ZAKŁAD SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCIzielonagorakomornik.pl/.../2019/04/tekst-ZG.Al_.Zjedno… · Web...

BIURO SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI

Małgorzata Sikora, Robert Sikora s.c.

65 – 140 Zielona Góra ul. Chełmońskiego 89

tel./ fax ( 068 ) 323-62-23 / [email protected]

w sprawie określenia wartości rynkowej udziału ½ w zabudowanej

nieruchomości gruntowej oznaczonej działką nr 47/15,

położonej w Zielonej Górze przy Al. Zjednoczenia nr 104.

Rzeczoznawca majątkowy :

Zielona Góra - listopad 2017 rok

ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA:

1. OKREŚLENIE NIERUCHOMOŚCI I ZAKRESU WYCENY........ str. 3

mailto:[email protected]

Wycena nieruchomości - Zielona Góra obręb nr 4 - dz. nr 47/15

2. CEL OPRACOWANIA ............................................................... str. 3

3. DATY ISTOTNE DLA SPORZĄDZENIA WYCENY ................... str. 4

4. PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE OPRACOWANIA ........... str. 4

5. OPIS NIERUCHOMOŚCI .......................................................... str. 5

6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI..……............................. str. 15

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU

NIERUCHOMOŚCI ................................................................... str. 16

8. SPOSÓB WYCENY …………………………............................. str. 23

9. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI .............................. str. 25

10. UZASADNIENIE DOKONANEJ WYCENY................................ str. 32

11. KLAUZULE .............................................................................. str. 32

12. ZAŁĄCZNIKI ............................................................................. str. 33

1. OKREŚLENIE NIERUCHOMOŚCI I ZAKRESU WYCENY

1.1 Przedmiot wyceny

Przedmiotem opracowania niniejszego operatu szacunkowego jest nieruchomość zabudowana, oznaczona działką nr 47/15, położona w Zielonej

Górze przy

Al. Zjednoczenia nr 104, województwo lubuskie.

W skład nieruchomości wchodzi:

- działka gruntowa nr 47/15 o powierzchni 3.451 m2

( prawo użytkowania wieczystego )

- budynek parterowy w zabudowie zwartej

- budowle ( utwardzenia, myjnia, ogrodzenie )

- drzewa użytkowe.

2

Wycena nieruchomości - Drzonków gm. Zielona Góra

Powyższa nieruchomości objęta jest księgą wieczystą KW nr ZG1E/00081669/4 prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w

Zielonej Górze.

Grunty stanowią własność Skarbu Państwa.

Użytkownikami wieczystymi gruntów i właścicielami obiektów budowlanych wg księgi wieczystej są Alina i Stanisław Musiał.

1.2 Zakres wyceny Wykonany operat obejmuje wyliczenie wartości rynkowej udziału wynoszącego ½ w prawie użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości

gruntowej oznaczonej działką nr 47/15, położonej w obrębie nr 4 m. Zielona Góra oraz wartości części składowych tej nieruchomości.

2. CEL OPRACOWANIA

Celem niniejszego operatu szacunkowego jest określenie wartości rynkowej udziału wraz z częściami składowymi w zabudowanej nieruchomości

gruntowej o prawie użytkowania wieczystego, oznaczonej działką nr 47/15, położonej w Zielonej Górze przy Al .Zjednoczenia.

Wyliczona wartość udziału w nieruchomości ma stanowić podstawę do jego sprzedaży w drodze licytacji prowadzonej przez

Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zielonej Górze.

3. DATY ISTOTNE DLA SPORZĄDZENIA WYCENY

Data sporządzenia operatu szacunkowego – 20 listopad 2017 r.

Wyliczona wartość nieruchomości obejmuje stan na 13 listopad 2017 r.

Przyjęty poziom cen odpowiada cenom aktualnym w dniu 13 listopada 2017 r.

Wizję lokalną przeprowadzono w dniu 13 listopada 2017 r.

4. PODSTAWY FORMALNO - PRAWNE OPRACOWANIA Podstawa formalna:

Zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zielonej Górze z dnia 12 października 2017 roku, w sprawie wyceny nieruchomości

( udziału ), położonej w Zielonej Górze przy Al. Zjednoczenia, objętej księgą wieczystą KW nr ZG1E/00081669/4 ( sygnat. Akt Km 4337/15 ).

Podstawy materialno – prawne:

ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

( tekst jednolity Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 z późniejszymi zmianami ),

kodeks cywilny - ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku

( tekst jednolity Dz. U. z 2017 r. poz. 459 z późniejszymi zmianami),

kodeks postepowania cywilnego - ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku


ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku o komornikach sądowych i egzekucji


rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego

(Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami ),

rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników

(Dz. U. Nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami ),

3


Podstawy metodologiczne:

Powszechne Krajowe Zasady Wyceny,

Nota interpretacyjna NI Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości],

Elementy modelowania matematycznego w wycenie nieruchomości - podejście porównawcze - Z. Adamczewski - Oficyna Wydawnicza Politechniki

Warszawskiej - wydanie 2011 r.

Studia i materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości – Olsztyn 2010 ÷ 2013.

Źródła danych merytorycznych:

wypis z rejestru gruntów,

wyrys z mapy zasadniczej,

odpis z księgi wieczystej ZG1E/00081669/44,

plan zagospodarowania przestrzennego miasta Zielonej Góry, uchwalony uchwałą nr VIII.75.2011 Rady Miasta Zielona Góra z dnia 29 marca 2011r., ogłoszony w Dz. Urzęd. Woj. Lubus. Nr 62, poz. 1001 z dnia 6 maja 2011 r.

ustalenia z wizji lokalnej,

ceny transakcyjne nieruchomości niezabudowanych położonych na terenie miasta Zielonej Góry.

5. OPIS NIERUCHOMOŚCI

5.1 Stan prawny

Oznaczenie nieruchomości:

- Zielona Góra Al. Zjednoczenia nr 104,

powiat zielonogórski, województwo lubuskie.

obręb nr 4

- działka ewidencyjna nr 47/15 o powierzchni 3.451 m2

Właściciel nieruchomości:

- Właścicielem przedmiotowych gruntów jest Skarb Państwa.

Użytkownicy wieczyści i właściciele obiektów budowlanych :

- Alina i Stanisław Musiał

- użytkowanie wieczyste ustanowione zostało do 5 grudnia 2089 r.

Księga wieczysta:

- Dla przedmiotowej nieruchomości została urządzona księga wieczysta

ZG1E/00081669/4 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego

w Zielonej Górze.

Zgodnie z odpisem elektronicznym księgi wieczystej z 6 listopada 2017 r.

- w dziale II – własność – wpisy:

właściciel – Prezydent Miasta Zielona Góra – organ reprezentujący Skarb Państwa

użytkownik wieczysty – Alina i Stanisław Musiał – wspólność ustawowa małżeńska.

