Bogatynia Łużycki bank Spółdzielczy - banklbs.plbanklbs.pl/zalaczniki/pdf/operat...

BIURO WYCENY NIERUCHOMOŚCI mgr inż. Tadeusz Drapała

Platerówka 104 59-816 Platerówka tel. (75) 722 16 34 NIP 613-116-86-60 [email protected] tel. kom. 603 651 196 fax (75) 722 16 34

1. STRONA TYTUŁOWA

OPERAT SZACUNKOWY

Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ

ZABUDOWANEJ

Położenie nieruchomości: ul. 1 Maja nr 22

59-920 BOGATYNIA

Księga wieczysta: JG1ZL/00016096/5 Województwo: dolnośląskie Powiat: zgorzelecki

Jednostka ewidencyjna: Bogatynia - miasto

Obręb: Bogatynia 0003

Arkusz mapy: AM-4

Działka: nr 72

Powierzchnia: 523 m2

Właściciel nieruchomości: GMINA BOGATYNIA jako właściciel nieruchomości gruntowej

ŁUŻYCKI BANK SPÓŁDZIELCZY

w LUBANIU

ul. Spółdzielcza nr 10

59-800 LUBAŃ jako właściciel nieruchomości budynkowej

oraz użytkownik wieczysty nieruchomości

gruntowej zabudowanej

Autor opracowania: RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY

mgr inż. Tadeusz Drapała

_______________________________________________________ Platerówka, 20 października 2011 r.

Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22

(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)

–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka

tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]

2

2. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Rodzaj nieruchomość: Nieruchomość gruntowa zabudowana.

Położenie nieruchomości: BOGATYNIA, ul. 1 Maja nr 22

obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72 o powierzchni 523 m2

Właściciel nieruchomości: Gmina Bogatynia

Właściciel budynku i użytk. Łużycki Bank Spółdzielczy w Lubaniu

wieczysty nieruchomości: z/s 59-800 LUBAŃ, ul. Spółdzielcza nr 10

Zakres wyceny: Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności do

nieruchomości gruntowej zabudowanej.

Cel wyceny: Celem wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej jest określenie jej

wartości rynkowej, dla potrzeb decyzyjnych w procesie inwestycyjnym

Łużyckiego Banku Spółdzielczego w Lubaniu.

Rodzaj wartości: Wartość rynkowa (WR)

Opis nieruchomości: Nieruchomość gruntowa o regularnym kształcie wielokąta, położona jest

w obszarze zabudowy śródmiejskiej, bezpośrednio przy ulicy 1 Maja,

równoległej do głównej ulicy miasta. Na nieruchomości, bezpośrednio przy

ulicy, zlokalizowany jest dwukondygnacyjny budynek o funkcji usługowej,

na dzień wyceny siedziba oddziału banku. Nieruchomość oznaczona

w ewidencji gruntów symbolem Bi – inne tereny zabudowane, a w

miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego położona na obszarze

oznaczonym symbolem planu ZP – tereny zieleni parkowej i skwerów. Na

nieruchomości rosną pojedyncze drzewa różnych gatunków i w różnym

wieku. Znaczna część nieruchomości jest utwardzona kostką betonową.

Nieruchomość gruntowa u zbrojona w sieć energii elektrycznej, wodnej,

kanalizacyjnej (sanitarnej deszczowej).

Wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej: 808 000 zł

słownie: osiemset osiem tysięcy złotych, 00/100.

Data sporządzenia operatu szacunkowego: 20 października 2011 r.

Rzeczoznawca majątkowy:



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



3

3. SPIS TREŚCI

1. STRONA TYTUŁOWA .............................................................................................................................. 1

2. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................................................... 2

3. SPIS TREŚCI ................................................................................................................................................ 3

4. PRZEDMIOT WYCENY ............................................................................................................................ 4

4.1. Rodzaj nieruchomości: .......................................................................................................................................... 4

4.2. Położenie nieruchomości: ...................................................................................................................................... 4

4.3. Oznaczenie w ewidencji gruntów i budynków: ..................................................................................................... 4

4.4. Oznaczenie księgi wieczystej: ............................................................................................................................... 4

5. ZAKRES WYCENY .................................................................................................................................... 4

5.1. Rodzaj prawa, którego przedmiotem jest nieruchomość podlegająca wycenie: .................................................... 4

5.2. Określenie zakresu wyceny: .................................................................................................................................. 4

6. UWARUNKOWANIA WYCENY .............................................................................................................. 4

8. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO ......................................................... 5

8.1. Podstawa formalna: .............................................................................................................................................. 5

8.2. Podstawy materialno-prawne: ................................................................................................................................ 5

8.3. Źródła danych merytorycznych: ............................................................................................................................ 5

9. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ............................................... 5

10. OPIS STANU PRZEDMIOTU WYCENY ............................................................................................... 6

10.1. Stan nieruchomości: ............................................................................................................................................. 6

10.2. Stan prawny nieruchomości: ................................................................................................................................ 6

10.3. Opis nieruchomości gruntowej: ........................................................................................................................... 8

10.4. Opis budynku: ................................................................................................................................................... 12

11. PRZEZNACZENIE WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI .................................................................... 18

12. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ................................................ 19

12.1. Informacje ogólne o rynku: ................................................................................................................................ 19

12.2. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny: .................... 20

13. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY ......................................................................................... 26

14. ZAŁOŻENIA DO WYCENY NIERUCHOMOŚCI .............................................................................. 29

14.1. Opis przyjętych założeń do wyceny: ................................................................................................................. 29

14.2. Zestawienie transakcji rynkowych: .................................................................................................................... 29

15. SZACOWANIE NIERUCHOMOŚCI ...................................................................................................... 31

15.1. Opis cech nieruchomości i wag dla nieruchomości zabudowanych: ................................................................. 31

15.2. Nieruchomości przyjęte do porównania – nieruchomości zabudowane: ........................................................... 33

15.3. Określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej ogółem: .............................................................. 37

16. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I UZASADNIENIE ........................................................................ 40

16.1. Wynik końcowy wyceny: .................................................................................................................................. 40

16.2. Uzasadnienie: ..................................................................................................................................................... 40

17. KLAUZULE ............................................................................................................................................. 41

18. ZAŁĄCZNIKI ........................................................................................................................................... 41



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



4

4. PRZEDMIOT WYCENY

4.1. Rodzaj nieruchomości:

– Nieruchomość gruntowa zabudowana.

4.2. Położenie nieruchomości:

– Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22.

4.3. Oznaczenie w ewidencji gruntów i budynków:

– Obręb Bogatynia 0003, AM-4, działka nr 72 o powierzchni 523 m2.

4.4. Oznaczenie księgi wieczystej:

– JG1Z/00016096/5, Sąd Rejonowy w Zgorzelcu, Wydział ksiąg Wieczystych.

5. ZAKRES WYCENY

5.1. Rodzaj prawa, którego przedmiotem jest nieruchomość podlegająca wycenie:

– prawo własności do nieruchomości gruntowej przysługuje Gminie Bogatynia;

– prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej do dnia 11 grudnia 2091 roku

oraz prawo własności do nieruchomości budynkowej przysługuje dla Łużyckiego Banku

Spółdzielczego w Lubaniu z/s 59-800 Lubań, ul. Spółdzielcza nr 10, na podstawie umowy

sprzedaży z dnia 11 grudnia 1992 roku – repertorium A nr 6749/92.

5.2. Określenie zakresu wyceny:

Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości

gruntowej zabudowanej.

6. UWARUNKOWANIA WYCENY

6.1. Założenia wyceny:

Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej określająca jej wartość rynkową, została

sporządzona w oparciu o:

Obowiązujące podstawy prawne;

Międzynarodowe Standardy Wyceny;

Stan prawny nieruchomości, ustalony w procesie wyceny, w oparciu o dostępne dokumenty

źródłowe, wymienione w operacie szacunkowym i stanowiące załączniki do opracowania.

Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z założeniem jej optymalnego

wykorzystania, które jest kontynuacją jej aktualnego sposobu użytkowania.

6.2. Warunki ograniczające:

W procesie wyceny nie stwierdzono okoliczności ograniczających, wpływających na sposób

użytkowania nieruchomości gruntowej zabudowanej. Należy jednak zaznaczyć, że nieruchomość

została podtopiona wodami rzeki Miedzianka podczas historycznej powodzi we wrześniu 2010

roku. Na rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się poza niebieską

linią obszaru zagrożonego powodzią.



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



5

7. CEL WYCENY Celem wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej jest określenie jej wartości rynkowej,

dla potrzeb decyzyjnych w procesie inwestycyjnym Łużyckiego Banku Spółdzielczego w Lubaniu.

8. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

8.1. Podstawa formalna:

Podstawą wyceny jest zlecenie Łużyckiego Banku Spółdzielczego w Lubaniu z dnia

6 października 2011 roku na wykonanie wyceny zgodnie z zakresem i celem wyceny.

8.2. Podstawy materialno-prawne:

- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (tekst jednolity: Dz. U. nr 102 z 2010 r. poz. 651 ze zmianami)

- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zmianami)

- Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. (tekst jednolity: Dz. U. nr 80 z 2000 r. poz. 903 ze zmianami)

- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zmianami)

- Międzynarodowe Standardy Wyceny.

8.3. Źródła danych merytorycznych:

- Księga wieczysta JG1Z/00016096/5, Sąd Rejonowy w Zgorzelcu,

- Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Starostwa

Powiatowego w Zgorzelcu,

- Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy Bogatynia –

Uchwała nr XLVIII/347/2002 Rady Gminy i Miasta Bogatyni z dnia 5 sierpnia 2002 r., (Dziennik Urzędowy Województwa Dolnośląskiego Nr 218 z dnia 16.10.2002 r. poz. 3000 ze zmianami)

- inwentaryzacja budowlana budynku, sporządzona przez Witolda Demianowicza,

- lustracja przedmiotu wyceny,

- dane o zawartych transakcjach kupna–sprzedaży,

- własna baza danych na podstawie lokalnego rynku nieruchomości,

9. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

9.1. Data sporządzenia wyceny: 20 października 2011 r.

9.2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 20 października 2011 r.

