OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI ... · OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ...

OPERAT SZACUNKOWY

OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ PRAWA WŁASNOŚCI

NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ MIESZKALNEJ POŁOŻONEJ

W SIEMIANOWICACH ŚLĄSKICH, PRZY UL. SOBIESKIEGO 27/6.

ZAMAWIAJĄCY:

KOMORNIK SĄDOWY PRZY SĄDZIE REJONOWYM W SIEMIANOWICACH ŚLĄSKICH DARIUSZ GRACA KANCELARIA KOMORNICZA UL. JÓZEFA BEMA 19 41-106 SIEMIANOWICE ŚLĄSKIE

SYGN. AKT KM 1408/17, 9486/15, 1075/16, 2484/16, 4865/16, 110/17

PRZYGOTOWANY PRZEZ:

BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych

AUTOR OPRACOWANIA:

inż. Stanisław Kubiak – Biegły Sądowy Rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia nr 4258

TYTUŁ OPRACOWANIA: OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI

LOKALOWEJ, POŁOŻONEJ W SIEMIANOWICACH ŚLĄSKICH PRZY U. SOBIESKIEGO 27/6.

Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych / BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. - 2 -

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Określenie i opis lokalu mieszkalnego

Przedmiotem wyceny prawo własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej, położonej w Siemianowicach Śląskich przy ul. Sobieskiego 27/6. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 89,17m2. Program użytkowy lokalu mieszkalnego: 3 pokoje, kuchnia, łazienka z wc, przedpokój, kotłownia. Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynosi 559/10000. Dla nieruchomości lokalowej prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Siemianowicach Śląskich, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, Księga Wieczysta nr KA1I/00016093/3. Prawo własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego przysługuje Pani Annie Goniwiecha (udział 1/1).

Zakres wyceny: Zakres wyceny obejmuje oszacowanie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej, dla najkorzystniejszego sposobu użytkowania.

Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej położonej w Siemianowicach Śląskich przy ul. Sobieskiego 27/6 dla potrzeb przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości.

Metoda wyceny: Podejście porównawcze, metoda porównywania parami.

Oszacowana wartość rynkowa:

Wartość rynkową prawa własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej zlokalizowanej w Siemianowicach Śląskich przy ul. Sobieskiego 27/6, określono na:

197 884,00 zł słownie: sto dziewięćdziesiąt siedem tysięcy osiemset osiemdziesiąt cztery

złote w tym:

Wartość rynkową udziału (559/10000) w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej określono na:

9 956,00 zł słownie: dziewięć tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt sześć

Wartość rynkową prawa własności lokalu mieszkalnego bez udziału w gruncie określono na:

187 928,00 zł

Wartość rynkowa 1m2 lokalu mieszkalnego w zaokrągleniu wynosi: 2.094,00 zł/m2

słownie: dwa tysiące dziewięćdziesiąt cztery złote

Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny:

08.06.2017 r.

Data sporządzenia operatu szacunkowego:

29.06.2017 r.

Autor opracowania: Stanisław Kubiak, Biegły Sądowy, Rzeczoznawca Majątkowy, uprawnienia nr 4258.




SPIS TREŚCI

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................................................................... 2

1. PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA .................................................................................................. 4

2. CEL OPRACOWANIA ............................................................................................................................ 4

3. PODSTAWY OPRACOWANIA ................................................................................................................. 4

3.1. PODSTAWA FORMALNA ................................................................................................................................ 4

3.2 PODSTAWY MATERIALNO - PRAWNE ................................................................................................................. 4

3.3 ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH ................................................................................................................ 5 3.3.1. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH O PRZEDMIOCIE WYCENY ..................................................................... 5 3.3.2. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH O RYNKU NIERUCHOMOŚCI ................................................................... 5 3.3.3. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH MAJĄCYCH WPŁYW NA WYCENĘ .............................................................. 5

4. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO ............................................................... 5

5. OPIS I OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY ................................................................................ 6

5.1. STAN PRAWNY ......................................................................................................................................... 6

5.2. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO ......................................... 9

5.3. OPIS LOKALIZACJI ................................................................................................................................... 11

5.4. OPIS DZIAŁKI ........................................................................................................................................ 13

5.5. OPIS BUDYNKU ...................................................................................................................................... 13

5.6. OPIS LOKALU......................................................................................................................................... 13

6. SPOSÓB WYCENY ............................................................................................................................. 16

6.1. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI ................................................................................................................... 16

6.2. ZASTOSOWANE PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ....................................................................................... 17

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ...................................................................... 18

7.1 CHARAKTERYSTYKA RYNKU ......................................................................................................................... 18

7.2 USTALENIA OGÓLNE ................................................................................................................................. 18

7.3 ANALIZA RYNKU...................................................................................................................................... 20

7.3.1 ANALIZA RYNKU LOKALNEGO LOKALI MIESZKALNYCH ....................................................................................... 20

8 OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ ................................................................................................... 33

8.1 OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ ....................................................... 33

8.2 OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ...................................................... 34

8.3 OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ .. ...................................................................................................................................................... 34

8.4 OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ UDZIAŁU W PRAWIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU ............ 35

9 ZESTAWIENIE, WNIOSKI KOŃCOWE I UZASADNIENIE ........................................................................... 36

10 KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ................................................................................................ 36

11 ZAŁĄCZNIKI ..................................................................................................................................... 37




1. PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA

Przedmiotem wyceny prawo własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej, położonej w Siemianowicach

Śląskich przy ul. Sobieskiego 27/6. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 89,17m2. Program

użytkowy lokalu mieszkalnego: 3 pokoje, kuchnia, łazienka z wc, przedpokój, kotłownia. Wielkość udziału

w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz części budynku i

urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynosi 559/10000. Dla nieruchomości

lokalowej prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Siemianowicach Śląskich, IV Wydział Ksiąg

Wieczystych, Księga Wieczysta nr KA1I/00016093/3. Prawo własności przedmiotowego lokalu

mieszkalnego przysługuje Pani Annie Goniwiecha (udział 1/1).

Zakres wyceny obejmuje oszacowanie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej

mieszkalnej, dla najkorzystniejszego sposobu użytkowania.

2. CEL OPRACOWANIA

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej

położonej w Siemianowicach Śląskich przy ul. Sobieskiego 27/6 dla potrzeb przeprowadzenia egzekucji

z nieruchomości.

3. PODSTAWY OPRACOWANIA

3 .1 . P O D S T A W A F O R M A L N A

Podstawą opracowania jest postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym

w Siemianowicach Śląskich Dariusz Graca, Kancelaria Komornicza w Siemianowicach Śląskich, ul. Józefa

Bema 19, 41-106 Siemianowice Śląskie, Sygn. Akt Km 1408/17, 9486/15, 1075/16, 2484/16, 4865/16,

110/17 z dnia 19.05.2017r. w sprawie powołania biegłego sądowego do dokonania oszacowania ww.

nieruchomości, znajdującej się w Siemianowicach Śląskich przy ul. Sobieskiego 27/6.

3 .2 P O D S T A W Y M A T E R I A L N O - P R A W N E

1. Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 tekst

jednolity z późniejszymi zmianami).

2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania

operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami).

3. Ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017r., poz. 459 tekst jednolity z późniejszymi

zmianami).

4. Ustawa z dnia 17.11.1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 1822 tekst

jednolity z późniejszymi zmianami).




3 .3 Ź R Ó D Ł A D A N Y C H M E R Y T O R Y C Z N Y C H

3.3.1. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH O PRZEDMIOCIE WYCENY

1. Dane i informacje uzyskane w Urzędzie Miejskim w Siemianowicach Śląskich:

Wypis z rejestru gruntów,

Kopia mapy ewidencyjnej.

2. Dane i informacje uzyskane w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych w zakresie zapisów

księgi wieczystej nieruchomości – KW nr KA1I/00016093/3.

3. Informacje uzyskane od właściciela nieruchomości.

4. Dane uzyskane podczas wizji nieruchomości przeprowadzonej dnia 08.06.2017r.

5. Bank danych informacji własnych.

3.3.2. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH O RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Analiza lokalnego rynku nieruchomości – baza transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości lokalowych,

sporządzona na podstawie aktów notarialnych udostępnionych w Urzędzie Miejskim w Siemianowicach

Śląskich oraz informacje z biur nieruchomości i prasy fachowej.

3.3.3. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH MAJĄCYCH WPŁYW NA WYCENĘ

1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW)

2. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, wyd. przez Polską Federację Stowarzyszeń

Rzeczoznawców Majątkowych w zakresie obowiązującym – tymczasowe noty interpretacyjne.

3. M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie

standardu wraz z przykładami zadań, wyd. PFSRM, Warszawa 2005 r.

4. R. Cymerman, A. Hopfer, System szacowania nieruchomości, wyd. ZCO, Olsztyn – Zielona Góra.

5. E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wyd. Naukowe PWN, Warszawa 2004 r.

6. E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel, Ile jest warta nieruchomość, wyd. POLTEXT, Warszawa 2004 r.

7. „Nieruchomość”, Kwartalnik Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych.

8. „Rzeczoznawca Majątkowy”, Kwartalnik Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

4. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO

Data:

sporządzenia wyceny: 29.06.2017r.

na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 08.06.2017r.

na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 08.06.2017r.

dokonania oględzin nieruchomości: 08.06.2017r.




5. OPIS I OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY

5 .1 . S T A N P R A W N Y

Dla przedmiotowego lokalu prowadzona jest księga wieczysta KW nr KA1I/00016093/3, prowadzona

przez Sąd Rejonowy w Siemianowice Śląskie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

Badanie księgi przeprowadzono z pomocą Podsystemu Dostępu Do Centralnej Bazy danych Ksiąg

Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości w dniu 08.06.2017r.