- w dziale III – prawa, roszczenia i ograniczenia – wpisy:

skargi,

4


ostrzeżenia o toczącym się postepowaniu w KW ZG1E/00081669/4 prowadzonej dla nieruchomości położonej przy Al. Zjednoczenia 104 w Zielonej

Górze,

ostrzeżenie o toczącym się postepowaniu w sprawie IC 46/11 z powództwa Piotra Pawełczaka przeciwko Alinie i Stanisławowi Musiał o złożenie

oświadczenia woli,

ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości,

ostrzeżenie o toczącym się postepowaniu o wznowienie postepowania w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości,

ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości

w sprawie km 4337/15 toczącej się przeciwko dłużnikowi Pawłowi Musiałowi wobec uznania za bezskuteczną wobec wierzyciela umowy sprzedaży

nieruchomości zawartej pomiędzy Pawłem Musiał i Krystyną Musiał a Stanisławem Musiał i Aliną musiał w dniu 03.11.2006 r. w zakresie wierzytelności

wynikających z wyroku sądu apelacyjnego w poznaniu z dnia 07.05.2010 r. sygn. akt I ACA 327/10, utrzymującego w mocy w całości nakaz zapłaty

sądu okręgowego w zielonej górze z dnia 23.03.2006 r. wydany w sprawie sygn. akt I NC 110/05 wraz z należnymi kosztami procesu, a także kosztami

postępowania kasacyjnego orzeczonymi przez sąd najwyższy w postanowieniu z dnia 29.03.2011 r. sygn. akt II CSK 549/10 oraz kosztami

postępowania egzekucyjnego odnośnie powyższych orzeczeń sądu apelacyjnego w poznaniu i sądu okręgowego w zielonej górze przyznanych w toku

postępowania egzekucyjnego w sprawie km 1239/07.

- w dziale IV – hipoteki – wpisy hipotek:

hipoteka umowna kaucyjna w wysokości 150.000,00 zł i 150.000,00 zł na rzecz BGŻ S.A.

hipoteka przymusowa kaucyjna w wysokości 216.732,00 zł i 217.197,00 zł na rzecz I Urzędu Skarbowego w Zielonej Górze.

księga wieczysta w załączniku

Ewidencja gruntów:

- Według ewidencji gruntów działka sklasyfikowana jest jako inne tereny zabudowane i

oznaczona symbolem Bi.

Wypis z rejestru gruntów w załączniku

5.2. Stan otoczenia nieruchomości oraz charakter

miasta, w której jest położona

Zielona Góra położona jest w zachodniej części Polski i wchodzi w skład województwa lubuskiego.

Stanowi stolicę podregionu zielonogórskiego województwa lubuskiego, pełniąc rolę ośrodka

administracyjnego, oświatowego, kulturalnego i turystycznego w skali województwa i regionu.

Wraz z Gorzowem Wielkopolskim stanowi siedzibę wojewódzkiej władzy samorządowej i rządowej.

Miasto wykonuje zadania publiczne o znaczeniu lokalnym, jak również zadania powiatu jako powiat

grodzki (miasto na prawach powiatu).

W dniu 1.01.2015 miasto przyłączyło obszary gminne co spowodowało znaczny wzrost jego obszaru

(mapka obok).

Obecnie miasto zajmuje powierzchnię 278,32 km2

,

liczy ok. 138 tys. mieszkańców, wraz z zespołem miejskim liczy blisko 200 tys. mieszkańców.

Zielona Góra jest centrum obszaru zurbanizowanego, którego liczba ludności wynosi blisko 300

tys. (suma ludności powiatów zielonogórskiego i nowosolskiego oraz pow. grodzkiego Zielona

Góra).

Stan bezrobocia w Zielonej Górze wynosi 3,6 % , co przy stanie 6,8 % w skali województwa

lubuskiego, jest wynikiem bardzo korzystnym dla miasta.

Zielona Góra dominuje wraz z Gorzowem Wlkp. na obszarze pasma przyspieszonego rozwoju

zespołu obejmującego 28 miejscowości w powiatach gorzowskim, międzyrzeckim,

świebodzińskim, zielonogórskim i nowosolskim.

Zielona Góra w okresie ostatnich kilku lat jest dynamicznie rozwijającym się miastem. Boom

inwestycyjno-budowlany, którego najwyższy wzrost przypadł na lata 2007-2008 bezpośrednio

przełożył się na dynamikę rozwoju rynku mieszkaniowego w Zielonej Górze. Choć największe

zawirowania mamy już za sobą, a rynek nieruchomości wszedł w okres stabilizacji, pozytywne

5

Lokalizacja Zielonej

Góry


jego skutki w postaci dużej liczby nowych inwestycji obserwować możemy nie tylko na obszarze rynku mieszkaniowego, ale także w sferze infrastruktury

technicznej i społecznej miasta. Budowa centrum handlowego, centrum sportowo-rekreacyjnego, remonty głównych tras komunikacyjnych to tylko nieliczne

przykłady poprawiające standard życia zielonogórzan, a co za tym idzie przyciągające nowych inwestorów oraz mieszkańców. Zielona Góra udanie łączy

pozytywne cechy dużych aglomeracji miejskich ze stosunkowo kameralnym charakterem niewielkiego, stutysięcznego miasta.

Nieruchomość

położona jest w

strefie pośredniej

miasta, w strefie

przemysłowo –

składowej miasta,

w środkowej części

ulicy Alei

Zjednoczenia.

fragment mapy Zielonej Góry

z zaznaczoną lokalizacją położenia nieruchomości

Bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości to zabudowa produkcyjno – magazynowa, usługowa, tereny Giełdy Rolno – Towarowej oraz dalej markety

( Biedronka, Jysk itp. ) . Po drugiej stronie Al. Zjednoczenia znajdują się obiekty Elektrociepłowni Zielona Góra.

6

Lokalizacja wycenianej

nieruchomości

Lokalizacja wycenianej

nieruchomości


fragment zdjęcia lotniczego z widokiem wycenianej nieruchomości

5.3. Stan techniczno - użytkowy

Przedmiotowa nieruchomość to działka położona w bezpośrednim sąsiedztwie ulicy Aleja Zjednoczenia.

Działka zabudowana jest małym parterowym budynkiem usługowym w zabudowie zwartej z podobnym obiektem należącym do innej nieruchomości

( dz. nr 47/14 ).

dane ogólne:

- pow. użytkowa – 48,04 m2

- wysokość pomieszczeń – 2 ÷ 2,20 m

charakterystyka techniczna:

- ławy fundamentowe betowe,

- ściany zewnętrzne i wewnętrzne murowane

7

Lokalizacja dz. nr

47/15

Dz. nr

47/15


- liczba kondygnacji - 1

- podpiwniczenie – brak

- rok budowy – lata 70-te XX w.

___________________________

program użytkowy:

budynek usługowy zawierający pomieszczenia biurowo – techniczne i

sanitarne.

W tym budynku znajduje się piec gazowy co, który ogrzewa również

część obiektu znajdującego się na dz. nr 47/14, w tej części również

znajduje się pomieszczenie sanitarne.

Do poszczególnych pomieszczeń prowadzą dwa odrębne wejścia z

zewnątrz budynku oraz istnieje możliwość przejścia wewnątrz

budynku z budynku sąsiedniego.

z pustaków i cegły ceramicznej,

- stropodach płyty żelbetowe, kryte papą,

dachy nad przybudówkami stanowiącymi

wejścia do budynku kryte blachą,

- rury i rynny spustowe z blachy,

- nadproża prefabrykowane,

- stolarka okienna – drewniana, okna częściowo

okratowane,

- stolarka drzwiowa - drzwi płycinowe,

- ściany otynkowane, szpachlowane i malowane

w pomieszczeniu sanitarnym płytki ceramiczne,

- posadzki betonowe, podłogi z płytek

ceramicznych typu gres,

- elewacja – izolacja ze styropianu i tynk,

- instalacje: E / W / K / CO ( grzejniki żeliwne,

piec gazowy ),

W trakcie wizji lokalnej pomieszczenie gdzie

znajdował się piec gazowy było zamknięte.

stan techniczny:

Stan techniczny zadowalający.

standard wykończenia pomieszczeń:

Standard przeciętny.

Część działki jest zagospodarowana jako utwardzony plac manewrowo – postojowy. Nawierzchnia utwardzona to trylinka na powierzchni ok. 1.900 m2

,

stan techniczny mierny.

