OPERAT SZACUNKOWYkomornikszymandera.pl/wp-content/uploads/2019/12/Operat... · 2019. 12. 17. ·...

Biuro Wycen Nieruchomości EWELINA MUĆKA

87-100 TORUŃ UL. MOHNA 67B/33

TEL. 694 084 797 [email protected]

OPERAT SZACUNKOWY

NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWA NIEZABUDOWANA

Adres: Grudziądz ul. Legionów 55-57, województwo kujawsko-pomorskie

Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa niezabudowana

Księga wieczysta: TO1U/00037857/1

Oznaczenie ewidencyjne: działki nr 1/26, 13/4 obręb 10 M. Grudziądz

Cel wyceny: dla potrzeb egzekucji należności pieniężnej prowadzonej

przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Grudziądzu

Tomasza Szymanderę

Wykonawca:

Ewelina Mućka Rzeczoznawca Majątkowy

upr. nr 5730

Toruń, dnia 01 lipca 2019 r.

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Grudziądzu przy ul. Legionów 55-57, dz. ewid. 1/26,13/4 obręb 10 M. Grudziądz

B i u r o W y c e n N i e r u c h o m o ś c i E w e l i n a M u ć k a w w w . w y c e n a n i e r u c h o m o s c i t o r u n . p l 2

Wyciąg z operatu szacunkowego

Opis nieruchomości

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działki ew. nr 1/26, 13/4 obręb 10 M. Grudziądz o pow. 0,0302 ha położona w miejscowości Grudziądz przy ul. Legionów 55-57, powiat Grudziądz M., województwo kujawsko-pomorskie. Przedmiotowe działki stanowią ciągi komunikacyjne. Działka nr 1/26 utwardzona jest płytą chodnikową, działka nr 13/4 utwardzona asfaltem, z elementami roślinności. Działki są ze sobą połączone pod kątem prostym i stanowią zorganizowaną całość. Przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym, zgodnie ze studium działka oznaczona nr 1/26 oznaczona jest symbolem TZ(U) i stanowi tereny zamknięte do przekształcenia po zmianie statusu w zabudowę usługową, natomiast działka oznaczona nr 13/4 znajduje się na pograniczu TZ(U) oraz U - tereny zamknięte do przekształcenia po zmianie statusu w zabudowę usługową oraz zabudowa usługowa. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości wraz z wszystkimi częściami składowymi wg stanu na dzień wyceny.

Cel wyceny Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dla potrzeb egzekucji należności pieniężnej prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Grudziądzu Tomasza Szymanderę

Daty istotne dla wyceny

Data sporządzenia wyceny: 01.07.2019 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 06.06.2019 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości: 06.06.2019 r. Data dokonania oględzin: 06.06.2019 r.

Sposób wyceny

Podejście porównawcze, metoda porównywania parami

Wynik wyceny WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI:

23 000 zł Dwadzieścia trzy tysiące złotych

Autor operatu szacunkowego

Ewelina Mućka Rzeczoznawca Majątkowy nr upr. 5730

Pieczęć i podpis

rzeczoznawcy majątkowego



SPIS TREŚCI

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY .............................................................................................................. 4

1.1. PRZEDMIOT WYCENY ..................................................................................................................................... 4 1.2. ZAKRES WYCENY ........................................................................................................................................... 8

2. CEL WYCENY ............................................................................................................................................... 9

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO ................................................................. 9

3.1. PODSTAWA FORMALNA ................................................................................................................................. 9 3.2. PODSTAWY MATERIALNO-PRAWNE ................................................................................................................ 9 3.3. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH ............................................................................................................. 9 3.4. PODSTAWY METODOLOGICZNE .................................................................................................................... 10

4. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH PRZY WYKONANIU OPERATU SZACUNKOWEGO ........................ 10

5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI .................................................................................... 10

5.1. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI .................................................................................................................. 10 5.2. STAN WEDŁUG EWIDENCJI GRUNTÓW I BUDYNKÓW....................................................................................... 14 5.3. DOSTĘP DO DROGI PUBLICZNEJ .................................................................................................................... 15 5.4. AKTUALNY SPOSÓB UŻYTKOWANIA .............................................................................................................. 15 5.5. PRZEZNACZENIE W DOKUMENTACJI PLANISTYCZNEJ ...................................................................................... 15 5.6. POŁOŻENIE – INFORMACJE OGÓLNE .............................................................................................................. 16 5.7. LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA NIERUCHOMOŚCI ............................................................................................. 18 5.8.1. OPIS DZIAŁKI ........................................................................................................................................... 18

6. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY ................................................................................................. 19

6.1. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI .................................................................................................................. 19 6.2. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI SZACOWANIA ................................................................................. 20

7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ...................................................................................................... 21

8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ........................................................................................ 22

8.1. OKREŚLENIE CECH RYNKOWYCH I ICH OCENA ................................................................................................ 22 8.2. WYZNACZENIE WAG POSZCZEGÓLNYCH CECH ................................................................................................ 23 8.3. OKREŚLENIE BAZY NIERUCHOMOŚCI PODOBNYCH PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ .............................................. 23 8.5. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ .......................................................................... 24

9. WYNIK KOŃCOWY .................................................................................................................................... 25

10. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE........................................................................................... 26

11. ZAŁĄCZNIKI .......................................................................................................................................... 26



1. Przedmiot i zakres wyceny

1.1. Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, położona w

miejscowości Grudziądz przy ul. Legionów 55-57, powiat Grudziądz M., województwo

kujawsko-pomorskie, oznaczona jako działki ewidencyjne nr 1/26, 13/4 obręb 10 M.

Grudziądz o powierzchni 0,0302 ha. Stan prawny nieruchomości gruntowej

uregulowany jest w księdze wieczystej KW nr TO1U/00037857/1.

Według artykułu 947 § 1 K.P.C nieruchomość opisuje się następująco:

1. Oznaczenie nieruchomości:

− działki gruntu o nr ewid. 1/26, 13/4 obręb 10 M. Grudziądz położone w

miejscowości Grudziądz przy ul. Legionów 55-57 województwo kujawsko-

pomorskie, KW nr TO1U/00037857/1.

2. Budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego:

− Brak zabudowań. Przedmiotowe działki stanowią ciągi komunikacyjne,

utwardzone płytą chodnikową i asfaltem o przeciętnym stanie technicznym.

3. Stwierdzone prawa i obciążenia:

Prawa:

Dział II – Własność

„Casus” Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością z siedzibą w Grudziądzu

Podstawa wpisu:

Umowa sprzedaży - akt notarialny nr Rep. A 3037/2007 z dnia 2007-02-27.

