OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI...

36
OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

Transcript of OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI...

Page 1: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

OPERAT

SZACUNKOWY

OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ

Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska

KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

Page 2: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_________________________________________________________________________________________ KANCELARIA NIERUCHOMOŚCI – Tomasz A. Bartyzel www.kancelaria-nieruchomosci.pl

ul. T. KOŚCIUSZKI 66/7, 30-114 Kraków. 0-501 32 - 19 - 47, 012 427-17-29

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Przedmiot wyceny: Nieruchomość gruntowa

Adres nieruchomości: Szczucin, ulica Kościuszki 40

Województwo: Powiat: Gmina:

małopolskie dąbrowski Szczucin - miasto

Obręb: Jednostka ewidencyjna:

0001, Szczucin 120407_4, Szczucin - miasto

Nr działki: Powierzchnia działki:

339/8 0,4794 ha

Nr działki: Powierzchnia działki:

339/9 0,0464 ha

Księga Wieczysta: TR1D/00049686/8

Powierzchnia użytkowa budynku: 433,63 m2

Rodzaj wycenianych praw: Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej.

Określenie osób, którym przysługują prawa do nieruchomości:

Właścicielem nieruchomości jest Krystyna Rzeszut w udziale ½ oraz Dariusz Rzeszut w udziale ½.

Cel wyceny: Celem niniejszej wyceny jest określenie wartości rynkowej jako przedmiotu prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualnego sposobu użytkowania jako podstawy do sporządzenia inwentarza masy upadłościowej i określenia wartości zbywczej nieruchomości.

Oszacowana wartość rynkowa jako przedmiotu prawa własności nieruchomości gruntowej wg cen na dzień 13-05-2014 roku:

WR = 910 000,00 zł

słownie: dziewięćset dziesięć tysięcy złotych

Krótki opis nieruchomości: Nieruchomość gruntowa objęta zakresem szacowania położona jest w Szczucinie przy ulicy Kościuszki 40. Na przedmiotowej nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalno – usługowy oraz obiekty blaszane nie związane trwale z gruntem. Teren nieruchomości ogrodzony, zagospodarowany.

Data określenia wartości: 13 maj 2014 rok

Data sporządzenia operatu: 13 maj 2014 rok

Autor operatu:

Page 3: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

1 PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA 1.1 Ogólna charakterystyka przedmiotu opracowania

Rodzaj nieruchomości: Nieruchomość gruntowa. Położenie - adres: Szczucin, ulica Kościuszki 40,woj. małopolskie. Oznaczenie w ewidencji gruntów:

339/8, 339/9.

Obręb ewidencyjny nr: 0001, Szczucin Jednostka ewidencyjna 120407_4, Szczucin - miasto

Księgi wieczyste: TR1D/00049686/8 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Dąbrowie Tarnowskiej, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

1.2 Zakres opracowania

Zakres opracowania obejmuje oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne oznaczone nr 339/8 i 339/9 o łącznej powierzchni 0,5258 ha, objętej księgą wieczystą nr TR1D/00049686/8 wg stanu i cen na dzień wyceny. Nieruchomość położona jest przy ulicy Kościuszki 40 w Szczucinie. Na przedmiotowej nieruchomości znajduje się budynek mieszkalno – usługowy o łącznej powierzchni użytkowej 433,63 m

2.

2 CEL OPRACOWANIA

Celem niniejszej wyceny jest określenie wartości rynkowej jako przedmiotu prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualnego sposobu użytkowania jako podstawy do sporządzenia inwentarza masy upadłościowej i określenia wartości zbywczej nieruchomości.

3 PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO - PRAWNE 3.1 Podstawy formalne

Podstawę formalną stanowi zlecenie na wykonanie przedmiotowego operatu szacunkowego dla „Kancelarii Nieruchomości” reprezentowanej przez mgr inż. Magdalenę Ślufarską.

3.2 Podstawy prawne

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – tekst jednolity z późniejszymi zmianami (Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651),

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – tekst jednolity z późniejszymi zmianami (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109),

Kodeks Cywilny Ustawa z dnia 23.04.1964 r. z późniejszymi zmianami.

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 09 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz.U. Nr 10, poz.52 z późn.zm).

Ustawa z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo Upadłościowe i Naprawcze (Dz.U. nr 60 poz. 535, tekst jednolity z dnia 28 czerwca 2012 roku Dz.U. 2012 poz. 1112).

Inne dokumenty posiadające moc prawną w chwili wykonania niniejszego operatu szacunkowego. 3.3 Podstawy metodologiczne

„Ile jest warta nieruchomość” – Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel, POLTEXT, Warszawa 2004r.,

„Wycena wartości rynkowej nieruchomości” - praca zbiorowa pod redakcją Sabiny Źróbek, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko - Mazurskiego, Olsztyn 2001r.,

„Nieruchomości. Definicje, funkcje i zasady wyceny” - Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel, Dom Wydawniczy ELIPSA, Warszawa 2003r.,

„Wycena nieruchomości. Zasady i procedury” – Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer, PFSRM, Warszawa 2005r.

Page 4: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

3.4 Źródła danych merytorycznych

3.4.1. Dotyczące przedmiotu wyceny.

Oględziny nieruchomości w dniu 13-05-2014 roku.

Odpis z Księgi wieczystej.

Kopia mapy ewidencyjnej.

Wypis z Rejestru gruntów.

Informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego. 3.4.2. Dotyczące rynku nieruchomości.

Badanie miejscowego rynku nieruchomości w zakresie kształtowania się stawek czynszu najmu.

Badanie akt notarialnych zgromadzonych w Starostwie Powiatowym, dotyczących nieruchomości gruntowych, które były w okresie ostatnich miesięcy poprzedzających wycenę przedmiotem transakcji wolnorynkowych

Własna baza danych.

Wywiady i informacje uzyskane z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Wywiady i informacje uzyskane od Zarządców i Właścicieli nieruchomości podobnych. 4 OKRESLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPRACOWANIA

DATA DOKONANIA OGLĘDZIN NIERUCHOMOŚCI: 13 MAJ 2014 ROK

DATA OKREŚLENIA STANU PRZEDMIOTU WYCENY: 13 MAJ 2014 ROK

DATA, NA KTÓRĄ OKREŚLONO WARTOŚĆ PRZEDMIOTU WYCENY: 13 MAJ 2014 ROK

DATA SPORZĄDZENIA OPERATU SZACUNKOWEGO: 13 MAJ 2014 ROK

5 OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI

Dla nieruchomości gruntowej założona jest księga wieczysta TR1D/00049686/8 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Dąbrowie Tarnowskiej, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Dział I-O: Województwo: małopolskie Powiat: dąbrowski Gmina: Szczucin Miejscowość: Szczucin Numer działki: 339/8 Numer obrębu ewidencyjnego i nazwa: 0001 Szczucin Sposób korzystania: R- grunty orne Numer działki: 339/9 Numer obrębu ewidencyjnego i nazwa: 0001 Szczucin Sposób korzystania: R- grunty orne Budynek: Identyfikator działki: 120407_4.0001.339/8 Przeznaczenie budynku: budynek murowany kryty dachówką Przyłączenie: /00000961/ Obszar: 0,5200 ha Dział I-Sp: Brak wpisów. Dział II: Właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest Krystyna Rzeszut w udziale ½ oraz Dariusz Rzeszut w udziale ½.

Page 5: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

Dział III: - wszczęcie egzekucji z nieruchomości objętej tą księgą wieczystą przeciwko dłużnikowi: Dariuszowi Rzeszut oraz Krystynie Rzeszut, z wniosku wierzyciela: PPHU "GAMART" SA w Jaśle, w celu wyegzekwowania należności w łącznej kwocie 128.417,86 zł oraz dalszych odsetek i kosztów egzekucyjnych Rodzaj zmiany: - przyłączenie się do egzekucji prowadzonej w sprawie KM 1431/11 (KM 1455/11), kolejnego wierzyciela to jest: "SPEDBUD" Roman Falkowski, Ireneusz Wojciechowski SP. J., w celu wyegzekwowania należności w łącznej kwocie 27117,86 zł oraz dalszych odsetek i kosztów egzekucyjnych w sprawie KM 1431/11 (egzekucja w nin. sprawie prowadzona jest również z nieruchomości objętej KW nr TR1D/00066579/0 i TR1D/00046899/3, - przyłączenie się do egzekucji prowadzonej w sprawie KM 1431/11 (KM 1355/11), kolejnego wierzyciela to jest: Podstawa Zbigniew, Pawlikowski Jerzy "WERMMER-PRZEWIERTY" Spółka Cywilna w Sufczynie, w celu wyegzekwowania należności w łącznej kwocie 147031,10 zł oraz dalszych odsetek i kosztów egzekucyjnych w sprawie KM 1431/11 (KM 246/12, KM 247/12). zmiana dotyczy pól: 3.4.1.2, 3.4.5.1, 3.4.5.3 lp. 1, 3.4.5.1, 3.4.5.2 lp. 2. - ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu upadłościowym toczącym się do sygnatury V GUP 1/12. Dział IV: Brak wpisów. Na dzień wyceny dla przedmiotowej nieruchomości nie ma informacji o obciążeniach nieujawnionych w księdze wieczystej, nie ma również obciążeń ujawnionych w księdze wieczystej praw i roszczeń, o których mowa w artykule 313 ust. 3 PUN. W związku z powyższym w operacie szacunkowym nie dokonano określenia wartości praw i roszczeń osobistych zgodnie z artykułem 319 ust. 4 PUN. Na dzień wyceni nie ma praw i roszczeń, które pozostają w mocy po sprzedaży. Zgodnie z zapisami zawartymi w Ewidencji Gruntów przedmiotowa nieruchomość oznaczona jest w sposób następujący: Województwo: małopolskie Powiat: dąbrowski Jednostka ewidencyjna: 120407_4, Szczucin - miasto Obręb: 0001, Szczucin

Jednostka rejestrowa

Numer działki

Położenie Użytek i klasa bonitacyjna.

