STUDIA PODYPLOMOWE _ WYCENA NIERUCHOMOSCI

Warszawa, dnia 22 pa�dziernika 2005r

MONIKA NOWAKOWSKA

OKRE�LANIE TRE�CI I WARTO�CI WYBRANYCH

OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH

S P I S T R E � C I K O N S P E K T U 1. Wst�p

1.1. Wprowadzenie 1.2. Przypomnienie wybranych poj�� Prawa Rzeczowego

2. Podstawy prawne ustanawiania, zmiany tre�ci i wyga�ni�cia ograniczonych praw rzeczowych 3. U�ytkowanie

3.1. Tre�� prawa u�ytkowania 3.2. Okre�lanie warto�ci u�ytkowania 3.3. Wpływ u�ytkowania na warto�� nieruchomo�ci

4. Słu�ebno�ci

4.1. Rodzaje słu�ebno�ci i tre�� słu�ebno�ci 4.1.1. Słu�ebno�� gruntowa 4.1.2. Słu�ebno�� osobista

4.2. Okre�lanie warto�ci słu�ebno�ci 4.2.1. �ródła danych w procesie wyceny słu�ebno�ci 4.2.2. Metodologia i procedury oszacowania warto�ci wynagrodzenia za ustanowienie słu�ebno�ci

4.3. Wpływ słu�ebno�ci na warto�� nieruchomo�ci władn�cej i obci��onej 5. Zastaw

5.1. Tre�� prawa zastawu 6. Hipoteka

5.1. Tre�� prawa hipoteki 5.2. Okre�lanie warto�ci nieruchomo�ci obci��onej hipotek�

7. Spółdzielcze własno�ciowe prawo do lokalu

7.1. Tre�� prawa 7.2. Okre�lanie warto�ci

8. Standard zawodowy „Wybrane ograniczone prawa rzeczowe i zobowi�zaniowe. Zasady wyceny” (w

cz��ci dotycz�cej ograniczonych praw rzeczowych) 9. Literatura

2 1.Wst�p 1.1. Wprowadzenie Przedmiotem wyceny biegłego s�dowego mo�e by� nie tylko prawo własno�ci nieruchomo�ci, ale równie� niektóre inne prawa rzeczowe i zobowi�zaniowe. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomo�ci przynosi nowy zapis w art.4 ust. 6a: Ilekro� w ustawie jest mowa o „okre�laniu warto�ci nieruchomo�ci – nale�y przez to rozumie� okre�lanie warto�ci nieruchomo�ci jako przedmiotu prawa własno�ci i innych praw do nieruchomo�ci”. (Tabela) Pod poj�ciem „inne prawa do nieruchomo�ci” rozumiemy przede wszystkim: ograniczone prawa rzeczowe (które stanowi� przedmiot niniejszego konspektu) oraz prawa wynikaj�ce ze stosunków zobowi�zaniowych (takie jak: najem, dzier�awa, u�yczenie, renta i do�ywocie). W potocznym j�zyku rzeczoznawcy maj�tkowi zwracaj� uwag� na konieczno�� „rozsupłania wi�zki praw do nieruchomo�ci” (np. wycena nieruchomo�ci gruntowej zabudowanej dla potrzeb wywłaszczenia, przy czym grunt stanowi�cy własno�� gminy, pozostaje w u�ytkowaniu wieczystym osoby fizycznej, a w jednym w lokali mieszkalnych jest ustanowiona słu�ebno�� osobista do�ywotniego zamieszkania). Od dnia 1 lipca 2003r obowi�zuje Standard Zawodowy IV.4 „Wybrane ograniczone prawa rzeczowe i zobowi�zaniowe. Zasady Wyceny”.

Szczególnie cz�sto spotykamy si� z tego rodzaju problemami na obszarze wycen dla potrzeb s�dowych. Wycena warto�ci tych praw (w tym m.in. słu�ebno�ci, „spółdzielczych” ograniczonych praw rzeczowych) mo�e stanowi� dowód w sprawie o ustalenie wynagrodzenia za ustanowienie, zmian� tre�ci lub ustanie tego ograniczonego prawa rzeczowego. Cz�sto, na zlecenie S�du, biegły opiniuje równie� celowo�� oraz miejsce ustanowienia słu�ebno�ci, mo�liwo�� i warunki wyodr�bnienia lokali jako przedmiotu odr�bnej własno�ci (Uwaga: to „Opinia”, a nie „Operat szacunkowy”). W przypadku praw zbywalnych - cecha zbywalno�ci tych praw warunkuje ich funkcjonowanie na rynku nieruchomo�ci oraz powoduje mo�liwo�� oszacowania ich warto�ci rynkowej. Natomiast w przypadku praw niezbywalnych istnieje konieczno�� okre�lenia warto�ci wpływu obci��enia tymi prawami na warto�� nieruchomo�ci. Uwaga: Nie zawsze obci��enia prawami rzeczowymi lub zobowi�zaniowymi powoduje zmniejszenie warto�ci nieruchomo�ci (vide prawo najmu w warszawskich biurowcach). 1.2. Przypomnienie wybranych poj�� prawa rzeczowego Prawa rzeczowe s� to prawa podmiotowe bezwzgl�dne czyli skuteczne wzgl�dem wszystkich (erga omnes). W prawie polskim istnieje zasada ”numerus causus” ograniczonych praw rzeczowych tzn. mo�na ustanawia� na rzeczy tylko prawa, które s� wyczerpuj�co okre�lone w art.244 KC. Poj�cie „rzecz”. W prawie rzymskim rzecz� (res) było jakiekolwiek dobro, nawet niedost�pne dla zmysłów. W uj�ciu naszego współczesnego prawa cywilnego „rzecz� jest materialna cz��� przyrody, maj�ca byt samoistny i tworz�ca okre�lone dobro”.

Poj�cie rzeczy jest wi�c szersze ni� w mowie potocznej. Nie s� rzeczami dobra niematerialne, które (np. „Good will”) równie� stanowi� przedmiot szacowania rzeczoznawców maj�tkowych (ale nie stanowi� przedmiotu niniejszego wykładu). Zgodnie z art. 45. Kodeksu Cywilnego rzeczami s� tylko przedmioty materialne. Nie s� rzeczami zwierz�ta (od czasu wej�cia w �ycie Ustawy z dnia 21.08.1997r o ochronie zwierz�t). Rzecz� nie jest i nigdy nie mo�e by� człowiek. Kontrowersje powstaj� wokół problemu uznania jako rzeczy organów ludzkich w celu dokonania przeszczepu (oddzielone od ciała ludzkiego s� rzeczami, ale tylko do czasu poł�czenia z tym samym lub innym ciałem). Nie jest rzecz� ani przedsi�biorstwo ani gospodarstwo rolne (to jest „zbiór praw”). Czym innym jest natomiast „rzecz zbiorowa” np. ksi�gozbiór.

Natomiast przedmioty dzielimy na: • przedmioty materialne ( res corporales ) tj. grunt, budynek, ogrodzenie • przedmioty niematerialne ( res incorporales ) niedost�pne dla zmysłów ( tj. słu�ebno�ci,

wierzytelno�ci).

3 Przedmiotem stosunku prawnorzeczowego musi by� w cało�ci okre�lona rzecz, w przeciwie�stwie do stosunków obligacyjnych. Wykonywanie prawa (np. u�ytkowania) mo�na ograniczy� do oznaczonej cz��ci nieruchomo�ci, ale prawo rozci�ga si� na cał� nieruchomo�� (obci��a cał� nieruchomo��). Cz�sto w celu okre�lenia warto�ci ograniczonych praw rzeczowych nale�y oszacowa� warto�� po�ytków. Po�ytkiem lub owocem ( fructus ) okre�la si� przychód uzyskiwany okresowo z rzeczy.

a) W wyniku gospodarczego oddziaływania na ni� (po�ytki naturalne - fructus naturales); przykłady: miód z pasieki, zbo�e, ziemniaki, owoce zebrane z drzewa, glina, �wir, torf, piasek i inne minerały wydobywane z ziemi. (Uwaga: od 1997r nie jest po�ytkiem rzeczy przychówek zwierz�t hodowlanych, bo zwierz�ta nie s� ju� rzeczami, lecz z wyj�tkiem ryb i organizmów �yj�cych w wodzie - Prawo Wodne). Zgodnie z art.53 „po�ytki naturalne rzeczy stanowi� jej płody i inne odł�czone od niej cz��ci składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowi� normalny dochód z rzeczy”. Uwaga: przy odł�czonych cz��ciach składowych nieruchomo�ci dwa warunki: „normalny dochód” (charakter stałych i okresowych przychodów jakie przynosi rzecz pomniejszona o wydatki operacyjne, nieprawidłowo nazywane „kosztami uzyskania” przychodu lub dochodu) i uzyskany „wg zasad prawidłowej gospodarki”- np. nie zani�one czynsze najmu lokalu; po�ytkiem jest drewno pozyskane z lasu w wyniku prawidłowej gospodarki le�nej, ale nie jest drewno pozyskane w wyniku rabunkowej gospodarki).

b) Na podstawie umowy lub innej czynno�ci prawnej (po�ytki cywilne - fructus civiles) takie jak

czynsz z najmu, dzier�awy (Uwaga: niekonieczna forma pieni��na). Zgodnie z art.53. ,,po�ytki cywilne rzeczy stanowi� dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego”.

UWAGA: Prawo do pobierania po�ytków to główna ró�nica pomi�dzy najmem i dzier�aw�, poza prawem do u�ywania za umówiony czynsz (np. najem lub dzier�awa działki rekreacyjnej). Istniej� równie� zgodnie z art.54

a) Po�ytki prawa - dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (np. odsetki od po�yczonych pieni�dzy, opłaty licencyjne, dywidendy).

UWAGA: Rzeczoznawcy maj�tkowi uwzgl�dniaj� po�ytki prawa tylko w podej�ciu mieszanym – metodzie pozostało�ciowej (poz. „koszty finansowania” – uzyskania kredytu), natomiast nie uwzgl�dniaj� w podej�ciu dochodowym. Cz�sto w wycenie (szczególnie na zlecenie S�du) przy ustanawianiu ograniczonych praw rzeczowych nale�y oszacowa� „szkod� rzeczywist�” lub „utracone korzy�ci”. Vide:

1. Projekty ustawy reprywatyzacyjnej obejmuj� roszczenia wynikaj�ce ze szkody rzeczywistej – tj. utrata nieruchomo�ci, a nie zwi�zane z utraconymi korzy�ciami – tj. utrat� mo�liwych dochodów z nieruchomo�ci w okresie np.1951-2004

2. problem ubezpiecze� rzeczoznawców – uwaga: tzw.„wył�czenia” w umowie. Szkoda rzeczywista jest wył�cznie strat� jak� poszkodowany poniósł na mieniu. Jest to zmniejszenie aktywów lub zwi�kszenie pasywów poszkodowanego. Aktywa mog� by� zmniejszone przez utrat� albo zmniejszenie warto�ci, a wzrost pasywów przez zwi�kszenie zobowi�za�. Ustalenie wysoko�ci szkody nast�puje przez porównanie stanu maj�tkowego przed i po doznaniu szkody. Zachodz� dwa podstawowe przypadki: utrata mienia i ubytek warto�ci mienia.

• Utrata mienia zachodzi, gdy strona nie mo�e odzyska� utraconego mienia (niemo�liwy zwrot w naturze).

• Ubytek warto�ci mienia zachodzi, gdy strona odzyskuje mienie mniejsze lub gorsze. Na ogół wyst�puje utrata lub przypadek równoczesnej utraty pewnych składników mienia i zmniejszenia si� warto�ci innych składników.

Szkoda rzeczywista (damnum emergens) nie obejmuje utraconych korzy�ci (lucrum cessans).

4 Nale�y pami�ta�, �e:

a) prawo rzeczowe mo�e istnie� tylko na rzeczy ! b) rzecz ruchoma lub nieruchoma mo�e by� obci��ona wi�cej ni� jednym prawem rzeczowym.

Rzeczoznawca Maj�tkowy obowi�zany jest zna� podział praw rzeczowych:

- PRAWO WŁASNO�CI (jedyne pełne prawo rzeczowe) KC art. 140 - 231

- PRAWO U�YTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU KC art. 232 - 243, Ustawa o gospodarce nieruchomo�ciami

- PRAWA RZECZOWE OGRANICZONE wg. art. 244 - 352 KC z zastrze�eniem wyj�tków przewidzianych w KC do ustanowienia p.r.o. stosuje si� przepisy przeniesieniu własno�ci (umowa pomi�dzy uprawnionym, a nabywc�). S� to prawa na rzeczy cudzej (ius in re aliena).

