Post on 27-Feb-2019
OPERAT SZACUNKOWY
Określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej
DOM MUZYKI I TAŃCA
41-800 ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
działki Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113, KW Nr GL1Z/00030973/3
PODSTAWA WYCENY:
Wycena opracowana na podstawie zamówienia DOM MUZYKI I TAŃCA
- ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17 przez Tadeusza ŻUKROWSKIEGO
Rzeczoznawcę Majątkowego, uprawnienia zawodowe Nr 3253
do szacowania nieruchomości.
CEL OPRACOWANIA:
Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej
dla zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.
POZIOM CEN: AUTOR OPRACOWANIA:
listopad 2013 r.
DATA OPRACOWANIA:
4 listopad 2013 r.
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 2
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
określającego wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej
DOM MUZYKI I TAŃCA
41-800 ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
KW Nr GL1Z/00030973/3, działki Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113
Podstawa wyceny: operat szacunkowy opracowany na podstawie zamówienia
DOM MUZYKI I TAŃCA - ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
dla Tadeusza ŻUKROWSKIEGO Rzeczoznawcy Majątkowego,
uprawnienia zawodowe Nr 3253 do szacowania nieruchomości,
członka Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych
w Katowicach
Właściciel nieruchomości: DOM MUZYKI I TAŃCA
zam. 41-800 ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
Cel opracowania: celem niniejszego opracowania jest ustalenie wartości rynkowej
nieruchomości gruntowej zabudowanej dla zabezpieczenia
wierzytelności kredytodawcy
Nieruchomość zabudowana: działki gruntu Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113 o powierzchni
15.525 m2 z prawem wieczystego użytkowania zabudowana
budynkiem DOM MUZYKI I TAŃCA o powierzchni użytkowej
7.866,80 m2
Wartość rynkowa nieruchomości na dzień wyceny wynosi:
29.232.400,- zł
słownie: dwadzieścia dziewięć milionów dwieście trzydzieści dwa tysiące czterysta złotych
Poziom cen: listopad 2013 r.
Data określenia wartości: 4 listopad 2013 r.
Data sporządzenia operatu: 4 listopad 2013 r.
Zabrze, 4 listopad 2013 r. Rzeczoznawca Majątkowy
AUTOR OPRACOWANIA:
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 3
ZAWARTOŚĆ WYCENY:
I CZĘŚĆ OGÓLNA .................................................................................... str. 4
1. Przedmiot i zakres wyceny .................................................................................... str. 5
2. Podstawa prawna i materiały wykorzystane przy wycenie ................................... str. 5
3. Podstawa formalna opracowania, daty wyceny, poziom cen, źródła informacji .. str. 6
4. Cel opracowania wyceny ....................................................................................... str. 8
5. Stan przedmiotu wyceny ....................................................................................... str. 8
6. Analiza rynku i dobór metodologii wyceny .......................................................... str. 9
7. Opis nieruchomości gruntowej zabudowanej ........................................................ str. 13
II CZĘŚĆ WYCENA NIERUCHOMOŚCI ............................................. str. 19
8. Wycena podejściem porównawczym .................................................................... str. 20
III CZĘŚĆ – USTALENIA KOŃCOWE .................................................. str. 25
9. Określenie końcowe szacunkowej wartości nieruchomości .................................. str. 26
10. Wnioski końcowe .................................................................................................. str. 27
11. Klauzule i zastrzeżenia .......................................................................................... str. 28
12. Załączniki .............................................................................................................. str. 29
13. Dokumentacja fotograficzna ................................................................................. str. 30
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 4
I CZĘŚĆ
OGÓLNA
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 5
1. Przedmiot i zakres wyceny.
Stosownie do treści zamówienia, oszacowaniu wartości podlega nieruchomość
gruntowa zabudowana budynkiem DOM MUZYKI I TAŃCA o powierzchni użytkowej 7.866,80 m2,
zlokalizowana w Zabrzu przy ulicy de Gaulle’a Nr 17, działki Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113
o powierzchni 15.525 m2.
Nieruchomość jest zapisana w Sądzie Rejonowym w Zabrzu Wydział VI Ksiąg
Wieczystych KW Nr GL1Z/00030973/3.
2. Podstawa prawna i materiały wykorzystane przy wycenie.
2.1 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(tekst jednolity Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zmianami).
2.2 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz.U. Nr 207 poz. 2109)
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego z późn. zmianami.
2.3 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2004 r. (Dz.U. Nr 196 poz. 1628)
zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu
szacunkowego.
2.4 Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. „Prawo Bankowe” (Dz.U. 2002 r. Nr 72 poz. 665
z późniejszymi zmianami).
2.5 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 „Kodeks Cywilny” (Dz.U. Nr 16 poz. 93 z późn. zmianami).
2.6 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności
komorników.
2.7 Odpis Księgi Wieczystej Sąd Rejonowy w Zabrzu Wydział VI Ksiąg Wieczystych
KW Nr GL1Z/00030973/3.
2.8 Mapa ewidencyjna – działki Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113.
2.9 Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych PFSRM – 2013 r.
2.10 Materiały wykorzystane przy wycenie:
2.10.1 Katalog cen jednostkowych wskaźników robót i obiektów inwestycyjnych
wyd. „BISTYP-CONSULTING Spółka z o.o.” – Warszawa 2013 r.
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 6
2.10.2 Scalone normatywy do wyceny budynków i budowli wyd. „WACETOB” Nr 103
wyd. Warszawa.
2.10.3 Katalog cen dla szacowania obiektów budowlanych metodą szczegółową
Nr I/2007(22), wyd. Agencja Usług Techniczno-Organizacyjnych Budownictwa
„PROMIKS” spółka z o.o. w Katowicach – Katowice 2007 r.
