dr Adam Polko Akademia Ekonomiczna im. Karola Adamieckiego w Katowicach Katedra Gospodarki Przestrzennej polko@ae.katowice.pl

dr Adam Polko

1

Tre wykadu: 1. Definicje nieruchomoci ujcie prawne i ekonomiczne 2. Nieruchomo jako dobro konsumpcyjne i inwestycyjne 3. Rynek nieruchomoci podejcia i metody analizy 4. Uzasadnienie interwencjonizmu publicznego na rynku nieruchomoci 5. Efektywnoci instrumentw polityki mieszkaniowej 6. Techniczny i ekonomiczny cykl ycia nieruchomoci ekonomika remontw i modernizacji nieruchomociLiteratura przedmiotu: 1. Kucharska-Stasiak E.: Nieruchomo w gospodarce rynkowej, PWN, Warszawa 2006 2. Polko A.: Miejski rynek mieszkaniowy i efekty ssiedztwa, Akademia Ekonomiczna im. Karola Adamieckiego w Katowicach, Katowice 2005 3. Bryx M.: Rynek nieruchomoci system i funkcjonowanie, Poltex, Warszawa 2006 4. Kakowski L. (red.): Rynek nieruchomoci w Polsce, Twigger, Warszawa 2001

dr Adam Polko

2

Ujcie prawne: Nieruchomo jako wizka rnego rodzaju praw przysugujcych do oznaczonego gruntu, budynku bd lokalu

Ujcie ekonomiczne: Nieruchomo jako wizka rnego rodzaju atrybutw, wsplnie nabytych, przyczyniajcych si do osigania konkretnego poziomu satysfakcji przy zaspokajaniu potrzeb uytkownikw

dr Adam Polko

3

Ujcie prawne: Nieruchomod jako wizka rnego rodzaju praw przysugujcych do oznaczonego gruntu, budynku bd lokalu Nieruchomod gruntowa prawo wasnoci gruntu wraz z czciami skadowymi (budynki, budowle, roliny, wody stojce, zoa kopalin) Nieruchomod budynkowa prawo wasnoci budynku wraz z prawem uytkowania wieczystego gruntu

Ujcie ekonomiczne: Nieruchomod jako wizka rnego rodzaju atrybutw, wsplnie nabytych, przyczyniajcych si do osigania konkretnego poziomu satysfakcji przy zaspokajaniu potrzeb uytkownikw Atrybuty wewntrzne: powierzchnia, stan techniczny, funkcjonalnod, udogodnienia etc. Atrybuty zewntrzne: lokalizacja, ssiedztwo, gospodarka i polityka lokalna

Nieruchomod lokalowa prawo wasnoci lokalu wraz z prawem wspwasnoci w czci uamkowej gruntu i wsplnych czciach budynku (udzia w nieruchomoci wsplnej)

Nieruchomod

Rynki nieruchomoci

Staod w miejscu Rnorodnod Trwaod Wysoka kapitaochonnod Wysokie koszty transakcyjne

Wiele subrynkw, na ktrych nieruchomoci stanowi bliskie substytuty Istotna rola atrybutw zewntrznych (lokalizacja, ssiedztwo, gospodarka lokalna i lokalne dobra publiczne) Lokalny charakter rynkw nieruchomoci Dominacja rynku wtrnego nad pierwotnym Istnienie rynku lokat (kupna-sprzeday) i rynku najmu Niska elastycznod poday i popytu Powizanie rynku (sektora) nieruchomoci z rynkiem kapitaowym i finansowymdr Adam Polko 4

