WYCENA PRAW RZECZOWYCH

21

PRZYKŁAD 1 - SZYGÓWEK

Art.145. DROGA KONIECZNA (verba legis)

”1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należącej do tej nieruchomości budynków gospodarczych, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)”.

„2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma droga prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty. które były przedmiotem tej czynności prawnej”.

„3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

Sposób wyceny służebności nie uwzględniający zmiany wartości części nieruchomości nie wykorzystywanej w celu realizacji służebności. Wartość służebności odpowiada wartości części nieruchomości (gruntu) wykorzystywanej w celu realizacji służebności. Rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy) stwierdza i uzasadnia, że pozostała część nieruchomości nie traci na wartości.

Wartość służebności drogi koniecznej (art. 145 KC) odpowiada jednostkowej wartości rynkowej (1m2 gruntu) z uwzględnieniem rodzaju, położenia, przeznaczenia itp. pomnożonej przez powierzchnię gruntu, na której ustanowiono służebność z uwzględnieniem współczynnika korekcyjnego.

Przykład wieś Szygówek / koło Pułtuska w Puszczy Białej nad rzeką Narwią – działki pierwotnie rolne (wąskie, długie), później rekreacyjne.

( rzeka

B

A

droga

Powierzchnia gruntu zajętego pod drogę: 4m x 40m = 160 m2

Wartość gruntu porównywalnych działek 17zł/m2

Wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności 160m2 x 17zł/m2 x K = 2 176zł

K = np. 0,80 współczynnik korekcyjny zależny od uznania biegłego, uwzględniający fakt korzystania z drogi również przez właściciela nieruchomości obciążonej B (może wynosić 0,05-0,95).

1. Problem szerokości drogi

Często rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy) opiniuje jaka powinna być szerokość drogi (częsty problem sporu). Przepisy prawne w tym zakresie to m.in.:

1. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz.690 ze zm.);

„§14. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3m.

2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów”.

2. Ustawa z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2004r. Nr 204 poz. 2086 ze zmianami) – art.4 słowniczek pojęć (m.in. jezdnia, chodnik, zjazd, pas drogowy, droga, ulica, remont, przebudowa itp.);

3. Rozporządzenie Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz.U. z 43, poz.430 ze zmianami) – {tabele szerokości dróg w liniach rozgraniczających w zależności od klasy drogi},

oraz przepisy p.poz. i inne

2. Pojęcie „odpowiedni dostęp”

Kierunek wykładni pojęcia „odpowiedni dostęp” zawiera orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 1975r ., III CKN 488/74 (gazeta Prawna 10/76, s.6) według którego :”Właściciel nieruchomości, którego nieruchomość przylega do drogi publicznej, ale który tak zabudował lub zabudowuje swoją nieruchomość, że zamyka sobie dojazd do dalej od drogi położonych części nieruchomości, nie może żądać od sąsiadów ustanowienia służebności drogowej dla uzyskania dojazdu do tych części swej nieruchomości”.

Ten kierunek orzecznictwa Sąd Najwyższy kontynuuje, jak świadczy o tym orzeczenie z dnia 18 września 1998r., III CKN (OSNC 3/99, poz.55), w którym został wyrażony pogląd, że nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej wywołany wzniesieniem przez wnioskodawcę budynku na całej szerokości nieruchomości, nie uzasadnia żądania ustanowienia w postępowaniu sądowym drogi koniecznej. Uzasadniając ten pogląd SN stwierdził, że ocena dopuszczalności ustanowienia służebności drogi koniecznej przez cudzą nieruchomość wymaga zawsze rozważenia, czyje prawo własności podlega silniejszej ochronie; porównanie wypada na korzyść właściciela nieruchomości sąsiedniej (własność podlega równej dla wszystkich ochronie prawnej - art.64 Konstytucji).

PRZYKŁAD 2

Możliwość określenia wartości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności drogi koniecznej jako skapitalizowanego dochodu rocznego (wynagrodzenie jednorazowe lub opłaty roczne).

Fragment operatu:

Określenie jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej jako funkcji wartości części gruntu nieruchomości, na której będzie wykonywana służebność gruntowa

Dla potrzeb oszacowania wysokości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności założono, że ustanowienie w/w ograniczonego prawa rzeczowego polegającego na prawie przejścia i przejazdu przez działkę ew. nr 35/7 do sąsiedniej działki ew. nr 35/6 wpłynie tylko na wartość tej części obciążanej działki, na której ta służebność będzie wykonywana. Wysokość potencjalnej stawki rocznej z tytułu korzystania z gruntu przyjęto na podstawie analizy rynku w wysokości średniej 7,5% wartości gruntu jako prawa własności (przy założeniu per analogiam do prawa użytkowania wieczystego 3% oraz prawa dzierżawy 6-8%).

Wysokość jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej obliczono z wykorzystaniem wzoru:

S = Dr x WK

w którym:

S – wysokość jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej

Dr – potencjalny roczny dochód, jaki mógłby uzyskać właściciel z tytułu udostępnienia prawa do korzystania z pasa gruntu

Wk – współczynnik kapitalizacji określony na podstawie analizy rynku nieruchomości oraz rynku kapitałowego.

Wysokość potencjalnego rocznego dochodu, jaki mógłby uzyskać właściciel nieruchomości z tytułu udostępnienia prawa do gruntu obliczono z wykorzystaniem wzoru:

Dr = WG x ST x PG x U

w którym:

Dr – potencjalny roczny dochód, jaki mógłby uzyskać właściciel nieruchomości z tytułu udostępnienia prawa do gruntu

WG – wartość jednostkowa gruntu określono w podejściu porównawczym na kwotę 115zł/m2

ST – potencjalna roczna stawka czynszu przyjęto w wysokości 7,5% wartości jednostkowej gruntu

PG – powierzchnia gruntu, na którym będzie wykonywana służebność gruntowa 224m2

U – współczynnik odzwierciedlający udział – proporcję korzystania z gruntu przez jego właściciela gruntu i posiadacza służebności.

Współczynnik U określono z uwzględnieniem proporcji korzystania z gruntu objętego wykonywaniem prawa służebności gruntowej (w załączniku do operatu szacunkowego):

· właściciel nieruchomości władnącej – działki ew. nr 35/6 (bez dostępu do drogi publicznej, dojazd i dojście nieruchomości wyłącznie przez działkę ew. nr 35/7) – na podstawie analizy w punkcie 5.3 niniejszego opracowania - przyjęto 70%

· właściciel działki nr 35/7 - przyjęto 30%.

Czyli wysokość rocznego potencjalnego dochodu, jaki mógłby uzyskać właściciel działki ew. nr 35/7 z tytułu udostępnienia prawa do gruntu wynosi:

Dr = WG x ST x PG x U = 115zł/m2 x 0,075 x 224 m2 x 0,70 = 1 352zł

Określenie współczynnika kapitalizacji na podstawie rynku nieruchomości lub rynku kapitałowego (...)

