Marcin Sitek Politechnika Częstochowska

ZARZĄDZANIE RYZYKIEM W PROCESACH FINANSOWANIA INWESTYCJI W NIERUCHOMOŚCI

RISK MANAGEMENT IN PROCESSES OF FINANCING OF INVESTMENT IN RESIDENTIAL REAL ESTATE

STRESZCZENIE W pracy omówiono rynkowe systemy finansowania inwestycji w nieruchomości. Podkreślono jako dominujący na polskim rynku mechanizm bankowości hipotecznej, a szczególnie długoterminowe kredyty hipoteczne. Dla finansowania i kredytowania inwestycji na rynku nieruchomości omówiono czynniki ryzyka występujące w tym systemie, przeprowadzono ich klasyfikację i ocenę ryzyka działalności inwestycyjnej na rynku nieruchomości. Przedstawiono zasady zarządzania ryzykiem, instrumenty kontroli poszczególnych rodzajów ryzyka oraz metody zarządzania ryzykiem w procesie inwestycyjnym na rynku nieruchomości.

SUMMARY This paper describes market systems of financing of investments in real estate. A mechanism of mortgage banking was emphasized as dominant in Polish market, with particular focus on long-term mortgage loans . For financing and crediting of investments in real estate market, risk factors typical of this system were described. Investment risk in real estate market was classified and assessed. The study also presents the principles of risk management, instruments of control of individual types of risk and the methods of risk management in the investment process in real estate market.

SŁOWA KLUCZOWE: finansowanie, rynek nieruchomości, zarządzanie ryzykiem KEY WORDS: financing, real estate market, risk management

WPROWADZENIE Sektor nieruchomości ma istotne znaczenie gospodarcze, zarówno jako pracodawca i

pro-ducent usług, jak też czynnik destabilizujący gospodarkę, a zwłaszcza system finansowy poprzez swój cykliczny charakter i powtarzające się kryzysy nieruchomościowe. Szczególne znaczenie przypada nieruchomościom mieszkaniowym, które zwykle są największą częścią sektora, a dodatkowo mają duże znaczenie społeczne. Inwestycje nieruchomościowe (mieszkaniowe) wynosiły w Polsce w latach 1991-2008 średnio 105 tys. mieszkań rocznie. W przeliczeniu na 1000 osób stanowiły one średniorocznie 2,8 mieszkania w latach 1989-2007, podczas gdy wskaźnik ten kształtował się powyżej 4 w krajach Europy Zachodniej i powyżej 3 w krajach Europy Środkowo-Wschodniej i krajach nadbałtyckich. Trudno zatem potwierdzić często pojawiającą się tezę dotyczącą rozwoju jakościowego sektora mieszkaniowego w państwach tzw. starej Unii Europejskiej (EU-15) i rozwoju ilościowego państw postsocjalistycznych. Niemniej jednak należy uznać średnie tempo przyrostu inwestycji mieszkaniowych w Polsce za zbyt niskie. Wyjątek stanowi 2008 rok, w którym wskaźnik mieszkań na 1000 osób kształtował się na wysokim poziomie wynoszącym około 4.

Rynek nieruchomości45 jest w dużej części oparty na mechanizmie bankowości hipotecznej. Kredytodawcą w mechanizmie bankowości hipotecznej są banki oferujące kredyty hipoteczne. Działalność tę mogą prowadzić specjalistyczne banki hipoteczne, banki uniwersalne, banki oszczędnościowe, banki komercyjne i publiczne instytucje kredytowe. Kredytobiorcami są gospodarstwa domowe, przedsiębiorstwa oraz sektor publiczny. Otrzymane środki przeznaczają na budowę, zakup oraz remonty nieruchomości bądź mieszkaniowych, bądź innych nieruchomości.

45 M. Leininger, O. Stöcker, Finansowanie nieruchomości w Europie Środkowej i Wschodniej z punktu widzenia zagranicznych banków, Prawo Bankowe, nr 6 (70), 2003, s. 133-145.

31

RYNKOWY SYSTEM FINANSOWANIA INWESTYCJI W NIERUCHOMOŚCI Ponieważ nieruchomość jest istotnym elementem gospodarki narodowej, wagi nabiera

proces inwestowania i tym samym jej finansowania. Nieruchomości jako dobra bardzo

kapitałochłonne wymagają znacznych środków finansowych. Główną zaletą finansowania

inwestycji kapitałem obcym - szczególnie kredytem, jest możliwość podniesienia

rentowności inwestycji46. Rynkowy system finansowania inwestycji w nieruchomości bazuje

na:

- mechanizmie bankowości uniwersalnej,

- mechanizmie bankowości hipotecznej,

- mechanizmie oszczędzania kontraktowego. 47

- mechanizmie rynku wtórnego (mechanizmie sekurytyzacyjnym ).

Mechanizm bankowości uniwersalnej. Portfel kredytów mieszkaniowych (hipotecznych i

budowlano - hipotecznych) banków uniwersalnych refinansowany jest głównie z depozytów.

Głównym źródłem pochodzenia depozytów są wkłady oszczędnościowe gospodarstw

domowych i pieniądz transakcyjny podmiotów gospodarczych. Banki uniwersalne i

komercyjne ponoszą dość wysokie koszty finansowania kredytów z depozytów. W ich

przypadku istnieją słabe możliwości wygenerowania kapitału na średnio- i długoterminowe

kredyty.

Jednak model banku uniwersalnego w przypadku finansowania rynku nieruchomości, a

szczególnie mieszkalnictwa, nie jest idealnym. Do jego wad zaliczyć należy:

- mało skuteczny marketing i zarządzanie ryzykiem w odniesieniu do finansowania

mieszkalnictwa.

- refinansowanie kredytów poprzez depozyty w znacznym stopniu wpływa na ofertę

produktów bankowych,

- poleganie na detalicznych depozytach znacznie ogranicza proporcjonalną ilość aktywów

w formie kredytów mieszkaniowych,

- aby zminimalizować ryzyko stopy procentowej i przenieść to ryzyko na kredytobiorcę,

banki preferują kredyty o zmiennym oprocentowaniu,

- aby zarządzać ryzykiem płynności, banki ograniczają procent aktywów w formie kredytów

mieszkaniowych,

- ponieważ banki dysponują zdywersyfikowaną ofertą, mogą same decydować o zmianie

aktywności w kredytowaniu rynku nieruchomości w zależności od warunków rynkowych,

- ponieważ baza funduszowa systemu bankowego jest prawie całkowicie krótkoterminowa,

ograniczanie wzrostu portfela traktują banki jako sposób na ograniczanie ryzyka.

Mechanizm bankowości hipotecznej. Wyspecjalizowany w udzielaniu kredytów

hipotecznych bank hipoteczny występuje jako pośrednik pomiędzy rynkiem kredytów

hipotecznych a rynkiem kapitałowym. Jego podstawowym zadaniem jest udzielanie kredytów

hipotecznych na finansowanie rynku nieruchomości (działalność aktywna banków

hipotecznych) oraz emisja listów zastawnych o pokryciu w hipotekach ustanowionych na

rzecz banku i innych papierach wartościowych refinansujących kredyty hipoteczne oraz

nabywanie wierzytelności innych banków (działalność pasywna banków hipotecznych).

