WYCENA PRAW RZECZOWYCH

5

STUDIA PODYPLOMOWE

WYCENA NIERUCHOMOCI

Warszawa, dnia 18 marca 2011r.

Monika Nowakowska

WYCENA

OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH

I PRAW ZOBOWIZANIOWYCH

S P I S T R E C I K O N S P E K T U

1. Wiadomoci oglne

1.1. Wprowadzenie

1.2. Podstawy prawne

2. Ograniczone prawa rzeczowe

2.1. Uytkowanie

2.2. Suebno gruntowa, suebno osobista, suebno przesyu

2.3. Zastaw

2.4. Hipoteka

2.5. Spdzielcze wasnociowe prawo do lokalu

3. Prawa zobowizaniowe

3.1. Najem

3.2. Dzierawa

3.3. Renta

3.4. Doywocie

3.5. Inne

4. Podsumowanie okrelanie treci praw do nieruchomoci i metod wyceny

5. Literatura

6. Przykady

P R A W A D O N I E R U C H O M O C I

PRAWA RZECZOWE

KC art. 140 335

PRAWA ZOBOWIZANIOWE

KC art. 353 916;

WASNO

(jedyne pene prawo rzeczowe)

KC art. 140-231

UYTKOWANIE WIECZYSTE

KKC art. 232243 oraz ustawa o gospodarce nieruchomociami

OGRANICZONE PRAWA

RZECZOWE

KC art. 244 335;

ustawa o ksigach wieczystych i hipotece,

ustawa o spdzielniach mieszkaniowych

prawa na rzeczy cudzej

(ius in re aliena)

1. Najem

KC art. 659-692

2. Dzierawa

KC art. 693-709

3. Uyczenie

KC art. 710-719

4. Renta

KC art. 903-907

5. Doywocie

KC art. 908-916

6. Inne

(katalog praw zobowizaniowych,

w odrnieniu od ograniczonych praw rzeczowych, jest otwarty)

1. Uytkowanie

KC art. 252-284

2. Suebno

a. suebno gruntowa

KC art. 285-295

b. Suebno osobista

KC art. 296-305

c. Suebno przesyu

KC art. 3051-3054

3. Zastaw

KC art. 306-335

4. Hipoteka

ustawa o ksigach wieczystych i hipotece

5. Spdzielcze wasnociowe prawo do lokalu

ustawa o spdzielniach mieszkaniowych

1. Wiadomoci oglne

1.1. Wprowadzenie

Przedmiotem wyceny rzeczoznawcy majtkowego, szczeglnie w obszarze wycen biegego dla potrzeb sdowych, coraz czciej jest nie tylko prawo wasnoci nieruchomoci, ale rwnie niektre inne prawa rzeczowe i zobowizaniowe.

Art. 4 ust.6a ustawy o gospodarce nieruchomociami wskazuje, e ilekro w ustawie jest mowa o okrelaniu wartoci nieruchomoci naley przez to rozumie okrelanie wartoci nieruchomoci jako przedmiotu prawa wasnoci i innych praw do nieruchomoci. (Tabela)

Pod pojciem inne prawa do nieruchomoci rozumiemy przede wszystkim: uytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe oraz prawa wynikajce ze stosunkw zobowizaniowych. W potocznym jzyku rzeczoznawcy majtkowi zwracaj uwag na konieczno rozsupania wizki praw do nieruchomoci (np. wycena nieruchomoci gruntowej zabudowanej dla potrzeb wywaszczenia, przy czym grunt stanowicy wasno gminy, pozostaje w uytkowaniu wieczystym osoby fizycznej, a w jednym w lokali mieszkalnych jest ustanowiona suebno osobista doywotniego zamieszkania). Rzeczoznawcy majtkowi szczeglnie czsto spotykaj si z tego rodzaju problemami, gdy dziaaj jako biegli sdowi: wycena wartoci praw moe stanowi dowd w sprawie o ustalenie wynagrodzenia za ustanowienie, zmian treci lub ustanie prawa suebnoci, ustalenie stawki czynszu dzierawy, wartoci spdzielczego wasnociowego prawa do lokalu dla potrzeb okrelenia masy spadkowej itp.

PRAWA RZECZOWE

1. PRAWO WASNOCI (jedyne pene prawo rzeczowe) KC art. 140 - 231

2. PRAWO UYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU

KC art. 232 - 243, Ustawa o gospodarce nieruchomociami

3. PRAWA RZECZOWE OGRANICZONE

wg. art. 244 - 352 KC z zastrzeeniem wyjtkw przewidzianych w KC do ustanowienia p.r.o. stosuje si przepisy przeniesieniu wasnoci (umowa pomidzy uprawnionym, a nabywc).

S to prawa na rzeczy cudzej (ius in re aliena).

3.1. UYTKOWANIE

3.2. SUEBNO ( gruntowa, osobista i przesyu)

3.3. ZASTAW

3.4. SPDZIELCZE WASNOCIOWE PRAWO DO LOKALU

3.5. HIPOTEKA

PRAWA ZOBOWIZANIOWE KC art. 659 719; 809-916)

1. NAJEM

2. DZIERAWA

3. UYCZENIE

4. DOYWOCIE

5. INNE (katalog praw zobowizaniowych, w odrnieniu od ograniczonych praw rzeczowych, jest otwarty)

1.2. Podstawy prawne

a) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz.U. Nr 16, poz.93 ze zmianami, w tym m.in. ustawa z dnia 2 lipca 2004r. o zmianie ustawy Kodeks postpowania cywilnego oraz o zmianie niektrych ustaw Dz.U. z 2004r. Nr 172 poz.1804 i ustawa z dnia 30 maja 2008r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz o zmianie niektrych innych ustaw Dz.U. z 2008r. Nr 116, poz.731),

b) Ustawa z dnia 6 lipca 1982r. o ksigach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.),

c) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomociami (Dz.U. z 2010r. Nr 102 poz. 651 ze zm.) wraz z Rozporzdzeniem Rady Ministrw z dnia 21 wrzenia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz.2109, zmiana Dz.U. z 2005r. Nr 196 poz.1628),

d) Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r. o spdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003r. Nr 119 poz.1116 ze zmianami),

e) Ustawa z dnia 8 lipca 2005r. o rodzinnych ogrodach dziakowych (Dz.U. Nr 169, poz. 1419)

f) Ustawa z dnia 6 maja 1981r. o pracowniczych ogrodach dziakowych (t.j. Dz.U. Nr 96 z 1985r. poz. 390 ze zmianami)

g) Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami)

h) Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. Prawo Bankowe (D.U. Nr 140, poz.938 ze zmianami)

i) Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. o listach zastawnych i bankach hipot. (D.U. Nr 140, poz. 940 ze zmianami).

j) Ustawa z dnia 28 lipca 1983r. o podatku od spadkw i darowizn (D.U. z 2004r. Nr 142, poz. 1514 ze zmianami)

k) Ustawa z dnia 7 lipca 1994r. Prawo Budowlane (jednolity tekst Dz.U. z 2003r. Nr 207 poz. 2016 ze zmianami).

l) Obwieszczenie Marszaka Sejmu Rzeczypospolitej z dnia 22 padziernika 2008r. w sprawie ogoszenia jednolitego tekstu ustawy o szczeglnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie drg publicznych (Dz.U. z 2008r. Nr 193 poz. 1194) - tzw. specustawa drogowa

Aktualny komplet informacji prawnej Internetowy serwis Kancelarii Sejmu http://www.sejm.gov.pl . (Nowe przepisy prawne vide strony PFSRM www.pfva.com.pl).

Uwaga:

Projekty zmian ustaw s opracowywane przez:

A. Ministerstwo Infrastruktury (www.mi.gov.pl): Departament Gospodarki Nieruchomociami

1. Rozporzdzenie zmieniajce rozporzdzenie w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego (projekt rozporzdzenia z uzasadnieniem)

2. Nowa Ustawa o odrbnej wasnoci obiektw budowlanych (projekt z uzasadnieniem)

B. Ministerstwo Sprawiedliwoci (www.ms.gov.pl): Komisja Kodyfikacyjna

1. Zmiana ustawy o zmianie Kodeksu Cywilnego zmiany dot. art.49 i dalszych - suebnoci przesyu (Rzd przyj projekt, m.in. dotyczcy sposobu okrelania wynagrodzenia)

2. Zmiana ustawy o zmianie Kodeksu Cywilnego wprowadzenie nowego ograniczonego prawa rzeczowego prawa zabudowy

P R A W A D O N I E R U C H O M O C I

PRAWA RZECZOWE

KC art. 140 335

PRAWA ZOBOWIZANIOWE

KC art. 353 916;

WASNO

(jedyne pene prawo rzeczowe)

KC art. 140-231

Projekt MI

nowe prawo odrbnej wasnoci obiektu budowlanego;

3D

UYTKOWANIE WIECZYSTE

KKC art. 232243 oraz ustawa o gospodarce nieruchomociami

OGRANICZONE PRAWA

RZECZOWE

KC art. 244 335;

ustawa o ksigach wieczystych i hipotece,

ustawa o spdzielniach mieszkaniowych

prawa na rzeczy cudzej

(ius in re aliena)

7. Najem

KC art. 659-692

8. Dzierawa

KC art. 693-709

9. Uyczenie

KC art. 710-719

10. Renta

KC art. 903-907

11. Doywocie

KC art. 908-916

12. Inne

(katalog praw zobowizaniowych,

w odrnieniu od ograniczonych praw rzeczowych, jest otwarty)

1. Uytkowanie

KC art. 252-284

2. Suebno

suebno gruntowa

KC art. 285-295

Suebno osobista

KC art. 296-305

Suebno przesyu

KC art. 3051-3054

3. Zastaw

KC art. 306-335

4. Hipoteka

ustawa o ksigach wieczystych i hipotece

5. Spdzielcze wasnociowe prawo do lokalu

ustawa o spdzielniach mieszkaniowych

Projekt PO nowej ustawy o spdzielniach mieszkaniowych

6. Projekt MS ustawy wprowadzajcej nowe prawo prawo zabudowy

2.Ograniczone prawa rzeczowe

KODEKS CYWILNY

Art.244.

1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi s: uytkowanie, suebno, zastaw, spdzielcze wasnociowe prawo do lokalu oraz hipoteka.

2. Spdzielcze wasnociowe prawo do lokalu oraz hipotek reguluj odrbne przepisy.

Art.245.

1. Z zastrzeeniem wyjtkw w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje si odpowiednio przepisy o przeniesieniu wasnoci.

2. Jednake do ustanowienia o.p.r. na nieruchomoci nie stosuje si przepisw o niedopuszczalnoci warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla owiadczenia waciciela, ktry prawo ustanawia.

Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje si odpowiednio o przepisy o ochronie wasnoci (Konstytucja RP, przepisy o przeniesieniu wasnoci, uwaga: nikt nie moe posiada wicej praw ni posiada jego poprzednik prawny, zrzeczenie, konfuzja). O.p.r moe by ustanowione pod warunkiem lub z zastrzeeniem terminu. Nie mona skutecznie ustanowi o.p.r w drodze zapisu testamentowego.

Naley pamita, e prawo powstae pniej nie moe by wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstaego wczeniej (zgodnie z zasad pierwszestwa, prior tempore, potior iure).

Prawa rzeczowe ujawnione w ksigach wieczystych maj pierwszestwo przed prawami rzeczowymi nie ujawnionymi w KW. Jeli kilka praw rzeczowych jest wpisanych do KW decyduje pierwszestwo wpisu. Uwaga: s wyjtki dot. hipoteki przymusowej (dawnej ustawowej).

UWAGA: Rkojmia wiary publicznej ksig wieczystych nie obejmuje suebnoci. Przy czym rkojmi wiary publicznej rozumie si take w sensie negatywnym. Oznacza to, e nabywca w drodze czynnoci prawnej, odpatnej nieruchomoci majcej urzdzon ksig wieczyst, nabywa nieruchomo w stanie wolnym od obcie, ktre nie zostay wpisane do ksigi wieczystej. Ustawa przewiduje jednak, e pewne prawa mimo, e nie zostay wpisane do ksigi wieczystej obciaj nieruchomo. S to wymienione w art. 7 ustawy o ksigach wieczystych i hipotece:

a) prawa obciajce nieruchomo z mocy ustawy niezalenie od wpisu

b) prawo doywocia

c) suebnoci ustanowione na podstawie decyzji waciwego organu pastwowego

d) suebnoci drogi koniecznej albo ustanowione w zwizku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urzdzenia.

W tych wszystkich przypadkach wobec nie dziaania rkojmi, przy wycenie naley uwzgldni wpyw tych praw na warto nieruchomoci, poniewa nabywca nieruchomoci obcionej tymi prawami nabdzie nieruchomo wraz z obcieniem, cho nie byo ono ujawnione w ksidze wieczystej. Wane jest rwnie e zgodnie z art. 8 ustawy o ksigach wieczystych i hipotece dziaanie rkojmi jest wyczone, gdy w ksidze wieczystej s ujawnione: wzmianka o wniosku, wzmianka o apelacji, wzmianka o kasacji.

rdem ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego moe by:

czynno prawna (umowa w formie aktu notarialnego)

orzeczenie administracyjne (decyzja) np. wywaszczenie

zasiedzenie (dot. suebnoci; 3 warunki: nieprzerwany okres korzystania; 20, 30 lat; trwae widoczne urzdzenie - droga, most, studnia)

orzeczenie sdu (postanowienie) np. ustanowienie drogi koniecznej,

ugoda sdowa.

