Raport Nieruchomości, nr 6

RaportNieruchomości poNIERUCHOMOŚCI nr 1 (06) marzec 2012 Czasopismo portalu inwestycji POZNANSKIE-NIERUCHOMOSCI.pl

ISSN 2083-6864

InwestycjeZakończone . Rozpoczęte . Zamrożone

Twój kierunekw nieruchomościach

GruntyKamienice

Biuro Sprzedaży Dewelopera

Home Staging

Użytkowanie wieczysteRachunek powierniczy

Rynek nieruchomości Raport 2011

www.deweloperska.com

www.dewelopeRzy.info

Rankingdeweloperów

5

2011 trudny rok deweloperów mieszkaniowychRok 2011 był rokiem przecen i wyprzedaży deweloperskich wynikających z zastoju spowodowanego głównie niskim potencjałem nabywczym zainteresowanych klientów.

Z winy braku pieniędzy właśnie czy raczej za sprawą ich małej dostępności, za przyczyną kryzysu światowego, krajowy system finansowania nieruchomości hipotecznych włożył „drugie okulary”. Odpowiedzią były między innymi nowelizacja programu Rodzina na Swoim, nowe bankowe Rekomendacje T czy S oraz ogłoszenie ustawy deweloperskiej.

Nadpodaż nowych lokali to zjawisko, z jakim mieliśmy do czynienia w minionym roku. Echo kryzysu szybko dotarło do Polski i spowodowało, jak podają obserwatorzy, uczestnicy i analitycy rynku, właściwie zahamowanie sprzedaży nowych domów i wyraźne spowolnienie sprzedaży mieszkań. Odpowiedzią były walka cenowa deweloperów (w roku 2011 widoczny był spadek cen na poziomie do kilkuset złotych na metrze kwadratowym), akcje promocyjne i kampanie medialne. Reklamy informujące o redukcjach cen pojawiały się wszędzie. Te decyzje z pewnością deweloperom się opłaciły, bowiem pomimo niekiedy przewartościowanych aktywów, wysokich kosztów obsługi kredytów, permanentnych kosztów operacyjnych i słabej płynności finansowej, w tym obniżonych marż, na rynku nie odnotowano wielu bankructw firm deweloperskich.

Rok 2011 był także jednym z gorszych dla branży mieszkaniowej okresem pod względem ogólnej liczby oddawanych do użytku mieszkań, co było wynikiem wielu zatrzymanych inwestycji w latach poprzednich. Rynek Deweloperski 2011 zanotował z kolei spore ożywienie po stronie uzyskiwanych pozwoleń na budowę. W tym czasie wiele projektów deweloperskich zmieniło właścicieli, a część dokumentacji zostało radykalnie przeprojektowanych. Trudny rynek przyniósł nowe–stare formaty mieszkań. Chodliwe w 2011 r. były kawalerki wielkości do 25 m kw. czy mieszkania dwupokojowe do 42 m kw. w kwocie do 200 tysięcy złotych brutto. Tylko rynek wtórny umiał zaspokoić takie potrzeby, bowiem mieszkania w takich formatach były oddawane do użytku jeszcze w PRL.

Rafał Gorączniak wydawca

6

Barbara Kwiecińska-Kielczyk

Portal Poznańskie Nieruchomości

Zakończone, rozpoczęte, zamrożone...

wybudowali w poznaniu

Agrobex, który na rynku poznańskim może pochwalić się realizacją największej liczby inwestycji w danym czasie, zakończył projekty w czterech miejscach. W pełni gotowy jest budynek przy ul. Górczyńskiej i Wiklinowej oraz domy szeregowe na osiedlu Bajkowym w Poznaniu. Skończono też I i II etap osiedla Południe Swarzędz w Zalase-wie. W Zalasewie pierwszy z siedmiu zaplanowanych budynków ukończyła też firma Budnex. Natomiast przy ul. Górczyńskiej 20 zakończyła się również inwestycja firmy Mak Dom.

Ataner w minionym roku ukończył sprzedaż mieszkań w budynku przy ul. Brzask, który został zrealizowany w 2010 r. Zakończono też budowę I etapu w zespole mieszkaniowym Marce-lin oddając 191 mieszkań i 20 lokali użytkowych. Realizacja tego zespołu podzielona jest na cztery etapy, a zatem potrwa kilka lat.

Ekonbud-Fadom oddał do użytku dwa budynki ze 142 mieszkaniami z III i IV etapu osiedla Złote Ogrody przy ul. Mateckiego kończąc tym samym tę inwestycję. Słoneczny Zakątek przy ul. Stróżyńskiego to inwestycja zrealizo- wana przez GGW Development. Pierwszy etap nowej zabudowy na osiedlu Stefana Batorego ukończyło UWI Inwestycje.

Gotowe są też dwa budynki 4-piętrowe na osiedlu Zodiak Bis przy ul. Lwa zrealizowane przez Dom-Eko.

Rok 2011 zaowocował w aglomeracji poznańskiej zakończeniem całego szeregu inwestycji mieszkaniowych. Deweloperzy wprowadzili też dużo nowych projektów, pojawili się także nowi na tym rynku inwestorzy. Ale część projektów od wielu lat czeka na rozpoczęcie.

Podobnie swą inwestycję przy sąsiedniej ulicy Bliźniąt zakończyła firma Rubikon.

Agencja Inwestycyjna zapisała na swym koncie realizację kolejnego etapu Żurawiniec Park oraz kamienicy przy ul. Krzywej, zaś Villa Developer bu-dynku mieszkalnego przy ul. Lodowej 11. Art-Bud skończył kamienicę przy ul. Dąbrowskiego, Nostra Domus przy ul. Polnej, a Handom na Zawadach przy ul. Średniej/Nadolnik.

Realizacje poza poznaniem

Swe inwestycje mieszkaniowe kończyli też deweloperzy budujący w gminach ościennych, w powiecie poznańskim. Na osiedlu Księżnej Dąbrówki Nickel Development ukończył realizację kolejnego zespołu zabudowy pod nazwą Zamkowa. W Dąbrowie również w gminie Dopiewo powstało

zamknięte osiedle sześciu dwumiesz-kaniowych domów. W sumie jest tam 12 dużych mieszkań z ogródkami.

Twoje M skończyło prace przy bu-dynkach A-D na osiedlu Wiśniowym I w Plewiskach przy ul. Fabianowskiej. Po sąsiedzku kompleks mieszkanio-wy dwóch budynków w zabudowie szeregowej łącznie z 24 mieszkaniami

wybudowała spółka Ciepłownik. Także Hausner zakończył swoją inwestycję w Plewiskach. Z kolei Dombud Development zakończył realizację osiedla Zielone Wzgórze w Komornikach. Natomiast Light House Invest zbudował w tej miejscowości osiedle Podleśne złożone z 5 budynków w zabudowie bliźniaczej o powierzchni 139,2 m kw.

Skalandowi udało się sprzedać wszystkie mieszkania z I etapu zabudowy osiedla Świerkowa Polana w Robakowie, ale inwestycja jest jeszcze w realizacji. Przekazano natomiast wszystkie domy na osiedlu Sosnowym w Kamionkach. W miejscowości tej swe domy szeregowe ukończyła też firma Questor Develop-ment.

Kalbud Deweloper zakończył w lipcu ostatecznie osiedle Kalinowe w Rokiet-nicy, którego realizacja prowadzona była etapami. Swój Dom zamknął z kolei swo-je dwie inwestycje w Mosinie – osiedle Słoneczne z mieszkaniami oraz Harmo-nia z domami szeregowymi. Na osiedlu Olszynka w gminie Mosina skończyła się budowa dwóch pierwszych budynków.

W zeszłym roku spółka Family House przekazała klucze do 120 mieszkań w kolejnych etapach osiedla Leśnego III w Czapurach. Gotowe do odbioru są domy w zabudowie bliźniaczej w Bara-nowie przy ul. Szamotulskiej wybudow-ane przez JR-Inwestycje. Firma Begier oddała do użytku 6 budynków z I etapu budowy osiedla Platanowego w Suchym Lesie, gdzie zakłada się realizację zespołu 15 kilkurodzinnych willi.

Zakończył się też pierwszy z trzech zaplanowanych etapów inwestycji na Zielonych Wzgórzach w Muro-wanej Goślinie, realizowanej przez

Kamienica Zagórze, Art-Bud

Na Wzgórzach, GGW Development

7

tamtejszą spółdzielnię mieszkaniową. Do użytku przekazano pierwsze bu-dynki wielorodzinne z 38 mieszkaniami. Nowy kompleks mieszkaniowy składać się będzie docelowo z 6 budynków wielorodzinnych z 82 lokalami.

Ruszyły nowe budowy

Miniony rok na poznańskim rynku mieszkaniowym to także cały szereg rozpoczętych inwestycji – podjętych zarówno przez firmy już ugruntowane w tutejszej przestrzeni gospodarczej, jak i nowe, które zdecydowały się na swe pierwsze inwestycje lub pochodzące z innych regionów kraju.

Agrobex wystartował z dwiema loka-lizacjami: przy Wilczaku 20, na terenie otaczającym starą spalarnię odpadów, gdzie wprowadzono do sprzedaży 86 mieszkań oraz Zieloną Przystanią – apar-tamentami do wynajęcia w Baranowie. Ataner przystąpił do budowy II etapu zespołu mieszkaniowego Marcelin, w którym znajdzie się około 190 mieszkań, a latem rozpoczęto realizację budynku przy ul. Towarowej ze 136 mieszkaniami i 10 lokalami użytkowymi.

Nowa inwestycja Agencji Inwesty-cyjnej to kameralny budynek Casa Fonte z 12 mieszkaniami przy ul. Źródlanej na Sołaczu. W sąsiedztwie, przy ul. Sokoła 21 realizację inwestycji mieszkanio-wej rozpoczęła spółka giełdowa Mon-day Development. Zakłada ona zbudo- wanie czteropiętrowego budynku miesz-kalnego, w którym będzie 39 mieszkań. Drugą inwestycją spółki jest Kamienica Wildecka przy ul. Chwiałkowskiego 8, gdzie zaprojektowano 38 mieszkań.

Najnowszą ofertą firmy Ekon-bud-Fadom w Poznaniu jest budynek mieszkalny przy ul. Piątkowskiej 118, w którym znajdą się 32 mieszkania. Natomiast Amber Residence to nowa in-westycja rozpoczęta przez Trust przy ul.

Mateckiego. W ramach wieloetapowego projektu spółka wybuduje mieszkania o łącznej powierzchni użytkowej około 45 tys. m kw.

Konimpex-Invest przystąpił do reali-zacji Ogrodów Różanych – pierwszego z trzech etapów osiedla realizowanego przez firmę, które powstaje przy ulicy Jasna Rola. Na osiedlu zaprojektow-ano 123 mieszkania w czterech bud-ynkach. Nieopodal – przy ulicy Błażeja

i Jasna Rola – powstanie też osiedle Na Skraju Lasu. Ten kompleks mieszkanio-wy jest inwestycją belgijskiej firmy E&L Real Estates. Osiedle składać się będzie z trzech budynków. W ramach pierwsze-go etapu powstaną 32 mieszkania. Także w Naramowicach przy ul. Karpia ruszyła budowa kompleksu mieszkanio-wego Ecoria firmy PBG Erigo, gdzie w trakcie pierwszego etapu powstanie 89 mieszkań.

Poznańska Spółdzielnia Miesz-kaniowa Winogrady zainicjowała nową inwestycję na osiedlu Zwycięstwa. W zespole czterech budynków

wielorodzinnych z garażem podziem-nym przy ul. Połabskiej znajdzie się 141 mieszkań. Na skraju osiedla Stefa-na Batorego UWI Inwestycje zaczęły budowę swojego najnowszego projektu wielorodzinnego Batory II.

Firma Mak Dom w połowie roku rozpoczęła realizację zespołu miesz-kaniowego Rembertowska Park zloka-lizowanego w południowej części Poznania, na Raszynie. W nowym projekcie deweloper zakłada budowę dwóch pięciopiętrowych budynków wielorodzinnych. Nową inwestycję mieszkaniową przy ul. Jarochowsk-iego na Łazarzu rozpoczęła firma CGK. W ofercie znalazło się 18 mieszkań.

Rozpoczęła się też zabudowa działki na narożniku ul. Garbary i Wodnej, gdzie wznoszona jest 5-piętrowa kamienica. Inwestycja realizowana jest przez specjalnie powołaną do tego celu spółkę celową Inwestycje Wielkopolski „Watergate” (nazwa jest odniesieniem do historycznego otoczenia Bramy Wod-nej). Zaplanowano w niej 33 lokale mieszkalne, 1 lokal biurowy oraz 5 lokali usługowo-handlowych.

Trzeci już ,,Dom nad rzeką” re-alizowany jest przez firmę Neobis przy ul. Gnieźnieńskiej. W budynku jest 58 mieszkań. Tarasy Malty, znajdujące się w Poznaniu przy ul. Chartowo, to naj-

nowsza propozycja Trico Investments. Nowy budynek mieszkalno-uslugowy będzie miał 5 kondygnacji mieszkalnych i znajdzie się w nim 50 mieszkań.

Firma GGW Development rozpoczęła budować dwie inwestycje. Pierwsza to Ratajski Zakątek, gdzie na zloka-lizowanych przy zbiegu ulic Inflanckiej, Milczańskiej i Bobrzańskiej działkach powstają dwa czterokondygnacyjne budynki z 72 mieszkaniami. Druga to osiedle domów jednorodzinnych Na Wzgórzach na Morasku. Jest to kompleks domków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej o powierzchni do 153 m kw.

Family House w II kwartale 2011

Osiedle Wiśniowe, Twoje M

Kamienica Wildecka, Monday Development

8

r. rozpoczął budowę inwestycji KORAL przy ul. Czeremchowej na Dębcu. Drugą poznańską inwestycją firmy jest wildec-ka PERŁA przy ul. Kosińskiego, której budowa ruszyła w III kwartale (sprzedaż obu inwestycji rozpoczęto w 2010 r.).

Budują w powiecie

Family House buduje też Osi-edle Leśne w Czapurach. W IV jego części etap I powstaną 32 mieszkania, a w etapie II - 132 mieszkania.

Nową inwestycją spółki Linea rozpoczętą w Dopiewcu, gmina Do- piewo jest Osada Leśna Ruczaj. To kom-pleks domów mieszkalnych położonych w sąsiedztwie Lasu Zakrzewskiego. W pierwszym etapie powstanie około 25 domów.

Ronson Development rozpoczął sprzedaż w Chilli City w Tulcach, swo-

jej drugiej inwestycji w aglomeracji poznańskiej. Docelowo w ramach pro-jektu powstanie około 270 mieszkań, z czego 30 mieszkań w I etapie. Prace budowlane I etapu rozpoczęły się w czerwcu zeszłego roku.

Kalbud Deweloper rozpoczął inwestycję w Swarzędzu przy ul. Grudzińskiego 7. To 6-kondygnacyjny budynek z 116 mieszkaniami i lokalami użytkowymi oraz halą garażową. Firma Partner rozpoczęła sprzedaż mieszkań w inwestycji Zielona Dolina w Ko-bylnicy, w gminie Swarzędz. W dwóch pierwszych trzykondygnacyjnych bu-dynkach do użytku oddanych zostanie 69 mieszkań.

Osiedle 34 domów jednorodzin-nych typu bliźniak powstaje na północ od granic Poznania, w Złotnikach, w gminie Suchy Las, na Osiedlu Grzy-bowym. Jego Inwestorem jest firma Vast Bouw. Budowa osiedla Złote Wille została rozpoczęta w marcu 2011 roku. W chwili obecnej wznoszonych jest sie-dem pierwszych budynków.

Dwukondygnacyjne domy w zabu-

dowie bliźniaczej o powierzchni 75,39 m kw. to najnowsza inwestycja spółki Hausner realizowana w Sadach k. Poznania. W ofercie znajdą się miesz-kania trzypokojowe z własnymi ogro-dami.

Willa Jaśminowa to najnowsza in-westycja firmy Chronos Development.

Budynek wielorodzinny z 12 mieszka-niami powstaje na narożniku ulic Brzo-zowej i Jaśminowej na Osiedlu Parko-wym w Rokietnicy.

Prace w zlokalizowanej w Robako-wie inwestycji rozpoczęła firma Skaland. Świerkowa Polana składać się będzie z czterdziestu ośmiu dwupoziomowych mieszkań zlokalizowanych w 12 willach.

W osiedlu Natura w Biedrusku bu-

dowanym przez firmę Jakś-Bud obok domów szeregowych pojawiła się oferta budynków wielorodzinnych z mieszka-niami od 36 do 110 m kw.

Twoje M w październiku rozpoczęło budowę Osiedla Wiśniowego II w Plewiskach. Tworzą je cztery dwu-kondygnacyjne budynki w zabudowie bliźniaczej. W każdym znajdują się po dwa niezależne mieszkania (100 m kw.) z osobnymi wejściami. Zielone Przedmieście w Plewiskach to z kolei oferta domów jednorodzinnych 116-i 135-metrowych firmy Prebena Twój Dom.

W sierpniu ruszyła sprzedaż mieszkań z III etapu osiedla Platanowego w Su-chym Lesie, budowanego przez firmę Begier.

Od marca ubiegłego roku budowane jest Osiedle Poetów - nowa propozy-cja domów i mieszkań firmy Libra Developer realizowana w Komornikach. Osiedle powstanie przy ul. Jeziornej. Na terenie 3 ha powstaną 82 lokale miesz-kalne: 8 domów jednorodzinnych wolno stojących i bliźniaków oraz 74 mieszka-nia.

Nowi na poznańskim rynku

Na poznańskim rynku inwestycyj-nym zadebiutowało także kilku now-ych inwestorów. Firma Real Estate De-velopment z Warszawy rozpoczęła na Dębcu – w miejscu dawnej mleczarni – realizację inwestycji o nazwie RED Park. Inwestycja powstawać będzie etapowo. Na projekt składają się 4 bu-

Wille miejska, ARIEL

Ratajski Zakątek, GGW Development

Amber Residence, Trust

9

dynki mieszkalne 13-piętrowe z halami garażowymi. W każdym budynku będzie po 130 mieszkań. Powstanie też cen-trum handlowo-usługowe z marketem i galerią handlową.

Ze swym pierwszym projektem mieszkaniowym wystartowała firma Masterm Investment zajmująca się dotychczas realizacją inwestycji. Na Osiedlu Bajkowym przy ulicy Bar-wickiej zaplanowano wybudowanie 3-kondygnacyjnego budynku, w którym powstaną 133 mieszkania.

Spółka Terra Promessa Perfecta rozpoczęła w lipcu budowę nowej ka-mienicy na Wildzie - u zbiegu ul. Gór-na Wilda 74 i 76, Różanej i Spadzistej. W projekcie Nowa Wilda inwestor przygotował 64 lokale mieszkalne i 4 lokale usługowe.

Budowę nowego osiedla miesz-kaniowego Tumski Park na Zawadach rozpoczęła firma SGI Baltis ze Szczecina. Powstanie tam 216 mieszkań.

Firma Murapol z Bielska Białej rozpoczęła sprzedaż mieszkań w in-westycji Nowe Winogrady przy ul. Hawelańskiej, gdzie powstanie 240 lokali. W części dzielnicy Nowe Miasto zwanej Łaciną, przy ul. Milczańskiej 1 powstaje nowa inwestycja mieszkanio-wa nazwana Malta Fountain, której inwestorem jest spółka Łacina Dom. To dwa pięciopiętrowe budynki ze 128 mieszkaniami.

Spółka ARIEL buduje mieszkania w tzw. willach miejskich w pobliżu ul. Szkolnej i Traktu Napoleońskiego w Rokietnicy. W projekcie przewid-ziano 3 budynki – jeden 6-lokalowy i dwa 8-lokalowe. Natomiast firma Nord-Punkt realizuje w podpoznańskim Przeźmierowie Projekt Przylesie składający się z czterech kameralnych budynków. W każdym z domów znaj-duje się 8 mieszkań.

Od roku na rynku poznańskim in-westuje leszczyńskie Przedsiębiorstwo Budownictwa Ogólnego. Teraz przygotowało projekt osiedla Zaczarow-ana Dolina w Wirach w gminie Komorni-ki. Składa się ono z 15 budynków miesz-kalnych 2-lokalowych o powierzchniach 112-125 m kw.

Osiedle Zielony Zakątek w Kórniku przygotowała firma LT Development. To osiedle 35 domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, z których każdy ma 123 m kw. Mieszkania 55- i 84-metrowe w Czmoniu koło Kórnika oferuje firma Invea. Z kolei w Miecze-wie w tej samej gminie powstaje Kra-ina Słońca. To osiedle 5 segmentów, z których każdy ma 7 dwupoziomowych szeregowców o powierzchni 85 m kw. Inwestorem jest S&L Development.

Osiedle Mrowino Zacisze w gminie Rokietnica to oferta firmy Plast Bud Developer z Kościana. Firma proponuje tam 44 mieszkania.

w zamrażarce

Tymczasem niektóre projekty, mimo że zapowiadane od kilku lat, wciąż nie mogą doczekać się realizacji. Z reguły są to duże, bądź luksusowe projekty, które wciąż czekają na swój czas.

Takim luksusowym projektem zaprezentowanym już kilka lat temu są Ogrody Ludwiki niemieckiej firmy Frankonia, zlokalizowane w rejonie Łęgów Dębińskich. Na stronie inter-netowej inwestycji znajdujemy obecnie informację, iż projekt jest w moderni-zacji.

Zmiany projektowe przeszła inwes-tycja Nowy Grunwald warszawskiej firmy SJM Constrution &Development. W projekcie jest ponad 700 mieszkań i powierzchnie biurowe. Choć sprzedaż mieszkań i rozpoczęcie było kilkakrotnie zapowiadane, a inwestor co rusz pojawia się na targach mieszkaniowych, budowa ciągle nie rozpoczęła się.

Na lepszy czas czeka też Agrobex z projektem Corner Point – kompleksem mieszkalno-biurowym zlokalizowanym u zbiegu ulic Warszawskiej i Krańcowej.

- To inwestycja o wartości 153 mln złotych. A tworzy ją zwarty kompleks, którego nie da się podzielić na etapy – mówi Krzysztof Kruszona, prezes Agrobexu. Dlatego zarząd wciąż odkłada rozpoczęcie budowy.

Na bardziej sprzyjające inwestorom warunki czeka też Long Bridge z projek-tem zabudowy przy ul. Karpia w Nara-mowicach. Została ona zapowiedziana wraz z pierwszą w Poznaniu inwestycja tego dewelopera, która została już zreal-izowana przy ul. Kościelnej.

Po wybudowaniu hali podziemnej wstrzymana została budowa Casa Verona przy ul. Garbary, a włoski inwestor Vero-na Building zwrócił wpłacone pieniądze niewielkiej grupie klientów, którzy zde-cydowali się zawrzeć umowy z dewelo-perem. Tymczasem podczas wiosennych targów mieszkań inwestor pojawił się ponownie ze swą ofertą deklarując, że inwestycja zostanie wznowiona. Przy Garbarach ponownie otwarto biuro sprzedaży. Nie na długo. Latem biuro zniknęło, a nad inwestycją znów zaległa martwa cisza.

Cicho też wokól inwestycji na Piątkowie, u zbiegu ulicy Wojciechows-kiego i Kurpińskiego, którą sprzedawała firma Bauder. Firma w ubiegłym roku ogłosiła bankructwo.

Z kolei sąd administracyjny wstrzymał inwestycję Parkowa Aleja firmy Dom-Eko, którą deweloper rozpoczął już na osiedlu Tysiąclecia.

W minionym roku całkowicie z poznańskiego rynku zniknął też Forbud Development. W maju poznański sąd ogłosił jego upadłość.

