Post on 22-Jul-2016
description
1
Ogólnopolskie wiadomosci deweloperskie
nr 10/2015
PRZEDSIĘBIORCY I RYBY GŁOSUNIE MAJĄ
czyli co sądzimy o propozycjach UOKiK-u do nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej. str. 12
str. 26str. 6 str. 20www.pzfd.pl
Zmiany w prawie budowlanym
Działo się w PZFD
Co dalej z 5-letnią rękojmią?
www.rovesepro.comWięcej na temat naszych produktów znajdziesz na:
WHITE MAGIC, VIVID COLOURS, STONE FLOWERS, PRÊT-À-PORTER, GEOMETRIC GAME, ELEGANT STRIPES w nowym formacie 25 x 75, to bogata oferta struktur oraz nowoczesny design. Kolekcje zostały zaprojektowane zgodnie z najnowszymi trendami we wzornictwie. Są wśród nich kolekcje nowoczesne i klasyczne, monochromatyczne i w bogatej palecie kolorystycznej.
NOWE KOLEKCJE 25 × 75
REKLAMA_210x240.indd 2 2015-02-03 15:36:02
3
ED
YT
OR
IAL
Szanowni Państwo,
początek roku upłynął pod znakiem obaw związanych z propozycjami UOKiK
-u dotyczącymi zmian w tzw. ustawie deweloperskiej. Nie zdążyliśmy nawet na-
cieszyć się pozytywnymi wnioskami, jakie przyniosły raporty podsumowują-
ce 2014 rok (więcej na ten temat piszemy w artykule Deweloperzy powrócili do raju),
a już przyszło nam zmierzyć się z nowymi wyzwaniami dla branży.
O kontrowersyjnych propozycjach Urzędu związanych m.in. z likwidacją otwar-
tych rachunków powierniczych informowaliśmy w nadzwyczajnym stycznio-
wym newsletterze zapewniając jednocześnie, że nie pozostawimy tej kwestii wła-
snemu biegowi. O naszych działaniach dowiedzą się Państwo więcej z materiału
pt. Przedsiębiorcy i ryby głosu nie mają, czyli co sądzimy o propozycjach UOKiK-u
do nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej oraz podsumowania Nadzwyczajnego Walnego
Zgromadzenia.
Od 25 grudnia obowiązują nas również nowe zapisy wprowadzone przy oka-
zji implementacji ustawy o prawach konsumenta, które zakładają 5-letni okres
rękojmi na nieruchomości. Co to oznacza dla naszej branży? Mówiąc wprost
– nic dobrego. Jeśli taka enigmatyczna odpowiedź nie zaspokaja Państwa ciekawości,
zapraszam do lektury artykułu Co dalej z 5-letnią rękojmią.
Pierwsze wydanie kwartalnika Vademecum Dewelopera w 2015 roku składa się jed-
nak nie tylko z materiałów poświęconych zagadnieniom prawnym. Znajdziecie
w nim Państwo równiez artykuły o nowym spojrzeniu na ekologię, tajnikach marketingu
czy też działaniach podejmowanych przez lokalne oddziały Związku.
Podsumowując - garść informacji, trochę inspiracji, zatem każdy znajdzie coś dla siebie.
Życzę miłej lektury!
Grzegorz Kiełpsz
Prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich
4
6Działo się w PZFD - sprawdź, co przez rok zrobiliśmy dla branży
12T E M A T N U M E R U
Przedsiębiorcy i ryby głosu nie mają, czyli co sądzimy o propo-zycjach UOKiK-u do noweliza-cji tzw. ustawy deweloperskiej
16N A D Z W Y C Z A J N E W A L N E Z G R O M A D Z E N I E
M A R Z E C 2 0 1 5
Jeden za wszystkich, wszyscy za jednego
18Jak pracujemy z aktami praw-nymi na przykładzie działań wobec propozycji nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej
Grzegorz KiełpszKonrad PłochockiRafał KusAngelika Wróbel
Magdalena MikołajczakOliwia SokołowskaStefan Augustyn Maciej Środa
20G R U P A P R A W N A
Co dalej z 5-letnią rękojmią?
22L E G I S L A C J A
Rewitalizacja szansą dla deweloperów?
24Wspólne spotkanie Grupy Prawneji Technicznej
26L E G I S L A C J A | K O D E K S U R B A N I S T Y C Z N O -
B U D O W L A N Y
Zmiany w prawie budowlanym
32G R U P A M A R K E T I N G O W A
Jak sprzedawać mieszkania?
SP
IS T
RE
ŚC
I
REDAKCJA
5
Polski Związek Firm Deweloperskich - Biuro PZFD
ul. Puławska 2, Plac Unii, Budynek A02-566 Warszawa, tel.22 745 01 00
48O D D Z I A Ł W A R S Z A W S K I P Z F D
Spotkanie w ramach porozumienia z miastem
50O D D Z I A Ł W R O C Ł A W S K I P Z F D
2014 r. bardzo dobry dla rynku nowych mieszkań we Wrocławiu
52O D D Z I A Ł W R O C Ł A W S K I P Z F D
Deweloperzy zmieniają dzielnice Wrocławia
54C Z Ł O N E K W S P I E R A J Ą C Y P Z F D
Ryzyka związane z otwarciem rachunku powierniczego
36W I E Ś C I Z R Y N K U
Rok 2014 w branży miesz-kaniowej - fakty i opinie
40M A R K E T I N G O W E I N S P I R A C J E
Jak skorzystać na modzie na ekologię?
43D E W E L O P E R P O G O D Z I N A C H
Kibicuj z pasją
46C Z Ł O N K O W I E W S P I E R A J Ą C Y
Światłowód jako źródło przewagi konkurencyjnej oferty mieszkaniowej
6
Działo się w PZFD - sprawdź, co przez rok zrobiliśmy dla branży
Podczas tradycyjnego, zimowego Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia, które odbyło się w grudniu, podsumowaliśmy rok pracy Związku i wspólnie wy-znaczyliśmy kolejne priorytety, gdyż wyzwań dla branży deweloperskiej nigdy nie brakuje. Rok 2014 minął pod znakiem rozwoju grup tematycznych i działal-ności o charakterze doradczym wobec procesów legislacyjnych. Skupiliśmy się przede wszystkim na inicjowaniu zmian w programie Mieszkanie dla Młodych, który nijak nie przystaje do rzeczywistości rynkowej. Liczne stanowiska, opinie i osobiste pertraktacje w sprawie limitów cen zaowocowały ich podwyższeniem, ale jeszcze wiele pracy przed nami. Ponadto budowaliśmy dialog z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów, zabiegając o wypracowanie bardziej part-nerskich relacji. 2014 rok to również czas budowania wizerunku PZFD jako eks-perta na rynku nieruchomości, czemu daliśmy wyraz po raz kolejny organizując konferencję Kongres Mieszkaniowy – Dni Dewelopera.
Po oficjalnej części rozpoczynającej każde Wal-
ne Zgromadzenie przyszedł czas na przedsta-
wienie sprawozdania z rocznej działalności
Związku. Dyrektor generalny Konrad Płochocki
w pierwszej kolejności podkreślił rozwój grup
tematycznych, które mają służyć pogłębianiu
kompetencji pracowników firm członkowskich
oraz opowiedział o ich działalności.
Grupa Prawna – od początku ist-
nienia najprężniej działająca, pełniąca funkcję
agory dla dyskusji o sprawach, które wzbudzają
wątpliwości interpretacyjne naszych członków.
To w kręgach tej grupy rodzą się pomysły na to,
jakie postulaty powinniśmy podnosić i o co za-
biegać uczestnicząc w procesach legislacyjnych.
W 2014 roku odbyło się aż 9 spotkań w ramach
tej inicjatywy, w których uczestniczyli przedsta-
wiciele:
NA
DZ
WY
CZ
AJN
E W
AL
NE
ZG
RO
MA
DZ
EN
IE P
ZF
D
REKORDOWA OD LAT LICZBA NOWYCH CZŁONKÓW PRZYJĘTYCH W 2014 ROKU
LICZBA OSÓB Z FIRM CZŁONKOWSKICH UCZESTNICZĄCA W SPOTKANIACH GRUP TEMATYCZNYCH PZFD W 2014 ROKU
8 600ok.
7
» Urzędu Ochrony Konsumentów
i Konkurencji
» Ministerstwa Sprawiedliwości
» Banku Gospodarstwa Krajowego
» Związku Banków Polskich
» Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju
» Pracodawców RP
Każdorazowo spotkania Grupy Prawnej cieszy-
ły się Państwa największym zainteresowaniem,
co mogliśmy zaobserwować we frekwencji.
W rekordowym spotkaniu wzięło udział ponad
80 osób, co niezwykle nas cieszy i motywuje
do dalszej pracy. W 2014 roku rozmawialiśmy
m.in. o:
» Raporcie UOKiK-u „Konsument na
rynku deweloperskim”;
» Zasadach funkcjonowania dopłat
w ramach programu MdM (uczulaliśmy
na formularz B-09; rozmawialiśmy
z Wojewodami);
» Praktycznych aspektach zmian w prawie
konkurencji;
» Dopuszczalnej różnicy w powierzchni
projektowanej do wybudowanej
(w oparciu o przygotowany przez nas
raport o sytuacji w innych krajach
europejskich);
» Doświadczeniach firm członkowskich
w kwestii roszczeń wykraczających poza
rękojmię;
» Problemach związanych z umowami dot.
użytkowania wieczystego;
» Niekorzystnej zmianie wprowadzającej
5-letnią rękojmię na nieruchomości,
która nie przewiduje okresu
przejściowego na dostosowanie umów
już zawartych.
Konkurs Mieszkaniowy 2012-2015 Szczegóły już wkrótce na www.pzfd.pl!
8
W 2014 roku, w odpowiedzi na potrzeby i ocze-
kiwania naszych członków, powstała również
Grupa Finansowa. W ramach tej inicjatywy od-
było się już 5 spotkań, a ich liczba będzie sukce-
sywnie wzrastać. Jak do tej pory poruszaliśmy
zagadnienia związane z: rachunkami powier-
niczymi (uczulaliśmy Państwa, na co należy
zwrócić uwagę przy negocjowaniu warunków
z bankami); sposobami finansowania inwesty-
cji z rynku obligacji (jakie projekty mogą dostać
dofinansowanie, co robić w przypadku kłopo-
tów ze spłatą); problemami przy uruchamianiu
kolejnych transzy kredytu, podatkami oraz opi-
niami i interpretacjami przepisów.
Grupa Marketingowa – Mając na
uwadze fakt, że prowadzenie działalności de-
weloperskiej jest procesem bardzo złożonym,
na który składa się cały wachlarz rozmaitych
przedsięwzięć, chcemy wzmacniać wiedzę
pracowników Państwa firm w różnych obsza-
rach, nie wyłączając działań marketingowych.
W 2014 roku odbyły się 2 spotkania w ramach
Grupy Marketingowej, które prowadzili kolejno:
Natalia Hatalska, autorka bestsellera branżowe-
go „Cząstki przyciągania” oraz Paweł Tkaczyk,
twórca jednego z najbardziej rozpoznawalnych
blogów poświęconych tematyce marketingu.
Dzięki uwagom i opiniom cały czas pracujemy
nad tym, aby warsztaty w ramach tej inicjaty-
wy były dla Państwa jak najbardziej pożyteczne
i inspirujące. Szczegółowo opisywaliśmy
je w poprzednich wydaniach Vademecum De-
welopera, które są dostępne na naszej stronie
internetowej.
Grupa Techniczna – Na działalność
deweloperską głównie rzutują przepisy tech-
niczne, które - jak niejednokrotnie podkreślano
w czasie spotkań grupy - przysparzają Państwu
wielu problemów. W 2014 roku spotkaliśmy się
w gronie osób zajmujących się kwestiami tech-
nicznymi 3 razy, z czego jedno spotkanie odbyło
się w ramach połączenia dwóch grup – prawnej
i technicznej. W spotkaniach w roli prelegen-
tów udział brali przedstawiciele firmy AERECO
Wentylacja, Stowarzyszenia Nowoczesne Bu-
dynki, Stowarzyszenia Kosztorysantów Budow-
lanych czy Polskiej Izby Radiofuzji Cyfrowej.
Wśród poruszanych kwestii nie zabrakło roz-
mów o: roli wskaźnika EP i profitach wynika-
jących ze stosowania odpowiedniej wentylacji
czy też zmianach w przepisach techniczno-bu-
dowlanych i ich wpływowi na rozwiązania pro-
jektowe oraz koszty realizacji. Spotkania, często
burzliwe i pełne emocji, z pewnością będą przy-
nosiły pożądane efekty.
Podczas grudniowego Nadzwyczajnego Walne-
go Zgromadzenia omówiono działania PZFD
w relacji z UOKiK- em, przedstawiono model
współpracy z BGK oraz zaznaczono wkład PZFD
w rozwój programu Mieszkanie dla Młodych. Za-
prezentowano również raporty PZFD, m.in. ra-
port dotyczący różnic powierzchni w budynkach
wybudowanych do projektowanych. Podsumo-
wano Kongres Mieszkaniowy - Dni Dewelopera
2014, który był w tym roku połączony ze zjaz-
dem Europejskiej Unii Deweloperów Nierucho-
mości (UEPC). W ubiegłym roku, zgodnie z kil-
kuletnią tradycją, odbył się też Ranking Banków
i Ranking Miast.
NA
DZ
WY
CZ
AJN
E W
AL
NE
ZG
RO
MA
DZ
EN
IE P
ZF
D
9
DZIAŁALNOŚĆ LEGISLACYJNA PZFD
W 2014 ROKU
Działania w kwestii wysokości dopłat w pro-
gramie MdM rozpoczęliśmy od przygotowania
raportu o prognozowanym przepadku środ-
ków przeznaczonych na dopłaty w 2014 roku.
Z prostych wyliczeń i znajomości możliwości
branży (przez co rozumieliśmy mieszkania wy-
budowane, gotowe do sprzedaży w 2014 roku)
alarmowaliśmy, że zaproponowane limity zbyt
mocno odbiegają od średnich cen rynkowych,
aby program odniósł oczekiwane rezultaty. Nie-
stety, nasze przewidywania okazały się słuszne
i ze względu na restrykcyjne wymogi związane
z przyznawaniem dopłat przez rok spożytko-
wano zaledwie 35% zaplanowanego budżetu.
Przewidując problemy, zaczęliśmy im przeciw-
działać już na samym początku. Dyrektor gene-
ralny spotkał się z wojewodami jednostek ad-
ministracyjnych, w których kwoty dopłat były
najniższe, ponieważ to oni są odpowiedzialni
za określanie wskaźnika przeliczeniowego. Ce-
lem rozmów było przekonanie reprezentantów
administracji rządowej, że czasowe podwyż-
szenie wskaźników wpłynie stymulująco na
rynek. Dodatkowo zaprosiliśmy przedstawi-
cieli Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju,
Ministerstwa Sprawiedliwości, BGK i UOKiK,
aby wspólnie dyskutować nad kształtem pro-
gramu. O niedopasowaniu MdM do realiów
rynkowych informowaliśmy również media,
pojawiając się w roli eksperta na łamach najbar-
dziej opiniotwórczych tytułów ogólnopolskich.
Nie będzie nadużyciem stwierdzenie, że sze-
...przez rok spożytkowano zaledwie 35% zaplanowanego budżetu...
10
rokie spektrum naszych działań z pewnością
w jakimś stopniu przyczyniło się do tego, że
dwukrotnie - wiosną i jesienią - zostały pod-
wyższone limity cen obowiązujące w programie
rządowym. Pełniliśmy też funkcję edukacyjną
wobec samych deweloperów, informując o wa-
dze, jaką ma formularz B-09 i sposobach jego
prawidłowego wypełniania. W 2015 roku pro-
gram MdM będzie kontynuowany, nie ustajemy
zatem w działaniach.