Powierzchnia działki w ha

Nr księgi wieczystej

G1766 339/8 - RII – 0,3203 ha B – 0,1591 ha

0,4794 TR1D/00049686/8

G1766 339/9 - RII – 0,0278 ha B – 0,0186 ha

0,0464 TR1D/00049686/8

6 LOKALIZACJA ORAZ OPIS GŁÓWNYCH CECH NIERUCHOMOŚCI 6.1 Położenie i otoczenie nieruchomości

Gmina Szczucin położona jest w północno-wschodnim krańcu powiatu dąbrowskiego i zarazem województwa małopolskiego. Od północy na długości ok. 21 km rzeka Wisła stanowi naturalną granicę gminy, oddzielając ją od województwa świętokrzyskiego. Od południowego-zachodu przedmiotowa gmina sąsiaduje z gminami powiatu dąbrowskiego; z gminą: Radgoszcz i Dąbrowa Tarnowska - od południa, natomiast od strony zachodniej z gminą Mędrzechów. Od wschodu gmina Szczucin graniczy z województwem podkarpackim. Według podziału geomorfologicznego Polski, gmina Szczucin leży w: Prowincja- Kotlina Podkarpacka Makroregion- Kotlina Sandomierska Mezoregion- Dolina Wisły Region- Wschodni odcinek Doliny Wisly Teren gminy leży w całości, w szerokiej dolinie Wisły, w środkowej części pomiędzy ujściami Dunajca i Wisłoki do Wisły oraz - na kierunku północ-południe pomiędzy dwiema wyraźnymi rynnami. Rynnę północną, którą płynie Wisła, zajmuje wysoka na 4 – 8

Page 6: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

m terasa rędzinna. Rynnę południową zajmuje rzeka Breń. Płynie ona wśród południowych obniżeń i podnoszących się ku południowi piaszczystych równin Wysoczyzny Tarnowskiej. Teren gminy będący szerokim na 5 – 8 km dnem Wisły, to obszar równinny o prawie płaskiej wyrównanej powierzchni. Różnice wysokości na tym terenie wynoszą około 10 m, od 160,5 do 170,1 m n.p.m. Ten równinny obszar, dzieli w części środkowej wyższy zwydmiony Garb Szczuciński. Tworzą go kilkumetrowej wysokości wydmy ułożone w wały o kierunku wschód-zachód. Wydmy te mają kształt paraboliczny. Najwyższe wzniesienie to Lubaska Góra o rzędnej 179,0 m n.p.m. Obszar gminy posiada nieznaczne pochylenie w kierunku północno-wschodnim. Na podstawie dokonanej klasyfikacji można stwierdzić, iż gmina Szczucin odznacza się średnim wskaźnikiem rolniczej przestrzeni produkcyjnej w stosunku do pozostałych gmin powiatu dąbrowskiego. W układzie gminnym powiatu dąbrowskiego, w klasyfikacji według wskaźnika jakości rolniczej przestrzeni produkcyjnej wśród siedmiu gmin powiatu – gmina Szczucin zajmuje miejsce trzecie, a wartość wskaźnika dla tej gminy wynosi 75,1. Wody powierzchniowe i podziemne. Obszar gminy Szczucin należy do dorzecza górnej Wisły. Od północy rzeka ta stanowi naturalną granicę omawianej gminy. Długość Wisły na terenie gminy Szczucin przekracza 20 850 m. Opuszczając gminę i powiat w 209,5 km biegu, osiąga Wisła wielkość zlewni ok. 24 661 km

2. Niemal całkowicie płaski teren gminy

przecinają liczne, niewielkie cieki wodne, które wpadają do Wisły, a biorą początek w nieco bardziej wyniesionej - południowej części Powiśla Dąbrowskiego. Największym ciekiem wodnym przepływającym przez teren gminy jest rzeka Breń, płynąca równolegle do Wisły z zachodu ku wschodowi przez całą niemal szerokość południowej części gminy, przyjmująca niewielkie, lecz bardzo liczne dopływy. Dolina rzeki jest wąska i niezbyt wyraźna. Na wysokości Podborza - Swarzowa Breń wpływa do doliny Wisły, zmieniając kierunek biegu na równoleżnikowy. Średni spadek Brnia to 1,54‰., a deniwelacje w zlewni wynoszą od 10 do 40 m. Lewobrzeżnym dopływem Brnia jest Rybnica, do prawobrzeżnych dopływów można zaliczyć Smęgorzówkę i Upust. Pozostałymi większymi ciekami na terenie omawianej gminy są: Nieczajka, przepływająca przez wsie: Radwan i Brzezówka oraz Łoś , przepływający przez wsie: Suchy Grunt i Zabrnie. Obszar gminy Szczucin pod względem zasobów wód podziemnych jest regionem ubogim. Na terenie gminy nie występuje żaden z Głównych Zbiorników Wód Podziemnych uwzględnianych na mapie GZWP z 1990 roku, a poziom wodonośny o znaczeniu użytkowym związany z osadami czwartorzędowymi, tworzą wody płytkiego krążenia. Omawiana gmina położona jest na czwartorzędowym zbiorniku wód podziemnych – zbiorniku Dunajec-Wisła-Żabnica-Breń (DWŻB) – o znaczeniu lokalnym. Zasilanie poziomu wodonośnego odbywa się na drodze infiltracji opadów atmosferycznych uzupełnianej zasilaniem wodami z rzek Breń, Żabnica i innych cieków powierzchniowych (infiltracja brzegowa).

Przedmiotowa nieruchomość położona jest przy ulicy Kościuszki, w bezpośrednim sąsiedztwie stacji benzynowej oraz komisariatu policji. Ulica Kościuszki stanowi fragment drogi krajowej nr 73. Przedmiotowe działki ewidencyjne nr 339/8 i 339/9 przylegają do siebie, posiadają kształt nieregularny, teren działek płaski.

Page 7: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

6.2 Charakterystyka budynku.

Na dzień wizji lokalnej na przedmiotowej nieruchomości posadowiony był budynek mieszkalno - usługowy, z lat 60-tych, następnie rozbudowany oraz po generalnym remoncie w 2003 roku. Budynek w drugiej linii zabudowy. Na poziomie parteru znajduje się sklep wraz z pomieszczeniami magazynowymi, z trzema oddzielnymi wejściami. Na posadzkach płytki ceramiczne oraz panele w części biurowej, ściany otynkowane i pomalowane, w sanitariatach wyłożone płytkami ceramicznymi. Na poziomie poddasza znajduje się część mieszkalna z zaadaptowanym strychem, z oddzielnym wejściem z tylniej klatki schodowej. Część mieszkalna wykończona w korzystnym standardzie, w salonie kominek, na podłogach deski drewniane i panele, ściany otynkowane, pomalowane, w łazienkach i częściowo w kuchni wyłożone płytkami ceramicznymi. Duży taras wyłożony płytkami ceramicznymi. Możliwość użytkowania również na cele biurowe. Budynek trzykondygnacyjny, częściowo podpiwniczony. Budynek wykonany konstrukcji tradycyjnej murowanej, otynkowany, niepomalowany. Dach o konstrukcji drewnianej kryty dachówką. Stolarka okienna pcv i drewniana, drzwiowa drewniana, płycinowa i pcv. Brak pozwolenia na budowę, rozbudowę i nadbudowę. Brak zgłoszenia budynku do użytkowania. Instalacje: elektryczna, c.o. z pieca na paliwo stałe, siec telefoniczna, wod-kan., odgromowa. Teren nieruchomości w całości ogrodzony, brama wjazdowa automatyczna, podjazd utwardzony, na terenie nieruchomości obiekty blaszane nie związane trwale z gruntem, boisko do kosza, oczko wodne, krzewy i drzewa ozdobne.

Zestawienie powierzchni:

Część usługowa [m2]

przedsionek 6,12

łazienka 5,10

gabinet 12,32

sklep 135,38

gabinet 16,43

magazyn 44,81

wc 3,05

Razem: 223,21

Cześć mieszkalna [m2]

komunikacja 12,39

salon 74,71

pokój 20,29

pokój 30,40

Page 8: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

kuchnia 30,99

łazienka 11,55

komunikacja 3,04

pokój 2,70

pokój 12,63

pokój 8,99

wc 0,67

pokój 2,06

Razem: 210,42

Łączna powierzchnia użytkowa: 433,63 m

2.

Podstawowe dane budynku przyjęte na podstawie przeprowadzonych pomiarów podczas wizji lokalnej w obecności Stron. Do powierzchni użytkowej nie przyjęto powierzchni użytkowych pomieszczeń o wysokości poniżej 1,40m, o wysokości pomiędzy 1,40 a 2,20 m przyjęto w 50%, a powyżej wysokości 2,20m w 100% co jest zgodne z wydaną Opinią w tej materii przez Dyrektora Gospodarki Mieszkaniowej i zgodnie z Polską Normą. 7 PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Szczucin zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy nr XVIII/217/2012 z dnia 27-09-2012 roku, przedmiotowe działki położone są w obszarze UPr – teren adaptacji pozarolniczego zainwestowania usługowego z dopuszczeniem przekształceń i zmiany funkcji. 8 OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY. Z uwagi na cel wyceny, wartość rynkową przedmiotu wyceny, wartość zostanie określona dla aktualnego sposobu użytkowania. Dla nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalno – usługowym z możliwością korzystana na cele biurowo - handlowe, która stanowią szczególną nieruchomością, która w części usługowej przynosi dochód bezpośrednio uzależniony od szczególnego sposobu użytkowania, zmiana sposobu użytkowania jest niemożliwa bądź nieopłacalna. Ponadto sprzedaż podobnych nieruchomości (w szczególności obiektów nowych) jest sporadyczna co powoduje prawie całkowity brak porównywalnych cen transakcyjnych tego typu nieruchomości. Wartość rynkowa (WR) nieruchomości została zdefiniowana w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:

1. strony umowy były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Zgodnie z art. 150 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Ustalona w niniejszym operacie szacunkowym wartość rynkowa nie zawiera w sobie podatków ani innych opłat jakie nabywca zobowiązany jest zapłacić w związku z zakupem nieruchomości. Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku, podejście dochodowe stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości, o której mowa w art.150 oraz zgodnie z art.153, Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyboru podejścia do wyceny dokonano na podstawie Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, sposób użytkowania, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania

Page 9: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. W przypadku niniejszej nieruchomości zastosowano podejście dochodowe – metodę inwestycyjną, technikę kapitalizacji prostej.