Wilczak, Agrobex

Ecoria, PBG Erigo

Koszalin

Wągrowiec

Bydgoszcz

Września

Warszawa

Ś r e m

Wrocław

B e r l i n

Nowy Tomyśl

Szczecin

Katowice

1

23

3

4

2

5

6

7

89

10

11

12

13

14

15

16

1

17

183

194

20

2122

2

24

25

26

56

2728

29

30

31

7

8

9

10

11

12

1314

32

33

15

34

35

36

37

38

1

23

4

Budownictwo wielorodzinne

G r u n t y i n w e s t y c y j n e

Budownictwo jednordzinne

T w ó j k i e r u n e k w nieruchomościach

PODOM.PL

Opracowano: Stefan Ogorzałek

deweloperzy.info

M a l t a

Stary Rynek

L o t n i s k o

M T P

Kampus UAM

C.H Franowo

5

678

9

10

11

12

12

14

Id Lokalizacja Termin realizacji

Metraż(m2)

Cena brutto zł/m2

1 Poznań,ul. Wojskowa 6 zrealizowane 73 - 162 od 7395

2 Barnowo,ul. Szamotulska XII 2012 31 - 66 4450 - 5700

3 Zalasewo,ul. Mokra IX 2012 29 – 68 u dewelopera

4 Poznań, ul. Wilczak 20 IV kw. 2012 30 -70 5800 - 6435

5 Poznań,ul. Zagórze 2 VI 2012 58 – 132 od 7700

6Poznań,ul. Macelińska i Wałbrzyska

VI 2012 50 - 87 od 6100

7Poznań,os. StefanBatorego

zrealizowane 50 - 69 od 5900

8 Zalasewo,os. Zacisze zrealizowane 30 - 65 od 4400

9 Poznań,ul. Jarochowskiego XII 2012 38 i 70 6400 - 6700

10 Poznań,ul. Inflancka 63 37,5 – 154,5 6400 – 6700

11 Poznań,ul. Mateckiego zrealizowane 52,7 – 77,2 od 4900

12 Poznań,ul. Piątkowska 122 zrealizowane 67 – 102 6500

13 Poznań,ul. Czeremchowa IV 2012 28 - 80 od 4000 netto

14 Poznań,ul. Kosińskiego IV kw. 2012 37 – 70 od 4200 netto

15 Czapury k. Poznania 2012 /2013 50 – 70 od 2770 netto

16Poznań,ul. Milczańska / Inflancka / Bobrzańska

VII 2012 30 - 78 6480 - 6696

17 Bogdanowo k. Obornik XI 2012 44 - 68 3320 - 3600

18 Komorniki, ul. Jeziorna koniec 2013 r. 53 – 86 od 3850

19 Dąbrówka zrealizowane 39 – 89 4131 - 5400

20 Poznań,ul. Kościelna zrealizowane 38 - 80 u dewelopera

21 Poznań,ul. Górczyńska 22 II kw. 2012 28 – 60 5700 - 6400

22 Poznań,ul. Rembertowska II kw 2014 45 – 99 od 6500

23 Pniewy,ul. Miedzychodzka IV kw. 2012 23 – 87 3700 - 4400

24 Poznań,ul. Chwiałkowskiego III kw. 2012 29 – 60 6700 - 7400

25 Poznań,ul. Dąbrowskiego 29 III kw. 2012 32 – 89,5 od 6500

26 Dabrówka,ul. Zamkowa zrealizowane 52,6 – 99, 8 od 4900

27 Komornik, ul. Żabikowska zrealizowane 48 – 55 3950

28 Luboń,ul. 3 maja VI 2012 34 – 111 od 4200

29 Plewiska,ul. Strażewicza II kw. 2012 35 - 55 4200

30 Poznań,ul. Świętowidzka zrealizowane 53 – 111 4700 - 5150

31 Kobylnica,ul. Poznańska IV kw. 2012 46 – 74 4500 - 5600

32 Poznań,ul. Błażeja 67 - 98 6200 - 6500

33 Poznań,ul. Mateckiego II kw. 2012 26 - 75 5650 - 5800

34 Poznań,ul. Bolka zrealizowane 82 - 100 4900 - 5100

Id Lokalizacja Termin realizacji

Metraż(m2)

Cena brutto zł/m2

35 Poznań,ul. Piątkowska 41a zrealizowane 34 - 97 od 6400

36 Poznań,Al. Solidarności - od 117 od 5900

37 Poznań,ul. Inflancka III kw. 2012 27 - 115 6260 - 7200

38 Poznań,os. Stefana Batorego II poł. 2012 24 - 80 6000 - 7500

1 Poznań,ul. Strzyżowska - 1,6 ha

2 Poznań,ul. Meteorytowa - 3 ha

3 Poznań,ul. Poligonowa - 1 ha

4 Poznań,ul. Gnieźnieńska - 0,45 ha

5 Poznań,ul. Wawrzyniaka - 0,07 ha

6 Poznań,ul. Podgórna - 0,07 ha

7 Poznań,ul. Krótka - 0,1 ha

8 Poznań,ul. Szamarzewskiego - 0,15 ha

9 Poznań,ul. Robocza - 1,5 ha

10 Poznań,ul. Bosa - 0,5 ha

11 Poznań,ul. Dobrzyńskiego - 0,2 ha

12 Poznań,ul. Porzeczkowa - 0,7 ha

13 Poznań,ul. Uni Lubelskiej - 0,1 ha

14 Poznań,ul. Karpacka - 0,5 ha

1 Poznań,ul. Morasko Koniec 2012 240 od 3104

2 Poznań,ul. Szklarniowa II kw. 2012 do 153 777600

3 Komorniki, ul. Widokowa zrealizowane 103 4000

4 Dąbrówka zrealizowane 81 -127 od 4275

5 Wiry k. Poznania zrealizowane 111 - 135 430000

6 Komorniki,os. Soplicowo Koniec 2013 65 240000

7 Poznań,ul. Suwalska III 2012 173 – 224 3730 - 4451

8 Poznań, ul. Glebowa

Rok od podpisania umowy z klientem 151 - 171 4400

9 Poznań, ul. Gospodarska Koniec 2012 110 - 113 477200 – 510600

10 Kamionki 3 domyzrealizowane 88 - 161 359300 – 510 600

11 Skórzewo,os. Przyjazne II kw. 2012 80 - 121 354900 - 454100

12 Poznań, ul. Hodowlana - 128 - 134 795000 - 1800000

13 Kamionkiul. Cynamonowa II kw. 2012 116 4500

14Nowe Koninkok.Poznaniaul. Dziennikarska

zrealizowane 97 - 141 4122

15 Poznań,ul. Jaśkowiaka / Radojewo IV kw. 2013 136 3200

Stefan Ogorzałek

www.Deweloperzy.info

Jak działają poznańscy deweloperzy?

W Poznaniu i okolicach działa ponad 100 inwestorów, realizujących projekty deweloperskie. Wśród nich znajdują się największe firmy, obejmujące swoim oddziaływaniem cały kraj lub skupiające swoją działalność na poznańskim rynku. Większość stanowią jednak deweloperzy ze skromniejszym portfolio inwestycji.

Działalność deweloperów w Polsce rozpoczęła się wraz z rozpoczęciem przemian ustrojowych na początku lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku. W tym okresie powstały jedne z największych firm inwestujących na poznańskim rynku nieruchomości, do których należą Ataner, UWI Inwestycje oraz Agencja Inwestycyjna i Trust. Nieco później, w drugiej połowie ostatniej dekady XX wieku działalność w branży deweloperskiej rozpoczęły Agrobex, Wechta oraz Nickel Development.

Popyt na mieszkania nie zmniejszał się, co zachęcało kolejnych dewelo-perów do realizacji swoich projektów w Poznaniu i okolicach. Rok 2000 stał się okazją na pojawienie się dwóch dużych deweloperów o zasięgu ogól-nopolskim. Po raz pierwszy swoją ofertę przedstawiły poznaniakom Echo Investment oraz Budimex. Nieco później, w dugiej połowie pierwszej dekady XXI w. podobny krok wykonały inne znane firmy, m.in.: Long Bridge, Gant i Ronson.

W połowie wyżej wymienionego okresu w aglomeracji poznańskiej zaczęły pojawiać się in-westycje zupełnie nowych dewelo- perów, takich jak PWD, Hausner

Największe rynki mieszkaniowe rozwijają się na obszarach dużych aglomeracji miejskich. Na taką aglomerację składa się miasto Poznań oraz otaczajcie je gminy. Milion mieszkańców w centrum wielkopolski tworzy bardzo duży rynek kon-sumencki – także dla inwestycji związanych z nieruchomościami. Wykorzystuje to strona podażowa – deweloperzy – skupiająca swoją działalność właśnie na tym obszarze.

(wcześniej pośredniczący w obrocie nieruchomościami) oraz Family House i Pajo.

Firmy deweloperskie z blisko dwudziestoletnim stażem mogą obecnie pochwalić się wieloma realizacjami kom-pleksów mieszkaniowych. Liderem, jeśli chodzi o liczbę zrea-lizowanych projek-tów, jest oczywiście Ataner. Deweloper ma już na swoim koncie 61 inwestycji. Dużą aktywność inwestycyjną wykazywał w trakcie swojej działalności Agrobex. Deweloper do tej pory zrealizował 38 inwestycji mieszkaniowych, z cze-go 20 pod własną marką, dwie jako TBS Agrobex, pozostałą część jako podwykonawca. Podobną ilością zrealizowanych inwestycji (24-29) legitymują się Budimex, Agencja Inwestycyjna, Pajo i UWI Inwestycje. Warto zwrócić uwagę na dużą aktywność pierwszego z wymienionych dewelo-perów, który działa 8 lat krócej od pozostałej dwójki. Niewiele mniejszym dorobkiem pochwalić może się Nickel - 19 inwestycji. Mimo krótkiego okresu działalności, do aktywnych inwestorów zaliczyć można firmę deweloperską Family House, która przez 7 lat funk-cjonowania w aglomeracji poznańskiej zakończyła 8 inwestycji.

Liczba zrealizowanych inwestycji w dużym stopniu przekłada się na sumę oddanych lokali mieszkalnych. Także i w tej kategorii liderem pozostaje Ataner, który na swoim koncie posiada 8 tysięcy mieszkań. Po 4-5 tysięcy lokali do użytku oddali UWI Inwestycje, Agencja

Inwestycyjna i Agrobex. Budowę więcej niż 2 tysięcy mieszkań zrealizowała fir-ma Pajo i Wechta. Około 1,5 tysiąca mieszkań sprzedali Budimex, Nickel Development i Trust. PWD oraz Echo Investment w sześciu dotychczasowych inwestycjach zrealizowali po blisko 700 mieszkań.

Na podstawie informacji o liczbie inwestycji oraz liczbie mieszkań, można zauważyć, ze statystycznie największe inwestycje realizuje Ataner oraz UWI Inwestycje. Przeciętny projekt tych deweloperów wprowadza na rynek około 200 mieszkań. Gdyby w takich obli-czeniach wziąć pod uwagę Long Bridge, wtedy ten deweloper przewodziłby powyższej klasyfikacji, jednak wwwszystkie z 298 mieszkań zostały oddane tylko w jednej inwestycji. Na małych inwestycjach skupiają się Family House i Budimex, a zupełnie kameralne kompleksy mieszkaniowe oferuje swoim klientom Hausner.

Przyjmuję się, że średnia wielkość mieszkania to około 50 m kw.. Podob-ny średni metraż mają lokale Budimex, UWI Inwestycje oraz Pajo. Statystycznie największe mieszkania oferuje Trust oraz Family House (ponad 70 m kw.). Ten pierwszy zresztą lansuje się jako lider budowy dużych mieszkań. Może to wynikać ze stosunku budowanych obiek-tów wielorodzinnych do jednorodzin-nych.

Ponad 20 lat wolnego rynku w sek-torze sprzedaży mieszkań sprawiło, że wielu inwestorów rozpoczęło działalność deweloperską. Na obszarze aglomeracji poznańskiej konkurują ze sobą zarówno firmy pionierskie, jak i deweloperzy, którzy na ten rynek weszli później mając za sobą doświadczenie w innych polskich miastach lub rozpoczynając tę działalność od samego początku. Wydaję się, że rynek poznańskich nieruchomości mieszkaniowych nie jest jeszcze zamknięty na nowych graczy.

Inwestycje MieszkanioweInwestycje Komercyjne Inwestycje Przemysłowe

Na temat rynku nieruchomości i inwestycji piszemy od 2006 r.

GR

EM

ED

IA

2

01

2

14

Barbara Kwiecińska-Kielczyk

Portal Poznańskie Nieruchomości

Biuro sprzedaży – wizytówka dewelopera

- W Agrobexie mamy opracowany wzór obsługi klienta i każdy pracownik w swoim postępowaniu nim się kieruje. Wszystkie etapy obsługi – rozmowa tele-foniczna, zaproszenie do biura, obsługa na miejscu – są usystematyzowane – mówi Lucyna Jarczyńska, zastępca dyrek-tora ds. sprzedaży i marketingu w firmie Agrobex. - Pracownicy mają też jednolite stroje opatrzone plakietkami z nazwiskiem.

liczy się doświadczenie

Biuro Sprzedaży Mieszkań Agrobexu znajduje się na parterze biurowca przy ul. Kochanowskiego 7, w którym mieści się firma. Tam następuje prezentacja ofert, niezbędnych dokumentów, podpi-sywanie umów. Bezpośrednio sprzedażą zajmuje się sześć osób.

- Są to osoby doświadczone, z kilkuletnim, a niektóre z wieloletnim stażem. Od kilku lat inwestujemy w zdolne osoby jeszcze na stu- diach i szkolimy według standardów i potrzeb firmy – informuje L. Jarczyńska. - Po roku, jeśli potwierdzą k o m - p e t e n c j e i zaangażowanie w pracy, zostają zatrudnione. Oczywiście na początku młody pracownik szkoli się pod bacznym okiem d o ś w i a d c z o n y c h koleżanek i kolegów. Dopiero po kilku miesiącach szkolenia samodzielnie obsługuje klientów. Z naszej praktyki wynika, że układ mistrz-uczeń przy- nosi dobre rezultaty.

Z d a n i e m L. Jarczyńskiej osoby te są w stanie kompe-tentnie prezentować wszystkie inwes-tycje, których firma ma kilka i są zna-cznie od siebie od- dalone – od Swarzędza po Baranowo. Z powodu oddalenia być może w przyszłości

Biuro Sprzedaży Mieszkań to bez wątpienia wizytówka każdego dewelopera. To tam szukający mieszkań kierują pierwsze kroki. Od sposobu, w jaki zostaną przyjęci zależy w dużym stopniu czy zostaną klientami danego inwestora. Jak działają biura sprzedaży mieszkań? Co oferują klientom i czego mogą oni od nich oczekiwać?

celowe będzie urządzenie punktu obsługi klienta w Swarzędzu-Zalasewie.

Dodatkowe biuro funkcjonuje przy prestiżowej inwestycji, Willi Sołackich. Do kontaktów z klientami zaintereso-wanymi tą nieruchomością skiero-wa-ne zostały dwie osoby doskonale orientujące się w specyfice tego produk-tu.

W Agrobexie pracownik, który umówi się z klientem obsługuje go kompleksowo od początku do końca, od pierwszego kontaktu, aż do mo-mentu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. To on wraz z kierownikiem budowy towarzyszy klientowi na budowie, prezentując mieszkania, którymi klient jest zain-teresowany. Dzięki obecności kierowni-ka budowy sprzedawca może od razu udzielić informacji technicznych, które także interesują klientów.

Ataner ma z kolei swoje biuro sprzedaży na X pietrze biurowca

Delta przy ul. To-warowej, którego jest współwłaścicielem. Zatrudnione są w nim 4 osoby z wieloletnim stażem w sprzedaży mieszkań (szefowa biura pracuje tam 16 lat).

- Ponieważ inwes-tycje są realizowane przez naszą firmę, na każdym placu budowy są również wyzna-czeni pracownicy do obsługi klientów. Można tam się umówić się na spotkanie – mówi Izabela Harendarz, kierownik biura sprzedaży Atanera.

Na budowie można uzyskać informacje o samej inwestycji i obejrzeć mieszkania. Kompletne informacje wraz ze wzorami do-kumentów znajdują się w Biurze Sprzedaży przy Towarowej 35.

Swoje biuro sprzedaży na parterze biurowca Skalar przy ul. Góreckiej ma PBG

Erigo (właścicielem biurowca jest Grupa PBG).

Całą informację o ofercie klient otrzymuje w biurze. A jeśli od razu chce poznać inwestycję, sprzedawca udaje się tam z nim z kompletem informacji. W wizji towarzyszy im również pra-cownik budowy, jeżeli inwestycja jest w trakcie realizacji.

- Inżynier na budowie nie ma pełnej informacji o całej ofercie, a dziś klient nie ma czasu, aby się rozdrabniać. Dla-tego sprzedawca towarzyszy klientowi również podczas wizyty na budowie, aby na bieżąco reagować na potrzeby klienta. Bardzo często właśnie na miejscu inwestycji klient podejmuje decyzje, które z mieszkań jest dla niego najbardziej odpowiednie - stwierdza Magdalena Górzna-Jaromin, dyrektor ds. sprzedaży i market-ingu PBG Erigo. - Dostosowując się do szybkiego tempa życia klientów, sprzedaw-cy muszą posiadać kompleksową wiedzę na temat poszczególnych inwestycji. Jeśli jednak ze strony kupujących pojawiają się szczegółowe pytania dotyczące kwestii technicznych, proponujemy wizytę na bu-dowie i umożliwiamy kontakt z osobą, która ze względu na swoje kompetencje, może udzielić wyczerpujących odpowiedzi.

Dyrektor dodaje, że klienta zawsze obsługuje pracownik z wieloletnim doświadczeniem. Nowy pracownik na początku towarzyszy doświadczonej osobie i dopiero gdy uzyska niezbędne umiejętności może pracować z klientem samodzielnie. W firmie stosowana jest wewnętrzna kontrola jakości pracy i ocena. W biurze sprzedaży PBG pracują obecnie 3 osoby.

Biuro sprzedaży mieszkań Nickel Development obecnie mieści się przy ul. Piątkowskiej w Zaułku Piątkowskim wybudowanym przez firmę.

- Wybraliśmy tę lokalizację ze względu na łatwość dojazdu, możliwość zaparkowania oraz dostępność dla niepełnosprawnych – mówi Agnieszka Węgrowska, kierownik marketingu i PR w Nickel Development. – Zaułek Piątkowski, jedna z naszych utytułowanych inwestycji, jest pięknym budynkiem i jako miejsce sprzedaży sprawdza się znakomicie.

W minionym okresie punkt obsługi klientów znajdował się również w mieszkaniu pokazowym na Osiedlu Księżnej Dąbrówki, które jest dużym obszarem inwestycyjnym firmy. To rozwiązanie niezbyt się sprawdzało i po zakończeniu sprzedaży deweloper z niego zrezygnował.

Obsługą klientów zajmuje się 6 osób, w tym 4 wyspecjalizowanych sprzedaw-ców. Wszyscy sprzedawcy pracują w firmie ponad 5 lat.

- Stawiamy na indywidualną obsługę dostosowaną do potrzeb klienta. Ludzie

Lucyna Jarczyńska - zastępca dyrek-tora ds. sprzedaży i marketingu Agrobex. Absolwentka studiów magisterskich na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza o kierunku Zarządzanie i Marketing. Posiada doświadczenie w sprzedaży na rynkach polskim i międzynarodowych, w zarządzaniu projektami typu B2B oraz B2C. Od 2000 roku związana z rynkiem nieruchomości, pracę w firmie Agrobex rozpoczęła w roku 2005 jako kierownik ds. sprzedaży mieszkań. Obecnie w pełni funkcję zastępcy dyrektora ds. sprzedaży i marketingu. Odpowiedzialna za cały pion sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych jak i komercyjnych oraz działania marketin-gowe. Bierze udział w strategicznych projek-tach firmy.

15

są zapracowani, mają mało czasu i naszym zadaniem jest maksy-malnie ułatwić zakup mieszkania – deklaruje Węgrowska. Dlatego sprzedawcy umawiają się z klientami według ich potrzeb, również w piątek po południu czy sobotę. Ten sam sprzedawca towa-rzyszy klientowi od początku do końca, także podczas wizyty na budowie.

- Nasi sprzedawcy posiadają ogromną wiedzę, są kompe-tentni. Dobrze znają wszystkie zagadnienia. Dodatkowo do dys-pozycji jest także kiero-wnik lub inżynier budowy – stwierdza A. Węgrowska.

Część firm deweloperskich mieści się w miejskich kamienicach. Tak jest w przypadku Family House, która ma swoje biuro przy ul. Półwiejskiej. Dział sprzedaży zatrudnia 6 osób, ze stażem pracy od roku do 6 lat. Spółka przy zatrudnieniu dużą wagę przywiązuje do doświadczenia w sprzedaży nieruchomości, którą kandydat może się pochwalić.

– Nasz zespół złożony jest z młodych, wykształconych osób, które już od kilku lat działają w branży deweloperskiej, zatem nie są im obce standardy obsługi klienta. Staramy się również zapewnić im możliwość rozwoju poprzez uczestnictwo w różnego rodzaju szkoleniach. Ważne jest bowiem, aby nasi pracownicy dys-ponowali jak największą wiedzą, którą będą mogli przekazać klientom – mówi Karolina Narożniak, kierownik działu sprzedaży Family House.

Aby zostać zatrudnionym, trzeba mieć co najmniej roczny staż pracy w sprzedaży nieruchomości. Od listopa-da biuro czynne jest również w soboty.

I tu dany sprzedawca zajmuje się klientem przez cały czas jego kontaktu z deweloperem, co klientom bardzo odpowiada. Ale nie towarzyszy on mu na budowie. Wszystkie zagadnienia oraz kwestie formalne uzgadniane są w biurze, zaś w celu obejrzenia terenu, na którym powstaje inwestycja, klient umawia się indywidualnie z kierownikiem budowy. W przypadku spółki Family House zazwyczaj nie ma możliwości obejrzenia mieszkania, ponieważ wszystkie sprzedawane są na etapie początkowej budowy.

Także firma Hausner zajmuje obszerne mieszkanie na parterze kamie-nicy przy ul. Prusa. Tam również obsługiwani są klienci zainteresowani kupnem mieszkania. Firma ta różni się

od poprzednich tym, iż zajmuje się zarówno pośrednictwem w obro-cie nieruchomościami, jak i działalnością deweloperską.

- W biurze mamy wyraźny podział na rynek pierwotny i wtórny – podkreśla Olga Antczak, dyrektor ds. admini-stracyjnych. - Ale dzięki temu możemy prowadzić transakcje wiązane. Jeśli klient kupuje nowe miesz-kanie, a ma do sprzeda-nia stare, to pośrednik mu w tym pomaga. W takim przypadku klient może też liczyć na preferencyjne warunki wpłat.

Klienci chcący odwiedzić budowę umawiani są z jej kierownikiem przez pracownika biura.

Z podobną zasadą funkcjonowa-nia biura spotkamy się także w Przedsiębiorstwie A. Grzegorczyk, działającym tak na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Klient kupujący nowy dom, który chce się pozbyć dotych-czasowego lokum może liczyć na pomoc firmy w jego sprzedaży.

GGW Development mieści się na parterze kamienicy przy ul. Św. Wojciech. Za sprzedaż odpowi-ada jedna osoba. Toteż Hanna Wojt-kowiak nie odwiedza budów z klientami, lecz spotykają się tam z kierownikiem bu-dowy. W firmie ustal-ono termin odwiedzin na budowach – są to głównie soboty oraz czwartki w określonych godzinach.

Umowa do negocjacji?

Klient w biurze sprzedaży ma prawo domagać się od dewe-lopera udostępnienia wszelkich dokumentów dotyczących zarów-no inwestycji, jak i samej firmy: poz-wolenia na budowę, wypisu z księgi wieczystej nieruchomości, planów mieszkania, wglądu do dokumentacji projektowej obiektu, standardu budynku i mieszkania, wzoru umowy, odpisu KRS firmy i danych o jej statusie finansowym (także zaświadczeń o nie zaleganiu z po-datkami i składkami ZUS). Udostępnienie tych dokumentów jest o tyle oczywiste, iż zdecydowana większość klientów ku-

puje mieszkania na kredyt i wobec tego inwestor musi je przekazać bankowi.

Bardzo ważnym dla klienta aspektem bywa umowa przedwstępna kupna lokalu i możliwość zawarcia w niej własnych zapisów.

- Każda umowa jest uzgadniana indywidualnie. Do wzoru klient może wnieść własne propozycje, które musimy skonsultować z prawnika-mi – zapewnia Lucyna Jarczyńska z Agrobexu. Nabywca może sam zdecydować czy chce zawrzeć umowę w formie cywilno-prawnej czy też w formie aktu notarialnego z wpisem roszczenia do księgi wieczystej o przeniesienie na niego prawa własności lokum po wybudowaniu. U notariusza współpracującego z firmą klient płaci wówczas połowę taksy, a drugą część przy umowie ostatecznej przenoszącej własność. Ale jeśli klient chce sporządzić umowę u własnego notariusza, firma nie stawia przeszkód i dostarcza wszystkie potrzebne dokumenty.

Podobne deklaracje słyszymy w Atanerze, który na stałe współpracuje z wybranymi kancelariami notarialnymi. W umowie klient uzyskuje zapewnienie, że grunty nie są i nie będą obciążone hipotecznie.

Spółka Hausner również poleca notariusza zaangażowanego przez dewelopera, gdyż klienci mogą liczyć na upusty w opłacie taksy. Firma nie stwa-

rza jednak proble-mu, gdy klienci chcą podjąć współpracę z wybranym przez siebie rejentem.

- Nasza sprzedaż jest niestandardowa. Poszczególne in-westycje realizow-ane są przez spółki celowe, a pieniądze klienta wpływają na r a c h u n k i powiernicze. Każdą inwestycję finansuje-my bowiem kredytem bankowym i bank wymaga takich ra-chunków – mówi z kolei Magdalena Górzna -Ja romin z PBG Erigo. Dla-tego w firmie nie obawiają się nowej

ustawy deweloperskiej, bo większość jej zapisów już jest stosowana. Dojdzie tylko prospekt informacyjny.

