DUE DILIGENCE W PROCESIE INWESTYCJI...

DUE DILIGENCE W PROCESIE

INWESTYCJI BUDOWLANYCH

Bartosz Łopata

architekt, wspólnik zarządzający w Tikona s.c.

Ogólnopolski Kongres Nieruchomości Geodetic 2017 Warszawa,

Atrium Tower 08 listopada 2017 r.

www.academy.geodetic.co

OBOWIĄZUJĄCE PRZEPISYA MOŻLIWOŚCI DZIAŁANIA

MIEJSCOWE PLANY ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

DECYZJE O WARUNKACH ZABUDOWY

Niekorzystnewytyczne do projektowania – spadekwartości nieruchomości



Działania poprzedzające projektowanie



Odpowiedź starostwa powiatowego



EFEKT:

ANALIZA CHŁONNOŚCI DZIAŁKIPARAMETRY BRANE POD UWAGĘ

MOŻLIWOŚĆ ZABUDOWY DETERMINUJE NAJSŁABSZY PARAMETR

Wskaźnik intensywności zabudowy

Wysokość [m]

Wysokość – ilość kondygnacji (podziemnych / naziemnych)

Ilość miejsc / stanowisk postojowych

Powierzchnia zabudowy

Powierzchnia biologicznie czynna

POWIERZCHNIA ZABUDOWYCZY ZOSTAŁA POPRAWNIE WYLICZONA DLA TWOJEJ INWESTYCJI?

PN-ISO 9836:1997

KTÓRA NORMA OBOWIĄZUJE?

Czy faktycznie zastępuje poprzednią normę?

Na razie tylko teoretycznie i w uznaniu PKN.

DALEJ OBOWIĄZUJE NORMA

PN-ISO 9836:1997

PN-ISO 9836:2015-12

PN-ISO 9836:1997 czy PN-ISO 9836:2015-12


Punkt 5.1.2.1 „Przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenuzajętą przez budynek w stanie wykończonym” – tutaj należałoby obrysować

budynek na styku z gruntem i zmierzyć w ten sposób otrzymaną

powierzchnię. Jest to miejsce pierwszej rozbieżności, ponieważ

obwód cokołu zawsze jest mniejszy niż obrys płaszczyzny ściany

parteru. Zasadnicze ocieplenie budynku kończy się (a możezaczyna) ok. 50 – 80 cm nad ziemią.

PN-ISO 9836:1997 czy PN-ISO 9836:2015-12


Punkt 5.1.2.2 „Powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut pionowyzewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu” - czyli tutaj mamypodejście, kompletnie odmienne niż powyżej. Oba punkty sąnapisane jeden pod drugim a w praktyce dają tak dużerozbieżności. Zgodnie z tym punktem do powierzchni zabudowynależałoby zaliczyć ten fragment kondygnacji, który wystajenajbardziej na zewnątrz budynku, a więc należałoby uwzględnićrzut wszystkich kondygnacji.

RÓŻNICE POMIARÓW POWIERZCHNI ZABUDOWY

POMIĘDZY GEODETĄ i ARCHITEKTEM

CZEGO NIE WLICZAMY DO POWIERZCHNI ZABUDOWY?

elementów budynku lub ich części, które nie wystają ponad teren

(czyli garaże podziemne, które obrysem nie raz są znacznie większe

niż budynek, ale nie wchodzą do powierzchni zabudowy)

elementów drugorzędnych: występy dachowe, schody zewnętrzne

rampy, oświetlenie zewnętrzne


altan, szklarni, szop, ale tylko takich, które są wydzielone – czyli

takich, które mają osobne wejście i osobne, niezależne od

głównego budynku ściany


schodów, nawisów dachu, świetlików, studzienek.

- czym jest zatem „nawis dachu”?

POWIERZCHNIA BIOLOGICZNIE CZYNNAŚCIANY TEŻ MAJĄ POWIERZCHNIĘ

DEFINICJA według WT

§ 3. Wyjaśnienie pojęć

Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:

(…)

22) terenie biologicznie czynnym - należy przez to rozumieć

teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób

zapewniający naturalną wegetację, a także 50 % powierzchni

tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią, nie mniej jednak

niż 10 m², oraz wodę powierzchniową na tym terenie;

CZY USTAWODAWCA NADĄŻA ZA TECHNOLOGIĄ?

JAK ZWIĘKSZYĆ

WARTOŚĆ BUDYNKUNA ETAPIE UZYSKIWANIA DECYZJI O WARUNKACH ZABUDOWY?