2.10.4 Biuletynu cen obiektów budowlanych BCO cz. I - obiekty kubaturowe,
cz. II - obiekty inżynieryjne – wyd. „SEKOCENBUD”, 2013 r.
2.10.5 Sposoby ustalania zużycia technicznego budynków i budowli - wyd. Agencja Usług
Techniczno-Organizacyjnych Budownictwa „PROMIKS” Sp. z o.o. Katowice 1992 r.
oraz Zużycie nieruchomości zabudowanych – Instytut Doradztwa Majątkowego,
wyd. Warszawa 2003 r.
2.10.6 Wycena nieruchomości – M. Prystupa, wyd. Warszawa – PFSRM.
2.10.7 Informacje własne z transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości z terenu
woj. śląskiego.
3. Podstawa formalna opracowania, daty wyceny, poziom cen,
źródła informacji.
3.1 Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie:
DOM MUZYKI I TAŃCA - ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17 dla rzeczoznawcy
majątkowego, uprawnienia zawodowe Nr 3253 do szacowania nieruchomości
– Tadeusza ŻUKROWSKIEGO członka Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców
Majątkowych w Katowicach.
3.2 Daty istotne dla wyceny:
Data sporządzenia wyceny 4 listopad 2013 r.
Data, na którą określono wartość
przedmiotu wyceny 4 listopad 2013 r.
Data, na którą uwzględniono
i określono stan przedmiotu wyceny 28 maj 2013 r.
Data dokonania oględzin 28 maj 2013 r.
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 7
3.3 Wizja lokalna 29 października 2013 r. polegająca na dokonaniu:
oględzin z ustaleniami
ustalenia powierzchni użytkowej
opisu technicznego połączonego z badaniem poszczególnych elementów składników
ustalenia stopnia zużycia
inwentaryzacji technicznej budynku użytkowego
spisania ustaleń ze zleceniodawcą
wykonania dokumentacji fotograficznej
3.4 Źródła informacji.
3.4.1 Zleceniodawca: DOM MUZYKI I TAŃCA - ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17.
3.4.2 Urząd Miasta w Zabrzu.
3.4.3 Kancelarie Notarialne w Gliwicach i Zabrzu.
3.4.4 Agencje Handlu Nieruchomościami z terenu woj. śląskiego.
3.4.5 Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych – kwartalnik „Nieruchomość”.
3.4.6 Bank informacji Rzeczoznawców Majątkowych „SILESIA” w Katowicach.
3.4.7 Wywiad w terenie i informacje własne. Ponadto: prasa i literatura fachowa.
3.4.8 Szczegółowe informacje w zakresie:
W zakresie informacji technicznych i danych liczbowych dotyczących budynku
oraz stanu technicznego budynku – wizja lokalna w dniu 29 października 2013 r.
W zakresie działki – odpis Księgi Wieczystej i Urząd Miasta w Zabrzu
W zakresie informacji o prawach do nieruchomości – odpis Księgi Wieczystej,
Nr GL1Z/00030973/3, decyzja Prezydenta Miasta Zabrze z dnia 15 grudnia 2005 r.
o nabyciu praw do nieruchomości o powierzchni użytkowej 7.866,80 m2
W zakresie informacji o wartościach rynkowych – informacja własna, agencje
handlu nieruchomościami, bank informacji „SILESIA”
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 8
4. Cel opracowania wyceny.
Stosownie do zamówienia celem niniejszego opracowania jest oszacowanie wartości
rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem DOM MUZYKI I TAŃCA
dla zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.
Zgodnie z rozdziałem 1 dział IV Ustawy o gospodarce nieruchomościami
i Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych wartość tę określa się w oparciu
o aktualnie kształtujące się ceny w obrocie wolnorynkowym dla aktualnego sposobu
użytkowania.
5. Stan przedmiotu wyceny.
5.1 Stan prawny nieruchomości.
W świetle odpisu z Księgi Wieczystej KW Nr GL1Z/00030973/3 w Sądzie Rejonowym
Wydział VI Ksiąg Wieczystych w Zabrzu:
Dział I Oznaczenie nieruchomości: Zabrze, ul. de Gaulle’a Nr 17
działki Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113
o powierzchni 15.525 m2
BI – inne tereny zabudowane
BUDYNEK: obiekt kulturalno-oświatowy o charakterze
muzyczno-rozrywkowym o kubaturze 53.500 m2
i powierzchni przyziemia 3.210 m2
działka gruntu w wieczystym użytkowaniu do dnia
06.11.2091 r.
Dział II Własność: własność gruntu: Gmina Miejska Zabrze
wieczyste użytkowanie gruntu:
DOM MUZYKI I TAŃCA Zabrze
Dział III Prawa i ograniczenia: brak wpisu
Dział IV Hipoteki: wg zapisu w KW (odpis w załączeniu)
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 9
5.2 Informacje o terenie w Planie Zagospodarowania Przestrzennego
i w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego.
Zgodnie z ustaleniami dla przedmiotowego terenu brak jest Miejscowego Planu
Zagospodarowania Przestrzennego Miasta.