- Umowę zawsze negocjujemy z klientem. Jest ona bardzo partnerska – zapewnia Górzna-Jaromin. - Płatność standardowa to 15/85. Nie potrzebujemy miesięcznych wpłat klienta, a te 15 procent traktujemy jako poważne podejście klienta do kontraktu. Po uzyskaniu przez niego kredytu od razu zawieramy akt notarialny

Karolina Narożniak – kierownik działu sprzedaży Family House. Ekonomistka. Od 2005 roku pracowała w dzia-le sprzedaży firmy architektoniczno-budowlanej Rosolski Group. Od 2007 roku w dziale sprzedaży Family House.

Olga Antczak - dyrektor ds. administracyj-nych w spółce Hausner. Absolwentka public relations. Od 2011 roku związana z Haus-nerem. Odpowiedzial-na za rynek wtórny i pierwotny oraz działania marketingowe.

16

z wpisem roszczenia do księgi, za który pobierana jest połowa taksy przez notariusza.

Gdyby jednak klient w trakcie re-alizacji wycofał się z zakupu, straci owe 15 procent. Tyle samo zapłaci mu PBG Erigo, jeśli nie wywiąże się z umowy.

Podobnie rzecz się ma w Nickel De-velopment, który również buduje przy pomocy kredytu bankowego. Pieniądze klientów wpływają na rachunek powier-niczy otwarty.

- To zwiększa bezpieczeństwo bu-dowy, bo bank ją kontroluje – mówi Agnieszka Węgrowska. Stwier- dza również, że choć inwestor jest otwarty na negocjacje treści umów, to klienci rzadko z tego korzystają, zgadzając się na ustalone zapisy. Indy-widualne propozycje dotyczą najczęściej warunków płatności. Na początku reali-zacji inwestor przystaje na system 10/90 lub 20/80.

Forma umowy deweloperskiej jest dowolna według życzenia klienta. Przy sprzedaży mieszkań w Kamienicy za Teatrem sporo umów przedwstępnych za-warto w formie aktu notarialnego, za który klienci płacą połowę taksy. Ale skoro nara-zie nie ma przymusu, nie wszyscy klienci chcą mieć taki akt. Nickel współpracuje z trzema kancelar-iami notarialnymi, z którymi – jak zapewnia A. Węgrowska – ma wynegocjowane ko- rzystne stawki, ale klient zawsze może skorzystać z własnego biu-ra.

- Jesteśmy elastyczni, indywidualnie uzgadnia-my z klientami warunki płatności – zapewnienia Hanna Wojtkowiak z GGW.

Jej zdaniem większość klientów zawiera umowy cywilno-prawne. - Budynki są w stanie surowym zamkniętym, niedługo zostaną ukończone. Ten element, poza zaufa-niem do naszej firmy powoduje, że klienci w większości podpisują umowy cywilno–prawne, nie ponosząc tym samym kosztów związanych z jej zawarciem – dodaje.

Firma Family House stosuje na wstępie płatne umowy rezerwacyjne z wpłatą 5400 zł brutto. Zawierane są od momentu ogłoszenia informacji o in-westycji. Umowy deweloperskie podpi-sywane są po około 2-3 miesiącach, gdy cała dokumentacja przygotowana jest od strony formalnej.

- Przy umowie deweloperskiej nie ma już wpłaty własnej, ale oczywiście na poczet

całej wartości umowy zaliczana jest kwota wpłacona przy umowie rezerwacji. Har-monogram płatności rozłożony jest na kilka transz. Pierwsza z nich może być wpłacona po sześciu tygodniach, a następne co 1-2 miesiące (raty 10-25 procent.). Istnieje również możliwość negocjacji terminów i wysokości poszczególnych transz – mówi Karolina Narożniak.

zmiany lokatorskie

W Polsce przyjęło się, że mieszka-nia oddawane są w tzw. standardzie deweloperskim, czyli bez wykończenia. Ale do określonego etapu budowy klient może wnieść swoje propozycje co do os-tatecznego układu mieszkania: położenia ścianek działowych, przebiegu instalacji, czy przyłączy.

- Drobne zmiany dokonywane są bez uzgadniania z projektantem. Natomiast jeśli jest to konieczne, wykonywany jest projekt zamienny – informuje przedstawiciel-ka Agrobexu. Koszty nowego projektu i zmian pokrywa kupujący, który otrzy-

muje kosztorys przeróbek. W razie zastrzeżeń podej-mowana jest dys-kusja. Jeżeli jednak strony nie doszłyby do porozumienia, nie ma możliwości dokonania zmian w ramach pro-jektu. Klient może je wykonać po przejęciu lokalu. Ale wiadomo, że wtedy będzie jesz-cze drożej.

- Nasze stawki są niższe od rynkow-ych, gdyż mamy własny zakład bu-dowlany. Dlatego w praktyce takie sytu-acje nie występują – wyjaśnia J a r c z y ń s k a .

W Atanerze skorzystać można z bezpłatnej porady architekta, który w ramach ogólnej usługi przygotuje zmianę aranżacji lokalu. Ale za dodat-kowe elementy w wykończeniu trzeba już zapłacić. Deweloper nie oferuje jednak usługi wykończenia mieszkania pod klucz na życzenie klienta (przygo-towano jedynie jednorazowo promocyjną ofertę kilku wykończonych mieszkań.).

Na pomoc architekta mogą liczyć też klienci PBG Erigo. Bezpłatne konsultacje prowadzone są na inwestycji Quadro House, a niebawem doradca pojawi się na osiedlu Ecoria. Za projekt zamienny – jeśli taki musi być opracowany – trzeba jednak zapłacić.

- Kiedyś klienci prosili o konsultacje z architektem, teraz raczej przychodzą z własnymi projektantami – informu-je z kolei Olga Antczak z Hausnera. Firma posiada natomiast hurtownię materiałów budowlanych, więc jej klienci mogą skorzystać z promocyjnych

cen na materiały wykończeniowe.W Nickel Development pomoc

techniczną w zakresie zmian w aranżacji mieszkania świadczy pracownik z wykształceniem inżynierskim. To z nim klient dokonuje uzgodnień. Przy zna-cznych zmianach potrzebny jest udział projektanta – deweloper współpracuje z architektami, klient może także zamówić projekt mieszkania przez inter-net, w bardzo korzystnej cenie.

W Family House propozycje zmian przyjmuje od klienta osoba prowadząca z działu sprzedaży i uzgadnia je z kiero-wnikiem budowy.

- Klienci w umowie deweloperskiej mają zagwarantowaną możliwość wniesienia jakichkolwiek zmian do projektu, które nie wpłyną na konstrukcję i oczywiście będą zaakceptowane przez kierownika budowy. Chętnie przyjmujemy od klientów gotowe propozycje i projekty zmian. Sporządzamy wtedy ich kosztorys i podpisujemy aneks do umowy deweloperskiej – wyjaśnia Karolina Narożniak.

- Zmiany lokatorskie uzgadniamy w biurze, ale w sprawach technicznych można kontaktować się z kierownikiem budowy – informuje z kolei Hanna Wojtkowiak z GGW Development.

odbiór mieszkania

Odbiór mieszkania od inwestora wymaga też określonej procedury.

Izabela Harendarz – kierownik Działu Sprzedaży w Atanerze. Od 1995 roku związana ze spółką Ataner, początkowo jako specjalista ds. admi-nistracji i kadr, od 1996 r. samodziel-ny referent ds. sprzedaży i obsługi klienta, a następnie od 1999 r. kierownik Działu Sprzedaży.

Magdalena Górzna-Jaromin – dyrektor ds. sprzedaży i mar-ketingu PBG Erigo. Z wykształcenia inżynier środowiska – absolwentka Akademii Rolniczej w Poznaniu na kierunku Inżynieria Środowiska, specjalizacja inżynieria wodna. Ukończyła również studia podyplomowe ze strategii sprzedaży na Wyższej Szkole Bankowej w Poznaniu. Od 2007 roku związana z branżą nieruchomości. Doświadczenie zawodowe zdobywała m.in. w firmie Agrobex jako specjalista ds. sprzedaży, a następnie na stanowisku koordynatora ds. kluczowych klientów, jako osoba odpowiedzialna za kluczowe inwestycje mieszkaniowe. W roku 2010 dołączyła do PBG Dom, gdzie objęła funkcję dyrektora ds. sprzedaży i marketingu, odpo-wiedzialna za pion sprzedaży mieszkań, działania PR firmy i marketing projektów mieszkanio-wych. Od września 2011 roku dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w PBG Erigo.

17

W Agrobexie przekazaniem zajmuje się dział sprzedaży wraz z kierownikiem bu-dowy oraz działem zarządzania, bowiem firma zajmuje się również zarządzaniem nieruchomościami. Tak więc wraz z protokółem odbioru sporządzana jest umowa na zarządzanie.

Pierwszym zarządcą swych nieruchomości jest także Ataner. Klient otrzymuje więc teczkę z informacjami dotyczącymi m.in. zarządcy, umowy administracyjne, karty gwarancyjne, instrukcję użytkowania lokalu.

W Nickel Development w przekaza-niu mieszkania udział bierze sprzedawca i przedstawiciel generalnego wykonaw-cy – najczęściej kierownik budowy. - Nie wyobrażamy sobie, aby było inaczej, bo sprzedawca zna klienta i jego oczekiwania, prowadzi go przez cały proces sprzedaży – komentuje A. Węgrowska.

Natomiast w Family House w przeka-zaniu lokalu uczestniczą tylko pracow-nicy techniczni.

Jeśli deweloper sam nie zajmuje się zarządzaniem wskazuje zarządcę, który na mocy wpisu do aktu notarialnego sprawuje swą funkcję do pierwszego roz-liczenia. Potem wspólnota decyduje czy pozostawić zarządcę, czy zlecić zadanie innemu.

- Z reguły zaproponowany przez nas zarządca się sprawdza i wspólnoty są za-dowolone, ale zdarzało się nam zmienić wybraną wcześniej firmę zarządzającą, która nie sprawdziła się – mówi A. Węgrowska z Nickel Development.

- Poszukujemy na rynku korzystnych ofert. Klient otrzymuje wcześniej informację o kosztach zarządu – zapewnia z kolei przedstawicielka Hausnera.

Na odbiór mieszkania nabywcy nie-rzadko przychodzą również z własnym fachowcem, który potrafi ocenić jakość i prawidłowość wyko-nania lokum. Jeżeli klient zgłasza zastrzeżenia do jakości wykonania loka-lu, sporządzany jest protokół usterek wraz z terminami ich usunięcia. Drob-

niejsze braki usuwane są niezwłocznie, ale jeśli naprawa wymaga określonej procedury technologicznej lub zamówie-nia nowego elementu, inwestor podaje termin wykonania.

Drobne usterki na ogół nie są przeszkodą w odbiorze mieszkania.

W takim przypadku klient może odebrać klucze i przystąpić do wykańczania lokalu, a w tym samym czasie inwestor usuwa niedoróbki. Nabywca może jed-nak odmówić odbioru i wówczas po dokonaniu napraw następuje ponowny odbiór.

- Od odbioru mieszkań do pierwszego zebrania wspólnoty nasza firma płaci za ochronę obiek-tu. Potem wspólnota decyduje czy chce utrzymać ochronę – informu-je Magdalena Górzna-Jaromin z PBG Erigo.

- Dotychczas nie zajmowaliśmy się zarządzaniem, ale po zakończeniu inwestycji Koral chcemy sami się tego podjąć i w związku z tym utworzyć odpowiednią komórkę w spółce

– deklaruje przedstawicielka Family House.

przeniesienie własności

W ciągu 3-6 miesięcy od uzyskania pozwolenia na użytkowanie następuje podpisanie aktów notarialnych przenoszących prawo własności na na-bywców mieszkań. Czas ten uzależniony jest od procedur administracyjnych związanych z ustanowieniem samodziel-nej własności. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie inwestor musi następnie uzyska zaświadczenia o samodzielności lokali, kartotekę budynku oraz kartoteki lokali. Dokumenty te pozyskiwane są od różnych instytucji, stąd konieczność oczekiwania na podpisanie aktów.

Nie zapominają o mieszkańcach

Prężni deweloperzy starają się pamiętać o swych klientach i utrzymywać z nimi kontakty także po zamieszkaniu.

- Od początku istnienia naszej spółki wszystkim klientom wysyłamy życzenia świąteczne – mówi Karolina Narożniak. – Co więcej, z uwagi na to, że cały czas rozbudowujemy Osiedle Leśne, mamy stały kontakt z wszystkimi mieszkańcami – dodaje.

- Miłym gestem są na przykład kartki świąteczne, które wysyłamy naszym mieszkańcom – mówi Magdalena Górzna-Jaromin.

PBG Erigo prowadzi serwis posprzedażowy, starając się w okresie 3-let-niej rękojmi utrzymywać ścisły kontakt z mieszkańcami.

- Dział sprzedaży pomaga, aby ten serwis jak najszybciej dotarł do

mieszkańców. To jest najważniejsza część usług posprzedażowych – dodaje Górzna-Jaromin.

O kontakt ten o wiele łatwiej jest, gdy deweloper sprawuje również rolę zarządcy, jak to jest w obiektach Agrobexu i Atanera. A co więcej firmy od pewnego czasu wydają własne biu-letyny informacyjne dla mieszkańców i klientów, w których publikują ważne dla nich i przydatne informacje.

W Nickel Development każdy klient może stać się członkiem Klubu Nickel Partner. Karta klubowa dożywotnio daje prawo do zniżek przy zakupie u partnerów dewelopera materiałów budowlanych, wykończeniowych, czy wyposażeniowych. Do klientów wysyłane są newslettery z informacjami o tym, co dzieje się w firmie. Przy nowych inwestycjach na początku otrzymują oni korzystną ofertę na zakup kolejnego lokum.

W tym roku współpraca z byłymi klientami została poszerzona. Mieszkańcy Dąbrówki zostali zaproszeni do wspólnych działań. Odbył się bieg o koronę Księżnej Dąbrówki oraz piknik rodzinny związany z sadzeniem drzew na osiedlu.

- Zależy nam na tym, aby na tak dużym osiedlu pomóc mieszkańcom w nawiązaniu relacji sąsiedzkich. Takie wspólne zabawy będą kontynuowane. Myślimy o podobnych przedsięwzięciach w innych lokalizacjach – mówi szefowa marketingu w Nickel Development.

Agnieszka Węgrowska – kierownik marketingu i PR w Nickel Development. Kończyła studia na Akademii Ekonomicz- nej, na dwóch wydziałach – Ekonomii i Zarządzania, specjalizując się w handlu i marketingu oraz w publicystyce ekonomicznej i public relations. Pracowała w agencji PR, a następnie na Międzynarodowych Targach Poznańskich. Z rynkiem nieruchomości związana od 4,5 roku. W Nickel Development odpowiada za działania marketingowe i tworze-nie nowych produktów.

18

Centrum Wyceny Mienia

Staniały grunty pod budownictwo jednorodzinne

Najmniej transakcji odnotowano na terenie Wildy, co spowodowane jest ogólnie małą powierzchnią dziel-nicy (niespełna 6 proc. ogółu powierz-chni zajmowanej przez miasto), a także strukturą użytkową terenów. Tereny zabudowy mieszkaniowej znajdują się właściwie w części południowej Wildy, na terenie Świerczewa. Najwięcej tran-sakcji zanotowano na terenie dzielnicy Nowe Miasto; w tej dzielnicy znajduje się duża rezerwa terenów pod zabudowę wielorodzinną, ale również ceny gruntów są relatywnie niskie.

Najwyższą cennością charakteryzują się grunty z terenu Starego Grunwaldu, Ogrodów i Podolan oraz Winiar.

Nie odnotowano żadnej transakcji na terenie Sołacza. Niezmiennie, w latach 2010–2011, ceny na wskazanym wyżej terenie kształtowały się na poziomie 800–1200 zł/m2 (z wyjątkiem transakcji działki przy ul. Bieckiej, która osiągnęła cenę ~ 1400 zł/m2). Nieco niższe ceny notuje się na terenie Ławicy, Strzeszy-na czy Smochowic. Najniższą średnią ceną transakcyjną charakteryzują się grunty na terenie dzielnicy Nowe Miasto, najwyższą natomiast na Jeżycach. Popularność dzielnicy Jeżyce jako terenów korzystnych pod względem mieszkaniowym powodowana jest głównie poprzez sieć komunikacyjną, występowanie terenów rekreacyjno-wypoczynkowych (Ogród Botanic-

Średnia cena transakcyjna działki budowlanej w Poznaniu w 2011 r. wyniosła niespełna 400 zł/m2 i przyjęła poziom niższy w odniesieniu do 2010 r. o 7 proc. Ogólny (tj. badany w skali miasta) spadek cen transakcyjnych rzędu około -0,6 proc. potwierdzają analizy dynamiki cen.

zny, jezioro Rusałka, Strzeszyńskie, itp.), a także poprzez swoisty sposób postrzegania danych rejonów przez potencjalnych nabywców (Sołacz, Strzeszyn, Podolany). Aktywność gos-podarcza na terenie dzielnicy jest sto-sunkowo mała w zestawieniu z innymi dzielnicami, co również przemawia na korzyść rozwoju terenów mieszkanio-wych. Około 70 proc. transakcji gruntów zawartych na terenie Jeżyc odnosiła

się do Strzeszyna i Podolan, gdzie ceny transakcyjne są relatywnie wysokie, stąd najwyższa średnia cena transakcyjna.

Z kolei dzielnica Nowe Miasto jest bardzo zróżnicowana funkcjonalnie. Przeważają obszary jednolitej zabudowy wielorodzinnej powstałe po II wojnie światowej (Spółdzielnia Mieszkaniowa „Osiedle Młodych”), zabudowa miesz-kaniowa jednorodzinna skoncentrowana jest przede wszystkim na osiedlu War-szawskim usytuowanym przy jeziorze Malta, Zielińcu – odizolowanym od resz-ty miasta przez tereny leśne, a także na terenie Szczepankowa, Starołęki, Krze-sin. Niesprzyjające otoczenie w postaci sąsiedztwa terenów przemysłowych, terenów zalewowych nad Wartą, a także rozwój lotniska wojskowego w Krzesinach, powoduje degradację zabudowy mieszkaniowej na terenie Starołęki (głównie Marlewa) oraz Krzesin, co przenosi się na spadek cen transakcyjnych gruntów pod zabudowę mieszkaniową.

Na uwagę zasługuje również dzielnica Stare Miasto, a zwłaszcza część północna, która stanowi jeden z najprężniej rozwijających się rejonów miasta. Atrakcyjność tego terenu znajduje również odzwiercie- dlenie w działaniach deweloperów w zakresie zabudowy wielorodzinnej (głównie na Naramowicach). Umul-towo i Radojewo, leżące na północnym krańcu Starego Miasta, to obszar, w którym silnie rozwija się indywidu-alne budownictwo mieszkaniowe jed-norodzinne. Bliskość zarówno terenów zielonych, jak i centrum miasta sprawia, że te części dzielnicy cieszą się rosnącą popularnością. Średnia cen transakcyjna

Udział ilościowy transakcji w poszczególnych dzielnicach w roku 2010 i 2011

Ceny minimalne, maksymalne i średnie w poszczególnych dzielnicach w 2010 r. i 2011 r.

19

w 2011 r. ukształtowała się tu na poziomie 400 zł/m2.

Zauważalny jest spadek ilości transakcji w 2011 r. na terenie Jeżyc w odniesieniu do 2010 r. - o 9 proc., zanotowano natomiast odpowiednio wzrost ilości transakcji o 55 proc. na terenie dzielnicy Nowe Miasto. Ilość tran-sakcji na terenie Grunwaldu pozostała bez zmian, niewiele natomiast wzrosła na terenie dzielnicy Starego Miasta. Taka zmiana struktury może świadczyć o zmianie preferencji wśród kupujących, którzy ukierunkowują się na rejony

Zależność ceny jednostkowej od wielkości powierzchni działek

Zmiana udziału liczebnego transakcji w poszczególnych przedziałach cenowych w latach 2010 r. – 2011 r.

o niższej cenności gruntów. Aby kupić w Poznaniu działkę o powierzchni ~ 600 m2 należy dysponować kwotą rzędu 250.000–600.000 zł. Należy przy tym wskazać na fakt, iż kupno działki jest początkiem inwestycji związanej z budową domu, na którą trzeba przeznaczyć kolejne kilkaset tysięcy złotych. Oczywistym jest, że z uwagi na ograniczone możliwości finansowe i rosnące koszty kredytów hipotecznych, klienci poszukują tańszych lokalizacji.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na obserwowaną zależność pomiędzy

jednostkową ceną transakcyjną, a wielkością powierzchni działek, którą zobrazowano na wykresie 3. Działki o powierzchni do 800 m2 osiągają wyraźnie wyższe ceny transakcyjne, a zdecydowanie niżej zapłacimy za działkę o powierzchni powyżej 1500 m2.

Najwięcej, bo niemal 1/3 ogółu tran-sakcji zawartych w latach 2010-2011, została zawarta w przedziale cenowym od 200 do 400 zł/m2, ponad ¼ odnosiło się do transakcji z przedziału od 400 do 600 zł/m2, natomiast 1/5 odnosiło się do transakcji z przedziału do 200 zł/m2. Relatywnie duży udział transakcji z przedziału do 200 zł/m2 jest wyni-kiem wzrostu liczebności transakcji o niskich cenach jednostkowych w 2011 r. Należy tu podkreślić, że transakcje o tak niskiej cenie jednostkowej odnosiły się najczęściej do działek o dużych powierzchniach (przynajmniej 1500 m2), niejednokrotnie z występującymi ograniczeniami (np. służebności grun-towe, położenie w obszarze ograniczo-nego użytkowania lotniska wojskowego w Krzesinach itp.), usytuowanych w nieatrakcyjnych, peryferyjnych lokaliza-cjach, np. Psarskie, Krzesiny, Starołęka. Zwraca również uwagę fakt wzrostu liczebności przedziału cenowego od 800 do 1000 zł/m2 i zmniejszenie przedziału od 1000 zł/m2. Szczegółowa analiza wskazuje jednak, że w najlepszych loka-lizacjach ceny gruntów pozostawały bez większych zmian.

20

Aleksander Błaszczyk

Błaszczyk Nieruchomości

Na rynku gruntów dominuje podaż

Oceniam, że na rynku nieruchomości oferowanych było około 1500 działek z terenu miasta Poznania oraz około 5000–6000 działek z terenu powiatu poznańskiego. Tylko niewielka część zmieniła swego właściciela; w Poznaniu około 10-15 proc. oferowanych działek,

a w powiecie poznańskim około 30 proc. Zainteresowanie klientów

koncentrowało się zdecydowanie na tańszych działkach wokół Poznania, natomiast na terenie miasta szanse na sprzedaż miały wyłącznie działki, których cena została wyraźnie obniżona w stosunku do cen obowiązujących w latach poprzednich.

Dominują transakcje w miejscowościach dobrze skomu-nikowanych z Poznaniem, z dobrym dojazdem do centrum miasta, takich jak:Komorniki, Borówiec, Kamionki, Tarnowo Podgórne, Sady, Dąbrowa, Suchy Las, Złotniki, Swarzędz, Zalase-wo, Gortatowo. Ze wszystkich tych miejscowości możliwe jest dotarcie do centrum Poznania w ciągu 20 do 30 minut jazdy samochodem.

Inne miejscowości mają atuty w postaci atrakcyjnego otoczenia, na przykład duże kompleksy leśne, jeziora

Rynek nieruchomości niezabudowanych w ubiegłym roku charakteryzował się dużą przewagą podaży nad popytem, przy jednoczesnym stopniowym spadku cen.

itp. (Mosina, Puszczykowo, Lusówko, Rokietnica, Biedrusko).

Preferencje klientów są zróżnicowane i nie widać wyraźnie określonych kierunków inwestowania. Niektórzy klienci wybierają bliskość miasta i do-godny dojazd i wtedy z całą pewnością

zwracają uwagę na takie miejscowości jak Skórzewo, Plewiska - przy zachodniej granicy miasta, Komorni-ki i Luboń – na południu, Swarzędz i Nowa Wieś – na wschodzie oraz Suchy Las – przy północnej granicy miasta.

C e n y ofertowe działek b u d o w l a n y c h położonych w tych miejscowościach osiągnęły poziom 330-400 zł/m kw. i były stabilne z lekką tendencją zniżkową.

Pewna grupa klientów zain-teresowana jest bardziej atrakcyj-nym otoczeniem, godzą się więc na dalszą odległość od

Poznania i wybierają takie lokalizacje jak Lusówko, Biedrusko, gdzie ceny działek osiągnęły poziom 200-280 zł/m kw.

Gminy podpoznańskie uchwalają plany zagospodarowania przestrzennego oraz ponoszą nakłady na uzbrojenie ter-enu, co wyraźnie przyciąga inwestorów, zarówno osoby prywatne jak i dewelo-perów.