Ustanie lub zmiana treci ograniczonego prawa rzeczowego nastpuje wskutek:

orzeczenia sdu lub ugoda sdowa

umowy

wyganicia wskutek niewykonywania przez 10 lat (dot. suebnoci)

zniesienia jej bez wynagrodzenia, jeeli utracio dla nieruchomoci wadncej wszelkie znaczenie (dot. suebnoci)

zniesienia jej za wynagrodzeniem, jeeli wskutek zmiany stosunkw stao si szczeglnie uciliwe dla waciciela nieruchomoci obcionej, a nie jest konieczna dla prawidowego korzystania z nieruchomoci wadncej (dot. suebnoci)

zmiany treci lub sposobu wykonywania ograniczonego prawa rzeczowego za wynagrodzeniem jeeli powstanie wana potrzeba gospodarcza (wywaszczenie, nacjonalizacja)

nadejcia terminu, na ktry zostao ustanowione (dot. suebnoci)

spaty dugu (dot. hipoteki) lub nabycia nieruchomoci obcionej hipotek przez wierzyciela

zrzeczenia si

dot. suebnoci: nabycia nieruchomoci wadncej przez waciciela nieruchomoci obcionej lub odwrotnie, albo nabycia obu nieruchomoci przez osob trzeci (bo to prawo do rzeczy cudzej).

dot. suebnoci: podziau nieruchomoci wadncej lub obcionej mogcy mie nastpujce skutki:

przy podziale nieruchomoci wadncej suebno utrzymuje si na rzecz kadej czci utworzonej przez podzia, jednak gdy zwiksza si uyteczno tylko jednej lub kilku z nich waciciel nieruchomoci moe da zwolnienia jej wzgldem pozostaych

przy podziale nieruchomoci obcionej utrzymuje si na czciach utworzonych, jednak gdy jej wykonywanie ogranicza si do jednej lub kilku z nich, to waciciele pozostaych czci mog da ich zwolnienia od suebnoci wzgldem czci pozostaych

jeeli wskutek podziau nieruchomoci wadncej lub obcionej sposb wykonywania wymaga zmiany, sposb ten w braku porozumienia stron bdzie ustalony przez sd.

Podstaw wpisu ograniczonego prawa rzeczowego do ksigi wieczystej (w tym ustanowienia, zmiany treci lub wykrelenia tego prawa) mog stanowi:

dokumenty z podpisem notarialnie powiadczonym (o ile przepis szczeglny nie stanowi inaczej)

akty notarialne

decyzje administracyjne (nastpuj z mocy samego prawa, lecz musz by przewidziane w przepisach prawa)

orzeczenia sdowe prawomocne lub natychmiast wykonalne zarwno o charakterze konstytutywnym (tzn. potwierdzajce jedynie istniejcy stan prawny np. postanowienie o ustanowieniu drogi koniecznej) jak i deklaratoryjnym (przenoszce o.p.r.- orzeczenie o stwierdzeniu zasiedzenia suebnoci lub orzeczenie o ustanowieniu hipoteki, zmianie pierwszestwa prawa lub o wyganiciu wierzytelnoci)

inne zawiadczenia (np. wystawiane przez wadze i urzdy w zakresie ich waciwoci, dokumenty wystawiane przez banki, ugody sadowe i zrwnane z nimi pod wzgldem skutkw prawnych ugody w postpowaniu administracyjnym, akty stanu cywilnego, dokumenty geodezyjne w tym; dotyczce podziau lub scalenia nieruchomoci).

USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOCIAMI

Przepisy ustawy dotyczce wywaszczania nieruchomoci:

Art. 112 ust.2. Wywaszczenie nieruchomoci polega na pozbawieniu lub ograniczeniu w drodze decyzji wasnoci, prawa uytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomoci.

art.128 ust.1. ,,Wywaszczenie wasnoci nieruchomoci, uytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego nastpuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywaszczonej odpowiadajcym wartoci tych praw.

Art.128 ust.2. ,,Jeeli na wywaszczanej nieruchomoci lub prawie uytkowania wieczystego s ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza si o kwot rwn wartoci tych praw. (np. wywaszczenie gruntu z ustanowion suebnoci gruntow drogi koniecznej).

Art. 130 ust.1. (zm. od 29.10.2010r.) ,,Wysoko odszkodowania ustala si wedug stanu, przeznaczenia i wartoci wywaszczonej nieruchomoci w dniu wydania decyzji o wywaszczeniu ().

Art. 130 ust.2. ,,ustalenie wysokoci odszkodowania nastpuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majtkowego okrelajcego warto nieruchomoci.

Wg Rozporzdzenie Rady Ministrw z dnia 21 wrzenia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoci oraz sporzdzania operatu szacunkowego (D.U. Nr 207, poz.2109 ze zm.):

38:

1. Przy okrelaniu wartoci nieruchomoci uwzgldnia si obcienia nieruchomoci ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeeli wpywaj one na zmian tej wartoci.

2. Przy okrelaniu wartoci nieruchomoci obcionej ograniczonym prawem rzeczowym jej warto pomniejsza si o kwot odpowiadajc wartoci tego prawa, rwnej zmianie wartoci nieruchomoci, spowodowanej nastpstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.

3. W przypadku braku moliwoci okrelenia wartoci w sposb, o ktrym mowa w ust.2, warto ograniczonego prawa rzeczowego okrela si przez obliczenie kosztw uzyskania tego prawa.

4. Przepisy ust.2 i 3 stosuje si odpowiednio, jeeli nieruchomo jest przedmiotem umowy najmu, dzierawy, uyczenia albo innej umowy, ktrej przedmiotem jest korzystanie z nieruchomoci, jeeli wpywa to na zmian wartoci nieruchomoci.

5. W przypadku okrelenia wartoci nieruchomoci na potrzeby ustalenia odszkodowania za jej wywaszczenie uwzgldnia si jej obcienie prawem doywocia.

Przepis dotyczcy opat adiacenckich z tytuu scalenia i podziau nieruchomoci:

Art. 107 ust.4. Opat adiacenck ustala wjt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji, zgodnie z ugod lub uchwa o scaleniu i podziale nieruchomoci, o ktrych mowa w ust.3. W razie ustanowienia na nieruchomoci ograniczonych praw rzeczowych decyzja o ustaleniu opaty adiacenckiej stanowi podstaw wpisu do ksigi wieczystej.

Uwaga zmiany: nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomociami Dz.U z 2010r. Nr 200, poz.1323

Pojcie stan nieruchomoci jest zdefiniowane w art.4 pkt 17. ustawy o gospodarce nieruchomociami okrelajcym, e ilekro w ustawie jest mowa o stanie nieruchomoci naley przez to rozumie stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-uytkowy, stopie wyposaenia w urzdzenia infrastruktury technicznej, a take stan otoczenia nieruchomoci, w tym wielko, charakter i stopie zurbanizowania miejscowoci, w ktrej nieruchomo jest pooona.

Pojcie stan nieruchomoci nie obejmuje przeznaczenia w planie miejscowym.

Stan otoczenia jest bardzo wany przy wycenach dotyczcych dawnego stanu nieruchomoci, np. stan nieruchomoci drogowych w 1998r. lub dekretowe nieruchomoci warszawskie.

Zgodnie z art.154 ustawy wycen nieruchomoci przeprowadza si uwzgldniajc w szczeglnoci cel wyceny, rodzaj i pooenie nieruchomoci, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomoci oraz dostpne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomoci podobnych.

PRAWO BUDOWLANE

Przepisy ustawy dotyczce prawa do dysponowania nieruchomoci:

Ilekro w ustawie jest mowa

Art. 3 ust.11. Ilekro w ustawie jest mowa o prawie do dysponowania nieruchomoci na cele budowlane naley przez to rozumie tytu prawny wynikajcy z prawa wasnoci, prawa uytkowania wieczystego, zarzdu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowizaniowego, przewidujcego uprawnienia do wykonywania robt budowlanych.

SPECUSTAWA DROGOWA

Art. 18. (zmiana od 10 wrzenia 2008r.)

1. Wysoko odszkodowania, o ktrym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala si wedug stanu nieruchomoci w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizacj inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz wedug jej wartoci z dnia, w ktrym nastpuje ustalenie wysokoci odszkodowania.

1a. Jeeli na nieruchomociach, w ktrych mowa w art.12.ust.4., lub prawie uytkowania wieczystego tych nieruchomoci s ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysoko odszkodowania przysugujcego dotychczasowemu wacicielowi lub uytkownikowi wieczystemu zmniejsza si o kwot rwn wartoci tych praw.

1b. Suma wysokoci odszkodowania przysugujcego dotychczasowemu wacicielowi lub uytkownikowi wieczystemu, z wyczeniem kwot, o ktrych mowa w ust.1e i 1f, i wysokoci odszkodowania w tytuu wyganicia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomoci lub na prawie uytkowania wieczystego nie moe przekroczy wartoci nieruchomoci lub prawa uytkowania wieczystego.

1c. Jeeli na nieruchomociach, w ktrych mowa w art.12.ust.4., lub prawie uytkowania wieczystego tych nieruchomoci jest ustanowiona hipoteka, wysoko odszkodowania z tytuu wyganicia hipoteki ustala si w wysokoci wiadczenia gwnego wierzytelnoci zabezpieczonej hipotek, wraz z odsetkami zabezpieczonymi t hipotek. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spat wiadczenia gwnego wierzytelnoci zabezpieczonej hipotek wraz z odsetkami.

1d. Kwot odszkodowania z tytuu wyganicia ograniczonych praw rzeczowych ustalon na dzie, o ktrym mowa w ust.1., wypaca si osobom, ktrym te prawa przysugiway.

2.1. Uytkowanie

Art.252 - 284 KC - Prawo uywania i pobierania poytkw (zakres moe by ograniczony przez wyczenie oznaczonych poytkw rzeczy lub wykonywanie mona ograniczy do oznaczonej czci nieruchomoci), niezbywalne, niedziedziczne, bez obowizkowego wpisu do KW, prawo wygasa po upywie okresu, na ktry zostao ustanowione, wskutek niewykonywania przez lat dziesi, najpniej ze mierci osoby uprawnionej.

Tradycyjnie prawo uytkowania penio funkcj alimentacyjn (np. w ramach prawa doywocia) pomidzy osobami fizycznymi. W PRL dopuszczono funkcj produkcyjn (np. uytkowanie przez rolnicze spdzielnie produkcyjne).

KC wyrnia uytkowanie przez osoby fizyczne oraz przez rolnicze spdzielnie produkcyjne, a take inne wypadki uytkowania (wynikajce z odrbnych ustaw: np. uytkowanie przez pracownicze ogrody dziakowe lub uytkowanie grnicze).

Uytkownik powinien wykonywa swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidowej gospodarki (moe pobiera tylko poytki, a nie inne dochody z rzeczy np. rozbirka budynku i sprzeda cegy, wycinka lasu).

Przykad uytkowania: spdzielnia, nie bdca spdzielni mieszkaniow, ktra si nie uwaszczya.

W praktyce rzeczoznawcw majtkowych interesuje przede wszystkim uytkowanie ustanawiane na nieruchomoci lub na okrelonym zespole rodkw produkcji.

Nakady waciciela nieruchomoci i uytkownika

Art. 258 KC W stosunkach wzajemnych midzy uytkownikiem, a wacicielem uytkownik ponosi ciary, ktre zgodnie z wymaganiami prawidowej gospodarki powinny by pokrywane z poytkw rzeczy. (ciary tj. podatki, ubezpieczenia, cz remontw; tzw. remonty biece).

Art.259 KC Waciciel nie ma obowizku czyni nakadw, na rzecz obcion uytkowaniem. Jeeli takie nakady poczyni, moe od uytkownika da ich zwrotu wedug przepisw o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.(nakady na rzecz tj. dokonywanie zasieww, sadzenie drzew, utrzymywanie inwentarza).

Art. 260 KC 1. Uytkownik obowizany jest dokonywa napraw i innych nakadw zwizanych ze zwykym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakadw powinien niezwocznie powiadomi waciciela i zezwoli mu na dokonanie potrzebnych robt.

2. Jeeli uytkownik poczyni nakady, do ktrych nie by zobowizany, stosuje si odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. (naprawy i inne nakady tj. cz remontw tzw. remonty kapitalne).

Art.263 KC Roszczenie waciciela przeciwko uytkownikowi o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy albo o zwrot nakadw na rzecz, jak rwnie roszczenie uytkownika przeciwko wacicielowi o zwrot nakadw na rzecz przedawniaj si z upywem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Art. 265 KC Przedmiotem uytkowanie mog by take prawa.

Art. 50 ustawy o gospodarce nieruchomociami Do trwaego zarzdu w sprawach nie uregulowanych w niniejszej ustawie stosuje si odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o uytkowaniu.

