OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ

NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ - ROLNEJ POŁOŻONEJ W KALISZU, UL. SOBÓTKI 35 I UL. BIWAKOWEJ 21

W OBRĘBIE RAJSKÓW, POWIAT MIASTO KALISZ, WOJEWÓDZTWO WIELKOPOLSKIE

KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/00075117/7

Numer sprawy: KM 1519/13

WARTOŚĆ RYNKOWA NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ - ROLNEJ: działka nr 181 – 0,3300 ha

działka 311 – 0.1299 ha Obręb 0150 Rajsków

KW nr KZ1A/00075117/7 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Kaliszu

25 000,00 zł słownie: dwadzieścia pięć tysięcy złotych

DATA SPORZĄDZENIA:

13 marca 2015 r.

OPERAT WYKONAŁ:

Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung – nr uprawnień 5026

KM 1519/13

Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.

2

SPIS TREŚCI

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY .... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

1.1. Przedmiot wyceny. .................................................................................................. 4

1.2. Zakres wyceny. .............................................................................................................. 4

2. CEL WYCENY ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU

SZACUNKOWEGO .... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

3.1. Podstawy formalne wyceny .................................................................................... 4

3.2. Podstawy prawne i merytoryczne ........................................................................ 4

3.3. Materiały pomocnicze . ............................................................................................. 4

3.4. Źródła danych o nieruchomości ............................................................................ 5

4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

5.1. Stan prawny ................................................................................................................ 5

5.2. Opis głównych cech nieruchomości ..................................................................... 6

6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU

OKREŚLONEJ WARTOŚCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

8.1. Rodzaj określonej wartości .................................................................................. 12

8.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania .......................................... 12

9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

9.1. Obliczenie wartości rynkowej ............................................................................. 13

10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM .... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

11. KLAUZULE ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

12. ZAŁĄCZNIKI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

KM 1519/13

Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.

3

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Opis przedmiotu wyceny:

Niezabudowana nieruchomość gruntowa położona w Kaliszu, (powiat Miasto Kalisz, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej 306101__1–M. Kalisz, obrębie geodezyjnym 0150 Rajsków, obejmująca dwie działki gruntu rolnego o numerach ewidencyjnych : - 181 o powierzchni 0,3300 ha, ul. Sobótki 35, - 311 o powierzchni 0,1299 ha, ul. Biwakowa 21 zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00075117/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu.

Przeznaczenie: S.U i K. Z. P: tereny rolne

Właściciel: Osoba fizyczna

Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości.

Procedura szacowania: Do wyceny nieruchomości zastosowano: - podejście porównawcze - metodę porównywania parami

Daty istotne dla operatu szacunkowego

Data, z której przyjęto stan nieruchomości - . 09.03.2015 r. Data oględzin nieruchomości - 09.03.2015 r. Data, z której przyjęto poziom cen - 13.09.2015 r. Data sporządzenia operatu - 13.09.2015 r.

Wartość rynkowa nieruchomości:

25 000 zł słownie: dwadzieścia pięć tysięcy złotych

w tym wartość rynkowa :

działki nr 181 – 18 000 zł działki nr 311 - 7000 zł

Wykonawca operatu szacunkowego:

Rzeczoznawca Majątkowy – biegły sądowy Ewa Jung Nr uprawnień 5026

Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego:

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

KM 1519/13

Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.

4

1.1. Przedmiot wyceny. Przedmiotem wyceny jest niezabudowana nieruchomość gruntowa położona w Kaliszu, (powiat Miasto Kalisz, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej 306101__1–M. Kalisz, obrębie geodezyjnym 0150 Rajsków, obejmująca dwie działki gruntu rolnego o numerach ewidencyjnych : - 181 o powierzchni 0,3300ha, ul. Sobótki 35, - 311 o powierzchni 0,1299 ha, ul. Biwakowa 21 zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00075117/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu.

1.2. Zakres wyceny.

W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową prawa własności niezabudowanej nieruchomości rolnej obejmującej dwie działki gruntu nr 181 i 311.

2. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości.

3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO

3.1. Podstawy formalne wyceny

Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia 25.02.2015 r. KM/1519/13 wystawionego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Okręgowym w Kaliszu Monikę Talarczyk Wykonawca: Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung zam. 62-800 Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel. 665-196-292 Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury. Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości.

3.2. Podstawy prawne i merytoryczne

Ustawa z dnia 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2014 r. Nr 0, poz. 518 z późniejszymi zmianami);

Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm.)

