Regionalny Kurier Mieszkaniowy nr 3, maj 2014
-
Upload
kurier-mieszkaniowy -
Category
Documents
-
view
216 -
download
0
description
Transcript of Regionalny Kurier Mieszkaniowy nr 3, maj 2014
1www.kuriermieszkaniowy.pl
M I E S I Ę C Z N I K B E Z P Ł AT N Y • N A K Ł A D 6 . 0 0 0 E G Z . • N R 3 • M A J 2 0 1 4 • I S S N 2 3 5 3 - 7 5 7 4
PRAWNIK
RADZI
S. 6
CITY PARK SPRZEDANY W PONAD 80 PROC.
Trójmiejski deweloper Inpro sprzedał większość z 516 mieszkań w swojej inwestycji na gdańskiej Zaspie.s. 2
I ETAP RED PARK ZAKOŃCZONY
Ponad 80 osób spędziło Wielkanoc w nowych mieszkaniach poznańskiego Red Parku przy ul. 28 czerwca 1956 r. s. 2
BEZ CZYNSZU, ALE CZY BEZ KOSZTÓW?
Coraz więcej deweloperów oferuje mieszkania bezczynszowe. Czy rzeczywiście koszty ich utrzymania są niższe?s. 4
CO KTO MOŻEWE WSPÓLNOCIE
Kto i w jakich sprawach może decydować o budynku: kiedy mieszkańcy, kiedy zarząd wspólnoty, a kiedy zarządca?s. 5
WYCINKA DRZEW NA DZIAŁCE
Planujesz wycinkęna jesień? Formalności załatwjuż teraz.s. 5
Poszukując własnej działki stawia-
my na gotowe rozwiązania. Nie je-
steśmy zainteresowani gruntami do
samodzielnego zagospodarowania –
takie rozwiązanie wybiera tylko 13
proc. ankietowanych, podczas gdy 82
proc. deklaruje, że interesowałaby ich
działka co najmniej z domkiem letni-
skowym lub nawet całorocznym, czy-
li „gotowa do użytku” i nie wymaga-
jąca wielkich nakładów pracy.
Najwięcej zwolenników ma najbar-
dziej popularne na rynku rozwiąza-
nie – zakup działki z domkiem letni-
skowym, ew. postawionym na działce
domkiem holenderskim.
– W porównaniu do zeszłego roku,
kiedy zadaliśmy ankietowanym po-
dobne pytania, nieco więcej ankie-
towanych, bo 17 proc., deklarowa-
ło, że jest zainteresowanych zakupem
samej działki. Natomiast z 19 do 26
proc. wzrósł odsetek deklaracji o chę-
ci zakupu domu całorocznego – mówi
Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse.
Nad jeziorem i niezbyt dalekoZakup działki w górach, czy nad mo-
rzem nie okazał najbardziej pożądany
przez ankietowanych. Planujący za-
kup działki preferują tereny położone
nad jeziorami (49 proc.) oraz w po-
bliżu lasów (23 proc.).
– W tym punkcie ankiety bardzo róż-
nią się od ubiegłorocznych, gdzie aż
44 proc. ankietowanych zadeklaro-
wało chęć zakupu działki pod lasem –
mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.
– Bardzo istotną kwestią jest odle-
głość od miejsca zamieszkania. 43
proc. poszukuje działek w odległo-
ści do 50 km. Z drugiej strony aż 21
proc. jest w stanie rozważyć oferty,
które będą położone nawet powyżej
150 km od domu.
Nawet ponad 100 tys. zł za działkęCoraz lepsza koniunktura i pozy-
tywne nastroje sprawiają, że Polacy
są skłonni wydać niemałe pienią-
dze dla przyjemności i podniesienia
komfortu życia. Najliczniejsza grupa,
38 proc. ankietowanych, zdecydowa-
na jest wydać od 20 do 50 tys., 26
proc. – od 50 do 100 tys., a co dzie-
siąty nawet powyżej 100 tys. zł. nato-
miast 26 proc. poszukuje najtańszych
działek, do 20 tys. zł.
– Budżety, które jesteśmy skłonni
przeznaczyć na zakup gruntu nie
są dalekie od tego, co dostępne jest
na rynku. Oczywiście najłatwiej jest
kupić działkę rekreacyjną dysponując
kwotą powyżej 100 tys. zł. 45 proc.
ofert wystawionych na sprzedaż kosz-
tuje ponad 100 tys. zł, 26 proc. mie-
ści się w widełkach od 50 do 100 tys.,
23 proc. – pomiędzy 20 a 50 tys. zł.,
a 6 proc. poniżej 20 tys. zł – wylicza
Marta Kosińska z serwisu Szybko.pl.
W porównaniu do ankiety przeprowa-
dzonej przed rokiem nie zmieniły się
czynniki jakimi kierują się nabywcy
działek letniskowych. Największe zna-
czenie ma cena działki, a następnie ci-
che i spokojne otoczenie oraz walory tu-
rystyczne i krajoznawcze. Najmniejszą
uwagę zwracamy na prestiż okolicy oraz
walory inwestycyjne.
Źródło: Metrohouse
Rząd przyjął projekt Ministerstwa
Finansów dotyczący ustawy o odwró-
conym kredycie hipotecznym, usta-
wa musi jeszcze przejść przez Sejm
i Senat. Resort finansów zapewnia,
że ustawa zawiera wystarczające regu-
lacje chroniące klientów. Jeśli nowy
produkt zyska popularność, w kon-
sekwencji zwiększy się podaż nieru-
chomości na rynku.
– Obecnie odwrócona hipoteka na
polskim rynku nie funkcjonuje ze
względu na szereg barier prawnych,
które musieliśmy wyeliminować,
żeby banki mogły ją zaoferować –
mówi Agnieszka Wachnicka, zastęp-
ca dyrektora Departamentu Rozwoju
Rynku Finansowego w Ministerstwie
Finansów. – Banki już od dawna mo-
nitorują sytuację prawną tego pro-
duktu, zapewne także prowadzą ana-
lizy i przygotowują się do tego, żeby
móc go zaoferować. Sądzimy więc, że
nastąpi to szybko, co nie znaczy, że
produkt będzie w ofercie wszystkich
banków.
Pod koniec kwietnia rząd przy-
jął projekt ustawy o odwróconym
kredycie hipotecznym i zdecydo-
wał o skierowaniu go do Sejmu.
Wprowadzenie tego produktu do
oferty banków ma pomóc starszym
osobom podreperować domowy bu-
dżet. Odwrócona hipoteka polega
na tym, że bank wypłaca klientowi
– zazwyczaj właśnie osobie starszej
– daną kwotę kredytu (jednorazowo
lub np. co rok lub co miesiąc), któ-
rego zabezpieczeniem jest posiada-
na przez klienta nieruchomość. Po
śmierci kredytobiorcy nieruchomość
nie staje się jednak automatycznie
własnością banku – to do spadko-
bierców klienta należy decyzja, czy
oddadzą bankowi wypłacony kredyt
i zachowają nieruchomość, czy też
przeniosą prawo własności nieru-
chomości na bank.
Choć ustawa nie precyzuje, kto może
korzystać z odwróconego kredytu, to
zapewne same banki wprowadzą li-
mit wiekowy dla klientów. Warto
wspomnieć, że w tym przypadku
młodszy wiek klienta oznacza więk-
sze ryzyko dla banku.
Resort finansów, pracując nad nowy-
mi regulacjami, koncentrował się na
odpowiednim zabezpieczeniu intere-
sów klientów.
– Jednym z elementów jest moż-
liwość odstąpienia od umowy.
Standardowo przy kredycie konsu-
menckim mamy na to 14 dni od jej
zawarcia, tutaj przedłużyliśmy ten
termin do 30 dni. Wzięliśmy pod
uwagę, że grupą beneficjentów tego
produktu będą osoby starsze, które
być może będą potrzebowały więcej
czasu na podjęcie takiej decyzji i na-
myślenie się, czy ta oferta była odpo-
wiednia – mówi Wachnicka.
Banki będą też musiały przekazać
potencjalnemu klientowi – co naj-
mniej na 7 dni przed podpisaniem
umowy – formularz informacyj-
ny, którego wzór zostanie określony
w rozporządzeniu ministra finansów.
Czyli w każdym banku kredytobiorca
otrzyma informacje na takim samym
formularzu, dzięki czemu łatwiej bę-
dzie mu porównać oferty.
– W formularzu znajdą się wszyst-
kie istotne informacje dotyczące
produktu, a więc prawa i obowiązki
stron, kwota kredytu, jej stosunek do
wartości nieruchomości i dodatko-
we opłaty – dodaje przedstawicielka
Ministerstwa Finansów.