Okrelanie wartoci prawa uytkowania

Rzeczoznawca majtkowy (biegy sdowy) decyduje o metodologii wyceny, najczciej stosujc zgodnie z art. 153 Ustawy o gospodarce nieruchomociami - kompilacj podejcia porwnawczego, dochodowego i kosztowego.

Jak okrelamy warto uytkowania? Metod wybiera biegy na podstawie:

celu wyceny

odpowiednich przepisw prawnych

rodzaju dostpnych informacji

czasu, na ktry zostao ustanowione uytkowanie

zakresu ustanowienia uytkowania (np. ograniczonego przez wyczenie oznaczonych poytkw rzeczy).

Rzeczoznawca powinien opisa i okreli wpyw uytkowania na warto nieruchomoci

Ustanowienie uytkowania zawsze obnia warto rynkow nieruchomoci.

Rzeczoznawca nie ocenia wycznie czci nieruchomoci, na ktrej ustanowiono uytkowanie, lecz wielko utraty wartoci caej nieruchomoci obcianej (to jest stosunek prawnorzeczowy, a nie obligacyjny std o.p.rz. wykonywane moe by na oznaczonej czci nieruchomoci, ale ustanawiane jest na caej nieruchomoci).

Rzeczoznawca powinien sobie postawi pytania:

1. czy, jakie i na jak dugo ponosi straty waciciel nieruchomoci obcionej

2. czy, jakie i na jak dugo uzyskuje korzyci uytkownik nieruchomoci.

UWAGI:

naley rozrni ustanowienie uytkowania (o.p.r, prawo bezwzgldne) od najmu i dzierawy (prawa obligacyjne, wzgldne) - problem praw do uywania jak i pobierania poytkw oraz problem obowizku ponoszenia nakadw na nieruchomoci. Uytkownik moe bezporednio wobec osb trzecich dochodzi roszczenia windykacyjnego lub negatoryjnego. Dzierawca musi sign do porednictwa osb trzecich.

konieczno rozrnienia oznaczonych poytkw.

Warto prawa uytkowania moe by okrelona przy zastosowaniu podejcia dochodowego, metody inwestycyjnej, techniki dyskontowania strumieni pieninych (DCF), poprzez przeksztacanie przyszych strumieni dochodu uzyskanych z poytkw rzeczy w warto prawa przy uyciu odpowiedniej stopy dyskontowej.

Suma zdyskontowanych strumieni pieninych w czasie trwania umowy uytkowania podanych w wielkociach biecych moe by uznawana za warto prawa uytkowania nieruchomoci, poniewa inwestorzy zwykle s skonni zapaci za to prawo cen rwn tej wielkoci.

WPU = CF1 x 1/(1+r) + CF2 x 1/(1+r)2 + (...) + CFt x 1/(1+r)t

w ktrym:

WPU - warto prawa uytkowania

CF - strumie pieniny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku), obliczony jako rnica (Wp - Wo)

gdzie:

Wp - warto poytkw rzeczy (naturalnych i cywilnych w rozumieniu art. 53 Kodeksu cywilnego) zastrzeonych dla uytkownika na czas trwania umowy uytkowania

Wo - wydatki operacyjne zwizane z uzyskaniem dochodw z poytkw rzeczy (m.in. wynikajce z umowy uytkowania; w tym koszty: napraw i innych nakadw zwizanych ze zwykym korzystaniem z rzeczy to jest: napraw i konserwacji, zgodnie z art. 258-260 Kodeksu cywilnego, dostawa mediw, wywz nieczystoci, opaty z tytuu uytkowania wieczystego gruntu, ubezpieczenie, ochrona obiektu i inne opaty).

1,2, ...t - okres trwania umowy uytkowania (np. lata)

r - stopa dyskontowa.

W procesie wyceny wartoci prawa uytkowania ustala si stop dyskontow odzwierciedlajc trendy na rynku kapitaowym w przyjtym okresie czasu (tj. korzyci z rezygnacji z alternatywnego zainwestowania kapitau) oraz stopie ryzyka dla danej nieruchomoci postrzegany przez potencjalnych uytkownikw.

2.2. Suebnoci (gruntowa, osobista i przesyu)

2.2.1. Suebno gruntowa

Art. 285-295 KC - Obcienie jednej nieruchomoci (obcionej, suebnej) na rzecz waciciela innej nieruchomoci (wadncej) prawem, ktrego tre polega:

bd na tym, e waciciel nieruchomoci wadncej moe korzysta w oznaczonym zakresie z nieruchomoci obcionej,

bd na tym, e waciciel nieruchomoci obcionej zostaje ograniczony w monoci dokonywania w stosunku do niej okrelonych dziaa,

bd te na tym, e wacicielowi nieruchomoci obcionej nie wolno wykonywa okrelonych uprawnie, ktre mu wzgldem nieruchomoci wadncej przysuguj na podstawie przepisw o treci i wykonywaniu wasnoci.

Suebno gruntowa moe mie jedynie na celu zwikszenie uytecznoci nieruchomoci wadncej lub oznaczonej jej czci.

Zakres suebnoci gruntowej i sposb jej wykonywania oznacza si, w braku innych danych, wedug zasad wspycia spoecznego przy uwzgldnieniu zwyczajw miejscowych.

Uprawnionym (posiadaczem suebnoci) jest kadorazowy waciciel nieruchomoci wadncej.

Przykady: dojazd do nieruchomoci (tzw. droga konieczna), prawo przejcia, przejazdu, przepdu byda, korzystania ze studni, zbioru owocw, poowu ryb (wyrok SN Wigierski Park Narodowy potwierdzenie prawa wocian nadanego ukazem carskim z 1869r., mimo ustawy prawo wodne nacjonalizujcej jeziora), wydobywania wiru, suebno widoku z okien lub wiata, pobierania ciki z cudzego lasu, prawo oparcia budynku o budynek ssiada, ograniczenie wysokoci zabudowy.

Art.145. KC DROGA KONIECZNA (verba legis)

1. Jeeli nieruchomo nie ma odpowiedniego dostpu do drogi publicznej lub do nalecej do tej nieruchomoci budynkw gospodarskich, waciciel moe da od wacicieli gruntw ssiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej suebnoci drogowej (droga konieczna).

2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastpi z uwzgldnieniem potrzeb nieruchomoci nie majcej dostpu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obcieniem gruntw, przez ktre ma droga prowadzi. Jeeli potrzeba ustanowienia drogi jest nastpstwem sprzeday gruntu lub innej czynnoci prawnej, a midzy zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sd zarzdzi, o ile jest to moliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty. ktre byy przedmiotem tej czynnoci prawnej.

3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzgldnia interes spoeczno-gospodarczy.

UWAGA:

Rnica pomidzy drog konieczn (art. 145, szczeglna suebno gruntowa) a droga dojazdow (art.285-305).

2.2.2. Suebno osobista

Art. 296-305 KC - Obcienie nieruchomoci tylko na rzecz osoby fizycznej prawem, ktrego tre odpowiada treci suebnoci gruntowej. Wygasa najpniej za mierci uprawnionego, niezbywalna, niedziedziczna (ale mona si umwi, e po mierci uprawnionego suebno mieszkania przysugiwa bdzie dzieciom, wnukom lub rodzicom i maonkowi, uprawniony moe przyj do wsplnego zamieszkiwania maonka i maoletnie dzieci, prawo do wspzamieszkiwania moe dotyczy innych osb przyjtych jako domownikw np. gosposi), nie mona jej naby przez zasiedzenie, moe by wyjtkowo zamieniona na rent (wkad do spdzielni produkcyjnej).

Nie mona ustanowi suebnoci osobistej na wasnociowym spdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego (wtedy np. umowa o przeycie, umowa o doywocie, nie jest to umowa o opiek).

Przykady: prawo doywotniego zamieszkiwania, rwnie zbioru owocw, poowu ryb, wydobywania wiru, droga dojazdowa - ale uprawnion jest okrelona osoba fizyczna.

Stosuje si odpowiednio wszystkie przepisy dotyczce suebnoci gruntowej.

Suebno gruntow ujawnia si w dziale III KW nieruchomoci obcionej (przeznaczonym na wpisy dotyczce wszystkich ograniczonych praw rzeczowych poza hipotek oraz na wpisy ogranicze w rozporzdzaniu nieruchomoci lub uytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszcze z wyjtkiem roszcze dot. hipoteki) i w dziale I KW nieruchomoci wadncej (poniewa dzia pierwszy obejmuje nie tylko oznaczenie nieruchomoci, ale rwnie wpisy praw zwizanych z jej wasnoci).

Natomiast suebno osobista ujawnia si tylko w dziale III KW nieruchomoci obcionej.

Suebno jest ustanawiana za wynagrodzeniem.

Zmiana treci i zniesienie wspwasnoci rwnie nastpuje za wynagrodzeniem (vide wyrok SN z 1976.03.24 - IIICRN18/76 zniesienie suebnoci ley w interesie waciciela nieruchomoci suebnej i dlatego powinien od ponosi wszystkie zwizane z tym koszty).

2.2.3. Suebno przesyu

Nowelizacja art. 49 ustawy Kodeks Cywilny (obowizuje od 3 sierpnia 2008r.) dotyczy urzdze infrastruktury technicznej w granicach cudzych nieruchomoci - nowe brzmienie:

Art. 49. 1. Urzdzenia suce do doprowadzenia lub odprowadzenia pynw, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urzdzenia podobne nie nale do czci skadowych nieruchomoci, jeeli wchodz w skad przedsibiorstwa.

2. Osoba ktra poniosa koszty budowy urzdze, o ktrych w 1. i jest ich wacicielem, moe da, aby przedsibiorca, ktry przyczy urzdzenia do swojej sieci, naby ich wasno za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba e w umowie o przyczenie strony postanowiy inaczej. Z daniem przeniesienia wasnoci tych urzdze moe wystpi take przedsibiorca.

W ksidze drugiej w tytule III w dziale III dodany zostanie nowy Rozdzia III Suebno przesyu (Rozdzia I - dotyczy suebnoci gruntowych, Rozdzia - II suebnoci osobistych)

Art. 3051. Nieruchomo mona obciy na rzecz przedsibiorcy, ktry zamierza wybudowa lub ktrego wasno stanowi urzdzenia, o ktrych mowa w art.49 1, prawem polegajcym na tym, e przedsibiorca moe korzysta w oznaczonym zakresie z nieruchomoci obcionej, zgodnie z przeznaczeniem tych urzdze (suebno przesyu).

Art. 3052. 1. Jeeli waciciel nieruchomoci odmawia zawarcia umowy o ustanowienie suebnoci przesyu, a jest ona konieczna dla waciwego korzystania z urzdze, o ktrych mowa w art.49 1, przedsibiorca moe da jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

2. Jeeli przedsibiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie suebnoci przesyu, a jest ona konieczna do korzystania z urzdze, o ktrych mowa w art.49 1, waciciel nieruchomoci moe da odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie suebnoci przesyu.

Art. 3053 1. Suebno przesyu przechodzi na nabywc przedsibiorstwa lub nabywc urzdze, o ktrych mowa art.49 1.

2. Suebno przesyu wygasa najpniej wraz z zakoczeniem likwidacji przedsibiorstwa.

3. Po wyganiciu suebnoci przesyu na przedsibiorcy ciy obowizek usunicia urzdze, o ktrych mowa w art.49 1, utrudniajcych korzystanie z nieruchomoci. Jeeli powodowaoby to nadmierne trudnoci lub koszty, przedsibiorca jest obowizany do naprawienia wynikej std szkody.

Art. 3054 Do suebnoci przesyu stosuje si odpowiednio przepisy o suebnociach gruntowych.

Nowelizacja ustawy Kodeks Postpowania Cywilnego

Zmiana brzmienia tytuu w czci pierwszej w ksidze drugiej w tytule II w dziale III rozdziau V:

Ustanowienie drogi koniecznej i suebnoci przesyu.

W art. 626 dodany zostanie 3 w brzmieniu:

Art.626.3. Przepisy 1 i 2 stosuje si odpowiednio w sprawach o ustanowienie suebnoci przesyu

Zmianie ulegy rwnie niektre przepisy ustawy o ksigach wieczystych i hipotece oraz ustawy Prawo upadociowe i naprawcze.

Suebno przesyu bdzie prawem posiadajcym elementy suebnoci osobistej (bdzie ustanawiana na rzecz przedsibiorcy osoby prawnej lub fizycznej) i suebnoci gruntowej (bdzie stanowi cz skadow przedsibiorstwa).

Prawo to bdzie mogo by ustanawiane dla ju istniejcych urzdze infrastruktury lub gdy jest realizowana nowa inwestycja.

Wycena suebnoci przesyu

Wysoko wynagrodzenia powinna by proporcjonalna do stopnia ingerencji posiadacza w tre prawa wasnoci, uwzgldnia warto nieruchomoci i w takim kontekcie ocenia spodziewane korzyci z uszczuplenia prawa wasnoci. Wynagrodzenie powinno by nisze od wartoci nieruchomoci (z uzasadnienia uchway Sdu Najwyszego z dnia 17 czerwca 2005r. sygn.akt III CZP 29/2005).