Obciążenia nieruchomości:

Dział III – Prawa roszczenia i ograniczenia

Rodzaj wpisu: Ograniczone prawo rzeczowe

Treść wpisu: nieodpłatna służebność drogi koniecznej

Przedmiot wykonywania: prawo przejścia i przejazdu przez działki nr 13/4 oraz

1/26

Wskazanie innej nieruchomości:

Nr księgi: TO1U/00027118/6

Inne informacje: działki nr 1/25 oraz 13/3

Podstawa wpisu: umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego Rep. A

3037/2007 z dnia 2007-02-27.

Rodzaj wpisu: Ostrzeżenie



Treść wpisu: wszczęto egzekucję w sprawie KM 672/18 o egzekucję

należności pieniężnej, prowadzonej na podstawie tytułu wykonawczego: wyroku

Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 09.11.2017 r. Sygn. Akt VI GC 132/17

zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 07.02.2018 r.

Przedmiot wykonywania: nieruchomość gruntowa

Podstawa wpisu: wezwanie do zapłaty należności sygn. Km 672/18 z dnia

2018-10-23 wystawione przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w

Grudziądzu Tomasz Szymandera

Rodzaj zmiany: do powyższej egzekucji przyłączono się w sprawie KM

2652/17 o egzekucję należności pieniężnej, prowadzonej na podstawie tytułu

wykonawczego: nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu

Rejonowego w Grudziądzu z dnia 22.02.2017 r. Sygn. Akt I NC 6683/16

zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 02.06.2017 r.

Podstawa wpisu: wezwanie do zapłaty należności sygn. Km 2652/17 z dnia



Rodzaj zmiany: do powyższej egzekucji przyłączono się w sprawie GKM


wykonawczego: postanowienia o nadaniu klauzuli wykonalności Sądu

Rejonowego w Toruniu V Wydział Gospodarczy z dnia 11.02.2019 r. Sygn. Akt V

GCO 393/18, aktu notarialnego notariusza Klaudii Kowalskiej z Kancelarii

Notarialnej w Grudziądzu z dnia 28.11.2018 r. Rep.A 2847/2018 zaopatrzonego

w klauzulę wykonalności z dnia 07.03.2019 r.

Podstawa wpisu: wezwanie do zapłaty należności sygn. GKM 38/19 z dnia



Wierzyciel:

Jednostka samorządu terytorialnego: Miasto i Gmina Łasin

Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną:

Wyższa szkoła demokracji im. Jerzego Popiełuszki w Grudziądzu

Dział IV - Hipoteka

W dziale IV wpisano:

Hipoteka nr 1

Rodzaj hipoteki: hipoteka umowna łączna

Suma: 2 672 625,00 zł,



Oznaczenie wierzytelności: zabezpieczenie spłaty wierzytelności określonych w

oświadczeniu banku wynikających z umowy kredytu, wraz z roszczeniami o

świadczenia uboczne

Stosunek prawny: umowa kredytu nr S0065972/01/00 z dnia 10.10.2011 roku.

Inne informacje: warunki kredytu ustalono umową kredytu nr 07 1020 5040

0000 6196 0021 1789 z dnia 23.02.2010 roku.

Wierzytelność: zabezpieczenie roszczeń banku o: 1. spłatę kredytu udzielonego

na podstawie umowy, 2. odsetki umowne od wykorzystanego kredytu, 3. odsetki

umowne lub ustawowe należne za opóźnienie w spłacie kredytu lub za

opóźnienie w spłacie odsetek, 4. zapłatę prowizji i opłat wynikających z umowy,

5. zwrot kosztów ustanowienia, utrzymania, zmiany zabezpieczenia kredytu, 6.

zwrot kosztów opłaty obowiązkowej na rzecz bankowego funduszu

gwarancyjnego, jeśli obowiązek pokrycia tych kosztów przez kredytobiorcę

przewiduje dokonana czynność bankowa udzielenia kredytu, 7. zwrot kosztów

dochodzenia roszczeń objętych zabezpieczeniem hipotecznym, 8. naprawienie

szkód wynikłych z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań

wynikających z czynności bankowej udzielenia kredytu lub czynności

zabezpieczenia spłaty tego kredytu.

Stosunek prawny: umowa o kredyt w rachunku bieżącym nr

1678/453/043/12/00 z dnia 20.06.2012 r.

Księga współobciążona: TO1U/00035633/1, TO1U/00001388/1

Rodzaj zmiany: zmieniono wysokość hipoteki umownej łącznej z kwoty

1.772.625,00 zł na kwotę 2.672.625,00 zł oraz objęto zabezpieczeniem

hipotecznym również wierzytelności wynikające z umowy o kredytu w rachunku

bieżącym z dnia 20.06.2012 r. nr 1678/453/043/12/00

Wierzyciel hipoteczny: Bank Zachodni WBK Spółka Akcyjna z siedzibą we

Wrocławiu 2 oddział w Grudziądzu

Hipoteka nr 2

Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa

Suma: 254 923,00 zł,

Oznaczenie wierzytelności: zaległe składki na ubezpieczenia społeczne za okres

od grudnia 2017 r. do sierpnia 2018 r. w kwocie 161.319,50 zł wraz z odsetkami

za zwłokę w kwocie 1.440,40 zł oraz kosztami upomnienia w kwocie 92,80 zł i

kosztami egzekucyjnymi 7.096,30 zł



Stosunek prawny: tytuły wykonawcze: nr TW4560318002042 z dnia 09.04.2018

r., nr TW1560318000911 z dnia 17.04.2018 r., nr TW1560318001116 z dnia

15.05.2018 r., nr TW1560318001704 Z DNIA 21.06.2018 r., nr

TW1560318002031 z dnia 17.07.2018 r., nr TW1560318002231 z dnia

06.08.2018 r., nr TW1560318002740 z dnia 26.09.2018 r., nr

TW1560318003034 z dnia 29.10.2018 r.