W Poznaniu obserwuje się mało nowych ofert, ceny są stabilne, również z lekką tendencją spadkową, a brak inwestycji w uzbrojenie terenu nie zachęca do nabywania gruntów na te-renie miasta.

Średnio rocznie w Poznaniu bu-dowanych jest około 500 domów jednorodzinnych, co odzwierciedla rzeczywiste zapotrzebowanie na działki budowlane.

W ostatnim okresie nabywanie gruntów budowlanych jako inwestycji, z myślą o sprzedaży z zyskiem po kilku

latach, jest sporadyczne z uwagi na tendencję spadkową cen nieruchomości.

Jeśli chodzi o tereny przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne to zauważa się:

- zainteresowanie deweloperów działkami o powierzchni około 3000-5000 m kw. i z reguły zawierane były transakcje obejmujące tej wielkości tereny,

- ceny sprzedaży są akceptowane przez deweloperów, gdy cena gruntu w przeliczeniu na 1 m kw. PUM wynosi 600 do 800 zł.

Rynek pierwotny to około 40-50 budynków wielomieszkaniowych rocznie, a większość aktualnie realizowanych lub rozpoczynanych budów odbywa się na gruntach zakupionych przed paru laty.

Rynek gruntów przeznaczonych pod inwestycje komercyjne, takie jak biurowce, motele, magazyny, wykazywał bardzo małą aktywność. Z uwagi na ogólną niepewność na rynkach, inwestorzy powstrzymywali się na ogół z zakupami gruntów, czekając na sygnały świadczące o poprawie koniun-ktury. Ponieważ takich sygnałów w roku ubiegłym inwestorzy się nie doczekali, zakupy terenów były zupełnie sporady-czne, zaś ceny transakcji były często o 20 proc. niższe niż w latach 2009-2010.

21

Najważniejsze wydarzenia na rynku kredytów hipotecznych w 2011 r.

Komisja rekomendowała

Istotny wpływ na cały rynek kredytów miały decyzje Komisji Nadzoru Finan-sowego, której to ostatnie dwie reko-mendacje zmieniły znacząco warunki udzielania kredytów mieszkaniowych. Pierwsza z nich, Rekomendacja T co prawda całkowicie weszła w życie w grudniu 2010 roku, ale jej zapisy widocznie zaczęły zmieniać kredytową rzeczywistość dopiero z początkiem 2011 roku. Według tej rekomendacji, rata kredytowa nie mogła przekraczać 50 procent dochodu netto. Dla osób uzyskujących dochody przekraczające przeciętne wynagrodzenie w gospodarce obciążenie dochodu mogło wzrosnąć do poziomu 65 procent. Zmiany te ograniczyły zdolność kredytową części klientów. Dodatkowo Rekomendacja T nakładała na banki obowiązek dodat-kowego zabezpieczenia się przed ryzy- kiem walutowym, poprzez wymóg wniesienia przez klienta wkładu własnego lub wykupienia przez niego obowiązkowego ubezpiecze-nia. Większość instytucji w roku 2011 nie ograniczała maksymalnego pozio-mu kredytu możliwego do uzyskania, finansując nieruchomości do 100 pro-cent ich wartości. Kolejne formalne zmiany na rynku kredytów hipotecznych KNF przygotował w styczniu 2011 roku, uchwalając Rekomendację SIII. Zdecy-dowana większość jej zapisów została wprowadzona przez banki w lipcu br., ale najistotniejszą jej część banki mają obowiązek wprowadzić do swoich pro-cedur do końca 2011 roku. Zgodnie z zaleceniami nadzorcy, określając zdolność kredytową banki będą musiały zakładać maksymalnie 25-letni okres kredytowania i dopiero po spełnieniu tego kryterium. możliwe będzie przyznanie kredytu z dłuższym okre-sem spłaty. Dodatkowo, w przypad-ku kredytów walutowych, rata i inne zobowiązania związane z obsługą kredytu nie będą mogły przekraczać 42 procent dochodów netto, niezależnie od ich poziomu. Jest to dużo bardziej rygorystyczne zalecenie, niż to narzu-cane przez Rekomendację T. Dodatkowo,

Rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego, ustawa „antyspredowa”, koniec programu „Rodzina na Swoim”, szalejący kurs CHF/PLN… W 2011 roku na rynku kredytów hipotecznych miało miejsce wiele interesujących zdarzeń, jednak trudno wskazać to najważniejsze. Na pewno zmiany w otoczeniu prawnym, jak i te na rynkach finansowych skutecznie oddziaływały na cały rynek kredytów miesz-kaniowych, jak i samych kredytobiorców, zarówno tych nowych jak i tych, którzy swoje kredyty spłacają już od wielu lat.

Michał Krajkowski

Główny Analityk Dom Kredytowy NOTUS S.A.

szacując zdolność kredytową każda instytucja musi zakładać spadek dochodów kredytobiorcy po jego przejściu na emeryturę. Zmiany narzucone poprzez Rekomendację SIII, spowodują ograniczenie maksymalnej możliwej do uzyskania kwoty kredytu o 6 - 10 procent. Dodatkowo, prawdo-podobnie wiele banków zaprzestanie udzielania kredytów z okresem spłaty przekraczającym 65 czy 70 rok życia. Część instytucji zapewne będzie skłonna przyznać kredyt, który będzie spłacany nawet do 80 lat, ale będzie się to wiązało z koniecznością wykupienia dodat-kowych ubezpieczeń lub produktów oszczędnościowych.

Mniejsza Rodzina na Swoim

Kolejną formalną zmianą, która zmieniła rynek kredytów hipotecznych była niewątpliwie noweli-zacja rządowego programu „Rodzi-na na Swoim”. Do n a j i s t o t n i e j s z y c h zmian należy zaliczyć nowy sposób usta-lania maksymalnej ceny metra kwadra-towego nabywanej n i e r u c h o m o ś c i . Porównując z dotych-czas obowiązującymi zasadami dla n i e r u c h o m o ś c i z rynku wtórnego cena ta uległa obniżeniu o 42 procent, natomiast dla nabywanych na rynku pierwotnym cena spadła o 28 procent. Tak radykalny spadek lim-itów, szczególnie dla rynku wtórnego, spowodował obniżenie podaży mieszkań i domów dostępnych w tym rządowym programie. W wielu lokalizacjach ceny spadły do tak niskiego poziomu, że żadne z oferowanych mieszkań na lokalnych rynkach nie spełnia wymogów ustawy. Dodatkowo ustawa wprowadziła ograniczenie wieku kredytobiorcy. Od 31 sier-pnia o kredyt z dopłatami do odsetek

mogą ubiegać się osoby nie starsze niż 35 lat, z wyłączeniem osób samo-tnie wychowujących dzieci, które nie zostały objęte tymi obostrzeniami. Jedyną, pozytywną z punktu widzenia klientów zmianą jest poszerzenie grupy beneficjentów o osoby prowadzące jednoosobowe gospodarstwo domowe, tzw.: singli. Jednak ta grupa kredyto-biorców może nabywać w ramach pro-gramu tylko mieszkania i to o powierzchni nie przekraczającej 50 metrów kwadratowych. Warto przypomnieć, że małżeństwa i osoby wychowujące dzieci mogą nabywać mieszkania do 75 metrów kwadratowych, a domy do 140 metrów kwadratowych. Wprowadzone zmiany „Rodzinie na Swoim” oznaczają stopnio-we wygaszanie programu na ponad rok przez jego formalnym zakończeniem, które zostało ustalone na 31 grudnia 2012 roku.

Kredyty walutowe z ustawą „antyspreadową”

W 2011 uchwalono także tak zwaną ustawę „antyspredową”. Znowelizowano wówczas kilka ustaw, wymuszając na

bankach zmiany w sposobie spłaty przez klientów kredytów w walutach obcych. Po wejściu w życie nowych przepisów, czyli od sierpnia każdy klient banku może spłacać swój kredyt hipoteczny walutą zakupioną w innym banku, kan-torze czy pozyskując ją w jeszcze inny sposób. Ustawodawca zobowiązał banki do umożliwienia takiej spłaty bez pon-oszenia przez klientów jakichkolwiek kosztów związanych ze zmianą sposobu spłaty. Dzięki temu rozwiązaniu klienci nie są już zmuszani do zakupu waluty

po kursie sprzedaży swojego banku, co często wiązało się koniecznością pono-szenia znacznie wyższych kosztów niż w przypadku zakupu waluty od innej instytucji. Warto także nadmienić, że możliwość spłaty kredytu bezpośrednio w walucie indeksacji, wymuszała na bankach także jedna z rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, jednak w okresie przed wejściem w życie ustawy „antyspredowej” banki często kazały sobie słono płacić za taką możliwość. Rozwiązania ustawowe ostatecznie rozwiały wątpliwości i od sierpnia 2011 roku każdy klient zadłużony w walucie obcej ma możliwości bezpłatnego wybo-ru najkorzystniejszego dla siebie modelu spłaty.

Kredyt konsumencki

Kolejną zmianę dla rynku kredytowego przyniesie także nowa ustawa o kredy-cie konsumenckim, która obowiązuje od 18 grudnia br. Jedną z głównych zmian jest podwyższenia kwoty kredytu konsumenckiego. Dotychczas za kredyt konsumencki uznawano te, których wysokość nie przekraczała 80 tysięcy złotych. Aktualnie poziom ten wynosi 255 550 złotych. Ponadto ustawa nakłada na banki i pośredników kredytowych dodatkowe obowiązki informacyjne. Każdy klient przed podpisaniem umowy musi otrzymać szczegółowe informacje o swoim kredycie, a w szczególności o jego kosztach. Ustawa o kredycie kon-sumenckim narzuca także obowiązek stosowania przez banki jednolitego formularza, co w praktyce umożliwi klientom w łatwy sposób porównanie ofert wielu instytucji.

Mniejszy kredyt, spadające marże

W 2011 rok wchodziliśmy z nowymi wytycznymi dotyczącymi sposobu licze-nia zdolności kredytowej. Spowodowało to obniżenie możliwości zaciągania

kredytów przez część klientów, jednak kolejne miesiące przyniosły także kolej-ne spadki zdolności kredytowej. Odpo-wiedzialne za to przede wszystkim były zmiany liczenia poziomu stawki referen-cyjnej WIBOR. Nowy rok przywitaliśmy ze stopą trzymiesięczną na poziomie 3,95 procent, a ciągu roku stawka ta wzrosła o ponad 1 punkt procentowy, osiągając 15 grudnia poziom 4,99 pro-cent. W praktyce oznacza to spadek średniej zdolności kredytowej o prawie 10 procent. W styczniu małżeństwo z jednym dzieckiem, nie mające żadnych zobowiązań i osiągające dochody na poziomie 5000 netto mogło zaciągnąć kredyt w złotych na 30 lat, w średniej wysokości 438 tysięcy. W grudniu tego roku, przy tych samych założeniach, rodzina ta mogła otrzymać średnio 403 tysiące kredytu. W przypadku ubiega-nia się o kredyt w euro, zdolność kredy-towa w przeciągu niecałych 12 miesięcy spadła z 354 tysięcy do 311 tysięcy w grudniu.Z całą pewnością można stwierdzić, że dla osób o dochodach wystarczających do zaciągnięcia kredytu, rok 2011 było dobrym czasem na wybór odpowiednie-go finansowania nieruchomości. W ciągu pierwszego półrocza marże w większości banków ulegały obniżeniu, a ich spadek został wyhamowany dopiero w lipcu i sierpniu. Co prawda pod koniec roku część banków podwyższyło cenę kredy-tu, jednak w dalszym ciągu możliwe jest uzyskanie kredytu w złotych, z marżą znacząco niższą niż jeszcze rok temu.

Żegnaj franku

Rok 2011 był za to czasem ostate-cznego pożegnania z kredytami we frankach szwajcarskich. Wiele instytucji wycofało jej z oferty już w trakcie kry-zysu z końca 2008 roku. Jednak ciągle w części banków kredyty w walucie Helwetów były dostępne. Przez kolejne miesiące bieżącego roku podnoszono

jednak kryteria ich uzyskania. Od osób chcących zadłużyć się w tej walucie banki wymagały bądź to wnoszenia wkładu własnego, bądź też uzyski-wania dochodów na określonym pozio-mie, często bardzo wysokim. Skrajnym przykładem mogą być wymogi stawiane przez kilka tygodni w Deutsche Banku – o kredyt we franku szwajcarskim mogły aplikować tylko osoby zarabiające minimum 50 tysięcy złotych netto miesięcznie. W 2011 roku ostatecznie ze swojej oferty wycofały franki szwajcar-skie Alior Bank, mBank, Multibank, BPH, Deutsche Bank, PKO BP. Aktualnie (15 grudnia) na rynku pozostała tylko jedna instytucja mająca w ofercie tak popu-larne kilka lat temu kredyty w szwaj-carskiej walucie. W przypadku Banku Nordea wniosek mogą złożyć klienci dysponujący 10-procentowym wkładem własnym i zarabiający miesięcznie mini-mum 15 tysięcy netto.

Powyższe opracowanie jest wyrazem osobistych opinii i poglądów autora i nie powinno być traktowane jako rekomen-dacja do podejmowania jakichkolwiek decyzji związanych z opisywaną tematyką. W szczególności nie stanowi analizy inwestycyjnej, ani analizy finansowej, ani rekomendacji w rozumieniu prze-pisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz.U.2005, poz. 206 nr 1715) oraz Ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (Dz.U.2005, Nr 183, poz. 1538 z późn. zm.). Dom Kredytowy NO-TUS S.A. ani jego pracownicy nie ponoszą odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracow-ania, ani za szkody poniesione w wyniku decyzji inwestycyjnych podjętych na pod-stawie niniejszego opracowania.



GR

EM

ED

IA

2

01

2

23

Ranking Deweloperów 2011

Poznańska platforma DEWELOPERS-KA.com powstała z inicjatywy wydawcy niniejszej oraz wcześniejszych publikacji: WAKACJE Nieruchomości, PROMOCJE Nieruchomości, MAPA Nieruchomości oraz biura dokumentacji projektów deweloperskich URBANO, a także por-tali: Deweloperzy.info, Poznańskie-Nieruchomosci.pl, poDEKORUJ.pl, Salon-Mieszkaniowy.pl, poznańskiego serwisu prawnego poPRAWNY.pl i innych.

Zadaniem platformy deweloperskiej jest codzienne monitorowa- nie rynku, zmieniających się przepisów prawa zagospodarowania przestrzennego, prawa budowlanego oraz świadczenie szerokiej gamy usług dla firm operujących w inwestycjach. Codzienna, nieprzerwana, trwająca już od ponad pięciu lat współpraca z poznańskim rynkiem nieruchomości pozwala wydawcy zarówno na ocenę rynku oraz swobodnego wypowiada-nia opinii na ten temat. W poprzednim naszym materiale podsumowującym sprzedaż produktów deweloperskich za rok 2010 opisaliśmy jedynie ilości wprowadzonych przez deweloperów do sprzedaży mieszkań i domów. W ostat-nim kwartale ubiegłego roku zadaliśmy sobie inne pytanie: który z poznańskich deweloperów jest numerem jeden na rynku?

W naszym przekonaniu, najlep-szym deweloperem jest ta organizacja, która przygotowuje najlepszy produkt. Najwięcej sprzedaje, posiada najmniej re-klamacji, z którymi radzi sobie najlepiej i „ma dobrą prasę u lokatorów”. Jesteśmy obecni na kilku forach deweloperskich, gdzie w bardzo prostolinijny sposób wygłasza się opinię. Podchodzimy do tego z dystansem, jednak obok analizo-wania oferty ponad trzydziestu stale obecnych na budowach i w mediach deweloperów, gdzie odwiedzaliśmy ich biura sprzedaży, rozmawialiśmy z zarządami ich firm, analizowaliśmy także internet. Wydelegowaliśmy wreszcie do biur sprzedaży tajemni-czego klienta (wizyty, telefony i maile), co pozwoliło nam na okrzykniecie naj-lepszego dewelopera wielkopolski roku 2011.

Firma deweloperska roku 2011 według poznańskiej platformy

Który z poznańskich deweloperów jest numerem jeden na rynku? Poznańska platforma DEWELOPERSKA.com pokusiła się o dokonanie oceny, która firma deweloperska jest najbardziej wszechstronna i profesjonalna pod względem prezentowanej oferty i poziomu świadczonych usług.

Platforma Deweloperska

DEWELOPERSKA.com buduje najwięcej mieszkań, ale też i domów, czyli posiada w swoim portfelu produkty deweloper-skie z podziałem na różne kategorie ce-nowe (gdzie oferta przygotowywana jest z definicji dla innych grup odbiorców). Zaczynając od mieszkań w formacie eko-nomicznym (deweloper realizuje bloki mieszkalne poza miastem lub na jego granicy), poprzez mieszkania o cenach typowych dla rynku (realizacje w grani-cach administracyjnych z dogodna bazą usług w bliskim sąsiedztwie do lokali-zacji) i dalej posiada w ofercie mieszkania o podwyższonym standardzie (gdzie przy realizacji inwestycji w bardzo dogodnej dla kupujących lokalizacji deweloper wprowadza wyższy standard, rozumia-ny miarą projektu architektonicz- nego, użytych do budowy materiałów oraz dbałością o szczegół).

W ofercie najlepszego dewelope-ra wielkopolski roku 2011 znajdują się lofty, apartamenty z lokalami o po-wierzchni powyżej 100 m kw. i cena-mi od około 7.000 do około 20.000 zł za metr kwadratowy. Deweloper buduje w wielu różnych lokalizacjach. Najlepszy deweloper wielkopolski roku 2011 to fir-ma sprawdzona, wiarygodna, operująca na rynku od dłuższego czasu, dla której bardzo ważny jest Klient i która rozumie jego potrzeby. Wiemy ilu z poznańskich deweloperów analizuje bardziej niż inni rynek podażowy i popytowy, dlatego że bardzo często stykamy się z zapytaniami od firm doradczych, badawczych i ana-litycznych z prośbami o przygotowanie wycinkowego materiału obrazującego poznańskie nieruchomości.

Miano najlepszego dewelopera wielkopolski roku 2011 otrzymuje firma, która nie tylko posiada naj- szersza ofertę dla Klienta, ale także posiada najlepszą dostępność produktu. Mówimy tutaj o ilości biur sprzedaży rozlokowanych w różnych częściach miasta, o aktywności dewelopera, czyli możliwości zapoznania się dokładnie z ofertą dewelopera poprzez media, salony mieszkaniowe oraz w czasie wystaw, targów i giełd nieruchomości. Jako potencjalny kupujący szanuje-my nie tyle determinację biznesową, co podejście ze zrozumieniem i szacun-kiem do Klienta. Tutaj z kolei bardzo ważne są szkolenia dla pracowników obsługujących sprzedaż oraz szkole-

nia produktowe dla zewnętrznych biur sprzedaży. Chodzi zawsze o jakość, dostępność i cenę.

Poznańska platforma DEWELOP-ERSKA.com ma zaszczyt ogłosić Agrobex zdobywcą pierwszego miejsca w wielkopolskim Rankigu Deweloperów 2011.

PLATFORMA DEWELOPERSKA

DEWELOPERSKA.COM

24

rozmawiała Barbara Kwiecińska-Kielczyk

portal Poznańskie Nieruchomości

Staramy się pomniejszać ryzyko inwestycyjne

Przeprowadzony na potrzeby naszego wydawnictwa ranking pokazał, że Agrobex jest najbardziej wszechstronną firmą deweloperską działającą na poznańskim rynku. Ma najwięcej lokalizacji, a real-izowane inwestycje są najbardziej zróżnicowane. Proszę przybliżyć Czytelnikom z jaką ofertą klienci mogą spotkać się w Agrobexie?

- Po pierwsze chciałem powiedzieć, że cieszymy się z docenienia naszych wysiłków zmierzających do dywer-syfikacji oferty. Jeśli chodzi o samą ofertę, można w niej znaleźć popularne mieszkania na osiedlach w Swarzędzu-Zalasewie czy też w Poznaniu na Wil-czaku. Wśród naszych propozycji można również znaleźć domy jednorodzinne takie jak szeregowce na osiedlu Bajko-wym. Posiadamy również tzw. towar z najwyższej półki, czyli apartamenty na Sołaczu. Ciekawą propozycją dla ludzi chcących inwestować w nieruchomości jest oferta w Baranowie pod Poznaniem, gdzie budujemy apartamenty na wyna-jem.

Plusem tej inwestycji jest to, że in-dywidualny inwestor czy firma może obniżyć koszty przez odliczenie podatku VAT. Według opinii urzędu skarbowego oraz z przykładu pierwszych transakcji jednoznacznie wynika, iż jest to akceptowalne. Z tym, że w ta-kich apartamentach nie możemy sami mieszkać, tylko są to apar-tamenty na wynajem. Trak-towane jest to jako działalność gospodarcza, prowadzona przez osobę prywatną, niekoniecznie przedsiębiorcę.

Przygotowujemy kolejne inwestycje w szeroko rozumi-anej okolicy Poznania. Są to przede wszystkim miasta w bezpośrednim sąsiedztwie w odległościach trzydziestu paru kilometrów.

Mieszkania z segmentu popu-larnego w Poznaniu oraz w powiecie, apartamenty, lofty, domy szeregowe oraz ekskluzywne wille miejskie w dzielnicy parkowej. Tak bardzo rozbudowanych propozycji nie znaj-dziemy u innych inwestorów. Czym podyktowana jest taka właśnie poli-tyka firmy?

- To prawda, że tym się wyróżniamy. Jest to działanie przemyślane, mające

Rozmowa z Krzysztofem Kruszoną, prezesem firmy Agrobex – zwycięzcy rankingu deweloperów

na celu pomniejszanie ryzyka inwesty-cyjnego związanego z działalnością deweloperską. Są deweloperzy, którzy budują w jednym miejscu setki czy tysiące mieszkań, ich polityka polega na wypromowaniu miejsca i zaistnie-niu w świadomości poznaniaków jako deweloper, który realizuje spore in-westycje. Natomiast my uważamy, że prezentując szeroki wachlarz ofert docie-ramy do większego grona klientów. To jedna sprawa.

Druga rzecz - działanie w wielu segmentach powoduje, iż stajemy się przedsiębiorstwem bardziej wszech-stronnym. Inaczej reklamuje i sprzeda-je się lofty czy apartamenty, a inaczej mieszkania popularne.

Różny jest także sposób prowadze-nia inwestycji. Apartamenty czy wille miejskie wymagają wyższej sztuki budowlanej. Zwłaszcza w obiektach objętych ochroną konserwatora zabyt-ków, gdzie trzeba odwoływać się do aspektów historycznych. Znacznie łatwiej budować nowe, duże obiekty w okolicach o zabudowie monolitycznej.

Stąd jak widać są trzy argumen-ty przemawiające za nasza polityką. Pierwszy – chcemy funkcjonować na wielu polach dywersyfikując ofertę, drugi – pomniejszamy ryzyko, trzeci –

dzięki wielorakiej ofercie uczymy się różnorodnej obsługi klienta, rozwijając się również jako przedsiębiorstwo.

Czy grono potencjalnych klientów na poznańskim rynku jest aż tak zróżnicowane, aby tworzyć dla nich tak rozbudowaną ofertę?

- Naszym zdaniem tak. Jeżeli wi-dzimy bardzo duże zróżnicowanie

zarobków Polaków, to do każdej grupy zarobkowej możemy skierować coś, co ich zainteresuje. Na pewno młodzi ludzie wkraczający w życie, którzy zaczynają swoją karierę zawodową będą zainteresowani tańszymi, popu-larnymi mieszkaniami. Wraz z rozwo-jem ich kariery, i powiększaniem rodzin będą potrzebować innych lokalizacji – większych mieszkań bądź domów jednorodzinnych czy szeregowych.

Nie ukrywajmy, że istnieją również bardzo wymagający klienci, poszukujący luksusu , dla których stworzyliśmy ekskluzywne apartamenty i wille.

Tak szeroka oferta wymaga odpowied-niej struktury organizacyjnej w firm-ie, o czym Pan Prezes już wspomniał. Czy obsługą klientów zajmuje się jedno centralne biuro sprzedaży, czy też w związku z rozproszeniem pun-kty obsługi funkcjonują również przy placach budów?

- Obsługi raczej nie dzielimy na lokalizacje, lecz rodzaj budownictwa. Obiekty, w których znajdują się miesz-kania ekonomiczne oraz szeregowce są oferowane i sprzedawane w biurze przy Kochanowskiego. Natomiast lofty i apar-tamenty w willach miejskich prezentu-jemy w naszym apartamencie pokazo-wym przy ulicy Wojskowej, w otoczeniu zabytkowej zabudowy, którą możemy się pochwalić i pokazać jak dalece posiedliśmy kunszt budowlany.

Kolejne biuro obsługi klienta znajdu-je się przy willach miejskich na Sołaczu.

Czyli tamtejsza placów-ka odpowiada tylko za tę inwestycję?