PODEJŚCIE DOCHODOWE

Ze względu na to, że nieruchomości mają charakter komercyjny i będą przynosić określony na podstawie rynku stabilny dochód z czynszów, wycenę wykonano w podejściu dochodowym. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami:

„1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.” Podejście dochodowe jest stosowane w przypadku określania wartości nieruchomości generujących dochód bądź stwarzających możliwość osiągania dochodu, przy założeniu, że dochód jest podstawowym czynnikiem wpływającym na wartość tych nieruchomości. Wycena wartości nieruchomości podejściem dochodowym polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywalnego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości oraz, że nie zapłaci za nią więcej od kwoty, za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o tej samej rentowności i stopniu ryzyka. W podejściu dochodowym istotne jest określenie wartości (jako funkcji) na podstawie występującego lub spodziewanego dochodu z nieruchomości. Przez określenie wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, rozumie się wycenę prawa do osiągania dochodu przez właściciela z tej nieruchomości. Podejście dochodowe stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód lub potencjalnie mogących przynosić dochód, pod warunkiem, że wysokość tego dochodu jest znana lub możliwa do określenia. Dochodem z nieruchomości jest czynsz lub inne dochody z nieruchomości. Wartość określana przy zastosowaniu podejścia dochodowego odnosi się do całej nieruchomości, a więc również do gruntu i wszystkich jego części składowych. W metodzie inwestycyjnej podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszowe, uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości, oraz wpływy pozaczynszowe. Typowymi nieruchomościami, w przypadku których stosuje się metodę inwestycyjną, są obiekty: biurowe, magazynowe, handlowe, lokale użytkowe, garaże wielostanowiskowe itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach dotyczą gruntu i jego części składowych, którymi są w szczególności budynki i budowle. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszowych za najmem lub dzierżawę czynszów najmu lub dzierżawy, których wysokość można ustalić na podstawie kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn dochodu rocznego generowanego przez nieruchomość i współczynnika kapitalizacji (V = D x Wk). Współczynnik kapitalizacji (Wk) odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, wydatkowanych na zakup nieruchomości, z dochodów uzyskiwanych z tej nieruchomości (okres zwrotu kapitału). Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku podobnych nieruchomości jako wzajemną relację pomiędzy ceną transakcyjną zapłaconą za nieruchomości, a dochodem możliwym do uzyskania z tej nieruchomości (R = D/C, stąd Wk = C/D) lub współczynnik kapitalizacji i stopę dyskontową określa się odpowiednio na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości. Technikę kapitalizacji prostej stosuje się do wyceny nieruchomości dla, której uzasadnione jest założenie (przewidywanie), że realna wartość dochodu pozostanie w przyszłości na poziomie dochodu obecnego oraz, że poziom tego dochodu będzie stały

Page 10: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

(D = const). Jako technikę preferowaną i bardziej przejrzystą, czytelną i zrozumiałą dla odbiorcy operatu szacunkowego zastosowano technikę kapitalizacji prostej netto. Zasady stosowania metody inwestycyjnej:

Dochody z nieruchomości obejmują wpływy z czynszów i wpływy pozaczynszowe możliwe do uzyskania przez typowego, przeciętnie efektywnie działającego, właściciela lub innego użytkownika.

Źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane rynkowe.

W przypadku, gdy wyceniana nieruchomość obciążona jest prawami zobowiązaniowymi i rzeczowymi, mającymi znaczenie dla oceny wielkości wpływów czynszowych i pozaczynszowych lub dla oceny ryzyka ich uzyskiwania (w szczególności może to dotyczyć czasu trwania umów, zasad rozliczania nakładów dokonanych przez najemców), skutki obciążenia takimi prawami należy uwzględnić w wycenie.

Określenie wartości rynkowej wymaga analizy obciążeń wycenianej nieruchomości prawami i innymi obowiązkami, wynikającymi z zawartych umów i decyzji administracyjnych, oraz znajomości zasad i warunków zawierania tych umów na danym rynku.

Analiza umów i decyzji administracyjnych, ma prowadzić do poznania w szczególności: wysokości stawek czynszu oraz sposobu ich ustalania, zasad indeksacji czynszu, wysokości i rodzaju ponoszonych wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości przez właściciela oraz najemców.

Procedura i przyjęte założenia przy podejściu dochodowym.

określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość,

dobór danych do wyceny,

określenie potencjalnego dochodu brutto, (PDB) jaki może być osiągnięty w ciągu roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,

określenie efektywnego dochodu brutto (EDB), poprzez pomniejszenie potencjalnego dochodu brutto (PDB) o straty w dochodzie spowodowane typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowymi dla tego rynku, poziomem pustostanów,

określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem nieruchomości wycenianej. Wydatki operacyjne obejmują między innymi podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty dostarczania mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące, koszty zarządzania, koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości. Wydatki operacyjne nie obejmują amortyzacji. Na etapie określania dochodu operacyjnego netto nie uwzględnia się ani kosztów finansowych (odsetek do zapłacenia od zaciągniętych kredytów), ani podatku dochodowego.

określenie dochodu operacyjnego netto (DON), jako różnicy efektywnego dochodu brutto i wydatków operacyjnych,

analiza transakcji dla nieruchomości podobnych w celu ustalenia cen transakcyjnych i dochodów netto uzyskiwanych z tych nieruchomości,

ustalenie stopy kapitalizacji;

określenie wartości nieruchomości poprzez podzielenie rocznego dochodu operacyjnego netto osiąganego przez nieruchomość przez stopę kapitalizacji netto ustaloną na podstawie porównywalnych transakcji lub pomnożenie tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji netto.

9 ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI.

9.1 Rodzaj rynku. W celu określenia wartości rynkowej przyjęto rynek nieruchomości o podobnym przeznaczeniu. W kontekście cech charakteryzujących nieruchomość przedmiotową głównie ze względu na przeznaczenie oraz na jej bezpośrednie sąsiedztwo należy rozważyć lokalny rynek nieruchomości pełniących funkcje handlowo – usługowe, biurowe i mieszkalne. Rynek wynajmu powierzchni użytkowych i mieszkalnych jest słabo rozwinięty. Z uwagi na specyfikę branży dla potrzeb niniejszego opracowania analizie poddano lokalny rynek nieruchomości położonych w podobnych miejscowościach oraz sytuację na rynku wojewódzkim i ogólnopolskim.

Page 11: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

Rzeczpospolita Polska o powierzchni 312.679 km2 jest największym państwem Europy Środkowo-

Wschodniej, szóstym krajem w Unii Europejskiej oraz 69. krajem na świecie pod względem wielkości. Na południu graniczy z Republiką Czeską i Słowacją, na zachodzie z Niemcami, na północy z Rosją, a na wschodzie z Ukrainą, Białorusią i Litwą. Na północy granica państwa przebiega częściowo wzdłuż wybrzeża Morza Bałtyckiego. Polska liczy 38,2 mln mieszkańców. Populacja miast stanowi 61% (23,3 mln) ludności kraju, a pozostałe 39% (14,9 mln) Polaków zamieszkuje tereny wiejskie. Pod względem gęstości zaludnienia (122 mieszkańców na km

2) Polska jest na dziesiątym miejscu w Unii Europejskiej

oraz 86. na świecie. Zgodnie z trzystopniowym podziałem administracyjnym, przyjętym w 1999 r., Polska dzieli się na województwa, powiaty oraz najmniejsze jednostki administracyjne – gminy. Obecnie w Polsce jest 16 województw, 379 powiatów (w tym 65 miast na prawach powiatu) i 2.479 gmin. Największymi aglomeracjami są: konurbacja Górnego Śląska zamieszkana przez 3,5 mln osób (Katowice – 0,3 mln mieszkańców) oraz aglomeracja warszawska – 3 mln mieszkańców (Warszawa – 1,7 mln mieszkańców). Inne duże ośrodki miejskie to: Kraków (0,7 mln mieszkańców), Łódź (0,7 mln mieszkańców), Trójmiasto (0,7 mln mieszkańców), Wrocław (0,6 mln mieszkańców) i Poznań (0,5 mln mieszkańców). Polska jest republiką parlamentarną. Władzę ustawodawczą stanowi dwuizbowy parlament wybierany na 4-letnią kadencję. Organami władzy wykonawczej są prezydent oraz Rada Ministrów, na której czele stoi premier. Prezydent jest wybierany w wyborach powszechnych, co pięć lat. Obecnie prezydentem Polski jest Bronisław Komorowski (Platforma Obywatelska), a premierem Donald Tusk (Platforma Obywatelska). Od 1999 r. Polska należy do NATO, a od 2004 r. do Unii Europejskiej. (publikacja Cushman & Wakefield Polska)

RYNEK INWESTYCYJNY

Wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce osiągnęła 3,12 mld EUR, 15% więcej niż rok wcześniej i najwięcej od 2006 roku, kiedy łączna kwota odnotowanych transakcji wyniosła 5,1 mld EUR. W 2013 roku polski rynek inwestycyjny cieszył się rosnącym zainteresowaniem zagranicznych inwestorów poszukujących inwestycji oportunistycznych poza wiodącymi rynkami Europy Zachodniej. Najbardziej aktywne były fundusze brytyjskie, amerykańskie i niemieckie z udziałem odpowiednio 25%, 19% i 11%. Aktywność polskich inwestorów była wyższa niż w poprzednich 2 latach, a ich udział w wolumenie transakcji wzrósł do 8%. W sektorze biurowym w 2013 roku wolumen transakcji inwestycyjnych osiągnął niemal 1,12 mld EUR. W Warszawie w tym okresie nabywców znalazły nieruchomości biurowe o łącznej wartości 910 mln EUR, czyli jedynie o 8 mln EUR mniej niż w 2012 roku. Stopy kapitalizacji w stolicy za obiekty biurowe o najwyższym standardzie utrzymują się na poziomie 6,00% - 6,25%. Wysoka aktywność inwestorów została odnotowana także w innych polskich miastach. W 2013 roku w miastach regionalnych zawarto 10 transakcji zakupu projektów biurowych o łącznej wartości ok. 206 mln EUR. Tym samym, udział rynków regionalnych w całkowitym wolumenie biurowych transakcji inwestycyjnych wyniósł 20%. Dla porównania, w latach 2011 i 2012 zakupy budynków biurowych poza Warszawą stanowiły jedynie 3-4% całkowitego popytu w segmencie biurowym. Nowym zjawiskiem jest także zwiększona aktywność polskich inwestorów, których zakupy biurowe w 2013 roku stanowiły blisko 50% całkowitego wolumenu transakcji w regionach. Wzrost zainteresowania inwestorów regionalnymi rynkami biurowymi wynika z rosnącej podaży nowoczesnych projektów biurowych realizowanych przez renomowane firmy deweloperskie oraz dużej aktywności najemców, szczególnie z branży outsourcingu procesów biznesowych. Największą transakcją biurową w 2013 roku w miastach regionalnych był zakup wybudowanego przez firmę Skanska kompleksu Green Towers we Wrocławiu. Inwestor, polski fundusz inwestycyjny PZU, nabył nieruchomość za cenę ok. 60 mln EUR. Stopy kapitalizacji za najlepsze projekty biurowe poza Warszawą kształtują się między 7,50% a 8,00%. W 2013 roku zainteresowanie sektorem nieruchomości handlowych utrzymywało się na bardzo wysokim poziomie. Wolumen transakcji w tym segmencie rynku osiągnął 1,39 mld EUR, co odpowiada 46% ogółu transakcji na rynku komercyjnym. W minionym roku odnotowano jedną transakcję przekraczającą 400 mln EUR – zakup Silesia City Center w Katowicach przez międzynarodowe konsorcjum przewodzone przez Allianz. Inwestycje na rynku nieruchomości handlowych pozostają zdominowane przez zagraniczne fundusze, natomiast udział polskich inwestorów jest w dalszym ciągu znikomy. Podobnie jak w poprzednim roku, stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości handlowe pozostawały stabilne i kształtowały się na poziomie 6,00%. W 2013 roku rynek nieruchomości magazynowych umacniał się, a całkowity wolumen transakcji przekroczył 400 mln EUR. W minionym roku zaobserwowano wzrost liczby zakupów portfelowych i transakcji joint venture. Norweski państwowy fundusz majątkowy Norges Bank Investment Management zawarł z Prologis porozumienie

Page 12: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

joint venture na przejęcie 50% udziałów w portfelu nieruchomości magazynowych obejmującym jedenaście rynków europejskich. W Polsce Prologis ma silną pozycję z portfelem obejmującym 1,95 mln m

2 powierzchni magazynowej. Stopy kapitalizacji za najlepsze produkty w sektorze logistycznym

pozostawały stabilne (na poziomie 7,75%), natomiast w nadchodzących kwartałach 2014 roku można oczekiwać ich kompresji.