Oglne zasady wyceny wynagrodzenia z tytuu ustanowienia suebnoci przesyu:

1. Wynagrodzenie za udostpnienie czci nieruchomoci o trwaym ograniczonym sposobie korzystania z tej nieruchomoci przez przedsibiorstwo przesyowe powinno odpowiada stawkom rynkowym za korzystanie z podobnych nieruchomoci (np. stawki czynszu najmu)

2. Stawki czynszu powinny uwzgldnia sposb i czstotliwo korzystania z gruntu. Powinny by proporcjonalne do stopnia przedsibiorstwa przesyowego w tre prawa wasnoci (art.140 i dalsze KC)

3. Rzeczoznawca powinien odpowiedzie sobie na pytanie czy ustanowienia suebnoci przesyu wpywa na zmian wartoci caej nieruchomoci, czy tylko czci, na ktrej to prawo bdzie wykonywane.

4. Stawki czynszu powinny by proporcjonalne do wartoci obcianej nieruchomoci.

5. Nie uznaje si za waciwe okrelania wartoci suebnoci jako funkcji (procentu) od dochodu przedsibiorstwa przesyowego.

6. Przyjmuje si przeznaczenie nieruchomoci obcianej zgodnie z art.154 u.g.n. (bez dywagacji na temat co by byo, gdy nie byo urzdzenia przesyowego.

7. Wynagrodzenie za ustanowienie suebnoci przesyu nie moe przekracza wartoci obcianej nieruchomoci.

Uwaga:

Projekt zmiany Kodeksu Cywilnego.

Nowela rozszerzy stosowanie przepisw na urzdzenia suce do nadawania i odbioru lub transmisji sygnaw telekomunikacyjnych, na linie kolejowe, tramwajowe i trolejbusowe.

W kodeksie bdzie zapisy, e:

suebno gruntow moe ustanowi uytkownik wieczysty i obcia ona bdzie prawo uytkowania wieczystego oraz moe by ona ustanowiona na rzecz uytkownika wieczystego

jedynym celem ustanowienia suebnoci przesyu jest zwikszenie uytecznoci przedsibiorstwa lub jego czci.

Ustanowienie suebnoci przesyu nastpi z uwzgldnieniem interesu spoeczno-gospodarczego i uzasadnionego interesu waciciela nieruchomoci, tak aby stanowi jak najmniejsze obcienie gruntw, na ktrych urzdzenia s lub maja by posadowione.

Sprecyzowane zostan zasady okrelenia odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie suebnoci przesyu, ktre bdzie si okrela z uwzgldnieniem:

wysokoci wynagrodze ustalanych w drodze umowy za podobne obcienia w zblionych okolicznociach,

w przypadku w ich braku bdzie si uwzgldnia obnienie uytecznoci lub wartoci obcionej nieruchomoci.

Do zasiedzenia suebnoci przesyu bdzie si wlicza okres posiadania nieruchomoci, ktry przed dniem 30 maja 2008r. uzasadnia nabycie suebnoci gruntowej o treci odpowiadajcej suebnoci przesyu.

Spostrzeenia z praktyki wyceny suebnoci i orzecznictwa:

1. Suebno zostaje ustanowiona za wynagrodzeniem, a nie za odszkodowaniem (wiadczenie ekwiwalentne, peni funkcj ceny i ma charakter obligacji realnej). Wysoko wynagrodzenia mona okreli z zastosowaniem podejcia porwnawczego. Uprawniony moe zrzec si wynagrodzenia. Wynagrodzenie powinno by okrelone jako wiadczenie jednorazowe, dopuszcza si jednak wynagrodzenie w formie wiadcze okresowych (ich warto biegy moe dyskontowa na dat wyceny). Wynagrodzenie nie musi by okrelone w sumie pieninej - moe by wiadczeniem niepieninym. Wynagrodzenie ustala si wg cen rynkowych, lecz nie ma ustawowych wskazwek, jak naley okreli podstaw do oszacowania zwikszenia si wartoci nieruchomoci wadncej i obnienia wartoci nieruchomoci obcionej oraz strat poniesionych przez waciciela nieruchomoci obcionej (przy obliczeniu wartoci wiadcze powtarzajcych si mona si posuy w drodze analogii Ustaw o podatku od spadkw i darowizn - wg tego sposobu wynagrodzenie ustala si przez przemnoenie rocznej wartoci utraconych poytkw i dochodw). Literatura przedmiotu wskazuje jednoznacznie, e o wysokoci wynagrodzenia decyduje wrd innych czynnikw warto strat poniesionych przez waciciela nieruchomoci obcionej np. przez utrat podw rolnych z zajtego pod drog pasa gruntu.

2. Roszczenie o wynagrodzenie przedawnia si z upywem 10 lat od daty ustanowienia suebnoci. Natomiast roszczenie o ustanowienie suebnoci nie ulega przedawnieniu.

3. Wynagrodzenie powinno by stosowne, czyli uwzgldnia skutki przekroczenia granicy tj. rodzaj i stopie uciliwoci dla waciciela nieruchomoci obcionej oraz korzyci uzyskane przez waciciela nieruchomoci wadncej (w okresie kilku lub kilkunastu lat). Biegy ustala hipotetyczne wynagrodzenie, jakie musiaby zapaci waciciel nieruchomoci obcionej za korzystanie z cudzej nieruchomoci.

4. Roszczenie o ustanowienie suebnoci przysuguje nie tylko wacicielowi ale te uytkownikowi wieczystemu gruntu i wacicielowi nieruchomoci budynkowej, natomiast nie przysuguje wacicielom odrbnych lokali, poniewa uregulowanie dostpu do poszczeglnych lokali naley do zarzdu wspln nieruchomoci. Posiadacz samoistny rwnie da ustanowienia suebnoci jednake moe to by tylko suebno osobista.

5. Przypadek ustanowienia suebnoci, ktrej da waciciel nieruchomoci obcionej. Suebno ustanawiana w zwizku z przekroczeniem granic gruntu ssiedniego przy wznoszeniu budynku. Jeeli przy wznoszeniu budynku lub innego urzdzenia przekroczono bez winy umylnej granice ssiedniego gruntu, waciciel tego gruntu nie moe da przywrcenia stanu poprzedniego, chyba e bez nieuzasadnionej zwoki sprzeciwi si przekroczeniu granicy albo e grozi mu niewspmiernie wielka szkoda. Moe on da albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej suebnoci gruntowej, albo wykupienia zajtej czci gruntu, jak rwnie tej czci gruntu, ktra na skutek budowy stracia dla niego znaczenie gospodarcze. (art. 151KC).

6. Suebnoci nie mona obciy uamkowej czci nieruchomoci (jeeli waciciel, ktry obciy sw nieruchomo nie ujawnion w ksidze wieczystej suebnoci, przenosi na inn osob udzia w prawie wasnoci, nie informujc jej o ustanowieniu suebnoci, to suebno nadal si utrzymuje, pomimo e nabywca dziaa w zaufaniu do ksig wieczystych). Przeciwko suebnoci drogi koniecznej nie dziaa rkojmia wiary publicznej ksig wieczystych.

7. Jeeli wskutek podziau nieruchomoci wadncej albo nieruchomoci obcionej sposb wykonywania suebnoci wymaga zmiany, sposb ten w braku porozumienia stron bdzie ustanawiany przez sd (art.290).

8. Przy podziale gruntu Sd moe obciy poszczeglne czci potrzebnymi suebnociami gruntowymi w razie zniesienia wspwasnoci, odpowiednio w razie dziau spadku oraz podziau majtku wsplnego maonkw (art. 212KC).

9. Podzia nieruchomoci - vide art.93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomociami.

10. Suebno drogi koniecznej nie moe by ustanowiona pomidzy wspwacicielami, ktry podzielili si nieruchomoci do uytkowania.

11. Dopuszczalne jest ustanowienie suebnoci drogi koniecznej na rzecz kadoczesnego waciciela nieruchomoci w sytuacji, w ktrej nieruchomo wadnca i obciona (suebna) s wasnoci rnych osb (wrd nich waciciela jednej i wspwaciciela drugiej np. pan A jest wacicielem nieruchomoci wadncej i wspwacicielem nieruchomoci obcionej).

12. Nie jest dopuszczalne ustanowienie drogi koniecznej ze wzgldu na oglne potrzeby mieszkacw, tylko na rzecz kadoczesnego waciciela konkretnej nieruchomoci jako nieruchomoci wadncej.

13. Dostp do drogi publicznej w rozumieniu Ustawy o drogach publicznych (drogi krajowe, wojewdzkie, gminne oraz lokalne miejskie i zakadowe). Vide Rozp. Ministra Transportu i Gosp. Morskiej Nr 430 (DU Nr 43/99r z dnia 14.05.1999r) w sprawie warunkw technicznych jakim powinny odpowiada drogi publiczne i ich usytuowanie (wykaz szerokoci drg w liniach rozgraniczajcych w zalenoci od klasy drogi).

14. Rzeczoznawca majtkowy (biegy sdowy na polecenie Sdu) ocenia czy dostp jest odpowiedni. Czsto rzeczoznawca opiniuje, e dostp jest odpowiedni w wypadku, w ktrym suma kosztw wykonania i utrzymania urzdzenia koniecznego do doprowadzenia do stanu odpowiedniego istniejcego dojazdu (np.mostu), byaby znacznie wysza od uszczerbku nieruchomoci, przez ktre droga konieczna ma prowadzi, polegajcego na wyjciu spod eksploatacji pasa gruntu na t drog. Zwikszenie uytecznoci nieruchomoci wskutek ustanowienia suebnoci drogowej powinna przewyszy uszczerbek gruntw, przez ktre droga prowadzi.

15. Waciciel gruntu, na ktrego czci ustanowione jest doywotne uytkowanie, moe domaga si wytyczenia drogi dojazdowej przez dziak objt uytkowaniem, jeeli nie ma innego dojazdu do drogi publicznej (droga dojazdowa a nie droga konieczna).

16. Moliwo ustanowienia drogi koniecznej dla ruchu pieszego w sytuacji, gdy istniejcy dostp do drogi publicznej nadaje si tylko do ruchu koowego (problem dyskutowany w literaturze prawniczej).

17. Waciciel nieruchomoci, ktry tak zabudowa lub zabudowuje swoj nieruchomo, e zamyka sobie dojazd do dalej od drogi pooonych czci nieruchomoci, nie moe da od ssiadw ustanowienia suebnoci drogowej dla uzyskania dojazdu do tych czci nieruchomoci.

18. Pojcie grunty ssiednie - ssiedztwo nie musi by bezporednie (fizyczna styczno), ale ssiedztwo w stosunku do przynajmniej jednej z nieruchomoci musi by bezporednie.

19. Pojcie interes spoeczno-gospodarczy - denie do ustalenia szlaku dronego powinien przebiega najkrtszym i najtaszym poczeniem z drog publiczn (np. z ominiciem siedliska).

20. Jeeli po ustanowieniu suebnoci gruntowej powstanie wana potrzeba gospodarcza, waciciel nieruchomoci obcionej moe da za wynagrodzeniem zmiany treci lub sposobu wykonywania suebnoci, chyba e dana zmiana przyniosaby niewspmierny uszczerbek nieruchomoci wadncej (art. 291KC).

21. Drog konieczn moe by rwnie suebno budynkowa (np. przejcie przez klatk schodow ssiada przy nieruchomoci powstaej z drodze dziau spadku).

22. Suebno korzystania z tarasu na dachu budynku (w aktach notarialnych przy sprzeday lokali w apartamentowcach, w zapisem w aktach notarialnych dotyczcym ponoszenia kosztw remontu posadzki tarasu i barierek oraz obowizku sprztania niegu, a take udostpniania tarasu ekipom remontowym).

23. Wacicielowi nieruchomoci obcionej przysuguje wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej, chociaby nie ponis z tego tytuu adnej szkody. Jeli jednak tak szkod ponis, ma obowizek wykazania jej wysokoci stwierdzi Sd Najwyszy w wyroku z dnia 8 maja 2000r, powoujc si na art.6 KC. W przepisie tym ustanowiono fundamentaln zasad, e ciar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, ktra z tego faktu wywodzi skutki prawne (sygn.V CKN 43/2000).

24. Suebno usytuowania wyjcia metro Hala Marymoncka i SM Bielany.

Kodeks Cywilny rozrnia suebnoci czynne i bierne:

suebno czynna (pozytywna) polega na uprawnieniu waciciela jednej nieruchomoci do ograniczonego korzystania z nieruchomoci innego waciciela np. przegon byda, wypas byda, pobieranie ciki, wody, owocw, wydobywania kruszywa, korzystanie z cudzych urzdze energetycznych, kanalizacyjnych etc.

suebno bierna (negatywna) polega na obowizku niewykonywania przez waciciela nieruchomoci obcionej okrelonych uprawnie, wchodzcych w zakres tego prawa np. zakaz wycinki drzew, wznoszenia ogrodzenia lub budynku ponad okrelon wysoko, zakaz wybicia okien na stron ssiada, zakaz korzystania z uprawnie do wejcia na grunt ssiedni w celu usunicia zwieszajcych si z jego drzew gazi i owocw, zakaz uprawy okrelonych rolin lub sadzenia okrelonych drzew (uczulenie), zaniechanie dokonywania pogbienia rowu melioracyjnego, ktre obniyoby poziom wody w studni ssiada.