Wk= 9,090909

Wysokość jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej jako funkcji wartości części gruntu nieruchomości, na której będzie wykonywana służebność gruntowa szacuje się na kwotę:

S = Dr x WK = 1352zł x 9,090909 = 12 291zł

Jednostkowa wartość służebności gruntowej wynosi: 12 291zł : 224m2 = 55zł/m2.

Określenie wysokości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej w formie opłat rocznych

Kodeks Cywilny wskazuje, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności gruntowej (w szczególności drogi koniecznej) powinno być określone jako świadczenie jednorazowe, dopuszcza się jednak wynagrodzenie w formie świadczeń okresowych (np. opłat rocznych). – vide Orzeczenia Sądu Najwyższego z 17 stycznia 1969r., IIICRN 379/68, OSNCP 12/69, poz.223; z 15 września 1986r, IIICZP 43/86, OSNCP 2/87, poz.7), które w razie zmiany stosunków (np. wydzielenia części działki nr 35/7, na której ma być wykonywana służebność) mogą być zmienione.

Opłatę roczną z tytułu ustanowienia służebności gruntowej przyjęto w wysokości, określonego w punkcie 9.2 niniejszego opracowania, rocznego potencjalnego dochodu, jaki mógłby uzyskać właściciel działki ew. nr 35/7 z tytułu udostępnienia prawa do gruntu:

Or = Dr = 1 352zł

Do omówienia: różnica pomiędzy:

· ”drogą konieczną” (art. 145, szczególna służebność gruntowa)

· „drogą dojazdową” (art.285-305).

Warianty (zmiany funkcji i sposobu zagospodarowania):

· grunt rolny (wartość gruntu można oszacować metodą dochodową, np. z uwzględnieniem średnich plonów i cen płodów rolnych), mała uciążliwość służebności, może być duża szerokość drogi („BIZON”)

· działka rekreacyjna (wartość gruntu najlepiej oszacować podejściem porównawczym, większa uciążliwość służebności niż przy gruncie rolnym, uwaga przy gruncie niezabudowanym – ważna funkcja w planie miejscowym – np. motel),

· działka budowlana (wartość gruntu najlepiej oszacować podejściem porównawczym, największa uciążliwość, służebność może wprowadzać ograniczenia w prawie zabudowy a nawet uniemożliwić zabudowę).

· sformułowanie potoczne „wartość służebności” – określana dla potrzeb ustalenia wysokości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności lub odszkodowania z tytułu wywłaszczenia służebności. (np. przy poszerzaniu drogi i wykupie części nieruchomości obciążanej).

3. PRZYKŁAD - KRYNICA

Wartość prawa przejścia i przejazdu („serwitut gruntowy”) wg W.Kłopocińskiego.

Budynek pensjonatowy.

Nieruchomość A (grunt i budynek pensjonatowy) przejęło Państwo bez odszkodowania w 1953r. i zwróciło w 1992r.

W czasie gdy właściciele byli pozbawieni prawa własności, nieruchomość pozostawała we władaniu kopalni, która wybudowała na sąsiedniej działce „B” nowy dom wczasowy z wjazdem poprzez nieruchomość „A” (obie nieruchomości były użytkowane wspólnie).

W 1992r zwrócono nieruchomość „A” lecz z ustanowioną służebnością gruntową „drogi koniecznej” (art. 145 KC). Byli właściciele zwrócili się o wynagrodzenie z tytułu zmniejszenia się wartości nieruchomości „A” w związku z ustanowieniem służebności.

potok

B

A

ulica

Powierzchnia gruntu zajętego pod drogę: 60m x 5m = 300m2

Wartość gruntu porównywalnych działek 80zł/m2

Wartość służebności 300m2 x 80zł/m2 = 24 000zł

Wartość służebności można określić jako jednorazowe wynagrodzenie lub okresowe (opłaty roczne - zysk od kapitału złożonego w banku np. na 4% rocznie – 960zł rocznie).

Warianty (różny kształt działki i sposób zagospodarowania zasadniczo zmienia wartość służebności):

· działka szeroka (można oddzielić drogę żywopłotem i wykorzystywać ją jako dojazd od garaży) wartość gruntu najlepiej oszacować podejściem porównawczym, mała uciążliwość służebności).

· działka wąska (droga bezpośrednio przy oknach pensjonatu, hałas samochodów dostawczych i wesołych kuracjuszy, niższe czynsze w pensjonacie) – duża uciążliwość służebności, w wycenie powinno się uwzględnić zmniejszenie się wartości całej nieruchomości (np. oszacowane metodą dochodową).

· w podejściu dochodowym można określić wartość służebności jako różnicę pomiędzy wartością nieruchomości o funkcji hotelowej bez ustanowionej służebności i z ustanowioną służebnością (niższy poziom stawek za pokoje, niższy współczynnik „frekwencji” – krótszy sezon; np. sezon nie 6 m-cy, a np. 4 m-ce, inna stopa kapitalizacji - większe ryzyko).

4. PRZYKŁAD - HURTOWNIA

Służebność gruntowa - przejazdu wg W.Kłopocińskiego.

Właściciel nieruchomości „B” chciałby rozbudować budynek hurtowni i korzystniej zorganizować ruch samochodów dostawczych. Aby zainwestować musi uzyskać zgodę właściciela nieruchomości „A” na ustanowienie służebności gruntowej - dojazdu do nieruchomości (uwaga: nie jest to „droga konieczna”, gdyż nieruchomość „B” posiada dostęp do drogi publicznej ).

Ulica

B

A

Ulica

WARIANT I.

Z punktu widzenia pana „B”

Powierzchnia gruntu zajętego pod drogę: 4m x 18m = 72 m2 ;

Wartość gruntu porównywalnych działek 70zł/m2

Wartość służebności 72,0m2 x 70zł/m2 x 0,90 = 4 536zł

K = 0,90 współczynnik korekcyjny, zależny od uznania biegłego, uwzględniający fakt korzystania z drogi również przez właściciela nieruchomości obciążonej A.

WARIANT II.

Z punktu widzenia pana „A”

Zastosowano Podejście mieszane, metodę pozostałościową.

Pan „A” udowadnia, że zamierza na niezabudowanej części swojej nieruchomości wznieść budynek o funkcji handlowej w parterze z lokalami mieszkalnymi na I-IV piętrze. Zamierza wynajmować lokale po wybudowaniu obiektu.

Uzyskał już nawet zgodę na wzniesienie obiektu o następujących parametrach:

Powierzchnia zabudowy: 4m x 10m = 40,0 m2

Powierzchnia użytkowa lokalu handlowego: 32,0 m2

Pan „A” może zbudować budynek mieszkalny z przejazdem bramowym, pozostawiając prześwit bramowy na przejazd samochodów. Wartość służebności odpowiada wartości utraconych spodziewanych korzyści z powodu rezygnacji z budowy lokalu handlowego w parterze.