9.3. Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 20 października 2011 r.

9.4. Data dokonania oględzin nieruchomości: 6 października 2011 r.



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



6

10. OPIS STANU PRZEDMIOTU WYCENY

10.1. Stan nieruchomości:

Stan nieruchomości określono w wycenie na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, tj.

20 października 2011 roku.

10.2. Stan prawny nieruchomości:

Nieruchomość gruntowa jest własnością Gminy Bogatynia

Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej do dnia 11 grudnia 2091 roku

oraz prawo własności do nieruchomości budynkowej przysługuje dla Łużyckiego Banku

Spółdzielczego w Lubaniu z/s 59-800 Lubań, ul. Spółdzielcza nr 10, na podstawie umowy

sprzedaży z dnia 11 grudnia 1992 roku – repertorium A nr 6749/92.

Stan prawny nieruchomości gruntowej ustalono na podstawie:

wglądu w dniu 20 października 2011 r. do księgi wieczystej JG1Z/00016096/5,

prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości przez Sąd Rejonowy w Zgorzelcu,

Wydział V Ksiąg Wieczystych – notatka z wglądu do księgi wieczystej stanowi załącznik

do operatu szacunkowego;

wglądu do rejestru gruntów Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej

i Kartograficznej Starostwa Powiatowego w Zgorzelcu;

wypisu z ewidencji gruntów i wyrysu z mapy ewidencji gruntów, wydanych przez Starostę

Zgorzeleckiego, według stanu z dnia 17 października 2011 roku;

10.2.1. Stan księgi wieczystej:

Stan księgi JG1Z/00016096/5 w dniu badania przedstawia się następująco:

Dział I-O – Oznaczenie Księgi Wieczystej

1.3. Położenie:

1.3.1.5. Miejscowość: Bogatynia;

1.4. Oznaczenie:

1.4.1. Działka ewidencyjna:

1.4.1.1.2. Numer działki: 72;

1.4.1.1.3. Obręb ewidencyjny: III

1.4.1.1.5. Ulica: 1 Maja;

1.4.2. Budynek:

1.4.2.4. Dane adresowe:

A: nazwa ulicy: 1 Maja

1.4.2.8. Przeznaczenie budynku: Budynek przeznaczony na cele gospodarcze

1.4.2.11. Odrębność: Tak

1.5.1. Obszar: 0,0523 ha;



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



7

Dział I-SP – Spis praw związanych z własnością

1.11. Spis praw:

1.11.2. Prawo użytkowania wieczystego:

1.11.2.1. Okres użytkowania: 2091-12-11

1.11.2.2. Sposób korzystania: Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym oraz

budynek stanowiący odrębną nieruchomość.

Dział II – Własność

2.2. Właściciel:

2.2.1. Udział:

2.2.1.1.2. Wielkość udziału:

(licznik/mianownik): 1/1;

2.2.3. Jednostka samorządu terytorialnego (związek międzygminny):

2.2.3.1.2. Nazwa: Gmina Bogatynia

2.4. Użytkownik wieczysty:

2.4.2. Udział:



2.4.5. Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna nie będąca osobą prawną:

2.4.5.1.2. Nazwa: Łużycki Bank Spółdzielczy w Lubaniu

Dział III – Prawa, Roszczenia i Ograniczenia

brak wpisów

Dział IV – Hipoteka

brak wpisów

Podstawy wpisów:

1. Umowa sprzedaży z dnia 11 grudnia 1992 roku – repertorium A nr 6749/92;



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



8

10.3. Opis nieruchomości gruntowej:

10.3.1. Rodzaj, charakter i cechy nieruchomości:

Nieruchomość gruntowa o regularnym kształcie wielokąta, położona jest w obszarze

zabudowy śródmiejskiej, bezpośrednio przy ulicy 1 Maja, równoległej do głównej ulicy miasta za

którą uważa się ulicę Ignacego Daszyńskiego. Nieruchomość położona jest w odległości około 420

metrów od ścisłego centrum miasta, za które przyjęto siedzibę urzędu miasta. Ukształtowanie

terenu i historyczny układ zabudowy ukształtował zabudowę śródmiejską wzdłuż rzeki Miedzianka

na długości około 2,5 km, po obu stronach potoku. W latach sześćdziesiątych i siedemdziesiątych

ubiegłego wieku po wschodniej stronie miasta rozwinęła się zabudowa mieszkaniowa

wielorodzinna, typowa dla okresu tzw. wielkiej płyty. Obecnie na obrzeżach miasta intensywnie

rozwija się jednorodzinna zabudowa mieszkaniowa. Układ urbanistyczny miasta sprawia, że

w Bogatyni nie ma typowego centrum handlowo–usługowego, typowego dla miast zakładanych na

planie kwadratu z centralnym rynkiem. Tutaj administracja, handel, usługi rozlokowane są na

znacznej przestrzeni w tzw. starej zabudowie śródmiejskiej. Oczywiście istnieje okresowa moda na

bardziej atrakcyjną lokalizację i mniej atrakcyjną, ale niewielkie odległości niwelują różnice

lokalizacyjne. Wpływa na to również układ komunikacyjny miasta oraz dostępność miejsc

parkingowych. Na nieruchomości, bezpośrednio przy ulicy, zlokalizowany jest dwukondygnacyjny

budynek o funkcji usługowej, na dzień wyceny siedziba oddziału banku. Budynek o powierzchni

zabudowy 211,20 m2 zajmuje 40% powierzchni działki, co stwarza możliwości różnorodnego

wykorzystania pozostałych 300 m2 nieruchomości gruntowej, zależnie od potrzeb i możliwości

technicznych. W południowej części działki zlokalizowany jest blaszany budynek gospodarczy na

betonowej podmurówce. Cechą charakterystyczną bezpośredniego sąsiedztwa jest duży teren wolny

od zabudowy – około 2000 m2, aktualnie urządzany jako teren zieleni ze ścieżkami spacerowymi.

Na nieruchomości rosną pojedyncze drzewa różnych gatunków i w różnym wieku. Znaczna część

nieruchomości jest utwardzona kostką betonową. W nieruchomości ułożona jest sieć energii

elektrycznej, kanalizacji sanitarnej ks200 i kanalizacji deszczowej kd100 i kd200.

Szczegółową lokalizację nieruchomości obrazuje poniższy wyrys z mapy ewidencyjnej:

Lokalizacja

nieruchomości



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



9

10.3.2. Lokalizacja i czynniki środowiskowe:

Szczegółową lokalizację nieruchomości przedstawia poniższy plan.

Lokalizacja

nieruchomości

Lokalizacja

nieruchomości

Urząd miasta



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



10

Jak obrazują powyższe zdjęcia, lokalizacja nieruchomości jest sprzyjająca dla funkcji

usługowej. Należy podkreślić, że ulica 1 Maja leży w lewostronnym ciągu komunikacyjnym miasta

(ul. Turowska, ul. Armii Czerwonej, ul. 1 Maja, ulica Tadeusza Kościuszki), prowadzącym ruch

w kierunku granicy państwa (Sieniawka, Porajów).

Odbudowa infrastruktury po zniszczeniach wyjątkową powodzią 2010 roku, które dotknęły

nadbrzeża i bezpośredniego sąsiedztwa rzeki Miedzianka, tworzy nową jakość tej części miasta.

10.3.3. Wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej:

Nieruchomość gruntowa uzbrojona jest w sieć:

– energii elektrycznej,

– wodną – sieć miejska,

– kanalizacyjną – sieć miejska (kanalizacja sanitarna i deszczowa),

– grzewczą – sieć miejska,

– telekomunikacyjną.



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



11

Ogólny widok nieruchomości i bezpośredniego sąsiedztwa obrazują poniższe zdjęcia:

Widok nieruchomości od strony południowej – ulicy 1 Maja

Widok nieruchomości oraz terenu przyległego od strony północno–wschodniej.



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



12

10.4. Opis budynku:

Budynek dwukondygnacyjny z użytkowym strychem, częściowo podpiwniczony,

wzniesiony w technologii tradycyjnej w początku XX wieku. Główna bryła budynku wzniesiona na

planie prostokąta. Od strony południowo–wschodniej jednokondygnacyjna dobudówka z tarasem.

Budynek poddawany w późniejszym okresie przebudowie i modernizacji do obecnej funkcji

usługowej. Pomieszczenia parteru, po gruntownym remoncie prowadzonym w latach 2010÷2011,

pełnią głównie funkcję obsługi klienta. Pomieszczenia pierwszego piętra są wykorzystywane jako

pomieszczenia biurowe. Piwnica pełni funkcje pomieszczeń pomocniczych, magazynowych

i wymiennikowni ciepła.

– powierzchnia zabudowy: 211,2 m2;

– kubatura budynku: 2 073,0 m3;

Opis szczegółowy:

- fundamenty: - murowane z kamienia i cegły,

- ściany: - ściany murowane z cegły pełnej,

- stropy: - nad piwnicą sklepienia ceramiczne łukowe,

pozostałe stropy drewniane, belkowe, wzmocnione nad parterem kratownicą

z belek stalowych;

- dach: - w konstrukcji drewnianej, ciesielski, kopertowy;

- pokrycie: - dachówka ceramiczna;

- schody: - ceramiczne, kamienne i drewniane,

- posadzki: - cementowe, z płytek, podłogi drewniane, wykładziny podłogowe,

- stolarka: - okienna z pcv z szkleniem antywłamaniowym, drzwi zewnętrzne

antywłamaniowe, wewnętrzne przeciwpożarowe i drewniane płycinowe,

- tynki wew. - cementowo-wapienne kat. III, gładzie gipsowe, glazura,

- tynki zew. - brak, ściany na całym budynku z cegły licowej klinkierowej.

