Określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej ... · Nieruchomość zabudowana – DOM...

OPERAT SZACUNKOWY

Określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej

DOM MUZYKI I TAŃCA

41-800 ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17

działki Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113, KW Nr GL1Z/00030973/3

PODSTAWA WYCENY:

Wycena opracowana na podstawie zamówienia DOM MUZYKI I TAŃCA

- ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17 przez Tadeusza ŻUKROWSKIEGO

Rzeczoznawcę Majątkowego, uprawnienia zawodowe Nr 3253

do szacowania nieruchomości.

CEL OPRACOWANIA:

Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej

dla zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.

POZIOM CEN: AUTOR OPRACOWANIA:

listopad 2013 r.

DATA OPRACOWANIA:

4 listopad 2013 r.

Nieruchomość zabudowana – DOM MUZYKI I TAŃCA – ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17

STRONA 2

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

określającego wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej

DOM MUZYKI I TAŃCA

41-800 ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17

KW Nr GL1Z/00030973/3, działki Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113

Podstawa wyceny: operat szacunkowy opracowany na podstawie zamówienia

DOM MUZYKI I TAŃCA - ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17

dla Tadeusza ŻUKROWSKIEGO Rzeczoznawcy Majątkowego,

uprawnienia zawodowe Nr 3253 do szacowania nieruchomości,

członka Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych

w Katowicach

Właściciel nieruchomości: DOM MUZYKI I TAŃCA

zam. 41-800 ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17

Cel opracowania: celem niniejszego opracowania jest ustalenie wartości rynkowej

nieruchomości gruntowej zabudowanej dla zabezpieczenia

wierzytelności kredytodawcy

Nieruchomość zabudowana: działki gruntu Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113 o powierzchni

15.525 m2 z prawem wieczystego użytkowania zabudowana

budynkiem DOM MUZYKI I TAŃCA o powierzchni użytkowej

7.866,80 m2

Wartość rynkowa nieruchomości na dzień wyceny wynosi:

29.232.400,- zł

słownie: dwadzieścia dziewięć milionów dwieście trzydzieści dwa tysiące czterysta złotych

Poziom cen: listopad 2013 r.

Data określenia wartości: 4 listopad 2013 r.

Data sporządzenia operatu: 4 listopad 2013 r.

Zabrze, 4 listopad 2013 r. Rzeczoznawca Majątkowy

AUTOR OPRACOWANIA:


STRONA 3

ZAWARTOŚĆ WYCENY:

I CZĘŚĆ OGÓLNA .................................................................................... str. 4

1. Przedmiot i zakres wyceny .................................................................................... str. 5

2. Podstawa prawna i materiały wykorzystane przy wycenie ................................... str. 5

3. Podstawa formalna opracowania, daty wyceny, poziom cen, źródła informacji .. str. 6

4. Cel opracowania wyceny ....................................................................................... str. 8

5. Stan przedmiotu wyceny ....................................................................................... str. 8

6. Analiza rynku i dobór metodologii wyceny .......................................................... str. 9

7. Opis nieruchomości gruntowej zabudowanej ........................................................ str. 13

II CZĘŚĆ WYCENA NIERUCHOMOŚCI ............................................. str. 19

8. Wycena podejściem porównawczym .................................................................... str. 20

III CZĘŚĆ – USTALENIA KOŃCOWE .................................................. str. 25

9. Określenie końcowe szacunkowej wartości nieruchomości .................................. str. 26

10. Wnioski końcowe .................................................................................................. str. 27

11. Klauzule i zastrzeżenia .......................................................................................... str. 28

12. Załączniki .............................................................................................................. str. 29

13. Dokumentacja fotograficzna ................................................................................. str. 30


STRONA 4

I CZĘŚĆ

OGÓLNA


STRONA 5

1. Przedmiot i zakres wyceny.

Stosownie do treści zamówienia, oszacowaniu wartości podlega nieruchomość

gruntowa zabudowana budynkiem DOM MUZYKI I TAŃCA o powierzchni użytkowej 7.866,80 m2,

zlokalizowana w Zabrzu przy ulicy de Gaulle’a Nr 17, działki Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113

o powierzchni 15.525 m2.

Nieruchomość jest zapisana w Sądzie Rejonowym w Zabrzu Wydział VI Ksiąg

Wieczystych KW Nr GL1Z/00030973/3.

2. Podstawa prawna i materiały wykorzystane przy wycenie.

2.1 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(tekst jednolity Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zmianami).

2.2 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz.U. Nr 207 poz. 2109)

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego z późn. zmianami.

2.3 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2004 r. (Dz.U. Nr 196 poz. 1628)

zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu

szacunkowego.

2.4 Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. „Prawo Bankowe” (Dz.U. 2002 r. Nr 72 poz. 665

z późniejszymi zmianami).

2.5 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 „Kodeks Cywilny” (Dz.U. Nr 16 poz. 93 z późn. zmianami).

2.6 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności

komorników.

2.7 Odpis Księgi Wieczystej Sąd Rejonowy w Zabrzu Wydział VI Ksiąg Wieczystych

KW Nr GL1Z/00030973/3.

2.8 Mapa ewidencyjna – działki Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113.

2.9 Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych PFSRM – 2013 r.

2.10 Materiały wykorzystane przy wycenie:

2.10.1 Katalog cen jednostkowych wskaźników robót i obiektów inwestycyjnych

wyd. „BISTYP-CONSULTING Spółka z o.o.” – Warszawa 2013 r.


STRONA 6

2.10.2 Scalone normatywy do wyceny budynków i budowli wyd. „WACETOB” Nr 103

wyd. Warszawa.