Ustawa przewiduje także możliwość
wcześniejszej, bezpłatnej spłaty kre-
dytu oraz ogranicza odpowiedzial-
ność klienta maksymalnie do war-
tości nieruchomości. Precyzuje też
przypadki, w których bank może wy-
powiedzieć umowę przed terminem
(np. zaniedbywanie przez klienta
swoich podstawowych obowiązków,
jak płacenie podatków związanych
z nieruchomością czy dokonywanie
niezbędnych napraw lub utrzymywa-
nie nieruchomości w odpowiednim
stanie). Jeżeli kredytobiorca naruszy
te obowiązki, to bank będzie mógł
wypowiedzieć umowę, ale też nie od
razu.
– Najpierw bank będzie musiał we-
zwać kredytobiorcę do zaprzestania
takich działań, a jeśli to nie poskut-
kuje, zażąda upoważnienia do wy-
pełniania tych obowiązków w imie-
niu klienta. Bank będzie mógł wy-
powiedzieć umowę dopiero wtedy,
gdy kredytobiorca nie zechce pod-
pisać tego upoważnienia – tłumaczy
Wachnicka.
Jej zdaniem przyjęcie ustawy może
mieć również wpływ na rynek nie-
ruchomości – przekazywane ban-
kom nieruchomości będą trafiały na
rynek, co doprowadzi do zwiększe-
nia podaży nieruchomości, a w kon-
sekwencji do obniżki cen.
Źródło:
Agencja Informacyjna
Newseria Biznes
Sezon na działki letniskowe
Odwrócona hipoteka bliżej
Niedroga, blisko jeziora i niedaleko miejsca zamieszkania - tak wygląda profil idealnej działki rekreacyjnej.
Już wkrótce banki będą mogły udzielać osobom starszym kredytów, których zabezpieczeniem będzie posiadana przez nich nieruchomość. Czy będzie to dobry i bezpieczny dodatek do emerytur?
Fot. www.sxc.hu
Więcej naKurierMieszkaniowy.pl
NR 3 • MAJ 2014REGIONALNY KURIER MIESZKANIOWY
www.kuriermieszkaniowy.pl2
SIĘ BUDUJESIĘ BUDUJE
Trójmiasto
Poznań
Trójmiejski deweloper Inpro sprze-
dał ponad 80 proc. z 516 mieszkań
w inwestycji City Park w Gdańsku
Zaspie. Osiedle będzie się składać
z sześciu 11-kondygnacyjnych bu-
dynków, ich PUM wyniesie 27 564
mkw. Mieszkania są wyposażone
w przestronne balkony i tarasy,
natomiast lokale na parterze mają
przynależne ogródki. W każdym
z budynków znajduje się przestron-
ny hol, na parterze pokój poczto-
wy oraz wózkarnia, zaś na dwóch
najniższych kondygnacjach hale
garażowe z piwnicami. Osiedle za-
oferuje także ogólnodostępne miej-
sca postojowe, dwa boiska wielo-
funkcyjne, centrum rekreacyjne,
tereny zielone, małą architekturę,
plac zabaw oraz lokale usługowe.
W ofercie pozostały 93 mieszka-
nia – jedno w ukończonym bu-
dynku D, pozostałe w budynkach
E i F, których ukończenie pla-
nowane jest odpowiednio na ko-
niec czerwca i września 2015 r.
Powierzchnia mieszkań wynosi
od 33,6 do 112,4 mkw., ich cena
rozpoczyna się od 5 550 zł netto /
mkw. W City Park można również
kupić mieszkania spełniające wy-
mogi programu „Mieszkanie dla
Młodych”, w aktualnej ofercie jest
8 takich lokali.
Budowa pierwszego bloku na po-
znańskim osiedlu Red Park przy
ul. 28 czerwca 1956r. została za-
kończona terminowo, a dewe-
loper, spółka RED-Real Estate
Development, dostał pozwolenie
na użytkowanie. Ponad 80 osób
spędziło święta w swoich nowych
mieszkaniach w najwyższym z po-
wstających budynków. Docelowo
inwestycja będzie liczyć cztery bu-
dynki.
– Nasi klienci to często obecni miesz-
kańcy Dębca, znający dobrze wszel-
kie plusy okolicy i nie chcący się z nią
rozstawać – mówi Roma Pikulska,
marketing manager w firmie Red
Park. – Inwestycja graniczy bezpo-
średnio z Laskiem Dębieckim, co
wielu lokatorów skłoniło do zakupu
mieszkań właśnie tu.
W ramach pierwszego etapu budo-
wy powstał 13-piętrowy blok o pod-
wyższonym standardzie wykończe-
nia składający się z 130 mieszkań
o powierzchniach od 30 do 72 mkw
(od kawalerek po trzypokojowe).
Wszystkie, z wyłączeniem najmniej-
szych lokali, mają balkony lub tara-
sy, na wyższych kondygnacjach po-
wierzchnia tarasów sięga 60 mkw.
Ponad 60 proc. mieszkań znalazło
już swoich właścicieli. Na parterze
dostępne są też lokale usługowe o po-
wierzchniach 105,96 oraz 123 mkw.
Klatki schodowe oddzielone są od
części mieszkalnej dźwiękoszczelnymi
ścianami, do dyspozycji lokatorów
są dwie szybkobieżne windy, zaś
cały budynek dostosowany jest do
potrzeb osób niepełnosprawnych.
W podziemiu powstała jednopozio-
mowa hala garażowa z 73 miejscami
postojowymi. Bezpieczeństwo loka-
torów zapewnia całodobowy moni-
toring i ochrona, a także możliwość
zamontowania wideodomofonu.
Niecodzienną zaletą mieszkań w Red
Parku jest również perspektywa po-
dziwiania panoramy miasta z ostat-
nich pięter.
Ceny mieszkań w Red Parku wa-
hają się od 180 do 420 tys. zł
brutto, a wiele z nich kwalifikuje
się do programu Mieszkanie dla
Młodych.
City Park sprzedany w ponad 80 proc.
I etap Red Park zakończony
Inpro po I kwartale
Osiedle Słoneczne w Brodowie
City Park w Gdańsku City Park w Gdańsku
Red Park w Poznaniu
Od stycznia do marca br. Grupa
Inpro wypracowała skonsolidowane
przychody ze sprzedaży na poziomie
40,9 mln zł, czyli o 24% mniej niż
w I kwartale ubiegłego roku. Zysk
brutto ze sprzedaży w trzech pierw-
szych miesiącach br. spadł natomiast
o 45% do wartości 7,6 mln zł. Spółka
Inpro SA również zanotowała spadek
przychodów za pierwszy kwartał
2014 roku, wypracowując 36,4 mln
zł, czyli o 39% mniej w porównaniu
do analogicznego okresu roku 2013.
Zysk brutto ze sprzedaży za trzy
miesiące br. wyniósł 6,9 mln zł i był
o 52% niższy od uzyskanego rok
wcześniej. Spadki wynikają z tego,
że w 2014 roku Grupa nie oddała
do użytkowania żadnego budynku,
a wydania lokali dotyczyły projektów
zakończonych w poprzednich latach.
Na spadek rentowności miał wpływ
również ujemny wynik segmentu
hotelarskiego, który – ze względu
na swoją sezonowość – odnotowuje
straty w okresach zimowych.
– Rozkład czasowy przychodów
Grupy Inpro w 2014 roku bę-
dzie odmienny od odnotowanego
w 2013 roku – przeważająca część
obrotów będzie przypadać na ostat-
ni kwartał roku 2014, przy założe-
niu braku opóźnień w procedurach
administracyjnych związanych z uzy-
skaniem pozwolenia na użytkowanie
– zapewnia Piotr Stefaniak, prezes
Zarządu Inpro SA.
W tym roku grupa planuje zakończyć
projekty: Czwarty Żagiel, Wróbla Staw
– Mieszkania II i Domy D oraz budy-
nek nr 13 na Osiedlu Leszczynowym.
Przychód z tych projektów w br. powi-
nien wynieść 70-90 mln zł.
REGIONALNY KURIER MIESZKANIOWYNR 3 • MAJ 2014
3www.kuriermieszkaniowy.pl
SIĘ BUDUJESIĘ BUDUJE
KrakówRuszyła budowa City Towers Czyżyny II
Dom z ogrodemza 169 tys. zł
Twoje M z kolejnymi etapami
Więcej naKurierMieszkaniowy.pl
Atal rozpoczął budowę drugie-
go etapu inwestycji City Towers
Czyżyny, w jego ramach przy ul.
Marii Dąbrowskiej powstanie 5 bu-
dynków z mieszkania o powierzchni
25-113 mkw., ruszyła już sprzedaż.
W lutym 2014 roku spółka Atal za-
kończyła pierwszy etap inwestycji,
w ramach którego powstało 6 bu-
dynków, do tej pory sprzedano 333
z 356 mieszkań oraz wszystkie z 21
lokali usługowych.