Ponieważ refinansowanie kredytów hipotecznych z jednej strony za pomocą depozytów jest

mniej kosztowne niż refinansowanie ich listami zastawnymi z drugiej strony kwoty kredytów

w stosunku do depozytów w systemie depozytowym stają się niewystarczające, dlatego

rozważa się, czy bankom uniwersalnym, dla których jedną z podstawowych czynności jest

emitowanie bankowych papierów wartościowych, nie nadać prawa emisji listów zastawnych.

46 J. Ickiewicz, Pozyskiwanie i struktura kapitału a długookresowe cele przedsiębiorstwa, Monografie i

Opracowania nr 425, AGH, Warszawa 1996, s. 83. 47 B. Półtorak, Sekurytyzacja kredytu hipotecznego, CeDeWu.PL, Warszawa 2005, s. 123.

32

Dla inwestorów podstawowym jest pytanie, który z banków: zdywersyfikowany bank

uniwersalny czy specjalistyczny bank hipoteczny obciążony jest mniejszym ryzykiem oraz

który z banków oferuje najwyższej jakości kredyty. Ponadto, czy emitowanie listów

zastawnych doprowadzi do pojawienia się konkurencyjnego oprocentowania kredytów

hipotecznych.

Mechanizm oszczędzania kontraktowego. Podstawą tego systemu jest zawieranie

specjalnych umów, w których instytucje finansowe zobowiązują się do udzielenia kredytu na

finansowanie nieruchomości w zamian za wykonanie określonych zobowiązań

oszczędnościowych ze strony przyszłych kredytobiorców. Kredytodawcami są w tym

przypadku kasy mieszkaniowe i kasy budowlane. System ten szczególnie dobrze rozwinął się 48

w Niemczech, Francji, Portugalii oraz w Grecji . W systemie kontraktowym potencjalny

kredytobiorca zawiera kontrakt na oszczędzanie uzgodnionej kwoty w określonym czasie, w

zamian za zobowiązanie instytucji finansowej do udzielenia, na wcześniej określonych

warunkach, kredytu na zakup lub remont mieszkania własnościowego. Model ten

charakteryzuje niska stopa oprocentowania kredytów (niższa niż rynkowa). Najsilniejszą

stroną modelu kontraktowego jest możliwość utworzenia puli długoterminowych środków

przeznaczonych na mieszkalnictwo. Model kontraktowy jest systemem dotacji

mieszkaniowych. Jego zaletą jest mobilizacja prywatnych oszczędności dla celów

mieszkaniowych, wadą zaś fakt promowania uczestników systemu kontraktowego nie

zaciągających kredytu, czyli takich, którzy pozostawiają fundusze w systemie przez pewien

czas, a potem wycofują je wraz z dotacją, nie biorąc kredytu.

Podstawy mechanizmu sekurytyzacyjnego. Refinansowanie portfela kredytów

mieszkaniowych na rynku wtórnym dokonuje się poprzez:

- emisję obligacji własnych zabezpieczonych na hipotekach przez bank udzielający kredytu49,

- emisję papierów wartościowych opartych na aktywach wyodrębnionych z bilansu,

zabezpieczonych hipoteką przez inny podmiot niż bank udzielający kredytu w wyniku

transakcji sekurytyzacji wtórnej. Natomiast korzyści z przeprowadzania sekurytyzacji dotyczą

zwiększenia płynności, ochrony przed ryzykiem zmian stóp procentowych, sprawnego

przepływu kapitału od inwestorów do kredytobiorców, dywersyfikacji portfela inwestorów

oraz możliwości ustalania niższej stopy procentowej dla kredytobiorców na rynku

pierwotnym50. Na rys. 1 przedstawiono metody refinansowania portfela kredytów

hipotecznych na rynku pierwotnym i wtórnym kredytów mieszkaniowych.

IDENTYFIKACJA I OCENA CZYNNIKÓW RYZYKA FINANSOWANIA INWESTYCJI W NIERUCHOMOŚCI

Ryzyko finansowania inwestycji w nieruchomości to ryzyko systematyczne, którego nie

można wyeliminować poprzez dywersyfikację, oraz ryzyko specyficzne - dywersyfikowalne.

Według Kena Gordona51 w obszarze kredytowania rynku nieruchomości, w procesie

inwestowania w nieruchomości występują dwie główne kategorie ryzyka:

- ryzyko makroekonomiczne, wynikające z działania całego rynku lub gospodarki,

- ryzyko mikroekonomiczne, charakterystyczne dla konkretnej inwestycji.

48 C. Steiner, Immobilienfinanzierung in den Lander der Eurtopaischen Gemeinschaft, Frits Knapp Verlag,

Frankfurt am Main, 1990, cyt. Za: A. Gąsowska, Bankowość hipoteczna, Poltext, Warszawa 2000, s. 34-36. 49 B. Półtorak, Sekurytyzacja kredytu hipotecznego..., s. 107-112. 50 R. Aller, Setting Interest Rate, [w:] R. Irwqin i inni, Real Estate Handbook, McGraw-Hill, Inc. 1993, s. 257,

cyt. Za: M. Bryx, Inwestycje w nieruchomości, POLTEXT, Warszawa 2001, s. 243-245. 51 K. Gordon, Risk assessment In development lending, Briefings in Real Estate Finance, Vol. 3, No 1,

H. Steward Publications, 2003, p. 7-26.

33

Rys. 1. Metody refinansowania portfela kredytów hipotecznych na rynku pierwotnym i wtórnym kredytów

mieszkaniowych

PKM - portfel kredytów mieszkaniowych

SPV - spółka specjalnego przeznaczenia/emitent MBS (special purpose vehicle)

MBS - papiery wartościowe wyemitowane na bazie aktywów wyodrębnionych z bilansu (mostgage backed

securities)

Źródło: Na podst. E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Wydawnictwo Naukowe

PWN, Warszawa 2006, rozdz. 7; B.Półtorak, Sekurytyzacja kredytu hipotecznego, CeDeWu. Pl, Warszawa 2005,

rozdz. 4; M.Bryx, Rynek nieruchomości, Poltext, Warszawa 2006, rozdz. 8.2; M.Zaleska, Współczesna

bankowość, Difin, Warszawa 2007, część II, rozdz. 5; M. Lea, Globalne modele finansowania mieszkalnictwa,

Opracowanie dla USAID/Warszawa, Warszawa listopad 1999, s. 22

52

Natomiast według Czerkasa czynniki ryzyka w kredytowaniu hipotecznym rynku

nieruchomości to czynniki występujące na rynku wtórnym kredytów mieszkaniowych oraz na

rynku pierwotnym. Czynniki ryzyka według tej klasyfikacji przedstawiono na rysunku 2.