Okrelanie wartoci prawa suebnoci

rda danych w procesie wyceny suebnoci

Informacje do wyceny prawa wasnoci

obligatoryjne - dane z ewidencji gruntw i budynkw, uzbrojenia podziemnego (w przyszoci dane z katastru), dane z ksigi wieczystej, funkcja w planie miejscowym, ewentualnie SIT

fakultatywne - dokumentacja techniczna i geodezyjna obiektu, monitoring rynku nieruchomoci, w tym ceny transakcyjne oraz dane do oblicze metodami dochodowymi (np. poziom czynszu, stopa kapitalizacji), dane do oblicze metodami kosztowymi (koszty odtworzenia lub rozbirki obiektw: ceny materiaw budowlanych, koszt prac budowlanych i rozbirkowych, ceny materiau nasadzeniowego etc).

Informacje do oszacowania rnicy wartoci prawa wasnoci i wartoci suebnoci

informacje o aktualnych uwarunkowaniach prawnych obu praw - konieczno prawidowego zdefiniowania przedmiotu wyceny (np. typowy bd w rozrnieniu zmniejszenia si wartoci lokalu obcionego prawem doywotniego zamieszkiwania a wartoci lokalu z najemcami kwaterunkowymi).

informacje z monitoringu rynku lokalnego dotyczce rnic pomidzy w/w prawami

inne informacje np. publikowane przez GUS dotyczce dugoci ycia, cen skupu podw rolnych, uzyskiwanych rednich plonw, ceny paliwa.

Metodologia i procedury oszacowania wartoci wynagrodzenia za ustanowienie suebnoci

Rzeczoznawca majtkowy (biegy sdowy) decyduje o metodologii wyceny, najczciej stosujc zgodnie z art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomociami - kompilacj podejcia porwnawczego, dochodowego i kosztowego.

Metod wybiera rzeczoznawca na podstawie:

rodzaju suebnoci

celu wyceny

odpowiednich przepisw prawnych

rodzaju dostpnych informacji.

Czsto warto suebnoci okrelamy poprzez obliczenie jako podstawy wartoci jednostkowej gruntu nieruchomoci obcionej, a nastpnie poprzez przemnoenie tej wartoci przez powierzchni gruntu objtego suebnoci i pomnoenie przez wspczynnik zaleny np. od tego czy waciciel nieruchomoci obcionej moe rwnie korzysta z tej czci gruntu. Ten sposb szacowania mona stosowa tylko wwczas, gdy warto pozostaej czci nieruchomoci nie ulega zmianie na skutek ustanowienia suebnoci.

Dla obliczenia wartoci suebnoci czsto szacujemy warto rocznych strat (np. utraconych poytkw zarwno naturalnych jak i cywilnych), ktre waciciel nieruchomoci obcionej ponosi w przypadku ustanowienia na niej suebnoci.

Zastosowanie przy wycenie praw oraz wartoci nieruchomoci nietypowych (np. obliczenie nie poniesionych kosztw).

Wycena ta polega na odpowiedzi na pytania: czy, jakie i na jak dugo korzyci uzyska nabywca prawa.

Czyli wyliczamy warto odstpnego. Rozrniamy dwa rodzaje korzyci:

korzyci biece (rnice w konsekwencjach finansowych)

korzyci przysze (w tym ryzyko ewentualnych zmian legislacyjnych).

Sposb ten stosujemy np. przy wywaszczenia suebnoci gruntowej np. w trybie ustawy o autostradach patnych, w przypadku gdy waciciel nieruchomoci wadncej musi pokona dusz drog aby dojecha do swojej nieruchomoci.

W operacie szacunkowym naley opisa wpyw suebnoci na warto nieruchomoci wadncej i obcionej.

Wpyw suebnoci na warto nieruchomoci wadncej

Obejmuje tylko suebnoci gruntowe.

Naley pamita, e suebno gruntowa moe mie jedynie na celu zwikszenie uytecznoci nieruchomoci wadncej lub oznaczonej jej czci oraz, e zakres suebnoci gruntowej i sposb jej wykonywania oznacza si, w braku innych danych, wedug zasad wspycia spoecznego przy uwzgldnieniu zwyczajw miejscowych.

Rzeczoznawca powinien sobie postawi pytanie: czy, jakie i na jak dugo osiga korzyci waciciel nieruchomoci wadncej (lub moe osiga) i to zarwno obecnie jak i w przyszoci.

Zdarza si, e dziki ustanowieniu suebnoci moe ulec zmianie funkcja nieruchomoci wadncej albo dziaka moe uzyska prawo zabudowy co zdecydowanie podnosi jej warto.

Wpyw suebnoci na warto nieruchomoci obcionej

Obejmuje suebnoci gruntowe i osobiste.

Ustanowienie suebnoci zwykle obnia warto rynkow nieruchomoci.

Rzeczoznawca majtkowy (biegy sdowy) nie ocenia wycznie czci nieruchomoci, na ktrej ustanowiono suebno, lecz wielko utraty wartoci caej nieruchomoci obcianej.

Przy okrelaniu wartoci suebnoci podobnie jak przy okrelaniu wartoci prawa uytkowania rzeczoznawca powinien sobie postawi pytanie: czy, jakie i na jak dugo ponosi straty waciciel nieruchomoci obcionej (np. czy korzysta z drogi, czy zmienia si warto budynku, czy uzyskuje nisze czynsze z wynajmu lokali w ssiedztwie drogi koniecznej, czy ponosi straty z tytuu braku moliwoci wzniesienia nowego obiektu handlowego w czci frontowej dziaki itp).

Przykady:

A. Suebno gruntowa - drogi koniecznej zaley od bardzo wielu elementw, rnych w konkretnych sytuacjach tj. szeroko drogi, ilo osb i pojazdw, ktre korzystaj z drogi, czstotliwo przejazdu i przechodu, czas w ktrym droga jest wykorzystywana (np. dojazd do domku jednorodzinnego lub do motelu).

B. Suebno gruntowa - drogi koniecznej przy zniesieniu wspwasnoci - podzia gruntu i ustanowienie suebnoci drogi dojazdowej wzdu dugiej i wskiej dziaki - moe ograniczy moliwo zabudowy (inny ksztat projektowanego budynku, wszy dostp do frontu dziaki).

C. Suebno gruntowa - drogi koniecznej - czy z dziaki korzysta tylko waciciel nieruchomoci wadncej czy take waciciel nieruchomoci obcionej (np. dojazd do garau, zbiornika bezodpywowego itp.), czy suebno drogi koniecznej przepdu byda jest okresowa (np. dojcie do nieruchomoci wadncej drog gruntow jest niemoliwa tylko przez okresow cz roku w czasie duych opadw wiosennych).

D. Suebno osobista - doywotniego zamieszkiwania - wiek osoby, na rzecz ktrej ustanowiono suebno osobist; ilo osb na rzecz ktrych ustanowiona zostaa suebno, czy jest zapis, e prawo zamieszkiwania przenosi si na dzieci lub wnukw; czy cz lokalu, w ktrej zamieszkuje doywotnik jest samodzielna, czy jest osobne wejcie, czy posiada wasn azienk itp).

UWAGA: W czasie ogldzin nieruchomoci strony czsto podnosz rne argumenty wpywajce na zmian wartoci nieruchomoci zarwno obcionej jak i wadncej. Mona wtedy wykona opini w dwch wariantach wg powoda i wg pozwanego (ewentualnie z wasnym komentarzem) do decyzji Sdu. Mona jeszcze doda wariant trzeci autorski do wiedzy Sdu.

Warto prawa suebnoci (gruntowej i osobistej) moe by take okrelona zarwno przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowania strumieni pieninych (DCF). Przy zastosowaniu techniki DCF przeksztaceniu podlegaj przysze przepywy dochodu uzyskane z poytkw rzeczy w warto dochodow prawa przy uyciu odpowiedniej stopy dyskontowej. Suma strumieni pieninych w czasie trwania umowy suebnoci podanych w wielkociach biecych moe by uznawana za warto prawa suebnoci nieruchomoci.

WS = CF1 x 1/(1+r) + CF2 x 1/(1+r)2 + (...) + CFt x 1/(1+r)t

w ktrym:

WS - warto prawa suebnoci (gruntowej lub osobistej)

CF - strumie pieniny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku),

obliczony jako rnica (Wp - Wo)

gdzie:

Wp - warto poytkw rzeczy (naturalnych i cywilnych w rozumieniu art. 53 Kodeksu cywilnego) zastrzeonych dla posiadacza suebnoci na czas trwania umowy suebnoci

Wo - wydatki operacyjne zwizane z uzyskaniem dochodw z poytkw rzeczy (m.in. wynikajce z umowy suebnoci)

1,2, ...t - okres trwania umowy suebnoci (np. lata). W przypadku suebnoci

osobistej naley uwzgldni wiek osoby, na rzecz ktrej ustanowiona ma by suebno (std okres trwania suebnoci dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy jako prawdopodobn dugo ycia osoby okrelonej pci i okrelonego wieku podawan np. przez GUS)

r - stopa dyskontowa (okrelona odpowiednio jak w punkcie 2.1).

Ustawa o gospodarce nieruchomociami - Przepisy ustawy dotyczce podziaw nieruchomoci:

Art. 93 ust.3.Podzia nieruchomoci nie jest dopuszczalny, jeeli projektowane do wydzielenia dziaki gruntu, nie maj dostpu do drogi publicznej; za dostp do drogi publicznej uwaa si rwnie wydzielenie drogi wewntrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich suebnoci dla wydzielonych dziaek gruntu albo ustanowienie dla tych dziaek innych suebnoci drogowych, jeeli nie ma moliwoci wydzielenia drogi wewntrznej z nieruchomoci objtej podziaem. Nie ustanawia si suebnoci na drodze wewntrznej w przypadku sprzeday wydzielonych dziaek gruntu wraz ze sprzeda udziau w prawie do dziaki gruntu stanowicej drog wewntrzn. Przepisu nie stosuje si w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia dziaek gruntu stanowicych czci nieruchomoci, o ktrych mowa w art. 37 ust.2 pkt 6. (ostatnie zdanie dot. przyczenia dodano w nowelizacji w 2007r.)

2.3. Zastaw

Art. 306-335 - wierzytelno ustanawiana na rzeczach ruchomych i prawach.

Prawo podobne do hipoteki (ale moe nie by okrelona suma oraz inna podstawa prawna).

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelnoci mona rzecz ruchom lub prawo obciy prawem, na mocy ktrego wierzyciel bdzie mg dochodzi zaspokojenia z rzeczy bez wzgldu na to, czyj staa si wasnoci, i z pierwszestwem przed wierzycielami osobistymi waciciela rzeczy, wyjwszy tych, ktrym z mocy ustawy przysuguje pierwszestwo szczeglne.

Zastaw mona ustanowi take w celu zabezpieczenia wierzytelnoci przyszej lub warunkowej.

Okrelenie praw i obowizkw zastawnika (wierzyciela) i zastawcy (waciciela rzeczy).

Zastawnik moe dochodzi zaspokojenia z rzeczy obcionej zastawem bez wzgldu na ograniczenie odpowiedzialnoci dunika wynikajce z przepisw prawa spadkowego.

Jeeli rzecz obciona zastawem przynosi poytki, zastawnik powinien, w braku odmiennej umowy, pobiera je i zalicza na poczet wierzytelnoci i zwizanych z ni roszcze. Po wyganiciu zastawu obowizany jest zoy zastawcy rachunek (art.319).

Jeeli zastawnik poczyni nakady na rzecz, do ktrych nie by zobowizany, stosuje si odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Prawo ustanawiane jest na rzeczach ruchomych i na prawach. Na rzeczach ruchomych nas nie interesuje, chyba e szacujemy warto caego przedsibiorstwa (np.linia produkcyjna) lub maszyn i urzdze trwale zwizanych z gruntem.

Rzeczoznawca majtkowy (biegy sdowy) zwykle moe jedynie wycenia prawo zastawu w stosunku do praw oraz maszyn i urzdze trwale zwizanych z gruntem (gdy nie posiadamy uprawnie do wyceny rzeczy ruchomych).

Podobnie jak w przypadku uytkowania i suebnoci do wyceny mona zastosowa podejcia: porwnawcze, dochodowe i kosztowe.

Ekspektatywa odrbnej wasnoci lokalu - Roszczenie opisane w ustawie o spdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000r. (ze zmianami) art.19

Z chwil zawarcia umowy o budow lokalu z zobowizaniem, e po jego wybudowaniu zostanie zawarta umowa o ustanowienie odrbnej wasnoci tego lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie odrbnej wasnoci lokalu, zwane ekspektatyw odrbnej wasnoci lokalu (art.18 i 19 uosm).

Jest to prawo dziedziczne, zbywalne i obcialne moe stanowi przedmiot wyceny np. dla potrzeb bankowych.

Ekspektatywa jest prawem zbywalnym (wraz z wkadem budowlanym lub jego wniesion czci), przechodzi na spadkobiercw i podlega egzekucji. Umowa zbycia ekspektatywy powinna by zawarta w formie aktu notarialnego, przy czym nabycie ekspektatywy (przez nabywc, a take spadkobierc, zapisobierc lub licytanta) staje si skuteczne z chwil przyjcia w poczet czonkw spdzielni.