W kolejnym etapie rozpoczę-
to budowę pięciu 8-piętrowych
apartamentowców, które zaofe-
rują 181 lokali 1-4-pokojowych,
102 miejsc garażowych oraz 101
stanowisk zewnętrznych. Zaletą
będą duże balkony oraz zielone ta-
rasy, a także komórki lokatorskie,
wózkownie oraz pomieszczenia na
rowery.
Cena 1 mkw. mieszkania brutto to
5.950 zł. Projekt zespołu mieszka-
niowego City Towers powstał w kra-
kowskiej pracowni ABJ Projekt.
Zakończenie inwestycji zaplanowa-
no na I kwartał 2016 roku.
KM Building realizujący Osiedle
Słoneczne w Brodowie koło Środy
Wielkopolskiej wprowadził do ofer-
ty dom z ogrodem w cenie 169 tys.
zł brutto. To dom o powierzchni
55 mkw z tarasem i ogrodem o po-
wierzchni ok. 80 mkw. Dostępne są
również również domy 55-metro-
we z tarasem i ogrodem o pow. ok.
220 mkw. w cenie 179 tys. zł brut-
to. W skład lokalu wchodzi salon
z aneksem kuchennym, WC, dwie
sypialnie oraz łazienka. Na początek
deweloper planuje budowę 12 do-
mów, a jeśli zainteresowanie ofertą
będzie duże, bierze pod uwagę możli-
wość postawienia kolejnych domów.
Budowa już ruszyła, oddanie pierw-
szych domów zaplanowano na ostat-
ni kwartał br.
KM Building prowadzi obecnie
dwie inwestycje – osiedle Rodzinny
Zakątek w Błażejewku oraz osie-
dle Słoneczne w Brodowie k. Środy
Wlkp. Wszystkie inwestycje będą
kwalifikować się do programu
Mieszkanie dla Młodych.
Osiedle Słoneczne Tarasy w podpo-
znańskich Plewiskach już niebawem
będzie bogatsze o kolejne dwa eta-
py. Spółka Twoje M, która realizuje
inwestycję, przedstawiła także dalsze
plany rozwoju osiedla sięgające II
kwartału 2015 r. Deweloper stawia
na dwa typy mieszkań z ogrodami
i tarasami, o powierzchniach 50 oraz
74 mkw., kwalifikujących się do pro-
gramu „Mieszkanie dla Młodych”.
Zakończenie prac w ramach IV
etapu inwestycji, w którego skład
wchodzą dwa budynki J i K, prze-
widziane jest na czerwiec 2014 r.
Spółka Twoje M już uzyskała po-
zwolenie na użytkowanie budynku
J, a ostatnie prace wykończeniowe
trwają przy obiekcie K. Jak przewi-
duje dyrektor ds. sprzedaży i mar-
ketingu, Magdalena Czuryńska, nie
powinno być problemów z termino-
wością i cały IV etap zakończy się
zgodnie z przewidywaniami dewe-
lopera. Z kolei oddanie budynków
L i M (V etap) planowane jest w III
kwartale br.
Dużym zainteresowaniem cieszą się
mieszkania, które są obecnie w budo-
wie. Klienci już dokonują rezerwacji na
lokale mające powstać w pierwszym pół-
roczu 2015 r. w ramach VI i VII etapu.
– Podstawowym atutem Osiedla
Słoneczne Tarasy jest to, że do każ-
dego mieszkania przynależy ogródek
albo taras. Zaletą są także niskie kosz-
ty utrzymania.– wskazuje Czuryńska.
– Ponadto spore ożywienie wpro-
wadził program „Mieszkanie dla
Młodych”, a wszystkie nasze miesz-
kania spełniają jego warunki.
Wśród nowo powstających eta-
pów można wyróżnić dwa rodza-
je lokali. Pierwszy to jednopozio-
mowy parterowy o powierzchni 50
mkw., na który składają się salon
z aneksem kuchennym, sypialnia,
łazienka oraz ogródek. Po uwzględ-
nieniu dopłaty w ramach progra-
mu MdM ich ceny zaczynają się od
199.000 zł. Drugi typ to mieszka-
nia dwupoziomowe o powierzchni
74 mkw. z trzema bądź czterema
pokojami i przestronnym tarasem
o metrażu 22 mkw. W tym wy-
padku dzięki dopłacie lokal będzie
można nabyć już od 276.000 zł.
Do każdego mieszkania przynale-
ży jedno miejsce postojowe.
City Towers Czyżyny II
Osiedle Słoneczne w Brodowie
Osiedle Słoneczne Tarasy
NR 3 • MAJ 2014REGIONALNY KURIER MIESZKANIOWY
www.kuriermieszkaniowy.pl4
Brak czynszu oznacza dla lokato-
ra miesięczną oszczędność na po-
ziomie kilkuset złotych. W związku
z brakiem czynszu nie trzeba płacić
składki na fundusz remontowy, za
utrzymanie części wspólnych, utrzy-
manie administracji etc. – dokładnie
tak jak w przypadku domu jednoro-
dzinnego.
Mieszkania bezczynszowe, które kie-
dyś spotykano głównie w kamieni-
cach, teraz powstają w ramach kame-
ralnych inwestycji deweloperskich –
czyli budynków, w których znajduje
się zwykle od dwóch do sześciu loka-
li. Dzięki temu możliwe jest takie za-
projektowanie budynku, przy którym
nie ma on części wspólnych – bo np.
każde mieszkanie ma swoje wejście.
Dodatkową atrakcją tego typu inwe-
stycji jest często ogródek przypisany
do każdego mieszkania oraz możli-
wość zainstalowania kominka. Tak
jest na przykład w przypadku budo-
wanych w Warszawie osiedli Rudy
Rydz (deweloper Dolcan), Willa
Ursynów (Kiljańczyk Development)
oraz Osiedla Centrum w podwar-
szawskiej Kobyłce (Jurtex). Poza
Warszawą i jej okolicami mieszka-
nia bezczynszowe powstały też m.in.
w Rzeszowie.
Czynszu nie ma, ale…Rozważając zakup mieszkania bez-
czynszowego należy pamiętać, że brak
czynszu nie oznacza braku kosztów.
To, że nie płacimy za wywóz śmie-
ci w czynszu, nie znaczy, że usługa
w ogóle będzie darmowa – po prostu
należy zapłacić za nią indywidualnie.
Brak części wspólnych w budynku
oznacza więcej części własnych – traw-
nik w ogródku ktoś musi skosić, a ra-
chunek za oświetlenie wejścia opłacić.
Ostateczna oszczędność na wydatkach
związanych z mieszkaniem zależeć bę-
dzie od danej nieruchomości, a przede
wszystkim jej mieszkańców.
I choć deweloperzy starają się mi-
nimalizować części wspólne (często
w budynkach, w których znajdują
się mieszkania bezczynszowe nie
ma klatek schodowych, a każde
mieszkanie ma autonomiczne wej-
ście, o które właściciel dba samo-
dzielnie), to jeśli np. przy miej-
scach parkingowych jest choć tro-
chę roślinności, trzeba o nią dbać.
Podobnie jest z bramą, podjazdem,
oraz monitoringiem czy oświetle-
niem osiedla. Te prace można zle-
cić jakiejś firmie lub osobie – ale
to wiąże się oczywiście z koszta-
mi. Nie są to jednak nadmiernie
skomplikowane zadania i w zasa-
dzie można wykonywać je samo-
dzielnie – wymaga to tylko doga-
dania się z resztą właścicieli.
Remont na spółkęSytuacja komplikuje się, gdy niezbęd-
ny jest remont budynku. Standardowo
jego koszty pokrywa się z funduszu
remontowego, na który mieszkańcy
składają się każdego miesiąca – jednak
w przypadku mieszkań bezczynszowych
takich składek nikt nie opłaca, więc re-
mont trzeba opłacić jednorazowo. To
z kolei może oznaczać konieczność wy-
dania kilku, a czasem nawet kilkunastu
tysięcy złotych. Teoretycznie w nowo
budowanych budynkach przez kilka
lat nie powinno dziać się nic złego, ale
prędzej czy później dach może zacząć
przeciekać, a elewacja będzie wyma-
gać odświeżenia. Wówczas trzeba być
gotowym na spory wydatek, którym
jednak podzielimy się z sąsiadami, no-
minalnie poniesiemy więc niższy koszt,
niż w przypadku remontu domu jed-
norodzinnego. Jest jednak jedno „ale” –
wszystko przebiegnie gładko tylko w sy-
tuacji, gdy remont nie stanie się źródłem
konfliktu między sąsiadami.
Źródło: Home Broker
W Warszawie i okolicy coraz więcej deweloperów sprzedaje mieszkania bezczynszowe. Czy rzeczywiście koszty utrzymania takiego mieszkania są niższe niż mieszkania, którego lokator musi płacić czynsz?