WSPÓŁPRACA Z URZĘDAMI
UOKiK
Miniony rok, mimo trudnego początku (prze-
grana rozprawa z UOKiK-iem w sprawie
2% różnicy powierzchni, konieczność złożenia
kasacji), zaowocował zacieśnieniem współpra-
cy z Urzędem, który po zmianie władz okazał
się skłonny do dialogu. Odbyliśmy spotkanie
w sprawie interpretacji przepisów tzw. ustawy
deweloperskiej oraz broniliśmy dobrego imie-
nia i wizerunku inwestorów przy okazji debaty
o raporcie UOKiK „Konsument na rynku dewe-
loperskim”. Poza licznymi komentarzami praso-
wymi w tej sprawie, podjęliśmy też współprace
z organizacjami pokrewnymi (Polska Federacja
Rynku Nieruchomości) i wspólnie złożyliśmy
oficjalne pismo do Ministerstwa Sprawiedliwo-
ści i Rzecznika Praw Obywatelskich, zwracając
uwagę na wątpliwości, jakie budzi działanie
UOKiK-u. Reforma rejestru klauzul abuzyw-
nych była również podmiotem jednej z debat
podczas Kongresu Mieszkaniowego – Dni De-
welopera. Z pełnym stanowiskiem w tej spra-
wie, które w marcu zostało złożone na ręce
UOKiK-u, mogą się Państwo zapoznać na naszej
stronie internetowej.
Pod koniec roku waga naszej współpracy
z Urzędem znów przybrała na znaczeniu
za sprawą propozycji zapisów nowelizacyjnych
do tzw. ustawy deweloperskiej. Wśród wielu
kontrowersyjnych pomysłów najwięcej sprze-
ciwu obudziła w nas chęć likwidacji otwartych
rachunków powierniczych w kształcie, jaki
funkcjonuje obecnie i objęcie ich gwarancjami
bankowymi lub ubezpieczeniowymi. Od począt-
ku roku zabiegamy o to, aby propozycje UOKiK
nie zostały uwzględnione w nowelizacji ustawy,
ponieważ jesteśmy przekonani, że będą one
miały negatywny wpływ na rynek. Od początku
uczestniczyliśmy w konsultacjach społecznych,
o czym piszemy więcej w osobnym artykule.
WPROWADZENIE 5-LETNIEGO OKRESU
RĘKOJMI
Kwestia wydłużenia okresu rękojmi na nieru-
chomości z 3 do 5 lat, wprowadzona przy oka-
zji implementacji dyrektywy o prawach konsu-
menta, była głównym tematem kilku spotkań
Grupy Prawnej. Od początku procedowania tej
ustawy wskazywaliśmy na zagrożenia, jakie ona
wygeneruje oraz na fakt, że dyrektywa unijna
z założenia wyłączała obrót nieruchomości, cze-
go polski ustawodawca nie uwzględnił. Proces
legislacji odbywał się w pośpiechu i uwagi ani
nasze, ani innych środowisk nie zostały w ża-
den sposób uwzględnione. Ustawa obowiązuje
od 25 grudnia 2014 roku i są nikłe szanse na jej
szybką nowelizację.
PLANY PZFD NA 2015 ROK
Podczas Walnego Zgromadzenia prezes Grze-
gorz Kiełpsz przedstawił zakres planowanych
działań na 2015 r. podkreślając, że aktyw-
NA
DZ
WY
CZ
AJN
E W
AL
NE
ZG
RO
MA
DZ
EN
IE P
ZF
D
11
ność PZFD w następnym roku będzie konty-
nuacją tego, czego podjęliśmy się do tej pory.
Nie wszystkie procesy legislacyjne, w których
uczestniczyliśmy, dobiegły końca, a zatem jesz-
cze wiele pracy przed nami, m.in. w związku z
nowelizacją ustawy deweloperskiej i niebezpie-
czeństwem likwidacji otwartych rachunków po-
wierniczych.
Prezes zaznaczył, że naszym celem jest rów-
nież zwiększenie liczby członków zrzeszonych
w PZFD oraz rozszerzenie działalności na rynek
hotelowy i biurowy, co w efekcie ma doprowa-
dzić do integracji branżowej.
ZACIEŚNIANIE WSPÓŁPRACY Z ORGANI-
ZACJAMI POKREWNYMI
Przez cały rok aktywnie współpracowaliśmy
z podmiotami pozarządowymi, które funkcjo-
nują dla dobra naszej branży i mają zbieżne
interesy z naszymi. Dzięki dobrym kontaktom
z Pracodawcami RP Kongres Mieszkaniowy –
Dni Dewelopera 2014 odbył się pod honorowym
patronatem Prezydenta RP Bronisława Komo-
rowskiego. Byliśmy również zapraszani na sze-
reg wydarzeń i konferencji, gdzie występując
w roli eksperta mogliśmy akcentować ważne
stanowiska oraz kreować nasz wizerunek jako
eksperta w branży nieruchomości mieszka-
niowych. Na bieżąco braliśmy również udział
w spotkaniach Stowarzyszenia Nowoczesne Bu-
dynki, podczas których poruszaliśmy kwestie
związane z technicznymi aspektami powsta-
wania budynków. Współpracowaliśmy też m.in.
z Polską Federacją Rynku Nieruchomości oraz
Fundacją na Rzecz Kredytu Hipotecznego.
Nasza aktywność nie zawęża się tylko do dzia-
łań w kraju. Mając na uwadze, że znaczna część
prawa obowiązującego w Polsce ma swoje źródło
w przepisach unijnych, wychodzimy z naszymi
postulatami na arenę międzynarodową. Jako
wydarzenie towarzyszące Kongresowi Mieszka-
niowemu – Dniom Dewelopera we Wrocławiu
odbyło się Walne Zgromadzenie Europejskiej
Unii Deweloperów (UEPC), której już od wielu
lat jesteśmy członkiem. Jarosław Szanajca, nie-
gdyś pełniący funkcję prezydencką, jest obec-
nie prezesem honorowym tej organizacji i wraz
z Konradem Płochockim zasiadają w Radzie
Dyrektorów UEPC.
Z roku na rok nasze stanowiska są coraz mocniej
artykułowane, a możliwość wpływu na między-
narodowe przepisy coraz bardziej realna.
* * *
Nie sposób w pełni opisać całego spektrum
działań, których podjęliśmy się na przestrzeni
2014 roku, ponieważ było ich doprawdy wie-
le – zarówno tych o wysokiej randze, jak i po-
mniejszych, gdzie ma zastosowanie zasada,
że kropla drąży skałę. O dynamicznym rozwo-
ju organizacji świadczy coraz większa rozpo-
znawalność PZFD w środowisku opiniotwór-
czym, partnerskie postrzeganie przez organy
administracji rządowej, czy też pełnienie roli
eksperta ds. nieruchomości mieszkaniowych
w mediach ogólnokrajowych. Coraz więcej firm,
świadomych konieczności współdziałania, aby
utrzymać stabilną sytuację na rynku, decydu-
je się na dołączenie do Związku. Po owocnych
12 miesiącach dla branży pojawiają się bo-
wiem kolejne niełatwe wyzwania…
12
Przedsiębiorcy i ryby głosu nie mają, czyli co sądzimy o propozycjach UOKiK-u do nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej
Zapowiadano niewielką, wręcz tylko kosmetyczną zmianę obecnie najważniej-szej dla deweloperów ustawy regulującej zasady obrotu gospodarczego no-wymi nieruchomościami mieszkaniowymi w Polsce. W rozmowach kuluaro-wych przedstawiciele Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zapewniali, że w przygotowywanej nowelizacji uwzględnione zostaną tylko te postulaty, które zgłoszone zostały przez branżę deweloperską i rozwiązują pojawiające się trudności interpretacyjne lub uzupełniają braki pierwotnej regulacji. Nieste-ty, deklaracje deklaracjami, a czyny wyglądają nieco inaczej. Trudno oprzeć się wrażeniu, że branżę deweloperską przedstawiciele władzy ustawodawczej nie-zwykle ochoczo postanowili w ostatnim czasie uszczęśliwiać na siłę. Najpierw w prezencie bożonarodzeniowym zafundowano nam wejście w życie ustawy o prawach konsumenta, po czym kilka dni później przesłano do konsultacji pro-jekt założeń do nowelizacji ustawy deweloperskiej. Jakie było nasz zdumienie, gdy okazało się, że składane zapowiedzi znacząco rozmijają się z tekstem regu-lacji przesłanych do konsultacji.
TE
MA
T N
UM
ER
U
13
Kilka słów o historii….
Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie
praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego, obowiązująca w polskim
systemie prawnym od dnia 29 kwietnia 2012
roku, reguluje kwestie dotyczące obrotu go-
spodarczego, którego przedmiotem są nowe
lokalne mieszkalne lub domy jednorodzinne.
Została ona uchwalona, jak twierdzą w uza-
sadnieniu autorzy pierwotnego projektu, w celu
zwiększenia ochrony klienta w procesie zakupu
lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzin-
nego. Mimo nałożenia przez ustawodawcę na
deweloperów licznych obowiązków informacyj-
nych i prawnych, udało się osiągnąć pożądany
przez ustawodawcę efekt ochrony interesów
konsumentów. Do dziś żaden z deweloperów
realizujący swoje inwestycje w reżimie rachun-
ków powierniczych nie upadł, pozostawiając
swoich klientów samym sobie. Mimo wstęp-
nych trudności w praktycznym stosowaniu
ustawy, polegających m. in. na zbyt krótkim
vacatio legis, który skutkował brakiem całko-
witego przystosowania sektora bankowego do
obsługi otwartych i zamkniętych rachunków
powierniczych, brakiem pełnego przygotowa-
nia administracji samorządowej do szybkiego
przekazywania przedsiębiorcom danych ko-
niecznych do zamieszczenia ich w prospekcie
informacyjnym, udało się wypracować koniecz-
ne modele współpracy dla realizacji zapisów
i celów ustawy.
Co zakłada projekt
Przedstawiony do uzgodnień i konsultacji pro-
jekt zawiera szereg propozycji, które w ocenie
m.in: Polskiego Związku Firm Deweloperskich,
Business Centre Club, Pracodawcy RP, Federa-
cji Konsumentów, Zachodniej Izby Gospodar-
czej, Konfederacji Pracodawców – Unia Rynku
Budowlano – Inwestycyjnego, Krajowej Izby
Gospodarczej oraz Stowarzyszenia Budowni-
czych Domów i Mieszkań w sposób znaczący
wpłyną na pogorszenie interesów zarówno na-
bywcy, jak i przedsiębiorcy. Cześć z nich roz-
szerza znaczenie przedmiotowe ustawy, cześć
zupełnie bez uzasadnienia logicznego, finan-
sowego bądź praktycznego deroguje przepisy,
które przez okres obowiązywania ustawy były
często stosowane i już udało się wypracować ich
interpretację. Podstawową zasadą racjonalnego
ustawodawcy, zwłaszcza w odniesieniu do ak-
tów prawnych regulujących prowadzenie dzia-
łalności gospodarczej planowanej na kilka lub
nawet kilkadziesiąt lat w przyszłość, powinna
być stabilność i przewidywalność tego prawa.
Mimo nałożenia przez ustawodawcę
na deweloperów licznych obowiązków
informacyjnych i prawnych, udało
się osiągnąć pożądany przez
ustawodawcę efekt ochrony interesów
konsumentów.
14
Tymczasem zapisy związane z branżą dewelo-
perską zmieniają się bardzo często, uniemoż-
liwiając przedsiębiorcom przygotowywanie
średnio- i długookresowych planów rozwoju
prowadzonych przez nich firm. Czy zatem wła-
dza ustawodawcza zupełnie przestała wsłuchi-
wać się w głosy przedsiębiorców i całkowicie za-
traciła umiejętność prawnego i ekonomicznego,
a czasem zdroworozsądkowego myślenia? Pro-
jekt przesłany do uzgodnień zakłada:
» Likwidację samoistnych otwartych
mieszkaniowych rachunków
powierniczych,
» rozszerzenie charakteru przedmiotowego
regulacji, przez włączenie w zakres jej
stosowania sprzedaży garaży, komórek
lokatorskich oraz już wybudowanych
mieszkań z pozwoleniem na
użytkowanie,
» uregulowanie umowy rezerwacyjnej,
» wprowadzenie dodatkowych uprawnień
kontrolnych banku,
» wprowadzeniu kolejnych przepisów
o ochronie konsumentów,
» wprowadzenia przepisów karnych
dla deweloperów niestosujących się
do zapisów ustawy deweloperskiej,
» wprowadzenie zamkniętego katalogu
źródeł informacji dla przygotowania
prospektu informacyjnego,
» zmiany w umowie deweloperskiej
polegające na określeniu udziałów
przypadających w części wspólnej
nieruchomości.
TE
MA
T N
UM
ER
U
15
Punktem, który jest podawany największej kry-
tyce jest wpisanie do założeń nowelizacji usta-
wy postulatu likwidacji samoistnych otwartych
mieszkaniowych rachunków powierniczych.
Propozycja ta bowiem pozbawiona jest całkowi-
cie uzasadnienia finansowego oraz funkcjonal-
nego. Szacowany przez PZFD koszt wprowadze-
nia tego rozwiązania przekracza 1 mld 145 mln
złotych rocznie w skali kraju. Ponadto, propo-
zycja ta doprowadzi do całkowitego wyelimi-
nowania z rynku małych deweloperów, którzy
nie będą w stanie finansowo sprostać nowym
wymaganiom prawnym, jeżeli nowelizacja zo-
stanie przyjęta w obecnym kształcie. Tym bar-
dziej dziwni fakt, że instytucja jaką jest Urząd
Ochrony Konkurencji i Konsumentów, która
powinna stać na staży konkurencji, chce swoimi
działaniami unicestwić konkurencję na rynku
firm deweloperskich. Obecnie funkcjonująca
praktyka związana z ochroną wpłat klientów
jest wystarczająca i daje gwarancję odzyska-
nia wpłaconych środków w przypadku upadku
dewelopera. Wprowadzanie kolejnych zabez-
pieczeń tylko iluzorycznie zwiększa tę ochronę,
jednak bardzo znacząco zwiększa koszty, które
w ostatecznych rozrachunku przyjdzie ponieść
nabywcy nowego mieszkania czy domu. Mimo
kilkunastu spotkań, konsultacji, narad i przed-
stawiania wyliczeń związanych ze wzrostem
cen mieszkań, upadkiem firm, wzrostem bezro-
bocia, spowolnieniem wzrostu tempa gospodar-
czego, projektodawcy z dużą dozą ostrożności
podchodzą do argumentów merytorycznych.
Smutną, aczkolwiek prawdziwą konstatacją do-
tychczasowych spotkań może być stwierdzenie,
że urzędnik wie lepiej czego potrzeba przedsię-
biorcy, aby lepiej i łatwiej mógł pracować i zara-
biać. Pod płaszczykiem wprowadzania ochrony
interesów konsumenta tak naprawdę narusza
się te interesy i to na bardzo wielu płaszczy-
znach.
Utrzymanie obecnie obowiązującej re-
gulacji prawnej w zakresie środków
ochrony wpłat nabywców jest głównym
priorytetem Polskiego Związku Firm
Deweloperskich.
...praktyka związa-na z ochroną wpłat
klientów jest wystar-czająca i daje gwa-rancję odzyskania
wpłaconych środków w przypadku upad-
ku dewelopera.
22-23 maj, Warszawa, ul. Grzybowska 24, Radisson Blu Centrum HotelXX Kongres Polskiej Federacja Rynku Nieruchomości
„PROFESJONALNI OD 20 LAT” - 20 lecie działalności PFRN
Wydarzenie organizacji
partnerskiej
16
Jeśli chcesz pokoju, przygotuj się do wojny – tym łacińskim przysłowiem można określić stan, w którym Polski Związek Firm Deweloperskich znalazł się za przy-czyną przygotowanej przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów propo-zycji nowelizacji ustawy deweloperskiej. Zarząd Polskiego Związku Firm Dewe-loperskich podjął zatem decyzję o zwołaniu Nadzwyczajnego Walnego Zgroma-dzenia Członków PZFD, aby w szczególności zająć się tym tematem i wspólnie wyznaczyć działania, jakie powinny zostać podjęte przez branżę w celu unik-nięcia kolejnych, niezwykle daleko idących zmian w prawie regulującym prowa-dzenie działalności deweloperskiej. Spotkanie odbyło się w dniu 17 marca 2015 roku w Warszawie.