1. U�YTKOWANIE

2. SŁU�EBNO� ( gruntowa i osobista )

3. ZASTAW

4. SPÓŁDZIELCZE WŁASNO�CIOWE PRAWO DO LOKALU

5. HIPOTEKA 2. Podstawy prawne ustanawiania, zmiany tre�ci i wyga�ni�cia ograniczonych

praw rzeczowych W obecnym prawie polskim o. p. rz. s� uregulowane przede wszystkim w nast�puj�cych przepisach prawnych:

a) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r Kodeks Cywilny (Dz.U. Nr 16, poz.93 ze zmianami, w tym m.in. ustawa z dnia 2 lipca 2004r o zmianie ustawy Kodeks post�powania cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw Dz.U. z 2004r Nr 172 poz.1804),

b) Ustawa z dnia 6 lipca 1982r o ksi�gach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001r Nr 124, poz. 1361 ze zmianami),

c) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomo�ciami (D.U. z 2004r Nr 261, poz.2603, Nr 281, poz.2782 oraz z 2005r Nr 130, poz.1087, Nr 169, poz.1420 i Nr 175, poz.1459) wraz z Rozporz�dzeniem Rady Ministrów z dnia 21 wrze�nia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomo�ci i sporz�dzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz.2109, zmiana Dz.U. z 2005r Nr 196 poz.1628),

d) Ustawa z dnia 16 wrze�nia 1982r Prawo Spółdzielcze (jednolity tekst D.U. z 2003r Nr 188 z pó�niejszymi zmianami, m.in. Dz.U. z 2004r Nr 99 poz. 1001 oraz z 2005r Nr 72, poz.643 i Nr 122, poz.1024),

e) Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003r Nr 119 poz.1116 ze zmianami m.in. Dz.U. z 2004r Nr 19 poz. 177 i Nr 63, poz.591 oraz z 2005r Nr 72, poz.643 i Nr 122, poz. 1024)

f) Ustawa z dnia 8 lipca 2005r o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. Nr 169, poz. 1419) g) Ustawa z dnia 6 maja 1981r o pracowniczych ogrodach działkowych (jednolity tekst Dz.U. Nr 96 z 1985r

poz. 390 ze zmianami) h) Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005r Nr 8, poz. 60 ze zmianami) i) Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r Prawo Bankowe (D.U. Nr 140, poz.938 ze zmianami) j) Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r o listach zastawnych i bankach hipot. (D.U. Nr 140, poz. 940 ze

zmianami).

Aktualny komplet informacji prawnej – Internetowy serwis Kancelarii Sejmu –http://www.sejm.gov.pl . (Nowe przepisy prawne – vide strony PFSRM www.pfva.com.pl).

5 KC art.245. „1. Z zastrze�eniem wyj�tków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje si� odpowiednio przepisy o przeniesieniu własno�ci”. „2. Jednak�e do ustanowienia o.p.r. na nieruchomo�ci nie stosuje si� przepisów o niedopuszczalno�ci warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla o�wiadczenia wła�ciciela, który prawo ustanawia”. Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje si� odpowiednio o przepisy o ochronie własno�ci (Konstytucja RP, przepisy o przeniesieniu własno�ci, uwaga: nikt nie mo�e posiada� wi�cej praw ni� posiadał jego poprzednik prawny, zrzeczenie, konfuzja). O.p.r mo�e by� ustanowione pod warunkiem lub z zastrze�eniem terminu. Nie mo�na skutecznie ustanowi� o.p.r w drodze zapisu testamentowego. Nale�y pami�ta�, �e prawo powstałe pó�niej nie mo�e by� wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcze�niej (zgodnie z zasad� pierwsze�stwa, „prior tempore, potior iure”). Prawa rzeczowe ujawnione w ksi�gach wieczystych maj� pierwsze�stwo przed prawami rzeczowymi nie ujawnionymi w KW. Je�li kilka praw rzeczowych jest wpisanych do KW decyduje pierwsze�stwo wpisu. Uwaga: s� wyj�tki dot. hipoteki przymusowej (dawnej ustawowej). UWAGA: R�kojmia wiary publicznej ksi�g wieczystych nie obejmuje słu�ebno�ci. Przy czym r�kojmi� wiary publicznej rozumie si� tak�e w sensie negatywnym. Oznacza to, �e nabywca w drodze czynno�ci prawnej, odpłatnej nieruchomo�ci maj�cej urz�dzon� ksi�g� wieczyst�, nabywa nieruchomo�� w stanie wolnym od obci��e�, które nie zostały wpisane do ksi�gi wieczystej. Ustawa przewiduje jednak, �e pewne prawa mimo, �e nie zostały wpisane do ksi�gi wieczystej obci��aj� nieruchomo��. S� to wymienione w art. 7 ustawy o ksi�gach wieczystych i hipotece:

a) prawa obci��aj�ce nieruchomo�� z mocy ustawy niezale�nie od wpisu b) prawo do�ywocia c) słu�ebno�ci ustanowione na podstawie decyzji wła�ciwego organu pa�stwowego d) słu�ebno�ci drogi koniecznej albo ustanowione w zwi�zku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub

innego urz�dzenia. W tych wszystkich przypadkach wobec nie działania r�kojmi, przy wycenie nale�y uwzgl�dni� wpływ tych praw na warto�� nieruchomo�ci, poniewa� nabywca nieruchomo�ci obci��onej tymi prawami nab�dzie nieruchomo�� wraz z obci��eniem, cho� nie było ono ujawnione w ksi�dze wieczystej. Wa�ne jest równie� �e zgodnie z art. 8 ustawy o ksi�gach wieczystych i hipotece działanie r�kojmi jest wył�czone, gdy w ksi�dze wieczystej s� ujawnione: wzmianka o wniosku, wzmianka o apelacji, wzmianka o kasacji. Wg „Ustawy o gospodarce nieruchomo�ciami” (D.U. z 2004r Nr 261, poz.2603):

• art. 93 ust.3. (obowi�zuje od 2000r) „Podział nieruchomo�ci nie jest dopuszczalny, je�eli projektowane do wydzielenia działki gruntu, nie maj� dost�pu do drogi publicznej; za dost�p do drogi publicznej uwa�a si� równie� wydzielenie drogi wewn�trznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich słu�ebno�ci dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych słu�ebno�ci drogowych, je�eli nie ma mo�liwo�ci wydzielenia drogi wewn�trznej z nieruchomo�ci obj�tej podziałem. Nie ustanawia si� słu�ebno�ci na drodze wewn�trznej w przypadku sprzeda�y wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzeda�� udziału w prawie do działki gruntu stanowi�cej drog� wewn�trzn�".

• art. 112 ust.2. „wywłaszczenie nieruchomo�ci polega na pozbawieniu lub ograniczeniu w drodze decyzji

własno�ci, prawa u�ytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomo�ci”. • art.128 ust.1. (nowy zapis) ,,wywłaszczenie własno�ci nieruchomo�ci, u�ytkowania wieczystego lub innego

prawa rzeczowego nast�puje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadaj�cym warto�ci tych praw”.

• art.128 ust.2. ,,je�eli na wywłaszczanej nieruchomo�ci lub prawie u�ytkowania wieczystego s� ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza si� o kwot� równ� warto�ci tych praw” (np. wywłaszczenie gruntu z ustanowion� słu�ebno�ci� gruntow� „drogi koniecznej”).

• art. 130 ust 2 ,,ustalenie wysoko�ci odszkodowania nast�puje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy maj�tkowego okre�laj�cego warto�� nieruchomo�ci”.

6 Wg Rozporz�dzenie Rady Ministrów z dnia 21 wrze�nia 2004r w sprawie wyceny nieruchomo�ci oraz sporz�dzania operatu szacunkowego (D.U. Nr 207, poz.2109): „§38 (d.39):

„ 1. Przy okre�laniu warto�ci nieruchomo�ci uwzgl�dnia si� obci��enia nieruchomo�ci ograniczonymi prawami rzeczowymi, je�eli wpływaj� one na zmian� tej warto�ci.

2. Przy okre�laniu warto�ci nieruchomo�ci obci��onej ograniczonym prawem rzeczowym jej warto�� pomniejsza si� o kwot� odpowiadaj�c� warto�ci tego prawa, równej zmianie warto�ci nieruchomo�ci, spowodowanej nast�pstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.

3. W przypadku braku mo�liwo�ci okre�lenia warto�ci w sposób, o którym mowa w ust.2, warto�� ograniczonego prawa rzeczowego okre�la si� przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa”.

4. Przepisy ust.2 i 3 stosuje si� odpowiednio, je�eli nieruchomo�� jest przedmiotem umowy najmu, dzier�awy, u�yczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomo�ci, je�eli wpływa to na zmian� warto�ci nieruchomo�ci”.

5. (nowy zapis) W przypadku okre�lenia warto�ci nieruchomo�ci na potrzeby ustalenia odszkodowania za jej wywłaszczenie uwzgl�dnia si� jej obci��enie prawem do�ywocia”.

�ródłem ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego mo�e by�:

• czynno�� prawna (umowa w formie aktu notarialnego) • orzeczenie administracyjne (decyzja) np. wywłaszczenie • zasiedzenie (dot. słu�ebno�ci; 3 warunki: nieprzerwany okres korzystania; 20, 30 lat; trwałe

widoczne urz�dzenie - droga, most, studnia) • orzeczenie s�du (postanowienie) np. ustanowienie drogi koniecznej, • ugoda s�dowa.

Ustanie lub zmiana tre�ci ograniczonego prawa rzeczowego nast�puje wskutek:

• orzeczenia s�du lub ugoda s�dowa • umowy • wyga�ni�cia wskutek niewykonywania przez 10 lat (dot. słu�ebno�ci) • zniesienia jej bez wynagrodzenia, je�eli utraciło dla nieruchomo�ci władn�cej wszelkie znaczenie

(dot. słu�ebno�ci) • zniesienia jej za wynagrodzeniem, je�eli wskutek zmiany stosunków stało si� szczególnie uci��liwe

dla wła�ciciela nieruchomo�ci obci��onej, a nie jest konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomo�ci władn�cej (dot. słu�ebno�ci)

• zmiany tre�ci lub sposobu wykonywania ograniczonego prawa rzeczowego za wynagrodzeniem je�eli powstanie wa�na potrzeba gospodarcza (wywłaszczenie, nacjonalizacja)

• nadej�cia terminu, na który zostało ustanowione (dot. słu�ebno�ci) • spłaty długu (dot. hipoteki) lub nabycia nieruchomo�ci obci��onej hipotek� przez wierzyciela. • zrzeczenia si� • dot. słu�ebno�ci: nabycia nieruchomo�ci władn�cej przez wła�ciciela nieruchomo�ci obci��onej lub

odwrotnie, albo nabycia obu nieruchomo�ci przez osob� trzeci� (bo to prawo do rzeczy cudzej). • dot. słu�ebno�ci: podziału nieruchomo�ci władn�cej lub obci��onej mog�cy mie� nast�puj�ce

skutki: • przy podziale nieruchomo�ci władn�cej słu�ebno�� utrzymuje si� na rzecz ka�dej cz��ci utworzonej

przez podział, jednak gdy zwi�ksza si� u�yteczno�� tylko jednej lub kilku z nich wła�ciciel nieruchomo�ci mo�e ��da� zwolnienia jej wzgl�dem pozostałych

• przy podziale nieruchomo�ci obci��onej utrzymuje si� na cz��ciach utworzonych, jednak gdy jej wykonywanie ogranicza si� do jednej lub kilku z nich, to wła�ciciele pozostałych cz��ci mog� ��da� ich zwolnienia od słu�ebno�ci wzgl�dem cz��ci pozostałych

• je�eli wskutek podziału nieruchomo�ci władn�cej lub obci��onej sposób wykonywania wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron b�dzie ustalony przez s�d.

7 Podstaw� wpisu ograniczonego prawa rzeczowego do ksi�gi wieczystej (w tym ustanowienia, zmiany tre�ci lub wykre�lenia tego prawa) mog� stanowi�:

• dokumenty z podpisem notarialnie po�wiadczonym (o ile przepis szczególny nie stanowi inaczej) • akty notarialne • decyzje administracyjne (nast�puj� z mocy samego prawa, lecz musz� by� przewidziane w przepisach prawa) • orzeczenia s�dowe prawomocne lub natychmiast wykonalne zarówno o charakterze konstytutywnym (tzn.

potwierdzaj�ce jedynie istniej�cy stan prawny np. postanowienie o ustanowieniu drogi koniecznej) jak i deklaratoryjnym (przenosz�ce o.p.r.- orzeczenie o stwierdzeniu zasiedzenia słu�ebno�ci lub orzeczenie o ustanowieniu hipoteki, zmianie pierwsze�stwa prawa lub o wyga�ni�ciu wierzytelno�ci)

• inne za�wiadczenia (np. wystawiane przez władze i urz�dy w zakresie ich wła�ciwo�ci, dokumenty wystawiane przez banki, ugody sadowe i zrównane z nimi pod wzgl�dem skutków prawnych ugody w post�powaniu administracyjnym, akty stanu cywilnego, dokumenty geodezyjne w tym; dotycz�ce podziału lub scalenia nieruchomo�ci).

3.U�ytkowanie 3.1. Tre�� prawa u�ytkowania U�YTKOWANIE art. 252 - 284 KC - prawo u�ywania i pobierania po�ytków (zakres mo�e by� ograniczony przez wył�czenie oznaczonych po�ytków rzeczy lub wykonywanie mo�na ograniczy� do oznaczonej cz��ci nieruchomo�ci), niezbywalne, niedziedziczne, bez obowi�zkowego wpisu do KW, prawo wygasa po upływie okresu, na który zostało ustanowione, wskutek niewykonywania przez lat dziesi��, najpó�niej ze �mierci� osoby uprawnionej.