Podejcie makroekonomiczne - w wyniku oddziaywania czynnikw makroekonomicznych, ceny wszystkich nieruchomoci na zagregowanym rynku wzrastaj bd spadaj, natomiast relacje pomidzy cenami poszczeglnych nieruchomoci pozostaj stabilne Podejcie mikroekonomiczne - w wyniku oddziaywania czynnikw mikroekonomicznych, indywidualne ceny nieruchomoci rni si w zwizku z odmiennymi fizycznymi i lokalizacyjnymi atrybutami poszczeglnych obiektw. Wycena poszczeglnych elementw nieruchomoci przez potencjalnych uytkownikw determinuje jej cakowit warto. Dezagragacja rynku podzia produktw na jednorodne pod wzgldem okrelonych cech grupy subrynki Segmentacja rynku podzia klientw na jednorodne pod wzgldem okrelonych cech grupy segmenty rynku

dr Adam Polko

5

Pole 2

Czynsz (z)

Pole 1

D( R, gospodarka) S

P

R i

Analizujc rynek nieruchomoci naley dokona rozrnienia pomidzy zasobem nieruchomoci (real estate stock) a usugami nieruchomociowymi (real estate services). Zasoby nieruchomoci s wytwarzane przy uyciu ziemi, materiaw budowlanych i pracy. Usugi nieruchomociowe s natomiast dostarczane przy uyciu wczeniej wspomnianych zasobw (aktyww). Popyt na aktywa stanowi inwestorzy, natomiast popyt na usugi tworz konsumenci (uytkownicy nieruchomoci)

Cena (z)

Zasoby (m2)

P f (C )

S

NB

Pole 3

Budowa mieszka (m2)

Pole 4

Rys. Rynek usug i rynek aktyww nieruchomociowych rdo: D.DiPasquale, W.Wheaton: Urban Economics and Real Estate Markets. Prentice Hall, Englewood Cliffs, New Jersey 1996, s. 8

dr Adam Polko

6

Czynsz (z)

Czynsz (z)

Cena (z)

Zasoby (m2)

Cena (z)

Zasoby (m2)

Budowa mieszka (m2)

Budowa mieszka (m2)

Rys 1. Wzrost gospodarczy a popyt na usugi

Czynsz (z)

Rys 2. Stopa kapitalizacji a popyt na aktywa

Cena (z)

Zasoby (m2)

Budowa mieszka (m2)

Rys 3. Koszty budowy a poda nowych nieruchomoci dr Adam Polko 7

Efekty zewntrzne (externalities) to pozytywne bd negatywne efekty generowane jako uboczny rezultat dziaalnoci, pozostajce poza wpywem podmiotw, na ktre oddziaywaj i niepodlegajce mechanizmom rynkowym (efekty zewntrzne nie s rekompensowane odpowiednimi patnociami). Mwic o efektywnej alokacji zasobw, naley dokonad rozrnienia pomidzy efektywnoci spoeczn a efektywnoci prywatn. Biorc pod uwag istnienie efektw zewntrznych, w rachunku ekonomicznym naleaoby operowad pojciami korzyci spoecznych (social benefits) bdcych sum korzyci prywatnych i korzyci zewntrznych, oraz kosztw spoecznych (social costs) bdcych sum kosztw prywatnych i kosztw zewntrznych.MSB, MSC, MPC E E MSC F MSB, MSC, MPC E MPC MPC = MSC

E F

MPB = MSB MPB Q* Q Gsto zabudowy MSB (Marginal Social Benefits) Marginalne korzyci spoeczne MSC (Marginal Social Costs) Marginalne koszty spoeczne MPB (Marginal Private Benefits) Marginalne korzyci prywatne MPC (Marginal Private Costs) Marginalne koszty prywatne Q Q* Wielko remontw

MSB

dr Adam Polko

8

*+ Obawa kadego z wacicieli nieruchomoci o to, e jego wydatki inwestycyjne nie przynios zamierzonych korzyci, w sytuacji, gdy ssiedzi nie postpi w podobny sposb, oraz dodatkowo istnienie w ssiedztwie, kilku zaniedbanych nieruchomoci, moe pooyd si cieniem na caej dzielnicy, powodujc dalsze zaniechanie inwestycji i w efekcie dekapitalizacj zasobw nieruchomoci.[1][1]