STOPY KAPITALIZACJI Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych w centrum Warszawy w pierwszej połowie 2013 r. kształtowały się w przedziale 6%-6,25%, natomiast dla obszaru CBD-Fringe 6,75%. Stopy kapitalizacji dla Mokotowa (drugiej największej dzielnicy biurowej w Warszawie i jednego z najbardziej aktywnych rynków w zakresie inwestycji na rynku nieruchomości w ciągu ostatnich 24-30 miesięcy) ustabilizowały się na poziomie ok. 7,5%-7,75% w II kwartale 2013 r. Dla najlepszych nieruchomości handlowych w pierwszej połowie 2013 r. w Warszawie stopy kapitalizacji wyniosły poniżej 6%. Na rynkach regionalnych stopy kapitalizacji kształtowały się od poniżej 6%, w przypadku wybranych nieruchomości, do około 8,5%. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości magazynowych w pierwszej połowie 2013 r. kształtowały się na poziomie poniżej 8%. Dla

Page 13: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

nieruchomości z krótszym okresem rezydualnym umów należy się spodziewać transakcji przy poziomie wyższym o ok. 50-75 punktów bazowych. Całkowita wartość inwestycji w pierwszej połowie 2013 wyniosła 1,05 mld EUR (830 mln EUR w analogicznym okresie ubiegłego roku). Rynek biurowy zdominował wolumen transakcji w pierwszej połowie 2013 r. z 58-procentowym udziałem. Na drugim miejscu znalazł się rynek nieruchomości handlowych (26%), a następnie logistycznych (15%). 1% stanowiła transakcja, której przedmiotem był hotel. Około 68% łącznej wartości transakcji przypadło na Warszawę, głównie z uwagi na dominację sektora biurowego w wolumenie. Miasta regionalne tradycyjnie przyciągają inwestorów z sektora handlowego, jednak należy odnotować wzrost zainteresowania najlepszymi biurowcami. Rynek odnotował ponad 30 instytucjonalnych transakcji, w tym kilka o jednostkowym wolumenie powyżej 100 mln EUR (w tym nabycie biurowców New City przez Hines oraz Senator przez Union Investment, a także nabycie udziałów w centrum handlowym Złote Tarasy przez Unibail-Rodamco). Pozytywnym zjawiskiem jest postępująca dywersyfikacja portfela inwestorów. Znaczący udział utrzymują niemieckie fundusze (ok. 25% łącznego wolumenu transakcji), jednak rynek odnotował także inwestycje zrealizowane przez inwestorów z W ielkiej Brytanii, Izraela, Stanów Zjednoczonych, jak również podmiotów krajowych. Tradycyjnie spodziewamy się, że wolumen w drugiej połowie roku będzie znacznie większy, zbliżając się do poziomu z ubiegłego roku (2,7 mld EUR). Kilka dużych transakcji jest na etapie umów przedwstępnych lub warunkowych, bądź w fazie due diligence.

8.2. ANALIZA SZCZEGÓŁOWA

RYNEK HANDLOWY W 2013 r. w sektorze handlowym rynku inwestycyjnego zawarto transakcje o łącznej wartości ok. 1,38 mld EUR, co stanowiło prawie 20-procentowy wzrost w porównaniu z 2012 r. Aż trzy największe pojedyncze transakcje na polskim rynku inwestycyjnym w ubiegłym roku przeprowadzono w sektorze handlowym. Obok katowickiego CH Silesia City Center były to Galeria Kazimierz w Krakowie kupiona przez fundusz Invesco za 180 mln EUR oraz portfel 5 galerii handlowych firmy Charter Hall przejęty przez Tristan Capital Partners za 174,5 mln EUR. Zainteresowanie inwestorów było skoncentrowane na najatrakcyjniejszych nieruchomościach położonych w aglomeracjach miejskich powyżej 0,5 mln mieszkańców, z rozbudowaną ofertą handlową oraz ugruntowaną pozycją na rynkach lokalnych. W rezultacie wartość transakcji zawartych w 7 największych ośrodkach miejskich wyniosła 1,04 mld EUR, gdy w pozostałych rejonach kraju zaledwie 0,34 mld EUR. Ograniczona płynność rynków regionalnych jest jedną z najważniejszych przyczyn niskiej aktywności kupujących w mniejszych ośrodkach miejskich, chociaż podaż obiektów handlowych jest tam wysoka. Największą aktywnością na handlowym rynku inwestycyjnym wyróżniają się trzy grupy inwestorów. Do pierwszej należą fundusze instytucjonalne, takie jak Allianz lub Union Investment, poszukujące bezpiecznych inwestycji. Drugą grupą są inwestorzy specjalizujący się w handlu, jak Atrium European Real Estate czy Unibail-Rodamco, którzy wykorzystują efekt synergii, łącząc działalność inwestycyjną i zarządczą. Do ostatniej grupy należą takie podmioty, jak Blackstone Real Estate bądź Tristan Capital Partners, oczekujące wysokiej stopy zwrotu z inwestycji przez dodanie istotnej wartości do nabywanych obiektów, dzięki aktywnemu zarządzaniu, rozbudowie itp. Ze względu na malejącą liczbę najlepszych

Page 14: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

nieruchomości, wystawionych na sprzedaż, utrzymanie dotychczasowego wolumenu transakcji będzie uzależnione od większej aktywności inwestorów w odniesieniu do mniejszych miast.

HIPERMARKETY I SUPERMARKETY Rynek spożywczy w Polsce rozwija się obecnie głównie przez ekspansję sieci dyskontowych, liczba sklepów szacowana jest na ponad 3.000. W 2013 r. powstało blisko 350 nowych sklepów dyskontowych, głównie sieci Biedronka (ponad 70%), lecz także Lidl, Netto i Aldi. Sieci dyskontowe planują w bieżącym roku ekspansję na podobnym poziomie. Hipermarkety i supermarkety otwierają obecnie jedynie po kilka sklepów rocznie. Rynek dużych sklepów spożywczych czeka na kolejny etap konsolidacji – ostateczne przejęcie hipermarketów Real przez sieć Auchan. W drugiej połowie 2013 r. swoje sklepy spożywcze otworzyły między innymi sieci: Auchan w Galerii Bronowice (Kraków), Tesco w Multishop (Sochaczew), E.Leclerc w Galerii Trzy Korony (Nowy Sącz), Stokrotka w Galerii Katowickiej, Piotr i Paweł w Poznań City Center, Społem w Plac Unii City Shopping (Warszawa) i Marcpol w Bramie Pomorza (Chojnice). W 2014 roku należy się spodziewać otwarcia Auchan w centrum Atrium Felicity (Lublin), Stokrotki w Galerii Jurowieckiej (Białystok), Intermarche w Galerii Neptun (Starogard Gdański) oraz Piotra i Pawła w Galerii Warmińskiej (Olsztyn). Czynsze za powierzchnie na potrzeby sklepów spożywczych utrzymują się na poziomie 6–7 EUR/mkw./miesiąc dla hipermarketów, 7–11 EUR/mkw./miesiąc dla supermarketów i 5–9 EUR/miesiąc dla dyskontów.

Page 15: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

PARKI I MAGAZYNY HANDLOWE Podaż wielkopowierzchniowych sklepów niespożywczych w Polsce zarówno tych zgrupowanych w parkach handlowych, jak i wolnostojących wynosi obecnie blisko 2,5 mln mkw. Sektor parków handlowych w Polsce cieszy się wzmożonym zainteresowaniem deweloperów – małe parki handlowe są budowane i planowane głównie w miastach średniej wielkości i małych. Największym obiektem ukończonym w 2013 r. był Europa Centralna Park (Gliwice) o powierzchni 40.000 mkw. Rozbudowano także IKEA Park Franowo (o 14.000 mkw., Poznań) oraz zbudowano Marcredo Center (14.000 mkw., Szczecin). W ubiegłym roku otwarto kilka mniejszych parków handlowych, w tym: Park Handlowy Szombierki (Bytom), Multishop (Sochaczew), Pasaż Wiślany (Grudziądz), Dekadę (Grójec) i Vendo Park (Nysa). Krajowe zasoby powierzchni w parkach handlowych wzrosły do 800.000 mkw., z czego 70.000 mkw. oddano do użytku w drugiej połowie ub.r. W budowie pozostaje ponad 60.000 mkw. tego typu powierzchni, głównie w niewielkich obiektach w miastach średniej wielkości i małych, takich jak Era Park w Radomsku czy Marcredo Center w Piekarach Śląskich. Popyt na powierzchnie w parkach handlowych pozostaje na niezmiennym poziomie. Największe zainteresowanie wykazują sieci z sektora art. budowlanych (Castorama, OBI, Leroy Merlin), sprzętu RTV AGD (Media Expert, RTV Euro AGD), mebli i wyposażenia wnętrz (Agata Meble, Jysk) i sprzętu sportowego (Martes Sport). Ofertę uzupełniają drogerie (Rossmann, Hebe), sklepy z akcesoriami (Pepco), modą i obuwiem dyskontowym (Takko, KIK, Deichmann, CCC). Współczynnik pustostanów w parkach handlowych plasuje się na niskim poziomie, tj. 3.7%. Czynsze w parkach handlowych są stabilne i wynoszą 6–8 EUR/ mkw./miesiąc dla największych najemców oraz 9–13 EUR/mkw./miesiąc za średnie powierzchnie. Najwyższe czynsze są w dużych parkach w największych aglomeracjach, najniższe w niewielkich obiektach w małych ośrodkach miejskich.

