Obliczanie powierzchni i kubatury obiektów

o różnym przeznaczeniuPoradnik specjalisty ds. nieruchomości

Jerzy EbingB

udow

nic

tw

o

���������� ����������� � �������

��������������� ��� �!"�#�$%%&�' �����(����)���!*"+�,#�� $

���������� ���

���������� ��� ���

�������������� ���!�"#$�����%�&��%�%

' %�������"(��) *����� ����"&���

� %+�,� -���.��/�/ *���.��/���*�$�0%�,� -�� .� ����*��. � �� �

���%��"�$��%� 1����%2'���$�%�

3���(�����������&�� ��+�4�(���'"&�5��(��"(�

��6�� +�(��(��"(�7��"�$��%�

5���(�+�8��$�"9��� ���2�'���(���(��:!;<=3

:���9�+�4�(���'"&�5��(��"(�

�(>��+�5�&�"&�$�?�2�� "(�

�"&� (��� ������ &�"�&�@���*� ������ ��� �'>'� �� �����9�� 9�"� �>�"��A��B� !�"#$��� C� ����� D�%

5���������*� ��&���'(��������� �� ��&���"&��������� ��>�A��� '2� $���6��E�� �����9"&�9� �'2 �(��9�*

�E����@� ��� ��A��(��� 6������&���� �� � �(�����&���� 2�&� &����� �������� 9�"� &�2�������%�

?���&� F�'����"�>��&6��������� "(�6�����������&����9���� ������������9����&���"E������������

��������"����������&�� ��A���&��&�6��"&�&������$��6��9�%

www.dashofer.pl

Copyright © 2005

Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o.AL. Krakowska 271, 02-133 Warszawatel.: (022) 559 36 00 ~06, faks: (022) 829 27 27, 892 27 00www.dashofer.pl; www.budinfo.pl

Redaktor odpowiedzialny: Arkadiusz Kallas

Opracowanie edytorskie i korekta: Paulina SieniuæSk³ad: S³awomir Sobczak

Wszelkie prawa zastrze¿one, prawo do tytu³u i licencji jest w³asnoœci¹ Dashöfer Holding Ltd.Kopiowanie, przedrukowywanie i rozpowszechnianie ca³oœci lub fragmentów niniejszej publikacji,równie¿ na noœnikach magnetycznych i elektronicznych bez zgody Wydawcy jest zabronione. Ze wzglêdu na sta³e zmiany w polskim prawie oraz niejednolite interpretacje przepisów Wydawnictwonie ponosi odpowiedzialnoœci za zamieszczone informacje.

ISBN 978-83-7537-108-6 Wydanie II, luty 2011

Copyright © 2011

Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Al. Krakowska 271, 02-133 Warszawatel.: (22) 559 36 00~05, faks: (22) 829 27 00, 829 27 27www.dashofer.pl; www.budinfo.pl

Skład: Sławomir Sobczak

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

SPIS TREŒCI

1. Wstêp ........................................................................................... 3

2. Ogólne zasady pomiaru powierzchni i kubatury2.1. Zasady pomiaru powierzchni ................................................................. 6

2.1.1. Powierzchnia zabudowy ................................................................. 92.1.2. Powierzchnia ca³kowita ................................................................... 112.1.3. Powierzchnia wewnêtrzna kondygnacji .......................................... 142.1.4. Powierzchnia kondygnacji netto ..................................................... 162.1.5. Powierzchnia konstrukcji ................................................................ 192.1.6. Powierzchnia u¿ytkowa ................................................................... 21

2.2. Zasady pomiaru kubatury........................................................................ 282.2.1. Kubatura brutto ................................................................................ 312.2.2. Kubatura netto ................................................................................. 332.2.3. Kubatura wewnêtrzna ...................................................................... 35