W. Grigsby: Housing Markets and Public Policy, University of Pennsylvania Press, Philadelphia 1963, s. 235

Waciciel nr 2

InwestycjaWaciciel nr 1

Brak inwestycji 0,03 / 0,100,04 /0,04

InwestycjaBrak inwestycji

0,07 / 0,070,10 / 0,03

rdo: O.A. Davis, A.B. Whinston: The Economics of Urban Renewal, Law and Contemporary Problems, 26 (1), Winter 1961, s. 166

dr Adam Polko

9

Dobra publiczne (public goods) to produkty bd usugi, ktre charakteryzuj si: brakiem konkurencji wrd konsumentw (nonrivalrous consumption), niemonoci wykluczenia kogokolwiek z konsumpcji (nonexcludability).

Dobra klubowe (club goods) posiadaj charakterystyczn cech dbr publicznych, a mianowicie mog byd rwnoczenie konsumowane przez wicej ni jedn osob. Jednoczenie wstp do klubu i moliwod korzystania z dbr moe byd ograniczona przez jego czonkw, co z kolei upodabnia dobra klubowe do dbr prywatnych.Dobra spoecznie podane (merit goods) to takie produkty, bd usugi, ktre ze spoecznego punktu widzenia powinny byd konsumowane przez wszystkich, bez wzgldu na to, jaki stosunek do nich maj poszczeglne jednostki.

dr Adam Polko

10

Polityka fiskalna np. ulgi mieszkaniowe Polityka podaowa budownictwo spoeczne (TBS), mieszkania komunalne, lokale socjalne Prywatyzacja zasobw mieszkaniowych Polityka popytowa system dodatkw mieszkaniowych Polityka czynszowa kontrola czynszw Polityka remontowa Polityka rewitalizacji dzielnic mieszkaniowych

dr Adam Polko 11

Podwyszanie czynszu albo innych opat za uywanie lokalu, z wyjtkiem opat niezalenych od waciciela, nie moe by dokonywane czciej ni co 6 miesicy. (art. 9. ust.1b. ustawa o ochronie praw lokatorw) Podwyka w wyniku ktrej wysoko czynszu albo innych opat za uywanie lokalu w skali roku przekroczy albo nastpuje z poziomu wyszego ni 3% wartoci odtworzeniowej lokalu moe nastpi tyko w uzasadnionych przypadkach. (art. 8a. ust. 4. ustawa o ochronie praw lokatorw) Podwyk uwaa si za uzasadnion jeeli zapewnia: 1. pokrycie wydatkw zwizanych z utrzymaniem lokalu, 2. zwrot kapitau (w skali roku na poziomie nie wyszym ni: 1,5% nakadw poniesionych przez waciciela na budow lub zakup lokalu lub 10% nakadw poniesionych przez waciciela na trwae ulepszenie istniejcego lokalu zwikszajce jego warto uytkow) 3. godziwy zysk (art. 8a. ust. 4a-b. ustawa o ochronie praw lokatorw) Jeeli wacicielem zasobu jest jednostka samorzdu terytorialnego (JST), stawki czynszu ustala organ wykonawczy tej jednostki (art. 8 ustawa o ochronie praw lokatorw) Stawki czynszu w lokalach wchodzcych w skad publicznego zasobu mieszkaniowego ustala si z uwzgldnieniem czynnikw podwyszajcych lub obniajcych ich warto uytkow (art. 7. ust. 1 ustawa o ochronie praw lokatorw) JST mog stosowa okrelone obniki czynszu naliczonego wedug obowizujcych stawek w stosunku do najemcw o niskich dochodach (art. 7. ust. 2 ustawa o ochronie praw lokatorw) Stawka czynszu za lokal socjalny nie moe przekracza poowy stawki najniszego czynszu obowizujcego w gminnym zasobie mieszkaniowym (art. 23. ust. 4. ustawa o ochronie praw lokatorw)

dr Adam Polko

12

$

Poda krtki okres Poda dugi okres

600

A

400

C

B

Popyt

50

90

120

Ilo mieszka

dr Adam Polko

13

Dodatek przysuguje osobom posiadajcym tytu prawny do lokalu mieszkalnego Dodatek mieszkaniowy przysuguje jeeli na jednego czonka gospodarstwa domowego w okresie 3 miesicy poprzedzajcych dat zoenia wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego nie przekracza 175% najniszej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 125% w gospodarstwie wieloosobowym. Normatywna powierzchnia uytkowa lokalu mieszkalnego nie moe przekracza:1.