Jeden za wszystkich, wszyscy za jednego
Od stycznia, czyli od momentu pojawienia się na
stronie internetowej Rządowego Centrum Legi-
slacji projektu założeń nowelizacji ustawy de-
weloperskiej, Zarząd PZFD, dyrektor generalny
oraz pracownicy podejmowali szereg licznych
działań mających na celu przekonanie urzędni-
ków, że ich propozycje są - delikatnie mówiąc -
bardzo kontrowersyjne i mogą przynieść więcej
szkody niż pożytku. Przy współudziale wielu
firm członkowskich przygotowaliśmy stanowi-
NA
DZ
WY
CZ
AJN
E W
AL
NE
ZG
RO
MA
DZ
EN
IE M
AR
ZE
C 2
01
5
17
sko PZFD w sprawie nowelizacji, gdzie w sposób
merytoryczny odnieśliśmy się do założeń nowe-
lizacji. Odbywaliśmy liczne spotkania z przed-
stawicielami Urzędu Ochrony Konkurencji
i Konsumentów, Ministerstwa Sprawiedliwo-
ści, pozyskaliśmy sojuszników, uważających
podobnie jak my, że nowelizacja w zapropono-
wanym kształcie jest nie do przyjęcia. Spotkali-
śmy się w Warszawie , aby wspołnie zastanowić
się nad dalszymi możliwościami. Jako związek
pracodawców jesteśmy zobligowani do dbania
o przedsiębiorstwa i ochrony miejsc pracy.
Czujemy również odpowiedzialność za rozwój
Polski i jej dalszy systematyczny wzrost gospo-
darczy. Tym samym nasza troska dotyczy także
mniejszych firmy współpracujących z nami przy
realizacji inwestycji deweloperskich. Co więcej,
troszczymy się też o klientów i chcielibyśmy ich
chronić przed wzrostem cen mieszkań. Warto
więc zwracać uwagę na to, aby zmiany w prawie
nie uderzały ani w środowisko przedsiębiorców,
ani nabywców.
W Nadzwyczajnym Walnym Zgromadzeniu
wzięło udział 51 przedstawicieli firm zrzeszo-
nych w PZFD. Członkowie zgromadzenia pod-
jęli decyzję o tym, że należy zlecić opracowanie
od 1 do 3 raportów, które prezentowałyby zna-
czenie i wpływ sektora budowlanego nierucho-
mości mieszkaniowych na gospodarkę i rynek
pracy (przygotowywane przez różne podmioty
np. uczelnie ekonomiczną, firmę doradczą, in-
stytucję państwową), a także rozpocząć inten-
sywne działania PR, mające na celu informo-
wanie urzędników, polityków i konsumentów
o szkodliwości projektowanych zmian prawnych.
W dalszym ciągu należy oczywiście prowadzić
dialog z podmiotami, które są odpowiedzialne
z ramienia rządu za przeprowadzenie przed-
miotowej nowelizacji. Uznano też, że moment
planowanego „zamachu” na branżę deweloper-
ską stanowi również doskonalą okazję do zaan-
gażowania się w walkę o dobre i uczciwe prawo
innych firm deweloperskich, dotychczas nie-
zrzeszonych w PZFD. Uczestnicy NWZ Człon-
ków PZFD byli przekonani, że branża w tym
trudnym dla siebie czasie powinna się skonso-
lidować i mówić jednym głosem w celu obrony
swoich przedsiębiorstw, pracowników i klien-
tów.
Przy współudziale wielu firm
członkowskich przygotowaliśmy stanowisko PZFD
w sprawie nowelizacji, gdzie
w sposób merytoryczny
odnieśliśmy się do założeń nowelizacji.
18
Jak pracujemy z aktami prawnymina przykładzie działań wobec propozycji nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej
Na prace nad projektami aktów prawnych składa się szereg działań na wielu etapach. Bardzo ważnym elementem prac są konsultacje z Państwem, ponie-waż zależy nam na pozyskiwaniu Państwa opinii w sprawach istotnych dla bran-ży. Informacje przekazujemy drogą mailową i w newsletterze. Warto współtwo-rzyć nasze stanowiska, do czego gorąco zachęcamy!
7 stycznia 2015 roku
Początek konsultacji społecznych w związku
z projektem założeń do nowelizacji ustawy
o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkal-
nego lub domu jednorodzinnego. Rozpoczy-
namy pracę związane z przygotowywaniem
stanowiska PZFD w sprawie przedłożonego
projektu.
13 stycznia 2015 roku
Powstaje pierwsza robocza wersja stanowiska
PZFD w sprawie nowelizacji ustawy dewelo-
perskiej
14 stycznia 2015 roku
Debata Zarządu PZFD nad głównymi założe-
niami PZFD w związku z nowelizacją. Stano-
wisko robocze ulega rozszerzeniu o dodatko-
we punkty i argumenty.
15 stycznia 2015 roku
Rozpoczynamy konsultacje wewnętrzne
z członkami PZFD. Wysyłamy nadzwyczajny
newsletter oraz maile z prośbą o wypowiedź
w tej sprawie. Głos zabiera ponad 40 firm.
16 stycznia 2015 roku
Bierzemy udział w konsultacjach społecz-
nych organizowanych przez Urząd Ochrony
Konkurencji i Konsumentów, poświęconych
nowelizacji ustawy deweloperskiej. PZFD
reprezentował na spotkaniu Wiceprezes Ma-
rek Poddany, Wiceprezes Dom Development
Janusz Stolarczyk, Prezes REAS Kazimierz
Kirejczyk oraz pracownik PZFD Rafał Kus.
20 stycznia 2015 roku
Rozpoczynamy pozyskiwanie sojuszników
wśród organizacji, które mają zbieżne interesy
19
z naszymi. Udaje nam się pozyskać popar-
cie Pracodawców RP, Business Centre Club
(BCC), Unii Rynku Budowlano – Inwestycyj-
nego (URBI) oraz Zachodniej Izby Gospodar-
czej.
21 stycznia 2015 roku
Przesyłamy na ręce prezesa Urzędu Ochro-
ny Konkurencji i Konsumentów Adama Jas-
sera stanowisko Polskiego Związku Firm
Deweloperskich w sprawie założeń do no-
welizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lo-
kalu mieszkalnego lub domu jednorodzinne-
go. Projekt dostępny na stronie www.pzfd.pl .
23 stycznia 2015 roku
Spotkanie przedstawicieli PZFD z Prezesem
UOKiK-u Adamem Jasserem. W rozmowach
wdzięli udział Prezesi Honorowi - Jarosław
Szanajca i Wojciech Okoński oraz Dyrektor
Generalny Konrad Płochocki.
28 styczni 2015 roku
Kolejne posiedzenie Zarządu PZFD w całości
poświęcone nowelizacji ustawy o ochronie
praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego.
28 styczni 2015 roku
Spotkanie konsultacyjne w UOKiK-u, podczas
którego PZFD przedstawiało silne i meryto-
ryczne argumenty oraz wyliczenia przema-
wiające za utrzymaniem większości obowią-
zujących w ustawie rozwiązań prawnych, bez
konieczności ich zmian (powiernicze miesz-
kaniowe rachunki otwarte, umowa dewelo-
perska, brak zwiększania kontroli banków,
brak konieczności dokładania kolejnych prze-
pisów karnych, rozszerzania zakresu pod-
miotowego ustawy, wprowadzanie kolejnych
przepisów o ochronie konsumentów).
10 lutego 2015 roku
Zapraszamy na spotkanie wpływowego dzien-
nikarza PAP, z którym rozmawiamy o społecz-
nych zagrożeniach wynikających z propozycji
UOKiK-u. W wyniku rozmowy uzyskujemy
publikacje prasowe przedstawiające nasze ar-
gumenty w najwazniejszych dziennikakach
ogólnopolskich.
12 lutego 2015 roku
Wysyłamy masową informację prasową do
mediów, w której informujemy o naszych po-
stulatach i wymieniamy środowiska, które
podzielają nasze zdanie. Uczulamy na spo-
łeczne konsekwencje proponowanych zmian.
3 marca 2015 roku
Udział Dyrektora Generalnego Konrada
Płochockiego w konferencji „Ustawa dewe-
loperska w praktyce” zorganizowanej przez
Wielkopolską Izbę Budownictwa z udziałem
Wiceprezes UOKiK Dorotą Karczewską.
5 marca 2015 roku
Spotkanie w Ministerstwie Sprawiedliwości
z Panią Minister prof. Moniką Zbrojewską.
Zachęcamy do wspierania naszych
działań poprzez przesyłanie nam
swoich opinii
20
Co dalej z 5-letnią rękojmią?
Od 25 grudnia 2014 roku 5-letni okres obowiązywania rękojmi na nieruchomo-ści stał się faktem. Nasz bunt wobec zmian wprowadzonych do Kodeksu Cywil-nego nie tyle wynika z samego wydłużenia odpowiedzialności za nieruchomość wobec kupujących, co z rażącego niedopatrzenia związanego z brakiem okresu przejściowego dla umów, które zostały już zawarte z generalnym wykonawcą. Dwa lata więcej na wykrycie usterek to też nie tylko problem natury finansowej, ale i logistycznej. Mianowicie ustawodawca nie sprecyzował, od kiedy należy ów 5-letni okres liczyć. Skierujmy zatem swoją uwagę w stronę XVII Spotkania Gru-py Prawnej PZFD i sprawdźmy, co zostało powiedziane na ten temat.
DOCHODZENIE ROSZCZEŃ Z TYTUŁU
RĘKOJMI
Zgodnie z poglądem sędzi SN Heleny Ciepłej
oraz sędzi SA Beaty Marczewskiej, które uczest-
niczyły w charakterze prelegentek w spotkaniu
Grupy Prawnej, za obowiązujący należy uznać
stan prawny z dnia podpisania umowy przeno-
szącej własność. Oznacza to, że jeśli aktem nota-
rialnym przenieśliśmy własność nieruchomości
po 25 grudnia 2014 roku, to zgodnie z nowymi
przepisami, rękojmia na nieruchomość będzie
wynosić 5 lat. Fakt, że rzecz wydano wcześniej
powoduje, że 5-letnią rękojmię będziemy liczy-
li od chwili wydania, a nie od chwili zawarcia
aktu notarialnego. Przykładowo, jeśli nierucho-
mość wydana była w czerwcu 2014 roku, a akt
notarialny został podpisany pod koniec grud-
nia 2014 roku, to liczymy 5-letnią rękojmię od
czerwca 2014 roku. W orzecznictwie nie ma
wątpliwości, że zaczynamy liczyć okres rękojmi
od momentu wydania rzeczy (np. wyrok Sądu
Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 stycznia
2013 roku o sygn. VI ACa 958/12, w którym sąd
stwierdził, że stosowanie do art. 568 § 1 k.c.
uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi wyga-
sają po upływie roku, licząc od dnia, w którym
kupującemu została wydana.)
GR
UP
A P
RA
WN
A
21
Osobną kwestią pozostaje, jak długi będzie
okres rękojmi od chwili wydania rzeczy. Wydaje
się, że decydować o tym ma stan prawny z dnia
przeniesienia własności, bo źródłem rękojmi
jest umowa sprzedaży, więc badamy, kiedy do-
szło do faktycznej sprzedaży w sensie prawnym.
Co do tego nie ma jednak pełnej zgodności.
Można się spotkać z poglądem, że rękojmia jest
ściśle związana z umową, a zatem nie może ona
zaistnieć wcześniej niż zawarcie umowy, skoro
wydanie rzeczy może nastąpić jeszcze przed za-
warciem umowy sprzedaży.
USUWANIE WAD W CZĘŚCIACH WSPÓL-NYCH NIERUCHOMOŚCI
Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego sprowadza
się do stwierdzenia, że ten kto żąda usunięcia
wady, ma roszczenie do dewelopera, odpowia-
dające jego udziałowi w nieruchomości wspól-
nej.
Teza o konieczności rozliczeń ze zgłaszającym
wadę do usunięcia (roszczenie niepieniężne)
w częściach wspólnych została uwzględniona
w uchwale SN z dnia 23 września 2004, o sygn.
III CZP 48/04:
„(...) Prostego rozwiązania problemu nie za-
pewnia również indywidualne dochodzenie
żądania o odszkodowanie w postaci resty-
tucji naturalnej polegającej na usunięciu
wad nieruchomości wspólnej, przedmiotem
dochodzonego roszczenia, ze względu na
niepodzielność świadczenia, będzie bowiem
całe świadczenie. To rodzi konieczność roz-
liczeń między właścicielem żądającym od-
szkodowania a sprzedawcą oraz między
właścicielami w stosunkach wewnętrznych,
ponieważ sprzedawca wobec właściciela
dochodzącego odszkodowania jest zobowią-
zany do spełnienia świadczenia w zakresie
odpowiadającym jego udziałowi w nieru-
chomości wspólnej.(...)”.
Dyskutowano również o możliwościach zapew-
nienia deweloperowi krótszego okresu rękojmi
za wady, w przypadku gdy deweloper sprzeda-
je mieszkanie z wykończeniem. Okazało się,
że praktyka firm deweloperskich w tej materii
jest odmienna. Niektórzy deweloperzy w jednej
umowie deweloperskiej zawierają informacje
o wykończeniu lokalu, a inni tworzą specjalne
spółki celowe, które zajmują się tylko wykoń-
czeniem sprzedawanego mieszkania. W tym
drugim przypadku przy podpisywaniu aktu no-
tarialnego klient zawiera dwie odrębne umowy
– jedną z deweloperem, a drugą ze spółką celo-
wą, która zajmuje się wykończeniem. Te działa-
nia mają uchronić dewelopera przed wydłużoną
rękojmią na elementy wykończenia mieszkania.
Podczas XVII spotkania Grupy Prawnej PZFD
dyskutowano nie tylko o rękojmi, ale również
o dopuszczalnej różnicy w powierzchni pro-
jektowanej do wybudowanej w kontekście no-
wego orzecznictwa Sądu Najwyższego (SYGN.
ICSK624/13), proponowanych zmianach w tzw.
ustawie deweloperskiej i kwestiach związanych
z użytkowaniem wieczystym.
Gorąco zachęcamy do tego, aby pracow-
nicy Państwa firm uczestniczyli w spo-
tkaniach grup tematycznych PZFD, po-
nieważ są one niepowtarzalną okazją do
wymiany opinii i doświadczeń gdzie wia-
domo, że co kilka głów, to nie jedna.
22
Rewitalizacja szansą dla deweloperów?
Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju przygotowało założenia do ustawy o re-witalizacji, które zaopiniowaliśmy w ramach konsultacji społecznych. W naszym stanowisku zaznaczyliśmy, że jako Związek działający na rzecz rynku mieszka-niowego doceniamy chęć kompleksowego uregulowania kwestii związanych z rewitalizacją polskich gmin, ale brakuje nam uwzględniania pewnych czynni-ków. Środowisko inwestorów od wielu już lat prowadzi działania nakierowane na przywracanie gminom terenów postindustrialnych, powojskowych lub po-pegeerowskich, aby nadać im nowe życie. Popieramy taką wizję, ponieważ nie-zagospodarowane tereny z biegiem lat stanowią wątpliwą ozdobę centralnych części dużych miast. Wspólnymi siłami powinniśmy przeciwdziałać takiemu sta-nowi rzeczy.
Główne kierunki projektu MiR, zakładają-
ce m.in. uwzględnienie aspektów społecznych
współpracy różnych organów administracji,
współpracę środowisk interesariuszy czy długo-
terminowych efektów rewitalizacji, są zbieżne
z naszą wizją tego, jak powinien wyglądać pro-
ces rewitalizacji. Jednak brakuje nam w tych
górnolotnych założeniach konkretów.
Nie dostrzegamy w propozycjach ministerstwa
faktycznych instrumentów, które umożliwią
osiągnięcie założonych celów. Konieczne jest
chociażby precyzyjne określenie źródeł finanso-
wania projektów rewitalizacyjnych i włączenie
w ten proces prywatnych inwestorów. Przykła-
dowo, proces rewitalizacji terenów już zagospo-
darowanych (brown fields) opisany w projekcie
najczęściej wymaga nakładów na rekultywację
gruntów, usunięcie poprzemysłowych pozo-
stałości, a grunty takie, najczęściej atrakcyjnie
zlokalizowane, są znacznie droższe niż tereny
podmiejskie. Tym samym, aby powstające w ta-
kich lokalizacjach mieszkania były atrakcyjne
cenowo, należy wprowadzić mechanizm wspar-
cia dla inwestorów prywatnych.