U�ytkowanie mo�e by� wkładem niepieni��nym (aportem) do spółek kapitałowych (Uchwała SN z dnia 26.05.91)

Tradycyjnie prawo u�ytkowania pełniło funkcj� alimentacyjn� (np. w ramach prawa do�ywocia) pomi�dzy osobami fizycznymi. W PRL dopuszczono funkcj� produkcyjn� (np. u�ytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne).

KC wyró�nia u�ytkowanie przez osoby fizyczne oraz przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne, a tak�e inne wypadki u�ytkowania (wynikaj�ce z odr�bnych ustaw: np. u�ytkowanie przez pracownicze ogrody działkowe lub u�ytkowanie górnicze).

U�ytkownik powinien wykonywa� swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki (mo�e pobiera� tylko po�ytki, a nie inne dochody z rzeczy np. rozbiórka budynku i sprzeda� cegły, wycinka lasu).

W praktyce rzeczoznawców maj�tkowych interesuje przede wszystkim u�ytkowanie ustanawiane na nieruchomo�ci lub na okre�lonym zespole �rodków produkcji.

Przykład u�ytkowania: spółdzielnia, nie b�d�ca spółdzielni� mieszkaniow�, która si� nie uwłaszczyła.

Art. 258. ”W stosunkach wzajemnych mi�dzy u�ytkownikiem, a wła�cicielem u�ytkownik ponosi ci��ary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny by� pokrywane z po�ytków rzeczy”. („ci��ary” tj. podatki, ubezpieczenia, cz��� remontów; tzw. ”remonty bie��ce”).

Art.259. „Wła�ciciel nie ma obowi�zku czyni� nakładów, na rzecz obci��on� u�ytkowaniem. Je�eli takie nakłady poczynił, mo�e od u�ytkownika ��da� ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”.(„nakłady na rzecz” tj. dokonywanie zasiewów, sadzenie drzew, utrzymywanie inwentarza).

Art. 260. „1. U�ytkownik obowi�zany jest dokonywa� napraw i innych nakładów zwi�zanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie powiadomi� wła�ciciela i zezwoli� mu na dokonanie potrzebnych robót. 2. Je�eli u�ytkownik poczynił nakłady, do których nie był zobowi�zany, stosuje si� odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”. („naprawy i inne nakłady” tj. cz��� remontów tzw. ”remonty kapitalne”).

Art.263. „Roszczenie wła�ciciela przeciwko u�ytkownikowi o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy albo o zwrot nakładów na rzecz, jak równie� roszczenie u�ytkownika przeciwko wła�cicielowi o zwrot nakładów na rzecz przedawniaj� si� z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy”.

8 Art. 265. „Przedmiotem u�ytkowanie mog� by� tak�e prawa”.

UWAGA: Art. 50 ustawy o gospodarce nieruchomo�ciami „Do trwałego zarz�du w sprawach nie uregulowanych w niniejszej ustawie stosuje si� odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o u�ytkowaniu”. 3.2. Okre�lanie warto�ci prawa u�ytkowania Rzeczoznawca maj�tkowy (biegły s�dowy) decyduje o metodologii wyceny, najcz��ciej stosuj�c zgodnie z art. 153 Ustawy o gospodarce nieruchomo�ciami - kompilacj� podej�cia porównawczego, dochodowego i kosztowego.

Jak okre�lamy warto�� u�ytkowania? Metod� wybiera biegły na podstawie:

• celu wyceny • odpowiednich przepisów prawnych • rodzaju dost�pnych informacji • czasu, na który zostało ustanowione u�ytkowanie • zakresu ustanowienia u�ytkowania (np. ograniczonego przez wył�czenie oznaczonych po�ytków rzeczy).

3.3. Wpływ u�ytkowania na warto�� nieruchomo�ci Ustanowienie u�ytkowania zawsze obni�a warto�� rynkow� nieruchomo�ci.

Rzeczoznawca nie ocenia wył�cznie cz��ci nieruchomo�ci, na której ustanowiono u�ytkowanie, lecz wielko�� utraty warto�ci całej nieruchomo�ci obci��anej. (to jest stosunek prawnorzeczowy, a nie obligacyjny – st�d o.p.rz. „ wykonywane” mo�e by� na oznaczonej cz��ci nieruchomo�ci, ale „ustanawiane” jest na całej nieruchomo�ci).

Biegły powinien sobie postawi� pytania: a) czy, jakie i na jak długo ponosi straty wła�ciciel nieruchomo�ci obci��onej b) czy, jakie i na jak długo uzyskuje korzy�ci u�ytkownik nieruchomo�ci.

UWAGI: • nale�y rozró�ni� ustanowienie u�ytkowania (o.p.r, prawo bezwzgl�dne) od najmu i dzier�awy (prawa

obligacyjne, wzgl�dne) - problem praw do u�ywania jak i pobierania po�ytków oraz problem obowi�zku ponoszenia nakładów na nieruchomo�ci. U�ytkownik mo�e bezpo�rednio wobec osób trzecich dochodzi� roszczenia windykacyjnego lub negatoryjnego. Dzier�awca musi si�gn�� do po�rednictwa osób trzecich.

• konieczno�� rozró�nienia oznaczonych po�ytków.

4.Słu�ebno�ci 4.1.Rodzaje słu�ebno�ci i tre�� słu�ebno�ci SŁU�EBNO� ( gruntowa i osobista ) art. 285-305 KC, okre�lana w literaturze równie� pod nazw� historyczn� „serwitut”.

4.1.1. Słu�ebno�� gruntowa

Obci��enie jednej nieruchomo�ci (obci��onej, słu�ebnej) na rzecz wła�ciciela innej nieruchomo�ci (władn�cej) prawem, którego tre�� polega, b�d� na tym, �e wła�ciciel nieruchomo�ci władn�cej mo�e korzysta� w oznaczonym zakresie z nieruchomo�ci obci��onej, b�d� na tym, �e wła�ciciel nieruchomo�ci obci��onej zostaje ograniczony w mo�no�ci dokonywania w stosunku do niej okre�lonych działa�, b�d� te� na tym, �e wła�cicielowi nieruchomo�ci obci��onej nie wolno wykonywa� okre�lonych uprawnie�, które mu wzgl�dem nieruchomo�ci władn�cej przysługuj� na podstawie przepisów o tre�ci i wykonywaniu własno�ci. Słu�ebno�� gruntowa mo�e mie� jedynie na celu zwi�kszenie u�yteczno�ci nieruchomo�ci władn�cej lub oznaczonej jej cz��ci. Zakres słu�ebno�ci gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza si�, w braku innych danych, według zasad współ�ycia społecznego przy uwzgl�dnieniu zwyczajów miejscowych.

9 Przykłady: dojazd do nieruchomo�ci (tzw. droga konieczna), prawo przej�cia, przejazdu, przep�du bydła, korzystania ze studni, zbioru owoców, połowu ryb (wyrok SN – Wigierski Park Narodowy – potwierdzenie prawa wło�cian nadanego ukazem carskim z 1869r., mimo ustawy prawo wodne nacjonalizuj�cej jeziora), wydobywania �wiru, słu�ebno�� widoku z okien lub �wiatła, pobierania �ciółki z cudzego lasu, prawo oparcia budynku o budynek s�siada, ograniczenie wysoko�ci zabudowy.

Uprawnionym (posiadaczem słu�ebno�ci) jest ka�dorazowy wła�ciciel nieruchomo�ci władn�cej.

Art.145. DROGA KONIECZNA (verba legis) ”1. Je�eli nieruchomo�� nie ma odpowiedniego dost�pu do drogi publicznej lub do nale��cej do tej

nieruchomo�ci budynków gospodarczych, wła�ciciel mo�e ��da� od wła�cicieli gruntów s�siednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej słu�ebno�ci drogowej (droga konieczna)”.

„2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nast�pi z uwzgl�dnieniem potrzeb nieruchomo�ci nie maj�cej dost�pu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obci��eniem gruntów, przez które ma droga prowadzi�. Je�eli potrzeba ustanowienia drogi jest nast�pstwem sprzeda�y gruntu lub innej czynno�ci prawnej, a mi�dzy zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, s�d zarz�dzi, o ile jest to mo�liwe, przeprowadzenie drogi przez grunty. które były przedmiotem tej czynno�ci prawnej”.

„3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzgl�dnia� interes społeczno-gospodarczy”.

UWAGA: Ró�nica pomi�dzy ”drog� konieczn�” (art. 145, szczególna słu�ebno�� gruntowa) a „droga dojazdow�” (art.285-305).

4.1.2. Słu�ebno�� osobista Obci��enie nieruchomo�ci tylko na rzecz osoby fizycznej prawem, którego tre�� odpowiada tre�ci słu�ebno�ci gruntowej. Wygasa najpó�niej za �mierci� uprawnionego, niezbywalna, niedziedziczna (ale mo�na si� umówi�, �e po �mierci uprawnionego słu�ebno�� mieszkania przysługiwa� b�dzie dzieciom, wnukom lub rodzicom i mał�onkowi, uprawniony mo�e przyj�� do wspólnego zamieszkiwania mał�onka i małoletnie dzieci, prawo do współzamieszkiwania mo�e dotyczy� innych osób przyj�tych jako domowników np. gosposi), nie mo�na jej naby� przez zasiedzenie, mo�e by� wyj�tkowo zamieniona na rent� (wkład do spółdzielni produkcyjnej). Nie mo�na ustanowi� słu�ebno�ci osobistej na własno�ciowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego (wtedy np. „umowa o prze�ycie”, „umowa o do�ywocie”, nie jest to „umowa o opiek�”).

Przykłady: prawo do�ywotniego zamieszkiwania, równie� zbioru owoców, połowu ryb, wydobywania �wiru, droga dojazdowa - ale uprawnion� jest okre�lona osoba fizyczna.

Stosuje si� odpowiednio wszystkie przepisy dotycz�ce słu�ebno�ci gruntowej. Słu�ebno�� gruntow� ujawnia si� w dziale III KW nieruchomo�ci obci��onej (przeznaczonym na wpisy dotycz�ce wszystkich ograniczonych praw rzeczowych poza hipotek� oraz na wpisy ogranicze� w rozporz�dzaniu nieruchomo�ci� lub u�ytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszcze� z wyj�tkiem roszcze� dot. hipoteki) i w dziale I KW nieruchomo�ci władn�cej (poniewa� dział pierwszy obejmuje nie tylko oznaczenie nieruchomo�ci, ale równie� wpisy praw zwi�zanych z jej własno�ci�). Natomiast słu�ebno�� osobista ujawnia si� tylko w dziale III KW nieruchomo�ci obci��onej. Słu�ebno�� jest ustanawiana za wynagrodzeniem. Zmiana tre�ci i zniesienie współwłasno�ci równie� nast�puje za wynagrodzeniem (vide wyrok SN z 1976.03.24 - IIICRN18/76 „zniesienie słu�ebno�ci le�y w interesie wła�ciciela nieruchomo�ci słu�ebnej i dlatego powinien od ponosi� wszystkie zwi�zane z tym koszty”).

10 Uwagi z praktyki wyceny słu�ebno�ci i orzecznictwa:

1. Słu�ebno�� zostaje ustanowiona za wynagrodzeniem, a nie za odszkodowaniem (�wiadczenie ekwiwalentne, pełni funkcj� ceny i ma charakter obligacji realnej). Wysoko�� wynagrodzenia mo�na okre�li� z zastosowaniem podej�cia porównawczego. Uprawniony mo�e zrzec si� wynagrodzenia. Wynagrodzenie powinno by� okre�lone jako �wiadczenie jednorazowe, dopuszcza si� jednak wynagrodzenie w formie �wiadcze� okresowych (ich warto�� biegły mo�e dyskontowa� na dat� wyceny). Wynagrodzenie nie musi by� okre�lone w sumie pieni��nej - mo�e by� �wiadczeniem niepieni��nym. Wynagrodzenie ustala si� wg cen rynkowych, lecz nie ma ustawowych wskazówek, jak nale�y okre�li� podstaw� do oszacowania zwi�kszenia si� warto�ci nieruchomo�ci władn�cej i obni�enia warto�ci nieruchomo�ci obci��onej oraz strat poniesionych przez wła�ciciela nieruchomo�ci obci��onej (przy obliczeniu warto�ci �wiadcze� powtarzaj�cych si� mo�na si� posłu�y� w drodze analogii Ustaw� o podatku od spadków i darowizn - wg tego sposobu „wynagrodzenie ustala si� przez przemno�enie rocznej warto�ci utraconych po�ytków i dochodów”). Literatura przedmiotu wskazuje jednoznacznie, �e o wysoko�ci wynagrodzenia decyduje w�ród innych czynników warto�� strat poniesionych przez wła�ciciela nieruchomo�ci obci��onej np. przez utrat� płodów rolnych z zaj�tego pod drog� pasa gruntu.

2. Roszczenie o wynagrodzenie przedawnia si� z upływem 10 lat od daty ustanowienia słu�ebno�ci. Natomiast roszczenie o ustanowienie słu�ebno�ci nie ulega przedawnieniu.