2.10.3 Katalog cen dla szacowania obiektów budowlanych metodą szczegółową

Nr I/2007(22), wyd. Agencja Usług Techniczno-Organizacyjnych Budownictwa

„PROMIKS” spółka z o.o. w Katowicach – Katowice 2007 r.

2.10.4 Biuletynu cen obiektów budowlanych BCO cz. I - obiekty kubaturowe,

cz. II - obiekty inżynieryjne – wyd. „SEKOCENBUD”, 2013 r.

2.10.5 Sposoby ustalania zużycia technicznego budynków i budowli - wyd. Agencja Usług

Techniczno-Organizacyjnych Budownictwa „PROMIKS” Sp. z o.o. Katowice 1992 r.

oraz Zużycie nieruchomości zabudowanych – Instytut Doradztwa Majątkowego,

wyd. Warszawa 2003 r.

2.10.6 Wycena nieruchomości – M. Prystupa, wyd. Warszawa – PFSRM.

2.10.7 Informacje własne z transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości z terenu

woj. śląskiego.

3. Podstawa formalna opracowania, daty wyceny, poziom cen,

źródła informacji.

3.1 Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie:

DOM MUZYKI I TAŃCA - ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17 dla rzeczoznawcy

majątkowego, uprawnienia zawodowe Nr 3253 do szacowania nieruchomości

– Tadeusza ŻUKROWSKIEGO członka Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców

Majątkowych w Katowicach.

3.2 Daty istotne dla wyceny:

Data sporządzenia wyceny 4 listopad 2013 r.

Data, na którą określono wartość

przedmiotu wyceny 4 listopad 2013 r.

Data, na którą uwzględniono

i określono stan przedmiotu wyceny 28 maj 2013 r.

Data dokonania oględzin 28 maj 2013 r.


STRONA 7

3.3 Wizja lokalna 29 października 2013 r. polegająca na dokonaniu:

oględzin z ustaleniami

ustalenia powierzchni użytkowej

opisu technicznego połączonego z badaniem poszczególnych elementów składników

ustalenia stopnia zużycia

inwentaryzacji technicznej budynku użytkowego

spisania ustaleń ze zleceniodawcą

wykonania dokumentacji fotograficznej

3.4 Źródła informacji.

3.4.1 Zleceniodawca: DOM MUZYKI I TAŃCA - ZABRZE, ul. de Gaulle’a Nr 17.

3.4.2 Urząd Miasta w Zabrzu.

3.4.3 Kancelarie Notarialne w Gliwicach i Zabrzu.

3.4.4 Agencje Handlu Nieruchomościami z terenu woj. śląskiego.

3.4.5 Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych – kwartalnik „Nieruchomość”.

3.4.6 Bank informacji Rzeczoznawców Majątkowych „SILESIA” w Katowicach.

3.4.7 Wywiad w terenie i informacje własne. Ponadto: prasa i literatura fachowa.

3.4.8 Szczegółowe informacje w zakresie:

W zakresie informacji technicznych i danych liczbowych dotyczących budynku

oraz stanu technicznego budynku – wizja lokalna w dniu 29 października 2013 r.

W zakresie działki – odpis Księgi Wieczystej i Urząd Miasta w Zabrzu

W zakresie informacji o prawach do nieruchomości – odpis Księgi Wieczystej,

Nr GL1Z/00030973/3, decyzja Prezydenta Miasta Zabrze z dnia 15 grudnia 2005 r.

o nabyciu praw do nieruchomości o powierzchni użytkowej 7.866,80 m2

W zakresie informacji o wartościach rynkowych – informacja własna, agencje

handlu nieruchomościami, bank informacji „SILESIA”


STRONA 8

4. Cel opracowania wyceny.

Stosownie do zamówienia celem niniejszego opracowania jest oszacowanie wartości

rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem DOM MUZYKI I TAŃCA

dla zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.

Zgodnie z rozdziałem 1 dział IV Ustawy o gospodarce nieruchomościami

i Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych wartość tę określa się w oparciu

o aktualnie kształtujące się ceny w obrocie wolnorynkowym dla aktualnego sposobu

użytkowania.

5. Stan przedmiotu wyceny.

5.1 Stan prawny nieruchomości.

W świetle odpisu z Księgi Wieczystej KW Nr GL1Z/00030973/3 w Sądzie Rejonowym

Wydział VI Ksiąg Wieczystych w Zabrzu:

Dział I Oznaczenie nieruchomości: Zabrze, ul. de Gaulle’a Nr 17

działki Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113

o powierzchni 15.525 m2

BI – inne tereny zabudowane

BUDYNEK: obiekt kulturalno-oświatowy o charakterze

muzyczno-rozrywkowym o kubaturze 53.500 m2

i powierzchni przyziemia 3.210 m2

działka gruntu w wieczystym użytkowaniu do dnia

06.11.2091 r.

Dział II Własność: własność gruntu: Gmina Miejska Zabrze

wieczyste użytkowanie gruntu:

DOM MUZYKI I TAŃCA Zabrze

Dział III Prawa i ograniczenia: brak wpisu

Dział IV Hipoteki: wg zapisu w KW (odpis w załączeniu)


STRONA 9

5.2 Informacje o terenie w Planie Zagospodarowania Przestrzennego

i w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego.

Zgodnie z ustaleniami dla przedmiotowego terenu brak jest Miejscowego Planu

Zagospodarowania Przestrzennego Miasta.