Okrelenie wartoci ekspektatywy rzeczoznawca musi uwzgldnia wkad budowlany (lub wniesion cz wkadu budowlanego) i w zalenoci cech rynkowych waciwych przy wycenie lokali n.p. od stanu zaawansowania inwestycji wyceniamy warto ekspektatywy: odrbnej wasnoci lokalu lub wasnociowego prawa do lokalu (mieszkalnego lub uytkowego oraz miejsca postojowego w wielostanowiskowym garau).

Uwaga: Od sierpnia 2007r. roszczenie opisane poprzednio w ustawie o spdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000r. w art.174 - Ekspektatywa spdzielczego wasnociowego prawa do lokalu - stao si, z mocy prawa, ekspektatyw odrbnej wasnoci lokalu.

2.4. Hipoteka

Ustawa o ksigach wieczystych i hipotece.

Hipoteka jest sposobem zabezpieczenia okrelonej wierzytelnoci pieninej przez obcienie nieruchomoci ze skutkiem przeciwko kadoczesnemu wacicielowi i z pierwszestwem przez wierzycielami osobistymi waciciela.

Przedmiotem hipoteki moe by:

nieruchomo (gruntowa, budynkowa i lokalowa)

prawo uytkowania wieczystego gruntu (obejmuje wtedy rwnie budynki i inne urzdzenia na gruncie)

spdzielcze wasnociowe prawo do lokalu (poprzednio: wasnociowe spdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spdzielcze prawo do lokalu uytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spdzielni mieszkaniowej)

wierzytelno zabezpieczona hipotek (subintabulat).

Rodzaje hipotek: zwyka, przymusowa (przysuguje skarbowi pastwa i jednostce samorzdu terytorialnego, ZUS...), czna (solidarna odpowiedzialno jedna wierzytelno zabezpieczona na kilku nieruchomociach, powstajca np. przy podziale nieruchomoci obcionej na kilka nieruchomoci np. przy wyodrbnianiu poszczeglnych nieruchomoci lokalowych), kaucyjna (wierzytelno o wysokoci nieustalonej, ale do ustalonej sumy najwyszej; istniejca lub mogca powsta w przyszoci).

UWAGI:

1. Cz uamkowa nieruchomoci moe by obciona hipotek, jeeli stanowi udzia wspwaciciela.

2. Nie jest moliwe obcienie hipotek jednej z dziaek geodezyjnych, jakie skadaj si na nieruchomo opisan w ksidze wieczystej

3. Hipoteka przymusowa nie powstaje na nieruchomociach objtych wsplnoci ustawow waciciela nieruchomoci (np. podatnika) i jego maonka, moe ona obcia tylko nieruchomoci nalece do majtku odrbnego (Uchwaa SN z 8.11.2000r. IIICZP 33/2000). Zgodnie z zasad art.32 kodeksu rodzinnego i opiekuczego dorobkiem maonkw s wszystkie przedmioty majtkowe nabyte w czasie trwania wsplnoci ustawowej (czyli jeli nie ma intercyzy do dnia lubu). Jest to wsplno czna, majca charakter bezudziaowy (a art.34 ordynacji pozwala na obcianie hipotek nieruchomoci tylko gdy stanowi udzia podatnika).

4. Wierzytelno zabezpieczona na nieruchomoci bez wzgldu na osob waciciela (ale kolejno zaspokajania si z nieruchomoci nie zawsze odpowiada kolejnoci wpisu).

5. Hipoteka jest cile zwizana z wierzytelnoci, ktr zabezpiecza, stosunek ten okrela si mianem akcesoryjnoci hipoteki. Przejawia si to tym, e wyganicie wierzytelnoci powoduje wyganicie hipoteki.

6. Hipoteka obcia nieruchomo, w zwizku z czym nie jest moliwe obcienie hipotek caego majtku nieruchomego dunika.

7. Hipoteka nie daje wierzycielowi adnych praw do posiadania nieruchomoci ani pobierania poytkw lub dochodw, nieruchomo pozostaje nadal w posiadaniu dunika, ktry nie jest nawet ograniczony w prawie do rozporzdzania ni.

8. Hipoteka podlega oprocentowaniu - odsetki ustawowe lub w wysokoci ustalonej strony. Obowizuje zasada nominalizmu.

9. Hipoteka obejmuje nieruchomo wraz z przynalenociami (rzeczami ruchomymi potrzebnymi do korzystania z rzeczy). Nie ma katalogu przynalenoci (samochd dostawczy moe by przynalenoci, a samochd osobowy i meble - nie).

10. Hipoteka ustanowiona na prawie uytkowania wieczystego, ktre jest prawem czasowym, wygasa z chwil upywu czasu, na jaki zostao ustanowione. Wierzyciele hipoteczni uzyskuj w stosunku do dunika hipotecznego w to miejsce ustawowe prawo zastawu na roszczeniach uytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione lub nabyte przez niego budynki, ktrych wasno utraci wskutek wyganicia prawa uytkowania wieczystego gruntu. (Art. 101 ustawy o ksigach wieczystych w zw. z art. 242. K.C.).

11. Subintabulat (hipoteka na wierzytelnoci zabezpieczonej hipotecznie) moe powodowa powstanie acuszka wierzycieli hipotecznych. Konstrukcyjnie jest to instytucja prawna o mieszanym charakterze hipoteki i zastawu.

12. Hipoteki nie mona ustanowi na ekspektatywie prawa wasnoci lokalu lub domu (zgodnie z ustawa o spdzielniach mieszkaniowych z 15.12.2000r.), a jedynie prawo zastawu.

13. Hipoteka jest prawem akcesoryjnym, czyli prawem, ktrego istnienie i tre zaley od innego prawa (nie ma samodzielnego bytu jurydycznego), gdy powstaje w cisym zwizku z prawem ktre zabezpiecza. Hipoteka nie moe powsta bez istnienia prawa gwnego tj. zabezpieczanej wierzytelnoci, za z kolei jej wyganicie powoduje wyganicie hipoteki.

14. Dla hipoteki w praktyce charakterystycznych jest kilka zasad, w ktrych najbardziej istotne s:

zasada oznaczonoci (hipotek mona zabezpieczy jedynie wierzytelno pienin o cile sprecyzowanej wysokoci)

zasada wpisu (powstanie hipoteki wymaga wpisu do ksigi wieczystej, nie jest moliwe jeeli nieruchomo nie posiada zaoonej ksigi wieczystej)

zasada szczegowoci (hipotek mona obciy jedynie oznaczona, konkretn nieruchomo wchodzc w skad majtku dunika)

hipoteka obcia nieruchomo wraz z jej czciami skadowymi, przynalenociami i pewnymi poytkami cywilnymi

wierzyciel moe uzyska zabezpieczenie swojej wierzytelnoci rwnoczenie od dunika osobistego i rzeczowego, ktrzy mog by jednym, ale mog by rwnie odmiennymi podmiotami (np. jedna osoba zaciga dug, a druga udziela zabezpieczenia spaty tego dugu na wasnej nieruchomoci, albo nieruchomo obciona hipotecznie jest zbywana jest dwch dunikw: osobisty poprzedni waciciel i rzeczowy nowy waciciel)

15. Wtpliwoci budzi zapis art.38 Rozporzdzenia RM z dnia 21.09 2004r. (wykonawczego do ustawy o gospodarce nieruchomociami).

Przy poprzednim zapisie (przed 2004r.) wielu rzeczoznawcw wyraao pogld, e warto hipoteki odejmuje si od wartoci rynkowej nieruchomoci (vide Korespondencja Federacji str. 39 kwartalnika Rzeczoznawca Majtkowych Nr 4(27) z 2000r.). Powyej przytoczony przepis ma zastosowanie do okrelania wartoci takich o.p.rz., ktre daj prawo do korzystania z danej nieruchomoci lub jej czci.

Obcienie hipotek nieruchomoci zabezpiecza jedynie okrelon kwot na nieruchomoci, nie dajc adnych moliwoci korzystania z tej nieruchomoci wierzycielowi (osobie, na rzecz ktrej zostaa zabezpieczona hipoteka) tj. moliwo uywania, pobierania poytkw. Metodologia wyceny praw do nieruchomoci nie obejmuje adnego sposobu oszacowania wartoci hipoteki, tym bardziej, e rozrniamy rne rodzaje hipotek, ustanawianych i rozlicznych na podstawie rnych sposobw. W przypadku gdy przedmiotem opracowania (opinii a nie operatu szacunkowego) jest nie warto nieruchomoci, a cena sprzeday pomocnym moe by Wydzia Ksig Wieczystych Sdu Powszechnego, ktry moe rozlicza kwot zabezpieczon na danej nieruchomoci.

Rzeczoznawca majtkowy ma obowizek okreli warto rynkow nieruchomoci oraz zamieci zastrzeenie o kwocie zabezpieczonej hipoteka na szacowanej nieruchomoci.

16. Kolejno zaspokajania roszcze (bardzo krytykowana przez wiatowy Notariat aciski) jest nastpujca: pierwszestwo Skarbu Pastwa i Gminy (z wyjtkami), nastpnie wiadczenia alimentacyjne i z tytuu pracy, na kocu hipoteka na rzecz np. osoby prawnej i fizycznej (mimo, e moe by wpisana jako pierwsza).

Czyli hipoteka ustanowiona z tytuu niezapaconego w 2001r. podatku od psa ma pierwszestwo przed hipotek wpisan na rzecz osoby fizycznej w 1996r.

Ograniczenia wierzyciela hipotecznego doznaj ogranicze wynikajcych z przepisw szczeglnych np. przywilej egzekucyjny wynikajcy z treci art.1025 par.1 k.p.c., zgodnie z ktrym nalenoci zabezpieczone hipotecznie znajduj si na szstym miejscu zaspakajania w toku egzekucji, a take zasada zaliczenia nieruchomoci obcionej hipoteka do masy upadoci w postpowaniu upadociowym skutkujce proporcjonalnym zaspokajaniem wszystkich wierzycieli. Kolejno zaspokajania roszcze jest szczeglnie istotna gdy warto nieruchomoci nie wystarcza na pene pokrycie zabezpieczonych wierzytelnoci.

17. Ograniczenia zabezpieczenia w zakresie odsetek hipoteka nie chroni odsetek przedawnionych, roszczenie o odsetki korzysta z pierwszestwa rwnego z tym, jakie przysuguje wierzytelnoci gwnej tylko za okres ostatnich dwch lat przed zakoczeniem postpowania egzekucyjnego.

18. Zmniejszenie si wartoci nieruchomoci sam mechanizm hipoteki sprawia, e zbycie nieruchomoci (nawet wielokrotne przez kolejnych wacicieli) nie narusza praw wierzyciela hipotecznego. Jednake jego interes moe by istotnie naruszony w przypadku zmniejszenia si wartoci nieruchomoci stanowicej przedmiot zabezpieczenia (np. zwizanej z przebudowa, nie przeprowadzaniem koniecznych prac remontowych, nie zabezpieczeniem przy przerwaniu inwestycji). Ustawa o ks. wiecz. i hip. przewiduje ochron profilaktyczn interesu wierzyciela, polegajca na prawie dania zaniechania dziaa prowadzcych do zmniejszenia wartoci nieruchomoci, przy czym dotyczy to nie tylko dziaa sprzecznych z prawem, jak rwnie dotyczy to nie tylko waciciela nieruchomoci (dunika), ale rwnie kadej osoby, ktra swoim dziaaniem powoduje zmniejszenie wartoci nieruchomoci (np. najemca, kierownik robt budowlanych)

19. Wyganicie hipoteki hipoteka wygasa w przypadku: zapaty dugu lub zrzeczenia si hipoteki (wykrelenie hipoteki na charakter deklaratoryjny, a podstaw wykrelenia z ksigi wieczystej jest dokument z podpisem wierzyciela powiadczonym notarialnie), zoenie zabezpieczonej sumy do depozytu sadowego (np. w sytuacji, gdy dunik chce si zwolni z dugu, a wierzyciel odmawia przyjcia wiadczenia lub nie wiadomo, kto jest wierzycielem) oraz w przypadku konfuzji (gdy wierzyciel nabdzie wasno nieruchomoci).

20. Egzekucja z nieruchomoci Po zajciu nieruchomoci w ustalonym terminie komornik sporzdza protok z opisu i oszacowania, w ktrym oznacza nieruchomo w sposb zgodny z oznaczeniem w ksidze wieczystej, budynki, budowle, a take stwierdza obcienia, ktre istniej na danej nieruchomoci. Do oszacowania powouje jednego lub kilku biegych. Jeeli zostan zgoszone prawa osb trzecich, to wwczas szacuje si warto caej nieruchomoci z wyczeniem rzeczy spornej, a osobno warto tej rzeczy spornej. Cena wywoawcza przy sprzeday w formie sprzeday licytacyjnej jest ustalana w wysokoci sumy oszacowania przy pierwszej licytacji, a 2/3 przy drugiej licytacji.