3. Wynagrodzenie powinno by� „stosowne”, czyli uwzgl�dnia� skutki przekroczenia granicy tj. rodzaj i stopie� uci��liwo�ci dla wła�ciciela nieruchomo�ci obci��onej oraz korzy�ci uzyskane przez wła�ciciela nieruchomo�ci władn�cej (w okresie kilku lub kilkunastu lat). Biegły ustala hipotetyczne wynagrodzenie, jakie musiałby zapłaci� wła�ciciel nieruchomo�ci obci��onej za korzystanie z cudzej nieruchomo�ci.

4. Roszczenie o ustanowienie słu�ebno�ci przysługuje nie tylko wła�cicielowi ale te� u�ytkownikowi wieczystemu gruntu i wła�cicielowi nieruchomo�ci budynkowej, natomiast nie przysługuje wła�cicielom odr�bnych lokali, poniewa� uregulowanie dost�pu do poszczególnych lokali nale�y do zarz�du wspóln� nieruchomo�ci�. Posiadacz samoistny równie� ��da� ustanowienia słu�ebno�ci jednak�e mo�e to by� tylko słu�ebno�� osobista.

5. Przypadek ustanowienia słu�ebno�ci, której ��da wła�ciciel nieruchomo�ci obci��onej. Słu�ebno�� ustanawiana w zwi�zku z przekroczeniem granic gruntu s�siedniego przy wznoszeniu budynku. „Je�eli przy wznoszeniu budynku lub innego urz�dzenia przekroczono bez winy umy�lnej granice s�siedniego gruntu, wła�ciciel tego gruntu nie mo�e ��da� przywrócenia stanu poprzedniego, chyba �e bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił si� przekroczeniu granicy albo �e grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Mo�e on ��da� albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej słu�ebno�ci gruntowej, albo wykupienia zaj�tej cz��ci gruntu, jak równie� tej cz��ci gruntu, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze”. (art. 151KC).

6. Słu�ebno�ci� nie mo�na obci��y� ułamkowej cz��ci nieruchomo�ci (je�eli wła�ciciel, który obci��ył sw� nieruchomo�� nie ujawnion� w ksi�dze wieczystej słu�ebno�ci�, przenosi na inn� osob� udział w prawie własno�ci, nie informuj�c jej o ustanowieniu słu�ebno�ci, to słu�ebno�� nadal si� utrzymuje, pomimo �e nabywca działa w zaufaniu do ksi�g wieczystych). Przeciwko słu�ebno�ci drogi koniecznej nie działa r�kojmia wiary publicznej ksi�g wieczystych.

7. Je�eli wskutek podziału nieruchomo�ci władn�cej albo nieruchomo�ci obci��onej sposób wykonywania słu�ebno�ci wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron b�dzie ustanawiany przez s�d (art.290).

11

1. Przy podziale gruntu S�d mo�e obci��y� poszczególne cz��ci potrzebnymi słu�ebno�ciami gruntowymi w razie zniesienia współwłasno�ci, odpowiednio w razie działu spadku oraz podziału maj�tku wspólnego mał�onków (art 212KC).

2. Podział nieruchomo�ci - vide art.93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomo�ciami.

3. Słu�ebno�� drogi koniecznej nie mo�e by� ustanowiona pomi�dzy współwła�cicielami, który podzielili si� nieruchomo�ci� do u�ytkowania.

4. Dopuszczalne jest ustanowienie słu�ebno�ci drogi koniecznej na rzecz ka�doczesnego wła�ciciela nieruchomo�ci w sytuacji, w której nieruchomo�� władn�ca i obci��ona (słu�ebna) s� własno�ci� ró�nych osób (w�ród nich wła�ciciela jednej i współwła�ciciela drugiej np. pan A jest wła�cicielem nieruchomo�ci władn�cej i współwła�cicielem nieruchomo�ci obci��onej).

5. Wła�ciciel gruntu, na którego cz��ci ustanowione jest do�ywotne u�ytkowanie, mo�e domaga� si� wytyczenia drogi dojazdowej przez działk� obj�t� u�ytkowaniem, je�eli nie ma innego dojazdu do drogi publicznej (droga dojazdowa a nie droga konieczna).

6. Nie jest dopuszczalne ustanowienie drogi koniecznej ze wzgl�du na ogólne potrzeby mieszka�ców, tylko na rzecz ka�doczesnego wła�ciciela konkretnej nieruchomo�ci jako nieruchomo�ci władn�cej.

7. Dost�p do drogi publicznej w rozumieniu Ustawy o drogach publicznych (drogi krajowe, wojewódzkie, gminne oraz lokalne miejskie i zakładowe). Vide Rozp. Ministra Transportu i Gosp. Morskiej Nr 430 (DU Nr 43/99r z dnia 14.05.1999r) w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiada� drogi publiczne i ich usytuowanie (wykaz szeroko�ci dróg w liniach rozgraniczaj�cych w zale�no�ci od klasy drogi).

8. Rzeczoznawca maj�tkowy (biegły s�dowy na polecenie S�du) ocenia czy dost�p jest „odpowiedni”. Cz�sto rzeczoznawca opiniuje, �e dost�p jest odpowiedni w wypadku, w którym suma kosztów wykonania i utrzymania urz�dzenia koniecznego do doprowadzenia do stanu odpowiedniego istniej�cego dojazdu (np.mostu), byłaby znacznie wy�sza od uszczerbku nieruchomo�ci, przez które droga konieczna ma prowadzi�, polegaj�cego na wyj�ciu spod eksploatacji pasa gruntu na t� drog�. Zwi�kszenie u�yteczno�ci nieruchomo�ci wskutek ustanowienia słu�ebno�ci drogowej powinna przewy�szy� uszczerbek gruntów, przez które droga prowadzi.

9. Mo�liwo�� ustanowienia drogi koniecznej dla ruchu pieszego w sytuacji, gdy istniej�cy dost�p do drogi publicznej nadaje si� tylko do ruchu kołowego (problem dyskutowany w literaturze prawniczej).

10. Wła�ciciel nieruchomo�ci, który tak zabudował lub zabudowuje swoj� nieruchomo��, �e zamyka sobie dojazd do dalej od drogi poło�onych cz��ci nieruchomo�ci, nie mo�e ��da� od s�siadów ustanowienia słu�ebno�ci drogowej dla uzyskania dojazdu do tych cz��ci nieruchomo�ci.

11. Poj�cie „grunty s�siednie” - s�siedztwo nie musi by� bezpo�rednie (fizyczna styczno��), ale s�siedztwo w stosunku do przynajmniej jednej z nieruchomo�ci musi by� bezpo�rednie.

12. Poj�cie „interes społeczno-gospodarczy” - d��enie do ustalenia szlaku dro�nego powinien przebiega� najkrótszym i najta�szym poł�czeniem z drog� publiczn� (np. z omini�ciem siedliska).

13. Je�eli po ustanowieniu słu�ebno�ci gruntowej powstanie wa�na potrzeba gospodarcza, wła�ciciel nieruchomo�ci obci��onej mo�e ��da� za wynagrodzeniem zmiany tre�ci lub sposobu wykonywania słu�ebno�ci, chyba �e ��dana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomo�ci władn�cej (art 291KC).

12 14. Sieci infrastruktury. Per analogiam przyjmuje si�, �e nieruchomo�� jest pozbawiona

dost�pu do sieci nie maj�cej bezpo�redniego do niej dost�pu. Wg interpretacji wi�kszo�ci autorów publikacji m.in. St.Rudnickiego oraz wykładu G Kołodziejskiej – przepis dotycz�cy ustanowienia drogi koniecznej jest stosowany równie� w praktyce ustanawiania słu�ebno�ci gruntowej polegaj�cej na doprowadzeniu linii energetycznej, wodoci�gowej, kanalizacyjnej czy gazowej do nieruchomo�ci przez grunty s�siednie w celu podł�czenia nieruchomo�ci pozbawionej elektryczno�ci, wody czy gazu do sieci oraz do przeprowadzenia przewodów do nieruchomo�ci nie podł�czonej do sieci i nie maj�cej z ni� bezpo�redniej ł�czno�ci (oczywi�cie za wynagrodzeniem). Odr�bne zdanie wyra�a m.in. E.Gniewek argumentuj�c, �e chodzi o słu�ebno�� przechodu i przejazdu i nie powinno si� aprobowa� stosowania przepisów di przeprowadzania przez cudze grunty sieci infrastruktury.(vide artykuły E.M.Wolanin i E.Kozubek w „Nieruchomo��” Nr I/23 kwartalnik �laskiego Stowarz.Rz.M.)

15. Drog� konieczn� mo�e by� równie� słu�ebno�� budynkowa (np. przej�cie przez klatk� schodow� s�siada przy nieruchomo�ci powstałej z drodze działu spadku).

16. Słu�ebno�� korzystania z tarasu na dachu budynku (w aktach notarialnych przy sprzeda�y lokali w apartamentowcach, w zapisem w aktach notarialnych dotycz�cym ponoszenia kosztów remontu posadzki tarasu i barierek oraz obowi�zku sprz�tania �niegu, a tak�e udost�pniania tarasu ekipom remontowym).

17.Słu�ebno�� dost�pu do słupa energetycznego ustanowiona na rzecz znajduj�cej si� w u�ytkowaniu wieczystym przedsi�biorstwa nieruchomo�ci zabudowanej stacj� energetyczn� (SN sygn.IIICZP 79/02– słup energetyczny i przewody s� cz��ci� składow� przedsi�biorstwa, przynale�no�ciami), za wynagrodzeniem. Podobnie inne sieci przesyłu gazu, wody, metro.

18. Wła�cicielowi nieruchomo�ci obci��onej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej, chocia�by nie poniósł z tego tytułu �adnej szkody. Je�li jednak tak� szkod� poniósł, ma obowi�zek wykazania jej wysoko�ci – stwierdził S�d Najwy�szy w wyroku z dnia 8 maja 2000r, powołuj�c si� na art.6 KC. W przepisie tym ustanowiono fundamentaln� zasad�, �e ci��ar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne (sygn.V CKN 43/2000).

19. Słu�ebno�� metro – Hala Marymoncka i SM Bielany

20. Nale�y pami�ta�, �e ustanowienie drogi koniecznej mo�e stanowi� zarzewie konfliktów s�siedzkich.

Rozró�niamy słu�ebno�ci czynne i bierne:

• słu�ebno�� czynna (pozytywna) polega na uprawnieniu wła�ciciela jednej nieruchomo�ci do ograniczonego korzystania z nieruchomo�ci innego wła�ciciela np. przegon bydła, wypas bydła, pobieranie �ciółki, wody, owoców, wydobywania kruszywa, korzystanie z cudzych urz�dze� energetycznych, kanalizacyjnych etc.

• słu�ebno�� bierna (negatywna) polega na obowi�zku niewykonywania przez wła�ciciela nieruchomo�ci obci��onej okre�lonych uprawnie�, wchodz�cych w zakres tego prawa np. zakaz wycinki drzew, wznoszenia ogrodzenia lub budynku ponad okre�lon� wysoko��, zakaz wybicia okien na stron� s�siada, zakaz korzystania z uprawnie� do wej�cia na grunt s�siedni w celu usuni�cia zwieszaj�cych si� z jego drzew gał�zi i owoców, zakaz uprawy okre�lonych ro�lin lub sadzenia okre�lonych drzew (uczulenie), zaniechanie dokonywania pogł�bienia rowu melioracyjnego, które obni�yłoby poziom wody w studni s�siada.

13 4.2. Okre�lanie warto�ci słu�ebno�ci 4.2.1. ródła danych w procesie wyceny słu�ebno�ci

A. Informacje do wyceny prawa własno�ci

• obligatoryjne - dane z ewidencji gruntów i budynków, uzbrojenia podziemnego (w przyszło�ci dane z katastru), dane z ksi�gi wieczystej, funkcja w planie miejscowym, ewentualnie SIT

• fakultatywne - dokumentacja techniczna i geodezyjna obiektu, monitoring rynku nieruchomo�ci, w tym ceny transakcyjne oraz dane do oblicze� metodami dochodowymi (np. poziom czynszu, stopa kapitalizacji), dane do oblicze� metodami kosztowymi (koszty odtworzenia lub rozbiórki obiektów: ceny materiałów budowlanych, koszt prac budowlanych i rozbiórkowych, ceny materiału nasadzeniowego etc).

B. Informacje do oszacowania ró�nicy warto�ci prawa własno�ci i warto�ci słu�ebno�ci

• informacje o aktualnych uwarunkowaniach prawnych obu praw - konieczno�� prawidłowego zdefiniowania przedmiotu wyceny (np. typowy bł�d w rozró�nieniu zmniejszenia si� warto�ci lokalu obci��onego prawem do�ywotniego zamieszkiwania a warto�ci lokalu z najemcami „kwaterunkowymi”).

• informacje z monitoringu rynku lokalnego dotycz�ce ró�nic pomi�dzy w/w prawami • inne informacje np. publikowane przez GUS dotycz�ce długo�ci �ycia, cen skupu płodów rolnych, uzyskiwanych �rednich plonów, ceny paliwa.