Zgodnie z Uchwałą Nr XII/126/11 Rady Miejskiej w Zabrzu z dnia 4 lipca 2011 r.

w sprawie: uchwalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania

przestrzennego miasta Zabrze teren obejmujący działki Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113

przy ul. de Gaulle’a Nr 17 w Zabrzu znajduje się na terenie oznaczonym jako:

UM – tereny śródmieścia miasta - zabudowa usługowa

6. Analiza rynku i dobór metodologii wyceny.

6.1 Analiza rynku nieruchomości.

6.1.1 Wskazanie rodzaju szacowanej wartości:

Artykuł 150 ust. 2 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) mówi: ,,dla nieruchomości, które mogą być

przedmiotem obrotu określa się wartość rynkową. Ustalono, że przedmiotowa

nieruchomość może być przedmiotem obrotu. Artykuł 151 ust.1 definiuje wartość rynkową

nieruchomości - ,,wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej

cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych

przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej

oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku

i do wynegocjowania warunków umowy”.

W operacie jest określona wartość rynkowa przedmiotu wyceny zgodnie z podanym

zakresem, określono wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU).


STRONA 10

6.1.2 Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość:

Celem określenia wartości rynkowej nieruchomości, biorąc pod uwagę jej cechy

fizyczne, użytkowe, a także stan prawny przyjęto do badania rynek nieruchomości

gruntowych zabudowanych budynkami użytkowanymi jako budynki o charakterze

usługowym, położonych w województwie śląskim, pozostających w obrocie na rynku

wtórnym.

Obszar badanego rynku nieruchomości to miejscowości województwa śląskiego.

Rodzaj przyjętych do badania nieruchomości to, nieruchomości gruntowe zabudowane,

będące przedmiotem prawa własności, przeznaczone w planie zagospodarowania na cele

usługowe z zapleczem biurowo-socjalnym i pełną infrastrukturą.

Przyjęcie do badań takiego obszaru rynku oraz opisanej grupy rodzajowej

nieruchomości jest zgodne z położeniem, charakterem i warunkami wycenianej

nieruchomości.

6.1.3 Analiza cen transakcyjnych:

Wartość rynkowa 1 m2 powierzchni użytkowej budynków usługowych

z zapleczem biurowo-socjalnym w dobrym stanie technicznym znajdujących się na rynku

w ostatnim okresie kształtowała się przeciętnie dla tego typu od ok. 1.300 zł/m2

do ok. 4.900 zł/m2, w zależności przede wszystkim od lokalizacji, wieku budynku, stanu

technicznego budynku standardu wykończenia pomieszczeń itd. Rynek wykazuje również

transakcje spoza w/w przedziału cenowego. Jednakże nie są to ceny reprezentatywne.

Aktualnie na rynku występuje znaczne zapotrzebowanie na powierzchnie usługowe,

handlowe, biurowe. Tworzą je głównie małe i średnie przedsiębiorstwa prywatne

korzystające z nich do tej pory na podstawie praw obligacyjnych. Najbardziej poszukiwane

przez inwestorów są nieruchomości o niedużych powierzchniach, zabudowane budynkami

w dobrym stanie technicznym, dobrze zlokalizowane z dobrym dojściem, dojazdem

i parkingami.


STRONA 11

Natomiast nieruchomości o dużych powierzchniach działek, zabudowane budynkami

specjalistycznymi o znacznych powierzchniach użytkowych i kubaturze, zwłaszcza

związanych z kulturą i usługami, o małych możliwościach przystosowania dla innej

działalności, trudno znajdują nabywców.

Przeprowadzona analiza transakcji kupna-sprzedaży wykazała, że sprzedawane

nieruchomości charakteryzowały się dużą różnorodnością. Jakkolwiek funkcja wyznaczona

w opracowaniach planistycznych i faktyczny sposób użytkowania dla nieruchomości

będących przedmiotem transakcji były porównywalne, to inne atrybuty, jak np.: sposób

zainwestowania na tych nieruchomościach, wielkość działek, intensywność zabudowy,

stan techniczny obiektów oraz ich funkcji itp. znacznie odbiegały od siebie.

Jednakże analiza ta pozwoliła na określenie cech rynkowych nieruchomości wpływających

na poziom cen i wielkość tego wpływu na ceny (wagi cech).

Analiza transakcji wskazuje, że największy wpływ na poziom cen mają następujące

cechy nieruchomości:

Rodzaj współczynników – atrybutów: Waga atrybutu w %:

Położenie 40

Lokalizacja i sąsiedztwo 10

Stan techniczny 30

Funkcjonalność 5

Wyposażenie w instalacje 5

Urządzenie działki 5

Dojście, dojazd, parking 5


STRONA 12

6.2 Metodologia wyceny.

6.2.1 Zastosowane metody, podejścia, techniki.

Zgodnie z postanowieniami ustawy o Gospodarce Nieruchomościami

z 21.08.1997 r. późniejszymi zmianami, Ustawą o własności lokali, Rozporządzeniem

Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad

i trybu sporządzania operatu szacunkowego z dnia 22.IX.2004 r., a ponadto Standardami

Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych wyd. 2013 r., określono wartość rynkową

nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania.

Wybór podejścia metod i technik wynika z obowiązującej Ustawy o gospodarce

nieruchomościami i Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzenia operatu szacunkowego, zasad wyceny, Standardów Zawodowych

Rzeczoznawców Majątkowych, oraz ze zlecenia Zleceniodawcy oraz dostępnych informacji

na rynku nieruchomości podobnych.

6.2.2 Szacowanie wartości rynkowej nieruchomości podejściem porównawczym.

Na badanym rynku lokalnym rynkach równoległych miały miejsce transakcje

nieruchomościami podobnymi.