2. 3. 4. 5. 6.

35m2 40m2 45m2 55m2 65m2 70m2

dla dla dla dla dla dla

1 2 3 4 5 6

osoby osb osb osb osb osb (i dla kadej kolejnej osoby 5m2, jeeli osoba niepenosprawna to dodatkowo 15m2)

Wysoko dodatku mieszkaniowego stanowi rnic midzy wydatkami a kwot stanowic wydatki mieszkaniowe konieczne do poniesienia przez osob otrzymujc dodatek (partycypacja) w wysokoci:1. 2. 3. 15% dochodw gospodarstwa jednoosobowego 12% dochodw gospodarstwa 2-4 osobowego 10% dochodw gospodarstwa 5 osobowego i wikszego

Dodatek mieszkaniowy przyznaje na wniosek osoby uprawnionej, wjt, burmistrz lub prezydent miasta, w drodze decyzji administracyjnej. Dodatek mieszkaniowy przyznaje si na okres 6 miesicy. Wypata dodatkw mieszkaniowych jest zadaniem wasnym gminy

dr Adam Polko

14

Trzyosobowa rodzina jest najemc 70 metrowego mieszkania w kamienicy. M zarabia 700 z na rk, ona 500 z. Na utrzymaniu maj 12 letni, niepenosprawn crk (wzek inwalidzki). Dochd z ostatnich 3. miesicy to 3,6 tys. z, co oznacza, e na kadego czonka rodziny przypada 400 z Wydatki mieszkaniowe pochaniaj co miesic 500 z Wedug normatywu rodzinie przysuguje powierzchnia 45m2 plus 15 m2 na chore dziecko, razem 60 m2 Rnica w metrau nie przekracza 30% (30% z 60m2 to 18m2) Obliczenie dodatku: 500 / 70 (rzeczywisty metra) x 60 (normatyw) = 428,6 z 12% z 1200 z (dochd miesiczny gospodarstwa domowego) = 144 z 428,6 144 = 284,6 z (kwota dodatku mieszkaniowego)

dr Adam Polko

15

Dodatek mieszkaniowy = Czynsz (max. 400$) 0,30 x Dochd Gospodarstwa domowego Dochd gospodarstwa domowego = 600$/miesic Na pocztku gospodarstwo domowe wydaj 300$ na mieszkanie (czynsz) i 300$ na inne dobra$ 600 A

C

F

D

E 300

B

300

400

600

dr Adam Polko

16

Model filtracji na rynku mieszkaniowym opisuje proces uytkowania mieszka wraz z upywem czasu przez kolejne grupy lokatorw, co skutkuje: 1. Obnionym standardem, bdcym wynikiem fizycznego zuycia, postpu technologicznego oraz zmieniajcych si preferencji uytkownikw. 2. Spadkiem dochodw lokatorw, wynikajcym z faktu, e nieruchomoci o coraz niszym standardzie s zajmowane przez ludzi o coraz niszych dochodach. Zaoenia: 1. Grupy uytkownikw o rnych dochodach 2. Wzrost dochodw w kadej grupie wraz z upywem czasu 3. Mieszkania podlegaj zuyciu 4. Jednostkowe koszty modernizacji mieszka wzrastaj wraz ze wzrostem standardu

Standard

A

A1 B

B1 C

C1

C1

2000

C B1 B

1980

A1APowierzchnia

1970

1950

uytkowa

dr Adam Polko

17

PV t i(a)zOCs

n

EDBi KOi (1 r ) i

PV (Present Value) zaktualizowana warto nieruchomoci, n okres w ktrym bd osigane dochody czynszowe, EDBi suma rocznych Efektywnych Dochodw Brutto (od roku i do n) KOi koszty operacyjne, z wyczeniem amortyzacji (od i do n) r stopa dyskontowa.