SPOŁECZNE FORMY BUDOWNICTWA CZYNSZOWEGO TO NIE WSZYSTKO
Doświadczenia krajów zachodnich pokazują,
że należy wystrzegać się tworzenia zgrupowa-
nych osiedli przeznaczonych tylko na miesz-
kania społeczne. Korzystne jest zróżnicowanie
użytkowników mieszkań korzystających z obni-
żenia realnych kosztów z tymi, którzy swoje po-
trzeby zaspokajają na wolnym rynku. W związ-
ku z tym definicja celu publicznego powinna być
rozszerzona w sposób umożliwiający powsta-
wanie nowej tkanki miejskiej z uwzględnieniem
funkcji biurowych, handlowych, mieszkanio-
wych (na zasadach komercyjnych) czy kultural-
LE
GIS
LA
CJA
23
nych. Jedynie powstanie sprawnie funkcjonu-
jącego i atrakcyjnego fragmentu miasta można
postrzegać jako prawidłową rewitalizację. Pod-
mioty nakierowane na osiąganie zysków mogą
z powodzeniem przysłużyć się programowi cho-
ciażby dzięki tworzeniu zasobów budownictwa
społecznego. Prywatni przedsiębiorcy, w poro-
zumieniu z gminą, mogą prowadzić inwestycje
nie tylko przeznaczone do sprzedaży komer-
cyjnej. Na takim rozwiązaniu mogą skorzystać
wszyscy – deweloperzy, jednostki samorządowe
i - przede wszystkim - zwykli obywatele. Liczy-
my na to, że Ministerstwo przyjmie do siebie
naszą argumentację i wspólnymi siłami tchnie-
my nowe życie w poprzemysłowe tereny, którym
nie brak potencjału i możliwości.
UWAGI PZFD DO PLANU REWITALIZACJI W PIGUŁCE*
1. Konieczne jest określenie konkretnych źró-
deł finansowania projektów rewitalizacyj-
nych i włączenie w ten proces prywatnych
inwestorów.
2. Należy zmienić definicję celu publicznego.
3. Nie powinno się wykluczać z projektów re-
witalizacyjnych podmiotów komercyjnych.
Postulujemy rozszerzenie składu Komitetu
Rewitalizacyjnego o środowisko dewelope-
rów.
4. Warto uzględnić mechanizmy zachęt do
podejmowania działań przez podmioty
prywatne. Sądzimy, że należy rozważyć
rezygnację z opłaty adiacenckiej na terenie
rewitalizowanym, co byłoby wyrazem fi-
nansowej zachęty dla właścicieli i inwesto-
rów.
5. Gminny Plan Rewitalizacji powinien być,
naszym zdaniem, dokumentem ramowym,
nieobejmującym wszystkich obszarów zde-
gradowanych jednocześnie, a jedynie wska-
zującym na obszary wymagające rewitaliza-
cji w pierwszej kolejności.
6. Należy zabezpieczyć w budżecie państwa
środki finansowe na pożyczki lub inne for-
my wsparcia dla gmin, które nie zabezpie-
czą w swoich budżetach funduszy na wkład
własny do realizacji projektów unijnych.
7. Powinno się doprecyzować zasady realiza-
cji komercyjnego budownictwa mieszka-
niowego zakładające możliwość obniżenia
ceny sprzedaży nieruchomości gminnej
lub państwowej w zamian za zobowiązanie
do przekazania części mieszkań na rzecz
gminy. My proponujemy wpis roszczeni
do Księgi Wieczystej.
8. W naszej ocenie, projektowane rozsze-
rzenie prawa pierwokupu powinno zostać
ograniczone do sytuacji, w której nowy
nabywca nie zobowiązuje się do realizacji
inwestycji zgodnej z planem rewitalizacji,
a gmina jednocześnie będzie w stanie za-
pewnić czasową realizację zadania.
9. W pełni popieramy wprowadzenie wyższej
stawki amortyzacji dla budynków w obsza-
rze rewitalizacji, przy czym dla osiągnię-
cia realnych efektów powinna ona wynosić
nie mniej niż 15% wartości inwestycji
w skali roku.
* Pełne stanowisko w tej sprawie jest dostępne na stronie www.pzfd.pl
24
Wspólne spotkanie Grupy Prawnej i Technicznej
Podjęto próbę zweryfikowania, które uwagi
zgłoszone do tej pory przez PZFD zostały przy-
jęte przez Komisję. Ku naszemu zadowoleniu,
Pan Łukasz Złakowski poinformował, że duża
część postulatów została uwzględniona w naj-
nowszych wersjach projektu. Trzygodzinne spo-
tkanie przybrało kształt forum, podczas które-
go przedstawiono główne założenia projektu
Kodeksu Urbanistyczno-Budowlanego.
Pan Łukasz Złakowski wielokrotnie podkreślał,
że stanowisko komisji jest wspólne, co nie ozna-
cza, że poszczególni członkowie nie prezentują
odmiennego zdania w wielu rozstrzygnięciach.
Z uwagi na fakt, że prace Komisji nadal trwa-
ją, udzielenie odpowiedzi na wszystkie pyta-
nia zgłaszane podczas grupy rodziło trudności.
Jednym z takich kontrowersyjnych zagadnień
jest kwestia bezpośredniego dostępu działki
do drogi publicznej oraz idące w ślad za tym
koszty utrzymania drogi, odszkodowania oraz
kwestie podatkowe w przypadku przejęcia dróg
przez gminy.
W trakcie spotkania poruszono szereg pro-
blemów, pochylając się nad przepisami,
co do których brak jasnej argumentacji stojącej
za wprowadzaniem nowych rozwiązań praw-
nych. Zgodnie z projektem Kodeksu Urbani-
styczno-Budowlanego inspektor nadzoru tech-
nicznego miałby dokonywać odbioru etapów
budowy. Pojawiły się przy tym pomysły wśród
twórców regulacji, aby takim inspektorem był
pracownik organów nadzoru budowlanego.
Takie rozwiązanie rodzi wiele konsekwencji,
przede wszystkim znaczący wzrost kosztów
po stronie dewelopera. Zmiana kontroli pre-
wencyjnej na kontrolę w trakcie trwania proce-
su inwestycyjnego nie znajduje zdaniem PZFD
uzasadnienia, tym bardziej, że z przygotowa-
nego przez PZFD raportu dotyczącego liczby
katastrof budowlanych wynika, że zjawisko ka-
tastrof budowlanych w Polsce jest marginalne
i dotyczy w większości przypadków prac remon-
towych.
Przedstawiciel Komisji Kodyfikacyjnej Prawa
Budowlanego obiecał, że przedstawi postula-
ty zgłoszone przez uczestników Grupy podczas
posiedzeń Komisji.
W drugiej połowie grudnia ubiegłego roku PZFD zorganizowało wspólne spotka-nie Grupy Prawnej i Technicznej. Termin pokrył się z nieplanowanymi zmianami w składzie Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego, w której przewodnictwo objął prof. dr hab. Marek Wierzbowski, zastępując w tej roli prof. dr hab. Zyg-munta Niewiadomskiego. Gościem spotkania w charakterze prelegenta był Pan Łukasz Złakowski, członek Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego.
FIR
MA
WS
PIE
RA
JĄC
A
PwC jest wiodącą globalną organizacją świadczącą profesjonalne usługi doradcze. Korzystając z wiedzy i kwalifikacji blisko 180.000 pra-cowników w 158 krajach, budujemy relacje z klientami dzięki usługom świadczonym w oparciu o zasady najwyższej jakości, przejrzystości i uczciwości w działaniu. W Polsce PwC zatrudnia zespół ponad 1700 specjalistów i kadry wspierającej w siedmiu miastach: w Gdańsku, Ka-towicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Wrocławiu i Warszawie. Nasza oferta jest kierowana do firm działających we wszystkich sektorach gospodarki - zarówno do największych koncernów, jak i lokalnych przedsiębiorstw rodzinnych.
Kancelaria PwC Legal oferuje wszechstronne wsparcie w obszarach prawa istot-nych dla biznesu. Transakcje fuzji i przejęć, umowy, relacje między pracodawcami a pracownikami, funkcjonowanie na konkurencyjnym rynku – wszystkie te aspekty działalności gospodarczej wymagają umiejętnego uwzględnienia kwestii prawnych. Nasi prawnicy to doświadczeni eksperci łączący znajomość prawa z doświadcze-niem w jego stosowaniu w biznesie. W ramach praktyki prawa nieruchomości za-pewniamy kompleksową obsługę prawną w szeroko rozumianym prawie nierucho-mości oraz prawie inwestycji budowlanych. Nasi prawnicy doradzają we wszelkich aspektach prawnych związanymi z transakcjami i projektami inwestycyjnymi na rynku nieruchomości.
26
Zmiany w prawie budowlanym
W polskim prawie inwestycyjnym, na które, obok prawa budowlanego, składa się dodatkowo prawo planowania i zagospodarowania przestrzennego, dzieje się tak wiele, że nawet wieloletnim inwestorzom trudno jest śledzić ciągłe zmia-ny. W tym materiale przyjdziemy Państwu z pomocą.
LE
GIS
LA
CJA
| K
OD
EK
S U
RB
AN
IST
YC
ZN
O-B
UD
OW
LA
NY
DWUTOROWOŚĆ PRAC
Prace nad nowelizacją prawa inwestycyjnego to-
czą się jednocześnie dwiema ścieżkami. Z jednej
strony od dwóch lat pracuje Komisja Kodyfika-
cyjna Prawa Budowlanego, która przygotowuje
największą od kilkudziesięciu lat kompleksową
reformę, czyli Kodeks Urbanistyczno-Budow-
lany. Dokument - złożony z części budowlanej
oraz części urbanistycznej - ma w zupełności
zastąpić obecne prawo budowlane oraz ustawę
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzen-
nym. Z drugiej strony, mamy niezależne prace
prowadzone przez Ministerstwo Infrastruktury
i Rozwoju (MIR), które zajmuje się bieżącymi,
pomniejszymi nowelizacjami.
PRACE MINISTERSTWA INFRASTRUKTU-RY I ROZWOJU
Pod koniec lutego 2015 Sejm uchwalił
małą nowelizację prawa budowlanego.
Znosi ona konieczność posiadania pozwole-
nia na budowę dla małych budynków, których
obszar oddziaływania nie wykracza poza wła-
sną działkę. Jednocześnie odpowiedzialność
za prawidłowość projektu została przeniesiona
27
w dużej mierze na projektanta budynku. Jest
to spore ułatwienie dla osób indywidualnych
budujących domki jednorodzinne, ale pozo-
stanie bez wpływu na większych inwestorów,
którzy nadal muszą występować o pozwolenie
na budowę. Dla tych ostatnich pewnym uła-
twieniem jest zniesienie konieczności posiada-
nia uzgodnień z gestorami mediów na etapie
pozwolenia na budowę.
Ministerstwo zajmuje się również przygoto-
waniem nowelizacji prawa planowania i za-
gospodarowania przestrzennego. Z wstęp-
nych informacji wiemy, że MIR rozważa
zmiany odnośnie decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu (tzw. decyzja „WZ”).
O ile wiadomo, że obecny kształt WZ negatyw-
nie wpływa na ład urbanistyczny i należałoby
poszukać innych rozwiązań, o tyle zbyt daleko
idące ograniczenia WZ mogą wywołać wiele re-
perkusji. Mówimy przecież o kraju, którego 70%
powierzchni nie jest objętych planami zagospo-
darowania przestrzennego i jedyną możliwością
na inwestowanie jest decyzja WZ. Warto mieć
to na uwadze, gdyż Ministerstwo zapowiada
uchwalenie projektu do końca tej kadencji par-
lamentu.
PRACE KOMISJI PRAWA BUDOWLANEGO
Zupełnie niezależnie powołana przez Rząd
Komisja przygotowuje Kodeks Urbanistyczno
-Budowlany. Jeszcze w tej kadencji ma zostać
uchwalona Księga Budowlana. Księga Urba-
nistyczna powstanie już w kolejnej, co jed-
nak nie jest pewne i pozostaje raczej w fazie
ewentualnych zamysłów, nikt bowiem nie wie
jak wyglądać będzie polska scena polityczna
po jesiennych wyborach parlamentarnych. Pew-
ne jest jednak, że 25 lutego 2015 roku członko-
wie Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego
uchwali ostateczną wersję Kodeksu budowalne-
go, która będzie teraz procedowana w ramach
uzgodnień międzyresortowych i konsultacji ze-
wnętrznych. Przyjęty projekt jest bardzo okro-
jony (aż 200 artykułów mniej!). Sprawdźmy,
co z tego wynika...
CO NOWEGO W POLSKIM PRAWIE BU-DOWLANYM?
1) Wprowadzenie pojęcia zgody bu-
dowlanej
Kodeks tworzy pojęcie zgody budowlanej, na
którą składa się pozwolenie na budowę i tzw.
„milcząca zgoda” organu udzielona w wyni-
MIR rozważa daleko idące ograniczenie
decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu (tzw. decyzja
„WZ”).
28
ku zgłoszenia. Ważne przy tym jest, iż zgo-
dę można wygasić. Tworzy się tym samym
pewne nowe rozwiązanie umożliwiające wy-
gaszenie nie tylko decyzji administracyjnej
(pozwolenia na budowę), ale również czyn-
ności organu polegającej na niewniesieniu
sprzeciwu do zgłoszenia (milczącej zgody).
2) Uregulowanie spraw sytuowania
budynków
Do tej pory usytuowanie budynków nie było
uregulowane w przepisach ustawowych,
a w przepisach techniczno-budowlanych
wydawanych na podstawie ustawy, co bu-
dziło wątpliwości. Uregulowanie sytuowa-
nia budynków w Kodeksie nie służy jedynie
czystości legislacyjnej, ale ma też za zadanie
uregulowanie zasad dotyczących najczęściej
realizowanych inwestycji (budynków) w za-
kresie ich położenia na działce budowlanej
względem granic działki. Co ważne, miejsco-
we plany zagospodarowania przestrzennego
będą mogły dowolnie modyfikować te kwe-
stie.
3) Wprowadzenie zasady, zgodnie
z którą wykonywanie robót budowla-
nych innych niż budowa obiektu bu-
dowlanego nie wymaga zgody budow-
lanej
Kodeks wprowadza zasadę, zgodnie z którą
budowa obiektu budowlanego wymaga zgo-
dy budowlanej, co przypomina obecny art.
28 ustawy – Prawo budowlane. Należy jed-
nak zwrócić uwagę, że Kodeks ogranicza tą
zasadę jedynie do robót budowlanych pole-
gających na budowie. W stosunku do innych
robót budowlanych Kodeks tworzy nowe
rozwiązanie. Na marginesie trzeba podkre-
ślić, że ta konstrukcja nie zwalnia tych robót
ze stosowania przepisów Kodeksu (np. w za-
kresie wymagań podstawowych).
4) Utworzenie funkcji głównego pro-
jektanta
Obecnie w ustawie Prawo budowlane
nie ma regulacji dotyczących projektan-
ta, który w praktyce koordynuje wszystkie
prace projektowe. Kodeks taką osobę nazy-
wa głównym projektantem i to na niego na-
kładane są największe obowiązki związane
ze sporządzaniem projektów budowlanych.
5) Utworzenie funkcji inspektora nad-
zoru technicznego w miejsce inspek-
tora nadzoru inwestorskiego
Zmiana ta w stosunku do obecnych regulacji
jest z pozoru kosmetyczna, bowiem polega
na zmianie słowa „inwestorskiego” na „tech-
nicznego” bez ingerencji w katalog obowiąz-
ków i praw. Celem tego zabiegu jest położenie
nacisku na interesy, które inspektor nadzo-
ru powinien chronić. Nie jest to podmiot,
który ma zajmować się realizacją poleceń
zleceniodawcy, ale powinien przede wszyst-
kim dbać o to, aby budowa była prowadzona
zgodnie z prawem i wiedzą techniczną.
6) Utworzenie okręgowych inspekto-
ratów nadzoru budowlanego
Kodeks likwiduje powiatowe inspektoraty
nadzoru budowlanego i w ich miejsce two-
rzy większe, ponadpowiatowe jednostki
w postaci okręgowych inspektoratów nad-
LE
GIS
LA
CJA
| K
OD
EK
S U
RB
AN
IST
YC
ZN
O-B
UD
OW
LA
NY
29
zoru budowlanego. Celem takiej zmiany jest
odzespolenie nadzoru budowlanego najniż-
szego szczebla i uniezależnienie ich od wpły-
wów lokalnych, a także usprawnienie działa-
nia, a zwłaszcza wzmocnienie efektywności,
nadzoru budowlanego.