Zgodnie z art. 153.1. Jeżeli znane są ceny nieruchomości podobnych

do nieruchomości wycenianej, stosuje się podejście porównawcze.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu,

że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były

przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy

różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu

czasu.


STRONA 13

Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny

nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego podaje:

§5.1. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen

transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny,

a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

§5.2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania nieruchomości parami,

metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

Właściwą procedurą dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości

będzie podejście porównawcze z wykorzystaniem metody korygowania ceny średniej, która

przeprowadzona zostanie zgodnie z wytycznymi zawartymi w Standardzie III.7. Wycena

nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego oraz w komentarzu do w/w

standardu.

Wycenę przeprowadzono zgodnie z procedurą wyceny nieruchomości metodą korygowania

ceny średniej, a wartość rynkowa WM wycenianej nieruchomości jest równa iloczynowi poła

powierzchni użytkowej F budynku i średniej ważonej cen skorygowanych WjR.

7. Opis nieruchomości gruntowej zabudowanej.

7.1 Lokalizacja.

Nieruchomość położona jest w Zabrzu przy ul. de Gaulle’a Nr 17, utwardzony

i dojście i dojazd oraz zespół parkingów bezpośrednio do budynku zapewniony jest

od strony ulicy ul. Charlesa de Gaulle’a oraz pośrednio od ul. Jana III Sobieskiego

i 1-go Maja. W pobliżu przedmiotowej nieruchomości znajdują się nieruchomości

mieszkalne oraz usługowe.

Zabrze to miasto położone w zachodniej części województwa śląskiego

i Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego (GOP), zamieszkałe przez ok. 180 tyś.

mieszkańców, należy do grona pięciu największych pod względem liczby mieszkańców

miast województwa śląskiego.


STRONA 14

Przemysłowy charakter miasta zmienia się wraz z rozwojem nowoczesnych

technologii. Rozwija się mała i średnia przedsiębiorczość, która w Zabrzu znajduje

odpowiednie zaplecze w postaci wysoko wykwalifikowanej kadry technicznej,

konkurencyjnej siły roboczej, odpowiedniej infrastruktury technicznej (hale produkcyjne,

magazyny, uzbrojone nieruchomości, itp.), drogowej, telekomunikacyjnej czy ogromnego

rynku zbytu. Zabrze niegdyś postrzegane jako przemysłowe, obecnie staje się miastem usług

i turystyki przemysłowej. Jego charakter określają dziś podziemne skanseny „Królowa

Luiza” i „Guido”. Polska Organizacja Turystyczna w 2003 roku przyznała miastu certyfikat

za turystyczny produkt roku p.n. „Zabrze – miastem turystyki przemysłowej”.

Szeroką ofertę kulturalną i sportową proponują: Filharmonia Zabrzańska, Teatr

Nowy, Dom Muzyki i Tańca, Multikino, Muzeum Miejskie, Miejski Ośrodek Kultury,

Muzeum Górnictwa Węglowego, rozbudowana sieć bibliotek, miejskie kino Roma,

samorządowa telewizja, Hala Widowiskowo-Sportowa, Kąpielisko Leśne, kluby sportowe:

Górnik Zabrze, Gwarek, Sparta, Walka Makoszowy, Pogoń Zabrze.

Zabrze posiada znaczną powierzchnię terenów zielonych, które zajmują aż 62% jego

powierzchni. Dzięki korzystnemu położeniu w pobliżu skrzyżowania autostrad A-1 i A-4

oraz połączeniu z Drogową Trasą Średnicową, szczególnie atrakcyjnie jawią się tereny

gminne przeznaczone pod inwestycje położone w obrębie miasta. Tereny te posiadają dużą

powierzchnię, co umożliwia lokowanie nawet największych inwestycji. Miasto aktywnie

wspiera małe i średnie przedsiębiorstwa, oferując im m.in. poręczenia kredytowe

na tworzenie nowych i utrzymanie obecnych miejsc pracy. Zabrze realizuje program

związany z wprowadzeniem standardów i norm unijnego prawa w dziedzinie ochrony

środowiska. Jest on bezpośrednio związany z budową sieci kanalizacji i wodociągów,

współfinansowaną przez Fundusz Spójności w ramach projektu pn. „Poprawa gospodarki

wodno-ściekowej na terenie Gminy Zabrze”.

Niezwykle istotny dla miasta jest program rewitalizacji i rekultywacji terenów

poprzemysłowych obejmujący ponad 600 ha gruntów po przemyśle ciężkim.

Położenie i lokalizację określono jako dogodne dla działalności kulturalno-usługowej.


STRONA 15

7.2 Charakterystyka budynku.

Dom Muzyki i Tańca - sala widowiskowa wzniesiona w 1959 r. w Zabrzu, według

projektu znanych architektów Zygmunta Majerskiego i Juliana Duchowicza - to miejsce

licznych imprez rozrywkowych o charakterze nie tylko regionalnym. Od lat DMiT gości

czołowych artystów krajowych i zagranicznych, którzy chętnie wpisują występ w Zabrzu

w plan swoich tras koncertowych. Pod względem liczby miejsc na widowni, parametrów

akustycznych i możliwości technicznych, DMiT to jedno z najlepszych miejsc w Polsce.

W głównej klimatyzowanej sali widowiskowej, liczącej 2037 miejsc, organizowane są duże

widowiska sceniczne, koncerty, pokazy artystyczne i zamknięte imprezy okolicznościowe.

Mniejsze pomieszczenia Domu Muzyki i Tańca, jak chociażby mała scena w Kawiarni

Artystycznej, idealnie nadają się do spotkań, konferencji, sympozjów itp. Uczestnicy

wszystkich imprez korzystać mogą z zaplecza gastronomicznego.