Zgodnie z Uchwałą Nr XII/126/11 Rady Miejskiej w Zabrzu z dnia 4 lipca 2011 r.
w sprawie: uchwalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego miasta Zabrze teren obejmujący działki Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113
przy ul. de Gaulle’a Nr 17 w Zabrzu znajduje się na terenie oznaczonym jako:
UM – tereny śródmieścia miasta - zabudowa usługowa
6. Analiza rynku i dobór metodologii wyceny.
6.1 Analiza rynku nieruchomości.
6.1.1 Wskazanie rodzaju szacowanej wartości:
Artykuł 150 ust. 2 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) mówi: ,,dla nieruchomości, które mogą być
przedmiotem obrotu określa się wartość rynkową. Ustalono, że przedmiotowa
nieruchomość może być przedmiotem obrotu. Artykuł 151 ust.1 definiuje wartość rynkową
nieruchomości - ,,wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej
cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych
przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej
oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku
i do wynegocjowania warunków umowy”.
W operacie jest określona wartość rynkowa przedmiotu wyceny zgodnie z podanym
zakresem, określono wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU).
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 10
6.1.2 Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość:
Celem określenia wartości rynkowej nieruchomości, biorąc pod uwagę jej cechy
fizyczne, użytkowe, a także stan prawny przyjęto do badania rynek nieruchomości
gruntowych zabudowanych budynkami użytkowanymi jako budynki o charakterze
usługowym, położonych w województwie śląskim, pozostających w obrocie na rynku
wtórnym.
Obszar badanego rynku nieruchomości to miejscowości województwa śląskiego.
Rodzaj przyjętych do badania nieruchomości to, nieruchomości gruntowe zabudowane,
będące przedmiotem prawa własności, przeznaczone w planie zagospodarowania na cele
usługowe z zapleczem biurowo-socjalnym i pełną infrastrukturą.
Przyjęcie do badań takiego obszaru rynku oraz opisanej grupy rodzajowej
nieruchomości jest zgodne z położeniem, charakterem i warunkami wycenianej
nieruchomości.
6.1.3 Analiza cen transakcyjnych:
Wartość rynkowa 1 m2 powierzchni użytkowej budynków usługowych
z zapleczem biurowo-socjalnym w dobrym stanie technicznym znajdujących się na rynku
w ostatnim okresie kształtowała się przeciętnie dla tego typu od ok. 1.300 zł/m2
do ok. 4.900 zł/m2, w zależności przede wszystkim od lokalizacji, wieku budynku, stanu
technicznego budynku standardu wykończenia pomieszczeń itd. Rynek wykazuje również
transakcje spoza w/w przedziału cenowego. Jednakże nie są to ceny reprezentatywne.
Aktualnie na rynku występuje znaczne zapotrzebowanie na powierzchnie usługowe,
handlowe, biurowe. Tworzą je głównie małe i średnie przedsiębiorstwa prywatne
korzystające z nich do tej pory na podstawie praw obligacyjnych. Najbardziej poszukiwane
przez inwestorów są nieruchomości o niedużych powierzchniach, zabudowane budynkami
w dobrym stanie technicznym, dobrze zlokalizowane z dobrym dojściem, dojazdem
i parkingami.
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 11
Natomiast nieruchomości o dużych powierzchniach działek, zabudowane budynkami
specjalistycznymi o znacznych powierzchniach użytkowych i kubaturze, zwłaszcza
związanych z kulturą i usługami, o małych możliwościach przystosowania dla innej
działalności, trudno znajdują nabywców.
Przeprowadzona analiza transakcji kupna-sprzedaży wykazała, że sprzedawane
nieruchomości charakteryzowały się dużą różnorodnością. Jakkolwiek funkcja wyznaczona
w opracowaniach planistycznych i faktyczny sposób użytkowania dla nieruchomości
będących przedmiotem transakcji były porównywalne, to inne atrybuty, jak np.: sposób
zainwestowania na tych nieruchomościach, wielkość działek, intensywność zabudowy,
stan techniczny obiektów oraz ich funkcji itp. znacznie odbiegały od siebie.
Jednakże analiza ta pozwoliła na określenie cech rynkowych nieruchomości wpływających
na poziom cen i wielkość tego wpływu na ceny (wagi cech).
Analiza transakcji wskazuje, że największy wpływ na poziom cen mają następujące
cechy nieruchomości:
Rodzaj współczynników – atrybutów: Waga atrybutu w %:
Położenie 40
Lokalizacja i sąsiedztwo 10
Stan techniczny 30
Funkcjonalność 5
Wyposażenie w instalacje 5
Urządzenie działki 5
Dojście, dojazd, parking 5
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 12
6.2 Metodologia wyceny.
6.2.1 Zastosowane metody, podejścia, techniki.
Zgodnie z postanowieniami ustawy o Gospodarce Nieruchomościami
z 21.08.1997 r. późniejszymi zmianami, Ustawą o własności lokali, Rozporządzeniem
Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad
i trybu sporządzania operatu szacunkowego z dnia 22.IX.2004 r., a ponadto Standardami
Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych wyd. 2013 r., określono wartość rynkową
nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania.
Wybór podejścia metod i technik wynika z obowiązującej Ustawy o gospodarce
nieruchomościami i Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzenia operatu szacunkowego, zasad wyceny, Standardów Zawodowych
Rzeczoznawców Majątkowych, oraz ze zlecenia Zleceniodawcy oraz dostępnych informacji
na rynku nieruchomości podobnych.
6.2.2 Szacowanie wartości rynkowej nieruchomości podejściem porównawczym.
Na badanym rynku lokalnym rynkach równoległych miały miejsce transakcje
nieruchomościami podobnymi.
Zgodnie z art. 153.1. Jeżeli znane są ceny nieruchomości podobnych
do nieruchomości wycenianej, stosuje się podejście porównawcze.
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu,
że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były
przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy
różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu
czasu.
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 13
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny
nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego podaje:
§5.1. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen
transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny,
a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
§5.2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania nieruchomości parami,
metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.