GARs

O

J

lata

(b)

z

Okres OJ na Rys (a) i (b) reprezentuje maksymalny techniczny cykl ycia nieruchomoci (the technical life of the building). Zarwno roczne dochody operacyjne netto (DON) jak i zaktualizowana warto (PV) w roku J osigaj warto zerow. Oznacza to, e nieruchomo w istniejcej formie przestaje by rentowna i jeli nie nastpi proces przebudowy to jedynym wyjciem dla waciciela, chccego unikn ponoszenia kosztw jest cakowite zaprzestanie finansowania nieruchomoci.Rys (a) Roczne dochody operacyjne netto (DON) nieruchomoci w obecnej formie i 13 (b) Warto nieruchomoci (PV) w obecnej formierdo: P. Balchin, D. Isaac, J. Chen: Urban Economics. A Global Perspective.Palgrave, New York 2000, s. 281 dr Adam Polko 18

O

J

lata

Warto B

S1

S1

Drugim przypadkiem, w ktrym przebudowa bdzie zasadna z ekonomicznego punktu widzenia jest sytuacja, w ktrej warto terenu oczyszczonego i wolnego, przeznaczonego pod now, alternatywn funkcj, przewyszy warto terenu w dotychczasowej funkcji i zabudowie. Mwimy wtedy, e obiekt osign maksymalny ekonomiczny cykl ycia nieruchomoci (the economic life of the existing building)

S

S

B

PV ' Lata

n

X1

X

t 0

EDB' KO' DB i (1 r )

Rys Czynniki wpywajce na moment przebudowy (timing of redevelopment)BB warto nieruchomoci w obecnej funkcji (current use) SS warto oczyszczonego terenu, dla celu alternatywnej najlepszej funkcji (best altenative use) S1S1 warto oczyszczonego terenu, przeznaczonego alternatywnej najlepszej funkcji po zmianie czynnikw (spadek kosztw, wzrost popytu)

PV (Present Value) zauktualizowana warto nieruchomoci, n okres w ktrym bd osigane dochody czynszowe, EDB roczne efektywny dochd brutto KO koszty operacyjne, z wyczeniem amortyzacji r stopa dyskontowa. D koszty rozbirki i oczyszczenia terenu (demolition costs) B koszty wybudowania nowego obiektu (costs of rebuilding to the new best use)dr Adam Polko 19

Warto

B1

B S1 S S1 S

B1B 80 100 110 Lata

Rys Zmiany w maksymalnym ekonomicznych cyklu ycia nieruchomoci w zwizku z przedsiwziciami przebudowy i rehabilitacji. BB warto nieruchomoci w obecnej funkcji (current use) SS warto oczyszczonego terenu, dla alternatywnej najlepszej funkcji (best altenative use) B1B1 zwikszona warto nieruchomoci w obecnej funkcji (current use) w wyniku rehabilitacji S1S1 zwikszona warto oczyszczonego terenu, dla celu alternatywnej najlepszej funkcji (best altenative use)

dr Adam Polko

20

Cena

S

Cena

St1

PHt2 POt1 PHt1 Dt2 POt2

St2

Dt2 Dt1 Dt1

Zmiany w relacjach cen nieruchomoci zabytkowych i nieruchomoci biurowych PH cena nieruchomoci zabytkowej PO cena nieruchomoci biurowej D linia popytu S linia poday rdo: J. Harvey: Urban Land Economics, Palgrave 2000, s. 284

Problemy rozwizao rynkowych (market failures):

Nieodwracalnod decyzji Rnice pomidzy wartoci ekonomiczn (wartod uytkowa + wartod poza uytkowa, np. wartod opcyjna (option value)) a wartoci uytkow Rnice pomidzy spoeczn stop dyskonta a prywatn stop dyskontadr Adam Polko 21