Od listopada 2007 r. w strukturach DMiT znajdują się samorządowe media:

instytucja realizuje zadania produkcji i emisji lokalnego programu telewizyjnego Telewizja

Zabrze (Program Miejski GTV), jest także wydawcą dwóch miesięczników: Nasze Zabrze

Samorządowe – miesięcznik społeczno-kulturalny oraz zabrzańskiego informatora

kulturalnego SUFLER.

Dom Muzyki i Tańca zlokalizowany jest w centrum Zabrza pomiędzy ulicami

Gen. de Gaulle'a i Jana Sobieskiego. W promieniu ok. 30 m od obiektu znajduje się teren

otwarty rekreacyjny z utwardzonymi drogami dojazdowymi, dojściem i parkingami.

Dom Muzyki i Tańca jest obiektem użyteczności publicznej organizującym

imprezy masowe o charakterze muzyczno-rozrywkowym, w którym może brać udział

maksymalnie ok. 2100 osób. Jest obiektem średniowysokim jednostrefowym o dwóch

kondygnacjach nadziemnych i jednej podziemnej o łącznej powierzchni użytkowej 7.866,80 m2

i kubaturze 53.500 m3.


STRONA 16

W obiekcie wyróżnia się trzy podstawowe przestrzenie:

widownia z holami wejściowymi i szatniami,

scena z pomieszczeniami przy scenicznymi,

pomieszczenia zaplecza biurowego, magazynowego i garderoby

Do budynku od strony zewnętrznej prowadzi 14 wejść o drzwiach dwuskrzydłowych.

Na widownię prowadzą wejścia typu tunelowego o konstrukcji żelbetowej wyłożone boazerią

drewnianą. Hole i wejścia z balkonów łączą się z galerią, która prowadzi do wejść na zewnątrz.

Widownia zajmuje około 1000 m2 powierzchni w jednokondygnacyjnej części budynku.

Przestrzeń sceny o wysokości około 9 m dzieli się w układzie pionowym na poziom podscenia,

sceny i nadscenia. W poziomie podscenia jest fosa dla orkiestry oraz pomieszczenia techniczne

i magazynowe. Od strony widowni w poziomie tym usytuowane są garderoby. Część ta posiada

ściany z cegły pełnej, stropy żelbetowe oraz stropodach.

Zasadniczymi elementami budynku są: dwupoziomowa widownia obejmująca

parter, i balkon na I piętrze (galerie na II piętrze - została wyłączona z użytkowania) oraz

scena w kształcie prostokąta o wymiarach 18 m / 8 m, przedłużona trapezowym proscenium

wychodzącym na 8 m przed linię kurtyn).

Scena ma drewnianą podłogę, pod którą znajduje się pusta przestrzeń. Przed sceną

wzdłuż trzech boków trapezu znajduje się dół orkiestralny z ruchomą podłogą umożliwiającą

jego zamknięcie i przedłużenie proscenium. Orkiestron-zapadnia przeznaczony na około

60 osób, od przestrzeni pod widownią oraz podziemnej części scenicznej oddzielony jest

murowaną ścianą i połączony z korytarzem podscenia parą zwykłych drzwi, otwieranych

na zewnątrz. Nad sceną znajduje się pomost techniczny, sznurownia oraz pomieszczenia

techniczne.

Całkowita wysokość budynku, z jednoprzestrzenną częścią widowni i sceny,

łącznie z grubością stropu w najwyższym punkcie dachu, wynosi około 19.5 m

(licząc do sufitu podwieszonego wysokość ta nie przekracza 16 m). Natomiast wysokość

dwukondygnacyjnej części użytkowej przeznaczonej dla publiczności, licząc od wejść

z poziomu terenu, wynosi około 9.5 m. a wysokość części za sceną około 15 m.


STRONA 17

Budynek DOM MUZYKI I TAŃCA wolnostojący, 3-kondygnacyjny, całkowicie

podpiwniczony, wykonany w technologii tradycyjnej murowanej na konstrukcji żelbetowej

i stalowej.

Fundamenty: żelbetowe ciągłe i punktowe

Ściany podziemia: murowane z bloczków betonowych i beton wylewany na miejscu

Ściany nośne i działowe: konstrukcja żelbetowa i stalowa, ściany osłonowe murowane

z cegły ceramicznej na zaprawie wapienno-cementowej

Strop: żelbetowe krzyżowo zbrojone, wylewane na miejscu

Schody: żelbetowe wylewane na miejscu, z wykładziną granit, marmur

Tynki wewnętrzne: tynk IV kat. wapienno-cementowe, wykładziny, granit, glazura

Elewacja: tynkowana – tynk wapienno-cementowy III kat., malowana

Posadzki: granit, marmur, glazura, wykładziny, lastriko

Stolarka okienna: aluminiowe i zespolone PCV

Stolarka drzwiowa: drzwi aluminiowe oraz drewniane płycinowe, pełne i szklone

Dach: wielospadowy, stropodach, ocieplony, izolowany,

pokrycie papą termozgrzewalną na płytach, obróbka

blacha, rynny i rury z PCV

Urządzenie terenu: teren urządzony i zagospodarowany, dojścia, dojazdy

i parking utwardzone, zieleń niska i wysoka

Stan techniczny: budynek zużyty zgodnie z upływem czasu, po remontach

bieżących i kapitalnych, częściowo adaptowany

i modernizowany

7.3 Charakterystyczne dane techniczno-ekonomiczne:

Powierzchnia użytkowa budynku: 7.866,80 m2

Kubatura budynku: 53.500 m3

Powierzchnia działek Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113 15.525 m2

Rok budowy: 1959 r.