Budynek wyposażony jest w instalacje:

- energii elektrycznej,

- wodną – sieć miejska

- kanalizacyjną – sieć miejska,

- grzewczą,

- telekomunikacyjną.

Budynek o atrakcyjnej bryle architektonicznej, oryginalnej elewacji z cegły klinkierowej,

bogato zdobionej indywidualną ornamentyką, uzupełnioną elementami metaloplastyki oraz ciekawą

konstrukcją dachu, wyróżnia się pośród zabudowy miejskiej.

Stan techniczny budynku jest dobry, wiele elementów jest nowych, wykonanych z dobrych

materiałów. W 2003 roku wykonano nowe pokrycie dachu dachówka ceramiczną, wraz

z obróbkami blacharskimi i rynnami. Wykonano całkowity remont tarasu ze skutecznym

odprowadzeniem wody opadowej i roztopowej oraz nową podłogę. W 2006 roku wymieniono w

całości stolarkę okienną i drzwiową, montując okna z pcv z szybami w klasie ochrony

antywłamaniowej P1 i P2. Podobnie drzwi wejściowe do budynku antywłamaniowe.

Największy zakres obejmowały prace remontowe prowadzone od jesieni 2010 roku do lata

2011 roku. Remont obejmował całkowitą przebudowę parteru ze wzmocnieniem konstrukcji stropu

nad parterem stalową kratownicą z belek stalowych. Jednocześnie wykonano nową obudowę

żeliwnych słupów podporowych w sali obsługi klienta, podwieszany sufit, przebudowano

pomieszczenia parteru, dostosowując część do funkcji biurowej, część do zaplecza technicznego

banku (skarbiec, serwerownia) oraz część do zaplecza socjalnego. Wykonano nowe instalacje

techniczne w budynku, w tym centralnego ogrzewania z nową wymiennikownią ciepła w piwnicy.



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



13

Ogólny widok budynku przedstawiają poniższe zdjęcia:

Widok od strony północno–wschodniej.

Widok od strony północno–zachodniej.



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



14

Widok od strony południowo–zachodniej.

Widok od strony południowo–wschodniej.



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



15

Widok tarasu.

Widok tarasu.



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



16

Stan pomieszczeń wewnątrz budynku obrazują poniższe przykładowe zdjęcia:

Widok sali obsługi na parterze



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



17

Widok przykładowych pomieszczeń biurowych.

Program użytkowy budynku, przyjęty na podstawie udostępnionej inwentaryzacji

budowlanej sporządzonej przez Witolda Demianowicza przedstawia się następująco:

– powierzchnia użytkowa pomieszczeń piwnicy ogółem: 58,0 m2

– powierzchnia użytkowa pomieszczeń parteru ogółem: 154,3 m2

– powierzchnia użytkowa pomieszczeń I pietra ogółem: 122,7 m2

– powierzchnia użytkowa pomieszczeń strychu ogółem: 133,0 m2

razem: 468,0 m2



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



18

11. PRZEZNACZENIE WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy

Bogatynia - Uchwała nr XLVIII/347/2002 Rady Gminy i Miasta Bogatyni z dnia 5 sierpnia 2002

roku, (Dziennik Urzędowy Województwa Dolnośląskiego Nr 218 z dnia 16.10.2002 r. poz. 3000, ze zmianami),

przedmiotowa nieruchomość gruntowa położona jest na obszarze oznaczonym symbolem planu:

ZP – tereny zieleni parkowej i skwerów.

– przeznaczenie podstawowe:

– tereny zieleni parkowej i skwerów;

– przeznaczenie uzupełniające:

– usługi publiczne i komercyjne;

– drogi pieszo–jezdne, drogi wewnętrzne;

– ciągi piesze;

Bezpośrednie sąsiedztwo funkcji:

– UP2 – tereny usług publicznych;

– MM2 – tereny funkcji mieszanej – mieszkaniowej oraz usługowo produkcyjnej

o skoncentrowanych układach zabudowy:

Rysunek planu:

Zakres ochrony konserwatorskiej:

Na podstawie informacji uzyskanej w Wojewódzkim Urzędzie Ochrony Zabytków we

Wrocławiu, Delegatura w Jeleniej Górze ustalono, iż budynek dawnej poczty przy ul. 1 Maja 22

w Bogatyni podlega ochronie konserwatorskiej poprzez ujęcie w gminnej ewidencji zabytków

i wykazie obiektów zabytkowych oraz położony jest na obszarze zabytkowego układu

urbanistycznego miasta Bogatynia, wpisanego do rejestru zabytków.

Lokalizacja

nieruchomości



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



19

12. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

12.1. Informacje ogólne o rynku:

W procesie wyceny przeprowadzono analizę rynku nieruchomości, stosownie do

postanowień § 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zmianami).

Gmina Bogatynia leży w południowo–zachodniej części Polski, na Pogórzu Izerskim

u zbiegu granic Polski z Niemcami i Czechami. Zamieszkuje ją 27 tysięcy mieszkańców. Teren

gminy jest najsilniej uprzemysłowionym obszarem powiatu i jednym z najsilniej

uprzemysłowionych w regionie. Na terenie gminy funkcjonują dwa wielkie zakłady przemysłowe –

Elektrownia i Kopalnia Węgla Brunatnego „Turów”, zatrudniające około 9 500 osób głównie

z terenu powiatu zgorzeleckiego, które stanowią filar gospodarczy całego regionu. Od kilku lat

w Bogatyni dynamicznie rozwija się budownictwo mieszkaniowe, co samo w sobie jest

symptomem stanu gospodarki na terenie gminy Na jej terenie funkcjonuje obecnie sześć przejść

granicznych z Niemcami i Czechami, nowe są w trakcie budowy. Bogatynia jest ważnym

ośrodkiem regionu – tutaj skupiają się liczne placówki kulturalno-oświatowe i sportowe, swoje

siedziby ma tu wiele ponadlokalnych instytucji.



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



20

12.2. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny:

Nieruchomość gruntowa zabudowana wolnostojącym budynkiem o funkcji usługowej jest

nietypową na rynku nieruchomości. Podobne nieruchomości rzadko występują w obrocie

rynkowym i często zawierają uwarunkowania szczególne, pozarynkowe. Jednocześnie w celu

udokumentowania obrotu podobnymi nieruchomościami należy badaniem objąć stosunkowo

rozległy rynek nieruchomości na terenie kilku powiatów.

Dla określenia stopnia porównywalności rynków sąsiednich przeprowadzono szczegółową

analizę i charakterystykę poszczególnych segmentów rynku:

rynek nieruchomości lokalowych o funkcji mieszkalnej;

rynek nieruchomości lokalowych o funkcji usługowej;

rynek nieruchomości gruntowych o funkcji zabudowy mieszkalnej i mieszkalno–usługowej;

rynek nieruchomości gruntowych komercyjnych;

rynek czynszów lokali o funkcji usługowych;

W zbiorze dokumentów udostępnionych w katastrze stwierdzono występowanie kilku typów

transakcji:

transakcje o charakterze rynkowym powstałe w wyniku przetargu,

transakcje o charakterze rynkowym zawierane pomiędzy niezależnymi stronami transakcji,

transakcje pomiędzy podmiotami powiązanymi ze sobą,

transakcje darowizn.

Ostatnie dwa typy transakcji nie były brane do analizy rynku. Dwa pierwsze wymienione

typy transakcji oceniane były dodatkowo przez rzeczoznawcę w oparciu o treść umów sprzedaży

i kwalifikowane do uwzględnienia w analizie rynku. Również z tych grup pominięto transakcje

w których opisana cena sprzedaży (w wartości bezwzględnej i jako cena jednostkowa) rażąco

odbiegała od pozostałych. Nie rozpoznano innych okoliczności zawieranych transakcji

w szczególności nie rozpoznano czy ceny sprzedaży spisywane przez notariuszy były cenami

faktycznie zapłaconymi. W tym zakresie wymóg rozpoznania warunków transakcji jest niemożliwy

do spełnienia. Ostatecznie przyjęto, że ceny sprzedaży zapisane w aktach są cenami faktycznie

zapłaconymi.

Wyznaczenia trendu wzrostu cen nieruchomości, w oparciu o ceny sprzedaży nieruchomości

nie udało się dokonać. Głównie ze względu na brak dostatecznej liczby danych z rynku podobnych

nieruchomości lokalowych co nie pozwoliło na zastosowanie metod statystycznych. Na podstawie

analizy stwierdzono, że brak jest jednoznacznego związku pomiędzy czasem zawarcia

transakcji a uzyskaną ceną jednostkową. Natomiast decydujący wpływ na cenę nieruchomości mają

jej cechy indywidualne. Dlatego też do dalszych obliczeń przyjęto wartość trendu czasowego na

poziomie 0%.



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



21

12.2.1. Rynek nieruchomości lokalowych o funkcji mieszkalnej:

Miary tend. centralnej i zmienności Wartość

1. Średnia (μ) 3 031

2. Poziom istotności dla średniej [α] 5%

3. Przedział ufności średniej [u(α)] ± 139

4. Przedział średniej 2 892

3 171

5. Typowy przedział zmienności 2 675

3 387

6. Mediana (Me) 3 092

7. Dominanta (D) 3 150

8. Odchylenie standardowe (σ) 356

9. Wsp. zmienności (σ/μ)% 11,7%

10. Kurtoza 1,034

11. Wartość minimalna 2 257

12. Wartość maksymalna 3 969

Analiza lokalnego rynku nieruchomości lokalowych o funkcji mieszkalnej, oparta na dość

licznej próbie z 2011 roku wskazuje dużą dynamikę rynku i wysoki poziom cen rynkowych.