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami)

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami)

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami).

3.3. Materiały pomocnicze .

KM 1519/13

Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.

5

R. Cymerman, A. Hopfer „Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury.” PFSRM Warszawa 2005.

M. Prystupa „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” PFSRM Warszawa 2001.

Ewa Kucharska-Stasiak Nieruchomość a rynek. Wyd. PWN Warszawa 2002 3.4. Źródła danych o nieruchomości

Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 09 marca 2015 r. w obecności geodety Arkadiusza Banaszaka.

Księga Wieczysta Nr KZ1A/00075117/7 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu

Rejestr gruntów prowadzony Prezydenta Miasta Kalisza

Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku

Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla miasta Kalisza

4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Data sporządzenia wyceny: 13 marca 2015 r.

Data określenia wartości: 13 marca 2015 r.

Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 09 marca 2015 r.

Data oględzin przedmiotu wyceny: 09 marca 2015 r.

5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI

5.1.Stan prawny

Szacowana nieruchomość zapisana jest w księdze wieczystej nr KZ1A/00075117/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. W ww. księdze wieczystej na dzień 13 marca 2015 r. znajdują się następujące zapisy:

DZIAŁ I – oznaczenie nieruchomości

Kalisz, obręb 150 Rajsków, powiat M. Kalisz, woj. wielkopolskie - działka nr 311, ul. Biwakowa 21, , powierzchnia: 0,1299 ha - działka nr 181, ul. Sobótki 35, powierzchnia: 0,3300 ha sposób korzystania: grunty orne, powierzchnia łączna: 0,4599 ha

DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością

Wpisów nie ma

DZIAŁ II – własność

Robert Jerzy Gajzler, PESEL 75080900979. Na podstawie postanowienia o dziale spadku w sprawie I Ns 418/09 wydanego przez Sąd Rejonowy Wydział I Cywilny w Kaliszu – wpisano dnia 29 października 2009 r.

DZIAŁ III – prawa, roszczenia i ograniczenia

KM 1519/13

Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.

6

Pod nr 1; Ostrzeżenie –Z nieruchomości opisanej w dziale I tej księgi toczy się egzekucja, skutki zajęcia odnoszą się do wszystkich wierzycieli, którzy przyłączą się do egzekucji. - Bre Bank Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie, REGON 00125452400000 - MBank Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie, REGON 00125452400000.

DZIAŁ IV – hipoteka

Wpisów nie ma

DANE Z REJESTRU GRUNTÓW:

Województwo: wielkopolskie Powiat: M. Kalisz Jednostka ewidencyjna: 306101_1 M. Kalisz Obręb: 0150,150 Rajsków Jednostka rejestrowa: G67 Właściciel: Robert Gajzler

Akusz mapy

Numer działki

Bliższe określenie położenie

Oznacz. uż. i kont.

Klasyf.

Powierzchnia Nr KW

użytków i klas

działki

1 181 Sobótki 35 RV RVI

0.1420 0.1880

0.3300 KZ1A/00075117/7

1 311 Biwakowa 21 RIVa RIVb

0.0566 0.0733

0.1299 KZ1A/00075117/7

Stwierdzono zgodność pomiędzy wpisami w księdze wieczystej i rejestrem gruntów.

5.2.Opis głównych cech nieruchomości

POŁOŻENIE Województwo wielkopolskie

Wielkopolskie województwo, utworzone 1 I 1999. Położone w zachodniej części Polski. Sąsiaduje z województwami: lubuskim, zachodniopomorskim, pomorskim, kujawsko-pomorskim, łódzkim, opolskim, dolnośląskim. Zajmuje 29 942 km2 powierzchni. 3345 tys. mieszkańców. Administracyjnie dzieli się na 31 powiatów, 4 miasta na prawach powiatów, 226 gmin. Stolicą jest Poznań.

KM 1519/13

Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.

7

Powiat Miasto Kalisz

Kalisz – to miasto położone w południowo-wschodniej części województwa wielkopolskiego, w głębokiej dolinie rzeki Prosny. drugie co do wielkości i również drugi najsilniej zurbanizowany ośrodek województwa wielkopolskiego, powiat grodzki, siedziba powiatu ziemskiego. Kalisz zajmuje 70 km

2, liczy ok. 100 tys. mieszkańców.