- Tak naprawdę wynika to ze sposobu docierania do klienta i klienta do nas. Bo Sołacz – jak Pani wie – nie jest szeroko reklamowany. Pozysku-jemy chętnych spośród tych, którzy tam mieszkają i widzą, że coś nowego się buduje oraz takich, którym znajomi rekomendują tę inwestycję. Wtedy oni przychodzą do nas, dlatego to biuro działa jak punkt informacyjny. Tam klient może dowiedzieć się więcej o inwestycji i umówić się na

spotkanie, które odbywa się w loftach na osiedlu Ułańskim.

Różnorodna oferta adresowana do odmiennych grup klientów wymaga też rozbudowanych działań marke-tingowych. Wspomniał Pan już, że każdy rodzaj budownictwa wyma-ga innego sposobu docierania do klientów. Jak te działania organizo-

25

wane są w Państwa firmie, jakie środki oddziaływania są wykorzysty-wane, jakimi metodami docieracie do poszczególnych grup klientów?

- Jedną formę już omówiłem, na przykładzie inwestycji na Sołaczu, gdzie bezpośrednie sąsiedztwo oddziałuje, albo rekomendacja znajomych, rodzin. Jeśli chodzi o budownictwo ekonomiczne, to jego specyfiką jest to, że głównymi zain-teresowanymi są ludzie młodzi. Ludzie, którzy biegle posługują się komputerem i bardzo często zaglądają do internetu. I dlatego nasza działalność marketin-gowa czy reklamowa kierowana jest do ludzi młodych właśnie przez internet. Młodzież rzadko czyta gazety, a natłok billboardów powoduje, że nasza oferta może nie być zauważalna. Dlatego tutaj decydujące są działania w internecie.

Forma przekazu to jedna rzecz, a sam przekaz – to druga. Bardzo często odwołujemy się do rodzin. Posiadamy oferty idealnie przystosowane dla ro-dzin, na przykład dzięki sąsiedztwu szkoły, taką lokalizacją staramy się zainteresować ludzi, którzy budują swoją rodzinę lub już ją mają. Natomiast dla singli mamy też zawsze coś dobrego wskazując raczej rejony rozrywkowe naszego miasta. I ta oferta jest troszkę inaczej przedstawiana.

A jak zorganizowany jest dział mar-ketingu?

- Dział marketingu w naszej firmie jest nadal częścią działu sprzedaży mieszkań. Jest to samodzielna komór-ka, która zajmuje się nie tylko mar-ketingiem związanym z działalnością deweloperską, ale również całościowym wizerunkiem firmy. Tak, aby pokazać i wypromować markę Agrobex, a Agrobex to nie tylko działalność deweloperska.

No właśnie. Przedsiębiorstwo Agrobex posiada również własny zakład bu-

dowlany. Czy to też dlatego możliwy jest tak szeroki program inwesty-cyjny? Czy własne wykonawstwo ułatwia realizację zadań?

- Ja może przypomnę, że Agrobex rozpoczął działalność jako przedsiębiorstwo usługowe. Od połowy lat 90. jesteśmy deweloperem, ale na-jpierw byliśmy firmą usługową. I nigdy z tej działalności nie zrezygnowaliśmy. Z dwóch względów.

Po pierwsze dzięki temu możemy realizować samodzielnie własne inwes-tycje. Ale drugi powód jest równie ważny – o ile nie ważniejszy –że kiedy mamy okresowe spadki sprzedaży, a tak to na wolnym rynku już jest, że raz są okresy dobre, raz gorsze, możemy pomagać sobie działając jako usługodawca. W tej chwili realizujemy dziewięć inwestycji w trybie zamówień publicznych. Dlatego dzięki tym zamówieniom możemy utrzymywać stale wysoki potencjał wykonawczy. Mówię o kadrze inżynierskiej, mówię o pracownikach. To, że taki potencjał wykonawczy posiadamy, sprzyja podej-mowaniu się wszelakich inwestycji. Mogą być to duże inwestycje, mogą być rozproszone. Do tego jesteśmy przyzw-yczajeni. Jako firma budowlana realizu-jemy obiekty we Wrocławiu, Bydgoszczy i niebawem w Koszalinie.

Dobrze, niemniej chciałabym usłyszeć inną zależność pomiędzy własnym wykonawstwem budowlanym a działalnością deweloperską. Na ile własne wykonawstwo sprzyja ta- kiemu zróżnicowanemu sposobowi inwestowania?

- Po pierwsze jeśli budujemy sami, bierzemy za to pełną odpowiedzialność, ale mamy również pełną kontrolę. Czy-li sami budujemy, sami sprzedajemy i sami zarządzamy. Klient nie musi się obawiać, że będzie przerzucany z rąk do rąk. Pełna odpowiedzialność jest po stronie Agrobexu i wiążemy się z naszym klientem nie tylko na czas inwestycji i sprzedaży mieszkania, ale również w dalszym czasie.

Pomaga to, że jesteśmy firmą, która jest usługodawcą, dlatego że żadna z inwestycji nas nie zaskakuje. Ta różnorodność byłaby trudna dla firmy działającej na jednym polu. Dla firmy, która ma własne wykonawstwo i wykonała już bardzo różne obiekty od biurowców, przez obiekty magazynowe czy szkoły, znane jest całe spektrum zagadnień. Na pewno, odpowiadając na Pani pytanie, to pomaga, że mamy doświadczenie i kwalifikacje jako budowlańcy.

Czy ten kierunek działania będzie kontynuowany? Czy klienci nadal mogą oczekiwać od Agrobexu tak wielorakich propozycji?

- Tak jak mówiłem jest to strategia

firmy, a w nieruchomościach nie ma nic krótkotrwałego, muszą być to działania wieloletnie. Będziemy je kontynuować. Dziś mogę zapowiedzieć kolejne inwes-tycje w miejscowościach podpoznańskich o zróżnicowanym charakterze.

Mówi Pan o miejscowościach podpoznańskich. Niektórzy poznańscy deweloperzy próbują szukać biznesowego szczęścia w in-nych miastach kraju. Czy podobne myśli chodzą po głowach zarządu Agrobexu, czy też firma ograniczy się do miejscowego rynku?

- Jeszcze takich działań nie podjęliśmy, ale tak, jak mówiłem, jesteśmy obecni w innych miastach jako firma usługowa i rozglądamy się po tam-tych rynkach nieruchomościowych. To jest Wrocław, Bydgoszcz, a od kwietnia będzie Koszalin. Decyzje nie zapadły, nigdy nie mówimy, że nie. Natomiast zdajemy sobie sprawę, że proces inwesty-cyjny jest procesem złożonym i trudnym. I jeśli zdecydowalibyśmy go podjąć, to z pełnym przeświadczeniem, że jesteśmy w stanie go zrealizować i skończyć. Pod-chodzimy ostrożnie, nie mówimy nie, ale w najbliższym czasie nie planujemy takich przedsięwzięć.

Wspomniał Pan jednak o innych miejscowościach. Gdzie w takim razie te inwestycje są planowane?

- Już dziś jako właściciele gruntu, projektujemy i niebawem złożymy wniosek o pozwolenie na budowę w Pobiedziskach. Jest to miejscowość, w której z całą pewnością zaczniemy inwestycję do czerwca. Będzie to osiedle mieszkaniowe.

Czy to tylko ta jedna?- Inne informacje pozwolę sobie na

razie zachować dla siebie (śmiech), bo nie wszystkie sprawy są jeszcze dopięte.

Ale rozumiem, że w powiecie poznańskim rozglądacie się za innymi lokalizacjami?

- Tak i nie tylko w tym powiecie. Może być to ciut dalej. Przy dzisiejszym rozwoju transportu widzimy, że pracując w Poznaniu można mieszkać nawet 30-40 kilometrów poza Poznaniem, byle był dobry dojazd. A miejscowość, w której się mieszka powinna posiadać walo-ry z infrastrukturą społeczną – myślę o szkołach, przedszkolach, handlu. Wtedy decyzja o przeniesieniu się za miasto lub o nieprzeprowadzaniu się do Poznania, bo przecież młodzi ludzie przyjeżdżają tu z miejscowości ościennych, jest łatwiejsza.

26

Adam Henclewski

„Henclewski Nieruchomości” Sp. z o.o.

Rynek kamienic w Poznaniu w 2011 r.

Miniony rok był kolejnym rokiem spadku cen mieszkań, po boomie jaki obserwowaliśmy w latach 2006-2008 zakończonym pęknięciem bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości. Nadpodaż mieszkań oraz kolejne ogra-niczenia w powszechnym dostępie do kredytu hipotecznego spowodowały stop- niowy spadek średnich cen mieszkań. Kolejne zjawisko, które można było zaobserwować, to większe zróżnicowanie cen mieszkań. Coraz większe znaczenie klienci przywiązywali do lokalizacji, standardu mieszkań oraz części wspól-nych samych budynków.

Podobnie zachowywał się rynek kamienic. Należy stwierdzić, że tak jak grunty stanowią dla deweloperów punkt wyjścia do sporządzenia biznes planu w celu określenia ceny końcowej budo-wanych mieszkań, tak samo kamie-nice (do remontu) stanowią produkt wyjściowy dla mieszkań powstałych po renowacji.

Ta oczywista zdawałoby się zależność nie dociera jeszcze do całej rzeszy pry-watnych właścicieli kamienic. W okre-sie boomu wszystkie ceny szły do góry. Najpierw mieszkań, a w konsekwencji gruntów i kamienic. Znamy z tego okresu wiele transakcji, w ramach których in-westorzy zagraniczni kupowali kamieni-ce do remontu za ceny sięgające kilku-nastu milionów złotych, co przekładało się wtedy na ceny jednostkowe w prze-dziale 3000-5000 zł/m kw. Oczywiście możliwe to było tylko dlatego, że rynek i wielu analityków uwierzyło (a za nimi inwestorzy), iż ceny mieszkań w Polsce będą ciągle rosły przez najbliższe lata.

Niestety tak się nie stało i dzisiaj trzeba się zmierzyć z rzeczywistością, czyli realnym rynkiem. Skoro spadły ceny mieszkań w nowym budownictwie, musiały także spadać w rewitalizowa-nych kamienicach. Stąd już tylko prosty wniosek do tego, że ceny ka-mienic do remontu także musiały w 2011 r. ulec obniżeniu, bo żaden inwestor przecież nie chce dopłacać do interesu. Dodat-

W 2011 r. rynek kamienic poddany był tym samym procesom, co rynek mieszkań. Należy wręcz stwierdzić, że ceny mieszkań mają kluczowy wpływ na ceny kamienic.

kowo ryzyko inwestorów kamienic jeszcze zwiększała niepewność co do prawdopodobnego dalszego spadku cen mieszkań w przyszłości, a także ogólna obawa przed nadchodzącym kryzysem w realnej gospodarce.

W 2011 roku na poznańskim rynku nieruchomości było bardzo dużo ka-mienic do sprzedaży. Rozpiętość cen ofertowych była także bardzo duża. Rynek można było podzielić na kamie-nice z cenami życzeniowymi – jeszcze z okresu boomu – a także na kamienice, które ich właściciele chcieli rzeczywiście sprzedać.

W pierwszym segmencie mieliśmy do czynienia albo z właścicielami, którzy kupili kamienice „na górce” i nie chcieli stracić przy sprzedaży, albo z właścicielami tzw. pierwotnymi (najczęściej spadkobiercami dawnych właścicieli), którzy pamiętali ceny histo-ryczne sprzed kilku lat i każdą obniżkę traktowali w charakterze potencjalnej straty. Rynek jednak jest nieubłagany i weryfikuje nierealne oczekiwania.

Z moich obserwacji wynika, że re-alne średnie ceny transakcyjne kami-enic do remontu (o funkcji miesz-kalnej) pod koniec 2011 r. oscylowały w przedziale od 1800 do 2400 zł/m kw. powierzchni użytkowej. Konkretne ceny zależały od potencjału, jaki dana kamie-nica prezentowała, koniecznego nakładu remontowego, a także od tego w jakim stopniu zajęta była przez najemców ze starymi decyzjami administracyjnymi. Wszyscy inwestorzy działający w seg-mencie rewitalizacji kamienic doskonale wiedzą jakim problemem społecznym są tacy lokatorzy i w związku z tym jak długo może trwać przygotowanie bu-dynku do remontu. Od czasu do czasu donosi o tym także prasa.

Zróżnicowanie cen kamienic związane jest z przewidywanym produk-tem końcowym, jaki uda się na końcu uzyskać, a więc z prognozą ostatecznych cen mieszkań. Wszystko zależy od tego czy przewidujemy, że końcowe mieszka-

nia znajdą się w segmencie popularnym, czy też podwyższonym.

Przy coraz większych trudnościach z parkowaniem w centrum mia-sta kluczowe staje się rozwiązanie problemu miejsc parkingowych dla użytkowników kamienic. Nawet przy dużych nakładach remontowych bardzo niewiele nieruchomości daje możliwość rozwiązania tego problemu. Brak miejs-ca parkingowego do wyłącznego użytku właściciela mieszkania powoduje, że mimo pięknej architektury i świetnej lokalizacji zrewitalizowane lokale nie znajdują nabywców po najwyższych, funkcjonujących aktualnie na rynku cenach.

Z tym muszą się liczyć potencjal-ni nabywcy kamienic kalkulując całą inwestycję, a więc przede wszystkim maksymalną cenę, jaką mogą zapłacić za produkt wyjściowy (kamienicę do remontu). Tym bardziej, że ze względu na delikatny problem społeczny bardzo często niewiadomy jest czas trwania in-westycji. Może się okazać, że od momen-tu zakupu do rozpoczęcia remontu minie nawet kilka lat.

Oczywiście muszę w tym miej-scu poczynić istotne zastrzeżenie, że powyższa analiza dotyczy wyłącznie kamienic będących w złym stanie tech-nicznym - do kapitalnego remontu.

27

Kamienice będące w dobrym stanie, normalnie funkcjonujące, czyli wynaj-mowane na mieszkania czy też lokale użytkowe, są rzadziej sprzedawane, a ich ceny zależą od sumy cen poszczególnych lokali.

Nie można w analizie rynku kamienic pominąć ogólnych obser-wacji dotyczących tego segmentu. Z przykrością stwierdzam, że w ostat-nim czasie w Poznaniu pojawiło się wiele kamienic w bardzo złym stanie technicznym. Ten proces postępuje w dużym tempie. Wystarczy przejść się w centrum na przykład ulicą Św. Marcin czy też Ratajczaka, aby nabrać przeko-nania, że są kamienice, które znajdują się już na skraju opłacalności ekono-micznej wykonania remontu. Do takiego wniosku doszli chyba także decydenci miejscy, którzy dwie kamienice przy ul. Działyńskich zamierzają sprzedać zamiast remontować. Tyle tylko, że może się okazać, że oczekiwana cena sprzedaży jest zbyt wygórowana, gdyż nie uwzględnia koniecznych nakładów i ryzyka związanego z możliwą do uzys-kania ceną końcowego produktu.

Niestety przy zbyt dużej degradacji niektórych kamienic, tak w zakresie zużycia technicznego, jak też funk-cjonalnego, może się niestety okazać, że ceny takich kamienic będą musiały być

jeszcze niższe niż obecnie aby opłacało się je kupić, wyremontować i sprzedać bez straty. Być może dochodzimy do momentu, w którym – tak jak w wielu bogatszych krajach – nie będzie się opłacało remontować obecnej złej sub-stancji wielu kamienic ze względu na przestarzałą ich funkcjonalność.

Dzisiaj często nie wystarczy wyko-nanie samego remontu przywracającego sprawność techniczną budynku. Wiele kamienic posiada przestarzały układ funkcjonalny, bez zmiany którego nie da się znaleźć klientów na mieszka-nia po satysfakcjonujących cenach zapewniających inwestorom godziwy zysk. Może się więc okazać, że już niedługo jedynym wyjściem będzie pozo-stawienie wyłącznie zabytkowej elewacji frontowej i wyburzenie reszty kamie-nicy, aby ją zbudować od nowa wedle dzisiejszych wymagań końcowego od- biorcy (być może wtedy także z podziem-nym parkingiem)

Takie podejście wymaga jednak ra-dykalnej zmiany w postrzeganiu ochrony zabytków przez służby konserwatorskie, a nie wiem czy już możemy na to liczyć. Może ostatnie konieczne wyburzenie kamienicy przy ul Krysiewicza (tzw. żelazko) w 2011 r. spowoduje zmianę w podejściu do tego problemu. Chy-ba nie da się dalej utrzymać polityki

polegającej na tym, że służby konserwa-torskie interesuje wyłącznie utrzymanie zabytku w jego dotychczasowej formie, bez uwzględnienia rachunku ekonomicz-nego właściciela oraz oczywistego faktu, że dzisiaj są już zupełnie inne wymogi nowych mieszkańców kamienic niż były ponad 100 lat temu. Jeżeli rewitalizacja kamienic ma być opłacalna ekonomi-cznie, a tylko taka ma szansę zaistnieć, to trzeba zdać sobie sprawę, że po re-witalizacji w takich kamienicach muszą funkcjonować ludzie z ich dzisiejszymi oczekiwaniami. Nie mogą to być bu-dynki traktowane jako muzea wyłącznie do oglądania. Na taki luksus nie pozwoli sobie ani żaden inwestor prywatny, ani nawet gmina.

Trzeba szybko podejmować decyzje kierunkowe w tej sprawie, bo inaczej może się okazać, że będą następowały przymusowe rozbiórki kolejnych ka-mienic i to w niedalekiej przyszłości.

Oby do tego nie doszło, gdyż szkoda by było pięknej i unikatowej architektury poznańskiej secesji, którą niestrudzenie opisuje i inwentaryzuje od lat prof. Jan Skuratowicz w swoich kolejnych albu-mach.

28

Redakcja

Deweloperzy.info

Uczestnicy rynku nieruchomości

po pierwsze deweloper

Deweloper, czasami inwestor, to zwykle osoba fizyczna lub prawna prowadząca zarobkową działalność gospodarczą w obszarze inwestycji związanych z przygotowaniem gruntów pod przyszłą zabudowę lub zabudow-aniem konkretnego terenu wyspecy-fikowanym w dokumentacji na budowę budynkiem. Rozróżniamy deweloperów ziemi i budynków.

Spośród deweloperów ziemi mamy do czynienia z deweloperami terenów celowych, czyli osobami lub firmami poruszającymi się na rynku inwestycji organizującymi na konkretne zlecenie proces inwestycyjny, przy czym osoby te lub firmy nie zarządzają procesem budowlanym, a ich praca ogranicza się do akwizycji nieruchomości oraz koor-dynacji prac zmierzających do uzyska-nia pozwolenia na budowę. Zadaniem dewelopera terenów celowych jest reali-zacja zlecenia dla docelowego inwestora umożliwiającego realizację inwestycji zgodnie ze specyfikacją zamówienia – kontraktem.

Deweloperzy banków ziemi mają za zadanie permanentne skupowanie większych obszarów w celu ich dalszej spekulacyjnej odsprzedaży. Dewelop-erzy ziemi przy podejmowaniu decyzji o zakupie danej nieruchomości nie kierują się zleceniami innych inwestorów, a ra-czej specjalistycznymi analizami potrzeb inwestycyjnych na danym terenie oraz zdrowym rozsądkiem. Analogicznie jak w przypadku deweloperów terenów ce-lowych deweloperzy ziemi zabiegają o możliwe elastyczne warunki zabudowy czyli lobbują w kierunku zatwierdzenia konkretnych treści miejscowych planów zabudowy terenów umożliwiających przyszłą zabudowę. Kluczowym zada-niem dewelopera ziemi jest tworzenie wartości zakupionych nieruchomości w oparciu o dokumentację urbanistyczną i planistyczną oraz dalsza odsprzedaż gruntów z zyskiem.

Jeżeli chodzi o deweloperów bu-dynków, to znani są deweloperzy miesz-kaniowi, przemysłowi i komercyjni realizujący inwestycje z przeznacze-niem na sprzedaż lub wynajem. Zwy-czajowo deweloper posiada w zasobach obok zarządu spółki dział przygoto-wania produkcji składający się z działu

Na ukształtowanym wieloma ustawami polskim rynku nieruchomości, który istnieje już z górą 20 lat, działa kilka grup zawodowych mających wpływ na to jak rynek jest postrzegany i co się na rynku dzieje. Najważniejszy jest klient, dla którego ofertę przygotowuje deweloper.

planowania i działu nieruchomości oraz dział realizacji. Inne konieczne segmenty biznesu deweloperskiego takie jak: dział prawny firmy, biuro projektowe, firma budowlana, księgowość, marketing, dział najmu czy biuro sprzedaży zwykle są lokowane poza firmą deweloperską w postaci wyspecjalizowanych firm współpracujących z deweloperem.

Deweloperzy mieszkaniowi realizują mniejsze i większe procesy inwestycyjne, a ich produktem są domy i mieszkania. Wartością dla spółki dewelopera miesz-kaniowego jest zapewne możliwie szybkie przygotowanie projektu deweloperskie-go w atrakcyjnej dla kupujących lokali-zacji, gdzie oferowana cena za produkt deweloperski jest warta wydawanych pieniędzy. Przyporządkowując posz-czególnym przychodom ze sprzedaży mieszkań lub domów deweloperskich odpowiednie koszty można stwierdzić, że uśredniona marża na mieszkaniach czy domach deweloperskich wynosi do około 33 proc., a rynek inwestycyjny odnotował spadek cen produktów za poz-iomie 8-10 procent za okres ostatnich 15 miesięcy, co przekłada się w dużej mierze na obniżenie marży deweloperskiej.

Deweloperzy komercyjni realizują średniej wielkości lub duże projekty in-westycyjne w postaci szeroko rozumia-nych obiektów usługowych: sklepów i domów towarowych, retail parków czy galerii handlowych, budynków biu-rowych lub biznes parków. Dewelo-perzy podpisują zwykle długoterminowe umowy najmu powierzchni w budowa-nych obiektach, które w założeniach finansowych pozwalają na osiągnięcie zakładanego wyniku finansowego da-nego projektu inwestycyjnego (Yield). Kalkulacja dewelopera (Yield) opiera się w skrócie na stosunku zainwestowanych pieniędzy do pieniędzy gwarantowany w umowach czynszowych podpisy-wanych z najemcami, zawieranych w prognozowanym w kalkulacji inwesty-cyjnej czasie. Zwykle podpisywane są umowy na okres 7-10 lat najmu. Klienta-mi popytowymi dla deweloperów komer-cyjnych są najemcy, zwykle przedsta-wiciele ogólnopolskich lub światowych marek handlowych lub usługowych. Aktywni deweloperzy komercyjni wcześniej czy później uwalniają środki z inwestycji sprzedając własne pro-jekty deweloperskie funduszom in-

westycyjnym. Pozyskane środki fi-nansowe przeznaczają na akwizycję nieruchomości, prace projektowe, gwarancje bankowe oraz wymagane przez instytucje finansujące projekty equity (wkład własny) oraz na finan-sowanie kosztów operacyjnych (koszty miękkie).

Deweloperzy przemysłowi realizują najczęściej obiekty specjalistyczne, w tym spedycyjne, magazynowe lub magazynowe z produkcją, częścią kon-fekcjonowania (montownie i fabryki). W tym segmencie możemy również rozróżnić deweloperów projektów ce-lowych i spekulacyjnych, co ma miej-sce w przypadku realizacji parków magazynowych. W latach 2005-2009 w większości przypadków powstawały magazyny spekulacyjne, gdzie deweloper starannie dobierał lokalizację przygotowując najlepszy produkt dla swoich przyszłych klientów. Zasad-nicze znaczenie dla nowych obiektów magazynowych ma dostępność komu-nikacyjna, dobre i bliskie połączenie z miastem, na rzecz którego odbywać się będzie obsługa - logistyka towarów poprzez magazyn oraz możliwość pozyskania pracowników. Deweloperzy terenów celowych działający w formule BTS czy „Tailor Made” funkcjonują z ofertą dostosowaną do potrzeb klientów. Zbudują zakład czy magazyn wszędzie tam, gdzie jest to możliwe pod dyktando klienta. Z uwagi na spo-wolnienie rynku również w tym segmen-cie obserwuje się zdecydowany wzrost aktywności deweloperów w usłudze BTS (built-to-suite).

Z deweloperami współpracują tworząc szerzej branżę nieruchomości:

Urbaniści i prawnicy dla nieruchomości

Urbaniści i prawnicy dla branży nieruchomości prowadzą spectrum spraw w obszarze planowania inwestycji oraz zagospodarowania nieruchomości. Praca specjalistów sprowadza się tu w dużej mierze do badania i analizo-wania celu nieruchomości w kontekście wykonalności danego zadania inwesty-cyjnego.

Urbaniści na etapie planowania danego zamierzenia inwestycyjne-go wykonują analizy urbanistyczne, a w ślad za nimi koncepcje architekto-niczne oraz wizualizacje przestrzenne. Efektem ich pracy jest kompletny pod względem merytorycznym opis nieruchomości w formie graficznej i tes-towej dla aktywów przeznaczonych do sprzedaży.