Właściwą procedurą dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości
będzie podejście porównawcze z wykorzystaniem metody korygowania ceny średniej, która
przeprowadzona zostanie zgodnie z wytycznymi zawartymi w Standardzie III.7. Wycena
nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego oraz w komentarzu do w/w
standardu.
Wycenę przeprowadzono zgodnie z procedurą wyceny nieruchomości metodą korygowania
ceny średniej, a wartość rynkowa WM wycenianej nieruchomości jest równa iloczynowi poła
powierzchni użytkowej F budynku i średniej ważonej cen skorygowanych WjR.
7. Opis nieruchomości gruntowej zabudowanej.
7.1 Lokalizacja.
Nieruchomość położona jest w Zabrzu przy ul. de Gaulle’a Nr 17, utwardzony
i dojście i dojazd oraz zespół parkingów bezpośrednio do budynku zapewniony jest
od strony ulicy ul. Charlesa de Gaulle’a oraz pośrednio od ul. Jana III Sobieskiego
i 1-go Maja. W pobliżu przedmiotowej nieruchomości znajdują się nieruchomości
mieszkalne oraz usługowe.
Zabrze to miasto położone w zachodniej części województwa śląskiego
i Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego (GOP), zamieszkałe przez ok. 180 tyś.
mieszkańców, należy do grona pięciu największych pod względem liczby mieszkańców
miast województwa śląskiego.
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 14
Przemysłowy charakter miasta zmienia się wraz z rozwojem nowoczesnych
technologii. Rozwija się mała i średnia przedsiębiorczość, która w Zabrzu znajduje
odpowiednie zaplecze w postaci wysoko wykwalifikowanej kadry technicznej,
konkurencyjnej siły roboczej, odpowiedniej infrastruktury technicznej (hale produkcyjne,
magazyny, uzbrojone nieruchomości, itp.), drogowej, telekomunikacyjnej czy ogromnego
rynku zbytu. Zabrze niegdyś postrzegane jako przemysłowe, obecnie staje się miastem usług
i turystyki przemysłowej. Jego charakter określają dziś podziemne skanseny „Królowa
Luiza” i „Guido”. Polska Organizacja Turystyczna w 2003 roku przyznała miastu certyfikat
za turystyczny produkt roku p.n. „Zabrze – miastem turystyki przemysłowej”.
Szeroką ofertę kulturalną i sportową proponują: Filharmonia Zabrzańska, Teatr
Nowy, Dom Muzyki i Tańca, Multikino, Muzeum Miejskie, Miejski Ośrodek Kultury,
Muzeum Górnictwa Węglowego, rozbudowana sieć bibliotek, miejskie kino Roma,
samorządowa telewizja, Hala Widowiskowo-Sportowa, Kąpielisko Leśne, kluby sportowe:
Górnik Zabrze, Gwarek, Sparta, Walka Makoszowy, Pogoń Zabrze.
Zabrze posiada znaczną powierzchnię terenów zielonych, które zajmują aż 62% jego
powierzchni. Dzięki korzystnemu położeniu w pobliżu skrzyżowania autostrad A-1 i A-4
oraz połączeniu z Drogową Trasą Średnicową, szczególnie atrakcyjnie jawią się tereny
gminne przeznaczone pod inwestycje położone w obrębie miasta. Tereny te posiadają dużą
powierzchnię, co umożliwia lokowanie nawet największych inwestycji. Miasto aktywnie
wspiera małe i średnie przedsiębiorstwa, oferując im m.in. poręczenia kredytowe
na tworzenie nowych i utrzymanie obecnych miejsc pracy. Zabrze realizuje program
związany z wprowadzeniem standardów i norm unijnego prawa w dziedzinie ochrony
środowiska. Jest on bezpośrednio związany z budową sieci kanalizacji i wodociągów,
współfinansowaną przez Fundusz Spójności w ramach projektu pn. „Poprawa gospodarki
wodno-ściekowej na terenie Gminy Zabrze”.
Niezwykle istotny dla miasta jest program rewitalizacji i rekultywacji terenów
poprzemysłowych obejmujący ponad 600 ha gruntów po przemyśle ciężkim.
Położenie i lokalizację określono jako dogodne dla działalności kulturalno-usługowej.
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 15
7.2 Charakterystyka budynku.
Dom Muzyki i Tańca - sala widowiskowa wzniesiona w 1959 r. w Zabrzu, według
projektu znanych architektów Zygmunta Majerskiego i Juliana Duchowicza - to miejsce
licznych imprez rozrywkowych o charakterze nie tylko regionalnym. Od lat DMiT gości
czołowych artystów krajowych i zagranicznych, którzy chętnie wpisują występ w Zabrzu
w plan swoich tras koncertowych. Pod względem liczby miejsc na widowni, parametrów
akustycznych i możliwości technicznych, DMiT to jedno z najlepszych miejsc w Polsce.
W głównej klimatyzowanej sali widowiskowej, liczącej 2037 miejsc, organizowane są duże
widowiska sceniczne, koncerty, pokazy artystyczne i zamknięte imprezy okolicznościowe.
Mniejsze pomieszczenia Domu Muzyki i Tańca, jak chociażby mała scena w Kawiarni
Artystycznej, idealnie nadają się do spotkań, konferencji, sympozjów itp. Uczestnicy
wszystkich imprez korzystać mogą z zaplecza gastronomicznego.
Od listopada 2007 r. w strukturach DMiT znajdują się samorządowe media:
instytucja realizuje zadania produkcji i emisji lokalnego programu telewizyjnego Telewizja
Zabrze (Program Miejski GTV), jest także wydawcą dwóch miesięczników: Nasze Zabrze
Samorządowe – miesięcznik społeczno-kulturalny oraz zabrzańskiego informatora
kulturalnego SUFLER.
