RAPORT Z WYCENY · 2019-10-22 · 32-400 Myślenice, Rynek 28Tel. (12) 274 30 60 OPERAT SZACUNKOWY...

32-400 Myślenice, Rynek 28

Tel. (12) 274 30 60

www.rapit.com.pl

OPERAT SZACUNKOWY

REPERTORIUM NR 135/2019

wycena prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, objętej

księgą wieczystą nr KR1Y/00047500/7 Sądu Rejonowego w Myślenicach,

położonej w Głogoczowie, gmina Myślenice, składającej się z działki

ewidencyjnej nr 1635 o powierzchni 0,7500 ha

cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu

egzekucyjnym

zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina

Łącka-Grabczan sygn. akt Km 1291/18

autor opracowania:

Myślenice, 21 maja 2019 r.

Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej – Głogoczów, dz. 1635, KW nr KR1Y/00047500/7

Autor opracowania: Tomasz Lehman

strona 2/19

Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r.

SPIS TREŚCI

I. CZĘŚĆ OGÓLNA ........................................................................................................... 3

I.1. Przedmiot i zakres wyceny ........................................................................................ 3

I.2. Stan prawny .............................................................................................................. 3

I.3. Zleceniodawca .......................................................................................................... 4

I.4. Cel wyceny ................................................................................................................ 5

I.5 Daty wyceny ............................................................................................................... 5

I.6. Podstawa formalno – prawna .................................................................................... 5

I.7. Źródła informacji ........................................................................................................ 5

I.8. Metodyka wyceny ...................................................................................................... 6

II. OPIS NIERUCHOMOŚCI ............................................................................................... 8

II.1. Lokalizacja ............................................................................................................... 8

II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym ....................................................................... 9

II.3. Opis nieruchomości ................................................................................................ 10

III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ................................................................. 11

III.1. Analiza rynku ......................................................................................................... 11

III.2. Arkusze wyceny nieruchomości............................................................................. 17

IV. WYNIK KOŃCOWY .................................................................................................... 18

V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA .................................................................................... 19

VI. ZAŁĄCZNIKI .............................................................................................................. 19



strona 3/19


I. CZĘŚĆ OGÓLNA

I.1. Przedmiot i zakres wyceny

Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, którą stanowi

działka ewidencyjna nr 1635 o powierzchni 0,75 ha, położona w Głogoczowie, gmina

Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie.

Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej udziału wynoszącego ½ części

w prawie własności nieruchomości gruntowej w granicach działki ewidencyjnej nr 1635

o powierzchni 0,75 ha, położonej w Głogoczowie, gmina Myślenice, wraz ze wszystkimi

częściami składowymi i elementami zagospodarowania terenu wg stanu i poziomu cen w

dniu wyceny.

I.2. Stan prawny

Sąd Rejonowy w Myślenicach IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą

nr KR1Y/00047500/7 dla nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości Głogoczów,

gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się wyłącznie

z działki ewidencyjnej nr 1635 o powierzchni 0,7500 ha.

Właścicielami przedmiotowej nieruchomości ujawnionymi w dziale II księgi wieczystej są:

− Kazimierz Kurek (PESEL:57052709579) syn Józefa i Stefani w udziale ½ części,

− Monika Kurek (PESEL: 87032617226) córka Kazimierza i Grażyny w udziel ½ części,

Dział I-Sp. wolny od wpisów.

Dział III zawiera wpis o treści:

wszczęcie egzekucji z nieruchomości z udziału ½ części we współwłasności

nieruchomości Kazimierza Kurek (PESEL: 570527095790) na rzecz Gminy Miejskiej

Kraków, (REGON: 350508747).

Działy I-Sp. oraz IV wolne od wpisów.



strona 4/19


Oznaczenie nieruchomości wg Rejestru Gruntów:

Województwo: małopolskie

Powiat: myślenicki

Jednostka ewidencyjna: Myślenice – gmina [120903_5]

Obręb: Głogoczów [0005]

Jednostka rejestrowa: G1119

Właściciel: Kazimierz Kurek syn Józefa i Stefanii, adres: ul. Lea 15/11, 30-048 Kraków - w udziale

½ części, Monika Kurek córka Kazimierza i Grażyny, adres: ul. Lea 15/11, 30-048 Kraków - w

udziale ½ części.