Prawnicy wykonują natomiast analizy z zakresu oceny ryzyk związanych z przeprowadzeniem pro-

29

cedur umożliwiających wybudowanie i oddanie do użytkowania planowanej przez inwestora inwestycji, a w dalszym etapie realizacji inwestycji uzgadniają i uzyskują decyzje administracyjne, jak również sporządzają odwołania i skargi od decyzji administracyjnych. Architekci i projektanci branżowi

Zagospodarowanie nieruchomości prowadzi między innymi do powstania nowych lub przekształcenia istniejących elementów zabudowy terenu, czemu towarzyszy nieodłączny aspekt urba-nistyczny i architektoniczny. Specy-fika nieruchomości, w odróżnieniu od charakteru dóbr ruchomych polega m.in. na tym, że nierozerwalnie stanowią część przestrzeni i środowiska życia ludzi. Trudno wyobrazić sobie takie zagospodarowanie przestrzeni, które ignorowałoby: wielkości i kształty bu-dynków, wymagania funkcjonalne, rozwiązania konstrukcyjne i estetykę. Dlatego właśnie rola urbanistów, ar-chitektów i projektantów branżowych jest niezbędna w działaniach związanych z nieruchomościami. Na każdym etapie pracy dotyczącej nieruchomości, począwszy od poszuki-wania nieruchomości na konkretny cel, niezbędne jest uwzględnienie położenia nieruchomości w układzie urbanisty-cznym miasta i w odniesieniu do jego struktury funkcjonalnej, infrastruktury technicznej i społecznej oraz elementów środowiska naturalnego.

Większość cech konkretnej nieruchomości nie będzie dostrzegalna, gdyby ogląd zamknąć w granicach geo-dezyjnych. Możliwości i ograniczenia zagospodarowania danej nieruchomości wynikają z bliższego i dalszego oto-czenia. Nie wszystko wszędzie da się wybudować, a jeśli pod względem technicznym i funkcjonalnym jest to możliwe, wówczas uwzględnić należy też koszty realizacji. Do tego niezbędny jest udział projektantów branżowych, bez których nie uda się zapewnić dostępu do infrastruktury drogowej, wodociągów, kanalizacji i energii elektrycznej. Efek-tem pracy architektów i projektantów branżowych są projekty wchodzące w skład dokumentacji budowlanej potrzebnej do uzyskania pozwolenia na budowę i realizacji inwestycji.

Rzeczoznawcy majątkowi

Rzeczoznawca majątkowy to osoba fizyczna posiadająca up-rawnienia zawodowe w zakresie sza-cowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów ustawy o gosp-odarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Ma prawo szaco-wania nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem.

Rzeczoznawca jest zobowiązany do wykonywania czynności szaco-wania nieruchomości zgodnie z zasa-dami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Wycena nieruchomości sporządzana jest w formie operatu szacunkowego w formie pisemnej.

Rzeczoznawca jest zobowiązany wykorzystywać udostępnione dane, z zachowaniem zasady poufności. W szczególności nie może przekazywać osobom trzecim informacji uzyskanych w toku wykonywania czynności szaco-wania nieruchomości, chyba że przepisy ustawy lub przepisy odrębnych ustaw stanowią inaczej.

Nie jest związany żądaniami zamawiającego lub osób zaintereso-wanych wynikiem jego pracy, jeżeli pozostawałyby one w sprzeczności z prawem lub standardami zawodow-ymi. Nie może dokonywać wyceny majątku własnego, a także osoby blis-kiej lub innych czynności z zakresu prak-tyki zawodowej, nie tylko wówczas, gdy istnieje wyraźny zakaz ustawowy, lecz także wtedy, gdy mogłoby to wywołać wątpliwości co do obiektywizmu rze-czoznawcy. Dotyczy to również sytu-acji, gdy rzeczoznawca pozostaje w sto-sunku zależności osobistej lub służbowej w odniesieniu do zamawiającego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Rzeczoznawcy mogą wykonywać swoje zadania po uzyskaniu licencji na-danej przez ministra właściwego ds. bu-downictwa i polityki przestrzennej.

Brokerzy, pośrednicy i agenci

Broker nieruchomości to stosun-kowo nowe pojęcie odnoszące się w zna-cznej mierze do pośrednictwa na rynku pierwotnym. Broker nieruchomości jest podmiotem (osobą prawną, fizyczną lub jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej) świadczącym usługi pośrednictwa działając na cudzy rachunek. Za swoje usługi bro-kerzy pobierają prowizję (brokerage), której wysokość zależy od wartości przepro-wadzonej transakcji. Aby być brokerem indywidualnym nie trzeba posiadać licencji zawodowej. Jednak, aby wykonywać zawód brokera na rynku nieruchomości, niezbędne jest po-siadanie licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami to zawód polegający na kojarzeniu stron transakcji (także doradztwo) przy zakupie, sprzedaży, zamianie, najmie lub wynajmie nieruchomości. Zawód ten jest koja-

rzony w znacznej mierze z rynkiem wtórnym i jest zawodem regulowanym co oznacza, że działa na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jego wykonywanie wymaga posiadania odpowiednich kwalifikacji i uprawnień. W tym przypadku jest to odpowiednia licencja, którą nadaje minister właściwy ds. budownictwa i polityki przestrzen-nej. Natomiast agent nieruchomości wykonuje czynności pomocnicze związane z obrotem nieruchomościami. Są to takie obowiązki jak: obserwacja rynku nieruchomości, rozmowy z klien-tami, negocjacje warunków sprzedaży (wynajmu, kupna) czy tworzenie umów dotyczących nieruchomości. Agent nie może samodzielnie nadzorować czynności pośrednictwa. Wykonu-je swój zawód jako przedsiębiorca lub w ramach stosunku pracy w powiązaniu z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami.

Powyższe zawody zrzesza i cer-tyfikuje Polska Federacja Rynku Nieruchomości, zapewniając odpowied-nie standardy ich wykonywania i dbając o ich interesy.

zarządcy nieruchomości

Zarządca nieruchomości to kolej-ny z zawodów, co do których usta-wodawca wprowadził obowiązek posia-dani licencji przez wykonujących go. Sprawy zarządzania nieruchomościami, w głównej mierze, reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W ustawie tej dokładnie określa się obowiązki nałożone na każdego zarządcę nieruchomości. Ustawodaw-ca zalicza do nich dbałość o sprawy budżetowe nieruchomości, zapewnienie bezpieczeństwa jej użytkownikom oraz właściwy sposób eksploatacji zarządzanego mienia, koordynowanie gospodarki energetycznej budynku, administrację bieżącą, utrzymanie nieruchomości w stanie nie pogorszo-nym zgodnie z jej przeznaczeniem i w końcu inwestowanie w nieruchomość, gdy jest to uzasadnione.

Obowiązki wskazane w ustawie pokazują skalę odpowiedzialności ciążącej na zarządcach, dlatego też w dalszej cześć ten akt prawny zobowiązuje ich do obowiązkowego ubezpieczenia się od szkód, które mogą być skutkiem podję- tch przez nich działań lub wręcz przeciw-nie zaniechań. Każdy zarządca musi także nieustannie podwyższać swoje kwalifikacje. Zaprzestanie samodosko- nalenia skutkować będzie natych-miastowym powstaniem zaległości w należytym wypełnianiu czynności księgowego, technika, analityka, ne-gocjatora, psychologa i prawnika skupiających się jak w soczewce w za-wodzie zarządcy nieruchomości.

30

Raport 2011 - Analiza rynku pierwotnego w aglomeracji poznańskiej

W Poznaniu pod uwagę wzięto 79 projektów dostępnych w sprzedaży z oferty 60 firm deweloperskich, natomiast z terenu powiatu pod uwagę wzięto 64 projekty dostępne w sprzedaży z oferty 51 firm.

otoczenie makroekonomiczne

W 2011 roku w światowej gos-podarce pojawiły się negatywne sygnały świadczące o możliwości wystąpienia „drugiego dna” kry-zysu. Największe ryzyko w tej chwili to możliwość niekontrolowa- nego bankructwa Grecji oraz części europejskich banków. Sytuacja Polski mimo niestabilności otoczenia jest dalej w miarę bezpieczna. Sytuac-ja budżetowa wydaje się opanow-ana, deficyt nie przekroczył progu ostrożnościowego w wysokości 55 proc. PKB, a wzrost gospodarczy w 2011 roku zamknął się na poziomie 4,2 proc. Do negatywnych aspektów obecnej sytuacji należy z pewnością wzrost bez-robocia i utrzymująca się presja infla-cyjna, która wymusiła podwyżkę stóp procentowych.

Istotne wydarzenia na rynku nieruchomości, które miały miejsce w ubiegłym roku to: stopniowe wyco-fanie przez banki ze swojej oferty waluto-wych kredytów hipotecznych, ostrożniej-sze wyliczanie zdolności kredytowej klientów, praktyczne wygaszenie przez rząd programu Rodzina na Swoim oraz

Raport został przygotowany w oparciu o badanie rynkowe przeprowadzone w kwietniu oraz październiku 2011 roku metodą „tajemniczego klienta”. Sprawdzano ceny ofertowe, pytano również o możliwości negocjacji ceny oraz rabaty i aktualne promocje. Ceny sprawdzono dla najpopularniejszych typów mieszkań w każdym z analizowanych projektów deweloperskich.

Marcin Witkowski

URBIDOM Sp. z o.o.

uchwalenie ustawy regulującej stosunki pomiędzy klientami i deweloperami.

Miasto poznań

W Poznaniu średnie ceny kształtują się obecnie na poziomie 6398 zł brutto/m kw. Oznacza to spadek o 0,8 proc. w porównaniu do poprzedniego badania przeprowadzonego w kwiet-niu 2011 roku. Spadki są jednak coraz słabsze, a sytuacja wyraźnie się stabilizu-je. Porównując aktualne ceny z zaobser-wowanymi w przeprowadzonych w sty-czniu 2008 i 2009 oraz w czerwcu 2010 badaniach, spadki wynoszą odpowiednio 21,8, 7,4 oraz 2,7 proc. Należy jednak pamiętać o tym, iż z dniem 1 stycznia

2011 roku wzrósł VAT na lokale miesz-kalne z 7 na 8 proc., a poza tym mamy narastającą inflację. Tak więc ceny są obniżane nie tylko dzięki tańszym działkom czy niższym kosztom wyko-nawstwa, ale także kosztem niższych marż deweloperów.

Nowo wprowadzone do oferty pro-jekty są znacznie lepiej zaadaptowane do aktualnych potrzeb i realiów rynko-wych. Mieszkania są tańsze i mają mniejszy metraż przy zachowaniu takiej samej ilości pokoi. Do najbardziej poszuki-

wanych mieszkań na terenie miasta należały lokale 2-pokojowe o możliwie najmniejszym metrażu (45-50 m kw.). Ma to związek z ograniczoną zdolnością kredytową potencjalnych nabywców.

W lipcu 2010 roku nowe projekty były o 13,7 proc. tańsze niż te będące w sprzedaży. Od kwietniowego badania obserwujemy, że różnica ta znacznie się zmniejszyła i utrzymuje się w zakresie 2,5-3,0 proc. Średnia cena nowo wpro-wadzanej inwestycji wynosi dziś 6221 zł brutto/m kw. Deweloperzy stopnio-wo dostosowują podaż do zgłaszanego popytu. W ciągu ostatniego roku na rynek trafiały głównie oferty z segmentu ekonomicznego z cenami oscylującymi w granicach 6000 zł/m kw. brutto. Jedynymi ofertami, które znacząco odstawały od tego trendu były projekty: Za Cytadelą firmy Wechta ze średnimi cenami przekraczającymi 12.000 zł brutto oraz Wille Sołackie firmy Agrobex ze średnimi cenami przekraczającymi 15.000 zł brutto.

Taki stan oznacza, iż po ostatnich zmianach w programie Rodzina na Swo-im, zalewie kilka projektów (i to tylko wybrane tańsze mieszkania) mieści się w przewidzianym limicie 5322 zł brutto.

Jeśli chodzi o podział na posz-czególne dzielnice to centrum nadal po-zostaje najdroższą lokalizacją ze średnią ceną 8245 zł/m kw. brutto. Największy

Średnie ceny w poszczególnych dzielnicach - październik 2011

Zmiany średnich cen w poszczególnych dzielnicach

31

wzrost w porównaniu do ostatniego badania zanotowano w przypadku Jeżyc z Sołaczem. Średnia cena wzrosła tu znacznie po wprowadzeniu do sprzedaży przez firmę Agrobex luksusowego pro-jektu Wille Sołackie. Do najtańszych lokalizacji należą ciągle Naramowice, Os. Warszawskie, Piątkowo oraz Dębiec (średnie ceny oscylują między 5661

a 6050 zł/m kw.). Ma to związek głównie z podażą dużych, pochodzących z seg-mentu popularnego projektów np. Koral firmy Family House na Dębcu, Osiedle Karpia firmy Gant czy Osiedle Na Skraju Lasu firmy E&L Real Estates w Naramo-wicach.

Podobnie jak w poprzednim bada-niu z kwietnia 2011 stale obserwujemy wzmożoną aktywność deweloperów. W ciągu ostatnich 6 miesięcy do sprzedaży trafiło ponad 20 nowych pro-jektów lub kolejnych etapów prowa-dzonych już inwestycji. Należy dodać, że są to inwestycje znacznych rozmiarów, o dużej ilości mieszkań. Podaż lokali ciągle rośnie i jest wyższa niż aktualne możliwości ich absorpcji przez rynek. Firmy, które wstrzymały w okresie kry-zysu swoje projekty, teraz po ich przepro-jektowaniu i dostosowaniu do obecnych realiów rynkowych, wróciły na rynek, np. SJM z projektem Nowy Grunwald. Na rynku pojawiło się również sporo nowych firm np. E&L Real Estates, RED Development, Terra Promesa Perfecta, Murapol, SGI, TK Invest, Łacina Dom. Nowe oferty wprowadzone w ciągu 2011 roku stanowiły łącznie ponad 26 proc. całej podaży.

Jeżeli chodzi o najpopularniejsze lokalizacje inwestycji cały czas na pro-wadzeniu jest Grunwald. Nowością jest za to druga lokata Nowego Miasta. Jest to spowodowane tym, iż po długiej przerwie miasto zaczęło wydawać zgody na nowe inwestycje w tym rejo-nie. Stało się to możliwe dzięki budowie prawobrzeżnego kolektora sanitarnego. Oddanie tych inwestycji do użytku jest powiązane z uruchomieniem nowe-go kolektora. Cały czas dynamicznie rozwijają się Naramowice, gdyż jest

tam wiele wolnych terenów do wykor-zystania przez deweloperów. Minusem jest natomiast brak jasnych perspektyw na poprawę dostępności komunikacji publicznej (w najbliższym czasie brak w budżecie miasta środków na budowę ulicy Nowonaramowickiej i linii tram-wajowej).

powiat poznański

Poza granicami miasta ceny są o 1/3 niższe i wynoszą obecnie średnio 4242 zł brutto/m kw. Oznacza to wzrost o 1,6 proc. w porównaniu do poprzedniego badania przeprowadzonego w kwietniu 2011 roku. Na terenie powiatu mamy zatem po raz kolejny do czynienia ze wzrostem cen. Należy pamiętać jednak o ostatnim wzroście VAT oraz narastającej inflacji. Tak więc w istocie zasadne jest stwierdzenie, iż ceny na te-renie powiatu obecnie nie spadają, ale realnie jeszcze nie rosną.

Rynek mieszkaniowy poza mias-tem nie był dotknięty zakupami speku-

lacyjnymi, zatem ceny nie zdążyły wzrosnąć w okresie boomu tak, jak w centrum Poznania. Rynek poza mias-tem to zdecydowanie rynek lokalnego

klienta, kupującego na własne potrzeby.Ceny nowych projektów, wprowa-

dzonych do oferty rynkowej, kształtują się na poziomie wyższym od tych, które aktualnie znajdują się w sprzedaży. Różnica jest coraz większa i wynosi obecnie 8,1 proc. (wzrost z 3 proc. w kwietniu 2011 r.). Nowe lokale są więc droższe średnio o 360 zł brutto/m kw. Ma to przede wszystkim związek z tym, iż w poprzednich latach większość nowych projektów stanowiły domy jed-norodzinne i szeregowe, natomiast obec-nie coraz większą część oferty stanowią budynki wielorodzinne, gdzie cena metra kwadratowego powierzchni użytkowej jest wyższa niż w przeciętnym domu jed-norodzinnym (4406 zł względem 4052 zł).

Osoby zainteresowane większym metrażem poszukiwały przestrzeni poza miastem, lecz z uwagi na ograniczoną zdolność kredytową także i tu do naj-bardziej pożądanych lokali należały te oferujące największą liczbę pokoi przy jak najmniejszym metrażu. W przypadku mieszkań były to lokale 3-pokojowe do 65 m kw., natomiast w przypadku bu-dynków jednorodzinnych największą popularnością cieszyły się domy szere-gowe z 4 pokojami do 100 m kw.

Jeśli chodzi o podział na poszczególne miejscowości to nadal najdroższymi lokalizacjami są te położone blisko Poz-nania (np. Suchy Las) oraz te, gdzie dominują projekty wielorodzinne, np. Swarzędz czy Luboń. Są to już prawie dzielnice Poznania z bardzo dobrymi połączeniami komunikacyjnymi, czasa-mi lepszymi niż z niektórych dzielnic Poznania (np. z Naramowic).

Do drogiej lokalizacji należy też

Dąbrówka w gminie Dopiewo. Jest to przykład miejscowości, gdzie realizacja ciekawych, spójnych architektonicznie i pożądanych przez kupujących projek-

Ilość nowych projektów wprowadzonych w 2011 roku w poszczególnych dzielnicach

Najpopularniejsze miejscowości wśród deweloperów

32

tów (Osada Leśna - Linea, Os. Księżnej Dąbrówki - Nickel) wypromowała tę lokalizację jako modne miejsce do zamieszkania. Podobne cele mają obecnie firmy Family House oraz Ron-son, które próbują stworzyć zbliżoną koncepcję w Czapurach oraz Tulcach w postaci projektów Osiedle Leśne

i Chilli City.Miejscowości tańsze jak np. Lusówko

czy Skórzewo wydają się niedrogie, jeśli spojrzymy na cenę m kw. powierzchni mieszkalnej. Nie znaczy to jednak, że przeciętną osobę stać na zamieszkanie w tym miejscach. Dominują tam bo-wiem domy jednorodzinne i szeregowe, które mimo niskiej ceny za m kw. są duże, co sprawia, iż cena globalna takiej nieruchomości nie jest niska. Przykład to Os. Rozalin w Lusówku – ceny domów za m kw. są stosunkowo umiarkowane, lecz ich powierzchnie przekraczają 120 m kw., co daje kwoty powyżej 400.000 zł.

W porównaniu do ostatniego badania zanotowaliśmy wzmożoną aktywność deweloperów również poza granicami miasta. W ciągu ostatnich 6 miesięcy do sprzedaży trafiło ponad 15 nowych pro-jektów lub kolejnych etapów prowadzo-nych już inwestycji, czyli niewiele mniej niż na terenie Poznania. Jest to dowód na trwającą migrację mieszkańców Poz-nania do ościennych gmin.

Dużo nowych budynków wielorodzin-nych powstaje zwłaszcza w Mosinie, gdzie działa już sześciu deweloperów (Swój Dom, Świtalski i Synowie, Bau-Max, JAKON, LechBUD, Family House), a kolejni nabyli tam grunty. Popu-larne staje się też Tarnowo Podgórne oraz Murowana Goślina. W mniejszych miejscowościach i wioskach przeważa zabudowa szeregowa i jednorodzinna.

Powstają też osiedla o zabudowie łączącej cechy obu typów budownictwa, np. Nickel (Os. Księżnej Dąbrówki) i Linea (Osada Leśna) w Dąbrówce oraz inwestycje firmy Hausner w Plewiskach.

Największą ilością realizowanych inwestycji w 2011 roku poszczycić się może gmina Komorniki. Drugie miejsce

należy do Swarzędza, a trzecie zajmuje Mosina. Patrząc na rozkład inwestycji w ujęciu geograficznym widać, że domi-nuje kierunek południowo-zachodni, a najmniej inwestycji powstaje na północ od Poznania (tylko Suchy Las, Biedrusko i Złotniki).

Aglomeracja poznańska

Kolejna edycja badań pokazuje, że inwestycje powstające poza miastem są alternatywą dla tych, którzy potrzebują większego metrażu, a mają ograniczone możliwości finansowe. Duże miesz-kanie w centrum lub dom w Poznaniu jest nadal opcją zarezerwowaną dla najzamożniejszych. Widać też wyraźnie, iż inwestycje powstające poza mias-tem charakteryzują się coraz bardziej miej-skim klimatem. Mieszkanie poza Poznaniem przestało się kojarzyć tylko i wyłącznie z domkiem jednorodzinnym

z nieutwardzonym dojazdem.

Ceny najtańszych projektów w Poz-naniu oraz najdroższych poza miastem zaczynają się zbliżać. Niektóre, gorzej zlokalizowane inwestycje w Pozna-niu stały się już tańsze od tych z pow-iatu. Przykład to inwestycja Dom Nad Rzeką firmy Neobis przy Gnieźnieńskiej w cenie około 5100 zł brutto/m kw.,

która jest minimalnie niższa od mieszkań oferowanych w Dąbrówce i Tulcach przez firmy Linea oraz Ronson Develop-ment.

prognoza na 2012 rok

Co czeka deweloperów?Biorąc pod uwagę długoterminową

prognozę, rynek nieruchomości w Polsce i w Poznaniu ma przed sobą dobre perspektywy rozwoju. Nie zmie-nia to faktu, iż najbliższy 2012 rok nie będzie łatwy dla branży deweloperskiej. Zjawiska, które pojawiły się w 2011 r. będą przybierać na sile i coraz bardziej wpływać na działalność deweloperów. Z negatywnych czynników wymienić można:

Niepewność makroekonomiczna spowodowana kryzysem zadłużenia państw UE.

Spadek optymizmu konsumentów (niepewność zatrudnienia, drożejące to-wary i usługi, złowieszcze przekazy me-dialne).

Ograniczenie dostępności kredytów dla klientów (nowe rekomendacje na-dzoru bankowego, radykalne ograni-czenie programu Rodzina na Swoim, os-tateczny koniec kredytów walutowych, wzrost stawek WIBOR, wysoki kurs fran-ka szwajcarskiego i euro).

Trudności w sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym (mały popyt, długa sprzedaż, spadające ceny) wpłyną nega-tywnie na decyzje o zamianie mieszkania na nowe, większe (np. część klientów, którzy nabyli mieszkania w 2007 i 2008 roku w CHF teraz nie może ich sprzedać z uwagi na spadek ich wartości znacznie

poniżej kwoty kredytu).Ograniczenie dostępności kredytów

dla deweloperów (spółki matki będą zalecały polskim bankom ograniczanie ryzyka i zaangażowania kredytowego).

Wejście w życie nowej ustawy regulującej stosunki na linii klient-deweloper zwiększy koszty prowadzenia inwestycji.

Dalszy spadek cen mieszkań oraz

Zmiany średnich cen w porównaniu do poprzednnich badań

Ewolucja cen na terenie powiatu od 2008 roku

33

marż (chyba, że ceny wykonawstwa zaczną obniżać firmy budowlane, którym kończą się powoli zamówienia związane z obecnym boomem inwestycyjnym).

Z pozytywnych czynników wymienić należy:

Siła polskiej gospodarki jest ciągle zaskakująca, przewidywany jest wzrost PKB o 2,5 proc. przy delikatnej recesji lub stagnacji w UE.

Ciągle dobra struktura demogra-ficzna – liczba młodych ludzi w wieku „reprodukcyjnym” (24-36 lat) pozost-anie przez najbliższe kilka lat wysoka i będą oni nabywać mieszkania na własne potrzeby.

Spadek cen oraz słaba złotówka

może ponownie przyciągnąć do Polski inwestorów zagranicznych, z uwagi na atrakcyjne ceny nieruchomości liczone w zachodniej walucie.

Jak widać ilość czynników nega-tywnych na najbliższy rok niestety przeważa. Deweloperzy, który rozsądnie planowali swoje inwestycje, na grun-tach kupionych przed, lub po bańce ce-nowej mają szanse zwiększyć swój udział w rynku. W niewątpliwie trudniejszej sytuacji będą ci gracze, którzy trafili na poznański rynek na fali hurraoptymizmu w latach 2006-2008 i podeszli bezkry-tycznie do perspektyw wzrostu rynku.

Firmy, które umieją ograniczyć

koszty oraz oferować dobry produkt w przystępnej cenie będą dalej cieszyły się stabilną sprzedażą, gdyż popyt cały czas jest i będzie. Niewątpliwie jed-nak konkurencja na rynku zaostrzy się. Będziemy świadkami wprowadzenia różnych nowych promocji oraz niestan-dardowych form zachęty do nabywania mieszkań (np. wynajęcie nowego miesz-kania od dewelopera, a dopiero po kilku latach wykupienie na własność).

Co czeka klientów?