Biegły wartość służebności oszacował następująco:

1. Spodziewana wartość sklepu po jego wybudowaniu oszacowana metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej:

Dr = 32m2 x 30zł/m2 (spodziewany miesięczny czynsz) x 12m-cy = 11 520zł

WL = (Dr – Wo) x Wk

Wo = 30% Dr (wydatki operacyjne i pomniejszenie dochodu z tytułu niepełnego wykorzystania z analizy rynku)

r= 8% (stopa kapitalizacji z rynku nieruchomości lub z rynku kapitałowego)

Wk = 12,5000 (współczynnik kapitalizacji; 1/r)

WL = 11 520zł x (1-0,30) x 12,50000 = 100 800zł

2. Koszty budowy sklepu (metoda kosztu odtworzenia, technika wskaźnikowa) z uwzględnieniem faktu, że media są już doprowadzone do budynku i korzysta się z dwóch istniejących ścian bocznych:

Kb = 32m2 x 2 170zł/m2 (spodziewany koszt budowy np. wg biuletynu SEKOCENBU) x

x 1,10 (koszty finansowania) = 76 380zł

Wartość służebności:

S = WL – Kb = 100 800zł – 76 380zł = 24 420zł

Warianty (np. metoda zysków, uwzględnienie ryzyka):

· W.Kłopociński proponuje zwiększyć tę kwotę o czynnik pertraktacji o udział w pożytkach ze sprawniejszego działania hurtowni oceniany swobodnie na 25%. W mojej opinii taki udział jest nieuzasadniony.

· Biegły nie uwzględnił ryzyka inwestycyjnego (np. trudności z budową, wynajmem biura, odłożeniem w czasie dochodu), zbyt nisko oszacował koszty budowy i koszty finansowania, stosując metodę pozostałościową nie uwzględnił zysku developera.

· Wartość służebności można również określić jako rentę roczną - po uzyskaniu dochodów z lepszego zorganizowania ruchu pojazdów, np. 0,06 x 18 700zł = 1 122zł (lub z zastosowaniem metody zysku - jak w British Railways).

· Problem zmiany wartości już istniejącego budynku „A” ( niższy poziom czynszy).

· Przypadek ustanowienia służebności, której żąda właściciel nieruchomości obciążonej. Służebność ustanawiana w związku z przekroczeniem granic gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku. „Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części gruntu, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. (Art. 151 KC).

· Przypadek „kamienicy” z zabudowanym przejazdem bramowym i garażem w podwórku. „Właściciel nieruchomości, który tak zabudował lub zabudowuje swoją nieruchomość, że zamyka sobie dojazd do dalej od drogi położonych części nieruchomości, nie może żądać od sąsiadów ustanowienia służebności drogowej dla uzyskania dojazdu do tych części nieruchomości”.

· Roszczenie o ustanowienie służebności przysługuje nie tylko właścicielowi, ale też użytkownikowi wieczystemu gruntu i właścicielowi nieruchomości budynkowej, natomiast nie przysługuje właścicielom odrębnych lokali, ponieważ uregulowanie dostępu do poszczególnych lokali należy do zarządu wspólną nieruchomością. Posiadacz samoistny również może żądać ustanowienia służebności jednakże może to być tylko służebność osobista.

5. PRZYKŁAD - OTWOCK

Sprawa sądowa – Przedmiotem opinii biegłego sądowego było zarówno ustalenie miejsca, w którym ma być ustanowiona służebność gruntowa jak i ustalenie wysokości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej drogi koniecznej (w tym należało określić koszty wycinki drzew wraz z opłatami wynikającymi z ustawy o ochronie środowiska).

las

B

las

las

A

las

las

droga

Przy określaniu wysokości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej należy oszacować wartość gruntu oraz wysokość kosztów związanych z budową drogi dojazdowej – drogi koniecznej art. 145 KC. Do oszacowania tej grupy kosztów stosuje się zwykle podejście kosztowe, mogą to być następujące koszty:

1. koszty wycinki drzew i budowy drogi

2. opłaty z tytułu wycinki drzew zgodnie z Ustawą o ochronie przyrody + rozporządzenie wykonawcze dotyczące stawek dla poszczególnych rodzajów i gatunków drzew za cm obwodu pnia mierzonego na wysokości 130cm - np. 1cm obwodu jodły lub cisu o obwodzie 101-200cm wynosi 873zł tj. przy obwodzie 1,5m opłata wynosi 130 950zł

3. opłaty z tytułu wycinki drzew zgodnie z Ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych wraz z Zarządzeniem wykonawczym w sprawie zasad ustalania jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu - tabele przeliczników wartości drzewostanów z uwzględnieniem ceny sprzedaży 1m3 drewna tartacznego, iglastego podawana w komunikatach Prezesa GUS

4. przekładka urządzeń podziemnych, przeniesienia budowli np. ogrodzenia lub tzw. „małej architektury”, pomnika, przesadzania drzew i innych kosztów „uwolnienia gruntu”

5. rozbiórka obiektów budowlanych,

6. koszty wyłączenia z produkcji rolnej lub leśnej tzw. „odrolnienie” i „odlesienie”- należność i opłaty roczne - zapis wg ustawy o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych: „nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej i lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego: do 0,05ha w przypadku budynku jednorodzinnego oraz 0,02ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego”.

PRZYKŁAD 6 – GARAŻ PODZIEMNY

wg wyceny E.Kamler-Tetyk

Wycena wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności dojazdu do garażu w poziomie piwnicy w budynku apartamentowym

ulica

A

wąska uliczka dla pieszych

poziom

piwnic

(garaży)

B

ulica

A – nieruchomość

obciążona

B – nieruchomość

władnąca

Na działkach A i B realizowane są budowy budynków apartamentowych z garażami podziemnymi.

Budynek realizowany na działce B nie posiada dogodnego dojazdu do drogi publicznej (a jedynie dostęp dla ruchu pieszego i pojazdów specjalnych - karetek pogotowia, straży pożarnej). Dojazd do podziemnego parkingu w budynku B projektowany jest poprzez podpiwniczenie w budynku A (również użytkowanego jako parking).

Dane wyjściowe:

Pas gruntu użytkowany w celu realizacji służebności : 5m x 12m = 60m2

Wartość gruntu – określona w podejściu porównawczym – 1 090zł/m2

Ilość miejsc parkingowych w garażu podziemnym budynku A (nieruchomość obciążona) – 8

Ilość miejsc parkingowych w garażu podziemnym budynku B (nieruchomość władnąca) – 16

Ilość kondygnacji nadziemnych w budynku A - V kondygnacji – parter i cztery piętra (służebność jest realizowana jedynie w poziomie piwnic, a nie wyższych kondygnacji)

Współczynnik korekcyjny K = 1,25 z tytułu większego hałasu, drgań i spalin oraz zmniejszenia poczucia bezpieczeństwa w budynku A - potencjalne ryzyko, że pomimo zainstalowanych zabezpieczeń i ochrony na drodze objętej służebnością dojazdu do garażu znajdzie się osoba niepożądana (zagrożenie – kradzież, pożar).