3. Przyk³ady pomiaru powierzchni i kubatury3.1. Dom jednorodzinny .......................................................................... 403.2. Dom wielorodzinny .......................................................................... 413.3. Budynek zamieszkania zbiorowego ................................................. 423.4. Budynek handlowo-us³ugowy .......................................................... 433.5. Budynek magazynowo-produkcyjny ................................................ 443.6. Budynek gara¿owy (samodzielny gara¿ wielostanowiskowy) ....... 453.7. Budynek inwentarski ........................................................................ 463.8. Budynek administracyjno-biurowy .................................................. 473.9. Budynek u¿ytecznoœci publicznej .................................................... 483.10. Powierzchnie dzia³ek budowlanych ................................................. 49

4. Interpretacje istotnych zagadnieñ spornychoraz orzecznictwo s¹dowe4.1. Interpretacje istotnych zagadnieñ spornych...................................... 514.2. Orzecznictwo s¹dowe......................................................................... 62

- 2 -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

1. WSTÊP. CEL OPRACOWANIA I WYK£ADNIA PRAWNA

Polskie Normy z 1969, 1970 i z 1997 r., ró¿ni¹ siê od siebie, nie daj¹c mo¿liwoœcipraktycznego wdro¿enia zasad obmiaru oraz obliczania pola powierzchni i kubatu-ry budynków wed³ug normy PN-ISO 9836:1997 W³aœciwoœci u¿ytkowe wbudownictwie. Okreœlanie i obliczanie wskaŸników powierzchniowych i kuba-turowych. Jednoczeœnie istotn¹ przeszkod¹ w powszechnym wdro¿eniu normy PN-ISO 9836:1997 (t³um. angielskiej wersji normy miêdzynarodowej ISO-9836-1992)jest niejednoznacznoœæ wielu fragmentów jej tekstu i brak interpretacji graficznej.

Wobec tak ró¿norodnych i niespójnych regulacji prawnych nie mia³yw³aœciwego znaczenia obliczenia powierzchni i kubatury budynków wykonanew opisach technicznych do projektów budowlanych. A przecie¿ powinny stanowiæone podstawê do okreœlania kosztów robót budowlanych, wskaŸników techniczno-ekonomicznych oraz cen jednostkowych powierzchni u¿ytkowej lub kubaturybudynków, jak równie¿ do ustalania wartoœci budynków, wysokoœci wk³adówcz³onkowskich i kosztu jednostkowego eksploatacji, stanowi¹cego podstawê dookreœlania op³at czynszowych, a tak¿e decyzji administracyjnych, umów kupna-sprzeda¿y lub najmu, wpisu do ksi¹g wieczystych nieruchomoœci, a tym bardziej– sprawozdañ statystycznych, czy wysokoœci podatków. Dalsze komplikacjespowodowa³o ustanowienie przez Polski Komitet Normalizacyjny (PKN) normyPN-ISO 9836:1997 (zamiast PN-69/B-02360 i PN-70/B-02365). Najbardziejkonfliktowe sytuacje powstaj¹, w zwi¹zku z tym, w przypadkach wprowadzaniazmian sposobu u¿ytkowania, modernizacji lub przebudowy budynków,a szczególnie ich czêœci lub lokali, o czym œwiadcz¹ tysi¹ce zapytañ o interpretacjêzasad obliczania powierzchni i kubatury budynków wed³ug nowej normy.Nie analizuj¹c historii przekszta³ceñ kolejnych ustaleñ, nale¿y stwierdziæ, ¿eustawa z 12 wrzeœnia 2002 r. o normalizacji (Dz.U. Nr 169, poz. 1386) znios³adotychczasowe uprawnienia ministrów do ustalania, w drodze rozporz¹dzeñ,obowi¹zuj¹cych wykazów Polskich Norm. W zwi¹zku z tym, od dnia wejœcia w¿ycie tej ustawy, czyli od 1 stycznia 2003 r., nie jest równie¿ obowi¹zkowestosowanie ustaleñ pkt 5.2.2 normy PN-ISO 9836:1997, mimo zachowania jejwa¿noœci. St¹d wynika fakt, ¿e aktualnie jest wa¿na jedynie nowa normaPN-ISO 9836:1997, ale nie jest ona obligatoryjna w zakresie obliczaniapowierzchni w budynkach. Oznacza to, ¿e norma ta mo¿e byæ stosowanadobrowolnie, np. w wyniku uznania jej za podstawê do obliczenia powierzchni wprojektowanym budynku w umowie o prace projektowe, a w nastêpstwie – dosporz¹dzenia kosztorysu inwestorskiego, ustalenia ceny umownej wykonania