Najwięcej transakcji zawarto w przedziale 2 675 ÷ 3 171 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu. Cena

średnia 3 031 zł jest niższa od ceny dominującej na rynku, jak i od mediany.

Średni poziom jednostkowych cen transakcyjnych jest porównywalny z cenami za podobne

nieruchomości lokalowe w Zgorzelcu czy nawet w Jeleniej Górze, a zdecydowanie wyższy niż

w np. Lubaniu, Lwówku Śląskim i podobnych miastach.

Wydaje się, że lokalny rynek pracy jest silnym czynnikiem cenotwórczym, który przenosi

się na rynek nieruchomości.

Średnia (μ) 3 031

Mediana (Me) 3 092

Dominanta (D) 3 150

0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

2 100 2 600 3 100 3 600 4 100

Często

ść

rozkład cen transakcyjnych [zł/m2 p.u.]

Rozład empiryczny oraz normalny N(μ=3031; σ=356)



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



22

12.2.2. Rynek nieruchomości lokalowych o funkcji usługowej:






2 939

5. Typowy przedział zmienności 2 405

2 975





10. Kurtoza -0,304

11. Wartość minimalna 2 391


Analiza lokalnego rynku nieruchomości lokalowych o funkcji usługowej, pomimo

zdecydowanie mniejszej próby wskazuje stosunkowo wysoki poziom cen rynkowych. Z analizy

rynku odrzucono cenę powyżej 6 000 zł/m2 powierzchni użytkowej, ale i tak najwięcej transakcji

zawarto w przedziale 2 440 ÷ 2 939 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu. Cena średnia 2 690 zł jest

zbliżona do ceny dominującej na rynku.


nieruchomości lokalowe w Zgorzelcu i podobnych miastach.

Średnia (μ) 2 690

Mediana (Me) 2 597

Dominanta (D) 2 667

0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

2 100 2 600 3 100 3 600 4 100

Często

ść

rozkład cen transakcyjnych [zł/m2]




–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



23

12.2.3. Rynek nieruchomości gruntowych o funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej:


1. Średnia (μ) 56



4. Przedział średniej 47

65

5. Typowy przedział zmienności 42

70

6. Mediana (Me) 57

7. Dominanta (D) 55



10. Kurtoza -0,806

11. Wartość minimalna 40

12. Wartość maksymalna 80

Analiza lokalnego rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych

w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy mieszkaniowej

jednorodzinnej, oparta na dość licznej próbie wskazuje dużą dynamikę rynku i wysoki poziom cen

rynkowych. Najwięcej transakcji zawarto w przedziale 47 ÷ 65 zł/m2 powierzchni nieruchomości.

Cena średnia 56 zł jest nieznacznie niższa od mediany i nieco wyższa od ceny dominującej.


nieruchomości gruntowe w Zgorzelcu, a zdecydowanie wyższy niż w np. Lubaniu, Lwówku

Śląskim i podobnych miastach.

Średnia (μ) 56

Mediana (Me) 57

Dominanta (D) 55

0,00

0,05

0,10

0,15

0,20

0,25

0,30

0,35

0,40

0,45

40 45 50 55 60 65 70 75 80

Często

ść





–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



24

12.2.4. Rynek komercyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych:

1. Transakcja przeniesienia prawa własności do nieruchomości gruntowej umową sprzedaży

z dnia 21 lipca 2011 roku – repertorium A nr 2583/2011:

Położenie – korzystne, strefa pośrednia;

Powierzchnia nieruchomości: 6 123 m2

Przeznaczenie w mpzp: U – tereny zabudowy usługowej

Cena ustalona w przetargu:

– cena netto: 1 132 520,32 zł

– podatek VAT 23% 260 479,68 zł

– cena brutto: 1 393 000,00 zł

Cena jednostkowa netto: 184,96 zł/m2

2. Transakcja przeniesienia prawa własności do nieruchomości gruntowej umową sprzedaży

z dnia 13 września 2011 roku – repertorium A nr 15254/2011:

Położenie – bardzo korzystne, strefa pośrednia;

Powierzchnia nieruchomości ogółem: 5 072 m2

Przeznaczenie w mpzp: UK5 – tereny usług komercyjnych

Cena ustalona w przetargu:

– cena netto: 1 700 000,00 zł

– podatek VAT 23% 391 000,00 zł

– cena brutto: 2 091 000,00 zł

Cena jednostkowa netto: 335,17 zł/m2

Bardzo wysokie ceny jednostkowe, uzyskane w postępowaniach przetargowych za

komercyjne nieruchomości gruntowe oznaczają duże zainteresowanie inwestorów lokalnym

rynkiem.

Są to bardzo wskaźnikowe informację, wskazujące na duży potencjał lokalnego rynku,

oparty prawdopodobnie na stabilności lokalnego rynku pracy, który niewątpliwie jest silnym

czynnikiem stabilizującym konsumpcję, nawet w obliczu niekorzystnych informacji na temat

dynamiki gospodarczej kraju.



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



25

12.2.5. Rynek czynszów najmu za powierzchnie w lokalach użytkowych:

Na podstawie wywiadu i uzyskanych informacji zarówno od właścicieli lokali o funkcji

usługowej, jak i od najemców ustalono, że stawki czynszów miesięcznych netto kształtują się

w przedziale od 30 do 50 zł/m2 powierzchni użytkowej.

Ponadto, w wyniku przeprowadzonej analizy dostępnych informacji o najmie powierzchni

użytkowych stwierdzono, że:

stawka czynszu wyrażona jest w kwotach netto – bez podatku VAT;

regułą jest, że koszty mediów ponoszone są przez najemców – rozliczenie następuje

według tzw. liczników lub ryczałtem do stawki czynszu z 1 m2 powierzchni użytkowej;

opłaty, takie jak podatki od nieruchomości lub opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu

obciążają zwykle właściciela nieruchomości;

koszty utrzymania budynku (bieżące konserwacje i remonty) sprzątanie, ubezpieczenie,

ochrona, zarządzanie pozostają albo w gestii właściciela nieruchomości, albo obciążani

nimi są najemcy, według umowy;

umowy zawierane są na czas oznaczony lub nieoznaczony;

częściej jednak umowy zawiera się na czas nieoznaczony z okresem wypowiedzenia

wynoszącym 3 miesiące;

W oparciu o powyższe informacje z lokalnego rynku nieruchomości oraz na podstawie

uzyskanych informacji o czynszach płaconych za lokale położone w budynkach mieszkalno–

usługowych stwierdzono, że stawka czynszu jest uzależniona od indywidualnych cech lokalu,

w tym lokalizacji, powierzchni i funkcjonalności.

Ogólną zasadą jest malejąca stawka czynszu ze wzrostem powierzchni najmowanego lokalu.

Również dominuje opinia, że stawka czynszu jest związana z tzw. korzystna lokalizacją

nieruchomości.

Jednak układ urbanistyczny miasta sprawia, że w Bogatyni nie ma typowego centrum

handlowo–usługowego, typowego dla miast zakładanych na planie kwadratu z centralnym rynkiem.

W Bogatyni administracja, handel, usługi rozlokowane są na znacznej przestrzeni w tzw. starej

zabudowie śródmiejskiej. Oczywiście istnieje okresowa moda na bardziej atrakcyjną lokalizację

i mniej atrakcyjną, ale niewielkie odległości niwelują różnice lokalizacyjne. Wpływa na to również

układ komunikacyjny miasta oraz dostępność miejsc parkingowych.



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



26

12.3. Wnioski z analizy lokalnego rynku nieruchomości:

Wnioski wynikające z analizy lokalnego rynku nieruchomości dla miasta Bogatyni we

wszystkich grupach nieruchomości wskazują, że lokalny rynek należy postrzegać jako rynek dość

dynamiczny i zachowujący dużą stabilność.

Jednocześnie poziom odnotowanych cen transakcyjnych wskazuje na duże możliwości

nabywcze potencjalnych inwestorów, porównywalne z większymi miastami regionu, a jednocześnie

zdecydowanie przewyższającymi sąsiednie rynki lokalne.

Powyższe upoważnia do poszukiwania podobnych nieruchomości gruntowych

zabudowanych wolnostojącym budynkiem o funkcji usługowej na szerszym rynku regionalnym.

Jest to bardzo istotne, ponieważ przedmiotowa nieruchomość jest nietypową na rynku

nieruchomości. Podobne nieruchomości rzadko występują w obrocie rynkowym i często zawierają

uwarunkowania szczególne, pozarynkowe.

13. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY

Uwzględniając rodzaj i położenie nieruchomości, cel wyceny, zakres wyceny, funkcję

wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury

technicznej, stan zagospodarowania, dostępne dane o cechach rynkowych, uwarunkowania

wynikające z podstaw prawnych i merytorycznych wyceny oraz stan prawny w wycenie

nieruchomości określono wartość rynkową nieruchomości (WR).

Zgodnie z art. 150, ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(tekst jednolity: Dz. U. nr 102 z 2010 r. poz. 651, ze zmianami) wartość rynkową określa się dla

nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Art. 151, ust. 1 w/w ustawy

stanowi, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa

do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu

następujących założeń:

strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny oraz nie kierują się

szczególnymi motywami,

mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,

są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,

nie działają w sytuacji przymusowej,

upłynął okres niezbędny wyeksponowania nieruchomości na rynku przy zastosowaniu

odpowiedniej reklamy oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc

pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.

Zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Wyceny, wydanie polskie, 2005 (MSW 1)

wartość rynkowa to szacowana kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za składnik

mienia, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy są od siebie niezależne

działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej oraz upłynął

odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku.