Oznaczenie działki Pow.

[ha]

Użytek lub klasa Nr księgi

wieczystej Ark.

mapy Obręb

Numer

działki Rodzaj

Pow.

[ha]

15 Głogoczów 1635 0,75

RIIIb – grunty orne

PsIII – pastwiska trwałe

PsIV – pastwiska trwałe

Br-RIIIb – grunty rolne

zabudowane

Dr-PsIV - drogi

0,43

0,23

0,02

0,04

0,03

KR1Y/00047500/7

Razem 0,75

Oznaczenie, stan własności oraz powierzchnia nieruchomości ujawnione w księdze

wieczystej nr KR1Y/00047500/7, są zgodne z danymi ewidencji gruntów.

Wydruk treści badania ksiąg wieczystych i wypis z rejestru gruntów stanowią załączniki do

niniejszego opracowania.

I.3. Zleceniodawca

Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie

wykonania oszacowania nieruchomości gruntowej. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy

Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka-Grabczan, 32 - 400 Myślenice,

ul. Piłsudskiego 9, postanowienie z dnia 14 lutego 2019 r.



strona 5/19


I.4. Cel wyceny

Określenie wartości rynkowej zgodnie z treścią postanowienia Komornika Sądowego z dnia

14 lutego 2019 r. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość

rynkowa (WR) działki ewidencyjnej wg stanu i cen z chwili dokonania szacowania.

I.5 Daty wyceny

Data sporządzenia opinii: 21 maja 2019 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu opinii: 21 maja 2019 r.

Data, na którą określono stan przedmiotu opinii: 3 kwietnia 2019 r.

Data dokonania oględzin: 3 kwietnia 2019 r.

I.6. Podstawa formalno – prawna

1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity

Dz. U. z 26 listopada 2018 r. poz. 2204 wraz z późniejszymi zmianami),

2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jednolity Dz. U. z dnia 29 maja

2018 r. poz. 1025 z późniejszymi zmianami)

3. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z

późniejszymi zmianami),

4. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 5 sierpnia 2016 r. w

sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości

(Dz. U. z dnia 17 sierpnia 2016 r. poz. 1263),

5. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja

Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

I.7. Źródła informacji

1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości Głogoczów.

2. Księga wieczysta prowadzona dla przedmiotowej nieruchomości przez Sąd Rejonowy w

Myślenicach.

3. Ewidencja gruntów – prowadzona przez Starostwo Powiatowe w Myślenicach,

4. Mapa zasadnicza.

5. Oględziny nieruchomości wykonane w dniu 3.04.2019 r.



strona 6/19


6. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) – Polska Federacja Stowarzyszeń

Rzeczoznawców Majątkowych.

7. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w

Krakowie.

I.8. Metodyka wyceny

Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach

nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy

zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.

Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i

sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do

porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były

przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia

transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem

wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych

współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych

nieruchomości.

Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco:

- określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez

ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,

- ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym

wraz z określeniem wag cech rynkowych,

- podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech

rynkowych,

- określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy

nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej),

- określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:

-

śrśr C

C

C

C maxmin ,

- określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

=

=n

iiCW u

ŚRX

1



strona 7/19


gdzie:

Ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na

wartość nieruchomości,

n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych

nieruchomości.

Zastosowano niesymetryczny dobór współczynników korygujących, wartość współczynnika

średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym

przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji

w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte

pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo.



strona 8/19


II. OPIS NIERUCHOMOŚCI

II.1. Lokalizacja

Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Głogoczów. Lokalizacja ogólna

dobra, odległość od Myślenic ok. 10 km, od Krakowa ok. 25 km. Dostęp do infrastruktury

społecznej dobry – ok. 900 m od centrum miejscowości.