Początek ożywienia w branży budowlanej i deweloperskiej na razie nie przekłada się na wzrost cen materiałów budowlanych. Rynek ten jest bardzo konkurencyjny, dlatego ewentualne podwyżki cen związane z ożywieniem mogą dotyczyć jedynie wybranych produktów.
Bez czynszu, ale nie bez kosztów
Materiały budowlane nadal tanie
Więcej naKurierMieszkaniowy.pl
Znaczących wzrostów nie należy się
spodziewać, ponieważ przedstawicie-
le rynku nieruchomości wykluczają
boom w branży, pomimo niskich
stóp procentowych i rosnącej zdol-
ności kredytowej Polaków.
Ceny niektórych materiałów budow-
lanych są obecnie na tak niskim po-
ziomie, że nie pokrywają kosztów ich
produkcji. To efekt głębokiego zała-
mania produkcji w branży budowla-
nej i deweloperskiej, które doprowa-
dziło do spadku cen surowców i ma-
teriałów. To dlatego część firm może
próbować poprawić swoją rentow-
ność, podnosząc ceny w czasie naj-
większego popytu, czyli latem.
– Zyskowność jest prawie żadna,
a w niektórych wypadkach wręcz
producenci dokładają do swoich
produktów, a zatem dojdzie zapew-
ne do prób podnoszenia cen. Nie
wiem jednak, czy próby te się powio-
dą, bo konkurencyjność polskiego
rynku materiałów budowlanych jest
bardzo wysoka. Mamy teraz najlep-
szy okres do inwestowania, bo ceny
materiałów budowlanych w Polsce
jeszcze nigdy nie były tak niskie –
mówi agencji informacyjnej Newseria
Biznes Zbigniew Kwapisz, dyrektor
filii Polskich Składów Budowlanych
w Warszawie.
Jak wynika z danych PSB, w mar-
cu 2014 r. w porównaniu do po-
przedniego miesiąca podrożały je-
dynie gazobetony (+1,5 proc.), si-
likaty (+0,5 proc.), a także cement
oraz wapno (+0,2 proc.). Spadały
m.in. ceny pokryć dachowych i ry-
nien (-3,9 proc.), farb, lakierów
i tapet (-10,7 proc.), wyrobów sta-
lowych (-4,4 proc.) oraz narzędzi
i sprzętu budowlanego (-2,5 proc.).
Z kolei nie zmieniły się ceny płytek
ceramicznych, wyposażenia łazienek
i kuchni, bram, ogrodzeń oraz kostki
brukowej. W najbliższym czasie naj-
bardziej prawdopodobny jest wzrost
cen surowych materiałów, zwłaszcza
używanych w projektach drogowych
i kolejowych.
– Myślę, że mogą drożeć niektóre ma-
teriały stanu surowego oraz stal. Jeżeli
będzie bardzo dużo inwestycji, jeżeli
nadal będą budowane w Polsce drogi,
może zdrożeć cement. A przynajmniej
nie będzie tanieć. Może nieco zdrożeć
stolarka i chemia budowlana, ale ta
ostatnia też ma problemy – to grupa
produktów, których sprzedaż w Polsce
najbardziej spadła, dlatego producen-
tom będzie trudno podnosić ceny –
uważa Kwapisz.
Wzrost cen wybranych produktów
będzie, jego zdaniem, umiarkowany
i wyniesie około 3-5 proc. To dlate-
go, że większy popyt ze strony dewe-
loperów ma przyjść dopiero w dru-
giej połowie roku. Z danych NBP
wynika, że w IV kwartale 2013 r.
ceny ofertowe i transakcyjne miesz-
kań na rynku pierwotnym były sta-
bilne. Jednym z wyjątków wśród
przebadanych miast była Warszawa,
gdzie zanotowano wzrost cen trans-
akcyjnych na rynku pierwotnym.
Według NBP ostatni kwartał 2013
r. był czwartym z kolei, w którym ro-
sła sprzedaż mieszkań na rynku pier-
wotnym w największych miastach.
Pozytywny trend widać też na rynku
nieruchomości komercyjnych, gdzie
wartość transakcji inwestycyjnych
urosła w 2013 r. do 3,5 mld euro.
– Myślę, że mieszkania będziemy ob-
sługiwali jesienią i w przyszłym roku,
bo deweloperzy wyraźnie się ożywili,
poza tym w Warszawie brakuje ma-
łych mieszkań – jedno- i dwupokojo-
wych. Liczymy na to, że takie miesz-
kania zaczną powstawać. W tej chwi-
li obsługujemy biura, i to nie wielkie,
tylko średniej wielkości – mówi dy-
rektor w PSB Warszawa.
Analitycy oraz przedstawiciele bran-
ży deweloperskiej i budowlanej nie
mają jednak wątpliwości, że obser-
wowanemu ożywieniu daleko jest do
boomu, jaki wystąpił przed kryzysem
w 2008 r. Wartości subindeksów WIG-
Deweloperzy i WIG-Budownictwo są
znacznie niżej nie tylko w stosunku do
maksimów z 2007 r., lecz także w sto-
sunku do lokalnego szczytu z 2010 r.
W ostatnim roku rynek kapitałowy le-
piej wyceniał perspektywy spółek bu-
dowlanych, których notowania uro-
sły średnio o 41,2 proc., podczas gdy
deweloperów – jedynie o 12,1 proc.
Powód jest prosty: mimo niskich stóp
procentowych oraz poprawiającej się
zdolności kredytowej Polaków, chęt-
nych na kupno mieszkania jest znacznie
mniej niż w przeszłości. Na niektórych
rynkach – zwłaszcza w największych
miastach – ceny są wciąż bardzo wyso-
kie, co może skłaniać część inwestorów
do odkładania decyzji o kupnie miesz-
kania lub domu.
– Skłonność Polaków do inwesto-
wania w mieszkania nie jest już tak
duża jak 5-6 lat temu. Jest mniej
potencjalnych inwestorów. W rejo-
nie wielkiej Warszawy trudno w tej
chwili już inwestować w dom jedno-
rodzinny, bo po prostu jest za drogo.
Mówimy o obrzeżach Warszawy i tu-
taj jest lekkie ożywienie, ale bardzo
lekkie, nie mamy żadnego boomu –
uważa Zbigniew Kwapisz.
Źródło: Agencja Informacyjna
Newseria Biznes
SIĘ BUDUJESIĘ BUDUJE
Fot. www.sxc.hu
Fot. www.sxc.hu
REGIONALNY KURIER MIESZKANIOWYNR 3 • MAJ 2014SIĘ MIESZKASIĘ MIESZKA
5www.kuriermieszkaniowy.pl
Zacznijmy od tego, że nierucho-
mość wspólnoty mieszkaniowej dzie-
li się na lokale stanowiącej przedmiot
własności poszczególnych właścicieli
oraz na nieruchomość wspólną, któ-
ra jest przedmiotem współwłasności
wszystkich właścicieli lokali.
Nieruchomość wspólna umożli-
wia funkcjonowanie nieruchomości
wspólnoty mieszkaniowej jako cało-
ści oraz umożliwia korzystanie z loka-
li stanowiących przedmiot odrębnej
własności przez ich właścicieli. Przy
czym każdy z właścicieli ma prawo
do współkorzystania z nieruchomo-
ści wspólnej zgodnie z jej przeznacze-
niem (mówi o tym art. 12 ust.1 usta-
wy o własności lokali, dalej oznaczo-
nej skrótem „uwl). Właściciele loka-
li mogą określić w umowie sposób
zarządu nieruchomością wspólną,
a w szczególności mogą powierzyć
zarząd osobie fizycznej lub osobie
prawnej (art. 18 ust.1 uwl). Z reguły
w takim przypadku zarząd bywa po-
wierzany profesjonalnemu zarządcy,
który pełni tę rolę zarówno w zna-
czeniu funkcjonalnym (wykonuje
czynności faktyczne), jak też insty-
tucjonalnym (wykonuje czynno-
ści prawne). Należy pamiętać, iż od
1 stycznia 2014 r. – w następstwie
nowelizacji ustawy o gospodarce nie-
ruchomościami – zarządcą jest ten,
kto zawarł pisemną umowę o zarzą-
dzanie nieruchomością, zatem może
być to zarówno osoba fizyczna, jak
i prawna.
Wspólnoty mieszkaniowe dzielą się
na tzw. „małe”, w których liczba lo-
kali wyodrębnionych lub mogących
podlegać wyodrębnieniu (bez wzglę-
du na liczbę ich właścicieli) nie prze-
kracza siedmiu, i tzw. „duże”, w któ-
rych liczba tych lokali jest większa
niż siedem. Dla wspólnot „małych”,
w których nie powierzono zarządu,
w sprawach zarządu nieruchomo-
ścią wspólną, uwl odsyła do odpo-
wiednich przepisów kodeksu cywil-
nego dotyczących współwłasności
(art.19 uwl), tym niemniej powierze-
nie zarządu we wspólnocie „małej”
nie stoi w sprzeczności z przepisami
kodeksu cywilnego.