Rynek biurowy (opracowanie Knight Frank IV kwartał 2013)

2013 to kolejny dobry rok na polskim rynku nieruchomości biurowych. Dynamika nowej podaży, mierzona wolumenem projektów w budowie oraz nowo rozpoczętych inwestycji, utrzymała się na wysokim poziomie. Całkowite zasoby biurowe sześciu największych rynków regionalnych powiększyły się o ponad 10% w porównaniu do stanu z końca 2012 roku. Również aktywność na rynku najmu pozostaje znacząca, choć ilość powierzchni wynajętej w ciągu ostatnich 12 miesięcy okazała się nieznacznie niższa niż w 2012 roku.

Page 16: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na sześciu największych rynkach regionalnych wzrosły do ok. 2,42 mln m

2, co dla porównania stanowi blisko 60% całkowitej podaży w Warszawie. Z

zasobami na poziomie ok. 603.000 m2 Kraków pozostaje największym regionalnym rynkiem

biurowym, a jego pozycja lidera wydaje się być niezagrożona przez kilka najbliższych lat. Spośród analizowanych rynków regionalnych najmniejsze zasoby biurowe (ok. 281.000 m

2) znajdują się w

Katowicach. Rynek ten jednak obecnie bardzo dynamicznie się rozwija, więc i w perspektywie najbliższego roku można spodziewać się jego zwyżki w rankingu. W 2013 roku na największych rynkach regionalnych ukończono budowę około 231.000 m

2 nowych biur na wynajem, co w

porównaniu z 2012 rokiem stanowi wzrost o ok. 15%. Liderami nowej podaży były Wrocław i Trójmiasto. Zasoby każdego z tych rynków zwiększyły się o ponad 70.000 m2 (łącznie ponad 60% powierzchni oddanej do użytku na wszystkich rynkach regionalnych). W pozostałych analizowanych miastach rozmiary nowej podaży wahały się pomiędzy 13.000 m

2 a 30.000 m

2. Zwraca uwagę wysoka

dynamika nowo rozpoczynanych budów obserwowana w 2013 roku na większości rynków regionalnych. Oszacowano, że w ciągu minionych 12 miesięcy rozpoczęto realizację ok. 299.000 m2 biur na wynajem, czyli o ponad 60% więcej aniżeli w 2012 roku. W konsekwencji, w miastach regionalnych powstaje obecnie ok. 402.000 m

2 nowych biur i jest to poziom nienotowany od 2008

roku. Blisko połowa tej powierzchni jest realizowana na dwóch największych regionalnych rynkach biurowych- w Krakowie i we Wrocławiu (odpowiednio 27% i 21% podaży w budowie). Według szacunków Knight Frank ponad 70% realizowanej powierzchni ma trafić na rynek w 2014 roku, zwiększając zasoby biurowe miast regionalnych o kolejne 12% i ustanawiając nowy rekord rocznej podaży. Dodatkowo na etapie zaawansowanego planowania (z pozwoleniami na budowę) znajduje się obecnie 152.000 m

2 nowoczesnych biur na wynajem, które przy założeniu planowego wejścia w fazę

realizacji na początku 2014 roku, mogą zostać ukończone do końca 2015 roku.

Page 17: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

2013 rok to kontynuacja pozytywnych nastrojów na rynku najmu powierzchni biurowych w miastach regionalnych. Łącznie wynajęto ponad 324.000 m

2 powierzchni biurowych, w porównaniu z 2012

rokiem stanowi to spadek o ok. 6%. Jednak ubiegłoroczny wolumen kształtuje się znacznie powyżej średniego rocznego popytu oszacowanego dla ostatnich 5 lat na poziomie ok. 262.000 m

2.

Sfinalizowanie kilkunastu umów najmu, z których każda dotyczyła ponad 5.000 m2 oraz przewaga w

strukturze popytu nowych umów i umów typu pre-let (odpowiednio 37% i 35% wolumenu zawartych transakcji) świadczy o tym, że najemcy podejmowali odważne decyzje o relokacji, wybierając powierzchnię optymalną pod względem standardu, wielkości i lokalizacji. Przedłużenia istniejących umów i ekspansje w ramach zajmowanych budynków biurowych stanowiły odpowiednio 20% i 8% wszystkich umów podpisanych w 2013 roku. Roczna absorpcja netto na sześciu największych rynkach regionalnych łącznie ukształtowała się na poziomie około 169.000 m

2 i była o ok. 14% niższa niż absorpcja odnotowana w 2012 roku.

Pomimo utrzymujących się optymistycznych nastrojów na rynku najmu, potwierdzonych wysokim poziomem popytu, duża aktywność deweloperska przyniosła w konsekwencji nieznaczne zwiększenie poziomu pustostanów w większości analizowanych miast. W IV kw. 2013 roku najniższy współczynnik pustostanów obserwowano w Krakowie (5,1%), a najwyższy- w Łodzi (16,6%), gdzie poziom pustostanów powoli zbliża się do poziomu obserwowanego na innych rynkach w skutek wyraźnego zahamowania dynamiki nowej podaży w Łodzi w minionym roku. Według szacunków Knight Frank ok. 20% podaży w budowie jest obecnie zabezpieczone umowami przednajmu. Mimo to, biorąc pod uwagę średnie rozmiary popytu obserwowanego w ciągu minionych 5 lat, w 2014 roku wraz z oddaniem do użytkowania nowych projektów biurowych, należy oczekiwać kontynuacji wzrostowego trendu poziomu pustostanów.

Page 18: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

W minionym roku na większości regionalnych rynków biurowych ofertowy poziom czynszów za nowoczesne powierzchnie pozostawał stabilny, jednak wobec znaczących rozmiarów podaży w budowie, zaobserwowano wzmagającą się presję zniżkową na czynsze efektywne. W większości analizowanych miast mamy obecnie do czynienia z rynkiem najemcy. Oferta biur w różnych lokalizacjach i standardach wykończenia jest szeroka, co wymusza na właścicielach budynków większą elastyczność w zakresie oferowanych warunków najmu. Pod koniec 2013 roku koszt wynajmu nowoczesnych biur w głównych miastach regionalnych kształtował się pomiędzy 12 a 16 EUR/m

2/miesiąc w budynkach biurowych klasy A i od 9 do 14,5 EUR/m

2/miesiąc w budynkach klasy

B. Czynsze efektywne są o ok. 15-20% niższe od czynszów ofertowych. W 2014 roku oczekiwany wzrost poziomu pustostanów po oddaniu do użytkowania nowych projektów może wzmóc presję zniżkową na czynsze. Stawki ofertowe w najlepszej klasy budynkach mogą się lekko obniżyć, natomiast większe spadki będą dotyczyć projektów starszych, o niższym standardzie.

Page 19: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

RYNEK BIUROWY (opracowanie Jones Lang LaSalle)

Rekordowy poziom popytu na biura. Wysoka aktywność budowlana dalej wpływa na lekki wzrost pustostanów. Popytu brutto na powierzchnie biurowe w całym 2013 r. osiągnął ponad 633000 m

2 i przewyższył

rekordowy rok 2012. Zarejestrowany wysoki poziom popytu netto (451000 m2) potwierdza, że najemcy

są chętni do zmiany biura na odpowiadające im zarówno pod kątem standardu jak i wielkości. Sporą część transakcji najmu powierzchni biurowej stanowiły umowy przednajmu – w IV kw. było to39% wszystkich umów związanych z relokacją firm. Należały do nich m.in. transakcje zawarte przez firmę z branży FMCG (10 100 m

2 w biurowcu Pacific), firmę doradczą KPMG (8 300 m

2 w Gdański Business

Centre) oraz IBM (5 500 m2 w The Park A2), który dodatkowo przedłużył swoją umowę na 5 300 m

2 w

Wiśniowy Business Park. Znaczące renegocjacje przeprowadziły m.in. firmy Budimex (6 200 m2w

Stawki 40) oraz Mondelez (3 600 m2w Trinity Park III). W 2013r. na rynek trafiło 300000 m

2 nowych

biur i był to najwyższy roczny wolumen powierzchni biurowej oddanej do użytku od 2000r. Szacujemy, że w 2014r. zostanie oddane do użytku320000 m

2 powierzchni, z której ponad 35% zostało już

zabezpieczone umowami przednajmu. Wysoka aktywność budowlana deweloperów, pomimo bardzo dobrych poziomów popytu, wpływa na lekki wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej. Sądzimy, że ten trend utrzyma się w 2014r. Pod koniec 2013 r. pustostany w Warszawie wynosiły 11,7% (0,8 pp więcej niż w III kw.), co oznacza, że w stolicy na najemców czeka około 483000 m

2 wolnej powierzchni

biurowej. Poza Centrum współczynnik powierzchni niewynajętej był wyższy od średniej dla Warszawy i wyniósł 12,2% w porównaniu do 10,6% w Centrum (12,2% w COB i 9,6% na obrzeżach Centrum). W IV kw. 2013r. najwyższe czynsze transakcyjne pozostały na poziomie porównywalnym z III kw. i wyniosły 22-24€ / m²/ miesiąc w Centrum oraz 14,50-14,75€ / m²/ miesiąc poza nim, w takich rejonach jak Mokotów. Spodziewamy się niewielkich presji zniżkowych.