7) Możliwość wybrania przez inwesto-
ra procedury realizacji inwestycji celu
publicznego
Dzięki Kodeksowi inwestor, w zakresie in-
westycji celu publicznego, uzyska możliwość
wyboru procedur dotyczących realizacji tych
inwestycji. Będzie mógł skorzystać z proce-
dur systemowych (uregulowanych w Kodek-
sie) lub procedur specjalnych (uregulowa-
nych w tzw. specustawach), w zależności od
swojego wyboru.
8) Właściwy minister będzie mógł
wydawać i rozpowszechniać wzorce
i przykłady oraz standardy zalecane
do wykorzystania przy projektowa-
niu, budowaniu i utrzymaniu obiek-
tów budowlanych
Autorzy Kodeksu postanowili wprowadzić
instrument, który miałby ujednolicić i roz-
powszechnić wiedzę techniczną. Cel ten ma
być osiągnięty poprzez wydawanie i rozpo-
wszechnianie wzorców i przykładów oraz
standardów.
9) Zmiany dotyczące projektu budow-
lanego
a) Zmiana elementów projektu bu-
dowlanego.
Kodeks dzieli projekt budowlany jedy-
nie na projekt urbanistyczno-architekto-
niczny (odpowiednik projektu zagospo-
darowania działki lub terenu) i projekt
techniczny (odpowiednik projektu archi-
tektoniczno-budowlanego). Ważne jest,
że projekt techniczny nie musi być dołą-
czany do wniosku o pozwolenie na budo-
wę, aby takie pozwolenie uzyskać.
b) Lista uzgodnień projektu budow-
lanego
Kodeks określa listę uzgodnień, jakie na-
leży uzyskać w ramach projektu budow-
lanego. Obecnie w praktyce projektanci
mają z tym spore problemy, gdyż o tym
stanowią przepisy spoza prawa budowla-
nego. Zamknięta lista zawarta w Kodeksie
wyeliminuje te wątpliwości.
c) Złagodzenie wymogów dotyczą-
cych egzemplarzy projektu budow-
lanego
Oprócz tego, że do wniosku o pozwolenie
na budowę nie trzeba załączać całego pro-
jektu budowlanego, a jedynie jego część
(projekt urbanistyczno-architektoniczny),
Kodeks wprowadza kolejne ułatwienie,
polegające na tym, że do wniosku o po-
zwolenie na budowę należy dołączyć tylko
jeden egzemplarz projektu urbanistyczno
-architektonicznego w formie papierowej,
a dwa dodatkowe egzemplarze w wersji
elektronicznej.
10) Trwałość pozwolenia na budowę
Kodeks przewiduje nowe instrumenty praw-
ne, które mają służyć zapewnieniu trwałości
30
decyzji o pozwoleniu na budowę. Nie stwier-
dza się nieważności decyzji o pozwoleniu na
budowę, a także nie uchyla się decyzji o po-
zwoleniu na budowę, w wyniku wznowienia
postępowania, jeżeli na jej podstawie obiekt
budowlany został wybudowany, a od uzyska-
nia zgody na użytkowanie upłynął rok.
11) Skrócenie terminu rozpatrzenia
zgłoszenia.
Organ administracji architektoniczno-bu-
dowlanej będzie miał 21 dni na rozpatrzenie
zgłoszenia robót budowlanych (do tej pory
było 30).
12) Doprecyzowanie doręczeń pism
w przypadku nieuregulowanego sta-
nu prawnego
W przypadku nieruchomości o nieuregu-
lowanym stanie prawnym, pisma doręcza
się poprzez obwieszczenie w siedzibie orga-
nu. Tak samo postępuje się, jeżeli właściciel
lub użytkownik wieczysty nieruchomości
nie żyją i nie przeprowadzono lub nie zostało
zakończone postępowanie spadkowe, a tak-
że w razie śmierci strony w trakcie postępo-
wania. W przypadku niemożności ustalenia
adresu strony do doręczeń pisma doręcza się
je na adres określony w katastrze nierucho-
mości.
13) Etapowanie
Kodeks wprowadza również instytucję eta-
powania, czyli obowiązek dokonania odbio-
rów określonych etapów robót. Ma to szcze-
gólnie znaczenie przy robotach ulegających
zakryciu.
14) Likwidacja obowiązku zawiado-
mienia o terminie rozpoczęcia robót
budowlanych
Obecnie, obok obowiązku uzyskania po-
zwolenia na budowę, inwestor jest również
obowiązany zawiadomić organ nadzoru
budowlanego o terminie rozpoczęcia robót
budowlanych. Kodeks rezygnuje z tego roz-
wiązania jako zbędnego i stanowiącego nad-
mierną barierę inwestycyjną.
15) Wprowadzenie pojęcia zgody na
użytkowanie
Kodeks tworzy pojęcie zgody na użytkowa-
nie, na którą składa się pozwolenie na użyt-
kowanie i tzw. „milcząca zgoda” organu nad-
zoru budowlanego.
16) Ograniczenie wymogu uzyskania
pozwolenia na użytkowanie
Pozwolenie na użytkowanie ma być wyda-
wane jedynie w wyjątkowych sytuacjach,
a mianowicie dotyczących obiektów budow-
lanych, których budowa nie została zakoń-
czona, ale wybudowane obiekty lub części
tych obiektów nadają się do użytkowania
zgodnie ze swoim przeznaczeniem, albo któ-
re były przedmiotem postępowań legaliza-
cyjnych lub naprawczych.
17) Rozszerzenie pojęcia „katastrofy
budowlanej”
Obecnie za katastrofę budowlaną traktuje
się takie zniszczenie całości lub części obiek-
tu budowlanego, które nastąpiło w sposób
niezamierzony - zwłaszcza w wyniku działań
czynników przyrody. Natomiast Kodeks roz-
LE
GIS
LA
CJA
| K
OD
EK
S U
RB
AN
IST
YC
ZN
O-B
UD
OW
LA
NY
31
szerza to pojęcie również o te działania, które
były zamierzonymi działaniami człowieka.
18) Zmiany w naliczaniu opłat legali-
zacyjnych
Obecnie opłaty legalizacyjne przy legalizo-
waniu samowoli budowlanej ustala się we-
dług taryfikatora i kategorii obiektu budow-
lanego, co prowadzi do dużych nierówności
i rażącej niesprawiedliwości. Nowy Kodeks
uzależnia ustalanie wysokości opłaty legali-
zacyjnej od wartości dokonanej samowoli.
19) Wprowadzenie instytucji „wzywa-
nia do usunięcia naruszenia prawa”
Kodeks przewiduje, że w postępowaniach
naprawczych oraz przy użytkowaniu - w sy-
tuacji naruszania prawa - zanim wyda się
decyzje nakazowe, organ nadzoru budowla-
nego wzywa do usunięcia owego naruszenia
w określonym terminie. Dopiero, gdy naru-
szenie nie zostanie usunięte, wydaje się de-
cyzje skutkujące sankcjami.
Projekt zakłada również modyfikację obecnie
obowiązujących przepisów Prawa budowlane-
go, których podstawową intencją jest skrócenie
procesu inwestycyjnego oraz jego odbiurokra-
tyzowanie poprzez lepszą współpracę inwesto-
rów z pracownikami samorządowymi.
Pierwsze zapisy Kodeksu poznaliśmy w kwiet-
niu 2014 roku, ale projekt cały czas ewolu-
uje. Nie wiadomo jeszcze, kiedy Kodeks miał-
by wejść w życie, choć można spodziewać się,
że vacatio legis wyniesie około 3 miesiące.
Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań
11–12 kwietnia: 109. Krakowska Giełda Domów i Mieszkań (miejsce: Centrum Targowe Chemobudowa, ul. Klimeckiego 14, Kraków);
24 kwietnia: Jubileusz 10-lecia SBDiM - konferencja „Nowe wyzwania rynku mieszkaniowego” (miejsce: Hotel Kossak,Pl. Juliusza Kossaka 1, Kraków);
16–17 maja: 110. Krakowska Giełda Domów i Mieszkań (miejsce: Centrum Targowe Chemobudowa, ul. Klimeckiego 14, Kraków);
Wydarzenie organizacji
partnerskiej
32
Jak sprzedawać mieszkania?
Jeśli rozpoczynacie lekturę tego artykułu licząc na to, że znajdzie się w nim od-powiedź na postawione pytanie, to może na Was czekać zaskoczenie. Prele-genci, którzy dzielą się swoją wiedzą podczas spotkań Grupy Marketingowej PZFD nie dają łatwych odpowiedzi na trudne pytania. Ich rolą jest inspirowa-nie i stymulowanie naszych umysłów do niestandardowego myślenia będącego podstawą do osiągnięcia sukcesu w działaniach promocyjnych. Każdy, kto był na ostatnich warsztatach marketingowych we Wrocławiu potwierdzi, że najważ-niejsze jest zadawanie sobie właściwych pytań. Pytań odnośnie tego kim są i jak myślą konsumenci.
W stolicy Dolnego Śląska odbyło się spotkanie
poświęcone psychologicznym aspektom marke-
tingu przeprowadzone przez wykładowcę aka-
demickiego i wieloletniego praktyka - Romana
Łozińskiego. Sprzedaż i marketing w jednym?
Z wykładu płynęła jasna konkluzja: działy
sprzedaży i marketingu nie powinny być toż-
same. Wśród deweloperów istnieje tendencja
do łączenia tych dwóch aspektów działalności
firmy, podczas gdy prawda jest taka, że powin-
niśmy się tego wystrzegać jak ognia. Dlaczego?
Ponieważ sprzedaż i reklama realizują zupełnie
inne cele i znacząco różnią się już u podstaw.
Podczas gdy zadaniem sprzedaży jest pozyski-
wanie pieniędzy przez stymulowanie decyzji za-
kupowych, istotą marketingu jest ich rozsądne
wydawanie. Jeśli przyjrzymy się temu głębiej,
to zauważymy, że sprzedaż nie bazuje na re-
klamie, gdyż reklama ma nas zadziwić, zacie-
kawić lub zaszokować. Nie ma w niej miejsca
na jasne komunikaty – od tego jest PR. Istnie-
ją kategorie, w których marketing ewoluuje od
działu sprzedaży, ale należy to rozpatrywać jako
błąd zarządczy. Jedyną przesłanką do takiego
GR
UP
A M
AR
KE
TIN
GO
WA
33
działania jest chęć zwiększenia efektywności
zasobów ludzkich w firmie, co - jak wiadomo
- nie wróży niczego dobrego. Jeśli nałożymy na
siebie ograniczenia, że działania marketingowe
muszą się zwrócić, tracimy jasność myślenia
i wycofujemy się z innowacyjnych działań. Za-
czynamy działać zachowawczo – powtarzamy
schematy, komunikujemy się poprzez cenę. Ko-
niec końców wszystko wygląda tak samo. Re-
klama ma działać trochę chaotycznie, mamy
prawo do błędów, bo największy błąd to kopio-
wanie innych.
MARKA DEWELOPERA CZY MARKA IN-WESTYCJI
Wszyscy zdają sobie sprawę, że budowanie
marki to proces długoterminowy. Rzeczywi-
stość pokazuje jednak, że marki dla inwestycji
nie trzeba budować latami, ponieważ nie mu-
simy utrzymać jej w długiej perspektywie cza-
sowej. Marka to trochę koloru, trochę czcion-
ki. Nie wiemy dokładnie, czym jest tożsamość
danej marki, ale umiemy to wyczuć, ponieważ
zapamiętujemy kontekst. „Kwitnące osiedle”
powinno być kojarzone dziś dzięki palecie barw
użytej na billboardzie, za 5 lat wszyscy mogą
o nim zapomnieć. Jak osiągnąć zatem efekt za-
pamiętania? Odpowiedź jest prosta: poprzez
opatrzenie. Wystarczy jedna zintensyfikowa-
na kampania prowadzona różnymi kanała-
mi komunikacji, ale z tym samym przekazem,
w której nazwa dewelopera odgrywa drugopla-
nową rolę. Jakie są korzyści takiego rozwiąza-
nia? Wiele osób nie ufa inwestorom z samego
założenia i głęboko zakorzenionej niechęci. Za-
tem sprzedawanie mieszkań w oparciu o chwy-
tliwą, dobrze kojarzącą się nazwę (najczęściej
tożsamą z nazwą osiedla), może okazać się traf-
nym pomysłem.
KAMPANIE INFORMACYJNE A REKLAMOWE
Gdybyśmy tworzyli dekalog największych grze-
chów firm w kontekście myślenia o promocji,
z pewnością na wysokim miejscu znalazłoby się
„Celem reklamy jest wydawanie
dużych budżetów reklamowych,
a celem sprzedaży jest pozyskiwanie pieniędzy poprzez
sprzedaż.”
Działania informacyjne
nie powinny być utożsamiane
z reklamą.
34
mylenie (bo trzeba nazwać rzecz po imieniu)
marketingu z public relations.
Częstym zjawiskiem jest komunikowanie fak-
tów dotyczących inwestycji (znajduje się tu i tu,
ma tyle i tyle mieszkań o takim i takim metrażu
itp.) i nazywanie tego reklamą. Istotne jest to,
aby zrozumieć, że takie przedstawienie produk-
tu reklamą nie jest.
Nie wystarczy poinformować klienta o cechach
szczególnych inwestycji, ponieważ robi to więk-
szość firm. Reklama musi nas wyróżnić, bo taki
jest jej cel. Reklama nie daje odpowiedzi na
konkretne pytania, ona przyciąga uwagę, aby-
śmy sami tych odpowiedzi szukali. Branża de-
weloperska, choć pozornie wydaje się inną ka-
tegorią, poddaje się tym samym mechanizmom
zakorzenionym w ludzkiej psychice.
DLACZEGO LUDZIE MÓWIĄ, ŻE REKLAMA NA NICH NIE DZIAŁA?
Panuje wyobrażenie, że reklama jest tworem,
który - najczęściej za pośrednictwem telewi-
zji - ma nam coś narzucać na siłę. Coś, czego
wcale nie chcemy. Tak naprawdę chodzi jednak
o utrwalenie marki w naszej świadomości. Stąd
reklamy, nawet te słabszej jakości, są nadal sku-
teczne. Nie wiemy dokładnie, co było umiesz-
czone w reklamie, ale umiemy dopasować
do niej skojarzenia, ponieważ zapamiętujemy
kontekst. Dlatego tak istotna jest spójna komu-
nikacja. Jeśli będziemy ją należycie prowadzić,
to za sprawą kontekstu nasi klienci będą mieli
poczucie, że mają wiedzę kompleksową.
PRAKTYKA MATKĄ WSZYSTKICH UCZO-NYCH
Wiemy, że solidna wiedza jest podstawą do-
brej pracy, ale nie można mówić o sukcesach
GR
UP
A M
AR
KE
TIN
GO
WA
ĆWICZENIE: JAKIE SĄ MOTYWACJE KUPUJĄCYCH MIESZKANIA?
MOTYWACJE UJEMNE (REMEDIUM)
• Pierwsze mieszkanie• Mieszkanie
dla dziecka• Zmiana lokalizacji ze
względu na pracę
• Kolejne mieszkanie• Łączone kredyty• Na granicy możliwości
finansowych
• Między dobrym a lepszym – zwiększanie komfortu życia
• inwestycja, lokata kapitału
• Dopasowanie do standardu grupy
RYZYKO NISKIE
RYZYKO WYSOKIE
MOTYWACJE DODATNIE
35
bez odpowiedniego warsztatu. Dlatego druga
część spotkania była poświęcona praktycznym
warsztatom i pracy na przykładach. Uczestnicy
poznali matrycę J.R. Rossitera i L. Percy’ego,
która traktuje o tym, że marka należy do kon-
kretnej kategorii produktowej i zaspokaja
określone w tym względzie potrzeby. Model
uwzględnia dwie zmienne: charakter motywacji
zakupowej (dodatni-ujemny) oraz postrzegane
przez konsumenta ryzyko zakupu, generują-
ce określony poziom zaangażowania w zakup:
wysokie-niskie. Na tej podstawie osoby obecne
na spotkaniu rozpisywały modele bodźców, ja-
kie można zaobserwować w kontekście szukania
mieszkania. Ta tematyka będzie również poru-
szona na kolejnym spotkaniu Grupy Marketin-
gowej, na które serdecznie zapraszamy.