Księga wieczysta lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość

OZNACZENIE KSIĘGI WIECZYSTEJ

Numer księgi wieczystej KA1I/00016093/3

Nazwa sądu Sąd Rejonowy w Siemianowice Śląskie

Nazwa i numer wydziału IV Wydział Ksiąg Wieczystych

Typ księgi lokal stanowiący odrębną nieruchomość

DZIAŁ I-O - "OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI"

Położenie

Województwo śląskie

Miejscowość Siemianowice Śląskie

Lokal

Ulica Sobieskiego

Numer budynku 27 Numer lokalu 6

Przeznaczenie lokalu lokal mieszkalny

Opis lokalu Pokój - 3, kuchnia - 1, łazienka - 1, przedpokój - 1

Kondygnacja 3,0

Obszar [m2] 89,17

DZIAŁ I-SP - "SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ"

Spis praw związanych z własnością

Rodzaj prawa udział związany z własnością lokalu

wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali

559/10000

Numer księgi wieczystej, z której wyodrębniono lokal /00000210/

DZIAŁ II - "WŁASNOŚĆ"

Właściciele Anna Gertruda Goniwiecha (Zygmunt, Regina) - udział 1/1

DZIAŁ III - "PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA"

1. Wzmianki

1. REP.C. / KOMO / 78445 / 17 2017-06-02, 08:52:29 1. 1 DZ. KW. / KA1I / 2329 / 17 / 1 2017-06-02, 11:08:08 zmiana wszczęcia egzekucji 2. REP.C. / KOMO / 78444 / 17 2017-06-02, 08:49:19 2. 1 DZ. KW. / KA1I / 2328 / 17 / 1 2017-06-02, 11:05:04 zmiana wszczęcia egzekucji

2. Rodzaj wpisu inny wpis

Treść wpisu w stosunku do niniejszej nieruchomości wszczęto egzekucję

Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą

1. FM Bank PBP Spółka Akcyjna, Warszawa 2. Bank BPH Spółka Akcyjna, Gdańsk




prawną 3. Getin Noble Bank Spółka Akcyjna, Warszawa, 4. Inicjatywa Mikro Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością, Kraków 5. Bank Polska Kasa Opieki Spółka Akcyjna, Warszawa 6. Idea Bank Spółka Akcyjna, Warszawa

DZIAŁ IV - "HIPOTEKA"

Numer hipoteki 1

Rodzaj hipoteki Hipoteka umowna

Suma (słownie), waluta 263378,72 (dwieście sześćdziesiąt trzy tysiące trzysta siedemdziesiąt osiem 72/100) zł

Wierzytelność i stosunek prawny Kredyt, umowa nr DK/KRFI/4465924/13 z dnia 18 czerwca 2013 roku

Wierzyciel hipoteczny Idea Bank Spółka Akcyjna, Warszawa

Numer hipoteki 2

Rodzaj hipoteki Hipoteka przymusowa

Suma (słownie), waluta 16886,62 (szesnaście tysięcy osiemset osiemdziesiąt sześć 62/100) zł

Wierzytelność i stosunek prawny Nieopłacone składki na ubezpieczenia społeczne za okres od 10/2014 r. Do 06/2015 r., decyzja z dnia 9 września 2015 roku

Wierzyciel hipoteczny Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Chorzowie, Warszawa, 012068827, Państwowa Jednostka Organizacyjna

Numer hipoteki 3


Suma (słownie), waluta 6006,58 (sześć tysięcy sześć 58/100) zł

Wierzytelność i stosunek prawny Nieopłacone składki na ubezpieczenie zdrowotne za okres od 10/2014 r. Do 06/2015 r., decyzja z dnia 9 września 2015 roku


Numer hipoteki 4


Suma (słownie), waluta 798,31 (siedemset dziewięćdziesiąt osiem 31/100) zł

Wierzytelność i stosunek prawny Nieoplacone składki na fundusz pracy i fundusz gwarantowanych świadczeń pracowniczych za okres od 10/2014 r. Do 06/2015 r., decyzja z dnia 9 września 2015 roku


Księga wieczysta nieruchomości gruntowej

OZNACZENIE KSIĘGI WIECZYSTEJ

Numer księgi wieczystej KA1I/00000210/5

Nazwa sądu Sąd Rejonowy w Siemianowice Śląskie

Nazwa i numer wydziału IV Wydział Ksiąg Wieczystych

Typ księgi Grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość

DZIAŁ I-O - "OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI"

Położenie





Miejscowość Siemianowice Śląskie

Działki ewidencyjne

Numer działki 1725/272

Obręb ewidencyjny 53, Siemianowice

Ulica Jana Sobieskiego

Sposób korzystania Tereny mieszkaniowe

Obszar [ha] 0,1268

Budynki

Lp 1

Nazwa ulicy nr porządkowy budynku Jana Sobieskiego 27

Powierzchnia użytkowa 969,86 m2

Przeznaczenie budynku Budynek mieszkalny o kubaturze 6327 m3 w którym znajduje się 13 lokali mieszkalnych

Informacja o wyodrębnionych lokalach Lp. 1. 4 / 00016091 / Lp. 2. 5A / 00016092 /Lp. 3. 6 / 00016093 /

Lp 2

Nazwa ulicy nr porządkowy budynku Jana Sobieskiego 27A, Jana Sobieskiego 27B

Powierzchnia użytkowa 623,90 m2

Przeznaczenie budynku Budynek mieszkalny o kubaturze 5147,50 m3 w którym znajduje się 11 lokali mieszkalnych

Informacja o wyodrębnionych lokalach

Lp. 1. 6 KA1I / 00020367 / 6 Lp. 2. 5 KA1I / 00020954 /8 Lp. 3. 4 KA1I / 00021326 / 4 Lp. 4. 3 KA1I / 00021329 / 5 Lp. 5. 2 KA1I / 00021330 / 5 Lp. 6. 1 KA1I / 00021331 / 2 Lp. 7. 4 KA1I / 00021332 / 9 Lp. 8. 7 KA1I / 00021333 / 6

Lp 3

Nazwa ulicy nr porządkowy budynku Sobieskiego

Przeznaczenie budynku Budynek o przeznaczeniu "inne niemieszkalne" o powierzchni zabudowy 24 m2

Komentarz do migracji

Budynek mieszkalny położony przy ul. Sobieskiego 27 o łącznej powierzcni użytkowej 969,86 m2 i kubaturze 6327 m3 w którym znajduje się 13 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 935,81 m2 oraz 2 lokale użytkowe garaże o łącznej powierzchni użytkowej 34,05 m2.

DZIAŁ I-SP - "SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ"

Prawo użytkowania wieczystego

Okres użytkowania 2089-12-05

Sposób korzystania działka gruntu w użytkowaniu wieczystym zabudowana budynkiem stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności

DZIAŁ II - "WŁASNOŚĆ"

Właściciel Skarb Państwa Prezydent Miasta Siemianowice Śląskie – udział 1/1

Użytkownicy wieczyści Właściciele wyodrębnionych lokali w udziałach

Spółdzielnia Mieszkaniowa Michał W Siemianowicach Śląskiech

DZIAŁ III - "PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA"

Brak wpisów

DZIAŁ IV - "HIPOTEKA"

Brak wpisów




Stan prawny nieruchomości gruntowej – oznaczenie w operacie ewidencji gruntów przedstawiono

w ujęciu tabelarycznym – ustalono na podstawie wypisu z rejestru gruntów.

Informacje dodatkowe, zgodnie z art. 947 Kodeksu postępowania cywilnego:

Zgodnie z zapisami działu II księgi wieczystej KW Nr KA1I/00016093/3 ustalono, że prawo własności

lokalu położonego w Siemianowicach Śląskich przy ul. Sobieskiego 27/6 przysługuje Pani Annie

Goniwiecha (udział 1/1).

Zgodnie z zapisami działu I-Sp księgi wieczystej KW Nr KA1I/00016093/3 ustalono, że z prawem

własności lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej (którą stanowi prawo użytkowania

wieczystego gruntu oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli

lokali) wynoszący 559/10000.

Na prawie własności do nieruchomości lokalowej położonej w Siemianowicach Śląskich przy ul.

Sobieskiego 27/6, ciążą ograniczenia zapisane w dziale III księgi wieczystej. Są to wpisy ujawniające

wszczęcie egzekucji z nieruchomości.

Nieruchomość lokalowa położona w Siemianowicach Śląskich przy ul. Sobieskiego 27/6 jest obciążona

czterema hipotekami.

Nie stwierdzono istnienia innych praw niż opisane powyżej.

Biegłemu nie jest wiadome, czy przedmiotowy lokal mieszkalny został ubezpieczony.

Na dzień wyceny lokal mieszkalny, położony w Siemianowicach Śląskich przy ul. Sobieskiego 27/6 jest

użytkowany zgodnie ze swoim przeznaczeniem – lokal mieszkalny.

5 .2 . P R Z E Z N A C Z E N I E N I E R U C H O M O Ś C I W M I E J S C O W Y M P L A N I E

Z A G O S P O D A R O W A N I A P R Z E S T R Z E N N E G O

Zgodnie z informacjami uzyskanymi w Urzędzie Miasta Siemianowice Śląskie przedmiotowa nieruchomość

jest objęta obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przyjętym uchwałą nr


Powiat m. Siemianowice Śląskie

Gmina Siemianowice Śląskie

Jednostka ewidencyjna 247401_1 Siemianowice Śląskie

Obręb 0053

Jednostka rejestrowa G.1729

Właściciel Skarb Państwa – udział 1/1

Użytkownik wieczysty Właściciele wyodrębnionych lokali w udziałach

Nr działki Ark. mapy Położenie Nr księgi wieczystej Pow. działki [ha]

1725/272 -- Jana Sobieskiego 27 Jana Sobieskiego 27A Jana Sobieskiego 27B

KA1I/00000210/5 0,1268




411/98 Rady Miasta Siemianowic Śląskich z dnia 12 lutego 1998 r. i zgodnie z jego zapisami znajduje się

na terenach oznaczonych symbolem:

MU-I/20 - Obszar mieszkaniowo-usługowy intensywnej zabudowy

Źródło: http://siemianowice.geoportal2.pl/

"Obszar mieszkaniowo-usługowy intensywnej zabudowy "

7. Jako podstawowe przeznaczenie terenu ustala się "Obszar mieszkaniowo-usługowy" o intensywności

0,5÷1,0 (przy średniej ilości mieszkań 50÷65/1ha terenów brutto), w budynkach projektowanych

wielomieszkaniowych o wysokości 2÷4 kondygnacji.

8. Dopuszcza się przekroczenie określonej w ust.1 wysokości zabudowy przy realizacji obiektów kultu

religijne go lub administracji publicznej.

9. Parkingi i garaże dla wszystkich nowo wznoszonych budynków winny być zlokalizowane na terenie

posesji, na której obiekt będzie wznoszony. Obowiązuje zakaz budowy nowych garaży blaszanych.

10. W przypadku, gdy na terenach wyznaczonych do zabudowy, o których mowa w ust.1 nie istnieje

podział na działki oraz odpowiadający temu podziałowi układ dróg dojazdowych i lokalnych, decyzje

o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu muszą określać dodatkowo:

1) układ projektowanych dróg dojazdowych wiążący się z układem istniejących dróg publicznych,

2) projektowany podział gruntów na działki,

3) usytuowanie projektowanych budynków, obiektów i urządzeń towarzyszących w nawiązaniu do

istniejącej zabudowy.

5. Jako przeznaczenie dopuszczalne na terenach, o których mowa w ust.1, ustala się:

1) zabudowę jednorodzinną w sytuacjach plombowych pomiędzy obiektami istniejącej Zabudowy

jednorodzinnej,

2) usługi publiczne i komercyjne oraz nieuciążliwe rzemiosło usługowe i produkcyjne,

3) zieleń urządzoną oraz urządzenia sportu i rekreacji o charakterze publicznym,

4) urządzenia infrastruktury technicznej i komunikacyjnej.

6. Warunkiem lokalizacji obiektów, o których mowa w ust.5, jest:




1) dostosowanie do charakteru i wymagań użytkowania podstawowego,

2) zachowanie proporcji, by tereny przeznaczone pod te obiekty i urządzenia nie przekraczały 30%

całości powierzchni poszczególnych terenów MU-I.