Analizując obie definicje należy stwierdzić, że są one bardzo zbliżone oraz ich cechą

wspólną jest rozumienie wartości. Jest ona postrzegana jako najbardziej prawdopodobna cena,

którą, rozsądnie rzecz ujmując można uzyskać na rynku w dniu wyceny. Jest to zatem najlepsza

cena, którą może uzyskać sprzedawca oraz jednocześnie najbardziej korzystna cena, którą,

rozsądnie rzecz biorąc, ma zapłacić kupujący.



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



27

Zatem zarówno definicja ustawowa jak i z MSW odnosi się do sytuacji w której strony

działają racjonalnie, a więc sprzedawca nie zamierza sprzedać po cenie niższej niż może uzyskać.

Uwzględniając powyższe jako najodpowiedniejszą dla wyceny nieruchomości przyjmuje się

procedurę postępowania polegającą na określeniu wartości rynkowej nieruchomości według jej

optymalnego sposobu wykorzystania oraz według stanu i cen na odpowiedni dzień. Sposób

optymalnego wykorzystania to „najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości,

fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne

i dające najwyższą wartość.” (Międzynarodowe Standardy Wyceny, wydanie polskie, 2007). Na

podstawie informacji rynkowych i analizy stwierdzono, iż dla wycenianej nieruchomości

sposób optymalnego wykorzystania stanowi wykorzystanie tej nieruchomości zgodnie

z aktualnym sposobem użytkowania.

Zgodnie z art. 152, ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(tekst jednolity: Dz. U. nr 102 z 2010 r. poz. 651, ze zmianami) wyceny nieruchomości dokonuje się przy

zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego,

zawierającego elementy podejść poprzednich.

Dla spełnienia wymogów wyceny, zgodnie z art. 154 w/w ustawy, który stanowi, że wyboru

właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca

majątkowy uwzględniając w szczególności:

cel wyceny,

rodzaj i położenie nieruchomości,

przeznaczenie w planie miejscowym,

stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,

stan zagospodarowania nieruchomości,

dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych,

założenia oraz warunki ograniczające,

a ponadto uwzględniając:

zakres wyceny,

uwarunkowania wynikające z podstaw prawnych i merytorycznych wyceny,

aktualny stan nieruchomości,

zastosowano w procesie wyceny podejście porównawcze, metodę porównania parami.

Zgodnie z art. 153, ust. 1 cytowanej ustawy podejście porównawcze polega na określeniu

wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za

nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze

względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia

się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Zasady stosowania podejścia porównawczego określają postanowienia Rozporządzenia

Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania

operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zmianami), a w szczególności:

§ 4. 1. w/w rozporządzenia, który mówi, przy stosowaniu podejścia porównawczego

konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej

przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

§ 4. 2. w/w rozporządzenia, który mówi, że w podejściu porównawczym stosuje się metodę

porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

W wycenie nieruchomości zastosowano metodę korygowania ceny średniej.



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



28

§ 4. 3. w/w rozporządzenia, który mówi, że przy metodzie porównywania parami porównuje

się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami

podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne,

warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

§ 4. 4. w/w rozporządzenia, który mówi, że przy metodzie korygowania ceny średniej do

porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były

przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia

transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny

określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami

korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

§ 5. 1. w/w rozporządzenia, który mówi, że źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie

mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji

powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na

rynku nieruchomości.

2. Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach

transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku

za nieruchomości podobne.

Z uwagi na ochronę praw osób trzecich utajniono cechy identyfikujące nieruchomości

przyjęte do porównania, a szczegółowe informacje są dostępne u autora opracowania, zgodnie z art.

175, ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Uzasadnienie:

Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej, zabudowanej

wolnostojącym budynkiem o funkcji usługowej, w podejściu porównawczym jest najbardziej

uzasadnione, ponieważ na badanym rynku nieruchomości odnotowano transakcje przeniesienia

prawa własności do nieruchomości gruntowych zabudowanych o podobnych cechach, dla których

różnice w cenie i cechach rynkowych są możliwe do skorygowania poprawkami.

Pomimo, że przedmiotowa nieruchomość gruntowa może przynosić dochód w postaci

czynszu z najmu, nie zastosowano w wycenie podejścia dochodowego, ponieważ istnieje małe

prawdopodobieństwo wynajęcia całej powierzchni użytkowej jednocześnie. Istnieje duże

prawdopodobieństwo wystąpienia czasowego pustostanu, szczególnie na piętrze.



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



29

14. ZAŁOŻENIA DO WYCENY NIERUCHOMOŚCI

14.1. Opis przyjętych założeń do wyceny:

Podstawowym założeniem dla określenia wartości rynkowej nieruchomości staje się

ustalenie sposobu optymalnego użytkowania nieruchomości, rozumiane jako najbardziej

prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio

uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość

wycenianej nieruchomości.

Na podstawie lustracji przedmiotowej nieruchomości oraz wniosków z analizy lokalnego

rynku stwierdzono, że cechy techniczno–użytkowe nieruchomości umożliwiają dalsze jej

użytkowanie zgodnie z dotychczasowym sposobem użytkowania. Główną przesłanką za przyjęciem

powyższego założenia są cechy techniczno–użytkowe nieruchomości, opisane w operacie

szacunkowym.

Wobec powyższego w procesie wyceny przyjęto założenie, że sposób optymalnego

użytkowania będzie kontynuacją aktualnego sposobu użytkowania – tzn. funkcji usługowej.

Zgodnie z wnioskami z analizy lokalnego rynku nieruchomości, szczegółowo opisanymi

w operacie szacunkowym, określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej

następuje w podejściu porównawczym, w oparciu o dane transakcyjne uzyskane za nieruchomości

gruntowe zabudowane budynkami o funkcji usługowej, dostępne na dzień wyceny.

14.2. Zestawienie transakcji rynkowych:

tabela nr 1

L.p Położenie Data transakcji

Powierzchnia

działki

[m2]

Powierzchnia

użytkowa

[m2]

Cena transakcyjna

[zł]

Cena

jednostkowa

[zł/m2]

1 Bogatynia, ul. Armii Czerwonej 19.07.2011 138 97,30 250 000 2 569

2 Zgorzelec, ul. Wyspiańskiego 11.05.2011 171 200,10 330 000 1 649

3 Świebodzice, ul. Mickiewicza 24.03.2011 2 473 1 138,00 790 400 695

4 Szczawno Zdrój, ul. Mickiewicza 23.12.2010 770 199,30 420 000 2 107

5 Lubań, ul. Armii Krajowej 25.08.2010 3 013 607,76 548 430 902

6 Szczawno Zdrój, ul. Boh. Warszawy 01.07.2010 2 699 689,00 901 000 1 308

7 Jelenia Góra, ul. Wolności 01.06.2010 586 232,10 228 000 983

8 Lwówek Śląski, ul. 10.05.2010 586 398,90 400 000 1 003

9 Legnica, ul. Kolbego 30.04.2010 954 451,60 1 000 000 2 214

10 Jelenia Góra, ul. Wolności 15.04.2010 586 264,40 227 834 862

11 Jelenia Góra, ul. Wincentego Pola 16.03.2009 2 384 1 234 1 503 000 1 218

12 Jelenia Góra, ul. Wolności 03.03.2010 403 ok. 300 350 000 1 166

13 Jelenia Góra, ul. Waryńskiego 21.09.2009 1 595 ok. 500 450 000 900

14 Jelenia Góra, ul. Obrońców Pokoju 19.05.2009 503 254,40 700 000 1 392

15 Jelenia Góra, ul. Powstańców Śl. 15.05.2009 1 530 ok. 500 1 141 600 2 283



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



30

Dla całego zbioru transakcji rozkład cen jednostkowych w odniesieniu do 1 m2

powierzchni

użytkowej budynku obrazuje poniższy histogram.






1 587

5. Typowy przedział zmienności 744

1 850





10. Kurtoza 1,354

11. Wartość minimalna 695


Jednak bardzo wysoki współczynnik zmienności, odzwierciedlający dużą różnorodność

nieruchomości, nie pozwala na dokładne oszacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości

gruntowej zabudowanej, w oparciu o metodę korygowania ceny średniej.

Wobec powyższego określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dokonano

w podejściu porównawczym, metodą porównania parami. Do porównania przyjęto trzy

nieruchomości o cechach najbardziej zbliżonych do nieruchomości wycenianej (wybrane

nieruchomości oznaczono w tabeli cieniowaniem).

Średnia (μ) 1 297

Mediana (Me) 1 166

Dominanta (D) 1 250

0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

0,90

0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000

Często

ść





–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



31

15. SZACOWANIE NIERUCHOMOŚCI

15.1. Opis cech nieruchomości i wag dla nieruchomości zabudowanych:

Cechy nieruchomości i wagi tych cech ustalono na podstawie jakościowych badań

marketingowych (JBM) przeprowadzonych w ramach warsztatów, będących częścią szkolenia

"Wartość Rynkowa Nieruchomości–przykłady wycen" w Karpaczu w dniach 12-14 listopada 2009

roku.

Badania przeprowadzono w oparciu o preferencje uczestników rynku nieruchomości

dwuetapowo – I etap przed szkoleniem i II etap w trakcie szkolenia.

I etap polegał na przeprowadzeniu badań wśród:

– osób, które w ciągu ostatnich dwóch lat nabyły nieruchomość, nazwanych w badaniu nabywcami;

– pośredników i maklerów (biura obrotu nieruchomości);

– klientów biur obrotu nieruchomości;

II etap polegał na przeprowadzeniu badań wśród rzeczoznawców majątkowych;

W/w osoby wypełniły przygotowane wcześniej ankiety.

Badania objęły tereny miast i gmin: Jelenia Góra, Zgorzelec, Lubań, Wrocław, Kudowa

Zdrój, Pisz, Słupsk, Białystok i pojedynczo Kraków i Gdańsk.