Kraków i Wrocław utrzymały pozycję lidera pod kątem popytu i powierzchni w budowie, Katowice i Trójmiasto również bardzo aktywne. W 2013r. popyt brutto w głównych miastach w Polsce (z wyłączeniem Warszawy) wyniósł 370000 m

2,

poziom porównywalny do odnotowanego w 2012r. Popyt netto (224000 m2) w tym okresie obniżył się

o 26,5%. W samym IVkw. 2013r. zarejestrowano popyt brutto w wysokości 88 000m2. Największą

aktywność najemców w ubiegłym roku zaobserwowano w Krakowie, Wrocławiu i Katowicach, natomiast w IV kw. prym wiodły pod tym względem Trójmiasto, Kraków i Wrocław. 40% podpisanych

Page 20: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

w IVkw. 2013r. transakcji stanowiły umowy przednajmu. Największe umowy tego typu w czwartym kwartale 2013r. zawarły: poufny najemca z branży konsultingowej(6 770m

2 w Silesia Business Park A,

Katowice), RWE (3150 m2 w Bonarka4 Business bud. E, Kraków), Kemira (2600 m

2 w Alchemii faza I,

Trójmiasto) czy Tesco (2570 m2 w Kapelanka 42, Kraków). Inne znaczące transakcje dotyczyły

Thomson Reuters (odnowienie, 9000 m2 w Baltic Business Center,

Trójmiasto), DHL (odnowienie, 3050 m2 w Targowa 35, Łódź) czy SII (nowa umowa, 2700 m

2 w Olivia

Business Center Point&Tower, Trójmiasto). W IVkw. 2013r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w głównych miastach w Polsce** zwiększyły się o około 75 050m

2. Nowych biur przybyło przede

wszystkim we Wrocławiu (Aquarius Business House faza II, 10000 m2 oraz Millenium Tower IV, 7 800

m2); w Krakowie(głównie Bonarka 4 Business bud. D, 8 900 m

2 i Nautilius, 6 000 m

2); w Trójmieście

(Alchemia faza I, 16 300 m2) czy w Lublinie (m.in.: Nord Office Park B&C, 8 250 m

2 i JPBC Business

Center, 4 400 m2). Innym oddanym w IV kw. projektem jest Euro- Centrum VIII (4 330 m

2) w

Katowicach. W 2013r. nowa podaż zwiększyła się o 10% w porównaniu do całego 2012r. (257 000 m2

vs. 280 200 m2). Warto też odnotować, że zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Lublinie

przekroczyły poziom 100 000 m2. Obecnie w głównych miastach Polski** poza Warszawą w aktywnej

budowie pozostaje około 493 200 m2 powierzchni biurowej, z czego 174 100 m

2 prawdopodobnie

zasili największe rynki biurowe w I poł. 2014r. (47% tej powierzchni jest wynajęte). Najwięcej nowej powierzchni biurowej powstaje obecnie w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. Na koniec IVkw. 2013r. współczynnik pustostanów utrzymywał się na stabilnym poziomie na sześciu z ośmiu głównych rynków biurowych w Polsce (z wyłączeniem Warszawy). Zwyżkowe presje na wskaźnik w odniesieniu do ubiegłego kwartału odnotowano w Lublinie i Szczecinie. W 2014r. na niektórych rynkach, z wysoką aktywnością deweloperów, możliwy jest wzrost wskaźnika pustostanów. Obecnie w najlepszych obiektach biurowych stawki czynszowe kształtują się od 11-12€/m

2/ m-c w Lublinie do 15,50 €/ m

2/ m-

c we Wrocławiu. Łódź i Lublin to miasta, które w tym kwartale odnotowały niewielkie presje zniżkowe na czynsze.

Rejon Polski środkowej staje się coraz bardziej atrakcyjny, głównie dzięki rozwojowi infrastruktury drogowej. Niewątpliwym atutem jest doskonale rozbudowana sieć komunikacyjna, zapewniająca bezpośrednie połączenie z Krakowem, Łodzią, Warszawą, Lublinem, Piotrkowem Trybunalskim oraz większością miejscowości w regionie. Stosunkowo niskie ceny nieruchomości w porównaniu z rejonem warszawskim sprzyja rozwojowi tych terenów, a co za tym idzie podnosi ich atrakcyjność. Obserwując zmiany zachodzące na rynku biurowym, warto zwrócić uwagę na nowe lokalizacje pojawiające się na biurowej mapie Polski. Analiza sektora biurowego w Polsce przeprowadzona przez Knight Frank pozwoliła dokonać poszerzonej kategoryzacji regionalnych rynków biurowych. Poza powszechnie opisywanymi rynkami dojrzałymi przedstawiono także rynki rozwijające się oraz rynki

Page 21: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

wschodzące. Rynek dojrzały ze zróżnicowaną ofertą obiektów biurowych obejmuje, poza Warszawą, 6 największych miast regionalnych, gdzie sektor biurowy rozwija się od końca lat 90-tych: Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Katowice oraz Łódź. Zgromadzona w nich podaż powierzchni biurowej stanowi 83% całkowitych zasobów przeznaczonych na wynajem w miastach regionalnych ogółem. Przedmiotem niniejszej analizy jest pozostałe 17% regionalnej podaży biurowej przeznaczonej na wynajem, która znajduje się w miastach średniej wielkości. Niemal 12% udziału przypada na 4 miasta, które zostały zdefiniowane w niniejszym opracowaniu jako rynki rozwijające się: Szczecin, Lublin, Kielce oraz Bydgoszcz. Pozostałe 5% zasobów zlokalizowane jest w miastach nazwanych rynkami wschodzącymi: Rzeszów, Białystok, Toruń, Zielona Góra, Olsztyn oraz Legnica. Rynki rozwijające się Rynki rozwijające się obejmują wybrane miasta średniej wielkości od 200.000 do 400.000 mieszkańców, gdzie powstały pierwsze wielkopowierzchniowe (>10.000 m2) obiekty biurowe na wynajem. Projekty zrealizowane na tych rynkach to najczęściej inwestycje silnego dewelopera lokalnego, choć zaczynają również pojawiać się pierwsze obiekty międzynarodowych lub polskich deweloperów o ustabilizowanej pozycji na rynku miast regionalnych. Cechą charakterystyczną rynków rozwijających się jest relatywnie wysoki wolumen powierzchni w budowie lub na etapie planowania, a jednocześnie stosunkowo wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej. Uwagę zwracają również niższe stawki czynszów za wynajem powierzchni biurowej niż w budynkach na dojrzałych rynkach.

Wyłoniono 4 rynki rozwijające się: Szczecin, Lublin, Kielce i Bydgoszcz. Według szacunków Knight Frank w III kwartale 2013 roku zasoby powierzchni biurowej przeznaczonej na wynajem na 4 rozwijających się regionalnych rynkach obejmowały łącznie niemal 300.000 m

2. W każdym z

analizowanych miast wolumen nowoczesnej powierzchni biurowej przeznaczonej na wynajem przekracza 50.000 m

2, a kolejne kilkadziesiąt tysięcy metrów kwadratowych powierzchni jest na etapie

realizacji lub planowania. Na szybkie tempo rozwoju tych ośrodków wskazuje nowa podaż zrealizowana w minionych kwartałach (w 2013 – łącznie 43.500 m

2). Liderami pod względem

wolumenu nowej powierzchni biurowej były Szczecin i Lublin, gdzie w 2013 roku oddano do użytku odpowiednio 29.400 m2 i 14.100 m

2. Z kolei w Kielcach i Bydgoszczy, po znaczącej liczbie projektów

ukończonych w 2012 roku, deweloperzy od początku 2013 roku nie zrealizowali nowych inwestycji biurowych. Jednocześnie na każdym z analizowanych rynków utrzymuje się znaczący wolumen

Page 22: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

niewynajętej powierzchni - pustostany oscylują na poziomie 15-18% w zależności od miasta. Wyjątkiem są Kielce, gdzie dostępne jest jedynie niespełna 5.000 m

2 (wskaźnik pustostanów 8%). Ze

względu na niewielką skalę analizowanych rynków, mimo stosunkowo wysokiego współczynnika dostępnej powierzchni, deweloperzy mają ograniczoną ofertę dla najemców poszukujących dużych modułów biurowych. Wywoławcze stawki czynszów na rynkach rozwijających się utrzymują się na niższym poziomie niż w największych miastach regionalnych i kształtują się w przedziale 7-13 EUR/m

2/miesiąc. Wyjątkiem jest dynamicznie rozwijający się Szczecin, gdzie czynsze wywoławcze za

powierzchnię biurową (11 - 15 EUR/m2/miesiąc) są porównywalne do stawek w takich ośrodkach jak

Kraków czy Wrocław. Uwarunkowania rynkowe aktualnie występujące w tych miastach są szczególnie korzystne dla potencjalnych najemców. W konsekwencji są to ośrodki, które już przyciągają inwestycje zagraniczne m.in. z sektora BPO/SSC i są przedmiotem zainteresowania kolejnych inwestorów.

Rynki wschodzące Mianem rynku wschodzącego określono wybrane miasta (Rzeszów, Białystok, Toruń, Zielona Góra, Olsztyn, Legnica), w których sektor biurowy jest na początkowym etapie rozwoju. Cechą wspólną sektora biurowego na analizowanych rynkach jest brak wielkopowierzchniowych obiektów biurowych na wynajem. Najczęściej realizowane są tam budynki biurowe o niewielkiej skali, oferujące relatywnie niskie stawki czynszów za wynajem powierzchni biurowej. Charakterystyczny jest również znaczący wolumen powierzchni biurowej wybudowanej na własne potrzeby firm, które nie są uwzględniane w szacunkach podaży powierzchni biurowej na wynajem. Wyłonione lokalizacje to miasta o liczbie ludności 100.000 - 200.000 mieszkańców (z wyjątkiem Białegostoku, gdzie liczba mieszkańców przekracza 290.000, jednak rynek biurowy dopiero zaczyna się rozwijać). Istniejące zasoby powierzchni biurowej przeznaczonej na wynajem na większości analizowanych rynków są zbliżone do 20.000 m

2. Największa podaż biurowa, szacowana na niemal 60.000 m

2,

odnotowana została w Rzeszowie. Na każdym z wyłonionych rynków wschodzących realizowane lub planowane są kolejne inwestycje biurowe. W przeważającej części są to jednak nadal projekty o niewielkiej skali. Wolumen powierzchni niewynajętej w analizowanych miastach utrzymuje się na poziomie 1.000-3.000 m

2 w zależności od lokalizacji, jednak niewynajęte moduły powyżej 500 m

2 pozostają rzadkością.

Wyjątkowym przykładem na tle wschodzących rynków biurowych jest Rzeszów, który wyraźnie znajduje się w fazie przejściowej pomiędzy rynkiem wschodzącym, a rozwijającym się. Na tle rynków wschodzących wyróżnia się m.in. wspomnianą już stosunkowo wysoką podażą powierzchni biurowej oraz aż 7.000 m

2 powierzchni niewynajętej. Znacząca podaż rozbita jest jednak na obiekty o

stosunkowo małej powierzchni, przez co znalezienie modułu wielkości 1.000 m2 jest problematyczne.

Page 23: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

Popyt na powierzchnie biurowe na rynkach wschodzących jest generowany przede wszystkim przez lokalne firmy zainteresowane wynajmem niewielkich powierzchni od kilkudziesięciu do kilkuset metrów kwadratowych. Wywoławcze stawki czynszów za wynajem powierzchni biurowej utrzymują się na stosunkowo niskim poziomie, oscylując w przedziale 7-10,5 EUR/m

2/miesiąc.