7. Dopuszcza się dotychczasowe użytkowanie terenu oraz lokalizację obiektów nietrwale związanych

z gruntem do czasu realizacji obiektów wymienionych w ust. 5 i 6.

§ 10 pkt 2

Strefę "B" - pośredniej ochrony konserwatorskiej podlegającej rygorom w zakresie utrzymania

istniejącej substancji kulturowej i wartości przyrodniczych związanych z układem przestrzennym

i urbanistycznym oraz dostosowanie do nich charakteru i skali nowej zabudowy. Wszelkie zamierzenia

inwestycyjne w granicach tej strefy wymagają uzgodnienia z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków.

5 .3 . O P I S L O K A L I Z A C J I

Lokal mieszkalny położony przy ul. Sobieskiego 27/6, usytuowany jest w budynku mieszkalnym

wielorodzinnym, 5-kondygnacyjnym (budynek posiada 4 kondygnacje nadziemne oraz 1 kondygnację

podziemną zajętą pod piwnice), w centralnej części budynku znajduje się klatka schodowa.

Lokal mieszkalny stanowiący przedmiot wyceny położony jest na 2 piętrze budynku mieszkalnego.

Bezpośrednie otoczenie przedmiotu wyceny stanowią zabudowania wielorodzinne o średniej i wysokiej

intensywności zabudowy, obiekty handlowo-usługowe (m.in. markety spożywcze i wielobranżowe, lokalne

punkty handlowo-usługowe) oraz tereny niezabudowane.

Dalsze otoczenie przedmiotu wyceny stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej

i jednorodzinnej, obiekty handlowo-usługowe o charakterze lokalnym i regionalnym, tereny zieleni (m.in.

Lasek Bytkowski), placówki oświaty, tereny garaży i tereny przemysłowe.

Przed budynkiem, w którym usytuowany jest wyceniany lokal znajduje się chodnik, w głębi podwórza na

nieruchomości usytuowany jest drugi budynek mieszkalny wielorodzinny.

Lokal położony jest w dzielnicy Centrum miasta Siemianowice Śląskie, w odległości ok. 700m od ścisłego

centrum miasta. Centrum miasta Siemianowice Śląskie zajmuje południowo-wschodnie terytorium gminy

o powierzchni 11,983 km². Dzielnica graniczy z: Bańgowem, Czeladzią, Katowicami, Bytkowem

i Michałkowicami. Centrum można podzielić na: śródmieście, osiedle Tuwima, osiedle Wróbla-Korfantego,

Pszczelnik, Nowy Świat, Sadzawki i Srokowiec. Główna ulica w centrum to ulica Świerczewskiego. W tej

dzielnicy mieści się rynek miejski wraz z zabytkowym ratuszem oraz wiele obiektów i terenów

przemysłowych, między innymi: pozostałości po Hucie Jedność, Kopalni KWK Siemianowice, Piaskowni

czy Hucie Szkła Wanda oraz tereny Srokowca (położone bliżej granicy z Katowicami). Oprócz terenów

przemysłowych i typowo miejskich, dzielnica posiada kilka parków: Pszczelnik, Miejski i Hutnika, także

w tej dzielnicy częściowo leży Lasek Bytkowski.

W odległości ok. 5,8km od budynku, w którym usytuowany jest wyceniany lokal przebiega autostrada A4,

droga krajowa nr 94 oddalona jest o ok. 3,3km, w odległości ok. 3,6km przebiega Drogowa Trasa

Średnicowa, droga krajowa nr 86 oddalona jest o ok. 7km.




W promieniu ok. 15km od budynku, w którym usytuowany jest wyceniany lokal znajdują się centra takich

miast jak: Katowice, Chorzów, Bytom, Piekary Śląskie, Sosnowiec, Czeladź, Będzin, Mysłowice.

W niedalekiej odległości znajdują się przystanki komunikacji miejskiej (najbliższy przystanek komunikacji

miejskiej zlokalizowany jest w odległości ok. 150m od budynku).

Teren nieruchomości nie jest ogrodzony. Działka ma kształt regularny, zapewniający zagospodarowanie

zgodne z przeznaczeniem. Ukształtowanie terenu nieruchomości gruntowej – działki nie wykazują

większych zmian rzędnych wysokości.

Lokalizacja lokalu mieszkalnego na tle miasta:


Otoczenie lokalu mieszkalnego:





5 .4 . O P I S D Z I A Ł K I

Położenie Siemianowice Śląskie, ul. Sobieskiego

Kształt działka o regularnym kształcie, zapewniające zagospodarowanie zgodne z przeznaczeniem

Ukształtowanie terenu działka nie wykazują zmian rzędnych wysokości

Uzbrojenie E, W, K, G

Zagospodarowanie działka zabudowana 2 budynkami wielorodzinnymi; teren niezabudowany stanowi ciąg komunikacji dla pieszych, parking, zieleniec

Sąsiedztwo zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, punkty handlowo-usługowe

Dojazd dojazd do budynku odbywa się od ul. Sobieskiego

Dostępność komunikacyjna przystanki autobusowe zlokalizowane w odległości ok 150 m - przy ul. Hutniczej

5 .5 . O P I S B U D Y N K U

Budynek położony jest na działce o numerze 1725/272 o powierzchni 0,1268 ha.

Adres Siemianowice Śląskie, ul. Sobieskiego 27

Rok budowy 1866

Wskaźniki

powierzchnia zabudowy: 300 m2

powierzchnia użytkowa: 922 m2

kubatura: 6327 m2

Rodzaj zabudowy budynek w zabudowie zwartej

Sposób użytkowania mieszkalny

Ilość kondygnacji nadziemnych 3 piętra oraz poddasze użytkowe

Podpiwniczenie całkowite

Instalacje elektryczna, wodna, kanalizacyjna, gazowa

Technologia murowana

Dach wielospadowy, kryty blacho-dachówką

Tynki zewnętrzne brak

Stolarka drzwiowa drewniana

Stolarka okienna PCV / drewniana

5 .6 . O P I S L O K A L U

Opis lokalu mieszkalnego przedstawiono w formie tabelarycznej.

Adres Siemianowice Śląskie, ul. Sobieskiego 27/6

Położenie w budynku 2 piętro

Ekspozycja dwustronna

Program użytkowy 3 pokoje, kuchnia, łazienka z wc, przedpokój, kotłownia

Pow. użytkowa lokalu [m2] 89,17

Piwnica Tak - piwnica nie jest pomieszczeniem przynależnym. Jest użytkowana przez właścicieli lokali.

Balkon Jest

Funkcjonalność Jeden pokój przechodni, łazienka z WC razem

Tynki Tynki malowane, tapety, płytki ceramiczne




Okna PCV

Drzwi wewnętrzne płycinowe

Drzwi wejściowe drewniane

Podłogi Panele podłogowe, płytki ceramiczne

Instalacje elektryczna, wodna, kanalizacyjna, gazowa, C.O. węglowe, c.w.u. z bojlera elektrycznego

Ogrzewanie c.o. z pieca węglowego

Ciepła woda Z bojlera elektrycznego

Stan techniczny dostateczny

Uwagi Zagrzybienie w jednym pokoju i kuchni;

Opis pomieszczeń w lokalu:

Pokoje

Pomieszczenia o nasłonecznieniu jednostronnym, okna PCV. Ściany pokryte tapetą, na podłodze panele

podłogowe.

Kuchnia

Pomieszczenie o nasłonecznieniu jednostronnym, okno PCV. Ściany pokryte tapetą, na podłodze panele

podłogowe.

Łazienka

Pomieszczenie bez okna. Ściany pokryte płytkami ceramicznymi na pełną wysokość. Na podłodze płytki

ceramiczne. W skład wyposażenia łazienki wchodzi: miska ustępowa, umywalka i wanna narożna.

Przedpokój

Pomieszczenie bez okna. Ściany pokryte tapetami, na podłodze płytki ceramiczne.

Kotłownia

Pomieszczenie bez okna. Ściany tynkowane - pomalowane farbą, na podłodze płytki ceramiczne.

Dane dotyczące powierzchni lokalu oraz dane techniczne budynku uzyskano w Administracji Zarządcy

budynku - Spółdzielni Mieszkaniowej "MICHAŁ" z siedzibą w Siemianowicach Śląskich.

Dokumentacja fotograficzna:




6. SPOSÓB WYCENY

6 .1 . R O D Z A J O K R E Ś L A N E J W A R T O Ś C I

Zakres wyceny obejmuje oszacowanie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej wraz

z udziałem w częściach wspólnych oraz ułamkowym udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu.

Zgodnie z art. 150 ust. 2 o gospodarce nieruchomościami „Wartość rynkową określa się dla

nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu”.

Zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi

najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen

transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały

stanowczy zamiar zawarcia umowy,




upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania

warunków umowy.

6 .2 . Z A S T O S O W A N E P O D E J Ś C I A , M E T O D Y I T E C H N I K I W Y C E N Y

Stosownie do art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Wyboru właściwego podejścia oraz

metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając

w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym,

stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne

dane o cenach, i cechach nieruchomości podobnych”. Wybór podejścia wynika także z podstaw

metodologicznych wyceny oraz ze standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych.

Po uwzględnieniu celu opracowania, dostępności danych o obrocie nieruchomościami o podobnych

cechach w analizowanym okresie oraz w obrębie rynku lokalnego, a także dostępności danych o samej

nieruchomości wycenianej, do wyceny wartości rynkowej nieruchomości lokalowej oraz gruntowej

zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta

odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu

rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości

wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu. Podejście porównawcze

stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Zgodnie z § 4 ust. 1 w/w rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest

znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem

wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen, ust. 2 w podejściu

porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo

metodę analizy statystycznej rynku, ust. 3 przy metodzie porównywania parami porównuje się

nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami

podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki

zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu określono, jako wartość dla najkorzystniejszego sposobu

użytkowania, która oznacza wartość rynkową rozumianą, jako wartość nieruchomości, która będzie nadal

wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania. Aktualny sposób użytkowania oznacza

w niniejszym opracowaniu najkorzystniejszy sposób użytkowania.

Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami:

Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach,

stanowiącego podstawę wyceny.

Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku

nieruchomości.




Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości

najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot

wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.

Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej

skali cech rynkowych.

Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do

wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej

i nieruchomości wybranych do porównań.

Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy

użyciu określonych poprawek.

Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen

transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej

ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej

i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

Wartość rynkową nieruchomości określono jako Wartość Rynkową dla Aktualnego Sposobu Użytkowania,

która – zgodnie ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych – oznacza wartość rynkową

rozumianą jak wyżej, przy przyjęciu dodatkowego założenia, że nieruchomość będzie nadal

wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania.

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

7 .1 C H A R A K T E R Y S T Y K A R Y N K U

Dla potrzeb wyceny określono:

Rodzaj rynku: rynek lokali mieszkalnych stanowiących przedmiot prawa własności oraz rynek

nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową i wielorodzinną.