Kształtowanie się poszczególnych ryzyk występujących w otoczeniu podmiotu wpływa

na indywidualne ryzyko kredytowe danego kredytobiorcy, na jego zdolność do spłaty

kredytu w założonym czasie i w walucie umowy kredytowej. Do najważniejszych czynników

tej grupy ryzyka zaliczyć należy:

- inflację czyli ryzyko siły nabywczej. Inflacja jest jednym ze źródeł ryzyka związanego z

prawdopodobieństwem wystąpienia różnic pomiędzy zakładanym poziomem inflacji (jest to

tzw. inflacja oczekiwana, wynikająca z analiz inwestycyjnych) a inflacją rzeczywistą.

52 K. Czerkas, Ryzyko w kredytach hipotecznych. Wymagania banków, Prawo Bankowe Nr 6(70), czerwiec 2003.

34

Rys. 2. Czynniki ryzyka gospodarczego w kredytowaniu hipotecznym nieruchomości Źródło: K. Czerkas, Ryzyko w kredytach hipotecznych.. Wymagania Banków, Prawo Bankowe, nr 6 (70),

2003, s. 75

Należy jednak sądzić, że ten czynnik ma niewielki wpływ na poziom ryzyka w

przypadku lokat w nieruchomości. W wyniku inflacji powodującym trwały wzrost cen dóbr

i usług, siła nabywcza środków pieniężnych oraz aktywów posiadanych przez inwestorów 53

maleje. Jednak inflacja często powoduje zmianę płaconych przez najemców czynszów ,

- stopę procentową. Wzrost stóp procentowych powoduje wzrost kosztu obsługi długu

hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości zarówno mieszkaniowych, jak

i komercyjnych, prowadząc między innymi do spadku popytu na mieszkania. Zmiany stóp

procentowych (np. podwyższenie) jako czynnik ryzyka finansowego powodują

ograniczenia w dostępności kredytu hipotecznego, ujemnie wpływając na popyt na

nieruchomości,

- kurs walutowy. Stabilność kursu walut danego kraju z punktu widzenia makro dotyczy

ryzyka kursowego54. Należy go zakwalifikować jako jedno ze źródeł ryzyka

makroekonomicznego oraz źródło ryzyka finansowego i kredytowego, bowiem wszelkie

zmiany kursu walutowego lub dewaluacja waluty przychodu w stosunku do waluty kredytu

powoduje problemy finansowe związane z obsługą kredytu hipotecznego.

- aktywność gospodarcza kraju i regionu,

- realia prawne. Czynnik ten, charakterystyczny dla otoczenia danego podmiotu

gospodarczego, wynika między innymi z ram prawnych i stabilności prawa. Jednym z

elementów systemu prawnego jest np. prawo budowlane, które powoduje wystąpienie

ryzyka w uzyskaniu odpowiednich pozwoleń związanych z inwestycją.

53 J.D. Fisker, R.S. Martin, Investment Analysis for Appraisers, Dearbom Financial Publishing INC, Chicago

1995, cyt. za: Wybrane aspekty inwestowania na rynku nieruchomości w Polsce, red. M. Bryx, IFGN AGH,

Warszawa 2001, s. 138. 54 P. Misztal, Zabezpieczenie przed ryzykiem zmian kursu walutowego, Difin, Warszawa 2004, s. 35-52.

35

Natomiast jak wynika z zestawienia najważniejszych czynników ryzyka kredytowego, źródła

ryzyka wynikające z sytuacji ekonomiczno-finansowej samego podmiotu gospodarczego, to:

- forma prawna podmiotu (spółka jawna, cywilna lub z o.o.), jej zakres działalności w tym

segmencie rynku, reputacja podmiotu gospodarczego (firmy), jej pozycja na rynku,

zdolność do obsługi kredytu i gotowość do współpracy z bankiem - to ważne czynniki

ryzyka projektów finansowanych kredytami hipotecznymi,

- kwestie podatkowe,

- płynność i rentowność kapitału i sprzedaży. Są to czynniki ryzyka kredytowego wynikające

z sytuacji finansowej podmiotu gospodarczego,

- ponoszone nakłady na rozwój i postęp techniczny (baza techniczna),

- struktura majątku podmiotu gospodarczego oraz struktura kapitału55,

- jakość i doświadczenie managementu.

Jak wynika z analizy czynników ryzyka w kredytowaniu hipotecznym w obszarze

nieruchomości, kompleksowe podejście, szczególnie banków wymaga odpowiednich

zasobów informacyjnych oraz szczególnie stosowania nowych metod o uniwersalnym

charakterze i uwzględniających specyfikę kredytów hipotecznych. Wynika to szczególnie ze

sprawdzenia przez bank, w jakim stopniu podmiot ubiegający się o kredyt, szczególnie kredyt

hipoteczny, jest w stanie skutecznie zarządzać ryzykiem. W świetle coraz bardziej złożonych

warunków gospodarowania wynikających ze zjawisk i procesów ekonomicznych (również na

rynku finansowym) zachodzących w skali całej gospodarki kraju czy w skali globalnej, mała

przejrzystość rynków nieruchomości stanowi źródło trudności oceny efektywności

prowadzonych działalności na rynku nieruchomości. W bardzo dużym stopniu uniemożliwia

ona wykrywanie zagrożeń stanowiących źródła ryzyka.

Rozpoznawanie i ocena różnorodnych czynników ryzyka występujących w projektach

inwestycyjnych w obszarze nieruchomości mają podstawowe znaczenie dla odpowiedniego

zarządzania ryzykiem projektu inwestycyjnego przez inwestora jak i instytucje finansowe

(kredytodawców). Wielość czynników ryzyka, jakie musi uwzględniać inwestor w trakcie

realizacji przedsięwzięcia, stwarza często konieczność włączenia do tego procesu doradcy -

konsultanta. Jego działalność musi mieć charakter interdyscyplinarny, bowiem opiniuje on

lokalizację, projekt budynku oraz uwzględnia zmieniające się informacje o otoczeniu

rynkowym planowanej inwestycji. Ponadto jest on zaangażowany w pozyskiwanie

finansowania projektu, udział w pracach realizacyjnych oraz we wprowadzaniu inwestycji na

rynek56. Czynniki wpływające na ryzyko realizacji budowy zależą w znacznej mierze od

postawy i rzetelności podmiotów zaangażowanych w realizację projektu inwestycyjnego.

Typowym przykładem podmiotu oraz jednocześnie uczestnika rynku inwestycyjno-

budowlanego jest deweloper. Ryzyko kredytującego działalność deweloperską to, zgodnie z

wcześniej wymienioną klasyfikacją ryzyka, ryzyko makroekonomiczne i ryzyko

mikroekonomiczne (ryzyko specyficzne). Ze względu na wielość źródeł i rodzajów ryzyka,

konieczne jest podjęcie działań minimalizujących ryzyko, ich kontrola oraz odpowiednie nim

zarządzanie. Czynniki ryzyka, jego rodzaje i działania minimalizujące ryzyko projektu

deweloperskiego w budownictwie mieszkaniowym przedstawiono w tabeli 1.

55 M.J. Lea (red.). Ryzyko związane z kredytowaniem nieruchomości komercyjnych. Opracowanie na zlecenie

USAID, Warszawa 1998; cyt. za: K. Czerkas, Ryzyko w kredytach hipotecznych. Wymagania banków,

Prawo Bankowe Nr 6(70), czerwiec 2003, s. 85. 56 A. Pietraszewski, Zadania konsultanta w ocenie ryzyka projektu deweloperskiego, Finansowanie

Nieruchomości, Nr 2(7), czerwiec 2006, s. 106-107.