4.2.2. Metodologia i procedury oszacowania warto�ci wynagrodzenia za ustanowienie słu�ebno�ci Rzeczoznawca maj�tkowy (biegły s�dowy) decyduje o metodologii wyceny, najcz��ciej stosuj�c zgodnie z art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomo�ciami - kompilacj� podej�cia porównawczego, dochodowego i kosztowego. Jak okre�lamy warto�� słu�ebno�ci? Metod� wybiera biegły na podstawie:

• rodzaju słu�ebno�ci • celu wyceny • odpowiednich przepisów prawnych • rodzaju dost�pnych informacji.

Cz�sto warto�� słu�ebno�ci okre�lamy poprzez obliczenie jako podstawy warto�ci jednostkowej gruntu nieruchomo�ci obci��onej, a nast�pnie poprzez przemno�enie tej warto�ci przez powierzchni� gruntu obj�tego słu�ebno�ci� i pomno�enie przez współczynnik zale�ny np. od tego czy wła�ciciel nieruchomo�ci obci��onej mo�e równie� korzysta� z tej cz��ci gruntu. Ten sposób szacowania mo�na stosowa� tylko wówczas, gdy warto�� pozostałej cz��ci nieruchomo�ci nie ulega zmianie na skutek ustanowienia słu�ebno�ci. Cz�sto dla obliczenia warto�ci słu�ebno�ci szacujemy warto�� rocznych strat (np. utraconych po�ytków zarówno naturalnych jak i cywilnych), które wła�ciciel nieruchomo�ci obci��onej ponosi w przypadku ustanowienia na niej słu�ebno�ci. Zastosowanie przy wycenie praw oraz warto�ci nieruchomo�ci nietypowych (np. obliczenie nie poniesionych kosztów). Wycena ta polega na odpowiedzi na pytania: czy, jakie i na jak długo korzy�ci uzyska nabywca prawa. Czyli wyliczamy warto�� „odst�pnego”. Rozró�niamy dwa rodzaje korzy�ci:

• korzy�ci bie��ce (ró�nice w konsekwencjach finansowych) • korzy�ci przyszłe (w tym ryzyko ewentualnych zmian legislacyjnych).

Sposób ten stosujemy np. przy wywłaszczenia słu�ebno�ci gruntowej np. w trybie ustawy o autostradach płatnych, w przypadku gdy wła�ciciel nieruchomo�ci władn�cej musi pokona� dłu�sz� drog� aby dojecha� do swojej nieruchomo�ci.

14 4.3. Wpływ słu�ebno�ci na warto�� nieruchomo�ci władn�cej i obci��onej 4.3.1. Wpływ słu�ebno�ci na warto�� nieruchomo�ci władn�cej Obejmuje tylko słu�ebno�ci gruntowe. Nale�y pami�ta�, �e słu�ebno�� gruntowa mo�e mie� jedynie na celu zwi�kszenie u�yteczno�ci nieruchomo�ci władn�cej lub oznaczonej jej cz��ci oraz, �e zakres słu�ebno�ci gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza si�, w braku innych danych, według zasad współ�ycia społecznego przy uwzgl�dnieniu zwyczajów miejscowych. Biegły powinien sobie postawi� pytanie: czy, jakie i na jak długo osi�ga korzy�ci wła�ciciel nieruchomo�ci władn�cej (lub mo�e osi�ga�) i to zarówno obecnie jak i w przyszło�ci. Zdarza si�, �e dzi�ki ustanowieniu słu�ebno�ci mo�e ulec zmianie funkcja nieruchomo�ci władn�cej albo działka mo�e uzyska� prawo zabudowy co zdecydowanie podnosi jej warto��. 4.3.2 Wpływ słu�ebno�ci na warto�� nieruchomo�ci obci��onej Obejmuje słu�ebno�ci gruntowe i osobiste. Ustanowienie słu�ebno�ci zwykle obni�a warto�� rynkow� nieruchomo�ci. Rzeczoznawca maj�tkowy (biegły s�dowy) nie ocenia wył�cznie cz��ci nieruchomo�ci, na której ustanowiono słu�ebno��, lecz wielko�� utraty warto�ci całej nieruchomo�ci obci��anej. Rz.m. powinien sobie postawi� pytanie: czy, jakie i na jak długo ponosi straty wła�ciciel nieruchomo�ci obci��onej (np. czy korzysta z drogi, czy zmienia si� warto�� budynku, czy uzyskuje ni�sze czynsze z wynajmu lokali w s�siedztwie drogi koniecznej, czy ponosi straty z tytułu braku mo�liwo�ci wzniesienia nowego obiektu handlowego w cz��ci frontowej działki itp). Przykłady: A. Słu�ebno�� gruntowa - drogi koniecznej zale�y od bardzo wielu elementów, ró�nych w konkretnych sytuacjach tj. szeroko�� drogi, ilo�� osób i pojazdów, które korzystaj� z drogi, cz�stotliwo�� przejazdu i przechodu, czas w którym droga jest wykorzystywana (np. dojazd do domku jednorodzinnego lub do motelu). B. Słu�ebno�� gruntowa - drogi koniecznej przy zniesieniu współwłasno�ci - podział gruntu i ustanowienie słu�ebno�ci drogi dojazdowej wzdłu� długiej i w�skiej działki - mo�e ograniczy� mo�liwo�� zabudowy (inny kształt projektowanego budynku, w��szy dost�p do frontu działki). C. Słu�ebno�� gruntowa - drogi koniecznej - czy z działki korzysta tylko wła�ciciel nieruchomo�ci władn�cej czy tak�e wła�ciciel nieruchomo�ci obci��onej (np. dojazd do gara�u, zbiornika bezodpływowego itp.), czy słu�ebno�� „drogi koniecznej” przep�du bydła jest okresowa (np. doj�cie do nieruchomo�ci władn�cej drog� gruntow� jest niemo�liwa tylko przez okresow� cz��� roku w czasie du�ych opadów wiosennych). D. Słu�ebno�� osobista - do�ywotniego zamieszkiwania - wiek osoby, na rzecz której ustanowiono słu�ebno�� osobist�; ilo�� osób na rzecz których ustanowiona została słu�ebno��, czy jest zapis, �e prawo zamieszkiwania przenosi si� na dzieci lub wnuków; czy cz��� lokalu, w której zamieszkuje do�ywotnik jest samodzielna, czy jest osobne wej�cie, czy posiada własn� łazienk� itp). UWAGA: W czasie ogl�dzin nieruchomo�ci strony cz�sto podnosz� ró�ne argumenty wpływaj�ce na zmian� warto�ci nieruchomo�ci zarówno obci��onej jak i władn�cej. Mo�na wtedy wykona� opini� w dwóch wariantach wg powoda i wg pozwanego (ewentualnie z własnym komentarzem) do decyzji S�du. Mo�na jeszcze doda� wariant trzeci „autorski” do wiedzy S�du.

15 5. Zastaw 5.1. Tre�� zastawu ZASTAW - KC art 306-335 - wierzytelno�� ustanawiana na rzeczach ruchomych i prawach. Prawo podobne do hipoteki (ale mo�e nie by� okre�lona suma oraz inna podstawa prawna). W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelno�ci mo�na rzecz ruchom� lub prawo obci��y� prawem, na mocy którego wierzyciel b�dzie mógł dochodzi� zaspokojenia z rzeczy bez wzgl�du na to, czyj� stała si� własno�ci�, i z pierwsze�stwem przed wierzycielami osobistymi wła�ciciela rzeczy, wyj�wszy tych, którym z mocy ustawy przysługuje pierwsze�stwo szczególne. Zastaw mo�na ustanowi� tak�e w celu zabezpieczenia wierzytelno�ci przyszłej lub warunkowej. Okre�lenie praw i obowi�zków zastawnika (wierzyciela) i zastawcy (wła�ciciela rzeczy). Zastawnik mo�e dochodzi� zaspokojenia z rzeczy obci��onej zastawem bez wzgl�du na ograniczenie odpowiedzialno�ci dłu�nika wynikaj�ce z przepisów prawa spadkowego. Je�eli rzecz obci��ona zastawem przynosi po�ytki, zastawnik powinien, w braku odmiennej umowy, pobiera� je i zalicza� na poczet wierzytelno�ci i zwi�zanych z ni� roszcze�. Po wyga�ni�ciu zastawu obowi�zany jest zło�y� zastawcy rachunek (art.319). Je�eli zastawnik poczynił nakłady na rzecz, do których nie był zobowi�zany, stosuje si� odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Prawo ustanawiane jest na rzeczach ruchomych i na prawach. Na rzeczach ruchomych nas nie interesuje, chyba �e szacujemy warto�� całego przedsi�biorstwa (np.linia produkcyjna) lub maszyn i urz�dze� trwale zwi�zanych z gruntem. Rzeczoznawca maj�tkowy (biegły s�dowy) zwykle mo�e jedynie wycenia� prawo zastawu w stosunku do praw oraz maszyn i urz�dze� trwale zwi�zanych z gruntem (gdy� nie posiadamy uprawnie� do wyceny rzeczy ruchomych). Podobnie jak w przypadku u�ytkowania i słu�ebno�ci do wyceny mo�na zastosowa� podej�cia: porównawcze, dochodowe i kosztowe. UWAGI: Zapis ustawy z dnia 11 kwietnia 2001r o zmianie ustawy Ordynacja podatkowa i zmianie niektórych ustaw dotycz�cy zastawu skarbowego (obok ni�ej omówionej hipoteki przymusowej), b�d�cych zabezpieczeniami rzeczowymi nale�no�ci skarbu pa�stwa, gminy. Poj�cie „ekspektatywy odr�bnej własno�ci lokalu” oraz „ekspektatywy spółdzielczego własno�ciowego prawa do lokau” – nowe prawa – ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000r (ze zmianami). Okre�lenie warto�ci ekspektatywy musi uwzgl�dnia� wniesion� cz��� wkładu budowlanego i w zale�no�ci od stanu zaawansowania inwestycji (...) wyceniamy warto�� ekspektatywy dla: odr�bnej własno�ci lokalu lub własno�ciowego prawa do lokalu mieszkalnego (lub u�ytkowego), albo prawa do miejsca postojowego w gara�u.

16 6. Hipoteka 6.1. Tre�� hipoteki HIPOTEKA - Ustawa o ksi�gach wieczystych i hipotece. Hipoteka jest sposobem zabezpieczenia okre�lonej wierzytelno�ci pieni��nej przez obci��enie nieruchomo�ci ze skutkiem przeciwko ka�doczesnemu wła�cicielowi i z pierwsze�stwem przez wierzycielami osobistymi wła�ciciela.

Przedmiotem hipoteki mo�e by�: • nieruchomo�� (gruntowa, budynkowa i lokalowa) • prawo u�ytkowania wieczystego gruntu (obejmuje wtedy równie� budynki i inne urz�dzenia

na gruncie) • własno�ciowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu

u�ytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej • wierzytelno�� zabezpieczona hipotek� (subintabulat).

UWAGI:

1. Cz��� ułamkowa nieruchomo�ci mo�e by� obci��ona hipotek�, je�eli stanowi udział współwła�ciciela.

2. Nie jest mo�liwe obci��enie hipotek� jednej z działek geodezyjnych, jakie składaj� si� na nieruchomo�� opisan� w ksi�dze wieczystej

3. Hipoteka przymusowa nie powstaje na nieruchomo�ciach obj�tych wspólno�ci� ustawow� wła�ciciela nieruchomo�ci (np. podatnika) i jego mał�onka, mo�e ona obci��a� tylko nieruchomo�ci nale��ce do maj�tku odr�bnego (Uchwała SN z 8.11.2000r IIICZP 33/2000). Zgodnie z zasad� art.32 kodeksu rodzinnego i opieku�czego dorobkiem mał�onków s� wszystkie przedmioty maj�tkowe nabyte w czasie trwania wspólno�ci ustawowej (czyli je�li nie ma intercyzy do dnia �lubu). Jest to wspólno�� ł�czna, maj�ca charakter bezudziałowy (a art.34 ordynacji pozwala na obci��anie hipotek� nieruchomo�ci tylko gdy stanowi udział podatnika).

4. Wierzytelno�� zabezpieczona na nieruchomo�ci bez wzgl�du na osob� wła�ciciela (ale kolejno�� zaspokajania si� z nieruchomo�ci nie zawsze odpowiada kolejno�ci wpisu).

5. Hipoteka jest �ci�le zwi�zana z wierzytelno�ci�, któr� zabezpiecza, stosunek ten okre�la si� mianem akcesoryjno�ci hipoteki. Przejawia si� to tym, �e wyga�ni�cie wierzytelno�ci powoduje wyga�ni�cie hipoteki.

6. Hipoteka obci��a nieruchomo��, w zwi�zku z czym nie jest mo�liwe obci��enie hipotek� całego maj�tku nieruchomego dłu�nika.

7. Hipoteka nie daje wierzycielowi �adnych praw do posiadania nieruchomo�ci ani pobierania po�ytków lub dochodów, nieruchomo�� pozostaje nadal w posiadaniu dłu�nika, który nie jest nawet ograniczony w prawie do rozporz�dzania ni�.