Liczba kondygnacji nadziemnych 3 szt.

Liczba kondygnacji podziemnych 1 szt.


STRONA 18

7.4 Funkcja budynku:

Budynek Domu Muzyki i Tańca składa się z trzech zasadniczych części:

części przeznaczonej dla publiczności, to jest dwupoziomowej widowni dla 2037 osób

i galerii, która została wyłączona z użytkowania, oraz dwukondygnacyjnego zaplecza

widowni obejmującego:

na parterze: hol główny wejściowy, portiernię, mini bar, hol z szatniami, pełniący także

funkcję poczekalni, sanitariaty oraz pomieszczenia biurowe dla pracowników,

na I piętrze: foyer , kawiarnię oraz pomieszczenia TV Zabrze i Wydawnictwa.

części scenicznej wraz z zapleczem, obejmującej pudło sceny, dół orkiestralny, magazyn

dekoracji i rekwizytów (zascenie), garderoby dla aktorów oraz sanitariaty (przyziemie

i parter), a także w przyziemiu pomieszczenia techniczne oraz pomieszczenie cateringu.

części techniczno-gospodarczej, zlokalizowanej w przyziemiu budynku, obejmującej

pomieszczenia magazynowe, pomieszczenia komór filtro-wentylacyjnych, pomieszczenie

wymiennikowni, akumulatorowi oraz pompowni przeciwpożarowej.

7.5 Instalacje:

DOM MUZYKI I TAŃCA wyposażony jest w następujące instalacje:

W – wodociąg komunalny

K – kanalizacja komunalna ogólnospławna

E – instalacja elektroenergetyczna światła i siły, odgromowa, oświetlenie ewakuacyjne

T – instalacja teletechniczna pełna

CO i CW – centralne ogrzewanie + ciepła woda system ogrzewania wodnego zasilany

z wymiennikowni ciepła z sieci ciepłowniczej miejskiej

G – przyłącze gazowe do budynku – nie użytkowane

WE – wentylacja grawitacyjna i mechaniczna

A – instalacja alarmowa, połączona z monitoringiem i ochroną budynku – firma „ERA”

Io – instalacja oddymiania

I p.poż. – instalacja przeciwpożarowa: hydranty, tryskacze-zraszacze, zbiornik wody,

gaśnice, monitoring pożarowy, dźwiękowy system ostrzegawczy,


STRONA 19

II CZĘŚĆ

WYCENA NIERUCHOMOŚCI


STRONA 20

8. Wycena podejściem porównawczym.

8.1 Metodologia wyceny.

Z uwagi na rozszerzony rynek tego typu budynków najbardziej odpowiednim

sposobem dla wyceny będzie wycena (łącznie składnik budowlany i gruntowy):

- podejście porównawcze

- metoda korygowania ceny średniej

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości na podstawie

analizy cech i cen nieruchomości porównywalnych.

W metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się grupę

nieruchomości reprezentatywnych dla rynku lokalnego ze względu na położenie wycenianej

nieruchomości, jeżeli były one przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny

transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości i jeśli brakuje

na rynku lokalnym transakcji, badanie rynku rozszerza się o podobne nieruchomości.

Przyjęto następujące założenie:

Wartość rynkowa nieruchomości jest korektą ceny średniej (przeciętnej) obliczonej

na podstawie populacji generalnej cen lub na podstawie próbki reprezentatywnej.

Wartość rynkowa nieruchomości Wn określona jest następującym wzorem:

En

1ii

uśr

Ck

W

Px

Wn

W

gdzie: ui – współczynniki korygujące odpowiadające rynkowym cechom

nieruchomości o liczebności i od 1 do n

E – współczynnik korygujący

n – liczba cech rynkowych

P – powierzchnia

Cśr – średnia wartość 1 m2 powierzchni

Zakres współczynników korygujących określony jako:

śr

max

śr

min

C

C;

C

C

Granice współczynników korygujących nie pozwalają wyjść przy E = 1 z wartością

rynkową nieruchomości poza zakres wartości [Cmin, Cmax]


STRONA 21

8.2 Określenie wartości nieruchomości zabudowanej.

DOM MUZYKI I TAŃCA (składnik gruntowy i budowlany łącznie):

- podejście porównawcze

- metoda korygowania ceny średniej

Wartość rynkową nieruchomości zabudowanej budynkiem DOM MUZYKI I TAŃCA

określono na podstawie poniższych danych w okresie 2012 r. ÷ 2013 r.:

Data

transakcji:

Położenie:

woj. śląskie,

miasto/gmina,

obręb, ulica:

Nr KW: Nr działki: Wartość

transakcyjna

w zł:

Pow.

użytkowa

w m2:

Cena 1m2

w zł:

2013-01-31 Gliwice, Stare Miasto,

ul. Górnych Wałów

GL1G/00017244/1 766 1 737 000 zł 1271,00 1 366,64 zł

2012-06-18 Katowice, Roździeń,

ul. Bednorza

43913 1164/6 2 650 000 zł 1707,51 1 551,97 zł

2012-07-31 Tarnowskie Góry,

ul. Sobieskiego

GL1T/00019349/3 367/177 2 630 000 zł 1689,96 1 556,25 zł

2012-08-29 Czeladź, ul. Bytomska KA1B/00021867/1 194 1 800 000 zł 1125,18 1 599,74 zł