36

Tab

ela

1. C

zy

nn

iki

ryzy

ka, je

go

ro

dzaje

i d

zia

łan

ia m

inim

aliz

ując

e ry

zyko

pro

jekt

u de

wel

oper

skie

go w

bud

owni

ctw

ie m

iesz

kani

owym

Kry

teri

um

O

bsz

ary

kon

trol

i d

aneg

o ry

zyk

a R

odza

j M

etod

y m

inim

aliz

acji

i

zarz

ądza

nia

ryz

ykie

m

jak

o cz

ynn

ik

ryzy

ka

ryzy

ka

Lok

aliz

acja

1.

Ak

tyw

no

ść g

osp

od

arc

za

mia

sta

i re

gio

nu

.

2.

Mie

jsce

lok

ali

zacji

w

p

lan

ie

zag

osp

od

aro

wan

ia

prz

est

rzen

neg

o.

3. M

iejs

ce

lok

ali

zacji

w r

an

kin

gach

atr

ak

cy

jno

ści.

4.

Po

wo

dzen

ie k

on

ku

ren

cy

jny

ch p

roje

któ

w.

Ry

zy

ko

mak

roek

on

om

i

czn

e i

ryzy

ko

ryn

ko

we

- W

ery

fik

acja

p

lan

u

zag

osp

od

aro

wan

ia

prz

est

rzen

neg

o

ora

z ra

nk

ing

ów

atr

ak

cy

jno

ści.

- S

pra

wd

zen

ie

prz

ez

ban

k

ko

nk

ure

ncy

jny

ch

pro

jek

tów

p

od

k

ąte

m

zaaw

an

sow

an

ia i

waru

nk

ów

ofe

row

an

ych

nab

yw

co

m.

- W

ym

óg

p

rzed

sprz

ed

aży

w

u

mo

wie

k

red

yto

wej

jak

o

test

atr

ak

cy

jno

ści

ryn

ko

wej

pro

jek

tu.

Pły

nn

ość

fin

an

sow

a

dew

elo

pera

1. P

rzep

ływ

y f

inan

sow

e.

2.

Wy

sok

ość

, fo

rma

i cz

as w

nie

sien

ia ś

rod

kó

w w

łasn

ych

.

3.

Cią

gło

ść f

inan

sow

an

ia p

roje

ktu

.

Ry

zy

ko

fin

an

sow

e

1. A

nali

za

wy

ko

naln

ośc

i p

roje

ktu

i p

rzep

ływ

ów

fin

an

sow

ych

.

2.

Zd

efi

nio

wan

ie

wn

iesi

en

ia

śro

dk

ów

w

łasn

ych

w

kw

ocie

u

zg

od

nio

nej

z

ban

kie

m jak

o w

aru

nk

u w

yp

łaty

pie

rwsz

ej

tran

szy

kre

dy

tu.

3.

Ob

ecn

ość

w p

roje

kcie

um

ów

kre

dy

tow

ych i

um

ów

po

ży

czek

.

Sił

a

fin

an

sow

a

dew

elo

pera

i

jeg

o

gru

py

kap

itało

wej

1.

Ko

nd

ycja

fi

nan

sow

a ak

cjo

nari

usz

y

i u

dzia

łow

có

w,

któ

rzy

po

win

ni

by

ć w

sta

nie

zas

ilić

pro

jek

t.

2.

An

ali

za

rep

uta

cji

ak

cjo

nari

usz

y i

ud

zia

łow

có

w h

an

dlo

wy

ch

.

3.

Um

ow

y

wsp

arc

ia

pro

jek

tu

prz

ez

ud

zia

łow

có

w

lub

ak

cjo

nari

usz

y.

Ry

zy

ko

ryn

ko

we

1.

An

ali

za

spra

wo

zd

ań

fin

an

sow

ych

(n

ajl

ep

iej

po

au

dy

cie)

ak

cjo

nari

usz

y i

ud

zia

łow

có

w.

2.

An

ali

za

op

inii

ban

ko

wy

ch

i

rap

ort

ów

z w

yw

iad

ow

i h

an

dlo

wej.

3.

Ob

ecn

ość

u

mo

wy

wsp

arc

ia

pro

jek

tu

prz

ez

jeg

o

ud

zia

łow

có

w

lub

ak

cjo

nari

usz

y.

4.

An

ali

za

zaan

gażo

wan

ia

ud

zia

łow

có

w

lub

ak

cjo

nari

usz

y

w

pro

jek

ty i

nw

est

ycy

jne

reali

zo

wan

e ró

wn

ole

gle

.

Zarz

ąd

zan

ie

ryzy

kie

m

pro

jek

tu p

rzez

dew

elo

pera

1.

Ko

mp

lek

sow

e fe

asi

bil

ity

stu

dy

pro

jek

tu.

2.

Do

sto

sow

an

ie

do

ku

men

tacji

p

roje

kto

wej

do

ak

tualn

ych

wy

mo

gó

w r

yn

ku

.

3.

Try

b

wy

bo

ru w

yk

on

aw

có

w

i k

on

trah

en

tów

(k

on

ku

ren

cy

jna

cen

a,

rep

uta

cja

, d

ośw

iad

czen

ie

w

reali

zacji

p

od

ob

ny

ch

ob

iek

tów

).

4.

Zag

wara

nto

wan

ie s

tałe

j ce

ny

za

wy

ko

naw

stw

o

5.

Uczest

nic

two

, p

o

stro

nie

d

ew

elo

pera

, o

sób

do

świa

dczo

ny

ch

w z

arz

ąd

zan

iu p

roje

kte

m.

6.

Fo

rmu

łow

an

ie

um

ów

re

ali

zacy

jny

ch

zab

ezp

ieczają

cy

ch

Ry

zy

ko

m

ak

ro

ek

on

om

iczn

ere

ali

zacji

inw

est

ycji

,

mark

eti

ng

o-

we

i fi

nan

so-

we

1.

An

ali

za

wy

ko

naln

ośc

i i

um

ów

to

warz

ysz

ący

ch

p

roje

kto

wi

-

wy

ko

rzy

stan

ie z

ew

nętr

zn

ych

fir

m.

2.

An

ali

za

zach

ow

an

ia t

ryb

u p

rzeta

rgo

weg

o

prz

y

wy

bo

rze

wy

ko

naw

có

w

i

ko

ntr

ah

en

tów

.

3.

An

ali

za

prz

ez

ban

k

fin

an

sują

cy

d

ew

elo

pera

u

mó

w

tow

arz

ysz

ący

ch

pro

jek

tow

i (n

p.

um

ów

o

g

en

era

lne

wy

ko

naw

stw

o,

gw

ara

ncji

ko

ntr

ak

tow

ych

, p

oli

s u

bezp

ieczen

iow

ych

, u

mó

w r

eali

zacy

jny

ch

).

4.