Dom Muzyki i Tańca zlokalizowany jest w centrum Zabrza pomiędzy ulicami
Gen. de Gaulle'a i Jana Sobieskiego. W promieniu ok. 30 m od obiektu znajduje się teren
otwarty rekreacyjny z utwardzonymi drogami dojazdowymi, dojściem i parkingami.
Dom Muzyki i Tańca jest obiektem użyteczności publicznej organizującym
imprezy masowe o charakterze muzyczno-rozrywkowym, w którym może brać udział
maksymalnie ok. 2100 osób. Jest obiektem średniowysokim jednostrefowym o dwóch
kondygnacjach nadziemnych i jednej podziemnej o łącznej powierzchni użytkowej 7.866,80 m2
i kubaturze 53.500 m3.
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 16
W obiekcie wyróżnia się trzy podstawowe przestrzenie:
widownia z holami wejściowymi i szatniami,
scena z pomieszczeniami przy scenicznymi,
pomieszczenia zaplecza biurowego, magazynowego i garderoby
Do budynku od strony zewnętrznej prowadzi 14 wejść o drzwiach dwuskrzydłowych.
Na widownię prowadzą wejścia typu tunelowego o konstrukcji żelbetowej wyłożone boazerią
drewnianą. Hole i wejścia z balkonów łączą się z galerią, która prowadzi do wejść na zewnątrz.
Widownia zajmuje około 1000 m2 powierzchni w jednokondygnacyjnej części budynku.
Przestrzeń sceny o wysokości około 9 m dzieli się w układzie pionowym na poziom podscenia,
sceny i nadscenia. W poziomie podscenia jest fosa dla orkiestry oraz pomieszczenia techniczne
i magazynowe. Od strony widowni w poziomie tym usytuowane są garderoby. Część ta posiada
ściany z cegły pełnej, stropy żelbetowe oraz stropodach.
Zasadniczymi elementami budynku są: dwupoziomowa widownia obejmująca
parter, i balkon na I piętrze (galerie na II piętrze - została wyłączona z użytkowania) oraz
scena w kształcie prostokąta o wymiarach 18 m / 8 m, przedłużona trapezowym proscenium
wychodzącym na 8 m przed linię kurtyn).
Scena ma drewnianą podłogę, pod którą znajduje się pusta przestrzeń. Przed sceną
wzdłuż trzech boków trapezu znajduje się dół orkiestralny z ruchomą podłogą umożliwiającą
jego zamknięcie i przedłużenie proscenium. Orkiestron-zapadnia przeznaczony na około
60 osób, od przestrzeni pod widownią oraz podziemnej części scenicznej oddzielony jest
murowaną ścianą i połączony z korytarzem podscenia parą zwykłych drzwi, otwieranych
na zewnątrz. Nad sceną znajduje się pomost techniczny, sznurownia oraz pomieszczenia
techniczne.
Całkowita wysokość budynku, z jednoprzestrzenną częścią widowni i sceny,
łącznie z grubością stropu w najwyższym punkcie dachu, wynosi około 19.5 m
(licząc do sufitu podwieszonego wysokość ta nie przekracza 16 m). Natomiast wysokość
dwukondygnacyjnej części użytkowej przeznaczonej dla publiczności, licząc od wejść
z poziomu terenu, wynosi około 9.5 m. a wysokość części za sceną około 15 m.
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 17
Budynek DOM MUZYKI I TAŃCA wolnostojący, 3-kondygnacyjny, całkowicie
podpiwniczony, wykonany w technologii tradycyjnej murowanej na konstrukcji żelbetowej
i stalowej.
Fundamenty: żelbetowe ciągłe i punktowe
Ściany podziemia: murowane z bloczków betonowych i beton wylewany na miejscu
Ściany nośne i działowe: konstrukcja żelbetowa i stalowa, ściany osłonowe murowane
z cegły ceramicznej na zaprawie wapienno-cementowej
Strop: żelbetowe krzyżowo zbrojone, wylewane na miejscu
Schody: żelbetowe wylewane na miejscu, z wykładziną granit, marmur
Tynki wewnętrzne: tynk IV kat. wapienno-cementowe, wykładziny, granit, glazura
Elewacja: tynkowana – tynk wapienno-cementowy III kat., malowana
Posadzki: granit, marmur, glazura, wykładziny, lastriko
Stolarka okienna: aluminiowe i zespolone PCV
Stolarka drzwiowa: drzwi aluminiowe oraz drewniane płycinowe, pełne i szklone
Dach: wielospadowy, stropodach, ocieplony, izolowany,
pokrycie papą termozgrzewalną na płytach, obróbka
blacha, rynny i rury z PCV
Urządzenie terenu: teren urządzony i zagospodarowany, dojścia, dojazdy
i parking utwardzone, zieleń niska i wysoka
Stan techniczny: budynek zużyty zgodnie z upływem czasu, po remontach
bieżących i kapitalnych, częściowo adaptowany
i modernizowany
7.3 Charakterystyczne dane techniczno-ekonomiczne:
Powierzchnia użytkowa budynku: 7.866,80 m2
Kubatura budynku: 53.500 m3
Powierzchnia działek Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113 15.525 m2
Rok budowy: 1959 r.
Liczba kondygnacji nadziemnych 3 szt.
Liczba kondygnacji podziemnych 1 szt.