Nieruchomość jest częściowo ogrodzona ( ogrodzenie z trzech stron ). Od strony Al. Zjednoczenia ogrodzenie z siatki stalowej w ramkach stalowych i

słupkach stalowych osadzonych w betonowym cokole, od strony wschodniej i zachodniej ogrodzenie wykonane z elementów stalowych na słupkach

stalowych osadzonych w gruncie.

Dane techniczne ogrodzenia:

- ogrodzenie z siatki w ramkach na słupkach stalowych osadzonych w betonowym

cokole, długość L – 64 mb wysokość h – ok.2,0 m; cokół na całej długości

- ogrodzenie z pozostałych stron, długość L –102 mb, wysokość h – ok. 2,0 m

- brama wjazdowa dwuskrzydłowa o szerokości 5 m.

Stan techniczny ogrodzenia określono jako zadowalający.

Działka nie jest ogrodzona od strony północnej, brak ogrodzenia pomiędzy dz. nr 47/15 i 47/14.

W środkowej części działki znajduje się myjnia ( kanał najazdowy i

dwukomorowy zbiornik betonowy zagłębiony w ziemi przykryty metalową kratą ).

- powierzchnia zabudowy myjni najazdowej ok. 80 m2

- powierzchnia zabudowy zbiornika ok. 25 m2

Kształt działki jest w miarę regularny, teren płaski.

Na terenie działki wzdłuż ogrodzenia rosną drzewa użytkowe, są to:

- akacje 17 szt. o pierśnicy od 30 ÷ 90 cm

- klon 1 szt. o pierśnicy 35 cm

Na dzień wizji lokalnej na przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest działalność

w postaci komisu samochodowego.

5.4. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej

Teren nieruchomości uzbrojony jest w podstawowe urządzenia komunalno – energetyczne i gazowe.

Dostępność komunikacyjna ( dojazd i dojście ) do nieruchomości dobre.

Aleja Zjednoczenia to droga dwupasmowa, z pasem zieleni pośrodku. Jest to ulica utwardzona z urządzonymi chodnikami dla pieszych. Ulica ta łączy

centrum miasta z obwodnicą miasta Trasą Północną.

8


Bezpośredni dostęp do działki prowadzi od strony Al. Zjednoczenia droga wewnętrzną

( utwardzoną ) oznaczona działką nr 47/8.

Dokumentacja fotograficzna

Widok ogólny od strony Al. Zjednoczenia

ogrodzenie:

ogrodzenie od strony Al. Zjednoczenia

9


ogrodzenie od strony wschodniej

brama wjazdowa na nieruchomość

ogrodzenie od strony zachodniej

utwardzenie:

nawierzchnia z

trylinki

Myjnia i kanał najazdowy

10


kanał najazdowy

zbiornik betonowy

Budynek usługowy

11


pomieszczenia wewnątrz budynku

6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego miasta Zielonej Góry, uchwalonym uchwałą nr VIII.75.2011 Rady Miasta Zielona Góra z dnia 29

marca 2011r., ogłoszonym w Dz. Urzęd. Woj. Lubus. Nr 62, poz. 1001 z dnia 6 maja 2011 r., przedmiotowa działka nr 47/15 położona jest w terenie

symbolem A3.U2 – zabudowa usługowa.

Przeznaczenie podstawowe: zabudowa usługowa komercyjna, obejmująca centra handlowe i domy towarowe o powierzchni sprzedaży do 2.000 m2 ,

samodzielne sklepy, butiki, targowiska pod dachem, stacje paliw, stacje obsługi, apteki, hotele i restauracje oraz zabudowa, w której prowadzona jest

sprzedaż, obsługa i naprawa pojazdów samochodowych, pośrednictwo finansowe, ubezpieczenia, wynajem wraz z przynależnym zagospodarowaniem

terenu.

Przeznaczenie dopuszczalne: zabudowa usługowa publiczna.

Informacja o przeznaczeniu nieruchomości w załączniku.

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

7.1. Rodzaj rynku

Przedmiotowa nieruchomość to działka gruntowa o powierzchni 3.451 m2 zabudowana małym parterowym budynkiem o powierzchni użytkowej 48,04 m

2.

Zatem głównym składnikiem cenotwórczym tej nieruchomości będą grunty ( prawo użytkowania wieczystego gruntów ).

Ze względu na powyższe analizowany rynek nieruchomości to grunty niezabudowane o funkcjach zurbanizowanych, ze szczególnym uwzględnieniem

gruntów przeznaczonych pod usługi. Uwzględniono przede wszystkim grunty wraz z ich częściami składowymi

( mała zabudowa, przeznaczona w większości przypadków do likwidacji, grunty z nawierzchniami utwardzonymi, ogrodzone itp. )

7.2. Okres badania rynku

Dla potrzeb niniejszej wyceny badaniem objęto okres ostatnich 7 lat tj. od stycznia 2010 roku do sierpnia 2017 roku.

Do końcowych obliczeń przyjmowane są transakcje „najświeższe” (od 2014 r.), a transakcje wcześniejsze służą tylko analizie rynku.

7.3. Obszar rynku

Analizą objęto transakcje zawarte na terenie miasta Zielona Góra, ze szczególnym uwzględnieniem obszaru miejskiego z okresu przed 2015 r. ( pominięto

całkowicie dzielnicę Nowe Miasto ).

7.4. Cechy charakterystyczne rynku

Boom inwestycyjno-budowlany w latach 2007 ÷ 2008 objął wszystkie rodzaje rynku nieruchomości w Zielonej Górze, najbardziej odczuwalny był jednak na

rynku nieruchomości mieszkaniowych, a co się z tym wiąże, z rynkiem gruntów niezabudowanych wykorzystywanych na cele mieszkalne.

W zdecydowany sposób na rynek nieruchomości miał fakt wstąpienia Polski do Unii Europejskiej oraz wprowadzenie podatku VAT. Wzrost cen został

napędzony również przez tanie kredyty hipoteczne i dogodne warunki ich udzielania.

Ceny gruntów systematycznie rosły w niespotykanym dotychczas tempie.

Lata 2009 ÷ 2010 to okres gdzie ceny nieruchomości nieznacznie spadły, a ilość zawieranych transakcji była znacznie mniejsza niż w latach ubiegłych. W

latach następnych 2011 ÷ 2016 i I półroczu 2017 r. tendencja z lat poprzednich utrzymuje się na zbliżonym poziomie, choć ceny gruntów nieznacznie, ale

jednak wciąż rosną.

Monitorowano ceny transakcji kupna - sprzedaży, które miały miejsce w ciągu ostatnich 7 lat - akty notarialne z okresu styczeń 2010 ÷ sierpień

2017 roku dotyczące transakcji sprzedaży gruntów niezabudowanych.

Poniżej przedstawiono wnioski z przeprowadzonej analizy – wnioski dotyczące wszystkich analizowanych transakcji:

przeanalizowano kilkaset transakcji ( przeszło 700 ),

zdecydowana większość analizowanych transakcji ( ok. 60 % ), to grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną;

ok. 90 % transakcji dotyczy prawa własności gruntów, pozostałe 10 % to transakcje prawa użytkowania wieczystego gruntów;

jednostkowe ceny transakcyjne gruntów wynoszą:

12


- pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne wahały się od 40,00 ÷ 220,00 zł/m2

( tereny w dawnych granicach miasta ), ceny jednostkowe poniżej 50,00 zł/m2 to transakcje najczęściej nierynkowe ( darowizny, podział majątku itp.

).