Ko

rzy

stan

ie

prz

ez

nab

yw

có

w

mie

szk

ań

, d

om

ów

lu

b

lok

ali

z

kre

dy

tów

hip

ote

czn

ych

, co

po

twie

rdza

ich w

iary

go

dn

ość

i z

ap

ew

nia

dew

elo

pero

wi

ciąg

łość

sp

rzed

aży

i w

pły

wy

.

inte

res

dew

elo

pera

, al

e w

sp

osó

b z

go

dn

y z

pra

wem

.

Źró

dło

: K

. C

zerk

as,

Ryz

yko

b

an

kow

e w

fin

anso

wa

niu

pro

jekt

ów

m

iesz

kan

iow

ych,

Ban

k

i K

red

yt,

li

pie

c 2

00

4;

Fin

an

sow

an

ie

Nie

ruch

om

ośc

i,

Nr

2

(11

) czerw

iec

20

07

37

INSTRUMENTY KONTROLI POSZCZEGÓLNYCH RODZAJÓW RYZYKA

Narzędzia rozpoznawania ryzyka i procesu jego ograniczania mające na celu spowodowanie jego minimalizacji to: - odpowiednie rozpoznawanie ryzyka, - ocena ryzyka (prowadzona w oparciu o tworzone bazy danych). Techniki pomniejszania ryzyka kredytowego to: - zabezpieczenia, - derywaty kredytowe, - gwarancje, - netting.

Natomiast narzędzia pomiaru ryzyka to:

- test załamania (crash test),

- testowanie stresu (stress testing),

- narzędzia statystyczne VAR (Value-at-Risk).

Stosowanie odpowiednich metod pomiaru ryzyka, szczególnie ryzyka kredytowego, w celu

jego minimalizacji i ocena zdolności kredytowej kredytobiorcy, tak ważna z punktu widzenia

kredytodawcy j est zalecane przez Bazylejską Umową Kapitałową. W celu lepszej identyfikacji ryzyka kredytowego Komisja Nadzoru Bankowego

57 58

wydaje Re- komendację J i Rekomendację S , mające na celu ograniczenie ryzyka w

działalności bankowej, podkreślając tym samym wagę jak najdokładniejszego jego

rozpoznawania i ciągłego monitorowania. Celem Rekomendacji J jest wskazanie bankom angażującym się w proces finansowania rynku nieruchomości konieczności dokładnego

rozpoznania tego rynku. Rekomendacja S zaś dotyczy dobrych praktyk w zakresie ekspozycji

kredytowych zabezpieczonych hipotecznie. Rekomendacja J dotyczy tworzenia przez banki

baz danych odnoszących się do rynku nieruchomości. Posiadanie bowiem bazy danych

stanowić ma istotny czynnik prawidłowego funkcjonowania działalności kredytowej banków

angażujących się w udzielanie kredytów hipotecznych. Gromadzone informacje będą

pomocne przy wyznaczaniu prognoz i trendów rozwojowych tego rynku, oddziałujących na niego czynników i ryzyka. Potrzeba prowadzenia przez banki własnych baz danych o rynku nieruchomości została już wcześniej sygnalizowana przez Rekomendację F5 z dnia 12

listopada 1998 r., dotyczącą podstawowych kryteriów stosowanych przez Komisję Nadzoru

Bankowego przy ocenie regulaminów wyceny nieruchomości wydawanych przez banki

hipoteczne.

Monitoring kredytowy (rekomendacja S 6 0 )

stanowi punkt wyjścia do oceny czynników

ryzyka, ich kwantyfikowania, analizy ich skutków oraz podejmowania działań

minimalizujących - czyli zarządzania ryzykiem. Musi on dotyczyć zarówno pojedynczych umów kredytowych, jak i całego portfela kredytowego.

Pod koniec 2001 r. Związek Banków Polskich rozpoczął konsultacje z organami administracji państwowej, dotyczące stworzenia ogólnopolskiej bazy danych o nieruchomościach. Doprowadziło to do powstania ogólnopolskiej bazy danych o cenach

transakcyjnych nieruchomości-Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu

57 Narodowy Bank Polski, Komisja nadzoru Bankowego, Generalny Inspektorat Nadzoru Bankowego,

REKOMENDACJA J z dnia 20 lipca 2000 r., Warszawa 2000. 58 Komisja nadzoru Bankowego, REKOMENDACJA S, Warszawa 2006. 59 NBP, KNB, REKOMENDACJA F, Warszawa 1998. 60 NBP, KNB, REKOMENDACJA S, Warszawa 2006 .

38

Nieruchomościami (AMRON)61. Funkcjonalność systemu AMRON zapewnia mu ważną

pozycję w kreowaniu i monitorowaniu polityki finansowania nieruchomości oraz w ofercie

instrumentów i narzędzi wspomagających zarządzanie ryzykiem finansowym. System

AMRON spełnia rolę instrumentu zarządzania ryzykiem kredytowym dla całego sektora

bankowego, w celu jego ograniczania. Ma on za zadanie ułatwienie bankom podejmowanie

decyzji związanych z finansowaniem nieruchomości, przyczyniając się do zwiększenia

bezpieczeństwa banków oraz zapewniając przejrzystość rynku. Zapewnia on szybki dostęp do

danych koniecznych do analizy kredytowej i oceny ryzyka związanego z nieruchomością jako

przedmiotem zabezpieczenia. Pozwala na ograniczanie ryzyka rynkowego, ryzyka wyceny i

określenie współczynnika LTV (loan to value - proporcja kredytu do oszacowanej wartości

nieruchomości). Stosunek kredytu do konserwatywnie oszacowanej wartości nieruchomości

(bankowo-hipotecznej) - LTV - obowiązuje jedynie w bankach hipotecznych.

Wśród instrumentów minimalizacji ryzyka kredytowego szczególne miejsce zajmuje

ocena zdolności kredytowej podmiotu (zarówno przed podpisaniem umowy kredytowej, jak i

w trakcie okresu kredytowania). Bank musi więc dysponować określonymi sposobami

zarządzania ryzykiem kredytowym pojedynczego kredytu hipotecznego (rys. 3) oraz całego

portfela kredytowego. W przeciwieństwie do Bazylei I, która obowiązywała od 20 lat, nowy

globalny system Bazylejskiego Porozumienia Kapitałowego, czyli Bazylea II, przyjęty przez

organy nadzoru bankowego 1 stycznia 2008 r. ma gwarantować, że banki będą lepiej

zarządzać swoim ryzykiem i dostosowywać swoje rezerwy kapitałowe do jego profilu.

Nowa Bazylejska Umowa Kapitałowa62 zaleca, jako rozwiązania przyjęte w zarządzaniu

ryzykiem bankowym, stosowanie dwóch metod pomiaru ryzyka kredytowego:

- metodę standardową. Wagi ryzyka oparte są na ratingach zewnętrznych oraz ekspozycje bez

ratingu otrzymują wagę 100%.

- metodę wewnętrznych ratingów IRB (The Internal Ratings-Based Approach) (rys. 3). Za

pomocą instrumentów ratingowych banki nadają poszczególnym klientom

prawdopodobieństwa niewywiązania się z zobowiązań (PD - Probabilisty of Default) oraz

kwalifikują ich do poszczególnych grup o podobnym prawdopodobieństwie.