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 18
7.4 Funkcja budynku:
Budynek Domu Muzyki i Tańca składa się z trzech zasadniczych części:
części przeznaczonej dla publiczności, to jest dwupoziomowej widowni dla 2037 osób
i galerii, która została wyłączona z użytkowania, oraz dwukondygnacyjnego zaplecza
widowni obejmującego:
na parterze: hol główny wejściowy, portiernię, mini bar, hol z szatniami, pełniący także
funkcję poczekalni, sanitariaty oraz pomieszczenia biurowe dla pracowników,
na I piętrze: foyer , kawiarnię oraz pomieszczenia TV Zabrze i Wydawnictwa.
części scenicznej wraz z zapleczem, obejmującej pudło sceny, dół orkiestralny, magazyn
dekoracji i rekwizytów (zascenie), garderoby dla aktorów oraz sanitariaty (przyziemie
i parter), a także w przyziemiu pomieszczenia techniczne oraz pomieszczenie cateringu.
części techniczno-gospodarczej, zlokalizowanej w przyziemiu budynku, obejmującej
pomieszczenia magazynowe, pomieszczenia komór filtro-wentylacyjnych, pomieszczenie
wymiennikowni, akumulatorowi oraz pompowni przeciwpożarowej.
7.5 Instalacje:
DOM MUZYKI I TAŃCA wyposażony jest w następujące instalacje:
W – wodociąg komunalny
K – kanalizacja komunalna ogólnospławna
E – instalacja elektroenergetyczna światła i siły, odgromowa, oświetlenie ewakuacyjne
T – instalacja teletechniczna pełna
CO i CW – centralne ogrzewanie + ciepła woda system ogrzewania wodnego zasilany
z wymiennikowni ciepła z sieci ciepłowniczej miejskiej
G – przyłącze gazowe do budynku – nie użytkowane
WE – wentylacja grawitacyjna i mechaniczna
A – instalacja alarmowa, połączona z monitoringiem i ochroną budynku – firma „ERA”
Io – instalacja oddymiania
I p.poż. – instalacja przeciwpożarowa: hydranty, tryskacze-zraszacze, zbiornik wody,
gaśnice, monitoring pożarowy, dźwiękowy system ostrzegawczy,
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 19
II CZĘŚĆ
WYCENA NIERUCHOMOŚCI
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 20
8. Wycena podejściem porównawczym.
8.1 Metodologia wyceny.
Z uwagi na rozszerzony rynek tego typu budynków najbardziej odpowiednim
sposobem dla wyceny będzie wycena (łącznie składnik budowlany i gruntowy):
- podejście porównawcze
- metoda korygowania ceny średniej
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości na podstawie
analizy cech i cen nieruchomości porównywalnych.
W metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się grupę
nieruchomości reprezentatywnych dla rynku lokalnego ze względu na położenie wycenianej
nieruchomości, jeżeli były one przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny
transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości i jeśli brakuje
na rynku lokalnym transakcji, badanie rynku rozszerza się o podobne nieruchomości.
Przyjęto następujące założenie:
Wartość rynkowa nieruchomości jest korektą ceny średniej (przeciętnej) obliczonej
na podstawie populacji generalnej cen lub na podstawie próbki reprezentatywnej.
Wartość rynkowa nieruchomości Wn określona jest następującym wzorem:
En
1ii
uśr
Ck
W
Px
Wn
W
gdzie: ui – współczynniki korygujące odpowiadające rynkowym cechom
nieruchomości o liczebności i od 1 do n
E – współczynnik korygujący
n – liczba cech rynkowych
P – powierzchnia
Cśr – średnia wartość 1 m2 powierzchni
Zakres współczynników korygujących określony jako:
śr
max
śr
min
C
C;
C
C
Granice współczynników korygujących nie pozwalają wyjść przy E = 1 z wartością
rynkową nieruchomości poza zakres wartości [Cmin, Cmax]
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 21
8.2 Określenie wartości nieruchomości zabudowanej.
DOM MUZYKI I TAŃCA (składnik gruntowy i budowlany łącznie):
- podejście porównawcze
- metoda korygowania ceny średniej
Wartość rynkową nieruchomości zabudowanej budynkiem DOM MUZYKI I TAŃCA
określono na podstawie poniższych danych w okresie 2012 r. ÷ 2013 r.:
Data
transakcji:
Położenie:
woj. śląskie,
miasto/gmina,
obręb, ulica:
Nr KW: Nr działki: Wartość
transakcyjna
w zł:
Pow.