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności szacuje się na kwotę:

60m2 x 1090zł/m2 x 16/(8+16) x 0,20 x 1,25 = 10 900zł (tj.182zł/m2).

PRZYKŁAD 7 – ARKADIA

Wycena wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności dojścia, dojazdu do supermarketu oraz budowy ściany oporowej

Śródmieście Warszawy. Działka, stanowiąca własność miasta, o powierzchni prawie 4 tys.m2 o nieregularnym kształcie (łódeczka) jest usytuowana pomiędzy dwupasmową trasą (własność SP) a nowo wznoszonym kompleksem handlowym. Grunt „poszatkowany”: droga dojazdowa i dojścia dla pieszych.

Celem wyceny jest określenie wysokości jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia bezterminowej, nieograniczonej służebności gruntowej polegającej na:

prawie przejazdu i przechodu oraz związanej z tym budowy ciągów komunikacyjnych (wyjazd utwardzony dla samochodów i utwardzone przejście dla pieszych) na części działki o powierzchni 881m2

budowie muru oporowego na części działki o powierzchni 14m2

prawie przechodu i związanej z tym budowy ciągu komunikacyjnego (schodów) na części działki o powierzchni 139m2

prawie przechodu i związanej z tym budowy ciągu komunikacyjnego (schodów) na części działki o powierzchni 15m2.

Podstawowe pytania:

Przeznaczenie w planie miejscowym

Czy działka może stanowić samodzielną działkę budowlaną?

Czy ustanowienie służebności wpłynie na wartość całej nieruchomości (3753m2) czy tylko tych jej części, na której służebność będzie wykonywana 1049m2?

Jaka jest wartość gruntu?

Kto będzie korzystać z gruntu i w jakim procencie?

Warianty:

I. Działka budowlana (wartość około 1400zł/m2)

II. Działka w liniach rozgraniczających ulicy pod zieleń ogólnodostępną (około 700zł/m2).

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności gruntowej określono na kwotę:

325 190zł (to jest 310zł/m2)

W hipotetycznym przypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste nabywca prawa do gruntu musi się liczyć z następującymi kosztami: opłata pierwsza w wysokości 25% wartości prawa własności oraz opłaty roczne w wysokości 3% wartości prawa własności, a także podatki od nieruchomości (katastralne).

opłata pierwsza 0,25 x 700zł/m2 x 1049m 2= 183 575zł

skapitalizowana wartość przyszłych opłat rocznych

0,03 x 700zł/m2 x 1049m 2 x WK = 200 258zł

przy czym proponuje się zastosować czasowy współczynnik kapitalizacji:

Wk = [1- (1+r)-n] : r = 9,090636

w którym:

n = ilość lat, na które ustanowiono by użytkowanie wieczyste– 99 lat,

r = stopa kapitalizacji (z analizy rynku dla tego typu nieruchomości 11%).

Razem „koszt nabycia prawa do gruntu” (przy założeniu oddania w użytkowanie wieczyste) wynosi:

183 575zł + 200 258zł = 383 833zł (to jest 365zł/m2)

Kwota ta byłaby znacznie wyższa w przypadku wydzielenia nie tylko części gruntu o powierzchni 1049m2 (na której ma być wykonywana służebność), lecz uwzględniając fakt wydzielania czterech części gruntu działki (i jakby jej „poszatkowanie”) wydzielenie większej powierzchni gruntu (np. całej części wschodniej gruntu o powierzchni około 2100m2), co zwykle ma miejsce w porównywalnych przypadkach.

Istotnym jest, że posiadacz służebności nie będzie wnosić w przyszłości ani opłat rocznych ani innych opłat (m.in. podatku katastralnego).

Dla potrzeb analizy uzyskanego wyniku podaje się również, że grunt położony jest w strefie IV opłat, dla której aktualnie ustanowione są opłaty za usytuowanie obiektów podziemnej, liniowej infrastruktury technicznej w wysokości 300zł/m2.

PRZYKŁAD 8 – SZPIEGOWIEC

Wycena wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności nadwieszenia budynku, dojścia i dojazdu do budynku biurowego oraz doprowadzenia mediów

Śródmieście Warszawy ul.Litewska róg ul.Szucha (przy URM i Trybunale Konstytucyjnym). Działka stanowi własność miasta, o powierzchni ponad 5tys.m2 - teren uliczny.

Celem wyceny jest określenie wysokości jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia bezterminowych, nieograniczonych służebności gruntowych polegających na:

prawie przejazdu i przechodu oraz doprowadzenia mediów do budynku realizowanego na sąsiednich działkach pozostających w użytkowaniu wieczystym „...” Sp. z o.o.

prawie nadbudowy nad terenem ulicznym budynku realizowanego na sąsiednich działkach .... od poziomu I piętra.

UWAGA: Służebność drogowa, która ma zostać ustanowiona nie stanowi tzw. „drogi koniecznej” (w rozumieniu art.145 Kodeksu Cywilnego), lecz drogę dojazdową - ponieważ działki ew. nr 22/1 i 22/4, na których zrealizowana jest inwestycja ma dogodny dostęp do drogi publicznej (i to zarówno od strony ulicy ... jak i Al...).

PRZYKŁAD 9 – SŁUŻEBNOŚĆ PRZESYŁU

Fragment aktu notarialnego Nr 1

Ustanowienie służebności przesyłu – sieć energetyczna

„Pan …. oświadcza, że ustanawia na działce nr 66 o powierzchni 5300m2 na czas nieoznaczony, na rzecz PGE Dystrubucja Warszawa Teren Sp. z o.o. i jej następców prawnych, nieodpłatne prawo korzystania z działki gruntu nr 66 (służebność przesyłu stosownie do art.3051KC) ograniczając zakres wykonywania prawa do pasa gruntu o szerokości 2m w celu budowy elektroenergetyczne linii napowietrznej średniego napięcia, kablowej linii niskiego napięcia i napowietrznej słupowej stacji transformatorowej SN/nN.

Opisane prawo polegać będzie na prawie swobodnego wstępu na działkę nr 66 w celu dokonywania wszelkich napraw, remontów, konserwacji i modernizacji (prace eksploatacyjne i remontowo-konserwacyjne) z obowiązkiem utrzymania linii i urządzeń energetycznych w należytym stanie technicznym wraz z obowiązkiem przywrócenia terenu do stanu pierwotnego na koszt własny PGE …, jak również z prawem przesyłu energii”.

