomeration – Map of Retail Provision

Contacts

John Duckworth Managing Director Poland & CEE Jones Lang LaSalle +48 22 318 0000 [email protected] www.joneslanglasalle.pl

Anna Bartoszewicz-Wnuk Associate Director Head of Research Jones Lang LaSalle Poland +48 22 318 0007 [email protected] www.joneslanglasalle.pl

Paweł Sztejter Partner REAS Residential Advisors Poland +48 22 380 2100 [email protected] www.reas.pl

Alister McCutchion Senior Vice President Jones Lang LaSalle Hotels London, UK +44 207 399 5295 [email protected] www.joneslanglasallehotels.com

Warsaw City Report – Q4 2010 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. www.joneslanglasalle.com

The residential section of the Report was prepared by REAS - expert and consultant on residential projects in Poland. In January 2007 Jones Lang LaSalle and REAS have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors in Poland. Część raportu poświęcona rynkowi mieszkaniowemu została przygotowana przez firmę REAS - eksperta i doradcę w zakresie planowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych w Polsce. W wyniku umowy o współpracy podpisanej w styczniu 2007 roku, Jones Lang LaSalle i REAS wspólnie oferują zintegrowane usługi w sektorze nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w Polsce.

www.reas.pl

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

Q4 2010 Warszawski Rynek Nieruchomości IV kwartał 2010 · Warszawski Rynek Nieruchomości on...

Documents

Transcript of Q4 2010 Warszawski Rynek Nieruchomości IV kwartał 2010 · Warszawski Rynek Nieruchomości on...