użytkowa
w m2:
Cena 1m2
w zł:
2013-01-31 Gliwice, Stare Miasto,
ul. Górnych Wałów
GL1G/00017244/1 766 1 737 000 zł 1271,00 1 366,64 zł
2012-06-18 Katowice, Roździeń,
ul. Bednorza
43913 1164/6 2 650 000 zł 1707,51 1 551,97 zł
2012-07-31 Tarnowskie Góry,
ul. Sobieskiego
GL1T/00019349/3 367/177 2 630 000 zł 1689,96 1 556,25 zł
2012-08-29 Czeladź, ul. Bytomska KA1B/00021867/1 194 1 800 000 zł 1125,18 1 599,74 zł
2012-05-22 Katowice, Mysłowice
Las, ul. Adama
57271/6, 48147/2 3214/55,
3215/55
2 430 000 zł 1359,00 1 788,08 zł
2012-09-25 Katowice, Bogucice –
Zawodzie, ul. Lubuska
KA1K/00061514/3 203/2 2 190 000 zł 1200,00 1 825,00 zł
2012-07-17 Katowice, Roździeń,
ul. Bednarska
27595 1357/45,
1358/45
2 400 000 zł 1195,14 2 008,13 zł
2012-03-20 Katowice,
Bogucice – Zawodzie,
ul. Powstańców
KA1K/00018174/1 126 4 400 000 zł 2135,00 2 060,89 zł
2012-01-04 Jaworzno, 187,
ul. Grunwaldzka
KA1J/00012055/8 2, 263/1
÷263/9,
263/11,
263/12
3 520 000 zł 1634,20 2 153,96 zł
2012-07-23 Krzyżanowice,
ul. Tworkowska
GL1R/00034818/1 100/2,
110/3
3 000 000 zł 1380,00 2 173,91 zł
2012-04-25 Pszczyna,
ul. Bankowa
KA1P/00001063/3
KA1P/00045883/7
379/28,
378/28
3 000 000 zł 1373,70 2 183,88 zł
2012-09-07 Jastrzębie – Zdrój,
Jastrzębie Miasto,
ul. Mazowiecka
GL1J/00028828/2 147/7,
147/8,
147/9
5 000 000 zł 2097,00 2 384,36 zł
2012-10-08 Katowice,
Bogucice – Zawodzie,
ul. Józefowska
KA1K/00028930/2 103/2,
106/1,
107/2
3 256 950 zł 1067,50 3 051,01 zł
2012-07-11 Myszków, Centrum,
ul. Kwiatkowskiego
57772/8 3680/12,
3681/5,
3681/6
5 155 000 zł 1276,13 4 039,56 zł
2012-07-12 Mysłowice, Wesoła,
ul. Piastów Śląskich
KA1L/00031816/2 1530/32 5 902 770 zł 1366,79 4 318,71 zł
2013-02-05 Jastrzębie – Zdrój,
Jastrzębie Miasto,
ul. Mazowiecka
GL1J/00028828/2 147/7,
147/8,
147/9
9 225 000 zł 2097,00 4 399,14 zł
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 22
2012-12-11 Knurów,
ul. Dworcowa
GL1G/00089485/7
GL1G/00096155/7
2141/58,
2141/15,
2141/16,
2141/7
6 250 000 zł 1406,00 4 445,23 zł
2012-06-28 Katowice,
Śródmieście – Załęże,
ul. Słowackiego
KA1K/00062816/7 108/1 5 400 000 zł 1197,00 4 511,28 zł
2012-04-25 Tychy, 0001,
ul. Kopernika
/00047177/2 4818/26 7 261 000 zł 1504,68 4 825,61 zł
2012-11-19 Tychy, 0001,
ul. Nowokościelna
KA1T/00028279/8 2205/5,
2321/5,
2508/3
7 512 053 zł 1553,09 4 836,84 zł
SUMA: 84 719 773 zł 29635,88 57 080,19 zł
ŚREDNIA: 4 235 989 zł 1481,79 2 854,01 zł
Szczegółowe dane: położenie, Nr aktu notarialnego, Nr Księgi Wieczystej, Nr administracyjny,
Nr działki, sposób użytkowania działki, powierzchnia działki, wartość transakcyjna
nieruchomości, powierzchnia użytkowa, cena 1 m2, forma władania, przeznaczenie w PZP
wykorzystane zostały z bazy transakcji „SILESIA”, z danych Agencji Nieruchomości oraz
aktów notarialnych w Urzędach Miasta i Gmin województwa śląskiego.
Do wyceny przyjęto niezbędne dane: data transakcji, położenie: województwo śląskie,
miasto/gmina, obręb, ulica, numer Księgi Wieczystej, numer działki, wartość transakcyjna w zł,
powierzchnia użytkowa w m2, cena 1 m
2 w zł.
Dane dotyczące rynku:
Liczba transakcji w próbce reprezentacyjnej wynosi: 20
Obszar badania rynku: województwo śląskie
Czas monitorowania cen: 2012 r. ÷ 2013 r.
Cmin: 1.366,64 zł/m2
Cmax: 4.836,84 zł/m2
Określenie średniej ceny:
Cena średnia wynosi: Cśr = 57.080,19 / 20 = 2.854,01 zł/m2
Określenie zakresu sumy współczynników korygujących:
Gd = Cmin / Cśr = 1.366,64 / 2.854,01 = 0,479
Gg = Cmax / Cśr = 4.836,84 / 2.854,01 = 1,695
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 23
Opis transakcji:
Transakcja o najniższej cenie: wartość transakcyjna 1.737 zł, Cmin = 1.366,64 zł/m2
Data transakcji: 2013-01-31; położenie: Gliwice, obręb Stare Miasto, ul. Górnych Wałów;
KW Nr GL1G/00017244/1, działka Nr 766, budynek usługowo-biurowy o powierzchni 1271 m2;
forma władania: własność, dojazd, dojście i parking utwardzone
Transakcja o najwyższej cenie: wartość transakcyjna 7.512.053 zł, Cmax = 4.836,84 zł/m2
Data transakcji: 2012-11-19; położenie: Tychy, obręb 0001, ul. Nowokościelna;
KW Nr KA1T/00028279/8, budynek usługowy o powierzchni 1553,09 m2;
działki Nr 2205/5, 2321/5, 2508/3, forma władania: własność, dojazd, dojście i parking
utwardzone
Wybrane cechy rynkowe i ich wagi:
Położenie 40 %
(bardzo dobre, dobre, średnie, złe, bardzo złe)
Sąsiedztwo i otoczenie 10 %
(bardzo dobre, dobre, średnie, złe, bardzo złe)
Stan techniczny 30 %
(bardzo dobry, dobry, średni, pogorszony, zły)
Funkcjonalność 5 %
(bardzo dobra, dobra, średnia, pogorszona, zła)
Wyposażenie w instalacje 5 %
(pełne, niepełne, brak)
Urządzenie działki 5 %
(bardzo dobre, dobre, średnie, złe, bardzo złe)
Dojazd, dojście, parking 5 %
(bardzo dobry, dobry, średni, pogorszony, zły)
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 24
Tabela współczynników korygujących – wyliczenie wartości:
Rodzaj współczynników
Waga
współ.