Kalisz, ul. Biwakowa, Sobótki

Rajsków – to dzielnica położona poniżej dzielnicy Tyniec, między rzekami Prosną i Swędrnią. Obecnie tę dzielnicę Kalisza zamieszkuje około 1 800 mieszkańców. Dzielnica ma charakter jednorodzinny i rekreacyjny. Przez teren dzielnicy przebiega obwodnica śródmiejska - Szlak Bursztynowy wraz z dwoma mostami: na rzece Prośnie i na jej dopływie - Swędrni. Rajsków oddzielony jest od południa rzeką Prosną od Zawodzia natomiast od północy, od Tyńca, oddziela go ruchliwa ulica Łódzka. Głównymi ulicami na Rajskowie są: Ciesielska, Dolna, Grobla, Kniejowa, Kowalska, Lajkonika, Murarska, Paprotna, Pionierska, Próżna, Przebierańców, Rajskowska, Rybacka, Rzeczna, Saperska, Wał Jagielloński, Wał Matejki. Rajsków to jedna z ładniejszych dzielnic, za sprawą licznych zielonych terenów i rzek: Prosny i Swędrni.

źródło: wycinek ze strony : msip.kalisz.pl

KM 1519/13

Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.

8

SĄSIEDZTWO I DOJAZD

Dojazd do działki nr 181 odbywa się drogą o nawierzchni gruntowej tj. ul. Sobótki będącą własnością Miasta Kalisza w zarządzie ZDM (działka nr 191). Działka nr 311 graniczy bezpośrednio z drogą śródpolną – ulicą Biwakową (działka nr 314) będącą własnością Miasta Kalisz w zarządzie ZDM, jednak dostęp do tej działki jest utrudniony, gdyż droga dojazdowa nie jest urządzona. Bezpośrednie sąsiedztwo działek stanowią grunty rolne.

Dojazd do działki nr 181 – ul. Sobótki (dz. nr 191)

Dojazd do działki nr 311 – ul. Biwakowa (dz. nr 314)

Sąsiedztwo

KM 1519/13

Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.

9

OPIS NIERUCHOMOŚCI

Przedmiotowa nieruchomość obejmuje dwie działki gruntu nr 181 i 311ł o łącznej powierzchni 4599 m2, usytuowana w Kaliszu przy ul. Biwakowej i Sobótki. Działki są od siebie oddalone, stanowią dwa oddzielne kompleksy. Działka nr 181 usytuowana przy ul. Sobótki 35 o powierzchni 0,3300 ha ma kształt mocno wydłużonego prostokąta. Areał działki stanowią grunty orne o słabej klasie bonitacyjnej (V i VI). Działka nr 311 usytuowana przy ul. Biwakowej o powierzchni 0,1299 ha ma kształt regularny. Areał działki stanowią grunty orne o średniej klasie bonitacyjnej (IV). Działka graniczy z rzeką Pokrzywnicką.

Działka nr 181 – ul. Sobótki 35

Widok na działkę nr 181

KM 1519/13

Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.

10

Działka nr 311 – ul. Biwakowa 21

6.PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Na dzień wyceny Miasto Kalisz nie ma obowiązującego planu zagospodarowania

przestrzennego opracowanego dla terenu, na którym znajduje szacowana nieruchomość. Według Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania opracowanego dla

miasta Kalisza, podjętego uchwałą nr XXXVIII/543/2009 Rady Miejskiej Kalisza z dnia 3 września 2009 r. nieruchomość położona jest na terenie upraw rolnych.

KM 1519/13

Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.

11

7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Uzyskano następujące dane wyjściowe pozwalające na przeprowadzenie wyceny:

Informacje z dokumentów dostarczonych przez zleceniodawcę, dotyczące stanu prawnego nieruchomości,

Dane z wizji lokalnej dotyczące lokalizacji, sąsiedztwa, dojazdu.

Informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych na terenie miasta Kalisza

Inne czynniki cenotwórcze tj. przeznaczenie działki, stan przepisów prawnych, informacje o aktualnym popycie na tego typu nieruchomości.

Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego:

rodzaj rynku – rynek nieruchomości gruntowych rolnych niezabudowanych o niskich walorach użytkowych, bez prawa zabudowy

obszar rynku – miasto Kalisz

okres badania cen – z uwagi na małą ilość transakcji trzy lata wstecz od daty wyceny

jednostka odniesienia – cena 1 m2 Analiza wykazała, iż obrót nieruchomościami rolnymi podobnymi do wycenianej na terenie

miasta Kalisza jest znikomy. W okresie objętym analizą odnotowano bardzo małą ilość transakcji. Ceny nieruchomości kształtowały się w przedziale od 3,79 zł do 11,00 zł za 1 m2 powierzchni gruntu. Największy wpływa na cenę miało przede wszystkim położenie nieruchomości oraz dostęp do drogi jak również kształt rozłogu, kształt działki oraz powierzchnia.