Najwięcej transakcji dotyczyło gruntów zlokalizowanych w Chynowie na Osiedlu Kolorowym oraz na osiedlach w Jędrzychowie.

Ceny jednostkowe gruntów w dzielnicy Nowe Miasto wahały się w przedziale

10,50 ÷ 150,00 zł/m2, brak wyraźnego przedziału dominacji cen; najwięcej transakcji zawarto w przedziale 40,00 ÷ 80,00 zł/m

2;

- pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne wahały się od 90,00 ÷ 723,00 zł/m2

,

średnia cena jednostkowa kształtuje się na wysokości ok. 250,00 ÷ 300,00 zł/m2

,

transakcji gruntów pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne było bardzo

mało w stosunku do działek przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne,

grunty położone są na osiedlach mieszkaniowych wielorodzinnych ( Os. Leśnym,

Kaszubskim, Zdrojowym, przy ul. Godlewskiego, w strefie śródmiejskiej miasta oraz tereny dzielnicy Nowe Miasto w obrębie Łężyca );

- pod budownictwo przemysłowe i usługowe wahały się od 50,00 ÷ 280,00 zł/m2,

grunty położone są w strefie przemysłowej miasta oraz w utworzonej strefie

gospodarczej miasta;

- pod budownictwo komercyjne ( usługowe, handlowo – usługowe ) wahały się od

50,00 ÷ 850,00 zł/m2, średnia cena wynosi ok. 250,00 zł/m

2,

ceny maksymalne dotyczą gruntów położonych przede wszystkim w strefie śródmiejskiej miasta, są to najczęściej nieruchomości o małej powierzchni

gruntów;

ceny jednostkowe prawa użytkowania wieczystego kształtują się na poziomie prawa własności, a nawet w sporadycznych przypadkach są wyższe;

powierzchnie gruntów:

- pod budownictwo jednorodzinne w dzielnicy Jędrzychów wahały się od 240 do

przeszło 5.000 m2

, średnia powierzchnia ok. 900 m2

;

- powierzchnie działek pod budownictwo szeregowe wynosiły od 240 do 480 m2;

- powierzchnie działek pod budownictwo wolnostojące wynosiły od 500 do 1.500 m2

grunty zlokalizowane przede wszystkim na Osiedlu Kolorowym i Jędrzychowie;

- sporadycznie zdarzały się transakcje o powierzchniach pomiędzy 2.000 ÷ 3.000 m2;

- powierzchnie działek w dzielnicy Nowe Miasto były bardzo podobne do powierzchni w

starym mieście, więcej jest jednak transakcji działek o powierzchni większej pomiędzy

2.000 ÷ 3.000 m2

;

- pod budownictwo wielorodzinne wahały się od ok.125 do przeszło 13.500 m2

,

- pod budownictwo komercyjne ( handlowo – usługowe ) wahały się od kilku do

47.325 m2,

transakcji o dużych powierzchniach ( powyżej 5.000 m2

) było tyko kilka,

większość transakcji dotyczyło gruntów o powierzchni do 3.000 m2

;

- pod budownictwo przemysłowe i przemysłowo - usługowe wahały się od 930 m2

do

przeszło 1,5 ha, transakcji o dużych powierzchniach również było mało;

grunty inwestycyjne uzbrojone są już we wszystkie podstawowe urządzenia komunalno – energetyczne i gazowe, albo istnieją dogodne warunki ich

uzbrojenia;

rozpiętość cen między ceną najwyższą, a ceną najniższą w poszczególnych obrębach miasta wynosi kilkadziesiąt, a nawet ponad sto złotych.

Zróżnicowanie to wynika przede wszystkim z położenia tych nieruchomości, stopnia ich uzbrojenia w infrastrukturę techniczną, dostępu

komunikacyjnego, a także zróżnicowanych możliwości wykorzystania. Zasadniczy jednak wpływ na wysokość cen ma również ilość podaży tych

nieruchomości na rynku i ilość potencjalnych nabywców;

transakcje dotyczą gruntów niezabudowanych;

wszystkie transakcje były transakcjami wolnorynkowymi;

miasto zmienia swoje oblicze. Generalnie zaobserwować można wycofywanie się przemysłu z terenów dotychczas temu służących i wyprowadzeniem

się firm poza granice miasta. Jest to zjawisko wynikające z polityki przestrzennej wspomagane procesami rynkowymi. Ze względu na ograniczoną

podaż, coraz częściej występuje fakt kupowania nieruchomości zabudowanych i likwidacji istniejących zabudowań. W wyniku takich działań otrzymuje

się sam grunt. W takim przypadku zakup nieruchomości staje się praktycznie zakupem gruntu. Dotyczy to głównie obszarów dotychczas uznawanych

za przemysłowe, ale nie tylko. Przeprowadzono analizę jednak bez uwzględnieniem tego zjawiska. Przyjęto do analizy te nieruchomości, które

13


jednoznacznie udało się zakwalifikować jako faktyczny zakup samego gruntu.

Analiza gruntów przeznaczonych na cele usługowe

przeanalizowano 107 transakcji, do końcowych obliczeń przyjęto tylko 15,

transakcje dotyczą gruntów niezabudowanych, położonych na terenie miasta Zielonej

Góry ( w granicach przed styczniem 2015 r .),

przeznaczenie gruntów o różnorodnej funkcji usługowej, najczęściej połączone

jest z innymi funkcjami np. mieszkaniową, produkcyjną lub handlową. Do dalszej analizy przyjęto zatem grunty, gdzie dominującym przeznaczeniem

była funkcja usługowa o bardzo szerokim zakresie,

ok. 80 % transakcji dotyczy prawa własności gruntów, pozostałe 20 % to transakcje prawa użytkowania wieczystego gruntów,

jednostkowe ceny transakcyjne gruntów wahały się od ok. 35,00 zł/m2 do przeszło

475,00 zł/m2,

Średnia cena analizowanych gruntów – 196,62 zł/m2

, mediana – 172,77 zł/ m2

,

dominanta – 167,12 zł/m2;

powierzchnie gruntów analizowanych posiadały bardzo różne powierzchnie, od kilku m2 ( 5 m2 ) do nawet ponad 36.000 m2, najliczniejszą grupę transakcji

tworzą grunty o powierzchni do 1.000 m2,

Średnia powierzchnia analizowanych gruntów – 2.894 m2

, mediana – 672 m2,

dominanta – 527 m2;

Poniżej przedstawiono histogramy gruntów ( 107 transakcji ) obrazujące przyjętą do analizy bazę nieruchomości porównawczych ( grunty położone na

terenie miasta Zielona Góra ).

14

rozkład cen jednostkowych [ zł/m2 ] dla przyjętej bazy danychL.p. Miary tend. centralnej i zmienności Wartość

1. Średnia (μ) 196,622. Poziom istotności dla średniej [α] 5%3. Przedział ufności średniej [u(α)] ± 19,39

177,23216,0096,24

297,006. Mediana (Me) 172,777. Dominanta (D) 167,128. Wartość minimalna 35,009. Wartość maksymalna 475,84

10. Rozstęp 440,8411. Ilość analizowanych danych 106

Ilość danych odrzuconych 3 - kryterium statystyczne - reguła ± 3 δ

L.p. inne miary Wartość

1. Odchylenie standardowe (σ) 100,382. Wsp. zmienności (σ/μ)% 51,1%3. Skośność 0,904. Kurtoza 0,195. Wariancja 10 076,14

0,00Szerokość przedziału 100,00

Od Do0,00 100,00 14

100,00 200,00 49200,00 300,00 25300,00 400,00 8400,00 500,00 7

4. Przedział średniej

PrzedziałyLiczność

Początek przedziałów

Typowy przedział zmienności5.