Prawdopodobieństwo niewywiązywania się klienta z zobowiązań wyznacza się na

podstawie prognoz oraz zaobserwowanych stóp niewypłacalności. Struktura systemu

ratingowego rozróżnia między ryzykiem klienta a ryzykiem transakcji (np. cel

finansowania). Ponieważ banki muszą dokonać również pomiaru strat, parametrem modelu

ryzyka kredytowego jest współczynnik strat LGD (Loss Given Default - współczynnik strat

z tytułu niewywiązywania się z zobowiązań). Techniki redukcji ryzyka w metodzie IRB to

również zabezpieczenia w postaci hipotek na nieruchomościach komercyjnych i

detalicznych oraz przewłaszczenia nieruchomości. Również i parametr M (Maturity -

termin rozliczenia jako liczba lat pozostających do ostatniej płatności na rzecz banku)

wpływa na wielkość oczekiwanej straty.

Aktywa ważone ryzykiem powstają przez pomnożenie wartości wagi ryzyka przez

wielkość ekspozycji z chwili niewykonania zobowiązania EAD (Exposure at Default-

wielkość ekspozycji w momencie niewywiązywania się z zobowiązań kredytowych). Ich

wielkość pomnożona przez 8% daje wysokość wymogu kapitałowego z tytułu danej

transakcji.

Istotnym punktem Nowej Bazylejskiej Umowy Kapitałowej63 są wymogi kapitałowe

tworzone na pokrycie ryzyka podejmowanego przez instytucje finansujące. W zależności od

61 J. Furga, System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami, Finansowanie Nieruchomości, Nr

2(7), czerwiec 2006, s. 75-77. 62 P. Dziekański, Nowa Bazylejska Umowa Kapitałowa, Materiały i Studia, z. 164, Wyd. NBP, Warszawa 2003. 63 Ibidem.

39

przyj ętej metody szacowania ryzyka instytucje finansujące (banki) mogą ograniczać

wysokość kapitału regulacyjnego, który - tworzony jako rezerwa na rynku - jest kosztowny.

Ponadto należy zwrócić uwagę, że jednym z podstawowych źródeł informacji

służącym do pomiaru i oceny ryzyka kredytowego w finansowaniu nieruchomości

mieszkaniowych i komercyjnych jest wycena nieruchomości.

Wynikająca z wyceny wartość nieruchomości proporcja wartości nieruchomości do

wnioskowanego kredytu (LTV - Loan to Valuej stanowi jedno z głównych kryteriów w

ocenie przez bank finansowanych kredytem hipotecznym projektów nieruchomościowych.

Odpowiednia analiza zdolności kredytowej podmiotu i odpowiedni w niej udział wyceny

nieruchomości stanowi podstawowy element oceny i pomniejszania ryzyka kredytowego.

Rys. 3. Metody pomiaru ryzyka kredytowego w sektorze bankowym

Źródło: P. Dziekański, Nowa Bazylejska Umowa Kapitałowa, Materiały i Studia, z. 164, Wyd. NBP, Warszawa

2003, s. 28

Na podkreślenie zasługuje fakt, że i Umowa Bazylejska (Basel II) w sposób jednoznaczny

określa wytyczne w zakresie wyceny nieruchomości stwierdzając, że:

- wycena nieruchomości bazuje na wartości rynkowej,

40

- wycena nieruchomości jest niezbędna do oszacowania LGD (Loss Given Default)-współczynnika strat z tytułu niewywiązywania się z zobowiązań,

- niezbędne jest okresowe monitorowanie zmian wartości. Ryzyko kredytowe, jako wynikające z istniejących ekspozycji kredytowych a

podlegające obowiązkowi utrzymania odpowiedniej wielkości funduszy własnych, może być pomniejszone poprzez zabezpieczenia, derywaty, gwarancje i netting (saldowanie). Proces ograniczania i oceny ryzyka następuje już w momencie badania zdolności kredytowej podmiotu. Odpowiednio restrykcyjnie zbadana zdolność kredytowa pozwoli ocenić ryzyko projektu i uchronić przed finansowaniem zbyt ryzykownej inwestycji lub wprowadzić dodatkowe zabezpieczenia. Ryzyko rynkowe (ryzyko cen) oraz ryzyko finansowe (utrata płynności, zmiany stopy procentowej oraz kursu walutowego) oraz zarządzanie nimi jest szczególnie ważne w przypadku minimalizacji ryzyka bankowego64. Ryzyko utraty płynności w banku występuje w przypadku utrzymywania się niewystarczających zasobów gotówki. Narzędziami zmiany poziomu ryzyka, a zatem minimalizującymi ryzyko kredytów hipotecznych są pasywne operacje bilansowe (emisja listów zastawnych, obligacji, linie kredytowe od udziałowców), oraz instrumenty pochodne - derywaty.

Identyfikacja i ocena czynników ryzyka działalności inwestycyjnej na rynku nieruchomości ułatwia proces kontroli i zarządzania ryzykiem. Podstawowymi metodami redukcji prawdopodobieństwa ryzyka, zmniejszania skutków wystąpienia zagrożeń, transferu ryzyka czy też podjęcia (inaczej sfinansowania) ryzyka są: ubezpieczenie lub samoubezpieczenie. Poprzez opłacenie składki ubezpieczeniowej inwestor transferuje ryzyko na ubezpieczyciela. Samoubezpieczenie zaś polega na gromadzeniu własnych środków przeznaczonych na pokrycie ewentualnych strat. Najprostsze techniki formalne stosowane w zarządzaniu ryzykiem identyfikują jedynie pojawianie się problemów, nie umożliwiając skutecznego przeciwdziałania ryzyku. Należy podkreślić, że ryzyka specyficzne wpływają na zasadzie synergii na pogłębianie się innych ryzyk cząstkowych. Według Allena65

wykorzystując alternatywne formy inwestowania (ilość punktów w skali 0-10), pod kątem różnych ryzyk systematycznych można w sposób kontrolowany doprowadzić do znacznego zmniejszenia ryzyka.

Skutecznym instrumentem pozwalającym na identyfikację ryzyka jest system wczesnego ostrzegania (SWO), gdzie dostarczane ostrzegające informacje wewnętrzne lub zewnętrzne wywołują natychmiastową reakcję na to zagrożenie. Natomiast do pomiaru ryzyka wykorzystuje się instrumenty zaliczane do trzech zasadniczych grup miar ryzyka: - miara zmienności (odchylenie standardowe, wariancja), - miara wrażliwości (ustala wpływ danego czynnika ryzyka na poziom wybranej zmiennej

objaśnianej, - miara zagrożenia (parametr VAR - Value at Risk). Skuteczność zarządzana ryzykiem bardzo silnie zależy więc od odpowiedniego doboru instrumentów (metod) osłonowych jak prewencji (zapobieganie stratom) i redukcji strat. Jedną z grup metod osłonowych są standardy warunkowe norm ostrożnościowych jak adekwatność kapitałowa i zabezpieczenie poprzez ustanowienie hipoteki.