Sąd Najwyższy – Izba Cywilna
w wyroku z 4 października 2006 r.
(II CSK 218/06) sformułował tezę:
Wskazany w kodeksie cywilnym
sposób wykonywania zarządu rze-
czą wspólną przez współwłaścicie-
li nie ma charakteru wyłącznego,
bowiem regulujące go przepisy nie
stanowią norm o charakterze iuris
cogentis. W uzasadnieniu tego wyro-
ku czytamy m.in.: Współwłaściciele
mogą określić inaczej niż przepisy
kodeksu cywilnego sposób wyko-
nywania zarządu, przykładowo
powierzyć go jednemu ze współ-
właścicieli, a skuteczność umowy
ustanawiającej określony sposób
sprawowania zarządu nie wyma-
ga zachowania żadnej szczególnej
formy dla tej czynności. Umowa
powierzająca zarząd jednemu ze
współwłaścicieli wyłącza upraw-
nienia pozostałych współwłaścicieli
do sprawowania zarządu określone
w art. 199-202 KC.
Zatem z zarządem powierzonym
możemy mieć do czynienia w każdej
wspólnocie mieszkaniowej bez wzglę-
du na jej wielkość (liczbę lokali).
W odniesieniu do „dużej” wspól-
noty (o ile nie określono sposobu
zarządu nieruchomością wspól-
ną w umowie, w szczególności nie
powierzono zarządu nieruchomo-
ścią wspólną osobie prawnej lub fi-
zycznej) właściciele są obowiązani
wybrać ze swojego grona (lub spoza
niego) zarząd wspólnoty, składający
się z jednej lub z kilku osób fizycz-
nych (art.20 ust.1). Jest to niewątpli-
wie zarząd o charakterze instytucjo-
nalnym – reprezentujący wspólnotę
na zewnątrz i podejmujący samo-
dzielnie decyzje w sprawach nieru-
chomości wspólnej w zakresie nie-
przekraczającym zwykłego zarządu.
Można by rzec, że w tym znaczeniu
zarząd jest organem wykonawczym
we wspólnocie.
W sytuacji braku zarządu powierzo-
nego istotne jest zróżnicowanie wy-
magań formalnych koniecznych dla
podejmowania czynności zwykłego
zarządu i czynności przekraczają-
cych zwykły zarząd – w odniesieniu
do obszaru nieruchomości wspólnej,
zaprezentowany w tabeli.
Zasady powyższe są aktualne tyl-
ko w sytuacji, gdy sposób zarządu
nieruchomością wspólną nie został
określony w umowie, w szczególno-
ści zarząd nieruchomością nie został
powierzony (jw. art. 18 uwl) – bez
względu, czy mamy do czynienia
z „małą” czy też „dużą” wspólnotą.
Odnosząc się do zagadnienia prze-
kraczania bądź nieprzekraczania za-
kresu zwykłego zarządu, należy za-
uważyć, iż przepisy prawa nie defi-
niują zamkniętego katalogu czyn-
ności nie przekraczających zwykłego
zarządu. Za czynności zwykłego za-
rządu uważa się bieżącą eksploata-
cję nieruchomości, zapewniającą jej
utrzymanie w stanie niepogorszonym
i bez zmiany aktualnego przeznacze-
nia. Jednakże w związku ze zmianami
cywilizacyjnymi pojęcie zwykłego za-
rządu ewoluuje, co można zauważyć
m.in. w orzecznictwie SN.
Przykładowo:
– W uzasadnieniu uchwały SN z 25
marca 1994 r., wskazano, iż zmiany
występujące w obrębie stosunków
społeczno-gospodarczych, wymu-
szają rozszerzanie zakresu czynności
zwykłego zarządu. – W uzasadnie-
niu uchwały SN z 19 kwietnia 2002 r.
stwierdzono: „Mając na względzie, że
obecnie kanalizacja należy do urzą-
dzeń niezbędnych dla zaspokoje-
nia potrzeb elementarnych, można
uznać, iż jej instalowanie na nieru-
chomości, na której znajduje się bu-
dynek mieszkalny, mieści się w ra-
mach czynności zwykłego zarządu”.
Tym niemniej w przypadkach wąt-
pliwych, nie wymagających natych-
miastowych działań, wskazane jest
poddanie pod głosowanie wspólnoty
propozycji wskazanego zamierzenia,
bowiem nie ma przeciwwskazań, aby
współwłaściciele wypowiedzieli się
co do woli wykonania czynności nie
przekraczającej zwykłego zarządu.
Dla wspólnot, mających zarządy złożo-
ne z wybranych przez właścicieli lokali
osób fizycznych, typowe jest zatrud-
nianie profesjonalnego zarządcy, który
wspomaga zarząd wspólnoty wykonu-
jąc czynności faktyczne z zakresu ob-
sługi nieruchomości wspólnej. Istotne
jest przy tym, aby obowiązki zarządcy
były szczegółowo i jednoznacznie zde-
finiowane w umowie – zwłaszcza od
1 stycznia 2014 r., od kiedy ustawa
o gospodarce nieruchomościami nie
definiuje już pojęcia zarządzania nieru-
chomością.
Piotr Zabrzyjewski
Zespół Zarządców Nieruchomości Sp. z o.o.
Co kto może we wspólnocie
Profesjonalny zarządca wspomaga zarząd
wspólnoty wykonując czynności faktyczne
z zakresu obsługi nieruchomości wspólnej.
Obowiązki zarządcy muszą być szczegółowo
i jednoznacznie zdefiniowane w umowie
– zwłaszcza od 1 stycznia 2014 r., od kiedy ustawa
o gospodarce nieruchomościami nie definiuje już
pojęcia zarządzania nieruchomością.
Przepisy prawa nie definiują zamkniętego
katalogu czynności nie przekraczających
zwykłego zarządu. Za czynności zwykłego
zarządu uważa się jednak bieżącą eksploatację
nieruchomości, zapewniającą jej utrzymanie
w stanie niepogorszonym i bez zmiany aktualnego
przeznaczenia.
Podejmowanie decyzji o losach nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej bywa skomplikowane, jako że nie zawsze wiadomo, kto i w jakich sprawach może decydować: kiedy mieszkańcy, kiedy zarząd wspólnoty, a kiedy zarządca?
Patronem działu jest
Zróżnicowanie wymagań formalnych koniecznych dla podejmowania czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd
Wielkość wspólnoty (liczba lokali)
Decydowanie w sprawach czynności nieprze-kraczających zwykłego zarządu
dla nieruchomości wspólnej
Decydowaniew sprawach czynności przekra-
czających zwykły zarząd dla nie-ruchomości
wspólnej
Wspólnota „duża”(powyżej 7 lokali)
– ustawa o własności lokali
Zarząd wspólnotysamodzielnie
Właściciele lokali zwykłą większością głosów
Wspólnota „mała”
(do 7 lokali)
– ustawa kodeks cywilnyWłaściciele lokali
większością głosówWłaściciele lokali
jednomyślnie
Fot. www.sxc.hu
NR 3 • MAJ 2014REGIONALNY KURIER MIESZKANIOWYSIĘ MIESZKASIĘ MIESZKA
www.kuriermieszkaniowy.pl6
Kto zwołuje zebranie
we wspólnocie
Właściciel lokalu użytkowego poprosił
o zwołanie zebrania wspólnoty, ponie-
waż chciał rozpocząć sprzedaż alkoho-
lu w swoim sklepie, na co wymagana
jest zgoda wspólnoty. Zarząd wspólnoty
kazał właścicielowi czekać na dorocz-
ne zebranie, ale oświadczył także, że
nie wyraża zgody na sprzedaż. Czy to
działanie zgodne z prawem?
Jeśli właściciel lokalu ma mini-
mum 10 proc. udziałów w nieru-
chomości wspólnej, zarząd musi
zwołać zebranie na jego wniosek.
Zgodę na sprzedaż alkoholu lub jej
brak mogą w tym przypadku wyra-
zić wyłącznie właściciele w stosow-
nej uchwale.
UZASADNIENIE: Zgodnie z ustawą
o własności lokali, zebranie wspólnoty
może być trojakiego rodzaju: corocz-
ne obowiązkowe, zwoływane w razie
potrzeby przez zarząd lub zarządcę
oraz zwoływane na wniosek właści-
cieli, którzy dysponują co najmniej
1/10 udziałów w nieruchomości
wspólnej. Jeśli właściciel lokalu ma
10 proc. udziałów, a jego wniosek zo-
stał złożony prawidłowo (czyli na pi-
śmie, które zostało doręczone człon-
kom zarządu), zarząd ma obowiązek
zwołać takie zebranie. Co więcej,
zarząd musi zawiadomić wszystkich
właścicieli o godzinie, dacie, miejscu
zebrania i porządku obrad na co naj-
mniej tydzień przed jego terminem.