12

Średnia (μ) 196,62

Mediana (Me) 172,77Dominanta (D) 167,12

0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

Czę

stoś

ć

rozkład wielkości cen jednostkowych[zł/m2]

Rozład empiryczny oraz normalny N(μ=197; σ=100)


rozkład powierzchni działek [m2] dla przyjętej bazy danych

L.p. Miary tend. centralnej i zmienności Wartość

1. Średnia (μ) 2 8942. Poziom istotności dla średniej [α] 5%3. Przedział ufności średniej [u(α)] ± 1 037

1 8573 931

08 266

6. Mediana (Me) 6727. Dominanta (D) 5278. Wartość minimalna 59. Wartość maksymalna 36 067

10. Rozstęp 36 06211. Ilość analizowanych danych 106

Ilość danych odrzuconych 3 - kryterium statystyczne - reguła ± 3 δ

L.p. inne miary Wartość

1. Odchylenie standardowe (σ) 5 3722. Wsp. zmienności (σ/μ)% 185,6%3. Skośność 3,804. Kurtoza 18,145. Wariancja 28 857 647,51

0Szerokość przedziału 1 000

Od Do0 1 000 59

1 000 2 000 62 000 3 000 63 000 4 000 94 000 5 000 65 000 6 000 46 000 7 000 37 000 8 000 08 000 9 000 09 000 10 000 1

10 000 11 000 211 000 12 000 212 000 13 000 113 000 14 000 114 000 15 000 015 000 16 000 028 000 29 000 129 000 30 000 030 000 31 000 031 000 32 000 032 000 33 000 033 000 34 000 034 000 35 000 035 000 36 000 036 000 37 000 1

4. Przedział średniej

PrzedziałyLiczność

Początek przedziałów

Typowy przedział zmienności5.

12

Średnia (μ) 2 894Mediana (Me) 672

Dominanta (D) 527

0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

Czę

stoś

ć

rozkład powierzchni działek [m2] dla przyjętej bazy danych

Rozład empiryczny oraz normalny N(μ=2894; σ=5372)

Analiza trendu cen

Analizę trendu przeprowadzono wieloetapowo w kilku krokach:

1/ zbadano zależność cen jednostkowych od daty transakcji

2/ uwzględniono wpływ atrybutów na zależność cen jednostkowych od daty

transakcji.

Aby określić trend cenowy i nie narazić się na zarzut, że na obliczany trend miały

również wpływ inne cechy poszczególnych nieruchomości (inne niż data transakcji) to

wszystkie ceny zostały sprowadzone do jednakowego poziomu stanu wszystkich

atrybutów (stany średnie atrybutów) – zgodnie z metodologią zaprezentowaną w

kwartalniku Rzeczoznawcy Majątkowym nr 3 (87) – III. kw. 2015 r. na stronach 19 ÷ 23.

3/ zaktualizowano transakcje na datę wyceny trendem liniowym,

15


4/ interpretację trendu pokazano na poniższych wykresach.

Oznaczenia wspólne dla wszystkich wykresów:

transakcja

------ trend liniowy

------ trend wielomianowy

Wykres I pokazuje zjawisko trendu cen uzależnione tylko od daty transakcji.

Na zjawisko trendu cenowego przy malej ilości transakcji czasami istotny wpływ mają także stany atrybutów poszczególnych transakcji.

Wykres I

Wykres II

W celu

wyeliminowania wady polegającej na zniekształceniu trendu czasowego wpływem stanu atrybutów poszczególnych transakcji zastosowano metodologię

opisaną w Rzeczoznawcy Majątkowym w latach 2014 ÷ 2016 polegającą na korekcie cen ze względu na sprowadzenie stanu wszystkich atrybutów do

stanów średnich. Tak skorygowane ceny poddano analizie pod kątem występowania trendu czasowego.

Poniżej tylko końcowy wykres obrazujący zjawisko trendu przy uśrednionym stanie atrybutów. Dokładne obliczenia możliwe tylko do wglądu w

kwestiach spornych, wymagających udowodnienia prawidłowości obliczeń.

Dociekliwi dopatrzą się minimalnego spadku cen jednostkowych, który bardzo delikatnie sugeruje czerwona linia trendu liniowego. Jest to jednak wielkość

minimalna wynosząca zaledwie ułamek grosza w skali miesiąca. Oznacza to średni spadek cen jednostkowych w skali roku o kilka groszy. Przy cenach

16

y = -0,0003x + 207,74

100,00

150,00

200,00

250,00

300,00

350,00

400,00

450,00

500,00Zależność [data - C.j.] po zredukowaniu wpływu atrybutówzł/m2


jednostkowych rzędu 200,00 zł/m2

spadek o kilka groszy jest praktycznie bez znaczenia.

Błąd zaniechania aktualizacji liczony jest w częściach ułamkowych promila.

Potwierdzeniem matematycznym jest wielkość współczynnika korelacji równa -0,0031.

Podsumowując powyższe wykresy i rozważania odstąpiono od jakiejkolwiek aktualizacji cen i przyjęto brak trendu wzrostu cen – co silnie sugerują obie

czerwone linie trendu na wykresach.

(Trend wielomianowy – linia czarna ma tylko poglądowy charakter dotyczący przebiegu trendu w czasie. Krańcowe końce tej linii są zawsze silnie

uzależnione od kilku ostatnich transakcji).

8. SPOSÓB WYCENY

8.1. Rodzaj określonej wartości

Według przepisów zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości winna być oszacowana jako wartość rynkowa.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na

warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie

oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Wartość rynkową nieruchomości gruntowej ( prawa użytkowania wieczystego ) określono jak dla gruntów przeznaczonych na cele usługowe.

8.2. Wybór podejścia i metody szacowania.

Ze względu na znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych

nieruchomości wpływających na poziom ich cen, do określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę

korygowania ceny średniej jako dającą gwarancję ustalenia najbardziej prawdopodobnej ceny nieruchomości, możliwej do uzyskania na rynku lokalnym.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości

podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości (atrybuty) i ustala z

uwzględnieniem zmian poziomu na skutek upływu czasu.

Im mniejsza jest liczba cech i niższy poziom różnic, tym uzyskana zostanie większa poprawność wyceny.

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodą korygowania ceny średniej i metodę analizy statystycznej rynku.

Do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zastosowano metodę korygowania ceny średniej.

Podejście porównawcze należy do preferowanych sposobów określenia wartości nieruchomości pod warunkiem dostępności i dysponowania cenami

transakcyjnymi uzyskanymi na rynku za porównywalne nieruchomości.

W hierarchii wiarygodności sposobów wyceny nieruchomości, podejście porównawcze oceniane jest wysoko ze względu na opieranie się w analizie i

wnioskowaniu na rynkowych faktach z przeszłości, bardziej wiarygodnych od prognoz.

Wartość rynkowa nieruchomości będącej przedmiotem wyceny mieści się pomiędzy ceną minimalną a ceną maksymalną, jakie znajdują się w zbiorze

transakcji przyjętym do wyceny.

W niniejszym opracowaniu odstąpiono od najczęściej stosowanego algorytmu obliczeniowego stosowanego przy metodzie korygowania ceny średniej

polegającego na określanie współczynników korygujących dla poszczególnych atrybutów i późniejszym ich sumowaniu na rzecz zastosowania

algorytmu "korelacji wagowych w wielowymiarowej przestrzeni zmiennych". Zastosowany algorytm ma tę przewagę, że określa wartość

nieruchomości uwzględniając wszystkie przyjęte do obliczeń transakcje. Algorytm ten został opisany w literaturze podanej w pkt. źródła

metodologiczne. Przy zastosowaniu najczęściej używanego algorytmu korygowania ceny średniej wynik końcowy zależy zawsze tylko od wartości

maksymalnej i minimalnej, a nie jak wskazuje nazwa od ceny średniej – czyli nie ma on nic wspólnego z korygowaniem ceny średniej z

kilkunastu transakcji.