Data transakcji

Obręb Ulica Powierzchnia działek

Wartość Cena 1 mkw

2013-09-17 Sulisławice Pałacowa 5282 20000 3,79

2014-02-10 Piwonice Wieś Rodowa 14270 60000 4,20

2014-03-05 Piwonice Kolonia Wschód

Turowa, Toporowa

10641 45000 4,23

2014-08-08 Dobrzec Piekart 6535 60000 9,18

2014-02-14 Dobrzec X 6410 62100 9,69

2014-04-24 Winiary Wiosenna 15002 165000 11,00

KM 1519/13

Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.

12

8.WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI

8.1.Rodzaj określonej wartości

Dla potrzeb przedmiotowej wyceny określono wartość rynkową nieruchomości. Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji.

Zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena,

możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń:

strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.”

8.2.Wybór podejścia, metody i techniki szacowania

Do wyceny nieruchomości zastosowano:

podejście porównawcze

metodę porównywania parami.

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE

Główną zasadą podejścia porównawczego jest porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu handlowego.

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic poszczególnych cech rynkowych z nieruchomością wycenianą. Tak więc podstawowym założeniem zastosowanej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cechach lecz nie znanej cenie. PROCEDURA POSTĘPOWANIA PRZY METODZIE PORÓWNYWANIA PARAMI

1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.

2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych.

3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.

4. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki.

KM 1519/13

Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.

13

5. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości.

6. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi.

7. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek.

8. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY

9.1.Obliczenie wartości rynkowej W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 6 transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, stanowiących przedmiot własności. W zbiorze tym –określono:

Ceny: Cena minimalna = 3,79 zł Cena maksymalna = 11,00 zł DELTA = 7,21 zł Liczba próbek = 6 Liczba porównań = 3

Odchylenie standardowe = 3,28

Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a)

Cena 1 mkw

1110987654

Lic

zba tra

nsakcji

5,51

Poniżej przedstawiono wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej nieruchomości:

Przyjęte cechy rynkow e

Położenie 35 %

Kształt 25 %

Wielkość 20 %

Kształt 20 %

KM 1519/13

Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.

14

Na podstawie przedstawionego zbioru 3 cen transakcyjnych dokonano porównania obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych.

Data transakcji

Obręb Ulica Cena [zł/1 m2]

Cena łączna działki i bud

[zł]

Powierzchnia działki(ek)

[m2]

2014-03-05 Piwonice Kolonia Wschód

Turowa, Toporowa

4,23 45000 10641

Niezabudowana nieruchomość użytkowana rolniczo, stanowiąca prawo własności, położona w obrębie strefy peryferyjnej miasta, dojazd bezpośredni, kształt rozłogu - niekorzystny Przeznaczenie w Studium: tereny rolnicze, tereny zielenie niskiej, 2014-08-08 Dobrzec Piekart 9,18 60 000 6535 Niezabudowana nieruchomość użytkowana rolniczo, stanowiąca prawo własności, położona w obrębie strefy peryferyjnej miasta, dojazd bezpośredni, kształt rozłogu - korzystny Przeznaczenie w Studium: tereny rolnicze 2014-02-14 Dobrzec x 9,69 62 100 6410 Niezabudowana nieruchomość użytkowana rolniczo, stanowiąca prawo własności, położona w obrębie strefy peryferyjnej miasta, dojazd bezpośredni, kształt rozłogu - korzystny Przeznaczenie w Studium: tereny rolnicze

OPIS CECH RYNKOWYCH

Nazwa cechy Skala opisu Charakterystyka

Położenie dobre położenie w strefie peryferyjnej Kalisza, w oddaleniu od głównych ciągów komunikacyjnych, z bezpośrednim dostępem do urządzonej drogi

średnie położenie w strefie peryferyjnej Kalisza, w oddaleniu od głównych ciągów komunikacyjnych z ograniczonym dojazdem

Kształt rozłogu korzystny nieruchomość obejmująca jedną działkę

średnio korzystny nieruchomość obejmująca dwie działki położone w oddaleniu od siebie

niekorzystny nieruchomość obejmująca więcej niż dwie działki położone w oddaleniu od siebie

Kształt działki korzystny regularny o kształcie prostokąta

średnio korzystny regularny o kształcie wydłużonego prostokąta

Wielkość działki mała do 7000 m2

duża powyżej 7000 m2

KM 1519/13

Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.