- 3 -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

budynku, rozliczenia kosztów budowy, obliczenia wynikowych kosztówjednostkowych (1 m2 Pu), do okreœlania wysokoœci wk³adów cz³onkowskich orazkosztów utrzymania budynku, poszczególnych mieszkañ i lokali u¿ytkowych.Zgodnie z tym stanowiskiem, mo¿na zalecaæ przyjêcie nastêpuj¹cych zasadpostêpowania: obliczanie kubatury budynków nowo projektowanych nale¿ywykonywaæ wed³ug zasad ujêtych w normie PN-ISO 9836:1997, natomiast wprojektach wszelkiego rodzaju zmian w budynkach, których kubatury zosta³yobliczone wed³ug normy PN-69/B-02360 korekty tych obliczeñ mog¹ byæwykonane zgodnie z ustaleniami tej samej normy.

W zwi¹zku z powy¿szym, nieodzownym sta³o siê niniejsze opracowanie,które na konkretnych przyk³adach lokali o ró¿nym przeznaczeniu, obrazowopokazuje zasady obliczania wed³ug nowej normy. W zamyœle autorskim,publikacja ta mo¿e stanowiæ narzêdzie pomocne w prawid³owym rozumieniui wdra¿aniu zasad nowej normy przez projektantów, wykonawców, inwestorów,w³aœcicieli i zarz¹dców budynków oraz ich u¿ytkowników, a tak¿e przez notariuszyi rzeczoznawców maj¹tkowych, umo¿liwi, wreszcie, unikniêcie wieloznacznychinterpretacji w obliczeniach powierzchni i kubatury.

Jakkolwiek wa¿na jest nowa norma PN-ISO 9836:1997, koniecznym wydajesiê zilustrowanie ró¿nic w zasadach obliczania powierzchni i kubaturyw odniesieniu do normy poprzedniej, czyli PN-70/B-02365. Dla uproszczeniarozbie¿noœci te prezentujemy w tabeli poni¿ej:

Tabela 1. Porównanie zasad obmiaru i obliczania powierzchni w budynkach wed³ugPN-70/B-02365 i PN-ISO 9836 : 1997

Sposób obmiaru Lp.

Przedmiot wed³ug PN-70/B-02365 wed³ug PN-ISO

9836:1997

1. Obmiar pomieszczenia wykonuje siê na poziomie

1,00 m nad pod³og¹ na poziomie pod³ogi

2. Obmiar pomieszczenia wykonuje siê w œwietle œcian ograniczaj¹cych

w stanie surowym, tzn. bez tynków i ok³adzin wykonywanych na miejscu*

w stanie ca³kowicie wykończonym

3. Wnêki w œcianach, o powierzchni do 0,1 m2

nie dolicza siê do powierzchni pomieszczenia

jak w PN-70/B-02365

4. Wnêki w œcianach, o powierzchni powy¿ej 0,1 m2

dolicza siê do powierzchni pomieszczenia

nie dolicza siê do powierzchni pomieszczenia

5. Przejœcia w œcianach, drzwiach i oknach (balkonowych)

nie dolicza siê do powierzchni pomieszczenia

jak w PN-70/B-02365

6. Pilastry i inne wystêpy œcienne o powierzchni do 0,1 m2

nie odejmuje siê od powierzchni pomieszczenia

jak w PN-70/B-02365

7. Pilastry i inne wystêpy œcienne o powierzchni powy¿ej 0,1 m2

odejmuje siê od powierzchni pomieszczenia i dolicza do powierzchni konstrukcji

nie odejmuje s iê od powierzchni pomieszczenia

8.