Okrelanie wartoci nieruchomoci obcionej hipotek

Rzeczoznawca majtkowy (biegy sdowy) nie pomniejsza wartoci nieruchomoci z tytuu obcienia hipotek (ani o kwot zapisan w Dziale IV, ani o odsetki, ani o przyznane koszty postpowania)!. Biegy rwnie nie oblicza wysokoci odsetek.

W opisie stanu prawnego naley umieci wzmiank o wpisie do dziau IV ksigi wieczystej.

Vide art. "Uwzgldnianie hipoteki przy okrelaniu wartoci nieruchomoci Prof. Stanisawy Kalus w kwartalniku Nieruchomo SRM 2/2001 Katowice.

Ustanowienie hipoteki nie zmienia wartoci nieruchomoci, lecz ma wpyw na cen.

W zalenoci od celu wyceny (np. okrelenie wartoci aportu do spki, ustalenie ceny wywoawczej, ceny transakcyjnej, wartoci masy spadkowej etc.) koniecznym jest ustosunkowanie si rzeczoznawcy (biegego) do zmiany wartoci szacowanego prawa (w opisie stanu prawnego i w analizie uzyskanego wyniku wyceny, ew. opracowanie analizy wartoci wierzytelnoci wraz z roszczeniami ubocznymi).

2.5. Spdzielcze wasnociowe prawo do lokalu

Tre prawa wg ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003r. Nr 119 poz.1116 ze zmianami m.in. Dz.U. z 2004r. Nr 19 poz. 177 i Nr 63, poz.591 oraz z 2005r. Nr 72, poz.643 i Nr 122, poz. 1024)

Zgodnie z ustaw z dnia 2 lipca 2004r. o zmianie ustawy Kodeks postpowania cywilnego oraz o zmianie niektrych ustaw Dz.U. z 2004r Nr 172 poz.1804 nastpia zmiana art. 244KC dotychczasowe prawa:

WASNOCIOWE SPDZIELCZE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO

SPDZIELCZE PRAWO DO LOKALU UYTKOWEGO (w tym garau)

PRAWO DO DOMU JEDNORODZINNEGO W SPDZIELNI MIESZKANIOWE

stay si z mocy prawa - spdzielczymi wasnociowymi prawami do lokalu, o ktrych mowa w rozdziale 2 ustawy o spdzielniach mieszkaniowych.

Jest to prawo zbywalne, dziedziczne, moe podlega wpisowi do KW.

Nie omawiam aktualnej treci tego prawa, poniewa (po wieloletniej dyskusji konkurencyjnych projektw ustaw zmieniajcych Ustaw Prawo Spdzielcze z 1982r., a nastpnie Kodeks Cywilny) uchwalono Ustaw z dnia 15 grudnia 2000r. o spdzielniach mieszkaniowych (D.U. Nr 4 z 2001r. poz.27 z bardzo licznymi zmianami), ktra wesza w ycie w dniu 23 kwietnia 2001r.

Bardzo due zmiany wprowadzono do ustawy w 2005r. i w 2007r. (najwaniejsze zmiany omwiono poniej).

Obecnie Parlament stara si zreformowa spdzielnie mieszkaniowe, w komisjach sejmowych jest kilka projektw ustaw, m.in. projekt PO posanki Lidii Staro (po pierwszym czytaniu w Sejmie), omwione w Polityce Nr 50 (2786) z 11 grudnia 2010r.

Wg szacunkw Zwizku Rewizyjnego Spdzielni Mieszkaniowych RP aktualnie:

wasno spdzielni mieszkaniowych stanowi 2150 tys. lokali

odrbn wasno stanowi 1200 tys. lokali

mieszkania lokatorskie stanowi 164 tys. lokali

Obecnie coraz bardziej zacierane s rnice pomidzy prawem wasnoci lokalu, a prawem spdzielczym do lokalu np.:

* ograniczenia w prawie dziedziczenia (konieczno zostania czonkiem spdzielni, poprzednio prawo nie mogo by nabyte przez kilka osb np. dwoje dzieci, a jedynie maonkw); obecnie tylko rodzina i konkubenci

* brak koniecznoci uzyskania zgody spdzielni na wynajem lub uyczenie lokalu mieszkalnego i uytkowego (poprzednio casus odmowy wydania zgody na wynajem lokalu bankowi, w budynku w ktrym spdzielnia wynajmuje lokal konkurencyjnemu bankowi).

UWAGA:

Trybuna Konstytucyjny wielokrotnie stwierdza niezgodno z Konstytucj oraz Europejsk Konwencj Praw Czowieka ustawy Prawo Spdzielcze oraz ustawy o spdzielniach mieszkaniowych.

Przykad z rynku warszawskiego: Zmiana rnicy pomidzy prawem wasnoci lokali (tzw. lokali hipotecznych wykupionych uprzednio od gminy), a wartoci lokali spdzielczych po wprowadzeniu ustawy o wasnoci lokali (wprowadzajcej obowizek ponoszenia kosztw remontw czci wsplnych w starych, zaniedbanych kamienicach).

Dotychczas zasadnicze rnice midzy prawem wasnoci lokalu, a prawem spdzielczym do lokalu wpywajce na warto tych praw byy nastpujce:

* wacicielem lokalu jest spdzielnia, a spdzielca posiada jedynie o.p.r.

* brak prawa do udziau w gruncie (tylko porednio; np. opaty z tytuu uytkowania wieczystego gruntu)

* inna forma opat

przy lokalach w prawem wasnoci (nieruchomoci lokalowe) nie ma czynszu - koszty eksploatacji biecej, konieczno ponoszenia kosztw remontw czci wsplnych - zaliczka na poczet przyszych remontw po roku rozliczenie

przy lokalach w prawem spdzielczym (spdzielcze wasnociowe prawo do lokalu) te nie ma czynszu s opaty okrelone w ustawie i statucie w spdzielniach vide rne zapisy statucie spdzielni. Vide art. 4.1 i 4.5 uosm. Czonek spdzielni wnosi opaty na pokrycie kosztw eksploatacji i utrzymania nieruchomoci w czci przypadajcej na jego lokal, koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomoci stanowicych mienie spdzielni, zobowizania spdzielni z innych tytuw (takie jak spaty kredytw zacignitych przez spdzielnie wraz z odsetkami, koszty okrelenia przez spdzielni przedmiotu odrbnej wasnoci poszczeglnych lokali), a take pokrycie kosztw dziaalnoci spoecznej, owiatowej i kulturalnej prowadzonej przez spdzielni. Jednoczenie moliwo udziau z zyskach spdzielni np. z tytuu wynajmu lokali uytkowych, miejsc parkingowych, dziaalnoci gospodarczej itp. art. 5 uosm.

* sprawa ponoszenia kosztw remontw mieszka (tj. wymiana instalacji, armatur, grzejnikw, kuchni gazowych, okien itp.) moliwo przeznaczania poytkw SM na wydatki zwizane z utrzymaniem i eksploatacj nieruchomoci oraz dziaalno owiatowa, kulturalna, rekreacyjna itp. art. 5 uosm (uwaga: waciciele wyodrbnionych lokali, ktrzy nie pozostali czonkami SM, musz za to paci).

Od sierpnia 2007r. obowizuj nowe przepisy dotyczce spdzielni mieszkaniowych, wprowadzone ustaw opublikowan w Dz.U. Nr 125 poz.873, wpywajce na zmiany w wycenach w tym obszarze:

1. nie mona ustanawia nowych wasnociowych spdzielczych praw do lokali (wyjtek budynki usytuowane na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym, tam spdzielcy bd mogli przeksztaca swoje prawo lokatorskie we wasnociowe do 2010r.); ekspektatywa spdzielczego wasnociowego prawa do lokalu staje si ekspektatyw prawa odrbnej wasnoci lokalu

2. okoo 900 tys. posiadaczy lokatorskich praw do lokali budowanych z pomoc umorzonych potem kredytw z budetu pastwa moe przeksztaci swoje prawo do lokalu w odrbn wasno (spata tylko nominalnej kwoty umorzonego kredytu zwykle kilkadziesit zotych, dotychczas zwaloryzowana kwota kilkadziesit tysicy zotych)

3. w cigu trzech miesicy od wejcia wycie ustawy spdzielnie musz zrealizowa wszystkie wnioski o przeksztacenie (skadane od 2001r.), ocigajcym si wadzom SM grozi odpowiedzialno karna; wyjtek budynki usytuowane na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym

4. znikn znaczce dla SM wpywy z wykupu lokali (mniej rodkw zasili fundusze remontowe SM)

5. z wpat na fundusz remontowy bd zwolnieni posiadacze lokali wykupionych po 2001r. (nadpata ponad nominaln warto umorzonego kredytu trafi na indywidualne konto i dopki kwota si nie wyczerpie nawet 30 lat nie bdzie trzeba wpaca na fundusz remontowy)

6. ostateczne decyzje o zwolnieniu z opat na fundusz remontowy bd podejmowa walne zgromadzenia poszczeglnych SM

7. w budynkach w trakcie prac termoizolacyjnych nowe zasady rozlicze bd obowizywa dopiero od 2013r.

8. poza wydzielonymi rachunkami bdzie rwnie centralny fundusz remontowy

9. zmiany dotyczce podziau SM - utrudnienia przy odczaniu si od SM nowych lub wyremontowanych budynkw (decyzje sdu)

10. likwidacja zebra przedstawicieli w duych SM (moliwo odbywania walnych zgromadze podzielonych na kilka czci)

11. prawo dania przez spdzielcw udostpnienia penej dokumentacji (take faktur; nie tylko zwizanych z jednym budynkiem), przy sporzdzaniu kserokopii z dokumentw wprowadzone bd opaty

12. obowizek SM umieszczania: statutu, regulaminw, sprawozda rocznych, protokow lustracyjnych itp. dokumentw na stronie internetowej SM co uatwi rzeczoznawcom majtkowym dostp do informacji o nieruchomociach spdzielczych.

Metodologia i procedury oszacowania wartoci spdzielczego wasnociowego prawa do lokalu

Rzeczoznawca majtkowy (rzeczoznawca majtkowy) musi zapozna si ze Statutem Spdzielni (moe on zawiera wane informacje stanowice dla biegego okrelone atrybuty cenotwrcze np. konieczno ponoszenia kosztw remontw).

Rzeczonawca decyduje o metodologii wyceny (podobnie jak w przypadku wyceny wynagrodzenia za ustanowienie suebnoci) stosujc kompilacj podejcia porwnawczego, dochodowego i kosztowego.

Metod wybiera biegy na podstawie:

rodzaju prawa

celu wyceny (np. podzia masy spadkowej)

odpowiednich przepisw prawnych

rodzaju dostpnych informacji (w tym informacji o moliwych zmianach legislacyjnych).

UWAGA: Odmienny sposb wyceny, w zalenoci od celu wyceny:

1. dla potrzeb rynkowych (np. sprzeda, kredyt, spadek) okrelamy warto prawa spdzielczego. W podejciu porwnawczym porwnujemy do praw spdzielczych informacje ze SM; natomiast w podejciu dochodowym uwzgldniamy przede wszystkich jako wydatki operacyjne opaty na pokrycie kosztw eksploatacji i utrzymania nieruchomoci w czci przypadajcej na wyceniany lokal, koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomoci stanowicych mienie spdzielni, zobowizania spdzielni z innych tytuw (takie jak spaty kredytw zacignitych przez spdzielnie), a take koszty dziaalnoci spoecznej, owiatowej i kulturalnej prowadzonej przez spdzielni. Jednake wydatki te pomniejszamy o udzia z zyskach spdzielni np. z tytuu wynajmu lokali uytkowych, miejsc parkingowych, dziaalnoci gospodarczej itp. W analizie wyniku dobrze wskaza na rnice pomidzy wasnociowym prawem spdzielczym a prawem wasnoci.

2. dla potrzeb przeksztace okrelamy warto jak wasno lokalu (nieruchomo lokalowa). W podejciu porwnawczym porwnujemy do transakcji obejmujcych podobne nieruchomoci lokalowe informacje z aktw notarialnych; natomiast w podejciu dochodowym uwzgldniamy przede wszystkich jako wydatki operacyjne koszty opat eksploatacji i remontw nieruchomoci wsplnej oraz np. opaty roczne z tytuu uytkowania wieczystego gruntu.

WYCENA

spdzielcze wasnociowe prawo do lokalu, a nieruchomo lokalowa

Podobiestwa i rnice

Operat szacunkowy

Nieruchomo lokalowa

Spdzielcze wasnociowe

prawo do lokalu

przedmiot wyceny

(wizka praw)

prawo wasnoci

prawo do lokalu i pomieszczenia przynalenego (np. piwnicy) oraz udzia w nieruchomoci wsplnej, w tym w prawie do gruntu (konieczno ponoszenia opat z tytuu uytkowania wieczystego gruntu, podatki, etc., konieczno ponoszenia kosztw remontu czci wsplnych: np. naprawa dachu, elewacji, wymiana dwigu itp.)

udzia w nieruchomoci wsplnej - (uwaga: rny sposb obliczania udziau w przypadku, gdy w budynku lokale byy ju zbyte przed i po dacie wejcia w ycie ustawy o wasnoci lokalu)

ograniczone prawo rzeczowe

wacicielem lokalu jest spdzielnia mieszkaniowa; z zastrzeeniem wyjtkw do ustanowienia o.p.r. stosuje si przepisy przeniesieniu wasnoci.