Fragment aktu notarialnego Nr 2

Ustanowienie służebności przesyłu – sieć gazowa

„Pani …. oświadcza, że ustanawia nieodpłatnie i na czas nieoznaczony na niezabudowanej nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu nr 211/10 o powierzchni 4890m2, położonej w Mariewie, dla której Sąd Rejonowy w P… prowadzi księgę wieczysta Nr …; na rzecz Mazowieckiej Spółki Gazownictwa Sp. z o.o. i jej następców prawnych służebność przesyłu zgodnie z treścią art.3051KC polegającą na prawie posadowienia sieci gazowej w pasie 1m oraz na prawie wstępu., Przechodu i przejazdu, swobodnego całodobowego dostępu do tych urządzeń w celu wykonywania czynności związanych z posadowieniem gazociągu, przyłączy gazowych, punktów redukcyjno-pomiarowych, naprawami, remontami, eksploatacją, konserwacją , przebudowami, rozbudową, w tym przyłączeniami kolejnych odbiorców, modernizacją wszystkich urządzeń gazowniczych znajdujących się na obciążonej nieruchomości, a w szczególności gazociągu i przyłączeń gazowych oraz na prawie wykonywania wykopów i przekopów przez tę nieruchomość w w/w celach.

Fragment aktu notarialnego Nr 3

Ustanowienie służebności przesyłu – sieć wodociągowa i kanalizacyjna

„Pan …. oświadcza, że ustanawia ….na rzecz GPK EKO BABICE służebność gruntową polegająca na prawie przeprowadzenia i zainstalowania w pasie gruntu o szerokości 1,5m urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych, na czas eksploatacji tych urządzeń, z prawem dostępu do nich w celu wykonywania czynności związanych z eksploatacją, konserwacją i modernizacją urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych oraz przyłączeniami kolejnych odbiorców urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych.

WYCENA PRAWA SŁUŻEBNOŚCI PRZESYŁU

„Wysokość wynagrodzenia powinna być proporcjonalna do stopnia ingerencji posiadacza w treść prawa własności, uwzględniać wartość nieruchomości i w takim kontekście oceniać spodziewane korzyści z uszczuplenia prawa własności. Wynagrodzenie powinno być niższe od wartości nieruchomości” (z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2005r. sygn.akt III CZP 29/2005).

Ogólne zasady wyceny wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu:

1. Wynagrodzenie za udostępnienie części nieruchomości o trwałym ograniczonym sposobie korzystania z tej nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe powinno odpowiadać stawkom rynkowym za korzystanie z podobnych nieruchomości (np. stawki czynszu najmu)

2. Stawki czynszu powinny uwzględniać sposób i częstotliwość korzystania z gruntu. Powinny być proporcjonalne do stopnia przedsiębiorstwa przesyłowego w treść prawa własności (art.140 i dalsze KC)

3. Rzeczoznawca powinien odpowiedzieć sobie na pytanie czy ustanowienia służebności przesyłu wpływa na zmianę wartości całej nieruchomości, czy tylko części, na której to prawo będzie wykonywane.

4. Stawki czynszu powinny być proporcjonalne do wartości obciążanej nieruchomości.

5. Nie uznaje się za właściwe określania wartości służebności jako funkcji (procentu) od dochodu przedsiębiorstwa przesyłowego.

6. Przyjmuje się przeznaczenie nieruchomości obciążanej zgodnie z art.154 u.g.n. (bez dywagacji na temat „co by było, gdy nie było urządzenia przesyłowego”).

7. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu nie może przekraczać wartości obciążanej nieruchomości.

1) Określanie wartości służebności przesyłu na podstawie danych rynkowych z umów cywilno-prawnych (wg J.Dąbka)

W przypadku możliwości uzyskania informacji o jednostkowych stawkach wynagrodzeń za ustanowienie służebności przesyłu dla 1m2 pasa gruntu o ograniczonym sposobie korzystania z nieruchomości np. z umów zawieranych przez przedsiębiorcę (inwestora liniowego) z właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym ) nieruchomości wartość służebności przesyłu może być określona wzorem:

WSP = P x WS1

gdzie:

WSP – wynagrodzenie z tytułu ustanowienia prawa służebności przesyłu

P – powierzchnia pasa gruntu o ograniczonym sposobie wykorzystania

WS1 – jednostkowe wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu za 1m2 określone na podstawie analizy umów cywilnoprawnych.

W tym przypadku stawka wynagrodzenia WS1 powinna być określona w podejściu porównawczym, na podstawie przyjętych do porównań jednostkowych stawek wynagrodzeń dla nieruchomości podobnych.

W przypadku, gdy istnieją dane rynkowe dotyczące informacji o rynkowych stawkach czynszu najmu lub dzierżawy z tytułu udostępnienia pasa gruntu o ograniczonym sposobie wykorzystania pod budowę i korzystanie z urządzeń infrastruktury technicznej, wartość służebności przesyłu może być określona w podejściu dochodowym, metoda inwestycyjną, technika kapitalizacji prostej z zastosowaniem wzoru:

WSP = Dr / R

gdzie:

WSP – wynagrodzenie z tytułu ustanowienia prawa służebności przesyłu

Dr – roczna stawka czynszu najmu lub dzierżawy, jako pochodna wartości nieruchomości nieobciążonej służebnością przesyłu

R – stopa kapitalizacji (określona z rynku nieruchomości lub z rynku kapitałowego).

W tym przypadku roczna stawka czynszu najmu lub dzierżawy Dr powinna być określona w podejściu porównawczym, na podstawie przyjętych do porównań jednostkowych stawek czynszu najmu lub dzierżawy dla nieruchomości podobnych.

2) Określanie wartości służebności przesyłu według tymczasowej noty interpretacyjnej nr IV.4. (wg J.Dąbka)

Rys. Wg J.Dąbka

W przypadku istnienia danych transakcyjnych nieruchomości, które są obciążone służebnością przesyłu, jej wartość może być określona wzorem:

WSP = W1 - W2

gdzie:

WSP – wynagrodzenie z tytułu ustanowienia prawa służebności przesyłu

W1 – wartość rynkowa nieruchomości bez ustanowionej służebności przesyłu

W2 – wartość rynkowa nieruchomości z ustanowioną służebności przesyłu.

W przypadku, gdy służebność nie wpływa na zmianę walorów użytkowych nieruchomości, wartość służebności może być określona wzorem parametrycznym:

WSP = P x W1 x K

gdzie:

WSP – wynagrodzenie z tytułu ustanowienia prawa służebności przesyłu

P – powierzchnia pasa gruntu o ograniczonym sposobie wykorzystania

W1 – jednostkowa wartość rynkowa 1m2 gruntu przed obciążeniem

K – współczynnik, określany przez rzeczoznawcę majątkowego uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego prawa (w wysokości od 0 do 1).

Ustalanie wielkości współczynnika K

Wartość służebności przesyłu zależy m.in. od:

A. Wartości szkody trwałej, równej zmniejszeniu się wartości nieruchomości z tytułu lokalizacji urządzenia infrastruktury technicznej i trwałego ograniczenia sposobu użytkowania wg wzoru:

WSP A = ΔW = S x W1 x P

gdzie:

ΔW – wielkość zmniejszenia się wartości nieruchomości

S – współczynnik zmniejszenia wartości nieruchomości, określany na podstawie analizy rynku lokalnego, w przypadku braku danych rynkowych przyjmowany z przedziału 0,15-0,20

W1 – wartość rynkowa 1m2 jednostki porównawczej

P – powierzchnia pasa trwałego ograniczenia sposobu korzystania (strefy kontrolowanej, strefy bezpieczeństwa)

B. Wynagrodzenia za dalsze korzystanie z pasa gruntu o trwałym sposobie korzystania przez przedsiębiorstwo przesyłowe, odpowiadające skapitalizowanemu, rocznemu strumieniowi dochodu z czynszu najmu (dzierżawy) ww. pasa gruntu.