8. Hipoteka podlega oprocentowaniu - odsetki ustawowe lub w wysoko�ci ustalonej strony. Obowi�zuje zasada nominalizmu.

9. Hipoteka obejmuje nieruchomo�� wraz z przynale�no�ciami (rzeczami ruchomymi potrzebnymi do korzystania z rzeczy). Nie ma katalogu przynale�no�ci (samochód dostawczy mo�e by� przynale�no�ci�, a samochód osobowy i meble - nie).

10. Hipoteka ustanowiona na prawie u�ytkowania wieczystego, które jest prawem czasowym, wygasa z chwil� upływu czasu, na jaki zostało ustanowione. Wierzyciele hipoteczni uzyskuj� w stosunku do dłu�nika hipotecznego w to miejsce ustawowe prawo zastawu na roszczeniach u�ytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione lub nabyte przez niego budynki, których własno�� utracił wskutek wyga�ni�cia prawa u�ytkowania wieczystego gruntu. (art. 101 ustawy o ks.wiecz. i hip. w zw. z art. 242. K.C.).

17 11. Subintabulat (hipoteka na wierzytelno�ci zabezpieczonej hipotecznie) mo�e powodowa�

powstanie „ła�cuszka” wierzycieli hipotecznych. Konstrukcyjnie jest to instytucja prawna o mieszanym charakterze hipoteki i zastawu.

12. Hipoteki nie mo�na ustanowi� na ekspektatywie prawa własno�ci lokalu lub domu (zgodnie z ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 15.12.2000r), a jedynie prawo zastawu.

Rodzaje hipotek: zwykła, przymusowa (przysługuje skarbowi pa�stwa i jednostce samorz�du terytorialnego, ZUS...), ł�czna (solidarna odpowiedzialno�� – jedna wierzytelno�� zabezpieczona na kilku nieruchomo�ciach, powstaj�ca np. przy podziale nieruchomo�ci obci��onej na kilka nieruchomo�ci np. przy wyodr�bnianiu poszczególnych nieruchomo�ci lokalowych), kaucyjna (wierzytelno�� o wysoko�ci nieustalonej, ale do ustalonej sumy najwy�szej; istniej�ca lub mog�ca powsta� w przyszło�ci). UWAGA: Od dnia 4 maja 2001r oraz 5 czerwca 2001r obowi�zuje ustawa z dnia 11 kwietnia 2001r o zmianie ustawy Ordynacja podatkowa i zmianie niektórych ustaw (w tym ustawy o ksi�gach wieczystych i hipotece). Nie ma ju� hipoteki ustawowej (zabezpieczaj�cej wierzytelno�� pa�stwow�), zwanej potocznie „tajn�”, dawniej zabezpieczaj�cej wierzytelno�� pa�stwow� automatycznie z mocy ustawy i posiadaj�cej pierwsze�stwo przed innymi hipotekami, chocia�by wierzytelno�� z tytułu podatków nie została ujawniona w ksi�dze wieczystej (od 1997r je�eli organ podatkowy nie zło�ył wniosku o wpis hipoteki ustawowej w terminie miesi�ca od dnia jej powstania, hipoteka ustawowa wygasała). Obecnie obowi�zuje hipoteka przymusowa oraz zastaw skarbowy, b�d�ce zabezpieczeniami rzeczowymi, z których fiskus mo�e skorzysta� dopiero po dor�czeniu decyzji ustalaj�cej wysoko�� zobowi�zania podatkowego czy zaległo�ci podatkowej lub po dor�czeniu decyzji o odpowiedzialno�ci podatkowej płatnika lub inkasenta. Jest to bardzo istotna zmiana, gdy� poprzednio obowi�zuj�cy rodzaj zabezpieczenia hipotecznego postrzegany był jako godz�cy w pewno�� obrotu gospodarczego i sprzeczny zarówno z interesami nabywców nieruchomo�ci jak i kredytodawców (wi�ksze ryzyko, wy�sze oprocentowanie kredytów). Dawne hipoteki ustawowe stały si� hipotekami przymusowymi, a nie wpisane do KW hipoteki ustawowe wygasły. Zgodnie z Ustaw� Ordynacja podatkow� (Zabezpieczenie wykonania zobowi�za� podatkowych) - hipoteka przymusowa (tak jak poprzednio ustawowa) jest skuteczna wobec ka�dorazowego wła�ciciela przedmiotu i ma pierwsze�stwo przed innymi hipotekami, z wyj�tkiem sytuacji gdy przedmiot hipoteki ustawowej jest obci��ony równocze�nie hipotek� ustanowion� dla zabezpieczenia długoterminowego kredytu bankowego – w tym przypadku decyduje kolejno�� wniosków o dokonanie wpisu). UWAGI: 1. Hipoteka jest prawem akcesoryjnym, czyli prawem, którego istnienie i tre�� zale�y od innego prawa (nie ma

samodzielnego bytu jurydycznego), gdy� powstaje w �cisłym zwi�zku z prawem które zabezpiecza. Hipoteka nie mo�e powsta� bez istnienia prawa głównego tj. zabezpieczanej wierzytelno�ci, za� z kolei jej wyga�ni�cie powoduje wyga�ni�cie hipoteki.

2. Dla hipoteki w praktyce charakterystycznych jest kilka zasad, w których najbardziej istotne s�:

• zasada oznaczono�ci (hipotek� mo�na zabezpieczy� jedynie wierzytelno�� pieni��n� o �ci�le sprecyzowanej wysoko�ci)

• zasada wpisu (powstanie hipoteki wymaga wpisu do ksi�gi wieczystej, nie jest mo�liwe je�eli nieruchomo�� nie posiada zało�onej ksi�gi wieczystej)

• zasada szczegółowo�ci (hipotek� mo�na obci��y� jedynie oznaczona, konkretn� nieruchomo�� wchodz�c� w skład maj�tku dłu�nika)

• hipoteka obci��a nieruchomo�� wraz z jej cz��ciami składowymi, przynale�no�ciami i pewnymi po�ytkami cywilnymi

• wierzyciel mo�e uzyska� zabezpieczenie swojej wierzytelno�ci równocze�nie od dłu�nika osobistego i rzeczowego, którzy mog� by� jednym, ale mog� by� równie� odmiennymi podmiotami (np. jedna osoba zaci�ga dług, a druga udziela zabezpieczenia spłaty tego długu na własnej nieruchomo�ci, albo nieruchomo�� obci��ona hipotecznie jest zbywana – jest dwóch dłu�ników: osobisty – poprzedni wła�ciciel i rzeczowy – nowy wła�ciciel)

18 3. W�tpliwo�ci budzi zapis art.38 (poprzednio 39) Rozporz�dzenia RM z dnia 21.09 2004 (wykonawczego do

ustawy o gospodarce nieruchomo�ciami) – vide strona 6 konspektu. Przy poprzednim zapisie (przed 2004r) wielu rzeczoznawców wyra�ało pogl�d, �e „warto�� hipoteki odejmuje si� od warto�ci rynkowej nieruchomo�ci” (vide „Korespondencja Federacji” str. 39 kwartalnika „Rzeczoznawca Maj�tkowych” Nr 4(27) z 2000r). Powy�ej przytoczony przepis ma zastosowanie do okre�lania warto�ci takich o.p.rz., które daj� prawo do korzystania z danej nieruchomo�ci lub jej cz��ci. Obci��enie hipotek� nieruchomo�ci zabezpiecza jedynie okre�lon� kwot� na nieruchomo�ci, nie daj�c �adnych mo�liwo�ci korzystania z tej nieruchomo�ci wierzycielowi (osobie, na rzecz której została zabezpieczona hipoteka) tj. mo�liwo�� u�ywania, pobierania po�ytków. Metodologia wyceny praw do nieruchomo�ci nie obejmuje �adnego sposobu oszacowania warto�ci hipoteki, tym bardziej, �e rozró�niamy ró�ne rodzaje hipotek, ustanawianych i rozlicznych na podstawie ró�nych sposobów. W przypadku gdy przedmiotem opracowania (opinii a nie operatu szacunkowego) jest nie „warto�� nieruchomo�ci”, a „cena sprzeda�y” pomocnym mo�e by� Wydział Ksi�g Wieczystych S�du Powszechnego, który mo�e rozlicza� kwot� zabezpieczon� na danej nieruchomo�ci.

Rzeczoznawca maj�tkowy ma obowi�zek okre�li� warto�� rynkow� nieruchomo�ci oraz zamie�ci� zastrze�enie o kwocie zabezpieczonej hipoteka na szacowanej nieruchomo�ci. 4. Kolejno�� zaspokajania roszcze� (bardzo krytykowana przez „wiatowy Notariat Łaci�ski”) jest

nast�puj�ca: pierwsze�stwo Skarbu Pa�stwa i Gminy (z wyj�tkami), nast�pnie �wiadczenia alimentacyjne i z tytułu pracy, na ko�cu hipoteka na rzecz np. osoby prawnej i fizycznej (mimo, �e mo�e by� wpisana jako pierwsza). Czyli hipoteka ustanowiona z tytułu niezapłaconego w 2001r podatku od psa ma pierwsze�stwo przed hipotek� wpisan� na rzecz osoby fizycznej w 1996r.

Ograniczenia wierzyciela hipotecznego doznaj� ogranicze� wynikaj�cych z przepisów szczególnych – np. przywilej egzekucyjny wynikaj�cy z tre�ci art.1025 par.1 k.p.c., zgodnie z którym nale�no�ci zabezpieczone hipotecznie znajduj� si� na szóstym miejscu zaspakajania w toku egzekucji, a tak�e zasada zaliczenia nieruchomo�ci obci��onej hipoteka do masy upadło�ci w post�powaniu upadło�ciowym skutkuj�ce proporcjonalnym zaspokajaniem wszystkich wierzycieli. Kolejno�� zaspokajania roszcze� jest szczególnie istotna gdy warto�� nieruchomo�ci nie wystarcza na pełne pokrycie zabezpieczonych wierzytelno�ci.

5. Ró�nice pomi�dzy wierzytelno�ci� hipoteczn� a hipotek� • przedawnienie – wierzytelno�� pieni��na ulega przedawnieniu, jednak�e wierzyciel mo�e zaspokoi�

swoje roszczenia z nieruchomo�ci zabezpieczaj�cej jego wierzytelno�� (hipoteka chroni wierzyciela przed przedawnieniem)

• dziedziczenie – zaw��enie podlega przewidziana w art. 1012 k.c. mo�liwo�� zło�enia przez spadkodawc� o�wiadczenia co do ograniczenia swej odpowiedzialno�ci za długi spadkowe do warto�ci stanu czynnego spadku. Wierzyciel, bowiem mo�e dochodzi� zaspokojenia z nieruchomo�ci bez wzgl�du na odgraniczenia odpowiedzialno�ci przewidziane w prawie spadkowym, co wynika z art. 74 ustaw o ks. wiecz. i hipotece.

• przelew wierzytelno�ci hipotecznej – w wyniku umowy pisemnej pomi�dzy wierzycielem hipotecznym a nabywc� nieruchomo�ci (nie jest wymagana ani zgoda, ani wiedza dłu�nika hipotecznego)

• waloryzacja – ustanowiona hipoteka podlega realizacji według warto�ci nominalnej zabezpieczonej wierzytelno�ci.

• wierzytelno��, poza okre�lonymi w przepisach szczególnych wyj�tkami, powinna by� okre�lona w pieni�dzu polskim (zarówno nale�no�� główna jak i odsetki)

6. Ograniczenia zabezpieczenia w zakresie odsetek – hipoteka nie chroni odsetek przedawnionych, roszczenie o

odsetki korzysta z pierwsze�stwa równego z tym, jakie przysługuje wierzytelno�ci głównej tylko za okres ostatnich dwóch lat przed zako�czeniem post�powania egzekucyjnego.

19 7. Zmniejszenie si� warto�ci nieruchomo�ci – sam mechanizm hipoteki sprawia, �e zbycie nieruchomo�ci

(nawet wielokrotne przez kolejnych wła�cicieli) nie narusza praw wierzyciela hipotecznego. Jednak�e jego interes mo�e by� istotnie naruszony w przypadku zmniejszenia si� warto�ci nieruchomo�ci stanowi�cej przedmiot zabezpieczenia (np. zwi�zanej z przebudowa, nie przeprowadzaniem koniecznych prac remontowych, nie zabezpieczeniem przy przerwaniu inwestycji). Ustawa o ks. wiecz. i hip. przewiduje ochron� profilaktyczn� interesu wierzyciela, polegaj�ca na prawie ��dania zaniechania działa� prowadz�cych do zmniejszenia warto�ci nieruchomo�ci, przy czym dotyczy to nie tylko działa� sprzecznych z prawem, jak równie� dotyczy to nie tylko wła�ciciela nieruchomo�ci (dłu�nika), ale równie� ka�dej osoby, która swoim działaniem powoduje zmniejszenie warto�ci nieruchomo�ci (np. najemca, kierownik robót budowlanych)

8. Wyga�ni�cie hipoteki – hipoteka wygasa w przypadku: zapłaty długu lub zrzeczenia si� hipoteki

(wykre�lenie hipoteki na charakter deklaratoryjny, a podstaw� wykre�lenia z ksi�gi wieczystej jest dokument z podpisem wierzyciela po�wiadczonym notarialnie), zło�enie zabezpieczonej sumy do depozytu sadowego (np. w sytuacji, gdy dłu�nik chce si� zwolni� z długu, a wierzyciel odmawia przyj�cia �wiadczenia lub nie wiadomo, kto jest wierzycielem) oraz w przypadku konfuzji (gdy wierzyciel nab�dzie własno�� nieruchomo�ci).