Wcześniej członkowie zarządu muszą
sprawdzić, czy właściciele podpisani
pod wnioskiem faktycznie posiadają
ponad 10 proc. udziałów w nieru-
chomości wspólnej, jednak nie mogą
oni (członkowie zarządu) arbitralnie
rozstrzygać, czy zwoływanie zebra-
nia jest zasadne czy też nie. Ponieważ
ustawodawca nie przewidział sytuacji,
w której zarząd nie będzie chciał zwo-
łać zebrania na wniosek właścicieli,
choć jest do tego zobligowany, dlate-
go właścicielowi przysługuje w takich
przypadkach jedynie droga sądowa,
by wykazać swe racje.
Co do zgody na sprzedaż alkoholu,
na podstawie ustawy o wychowa-
niu w trzeźwości i przeciwdziałaniu
alkoholizmowi z 1982 roku, przed-
siębiorca, który zamierza rozpocząć
sprzedaż alkoholu, a punkt sprze-
daży jest w budynku mieszkalnym
wielorodzinnym, musi dołączyć do
wniosku o wydanie zezwolenia pi-
semną zgodę właściciela, użytkow-
nika, zarządcy lub administratora
budynku. Choć ustawa wymienia
jako odpowiednio umocowane oso-
by także zarządcę i administratora,
to przyjęło się, że zgodę na sprzedaż
powinien wyrazić przede wszystkim
właściciel, a w przypadku wspólnoty
mieszkaniowej za takiego uważa się
wszystkich właścicieli lokali, którzy
podejmują wspólną decyzję w for-
mie uchwały. Zarząd nie ma zatem
prawa zakazywać sprzedaży alkoholu,
nie mając oparcia w uchwale podjętej
przez właścicieli.
Uchwała konieczna
do zatrudnienia administratora
Czy umowa o administrowanie nieru-
chomością wspólną wspólnoty miesz-
kaniowej jest ważna, jeśli podpisał
ją zarząd bez odpowiedniej uchwały
wspólnoty mieszkaniowej, a admini-
strator nie miał świadomości, że za-
rząd nie ma tego upoważnienia? Czy
wspólnota musi zapłacić administrato-
rowi za prace wykonane między pod-
pisaniem umowy a stwierdzeniem jej
nieważności?
Do zawarcia umowy z administra-
torem niezbędna jest zgoda właści-
cieli lokali i ich uchwała z upoważ-
nieniem dla zarządu do zawarcia
umowy. Pokrzywdzony w opisany
sposób administrator może docho-
dzić od wspólnoty niezapłaconego
wynagrodzenia.
UZASADNIENIE: Z listu nie wyni-
ka, czy sytuacja miała miejsce przed
czy po 1 stycznia br., a od tej daty
relacje między wspólnotą, licencjo-
nowany zarządcą i administratorem
są inaczej uregulowane. Niezależnie
od tego należy tu jednak przyto-
czyć wyrok Sądu Apelacyjnego
w Białymstoku z 10 września 2002
r., w którym sąd uznał, że wybór
administratora i zawarcie z nim
umowy jest czynnością przekracza-
jącą zakres zwykłego zarządu nie-
ruchomością wspólną, a więc wy-
maga zgody właścicieli wyrażonej
uchwałą. Ustawa o własności lokali
wymienia przykładowe czynności,
które przekraczają zakres zwykłego
zarządu, i można wśród nich zna-
leźć np. ustalenie wynagrodzenia za-
rządu lub zarządcy nieruchomości
wspólnej. Podobne stanowisko zajął
Sąd Apelacyjny w Warszawie (wyrok
z 22 grudnia 2004 r.) stwierdzając
w uzasadnieniu, że jeżeli za czyn-
ność przekraczającą zakres zwykłego
zarządu ustawodawca uznał ustalenie
wynagrodzenia zarządu lub zarządcy,
to tym bardziej za taką czynność na-
leży uznać samo powierzenie admi-
nistrowania nieruchomością osobie
fizycznej lub prawnej. W opisanej
sytuacji można dochodzić od wspól-
noty niezapłaconego wynagrodzenia
za administrowanie nieruchomością
wspólną np. w oparciu o przepisy
o bezpodstawnym wzbogaceniu.
Kosztowne utrzymanie
części wspólnych
Jestem jedynym lokatorem, który wy-
kupił mieszkanie w budynku komu-
nalnym z 90-procentową bonifikatą.
Mam 9 proc. udziałów w powierzch-
ni wspólnej, a resztę posiada gmina.
Niedawno w kamienicy odbyła się
wymiana pionów i dostałem pismo
z ADM, że muszę dopłacić prawie
6 tys. zł. Sąsiedzi nie zapłacą ani gro-
sza, bo ich koszty pokrywa gmina. I tak
jest z każdym remontem, a mnie nie
stać! Płacę regularnie zaliczki na koszty
zarządu oraz na fundusz remontowy.
Co mogę w tej sprawie zrobić?
Tylko jeśli niespodziewane oko-
liczności w ciągu roku spowodują,
że trzeba ponieść nieprzewidziane
wydatki, można podjąć uchwałę
o obciążeniu właścicieli jednorazo-
wą opłatą. Jeżeli taka uchwała zo-
stała prawidłowo podjęta, a miesz-
kaniec uważa, że narusza jego inte-
resy, może ją zaskarżyć do sądu lub
wystąpić o wyznaczenie zarządcy
przymusowego.
UZASADNIENIE: Nie do koń-
ca wiadomo, na jakiej podstawie
ADM żąda od właściciela dodatko-
wych wpłat, skoro płaci on regular-
nie zaliczki, w tym koszty funduszu
remontowego. Właśnie środki z tego
funduszu powinny być w pierwszej
kolejności przeznaczane na remonty
i większe naprawy, a dopiero jeśli nie
wystarczają, właściciele mogą ustalić
w planie gospodarczym np. zwiększe-
nie wysokości comiesięcznych zali-
czek. Tylko jeśli niespodziewane oko-
liczności w ciągu roku spowodują, że
trzeba ponieść dodatkowe wydatki,
można podjąć uchwałę o obciążeniu
właścicieli jednorazową opłatą.
Główny problem Czytelnika polega
na tym, że większość udziałów ma
gmina, a więc może praktycznie do-
wolnie podjąć każdą uchwałę więk-
szością głosów. Ustawa o własności
lokali przewiduje możliwość głoso-
wania według zasady 1 właściciel =
1 głos, ale tylko w określonych oko-
licznościach, np. na żądanie właści-
cieli posiadających łącznie co naj-
mniej 1/5 udziałów, a więc Czytelnik
nadal ma udziałów zbyt mało.
Ale Czytelnik nie pisze, czy był zawia-
damiany o podejmowanych uchwa-
łach i zebraniach wspólnoty, a także
czy w ogóle te zebrania się odbywają.
Jeśli nie, wskazywałoby to na poważ-
ne błędy w zarządzaniu nierucho-
mością. Czytelnik powinien przede
wszystkim zażądać przedstawienia
mu planu gospodarczego i uchwały
zobowiązującej do jednorazowych
wpłat na remonty. Jeśli ich nie do-
stanie, nie ma obowiązku ponosić
dodatkowych opłat. Jeżeli natomiast
dokumenty zostaną przedstawione,
to mogą zostać zaskarżone do sądu,
można także wystąpić o wyznacze-
nie zarządcy przymusowego, który
– zgodnie z ustawą o własności loka-
li – przejmie zarząd, jeżeli wcześniej
zarząd nie został powołany lub po-
mimo powołania nie wypełnia swo-
ich obowiązków albo narusza zasady
prawidłowej gospodarki.
Kosztowne utrzymanie
siedziby zarządu
Czy w czynsz (zaliczkę) można wliczyć
koszty utrzymania siedziby zarządu
wspólnoty? Czy zarząd może w tym
celu np. wynająć sobie pomieszczenie
biurowe i płacić komercyjny czynsz?
Formalnie nie ma przeszkód, oczy-
wiście pod warunkiem, że zgodzą
się na to mieszkańcy i podejmą od-
powiednią uchwałę. Samowolne
działanie zarządu będzie w opisa-
nym przypadku bezprawne.