Z punktu widzenia klientów sytuacja wygląda inaczej. Wprowadzenie ustawy ucywilizuje nareszcie stosunki pomiędzy

klientami i deweloperami. Da też klien-tom większą (choć nie idealną) ochronę.

Przyszły rok będzie dobry dla tych, którzy chcą kupić mieszkanie za gotówkę. Po pierwsze istniejąca nadpodaż mieszkań pozwoli na większe negocjacje i rabaty, a po drugie ceny powinny jeszcze spadać, a to stworzy pole do różnych ciekawych okazji.

W gorszej sytuacji będą osoby zmuszone posiłkować się kredytem (a tych jest niestety większość). Powo-dem będzie kolejne i znaczne ograni-czenie zdolności kredytowej wynikające z wejścia w życie regulacji S II. Tak więc klienci mogą być zmuszeni nabyć

Średnie ceny w poszczególnych miejscowościach - październik 2011

mniejszy lokal, niż pierwotnie panowali. Oznacza to, że nie do końca jest prawdzi-we twierdzenie, że z zakupem mieszkania należy czekać, bo będzie taniej. Owszem ceny lokali może nieco spadną, ale wzrośnie również koszt ich finansowania lub w ogóle zniknie możliwość uzyskania kredytu w wymaganej wysokości. Wów-czas chętni na kupno nowego mieszka-nia będą zmuszeni zadowolić się tańszą ofertą z rynku wtórnego, bądź wynająć mieszkanie do czasu, aż zawierucha kry-zysu przeminie.

Porównanie - ewolucja cen średnich w Poznaniu i na terenie powiatu

DEWELOPERSKA.COM

PLATFORMA DEWELOPERSKA

34

Kazimierz Brzezicki

Portal Poprawny.pl

Nowe ustawy i … liczne wątpliwości

wiatr w oczy, czy w żagle deweloperów?

Podpisana 11 października 2011 roku przez prezydenta ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nazwana ustawą deweloperską, stanowi przede wszyst-kim, że pieniądze klientów powierzane deweloperom trafiają na kontrolowany przez bank rachunek powierniczy, na którym gromadzone są środki wpłacone przez klienta i przeznaczone na zakup nieruchomości. Deweloper ma prawo wyboru, czy będzie to rachunek powier-niczy zamknięty, czy otwarty. Ustawa jeszcze nie weszła w życie, a zdaniem fachowców z branży deweloperskiej powinna być znowelizowana.

Ustawa wprowadza m.in. tworzenie rachunku powierniczego stanowiącego zabezpieczanie zaliczek uiszczanych przez nabywców nieruchomości na rzecz deweloperów. W ten sposób deweloper otrzyma zapłatę po zakończeniu inwes-tycji lub też w ratach, w trakcie realizacji umowy. Ponadto będzie zobowiązany wykupić gwarancję bankową lub polisę ubezpieczeniową dla nabywcy. W przy-padku, gdy nie dojdzie do przeniesienia własności lokalu, deweloper jest zobli-gowany do zwrotu otrzymanej zaliczki.

Ochronę interesów kupujących ma także zapewnić Prospekt Informacyjny Dewelopera, dotyczący inwestycji, ważny przez 12 miesięcy od daty zawar-cia umowy. W treści prospektu znajdą się informacje o przedsięwzięciu dotyczące m.in. harmonogramu prac, kosztów realizacji czy terminu zakończenia. Za zawarcie fałszywych informacji w treści prospektu informacyjnego ustawodawca przewidział karę do 2 lat pozbawienia wolności. W przypadku bankructwa syndyk masy upadłościowej może być zobowiązany do ukończenia inwestycji i przekazania lokalu nabywcy.

Kolejną zmianą wprowadzoną ustawą jest obowiązek zawarcia umowy przedwstępnej z nabywcą w formie aktu notarialnego. Projekt ustawy nie przewiduje możliwości dochodzenia ewentualnych roszczeń przez dewe-lopera względem Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, gdyż takie rozwiązanie stoi w sprzeczności z prawem europej-skim.

Rok 2012 oznacza rzeczywiste wdrażanie w życie kilku bardzo ważnych ustaw mających wpływ i dla deweloperów, i budowlańców, i lokatorów oraz właścicieli nieruchomości - za życia i po śmierci. Okazuje się, że wiele pojęć użytych w usta-wach jest niedoprecyzowanych, nie wiadomo czy na czas ukażą się stosowne rozporządzenia. Oto przegląd najważniejszych aktów prawnych przyjętych przez Sejm w ubiegłym roku.

Rachunki w bankach można prowadzić na dwa sposoby. Na rachunku powierniczym zamkniętym środki kumulowane są przez cały okres realizacji inwestycji. Deweloper nie ma prawa z nich skorzystać do momentu przeniesienia prawa własności naby-wanej nieruchomości na nabywcę. Taka konstrukcja skutecznie zabezpiecza środki nabywcy w przypadku bank-ructwa dewelopera lub niedotrzymania warunków umowy i nie zrealizowania przez niego inwestycji.

Jeśli deweloper zdecyduje się na ot-

warty mieszkaniowy rachunek powier-niczy z gwarancją ubezpieczeniową albo bankową, będzie zobowiązany zagwarantować klientowi wypłatę środków w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot lub opłacenia składki polisy ubezpieczeniowej na kwotę realizowanej inwestycji, w której nabywca zostanie uposażonym. Oznac-za to, że w razie bankructwa dewelop-era lub nie wywiązania się przez niego z umowy, klient ma prawo żądać zwrotu wpłaconych na rzecz budowy środków.

Znawcy tematu twierdzą, że dodat-

kowe koszty, które zmuszeni będą ponieść po wejściu ustawy w życie zostaną prze-rzucone na kupujących, co doprowadzi do wzrostu cen oferowanych mieszkań. Podnosi się także, iż ustawa - ze względu na zakres obowiązków nałożonych na deweloperów - spowoduje znikniecie z rynku średnich i małych firm, których nie będzie stać na zapewnienie nabyw- com wymaganych zabezpieczeń. Z kolei zwolennicy ustawy przekonują, iż deweloperzy starannie prowadzący swoje interesy nie mają się czego obawiać, zwłaszcza że bezpieczeństwo na rynku budowlanym sprawi, że klien-ci chętniej będą inwestowali swoje oszczędności.

Portale Poznańskie Nieruchomości oraz Poprawny informowały, że o budzącej kontrowersje ustawie dyskutowano między innymi na zor-ganizowanej w Warszawie konferencji Polski Rynek Mieszkaniowy. Dyskutanci podkreślali niedoskonałości przepisów i potrzebę ich zmian zanim przepis

wejdzie w życie (29 kwietnia 2012 r.).Zdaniem środowiska deweloper-

skiego problemy ze spełnieniem nowych wymagań mogą mieć niektórzy średni i mniejsi deweloperzy.

Nie na bruk, czyli dokąd?

16 listopada 2011 roku weszła w życie ustawa dotycząca problematyki związanej z wykonywaniem sądowych orzeczeń o eksmisji, w tym obowiązków gmin w zakresie wskazania i dostarcza-nia tymczasowych pomieszczeń osobom,

35

wobec których orzeczono opróżnienie lokalu, a nie przysługuje im lokal zamienny lub socjalny. Przepisy praktycznie będą stosowane dopiero od wiosny, a już budzą wiele kontrowersji. Prezydent RP Bronisław Komorowski podpisał ustawę 6 października.

Na prośbę wielu czytelników przytaczamy zatem treść dodanych i zmienionych artykułów oraz rozdziałów w znowelizowanej 31 sierpnia ubiegłego roku ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmian kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego.

Po ustępie piątym artykułu 2. definiującego lokal socjalny, w znowe-lizowanej ustawie dodano nowy ustęp 5a o tymczasowym pomieszczeniu:

– należy przez to rozumieć pomiesz-czenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrze-nia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budyn-kiem, oświetlenie naturalne i elektrycz-ne, możliwość ogrzewania, niezawil-gocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m kw. powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.

Na nowo uregulowano przepis (artykuł 17) nie chroniący osób znęcających się nad rodziną, od 16 listo-pada brzmi on następująco:

- Przepisów ochronnych nie stosuje się, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachow-anie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu praw-nego.

Po rozdziale 4 traktującym o loka-lach socjalnych dodano rozdział 4a w brzmieniu:

Tymczasowe pomieszczeniaArt. 25d. Prawo do tymczasowe-

go pomieszczenia nie przysługuje dłużnikowi, jeżeli: 1) z tytułu wykonaw-czego wynika, że nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zacho-wania czyniącego uciążliwym korzys-tanie z innych lokali w budynku, albo że dłużnik dokonał zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego; 2) dłużnik został zobowiązany do opróżnienia loka-lu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone zgodnie z art. 19b

ust. 1; 3) dłużnik został zobowiązany do opróżnienia tymczasowego pomieszcze-nia.

Artykuł 1046 kodeksu postępowania cywilnego, regulującego działalność komornika, po uchyleniu § 2 i 3; w § 4 otrzymał brzmienie:

- Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu soc-jalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komorni-ka, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placów-ki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miej-sca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnie-nia dłużnikowi tymczasowego pomiesz-czenia.

Jak zapisać mieszkanie dzieciom?

Spadkodawca skutecznie przesądzi o sposobie podziału spadku – tak jak sobie tego naprawdę życzył. Spadko-bierca nabędzie przedmiot zapisu już w chwili śmierci testatora, bez konieczności podejmowania dodat-kowych działań. Wszystko dzięki zapisowi windykacyjnemu. Z dniem 23 października 2011 r. weszła w życie nowelizacja kodeksu cywilnego powołująca nową instytucję prawną, jaką jest zapis windykacyjny.

Zapis windykacyjny ma pełnić rolę drugorzędną względem zapisu zwykłego. Jego wykorzystanie wymaga wyraźnego oświadczenia testatora. Posługiwanie się zapisem windykacyjnym ograniczone ponadto zostało tylko do testamentów sporządzonych w formie aktu notarial-nego. Przedmiotem zapisu windykacyj-nego będzie mogła być jedynie rzecz oznaczona co do tożsamości, zbywalne prawo majątkowe, przedsiębiorstwo lub gospodarstwo rolne, ustanowie-nie na rzecz zapisobiercy użytkowania lub służebności. Przysporzenia doko-nane przez testatora w drodze zapisów windykacyjnych będą traktowane

na równi z darowiznami. Przy oblicza-niu zachowku uwzględniana będzie także wartość zapisów windykacyjnych, na podobnych zasadach jak właśnie w przypadku darowizn.

Mieszkanie z TBS na własność?

2 września ubiegłego roku prezydent podpisał nowelizację ustawy o niektórych formach popierania budownictwa miesz-kaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nowe przepisy dają najemcom możliwość wykupu mieszka-nia wybudowanego z udziałem kredytu z Krajowego Funduszy Mieszkaniowego lub Banku Gospodarstwa Krajowego w ramach rządowych programów popierania budownictwa mieszkaniowego.

Ustawa stanowi, że zbycie loka-lu mogłoby nastąpić wyłącznie na rzecz najemcy, za cenę nie niższą niż cena rynkowa. Środki uzyskane przez spółdzielnie mieszkaniowe i towa-rzystwa budownictwa społecznego ze sprzedaży lokali mieszkalnych wybu-dowanych na wynajem mają być w pierwszej kolejności przeznaczane na spłatę przypadającej na ten lokal części kredytu, wraz z odsetkami, udzielonego przez BGK. Obecni najemcy będą mogli wykupić wynajmowane mieszkanie po cenie rynkowej pomniejszonej o zwalo-ryzowany wkład własny, czyli tzw. partycypację. Zwykle wynosi ona 20-30 proc. wartości lokalu.

Według analiz Ministerstwa Budow-nictwa, już w pierwszym kwartale 2012 r. najemcy mieszkań w TBS-ach będą mogli wykupić je na własność. Skorzystają na tym nie tylko lokatorzy, ale również gminy i deweloperzy. Środki finansowe uzyskane ze sprzedaży będą w dużej części przeznaczone na poprawę stanu technicznego lokali.

Nowelizacja przepisów zakłada, że partycypant (najemca) dokonując na podstawie zawartej z TBS-em umowy cywilnoprawnej wpłaty części kosztów budowy, staje się współwłaścicielem finansowanego lokalu. Jego udział we współwłasności odpowiada stosun-kowi kosztów budowy całego lokalu do kosztów partycypacji. Może również żądać ustanowienia na jego rzecz odrębnej własności lokalu mieszkalne-go, którego budowę współfinansował, a TBS jest zobowiązany zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności.

Jeśli partycypant spełni wszyst-kie warunki, będzie mógł zażądać od TBS-u ustanowienia na jego rzecz odrębnej własności mieszkania. Po otrzymaniu takiego żądania TBS będzie musiał podpisać odpowiednią umowę. Oznacza to, że wykup mieszkania na własność nie będzie zależał od woli danego TBS-u.

37

Maria Semczyszyn

dyrektor generalna Home Stagers Network Polska

Home Staging – czyli profesjonalne przygotowanie wyglądu nieruchomości

Właściwe przygotowane wnętrze mieszkania, a także obejście w przy-padku domu przyczynia się do znacz-nego skrócenia czasu oczekiwania na kupującego, zaś cena często przewyższa średnią.

Home staging jest znany od ponad 30 lat w USA, jak również od kilkunastu lat stosuje się go w zachodniej Europie. Badania wykazują, że właściwa ,,insceni-zacja domowa” przyspiesza transakcję o ok. 40 proc., a często podnosi również wartość nieruchomości o kilka lub nawet kilkanaście procent. W Polsce profesjo-nalne usługi home stagingu pojawiły się stosunkowo niedawno, ale już cieszą się pozytywną opinią, a także mają na swo-im koncie wielu usatysfakcjonowanych klientów, którzy w ostatnim czasie doko-nali szybkich i opłacalnych transakcji.

Dlaczego fachowo wykonana stylizacja nieruchomości daje tak satysfakcjonujące efekty osobom, które je stosują? Odpowiedź jest prosta: Dobre pierwsze wrażenie na kupującym można zrobić tylko raz. Jeśli sprzedający straci szansę „pierwszego zauroczenia” potenc-jalnego kupca, to jego oferta poniesie porażkę na korzyść innej nieruchomości. Warto również pamiętać, że osoby szukające własnego lokum nie podejmują decyzji o zakupie tylko w oparciu o racjonalne przesłanki, ale często (jeśli nie zawsze) kierują się emocjami, jak-ie wywarła na nich konkretna oferta. Szykowny, zadbany wygląd mieszkania czy domu są gwarancją pozytywnych emocji u kupującego.

Dzisiejsza sytuacja rynkowa związana z dużą podażą mieszkań i domów na sprzedaż lub wynajem, nakłania sprzedających do szukania nowych sposobów na pozytywne wyróżnienie swojej oferty spośród innych. Jednym z takich sposobów jest dostępna od niedawna w Polsce innowacyjna usługa home stagingu polegająca na stylizacji wyglądu nieruchomości.

Niektórzy właściciele nieatrak-cyjnych, obskurnych mieszkań lub domów sądzą, że nie ma sensu poświęcać czasu ani minimum kosztów na dopra-cowanie swojej nieruchomości i poprawę jej wizerunku, bo jak twierdzą „kupujący sam sobie po zakupie wszystko zaplanu-je i urządzi”. Niestety to zgubne prze-konanie skazuje takich decydentów na bardzo długie wyczekiwanie kupca oraz naraża na sporą redukcję ceny, która sta-je się nieunikniona by ktokolwiek brał pod uwagę na poważnie taką ofertę.

Warto wiedzieć, że profesjonal-ny home staging nie musi się wiązać

z dużymi kosztami, jak również dotyczy tylko działań i zmian, które znajdują swoje uzasadnienie w opłacalności. Koszt stylizacji nieruchomości na cele transakcyjne jest bardzo różny i zależy przede wszystkim od pierwotnego stanu i wyglądu mieszkania czy domu, jak też od ceny, którą kupujący planu-je uzyskać ze sprzedaży. Jednocześnie sprzedający nieruchomość powinien sobie uświadomić, że przestój w sprzedaży oznacza ponoszenie niech-cianych kosztów, które w długim pro-cesie szukania nabywcy urastają do znaczących kwot. Nie bez znaczenia jest również narażenie na duży stres i frustrację z powodu braku zaintereso-wania ofertą po stronie kupujących. W związku z powyższym koszt związany z profesjonalnym przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży lub wyna-jmu należy oceniać w kategoriach bar-dzo dobrej inwestycji, która prowadzi do sukcesu sprzedażowego.

Przed home stagingiem

Po home stagingu

38

Olga Bystrzycka

Radca Prawny URBANO

Środki ochrony w świetle ustawy deweloperskiej

Ustawa deweloperska (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) wchodzi w życie już niebawem tj. dnia 29 kwietnia 2012 r. Zgodnie z art. 1 przepisy ustawy regulują zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabu-dowanej domem jed-norodzinnym lub użytkowania wie-czystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Jednym z narzędzi ochrony praw nabywcy są środki ochrony wpłat dokonywanych przez kupującego, wymienione w art. 4 ustawy. Przepis ten stanowi, iż dewelo-per zapewnia nabyw-com co najmniej jeden z następujących środków ochrony: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową; ot-warty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Mieszkaniowy rachunek powierniczy jest to rachunek powierniczy w rozumie-niu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (Dz.U. z 2002 r., Nr 72, poz. 665 z późn. zm), należący do dewelopera i służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej. Mieszkaniowy rachunek powierniczy jest prowadzony dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Ze

Obowiązujące przepisy prawa w sposób niewystarczający chronią interesy nabywców będących klientami firm deweloperskich. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r., zwana też ustawą deweloperską, ma zmienić tę sytuację. Ustawa nakłada bowiem na deweloperów szereg obowiązków, z których wywiązanie się ma zagwarantować większe bezpieczeństwo nabywcy lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzin-nego.

względu na sposób wypłaty zdeponow-anych środków wyróżnia się otwarty albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Na rachunku wpłaty i wypłaty ewidencjonowane są odrębnie dla każdego nabywcy, który to na żądanie będzie mógł otrzymać informację na te-

mat dokonanych wpłat i wypłat. Z otwartego mieszkaniowego ra-

chunku powierniczego wypłata zde-ponowanych środków następuje w transzach zgodnie z harmonogra-mem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej. Bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkanio-wym rachunku powierniczym, w sposób zgodny z harmonogramem, chyba że

deweloper zakończył dany etap bu-dowy przed określonym terminem. Przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierni-czego na rzecz dewelopera, bank kon-troluje zakończenie każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy. W zakresie swych kompetencji kontrolnych bank posiada prawo wglądu do rachunków bankow-ych dewelopera oraz kontroli dokumen-tacji. Koszty kontroli ponosi deweloper.

Z kolei z zamkniętego mieszkanio-wego rachunku powierniczego wypłata zdeponowanych środków następuje jed-norazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności wyodrębnionego lokalu, albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym

lub użytkowania wie-czystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Bank wypłaca deweloperowi środki po otrzymaniu odpisu aktu notarialne-go umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabyw-ca.

Prawo wypow-iedzenia umowy o prowadzenie ra-chunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi i tylko z ważnych powodów. Koszty, opłaty i pro-wizje za prowadzenie mieszkaniowego ra-chunku powierniczego obciążają dewelopera.

Ze względu na specyfikę rachunków powierniczych, nie tyl-ko mieszkaniowych, rachunki te podlegają

szczególnej ochronie prawnej. W razie wszczęcia postępowania egzekucyjne-go przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego (deweloperowi), środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu. Podobnie w razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powier-niczego, środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości. W obecnym stanie prawnym prowadzenie rachunku powi-

39

erniczego przez dewelopera nie jest obowiązkowe, jednakże w sytuacji, w której deweloper jest posiadaczem rachunku powierniczego, to regulacje w zakresie wyłączenia z masy upadłości jak też wyłączenia z zajęcia w trakcie egzekucji są obowiązujące. Zatem czy przed wejściem w życie ustawy, czy po jej wejściu, jeśli środki pieniężne są zgro-madzone na rachunku powierniczym, są one bezpieczne.

Jednym z środków ochrony stosowa-nym przy otwartym mieszkaniowym ra-chunku powierniczym jest zapewnienie przez dewelopera gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy - na jego żądanie - środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku: ogłoszenia upadłości dewelopera, albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej po upływie terminu wskazanego w umowie oraz upływie dodatkowego terminu 120 dniowego na przeniesienia prawa do lokalu lub domu. W przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę wysokość wypłaty, o której mowa powyżej, pomniejsza się o kwotę środków wypłaconych nabywcy

z mieszkaniowego rachunku powierni-czego. Gwarancja bankowa lub gwaran-cja ubezpieczeniowa wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej prawo do lokalu lub domu.

Nadmienić należy, iż ustawa deweloperska prócz środków ochrony omówionych powyżej wprowadza isto-tne regulacje w ustawie z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i napraw-cze (Dz.U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361 z późń. zm.). W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromad-zone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez nabywców, stanowią osobną masę upadłości. Służy ona zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych objętych da-nym przedsięwzięciem. W przypadku upadłości dewelopera to zgromadzenie nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych decyduje o dalszym losie przedsięwzięcia deweloperskiego. Zgromadzenie nabywców podejmuje uchwałę w przedmiocie

zaspokojenia się ze środków zgro-madzonych na mieszkaniowych ra-chunkach powierniczych, albo kontynu-acji przedsięwzięcia deweloperskiego przez zarządcę, gdy odebrano zarząd własny upadłemu, bądź syndyka i wysokości dopłat koniecznych do jego zakończenia, albo też zawarcia układu. Podjęta uchwała może być jednak uchy-lona przez sędziego-komisarza, wów-czas mienie stanowiące osobną masę upadłości wchodzi do masy upadłości.

W przypadku kontynuacji przedsięwzięcia syndyk przenosi na na-bywców prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości w terminie 30 dni od dnia zakończenia inwestycji, a kwoty pozostałe w osobnej masie upadłości wchodzą do funduszów masy upadłości.

Ustawa deweloperska zwiększa bezpieczeństwo transakcji na rynku pierwotnym, jednakże należy mieć na względzie, że dodatkowe koszty, jakie deweloperzy zobowiązani będą ponosić w wyniku nałożenia na nich określonych obowiązków przez ustawę mogą zwiększyć cenę metra kwadratowego mieszkania.

40

Witold Solski

Kancelaria SOLSKI i Partnerzy www.solski.pl

Użytkowanie wieczyste - kilka pułapek

Użytkowanie wieczyste jest instytucją prawa cywilnego regulowaną w swej istocie przez art. 232–243 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku (Dz. U. nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmian-ami; dalej KC) oraz - w zakresie nieco bardziej szczegółowym - w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gosp-odarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej ugn).

Użytkowanie wieczyste jest czaso-wym, odpłatnym i zbywalnym prawem na rzeczy cudzej uprawniającym użytkownika wieczystego do korzys-tania z gruntu z wyłączeniem innych osób oraz do rozporządzania prawem. Sposób korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste musi być zgo-dny z ustawami, zasadami współżycia społecznego oraz postanowieniami umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste.

Z prawem użytkowania wieczyste-go związane jest prawo własności bu-dynków i innych urządzeń posadowio-nych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, a w szczególności prawem związanym z prawem użytkowania wie-czystego (współużytkowania wieczyste-go) jest prawo odrębnej własności lokalu oraz współwłasności części składowych nieruchomości nieprzeznaczonych do wyłącznego korzystania przez właścicieli poszczególnych, wyodrębnionych lokali. Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być, w aktualnym stanie prawnym, wyłącznie grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Posiadanie gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorial-nego w użytkowaniu wieczystym, choć umożliwia korzystanie zeń jak właściciel związane jest jednak z kilko-ma pułapkami, w które wpadają czasem użytkownicy wieczyści zwłaszcza tacy, którzy nie zawsze dokładnie rozumieją przedmiot swoich praw oraz zakres związanych z posiadaniem użytkowania wieczystego obowiązków.

Po pierwsze użytkownicy wieczyści często nie pamiętają, że prawo użytkowania wieczystego jest prawem czasowym, a umowa o oddaniu grun-tu w użytkowanie wieczyste wśród

Posiadanie gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w użytkowaniu wieczystym, choć umożliwia korzystanie zeń jak właściciel związane jest jednak z kilkoma pułapkami, w które wpadają czasem użytkownicy wieczyści zwłaszcza tacy, którzy nie zawsze dokładnie rozumieją przedmiot swoich praw oraz zakres związanych z posiadaniem użytkowania wieczystego obowiązków.

zapisów zawiera również okres, na jaki jest zawierana. Dotyczy to zwłaszcza tych z użytkowników wieczystych, którzy są następcami prawnymi pop-rzedniego użytkownika wieczystego. Zgodnie z postanowieniami art. 236 KC oddanie gruntu w użytkowanie wiec-zyste następuje na okres 99 lat, jednak w wypadkach wyjątkowych, kiedy cel oddania gruntu to uzasadnia może być zawarta na okres krótszy, nie krótszy jednak niż lat 40. Ponieważ prawo to powstało w 1961 roku część zawartych wówczas umów o oddaniu gruntu wygasła lub wygaśnie wkrótce.