9. Egzekucja z nieruchomo�ci – Po zaj�ciu nieruchomo�ci w ustalonym terminie komornik sporz�dza „protokół

z opisu i oszacowania”, w którym oznacza nieruchomo�� w sposób zgodny z oznaczeniem w ksi�dze wieczystej, budynki, budowle, a tak�e stwierdza obci��enia, które istniej� na danej nieruchomo�ci. Do oszacowania powołuje jednego lub kilku biegłych. Je�eli zostan� zgłoszone prawa osób trzecich, to wówczas szacuje si� warto�� całej nieruchomo�ci z wył�czeniem rzeczy spornej, a osobno warto�� tej rzeczy spornej. Cena wywoławcza przy sprzeda�y w formie sprzeda�y licytacyjnej jest ustalana w wysoko�ci ¾ sumy oszacowania przy pierwszej licytacji, a 2/3 przy drugiej licytacji.

4.2. Okre�lanie warto�ci nieruchomo�ci obci��onej hipotek� Rzeczoznawca maj�tkowy (biegły s�dowy) nie pomniejsza warto�ci nieruchomo�ci z tytułu obci��enia hipotek� (ani o kwot� zapisan� w Dziale IV, ani o odsetki, ani o przyznane koszty post�powania)!. Biegły równie� nie oblicza wysoko�ci odsetek. W opisie stanu prawnego nale�y umie�ci� wzmiank� o wpisie do działu IV ksi�gi wieczystej. Vide art. "Uwzgl�dnianie hipoteki przy okre�laniu warto�ci nieruchomo�ci” Prof. Stanisławy Kalus w kwartalniku „Nieruchomo��” SRM 2/2001 Katowice. Ustanowienie hipoteki nie zmienia warto�ci nieruchomo�ci, lecz ma wpływ na cen�. W zale�no�ci od celu wyceny (np. okre�lenie warto�ci aportu do spółki, ustalenie ceny wywoławczej, ceny transakcyjnej, warto�ci masy spadkowej etc.) koniecznym jest ustosunkowanie si� rzeczoznawcy (biegłego) do zmiany warto�ci szacowanego prawa (w opisie stanu prawnego i w analizie uzyskanego wyniku wyceny, ew. opracowanie analizy warto�ci wierzytelno�ci wraz z roszczeniami ubocznymi ).

20 5. Spółdzielcze własno�ciowe prawo do lokalu Tre�� prawa wg ustawy z dnia 15 grudnia 2000r o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003r Nr 119 poz.1116 ze zmianami m.in. Dz.U. z 2004r Nr 19 poz. 177 i Nr 63, poz.591 oraz z 2005r Nr 72, poz.643 i Nr 122, poz. 1024) UWAGA: Zgodnie z ustaw� z dnia 2 lipca 2004r o zmianie ustawy Kodeks post�powania cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw Dz.U. z 2004r Nr 172 poz.1804 nast�piła zmiana art. 244KC – istniej�ce w dniu 14 stycznia 2003r dotychczasowe prawa:

• WŁASNO�CIOWE SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO • SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU U�YTKOWEGO (w tym gara�u) • PRAWO DO DOMU JEDNORODZINNEGO W SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWE

staj� si� spółdzielczymi własno�ciowymi prawami do lokalu, o których mowa w rozdziale 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jest to prawo zbywalne, dziedziczne, mo�e podlega� wpisowi do KW. Nie omawiam aktualnej tre�ci tego prawa, poniewa� (po wieloletniej dyskusji konkurencyjnych projektów ustaw zmieniaj�cych Ustaw� Prawo Spółdzielcze z 1982r, a nast�pnie Kodeks Cywilny) uchwalono Ustaw� z dnia 15 grudnia 2000r o spółdzielniach mieszkaniowych (D.U.Nr 4 z 2001 poz.27), która weszła w �ycie w dniu 23 kwietnia 2001r. Ustawa ta przewidywała m.in. uwłaszczenie spółdzielców z własno�ciowym (i lokatorskim) prawem do lokalu (na ich wniosek). Nie mo�na było ju� by� ustanawia� nowych tzw. „spółdzielczych” ograniczony praw rzeczowych.W dniu 31 grudnia 2002r dokonano kolejnej zmiany do ustawy (opublikowanej w DU Nr 240, poz.2058) obowi�zuj�cej od 15 stycznia 2003r, zgodnie z któr� prawa te mog� by� nadal ustanawiane (i stanowi� przedmiot obrotu i wyceny dla ró�nych celów: sprzeda�, kredyt, post�powanie spadkowe). Ostatnie zmiany do ustawy obowi�zuj� od czerwca 2005r(opis zmian poni�ej). Dotychczas zasadnicze ró�nice mi�dzy prawem własno�ci lokalu, a prawem „spółdzielczym” do lokalu wpływaj�ce na warto�� tych praw były nast�puj�ce:

• wła�cicielem lokalu jest spółdzielnia, a spółdzielca posiada jedynie o.p.r. • brak prawa do udziału w gruncie (tylko „po�rednio”; np. opłaty z tytułu u�ytkowania

wieczystego gruntu) • inna forma opłat

� przy lokalach w prawem własno�ci (nieruchomo�ci lokalowe) nie ma czynszu - „koszty eksploatacji bie��cej”, konieczno�� ponoszenia kosztów remontów cz��ci wspólnych - „zaliczka na poczet przyszłych remontów” po roku rozliczenie

� przy lokalach w prawem spółdzielczym (spółdzielcze własno�ciowe prawo do lokalu) te� nie ma czynszu – s� „opłaty okre�lone w ustawie i statucie” w spółdzielniach vide ró�ne zapisy statucie spółdzielni. Vide art. 4.1 i 4.5 uosm. Członek spółdzielni wnosi opłaty na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomo�ci w cz��ci przypadaj�cej na jego lokal, koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomo�ci stanowi�cych mienie spółdzielni, zobowi�zania spółdzielni z innych tytułów (takie jak spłaty kredytów zaci�gni�tych przez spółdzielnie wraz z odsetkami, koszty okre�lenia przez spółdzielni� przedmiotu odr�bnej własno�ci poszczególnych lokali), a tak�e pokrycie kosztów działalno�ci społecznej, o�wiatowej i kulturalnej prowadzonej przez spółdzielni�. Jednocze�nie mo�liwo�� udziału z zyskach spółdzielni np. z tytułu wynajmu lokali u�ytkowych, miejsc parkingowych, działalno�ci gospodarczej itp. – art. 5 uosm.

• sprawa ponoszenia kosztów remontów mieszka� (tj. wymiana instalacji, armatur, grzejników, kuchni gazowych, okien itp.) – mo�liwo�� przeznaczania po�ytków SM na wydatki zwi�zane z utrzymaniem i eksploatacj� nieruchomo�ci oraz działalno�� o�wiatowa, kulturalna, rekreacyjna itp. – art. 5 uosm (uwaga: wła�ciciele wyodr�bnionych lokali, którzy nie pozostali członkami SM, musz� za to płaci�).

21 Obecnie coraz bardziej zacierane s� ró�nice pomi�dzy prawem własno�ci lokalu, a prawem „spółdzielczym” do lokalu np.:

• ograniczenia w prawie dziedziczenia (konieczno�� zostania członkiem spółdzielni, poprzednio prawo nie mogło by� nabyte przez kilka osób np. dwoje dzieci, a jedynie mał�onków); obecnie tylko rodzina i konkubenci

• brak konieczno�ci uzyskania zgody spółdzielni na wynajem lub u�yczenie lokalu mieszkalnego i u�ytkowego (poprzednio casus odmowy wydania zgody na wynajem lokalu bankowi, w budynku w którym spółdzielnia wynajmuje lokal konkurencyjnemu bankowi).

UWAGA: Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie stwierdzał niezgodno�� z Konstytucj� oraz Europejsk� Konwencj� Praw Człowieka ustawy Prawo Spółdzielcze oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przykład z rynku warszawskiego: Zmiana ró�nicy pomi�dzy prawem własno�ci lokali (tzw. „lokali hipotecznych” wykupionych uprzednio od gminy), a warto�ci� „lokali spółdzielczych” po wprowadzeniu ustawy o własno�ci lokali (wprowadzaj�cej obowi�zek ponoszenia kosztów remontów cz��ci wspólnych w starych, zaniedbanych kamienicach). Główne zmiany wprowadzone do uosm od czerwca 2005r:

� Wi�cej praw dla spółdzielców (m.in. prawo wgl�du do dokumentów: nie tylko statut i regulaminy, ale równie� protokoły z walnego zgromadzenia, protokół z lustracji, sprawozdania finansowe, protokół z posiedzenia zarz�du i rady nadzorczej, umowy o remonty, decyzje dot. inwestycji, umowy dot. mediów.

� Odpowiedzialno�� cywilna i karna władz SM (były przepisy ogólne, obecnie uszczegółowienie – aspekt psychologiczny).

� uregulowania prawne nie pozwalaj�ce władzom SM na przeznaczanie pieni�dzy z opłat za mieszkania na inwestycje. SM musi mie� zgod� osób nie b�d�cych członkami SM na obci��enie kredytem (hipotek�) domu, w którym maj� lokale.

� Po wyroku TK z IV.2005r wstrzymano przekształcanie praw do lokali. Obecnie łatwiejsze przekształcenie (prawa lokatorskiego we własno�ciowe oraz w pełn� własno��, a tak�e prawa własno�ciowego w pełna własno��). UWAGA: Nowelizacja nie we wszystkim realizuje wyrok TK – potrzebna jest kolejna zmiana (projekt przygotowali posłowie poprzedniego Sejmu). Nowe zasady przekształce� przewiduj� łatwiejsze (przekształcenia w prawo własno�ciowe ni� w pełn� własno��) i szybsze przekształcenia (gdy pierwszy lokal w budynku – SM ma 12 m-cy)

� sprawa uregulowania tytułu prawnego do gruntu oraz sprawa bonifikat. � Nadzór Ministra Infrastruktury nad SM. W�tpliwo�ci co do konstytucyjno�ci przepisu o tym

nadzorze nad spółdzielniami. Po skardze członków SM do Ministra – mo�e on ��da� od SM informacji, a gdy stwierdzi, �e władze łami� prawo – mo�e wyst�pi� z wnioskiem o lustracje do wła�ciwego zwi�zku rewizyjnego lub do Krajowej Rady Spółdzielczej (na koszt SM). Jest ponad 3tys. SM – 3,5mln członków – gdyby tylko 1% członków wyst�piło ze skarg� – ile� by było spraw (jest to przepis z minionego ustroju – zamiast chodzi� na zebrania i bada� spraw� w post�powaniu wewn�trz spółdzielczym – mo�na wyst�pi� do ministra).

� Mieszkania zakładowe przekazywane SM nieodpłatnie – najemcy, by zosta� członkami SM nie musza wnosi� wkładu mieszkaniowego lub budowlanego.

� Podział SM znowu na wniosek mniejszo�ci (art.108a). Obecnie S�d mo�e wyda� orzeczenie zast�puj�ce Uchwał� Walnego Zgromadzenia o podziale.

� Wła�ciciel wyodr�bnionego lokalu powinien zosta� członkiem SM - budynkiem zarz�dza SM, nie ma wspólnoty (cho� ju� mo�e by�, decyduje wielko�� udziałów – wg ustawy o własno�ci lokali).

22 7.2. Metodologia i procedury oszacowania warto�ci spółdzielczego własno�ciowego prawa do lokalu Biegły s�dowy (rzeczoznawca maj�tkowy) musi zapozna� si� ze Statutem Spółdzielni (mo�e on zawiera� wa�ne informacje stanowi�ce dla biegłego okre�lone atrybuty cenotwórcze np. konieczno�� ponoszenia kosztów remontów). Biegły decyduje o metodologii wyceny (podobnie jak w przypadku wyceny wynagrodzenia za ustanowienie słu�ebno�ci) stosuj�c kompilacj� podej�cia porównawczego, dochodowego i kosztowego.

Jak okre�lamy warto�� spółdzielczego prawa rzeczowego?

Metod� wybiera biegły na podstawie:

• rodzaju prawa • celu wyceny (np. podział masy spadkowej) • odpowiednich przepisów prawnych • rodzaju dost�pnych informacji (w tym informacji o mo�liwych zmianach legislacyjnych).

UWAGI (do omówienia): Odmienny sposób wyceny, w zale�no�ci od celu wyceny:

1. dla potrzeb rynkowych (np. sprzeda�, kredyt, spadek) – okre�lamy warto�� prawa spółdzielczego. W podej�ciu porównawczym porównujemy do praw spółdzielczych – informacje ze SM; natomiast w podej�ciu dochodowym uwzgl�dniamy przede wszystkich jako wydatki operacyjne – opłaty na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomo�ci w cz��ci przypadaj�cej na wyceniany lokal, koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomo�ci stanowi�cych mienie spółdzielni, zobowi�zania spółdzielni z innych tytułów (takie jak spłaty kredytów zaci�gni�tych przez spółdzielnie), a tak�e koszty działalno�ci społecznej, o�wiatowej i kulturalnej prowadzonej przez spółdzielni�. Jednak�e wydatki te pomniejszamy o udział z zyskach spółdzielni np. z tytułu wynajmu lokali u�ytkowych, miejsc parkingowych, działalno�ci gospodarczej itp. W analizie wyniku dobrze wskaza� na ró�nice pomi�dzy własno�ciowym prawem spółdzielczym a prawem własno�ci.