Przy analizie rynków wschodzących należy zwrócić uwagę na swoisty impas inwestycyjny, w którym

znalazły się omawiane miasta. Oferowana jest tam zbyt mała ilość powierzchni biurowej, aby

przyciągnąć potencjalnych inwestorów z sektora BPO/SSC, a z drugiej strony na rynkach

wschodzących pojawia się zbyt mało potencjalnych inwestorów, żeby zainicjować działania

spekulacyjne deweloperów. Przykładem rynku, na którym udało się przełamać ten impas i rozpoczęły

się przygotowania do budowy pierwszego projektu wielkopowierzchniowego (SkyRes Warszawska),

jest właśnie wyróżniony powyżej Rzeszów. Należy pamiętać, że jedynie takie obiekty są w stanie

skutecznie przyciągać inwestorów z sektora BPO/SSC.

Kluczowe czynniki dla rozwoju miast regionalnych średniej wielkości W Polsce, gdzie motorem rozwoju biurowych rynków regionalnych jest branża BPO/SSC, o tempie wzrostu sektora biurowego decyduje dostępność i konkurencyjność ceny najmu nowoczesnej powierzchni biurowej oraz dostępność wykwalifikowanej siły roboczej. Równie istotne jest dobre skomunikowanie lokalizacji, dostęp do lotniska oraz sieci dróg. Nie bez znaczenia są również zachęty dla inwestorów stosowane przez władze lokalne (np. specjalne strefy ekonomiczne). Wykorzystanie tych przewag konkurencyjnych przez poszczególne miasta regionalne średniej wielkości będzie miało kluczowy wpływ na perspektywy ich rozwoju.

9.2 Stopa kapitalizacji netto.

Dla potrzeb określenia stopy kapitalizacji netto, rynek nieruchomości został przeanalizowany pod kątem sprzedaży nieruchomości o zbliżonym charakterze. Na rynku nie stwierdzono sprzedaży nieruchomości podobnej do wycenianej. Stąd dla potrzeb oszacowania wartości rynkowej nieruchomości stopę kapitalizacji określono na bazie rynku kapitałowego. Zgodnie z §13 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w przypadku braku danych z rynku nieruchomości, stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej określonej z nieruchomości podobnych. Z kolei § 12 w przypadku braku danych rynkowych do określenia stopy dyskontowej proponuje jej określenie na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym.

Page 24: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

Stopę kapitalizacji można obliczyć z następującej zależności: k = rb + rr + rk gdzie: rb - realna stopa wolna od ryzyka, oparta na poziomie aktualnego oprocentowania papierów

wartościowych obciążonych ryzykiem. rr - ryzyko płynności, zarządzania i atrakcyjności inwestowania w nieruchomość, wynosi:

0,5 1% - z tytułu braku płynności, do 1% - za zarządzanie,

1 2% - za atrakcyjność lokaty kapitału, łącznie: nie więcej niż 4% korekty

rk - ryzyko inwestowania na rynku konkretnej nieruchomości, przyjmuje się około: dla nieruchomości dobrych – 1 – 2%, dla nieruchomości średnich – 3 – 4%, dla nieruchomości słabych – 5% i więcej.

Ryzyko bazowe Poziom ryzyka bazowego ustala się w oparciu o poziom rentowności bezpiecznych długoterminowych lokat na rynku kapitałowym (wieloletnie obligacje Skarbu Państwa). Wyznaczenie ryzyka bazowego należy oprzeć na informacjach o nominalnej stopie wolnej od ryzyka (rn ) oraz o stopie inflacji (rni).

Według informacji aktualne oprocentowanie obligacji wynosi:

dwuletnich o stałym oprocentowaniu – 3,024%,

trzyletnich o zmiennym oprocentowaniu – 3,474%,

czteroletnich indeksowanych – 3,549%,

dziesięcioletnich o zmiennym oprocentowaniu – 4,261%. Dla potrzeb niniejszej analizy do dalszych obliczeń przyjęto rentowność obligacji dziesięcioletnich w wysokości 4,261%.

Według informacji GUS aktualny wskaźnik inflacji wynosi 0,90%, stąd wielkość bazowa rb wynosi: rb = [(1 +0,04261) / (1+0,0090)] – 1 = 3,33%

Stopa bazowa (realna) jest zwiększana o premię z tytułu: 1) ryzyka systematycznego: przyjmuje się poziom premii z tytułu tego ryzyka – za przeciętną

płynność na rynku nieruchomości, konieczność zarządzania oraz średnią atrakcyjność i konkurencyjność przyjęto na poziomie 3,00%.

2) ryzyka specyficznego: premia uwzględniająca ryzyko związane z uwarunkowaniami związanymi z inwestowaniem w tę konkretną nieruchomość przyjęto 3,50%.

Określenie poziomu stopy kapitalizacji zgodnie z podaną procedurą: - realna stopa wolna od ryzyka – 3,33%, - premia za ryzyko systematyczne – 3,00%, - premia za ryzyko specyficzne – 3,50%, k = 3,33% + 3,00% + 3,50% = 9,83% Dla szacowanej przyjęto stopę kapitalizacji netto na poziomie 9,8%. Poziom stopy kapitalizacji przyjęty do dalszych obliczeń odzwierciedla aktualny stan rynku oraz stan nieruchomości (w szczególności położenie, wielkość, stan techniczny i użytkowy, a także zurbanizowanie terenu). 9.3 Stawki czynszu najmu.

Analiza transakcji wykazała, że na rynku lokalnym nie odnotowano wystarczającej transakcji nieruchomościami porównywalnymi do nieruchomości wycenianej. Z uwagi na ten fakt w niniejszej wycenie zrezygnowano z zastosowania podejścia porównawczego. Oszacowania wartości nieruchomości dokonano podejściem dochodowym na bazie czynszów możliwych do uzyskania z wynajmu nieruchomości oraz stopy kapitalizacji określonej dla nieruchomości. Stąd poniżej przedstawiono charakterystykę czynszów najmu płaconych za powierzchnie handlowo – usługowe, biurowe i mieszkaniowe, natomiast w kolejnym punkcie przedstawiono charakterystykę stopy kapitalizacji.

Page 25: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

W celu określenia wartości nieruchomości gruntowej objętej zakresem wyceny przyjęto rynek nieruchomości o podobnym przeznaczeniu. W kontekście cech charakteryzujących nieruchomość przedmiotową głównie ze względu na przeznaczenie oraz na jej bezpośrednie sąsiedztwo należy rozważyć lokalny rynek nieruchomości pełniących funkcje handlowo – usługowe, biurowe i mieszkaniowe. Rynek wynajmu powierzchni handlowo – usługowych, biurowych i mieszkaniowych jest średnio rozwinięty. Z uwagi na lokalizację dla potrzeb niniejszego opracowania analizie poddano lokalny rynek nieruchomości położonych w powiecie dąbrowskim oraz w miastach podobnych na rynkach równoległych. Przeprowadzone badanie rynku oraz informacje uzyskane od zarządców nieruchomości i agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwalają określić, że największy wpływ na wysokość stawki czynszowej ma położenie nieruchomości (ulica - sąsiedztwo). Ponadto na wysokość stawki czynszu mają wpływ równie istotny inne cechy takie jak wielkość powierzchni użytkowej, standard, stan techniczny budynku oraz dostępność komunikacyjna. Zestawiono kilkadziesiąt danych na temat cen wynajmu oraz ofertowych cen wynajmu powierzchni usługowych i mieszkaniowych.

Dla celów analizy przyjęto stawki czynszu z umów najmu jakie zostały zrealizowane i podpisane od 2012 roku oraz oparto się o analizy firm specjalistycznych jak Cushman & Wakefield, opracowanie Top Office Buildings in Poland oraz rynek ofertowy. Ponadto wykorzystano informacje uzyskane od Właścicieli obiektów podobnych i Zarządców nieruchomości. Do stawki czynszu ustalonego pomiędzy stronami najemca dopłaca tzw. „opłatę eksploatacyjną” za media (woda, energia elektryczna, kanalizacja, gaz) wywóz śmieci i inne. Poniżej przytoczono przykłady stawek czynszów:

Położenie Powierzchnia

[m2]

Stawka czynszu najmu netto [zł/m

2]

Sposób użytkowania

Szczucin 200 30,00 handlowo - usługowy

Szczucin 434 29,00 usługowy

Brzegi 285 17,54 handlowo – usługowy

Kłaj 129 25,58 handlowo – usługowy

Gdów 100 33,00 handlowo - usługowy

Brzesko 300 16,00 usługowy

Dąbrowa Tarnowska 110 30,00 handlowo – usługowy

Dąbrowa Tarnowska 92 35,00 handlowo – usługowy

Nowy Wiśnicz 27 30,00 handlowo – usługowy

Mszana Dolna 30 30,00 handlowo - usługowy

Tymbark 450 22,00 handlowo – usługowy

Łapczyca 315 14,00 handlowo – usługowy

Lisia Góra 260 23,00 handlowo - usługowa

Szarów 300 10,00 magazynowy

Tarnów 2 000 12,50 usługowy

Tarnów 1 900 7,00 magazynowy

Tarnów 910 14,84 usługowy

Tarnów 500 17,00 usługowy

Tarnów 130 13,85 usługowy

Zagnańsk 120 14,17 usługowy

Starachowice 680 15,00 usługowy

Ostrowiec Świętokrzyski

400 10,00 usługowy

Opatów 200 17,50 usługowy

Górno 140 20,00 biurowy

Page 26: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

Rzeszów 980 12,50 usługowy

Rudka 120 16,61 biurowo - usługowy

Rzeszów 650 16,16 biurowo - usługowy

Kraśnik 450 22,22 biurowo - usługowy

Kraśnik 1 100 15,00 usługowy

Nowa Słupia 182 16,43 usługowy

Tarnobrzeg 300 18,33 usługowy

Sandomierz 320 25,00 biurowo - usługowy

Tarnobrzeg 1 800 17,20 biurowo - usługowy

Tarnobrzeg 2 400 17,10 biurowo - usługowy

Bochnia 160 36,00 handlowo – usługowy

Bochnia 102 35,00 handlowo – usługowy

Koszyce Wielkie 60 13,33 mieszkalny

Tarnów 300 16,67 mieszkalny

Żabno 120 12,50 mieszkalny

Rzędzin 100 14,00 mieszkalny

Tarnów 400 10,00 mieszkalny

Dąbrówka Infułacka 220 12,27 mieszkalny

Po przeprowadzonej analizie rynku lokalnego oraz rynków podobnych, przy uwzględnieniu popytu i podaży, lokalizacji oraz stanu i standardu, do dalszych obliczeń przyjęto jako najbardziej odpowiednią wartość rynkową stawki czynszu najmu netto: - dla powierzchni handlowo - usługowej na parterze: 23,50 zł/m