Obszar badania rynku: miasto Siemianowice Śląskie.

Okres badania cen: 2015-2017r.

7 .2 U S T A L E N I A O G Ó L N E

Siemianowice Śląskie – miasto na prawach powiatu w południowej Polsce, w województwie śląskim,

położone nad rzeką Brynicą, na Wyżynie Śląskiej, w centrum Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego

(GOP). Jest jednym z ośrodków centralnych konurbacji górnośląskiej. Siemianowice Śląskie leżą na garbie

chorzowsko-bytomskim, który leży na Wyżynie Katowickiej będącej częścią Wyżyny Śląskiej, na terenie

Górnego Śląska. Miasto położone jest na terenie charakteryzującym się słabym naturalnym rozwinięciem

rzeźby, która jednak jest dość urozmaicona. Znajdują się tu liczne niecki, rowy, doliny rzeczne oraz

łagodne wzgórza. Przez miasto przepływa Brynica oraz kilka mniejszych rzek. Najwyższe wzniesienie




znajduje się w Bytkowie – 320 m n.p.m., a najniższe punkty Siemianowic leżą na terenie dawnych

Sadzawek oraz w dolinie Brynicy – najniższy punkt o wysokości 260 m n.p.m. W topografii Siemianowic

znaczną rolę odgrywają obok form naturalnych także formy będące rezultatem działalności człowieka. Są

to hałdy, zwałowiska skały płonnej. Istnieją również zagłębienia powierzchni będące rezultatem:

eksploatacji piasku i węgla. Pod względem geologicznym Siemianowice położone są w Górnośląskim

Zagłębiu Węglowym obejmującym cały Górnośląski Okręg Przemysłowy oraz Rybnicki Okręg Węglowy.

Siemianowice graniczą z: Katowicami, Chorzowem, Czeladzią, Będzinem, Piekarami Śląskimi

i Wojkowicami.

Podział administracyjny

Siemianowice Śląskie zajmują powierzchnię 25,5 km² i podzielone są na 5 dzielnic administracyjnych:

Centrum – 11,98 km²

Michałkowice – 5,46 km²

Bańgów – 2,96 km²

Przełajka – 2,7 km²

Bytków – 2,3 km²

Gospodarka

Gospodarka w Siemianowicach Śląskich zaczęła się rozwijać na dużą skalę na początku XIX, wcześniej

miejscowość żyła przede wszystkim z hodowli ryb i uprawy kwiatów. Przełomowym momentem

w siemianowickiej gospodarce była pierwsza kopalnia węgla kamiennego "Leśna" w 1786 roku i pierwsza

huta "Hohenlohe" w 1804 roku. W następnych dziesięcioleciach zaczęły powstawać kolejne huty, także

cynku oraz kopalnie. W 1835 ukończono budowę huty Laura. Dzięki rozwijającemu się przemysłowi

zaczęła wzrastać liczba ludności w okolicy, a Siemianowice i jej dzisiejsze dzielnice dynamicznie się

rozwijały. W latach 1853-1855 powstała kolej wąskotorowa z Tarnowskich Gór i Bytomia przez: Bytków,

Hutę Laura, Hutę Jerzego, aż do Brzęczkowic. W kolejnych latach XIX wieku na terenie dzisiejszych

Siemianowic powstawały koleje linie kolejowe, a przemysł dalej się rozwijał, powstała wówczas Fabryka

Śrub i Nitów Fitznera, której część obecnie jest Wojskowymi Zakładami Mechanicznymi. Po II wojnie

światowej miasto posiadało ponad 82 000 mieszkańców, działające kopalnie, huty i inne zakłady. Przełom

XX i XXI przyniósł w Siemianowicach, podobnie jak w okolicznych miastach GOP szereg niekorzystnych

zmian i strat materialnych. Zamknięta została i zlikwidowana jedna z największych w kraju kopalnia

"Siemianowice”. W mieście wystąpiły liczne problemy społeczne – spadek zaludnienia, wysokie bezrobocie

strukturalne, emigracja zarobkowa młodych, wykształconych ludzi, masowe grabieże mienia na terenach

przemysłowych i kolejowych. Niekorzystnym zmianom społecznym miasto stara się przeciwdziałać,

organizując dodatkowe kursy edukacyjne dla młodzieży, szkolenia dla bezrobotnych oraz budując nowe

obiekty sportowe i zachęcając inwestorów. W ostatnim okresie w mieście zainwestowały firmy Johnson

Controls (producent części samochodowych) i Ugine & Alz (obecnie ArcelorMittal Stainless Service), dzięki

czemu bezrobocie spadło z 29% do 16%.

Infrastruktura drogowa




Siemianowice posiadają w miarę dogodne połączenia drogowe z resztą kraju dzięki położeniu w centrum

Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego. W odległości około 30 km położony jest port lotniczy Katowice-

Pyrzowice. W Siemianowicach wzrasta natężenie ruchu samochodowego. Od kilku lat planuje się budowę

obwodnicy wschodniej, która będzie elementem drogi z Katowic do Pyrzowic i zachodniej – wspólnie

z Chorzowem. Przez miasto przebiega droga krajowa nr 94 z Wrocławia do Krakowa.

W mieście jest 225 nazwanych ulic, które dają sieć 103 km dróg.

Tramwaje i autobusy

Tramwajem do Siemianowic można się dostać z Katowic do pętli przy Placu Skargi w centrum miasta.

W latach 1899 - 2009 funkcjonowało również połączenie tramwajowe z Chorzowem. Pierwszy

międzymiastowy parowy tramwaj uruchomiono na trasie Siemianowice - Katowice w roku 1896, a w 1898

uruchomiono na tej trasie tramwaj elektryczny (jako pierwsze połączenie zelektryfikowane

w aglomeracji). Na przełomie XIX i XX wieku w mieście funkcjonowała zajezdnia. Wielokrotnie planowano

budowę połączeń tramwajowych z Siemianowic w kierunku Bytomia przez Michałkowice i Czeladź,

niestety planów nie zrealizowano. Obecnie w mieście istnieją połączenia komunikacji autobusowej

i tramwajowej. Koordynatorem przewoźników komunikacji zbiorowej jest KZK GOP, dla którego usługi na

terenie Siemianowic Śląskich wykonują:

Międzygminny Związek Komunikacji Pasażerskiej w Tarnowskich Górach

Przedsiębiorstwo Usług Pasażerskich Czeladź

Przedsiębiorstwo Komunikacji Miejskiej w Katowicach

PKM Sosnowiec

Tramwaje Śląskie SA

Przez miasto przebiega 28 linii autobusowych (0, 5, 22, 27, 30, 42, 43, 50, 72, 74, 91, 96, 98, 110, 119,

133, 168, 170, 190, 196, 222, 296, 662, 663, 664, 665, 860, 974) oraz jedna tramwajowa (13).

Przez centrum miasta i Bytków przebiega dwutorowa linia kolejowa nr 161 Katowice Szopienice

Południowe - Chorzów Stary, na której znajduje się dworzec, od 1969 wykorzystywana jedynie w ruchu

towarowym.

W 2005 PKP wyburzyły zabytkowy budynek dworcowy z 1870. W północnej części miasta przebiegają

linie dawnej kolei piaskowej z Jaworzna i Łagiszy w kierunku Bytomia. Najbliższy dworzec kolejowy

czynny dla ruchu pasażerskiego znajduje się obecnie w Katowicach, w odległości 8 km od centrum

miasta. W latach 1870-1968 miasto posiadało pasażerskie połączenia kolejowe.

7 .3 A N A L I Z A R Y N K U

7 .3 .1 A N A L I Z A R Y N K U L O K A L N E G O L O K A L I M I E S Z K A L N Y C H

Analiza rynku polega na określeniu i badaniu konkretnego dobra ekonomicznego bądź usługi.

Przedstawiona analiza odnosi się do warunków na rynku odpowiednim dla wycenianych nieruchomości.

Analiza przedstawia sposób, w jaki m.in. takie czynniki jak działanie podaży i popytu wpływa na wartość

szacowanych nieruchomości. Podstawą analizy rynku są dane pochodzące z założonego obszaru rynku




regionalnego, własne badania i obserwacje zachowania podmiotów – uczestników rynku oraz informacje

od wyspecjalizowanych biur obrotu nieruchomościami, dane statystyczne, badania specjalistyczne.

Przy opracowywaniu niniejszego operatu szacunkowego zastosowano podstawowe i najczęściej

stosowane metody analizy rynku nieruchomości, pominięto natomiast bardziej skomplikowane metody

marketingowe (np. pomiar łącznego oddziaływania zmiennych i analizę czynnikową) lub statystyczne

z powodu ich ograniczonego zastosowania do rynku nieruchomości.

Rynek, jako kategoria ekonomiczna, jest określany najczęściej przez całokształt stosunków wymiennych

między sprzedającymi i kupującymi, którzy wzajemnie wywierają wpływ na kształtowanie się ogólnej

podaży, popytu oraz poziomu cen.

Rynek nieruchomości jest rynkiem specyficznym i niełatwo poddającym się analizie. Wynika to głównie

z dysproporcji liczby czynników kształtujących go i mających na niego wpływ oraz liczby informacji przez

niego generowanych.

Rynek nieruchomości postrzegany poprzez kategorię prawną wyróżnia się tym, że towarem, przedmiotem

transakcji na tym rynku, z powodu jednej z cech fizycznych nieruchomości, jaką jest stałość w miejscu,

nie jest nieruchomość, lecz wiązka praw o cechach abstrakcyjnych, np. prawo własności, prawo

użytkowania wieczystego, służebność itp., przypisana do obiektu o cechach fizycznych.

Jednostką porównawczą w niniejszym operacie, dla określenia wartości nieruchomości lokalowej, jest 1m2

powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z „Informacją o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych

i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2016r.” opracowaną przez Narodowy Bank Polski:

„Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w IV kwartale 2016r. prowadzi do następujących

wniosków:

Na rynku nieruchomości mieszkaniowych utrzymuje się faza bardzo wysokiej aktywności. Przejawia

się ona wysokim poziomem popytu na nowe nieruchomości i odpowiadającą mu wysoką podażą na

największych rynkach. Aktywność ta nie generowała dotąd nadmiernych napięć w sektorze

nieruchomości ani w sektorze finansowym. Nie obserwowano niepokojących wzrostów cen,

a finansowanie transakcji nadal odbywało się ze znacznym udziałem środków własnych ludności.

Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań na niektórych rynkach pierwotnych (RP)

szczęściu miast (6M) nieco wzrosły, natomiast w Warszawie i dziesięciu miastach (10M) były

stabilne. W Gdańsku i Gdyni na RP zanotowany wzrost średnich cen transakcyjnych mkw. Związany

był z dużym popytem oraz niedostateczną podażą. Zjawisko wyższych średnich cen transakcyjnych

mkw. mieszkań względem cen ofertowych na RP w Warszawie wynika z oferowania dużej liczby

tańszych mieszkań w słabszej lokalizacji oraz sprzedaży większej liczby droższych mieszkań

w lepszej lokalizacji, a nie z mocniejszej pozycji rynkowej deweloperów. Średnie ceny transakcyjne

mkw. mieszkań na rynkach wtórnych (RW) w Warszawie i 6M również były stabilne w omawianym

okresie. Ceny wyznaczone przy udziale indeksu hedonicznego także były stabilne. We wszystkich

analizowanych grupach miast (Warszawa, 6M, 10M) ceny na rynku pierwotnym były wyższe niż na

rynku wtórnym. Średnie stawki najmu mkw. mieszkań (ofertowe i transakcyjne) w 7M, ważone




udziałem zasobu, przeciętnie ustabilizowały się w omawianym kwartale. Wzrost stawek najmu

w Warszawie wynikał z rosnącego udziału lokali z zasobu wybudowanego po 2002 r., których koszt

najmu w przeliczeniu na mkw. był najwyższy.

Średni wskaźnik dostępności mieszkań w dużych miastach zmniejszył się nieznacznie i wyniósł 0,84

mkw. za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, tj. był wyższy o 0,35

mkw. względem minimum z III kwartału 2007 r. Spadki wskaźnika dostępności mieszkania

obserwowane w Gdyni i Łodzi w 2016 r. wynikały z szybszego wzrostu cen transakcyjnych mkw. na

RP względem wzrostu dochodów. Wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu

mieszkaniowego dla przeciętnych gospodarstw domowych w Warszawie i 6M pozostał niemal

stabilny.

Inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) nadal jest krótkookresowo

opłacalna. Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania, rentowność inwestycji

mieszkaniowej jest wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 10-letnich obligacji

skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów

obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu

przychodami z najmu.

Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w złotych (bez umów renegocjowanych) nadal

była wysoka. W omawianym kwartale było to 9,9 mld zł, tj. odnotowano jej wzrost o 3,1% wobec

wielkości z poprzedniego kwartału oraz zmniejszenie o 11,6% względem IV kwartału 2015r.

Wypłacono istotnie mniej kredytów w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”, ze względu na

wyczerpanie się puli środków przeznaczonych na dopłaty (środki z 2016 i 2017 r.). Maleją też środki

na dopłaty do kredytów w 2018r. Wyniki ankiety skierowanej do przewodniczących komitetów

kredytowych w I kwartale 2017r. wskazują na złagodzenie kryteriów przyznawania kredytów

mieszkaniowych przez pojedyncze banki a także obniżenie pozaodsetkowych kosztów kredytu. Banki

odczuły w IV kwartale 2016r. wzrost popytu na kredyt mieszkaniowy i uzasadniały go głównie

wejściem w życie od początku 2017r. nowych zapisów Rekomendacji S podnoszących wysokość

minimalnego wkładu własnego kredytobiorcy do 20%. W konsekwencji kredytobiorcy niespełniający

tych wymogów przyspieszyli decyzje o zakupie mieszkania, aby łatwiej otrzymać kredyt

mieszkaniowy. Banki deklarują zaostrzanie polityki kredytowej w I kwartale 2017r. oraz oczekują

w tym czasie istotnego wzrostu popytu. Jakość mieszkaniowych kredytów złotowych nadal jest

wysoka, a udział kredytów zagrożonych utrzymywał się na koniec IV kwartału 2016r. na poziomie

ok. 2,6%.

Od 2012r. systematycznie maleje udział kredytów walutowych kredytów mieszkaniowych

w kredytach mieszkaniowych w bankach, co jest zjawiskiem korzystnym z punktu widzenia

stabilności finansowej i makroekonomicznej. Zmniejszanie się udziału mieszkaniowych kredytów

walutowych jest wynikiem zaprzestania udzielania tych kredytów osobom nie otrzymującym stałych

dochodów w tej walucie oraz regularnej amortyzacji, wcześniejszych spłat i refinansowania kredytów

denominowanych kredytami złotowymi. Jakość mieszkaniowych kredytów walutowych jest nadal




wysoka - udział kredytów zagrożonych utrzymuje się na koniec IV kwartału 2016r. na poziomie ok.

3,3%.

Kolejny kwartał utrzymywała się wysoka szacowana rentowność mieszkaniowych projektów

inwestycyjnych, co związane jest z korzystną dla deweloperów relacją cen mieszkań do niskich od

kilku lat kosztów materiałów i robót budowlanych, zakumulowanymi zasobami gruntów pod budowę

nowych projektów mieszkaniowych oraz wysokim popytem. Dane finansowe firm deweloperskich

wskazują z reguły na niską rentowność ich działalności, czego jednak nie potwierdza analiza

prowadzona na przeciętnym projekcie inwestycyjnym, która wskazuje bardzo dobry poziom

szacowanej rentowności projektów deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym. Wyniki

szacunków potwierdza duża liczba rozpoczynanych i wprowadzanych na rynek kolejnych nowych

projektów inwestycyjnych. W 2016r. zmniejszyła się liczba upadłości przedsiębiorstw w branży

budowlanej, natomiast wzrosła nieco w działalności związanej z obsługą rynku nieruchomości.

Według ekspertów brak dużych projektów infrastrukturalnych paradoksalnie zmniejsza ryzyko

finansowe, na które wystawiane są firmy budowlane. To właśnie tego typu projekty – ich opóźniona

realizacja i płatności, były często powodem problemów firm budowlanych, zwłaszcza

podwykonawców.

Zapas niesprzedanych mieszkań na 6 największych rynkach w Polsce zwiększył się w omawianym

kwartale o ok. 1,4 tys. mieszkań i wyniósł 52,7 tys. Przyrost ten był wynikiem decyzji produkcyjnych

podjętych przed kilkoma kwartałami. Jednocześnie zmniejszyła się liczba mieszkań, których budowę

rozpoczęto. Wzrost podaży przewyższał wysoki popyt. Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku

pierwotnym w 6M zmniejszył się nieznacznie w omawianym okresie. Oznacza to, że deweloperzy

w swoich decyzjach inwestycyjnych kierują się rzeczywistym popytem na rynku i racjonalnie reagują

na zwiększanie się nadwyżki niesprzedanych mieszkań. Dobrze dopasowują strukturę wielkości

mieszkań do popytu, w odróżnieniu od sytuacji na rynku wtórnym, gdzie podaż wynika ze struktury

zasobu mieszkaniowego. W segmencie nieruchomości popularnych cena jest nadal podstawowym

kryterium wyboru mieszkania, zatem największym popytem cieszą się lokale kompaktowe, tj.

dwupokojowe o niewielkim metrażu. Istnieje także stały popyt na mieszkania większe, tj. powyżej 60

mkw.

W IV kwartale 2016 r. wzrosła liczba pozwoleń na budowę nowych mieszkań, zwłaszcza

w istniejących projektach. Wysokie szacowane marże zysku deweloperskiego, jak i stopy zwrotu

z projektów mieszkaniowych oraz wysoki popyt przyczyniały się do zwiększenia liczby wydanych

pozwoleń na budowę mieszkań oraz liczby mieszkań oddanych do użytkowania.

W ramach stopniowo wygaszanego programu MDM do 31 grudnia 2016r. spośród 76 160 wniosków

złożonych od 2014r. zaaprobowano 58 028 (tj. ok. 76%), z dofinansowaniem w łącznej kwocie ok.

1,43 mld zł. Dotychczasowe wysokie wypłaty środków należy wiązać zarówno z nowelizacją ustawy

w 2015r., rozszerzającą program o mieszkania z rynku wtórnego, jak też brakiem przedłużenia

działania programu po 2018r. W dniu 1 lutego 2017r. BGK wstrzymał przyjmowanie wniosków

o dofinansowanie nabycia mieszkań w 2017r. W styczniu 2018r. bank uruchomi przyjmowanie




ostatnich wniosków na dopłaty MDM. W IV kwartale 2016r. obserwowano liczne, niewielkie zmiany

limitów maksymalnych cen mkw. mieszkań dopuszczonych do programu MDM, natomiast w I

kwartale 2017r. wśród miast stolic województw limit ten nieznacznie wzrósł wyłącznie w Gdańsku.

W ramach uchwalonego przez rząd we wrześniu 2016r. Narodowego Programu Mieszkaniowego,

kompleksowo ujmującego zagadnienia składające się na politykę mieszkaniową państwa

w horyzoncie średniookresowym, odnotowano kilka związanych z nim inicjatyw. W IV kwartale

2016r. przy BGK Nieruchomości powołano Narodowy Fundusz Mieszkaniowy, do którego grunty będą

wnosiły nie tylko samorządy i Skarb państwa, ale też spółki i spółdzielnie mieszkaniowe. Projekt

ustawy dotyczący Indywidualnych Kont Mieszkaniowych (IKM) powinien trafić do parlamentu

w pierwszym półroczu 2017r. Ministerstwo Finansów zakłada, że IKM będzie można otwierać

w 2018r., a wypłaty premii rozpoczną się od 2019r., kiedy wygaśnie większość zobowiązań

związanych z programem Mieszkanie dla Młodych (MDM). W ramach Funduszu Mieszkań na

Wynajem realizowanego przez BGK do końca 2016r. zakontraktowanych zostało ponad 3,3 tys.

lokali, z których ponad 750 udostępniono do wynajmu. W ramach dwóch pierwszych edycji

Programu wspierającego budowę mieszkań czynszowych BGK przyjął wnioski o kredyty

preferencyjne dotyczące finansowania ponad 4 600 lokali. Nabór wniosków w trzeciej edycji

programu zostanie przeprowadzony we wrześniu 2017r. Program realizowany od 2015r. i włączony

do programu NMP stanowi istotny element rządowego pakietu Mieszkanie+. W ramach istniejącego

od 2007r. programu o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych,

noclegowni i domów dla bezdomnych BGK w 2016r. dysponował środkami w wysokości ok. 181,7

mln zł. Zgodnie z założeniami Programu wspierającego budowę mieszkań czynszowych21 w 2017r.

ma powstać łącznie ok. 3 tys. mieszkań, najwięcej w województwach: zachodniopomorskim, śląskim

i mazowieckim. Od lutego 2016r. działa Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, oferujący zwrotną pomoc

kredytobiorcom (w tym mieszkaniowym), którzy przejściowo mają problem ze spłatą kredytu.

Źródło: Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2016r. opracowana przez Narodowy Bank Polski.




7 .3 .2 A N A L I Z A R Y N K U L O K A L I M I E S Z K A L N Y C H – S I E M I A N O W I C E Ś L Ą S K I E

Dla potrzeb niniejszej wyceny przeprowadzono badanie lokalnego rynku nieruchomości lokalowych –

mieszkalnych którego obszar stanowi miasto Siemianowice Śląskie. Okres badania cen transakcyjnych

obejmował lata 2015-2017r.

Jednostką porównawczą w niniejszym operacie, dla określenia wartości nieruchomości lokalowej, jest 1m2

powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

W badanym okresie odnotowano znaczną ilość transakcji kupna – sprzedaży lokali mieszkalnych, w tym

ponad 95% transakcji dotyczyło obrotu lokalami mieszkalnymi z którymi związany był udział

w nieruchomości wspólnej na którą składało się m.in. prawo użytkowania wieczystego gruntu.