Na podstawie w/w jakościowych badań marketingowych, zmodyfikowano i przyjęto dla

przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej następujące cechy rynkowe oraz ich wagi:

tabela nr 2

L.p. Cechy rynkowe Wagi cech

rynkowych

(%) Ocena Opis

1. lokalizacja ogólna

nieruchomości (dostępność komunikacyjna,

bliskość placówek handlowych,

usługowych, oświatowych i

innych obiektów użyteczności

publicznych)

25

bardzo

korzystna

położenie w centrum miejscowości, bardzo dobry dostęp do placówek

handlowych i usługowych, urzędów i obiektów użyteczności publicznej;

korzystna położenie w strefie pośredniej miejscowości, bliskość placówek

handlowych, usługowych, oświatowych, dobry dostęp do obiektów

użyteczności publicznej;

przeciętna

położenie w strefie peryferyjnej miejscowości lub w strefie podmiejskiej,

bliskość małych sklepów podstawowych branż, przeciętny dostęp do

obiektów oświatowych oraz obiektów użyteczności publicznej i

komunikacji;

2. lokalizacja szczegółowa

nieruchomości (bezpośrednie sąsiedztwo,

nasłonecznienie, widoki,

dostępność usług podstawowych,

(szkoła, sklep, apteka,

przychodnia, przystanek

komunikacji publicznej( oraz

uciążliwości(np. hałas, kurz, itp.))

15

bardzo

korzystna

przyjazne sąsiedztwo bezpośrednie, dobre nasłonecznienie, dogodny dojazd

i dojście, bliskie sąsiedztwo funkcji publicznych, brak zagrożeń

środowiskowych;

korzystna sąsiedztwo bezpośrednie, przeciętne, czasowe zacienienie, dogodny dojazd i

dojście, bliskie sąsiedztwo funkcji publicznych, bliskość ulicy, hałas;

przeciętna

uciążliwość sąsiedztwa, stałe zacienienie, przeciętny dostęp do obiektów

oświatowych oraz obiektów użyteczności publicznej i komunikacji, dojazd

uciążliwy;

3. wielkość budynku (powierzchnia użytkowa, liczba

pomieszczeń, pom. gospodarcze,

garaż )

10

duży budynek o powierzchni użytkowej powyżej 800 m2;

średni budynek o powierzchni użytkowej 300 ÷ 800 m2;

mały budynek o powierzchni użytkowej poniżej 300 m2;



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



32

4. wielkość i kształt działki (powierzchnia działki, kształt

działki, warunki lokalizacyjne

budynków oraz możliwości

korzystania z nieruchomości) 10

bardzo

korzystna

działka o korzystnym kształcie, równej powierzchni, z urządzonym

parkingiem lub możliwością urządzenia miejsc parkingowych, z terenem

zieleni, jednak nie generująca zbyt dużych kosztów utrzymania, ogrodzenia;

korzystna

działka o mniej korzystnym kształcie, ograniczeniach w dostępie lub

ograniczonych możliwościach urządzenia miejsc parkingowych, lub innego

zagospodarowania lub bardzo duża, generująca duże koszty utrzymania,

ogrodzenia;

przeciętna działka wydzielona po obrysie budynku;

5. stan techniczny budynku (stan techniczny, technologia

budowy, ciepłochłonność ścian,

liczba kondygnacji) 15

dobry stan techniczny bardzo dobry, ściany murowane z cegły, ocieplenie ścian,

nowe pokrycie dachu, instalacje wewnętrzne w bardzo dobrym stanie

technicznym;

przeciętny stan techniczny dobry, ściany murowane z cegły lub elementów

prefabrykowanych, ocieplenie ścian, instalacje wewnętrzne w dobrym lub

przeciętnym stanie technicz.;

zły stan techniczny zły, wymaga kapitalnego remontu, ściany zawilgocone,

dach (konstrukcja i pokrycie ) do wymiany, instalacje wewnętrzne

zniszczone, wymagają wymiany, itp.

6. atrakcyjność

architektoniczna

i funkcjonalna budynku (funkcjonalność, możliwości

adaptacyjne, wkomponowanie

w otoczenie)

10

wysoka budynek o bardzo dużej funkcjonalności i atrakcyjnej bryle architektonicznej,

wkomponowanej w otoczenie, z dużą możliwością adaptacyjną, właściwy

dla otoczenia i funkcji;

przeciętna budynek spełniający podstawowe funkcje, typowy, o małych

możliwościach adaptacyjnych,

niska budynek niefunkcjonalny, źle zaprojektowany lub przebud. bez zachowania

podstawowych zasad architektoniczno–projektowych, z dużymi

ograniczeniami użytkowymi;

7. uzbrojenie nieruchomości (uzbrojenie nieruchomości lub

możliwość wykonania przyłączy

sieci) 5

korzystne uzbrojenie pełne w sieć energii elektrycznej, wodnej, kanalizacyjnej,

gazowej lub grzewczej;

przeciętne uzbrojenie cz. w sieć energii elektrycznej, wodnej, kanalizacja

odprowadzona do lokalnego osadnika;

słabe uzbrojenie w sieć energii elektrycznej, wodnej;

8. ukształtowanie i stan

zagospodarowania działki (ukształtowanie, zorganizowanie

wewnętrzne, mała arch., zieleń,

budynki dodatkowe) 10

korzystne działka o regularnym kształcie, zagospodarowana, nasadzenia drzew

i krzewów ozdobnych, utwardzone ścieżki i podjazdy, elementy małej

architektury, miejsca postojowe;

przeciętne działka o przeciętnym kształcie, częściowo zagospodarowana, stwarza

możliwości aranżacji otoczenia ale z pewnymi ograniczeniami;

słabe działka wydzielona po obrysie budynku lub o niekorzystnym kształcie,

ograniczenia w jej użytkowaniu, duża różnica poziomów, utrudniony

wyjazd z nieruchomości;

9. Razem: 100 % x x



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



33

15.2. Nieruchomości przyjęte do porównania – nieruchomości zabudowane:

Nieruchomość A: tabela nr 3

Adres Akt notarialny Data

transakcji

Nieruchomość Cena

Lubań,

ul. Armii

Krajowej

(zdjęcie

obrazuje

stan obecny)

Rep. A 5877/2010 25 sierpnia 2010 r. obręb II, AM-18,

pow. 3 013 m2

548 430 zł

902 zł/m2

Lp Cecha rynkowa Opis cechy Ocena

1. lokalizacja ogólna nieruchomości (dostępność komunikacyjna, bliskość placówek

handlowych, usługowych, oświatowych i innych

obiektów użyteczności publicznych)

Nieruchomość położona w pośredniej strefie

lokalizacyjnej miasta, w sąsiedztwie zabudowy

mieszkaniowej wielorodzinnej i obiektów

użyteczności publicznej, bliskość placówek

handlowych i usługowych, dobry dostęp do obiektów

użyteczności publicznej.

korzystna

2. lokalizacja szczegółowa nieruchomości (bezpośrednie sąsiedztwo, nasłonecznienie, widoki,

dostępność usług podstawowych, (szkoła, sklep,

apteka, przychodnia, przystanek komunikacji

publicznej( oraz uciążliwości(np. hałas, kurz, itp.))

Bezpośrednie sąsiedztwo przeciętne, dogodny dojazd

i dojście, bliskie sąsiedztwo ulicy, czasowy hałas;

korzystna

3. wielkość budynku (powierzchnia użytkowa, liczba pomieszczeń, pom.

gospodarcze, garaż )

Budynek o powierzchni użytkowej 607,76 m2

dodatkowo garaż

średni

4. wielkość i kształt działki (powierzchnia działki, kształt działki, warunki

lokalizacyjne budynków oraz możliwości korzystania

z nieruchomości)

Działka o regularnym kształcie zbliżonym do litery

„L”, bez ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości,

powierzchnia działki dość duża – 3 013 m2

korzystna

5. stan techniczny budynku (stan techniczny, technologia budowy, ciepłochłonność

ścian, liczba kondygnacji)

Stan techniczny budynku zły. Budynek wzniesiony

w okresie międzywojennym XX wieku w technologii

tradycyjnej, wymaga kapitalnego remontu, dach

(konstrukcja i pokrycie ) do wymiany, instalacje

wewnętrzne zniszczone, wymagają wymiany, itp.

zły

6. atrakcyjność architektoniczna

i funkcjonalna budynku (funkcjonalność, możliwości adaptacyjne,

wkomponowanie w otoczenie)

Budynek o dużej funkcjonalności i typowej bryle

architektonicznej, wkomponowanej w otoczenie, z

duża możliwością adaptacyjną, właściwy dla otoczenia

i funkcji

wysoka

7. uzbrojenie nieruchomości (uzbrojenie nieruchomości lub możliwość wykonania

przyłączy sieci)

Budynek wyposażony w instalację elektryczną, wodną,

kanalizacyjną, gazową, i telekomunikacyjną, wszystkie

media zasilane i odprowadzone do instalacji

zewnętrznych.

korzystne

8. ukształtowanie i stan zagospodarowania

działki (ukształtowanie, zorganizowanie wewnętrzne,

mała arch., zieleń budynki dodatkowe)

Teren wokół budynku wymaga aranżacji

i zagospodarowania.

przeciętne



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



34

Nieruchomość B tabela nr 4

Adres Akt notarialny Data transakcji Nieruchomość Cena

Legnica, ul

Kolbego

nr 5

Rep. A 5052/2010 30 kwietnia 2010 r. dz. nr 634/81

pow. 954 m2

1 000 000 zł

2 214 zł/m2







mieszkaniowej wielorodzinnej i obiektów użyteczności

publicznej, bliskość placówek handlowych i usługowych,

dobry dostęp do obiektów użyteczności publicznej.

korzystna

2. lokalizacja szczegółowa nieruchomości (bezpośrednie sąsiedztwo, nasłonecznienie,

widoki, dostępność usług podstawowych, (szkoła,

sklep, apteka, przychodnia, przystanek

komunikacji publicznej( oraz uciążliwości(np.

hałas, kurz, itp.))