Wierzyciel hipoteczny: Skarb Państwa - Zakład Ubezpieczeń Społecznych z

siedzibą w Warszawie Oddział w Toruniu Inspektorat w Grudziądzu

Hipoteka nr 3


Suma: 78 386,23 zł,


od września 2018 r. do listopada 2018 r. w kwocie 51.485,49 zł wraz z odsetkami

za zwłokę liczonymi od należności głównej w kwocie 610,70 zł oraz kosztami

upomnienia w kwocie 23,20 zł i kosztami egzekucyjnymi 138,10 zł

Stosunek prawny: tytuły wykonawcze: nr TW1560318003459 z dnia 29.11.2018

r., nr TW4560319000753 z dnia 28.01.2019 r.


siedzibą w Warszawie Oddział w Toruniu

Hipoteka nr 4


Suma: 33 044,62 zł,


grudzień 2018 r. w kwocie 20.667,45 zł wraz z odsetkami za zwłokę w kwocie

104,20 zł oraz kosztami upomnień w kwocie 11,60 zł oraz kosztami

egzekucyjnymi w kwocie 1.246,50 zł

Stosunek prawny: tytuł wykonawczy nr TW1560319000451 z dnia 07.02.2019 r.


siedzibą w Warszawie oddział w Toruniu

Hipoteka nr 5


Suma: 30 476,85 zł,

Oznaczenie wierzytelności: zaległe składki na ubezpieczenia społeczne za styczeń

2019 r. w kwocie 18.957,30 zł wraz z odsetkami za zwłokę w kwocie 199,40 zł



oraz kosztami upomnień w kwocie 11,60 zł i kosztami egzekucyjnymi w kwocie

1.149,60 zł



siedzibą w Warszawie oddział w Toruniu

4. Umowy ubezpieczenia:

− brak informacji.

5. Osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i

pożytki:

− prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości Grudziądz przy ul.

Legionów 55-57 przysługuje „Casus” Spółka z Ograniczoną

Odpowiedzialnością z siedzibą w Grudziądzu, brak informacji o

przynależnościach i pożytkach.

6. Sposób korzystania z nieruchomości:

− Ciągi komunikacyjne

7. Oszacowanie z podaniem jego podstaw:

− oszacowanie zawiera się w niniejszym operacie.

8. Zgłoszone prawa do nieruchomości:

− brak informacji.

9. Inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości:

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działki ew. nr

1/26, 13/4 obręb 10 M. Grudziądz o pow. 0,0302 położona w miejscowości

Grudziądz przy ul. Legionów 55-57, województwo kujawsko-pomorskie.

Przedmiotowe działki stanowią ciągi komunikacyjne. Działka nr 1/26

utwardzona jest płytą chodnikową, działka nr 13/4 utwardzona asfaltem, z

elementami roślinności. Działki są ze sobą połączone pod kątem prostym i

stanowią zorganizowaną całość.

1.2. Zakres wyceny

Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności ww.

nieruchomości wg stanu na dzień wyceny.



2. Cel wyceny

Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb egzekucji należności

prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Grudziądzu

Tomasza Szymanderę (znak sprawy GKm 38/19)

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego

3.1. Podstawa formalna

Podstawą formalną opracowania jest „Zlecenie biegłemu wykonania czynności

niezbędnych dla sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości” wydane przez

Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Grudziądzu Tomasz Szymandera,

Kancelaria Komornicza w Grudziądzu, ul. Rybny Rynek 1/4 z dnia 23.05.2019 roku.

Autorem operatu jest rzeczoznawca majątkowy Ewelina Mućka, posiadająca

uprawnienia nr 5730, biegły sądowy.

3.2. Podstawy materialno-prawne

− Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – tekst jednolity.

Dz. U. 2018, poz. 2204.

− Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43

poz. 296 ze zm.),

− Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze

zm.);

− Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz.

2109 ze zm.);

− Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności komorników z dnia 9

marca 1968 roku;

3.3. Źródła danych merytorycznych

− Dokumentacja ewidencyjna prowadzona przez Urząd Miasta w Grudziądzu,

− Akty notarialne zgromadzone w Urzędzie Miasta w Grudziądzu,

− Księga wieczysta nieruchomości wycenianej,



− Zmiana Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

miasta Grudziądza (Uchwała nr XXVI/96/12 Rady Miejskiej Grudziądza z dnia 27

czerwca 2012 r.),

− Dane z oględzin obiektu,

− Informacji i dokumenty uzyskane od Zleceniodawcy,

− Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku,

3.4. Podstawy metodologiczne

− Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (Uchwała Nr 27/07 Rady Krajowej PFSRM z

dnia 13 grudnia 2007 r.)

− Cymermann R., Hopfer A. System, zasady i procedury wyceny nieruchomości

Warszawa 2010.

− Prystupa M. Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego

Warszawa 2003.

− Mączyńska E., Prystupa M., Rygiel K. Ile jest warta nieruchomość Warszawa 2004.

4. Określenie dat istotnych przy wykonaniu operatu szacunkowego

− Data sporządzenia wyceny: 01.07.2019 r.

− Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 06.06.2019 r.

− Data, na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości: 06.06.2019 r.

− Data dokonania oględzin: 06.06.2019 r.

5. Opis i określenie stanu nieruchomości

5.1. Stan prawny nieruchomości

Stan prawny nieruchomości uregulowany jest w KW nr TO1U/00037857/1. Na

podstawie badania zapisów w w/w księdze wieczystej w dniu 06.06.2019 r.,

stwierdzono, co następuje:

Typ księgi: nieruchomość gruntowa

Dział I – OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI:

Województwo: kujawsko-pomorskie

Powiat: ---

Gmina: ---

Miejscowość: Grudziądz



Nr działki: 1/26, 13/4

Obręb ewidencyjny: 10 M. Grudziądz

Ulica: Legionów 55 – 57, Legionów 59 A

Sposób korzystania: zabudowana działka, tereny różne

Obszar: 0,0302 ha

Dział I SP – SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ:

Wolny od wpisów

Dział II – WŁASNOŚĆ:


Podstawa wpisu:


Dział III – PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA:



Przedmiot wykonywania: prawo przejścia i przejazdu przez działki nr 13/4 oraz 1/26




Podstawa wpisu: umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego Rep. A 3037/2007 z

dnia 2007-02-27.


Treść wpisu: wszczęto egzekucję w sprawie KM 672/18 o egzekucję należności

pieniężnej, prowadzonej na podstawie tytułu wykonawczego: wyroku Sądu Okręgowego

w Toruniu z dnia 09.11.2017 r. Sygn. Akt VI GC 132/17 zaopatrzonego w klauzulę

wykonalności z dnia 07.02.2018 r.


Podstawa wpisu: wezwanie do zapłaty należności sygn. Km 672/18 z dnia 2018-10-

23 wystawione przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Grudziądzu

Tomasz Szymandera

Rodzaj zmiany: do powyższej egzekucji przyłączono się w sprawie KM 2652/17 o

egzekucję należności pieniężnej, prowadzonej na podstawie tytułu wykonawczego:

nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Rejonowego w Grudziądzu z dnia

22.02.2017 r. Sygn. Akt I NC 6683/16 zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia

02.06.2017 r.