Działka nr 1635 nie posiada prawnego dostępu do drogi publicznej – ok. 23 m od drogi

o nawierzchni asfaltowej urządzonej po działce nr 1242 (własność Skarbu Państwa,

gospodarujący Urząd Miasta i Gminy Myślenice, brak księgi wieczystej). Istnieje fizyczny

dojazd drogą utwardzoną z tłucznia: przez ok. 14 m po działce nr 1917 (wg rejestru gruntów

własność osób prywatnych), następnie przez ok. 9 m po działce nr 1633 (własność Skarbu

Państwa, zarząd: Marszałek Województwa Małopolskiego, brak księgi wieczystej). Działka

nr 1633 najprawdopodobniej stanowi pozostałość po starym rowie (wg rejestru gruntów

klasoużytek W – grunty pod rowami). W oparciu o dostępne dokumenty brak jest możliwości

jednoznacznego określenia stanu prawnego działek, po których wykonywany jest dojazd do

przedmiotowej nieruchomości 1633.

źródło: https://www.google.com/maps



strona 9/19


II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla

obszaru wsi Głogoczów, uchwała Rady Miejskiej w Myślenicach nr 93/XIV/2003 z dnia

29.09.2003 r. (Dz. Urz. Woj. Mał. z 2003 r. poz. 4140 z dnia 13.11.2003 r.), przedmiotowa

działka posiada następujące przeznaczenie:

Działka nr 1635 położona jest w przeważającej część w terenie z podstawowym

przeznaczeniem użytków rolnych z wykluczeniem zabudowy innej od zagrodowej – RP,

z dopuszczeniem nowej zabudowy zagrodowej oraz remontów i modernizacji zabudowy

istniejącej. Pozostała część działki położona w terenie obudowy biologicznej cieków

wodnych i źródlisk oraz użytków zielonych i rolnych z wykluczeniem nowej zabudowy – ZN,

z dopuszczeniem urządzeń sportowych. Utrzymuje się zabudowę istniejącą z możliwością

remontów i modernizacji.

Rysunek. Fragment planu miejscowego z przeznaczeniem działki nr 1635



strona 10/19


II.3. Opis nieruchomości

źródło: http://www.portal.myslenicki.pl/

Działka ewidencyjna nr 1635 o powierzchni 0,75 ha posiada nieregularny kształt. Teren

płaski, nieogrodzony. Działka użytkowana rolniczo – w części jako grunt orny, w części

użytek zielony, wzdłuż granicy północnej pojedyncze drzewa liściaste. Bezpośrednie

otoczenie nieruchomości stanowi potok Głogoczówka, tereny użytkowane rolniczo oraz

tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej ). W granicach przedmiotowej

działki występuje grunt orny klasy IIIb (0,43 ha), pastwiska trwałe klasy III (0,23 ha) i klasy

IV (0,02 ha), grunt rolny zabudowany klasy IIIb (0,04 ha) i droga (0,03 ha). Przez całą

szerokość w północnej części działki przebiega sieć wodociągowa. Nieruchomość posiada

dostęp do sieci energetycznej oraz wodno-kanalizacyjnej w zasięgu 20 - 50 m.



strona 11/19


III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

III.1. Analiza rynku

Gmina Myślenice położona jest w południowej części województwa małopolskiego, 30 km

od Krakowa na obszarze 153, 7 km2, a same Myślenice zajmują 30,1 km2. Miasto położone

jest na wysokości 315 m n.p.m. nad rzeką Rabą, otoczone jest wzniesieniami Dalinu,

Chełmu i Uklejny. Przez teren gminy przebiega międzynarodowa droga E 7 (popularna

„Zakopianka”) łącząca Kraków z południową granicą Polski. Administracyjnie w skład gminy

wchodzi 17 sołectw. Ludność Miasta i Gminy Myślenice liczy ok. 41 tysięcy mieszkańców,

w tym miasto ok. 18 tysięcy. Urozmaicona rzeźba terenu, góry, wzniesienia, pagórki, doliny

tworzą krajobraz chętnie podziwiany przez turystów i amatorów pieszych, rodzinnych

wycieczek. Gminę otaczają wzniesienia Pogórza Wielickiego, które przechodzą w łagodne

stoki opadające ku dolinie Raby. Od południa kotlinę zamyka pasmo Beskidu Makowskiego,

o charakterystycznych wierzchołkach przypominających kształtem kopułę. Dorzecze Raby

stanowi dziesiątki potoków spływających z północnych i północno - zachodnich zboczy

Pasma Lubomira i Łysiny oraz południowych zboczy Pogórza Wielickiego. Północna część

gminy, o łagodniejszej rzeźbie terenu, leży w zlewni rzeki Skawinki.