Transakcje, w przypadku których nieruchomość wspólną stanowiło m. in. prawo własności gruntu. zostały

odrzucone, ponieważ z przedmiotowym lokalem związany jest udział w prawie użytkowania wieczystego

gruntu.

Kalkulację wartości rynkowej przedmiotu wyceny oparto na zbiorze danych transakcyjnych, w których nie

występują transakcje skrajnie zaniżone i zawyżone oraz transakcje, w których wystąpiły jej szczególne

warunki zawarcia powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen

uzyskiwanych na rynku nieruchomości – np. sprzedaż przez syndyków czy komorników oraz których cenę

uzyskano w drodze przetargów, a których cena odbiega o więcej niż 20% od przeciętnych cen

uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne (zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia

21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, § 5.1 i § 5.2).

W związku z powyższym, ze zbioru transakcji usunięto transakcje nierynkowe czyli o cenach skrajnie

niskich (poniżej 1.000 zł/m2) bądź wysokich (powyżej 4.000 zł/m2) oraz transakcje w których brakowało

istotnych informacji na temat nieruchomości lokalowej - brak powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

Transakcje, które analizowano dotyczyły nieruchomości lokalowych o powierzchni użytkowej od 16,10 m2

do 108,70 m2. Przeciętnie przedmiotem sprzedaży były nieruchomości lokalowe o powierzchni użytkowej

49,78 m2. Najchętniej kupowano mieszkania o powierzchni użytkowej od 30-50 m2, które w wielu

przypadkach stanowią rodzaj inwestycji. Sporym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania duże

o powierzchni użytkowej od 50-70 m2. Dane te przedstawia poniższy wykres.




Ceny nieruchomości lokalowych w przeliczeniu na 1m2 powierzchni użytkowej wahały się od

1.045,85 zł/m2 do 3.891,37 zł/m2. Średnia cena jednostkowa wynosiła 2.498,47 zł/m2. Najczęściej cena

transakcyjna mieściła się w przedziale 2.300,00-3.000,00 zł/m2. Na ceny transakcyjne na lokalnym rynku

ma wpływ mechanizm rynkowy w postaci popytu i podaży. Stroną popytową na lokale mieszkalne są:

osoby w wieku 25-40 lat lub rodziny z dziećmi, klasa niższa i średnia a także osoby pracujące

w zakładach produkcyjnych na terenie miasta – chęć bliskiego miejsca zamieszkania w stosunku do

miejsca pracy. Nieruchomości na rynku wtórnym oferowane są przez osoby, które zamierzają zamienić

dotychczasowe lokum na większy apartament, są w trakcie budowy domu lub osoby emigrujące do

innego miasta lub kraju. Badania rynku lokalnego wykazało, że w większości przypadków przedmiotem

transakcji były lokale znajdujące się w budynkach wielorodzinnych do 5 kondygnacji, wybudowanych

w latach 60/80-tych XX w.

Dla analizowanego zbioru transakcji dokonano analizy wpływu czasu na zmianę cen. Cen transakcyjnych

nie uaktualniono ze względu na zmiany cen w czasie. Przyjęty w opracowaniu brak aktualizacji cen

o trend wzrostu wynika z analizy aktów notarialnych dotyczących umów kupna-sprzedaży nieruchomości

lokalowych oraz cen transakcyjnych tych nieruchomości. Przewiduje się ponadto, że w najbliższym

okresie ceny dalej nie będą ulegały większym wahaniom, a więc, że stabilizacja nie będzie miała

charakteru krótkotrwałego. Kształtowanie się cen rynkowych nieruchomości lokalowych mieszkalnych

położonych na terenie miasta Siemianowice Śląskie w analizowanym okresie przedstawiono na poniższym

wykresie. W wyniku analizy bazy transakcyjnej stwierdzono, że na przestrzeni badanego okresu zmiany

jednostkowych cen transakcyjnych w niewielkim stopniu zależą od daty transakcji – bardzo niski

współczynnik determinacji. Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku lokalnego stwierdzono

(w analizowanym okresie) wahania cen nieruchomości bez wyraźnej zależności – brak wpływu na

szacowaną wartość. Uwzględniając powyższe, brak jest przesłanek do korygowania cen na skutek upływu

czasu.

Z opisanego powyżej zbioru transakcji do dalszej analizy wybrano tylko te transakcje nieruchomościami

lokalowymi, które są najbardziej porównywalne z przedmiotową nieruchomością pod względem:

Transakcje dotyczące lokali mieszkalnych usytuowanych w budynkach wielorodzinnych

zlokalizowanych w Siemianowicach Śląskich (z rynku wtórnego);

Transakcje dotyczące lokali mieszkalnych objętych prawem własności (udział 1/1),

Lokale usytuowane w budynkach podobnych do budynku tj. bloki mieszkalne o wysokości do 5

kondygnacji nadziemnych,




Lokale o powierzchni użytkowej od 50m2.

Dla potrzeb niniejszej wyceny przeprowadzono badanie lokalnego rynku lokali mieszkalnych stanowiących

przedmiot prawa własności. Na rynku lokalnym w analizowanym okresie miały miejsce transakcje

rynkowe nieruchomościami lokalowymi mieszkalnymi.

Spośród tych transakcji do dalszych obliczeń przyjęto kilka transakcji lokalami najbardziej podobnymi do

wycenianego. Zebrane w wyniku analizy transakcje lokalami porównywalnymi przedstawiono w załączniku

do niniejszego opracowania.

Na podstawie zebranych informacji o dokonanych transakcjach kupna-sprzedaży lokali mieszkalnych, po

odrzuceniu transakcji skrajnie zaniżonych i zawyżonych, stwierdzono, że:

C średnia C max C min ΔC

2.165,47 zł/m2 2.370,33 zł/m2 1.603,28 zł/m2 767,05 zł/m2

W niniejszym opracowaniu dla potrzeb określenia wartości rynkowej nieruchomości lokalowej

wykorzystano dane o transakcjach uzyskane w Urzędzie Miasta Siemianowice Śląskie, w trakcie analizy

lokalnego rynku nieruchomości (załącznik do opracowania – baza danych transakcyjnych). Nie wyklucza

się także istnienia innych transakcji niż podane w opracowaniu, jednakże nie były one znane autorowi

opracowania w dniu jego sporządzania.

Zgodnie z podstawami metodologicznymi oraz na podstawie badania i analizy lokalnego rynku

nieruchomości lokalowych, stwierdzono, że największy wpływ na wartość rynkową tego typu

nieruchomości mają wymienione poniżej cechy rynkowe. Wpływ w/w atrybutów na wartość rynkową

nieruchomości, ustalono w oparciu o własne badania rynkowe oraz analizę preferencji nabywców

nieruchomości; informacje te uzyskano w agencjach obrotu nieruchomościami oraz na podstawie analiz

zawartych w prasie fachowej.

Cechy rynkowe Waga cechy [%]

Lokalizacja 25,00%

Otoczenie i sąsiedztwo 20,00%

Stan techniczny budynku 20,00%

Standard wykończenia lokalu 25,00%

Położenie na kondygnacji 10,00%

Suma 100%

Na podstawie analizy zebranej bazy transakcji nieruchomościami podobnymi oraz obserwacji preferencji

potencjalnych nabywców tego rodzaju nieruchomości na terenie objętym analizą przyjęto następujące

kryteria ich oceny:




Lokalizacja

Korzystne Strefy miejska oraz strefa podmiejska z dogodnym dostępem do infrastruktury i terenów zurbanizowanych.

Średnio korzystne Strefa podmiejska z ograniczonym dostępem do infrastruktury i terenów zurbanizowanych.

Niekorzystne Strefa peryferyjna, tereny bez dostępu lub z utrudnionym dostępem do infrastruktury i terenów zurbanizowanych.

Otoczenie i sąsiedztwo

Korzystne W bezpośrednim sąsiedztwie tereny zielone, obiekty rekreacyjno-wypoczynkowych; bezpieczna okolica; brak uciążliwych czynników takich jak głośne, ruchliwe drogi, zakłady przemysłowe itp.

Średnio korzystne W niedalekim sąsiedztwie tereny zielone i obiekty rekreacyjno-wypoczynkowe dopuszczalne sąsiedztwo średnio uciążliwych czynników takich jak ruchliwe drogi.

Niekorzystne Występowanie czynników negatywnie oddziałujących na nieruchomość; droga o dużym natężeniu ruchu; tereny kolejowe; w sąsiedztwie przewaga terenów o przeznaczeniu przemysłowym, produkcyjnym itp.

Stan techniczny budynku

Dobry Elementy budynku (lub konstrukcji, wykończenia, wyposażenia) są dobrze utrzymane, konserwowane, nie wykazują zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom norm. Budynek ocieplony.

Średni Elementy budynku utrzymane są należycie. Celowy jest remont bieżący polegający na drobnych naprawach, uzupełnieniach, konserwacji, impregnacji. Budynek nieocieplony.

Pogorszony W elementach budynku występują niewielkie ubytki i uszkodzenia nie zagrażające bezpieczeństwu publicznemu. Celowy jest częściowy remont kapitalny. Budynek nieocieplony.

Standard wykończenia

Dobry Lokal mieszkalny wymagający odświeżenia. Wymaga poniesienia niewielkich dodatkowych nakładów finansowych.

Średni Lokal mieszkalny wymagający bieżącego remontu. Wymaga poniesienia nakładów finansowych.

Niski Lokal mieszkalny wymagający remontu generalnego. Wymaga poniesienia dużych nakładów finansowych.

Położenie w budynku

Korzystne I piętro

Średnio korzystne Wszystkie kondygnacje za wyjątkiem parteru, I piętra i ostatniej.

Niekorzystne Parter i ostatnia kondygnacja nadziemna.