Analiza otoczenia gospodarczego inwestycji na rynku nieruchomości pozwala

inwestorowi ocenić zagrożenia ze strony konkretnego otoczenia konkurencyjnego. Taka

analiza umożliwia ocenę efektywności inwestycji, wybór tych, z którymi jest związane

mniejsze ryzyko oraz podejmowanie działań minimalizujących maksymalnie zagrożenia.

64 A. Gąsowska, Bankowość hipoteczna, Poltext, Warszawa 2000, s. 48. 65 R.H. Allen, Real Estate Investment Strategy, South-Western Publishing Co, Cincinnati 1989, cyt. za: Wybrane

aspekty inwestowania na rynku nieruchomości w Polsce, red. M. Bryx, IFGN AGH, Warszawa 2001, s. 91.

41

RYZYKO KREDYTOWE W REALIACH POLSKIEGO SYSTEMU BANKOWEGO

Wyhamowania tempa wzrostu gospodarczego, znaczne osłabienia na rynku pracy oraz

pogorszenia sytuacji sektora finansów publicznych były konsekwencją załamania gospodarki

światowej, która na skutek kryzysu finansowego zapoczątkowanego w 2007 r. znalazła się w

stanie najgłębszej od końca II wojny światowej recesji. Silny spadek aktywności

gospodarczej, połączony z utrzymującą się niepewnością co do p rzyszłego rozwoju sytuacji i

niechęcią do podejmowania nadmiernego ryzyka, p rzełożył się na ograniczenie aktywności

sektora bankowego. W konsekwencji banki zmniejszyły ekspansję i skoncentrowały się na

dostosowywaniu modelu biznesu do trudnych warunków zewnętrznych. Konsekwencją

wzrostu ryzyka działalności sektora były działania zmierzające do zmniejszenia ekspozycji na

ryzyko m.in. w drodze zaostrzenia polityki kredytowej. Wartość nominalna kredytów dla

sektora niefinansowego wzrosła o 5,8%66 z 593,4 mld zł na koniec 2008 r. do 627,9 mld zł na

koniec 2009 r. Portfel kredytów mieszkaniowych wzrósł o 11,6% z 194,0 mld zł na koniec

2008 r. do 216,4 mld zł na koniec 2009 r. , co oznacza silny spadek dynamiki w stosunku do

lat ubiegłych. Jednak w II połowie 2009 r. doszło do ponownego ożywienia na rynku (wzrost

kredytów w III i IV kwartale p rzekroczył 5 mld zł)67. Spadek dynamiki wynikał z zacieśnienia

polityki kredytowej p rzez banki, niepewności co do rozwoju sytuacji gospodarczej - obawy o

utratę lub zmniejszenie źródeł dochodu w przyszłości oraz obniżenie popytu w oczekiwaniu

na spadek cen. Jednocześnie nastąp iła zasadnicza i pozytywna zmiana w strukturze walutowej

nowo udzielanych kredytów. W rezultacie zaostrzenia polityki kredytowej wartość kredytów

złotowych wzrosła o 28,1% (o 16,6 mld zł), a walutowych jedynie o 4,3% (5,8 mld zł).

Doprowadziło to do wzrostu udziału kredytów złotowych (z 30,5% do 35,0%) oraz spadku

udziału kredytów walutowych (z 69,5% do 65,0%)68. Pomimo tej zmiany udział kredytów

walutowych jest nadal bardzo wysoki i generuje dodatkowe ryzyko dla działalności i

stabilności banków. Silne zaostrzenie polityki kredytowej nastąp iło w IV kwartale 2008 r., po

czym w mniejszym stopniu kontynuowane było do III kwartału 2009 r. Polegało ono na

wzroście marż, zwiększeniu poziomu wymaganego wkładu własnego, wzroście

pozaodsetkowych kosztów kredytu, skróceniu maksymalnego okresu kredytowania oraz

zaostrzeniu warunków dotyczących wymaganych zabezp ieczeń. Jednocześnie większość

banków wycofała z oferty kredyty w walutach obcych lub też obłożyła je „zaporowymi"

marżami, które miały identyczny efekt. Banki zaostrzyły również zasady wyliczania

zdolności kredytowej, wymagania w zakresie dokumentów poświadczających dochód

kredytobiorcy oraz zasady wyceny nieruchomości.

Począwszy od II połowy 2009 .r. banki dokonują łagodzenia polityki kredytowej w

zakresie wielkości marż (rysunek 4), waluty kredytu, maksymalnej wysokości LTV i

długości okresu kredytowania.

66 W bankach komercyjnych o 5,0%, w oddziałach instytucji kredytowych o 13,7%, a w bankach spółdzielczych

o 12,5%. 67 Raport o sytuacji banków w 2009 roku, Urząd Komisji Nadzoru Finansowego, Warszawa 2010 68 Raport o sytuacji ..., Warszawa 2010

42

I kw II III IV, ,1 II III IV | ,1 II III IV, ,1 II III IV| 2007 rok 2008 rok 2009 rok 2010 rok

Źródło: Op e n Finance LR

Rys. 4. Średnie marże kredytów hipotecznych (przy wkładzie własnym 25 proc.) Źródło: Dziennik Gazeta Prawna 15 grudzień 2010 r.

W I półroczu 2010 r. kontynuowana była pozytywna tendencja dominacji kredytów złotowych w strukturze nowo udzielanych kredytów, które w III i IV kwartale ub.r. oraz w I kwartale br. stanowiły ponad 75% nowo udzielanych kredytów. Jednak pomimo to, udział kredytów złotowych w całym portfelu kredytów mieszkaniowych jest nadal zdecydowanie niższy niż kredytów walutowych (według raportu AMRON-SAFRIN 34,2% wobec 65,8%). Jak wykazano w raporcie AMRON-SARFIN69., niepokojący jest bardzo silny wzrost udziału w nowo udzielanych kredytach, kredytów o LTV przekraczającym 80%, który w II kwartale 2010 r. wyniósł ponad 40% (kredyty o LTV przekraczającym 100% stanowiły już ponad 10% nowo udzielanych kredytów) 70.

Niepokoi również ponowny wzrost udziału kredytów udzielanych na bardzo długie okresy (w I kwartale 2010 r. udział kredytów o okresie kredytowania powyżej 25 lat wynosił 56%, a w II kwartale już 64%) oraz zwiększenie finansowania w walutach obcych, do jakiego

71

doszło w II kwartale 2010 r. (udział kredytów walutowych wzrósł do około 30%) . W związku z niekorzystnymi zmianami w polityce kredytowej należy stwierdzić, że nadmierne łagodzenie standardów kredytowych prowadzi do akumulowania w sektorze bankowym nadmiernego ryzyka. Jednak przygotowane zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego jako Rekomendacja T - dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych, modyfikacja Rekomendacji A - dotycząca zarządzania ryzykiem towarzyszącym zawieraniu przez banki transakcji na rynku instrumentów pochodnych oraz Rekomendacji I - dotycząca zarządzania ryzykiem walutowym w bankach oraz zasad dokonywania przez banki operacji obciążonych ryzykiem walutowym, zostały włączone do zakresu niezbędnego minimum stosowanych standardów w zarządzaniu ryzykiem w bankach.

PODSUMOWANIE

Analizując problem ryzyka finansowania i kredytowania inwestycji na rynku nieruchomości w Polsce, należy stwierdzić, że głównie system bankowy finansuje rynek nieruchomości, podejmując ryzyko z nim związane. Dla banków hipotecznych jest ono niższe niż w przypadku banków uniwersalnych. Aktywa, czyli udzielone kredyty banków uniwersalnych posiadają większy „bufor" na ryzyko. W rzeczywistości bowiem LTV jest bankowo-hipoteczną wartością nieruchomości dla banków hipotecznych, natomiast dla

69 Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości AMRON-SARFiN. 70 www.nbp.pl/systemfinansowy/rynek_kredytowy_2010_3pdf 71 Ogólnopolski...

43

banków uniwersalnych jest to wartość rynkowa nieruchomości (BHWN jest zawsze mniejsza

od wartości rynkowej nieruchomości o około 20%). Aktywa banku hipotecznego są

bezpieczne, obdarzone niskim ryzykiem, co wymusza wysoki rating dla listów zastawnych

emitowanych przez te banki. Ponadto banki hipoteczne lepiej rozpoznają ryzyko na rynku

nieruchomości, bowiem specjalizują się w kredytowaniu hipotecznym, posiadają

wykwalifikowaną kadrę i dobre bazy danych z zakresu tego rynku. Porównując portfel aktywów banku hipotecznego z częścią portfela banku

uniwersalnego jaką stanowią kredyty hipoteczne należy stwierdzić, że bank hipoteczny posiada lepsze, bezpieczniejsze aktywa. Jednak z drugiej strony porównując aktywa banku

hipotecznego z całymi aktywami banku uniwersalnego, należy stwierdzić, że bank uniwersalny ze względu na szeroki zakres swojej działalności może lepiej zdywersyfikować

portfel swoich aktywów.

Znajomość ryzyka znacznie ułatwia inwestorom funkcjonowanie na konkurencyjnym

rynku oraz trafne podejmowanie decyzji. Jednak jego rozpoznawanie, ocena oraz

manipulowanie nim jest znacznie utrudnione, szczególnie z powodu ograniczonej ilości

informacji o danym rynku i niewielkiej wartości tych informacji. Brak ten jest

kompensowany wprowadzeniem nowego instrumentu zarządzania ryzykiem kredytowym w

celu jego ograniczenia - Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Nieruchomości (AMRON)

- jedynej ogólnopolskiej bazy danych o cenach transakcyjnych nieruchomości, w której

uczestniczy 30 największych polskich banków komercyjnych, a także 155 banków spółdzielczych oraz Narodowy Bank Polski i System Analiz Rynku Finansowania

Nieruchomości (SARFIN).

LITERATURA

1. Allen R.H., Real Estate Investment Strategy, South-Western Publishing Co, Cincinnati 1989, cyt. za;

Wybrane aspekty inwestowania na rynku nieruchomości w Polsce, red. M. Bryx, IFGN AGH, Warszawa

2001.

2. Aller R. Setting Interest Rate, [w:] R. Irwqin i inni, Real Estate Handbook, McGraw-Hill, Inc. 1993, cyt. za:

M. Bryx, Inwestycje w nieruchomości, POLTEXT, Warszawa 2001.

3. Czerkas K. Ryzyko w kredytach hipotecznych. Wymagania banków, Prawo Bankowe Nr 6(70), VI 2003

4. Dziekański P., Nowa Bazylejska Umowa Kapitałowa, Materiały i Studia, z. 164, Wyd. NBP, Warszawa 2003. 5. Fisker J.D., Martin R.S., Investment Analysis for Appraisers, Dearbom Financial Publishing INC, Chicago

1995, cyt. za: Wybrane aspekty inwestowania na rynku nieruchomości w Polsce, red. M. Bryx, IFGN AGH, Warszawa 2001.

6. Furga J., System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami, Finansowanie Nieruchomości, Nr 2(7), czerwiec 2006.

7. Gąsowska A., Bankowość hipoteczna, Poltext, Warszawa 2000.

8. Gordon K., Risk assessment In development lending, Briefings in Real Estate Finance, Vol.3, No 1, Henry

Steward Publications, 2003.

9. Ickiewicz J., Pozyskiwanie i struktura kapitału a długookresowe cele przedsiębiorstwa, Monografie i

Opracowania nr 425, AGH, Warszawa 1996.

10. Komisja nadzoru Bankowego, REKOMENDACJA S Warszawa 2006.

11. Leininger M., Stöcker O., Finansowanie nieruchomości w Europie Środkowej i Wschodniej z punktu widzenia zagranicznych banków, Prawo Bankowe, nr 6 (70), 2003.

12. Misztal P., Zabezpieczenie przed ryzykiem zmian kursu walutowego, Difin, Warszawa 2004.

13. Narodowy Bank Polski, Komisja nadzoru Bankowego, Generalny Inspektorat Nadzoru Bankowego, REKOMENDACJA F z dnia 12 listopada 1998 r. Warszawa 1998.

14. Narodowy Bank Polski, Komisja nadzoru Bankowego, Generalny Inspektorat Nadzoru Bankowego, REKOMENDACJA J z dnia 20 lipca 2000 r., Warszawa 2000.

15. Narodowy Bank Polski, Komisja nadzoru Bankowego, Generalny Inspektorat Nadzoru Bankowego, REKOMENDACJA S, Warszawa 2006.

16. Półtorak B., Sekurytyzacja kredytu hipotecznego, CeDeWu.PL.Warszawa 2005.

17. Steiner C., Immobilienfinanzierung in den Lander der Eurtopaischen Gemeinschaft, Frits Knapp Verlag,

Frankfurt am Main, 1990, cyt. za: A. Gąsowska, Bankowość hipoteczna, Poltext, Warszawa 2000.

44

18. Pietraszewski A., Zadania konsultanta w ocenie ryzyka projektu deweloperskiego, Finansowanie Nieruchomości, Nr 2(7), czerwiec 2006.

19. Ryzyko związane z kredytowaniem nieruchomości komercyjnych, red. M.J. Lea. Opracowanie na zlecenie USAID, Warszawa 1998; cyt. za: K. Czerkas, Ryzyko w kredytach hipotecznych. Wymagania banków,

Prawo Bankowe Nr 6(70), czerwiec 2003.

SPIS RYSUNKÓW I TABEL

Rysunek 1. Metody refinansowania portfela kredytów hipotecznych na rynku pierwotnym i wtórnym kredytów mieszkaniowych

Rysunek 2. Czynniki ryzyka gospodarczego w kredytowaniu hipotecznym nieruchomości

Rysunek 3. Metody pomiaru ryzyka kredytowego w sektorze bankowym Rysunek 4. Średnie marże kredytów hipotecznych (przy wkładzie własnym 25 proc.)

Tabela 1. Czynniki ryzyka, jego rodzaje i działania minimalizujące ryzyko projektu deweloperskiego w budownictwie mieszkaniowym

45