Gmina Myślenice w całości należy do Krakowskiego Obszaru Metropolitarnego, co oznacza

rozwój powiązań komunikacyjnych i infrastrukturalnych z Krakowem. Bliskość Krakowa,

korzystne położenie geograficzne, nie zanieczyszczone przez przemysł środowisko

powoduje, iż teren gminy jest atrakcyjny pod względem turystycznym. Coraz prężniej rozwija

się agroturystyka. Miłośników zimowych sportów przyciągają najbliżej Krakowa położone

kompleksy narciarskie w Sieprawiu i Myślenicach.

Wieś Głogoczów położona jest w północnej części gminy Myślenice na Pogórzu Wielickim,

20 km na południe od Krakowa, na wysokości 250 - 340 m n.p.m. Na obszarze 1610

hektarów rozlokowanych jest przeszło 800 domostw zamieszkiwanych przez ok. 3200

mieszkańców. Przez wieś przepływa potok Głogoczówka, który dopływa tu z Krzyszkowic.

Potok ten wpada do Skawinki - tym samym należy do zlewiska Wisły. Do Głogoczówki

z kolei wpadają potoki Włosanka i Jaworzna. Północna / północno-zachodnia część wsi

graniczy z dużym obszarem leśnym - Lasem Bronaczowa zwanym "Lasem Radziszowskim"

Głogoczów sąsiaduje: od północnego zachodu z Radziszowem, od północy i północnego

wschodu z Bukowem, Mogilanami, Włosanią, od wschodu z Krzyszkowicami, od południa z

Jawornikiem i Bęczarką, zaś od zachodu z Krzywaczką. Wieś przecinają dwie ważne trasy



strona 12/19


drogowe: droga krajowa nr 7 Kraków - Zakopane oraz droga krajowa nr 52 Głogoczów -

Bielsko-Biała. We wsi znajdują się: przedszkole, szkoła podstawowa, Dom Kultury z salą

widowiskową, biblioteka, ośrodek zdrowia, urząd pocztowy i remiza Ochotniczej Straży

Pożarnej. Wieś posiada także własną parafię, kościół i cmentarz.

[źródło: http://www.glogoczow.pl/]

Rysunek. Gmina miejsko-wiejska Myślenice

źródło: https:// myslenice.pl/miasto/solectwa-gminy

http://www.glogoczow.pl/199,informacje-ogolne,282

http://myslenice.pl/miasto/solectwa-gminy



strona 13/19


Rynek nieruchomości gruntowych rolnych

Dla potrzeb wyceny działki nr 1635

Rodzaj rynku rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod

trwałe użytki zielone, tereny użytków rolnych z wykluczeniem zabudowy innej niż

zagrodowa, tereny zieleni nieurządzonej,

Obszar badań: północna część gminy Myślenice,

Okres analizy cen: od maja 2017 r. do dnia niniejszej wyceny.

W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników

rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie

odnotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych

niezabudowanych, w związku z czym zarejestrowanych cen nie aktualizowano na datę

wyceny.

Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny

nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością

stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (północna część gminy Myślenice:

jednostki ewidencyjne Borzęta, Głogoczów, Krzyszkowice), stan prawny (nieruchomości

gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych

mogących mieć znaczny wpływ na cenę), funkcję użytkową i sposób wykorzystania

(nieruchomości niezabudowane) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie

nieruchomości „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy

jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną

konfigurację), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do

skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich

współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami

podobnymi do nieruchomości wycenianej przedstawiono w poniższej tabeli nr 3.