Proces decyzyjny może być krótki albo długi.
Zasadnym jest kuszenie nabywcy tak, aby skie-
rować go do sprzedawcy. Jeśli zależy nam na
skracaniu procesu decyzyjnego – powinniśmy
nieco „wodzić klienta za nos”. Ma tu zastosowa-
nie zasada „mniej znaczy więcej”. Wszystkie in-
formacje, które de facto nie są wcale potrzebne,
utrudniają nam komunikację, ponieważ zabu-
rzają nam kluczowy przekaz.
Spotkania Grupy Marketingowej należą do jed-
nych z najbardziej inspirujących inicjatyw, jakie
podejmujemy dla pracowników Państwa firm.
Wierzymy, że dzięki nim na nowo odkrywamy,
jak wielką sztuką jest, a pasją może być, mar-
keting.
Powinniśmy pisać niewiele
(aby kupujący miał potrzebę kontaktu ze sprzedawcą),
ale nie mniej, niż inni uczestnicy rynku.
36
Rok 2014 w branży mieszkaniowej - fakty i opinie
Po publikacji raportu firmy REAS, który podsumowywał rok działalności de-weloperów na rynku mieszkaniowym, media rozpisały się o tym, jak był on dla nas owocny. To prawda, że mamy za sobą kilkanaście miesięcy dobrej sprze-daży. Jednak to, czy możemy liczyć na kolejny rok prosperity, zależy od wielu czynników. Duże znaczenie będą miały działania ustawodawcy, który tworząc nowe przepisy i nakładając na nas kolejne obostrzenia siłą rzeczy kształtuje ceny mieszkań – niekoniecznie w pożądanym kierunku.
POPYT I PODAŻ JAK JING I JANG
Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzeda-
ży w 2014 roku w aglomeracjach o największej
skali obrotów na rynku pierwotnym (War-
szawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań
i Łódź) wyniosła ponad 47,5 tys. lokali. To nie-
mal o 100% więcej niż w 2013 roku, więc może-
my mówić o dużym ruchu w branży branży.
Liczba mieszkań w ofercie na koniec roku sza-
cowana jest na niewiele ponad 47 tys. lokali,
co świadczy o wyjątkowej równowadze rynko-
wej. Patrząc na sytuację pod względem zmian
w ofercie nie było dużych wahań.
W Warszawie, Krakowie i Trójmieście wielkość
oferty była na stałym poziomie, we Wrocławiu
zmalała o 2,4%. W tych miastach nowa podaż
nieomal zrównała się z wielkością sprzeda-
ży. Duży spadek oferty, bo o 18,1%, miał na-
tomiast miejsce w Poznaniu. Jedynym mia-
stem, gdzie oferta znacząco wzrosła, była Łódź,
w której liczba mieszkań czekających na nabyw-
ców na koniec roku wzrosła o 9,6% w porówna-
niu z końcem września.
Według wstępnych danych GUS, deweloperzy
w okresie jedenastu miesięcy 2014 roku roz-
poczęli w całej Polsce budowę o jedną trzecią
WIE
ŚC
I Z
RY
NK
U
37
mieszkań więcej niż przed rokiem, czyli ponad
64,3 tys. mieszkań. Wśród lokali znajdujących
się w sprzedaży na koniec 2014 roku mieszka-
nia oddane w 2013 roku (ok. 2,8 tys.) stanowi-
ły niecałe 6% oferty, zaś mieszkania oddane do
użytku przed 2013 rokiem około 7% (3,1 tys.).
Największą część oferty – prawie 40% - stano-
wiło 18,7 tys. lokali planowanych do oddania w
2015 roku.
PROGRAM MDM – WSPIERAŁ SPRZEDAŻ, CZY NIE WSPIERAŁ? OTO JEST PYTANIE
Zdania są podzielone. Część członków Związku
uważa, że program rządowy motywował mło-
dych ludzi do zakupu pierwszego mieszkania.
Nie ulega wątpliwości, że zmiany limitów ceno-
wych w ramach programu MdM miały istotny
wpływ na liczbę kredytów udzielonych w ra-
mach MdM-u w poszczególnych miastach w ko-
lejnych kwartałach. Tylko w Gdańsku, gdzie od
drugiego półrocza limit się zmniejszył, spadła
także od lipca wyraźnie liczba kredytów. Można
dostrzec dalej idące prawidłowości stymulujące
sprzedaż mieszkań dzięki programowi MdM.
Po pierwsze, nabywcy wykorzystywali dopłaty
tam, gdzie wskaźnik był zbliżony do przeciętnej
ceny na rynku. Miało to miejsce w Gdańsku,
Poznaniu i Łodzi, gdzie relacja kredytów z do-
płatą do liczby sprzedanych lokali sięgnęła 27%.
Wpływ programu MdM na zwiększenie sprze-
daży można rozpatrywać nie tylko w kontekście
wsparcia osób korzystających z dopłat. Zgodnie
z raportem firmy REAS, w miastach, w których
limit był niski i niewielka część oferty spełnia-
ła wymogi programu, wpływ na rynek wynikał
z próby dopasowania cen do limitu, zaś o wzro-
ście sprzedaży decydowała nie liczba kredytów
udzielonych w ramach programu, lecz atrakcyj-
ność niskich cen.
Pozostali stoją na stanowisku, że MdM miał tak
naprawdę niewielki wpływ na wyniki sprzeda-
żowe. Zwolennicy tej teorii popierają ją staty-
stykami REAS, zgodnie z którymi przykładowo
w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu liczba kre-
dytów udzielonych w ramach programu MdM
wyniosła ok. 10-11% na tle wszystkich sprze-
danych w tym roku mieszkań. Dodatkowo po-
jawiają się także głosy, że dopłaty na zapropo-
nowanym przez rząd poziomie nie były na tyle
W całym 2014 roku sprzedano na anali-zowanych rynkach ponad 43 tys. loka-li. To o prawie 20% więcej, niż w rekor-dowych dotychczas latach 2007 i 2013, w których sprzeda-no po około 36 tys.
mieszkań.
38
atrakcyjne, aby przekonać do zakupu kogoś, kto
tego zakupu tak naprawdę nie planował. MdM
mógł stymulować tych, którzy byli nieprzeko-
nani, ale raczej nie skusił tych, którzy nie mieli
takiego pomysłu wcale.
Największymi beneficjentami spo-
śród miast wojewódzkich są: War-
szawa, gdzie trafiło ponad 56 mi-
lionów złotych i Gdańsk (prawie
33 miliony). Do tych dwóch miast
w 2014 roku trafiło ponad 40% środ-
ków przeznaczonych na dopłaty dla
wszystkich miast wojewódzkich.
DLACZEGO ZESZŁY ROK BYŁ TAKI OWOCNY?
REAS słusznie zauważa, że dobre wyniki zo-
stały osiągnięte nie dzięki histerycznym zaku-
pom czy ucieczce nabywców przed wzrostem
cen, ale dzięki stabilnym cenom i stosunkowo
dobrym dopasowaniu oferty do możliwości na-
bywczych klientów, wspartych częściowo dzia-
łaniami państwa. W pewnym stopniu mieliśmy
jednak do czynienia także z wyjątkowymi prze-
sunięciami popytu: w I kwartale miały miejsce
zakupy dokonywane przez osoby czekające na
uruchomienie programu MdM, a w IV kwar-
tale – przez nabywców, zaciągających kredyty
przy wkładzie własnym na poziomie 5% w oba-
wie przed wzrostem do 10% (Rekomendacja
S). Taki wyjątkowo korzystny zbieg okoliczno-
ści już się nie powtórzy i jako branża musimy
zdawać sobie z tego sprawę. W skali poszcze-
gólnych kwartałów, jak i w skali całego roku,
wyniki roku 2014 będą trudne do powtórzenia,
więc tytułowy „powrót deweloperów do raju”
jest raczej chwilowy. Szczególnie, jeśli wejdą
w życie propozycje UOKiK-u dotyczące likwida-
cji otwartych rachunków powierniczych, czemu
jako Związek silnie przeciwdziałamy. *
Dopasowanie oferty deweloperów do ocze-
kiwań klientów i niskie oprocentowanie
kredytów hipotecznych to walory, które za-
chęcały do zakupu nieruchomości. Przyczy-
niła się do tego także świadomość inwesto-
rów kupujących mieszkania na wynajem,
że niższych stóp procentowych i redukcji
cen w roku 2015 raczej nie będzie. Wręcz
przeciwnie - tanie kredyty, Fundusz Miesz-
kań na Wynajem i zakupy inwestycyjne
mogą spowodować niewielki wzrost cen
– Edward Laufer Prezes Zarządu Vantage
Development SA.
Pierwszy rok programu MdM niestety
okazał się dość słaby. Zgodnie z progno-
zami PZFD ze stycznia 2014 r, udało się
wykorzystać jedynie 200 mln, z ponad
600 dostępnych. Trzeba jednak zauważyć,
że MdM rozkręca się dużo szybciej niż RnS,
a deweloperzy chcąc dopasować się do pro-
gramu, wprowadzają na rynek coraz więcej
tańszych inwestycji, kwalifikujących się do
dofinansowania. Razem z powoli rosnący-
mi limitami powinno to sprawić, że poziom
wykorzystania środków przeznaczonych
na program w 2015 roku prawdopodobnie
przekroczy 70%. – Grzegorz Kiełpsz Prezes
Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
* Materiał został przygotowany w oparciu o raport REAS Rynek mieszkaniowy w Polsce - IV kw. 2014 r.i zawiera cytaty bezpośrednio ze wspomnianej publikacji.
WIE
ŚC
I Z
RY
NK
U
FIR
MA
WS
PIE
RA
JĄC
A
40
Jak skorzystać na modzie na ekologię?
Moda na ekologię przybiera kształt sinusoidy z tendencją wzrostową. Raz na jakiś czas temat staje się modny, by po pewnym czasie całkowicie przycichnąć. Działania proekologiczne są mile widziane pod warunkiem, że nie są jedynie wy-dmuszką i wyraźnie je akcentujemy w komunikacji z otoczeniem. Tworząc stra-tegię działania firmy sami możemy wyznaczać trendy i czynić z nich atuty mar-ki. Często korzystanie z materiałów ekologicznych nie jest wcale droższe, nato-miast ma duży potencjał marketingowy.
Sektor budownictwa niezwykle silnie oddzia-
łuje na środowisko. Odpowiada za 42% całe-
go zużycia energii w EU i za około 35% emisji
wszystkich gazów cieplarnianych.* Takie dane
zobowiązują nas do tego, aby działać w sposób
przemyślany. Jeśli tak robimy, bo przymusza-
ją nas do tego przepisy unijne, niekoniecznie
wyrzuty korporacyjnego sumienia, również
możemy obrócić to w korzyść wizerunkową.
W końcu Kowalscy nie wiedzą, że przykładowo
powierzchnia biologicznie czynna jest z góry
ustawowo określona. Możemy zatem mówić
o jej istnieniu w kontekście profitów i korzy-
ści, jakie zapewniamy dzięki niej mieszkańcom
i środowisku.
Jeśli zestawimy tradycyjne budownictwo z eko-
logicznym, zauważymy, że „zielone” inwestycje
zużywają przeciętnie o 30% mniej energii. Po-
nadto mają też znacznie niższe zużycie wody
MA
RK
ET
ING
OW
E I
NS
PIR
AC
JE
41
i koszty utrzymania. Szczególnie dwie ostatnie
informacje powinny przykuć uwagę kupują-
cych. Nie dzieje się tak dlatego, że inwestycje
ekologiczne są z założenia droższe a Polacy nie
mają jeszcze wykształconego myślenia o korzy-
ściach, które pojawią się po czasie, jeśli na po-
czątku zainwestuje sie więcej. Takie myślenie,
charakterystyczne dla krajów Europy Zachod-
niej, znajdzie swoje odzwierciedlenie również w
decyzjach zakupowych naszych rodaków, ale na
to trzeba jeszcze pewnie trochę poczekać.
Poprawa charakterystyki energetycznej
budynków:
» zmniejszenie zapotrzebowania na energię
» wykorzystanie źródeł odnawialnych
(słońce, wiatr, biomasa)
» podniesienie efektywności energetycznej
Coraz więcej osób zwraca uwagę na ekologię.
W oparciu o wiedzę dotyczącą proekologicznych
zachowań firmy wybieramy produkty od tych
codziennego użytku, po te, które kupujemy raz
na kilka lat. Ma to związek z ideą CARBON FO-
OTPRINT, bardzo popularną na zachodzie mia-
rą sumy emisji gazów cieplarnianych wytwo-
rzonych przez firmę bądź jednostkę. Dążenie do
minimalizacji „śladu ekologicznego” jest misją
przyszłych pokoleń, które dorastają w świado-
mości szkód, jakie przynosimy naszej planecie.
Wszystko dobrze, wszystko pięknie, ale jak to
się ma do działalności deweloperskiej?
Powinniśmy pokazywać klientom, że nasze in-
westycje dzięki temu, że są ekologiczne, są też
modne. Najciekawszy w tym wszystkim jest
fakt, że wcale nie musimy ponosić przy tym do-
datkowych kosztów!
Wielu z nas już dziś używa w swoich inwesty-
cjach szeregu proekologicznych rozwiązań.
To, czego nam brakuje, to komunikowanie tego
faktu na zewnątrz.
Weźmy za przykład płytki ceramiczne. Warto
dowiedzieć się, z jakich materiałów powstały
i jak wyglądał proces produkcyjny, aby zazna-
czyć to później w materiałach promocyjnych.
Może produkty, z których korzystamy od lat,
mają jakieś certyfikaty potwierdzające ekolo-
giczność, ale nie przyszło nam do głowy, aby to
komunikować? Daleko nie szukając, nasz Czło-
Na potrzeby tego ar-tykułu przeprowa-
dzono audyt losowo wybranych stron firm dewelo-
perskich należących do Związku.
Na żadnej z nich nie znaleziono
elementów świad-czących o trosce
o środowisko. A szkoda.
42
nek Wspierający, firma ROVESE, produkuje
płytki z certyfikatem ECOKARTA.
Zwróćmy też uwagę na farby, jakich używamy
do wykończenia inwestycji. Czym kierujemy się
przy ich doborze? Jeśli farba firmy X kosztu-
je tyle samo co firmy Y, ale firma Y kieruje się
proekologiczną polityką, to czy opłaca nam się
zainwestować w produkt tej drugiej? Tak, pod
warunkiem, że będzie to spójne z resztą naszych
działań. Tak, pod warunkiem, że będziemy to
później komunikować przy sprzedaży.
A jak wyglądają okna w Waszych inwestycjach?
Czy mają w sobie rtęć, tak popularną jeszcze
kilka lat temu? Zapewne nie. Jednak czy ku-
pujący o tym wiedzą? Oczywiście nie muszą,
ale czemu by nie napisać o tym przy okazji kre-
acji komunikatu prasowego? To samo dotyczy
żarówek energooszczędnych, które nie są nadal
standardem wykończenia. Jeśli je stosujemy –
mówmy o tym!
Dobrym pomysłem jest również wybór od-
powiedniego zarządcy nieruchomości, który
swoimi działaniami będzie przyczyniał się do
promowania proekologicznego użytkowania
inwestycji. Proekologiczne użytkowanie to nie
tylko niezwykle ważne dbanie o środowisko, a
w wielu przypadkach także ograniczenie kosz-
tów. Znaczna część rozwiązań ekologicznych
to w perspektywie niższe koszty użytkowania.
Dlatego też warto pamiętać o wyborze oświe-
tlenia ledowego, tworzeniu powierzchni bio-
logicznie czynnej na dachach altan śmietni-
kowych czy też np. o systemach nawadniania
obszarów zielonych inwestycji za pomocą wody
deszczowej. Dobrze sprawdzą się także zielone
tereny na dachu samej inwestycji. Takie rozwią-
zanie znacznie poprawia komfort mieszkania,
a dodatkowo lokale na ostatnim piętrze nagrze-
wają się w znacznie mniejszym stopniu.
Inwestycje z zielenią pionową potrafią zaprzeć
dech w piersiach. Ładny folder sprzedażowy
to jednak nie wszystko, co można dzięki nim
uzyskać. P.S. PZFD prowadzi działania,
aby zielone ściany były w pewnym stop-
niu wliczane do powierzchni biologicz-
nie czynnej.