UZASADNIENIA: Żeby prawidło-
wo sprawować zarząd, czasem ko-
nieczne jest korzystanie przez człon-
ków zarządu z pomieszczeń wspól-
nych i urządzenie w nich biura,
w którym przechowuje się dokumen-
ty związane z zarządem nieruchomo-
ścią lub w którym dyżurują członko-
wie zarządu czy administrator (trud-
no wymagać od członków zarządu,
by na biuro czy magazyn użyczali
własnych mieszkań). Jeśli korzystanie
z tych pomieszczeń wiąże się z kosz-
tami, wydatki związane z utrzyma-
niem siedziby zarządu będą należeć
do kosztów zarządu nieruchomością
wspólną i będą musiały być pokry-
wane przez członków wspólnoty.
Zarząd nie może jednak arbitral-
nie decydować o lokalizacji siedzi-
by i kosztach jej utrzymania, Może
proponować konkretne rozwiązania
i kwoty, ale to właściciele lokali zde-
cydują, czy ta opcja jest adekwatna
do rzeczywistych potrzeb. Wydaje
się, że członkowie każdej wspólno-
ty są skłonni pokrywać koszty sie-
dziby zarządu jedynie na poziomie
niezbędnego minimum, do którego
mogą należeć np. rachunki za energię
elektryczną, ogrzewanie czy sprząta-
nie, ale z pewnością nie będzie to ko-
mercyjny czynsz za biuro w budyn-
ku zewnętrznym. Nie można oczywi-
ście wykluczyć sytuacji ekstremalnej,
w których budynek wspólnoty nie
dysponuje żadnymi pomieszczenia-
mi gospodarczymi, a powierzchnia
taka jest niezbędna do prowadzenia
prawidłowej gospodarki nierucho-
mością, wówczas szukanie rozwiąza-
nia poza budynkiem wspólnoty może
mieć uzasadnienie.
Gdy najemca umiera
Kogo obciążyć rachunkami za prąd
i gaz zużyty w lokalu, gdy najemca
mieszkania umarł, a nowy się jeszcze
nie wprowadził? Właściciel mieszkania
odmawia twierdząc, że on tych mediów
nie zużył, a w umowie najmu najem-
ca został zobowiązany do regulowania
należności za media. Przedstawiciel
zakładu energetycznego z kolei twier-
dzi, że na należną opłatę powinna zło-
żyć się wspólnota. Kto ma rację?
Opinie właściciela i dostawcy nie
mają żadnych podstaw prawnych
– jeśli umowy na dostawę mediów
były zawarte z właścicielem miesz-
kania, on jest jedyną osobą, która
powinna opłacić rachunek.
UZASADNIENIE: Ustawa o własno-
ści lokali mówi wyraźnie, że to właści-
ciel lokalu zobowiązany jest do pono-
szenia wydatków związanych z jego
lokalem oraz do udziału w kosztach
utrzymania nieruchomości wspólnej.
Zatem tylko właściciel lokalu jest zo-
bowiązany do wnoszenia opłat za me-
dia w jego lokalu oraz (w części od-
powiadającej jego udziałom) w części
wspólnej. Nie ma znaczenia, kto i na
podstawie jakiego tytułu prawnego
faktycznie mieszkał w lokalu. Umowa
najmu wiąże tylko właściciela (wynaj-
mującego) oraz najemcę, a dostawcy
mediów i wspólnota mieszkanio-
wa nie są w tym stosunku stronami.
Niezależnie zatem od ustaleń pomię-
dzy właścicielem i najemcą na temat
płatności za media, zaległych wpłat
dostawca mediów powinien się do-
magać się od właściciela lokalu.
Inaczej jest w sytuacji, gdy wspólnota
pośredniczy w rozliczeniach pomię-
dzy właścicielami lokali a dostawca-
mi mediów, co występuje dość czę-
sto w starych nieruchomościach.
Wówczas właściciele wpłacają zaliczki
na konto wspólnoty, która dalej rozli-
cza się z dostawcami. Zatem jeśli wła-
ściciel zalega z opłatami np. za prąd,
to wspólnota – płacąc dostawcy pełną
należność – zaczyna kredytować wła-
ściciela. Ale także w tym przypadku
jedyną osobą, od której należy egze-
kwować należność jest właściciel.
Może też się zdarzyć, że to najemca
(dysponując upoważnieniem właści-
ciela) podpisał umowę na dostawę
mediów do lokalu, wówczas jest to
problem dostawcy i – jeśli zaległość
jest duża – być może zechce on do-
chodzić należności od spadkobier-
ców swojego klienta.
Zapytaj ekspertaNa Państwa pytania odpowiadają prawnicy, eksperci w dziedzinie zarządzania nieruchomościami
Zadaj pytanie naKurierMieszkaniowy.pl
ZASTRZEŻENIE: Publikowane przez nas opinie mają charakter poglądowy, ponieważ zostały sporządzone wyłącznie na podstawie pobieżnych opisów nadesłanych przez Czytelników, bez
analizy dokumentów źródłowych. Osoba zainteresowana poradą prawną powinna zwrócić się do adwokata lub radcy prawnego. Wydawca oraz autorzy opinii nie ponoszą odpowiedzialności
za ich treść zarówno wobec Czytelników, jak i osób trzecich.
REGIONALNY KURIER MIESZKANIOWYNR 3 • MAJ 2014SIĘ MIESZKASIĘ MIESZKA
7www.kuriermieszkaniowy.pl
Wycinka drzew na terenie nieruchomości
Miesięcznik bezpłatnyRegionalny Kurier Mieszkaniowywww.kuriermieszkaniowy.plISSN 2353-253X
Patronem działu jest
Po przeczytaniu podaj dalej lub wrzuć do pojemnika na makulaturę.
Wydawca:MAJ Media [email protected]
Skład: Mediakoncept,www.mediakoncept.plDruk: ODDI Poland www.oddi.pl
Cała procedura może trwać dość
długo, a przełom wiosny i lata to
okres lęgowy ptaków, gdy to (zgod-
nie z rozporządzeniem ministra śro-
dowiska w sprawie gatunków dzi-
ko występujących zwierząt objętych
ochroną z 28 września 2004 r.) nie
wolno usuwać gniazd ptasich z tere-
nów zielonych, można więc poświę-
cić ten czas na zdobywanie pozwo-
leń i organizację technicznej strony
wycinki. Dokładnie zakaz usuwania
gniazd obejmuje okres od 1 marca do
15 października.
Zasady wycinki określa ustawa
o ochronie przyrody, która stwier-
dza m.in., że:
Art. 83.
1. Usunięcie drzew lub krzewów z te-
renu nieruchomości może nastą-
pić (…) po uzyskaniu zezwolenia
wydanego przez wójta, burmistrza
albo prezydenta miasta na wniosek
posiadacza nieruchomości. Jeżeli
posiadacz nieruchomości nie jest
właścicielem, do wniosku dołącza
się zgodę jej właściciela.
2. Zezwolenie na usunięcie drzew lub
krzewów z terenu nieruchomości
wpisanej do rejestru zabytków wydaje
wojewódzki konserwator zabytków.
3. Wydanie zezwolenia (…) może
być uzależnione od przesadzenia
drzew lub krzewów w miejsce
wskazane przez wydającego zezwo-
lenie albo zastąpienia ich innymi
drzewami lub krzewami, w liczbie
nie mniejszej niż liczba usuwanych
drzew lub krzewów.
Zezwolenie nie jest wymagane, jeśli
dotyczy:
a) wyrębu w lasach (czyli na działce
mającej status leśnej),
b) drzew owocowych (chyba że rosną
na terenie nieruchomości wpisanej
do rejestru zabytków oraz parku na-
rodowego lub rezerwatu przyrody),
c) drzew i krzewów na plantacjach,
d) drzew, których wiek nie przekra-
cza 10 lat (chodzi o faktyczny
wiek drzewa, a nie okres, przez
który rosło ono w danym miejscu
– czasem sadzi się drzewa już kil-
kuletnie, więc wiek sadzonki też
należy uwzględnić),
e) ogrodów botanicznych lub ogro-
dów zoologicznych,
f ) okolic wałów przeciwpowodzio-
wych (konieczna jest decyzja ad-
ministracyjna innego organu),
g) drzew i krzewów utrudniających
widoczność sygnalizatorów i po-
ciągów oraz eksploatację urzą-
dzeń kolejowych, albo powodu-
jących tworzenie na torowiskach
zasp śnieżnych (usuwanie na pod-
stawie decyzji właściwego organu),
h) przeszkód lotniczych (usuwane
na podstawie decyzji właściwego
organu),
i) roślin utrudniających utrzymanie
urządzeń melioracji wodnych.
ProceduraPrzygotowania należy rozpocząć od
ustalenia ponad wszelką wątpliwość,
czyj jest należy teren, na którym rośnie
drzewo przeznaczone do wycinki. Do
wspólnoty mieszkaniowej często nale-
ży jedynie działka wytyczona po ob-
rysie budynku, a zieleń rośnie na tere-
nach przyległych, dzierżawionych przez
wspólnotę od gminy, których wspól-
nota jest tylko posiadaczem. O zgodę
w takiej sytuacji należy zatem zwrócić
się najpierw do gminy pamiętając, że
taka zgoda nie oznacza zezwolenia –
o nie należy się starać osobno.