Opis cech wycenianej nieruchomości

L.p. Wyszczególnienie cech Parametry cech charakteryzujących nieruchomość wycenianą

1. Data na którą dokonano oszacowania: 2017-06-08

2. Powierzchnia [m2] 89,17

3. Lokalizacja Średnio korzystna

4. Otoczenie i sąsiedztwo Średnio korzystne

5. Stan techniczny budynku Średni

6. Standard wykończenia Średni

7. Położenie na kondygnacji Średnio korzystne




Opis cech nieruchomości podobnych przyjętych do porównania

L.p. Wyszczególnienie cech Parametry cech charakteryzujących nieruchomość

A B C

1. Lokalizacja szczegółowa: Siemianowice Śląskie, Sobieskiego

Siemianowice Śląskie, Hutnicza

Siemianowice Śląskie, Hutnicza

2. Forma władania: własność własność własność

3. Uzyskana cena transakcyjna [zł/m2]: 1 603,28 2 366,87 2 370,33

4. Data transakcji: 2016-04-21 2016-03-21 2016-03-21

5. Lokalizacja Średnio korzystna Średnio korzystna Średnio korzystna

6. Otoczenie i sąsiedztwo Średnio korzystne Średnio korzystne Średnio korzystne

7. Stan techniczny budynku Średni Średni Średni

8. Standard wykończenia Niski Średni Średni

9. Położenie na kondygnacji Średnio korzystne Średnio korzystne Niekorzystne

7.3.3 ANALIZA RYNKU LOKALNEGO NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH

Dla potrzeb niniejszej wyceny przeprowadzono badanie lokalnego rynku niezabudowanych nieruchomości

gruntowych w obrocie prawem użytkowania wieczystego gruntu ze szczególnym uwzględnieniem działek

przeznaczonych pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i mieszkaniowo-usługowej. Analiza

lokalnego rynku miasta Siemianowice Śląskie wykazała, że w okresie ostatnich 24 miesięcy zawarto

niedostateczną ilość transakcji kupna-sprzedaży wyżej określonych nieruchomości. W związku

z powyższym analizą objęto rynek alternatywny (obejmujący obszarowo teren województwa śląskiego)

nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniowo-usługową

objętych prawem użytkowania wieczystego gruntu. Przeprowadzona analiza wykazała niedostateczną

liczbę transakcji zdefiniowanymi nieruchomościami (spełniającymi kryterium podobieństwa do

nieruchomości szacowanej, będącymi przedmiotem prawa użytkowania wieczystego gruntu) do

przeprowadzenia wyceny przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Tym samym analizą rynku objęto

nieruchomości gruntowe o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniowo-usługową w obrocie prawem

własności. Analizą objęto rynek lokalny obejmujący teren miasta Siemianowice Śląskie.

Zgodnie z § 29 ust 2 jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej

nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania

wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość

rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na

podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania

wieczystego, a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach

dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. Ponadto zgodnie z § 29 ust

3 Rozporządzenia jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu

prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny o których mowa

w ust. 2 wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako

przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego.




Popyt i podaż dla tego rodzaju nieruchomości określić należy jako średnie. Analizując jednak rynek

nieruchomości spełniających kryterium podobieństwa do nieruchomości szacowanej - o powierzchniach

przekraczających 1000 m2 (objętych prawem własności w udziale wynoszącym 1/1), podaż i popyt na

takie nieruchomości kształtuje się na znacznie niższym poziomie (wynika to z faktu, że najczęściej

nabywanymi gruntami są tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, których

powierzchnia niezbędna do zrealizowana zamierzenia inwestycyjnego zazwyczaj zamyka się w granicach

1000m2). W analizowanym okresie czasu zainteresowanie tego typu gruntami rozkłada się w miarę

równomiernie – nie występowały okresy wzmożonego zainteresowania lub jego braku. Badanie rynku

przeprowadzono na podstawie własnej bazy danych transakcji nieruchomościami.

W trakcie prowadzonej analizy rynku stwierdzono, że na rynku w przyjętym okresie czasu miała miejsce

znaczna ilość transakcji gruntami niezabudowanymi o różnym przeznaczeniu (tereny mieszkaniowe

jednorodzinne, tereny mieszkaniowe wielorodzinne, tereny usługowe, przemysłowe i inne). Przy takiej

rozpiętości przeznaczeń terenu, ceny transakcyjne wahały się od kilkudziesięciu do kilkuset złotych za

1m2 powierzchni gruntu. Najwyższe ceny transakcyjne osiągano przy sprzedaży gruntów o przeznaczeniu

pod budownictwo mieszkaniowe małej i dużej intensywności oraz pod tereny usługowe. Jest to zależność,

która zachodzi praktycznie na wszystkich rynkach lokalnych. Wynika to z faktu, że tego typu tereny cieszą

się największym zainteresowaniem tak inwestorów indywidualnych, jak i instytucjonalnych. Ponadto na

tych terenach możliwa jest realizacja największego spektrum inwestycji o dużej dochodowości.

Przeważająca większość transakcji, jakie miały miejsce na rynku w analizowanym okresie czasu, to

transakcje pomiędzy niezależnymi stronami (między osobami fizycznymi lub prawnymi, albo pomiędzy

osobą fizyczną a prawną).

Spośród tych transakcji, do określenia wartości przedmiotu wyceny, wyselekcjonowano transakcje,

których przedmiotem były nieruchomości spełniające kryterium podobieństwa do nieruchomości

stanowiącej przedmiot niniejszego opracowania, określonego w słowniczku ustawy o gospodarce

nieruchomościami – w art. 4 pkt 16.

Kalkulację wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości oparto na zbiorze danych transakcyjnych,

z którego odrzucono transakcje skrajnie zawyżone i zaniżone oraz transakcje, w których wystąpiły jej

szczególne warunki zawarcia powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych

cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości oraz których cenę uzyskano w drodze przetargów, a których

cena odbiega o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne

(zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego, § 5.1 i § 5.2).

W wycenie uwzględniono tym samym nieruchomości:

położone na terenie miasta Siemianowice Śląskie;

objęte prawem własności (udział 1/1),

przeznaczone pod tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej,

niezabudowane,




o powierzchni w granicach 1000m2-2500m2.

Ostatecznie pozostało kilka transakcji rynkowych, na podstawie których dokonano obliczeń. Spośród

uwzględnionych czterech transakcji do bezpośrednich porównań przyjęto trzy transakcje.

Na podstawie zebranych informacji o dokonanych transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości

gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny mieszkaniowo-usługowe, po odrzuceniu

transakcji skrajnie zaniżonych i zawyżonych, stwierdzono, że:

C średnia C max C min ΔC

157,36 zł/m2 189,92 zł/m2 142,18 zł/m2 47,74 zł/m2

W niniejszym opracowaniu dla potrzeb określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości

wykorzystano dane o transakcjach uzyskane w Wydziale Geodezji, w trakcie analizy lokalnego rynku

nieruchomości (załącznik do opracowania – baza danych transakcyjnych).

Dla analizowanego zbioru transakcji dokonano analizy wpływu czasu na zmianę cen. Ponieważ uzyskany

wynik wskazuje, że linia trendu jest stosunkowo prosta można wywnioskować, że na poziom cen mają

wpływ inne czynniki niż upływ czasu, dlatego nie dokonywano aktualizacji cen na datę wyceny.

Zgodnie z podstawami metodologicznymi oraz na podstawie badania i analizy lokalnego rynku

nieruchomości gruntowych, stwierdzono, że największy wpływ na wartość rynkową tego typu

nieruchomości mają wymienione poniżej cechy rynkowe. Wpływ w/w atrybutów na wartość rynkową

nieruchomości, ustalono w oparciu o własne badania rynkowe oraz analizę preferencji nabywców

nieruchomości. Informacje te uzyskano w agencjach obrotu nieruchomościami oraz na podstawie analiz

zawartych w prasie fachowej.

Rodzaj cechy Waga cechy

Lokalizacja 30,00 %

Otoczenie i sąsiedztwo 20,00 %

Warunki dojazdu 20,00 %

Wielkość działki 15,00 %

Kształt działki 15,00 %

Suma 100%

Na podstawie analizy zebranej bazy transakcji nieruchomościami podobnymi oraz obserwacji preferencji

potencjalnych nabywców tego rodzaju nieruchomości na terenie objętym analizą przyjęto następujące

kryteria ich oceny:

Lokalizacja

Korzystna

Nieruchomość najbardziej atrakcyjnie położona w stosunku do nieruchomości przyjętych do porównań. Czynnikami atrakcyjności mogą być odpowiednie do funkcji nieruchomości: intensywność ruchu pieszego lub kołowego, modna dzielnica, bardzo dobry dostęp do obiektów administracyjno – usługowych, opinia o dzielnicy. W sąsiedztwie nieruchomości występują czynniki pozytywnie oddziaływujące na nieruchomość jak np. bliskość parku, lasu, wody, atrakcyjne sąsiedztwo architektoniczne pozytywnie wpływające m. in. na wartość nieruchomości.




Średnio korzystna

Nieruchomość w skali atrakcyjności przedostatnia od stopnia najniższego. Lokalizacja gorzej oceniana np. z powodu gorszych potoków ruchu, większego oddalenia od centrów handlowo – administracyjnych itp. Brak czynników zarówno pozytywnych jak i negatywnych. Otoczenie neutralne.

Niekorzystna

Nieruchomość w skali atrakcyjności najgorzej oceniana. Lokalizacja najgorzej oceniana np. z powodu małych potoków ruchu, niekorzystnego położenia w stosunku centrów handlowo – administracyjnych, negatywnej opinii w środowisku, itp. W sąsiedztwie nieruchomości występują czynniki negatywnie oddziaływujące na nieruchomość, jak np. komin kotłowni, zbyt blisko położona zieleń negatywnie zacieniająca, gospodarstwa rolne, itp.

Otoczenie i sąsiedztwo

Korzystne Nieruchomości położone w sąsiedztwie terenów o podobnym przeznaczeniu, w sąsiedztwie brak czynników negatywnie oddziałujących na nieruchomość.

Średnio korzystne Nieruchomości położone w sąsiedztwie neutralnym, brak czynników pozytywnych oraz negatywnych. W dalszej odległości występują tereny przemysłowe lub zdegradowane; drogi o dużym natężeniu ruchu.

Niekorzystne W bezpośrednim sąsiedztwie występują niekorzystne czynniki, na przykład takie jak: tereny rolne, nieużytki, tereny przemysłowe i zdegradowane.

Warunki dojazdu

Dobre Dobry dostęp z drogi do posesji. Nieruchomość widoczna, nie powodująca utrudnień w jej zlokalizowaniu, dobre nawierzchnie na drogach dojazdowych itp. Cechy traktuje się zawsze względnie w zależności od nieruchomości przyjętych do porównań.

Zadowalające Warunki dojazdu gorsze w stosunku do dobrego np. z powodu trudności w zlokalizowaniu lub gorszej nawierzchni dróg dojazdowych, większej odległości od przystanków komunikacji, braku bezpośredniego dostępu do drogi itp.

Złe Warunki dojazdu najgorsze w przyjętej skali np. z powodu trudnego dostępu z drogi, znacznej odległości od przystanków komunikacji, itp.

Wielkość działki

Korzystna

Działka (nieruchomość) o powierzchni umożliwiającej ergonomiczne jej zagospodarowanie. Brak utrudnień w posadowieniu na niej budynku czy budowli – nie ma konieczności dostosowywania bryły obiektu do wielkości działki. Powierzchnia wystarczająca do przeprowadzenia planowanej inwestycji.

Średnio korzystna

Działka (nieruchomość) o powierzchni ograniczającej ergonomiczne jej zagospodarowanie. Utrudnienia w posadowieniu na niej budynku czy budowli – konieczność dostosowywania bryły obiektu do powierzchni działki. Powierzchnia, która nie zaspokaja wszystkich potrzeb inwestora lub przekraczającej zamierzenia inwestycyjne.