Na koniec smaczek – gospodarowanie odpada-
mi na budowie oraz korzystanie z produktów
krajowych. Minimalizowanie strat i wybieranie
materiałów, które mają najlepszy stosunek jako-
ści do ceny, ma naturalnie swoje uzasadnienie
ekonomiczne. Zawsze można jednak położyć
nacisk na inne następstwa wynikające z takich
działań. W komunikacji możemy mówić o roz-
sądnym wykorzystaniu surowców i mniejszej
ilości odpadów oraz wspieraniu gospodarki
przez wybór polskich produktów. Brzmi lepiej,
czyż nie?
To wszystko wydaje się takie proste i oczywiste.
Jednak wejdź teraz na swoją stronę interneto-
wą i sprawdź, czy komunikujesz, że jesteś eko.
Jeśli nie, może jest to najlepszy moment, aby
zacząć. Nie jest trudno być firmą ecofriendly.
Wystarczy położyć na to większy nacisk w ko-
munikacji.
* Dane pochodzą z Oddziału Polskiego Związku Inżynie-rów i Techników.
MA
RK
ET
ING
OW
E I
NS
PIR
AC
JE
43
Kibicuj z pasją
Rozmowa z Jarosławem Jankowskim, Prezesem Zarządu, Waryński S.A. Grupa Holdingowa
Czy miłość do kibicowanie jest roman-
tyczna? Przychodzi nagle, niespodzie-
wanie i trwa latami? Jak rozpoczęła się
Pana pasja?
Jarosław Jankowski: Moja pasja związana
z Legią trwa już ponad dwadzieścia lat. Pierw-
szy raz na stadionie pojawiłem się pod koniec
lat 80., jednak prawdziwa pasja zrodziła się
w 1993 r. Wówczas po niesłusznie odebranym
Legii mistrzostwie, poczułem złość i zawód,
które sprawiły, że związałem się z tym klubem
na lata. Jestem oddanym kibicem i wspieram
Legię niezależnie od osiąganych wyników. Bez
wątpienia zatem mogę stwierdzić, że miłość do
kibicowania ma w sobie nutę romantyzmu.
Jakie emocje towarzyszyły Panu podczas
pierwszego meczu? Czy podobne wraże-
nia powróciły kiedykolwiek podczas za-
rządzania firmą?
JJ: Stwierdzenie, że tych emocji nie da się opi-
sać słowami wydaje się banalne, jednak do ki-
bicowania idealnie pasuje. Pierwsza wizyta na
stadionie to spotkanie z sytuacjami i wraże-
niami, które nie towarzyszyły mi na co dzień.
Adrenalina, pozytywne napięcie, wyjątkowe
DE
WE
LO
PE
R P
O G
OD
ZIN
AC
H
44
poczucie wspólnoty, to tylko niektóre z emocji,
które odczuje każdy, kto pojawi się na stadio-
nie. Wiele osób przychodzi na mecze wyłącznie
dla atmosfery, to mówi samo za siebie. Zarzą-
dzanie dużą firmą oczywiście również wywołuje
wiele emocji, jednak są to zupełnie inne przeży-
cia. Podejmując kluczowe decyzję muszę rozwa-
żyć wszystkie za i przeciw, spokojnie przeanali-
zować sytuację. Na stadionie nie ma na to czasu.
Mecze kojarzą się z adrenaliną. Szybkie
podanie, widowiskowa bramka i nagle
... okazuje się, że jest spalony. Czy akcje
na boisku piłkarskim znajdują swoją
analogię w planowaniu realizacji inwe-
stycji? (Niby wszystko jest na dobrej
drodze, a tu nagle pojawiają się bariery
– przepisy techniczne, UOKIK. Podanie
– pomysł na inwestycję, bramka – roz-
poczęcie działań i spalony – kontrola
UOKiKu)
JJ: Oczywiście sport i biznes mają wiele analo-
gii. W obu tych dziedzinach człowiek musi nie-
ustannie się rozwijać i udoskonalać, jeśli chce
osiągnąć sukces. Musi również wytyczać coraz
to bardziej ambitne cele. Dodatkowo, zarówno
w piłce nożnej, jak i przy realizacji inwestycji
deweloperskich, ostateczne powodzenie jest
uzależnione także od czynników zewnętrznych.
W pierwszym przypadku są to m.in. przeciwni-
cy i panujące warunki atmosferyczne, w drugim
natomiast decyzje administracyjne, zmienna
sytuacja rynkowa i współpraca z podwykonaw-
cami. Jednak dzięki konsekwentnym i prze-
myślanym działaniom, w obu tych dziedzinach
istnieje możliwość zminimalizowania nieprze-
widywalnych zdarzeń.
Czy czuje się Pan podobnie jak trener
zarządzając swoją firmą deweloperską?
Jaki stosuje Pan styl motywowania pra-
cowników – demokratyczny czy autory-
tarny?
JJ: Tak jak już wspomniałem, pomiędzy piłką
nożną a działaniami biznesowymi dostrzegam
dużą analogię. Będąc menedżerem dużej firmy
deweloperskiej w codziennych kontaktach z pra-
cownikami i partnerami biznesowymi stosuję
wiele rozwiązań i posunięć, które mogłyby być
również przypisywane trenerom piłkarskim.
Zarówno w sporcie, jak i biznesie, skuteczny
menedżer to przede wszystkim dobry taktyk
Pierwsza wizyta na stadionie to spotka-
nie z sytuacjami i wrażeniami,
które nie towarzy-szyły mi na co dzień.
Adrenalina, pozy-tywne napięcie, wy-
jątkowe poczucie wspólnoty…
DE
WE
LO
PE
R P
O G
OD
ZIN
AC
H
45
i motywator. Niezwykle istotne jest stworzenie
zespołu specjalistów i ekspertów, którym może-
my zaufać i tylko koordynujemy ich pracę.
Nie bez przyczyny w brytyjskim modelu orga-
nizacji klubu piłkarskiego, który przez wielu
uznawany jest za najlepszy na świecie, mene-
dżer koordynuje i nadzoruje pracę sztabu szko-
leniowców, którzy specjalizują się w różnych
aspektach funkcjonowania drużyny. Jednak za-
wsze decydujące słowo należy do „bossa”.
Czy spotkał Pan jakiegoś piłkarza osobi-
ście? Jakie były tego okoliczności i jakie
wrażenia Panu towarzyszyły?
JJ: Jako osoba mocno zaangażowana w życie
Legii Warszawa i towarzysząca jej nieprzerwa-
nie od ponad 20 lat, miałem taką przyjemność
już wielokrotnie. Dzięki spotkaniom z piłkarza-
mi mogłem lepiej poznać emocje towarzyszące
zawodnikom podczas przygotowań do meczu.
Muszę przyznać, że cała „otoczka” meczu pił-
karskiego, mimo upływu wielu lat, nadal wy-
wiera na mnie ogromne wrażenie. Dzisiaj mam
częsty kontakt z zawodnikami, niektórzy z nich
angażują się w rozwój Sekcji Koszykarskiej Le-
gii Warszawa, z którą Grupa Waryński i ja oso-
biście, jesteśmy mocno związani od kilku lat.
Jaka jest największa zaleta kibicowania
Legii?
JJ: Legia to stołeczna drużyna i marka z ogrom-
nymi tradycjami. To najbardziej rozpoznawalny
klub w Polsce i organizacja, która nieustan-
ne się rozwija i dąży do sukcesu. Kibicowanie
temu klubowi to gwarancja emocji, których nie
zapewni żadna inna pasja. Dodatkowo, poprzez
zaangażowanie w odbudowę koszykarskiej Le-
gii mam możliwość poznania funkcjonowania
klubu od środka. Dopiero będąc wewnątrz orga-
nizacji mogłem w pełni dostrzec jak bardzo klub
i dotyczące go sprawy są ważne dla Warszawia-
ków. Z dzisiejszej perspektywy, dostrzegam
wiele analogii pomiędzy Sekcją Koszykówki
Legii Warszawa a zarządzaną przeze mnie Gru-
pą Waryński. Oba podmioty są silnie związane
z Warszawą, zakorzenione w jej tożsamości.
Ponadto, zarówno Legia, jak i Grupa Waryński
z powodzeniem przeszła proces zmian i obecnie
odnosi sukcesy.
Czy angażuje się Pan w jakiś szczególny
sposób w rozwój klubu?
JJ: Tak, jak już wspomniałem, od kilku lat Gru-
pa Waryński zaangażowana jest w wielki pro-
jekt „Odrodzenia Potęgi” koszykarskiej Legii
Warszawa. Współpracę z sekcją rozpoczęliśmy
w 2011 r., kiedy drużyna występowała w 3 lidze
i z trudem wiązała koniec z końcem. Obecnie,
dzięki zaangażowaniu wielu osób i bardzo cięż-
kiej pracy, udało nam się stworzyć klub, który
rywalizuje z powodzeniem w I lidze i walczy
o awans do najwyższej klasy rozgrywkowej
w Polsce. A naszym zawodnikiem i „twarzą”
tego projektu jest Cezary Trybański – pierwszy
polak grający w NBA. Współpraca z koszykar-
ską Legią to projekt, który nadzoruję osobiście
– to moja wielka pasja. Wykorzystując swoje
doświadczenie i znajomość realiów bizneso-
wych, uczestniczę w tworzeniu otoczenia klubu,
które pomoże mu odnosić sukcesy przez wiele
kolejnych lat.
Ten projekt jest dla mnie niezwykle ważny
i przynosi wiele satysfakcji.
46
Dla Polski jednym z priorytetów na najbliższe lata jest wykorzystanie poten-cjału technologii cyfrowych. Zgodnie z celami ujętymi w Programie Operacyj-nym Polska Cyfrowa na lata 2014–2020 głównym kierunkiem rozwoju naszego społeczeństwa powinno być wzmocnienie cyfrowych fundamentów i podnie-sienie poziomu kompetencji z zakresu nowoczesnych technologii. W praktyce związane jest to z budową sieci światłowodowej, rozwojem nowych usług oraz umiejętności cyfrowych oraz koniecznością dostarczenia do nowych inwestycji mieszkaniowych odpowiedniej infrastruktury.
Światłowód jako źródło przewagi konkurencyjnej oferty mieszkaniowej
CZ
ŁO
NK
OW
IE W
SP
IER
AJĄ
CY
Dostęp do superszybkiego Internetu, nowo-
czesne technologie, innowacyjne rozwiązania
z pewnością podnoszą standard życia miesz-
kańców, co przedkłada się na wzrost atrakcyj-
ności lokalizacji, otwierając przed inwestorami
budownictwa mieszkaniowego nowe kierun-
ki rozwoju. Decyzje zakupowe osób poszuku-
jących mieszkań, coraz częściej związane są
z szybkością Internetu. Szczególnie jest to waż-
ne dla młodszego pokolenia oraz osób wykonu-
jących prace zawodową w domu.
Jakie są korzyści dla nowego nabywcy miesz-
kania posiadającego światłowód w porównaniu
z popularnymi „kablówkami”? Zasadniczymi
z nich są:
» posiadanie dedykowanego
łącza światłowodowego zamiast
współdzielonego łącza kablowego;
» najnowocześniejsza na świecie
technologia zapewniająca stabilność łącza
i najszybszy na rynku, nielimitowany
Internet;
» komfort korzystania z multimediów (np.
brak tzw. „buforowania” – przerw
w dostarczaniu zawartości stron
z Internetu);
» odporność na warunki atmosferyczne
i zaniki prądu,
» korzystanie z oferty konwergentnej
integrującej usługi stacjonarne (internet
i TV) i mobilne
POSTĘP TECHNOLOGICZNY NIE DAJE NAM WYBORU!
Dlatego też priorytetem na najbliższe lata dla
Orange Polska są inwestycje w technologie
światłowodowe, w pierwszej kolejności realizo-
wane na rynku budownictwa wielorodzinnego.
Dla sukcesu tego zadania niezbędna jest współ-
praca z deweloperami , inwestorami, którzy są
47
gotowi wspólnie z Orange podjąć niezbędne
działania do stworzenia warunków umożliwia-
jących dostęp do szybkiego Internetu na osie-
dlach mieszkaniowych.
Jakie korzyści – poza zadowolonymi klientami
może mieć deweloper z posiadania światłowodu
w swojej inwestycji?
» Wyróżnienie oferty mieszkaniowej
spośród innych na rynku – posiadanie
światłowodu to wciąż nie powszechnie
występujący standard,
» Dobra relacja koszt- efekt – inwestycja
w technologię światłowodową nie różni
się znacząco pod względem kosztów po
stronie dewelopera w porównaniu
z inwestycją np. w kable koncentryczne,
a potencjalna korzyść z wyróżnienia się
oferty spośród innych porównywalnych
w danym segmencie jest niewspółmiernie
wyższa.
» W ramach współpracy z Orange Polska
wspólne działania marketingowo
- sprzedażowe promujące zarówno
inwestycje jak i ofertę operatora
posiadającego najnowsza technologie.
Zapraszamy wszystkich deweloperów gotowych
do współpracy w zakresie budowy szybkiego
dostępu do Internetu.
Szczegóły znajdziecie Państwo na naszej
stronie internetowej;
www.orange.pl/ftth_deweloperzy.phtml
Dyrektor Realizacji Inwestycji i Sprzedaży
do Rynku Deweloperskiego
Przemysław Naklicki
501 200 671
48
14 stycznia br. w Urzędzie m. st. Warszawy obyło się pierwsze w nowym roku spotkanie Oddziału Warszawskiego Polskiego Związku Firm Deweloperskich z władzami miasta. Głównym tematem spotkania było podsumowanie prac „Zespołu ds. infrastruktury i planowania przestrzennego” w roku 2014, a także omówienie realizacji pozostałych celów zawartych w Porozumieniu o współpra-cy pomiędzy PZFD, a Urzędem m.st. Warszawy.
Spotkanie w ramach porozumienia z miastem
OD
ZIA
Ł W
AR
SZ
AW
SK
I P
ZF
D
Ze strony Oddziału Warszawskiego została
przygotowana i przedstawiona podczas spotka-
nia krótka prezentacja podsumowująca działa-
nia Oddziału w ramach współpracy z miastem.
Wśród wspomnianych inicjatyw znalazł się
m.in. udział w Pikniku z klimatem czy akcji sa-
dzenia drzew w ramach Partnerstwa dla Klima-
tu.
Zarówno w opinii wiceprezydenta Warszawy
Jacka Wojciechowicza, jak i przedstawicieli
PZFD – prezesa, Grzegorza Kiełpsza oraz pre-
zesa Oddziału Warszawskiego, Pawła Putkow-
skiego ubiegły rok potwierdził obopólne korzy-
ści wynikające ze współpracy Związku i Miasta,
zarówno w zakresie rozwiązywania bieżących
spraw, jak i wzajemnego wspierania inicjatyw
49
na rzecz wizerunku Warszawy jako dobrego
miejsca do mieszkania. Obie strony podkreśliły
jednocześnie chęć dalszego uczestnictwa w wy-
darzeniach organizowanych w nadchodzących
miesiącach.
Nie zabrakło jednak i słów krytycznych.
W głównej mierze dotyczyły one braku postę-
pu w negocjacjach pomiędzy PZFD, a MPWiK,
które dotyczą Porozumienia w zakresie zwrotu
przez MPWiK nakładów ponoszonych przez de-
weloperów na budowę urządzeń wodno-kana-
lizacyjnych. To temat, nad którym pracujemy
od pewnego czasu. Obecna na spotkaniu prezes
zarządu MPWiK Hanna Krajewska przyznała,
że przyczyny tej zwłoki leżą po stronie spół-
ki, zadeklarowała jednocześnie przyspieszenie
prac nad Porozumieniem. Dzięki temu mamy
nadzieję na przełom w rozmowach w nadcho-
dzącym czasie.