Tomasz Szymandera



wykonawczego: postanowienia o nadaniu klauzuli wykonalności Sądu Rejonowego w

Toruniu V Wydział Gospodarczy z dnia 11.02.2019 r. Sygn. Akt V GCO 393/18, aktu

notarialnego notariusza Klaudii Kowalskiej z Kancelarii Notarialnej w Grudziądzu z dnia

28.11.2018 r. Rep.A 2847/2018 zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia

07.03.2019 r.

Podstawa wpisu: wezwanie do zapłaty należności sygn. GKM 38/19 z dnia 2019-04-


Tomasz Szymandera

Wierzyciel:


Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną: Wyższa

Szkoła Demokracji im. Jerzego Popiełuszki w Grudziądzu

Dział IV - HIPOTEKA

Hipoteka nr 1


Suma: 2 672 625,00 zł,


oświadczeniu banku wynikających z umowy kredytu, wraz z roszczeniami o świadczenia

uboczne


Inne informacje: warunki kredytu ustalono umową kredytu nr 07 1020 5040 0000 6196

0021 1789 z dnia 23.02.2010 roku.

Wierzytelność: zabezpieczenie roszczeń banku o: 1. spłatę kredytu udzielonego na

podstawie umowy, 2. odsetki umowne od wykorzystanego kredytu, 3. odsetki umowne

lub ustawowe należne za opóźnienie w spłacie kredytu lub za opóźnienie w spłacie

odsetek, 4. zapłatę prowizji i opłat wynikających z umowy, 5. zwrot kosztów

ustanowienia, utrzymania, zmiany zabezpieczenia kredytu, 6. zwrot kosztów opłaty

obowiązkowej na rzecz bankowego funduszu gwarancyjnego, jeśli obowiązek pokrycia

tych kosztów przez kredytobiorcę przewiduje dokonana czynność bankowa udzielenia

kredytu, 7. zwrot kosztów dochodzenia roszczeń objętych zabezpieczeniem



hipotecznym, 8. naprawienie szkód wynikłych z niewykonania lub nienależytego

wykonania zobowiązań wynikających z czynności bankowej udzielenia kredytu lub

czynności zabezpieczenia spłaty tego kredytu.

Stosunek prawny: umowa o kredyt w rachunku bieżącym nr 1678/453/043/12/00 z

dnia 20.06.2012 r.


Rodzaj zmiany: zmieniono wysokość hipoteki umownej łącznej z kwoty 1.772.625,00 zł

na kwotę 2.672.625,00 zł oraz objęto zabezpieczeniem hipotecznym również

wierzytelności wynikające z umowy o kredytu w rachunku bieżącym z dnia 20.06.2012

r. nr 1678/453/043/12/00

Wierzyciel hipoteczny: Bank Zachodni WBK Spółka Akcyjna z siedzibą we Wrocławiu 2

oddział w Grudziądzu

Hipoteka nr 2


Suma: 254 923,00 zł,

Oznaczenie wierzytelności: zaległe składki na ubezpieczenia społeczne za okres od

grudnia 2017 r. do sierpnia 2018 r. w kwocie 161.319,50 zł wraz z odsetkami za zwłokę

w kwocie 1.440,40 zł oraz kosztami upomnienia w kwocie 92,80 zł i kosztami

egzekucyjnymi 7.096,30 zł

Stosunek prawny: tytuły wykonawcze: nr TW4560318002042 z dnia 09.04.2018 r., nr

TW1560318000911 z dnia 17.04.2018 r., nr TW1560318001116 z dnia 15.05.2018 r., nr

TW1560318001704 Z DNIA 21.06.2018 r., nr TW1560318002031 z dnia 17.07.2018 r.,

nr TW1560318002231 z dnia 06.08.2018 r., nr TW1560318002740 z dnia 26.09.2018 r.,

nr TW1560318003034 z dnia 29.10.2018 r.

Wierzyciel hipoteczny: Skarb Państwa - Zakład Ubezpieczeń Społecznych z siedzibą w

Warszawie Oddział w Toruniu Inspektorat w Grudziądzu

Hipoteka nr 3


Suma: 78 386,23 zł,


września 2018 r. do listopada 2018 r. w kwocie 51.485,49 zł wraz z odsetkami za

zwłokę liczonymi od należności głównej w kwocie 610,70 zł oraz kosztami upomnienia

w kwocie 23,20 zł i kosztami egzekucyjnymi 138,10 zł


TW4560319000753 z dnia 28.01.2019 r.




Warszawie Oddział w Toruniu

Hipoteka nr 4


Suma: 33 044,62 zł,


grudzień 2018 r. w kwocie 20.667,45 zł wraz z odsetkami za zwłokę w kwocie 104,20 zł

oraz kosztami upomnień w kwocie 11,60 zł oraz kosztami egzekucyjnymi w kwocie

1.246,50 zł



Warszawie oddział w Toruniu

Hipoteka nr 5


Suma: 30 476,85 zł,

Oznaczenie wierzytelności: zaległe składki na ubezpieczenia społeczne za styczeń 2019

r. w kwocie 18.957,30 zł wraz z odsetkami za zwłokę w kwocie 199,40 zł oraz kosztami

upomnień w kwocie 11,60 zł i kosztami egzekucyjnymi w kwocie 1.149,60 zł




Protokół z badania księgi wieczystej zawarto w załączniku

5.2. Stan według ewidencji gruntów i budynków


Powiat: M. Grudziądz

Gmina: M. Grudziądz

Jednostka ewidencyjna: 046201_1, M. Grudziądz

Obręb: 0010, 010

Właściciel: „Casus” Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością z siedzibą

w Grudziądzu



Nr działki

Bliższe określenie położenia

Opisy użytków Ozn. użyt. i kont. klas.

Powierzchnia

Nr KW użytków w ha

działki w ha

1/26 M. Grudziądz ul. Legionów

Inne tereny zabudowane

Bi 0,0186 0,0186

TO1U/00037857/1

13/4 M. Grudziądz ul. Legionów

Inne tereny zabudowane

Bi 0,0116 0,0116

Razem: 0,0302 0,0302

Wypis z rejestru gruntów i kopię mapy ewidencyjnej zawarto w załączniku.

5.3. Dostęp do drogi publicznej

Działka nr 1/26 i 13/4 obręb 10 M. Grudziądz posiada bezpośredni dostęp do drogi

oznaczonej jako działka nr 6 obręb 29 M. Grudziądz stanowiąca użytek dr ul. Legionów.

Informacja o dostępie do drogi stanowi załącznik.