2

- dla powierzchni mieszkalnej / biurowej na poddaszu: 12,50 zł/m2

- dla powierzchni składowo - magazynowej na placu: 1,50 zł/m2

10 OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.

Założenia przyjęte do analizy:

w obliczeniach nie uwzględniono podatku VAT,

przedmiotem najmu jest budynek handlowo – usługowo - mieszkalny,

źródłem przychodów jest czynsz za najem odniesiony do powierzchni użytkowej,

stawki czynszu określono na podstawie umów na nieruchomości podobne, badając je pod kontem realności na rynku na podstawie danych rynkowych – analizy przeprowadzonej powyżej,

analizę przeprowadzono według wartości realnych, a nie nominalnych,

stopa kapitalizacji określona na podstawie analizy rynku nieruchomości wynosi 9,8%,

najemca płaci czynsz netto i pokrywa koszty eksploatacyjne, natomiast właściciel nieruchomości pokrywa koszty związane z podatkiem od nieruchomości, ubezpieczeniem, kosztami zarządzania nieruchomością itp.,

miesięczny dochód z tytułu wynajmu nieruchomości wynosi:

Rodzaj powierzchni Powierzchnia użytkowa

/ m2 /

Stawka czynszu / zł/m

2 /

powierzchnia handlowo - usługowa 223,21 m2

23,50

powierzchnia składowo - magazynowa 2000 m2 1,50

mieszkaniowa / biurowa 210,42 m2 12,50

Page 27: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

potencjalny dochód brutto roczny dla omawianej nieruchomości wynosi: 130 508,22 zł

efektywny dochód brutto to potencjalny dochód brutto pomniejszony o straty spowodowane zaległościami czynszowymi i poziomem pustostanów, biorąc pod uwagę podpisane umowy, stan techniczny, funkcjonalność i lokalizację przyjęto na poziomie 80% potencjalnego dochodu brutto (poziom pustostanów i zaległości czynszowej na poziomie 20% ustalono w oparciu o publikacje profesjonalnych firm, tj. Colliers International, CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, King Sturge):

130 508,22 zł x 80% = 104 406,58 zł

wydatki operacyjne związane z funkcjonowaniem nieruchomości w ujęciu rocznym przedstawiają się następująco:

roczną opłatę z tytułu ubezpieczenia nieruchomości określono na podstawie stawek firm ubezpieczeniowych:

1 500,00 zł

opłata z tytułu podatku od nieruchomości (na podstawie stawki podatku z Urzędu Gminy): 7 658,05 zł

wydatki z tytułu konserwacji i napraw bieżących – określono na podstawie stawek firm zarządzających uwzględniając wielkość powierzchni stan techniczny obiektów i standard – jako 3% EDB:

3 132,20 zł

koszty zarządzania i ochrony: 2 901,78 zł

Razem wydatki operacyjne w ujęciu rocznym wynoszą: 15 501,51 zł. Wartość rynkowa nieruchomości wynosi:

Lp. Pozycja Wartości [zł]

1 Efektywny dochód brutto 104 406,58

2 Wydatki operacyjne 15 501,51

3 Dochód netto 89 214,55

4 Stopa kapitalizacji 9,8%

5 Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości 910 352,55

Wartość rynkowa nieruchomości przyjęto:

WR = 910 000,00 zł

słownie: dziewięćset dziesięć tysięcy złotych

11 WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z WNIOSKAMI I ICH UZSADNIENIEM.

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 339/8 i 339/9 o łącznej powierzchni 0,5258 ha, objętej księgą wieczystą nr TR1D/00049686/8, położonej przy ulicy Kościuszki 40 w Szczucinie, zabudowanej budynkiem mieszkalno – usługowym o łącznej powierzchni użytkowej 433,63m

2, wg stanu i cen na dzień 13-05-2014 roku, wynosi:

WR = 910 000,00 zł

słownie: dziewięćset dziesięć tysięcy złotych

Ustalona w procesie szacowania wartość rynkowa nieruchomości odzwierciedla: - rodzaj i przeznaczenie szacowanej nieruchomości, - aktualny sposób użytkowania przedmiotu wyceny, - bieżący stan lokalnego rynku nieruchomości, - stan techniczny, standard wykończenia i funkcjonalności.

Page 28: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

Uzasadnieniem końcowego wyniku wyceny jest właściwy dobór nieruchomości porównawczych na co wskazują wielkości liczbowe poprawek korygujących i wag do obliczenia średniej wartości jednostkowej. Nieruchomość objęta wyceną należy do nieruchomości ogólnego przeznaczenia tj. nieruchomości typowych, ze względu na jej charakter i zapotrzebowanie na rynku może być przedmiotem powszechnego obrotu rynkowego. Wyniki wyceny mogą być wykorzystane wyłącznie do celu, dla jakiego operat szacunkowy został sporządzony. 12 KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE.

. Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości gruntowej ustalono na podstawie: jej cech funkcjonalnych, przyjętych do analizy materiałów wyjściowych, obowiązujących przepisów prawnych uwarunkowań prawnych, analizy rynku lokalnego. . Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej objętej zakresem szacowania nie zawiera podatku VAT ani innych opłat stosowanych przy zawieraniu transakcji sprzedaży nieruchomości. . Autor opracowania nie udziela gwarancji co do aktualności wyceny po dacie jej wykonania. . Niniejszy operat szacunkowy może być wykorzystany jedynie do celu jak w pkt. 3. . Operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. . Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami Rzeczoznawca sporządził wyciąg z wyceny (zamieszczony na str.2), którego treść i forma zostanie przekazana organom prowadzącym kataster nieruchomości. . Z uwagi na ochronę danych osobowych (Dz. U. Nr 133, poz. 883 z późniejszymi zmianami) w operacie szacunkowym nie podano nazwisk, oraz imion osób od których uzyskano informacje poprzez wywiady niezbędne do sporządzenia przedmiotowego operatu. . Przyjęta w operacie szacunkowym ocena stanu technicznego wycenianej nieruchomości nie stanowi ekspertyzy technicznej. . Autor opracowania nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne ukryte wady wycenianych obiektów, których występowania Rzeczoznawca nie mógł stwierdzić przy dokonaniu wizji lokalnej, ani też na podstawie dostarczonych materiałów dokumentacji technicznej. . Operat szacunkowy sporządzono w 3- ch jednobrzmiących egzemplarzach, z których dwa otrzymuje Zleceniodawca, a jedną otrzymuje Zleceniobiorca. . Oszacowana w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości gruntowej objętej zakresem szacowania może ulec zmianie wraz ze zmianą popytu na podobne nieruchomości, oraz ze względu na zmianę koniunktury gospodarczej kraju. . Powierzchnię użytkową budynku ustalono na podstawie otrzymanych od Zamawiającego informacji oraz pomiarów kontrolnych. . Operat wykonano i podpisano w Krakowie w dniu 13 maja 2014 roku.

Operat sporządził i podpisał:

mgr inż. Magdalena Ślufarska Rzeczoznawca majątkowy

Biegły sądowy w zakresie szacowania nieruchomości

13 ZAŁĄCZNIKI

1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Odpis z Księgi wieczystej. 3. Wypis z ewidencji gruntów. 4. Kopia mapy ewidencyjnej.

Page 29: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

Dokumentacja fotograficzna

Budynek, działka

Page 30: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

Page 31: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

Dojazd

Część handlowo – usługowa

Page 32: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

Page 33: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

Część mieszkalna

Page 34: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

Page 35: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

Page 36: OPERAT · 2014. 8. 21. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 13 MAJ 2014 ROK

_______________________________________________________________________________________

„Kancelaria Nieruchomości” – mgr inż. Magdalena Ślufarska

Tel: +48 662 019 835, e-mail: [email protected]

Badanie księgi wieczystej

Dla nieruchomości gruntowej założona jest księga wieczysta TR1D/00049686/8 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Dąbrowie Tarnowskiej, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Dział I-O: Województwo: małopolskie Powiat: dąbrowski Gmina: Szczucin Miejscowość: Szczucin Numer działki: 339/8 Numer obrębu ewidencyjnego i nazwa: 0001 Szczucin Sposób korzystania: R- grunty orne Numer działki: 339/9 Numer obrębu ewidencyjnego i nazwa: 0001 Szczucin Sposób korzystania: R- grunty orne Budynek: Identyfikator działki: 120407_4.0001.339/8 Przeznaczenie budynku: budynek murowany kryty dachówką Przyłączenie: /00000961/ Obszar: 0,5200 ha Dział I-Sp: Brak wpisów. Dział II: Właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest Krystyna Rzeszut w udziale ½ oraz Dariusz Rzeszut w udziale ½. Dział III: - wszczęcie egzekucji z nieruchomości objętej tą księgą wieczystą przeciwko dłużnikowi: Dariuszowi Rzeszut oraz Krystynie Rzeszut, z wniosku wierzyciela: PPHU "GAMART" SA w Jaśle, w celu wyegzekwowania należności w łącznej kwocie 128.417,86 zł oraz dalszych odsetek i kosztów egzekucyjnych Rodzaj zmiany: - przyłączenie się do egzekucji prowadzonej w sprawie KM 1431/11 (KM 1455/11), kolejnego wierzyciela to jest: "SPEDBUD" Roman Falkowski, Ireneusz Wojciechowski SP. J., w celu wyegzekwowania należności w łącznej kwocie 27117,86 zł oraz dalszych odsetek i kosztów egzekucyjnych w sprawie KM 1431/11 (egzekucja w nin. sprawie prowadzona jest również z nieruchomości objętej KW nr TR1D/00066579/0 i TR1D/00046899/3, - przyłączenie się do egzekucji prowadzonej w sprawie KM 1431/11 (KM 1355/11), kolejnego wierzyciela to jest: Podstawa Zbigniew, Pawlikowski Jerzy "WERMMER-PRZEWIERTY" Spółka Cywilna w Sufczynie, w celu wyegzekwowania należności w łącznej kwocie 147031,10 zł oraz dalszych odsetek i kosztów egzekucyjnych w sprawie KM 1431/11 (KM 246/12, KM 247/12). zmiana dotyczy pól: 3.4.1.2, 3.4.5.1, 3.4.5.3 lp. 1, 3.4.5.1, 3.4.5.2 lp. 2. - ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu upadłościowym toczącym się do sygnatury V GUP 1/12. Dział IV: Brak wpisów.