Ponieważ wycinka drzewa jest de-
cyzją wykraczającą poza zakres zwy-
kłego zarządu, potrzebna jest zgoda
całej wspólnoty wyrażona w uchwa-
le. Zapobiegnie to protestom części
mieszkańców, poza tym umożliwi
pokrycie kosztów całej akcji, np. wy-
najęcia specjalistycznej firmy i wywo-
zu drewna, a także opłaty za wycięcie
starego i nasadzenie nowych drzew
(o ile urząd te opłaty naliczy). Zdarza
się również, że urzędy wymagają za-
łączenia kopii uchwały wspólnoty do
wniosku o wycinkę. Natomiast jeśli
usunięcie ma dotyczyć wyłącznie nie-
wielkich krzewów w celach porząd-
kowych czy estetycznych, zazwyczaj
wystarczy decyzja zarządu.
Wniosek należy składać do urzędu
miasta lub gminy, a jeżeli teren jest
pod opieką konserwatorską – do wo-
jewódzkiego konserwatora zabytków.
We wniosku należy podać:
1) imię, nazwisko i adres albo na-
zwę i siedzibę posiadacza i właści-
ciela nieruchomości;
2) tytuł prawny władania nierucho-
mością;
3) nazwę gatunku drzewa lub krzewu;
4) obwód pnia drzewa mierzonego
na wysokości 130 cm;
5) przeznaczenia terenu, na którym
rośnie drzewo lub krzew;
6) przyczynę i termin zamierzonego
usunięcia drzewa lub krzewu;
7) wielkość powierzchni, z której
zostaną usunięte krzewy.
Urząd może zażądać mapki z zazna-
czonym drzewem, a także – jeśli jest
to stare drzewo – specjalistycznej eks-
pertyzy o jego stanie czy opinii na te-
mat zagrożenia, jakie może ono stwa-
rzać dla bezpieczeństwa ludzi i mie-
nia. Może się także okazać konieczna
wizja lokalna czy wykonanie doku-
mentacji fotograficznej.
W decyzji wójt, burmistrz lub prezy-
dent miasta określa termin i warunki
wycinki, może też zobowiązać wspól-
notę do posadzenia jednego bądź kil-
ku drzew w miejsce wyciętego, a tak-
że naliczyć opłatę. Równocześnie
z wnioskiem o wycinkę wspólnota
może wnioskować o zwolnienie z tej
opłaty, chyba że okoliczności wy-
cinki wymienia ustawa wśród po-
wodów, dla których nie pobiera się
opłaty (art. 86. 1. ustawy o ochronie
przyrody). Nie pobiera się opłat za
usunięcie drzew, jeżeli:
1) nie jest wymagane zezwolenie;
2) osoba fizyczna uzyskała zezwolenie
na cele niezwiązane z prowadze-
niem działalności gospodarczej;
3) jest ono związane z odnową i pie-
lęgnacją drzew rosnących na tere-
nie nieruchomości wpisanej do re-
jestru zabytków;
4) zagrażają bezpieczeństwu ludzi lub
mienia w istniejących obiektach
budowlanych;
5) zagrażają bezpieczeństwu ruchu
drogowego oraz kolejowego albo
bezpieczeństwu żeglugi;
6) w związku z przebudową dróg pu-
blicznych i linii kolejowych;
7) posadzono je lub wyrosły na nie-
ruchomości po zakwalifikowaniu
jej w miejscowym planie zagospo-
darowania przestrzennego na cele
budowlane;
8) dotyczy terenów zieleni komu-
nalnej, parków gminnych, ogro-
dów działkowych i zadrzewień,
w związku z zabiegami pielęgna-
cyjnymi drzew i krzewów;
9) obumarły lub nie rokują szansy na
przeżycie, z przyczyn niezależnych
od posiadacza nieruchomości;
10) dotyczy topoli o obwodzie pnia
powyżej 100 cm, mierzonego na
wysokości 130 cm, nienależą-
cych do gatunków rodzimych,
jeśli zostaną zastąpione w naj-
bliższym sezonie wegetacyjnym
drzewami innych gatunków;
11) usunięcie wynika z potrzeb ochro-
ny roślin, zwierząt i grzybów ob-
jętych ochroną gatunkową lub
ochrony siedlisk przyrodniczych;
12) z grobli stawów rybnych;
13) usunięcie było związane z wy-
konywaniem i utrzymaniem
urządzeń wodnych służących
kształtowaniu stosunków wod-
nych oraz ochronie przeciwpo-
wodziowej w zakresie niezbęd-
nym do wykonania i utrzymania
tych urządzeń.
Przepisy te (oprócz pkt. 10) stosuje
się także przy usuwania krzewów.
Potrzebny specjalistaWycięcie drzewa nie jest łatwym za-
daniem, zwłaszcza dużego, znajdują-
cego się w pobliżu zabudowań, dlate-
go najlepiej zlecić to zadanie specja-
listycznej firmie posiadającej odpo-
wiedni sprzęt i wykwalifikowanych
ludzi. Jeśli prace będą prowadzone
nad ciągami komunikacyjnymi lub
parkingami, dodatkowo przy użyciu
podnośników czy innego ciężkie-
go sprzętu, firma musi uzyskać po-
zwolenia na zajęcie pasa drogowego,
chodnika czy miejsc parkingowych
oraz przygotować projekt reorgani-
zacji ruchu, a także musi odpowied-
nio oznakować i zabezpieczyć teren.
Usuwanie dużego drzewa rosnącego tuż
obok budynku jest także niebezpiecz-
ne z tego względu, że – po stopniowym
usunięciu gałęzi, konarów i pnia – nale-
ży usunąć karpę, czyli dolną część drze-
wa z systemem korzeniowym, który
mógł wrosnąć w fundamenty budyn-
ku lub instalacje. Takie prace powinien
koniecznie nadzorować przedstawiciel
zarządu wspólnoty.
Kary nadal suroweWójt, burmistrz albo prezydent mia-
sta mogą wymierzyć administracyjną
karę pieniężną:
1) zniszczenie terenów zieleni albo
drzew lub krzewów spowodowane
niewłaściwym wykonywaniem ro-
bót ziemnych lub wykorzystaniem
sprzętu mechanicznego albo urzą-
dzeń technicznych oraz zastosowa-
niem środków chemicznych w spo-
sób szkodliwy dla roślinności;
2) usuwanie drzew lub krzewów bez
wymaganego zezwolenia;
3) zniszczenie drzew, krzewów lub
terenów zieleni spowodowane nie-
właściwym wykonaniem zabiegów
pielęgnacyjnych.
Kara za wycięcie drzewa bez zezwo-
lenia, zgodnie z ustawą o ochro-
nie przyrody, wynosi trzykrotność
opłaty za tę czynność wykonaną le-
galnie. Np. jeśli wytniemy nielegal-
nie dąb o średnicy 80 cm, kara za
ten czyn może przekroczyć 30 tys.
zł. W Ministerstwie Środowiska od
ubiegłego roku trwają prace nad ob-
niżeniem tych restrykcji, ale opłaty
mogą zostać zmniejszone najwyżej
do dwukrotnej stawki opłaty.
Co roku Minister Środowiska ustala
stawki opłat za usunięcie drzew i krze-
wów, a także stawki kar za zniszcze-
nie zieleni, które są publikowanym
w Monitorze Polskim. Na bieżący rok
Minister Środowiska ustalił:
1) maksymalne stawki opłat za usu-
wanie drzew za jeden centymetr
obwodu pnia mierzonego na wy-
sokości 130 cm w 2014 roku (za-
łącznik nr 1 do obwieszczenia);
2) stawki dla poszczególnych rodzajów
i gatunków drzew w 2014 roku (za-
łącznik nr 2 do obwieszczenia);
3) stawkę za usunięcie jednego me-
tra kwadratowego powierzchni
pokrytej krzewami w 2014 roku
w wysokości 249,79 zł;
4) stawki kar za zniszczenie jednego
metra kwadratowego terenu ziele-
ni w 2014 roku w wysokości:
a) dla trawników – 57,44 zł,
b) dla kwietników – 493,34 zł.
Na zakończenie przypomnijmy, że
powyższe przepisy dotyczą wszyst-
kich drzew – zarówno tych rosną-
cych na działkach prywatnych, jak
i publicznych, a także zarówno tych
posadzonych przez właścicieli, jak
i samosiejek.
Wiosna i lato to dobry okres na załatwianie formalności, jeśli planujemy jesienną wycinkę drzew lub krzewów na naszej czy sąsiedniej działce.
Fot. www.sxc.hu