5.4. Aktualny sposób użytkowania

W dniu oględzin działki nr 1/26, 13/4 obręb 10 M. stanowią ciągi komunikacyjne.

5.5. Przeznaczenie w dokumentacji planistycznej

Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie

nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie



studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub

decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Na dzień sporządzenia wyceny teren, na którym znajduje się przedmiotowa

działka nie jest objęty planem miejscowym, zgodnie z zapisem w studium uwarunkowań

i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Grudziądza (Uchwała nr

XXVI/96/12 Rady Miejskiej Grudziądza z dnia 27 czerwca 2012 r.) stanowi obszar

oznaczony symbolem TZ(U) i U – tereny zamknięte do przekształcenia po zmianie

statusu na zabudowę usługową oraz tereny zabudowy usługowej.

Zaświadczenie o przeznaczeniu stanowi załącznik.

5.6. Położenie – informacje ogólne

Wyceniana nieruchomość położona jest w północno-zachodniej części miejscowości

Grudziądz. Grudziądz to miasto na prawach powiatu położone w środkowej części

Pomorza Nadwiślańskiego wzdłuż prawego brzegu Wisły, w województwie kujawsko-

pomorskim. Grudziądz liczący niemal 100 tys. mieszkańców jest czwartym, co do liczby

mieszkańców miastem województwa. Miasto zajmuje powierzchnię 58,74 km2.

Grudziądz charakteryzuje się atrakcyjnym położeniem, co wpływa korzystnie na jego

charakter oraz determinuje dość wysoki poziom potencjału gospodarczego. Miasto

położone jest 120 km na południe od portów Gdyni i Gdańska, około 70 km na północ

od Bydgoszczy i Torunia, miast będących centrum administracyjnym województwa

Kujawsko-Pomorskiego, oraz 230 km na północny zachód od Warszawy. W

bezpośrednim sąsiedztwie Grudziądza przebiega autostrada A1. Innym atutem

lokalizacji jest sąsiedztwo z trasą międzynarodową E75 Gdańsk-Cieszyn oraz

bezpośredni przebieg przez miasto dwóch dróg krajowych: nr 16 w kierunku Olsztyna i

dalej na wschód będąca fragmentem korytarza transportowego łączącego zachodnią

granicę Polski ze wschodnią, oraz nr 55 w kierunku Nowego Dworu Gdańskiego będąca

fragmentem korytarza transportowego w kierunku przejść granicznych Obwodu

Kaliningradzkiego.

Grudziądz posiada rozwinięty rynek gospodarczy. W mieście funkcjonuje ponad

9 tys. podmiotów gospodarczych, z czego ponad 95% stanowi sektor małych i średnich

przedsiębiorstw. Wśród dominujących branż na grudziądzkim rynku wyróżnia się

przemysł: spożywczy, metalowy, budowlany oraz lekki. Coraz większego znaczenia

nabiera rynek usług i handlu, co wpływa na rangę miasta jako ważnego ośrodka

handlowego i usługowego dla północnych obszarów województwa kujawsko-

pomorskiego, jak i dla południowych województwa pomorskiego. W granicach miasta



odnotowuje się dość dużą podaż terenów inwestycyjnych. Ponadto dla inwestorów na

terenie miasta utworzona została Pomorska Specjalna Strefa Ekonomiczna (ok. 116 ha

terenów przeznaczonych na inwestycje: produkcyjne, usługowe oraz mieszkaniowe,

wyposażonych w niezbędną infrastrukturę techniczną).

W strukturze przestrzennej miasta wyróżnić można 16 osiedli mieszkaniowych

zróżnicowanych pod względem położenia, rodzaju i intensywności zabudowy oraz

liczby mieszkańców. Większość to osiedla z zabudową mieszaną: jedno- oraz

wielorodzinną. W północnej części dominuje zabudowa jednorodzinna, centralną część

miasta stanowi stara, zabytkowa zabudowa śródmiejska, natomiast w południowej

usytuowane są dzielnice przemysłowo-składowe, a także duże osiedla mieszkaniowe z

zabudową wielorodzinną. Na terenie miasta znajduje się wiele obiektów handlowo-

usługowych w tym centra handlowe i supermarkety. Komunikację miejską obsługują

linie tramwajowe oraz autobusowe, o łącznej długości 283 km. Ponadto na terenie

miasta działa kilku przewoźników prywatnych.



5.7. Lokalizacja szczegółowa nieruchomości

Przedmiotowa nieruchomość położona jest w północno-zachodniej części

miejscowości Grudziądz przy ul. Legionów 55-57. Sąsiedztwo bezpośrednie stanowią

tereny zabudowy handlowo - usługowej i użyteczności publicznej, tereny zabudowy

mieszkaniowej wielorodzinnej, tereny szpitalne i zieleni. Podstawowe punkty

handlowo-usługowe zlokalizowane są w sąsiedztwie. W odległości ok. 2 km przebiega

droga krajowa nr 55. W odl. ok. 300 m. znajduje się przystanek autobusowy i

tramwajowy.

5.8. Stan techniczno-użytkowy nieruchomości

5.8.1. Opis działki

Przedmiotową nieruchomość stanowią dwie działki oznaczone nr ewidencyjnymi 1/26,

13/4 obręb 10 M. Grudziądz o powierzchni 0,0302 ha i stanowią grunt o kształcie dość

regularnym, prostokątnym. Działki tworzą zorganizowaną całość, ustawione są do siebie

pod kątem prostym. Teren płaski o dobrych cechach geofizycznych, nasłoneczniony.



Działki są niezabudowane, stanowią utwardzone płytą chodnikową i asfaltem ciągi

komunikacyjne. Nieruchomość położona jest otoczeniu wyposażonym w sieć

wodociągową, kanalizacyjną, gazową i elektroenergetyczną.

Dokumentację fotograficzną zawarto w załączniku.

6. Przedstawienie sposobu wyceny

6.1. Rodzaj określanej wartości

Podstawowe przepisy regulujące zasady wyceny, w tym rodzaje określanych

wartości oraz sposoby ich określania zawiera Rozdział 1 Działu IV Ustawy z dnia 21

sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ma on bowiem zastosowanie do

wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także

bez względu na podmiot własności i cel wyceny (z wyłączeniem określania wartości

nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów).

Przepisem wykonawczym do w/w ustawy jest Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu

szacunkowego regulujące szczegółowo zagadnienia m.in. rodzajów, metod i technik

wyceny oraz sposobów określania wartości dla różnych celów oraz rodzajów

nieruchomości. Szczególne reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu

rzeczoznawcy majątkowego zawierają Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW).