JAK ZWIĘKSZYĆ WARTOŚĆ BUDYNKU NA ETAPIE WZ?

Jak pracuje urzędnik przy opracowywaniu decyzji o WZ?

Ile i jakich działek należy brać pod uwagę do analizy obszaru

opracowania? (tzw. kołnierza pomiaru)

Nieaktualne dane na mapach zasadniczych


Ponad 95% budynków w kołnierzach pomiarowych mierzonych przez nas

przy kilku wybranych zleceniach miały na mapie zaniżone wysokości!

Przykład: ostatni pomiar budynków w rejonie Ursus ul. Spiska i Kościuszki dał

następujące rozbieżności (pomiar do kalenicy):

Spiska 109 - wysokość według urzędu 12,5m - po pomiarze 13,6m zysk 1,1m



Kościuszki 46 - wysokość według urzędu 7,50 - po pomiarze 8,0m zysk 0,5m


Z czego wynikają prezentowane rozbieżności?

Przez kolejne dziesięciolecia budynki były nadbudowywane (z pozwoleniami

na budowę lub bez nich), a wydziały architektury nie aktualizowały swoich

danych

Wiele budynków (szczególnie w minionych dziesięcioleciach) było

budowanych wyżej, niż było można – kwestia nadzorów i odbiorów

Często oznaczenie wysokości budynków na mapach w wydziałach

architektury poprzedzona jest symbolem „~”

WNIOSKI

Sprawdzając pracę urzędnika poprzez zamówienie rzetelnych

pomiarów wysokości możemy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy na budynek wyższy o nawet 1 – 2 m (przy 3, 4

kondygnacjach), a tyle często brakuje do kolejnej, pełnej

kondygnacji.


Co jeszcze warto sprawdzić podczas procesu uzyskiwania WZ?

Pole powierzchni zabudowy budynkami na sąsiednich działkach (rozbudowy, ganki, dobudówki)

Szerokości elewacji frontowych

Położenie budynków na mapach / zmiana linii zabudowy

Pole powierzchni biologicznie czynnej – dodatkowe utwardzenia po odbiorach

Geometrię dachów (remonty)

oraz…

ANALIZA ZACIENIANIA

I NASŁONECZNIENIA

WIEDZA TAJEMNA

Organy wydające decyzje o warunkach

zabudowy i pozwoleniach na budowę

wymagają od projektantów zapewnienia, że

projektowana inwestycja będzie odpowiednio

nasłoneczniona i nie będzie zacieniać

sąsiednich nieruchomości.

Nie podają jednak, na jakiej podstawie należy

dokonać takich obliczeń. Narzędziem najdłużej

będącym w użyciu jest tzw. linijka słońca –

metoda opracowana w latach 50-tych

ubiegłego wieku i opisana przez Mieczysława

Twarowskiego (spisana z pamięci).

OPROGRAMOWANIE WSPOMAGAJĄCE

GDZIE SĄ GRANICETWOJEJ NIERUCHOMOŚCI?

GRANICA DZIAŁKI EWIDENCYJNEJ A GRANICA NIERUCHOMOŚCI

granica działki ewidencyjnej zgodnie z rozporządzeniem MinistraRozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29.03.2001r. w sprawieewidencji gruntów i budynków (rozp. EGiB) jest to część obwodu działkiewidencyjnej, w postaci linii łamanej lub odcinka, wspólna dla dwóchsąsiadujących ze sobą działek ewidencyjnych lub pokrywająca się zgranicą państwa – w przypadku działek ewidencyjnych przylegającychdo tej granicy.

granica nieruchomości jest to linia łamana lub odcinek rozdzielającyczęści powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności(grunty), jak również budynki trwale związane z gruntem lub częścitakich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowiąodrębny od gruntu przedmiot własności. Przytoczona powyżej definicjawynika z art. 46 ustawy Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964r. (ustawaKC).

GRANICA DZIAŁKI EWIDENCYJNEJ A GRANICA NIERUCHOMOŚCI

Chcąc rozróżnić te dwie powyżej przytoczone definicję, najprościej

możemy powiedzieć, że każda granica nieruchomości jest

jednocześnie granicą działki ewidencyjnej.

TEREN INWESTYCJI

Bartosz Łopata Tikona s.c.

Ul. Warszawska 37 lok. 2.4

05-520 Konstancin-Jeziorna

+48 501 410 704

[email protected]

[email protected]

mailto:[email protected]

DUE DILIGENCE W PROCESIE INWESTYCJI...

Documents

Transcript of DUE DILIGENCE W PROCESIE INWESTYCJI...