Roczna stawka czynszu najmu za korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe może być określone wzorem:

Dc = Wo1 x P x u x k = W1 x P x (1-S) u x k

gdzie:

Dc – roczna stawka czynszu

Wo1 – wartość rynkowa 1m2 gruntu obciążonego urządzeniem infrastruktury technicznej

P – powierzchnia pasa trwałego ograniczenia sposobu korzystania

u – współczynnik rynkowy relacji stawki czynszu do wartości rynkowej gruntów (np. w wysokości 6,4%-8,3% wg publikacji „Wartościowy wymiar dzierżawy wieloletnich terenów zurbanizowanych” A.Trybusz „Acta Academiae Agriculturae Technicae Olstenensis (ART. Olsztyn) nr 24/1993r.)

S – współczynnik zmniejszenia wartości nieruchomości, określany na podstawie analizy rynku lokalnego, w przypadku braku danych rynkowych przyjmowany z przedziału 0,15-0,20, Współczynnik ten jest zależny od przeznaczenia gruntów i sposobu przecięcia działki przez liniowe urządzenie przesyłowe (największa wartość współczynnika S przy przeznaczeniu gruntów pod budownictwo mieszkaniowe przeciętych liniami NN)

k – współczynnik uwzględniający sposób korzystania z pasa gruntu przez właściciela nieruchomości i przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Współczynnik ustalany przez rzeczoznawcę majątkowego w wysokości od 0 do 1 przy uwzględnieniu rodzaju nieruchomości, rodzaju urządzenia infrastruktury technicznej, sposobu lokalizacji urządzenia na nieruchomości oraz szerokości pasa gruntu o ograniczonym sposobie użytkowania.

W przypadku, gdy przewiduje się dalsze długoletnie istnienie infrastruktury technicznej w granicach obciążanej nieruchomości wynagrodzenie za dalsze korzystanie z gruntu stanowi sumaryczna wartość strumieni dochodów, które określane jest z zastosowaniem techniki kapitalizacji prostej:

WSP B = ΣDc = (Wo1 x P x u x k) : R = [W1 x P x (1-S) u x k] : R

Razem wartość służebności przesyłu odpowiada wartości szkody trwałej i wynagrodzenie za dalsze korzystanie z nieruchomości:

WSP A + WSP B = S x W1 x P + [W1 x P x (1-S) x u x k)] : R =

= W1 x P x [ S x R + u x k x (1-S)] : R

Stąd:

K = [ S x R + u x k x (1-S)] : R

PRZYKŁAD 10 – LICYTACJA - OBCIĄŻENIA NIERUCHOMOŚCI

Wycena nieruchomości dla potrzeb zbycia przez komornika.

Egzekucja z nieruchomości – Po zajęciu nieruchomości, w ustalonym terminie, komornik sporządza „protokół z opisu i oszacowania”, w którym oznacza nieruchomość w sposób zgodny z oznaczeniem w księdze wieczystej, budynki, budowle, a także stwierdza obciążenia, które istnieją na danej nieruchomości. Do oszacowania powołuje jednego lub kilku biegłych. Jeżeli zostaną zgłoszone prawa osób trzecich, to wówczas szacuje się wartość całej nieruchomości z wyłączeniem rzeczy spornej, a osobno wartość tej rzeczy spornej. Cena wywoławcza przy sprzedaży w formie sprzedaży licytacyjnej jest ustalana w wysokości ¾ sumy oszacowania przy pierwszej licytacji, a 2/3 przy drugiej licytacji.

Nieruchomość będzie zbywana w trybie licytacji. W księdze wieczystej są wpisy:

I. W dziale III:

· prawo dożywocia na rzecz „A” z dniem 3 stycznia 1996r.

· służebność pobierania wody ze studni na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości sąsiedniej „B” z dniem 3 września 1989r.

· najem na rzecz „C” z dniem 11 października 1999r.

II. W dziale IV:

· hipoteka na rzecz „D” z dniem 4 czerwca 1999r.

· hipoteka na rzecz „E” z dniem 14 lutego 2000r.

· hipoteka na rzecz „F” z dniem 14 marca 2000r.

Na trzy dni przed terminem licytacji nieruchomości zgłoszono:

· prawo dożywocia na rzecz „G” ustanowione dnia 3 lutego1997r.

· służebność drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości sąsiedniej „H” ustanowione dnia 7 grudnia 1998r.

Nieruchomość jest również obciążona służebnością osobistą połowu ryb w stawie na rzecz „I” (nie ujawnioną w księdze wieczystej oraz nie zgłoszoną w terminie wskazanym w art.1000 § 3 k.p.c.

Określić, które obciążenia nieruchomości wygasają, a które pozostają w mocy ?

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysadzeniu własności:

· wygasają: wszystkie hipoteki (w ich miejsce powstaje prawo wierzycieli hipotecznych do zaspokojenia się z ceny uzyskanej z egzekucji z nieruchomości z pierwszeństwem wynikającym z kolejności hipotek)

· wygasa służebność osobista połowu ryb ustanowiona na rzecz „I”.

Natomiast pozostają w mocy:

· prawo służebności na rzecz „B” – z mocy art.1000 §3 k.p.c. (ma pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami)

· prawo dożywocia na rzecz „A” – z mocy art.1000 §3 k.p.c. (ma pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami)

· prawo dożywocia na rzecz „G” – z mocy art.1000 §3 k.p.c. (ma pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami, na podstawie art.7 pkt 2 u.k.w. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia)

· prawo służebności drogi koniecznej na rzecz „H” – z mocy art.1000 §2 k.p.c. oraz w związku z art.7 pkt 4 u.k.w. (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu służebności drogi koniecznej)

· najem na rzecz „C” - z mocy art.1002 k.p.c. nabywca wchodzi w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia nieruchomości wynajętej.

PRZYKŁAD 11 – SŁUŻEBNOŚĆ OSOBISTA

Fragment aktu notarialnego

Określenie wartości prawa służebności osobistej - zgodnie z Ustawą o podatku od spadków i darowizn (to nie jest nie wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego).

„Pani Anna Kowalska oświadcza, że ustanawia na rzecz Pana Jana Kowalskiego służebność osobistą mieszkania polegającą na prawie do bezpłatnego korzystania z pomieszczeń i urządzeń znajdujących się w budynku położonym na działce ewidencyjnej nr 5/6, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa prowadzi księgę wieczystą KW VII Nr145654. Roczną wartość służebności osobistej strony określają na kwotę ….”