Podczas spotkania omówiono także sprawy
merytoryczne dotyczące ważnych dla nas za-
gadnień - obowiązujących wskaźników parkin-
gowych i realnego popytu na miejsca parkingo-
we realizowane przez deweloperów w oparciu
o narzucone wskaźniki w decyzjach administra-
cyjnych oraz konsultacji z deweloperami prac
planistycznych na etapie przystąpienia do prac
projektowych nad planem. Temat dot. wskaź-
ników miejsc parkingowych wywołał podczas
spotkania żywą dyskusję. Wyniki przedstawio-
nej ankiety przygotowanej przez Oddział War-
szawski na podstawie danych pozyskanych od
firm członkowskich były zaczątkiem do rozmów
dotyczących wskaźników parkowania. Przed
nami konieczność dopracowania uzyskanych
danych, a także przygotowanie sprawozdania
w szerszym kontekście. Oba zagadnienia będą
tematem prac Zespołu w 2015 roku.
50
Rekordowa liczba transakcji, spore zróżnicowanie wartości mieszkań w zależno-ści od dzielnic. Słowem rok - najlepszy od lat - pod względem sprzedaży na ryn-ku pierwotnym dla branży deweloperskiej - to najważniejsze wnioski z raportu REAS, dotyczącego rynku mieszkaniowego
2014 r. bardzo dobry dla rynku nowych mieszkań we Wrocławiu
OD
ZIA
Ł W
RO
CŁ
AW
SK
I P
ZF
D
Wyniki związane z wrocławskim rynkiem, zo-
stały przedstawione podczas lutowego briefingu
mieszkaniowego, który zorganizował wrocław-
ski oddział Polskiego Związku Firm Deweloper-
skich. REAS prowadzi stałe badania branży od
kilkunastu lat.
— Z podsumowania całego 2014 roku wy-
nika, że był to najlepszy pod względem
sprzedaży rok w historii polskiej branży de-
weloperskiej. Oczywiście po boomie z roku
2007. Rekordowemu poziomowi sprzedaży
towarzyszył blisko dwukrotny wzrost liczby
mieszkań wprowadzonych do oferty w po-
równaniu z rokiem 2013. Tak było w całej
Polsce - wylicza Katarzyna Kuniewicz, dy-
rektor Działu Badań i Analiz Rynku REAS.
2 MLD ZŁ NA WROCŁAWSKIM RYNKU
Wartość rynku (płatne umowy rezerwacyjne
lub deweloperskie) we Wrocławiu w 2014 r. sza-
cowana była na blisko 2 mld zł. W IV kw. 2014 r.
liczba mieszkań sprzedanych była o 257 miesz-
kań wyższa od liczby wprowadzonych do sprze-
daży.
51
W 2014 r. deweloperzy wprowadzili do sprze-
daży 7,2 tys. mieszkań, a w tym samym czasie
nabywców znalazło aż 6,5 tys. lokali. Najwię-
cej mieszkań oferowano w dzielnicy Krzyki (37
proc.), najmniej na Starym Mieście (9 proc.).
Przeciętna cena m2 lokali mieszkalnych i apar-
tamentów na rynku pierwotnym na koniec 2014
roku wyniosła 6,14 tys. zł. W poszczególnych
dzielnicach ceny wahały się od 5,11 tys. zł za m2
na Psim Polu (cena w ofercie) do 7,17 tys. zł za m2
na Starym Mieście (cena w ofercie).
- Wrocławscy deweloperzy działają na bardzo
konkurencyjnym rynku. W związku z tym mu-
szą mieć przygotowane nie tylko dobre ofer-
ty, ale również muszą być one w dobrej cenie.
Nagroda jest kusząca - dobra sprzedaż. A ta
w całym 2014 r. była naprawdę imponująca
- ponad 6 tys. lokali. Sądzę, że ten fakt może
spowodować, iż pomimo dużej liczby mieszkań
w ofercie wrocławscy deweloperzy mogą
w 2015 roku wprowadzić do oferty zdecydo-
wanie więcej mieszkań niż w poprzednich la-
tach - wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.
I PO BOOMIE?
W całym 2014 r. deweloperzy sprzedali w Pol-
sce ponad 43 tys. lokali, to aż o 20% więcej, niż
w roku 2007 i 2013. Rekordy odnoszą się rów-
nież do liczby mieszkań wprowadzonych do
sprzedaży w Polsce, a tych było ponad 47,5 tys.
- niemal 2 razy więcej niż w 2013 roku.
Analitycy zgodnie przyznają, że w 2015 r. bę-
dzie zdecydowanie trudniej osiągnąć taki wyni-
ki, bo rynek mieszkaniowy jest cykliczny. Spa-
dek będzie miał miejsce, a wynika to chociażby
z faktu, że zaczyna się to z innego poziomu, bo
jeszcze kilka lat temu sprzedaż na rynku miesz-
kaniowym we Wrocławiu była o połowę niższa.
Do tego dochodzi fakt, że w 2014 roku zakupu
nowych mieszkań dokonywali w dużej mierze
nabywcy, obawiając się zmian polityki kredy-
towej. Tylko do końca 2014 roku przy zaciąga-
niu kredytu hipotecznego obowiązywał wymóg
5-procentowego wkładu własnego. Obecnie jest
to już 10 procent ceny mieszkania. Niejedno-
znaczny jest również wpływ programu MdM na
sprzedaż we Wrocławiu. Z jednej strony dopłaty
poszerzyły grono potencjalnych nabywców, ale
z drugiej limity nie są zbyt korzystne dla ryn-
ku wrocławskiego, dlatego udział MdM nie jest
jeszcze znaczący i wynosi kilkanaście procent.
- Ta tendencja będzie się zmieniać, ale w chwili
obecnej trudno powiedzieć, w którym kierun-
ku - podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.
Wrocławscy dewe-loperzy działają na
bardzo konkurencyj-nym rynku.
W 2014 r. dewelo-perzy wprowadzili
do sprzedaży 7,2 tys. mieszkań, a w tym samym czasie na-bywców znalazło aż 6,5 tys. lokali.
52
Ponad pół miliarda złotych przeznaczyli na inwestycje w 2014 r. wrocławscy de-weloperzy zrzeszeni w Polskim Związku Firm Deweloperskich. W 2015 r. tych in-westycji będzie zdecydowanie więcej.
Deweloperzy zmieniają dzielnice Wrocławia
OD
ZIA
Ł W
RO
CŁ
AW
SK
I P
ZF
D
Wrocławski oddział Polskiego Związku Firm
Deweloperskich, zorganizował 19 lutego brie-
fing mieszkaniowy.
— Takie spotkanie to dobra okazja do po-
rozmawiania o kondycji branży oraz o tym
jak Wrocław zmienia się na naszych oczach.
Stąd też byli z nami prezesi i przedstawiciele
firm deweloperskich oraz osoby związane
z rynkiem nieruchomości. Realizacja do-
brych projektów i efekty naszej pracy zależą
od współpracy z bardzo wieloma osobami
i instytucjami, dlatego gościliśmy również
przedstawicieli Urzędu Miejskiego, nadzoru
budowlanego oraz stowarzyszeń i instytu-
cji, z którymi mamy okazję współdziałać.
Briefing był adresowany również do me-
diów – wylicza Dorota Jarodzka-Śródka,
prezes PZFD we Wrocławiu.
SETKI MILIONÓW NA INWESTYCJE
Organizacja przedstawiła twarde dane. Według
samych szacunków w 2014 r. na inwestycje we
Wrocławiu deweloperzy PZFD przeznaczyli 580
mln zł. Dzięki temu powstało blisko 2,4 tys. go-
towych mieszkań, a kolejne inwestycje są reali-
zowane.
Dobrze zapowiada się również 2015 r., w któ-
rym - według planu - inwestycje deweloperów
PZFD przekroczą 664 mln zł. W tym czasie roz-
poczęta lub zakończona zostanie budowa w su-
mie ponad 3,8 tys. mieszkań.
— Dzięki ustabilizowanej sytuacji na rynku
branża może rozwijać się bardzo prawi-
dłowo i równomiernie. Jedyny negatywny
sygnał, który możemy powoli obserwować,
to fakt, że w 2015 r. dwukrotnie zorgani-
zowane zostaną wybory. W związku z tym
wiele inicjatyw może zostać przygotowa-
nych na fali populizmu, a ustawy wprowa-
dzone zostaną w trybie natychmiastowym.
To może zachwiać rynkiem - ocenia Miro-
sław Półtorak, wiceprezes Oddziału PZFD
we Wrocławiu.
PZFD ROZWIJA DZIELNICE, ALE BUDYNEK TO NIE WSZYSTKO
Prace budowlane koncentrują się głównie
w czterech wrocławskich dzielnicach od Środ-
mieścia do Fabrycznej. Największą aktywność
można zaobserwować w dzielnicy Krzyki. Tylko
w 2014 r. gotowych było tam 1,16 tys. mieszkań,
a w 2015 r. rozpoczętych bądź gotowych ma być
jeszcze więcej - ponad 1,6 tys. mieszkań.
53
— Bardzo dobrze rozwijają się również
dzielnice, przy których zakończone zosta-
ły inwestycje związane z budową ważnych
węzłów komunikacyjnych. Między innymi
temu faktowi dynamiczny rozwój zawdzię-
cza Psie Pole - ocenia wiceprezes Mirosław
Półtorak.
Miliony przeznaczone na inwestycje to nie tylko
budynki mieszkalne wraz z lokalami usługowy-
mi, którym najczęściej towarzyszą od nowa za-
aranżowane tereny zielone, place zabaw, drogi
dojazdowe, garaże i parkingi, czy też ścieżki ro-
werowe.
— Te dane wprost pokazują, że współodpo-
wiadamy za Wrocław, który razem buduje-
my. W wielu miejscach, przez lata powstały,
zupełnie nowe osiedla, a wręcz dzielnice.
Tak się dzieje również dzięki aktywności
deweloperów zrzeszonych w PZFD - pod-
sumowuje Dorota Jarodzka-Śródka, prezes
wrocławskiego oddziału Polskiego Związku
Firm Deweloperskich.
PZFD we Wrocławiu - to grupa 16
firm deweloperskich zrzeszonych
w Polskim Związku Firm Dewelo-
perskich (Archicom, DOM.Develo-
per, INKOM, Osiedle Malownicze,
PBO Dach Bud, Grupa PROFIT De-
velopment, Salwirak, TEMAR De-
weloper, Vantage Development,
Dom Development, mLocum,
BLOCKPOL, PB DOMBUD, Rafin
Deweloper, WPBM Mój Dom, Part-
ner Capital Group).
PZFD buduje Wrocław i standar-
dy branży deweloperskiej. Zmienia
oblicze miasta, dba o jakość budow-
nictwa. Przedsiębiorcy zrzeszeni
w PZFD tworzą nowe mieszkania,
piękne i obszerne apartamenty,
funkcjonalne obiekty biurowe.
Wspierają wrocławian w procesie
wyboru mieszkania, rozwiewają
wątpliwości odpowiadając na py-
tania dotyczące zakupu i finanso-
wania mieszkania lub domu. Służą
radą i pomocą z zakresu prawa bu-
dowlanego i umów deweloperskich.
Przestrzegają zasad Kodeksu Do-
brych Praktyk.
Więcej informacji:
www.wroclaw.pzfd.pl
54
Uchwalona we wrześniu 2011 roku ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego miała zapewnić silniejszą pozycję podmiotów dokonujących zakupu nowych mieszkań lub domów. Wprowadziła obowiązek otwierania rachunków powierniczych przez deweloperów, co nie za-gwarantowało jednak pełnego bezpieczeństwa transakcji, tworząc nowe czyn-niki ryzyka.
Ryzyka związane z otwarciem rachunku powierniczego
Wprowadzony „ustawą deweloperską” rachunek
powierniczy służy do gromadzenia i przecho-
wywania środków pieniężnych powierzonych
posiadaczowi rachunku przez osoby trzecie (na-
bywców) na podstawie odrębnej umowy, zwanej
„umową deweloperską”. Może być prowadzony
jako zamknięty lub otwarty. W pierwszym przy-
padku jednorazowa wypłata zgromadzonych na
rachunku środków następuje po przeniesieniu
na nabywcę prawa własności nieruchomości,
podczas gdy w drugim kolejne wypłaty środków
następują zgodnie z harmonogramem określo-
nym w umowie. W obu przypadkach rachunek
powierniczy blokuje deweloperowi bezpośred-
nią możliwość korzystania ze środków zgroma-
dzonych na rachunku do czasu uzyskania okre-
ślonego w umowie stanu budowy – często nawet
aż do jej ukończenia.
NAPIĘTY HARMONOGRAM
Deweloper, prowadząc inwestycję za pośred-
nictwem otwartego mieszkaniowego rachunku
powierniczego, ma bardzo ograniczony dostęp
do środków. Bank ewidencjonuje wpłaty i wy-
płaty odrębnie dla każdego nabywcy na jego
„indywidualnym rachunku nabywcy”, ten zaś
przelewa kolejne kwoty pieniędzy po zakończe-
niu określonego etapu budowy. W razie niskiego
poziomu sprzedaży lokali nie gwarantującego
wystarczających wpływów na rachunek, dewe-
loperowi może zatem zabraknąć bezpośrednie-
go dostępu do środków, z których mógłby kon-
tynuować realizację budowy.
OGRANICZONY DOSTĘP DO ŚRODKÓW
Zamknięty mieszkaniowy rachunek powier-
niczy chroni prawa nabywców oraz umożliwia
deweloperom rozpoczęcie sprzedaży lokali już
w trakcie realizacji inwestycji bez konieczności
wcześniejszego zakończenia prac budowlanych.
Inwestor, który zdecyduje się na jego zastoso-
wanie, ma jednak zablokowany i ściśle kontro-
lowany podczas prac budowlanych dostęp do
środków finansowych. Otrzymuje od nabywcy
pieniądze dopiero po ukończeniu inwestycji.
Umowa zawierana jest na czas nieoznaczony,
CZ
ŁO
NK
OW
IE W
SP
IER
AJĄ
CY
55
jednak nie dłuższy niż okres niezbędny do wy-
płaty całości środków wpłaconych na rachunek
przez nabywców, po otrzymaniu odpisów aktów
notarialnych przenoszących prawo do nieru-
chomości.
WYPŁATA W RĘKACH BANKU
Ustawa deweloperska nie precyzuje dodat-
kowych warunków prowadzenia rachunków
oraz uwalniania środków. Wynika z tego ryzyko,
iż w nieoczekiwanej sytuacji bank może wstrzy-
mać uruchomienie środków. Banki w oparciu
o rekomendacje ZBP narzucają ścisłe zasady
oceny wiarygodności finansowej inwestora oraz
opłacalności jego inwestycji. Samo złożenie
wniosku obwarowane jest koniecznością przed-
łożenia wielu dokumentów, w tym projektu pro-
spektu informacyjnego oraz wzoru umowy de-
weloperskiej. Następnie Inwestor musi ponieść
związane z tym opłaty. Jeśli deweloper będzie
prowadził inwestycję ze środków własnych bez
udziału kredytu inwestorskiego, zobowiązany
jest również udokumentować źródła finansowa-
nia przedsięwzięcia.
A JEŚLI COŚ PÓJDZIE NIE TAK…
Ustawa nie określa dodatkowych środków
ochrony przed spółkami z minimalnym ka-
pitałem zakładowym – tzw. spółek celowych.
W sytuacji wystąpienia wad fizycznych bądź
prawnych nieruchomości ustawa wskazuje
przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi. Istnie-
je ryzyko, iż spółka celowa może nie posiadać
żadnych praw majątkowych, z których można
by było żądać zaspokojenia w postępowaniu
egzekucyjnym. Deweloperzy muszą też rozwa-
żyć ostateczną decyzję co do współpracy z wy-
branym bankiem, ponieważ zgodnie z ustawą
deweloperską, Art. 5, ust. 4, prawo wypowie-
dzenia umowy rachunku powierniczego przy-
sługuje wyłącznie bankowi i tylko z ważnych
powodów.
Prezes Zarządu
Upper Finance Consulting Sp. z o.o.
Iwona Załuska
INWESTYCJA W KAPITAŁ LUDZKI, TO NAJLEPSZA INWESTYCJA DLA FIRMY
58
BUDUJEMY I ROZWIJAMY POLSKIE MIASTA
DZIAŁALNOŚCI
13 LAT
GRUPY TEMATYCZNE
4LICZBA
PODJĘTYCH DZIAŁAŃ LOBBINGOWYCH
W 2014 R.
31PONAD 100
FIRM Z CAŁEJPOLSKI
WSPÓŁPRACUJEMY M. IN. Z:
59
BUDUJEMY I ROZWIJAMY POLSKIE MIASTA
WSPÓŁPRACUJEMY M. IN. Z:
60