2. dla potrzeb przekształce� – okre�lamy warto�� jak własno�� lokalu (nieruchomo�� lokalowa). W podej�ciu porównawczym porównujemy do transakcji obejmuj�cych podobne nieruchomo�ci lokalowe – informacje z aktów notarialnych; natomiast w podej�ciu dochodowym uwzgl�dniamy przede wszystkich jako wydatki operacyjne – koszty opłat eksploatacji i remontów nieruchomo�ci wspólnej oraz np. opłaty roczne z tytułu u�ytkowania wieczystego gruntu.

Nowy standard zawodowy „Wycena dla potrzeb spółdzielni mieszkaniowych”.

8. Standard Zawodowy „Wybrane ograniczone prawa rzeczowe i

zobowi�zaniowe” (w cz��ci dot. ograniczonych praw rzeczowych) Literatura fachowa z zakresu wycen nieruchomo�ci nie wyczerpuje tej problematyki, st�d wielu rzeczoznawców maj�tkowych (w tym i biegłych s�dowych) napotyka liczne trudno�ci w okre�leniu warto�ci tych praw. W mojej praktyce zawodowej, w tym w pracy arbitra Komisji Arbitra�owej przy Polskiej Federacji Stowarzysze� Rzeczoznawców Maj�tkowych, a tak�e członka Zespołu Opiniodawczo-Doradczego d/s Wycen przy Wojewodzie Warszawskim wielokrotnie miałam mo�liwo�� zapoznawania si� z rozbie�nymi warto�ciami okre�lonymi w operatach szacunkowych. Sprawa jednolitego postrzegania wyceny ograniczonych praw rzeczowych i wypracowania odpowiedniej metodologii szacowania jest bardzo istotna. Od wiedzy, do�wiadczenia i umiej�tno�ci rzeczoznawców maj�tkowych zale�y cz�sto zmniejszenie napi�� i bezkonfliktowe rozwi�zanie problemów.

23 W grudniu 2002r Rada Krajowa PFSRM uchwaliła standard zawodowy, oznaczony numerem IV.4, pod tytułem „Wybrane ograniczone prawa rzeczowe i zobowi�zaniowe. Zasady Wyceny” obowi�zuj�cy od 1 lipca 2003r.

Przedmiotem standardu jest zarówno:

a) okre�lenie wpływu ograniczonych praw rzeczowych i praw obligacyjnych na warto�� rynkow� nieruchomo�ci

b) jak i okre�lenie warto�ci poszczególnych praw: c) słu�ebno�ci gruntowej i osobistej, d) hipoteki, e) dzier�awy, f) najmu, g) u�yczenia, h) renty i do�ywocia.

Jednocze�nie zwraca si� uwag� na fakt zapisu, �e standard stosuje si� odpowiednio do okre�lania warto�ci innych praw pozostaj�cych w zwi�zku z nieruchomo�ci�. Standard wskazuje na konieczno�� stosowania okre�lonych procedur przy wycenie i umieszczenia informuj�cych o tym zapisów w operacie szacunkowym i tak np.: Przy okre�leniu czynników, które maj� wpływ na warto�� wycenianego prawa nale�y uwzgl�dni� w szczególno�ci:

• charakterystyk� prawa • zbywalno�� i obci��liwo�� prawa • zakres ingerencji uprawnionego w prawa wła�ciciela • terminowo�� prawa • sposób ujawnienia prawa • zakres ochrony prawa.

Przy dokonywaniu wyceny rzeczoznawca maj�tkowy winien uwzgl�dni�, �e prawa b�d�ce przedmiotem standardu mog� wpływa�, w wi�kszym lub mniejszym stopniu na warto�� nieruchomo�ci, obni�aj�c t� warto��, podwy�szaj�c j� lub te� nie mie� na ni� istotnego wpływu. W zwi�zku z okre�leniem warto�ci prawa rzeczoznawca maj�tkowy (na ��danie zamawiaj�cego np. S�du) mo�e wyrazi� opini� na temat celowo�ci ustanowienia prawa, zmiany jego tre�ci lub zniesienia prawa (nie w formie operatu szacunkowego) – vide przykład „Otwock”. UWAGA: W przypadku, gdy przedmiotem wyceny s� prawa zbywalne oszacowaniu podlega ich warto�� rynkowa. Przy wycenie nieruchomo�ci obci��onej prawami niezbywalnymi oszacowaniu podlega wył�cznie ich wpływ na warto�� rynkow� nieruchomo�ci. Gdy brak jest mo�liwo�ci okre�lenia wpływu ograniczonego prawa rzeczowego na warto�� nieruchomo�ci - warto�� tego prawa mo�e by� okre�lona poprzez uwzgl�dnienie kosztów jego uzyskania (w tym koszty sporz�dzenia dokumentacji geodezyjnej, zawarcia umowy).

9. Literatura 1. „Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej” wyd. III - Wydawnictwo BECK - Warszawa 2000r 2. „Kodeks Cywilny” wyd. IV - Wydawnictwo BECK - Warszawa 2000r 3. „Kodeks Cywilny - w orzecznictwie i pi�miennictwie. Ksi�ga druga. Własno�� i inne prawa rzeczowe” P.Suski -

Wydawnictwo BECK - Warszawa 1996r 4. „Prawo rzeczowe” J. Ignatowicz - Wydawnictwa Prawnicze PWN - Warszawa 2000r 5. „Prawo rzeczowe” E. Gniewek – Podr�czniki prawnicze - Wydawnictwo C.H.BECK - Warszawa 1999r 6. „Prawo rzeczowe - zarys wykładu” Z. K.Nowakowski - Warszawa 1980r 7. „Prawo obrotu nieruchomo�ciami” G.Bieniek, S.Dmowski, S.Rudnicki, G.Rudnicki – Wyd. C.H.BECK W-wa 1995r

24 8. „Komentarz do Kodeksu Cywilnego. Ksi�ga Druga - Własno�� i inne prawa rzeczowe” S.Rudnicki – wydanie 6.

Wydawnictwo Prawnicze Warszawa 2004r 9. „Prawo własno�ci i inne prawa rzeczowe” J.Brol. Pa�stwowe Wydawnictwo Ekonomiczne Warszawa 1993r 10. "Wycena nieruchomo�ci i przedsi�biorstw. Tom I" A.Hopfer, H.J�drzejewski, R.�róbek, S.�róbek. Wyd.II

TWIGGER Warszawa 1997r 11. "Wycena nieruchomo�ci miejskich" W.Kłopoci�ski, Wyd.SGP Warszawa 1995r 12. "Wycena nieruchomo�ci przy zastosowaniu podej�cia porównawczego” M.Prystupa, Biblioteczka Rzeczoznawcy

Maj�tkowego. Wyd. PFSRM 2003r 13. „Mi�dzynarodowe Standardy Wyceny” Wyd. PFSRM Warszawa 2005r 14. „Informacje w wycenie nieruchomo�ci” pod red.A.Hopfera Wyd. PFSRM Warszawa 2005r 15. „Ustawa o gospodarce nieruchomo�ciami. Komentarz” G.Bieniek, S.Kalus, Z.Marmaj, E.Mzyk LexisNexis

Wydawnictwo Prawnicze Warszawa 2005r 16. „Gospodarka gruntami i nieruchomo�ciami w �wietle orzecznictwa SN i NSA” G.Bieniek i Z. Mamraj – 1992r, 1993r,

1994r, 1995r 17. „WYCENA” Biuletyn PSRWN Nr 3(9) „Słu�ebno�� drogi koniecznej ”- R.Wa�niewski, R.�róbek Olsztyn 1993r 18. „WYCENA” Biuletyn PSRWN Nr 4(27) „Prawa Rzeczowe Ograniczone” - Iwona Nowak Olsztyn 1993r 19. „Ograniczone prawa rzeczowe. Słowniczek terminów prawniczych” Stanisława Kalus. Kwartalnik Stowarzyszenia

Rzeczoznawców Maj�tkowych w Katowicach nr 3(7) i 4(8) z 1993r 20. „Wycena słu�ebno�ci gruntowych” autor J.Kubo� - praca studialna na Studium Podyplomowe „Wycena

Nieruchomo�ci” Akademii Rolniczej we Wrocławiu, promotor S.Serafin 21. „Informacja jako element wyceny praw rzeczowych” M.Nowakowska Materiały IV Krajowej Konferencji

Rzeczoznawców Maj�tkowych we Wrocławiu 1995r 22. „Opodatkowanie spadków i darowizn” K.Chustecka Wyd. „Vademecum podatnika” DIFIN 1997r, 23. „Słu�ebno�ci” Z. K. Nowakowski PREiS 1968r Nr 3, 24. „Wywłaszczanie i zwrot nieruchomo�ci” Tadeusz Wo� Wydawnictwa Prawnicze PWN 1998r 25. „Egzekucja z nieruchomo�ci” Wydawnictwo Stowarzyszenia Komorników S�dowych 1994r. 26. „Słu�ebno�ci gruntowe i osobiste” Izabella Polszakiewicz-Zabrzeska, Wyd. ZCO, Warszawa - Zielona Góra 1997r 27. "Komentarz do Ustawy o gospodarce nieruchomo�ciami" G.Bieniek, A.Hopfer, Z.Marmaj, E.Mzyk, R.�róbek. wyd.II

Wydawnictwo Zachodnie Centrum Organizacji 2000r. 32. „Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz” K.Pietrzykowski C.H.BECK Warszawa 2001 33. „Spółdzielnie mieszkaniowe” L.Myczkowski C.H.BECK Warszawa 2002 34. "Warto�� rynkowa nieruchomo�ci " E.Kucharska-Stasiak Wyd.TWIGGER - Warszawa 2000r. 35. "Własno�� i inne prawa rzeczowe – tekst i orzecznictwo " E.Kawala TNOiK „DOM ORGANIZATORA” Toru� 1999r. 36. "Prawo spółdzielcze. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych” Praca zbiorowa. Wyd. TUR O�rodek Doradztwa i

Szkolenia Warszawa-Jaktorów 2001r. 37. "Spółdzielnie mieszkaniowe, Prawo spółdzielcze, własno�� lokali, wspólnoty mieszkaniowe” Tadeusz Fijałkowski

Wydawnictwo WPG Warszawa 2001r. 38 "Warto�ciowy wymiar dzier�awy wieloletniej terenów zurbanizowanych” A.Trybusz ACTA ACADEMIAE

AGRICULTURAE TECHNICAE OLSTENENSIS 1993r 39. "Bankowo-hipoteczna warto�� nieruchomo�ci” A.Drewicz-Tułodziecka, .Łosiak-Szewczyk, Z.Obradowi�,

J.Ostrzechowska – Wyd. C.H.BECK - Warszawa 2001r. 40. "Hipoteka, listy zastawne, obligacje hipoteczne” I.Heropolita�ska, M.Michalski "TWIGGER" - Warszawa 2001r. 41. "Uwzgl�dnianie hipoteki przy okre�laniu warto�ci nieruchomo�ci” S.Kalus „Nieruchomo��” SRM 2/2001 Katowice. 42. "Zeszyt hipoteczny nr 5 - Ksi�gi wieczyste a kredytowanie hipoteczne w praktyce bankowej. Ksi�gi wieczyste w

Polsce” oraz „Zeszyt hipoteczny Nr 9” Egzekucja z nieruchomo�ci. Przelew wierzytelno�ci hipotecznych” Wydawnictwa FUNDACJI NA RZECZ KREDYTU HIPOTECZNEGO – Warszawa 2000r.

43. "Kluczowe zagadnienia wyceny nieruchomo�ci dla kredytu hipotecznego – Wyznaczanie stóp dyskontowych i kapitalizacji na potrzeby wyceny nieruchomo�ci” Wydawnictwa FUNDACJI NA RZECZ KREDYTU HIPOTECZNEGO – Warszawa 2003r.

44. "Słu�ebno�� energetyczna a przepisy kodeksu cywilnego” E.Kozubek „Nieruchomo��” kwartalnik l�skiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Maj�tkowych I/2003 (45).

45. "Urz�dzenia infrastruktury technicznej na nieruchomo�ciach” M.Wolanin „Nieruchomo��” kwartalnik l�skiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Maj�tkowych 2002 i I/2003.

46. "Nieruchomo�� – Prawo, Podatki, Praktyka” Wyd.C.H.BECK, m.in. Nr 04(68) z kwietnia 2004r – artykuł .Z.Bojar. 47. "Własno�� lokali” G.Bieniek,Z.Marmaj. Wyd.C.H.BECK Warszawa 2003r 48. "Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Maj�tkowych" Polska Federacja Stowarzysze� Rzeczoznawców Maj�tkowych

- Warszawa 2004r.