Opodatkowanie służebności gruntowej

Ustanowienie służebności jest czynnością odpłatną na rzecz właściciela nieruchomości, choć mogą być ustanawiane nieodpłatnie. Ma to zasadniczy wpływ na opodatkowanie służebności podatkiem od czynności cywilnoprawnych lub podatkiem od spadków i darowizn.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega między innymi ustanowienie odpłatnej służebności. Obowiązek podatkowy ciąży na uprawnionym (posiadaczu nieruchomości władnącej). Podstawę do opodatkowania stanowi wartość świadczeń osoby, na rzecz której ustanowiono służebność, za okres, na jaki prawo to zostało ustanowione. Stawka podatku wynosi 1%.

Inaczej opodatkowane jest ustanowienie służebności gruntowej pod tytułem darmym. Nabycie przez osoby fizyczne praw majątkowych wykonywanych na terytorium Polski, tytułem nieodpłatnej służebności, podlega podatkowi od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze nieodpłatnej służebności z chwila ustanowienia tego prawa. Do określenia podstawy opodatkowania przyjmuje się wartość powtarzających się świadczeń, czyli prawa służebności. Wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego przez liczbę lat lub w przypadku ustanowienia na czas nieoznaczony – przez lat 10.

Art. 13. Ustawy o podatku od spadków i darowizn

„1. Wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego:

1). w razie ustanowienia świadczeń na czas określony co do liczby lat lub ich części – przez liczbę lat lub ich części

2). w pozostałych przypadkach, w tym w razie ustanowienia świadczeń na czas nieokreślony – przez 10 lat.

2. Przepisy ust.1 stosuje się odpowiednio do obliczenia wartości prawa użytkowania i służebności

3. Roczną wartość użytkowania i służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy oddanej w użytkowanie lub obciążonej służebnością.”.

PRAWO SŁUŻEBNOŚCI OSOBISTEJ

Wycena wartości nieruchomości obciążanej prawem służebności osobistej dla potrzeb sprzedaży nieruchomości

Określenie wartości prawa służebności osobistej - prawo dożywotniego zamieszkiwania.

Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym posiadającym 3 lokale po 75m2 Pu.

Na nieruchomości planowane jest ustanowienie służebności mieszkania w jednym z lokali na rzecz małżeństwa (Pan na 79lat, Pani 70 lat).

Nieruchomość się na terenie osiedla mieszkaniowego. Z analizy rynku lokalnego wynika, że:

1. w ostatnim czasie miało miejsce wiele transakcji kupna-sprzedaży – średnia cena transakcyjna, określona w podejściu porównawczym, wynosi 3000zł/m2 Pu (wraz z prawem do gruntu)

2. wiele lokali jest wynajmowanych, średnia wysokość czynszu netto, określona w podejściu porównawczym, kształtuje się w wysokości 30zł/m2 Pu.

Wartość lokalu (tylko części nieruchomości; bez uwzględnienia obciążenia przedmiotową służebnością) oszacowano na kwotę

WN = 3 x 75 m2 x 3000 zł/m2 = 675 000zł.

Natomiast wartość jednego lokalu (wraz z prawem do gruntu, bez uwzględnienia obciążenia służebnością) oszacowano na kwotę:

WL = 75 m2 x 3000 zł/m2 = 225 000zł.

Wartość służebności S = f (cz.,cz.), w tym przypadku, stanowi funkcja dwóch elementów:

1. czynszu (który można by uzyskać z wynajmu lokalu – przewidywany dochód z wynajmu Dr),

2. czasu (w którym ewentualny nabywca zostanie pozbawiony dochodu z lokalu obciążonego służebnością).

Określenie czasu trwania życia – vide Komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego „w sprawie dalszego trwania życia kobiet i mężczyzn” – publikowane w internecie www.stat.gov.pl (w pierwszej tabeli wiek tylko od 30 do 80 lat, w następnych od 0 do 10l lat; są też tabele w rozbiciu na województwa, powiaty, regiony). Można też korzystać również z tabel stosowanych przez agentów ubezpieczeniowych.

Wg danych GUS szacujemy prawdopodobną długość życia osób w określonym wieku. UWAGA: nie średnią długość życia w Polsce, uwzględniamy płeć, można wykorzystać „Tablice trwania życia 2007r.” - załącznik. Przeciętne dalsze trwanie życia Pan – 7,15 lat, Pani 14,52 lat. Dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy czas, na który nabywca będzie pozbawiony czynszu – 15 lat.

Stosujemy podejście dochodowe, metodę inwestycyjną – wg formuły.

S = Dr x Wk

Proponuje się zastosować czasowy współczynnik kapitalizacji:

Wk = [1- (1+r)-n] : r = 6,810864

w którym:

n = ilość lat pozbawienia właściciela lokalu dochodów z lokalu – 15 lat,

r = stopa kapitalizacji (określona z analizy rynku dla tego typu nieruchomości lub z rynku kapitałowego 12%).

Czyli wartość służebności osobistej (lub zmniejszenia wartości rynkowej obciążonej tym ograniczonym prawem rzeczowym) można oszacować w wysokości:

S = 75m2 x 30 zł/m2 x 12 m-cy x 6,810864 = 183 893 zł.

Omówić warianty:

· Wariant jak wyżej, ale przy założeniu, że Pan ma 70 lat, a Pani 50lat - czyli czas odłożenia dochodów wynosi 30lat. Wk= 8,08 S=218 tys.zł. Wartość służebności zbliża się do wartości nieruchomości 225 tys.zł.

· Wariant jak wyżej, ale przy założeniu, że Pan ma 85 lat, a Pani też 85lat - czyli czas odłożenia dochodów wynosi 5lat. Wk= 3,58 S=97 tys.zł.

· Uwaga: Nie można mylić obciążenia prawem służebności osobistej z obciążeniem tzw. „najmem kwaterunkowym”

· W.Kłopociński proponuje zamiast zastosowania współczynnika kapitalizacji po prostu pomnożenie ilości lat przez możliwy czynsz roczny. W mojej opinii ten sposób myślenia można przyjąć tylko w przypadku, gdy spodziewany okres utraty spodziewanego dochodu wynosi 2-3 lat (co w praktyce się nie zdarza).

Zapis w dziale III księgi wieczystej:

„ustanawia się nieodpłatną dożywotnią służebność osobistą na rzecz Hieronima i Eufemii …. Polegająca na prawie korzystania z pokoju i kuchni od strony wschodniej z prawem używalności łazienki i wszelkich urządzeń służących do użytku ogółu mieszkańców domu oraz 1/3 części wszystkich budynków gospodarczych oraz dożywotnie użytkowanie 30 arów gruntu w miejscu dowolnie wybranym przez uprawnionych, obrabiane przez następcę”.