w %
Zakres
współczynników
Współczynnik
korygujący
Położenie 40 0,191 0,676 0,434
Lokalizacja i sąsiedztwo 10 0,048 0,170 0,140
Stan techniczny 30 0,144 0,509 0,418
Funkcjonalność 5 0,024 0,085 0,085
Wyposażenie w instalacje 5 0,024 0,085 0,085
Urządzenie działki 5 0,024 0,085 0,070
Dojazd, dojście, parking 5 0,024 0,085 0,070
SUMA: 100 0,479 1,695 1,302
Wartość 1 m2 nieruchomości:
En
ii
uśr
CR
W
1
Wx = 2.854,01 zł/m2 x 1,302 x (E = 1,0) = 3.715,92 zł/m
2
Wartość nieruchomości:
Wn = 3.715,92 zł/m2 x 7.866,80 m
2 = 29.232.399,46 zł
Wartość rynkowa nieruchomości określona podejściem porównawczym
na dzień wyceny po zaokrągleniu wynosi:
29.232.400,- zł słownie: dwadzieścia dziewięć milionów dwieście trzydzieści dwa tysiące czterysta złotych
Zabrze, 4 listopad 2013 r. Rzeczoznawca Majątkowy
AUTOR OPRACOWANIA:
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 25
III CZĘŚĆ
USTALENIA KOŃCOWE
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 26
9. Określenie końcowe szacunkowej wartości nieruchomości.
W operacie szacunkowym określono wartość rynkową nieruchomości
podejściem porównawczym. W podejściu porównawczym wartość rynkową szacowanej
nieruchomości określono na podstawie cen osiągniętych z rzeczywistych sprzedaży
nieruchomości usługowych. Dla szacowanej nieruchomości wykreowano lokalny
i rozszerzony rynek nieruchomości, przeanalizowano i przyjęto główne atrybuty
rynkowe kształtujące ceny na tym rynku oraz przeprowadzono szczegółową analizę
poprawek z tytułu różnic w cechach rynkowych pomiędzy nieruchomościami
usługowymi a nieruchomością szacowaną.
Wycena nieruchomości dokonana dla potrzeb Zleceniodawcy może być podstawą
dla zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy oraz wynosi:
29.232.400,- zł słownie: dwadzieścia dziewięć milionów dwieście trzydzieści dwa tysiące czterysta złotych
Zabrze, 4 listopad 2013 r. Rzeczoznawca Majątkowy
AUTOR OPRACOWANIA:
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 27
10. Wnioski końcowe.
10.1 Wartość szacunkowa rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej
budynkiem DOM MUZYKI I TAŃCA wynosi 29.232.400,- zł
i może stanowić podstawę dla zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.
10.2 Wycenę opracowano dla celu wymienionego na wstępie, wykorzystanie
dla innych celów i osób trzecich jest nieuprawnione.
10.3 Wycenę nieruchomości opracowano dla poziomu cen – listopad 2013 r.,
wszelkie zmiany wymagają zgody Autora opracowania – biegłego rzeczoznawcy
majątkowego.
Zabrze, 4 listopad 2013 r. Rzeczoznawca Majątkowy
AUTOR OPRACOWANIA:
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 28
11. Klauzule i zastrzeżenia.
11.1 Niniejszy operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub
w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy i bez
uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.
11.2 Niniejszego operatu nie można wykorzystywać do żadnego innego celu aniżeli
określony w operacie.
11.3 Rzeczoznawca nie odpowiada za wady ukryte nieruchomości, których
występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej.
11.4 Udostępnianie niniejszego opracowania osobom trzecim możliwe jest tylko
za zgodą autora.
11.5 Wszelkie zmiany wymagają zgody autora – rzeczoznawcy majątkowego.
11.6 Przedmiotowa wycena nie może być wykorzystana w innym celu, przy czym
jej okres ważności uzależniony jest od zmian na rynku nieruchomości.
11.7 Zgodnie z art.. 158 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia
21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. Nr 115 poz. 741), wyciąg z niniejszego operatu
zostanie przekazany organom prowadzącym kataster nieruchomości w terminie
3 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego opracowania.
11.8 W niniejszym opracowaniu określono wartość rynkową dla aktualnego sposobu
użytkowania (WRU).
11.9 Określona wartość w operacie szacunkowym stanowi wartość rynkową i może
stanowić podstawę dla zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.
Zabrze, 4 listopad 2013 r. Rzeczoznawca Majątkowy
AUTOR OPRACOWANIA:
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 29
12. Załączniki.
Odpis Księgi Wieczystej KW Nr GL1Z/00030973/3
Kopia mapy ewidencyjnej – działki Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113
Kopia mapy lokalizacyjnej
Decyzja Prezydenta Miasta Zabrze z dnia 15 grudnia 2005 r. o nabyciu
praw do nieruchomości
Protokół uzgodnień z dnia 29 października 2013 r.
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 30
13. Dokumentacja fotograficzna.
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 31
Dokumentacja fotograficzna wykonana dnia 29 października 2013 r.
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 32
Dokumentacja fotograficzna wykonana dnia 29 października 2013 r.
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 33
Dokumentacja fotograficzna wykonana dnia 29 października 2013 r.
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 34
Dokumentacja fotograficzna wykonana dnia 29 października 2013 r.
Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17
STRONA 35
Dokumentacja fotograficzna wykonana dnia 29 października 2013 r.