S to prawa na rzeczy cudzej (ius in re aliena).

Brak prawa do czci wsplnej; brak prawa do udziau w gruncie (tylko porednio; np. opaty z tytuu uytkowania wieczystego gruntu)

podstawa prawna

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o wasnoci lokali (t.j.- Dz.U. Nr 80 z 2000r. poz. 903, ze zm.),

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomociami (t.j. (D.U. z 2010r. Nr 102 poz. 651 ze zm.)

Rozporzdzenie Rady Ministrw z dnia 21 wrzenia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego i Standardy Zawodowe

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r. o spdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003r. Nr 119 poz.1116 ze zm.)

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomociami (D.U. z 2010r. Nr 102 poz. 651 ze zm.)

Rozporzdzeniem Rady Ministrw z dnia 21 wrzenia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego i Standardy Zawodowe

cel wyceny

- nabycie i zbycie nieruchomoci (w tym w trybie przetargu i w trybie bezprzetargowym

- kredyt (zabezpieczenie wierzytelnoci na hipotece)

-potrzeby fiskalne (naliczenie podatku przy kupnie-sprzeday, spadku, darowinie, odpisy amortyzacyjne itp.)

-naliczenie opat: uytkowanie wieczyste, uytkowanie, najem itp.

-wkad niepieniny do spki (aport)

-odszkodowania (wywaszczenie)

- zamiana (np. specustawa drogowa)

- inne

1. dla potrzeb rynkowych np. sprzeda, kredyt, spadek okrelamy warto spdzielczego prawa do lokalu; nowy cel bankowy: ekspektatywa odrbnej wasnoci lokalu (zastaw a nie hipoteka)

2. dla potrzeb przeksztace lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego i spdzielczego wasnociowego prawa do lokalu w prawo odrbnej wasnoci lokalu warto okrelamy jak wasno lokalu

rda informacji o nieruchomoci i rynku lokalnym

SYMBOL 45 \f "Symbol" \s 12 \h Dokumenty i informacje udostpnione przez Zleceniodawc

- Wypis z ksigi wieczystej (prowadzonej dla lokalu oraz prowadzonej dla gruntu i budynku tzw. ksiga macierzysta)

- Dane z operatu ewidencji gruntw (dot. dziaki gruntu, budynku)

-Miejscowy Plan Oglny Zagospodarowania Przestrzennego

SYMBOL 45 \f "Symbol" \s 10 \hInformacje uzyskane u zarzdcy nieruchomoci np. w dziale technicznym ADK (m.in. dotyczce informacji o budynku, w ktrym znajduje si przedmiotowy lokal tj. rok budowy, zastosowane materiay budowlane, kubatura, powierzchnia uytkowa budynku, dane o remontach)

SYMBOL 45 \f "Symbol" \s 10 \hInformacje o cenach nieruchomoci lokalowych:

SYMBOL 183 \f "Symbol" \s 9 \hWojewdzki Orodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (analiza aktw not.)

SYMBOL 183 \f "Symbol" \s 9 \hUrzd Dzielnicy, ... Miasta

SYMBOL 183 \f "Symbol" \s 9 \hAgencje porednictwa i obrotu nieruchomociami

- dane publikowane w "Rzeczpospolitej", "yciu Warszawy", "Gazecie Wyborczej" i prasie lokalnej (np. dot. zamierze inwestycyjnych, cen i stawek czynszu, stopy kapitalizacji)

SYMBOL 45 \f "Symbol" \s 10 \h ogldziny budynku, lokalu; wizja lokalna

jak nieruchomo lokalowa +

Statut spdzielni;

oraz informacje ze spdzielni:

- uzyskane w dziale technicznym spdzielni (m.in. dotyczce informacji o budynku, w ktrym znajduje si przedmiotowy lokal tj. rok budowy, zastosowane materiay budowlane, kubatura, powierzchnia uytkowa budynku, dane o remontach o budynku, roku budowy, zastosowanych materiaach budowlanych, powierzchnie, kubatura, dane o remontach)

- dane o dziace gruntu zwizanej z budynkiem

- informacje o cenach transakcyjnych lokali spdzielczych; wydatkach operacyjnych (vide poniej podejcie dochodowe)

analiza rynku

xxxx

jak przy nieruchomociach lokalowych + analiza rynku lokalnego dotyczca lokali spdzielczych

podejcie porwnawcze

do porwnania przyjmujemy transakcje prawem wasnoci lokalu (nieruchomoci lokalowe) wraz z prawem do czci wsplnej; w tym w prawie do gruntu

do porwnania przyjmujemy transakcje wasnociowym spdzielczym prawem do lokalu (o ile to moliwe) z danej spdzielni, informacje o cechach rynkowych te ze spdzielni; Uwaga: Mog by inne wagi cech ni dla nieruchomoci lokalowych

podejcie dochodowe

Wydatki operacyjne:

przy lokalach w prawem wasnoci (nieruchomoci lokalowe) nie ma czynszu ponosi si:

koszty eksploatacji biecej,

koszty remontw czci wsplnych

opaty roczne z tytuu uytkowania wieczystego gruntw,

podatki,

zarzdzanie,

ubezpieczenie itp.

koszty remontw biecych lokalu

Przy lokalach w prawem spdzielczym (spdzielcze wasnociowe prawo do lokalu) te nie ma czynszu s opaty okrelone w ustawie i statucie - vide rne zapisy statucie spdzielni. Naley uwzgldni przede wszystkich jako wydatki operacyjne (art. 4.1 i 4.5 uosm) opaty na pokrycie kosztw eksploatacji i utrzymania nieruchomoci w czci przypadajcej na wyceniany lokal, koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomoci stanowicych mienie spdzielni, zobowizania spdzielni z innych tytuw (takie jak spaty kredytw zacignitych przez spdzielnie wraz z odsetkami), a take koszty dziaalnoci spoecznej, owiatowej i kulturalnej prowadzonej przez spdzielni.

Uwaga: Jednake wydatki te pomniejszamy o udzia z zyskach spdzielni np. z tytuu wynajmu lokali uytkowych, miejsc parkingowych, dziaalnoci gospodarczej itp.

Sprawa ponoszenia kosztw remontw mieszka (tj. wymiana instalacji, armatur, grzejnikw, kuchni gazowych, okien itp.) moliwo przeznaczania poytkw SM na wydatki zwizane z utrzymaniem i eksploatacj nieruchomoci oraz dziaalno owiatow, kulturaln, rekreacyjn itp. art. 5 uosm

analiza wyniku

analiza wartoci jednostkowej lokalu na tle analizy rynku lokalnego

W analizie wyniku mona wskaza na rnice pomidzy wasnociowym prawem spdzielczym a prawem wasnoci (wg KC) oraz fakt, e oba prawa s zbywalne, dziedziczne, obcialne; a obecnie coraz bardziej zacierane s rnice pomidzy prawem wasnoci lokalu, a prawem spdzielczym do lokalu np.:

nie obowizuj ju ograniczenia w prawie nabycia prawa spdzielczego (nie obowizuje zasada jednopodmiotowoci prawa, prawo spdzielcze do lokalu nie mogo by nabyte przez kilka osb np. rodzestwo, a jedynie maonkw),

nie obowizuj ju ograniczenia w prawie dziedziczenia

brak koniecznoci uzyskania zgody spdzielni na wynajem lub uyczenie lokalu mieszkalnego i uytkowego

klauzule

Przykadowe klauzule:

Zgodnie z art.158 Ustawy o gospodarce nieruchomoci z niniejszej opinii zosta sporzdzony Wycig, ktry zostanie przekazany do WODGiK.

Niniejsza opinia moe by wykorzystana jedynie w zakresie i celu okrelonym w punkcie 2.

Wykonujcy wycen nie ponosi odpowiedzialnoci wobec osb trzecich, a take za wadliwo lub nieaktualno dokumentacji dostarczonej przez Zleceniodawc.

Przeprowadzajcy niniejsze oszacowanie nie otrzyma do wgldu:

SYMBOL 183 \f "Symbol" \s 9 \hszczegowych projektw, wg ktrych zrealizowano budynek, w ktrym usytuowano przedmiotowy lokal

SYMBOL 183 \f "Symbol" \s 9 \hwiadectw dotyczcych rodzaju i jakoci zastosowanych materiaw budowlanych

SYMBOL 183 \f "Symbol" \s 9 \hinformacji dotyczcych zakresu, rodzaju i jakoci wykonanych prac budowlano-montaowych

SYMBOL 183 \f "Symbol" \s 9 \hwykazu prac remontowych (dotyczcych dat, zakresu i rodzaju robt).

W ramach niniejszego opracowania nie byy wykonywane analizy i ekspertyzy dotyczce stanu technicznego elementw konstrukcyjnych. Niniejsza opinia zostaa wystawiona wycznie na podstawie fragmentarycznej dokumentacji udostpnionej przez zarzdc nieruchomoci oraz ogldzin obiektu (nie wykonywano odkuwek ani innych prac studialnych).

Rok budowy budynku oraz dane liczbowe (powierzchnie i kubatur), a take dane ewidencyjne dla potrzeb niniejszego opracowania przyjto zgodnie z przekazanymi dokumentami.

Zastrzega si prawa autorskie niniejszej opinii i prosi si o nie kopiowanie opracowania.

Opinia nie moe by publikowana w caoci lub w czci w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora (bez uzgodnienia formy i treci publikacji).

Warto rynkowa nieruchomoci, okrelona w operacie szacunkowym, nie zawiera adnych obcie publicznoprawnych i bazuje na cenach sprzeday netto (bez podatku VAT). Warto ta abstrahuje od wszelkich kosztw sprzeday nieruchomoci oraz podatkw zwizanych z transakcj.

Jak nieruchomo lokalowa + ze wzgldu na cel wyceny opracowanie nie obejmuje:

okrelenia wartoci lokalu bez prawa gruntu

okrelenia wartoci gruntu zwizanego z budynkiem, w ktrym usytuowany jest przedmiotowy lokal

ustale dotyczcych udziau w nieruchomoci wsplnej

ustale dotyczcych wysokoci opat z tytuu uytkowania wieczystego gruntu zwizanego z tym lokalem

ustale dotyczcych waloryzacji wkadu mieszkaniowego (w tym kosztw budowy przypadajcych na lokal, wysokoci pomocy uzyskanej przez spdzielni na realizacj budowy)

ustale dotyczcych spat przypadajcych na przedmiotowy lokal czci zobowiza spdzielni zwizanych z budow, w tym w szczeglnoci odpowiedniej czci zaduenia kredytowego spdzielni wraz z odsetkami

ustale dotyczcych przypadajcego na przedmiotowy lokal uzupenienia wkadu mieszkaniowego z tytuu modernizacji budynku (trwae ulepszenia zwikszajce warto lokalu)

ustale dotyczcych spat przypadajcych na przedmiotowy lokal zobowiza spdzielni z tytuu kredytw i poyczek zacignitych na sfinansowanie kosztw remontw nieruchomoci, w ktrej znajduje si lokal

ustale dotyczcych spat zaduenia z tytuu opat zwizanych z eksploatacj i utrzymaniem nieruchomoci stanowicych mienie spdzielni

okrelenia rnicy pomidzy wartoci rynkow lokalu, a zwaloryzowan (proporcjonalnie do aktualnej wartoci rynkowej lokalu) wartoci wniesionego wkadu mieszkaniowego.

3. Prawa zobowizaniowe

3.1. Najem

Art. 659-692 KC

Art.659. 1. Przez umow najmu wynajmujcy zobowizuje si odda najemcy rzecz do uywania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowizuje si paci wynajmujcemu umwiony czynsz.

2. Czynsz moe by oznaczony w pienidzach lub w wiadczeniach innego rodzaju.

Art.660. Umowa najmu nieruchomoci lub pomieszczenia na czas duszy ni rok powinna by zawarta na pimie. W razie niezachowania tej formy poczytuje si umow za zawart na czas nie oznaczony

Art.661-664. (Przeduenie najmu, stan i utrzymaniu rzeczy, naprawy konieczne, rkojmia)

Art.665-672. (Roszczenia osb trzecich, sposb uywania rzeczy, niewaciwe uywanie rzeczy, podnajem i bezpatne uywanie, terminy patnoci, zwoka z zapat)

Art. 673679 (Terminy wypowiedzenia, zwrot rzeczy, ulepszenie, przedawnienie, zbycie przedmiotu najmu, wypowiedzenie przez nabywc).

Art. 680692 (Najem lokali).

3.2. Dzierawa

Art. 693-709 KC

Art.693. (Pojcie) 1. Przez umow dzierawy wydzierawiajcy zobowizuje si odda dzierawcy rzecz do uywania i pobierania poytkw przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierawca zobowizuje si paci wydzierawiajcemu umwiony czynsz.

2. Czynsz moe by zastrzeony w pienidzach lub w wiadczeniach innego rodzaju. Moe by rwnie oznaczony w uamkowej czci poytkw.

Art.694. Do dzierawy stosuje si odpowiednio przepisy o najmie