PRZYKŁAD 12 – PRAWO DOŻYWOCIA

Wycena wartości prawa dożywocia dla ustanowienia tego prawa na nieruchomości (lub dla potrzeb wywłaszczenia nieruchomości obciążonej tym prawem)

Prawo dożywocia ma polegać na:

1. prawie do mieszkania (służebność mieszkania jako część prawa dożywocia; przyjęto dane wyjściowe podobne do przykładu - służebność osobista)

2. na świadczeniach powtarzających się –

a. dostarczanie codziennie 1 chleba lub bułek

b. dostarczanie codziennie 2 litry mleka

c. dostarczanie codziennie gazety

d. dostarczanie 1 raz w tygodniu 1kg sera

e. dostarczanie 1 raz w tygodniu 2kg mięsa i wędlin

f. dostarczanie 1 raz w tygodniu podwody (dowóz do kościoła co niedziela)

g. dostarczanie opału, światła, gazu, udostępnienie telefonu (określony czas rozmów) ....(...)

h. zapewnienie pomocy i pielęgnowanie w chorobie, dostarczanie leków oraz sprzętu rehabilitacyjnego (...)

i. sprawienie pogrzebu i pochówku wg zwyczajów miejscowych (2 osoby).

Dane:

Pan na 79 lat, Pani 70 lat. Lokal, w którym będzie ustanowione prawo do mieszkania, usytuowany jest na terenie osiedla mieszkaniowego, w którym:

1. w ostatnim czasie miało miejsce wiele transakcji kupna-sprzedaży – średnia cena transakcyjna, określona w podejściu porównawczym, wynosi 3000zł/m2 Pu (wraz z prawe do gruntu)

2. wiele lokali jest wynajmowanych, średnia wysokość czynszu netto, określona w podejściu porównawczym, kształtuje się w wysokości 30zł/m2 Pu.

Ceny na rynku lokalnym: pieczywo, mleko, gazety, ser, mięso (i inna żywność), taksówka, opał. gaz, energia elektryczna,..., opieka pielęgniarska, leki, sprzęt rehabilitacyjny, pogrzeb i pochówek.

Wartość prawa dożywocia D, w tym przypadku, stanowi funkcja poniższych elementów:

1. czynszu rocznego (który można by uzyskać z wynajmu lokalu – przewidywany dochód z wynajmu Dr),

2. rocznej wartości powtarzających się świadczeń Wś

3. czasu (w którym ewentualny nabywca zostanie pozbawiony dochodu z lokalu obciążonego służebnością oraz będzie zobowiązany do świadczeń powtarzalnych).

4. wartości świadczeń jednorazowych Wj

Czynsz roczny możliwy do uzyskania z najmu lokalu – Dr = 75m2 x 30 zł/m2 x 12 m-cy = 27 000zł

Wartość świadczeń jednorazowych (pogrzeb i pochówek wg zwyczajów miejscowych)

Wj = 2 osoby x 3 000zł = 6 000zł

Wartość świadczeń powtarzających się:

Lp.

Rodzaj świadczenia

Wartość świadczenia

zł

Roczna wartość świadczenia

zł

2

3

4

1

1 chleb lub bułki

4 zł / dziennie

365 dni x 4zł = 1 460zł

2

2 litry mleka

2 x 3,5zł/dziennie

365 dni x 7zł = 2 555zł

3

gazeta

3 zł/dziennie

365 dni x 3zł = 1 095zł

4

ser

15zł/tygodniowo

52 tygodnie x 15zł = 780zł

5

mięso, wędliny

35zł/tygodniowo

52 tygodnie x 35zł = 1 820zł

6

transport do kościoła (ilość km + 1,5 godzinny postój)

50zł / tygodniowo

52 tygodnie x 50zł = 2 600zł

7

opał, światło, gaz

140zł / miesięcznie

12 miesięcy x 140zł = 1 680zł

8

telefon (np. abonament)

100zł / miesięcznie

12 miesięcy x 100zł = 1 200zł

9

leki, sprzęt rehabilitacyjny, opieka pielęgniarska (np. określony % najniższej emerytury)

300zł / miesięcznie

12 miesięcy x 300zł = 3 600zł

Razem Wś

po zaokrągleniu

16 790zł

Czas pozbawienia (utraty) dochodów z czynszu oraz czas obowiązku ponoszenia kosztów świadczeń powtarzających się - czyli określenie czasu trwania życia – vide wycena służebności osobistej – przyjęto 15 lat.

Stosujemy podejście dochodowe, metodę inwestycyjną – wg formuły.

D = [(Dr + Wś) x Wk] + Wj

Proponuje się zastosować czasowy współczynnik kapitalizacji:

Wk = [1- (1+r)-n] : r = 6,810864

w którym:

n = ilość lat pozbawienia właściciela lokalu dochodów z lokalu – 15 lat,

r = stopa kapitalizacji (z analizy rynku dla tego typu nieruchomości 12%).

Czyli wartość prawa dożywocia określona dla potrzeb ustanowienia tego prawa na nieruchomości lub dla potrzeb wywłaszczenia nieruchomości obciążonej tym prawem wynosi:

Dr = 27 000zł

Wś = 16 790zł

Wj = 6 000zł

D = [(Dr + Wś) x Wk] + Wj = [(27 000zł + 16 790zł) x 6,810864] + 6 000zł = 304 248 zł

(a wartość lokalu: 225 000 zł)

Warianty:

1. Przypadek, gdy w umowie o dożywocie jest zapis o zmniejszeniu się prawa po śmierci jednego z dożywotników – wtedy można wykonać obliczenia oddzielnie dla każdej z osób uprawnionych

2. Przypadek, gdy jest kilka osób uprawnionych o bardzo różnym wieku: np. uprawnienie dotyczy Pana w wieku lat 80 i jego konkubiny w wieku lat 30; albo matki i niepełnosprawnego syna – też proponuje się rozdzielić uprawnienia dla potrzeb obliczeniowych.

3. Przypadek, gdy dożywotnik zostanie objęty obowiązkiem alimentacyjnym (urodzenie dziecka po dacie zawarcia umowy o dożywocie) - uprawnienie strony do żądania uznania umowy za bezskuteczną.

4. Wycena dla potrzeb bankowych – nowy produkt bankowy dla osób starszych, zamożnych o niedużych dochodach – REVERSE MORTGAGE – rodzaj umowy o dożywocie z bankiem tzw. hipoteka zwrotna. W Wielkiej Brytanii dotyczy co szóstego emeryta, blisko milion osób, w USA 30% emerytów, w Australii 50%. Oferta ta jest skierowana do osób posiadających domy lub mieszkania w reprezentacyjnych kamienicach w centrach miast. Wielu osób nie stać na utrzymanie swoich nieruchomości lub jeszcze spłacają kredyty, a jednocześnie nie chcą się wyprowadzać z dotychczas zajmowanych domów lub lokali. Zgodnie z umową bank będzie wypłacać comiesięczną rentę, a w przyszłości przejmie nieruchomość. Oczywiście wysokość renty zależy od wartości lokalu i wieku właściciela (właścicieli) nieruchomości. W Polsce największą barierę przed skorzystaniem z tego produktu są ... kwestie moralne.

Historia Jeanne Calment z Arles, która zmarła w wieku 122 lat. W wieku 80 lat zbyła dom ustanawiając służebność dożywotniego zamieszkiwania wraz z rentą.