strona 14/19


Tabela nr 1

Data

transakcjiNr Rep. Obręb Plan

Cena

działekPow. działek Cena 1 mkw

2018-11-13 6439/2018 Borzęta RZ, KDW 132 000 3 300 40,00

2018-08-28 5508/18 Głogoczów RP 40 000 2 931 13,65

2018-08-08 3752/2018 Krzyszkowice ZR1, ZR3 33 333 2 882 11,57

2018-04-24 636/2018 Borzęta RZ 60 000 2 500 24,00

2018-04-10 2042/2018 Borzęta R 9 600 1 204 7,97

2018-03-14 1580/2018 Głogoczów RP 25 000 1 068 23,41

2018-02-06 813/2018 Borzęta RZ 120 000 2 404 49,92

2017-12-04 7236/17 Głogoczów RP 104 500 2 099 49,79

2017-11-30 2240/17 Głogoczów RP 38 000 2 460 15,45

2017-11-22 6893/17 Borzęta RZ 126 000 6 000 21,00

2017-11-08 6185/17 Krzyszkowice ZR1, ZR2 50 000 1 512 33,07

9 600 1 068 7,97

132 000 6 000 49,92

67 130 2 578 26,35

50 000 2 460 23,41

44 745 1 343 14,88

wartość minimalna

wartość maksymalna

wartość średnia

mediana

odchylenie standardowe



strona 15/19


Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości

wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych – budowlanych,

ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa

tabela nr 2.

Tabela nr 2

Cechy rynkowe Analiza wagi cechy rynkowej Waga cechy

(%)

Wartość cechy

Lokalizacja, warunki dojazdu – położenie, otoczenie, dojazd

bardzo dobra: niewielka odległość od zabudowy, bardzo dobra dostępność do infrastruktury, korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową; bardzo słaba: bardzo duża odległość od zabudowy, słaba dostępność do infrastruktury, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, brak dostępu do drogi publicznej

25%

5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba

Powierzchnia i konfiguracja – powierzchnia, kształt działki i topografia terenu

bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach; bardzo słaba: bardzo duża powierzchnia działki, kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach

20%

5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba

Bonitacja gruntu i struktura użytków – jakość produkcyjna gleby

bardzo dobre: wysoka żyzność gleby, poprawne stosunki wodne w glebie, wysoki stopień kultury gleby i niska trudność uprawy; jeden użytek w granicach działki ew. poprawna struktura użytków, korzystne sąsiedztwo użytków; bardzo słabe: niska żyzność gleby, złe stosunki wodne w glebie, niski stopień kultury gleby i wysoka trudność uprawy; więcej niż dwa użytki w granicach działki, niekorzystna struktura użytków, słabe sąsiedztwo użytków

20%

5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe

Poziom kultury rolnej i warunki uprawy

bardzo dobre: bardzo dobre warunki uprawy, brak utrudnień w uprawie, wysoki poziom kultury rolnej, brak chwastów, prawidłowe nawożenie, brak zakwaszenia bardzo słabe: bardzo słabe warunki uprawy, występują utrudnienia w uprawnie (np. kamienistość), niski poziom kultury rolnej; wysokie zakwaszenie; brak nawożenia

20 %


Inne – w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości

bardzo dobre: brak ograniczeń w użytkowaniu, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia w użytkowaniu np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej

15 %


SUMA 100%

http://pl.wikipedia.org/wiki/%C5%BByzno%C5%9B%C4%87_gleby

http://pl.wikipedia.org/wiki/Kultura_gleby

http://pl.wikipedia.org/wiki/%C5%BByzno%C5%9B%C4%87_gleby

http://pl.wikipedia.org/wiki/Kultura_gleby



strona 16/19


Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny.

NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ

Lokalizacja: Borzęta,

Data transakcji: 10 kwietnia 2018 r.

Repertorium A nr 2042/18

Powierzchnia działek: 1 204 m2

Cena transakcyjna 1m2: 7,97 zł

Otoczenie bezpośrednie stanowią tereny niezabudowane użytkowane rolniczo,

oraz tereny lasów. W odległości ok 55 m najbliższa zabudowa mieszkaniowa

jednorodzinna. Kształt działki przypomina prostokąt o wymiarach ok. 68 m

długości oraz od ok. 16 m do ok. 19 m szerokości. Działka nie posiada dostępu do

drogi publicznej. W miejscowym planie działka położona w terenach oznaczonych

symbolem R – tereny rolnicze.

NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ

Lokalizacja: Borzęta

Data transakcji: 6 lutego 2018 r.