Zgodnie z celem wyceny oszacowano wartość rynkową nieruchomości. Definicja

wartości rynkowej zgodnie z treścią ustawy o gospodarce nieruchomościami jest

następująca:

„Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można

uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych

pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,

działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji

przymusowej.”

Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość

sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania definicji wartości

rynkowej. Jej rozumienie nie jest uzależnione od faktycznego zawarcia transakcji w dniu,

na który sporządzona zostaje wycena.



6.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania

W myśl artykułu 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru

właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje

rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie

nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne

dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Po uwzględnieniu wyżej wymienionych uwarunkowań wycenę

nieruchomości gruntowej zabudowanej przeprowadzono przy zastosowaniu

podejścia porównawczego, metody porównywania parami.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy

założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne,

które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy

różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się

zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli

są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Charakter nieruchomości wycenianej, pozwala zastosować podejście

porównawcze, gdyż spełnione są trzy główne warunki:

− rynek jest w miarę stabilny,

− odnotowano na rynku odpowiednią ilość transakcji nieruchomości o podobnych

cechach, co nieruchomość wyceniana,

− nieruchomości podobne były przedmiotem obrotu na rynku w okresie dwóch

ostatnich lat.

Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość

wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych

cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen

transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i

nieruchomościami podobnymi.

Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami

zgodnie z zaleceniami Noty Interpretacyjnej 1 – podejście porównawcze:

− Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i

cechach, stanowiącego podstawę wyceny.

− Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

− Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie

cen na rynku nieruchomości.



− Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

− Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

− Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech

nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do

nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.

− Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w

odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

− Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z

nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek

wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości

wybranych do porównań.

− Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do

porównań przy użyciu określonych poprawek.

− Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej

arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w

poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych

wyników jest zróżnicowana.

− Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości

jednostkowej i liczby jednostek porównawczych.

7. Analiza rynku nieruchomości

W procesie wyceny przeanalizowano:

❑ Obszar – rynek lokalny – miasto Grudziądz

❑ Akty notarialne transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości gruntowych

niezabudowanych stanowiących przedmiot prawa własności,

❑ Okres analizy cen transakcyjnych lata 2017-2019.

Nieruchomość gruntowa stanowiąca przedmiot wyceny położona w miejscowości

Grudziądz przy ul. Legionów 55-57, powiat M. Grudziądz, województwo kujawsko-

pomorskie. Przedmiotową nieruchomość stanowią ciągi komunikacyjne utwardzone

oznaczone jako dz. nr 1/26 i 13/4 obręb 0010 o łącznej powierzchni 0,0302 ha.

W celu dokonania analizy lokalnego rynku badano akty notarialne, a także

obserwowano ruch na rynku lokalnym pod względem popytu i podaży. W

monitorowanym okresie stwierdzono znaczną ilością transakcji kupna - sprzedaży



nieruchomości gruntowych w obrocie. Z zebranych transakcji rynkowych odrzucono

obiekty, których cechy kreujące cenę rynkową nie były wystarczająco podobne do

atrybutów nieruchomości wycenianej. Pominięto również te transakcje, dla których

informacje o cechach i stanie w momencie sprzedaży były niewystarczające. Jednostką

porównawczą jest cena w przeliczeniu na powierzchnię gruntu wyrażoną w metrach

kwadratowych (zł/m2).

Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie miasta

Grudziądza jest dobrze rozwinięty. Znaczną część obrotu stanowią grunty przeznaczone

na cele zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej oraz grunty o charakterze inwestycyjnym

(usługowe, produkcyjno-składowe). Rynek nieruchomości przeznaczonych pod funkcje

usługową znajdują się na terenie całego miasta. Zanotowane transakcje sprzedaży

zawierane są na zasadach wolnorynkowych, jaki i w drodze przetargu. Ceny uzyskane w

drodze przetargu nie odbiegają znacząco od cen osiąganych w obrocie wolnorynkowym.

W badanym okresie zanotowano 3 transakcje sprzedaży nieruchomościami

podobnymi do nieruchomości wycenianej. Ceny nieruchomości porównawczych

kształtują się na poziomie od ok. 80 zł/m2 do ok. 110 zł/m2, cena średnia wynosi: ok. 93

zł/m2, w zależności m.in. od lokalizacji i możliwości inwestycyjnych. Najwyższe ceny

jednostkowe uzyskały działki położone w atrakcyjnej części miasta z ekspozycją na

główne ciągi komunikacyjne.

W trakcie analiz rynku zaobserwowano względną stabilność cenową na rynku. W

związku z czym nie dokonano korekty ze względu na upływ czasu. Ewentualne

poprawki mieszczą się w granicy błędu statystycznego.

8. Określenie wartości nieruchomości

8.1. Określenie cech rynkowych i ich ocena

Na podstawie badania i analizy rynku lokalnego stwierdzono, że na ceny

transakcyjne i w efekcie na wartość rynkową nieruchomości wpływają w decydującym

stopniu ich cechy. W związku z tym, że rynek nieruchomości nie jest rynkiem

doskonałym znalezienie nieruchomości identycznych lub różniących się jedną cechą jest

praktycznie niemożliwe.

Poniższe zestawienie przedstawia wybrane cechy oraz ich charakterystykę,

uznane za istotne z punktu widzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości.



Tab. 1. Skala ocen cech rynkowych dla nieruchomości gruntowych zabudowanych

NAZWA CECHY SKALA OPISU CHARAKTERYSTYKA

Lokalizacja

bardzo dobra

Lokalizacja w strefie śródmiejskiej w otoczeniu terenów o

tożsamej w bezpośrednim sąsiedztwie głównych ciągów

komunikacyjnych

dobra

Lokalizacja w strefie pośredniej w otoczeniu terenów o

tożsamej lub pokrewnej funkcji w bezpośrednim sąsiedztwie

głównych ciągów komunikacyjnych

przeciętna

Lokalizacja o przeciętnej atrakcyjności strefie pośredniej w

otoczeniu terenów mieszanych w oddaleniu od głównych

ciągów komunikacyjnych

Możliwości

inwestycyjne

korzystne Brak utrudnień w korzystaniu z nieruchomości

przeciętny

Występują utrudnienia w postaci niekorzystnego kształtu

działki lub występowania zadrzewień, nadziemnej

infrastruktury technicznej

8.2. Wyznaczenie wag poszczególnych cech

Wagi cech rynkowych ustalono zgodnie z zaleceniami zapisanymi z PKZW na

podstawie badań, obserwacji, preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości,

informacji otrzymanych z rynku nieruchomości (agencje pośrednictwa, rzeczoznawcy

majątkowi, zarządcy nieruchomości) oraz poprzez podobieństwo z podobnymi

rodzajowo rynkami.