Proces obliczeń realizowany jest według następujących etapów:

ETAP I - analiza rynku

ustalenie rynku nieruchomości,

analiza trendów czasowych, aktualizacja transakcji na dzień wyceny,

określenie cech rynkowych (atrybutów) i ich wag oraz sposób gradacji na podstawie bazy danych cenowych z danego rynku. Analiza istotności przyjętych

atrybutów oraz ich statystyczna weryfikacja i ocena (macierz korelacji atrybutów, interakcje atrybutów oraz standaryzacja danych). Konieczność posłużenia

się elementami analizy statystycznej - np. analiza regresji wielorakiej).

ETAP II - przygotowanie danych

opis wycenianej nieruchomości pod kątem cech rynkowych,

17


wybór bazy nieruchomości podobnych i jej opis pod kątem cech rynkowych,

określenie średnich jednostkowych cen transakcyjnych,

określenie modelu szacowania (addytywny, multiplikatywny lub mieszany). Uzasadnieniem przyjętego modelu winna być dokładna analiza rynku i

wynikające z niej wnioski.

ETAP III - obliczenia - metoda korygowania ceny średniej

model korygowania ceny średniej ( cśr ± korekty )

C=C śr+∑i=1

n

β i×δcδi× (ai−aiśr )

oznaczenia:

cśr - średnia cena z bazy transakcji porównawczych

n - liczba atrybutów (cech różnicujących) βi - korelacje wagowe (z analizy macierzy i podmacierzy korelacji atrybutów) δC / δi - iloraz odchyleń standardowych ( dla ceny i atrybutu z bazy transakcji ai - aśir - różnica wielkości atrybutu dla obiektu wycenianego i dla średniej z bazy

transakcji Z powyżej przedstawionej formuły wyraźnie widać, że wartość dowolnej nieruchomości powstaje poprzez korektę ceny średniej z bazy nieruchomości

porównawczych za pomocą składników iloczynów pewnych charakterystycznych współczynników i różnicy w obrębie każdego z atrybutów.

Ilość korekt zależy więc od ilości atrybutów i może być zarówno dodatnia jak i ujemna.

W odróżnieniu od innych algorytmów używanych przy korygowaniu ceny średniej uwzględnia on wszystkie przyjęte do obliczeń transakcje oraz

różnicuje korekty z tytułu różnic poszczególnych atrybutów i ich „wag”.

Przyjęty algorytm obliczeniowy nie zmienia faktu, że nadal korygujemy cenę średnią - tylko zmienia sposób jej korygowania ( nota

interpretacyjna NI Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości – „nie wyklucza innych sposobów ustalania wielkości

współczynników korygujących cenę średnią” ).

Dokładniejsze informacje o zastosowanej formule można znaleźć w literaturze podanej w podstawach metodologicznych wyceny.

Przy określaniu i obliczaniu oraz weryfikowaniu współczynników korelacji wagowych (wag cech rynkowych) posłużono się elementami analizy

statystycznej.

9. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

9.1. Atrybuty i ich gradacja.

Atrybuty i ich wagi są najczęściej podawane bez żadnych obliczeń. Tak w literaturze fachowej jak i w innych operatach problem ustalenia wielkości wag

jest najczęściej pomijany, a podawane wielkości różnią się nawet znacznie. Zalecana „oficjalna” metoda poprzez porównanie nieruchomości różniących się

tylko jedną cechą to "czysta teoria". W praktyce takich par nieruchomości praktycznie nie ma, a do obliczeń potrzeba ich nawet kilka.

Jedyną mierzalną metodą pozwalającą realnie uchwycić wpływ atrybutów na wartość nieruchomości daje dział matematyki - analiza regresji. Zastosowanie

jej wymaga jednak dużej ilości transakcji.

Zastosowanie analizy regresji pozwala na określenie wielkości atrybutów (zależą one od przyjętej do obliczeń bazy danych) ich zweryfikowanie (określenie

czy dany atrybut jest istotny), a nawet określenie błędu ich oszacowania.

Dokładnej analizie poddano kilkadziesiąt transakcji z obszaru miasta Zielonej Góry z okresu 01.2011 ÷ 08.2017 i na tej podstawie obliczono wysokości

wag.

Każdą z transakcji cyfrowo opisano i przeprowadzono obliczenia, które następnie statystycznie zweryfikowano.

Wszystkie dalej podane atrybuty okazały się statystycznie ważne tzn. wpływają na ceny jednostkowe nieruchomości.

W stosunku do powierzchni gruntów należy zauważyć, że atrybut ten jest destymulantą. Jako jedyny charakteryzuje się niewielką korelacją ujemną.

Jego wzrost powoduje spadek ceny jednostkowej.

Dla pozostałych atrybutów współczynniki korelacji są dodatnie i wynoszą od 0,44 do 0,70. Oznacza to wyraźny wzrost cen jednostkowych wraz ze

wzrostem atrybutu (lepsza jakościowo cecha oznacza większą wartość).

18


Poniżej podano atrybuty wraz z obliczonymi wagami (po zaokrągleniu do 5%).

ATRYBUTY: wagi

- powierzchnia gruntów - 10%

- lokalizacja i sąsiedztwo – 35%

- atrakcyjność rynkowa – 40%

- dostęp komunikacyjny – 15%

Pominięto atrybut uzbrojenie gruntów, bowiem wszystkie nieruchomości porównawcze położone są w terenach w pełni uzbrojonych ( do obliczeń należy

przyjmować tylko atrybuty różnicujące ceny, a nie wszystkie znane wyceniającym atrybuty).

Kilka z nieruchomości porównawczych to nie tylko grunty, ale obiekty zawierające części składowe takie jak małe budynki, utwardzenia, ogrodzenia, itp.

elementy budowlane.

Elementy te zostały uwzględnione w atrybucie – atrakcyjność rynkowa, atrybut ten posiada największą wagę – 40 %.

Przy obliczeniu i weryfikowaniu wag posłużono się regresją liniową wieloraką.

- podane powyżej atrybuty i ich wagi są istotne statystycznie.

- słupki błędów nie przekraczają 4 %.

- graficzna interpretacja wag oraz ich błędów na wykresie poniżej

Gradacja cech rynkowych

tabela nr 1

19

10%

35%40%

15%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

Pow L+S Atr Kom

Wagaatrybutu

Atrybuty i ich wagi [%] + słupki błędów


Dopuszcza się wystąpienie w obliczeniach dla „atrybutów przymiotnikowych” stanów pośrednich przy ocenie nieruchomości np.

lokalizacja i sąsiedztwo 1,5 - czyli stan pośredni pomiędzy 1 i 2 (uwaga dotyczy atrybutów 2 ÷ 4).

9.2 Wycena nieruchomości - prawa użytkowania wieczystego gruntów

wraz z częściami składowymi nieruchomości

Z pierwotnie analizowanej grupy kilkudziesięciu transakcji do końcowych obliczeń wyselekcjonowano 15 transakcji z okresu lat 2014 ÷ 2017.

Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1m2

gruntów zabudowanych.