Przyjazne sąsiedztwo bezpośrednie, dobre

nasłonecznienie, dogodny dojazd i dojście, bliskie

sąsiedztwo funkcji publicznych, brak zagrożeń

środowiskowych;

bardzo

korzystna



Budynek o powierzchni użytkowej 451,60 m2, w całości

podpiwniczony z poddaszem użytkowym.

średni


lokalizacyjne budynków oraz możliwości

korzystania z nieruchomości)

Działka o regularnym kształcie zbliżonym do prostokąta,

bez ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości,

powierzchnia działki – 954 m2

bardzo

korzystna

5. stan techniczny budynku (stan techniczny, technologia budowy,

ciepłochłonność ścian, liczba kondygnacji)

Stan techniczny budynku dobry. Budynek wzniesiony na

przełomie XIX i XX wieku w technologii tradycyjnej,

budynek po częściowym remoncie, wymianie pokrycia

dachu. Wymaga wymiany stolarki o inst. wewnętrznych.

dobry





architektonicznej, wkomponowanej w otoczenie, z duża

możliwością adaptacyjną, właściwy dla otoczenia

i funkcji

wysoka

7. uzbrojenie nieruchomości (uzbrojenie nieruchomości lub możliwość

wykonania przyłączy sieci)

Budynek wyposażony w instalację elektryczną, wodną,

kanalizacyjną, gazową, i telekomunikacyjną, wszystkie

media zasilane i odprowadzone do instalacji

zewnętrznych.

korzystne


działki (ukształtowanie, zorganizowanie

wewnętrzne, mała arch., zieleń budynki

dodatkowe)

Teren wokół budynku wymaga aranżacji

i zagospodarowania.

przeciętne



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



35

Nieruchomość C tabela nr 5

Adres Akt notarialny Data transakcji Nieruchomość Cena

Szczawno–Zdrój,

ul. Bohaterów

Warszawy

nr 15

Rep. A 4412/2010 1 lipca 2010 r. obręb Szczawno–

Zdrój,

pow. 2 699 m2

901 000 zł

1 308 zł/m2





Nieruchomość położona w strefie peryferyjnej

miejscowości, bliskość małych sklepów podstawowych

branż, przeciętny dostęp do obiektów oświatowych oraz

obiektów użyteczności publicznej i komunikacji;

przeciętna

2. lokalizacja szczegółowa nieruchomości (bezpośrednie sąsiedztwo, nasłonecznienie,

widoki, dostępność usług podstawowych, (szkoła,

sklep, apteka, przychodnia, przystanek

komunikacji publicznej( oraz uciążliwości(np.

hałas, kurz, itp.))

Sąsiedztwo bezpośrednie przeciętne, dogodny dojazd

ulicą o nawierzchni asfaltowej, dojście chodnikiem, duży

park, brak zagrożeń środowiskowych;

korzystna


gospodarcze, komórki)

Budynek o powierzchni użytkowej 689 m2 średni


lokalizacyjne budynków oraz możliwości

korzystania z nieruchomości)

Działka o regularnym kształcie zbliżonym do prostokąta,

powierzchnia działki duża: 2 699 m2, zadrzewiona,

miejsca parkingowe.

bardzo

korzystna

5. stan techniczny budynku (stan techniczny, technologia budowy,

ciepłochłonność ścian, liczba kondygnacji)

Stan techniczny budynku zły. Budynek wzniesiony

w okresie na przełomie XIX i XX wieku w technologii

tradycyjnej, wymaga kapitalnego remontu, dach

(konstrukcja i pokrycie ) do wymiany, instalacje

wewnętrzne zniszczone, wymagają wymiany, itp.

zły




Budynek o przeciętnej funkcjonalności ale o atrakcyjnej

bryle architektonicznej, wkomponowanej w otoczenie,

z małą możliwością adaptacyjną, właściwy dla otoczenia

i funkcji;

przeciętna

7. uzbrojenie nieruchomości (uzbrojenie nieruchomości lub możliwość

wykonania przyłączy sieci)

Budynek wyposażony w instalację elektryczną i wodną,

kanalizacja odprowadzona do lokalnego osadnika

bezodpływowego.

przeciętne


działki (ukształtowanie, zorganizowanie

wewnętrzne, mała arch., zieleń )

Nieruchomość ogrodzona, teren wokół budynku

zagospodarowany, założenie parkowe, elementy małej

architektury.

korzystne



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



36

W zbiorze tym określono cenę maksymalną, cenę minimalną i cenę średnią 1 m2

powierzchni użytkowej budynku.

tabela nr 6

L.p. Wyszczególnienie Zestawienie

1. cena maksymalna 1 m2 p.u. Cmax 2 214 zł/m

2

2. cena minimalna Cmin 902 zł/m2

3. różnica C = Cmax - Cmin 1 312 zł/m2

Zakres kwotowy poszczególnych cech nieruchomości przedstawia poniższa tabela:

tabela nr 7

L.p. Cechy rynkowe Wagi cech rynkowych

(%)

Zakres kwotowy

(zł)

1. lokalizacja ogólna nieruchomości 25 328,00

2. lokalizacja szczegółowa nieruchomości 15 196,80

3. wielkość budynku 10 131,20

4. wielkość i kształt działki 10 131,20

5. stan techniczny budynku 15 196,80

6. atrakcyjność architektoniczna i funkcjonalna budynku 10 131,20

7. uzbrojenie nieruchomości 5 65,60

8. ukształtowanie i stan zagospodarowania działki 10 131,20

9. Razem: 100 % 1 312,00



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



37

15.3. Określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej ogółem:

15.3.1. Zestaw cech rynkowych charakteryzujących wycenianą nieruchomość:

tabela nr 8

Adres Data wyceny Nieruchomość

Bogatynia,

ul. 1 Maja

nr 22

nr 5

20 października

2011 r.

dz. nr 72

pow. 523 m2







mieszkaniowej wielorodzinnej i obiektów

użyteczności publicznej, bliskość placówek

handlowych i usługowych, dobry dostęp do obiektów

użyteczności publicznej.

korzystna

2. lokalizacja szczegółowa nieruchomości (bezpośrednie sąsiedztwo, nasłonecznienie, widoki,

dostępność usług podstawowych, (szkoła, sklep,

apteka, przychodnia, przystanek komunikacji

publicznej( oraz uciążliwości(np. hałas, kurz, itp.))

Przyjazne sąsiedztwo bezpośrednie, dobre

nasłonecznienie, dogodny dojazd i dojście, bliskie

sąsiedztwo funkcji publicznych.

Występuje zagrożenie powodziowe.

korzystna



Budynek o powierzchni użytkowej 468,0 m2,

częściowo podpiwniczony z użytkowym strychem.

Duży taras nad dobudówką.

średni


lokalizacyjne budynków oraz możliwości korzystania

z nieruchomości)

Działka o regularnym kształcie wielokąta, bez

ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości, z

możliwością urządzenia miejsc parkingowych,

powierzchnia działki – 523 m2

bardzo

korzystna

5. stan techniczny budynku (stan techniczny, technologia budowy, ciepłochłonność

ścian, liczba kondygnacji)

Budynek w bardzo dobrym stanie technicznym.

Budynek wzniesiony na przełomie XIX i XX wieku

w technologii tradycyjnej, budynek po kapitalnym

remoncie na przełomie 2010÷2011 roku, wymianie

pokrycia dachu, stolarki okiennej i drzwiowej,

instalacji wewnętrznej itp.

Szczegółowy opis w operacie szacunkowym).

dobry

6. atrakcyjność architektoniczna i funkcjonalna

budynku (funkcjonalność, możliwości adaptacyjne,



architektonicznej, wkomponowanej w otoczenie,

z duża możliwością adaptacyjną, właściwy dla

otoczenia i funkcji

wysoka

7. uzbrojenie nieruchomości (uzbrojenie nieruchomości lub możliwość wykonania

przyłączy sieci)

Budynek wyposażony w instalację elektryczną,

wodną, kanalizacyjną, grzewczą i telekomunikacyjną,

wszystkie media zasilane i odprowadzone do instalacji

zewnętrznych.

korzystne


działki (ukształtowanie, zorganizowanie wewnętrzne,

mała arch., zieleń budynki dodatkowe)

Teren nieruchomości w pełni zagospodarowany,

częściowo utwardzony, dodatkowo budynek

gospodarczy.

korzystne



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



38

15.3.2. Zestawienie parami wycenianej nieruchomości gruntowej zabudowanej z nieruchomościami

przyjętymi do porównania:

Nieruchomość wyceniana – nieruchomość porównawcza A tabela nr 9

L.p. Cechy rynkowe Wsk

Wagi cech

rynkowych

[%]

Zakres

kwotowy

[zł]

Wartość cechy

(n-ć wyceniana)

Wartość cechy

(nieruchomość

porównawcza)

Poprawki

[zł]

1. lokalizacja ogólna nieruchomości U1 25 328,00 korzystna korzystna 0,00

2. lokalizacja szczegółowa n–ści U2 15 196,80 korzystna korzystna 0,00

3. wielkość budynku U3 10 131,20 średni średni 0,00

4. wielkość i kształt działki U4 10 131,20 bardzo korzystna korzystna + 65,60

5. stan techniczny budynku U5 15 196,80 dobry zły + 196,80

6. atrakcyjność arch. i funkcj. budynku U6 10 131,20 wysoka wysoka 0,00

7. uzbrojenie nieruchomości U7 5 65,60 korzystne korzystne 0,00

8. ukształtowanie i stan zag. działki U8 10 131,20 korzystne przeciętne + 65,60

9. razem x 100 % 1 312,00 x x + 328,00

Cena jednostkowa poprawiona: 902,00 zł/m2

+ 328,00 zł/m2 = 1 230,00 zł/m

2

Nieruchomość wyceniana – nieruchomość porównawcza B tabela nr 10


Wagi cech

rynkowych

[%]