Tab. 2. Określenie procentowego udziału wag cech rynkowych

Nazwa cechy Wartość wag cech rynkowych

lokalizacja 70%

możliwości inwestycyjne 30%

Razem 100%

8.3. Określenie bazy nieruchomości podobnych przyjętych do porównań

W wyniku przeprowadzonej selekcji, do bazy danych porównawczych

wytypowano 3 wiarygodne transakcje nieruchomościami gruntowymi

niezabudowanymi, które odbyły się na badanym rynku w latach 2017-2019. Zestawienie

transakcji zawarto w tabeli poniżej.



Tab. 3. Zestawienie nieruchomości podobnych przy wycenie budynku

Lp. Data Ulica Pow.

gruntu (m2)

Cena (zł) Cena

jednostkowa (zł/m2)

1 27.04.2018 Głowackiego 437,00 35 000,00 80,09

2 08.03.2018 Sobieskiego 391,00 35 000,00 89,51

3 03.11.2017 Sikorskiego 596,00 65 691,00 110,22

Cmax 110,22

Cmin 80,09

Cśr 93,27

ΔC 30,13

8.5. Oszacowanie wartości nieruchomości zabudowanej

Tab. 4. Arkusz wyceny nieruchomości

06.06.2019

-

- 0,00% 0,00% 0,00%

-

302,00

-

cechy (atrybuty) przyjęte do

porównaniawaga (%)

zakres

poprawki

(zł)

standard

cechy

standard

cechyv (%) V (zł)

standard

cechyv (%) V (zł)

standard

cechyv (%) V (zł)

lokalizacja 70% 36,81 dobra dobra 0% 0,00 przeciętna 50% 18,41bardzo

dobra-50% -18,41

możliwości inwestycyjne 30% 15,78 przeciętne korzystne -100% -15,78 korzystne -100% -15,78 korzystne -100% -15,78

suma 100% 52,59

-

-

77,49

23 402

23 000

wartość jednostki porównawczej (zł/m2)

wartość nieruchomości szacowanej (zł)

wartość nieruchomości po zaokrągleniu (zł)

poprawka kwotowa (zł) -15,78 2,63 -34,19

cena jednostkowa skorygowana (zł/m2) 64,31 92,14 76,03

jednostka porównawcza (m2 powierzchni) 437,0 391,0 596,0

cena przypadająca na jednostkę porównawczą 80,09 89,51 110,22

data transakcji (rr-mm-dd) / trend czasowy 27.04.2018 08.03.2018 03.11.2017

cena transakcyjna skorygowana ze względu na trend

czasowy35 000,00 35 000,00 65 691,00

moment wyceny (rr-mm-dd) - - -

cena nieruchomości 35 000,00 35 000,00 65 691,00

Arkusz wyceny nieruchomościobiekt

wyceniany

obiekty przyjęte do porównania

Głowackiego Sobieskiego Sikorskiego



9. Wynik końcowy

Tab. 5. Podsumowanie wyceny

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej

położonej w Grudziądzu przy ul. Legionów 55-57

dz. 1/26, 13/4 obręb 10 M. Grudziądz

KW TO1U/00037857/1

WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI:

23 000 zł Dwadzieścia trzy tysiące złotych

Oszacowania wartości rynkowej dokonano w oparciu o przeprowadzoną analizę transakcji

na rynku ponadlokalnym w obrocie podobnymi nieruchomościami, analizę trendów i cen kupna-

sprzedaży, uwzględniając jednocześnie podstawowe cechy i czynniki mające wpływ na wycenianą

nieruchomość.

Zastosowane podejście porównawcze, metoda porównywania parami pozwoliła uzyskać

wartość odpowiadającą najbardziej prawdopodobnej cenie możliwej do uzyskania na rynku.

Oszacowana powyżej wartość rynkowa nie odbiega od typowych cen uzyskiwanych za

obiekty podobne do wycenianego w rozpatrywanym segmencie rynku nieruchomości i mieści się w

przedziale zmienności cen rynkowych nieruchomości podobnych, co jest możliwe do osiągnięcia na

badanym rynku lokalnym.

Wycena wykonana dnia 01 lipca 2019 r.



10. Klauzule i ustalenia dodatkowe

- Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa, „Powszechnymi

Krajowymi Zasadami Wyceny” Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców

Majątkowych.

- Operat nie może być publikowany ani udostępniany osobom trzecim bez zgody

autora opracowania.

- Operat nie może być wykorzystywany do celu innego niż określony w operacie

szacunkowym.

- Wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT ani innych opłat stosowanych przy

zawieraniu transakcji sprzedaży nieruchomości.

- Z uwagi na ochronę danych osobowych (Dz. U. Nr 133, poz. 883 z późniejszymi

zmianami) w operacie szacunkowym nie podano nazwisk właścicieli oraz pełnych

adresów nieruchomości przyjętych do analizy.

- Obliczenia zostały wykonane za pomocą arkusza kalkulacyjnego Excel. Wyniki

pośrednie i wynik końcowy mogą być obarczone minimalnymi niedokładnościami

wynikającymi z zaokrągleń.

- Operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez

okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia jeżeli nie wystąpiły zmiany

uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników o których mowa w art. 154

ustawy o gospodarce nieruchomościami.

- Autor operatu nie ponosi odpowiedzialności wobec osób trzecich, a także za

wadliwość lub nieaktualność dokumentacji nieruchomości uzyskanej od

Zamawiającego

- Operat wykonano przy założeniu, że niemożliwe było wejście do budynku

mieszkalnego (wizja z zewnątrz).

11. Załączniki

1. Protokół z badania księgi wieczystej

2. Dokumentacja fotograficzna

3. Wypis z ewidencji gruntów

4. Kopia mapy ewidencyjnej

5. Kopia polisy OC



Załącznik 1

Protokół z badania księgi wieczystej

Stan prawny nieruchomości uregulowany jest w KW nr TO1U/00037857/1. Na

podstawie badania zapisów w w/w księdze wieczystej w dniu 06.06.2019 r.,

stwierdzono, co następuje:

Typ księgi: nieruchomość gruntowa

Dział I – OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI:


Powiat: ---

Gmina: ---

Miejscowość: Grudziądz

Nr działki: 1/26, 13/4

Obręb ewidencyjny: 10 M. Grudziądz

Ulica: Legionów 55 – 57, Legionów 59 A

Sposób korzystania: zabudowana działka, tereny różne

Obszar: 0,0302 ha

Dział I SP – SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ:

Wolny od wpisów

Dział II – WŁASNOŚĆ:


Podstawa wpisu:


Dział III – PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA:



Przedmiot wykonywania: prawo przejścia i przejazdu przez działki nr 13/4 oraz 1/26




Podstawa wpisu: umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego Rep. A 3037/2007 z

dnia 2007-02-27.