20

Lp. Gradacja cechy Opis Waga / gradacja

1Powierzchnia gruntów 10 %

Przyjęto rzeczywistą powierzchnię gruntów [m2

]

2

Lokalizacja i sąsiedztwo nieruchomości

Atrybut uwzględniający ogólne położenie, odległość od centrum

( strefa miasta ) oraz lokalizację szczegółową. Uwzględnia również stan sąsiedztwa ( sąsiednie nieruchomości

wykorzystywane na podobne cele, miejscowe centra usługowo – handlowe, inne tereny inwestycyjne i budowlane itp.) 35 %

1 – poniżej przeciętnej

2 – przeciętne

3 – powyżej przeciętnej

1 ÷ 3

3

Atrakcyjność rynkowa (cecha silnie subiektywna)

Uwzględnia wszystkie inne nie ujęte dotychczas innymi atrybutami cechy nieruchomości np. poziom kształtowania się

cen nieruchomości w danej strefie, rodzaj i długość przyłączy do sieci, kształt i topografia działki, fakt przebiegu przez

działkę linii energetycznej lub innej sieci ( służebności ), inne ograniczenia np. brak możliwości zabudowy całej działki,

możliwość wykorzystania na zróżnicowane cele, prawa do gruntów np. użytkowania wieczystego gruntów oraz

elementy dodatkowe nieruchomości np. mała zabudowa gruntów, utwardzenia, ogrodzenia , itp.40 %

1 – poniżej przeciętnej

2 – przeciętna

3 – powyżej przeciętnej1 ÷ 3

4

Dostępność komunikacyjna 15 %

1 – słaba ( drogi gruntowe, drogi utwardzone wąskie lub

jednokierunkowe, uciążliwy dojazd do nieruchomości )

2 – dobra ( drogi utwardzone, przeciętny dostęp do

obwodnicy i dróg wyjazdowych )

3 – bardzo dobra ( drogi utwardzone, szybki dostęp do dróg

szybkiego ruchu, obwodnicy itp. )

1 ÷ 3


Nieruchomości przyjęte do obliczeń przedstawiono w tabeli nr 2.

Cyfrowy opis wszystkich transakcji przedstawiono w tabeli nr 2A.

Cyfrowy opis nieruchomości wycenianej w kontekście cech rynkowych zawarto na dole tabeli nr 2A.

Dokładne obliczenia jednostkowej wartości nieruchomości przedstawiono w postaci tabelarycznej (tab. 2A). Tabela bazuje na danych wynikających z

tab. nr 2 oraz danych wynikających z przeprowadzonej analizy rynku lokalnego (kolor szary).

Kolorem niebieskim zaznaczono w tab. 2A ewentualne transakcje pominięte na końcowym etapie obliczeń. (transakcje odstające nie spełniające

przyjętego kryterium oceny podobieństwa nieruchomości).

21

transakcyjna 1m2 gr. 1m2 gr. zakt.[ m2 ] [zl] [ zł/m2 ] [ zł/m2 ]

1 Zielona Góra 20 Działkowa 31.03.2014 3 017 870 000,00 288,37 288,37

2 Zielona Góra 32 Lubuska 29.07.2014 2 757 419 000,00 151,98 151,98

3 Zielona Góra 6 Rzeźniczaka 30.06.2015 3 592 545 400,00 151,84 151,84

4 Zielona Góra 21 Zacisze 08.07.2015 3 383 400 000,00 118,24 118,24

5 Zielona Góra 12 Kostrzyńska 29.10.2015 3 002 331 100,00 110,29 110,29

6 Zielona Góra 36 Kożuchowska 15.12.2015 5 347 819 600,00 153,28 153,28

7 Zielona Góra 34 Struga 17.12.2015 6 609 1 668 980,49 252,53 252,53

8 Zielona Góra 29 Botaniczna 28.12.2015 4 185 1 464 750,00 350,00 350,00

9 Zielona Góra 36 Nowojędrzychowska 03.02.2016 1 117 167 550,00 150,00 150,00

10 Zielona Góra 4 Dekoracyjna 10.06.2016 2 768 800 000,00 289,02 289,02

11 Zielona Góra 12 Gorzowska 13.09.2016 4 300 412 195,12 95,86 95,86

12 Zielona Góra 22 Foluszowa 26.04.2017 3 001 330 000,00 109,96 109,96

13 Zielona Góra 12 Międzyrzecka 26.06.2017 3 068 369 918,70 120,57 120,57

14 Zielona Góra 12 Międzyrzecka 26.06.2017 4 127 504 065,04 122,14 122,14

15 Zielona Góra 12 Gorzowska 24.08.2017 2 150 221 219,00 102,89 102,89

3 495 621 585,22 171,13 171,13

tabela nr 2

C e n a

średnie

Pow. gruntów

Lp. Miasto ObrębData

transakcji

ZESTAWIENIE TRANSAKCJI

Ulica


Zatem wartość gruntów zabudowanych ( prawa u.w. ) oznaczonych działką nr 47/15 wynosi:

190,00 zł / m2

x 3.451 m2

= 655.690,00 zł

po zaokrągleniu

656.000,00 zł

Słownie: sześćset pięćdziesiąt sześć tysięcy zł.

9.3 Wycena gruntów o prawie użytkowania wieczystego

22

ZESTAWIENIE I CYFROWY OPIS TRANSAKCJI x1 x2 x3 x4

zł/m2 m2 1 ÷ 3 1 ÷ 3 1 ÷ 31 Zielona Góra 20 Działkowa 2014-03-31 288,37 3 017 3 3 2

2 Zielona Góra 32 Lubuska 2014-07-29 151,98 2 757 2 1 1

3 Zielona Góra 6 Rzeźniczaka 2015-06-30 151,84 3 592 3 2 2

4 Zielona Góra 21 Zacisze 2015-07-08 118,24 3 383 2 2 2

5 Zielona Góra 12 Kostrzyńska 2015-10-29 110,29 3 002 2 1 3

6 Zielona Góra 36 Kożuchowska 2015-12-15 153,28 5 347 2 2 2

7 Zielona Góra 34 Struga 2015-12-17 252,53 6 609 2 3 2

8 Zielona Góra 29 Botaniczna 2015-12-28 350,00 4 185 3 3 3

9 Zielona Góra 36 Nowojędrzychowska 2016-02-03 150,00 1 117 2 1 2

10 Zielona Góra 4 Dekoracyjna 2016-06-10 289,02 2 768 2 2 3

11 Zielona Góra 12 Gorzowska 2016-09-13 95,86 4 300 2 1 3

12 Zielona Góra 22 Foluszowa 2017-04-26 109,96 3 001 1 1 2

13 Zielona Góra 12 Międzyrzecka 2017-06-26 120,57 3 068 2 1 3



- 0,24 0,57 0,84 0,02

81,63 1312,23 0,52 0,82 0,63

95,86 1 117 1 1 1

171,13 3 495 2,1 1,7 2,4

350,00 6 609 3 3 3

171,13 3 495 2,1 1,7 2,4

poprawk i 10% 35% 40% 15%

z tytułu 0,12 0,67 0,69 0,44

różnic 3 451 2,0 2,5 2,0C-j Pgr = 190,00 zł/m2 18,87 0,27 -5,49 31,86 -7,77

x 3451 m2 [zł]

wartości średnie

po zaokrągleniu [zł] -

W y c e n a

190 zł/m2 = 655690

656 000,00

o b i e k t w y c e n i a n y

δ = 44,96

średnie przyjęte do obliczeń (po weryfikacji)

R2 = 0,7w a g a a t r y b u t u [%]

współczynnik korelacji

ObrębData

transakcjiATR KOM.C-j Pgr

Ulica L+S

tabela nr 2A

P-Gr

O B L I C Z E N I A : parametry w polach zacieniowanych (poniżej) na podstawie przeprowadzonej analizy rynku i obliczeń

Miasto Lp.

współczynnik korelacjiparametry

statystyczne dla powyższej

bazy 15 transakcji

odchylenie standardowe

wartości minimalne

wartości maksymalne

R 2̂ = 0,78


Do obliczeń przyjęto tą sama bazę transakcji porównawczych, a w obliczeniach szczegółowych w atrybucie atrakcyjność rynkowa pominięto zabudowę

nieruchomości wycenianej – obliczenia w tabeli nr 2B

Wartość gruntów ( prawa u.w. ) oznaczonych działką nr 47/15 wynosi po zaokrągleniu:

518.000,00 złSłownie: pięćset osiemnaście tysięcy zł.