Dok³adnoœæ: - pomiaru liniowego - obliczenia powierzchni

- do 0,01 m - do 0,1 m2

- do 0,01 m - do 0,01 m2

* Przy obmiarze z natury pomieszczeñ i budynków w stanie wykoñczonym dodaje siê gruboœætynku wewnêtrznego, czyli - 2cm, oraz zewnêtrznego, czyli - 3 cm.

- 4 -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

Jednym z g³ównych kryteriów porównawczych w obliczaniu tak powierzchni,jak i kubatury jest wysokoœæ pomieszczenia, które wed³ug aktualnej normy uleg³ozmianie, co ilustruje tabela poni¿ej:

Tabela 2. Porównanie zasad uwzglêdniania wysokoœci pomieszczeñ przyobliczaniu ich powierzchni wed³ug PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836:1997

* Zgodnie z rozporz¹dzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkówtechnicznych, jakim powinny odpowiadaæ budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz.690,zm. w 2003 r., nr 33, poz 270).

Podsumowuj¹c, obydwie normy wyró¿niaj¹ i okreœlaj¹ oznaczenia:powierzchni zabudowy (Pz), powierzchni ca³kowitej (Pc), powierzchni konstrukcji(Pk), powierzchni ruchu (Pr) t.j. (komunikacji poziomej i pionowej ogólnej)i u¿ytkowej (Pu).

Norma PN-ISO 9836:1997 ustala ponadto zasady obliczania powierzchniwewnêtrznej, któr¹ mo¿na oznaczyæ symbolem Pw. Nale¿y dopowiedzieæ,¿e w tekœcie tej normy, dla zwiêkszenia jej praktycznoœci, w przeciwieñstwie doPN-70/B 02365, zosta³y u¿yte analogiczne oznaczenia literowe.

Niniejsze opracowanie, co wa¿ne, wyró¿nia siê usystematyzowanym,graficznym uk³adem czêœci II, która tematycznie dzieli siê na 10 rozdzia³ówpoœwiêconych obiektom o ró¿nym przeznaczeniu. Czêœæ II poprzedzona jestponadto tablicami z przyk³adami zaliczania pomieszczeñ do niektórych rodzajówpowierzchni w budynkach wed³ug PN-ISO 9836:1997 (w wykazie pominiêtopowierzchniê niezamkniêt¹ ze wszystkich stron, nienakryt¹ lub nakryt¹, któr¹ -w razie wystêpowania – dolicza siê oddzielnie do Pu).

Lp. Zalicza si do powierzchni

pomieszczenia Wed ug PN-70/B-02365 Wed ug PN-ISO 9836:1997

1. Powierzchnia o jednakowej wysoko ci

w 100% w 100%

2.

Cz pomieszczenia o wysoko ci wy szej od poziomu danej kondygnacji

nie wyodr bnia si z powierzchni ca ego pomieszczenia

wyodr bnia si i oddzielnie si liczy powierzchni obydwu cz ci pomieszczenia

3.

Powierzchnia pomieszczenia ze sko nym sufitem

- wysoko ci powy ej 2,20 m liczy si w 100 %,

- wysoko ci od 1,40 m do 2,20 m liczy si 50 %,

- poni ej 1,40 m nie wlicza si do powierzchni pomie-szczenia

powierzchni pomieszczenia liczy si w ca o ci, zgodnie z powierzchni jego pod ogi, ale dzieli si j na dwie cz ci:

- cz o wysoko ci 1,90 m i wi cej,

- cz o wysoko ci poni ej 1,90 m, która mo e by zaliczona wy cznie do powierzchni pomocniczej (wed ug § 72 ust. 1 WT-2002*)

4.

Powierzchnie zewn trzne, które nie s zamkni te ze wszystkich stron, dost pne z danego pomieszczenia

nie wlicza si do powierzchni pomieszczenia (ani mieszkania lub lokalu u ytkowego)

dolicza si do powierzchni pomieszczenia (mieszkania, lokalu u ytkowego), wykazuj c oddzielnie:

- powierzchnie nie nakryte (balkony, tarasy),

- powierzchnie nakryte (loggie)

- 5 -