Treść wpisu: wszczęto egzekucję w sprawie KM 672/18 o egzekucję należności

pieniężnej, prowadzonej na podstawie tytułu wykonawczego: wyroku Sądu Okręgowego



w Toruniu z dnia 09.11.2017 r. Sygn. Akt VI GC 132/17 zaopatrzonego w klauzulę

wykonalności z dnia 07.02.2018 r.




Tomasz Szymandera

Rodzaj zmiany: do powyższej egzekucji przyłączono się w sprawie KM 2652/17 o

egzekucję należności pieniężnej, prowadzonej na podstawie tytułu wykonawczego:

nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Rejonowego w Grudziądzu z dnia

22.02.2017 r. Sygn. Akt I NC 6683/16 zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia

02.06.2017 r.



Tomasz Szymandera



wykonawczego: postanowienia o nadaniu klauzuli wykonalności Sądu Rejonowego w

Toruniu V Wydział Gospodarczy z dnia 11.02.2019 r. Sygn. Akt V GCO 393/18, aktu

notarialnego notariusza Klaudii Kowalskiej z Kancelarii Notarialnej w Grudziądzu z dnia

28.11.2018 r. Rep.A 2847/2018 zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia

07.03.2019 r.

Podstawa wpisu: wezwanie do zapłaty należności sygn. GKM 38/19 z dnia 2019-04-


Tomasz Szymandera

Wierzyciel:


Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną: Wyższa

Szkoła Demokracji im. Jerzego Popiełuszki w Grudziądzu

Dział IV - HIPOTEKA

W dziale IV wpisano:

Hipoteka nr 1


Suma: 2 672 625,00 zł,




oświadczeniu banku wynikających z umowy kredytu, wraz z roszczeniami o świadczenia

uboczne


Inne informacje: warunki kredytu ustalono umową kredytu nr 07 1020 5040 0000 6196

0021 1789 z dnia 23.02.2010 roku.

Wierzytelność: zabezpieczenie roszczeń banku o: 1. spłatę kredytu udzielonego na

podstawie umowy, 2. odsetki umowne od wykorzystanego kredytu, 3. odsetki umowne

lub ustawowe należne za opóźnienie w spłacie kredytu lub za opóźnienie w spłacie

odsetek, 4. zapłatę prowizji i opłat wynikających z umowy, 5. zwrot kosztów

ustanowienia, utrzymania, zmiany zabezpieczenia kredytu, 6. zwrot kosztów opłaty

obowiązkowej na rzecz bankowego funduszu gwarancyjnego, jeśli obowiązek pokrycia

tych kosztów przez kredytobiorcę przewiduje dokonana czynność bankowa udzielenia

kredytu, 7. zwrot kosztów dochodzenia roszczeń objętych zabezpieczeniem

hipotecznym, 8. naprawienie szkód wynikłych z niewykonania lub nienależytego

wykonania zobowiązań wynikających z czynności bankowej udzielenia kredytu lub

czynności zabezpieczenia spłaty tego kredytu.

Stosunek prawny: umowa o kredyt w rachunku bieżącym nr 1678/453/043/12/00 z

dnia 20.06.2012 r.


Rodzaj zmiany: zmieniono wysokość hipoteki umownej łącznej z kwoty 1.772.625,00 zł

na kwotę 2.672.625,00 zł oraz objęto zabezpieczeniem hipotecznym również

wierzytelności wynikające z umowy o kredytu w rachunku bieżącym z dnia 20.06.2012

r. nr 1678/453/043/12/00

Wierzyciel hipoteczny: Bank Zachodni WBK Spółka Akcyjna z siedzibą we Wrocławiu 2

oddział w Grudziądzu

Hipoteka nr 2


Suma: 254 923,00 zł,


grudnia 2017 r. do sierpnia 2018 r. w kwocie 161.319,50 zł wraz z odsetkami za zwłokę

w kwocie 1.440,40 zł oraz kosztami upomnienia w kwocie 92,80 zł i kosztami

egzekucyjnymi 7.096,30 zł


TW1560318000911 z dnia 17.04.2018 r., nr TW1560318001116 z dnia 15.05.2018 r., nr



TW1560318001704 Z DNIA 21.06.2018 r., nr TW1560318002031 z dnia 17.07.2018 r.,

nr TW1560318002231 z dnia 06.08.2018 r., nr TW1560318002740 z dnia 26.09.2018 r.,

nr TW1560318003034 z dnia 29.10.2018 r.


Warszawie Oddział w Toruniu Inspektorat w Grudziądzu

Hipoteka nr 3


Suma: 78 386,23 zł,


września 2018 r. do listopada 2018 r. w kwocie 51.485,49 zł wraz z odsetkami za

zwłokę liczonymi od należności głównej w kwocie 610,70 zł oraz kosztami upomnienia

w kwocie 23,20 zł i kosztami egzekucyjnymi 138,10 zł


TW4560319000753 z dnia 28.01.2019 r.


Warszawie Oddział w Toruniu

Hipoteka nr 4


Suma: 33 044,62 zł,


grudzień 2018 r. w kwocie 20.667,45 zł wraz z odsetkami za zwłokę w kwocie 104,20 zł

oraz kosztami upomnień w kwocie 11,60 zł oraz kosztami egzekucyjnymi w kwocie

1.246,50 zł




Hipoteka nr 5


Suma: 30 476,85 zł,

Oznaczenie wierzytelności: zaległe składki na ubezpieczenia społeczne za styczeń 2019

r. w kwocie 18.957,30 zł wraz z odsetkami za zwłokę w kwocie 199,40 zł oraz kosztami

upomnień w kwocie 11,60 zł i kosztami egzekucyjnymi w kwocie 1.149,60 zł






Załącznik 2

Dokumentacja fotograficzna

Fot. 1. Widok na wycenianą nieruchomość




OPERAT SZACUNKOWYkomornikszymandera.pl/wp-content/uploads/2019/12/Operat... · 2019. 12. 17. ·...

Documents

Transcript of OPERAT SZACUNKOWYkomornikszymandera.pl/wp-content/uploads/2019/12/Operat... · 2019. 12. 17. ·...