Repertorium A nr 813/2018

Powierzchnia działki: 2 404 m2

Cena transakcyjna 1m2: 49,92 zł

Otoczenie bezpośrednie otoczenie nieruchomości stanowią tereny użytkowane

rolniczo oraz tereny zieleni nieurządzonej. Działka w kształcie zbliżonym do

prostokąta o wymiarach około 53-56 m długości i około 43 m szerokości. Działka

posiada pośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej, przez

drogę gruntową na odcinku 80 m. Teren działki użytkowany rolniczo. W

miejscowym planie nieruchomość w całości położona w terenach trwałych

użytków zielonych i terenów przeznaczonych do zalesienia.



strona 17/19


III.2. Arkusze wyceny nieruchomości

Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne (zestawione

w Tabeli nr 1), dokonano określenia jednostkowej wartości rynkowej działki gruntu, metodą

korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę

porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni działki gruntu.

Tabela nr 3

Atrybuty Wagi

Atrybut

nieruch.

wycenianej

Wartość

współczynnika

korygującego

k min. max. W ui

Lokalizacja, warunki

dojazdu0,25 1 5 4 0,3618

Powierzchnia i

konfiguracja0,20 1 5 1 0,0605

Bonitacja gruntu i

struktura użytków0,20 1 5 2 0,1302

Poziom kultury rolnej i

warunki uprawy0,20 1 5 2 0,1302

Inne 0,15 1 5 1 0,0454

1,00 0,7281

W j = 26,35 * 0,7281 = 19,18

WN = 7 500 * 19,18 ≈

0,3025 1,8946

Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:

144 000

0,0605 0,3789

0,0605 0,3789

0,0454 0,2842

umin*k umax*k

0,0756 0,4737

0,0605 0,3789

cena średnia 26,35 u max 1,8946

Zakres zmienności

współczynnika korygującego

Zakres zmienności

skal atrybutów

Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:Ustalenie zakresu współczynników

korygujących:cena minimalna 7,97

cena maksymalna 49,92 u min 0,3025



strona 18/19


IV. WYNIK KOŃCOWY

Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości objętej księgą wieczystą

nr KR1Y/00047500/7 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach,

składającej się wyłącznie z działki ewidencyjnej nr 1635 o powierzchni 0,75 ha, położonej

w miejscowości Głogoczów, gmina Myślenice, wynosi w zaokrągleniu do pełnych złotych:

144 000 zł

słownie złotych: sto czterdzieści cztery tysiące

Wartość udziału ½ we współwłasności przedmiotowej nieruchomości wynosi:

72 000 zł

słownie złotych: siedemdziesiąt dwa tysiące

Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w

wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o

zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych

w toku badania rynku lokalnego.

Przedmiotowa nieruchomość jest objęta przepisami Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r.

o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz. U. 2003 r. nr 64 poz. 592 z późniejszymi

zmianami), ponieważ powierzchnia nieruchomości wynosi ponad 0,30 ha. Zgodnie z art. 2a

ust. 1 ustawy, nabywcą przedmiotowej nieruchomości może być wyłącznie rolnik

indywidualny, chyba ze ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo

jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy

rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków. Obecnie procedowana jest nowelizacja

ustawy, z nowych przepisów wynikałoby, że na terenach wiejskich osoby niebędące

rolnikami będą mogły nabyć jedną działkę na cele nierolnicze o powierzchni do 1 ha.

Myślenice, 21 maja 2019 r.



strona 19/19


V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA

1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej

dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian

w niniejszej opinii jest nieuprawnione.

2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem

opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości.

3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może

być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez

uzgodnienia z autorem operatu.

4. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna

– sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.

5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi

Krajowymi Zasadami Wyceny.

6. Dane osobowe zawarte w niniejszej opinii są przetwarzane na podstawie odezwy od

Sądu, w celu jej wypełnienia oraz wynikają z prawnie usprawiedliwionych celów

realizowanych przez sporządzającego opinię biegłego sądowego.

VI. ZAŁĄCZNIKI

1. Dokumentacja fotograficzna.

2. Postanowienie o powołaniu biegłego.

3. Wydruk elektronicznej księgi wieczystej.

4. Uproszczony wypis z rejestru gruntów.

5. Mapa zasadnicza

RAPORT Z WYCENY · 2019-10-22 · 32-400 Myślenice, Rynek 28Tel. (12) 274 30 60 OPERAT SZACUNKOWY...

Documents

Transcript of RAPORT Z WYCENY · 2019-10-22 · 32-400 Myślenice, Rynek 28Tel. (12) 274 30 60 OPERAT SZACUNKOWY...