2012-05-22 Katowice, Mysłowice

Las, ul. Adama

57271/6, 48147/2 3214/55,

3215/55

2 430 000 zł 1359,00 1 788,08 zł

2012-09-25 Katowice, Bogucice –

Zawodzie, ul. Lubuska

KA1K/00061514/3 203/2 2 190 000 zł 1200,00 1 825,00 zł

2012-07-17 Katowice, Roździeń,

ul. Bednarska

27595 1357/45,

1358/45

2 400 000 zł 1195,14 2 008,13 zł

2012-03-20 Katowice,

Bogucice – Zawodzie,

ul. Powstańców

KA1K/00018174/1 126 4 400 000 zł 2135,00 2 060,89 zł

2012-01-04 Jaworzno, 187,

ul. Grunwaldzka

KA1J/00012055/8 2, 263/1

÷263/9,

263/11,

263/12

3 520 000 zł 1634,20 2 153,96 zł

2012-07-23 Krzyżanowice,

ul. Tworkowska

GL1R/00034818/1 100/2,

110/3

3 000 000 zł 1380,00 2 173,91 zł

2012-04-25 Pszczyna,

ul. Bankowa

KA1P/00001063/3

KA1P/00045883/7

379/28,

378/28

3 000 000 zł 1373,70 2 183,88 zł

2012-09-07 Jastrzębie – Zdrój,

Jastrzębie Miasto,

ul. Mazowiecka

GL1J/00028828/2 147/7,

147/8,

147/9

5 000 000 zł 2097,00 2 384,36 zł


Bogucice – Zawodzie,

ul. Józefowska

KA1K/00028930/2 103/2,

106/1,

107/2

3 256 950 zł 1067,50 3 051,01 zł

2012-07-11 Myszków, Centrum,

ul. Kwiatkowskiego

57772/8 3680/12,

3681/5,

3681/6

5 155 000 zł 1276,13 4 039,56 zł

2012-07-12 Mysłowice, Wesoła,

ul. Piastów Śląskich

KA1L/00031816/2 1530/32 5 902 770 zł 1366,79 4 318,71 zł

2013-02-05 Jastrzębie – Zdrój,

Jastrzębie Miasto,

ul. Mazowiecka

GL1J/00028828/2 147/7,

147/8,

147/9

9 225 000 zł 2097,00 4 399,14 zł


STRONA 22

2012-12-11 Knurów,

ul. Dworcowa

GL1G/00089485/7

GL1G/00096155/7

2141/58,

2141/15,

2141/16,

2141/7

6 250 000 zł 1406,00 4 445,23 zł


Śródmieście – Załęże,

ul. Słowackiego

KA1K/00062816/7 108/1 5 400 000 zł 1197,00 4 511,28 zł

2012-04-25 Tychy, 0001,

ul. Kopernika

/00047177/2 4818/26 7 261 000 zł 1504,68 4 825,61 zł

2012-11-19 Tychy, 0001,

ul. Nowokościelna

KA1T/00028279/8 2205/5,

2321/5,

2508/3

7 512 053 zł 1553,09 4 836,84 zł

SUMA: 84 719 773 zł 29635,88 57 080,19 zł

ŚREDNIA: 4 235 989 zł 1481,79 2 854,01 zł

Szczegółowe dane: położenie, Nr aktu notarialnego, Nr Księgi Wieczystej, Nr administracyjny,

Nr działki, sposób użytkowania działki, powierzchnia działki, wartość transakcyjna

nieruchomości, powierzchnia użytkowa, cena 1 m2, forma władania, przeznaczenie w PZP

wykorzystane zostały z bazy transakcji „SILESIA”, z danych Agencji Nieruchomości oraz

aktów notarialnych w Urzędach Miasta i Gmin województwa śląskiego.

Do wyceny przyjęto niezbędne dane: data transakcji, położenie: województwo śląskie,

miasto/gmina, obręb, ulica, numer Księgi Wieczystej, numer działki, wartość transakcyjna w zł,

powierzchnia użytkowa w m2, cena 1 m

2 w zł.

Dane dotyczące rynku:

Liczba transakcji w próbce reprezentacyjnej wynosi: 20

Obszar badania rynku: województwo śląskie

Czas monitorowania cen: 2012 r. ÷ 2013 r.

Cmin: 1.366,64 zł/m2

Cmax: 4.836,84 zł/m2

Określenie średniej ceny:

Cena średnia wynosi: Cśr = 57.080,19 / 20 = 2.854,01 zł/m2

Określenie zakresu sumy współczynników korygujących:

Gd = Cmin / Cśr = 1.366,64 / 2.854,01 = 0,479

Gg = Cmax / Cśr = 4.836,84 / 2.854,01 = 1,695


STRONA 23

Opis transakcji:

Transakcja o najniższej cenie: wartość transakcyjna 1.737 zł, Cmin = 1.366,64 zł/m2

Data transakcji: 2013-01-31; położenie: Gliwice, obręb Stare Miasto, ul. Górnych Wałów;

KW Nr GL1G/00017244/1, działka Nr 766, budynek usługowo-biurowy o powierzchni 1271 m2;

forma władania: własność, dojazd, dojście i parking utwardzone

Transakcja o najwyższej cenie: wartość transakcyjna 7.512.053 zł, Cmax = 4.836,84 zł/m2

Data transakcji: 2012-11-19; położenie: Tychy, obręb 0001, ul. Nowokościelna;

KW Nr KA1T/00028279/8, budynek usługowy o powierzchni 1553,09 m2;

działki Nr 2205/5, 2321/5, 2508/3, forma władania: własność, dojazd, dojście i parking

utwardzone

Wybrane cechy rynkowe i ich wagi:

Położenie 40 %

(bardzo dobre, dobre, średnie, złe, bardzo złe)

Sąsiedztwo i otoczenie 10 %


Stan techniczny 30 %

(bardzo dobry, dobry, średni, pogorszony, zły)

Funkcjonalność 5 %

(bardzo dobra, dobra, średnia, pogorszona, zła)

Wyposażenie w instalacje 5 %

(pełne, niepełne, brak)

Urządzenie działki 5 %


Dojazd, dojście, parking 5 %

(bardzo dobry, dobry, średni, pogorszony, zły)


STRONA 24

Tabela współczynników korygujących – wyliczenie wartości:

Rodzaj współczynników

Waga

współ.

w %

Zakres

współczynników

Współczynnik

korygujący

Położenie 40 0,191 0,676 0,434

Lokalizacja i sąsiedztwo 10 0,048 0,170 0,140

Stan techniczny 30 0,144 0,509 0,418

Funkcjonalność 5 0,024 0,085 0,085

Wyposażenie w instalacje 5 0,024 0,085 0,085

Urządzenie działki 5 0,024 0,085 0,070

Dojazd, dojście, parking 5 0,024 0,085 0,070

SUMA: 100 0,479 1,695 1,302

Wartość 1 m2 nieruchomości:

En

ii

uśr

CR

W

1

Wx = 2.854,01 zł/m2 x 1,302 x (E = 1,0) = 3.715,92 zł/m

2

Wartość nieruchomości:

Wn = 3.715,92 zł/m2 x 7.866,80 m

2 = 29.232.399,46 zł

Wartość rynkowa nieruchomości określona podejściem porównawczym

na dzień wyceny po zaokrągleniu wynosi:

29.232.400,- zł słownie: dwadzieścia dziewięć milionów dwieście trzydzieści dwa tysiące czterysta złotych


AUTOR OPRACOWANIA:


STRONA 25

III CZĘŚĆ

USTALENIA KOŃCOWE


STRONA 26

9. Określenie końcowe szacunkowej wartości nieruchomości.

W operacie szacunkowym określono wartość rynkową nieruchomości

podejściem porównawczym. W podejściu porównawczym wartość rynkową szacowanej

nieruchomości określono na podstawie cen osiągniętych z rzeczywistych sprzedaży

nieruchomości usługowych. Dla szacowanej nieruchomości wykreowano lokalny

i rozszerzony rynek nieruchomości, przeanalizowano i przyjęto główne atrybuty

rynkowe kształtujące ceny na tym rynku oraz przeprowadzono szczegółową analizę

poprawek z tytułu różnic w cechach rynkowych pomiędzy nieruchomościami

usługowymi a nieruchomością szacowaną.

Wycena nieruchomości dokonana dla potrzeb Zleceniodawcy może być podstawą

dla zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy oraz wynosi:

29.232.400,- zł słownie: dwadzieścia dziewięć milionów dwieście trzydzieści dwa tysiące czterysta złotych


AUTOR OPRACOWANIA:


STRONA 27

10. Wnioski końcowe.

10.1 Wartość szacunkowa rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej

budynkiem DOM MUZYKI I TAŃCA wynosi 29.232.400,- zł

i może stanowić podstawę dla zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.

10.2 Wycenę opracowano dla celu wymienionego na wstępie, wykorzystanie

dla innych celów i osób trzecich jest nieuprawnione.

10.3 Wycenę nieruchomości opracowano dla poziomu cen – listopad 2013 r.,

wszelkie zmiany wymagają zgody Autora opracowania – biegłego rzeczoznawcy

majątkowego.


AUTOR OPRACOWANIA:


STRONA 28

11. Klauzule i zastrzeżenia.

11.1 Niniejszy operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub

w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy i bez

uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.

11.2 Niniejszego operatu nie można wykorzystywać do żadnego innego celu aniżeli

określony w operacie.

11.3 Rzeczoznawca nie odpowiada za wady ukryte nieruchomości, których

występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej.

11.4 Udostępnianie niniejszego opracowania osobom trzecim możliwe jest tylko

za zgodą autora.

11.5 Wszelkie zmiany wymagają zgody autora – rzeczoznawcy majątkowego.

11.6 Przedmiotowa wycena nie może być wykorzystana w innym celu, przy czym

jej okres ważności uzależniony jest od zmian na rynku nieruchomości.

11.7 Zgodnie z art.. 158 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia

21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. Nr 115 poz. 741), wyciąg z niniejszego operatu

zostanie przekazany organom prowadzącym kataster nieruchomości w terminie

3 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego opracowania.

11.8 W niniejszym opracowaniu określono wartość rynkową dla aktualnego sposobu

użytkowania (WRU).

11.9 Określona wartość w operacie szacunkowym stanowi wartość rynkową i może

stanowić podstawę dla zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.


AUTOR OPRACOWANIA:


STRONA 29

12. Załączniki.

Odpis Księgi Wieczystej KW Nr GL1Z/00030973/3

Kopia mapy ewidencyjnej – działki Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113

Kopia mapy lokalizacyjnej

Decyzja Prezydenta Miasta Zabrze z dnia 15 grudnia 2005 r. o nabyciu

praw do nieruchomości

Protokół uzgodnień z dnia 29 października 2013 r.


STRONA 30

13. Dokumentacja fotograficzna.


STRONA 31

Dokumentacja fotograficzna wykonana dnia 29 października 2013 r.


STRONA 32



STRONA 33



STRONA 34



STRONA 35


Określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej ... · Nieruchomość zabudowana – DOM...

Documents

Transcript of Określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej ... · Nieruchomość zabudowana – DOM...