Zakres

kwotowy

[zł]

Wartość cechy

(n-ć wyceniana)

Wartość cechy

(nieruchomość

porównawcza)

Poprawki

[zł]

1. lokalizacja ogólna nieruchomości U1 25 328,00 korzystna korzystna 0,00

2. lokalizacja szczegółowa n–ści U2 15 196,80 korzystna bardzo korzystna – 98,40


4. wielkość i kształt działki U4 10 131,20 bardzo korzystna bardzo korzystna 0,00

5. stan techniczny budynku U5 15 196,80 dobry dobry 0,00

6. atrakcyjność arch. i funkcj. budynku U6 10 131,20 wysoka wysoka 0,00

7. uzbrojenie nieruchomości U7 5 65,60 korzystne korzystne 0,00

8. ukształtowanie i stan zag. działki U8 10 131,20 korzystne przeciętne + 65,60

9. razem x 100 % 1 312,00 x x – 32,80

Cena jednostkowa poprawiona: 2 214,00 zł/m2

– 32,80 zł/m2 = 2 181,20 zł/m

2

Nieruchomość wyceniana – nieruchomość porównawcza C tabela nr 11


Wagi cech

rynkowych

[%]

Zakres

kwotowy

[zł]

Wartość cechy

(n-ć wyceniana)

Wartość cechy

(nieruchomość

porównawcza)

Poprawki

[zł]

1. lokalizacja ogólna nieruchomości U1 25 328,00 korzystna przeciętna + 164,00

2. lokalizacja szczegółowa n–ści U2 15 196,80 korzystna korzystna 0,00


4. wielkość i kształt działki U4 10 131,20 bardzo korzystna bardzo korzystna 0,00

5. stan techniczny budynku U5 15 196,80 dobry zły + 196,80

6. atrakcyjność arch. i funkcj. budynku U6 10 131,20 wysoka przeciętna + 65,60

7. uzbrojenie nieruchomości U7 5 65,60 korzystne przeciętne + 32,80

8. ukształtowanie i stan zag. działki U8 10 131,20 korzystne korzystne 0,00

9. razem x 100 % 1 312,00 x x + 459,20

Cena jednostkowa poprawiona: 1 308,00 zł/m2

+ 459,20 zł/m2 = 1 767,20 zł/m

2



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



39

15.3.3. Wartość rynkowa 1 m2 nieruchomości gruntowej zabudowanej ogółem:

Wartość średnia 1 m2 powierzchni nieruchomości gruntowej, określona jako średnia arytmetyczna:

W =

= 1 726,13 zł/m

2

15.3.4. Określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej ogółem:

W = 1 726,13 zł/m2 x 468,00 m

2 = 807 829 zł

W = 808 000 zł




–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



40

16. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I UZASADNIENIE

16.1. Wynik końcowy wyceny:

W = 808 000 zł


16.2. Uzasadnienie:

W procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej

wolnostojącym budynkiem o funkcji usługowej. Podstawowym założeniem dla określenia wartości

rynkowej przedmiotowej nieruchomości zabudowanej, stało się przyjęcie dotychczasowego

sposobu użytkowania, jako optymalnego sposobu użytkowania nieruchomości, rozumiane jako

najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe,

odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające

najwyższą wartość wycenianej nieruchomości.

Na podstawie lustracji przedmiotowej nieruchomości stwierdzono, że cechy techniczno–

użytkowe nieruchomości umożliwiają dalsze jej użytkowanie jako nieruchomości o charakterze

usługowym.

Określenie wartości nieruchomości poprzedziła szczegółowa analiza lokalnego rynku

w grupie nieruchomości lokalowych o funkcji mieszkalnej, nieruchomości lokalowych o funkcji

usługowej, nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w miejscowym planie

zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, nieruchomości

gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele usług komercyjnych oraz rynku stawek

czynszu za powierzchnię użytkową w lokalach usługowych.

Brak transakcji przeniesienia prawa własności do podobnych nieruchomości gruntowych

zabudowanych budynkami o funkcji usługowej uniemożliwił analizę na rynku bogatyńskim, ale

wnioski z analizy pozostałych grup nieruchomości pozwoliły na rozszerzenie obszaru analizy na

lokalne rynki o podobnej dynamice i cechach rynkowych.

Różnorodność nieruchomości o podobnej funkcji, jakie udało się ujawnić na analizowanym

obszarze rynku, nie pozwoliła na zastosowanie w podejściu porównawczym metody korygowania

ceny średniej, ale umożliwiła przyjęcie z grupy nieruchomości podobnych trzech nieruchomości do

zastosowania metody porównania parami.

Wybór nieruchomości do porównania oraz wybór cech rynkowych i ich wag, a następnie

zastosowane poprawki dla wycenianej nieruchomości, pozwoliły określić jej wartość rynkową.

Uwzględniając cel wyceny oraz wnioski z analizy lokalnego rynku nieruchomości należy

stwierdzić, że uzyskana wartość jest jej wartością rynkową.



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



41

17. KLAUZULE

17.1. Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa,

Międzynarodowymi Standardami Wyceny, a także zgodnie ze stanem

faktycznym i prawnym.

17.2. Autor zastrzega sobie prawa autorskie do niniejszego opracowania. Niniejsze

opracowanie nie może być opublikowane w całości lub w części w jakimkolwiek

opracowaniu bez zgody autora i bez uzgodnienia formy i treści takiej publikacji, o ile

taka publikacja nie wynika wprost z celu wykonania niniejszego opracowania lub

z obowiązujących przepisów prawa. Przed skopiowaniem całości lub jakiejkolwiek

części niniejszego opracowania lub odwołaniem się do niego w jakimkolwiek piśmie,

dokumencie lub oświadczeniu albo włączeniu lub dołączeniu całości lub jakiejkolwiek

części niniejszego opracowania do jakiegokolwiek pisma, dokumentu lub

oświadczenia albo przed ujawnieniem treści niniejszego opracowania jakiejkolwiek

stronie trzeciej, wymagana jest pisemna zgoda autora, o ile takie skopiowanie,

odwołanie lub ujawnienie treści nie wynika wprost z celu wykonania opracowania lub

z obowiązujących przepisów prawa.

17.3. Niniejsze opracowanie stanowiące spójną całość wykorzystane może być wyłącznie do

celu, któremu ma służyć.

17.4. Operat szacunkowy został wykonany w dwóch egzemplarzach.

17.5. Ważny jest tylko oryginał operatu szacunkowego.

17.6. Autor operatu nie ponosi odpowiedzialności za ukryte błędy dokumentacji prawnej

i źródłowej oraz za ukryte wady nieruchomości, których nie mógł stwierdzić na

podstawie dokumentacji i lustracji nieruchomości.

17.7. Z operatu szacunkowego wykonano wyciąg zawierający opis nieruchomości oraz jej

wartość i przekazano do właściwego organu prowadzącego kataster nieruchomości

zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(tekst jednolity: Dz. U. nr 102 z 2010 r. poz. 651 ze zmianami).

Platerówka, dnia: 20 października 2011 roku.

18. ZAŁĄCZNIKI

18.1. Notatka z wglądu do księgi wieczystej JG1Z/00016096/5.

18.2. Wypis z ewidencji gruntów.

18.3. kopia mapy ewidencyjnej.



–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––



42

NOTATKA Z WGLĄDU DO KSIĘGI WIECZYSTEJ

JG1Z/00016096/5 Sąd Rejonowy w Zgorzelcu, Wydział ksiąg Wieczystych

Dział I-O – Oznaczenie Księgi Wieczystej

1.3. Położenie:

1.3.1.5. Miejscowość: Bogatynia;

1.4. Oznaczenie:

1.4.1. Działka ewidencyjna:

1.4.1.1.2. Numer działki: 72;

1.4.1.1.3. Obręb ewidencyjny: III

1.4.1.1.5. Ulica: 1 Maja;

1.4.2. Budynek:

1.4.2.4. Dane adresowe:

A: nazwa ulicy: 1 Maja

1.4.2.8. Przeznaczenie budynku: Budynek przeznaczony na cele gospodarcze

1.4.2.11. Odrębność: Tak

1.5.1. Obszar: 0,0523 ha;

Dział I-SP – Spis praw związanych z własnością

1.11. Spis praw:

1.11.2. Prawo użytkowania wieczystego:

1.11.2.1. Okres użytkowania: 2091-12-11

1.11.2.2. Sposób korzystania: Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym oraz

budynek stanowiący odrębną nieruchomość.

Dział II – Własność

2.2. Właściciel:

2.2.1. Udział:



2.2.3. Jednostka samorządu terytorialnego (związek międzygminny):

2.2.3.1.2. Nazwa: Gmina Bogatynia

2.4. Użytkownik wieczysty:

2.4.2. Udział:



2.4.5. Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna nie będąca osobą prawną:

2.4.5.1.2. Nazwa: Łużycki Bank Spółdzielczy w Lubaniu

Dział III – Prawa, Roszczenia i Ograniczenia

brak wpisów

Dział IV – Hipoteka

brak wpisów

Podstawy wpisów:

1. Umowa sprzedaży z dnia 11 grudnia 1992 roku – repertorium A nr 6749/92;

Zgorzelec, 20 października 2011 r.

Bogatynia Łużycki bank Spółdzielczy - banklbs.plbanklbs.pl/zalaczniki/pdf/operat...

Documents

Transcript of Bogatynia Łużycki bank Spółdzielczy - banklbs.plbanklbs.pl/zalaczniki/pdf/operat...