Pamiętać należy, że użytkownik wieczysty w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu, na jaki grunt został w użytkowanie wieczyste od-dany, może żądać przedłużenia umowy na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Odmowa przedłużenia okresu trwania umowy dopuszczalna jest tylko ze względu na ważny interes społeczny. Inaczej mówiąc należy pamiętać o dacie zakończenia umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste i w ciągu os-tatnich pięciu lat jej trwania zwrócić się z żądaniem przedłużenia. Żądanie to powinno zostać uwzględnione, chyba że zachodzą przesłanki uzasadniające pominięcie żądania. Jedną z takich przesłanek może być projektowana w te-renie inwestycja celu publicznego, inną zmiana koncepcji zagospodarowania terenu. Wówczas organ reprezentujący właściciela odmówi przedłużenia umowy, umowa wygaśnie w terminie w niej oznaczonym, a użytkownikowi wieczystemu przysługiwało będzie odszkodowanie wyłącznie za budynki i inne urządzenia będące własnością użytkownika z pominięciem odszkodo-wania za prawo użytkowania wieczyste-go.

Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu oddanego w użytkowanie w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. I znowu, jak w akapicie poprzedzającym, uwaga ta dotyczy zwłaszcza tych użytkowników wieczystych, którzy nabyli prawo na

rynku wtórnym i często nigdy nie widzieli umowy, której postanowienia obowiązują ich tak samo, jak pierwot-nego użytkownika wieczystego. Może się zatem zdarzyć i zdarza się wcale często, że sposób korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, jaki zastał nabywca prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności bu-dynków i innych urządzeń jest od- mienny od tego, który został zapisany w umowie. Konsekwencją niezgodnego z celem sposobu korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste jest prawo wypowiedzenia umowy. Jeśli zatem użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzec-zny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, może oczekiwać, że or-gan reprezentujący właściciela zażąda rozwiązania umowy przed upływem ter-minu jej obowiązywania. W takim przy-padku użytkownikowi wieczystemu nie przysługuje odszkodowanie za budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie i stanowiące jego własność, a wznie-sione wbrew celowi, na jaki grunt został w użytkowanie wieczyste oddany. Co oczywiste użytkownikowi wieczystemu nie przysługuje również w takiej sytuacji odszkodowanie z tytułu utraty prawa użytkowania wieczystego.

Cel, na jaki grunt został w użytkowanie wieczyste oddany, ma też niebagatelne znaczenie przy zakupie praw do niezagospodarowanych działek gruntu. W przypadku, kiedy dopusz-czalny sposób korzystania z gruntu jest w umowie o oddaniu określony w sposób sprzeczny z postanowie-niami miejscowego planu zagospodaro-wania przestrzennego, może okazać się, że kolizja zapisów doprowadzi w rezultacie do braku możliwości jakie-gokolwiek, zgodnego z prawem zagospodarowania nieruchomości grun-

41

towej. Niezależnie jednak od tego, czy grunt jest zagospodarowany oraz wyko-rzystywany obowiązkiem użytkownika wieczystego jest ponoszenie opłat rocz-nych. W skrajnym przypadku może dojść do sytuacji, w której użytkownik wieczysty zobowiązany będzie ponosić opłaty roczne z tytułu posiadania prawa użytkowania wieczystego, z którego nie będzie mógł korzystać w żaden sposób na skutek kolizji zapisów miejscowego planu i umowy.

Przez cały okres trwania stosunku użytkowania wieczystego użytkownik ma obowiązek uiszczać opłatę roczną. Wysokość tej opłaty uzależniona jest od stawki procentowej oraz wartości rynkowej gruntu. Stawka procen-towa opłaty rocznej zależy od celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste; wartość rynkowa gruntu zaś jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego, który w toku szacowania ma obowiązek uwzględnienia celu, na jaki grunt został w użytkowanie oddany. W przypadku zatem, kiedy aktualny sposób korzys-tania z gruntu jest inny od określonego w umowie, zarówno stawka procen-towa jak i wartość nieruchomości będą nieadekwatnie do aktualnego sposobu korzystania określone. Wysokość opłaty rocznej w takim wypadku może być zarówno znacznie wyższa od takiej, która byłaby ustalona w zgodzie z aktualnym sposobem korzystania jak i znacznie od niej niższa. Jednak korzystanie z grun-tu w sposób niezgodny z umową (czyli radość z opłat niższych lub rozżalenie z powodu zawyżonych) wiąże się z zagrożeniem wypowiedzenia umowy, o czym w akapicie poprzedzającym.

Wypowiedzenie wysokości dotych-czasowej opłaty rocznej oraz propozycja przyjęcia opłaty w nowej wysokości to coś, czego użytkownik wieczysty powi-nien spodziewać się każdego dnia (o ile

poprzednia aktualizacja opłaty miała miejsce wcześniej niż przed trzema laty). Wypowiedzenie to czynność organu reprezentującego właściciela gruntu zmierzająca do urealnienia opłaty rocz-nej zależnej między innymi od wartości gruntu oddanego w użytkowanie wie-czyste. W przypadku, kiedy użytkownik wieczysty nie zgadza się z wysokością opłaty zaproponowanej, może złożyć do właściwego Samorządowego Kole-gium Odwoławczego wniosek o usta-lenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości. Kolegium po przepro-wadzeniu rozprawy wydaje orzeczenie, od którego przysługuje sprzeciw rów-noznaczny z żądaniem przekazania sprawy do właściwego sądu powszech-nego.

Uwaga jednak: w przypadku złożenia sprzeciwu to pierwotny wnio-sek zastępuje pozew i to niezależnie od tego, czy sprzeciw złoży użytkownik, czy organ reprezentujący właściciela, a zatem już na etapie wniosku należy pamiętać o tym, że powinien on być kon-struowany tak, jakby miał być pozwem sądowym. Większość użytkowników wieczystych zapomina o tym i potem dziwi się, że sąd oddala pozew z uwa-gi na nieusuwalne wady. W przypadku sprzeciwu warto pamiętać również o in-nej nieprzyjemnej konsekwencji. Skoro to pierwotny wniosek zastępuje pozew, a powód ma obowiązek uiścić pierwsze opłaty sądowe, trzeba liczyć się z kosz-tami sądowymi nawet wówczas, kiedy sprzeciw wnosi organ reprezentujący właściciela. Brak uzupełnienia poprzez nieuiszczenie opłaty (wpisu stosun-kowego) spowoduje, że propozycja nowej opłaty zawarta w wypowiedzeniu stanie się obowiązująca.

Z bardzo interesującą sytuacją możemy mieć do czynienia wówczas, gdy grunt pozostaje we współużytkowaniu

wieczystym. Może się bowiem zdarzyć, że jeden ze współużytkowników wie-czystych skutecznie zakwestionuje wypowiedzenie opłaty rocznej pod-czas kiedy inny nie dokona żadnych zmierzających do tego czynności. Wówczas dla jednego gruntu mogą obowiązywać różne opłaty roczne zależne od podmiotu posiadającego użytkowanie wieczyste.

W przypadku sporu dotyczącego wysokości opłaty zaktualizowanej jej wysokość ustalona orzeczeniem SKO lub wyrokiem sądu obowiązuje od daty wypowiedzenia, a wymagalna jest od daty uprawomocnienia się orzeczenia lub wyroku. Oznacza to, że nawet w przypadku prowadzenia długoletniego sporu należy liczyć się z tym, że różnicę pomiędzy uiszczaną opłatą dotychczasową a opłatą ustaloną trzeba będzie uiścić niezwłocznie. Często, w pr-zypadku cennych nieruchomości, mogą być to kwoty znaczne.

Wskazówki interpretacyjnej oraz wiedzy wspartej o doświadczenie wyma-ga kwestia dla przykładu honorowania § 38 ust. 4. Rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzania operatu:

4. Przepisy ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości.

Czy dla umowy oddania przez właściciela gruntu terenu w użytkowanie wieczyste zasadnym jest badanie jej wpływu, jako prawa związanego z nieruchomością, na zmianę wartości nieruchomości jako prawa własności?

To tylko niektóre z podstawowych niespodzianek i pułapek, w które może wpaść użytkownik wieczysty.



GR

EM

ED

IA

2

01

2

45

Witold Solski

www.solski.pl

Rozwijamy się!

Wydawnictwa

To właśnie w 2011 roku spółka rozpoczęła wydawanie kwartalnika poNIERUCHOMOŚCI. Pierwszy numer miał tylko 4 strony A4 i dystrybucję w większości targową. Kolejne 8-stroni-cowe wydanie spotkało się z dużym zainteresowaniem zarówno dewelop-erów jak i mediów lokalnych. Badania, które przeprowadził portal Poznańskie Nieruchomości, dotyczące ilości sprzedanych mieszkań w Poznaniu, zostały m.in. opublikowane w Głosie Wielkopolskim.

Następne wydania powiększone do objętości 40 stron, w wysokiej jakości i nakładzie 6000 tysięcy eg-zemplarzy to kolejno: Poznańskie Nieruchomości, Wakacje Nieruchomości i Promocje Nieruchomości. Wszystkie z kilkumiesięczną dystrybucją, obecne na wszystkich edycjach targów mieszkanio-wych, w placówkach Banku Handlowego citi handlowy, Porcie Lotniczym Poznań-Ławica, placówkach VOX w Wielkopols-ce, Voyager Club, biurach sprzedaży deweloperów, kancelariach prawnych i biurach nieruchomości. Nasze czasop-isma traktują w bardzo szerokim aspek-cie o rynku nieruchomości w Poznaniu, publikują tylko unikatowe materiały przygotowywane przez najwyższej rangi specjalistów z branży. Wszystkie są wydawane pod patronatem portalu Poznańskie Nieruchomości. Magazyn ukazuje się nadal i jest zarejestrowany w Bibliotece Narodowej z numerem ISSN 2083-6864.

W 2011 r. kontynuowaliśmy wydawanie Mapy Inwestycji Dewelop-erskich, powstały kolejne dwie edycje prezentujące rynek inwestycji będących w sprzedaży w Poznaniu. Mapy dystry-buowane są podczas targów oraz w au-tach osobowych najstarszej korporacji taksówkarskiej w Poznaniu PST TAXI.

Nowością 2011 roku było wydanie pierwszego magazynu pod patronatem poznańskiego serwisu prawnego poP-RAWNY.pl. 40 stronicowe wydanie POPRAWNY traktowało o poznańskim świecie prawa, dostarczało informacji ze wszystkich korporacji prawnych a honorowy patronat nad POPRAWNYM objęły: Naczelna Rada Adwokacka, Izba Komornicza w Poznaniu, Poznańska Izba Notarialna oraz Okręgowa Izba Radców Prawnych.

Ostatnie 12 miesięcy dla spółki GREMEDIA to czas zmian, nowych inicjatyw i naprawdę wielu pomysłów, z których większość została z powodzeniem wdrożona i jest kontynuowana w 2012 r.

Internet

Do działających już portali inter-netowych: Poznańskie Nieruchomości, poPRAWNY.pl, poKULTURE.pl, poDE-KORUJ.pl dołączyły kolejne dwa. Wiosną 2011 r. naszych użytkowników zaprosiliśmy do wirtualnego kulinarnego świata poSMAKI.pl. W serwisie odna-jdziemy smaki kuchni z całego świata, które możemy spotkać w Poznaniu.

Spółka zakupiła również ogólnopo-lski katalog deweloperów deweloperzy.info. Działający od 2006 roku serwis został gruntownie odświeżony, a jego funkcje znacząco poszerzone. Dostarcza on informacji z branży nieruchomości z całej Polski i pozwala wyszukać dowolną nieruchomość na terenie całego kraju.

Na koniec ubiegłego roku portale spółki notowały ilość użytkowników unikatowych na poziomie prawie 70.000 miesięcznie. O wartości publikowanych treści świadczyć może powoływanie się na zamieszczane w nich publikacje przez znaczące media takie jak np. Gazeta Wyborcza, Głos Wielkopolski czy PREM.

Salon Mieszkaniowy DOM-Broker.pl

W kwietniu 2011 roku spółka rozpoczęła działalność w zakresie pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości deweloperskich. Przy ul. Wawrzyniaka 19 powstało zaaranżowane w form-ie mieszkania wzorcowego biuro, w którym doradcy salonu mieszkaniowego bez prowizji obsługują klientów rynku nieruchomości.

Spółka podpisała umowy z kilkunastoma deweloperami, co gwa-rantuje kompleksową ofertę now-ych mieszkań w większości dzielnic poznańskich oraz gminach ościennych. Odrębnym produktem są apartamenty wakacyjne zlokalizowane w atrak-cyjnych regionach Polski, nad morzem, w górach, czy na Mazurach.

Salon mieszkaniowy oferuje również doradztwo finansowe, dzięki współpracy zawartej z kilkunastoma bankami, doradztwo prawne i pro-jektowe. Dla klienta salonu wszyst-kie usługi realizowane są bez prow-izji, a ich kompleksowość gwarantuje bezpieczeństwo i wygodę transakcji na rynku nieruchomości.

Platforma Deweloperska

Na kanwie Salonu Mieszkaniowe-go DOM-Broker.pl oraz w odpowiedzi na potrzeby i zapytania zgłaszane do wydawnictwa, narodził się pomysł uru-chomienia Platformy Deweloperskiej, skupiającej całe spectrum usług z obsza-ru nieruchomości.

Deweloperska.com to bardzo sze-roki projekt funkcjonujący w obszarze nieruchomości i inwestycji. Usług zarówno dla dewelopera jak i dla wszyst-kich zainteresowanych transakcjami na tym rynku. To zupełnie innowacyjne przedsięwzięcie, zlokalizowane przy pl. Cyryla Ratajskiego 10 i zaaranżowane w klimacie nieruchomości, pod szyl-dem REBank Cafe zaprasza do Salonu Mieszkaniowego oraz rozmów na temat kredytów hipotecznych.

Dlaczego REBank Cafe? W nowym lokalu wszystkie rozmowy będą się toczyły w atmosferze kawiarnianej. Dla klientów przygotowaliśmy wyborną kawę, aromatyczną herbatę i czekoladę. Kawiarnia dostępna jest również dla wszystkich przechodniów. Ponadto w REBank Cafe będzie można zapoznać się z prasą branżową czy zasięgnąć in-formacji o rynku nieruchomości od spec-jalistów prowadzących fachowy serwis Poznańskie Nieruchomości.

Dla dewelopera w ramach platformy deweloperskiej uruchamiamy Broker-age Club – Klub Dewelopera. To eli-tarne miejsce dla spotkań, kontaktów i relacji na najwyższych szczeblach w branży nieruchomości i inwestycji. Karty Klubowe gwarantują szereg świadczeń i przywilejów oraz zapewniają dostęp do ekskluzywnej restauracji CAVIAR-nia Beluga, gdzie będą odbywały się liczne spotkania branżowe, organizow-ane dla różnych grup zawodowych. Uzasadniając funkcję Brokerage Club można powiedzieć, że przede wszystkim jest to miejsce dla integracji środowisk powiązanych z nieruchomościami w każdym wymiarze.

Wystawy Deweloperów

W ubiegłym roku mieliśmy przyjemność współorganizować dwie wystawy dla deweloperów w Centrum Sztuki i Biznesu STARY BROWAR. Bard-zo interesujące inicjatywy, prezentujące inwestycje deweloperskie na dużym for-macie, w surowej oprawie betonowych statywów, spotkały się z zainteresowani-em odważniejszych deweloperów i za-ciekawieniem klientów Starego Browaru. Nieczęsto bowiem zdarza się obcować z inwestycjami deweloperskimi, podany-mi w formie galerii wystawowej.

47

Magdalena Pawłowska

Architekt

Design wokół nas

Przebywamy w domach, biu-rach i centrach handlowo-usługowo-rozrywkowych. Mnogość tych obiek-tów powoduje, ze wybieramy te, w których lubimy przebywać. Argumenty wpływające na wybór są różne - może to być ulubiony sklep, dobry salon fry-zjersko-kosmetyczny, miła kawiarnia lub miłe, wreszcie przyjemne wnętrze.

I przestrzeń ta właśnie jest coraz ważniejsza w naszym najbliższym otoc-zeniu, czyli domu, czy mieszkaniu. Kupując mieszkanie lub działkę decydu-jemy gdzie chcielibyśmy mieszkać – tu argumentem jest lokalizacja, otoczenie, warunki komunikacyjne, bliskość infras-truktury oraz oczywiście cena. I teraz czas na wnętrze. Chcielibyśmy, by nasze miejsce zamieszkania było najlepsze dla nas. Ważne tu są dwa czynniki.

Pierwszy, to funkcja – mieszkanie musi spełniać nasze oczekiwania, musi być dostosowane do potrzeb mieszkańca, czy mieszkańców. W zależności od ilości osób, ich sposobu życia, charakteru pra-cy, czy hobby będzie miało inny rozkład pomieszczeń. Na przykład duża kuchnia, duży salon, małe sypialnie, gdy rodzina dużo czasu spędza wspólnie.

Drugi, to design – ubieranie wnętrza w taki sposób, by było ,,ładne” dla przyszłego lokatora. Dobieramy poszc-zególne elementy w ciekawą całość. Składają się na to podłogi, drzwi, meble, oświetlenie, kolory oraz wszelkie inne elementy dekoracyjne.

W projektowaniu wnętrz istnieją pewne trendy, tzw. moda na różne rozwiązania. Jednak tak jak dziś z ubi-

Żyjemy w XXI wieku i spoglądając na otoczenie zauważyć można, że coraz większą rolę odgrywa design wokół nas. Lubimy ,,ładnie” – modnie się ubierać, jeździć ładnymi samochodami i wreszcie przebywać w ,,ładnych” wnętrzach, coraz więcej spędzamy w nich czasu. Ma więc znaczenie jak one wyglądają.

orem – wybieramy to, co dla nas odpow-iednie, w czym dobrze się czujemy, co pasuje do nas. Obecnie na rynku mamy tak wiele elementów wystroju wnętrz, że niekiedy trudno jest podjąć decyzję o wyborze konkretnych materiałów.

Człowiek XXI wieku żyje w pospiechu, w chaosie informacyjnym…i w swym azylu domowym szuka uporządkowania,

wybierając rozwiązania proste, czyste w formie. Mamy wówczas do czynienia z „minimalizmem”. Zgodnie z nazwą sto-sujemy małą ilość elementów dekora-cyjnych. Kształty raczej geometryczne. Duże płyty ceramiczne, podłogi drewni-ane, proste nowoczesne drzwi, lampy, meble, jasne kolory ścian.

Gdy lubimy kolory, możemy pobawić się nimi przyjmując zasadę odwrotną, że każde pomieszczenie stanowi odrębną przestrzeń i urządzamy je zupełnie inac-zej.

Czasem jednak takie uporządkowane, sterylne wnętrze jest zimne w odbiorze. Wielu z nas lubi otoczenie ciepłe, pr-zytulne. Taki efekt daje np. wnętrze rustykalne. Mamy tu sztukaterie, rozrzeźbienia i inne elementy ,,stare” lub stylizowane na stare. Wiele drob-nych, dekoracyjnych przedmiotów, tworzących charakterystyczny klimat.

Każda epoka kieruje się innymi rozwiązaniami zarówno estetycznymi jak i materiałowymi. Na rynek wchodzą wciąż nowe materiały. Obecnie stosu-jemy dość duże formaty płytek ceram-icznych na podłodze i ścianach 60x120, 60x60, 30x60 i niewiele dekorów. Pro-jektowanie polega raczej na mieszaniu formatów i kolorów kafli.

Do tego podłogi drewniane – drewno lite lub warstwowe (np. przy ogrze-

waniu podłogowym), często egzotyczne jak jatoba, merbau, wenge, teak. Ale zaczynamy powracać i doceniać rod-zime gatunki drewna jak dąb, jesion, buk w postaci desek, parkietów tzw. przemysłowych.

Niektórzy wybierają nowatorskie rozwiązania w postaci wylewanych po-sadzek żywicznych czy betonowych.

Do tego dochodzą drzwi najczęściej z naturalnych oklein drewnianych w kolorach naturalnych jasnych lub bar-wionych ciemnych – dopasowane lub kontrastujące z podłogą. I tu można użyć rozwiązania nietypowego jak drzwi z aluminium lub szkła.

Bardzo ważne jest dziś oświetlenie. Ono często stanowi dekorację samą w sobie – nie podświetla już obrazów, ale samo jest obrazem. Projektuje się wiele punktów świetlnych jak kinkiety, rzędy powtarzających się opraw sufitowych wiszących lub wpuszczanych w sufity podwieszane, rynny świetlne – czyli pasy obniżonego sufitu z ukrytymi w nich lampami ledowymi. Światła ma być jakby za dużo, ale mamy się nim bawić i używać zmiennie w zależności od tego, jaki efekt ma dać i od czynności, jakie wykonujemy. Inne światło zapalimy czytając, jedząc, oglądając telewizję, czy wypoczywając.

To wszystko zamyka kolor. Najczęściej delikatny, stonowany, stanowiący dodatek do reszty – głównie beże, kremy, popiele. Można też zastosować kontrast i dodać zdecydow-any kolor – tu pełne szaleństwo – od wyboru, do koloru właśnie..

Na szczęście każdy z nas lubi coś innego. I każde wnętrze jest inne. Na-jciekawsze są te, które zawierają w sobie indywidualny charakter mieszkańca.

Przy takiej gamie możliwości zaaranżowania wnętrz trudno jest dokonać wyboru w tych wszystkich wymienionych powyżej kwestiach. Może więc warto skorzystać z pomocy architekta wnętrz, jako specjalisty w tej dziedzinie? Zalecam takie rozwiązanie.

| woj. wielkopolskie | typ lokalizacji: peryferyjna | dostępność komunikacyjna:z drogi gruntowej | sąsiedztwo pożądane: zabudowa mieszkaniowa, grunty rolne | sąsiedztwo uciążliwe: brak | przeznaczenie: budownictwo jednorodzinne |

|Opis: W trakc ie uzyskiwania decyzja o warunkach zabudowy umożliwiającej budowę 27 domów.|

URBANO Commercial tel. 612212521

| woj. wielkopolskie | typ lokalizacji: osiedlowa | dostępność komunikacyjna:z drogi gruntowej | sąsiedztwo pożądane: las, zabudowa mieszkaniowa | sąsiedztwo uciążliwe: zakład produkcyjny | przeznaczenie: budownictwo wielorodzinne |

| Opis: Wydano decyzję o warunkach zabudowy umożliwiającą budowę do 150 mieszkań. Możliwość etapowania. |

| woj. pomorskie | typ lokalizacji: miejska | dostępność komunikacyjna: z drogi głównej | sąsiedztwo pożądane: zabudowa mieszkaniowa | sąsiedztwo uciążliwe: brak | przeznaczenie: Zabudowa mieszana: usługi - retail park, stacja paliw, hotel oraz budownictwo wielorodzinne |

| |Opis: Wydano decyzję o warunkach zabudowy umożliwiającą realizację inwestycji. Możl iwość etapowania. |

|woj. mazowieckie | typ lokalizacji: śródmiejska| dostępność komunikacyjna: z drogi utwardzonej | sąsiedztwo pożądane: dworzec PKP, zabudowa mieszkaniowa i usługowa - śródmiejska | sąsiedztwo uciążliwe: brak | przeznaczenie: galeria handlowo-usługowa z parkingiem podziemnym |

|Opis: Wydano decyzję o warunkach zabudowy umożl iwiającą realizację inwestycji o łacznej powierzchni użytkowej 8700 mkw.|

URBANO Commercial tel. 612212521 cena: 3 300 000 zł cena: do uzgodnienia

Nieruchomości na sprzedaż

|woj. lubelskie | typ lokalizacji:peryferyjna | dostępność komunikacyjna: z drogi utwardzonej | sąsiedztwo pożądane: zabudowa produkcyjno-magazynowa i handlowo-usługowa | sąsiedztwo uciążliwe: brak | przeznaczenie: zabudowa produkcyjno-magazynowa |

| Opis: Nieruchomość zabudowana: hala produkcyjna 4 391 mkw.,część biurowo-socjalna 1 275 mkw. Nieruchomość uzbrojona w prąd, wodę i kanalizację |

URBANO Commercial tel. 612212521 cena: 3 200 000 zł

|woj. wielkopolskie | typ lokalizacji: peryferyjna | dostępność komunikacyjna: z drogi gruntowej |sąsiedztwo pożądane: Rezerwat „Morasko”, tereny niezabudowane,zabudowa mieszkaniowa | sąsiedztwo uciążliwe: zakład usług gospodarki odpadami | przeznaczenie: budownictwo jednorodzinne |

| Opis: Etap przedwstępnych prac związanych ze złożeniem wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. |

URBANO Commercial tel. 612212521 cena: do uzgodnienia

Raport Nieruchomości, nr 6

Documents

Transcript of Raport Nieruchomości, nr 6