15

Tabele porównawcze

Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 4,23 PLN/m2

Cechy rynkowe

Waga cechy [%]

Zakres kwotowy

Wartość cechy (Nier. wyceniana)

Wartość cechy (nier.por.)

Poprawki [zł].

Położenie 35 2,52 średnie dobre - 2,52

Kształt rozłogu

25 1,80 średnio korzystny

niekorzystny 0,90

Kształt działki 20 1,44 średnio korzystny

średnio korzystny

0,00

Wielkość działki

20 1,44 mała duża 1,44

Suma: - 0,18 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 9,69 PLN/ m2

Cechy rynkowe

Waga cechy [%]

Zakres kwotowy

Wartość cechy (Nier. wyceniana)

Wartość cechy (nier.por.)

Poprawki [zł].

Położenie 35 2,52 średnie dobre - 2,52

Kształt rozłogu

25 1,80 średnio korzystny

korzystny - 0,90

Kształt działki 20 1,44 średnio korzystny

średnio korzystny

0,00

Wielkość działki

20 1,44 mała mała 0,00

Suma: - 3,42 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 9,18 PLN/ m2

Cechy rynkowe

Waga cechy [%]

Zakres kwotowy

Wartość cechy (Nier. wyceniana)

Wartość cechy (nier.por.)

Poprawki [zł].

Położenie 35 2,52 średnie dobre - 2,52

Kształt rozłogu

25 1,80 średnio korzystny

korzystny - 0,90

Kształt działki 20 1,44 średnio korzystny

średnio korzystny

0,00

Wielkość działki

20 1,44 mała mała 0,00

Suma: - 3,42

KM 1519/13

Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.

16

Wartości cząstkowe: Wx-4,23 = 4,23+(-0,18) = 4,05 Wx-9,18 = 9,18+(-3,42) = 5,76 Wx-9,69 = 9,69+(-3,42) = 6,27

Sposób obliczania wartości 1 m2 średnia ważona ze wzoru: (0,45*4,05 + 0,63*5,76 + 0,65*6,27) / (0,45 + 0,63 + 0,65)

Wartość 1 m2 nieruchomości wycenianej: 5,51 zł słownie: pięć zł. 51/100

Wartość nieruchomości wycenianej wynosi: WR= 4599 m2 x 5,51 zł/m2 = 25 340,49 zł

przyjęto 25 000,00 zł słownie: dwadzieścia pięć tysięcy złotych

Wartość poszczególnych działek wynosi

WRdz.181 = 3300 m2 x 5,51 zł/m2 = 18183,00 zł ≈ 18 000 zł

słownie: osiemnaście tysięcy złotych

WRdz.311 = 1299 m2 x 5,51 zł/m2 = 7157,49 zł ≈ 7 000 zł

słownie: siedem tysięcy złotych

KM 1519/13

Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.

17

10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM

WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ OBEJMUJĄCEJ DZIAŁKI GRUNTU NR 181 I 311 O POWIERZCHNI ŁĄCZNEJ 0,4599 HA ZAPISANEJ W

KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR KZ1A/00075117/7 WYNOSI

25 000 zł

słownie: dwadzieścia pięć tysięcy złotych

w tym wartość rynkowa poszczególnych działek wynosi: działki 181 – 18 000 zł działki 311 – 7000 zł

Oszacowana wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za podobne nieruchomości na terenie miasta Kalisza. Wartość nieruchomości mieści się w zbiorze zebranych transakcji. Wartość ta stanowi jednocześnie najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy aktualnym sposobie użytkowania.

KM 1519/13

Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.

18

11. KLAUZULE

Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa.

Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwierdzić przy wykonywaniu oględzin nieruchomości ani też na podstawie przedstawionej dokumentacji prawnej.

Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia.

Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu do innego celu niż podany w pkt. 1.4. “Cel wyceny”

Operat jest pracą autorską i jego publikacja w całości lub w częściach bez zgody autora jest zabroniona.

Wartość rynkowa określona w niniejszym operacie szacunkowym nie zawiera podatku VAT.

Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w Art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez autora.

12. ZAŁĄCZNIKI

Odpis zwykły z księgi wieczystej nr KZ1A/00075117/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu Wydział Ksiąg Wieczystych.

Wypis z rejestru gruntów i budynków. Kopia mapy ewidencyjnej.