9.4 Zestawienie wartości składników nieruchomości wartość nieruchomości oznaczonej działką nr 47/15

656.000,00 zł

Słownie: sześćset pięćdziesiąt sześć tysięcy zł.

w tym:

23

ZESTAWIENIE I CYFROWY OPIS TRANSAKCJI x1 x2 x3 x4

zł/m2 m2 1 ÷ 3 1 ÷ 3 1 ÷ 31 Zielona Góra 20 Działkowa 2014-03-31 288,37 3 017 3 3 2

2 Zielona Góra 32 Lubuska 2014-07-29 151,98 2 757 2 1 1

3 Zielona Góra 6 Rzeźniczaka 2015-06-30 151,84 3 592 3 2 2

4 Zielona Góra 21 Zacisze 2015-07-08 118,24 3 383 2 2 2

5 Zielona Góra 12 Kostrzyńska 2015-10-29 110,29 3 002 2 1 3

6 Zielona Góra 36 Kożuchowska 2015-12-15 153,28 5 347 2 2 2

7 Zielona Góra 34 Struga 2015-12-17 252,53 6 609 2 3 2

8 Zielona Góra 29 Botaniczna 2015-12-28 350,00 4 185 3 3 3

9 Zielona Góra 36 Nowojędrzychowska 2016-02-03 150,00 1 117 2 1 2

10 Zielona Góra 4 Dekoracyjna 2016-06-10 289,02 2 768 2 2 3


12 Zielona Góra 22 Foluszowa 2017-04-26 109,96 3 001 1 1 2




- 0,24 0,57 0,84 0,02

81,63 1312,23 0,52 0,82 0,63

95,86 1 117 1 1 1

171,13 3 495 2,1 1,7 2,4

350,00 6 609 3 3 3

171,13 3 495 2,1 1,7 2,4

poprawk i 10% 35% 40% 15%

z tytułu 0,12 0,67 0,69 0,44

różnic 3 451 2,0 1,5 2,0C-j Pgr = 150,18 zł/m2 -20,95 0,27 -5,49 -7,96 -7,77

x 3451 m2 [zł]

wartości średnie

po zaokrągleniu [zł] -

W y c e n a

150,18 zł/m2 = 518271,18

518 000,00

o b i e k t w y c e n i a n y

δ = 44,96

średnie przyjęte do obliczeń (po weryfikacji)

R2 = 0,7w a g a a t r y b u t u [%]

współczynnik korelacji

ObrębData

transakcjiATR KOM.C-j Pgr

Ulica L+S

tabela nr 2A

P-Gr

O B L I C Z E N I A : parametry w polach zacieniowanych (poniżej) na podstawie przeprowadzonej analizy rynku i obliczeń

Miasto Lp.

współczynnik korelacjiparametry

statystyczne dla powyższej

bazy 15 transakcji

odchylenie standardowe

wartości minimalne

wartości maksymalne

R 2̂ = 0,78


wartość prawa u.w. gruntów - 518.000,00 zł

wartość budynku i budowli - 138.000,00 zł

w tym:

Wartości wskazanych powyżej zabudowań mają

charakter tylko poglądowy bo przecież nie można ich

sprzedać niezależnie od gruntu. Wydzielenia

wartości dokonano proporcjonalnie do udziałów

wartości odtworzeniowej budynku i budowli w różnicy

wartości gruntów zabudowanych i gruntów

niezabudowanych.

wartość udziału 1/2 w nieruchomości

oznaczonej działką nr 47/15

328.000,00 zł

Słownie: trzysta dwadzieścia osiem tysięcy zł.

w tym:

wartość prawa u.w. gruntów - 259.000,00 zł

wartość budynku i budowli - 69.000,00 zł

10. UZASADNIENIE DOKONANEJ WYCENY

Oszacowana wartość jednostkowa przedmiotowych gruntów zabudowanych w wysokości 190,00 zł/m2 mieści się w zakresie < C min C max >

przyjętych do obliczeń transakcji kupna - sprzedaży tego typu nieruchomości.

Wartość ta jest ok. 10% wyższa od ceny średniej nieruchomości porównawczych

(Cśr = 171,13 zł/ m2

)

Czynnikiem decydującym o powyższym fakcie jest przede wszystkim atrakcyjność rynkowa nieruchomości.

Proces szacowania uwzględniał przyjęte atrybuty cenotwórcze nieruchomości, a mianowicie: powierzchnię gruntów, lokalizację i sąsiedztwo, szeroko

rozumianą atrakcyjność rynkową oraz dojazd do nieruchomości.

Wybrana do końcowych obliczeń próbka 15 transakcji, charakteryzuje się bardzo podobnymi wskaźnikami jak baza służąca do analizy rynku lokalnego.

Wszystkie transakcje spełniają wymogi przyjętego kryterium – „reguła 3 δ” w stosunku do parametru „odległość Mahalanobisa” ( parametr statystyczny, uwzględniający podobieństwo nieruchomości na podstawie wszystkich analizowanych cech ).

Ze względu na duży stopień skomplikowania obliczeń nie było możliwości zaprezentowania w niniejszym operacie całości obliczeń (np. elementy

analizy rynku tj. analiza trendu, analiza regresji, obliczenie wag).

W operacie nie podano dokładnych danych identyfikujących nieruchomości – zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego CSK 369/2011 z 05-10-2012 r.

oraz zgodnie z obowiązującymi rzeczoznawcę przepisami prawa.

W kwestiach spornych dokładne dane transakcyjne i obliczenia mogą zostać ujawnione (do wglądu) w celu potwierdzenia wiarygodności danych i

obliczeń.

11. KLAUZULE

Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnień z nim formy i treści takiej

publikacji. Nie można go wykorzystać do żadnego innego celu aniżeli określony w operacie.

Założono, że nie zatajono przed rzeczoznawcą informacji i danych formalno - prawnych mających istotny wpływ na wartość nieruchomości.

Wyliczone wartości oraz ceny przyjęte do obliczeń zostały przyjęte bez Vat-u.

Zielona Góra, listopad 2017 rok

24

Lp. Wyszczególnienie wartość rynkowa [zł]

1 budynek usługowy 48 300,00

2 nawierzchnie utwardzone 34 500,00

3 ogrodzenie + brama 34 500,00

4 myjnia i zbiornik betonowy 20 700,00

5 razem 138 000,00


12. ZAŁĄCZNIKI

1/ Wypisy z rejestru gruntów - zał. nr 1

2/ Wyrys z mapy zasadniczej - zał. nr 2

3/ Odpis z księgi wieczystej - zał. nr 3

4/ Informacja o przeznaczeniu nieruchomości - zał. nr 4

25

ZAKŁAD SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCIzielonagorakomornik.pl/.../2019/04/tekst-ZG.Al_.Zjedno… · Web...

Documents

Transcript of ZAKŁAD SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCIzielonagorakomornik.pl/.../2019/04/tekst-ZG.Al_.Zjedno… · Web...