Niekorzystna

Działka (nieruchomość) o powierzchni bardzo utrudniającej ergonomiczne jej zagospodarowanie. Utrudnienia w posadowieniu na niej budynku czy budowli – konieczność dostosowywania bryły obiektu do kształtu działki, zmiany koncepcji inwestorskiej. Działka o powierzchni zbyt małej lub zbyt dużej.

Kształt działki

Korzystny Kształt regularny, umożliwiający ergonomiczne użytkowanie działki, np. kwadrat, prostokąt lub kształty zbliżone.

Średnio korzystny Kształt zbliżony do regularnego, umożliwiający ergonomiczne użytkowanie działki – kształt nieforemny.

Niekorzystny Działka ma kształt najgorszy w przyjętej skali np. wąski, niedogodny lub trójkątny niedogodny o kształcie nieodpowiednim do sposobu i celu użytkowania.




Opis cech wycenianej nieruchomości

L.p. Wyszczególnienie cech Parametry cech charakteryzujących nieruchomość wycenianą

1. Data oszacowania: 2017-06-08

2. Powierzchnia działki gruntu [m2] 1 268,00

3. Lokalizacja Średnio korzystna

4. Otoczenie i sąsiedztwo Średnio korzystne

5. Warunki dojazdu Dobre

6. Wielkość działki Korzystna

7. Kształt działki Korzystny

Opis cech nieruchomości podobnych przyjętych do porównania

L.p. Wyszczególnienie cech Parametry cech charakteryzujących nieruchomość

A B C

1. Lokalizacja szczegółowa: Siemianowice Śląskie, obr. 40

Siemianowice Śląskie, obr. 55

Siemianowice Śląskie, obr. 41

2. Forma władania: własność własność własność

3. Uzyskana cena transakcyjna [zł/m2]: 142,18 149,81 147,54

4. Data transakcji: 2016-02-11 2016-05-25 2016-02-12

5. Lokalizacja Średnio korzystna Średnio korzystna Średnio korzystna

6. Otoczenie i sąsiedztwo Średnio korzystne Niekorzystne Średnio korzystne

7. Warunki dojazdu Dobre Dobre Złe

8. Wielkość działki Korzystna Średnio korzystna Korzystna

9. Kształt działki Średnio korzystny Średnio korzystny Średnio korzystny

8. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ

8.1. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ

W wyniku kalkulacji szczegółowej przedstawionej w załączniku, wartość rynkową prawa własności

nieruchomości lokalowej mieszkalnej położonej w Siemianowicach Śląskich przy ul. Sobieskiego 27/6,

określono na:

186 722,00 zł

słownie: sto osiemdziesiąt sześć tysięcy siedemset dwadzieścia dwa złote

Wartość rynkowa 1m2 lokalu mieszkalnego w zaokrągleniu wynosi:

2.094,00 zł/m2





8.2. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ

W wyniku kalkulacji szczegółowej przedstawionej w załączniku, wartość rynkową prawa własności

nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w Siemianowicach Śląskich przy ul. Sobieskiego,

określono po zaokrągleniu na:

197 884,00 zł

słownie: sto dziewięćdziesiąt siedem tysięcy osiemset osiemdziesiąt cztery złote

gdzie wartość rynkowa 1m2 prawa własności nieruchomości gruntowej wynosi:

156,06 zł/m2

8.3. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO NIERUCHOMOŚCI

GRUNTOWEJ

Analiza transakcji, które miały miejsce na rynku lokalnym i regionalnym w przyjętym dla niniejszego

opracowania okresie badania tego rynku wskazała, że obrót prawem użytkowania wieczystego nie

pozwalał na określenie wartości tego prawa poprzez zastosowanie podejścia porównawczego przy

przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych

jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego.

Na podstawie dokonanych w analizowanym okresie czasu transakcji kupna-sprzedaży nieruchomościami

stanowiącymi przedmiot prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności wyznaczono natomiast

wzajemną relację pomiędzy wartościami tych dwóch praw.

Relacja pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, a cenami

nieruchomości jako przedmiotu prawa własności dla obszaru, na którym położona jest nieruchomość

stanowiąca przedmiot niniejszego opracowania wynosi 0,9 (na podstawie przeprowadzonej analizy

rynku).

Omawiane prawa są więc prawami o niewiele różniącej się od siebie wartości. Oznacza to, że wartość

prawa użytkowania wieczystego gruntu jest o około 10% mniejsza niż wartość prawa własności tej samej

nieruchomości. Za mniejszą wartością użytkowania wieczystego w odniesieniu do prawa własności

przemawia fakt, że aktualizacja stawek opłat rocznych za użytkowanie wieczyste nieruchomości

gruntowych każdego roku powoduje zwiększone zainteresowanie przekształceniem w prawo własności.

Ta zależność obrazuje sposób postrzegania tych dwóch praw przez potencjalnych nabywców, którzy za

lepsze uznają prawo własności, ponieważ nie wiąże się ono z dodatkowymi opłatami rocznymi.

Określenia wartości rynkowej nieruchomości, jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego dokonano

więc na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości, jako przedmiotu prawa

użytkowania wieczystego, a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności – zgodnie

z postanowieniem § 29 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.




Dlatego dla określenia wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszego opracowania,

objętej prawem użytkowania wieczystego, określono wpierw jej wartość, jako przedmiotu prawa

własności, a następnie, aby sprowadzić tę wartość do poziomu cen prawa użytkowania wieczystego,

dokonano korekty tej wartości za pomocą współczynnika korygującego wynoszącego 0,9 ustalonego

w sposób opisany powyżej. Operację tę wyraża poniższy wzór:

WUW = WW x Wk

gdzie:

WUW – wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu;

WW – wartość prawa własności gruntu;

K – współczynnik korygujący, którego wartość przyjęto w wysokości 0,9 (określony na podstawie analizy

rynku).

WUW = WW x Wk

WUW = 197 884,00 zł/m2 x 0,9

WUW = 178 095,60 zł

Przyjęto po zaokrągleniu: 178 096,00 zł

słownie: sto siedemdziesiąt osiem tysięcy dziewięćdziesiąt sześć złotych

8.4. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ UDZIAŁU W PRAWIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO

GRUNTU

Określenie wartości rynkowej udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej, dokonano w oparciu

o wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej pomnożoną przez wielkość udziału

w nieruchomości (udział 559/10000).

W RU = W R 1 * U WRu - wartość rynkowa udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych WR1 - wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych U – wielkość udziału

W RU = 178 096,00 zł * 559/10000 = 9 955,57 zł

Przyjęto po zaokrągleniu:

9 956,00 zł


197 884,00 zł – 9 956,00 zł = 187 928,00 zł




9. ZESTAWIENIE, WNIOSKI KOŃCOWE I UZASADNIENIE

W wyniku kalkulacji szczegółowej przedstawionej w załącznikach, wartość rynkową prawa własności

nieruchomości lokalowej mieszkalnej położonej w Siemianowicach Śląskich przy ul. Sobieskiego 27/6

określono po zaokrągleniu na:

197 884,00 zł

słownie: sto dziewięćdziesiąt siedem tysięcy osiemset osiemdziesiąt cztery złote

w tym:

Wartość rynkową udziału (559/10000) w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości

gruntowej określono na:

9 956,00 zł

słownie: dziewięć tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt sześć


187 928,00 zł

Wartość rynkowa 1m2 lokalu mieszkalnego w zaokrągleniu wynosi:

2.094,00 zł/m2


Określając wartość rynkową nieruchomości lokalowej mieszkalnej uwzględniono w szczególności:

lokalizację, otoczenie i sąsiedztwo, stan techniczny budynku, standard lokalu, położenie lokalu

mieszkalnego na kondygnacji, analizę cen oraz relację popytu i podaży na rynku tego typu lokali.

Określając wartość rynkową nieruchomości gruntowej – gruntu, uwzględniono w szczególności:

lokalizację, otoczenie i sąsiedztwo, warunki dojazdu, wielkość i kształt działki, analizę cen oraz relację

popytu i podaży na rynku tego typu nieruchomości.

Wartość rynkowa przedmiotu wyceny określona została dla najkorzystniejszego sposobu korzystania

z nieruchomości i stanowi najbardziej prawdopodobną cenę, jaką można uzyskać za lokal na normalnie

funkcjonującym rynku. W tym celu powinny być spełnione wszystkie warunki poprawnie ustalanej ceny

transakcyjnej, w szczególności odpowiedni czas i sposób prezentowania, eksponowania na rynku.

Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości lokalowej w podejściu porównawczym jest

najbardziej uzasadnione, ponieważ na badanym rynku nieruchomości odnotowano transakcje kupna-

sprzedaży nieruchomościami lokalowymi o podobnych cechach, dla których różnice w cenie i cechach

rynkowych są możliwe do skorygowania poprawkami.

10. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE

1. Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa, Powszechnymi

Krajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców

Majątkowych, a także zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym.




2. Niniejsze opracowanie sporządzone zostało tylko i wyłącznie dla Zamawiającego i dla celu

określonego w opracowaniu; wykorzystanie wyceny dla innego celu niż określony w opracowaniu oraz

przez osoby trzecie jest niedopuszczalne, przez autora nieprzewidziane i nie może stanowić podstawy

ewentualnej odpowiedzialności autora opracowania.

3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres

12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub

istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie w/w okresu, po potwierdzeniu jego

aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

4. Niniejszy operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek

dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.

5. Ustalenia stanu przedmiotu wyceny, tak prawnego jak i faktycznego, dotyczą daty dokonania wizji.

Wszelkie zmiany, jakie mogły wystąpić po tej dacie w stanie prawnym i faktycznym przedmiotu

wyceny, wymagać będą odrębnej analizy oraz aktualizacji wyceny. Późniejsze wykorzystanie wyceny

w przypadku zmian na rynku nieruchomości także będzie wymagało aktualizacji wyceny.

6. Autor opracowania nie ponosi odpowiedzialności za wady prawne przedmiotu wyceny, których nie

mógł stwierdzić na podstawie uzyskanych informacji od Zamawiającego lub w trakcie badania stanu

prawnego na podstawie dostępnych dokumentów.

7. Ocena stanu technicznego budynku mieszkalnego i lokalu mieszkalnego nie stanowi ich ekspertyzy

technicznej.

8. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające wpływ na

oszacowanie wartości.

9. Dane dotyczące konstrukcji i roku budowy budynku wielorodzinnego oraz powierzchni użytkowej

lokalu mieszkalnego uzyskano w Administracji budynku.

10. Oszacowana wartość rynkowa nie zawiera podatku VAT.

11. ZAŁĄCZNIKI

1. Arkusz kalkulacyjny określający wartość rynkową wartości rynkowej lokalu mieszkalnego.

2. Baza cen transakcyjnych.

3. Arkusz kalkulacyjny określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej.

4. Baza cen transakcyjnych.

5. Wydruk księgi wieczystej.

6. Dokumentacja geodezyjna.

7. Protokół z oględzin.

OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI ... · OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ...

Documents

Transcript of OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI ... · OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ...