OPERAT SZACUNKOWY - hotel.metal-shopping.comhotel.metal-shopping.com/download/operat.pdf · PN-ISO...

1

Zdzisław Jaworski, Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego ul. Łopuskiego 27/02, 78-100 Kołobrzeg

Consulting-Jaworski Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego

Inż. Zdzisław Jaworski Łopuskiego 27/02, 78-100 Kołobrzeg

Numer z rejestru operatów: 1861

OPERAT SZACUNKOWY

Przedmiot wyceny:

Nieruchomość gruntowa zabudowana Hotelem „Villa Tarsis” położona w Kołobrzegu przy ul. Koszalińskiej 70-72, składająca się z działek nr 6/1, 6/2, 6/8, 6/11, o łącznej powierzchni 0,5888 ha, w obrębie 8 miasta Kołobrzeg, opisana w księdze wieczystej KW nr 25008.

Właściciel nieruchomości:

Anna Bożena Płoszczyńska

Cel wyceny:

Określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości jako podstawy do zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.

Autor opinii szacunkowej:

Imię i nazwisko Rzeczoznawcy Majątkowego: inż. Zdzisław Jaworski

Miejscowość oraz data sporządzenia operatu szacunkowego:

Kołobrzeg, dnia 23 maja 2011 roku.

2


WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

sporządzony na podstawie art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115/1997 poz. 741 z późniejszymi zmianami; teks jednolity Dz. U. Nr 261/2004 poz. 2603) oraz R.R.M. z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207/2004 poz. 2109)

Opis nieruchomości:

Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem Hotelu „Villa

Tarsis” położonej w Kołobrzegu przy ul. Koszalińskiej 70-72, składającej się z

działek nr 6/1, 6/2, 6/8, 6/11, o łącznej powierzchni 0,5888 ha, w obrębie 8

miasta Kołobrzeg, dla której Sąd Rejonowy w Kołobrzegu prowadzi księgę

wieczystą nr KO1L /00025008 /2.

Rodzaj nieruchomości Nieruchomość zabudowana – budynkiem hotelu „Villa Tarsis”

Oznaczenie nieruchomości w

katastrze

Województwo: zachodniopomorskie

Powiat: kołobrzeski

Jednostka ewidencyjna: Miasto Kołobrzeg

Działki ewidencyjne nr 6/1, 6/2, 6/8, 6/11

Obręb 8

KW nr 25008

Cel wyceny Określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości jako podstawy do

zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.

Właściciel nieruchomości Anna Bożena Płoszczyńska

Metoda wyceny Podejście porównawcze, metoda porównywania parami.

Data określenia wartości

rynkowej 23 maja 2011 roku

Oszacowana wartość

rynkowa przedmiotowej

nieruchomości

WRN = 14.950.000,00 zł

Słownie: czternaście milionów dziewięćset pięćdziesiąt tysięcy złotych 00/100

Autor opracowania inż. Zdzisław Jaworski

uprawnienia UMiRM nr 637

Data sporządzenia operatu: 23 maja 2011 roku

3


SPIS TREŚCI

1. INFORMACJE OGÓLNE ....................................................................... 4

1.1. PRZEDMIOT, ZAKRES I CEL WYCENY ................................................................... 4

1.2. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO – PRAWNE WYCENY .......................................... 4

1.3. DATY WYCENY ............................................................................................. 6

2. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI .................................. 7

2.1. OTOCZENIA NIERUCHOMOŚCI-CHARAKTERYSTYKA MIEJSCOWOŚCI ................................ 7

2.2. INFORMACJE OGÓLNE .................................................................................. 10

2.3. OPIS TECHNICZNY NIERUCHOMOŚCI ................................................................. 13

2.4. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI ...................................................................... 22

2.5. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ................................................................... 24

2.6. CECHY WPŁYWAJĄCE NA WARTOSC ................................................................... 26

3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU ........................................... 27

3.1. ANALIZA RYNKU HOTELOWEGO W POLSCE ........................................................... 27

3.2. ANALIZA BRANŻY HOTELOWEJ W KOŁOBRZEGU ..................................................... 30

3.3. ANALIZA TRANSACJI REPREZENTAWYNYCH .......................................................... 31

4. METODYKA WYCENY ........................................................................ 43

5. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI ................... 47

5.1. ZAŁOŻENIA DO WYCENY ............................................................................... 47

5.2. PROCEDURA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ........................................... 48

5.3. OKREŚLENIE WIELKOŚCI WAG RYNKOWYCH ......................................................... 49

5.4. OKREŚLENIE RODZAJU CECH RYNKOWYCH WRAZ Z ICH OCENĄ .................................. 50

5.5. OKREŚLENIE RODZAJU CECH RYNKOWYCH NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z ICH OCENĄ ............. 51

5.6. NIERUCHOMOŚCI PORÓWNAWCZE PRZYJĘTE DO WYCENY ......................................... 52

5.7. PRZEDSTAWIENIE PROCEDURY OBLICZENIOWEJ .................................................... 54

5.8. TABELA WYCENY ........................................................................................ 55

5.9. WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI ........................................................................... 56

6. WNIOSKI ........................................................................................ 57

7. UWAGI KOŃCOWE, KLAUZULE ......................................................... 58

4


1. INFORMACJE OGÓLNE

1.1. PRZEDMIOT, ZAKRES I CEL WYCENY:

PRZEDMIOT WYCENY

Przedmiotem wyceny jest prawo własności działek gruntu nr 6/1, 6/2, 6/8, 6/11 o łącznym obszarze 0,5888 ha zabudowanych budynkiem Hotelu „Villa Tarsis” położonym w Kołobrzegu przy ul. Koszalińskiej nr 70-72. Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Kołobrzegu księga wieczysta nr KO1L / 00025008 / 2.

ZAKRES WYCENY

Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności w/w nieruchomości zabudowanej dla optymalnego (aktualnego) sposobu użytkowania.

CEL WYCENY

Określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości jako podstawy do zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.

→ Wartość rynkową nieruchomości określa się zgodnie z PKZW → Wartość rynkową nieruchomości określa się na podstawie przepisów działu IV rozdziału I (art.

149) ustawy o gospodarce nieruchomościami. → Przedmiotem opinii jest nieruchomość w rozumieniu art. 46 kodeksu cywilnego.

1.2. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO – PRAWNE WYCENY:

PODSTAWY FORMALNE WYCENY

Niniejsze opracowanie zostało wykonane na zlecenie Pani Anny Płoszczyńskiej.

WYKORZYSTANE PRZEPISY PRAWNE I NORMY ZAWODOWE

Przepisy podstawowe:

1. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.VIII.1997 r. (Dz. U. 2010 nr 102 poz. 651),

2. Ustawa kodeks cywilny z dnia 23.IV.1964 (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z 1971 roku z późniejszymi zm.)

3. Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21.IX.2004 r. (Dz. U. z 21.IX.2004r. Nr 207, poz. 2109).

5


4. Standard Zawodowy Rzeczoznawców Majątkowych „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”, ustalony przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w uzgodnieniu z Ministrem Infrastruktury.

Przepisy uzupełniające:

1. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6.VII.1982r. (Dz.U. nr 19, poz. 147 z późniejszymi zmianami).

2. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27.III.2003 r. (Dz. U. Nr 80, poz. 717).

3. Rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12.IV.2002 r. (Dz.U. nr 75, poz. 690 z 2002 r.).

4. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych oraz tymczasowe noty interpretacyjne opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

MATERIAŁY I ŹRÓDŁA DANYCH O NIERUCHOMOŚCI

1. Dane transakcyjne z lokalnego rynku nieruchomości uzyskane z aktów notarialnych. 2. Informacje o rynku ( cenach ofertowych) i własne dane dotyczące lokalnego rynku

nieruchomości oraz o rynku branżowym. 3. Oględziny nieruchomości i dokumentacja fotograficzna dokonane przez autora

opracowania w dniu 12.05.2011 r. 4. Wypis z rejestru gruntu działek nr 6/1, 6/2, 6/8, 6/11 o łącznym obszarze 0,5888 ha

z dnia 13.05.2011r. 5. Mapa ewidencyjna działek grunty nr 6/1, 6/2, 6/8, 6/11 z dnia 20.05.2011 r. 6. Plan zagospodarowania przestrzennego i Studium uwarunkowań i kierunków

zagospodarowania przestrzennego dla Miasta Kołobrzeg. 7. Portal podsystemu dostępu do centralnej bazy danych ksiąg wieczystych

http://ekw.ms.gov.pl, 8. Portal http://www.geoportal.gov.pl

W przypadku, gdy przedłożone do wyceny przez zleceniodawcę dokumenty nie dostarczają kompletnych informacji o nieruchomości, przyjęte zostały ogólne założenia wynikające ze specyfiki rynku lokalnego odpowiedniego dla opiniowanej nieruchomości.

MATERIAŁY POMOCNICZE

1. Leksykon rzeczoznawcy majątkowego-wydanie PFSRM, Warszawa 2004 r. 2. Nieruchomości a rynek- prof. Ewa Kucharska Stasiak, PWN 1997 r. 3. Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego- prof. M.

Prystupa-PFSRM, Warszawa 2001. 4. PN-70/B-02365 – „Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru” 5. PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie

wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”

6


6. Pismo Dyrektora Departamentu Architektury, Budownictwa, Geodezji i Kartografii dotyczące zasad stosowania norm przy pomiarze powierzchni użytkowej lokali.

7. Sposoby ustalania zużycia technicznego budynków i budowli. Wyd. II – opracowanie H.Hajdasz, 1992r. Katowice.

8. Specjalistyczne raporty i opracowania w zakresie sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce, publikacje Internetowe, literatura fachowa itd.

AUTOR OPRACOWANIA

Autorem opinii jest inż. Zdzisław Jaworski - Rzeczoznawca Majątkowy w zakresie szacowania nieruchomości (uprawnienia zawodowe nr 637 nadane przez Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa), biegły sądowy Sądu Okręgowego w Koszalinie, prezes Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Koszalinie oraz członek Zachodniopomorskiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa, posiadający uprawnienia budowlane do wykonywania samodzielnych funkcji kierownika budowy i robót w specjalności konstrukcyjno-budowlanych, projektanta w specjalności architektonicznej oraz konstrukcyjno-budowlanych.

Autor opinii posiada obowiązkowe ubezpieczenie zawodowe rzeczoznawcy majątkowego w Powszechnym Zakładzie Ubezpieczeń nr polisy A/0059308. Wykonawca realizujący niniejszy operat oświadcza, że nie ma żadnych prywatnych czy też służbowych związków z osobami zainteresowanymi niniejszą opinią ani kontaktów, które mogłyby wpłynąć na bezstronność opracowania.

1.3. DATY WYCENY :

DATA SPORZĄDZENIA WYCENY: 23.05.2011 r.

Przez datę sporządzenia wyceny należy rozumieć dzień, w którym opracowanie zakończono i podpisano.

DATA OKREŚLENIA WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY: 23.05.2011 r.

Przez datę określenia wartości należy rozumieć dzień, w którym nieruchomość warta była określoną w opinii kwotę.

DATA OKREŚLENIA STANU PRZEDMIOTU WYCENY: 12.05.2011 r.

Przez dzień określenia stanu nieruchomości rozumieć należy datę, w której ustalono stan techniczno użytkowy przedmiotu, stan fizyczny i stan prawny a także stan otoczenia nieruchomości.

DATA DOKONANIA OGLĘDZIN NIERUCHOMOŚCI 12.05.2011 r.

Jest to data lub daty w których rzeczoznawca wizytował nieruchomość dokonując oględzin, pomiarów etc.

7


2. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI

Poprzez stan nieruchomości rozumie się stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

2.1.OTOCZENIA NIERUCHOMOŚCI-CHARAKTERYSTYKA MIEJSCOWOŚCI

MIASTO KOŁOBRZEG

http://miasto.kolobrzeg.eu/

Kołobrzeg – miasto i gmina w północno-zachodniej Polsce, w północnej części województwa zachodniopomorskiego, w powiecie kołobrzeskim, położone na Pomorzu Zachodnim u ujścia rzeki Parsęty do Bałtyku, przy drodze krajowej nr 11. Kołobrzeg (przy współrzędnych 54°11'N 15°34'E / 54.183, 15.567) leży w środkowej części wybrzeża województwa zachodniopomorskiego, w północnej części powiatu kołobrzeskiego. Czwarty ośrodek miejski województwa (pod względem liczby ludności), duże kąpielisko morskie oraz uzdrowisko. W ujściu rzeki znajduje się port handlowy, pasażerski, rybacki i jachtowy. W mieście i okolicach występują źródła wody mineralnej, solanki oraz pokłady borowiny. W Kołobrzegu leczy się głównie choroby górnych dróg oddechowych, krążenia i choroby stawów. Kołobrzeg jest także regionalnym ośrodkiem kulturalnym. W okresie letnim odbywają się tu liczne koncerty popularnych piosenkarzy, muzyków, kabarecistów. Miasto jest jedną ze stolic diecezji koszalińsko-kołobrzeskiej (konkatedra) Kościoła katolickiego. Miasto znajduje się w brzeżnej części Wybrzeża Trzebiatowskiego (do ujścia Parsęty). Dalej na wschód rozciąga się obszar Równiny Białogardzkiej i Wybrzeża Słowińskiego. Kołobrzeg leży na historycznym Pomorzu Zachodnim, związany był z księstwem kamieńskim. Od 1815 roku w rejencji koszalińskiej, w prowincji Pomorze. Po II wojnie światowej Kołobrzeg przyłączono do województwa szczecińskiego, a w 1950 roku został włączony do nowo powstałego województwa koszalińskiego.

GOSPODARKA

Funkcja portowa jest najstarszą funkcją miastotwórczą Kołobrzegu, choć miasto rozwijało się w oderwaniu od portu. Dzisiaj tereny portowe, miejskie i uzdrowiskowe zlewają się ze sobą. W mieście działa port handlowy (Polska Żegluga Bałtycka), rybacki, jachtowy, wojenny oraz przystań pasażerska. Port handlowy w Kołobrzegu ma znaczenie regionalne; obroty ładunkowe w 2003 r. wynosiły 150,8 tys. ton. W okresie przedwojennym port kołobrzeski miał prawie dwukrotnie wyższe obroty ładunkowe tj. 234,2 tys. ton. Flota rybacka w Kołobrzegu składa się ze 114 jednostek. Według danych z 2007 roku Kołobrzeg miał 9036 prywatnych podmiotów gospodarczych, z czego 7443 stanowiły osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, 71 spółdzielnie oraz 103 spółki handlowe z udziałem kapitału zagranicznego. Według danych z 31 grudnia 2007, miasto miało 44 889 mieszkańców.

8


Według danych z roku 2005, średni dochód na mieszkańca wynosił 2253,80 PLN. Stopa bezrobocia w 2004 roku wynosiła 9,3%. W maju 2009 roku w Powiatowym Urzędzie Pracy było zarejestrowanych 1368 bezrobotnych mieszkańców Kołobrzegu. Obecnie miasto przeżywa okres dynamicznego rozwoju. Środki unijne umożliwiły rozpoczęcie szeregu inwestycji, poprawiających standard życia mieszkańców i wypoczywających turystów. Buduje się nowy stadion piłkarski, rewitalizowana jest strefa uzdrowiskowa. Rusza budowa małej obwodnicy, a także remont i naprawa brzegów morskich. Te wielomilionowe inwestycje sprawiają, że Kołobrzeg jest w ścisłej czołówce wielu rankingów, publikowanych przez Rzeczpospolitą, Wspólnotę czy Forbsa. Obecność w gronie laureatów Konkursu "Teraz Polska" jest kolejnym potwierdzeniem wysokiej pozycji miasta wśród polskich ośrodków turystycznych i uzdrowiskowych. Kołobrzeg zapewnia również szeroki wachlarz imprez kulturalnych, które realizowane są m.in. w Regionalnym Centrum Kultury czy pięknie położonym amfiteatrze.

PODZIAŁ ADMINISTRACYJNY

Obszar miasta jest podzielony na 9 jednostek pomocniczych miasta osiedli posiada organy samorządowe. Organem uchwałodawczym każdego jest rada osiedla, która liczy 15 radnych.

INFASTRUKTURA TURYSTYCZNA

Główną gałęzią lokalnej gospodarki jest działalność uzdrowiskowo-turystyczna. Liczne sanatoria (27 ośrodków sanatoryjnych o łącznej liczbie łóżek sięgającej 6500) i domy wypoczynkowe. W 2008 r. miasto posiadało 56 obiekty zbiorowego zakwaterowania na 11 098 miejsc. Znajduje się tu 11 hoteli całorocznych (w tym 1 pięciogwiazdkowy, 4 czterogwiazdkowe) o łącznej liczbie ok. 3000 miejsc noclegowych. W ciągu całego 2008 roku z noclegu w Kołobrzegu skorzystało 247 494 osób, z których 35,5% stanowili turyści zagraniczni.

9


W mieście i okolicach występują źródła wody mineralnej (Perła Bałtyku), solanki oraz pokłady borowiny. W Kołobrzegu leczy się głównie choroby górnych dróg oddechowych i krążenia, choroby stawów, jak również zaburzenia przemiany materii (cukrzyca). W mieście przez cały rok działają 23 zakłady uzdrowiskowe, z których w 2007 roku 39% korzystających stanowili goście zagraniczni.

Liczba korzystających z noclegów w Kołobrzegu w ciągu ostatnich lat

W mieście znajdują się 3 punkty informacji turystycznej. Władze miasta powołały Centrum Promocji i Informacji Turystycznej, którego zadaniem jest promocja Kołobrzegu jako największego kurortu nadmorskiego w Polsce. Na terenie Kołobrzegu funkcjonują trzy piesze szlaki turystyczne: Szlak Nadmorski im. Czesława Piskorskiego, Szlak Solny, Szlak im. Jana Frankowskiego. Na terenie miasta nie istnieje zorganizowany system dróg i szlaków rowerowych. W Kołobrzegu rozpoczyna się kilka szlaków rowerowych gminy Kołobrzeg i gminy Ustronie Morskie. Przez miasto przechodzi także międzynarodowy szlak rowerowy R-10, który został wytyczony wzdłuż wybrzeża Bałtyku.

Tereny o szczególnym znaczeniu dla ruchu turystycznego to rejon Starego Miasta, dzielnica portowa i teren uzdrowiska wschodniego.

10


2.2. INFORMACJE OGÓLNE

LOKALIZACJA OGÓLNA

Rozpatrywana nieruchomość znajduje się w granicach administracyjnych miasta Kołobrzeg, położona jest w wschodniej części miejscowości w dzielnicy Podczele przy ulicy Koszalińskiej. Osiedle jest odseparowane od głównej zabudowy Kołobrzegu przybrzeżnym Lasem Kołobrzeskim oraz rozlewiskiem słonych bagien, na których w 1996 roku utworzony został Ekopark Wschodni. Obszar osiedla należy do Koszalińskiego Pasa Nadmorskiego, a także obszaru ochrony Trzebiatowsko-Kołobrzeskiego Pasa Nadmorskiego. Dominuje tutaj zabudowa mieszkalna. Kilkukondygnacyjne ceglane budynki przedwojennych koszar wojskowych oraz poradzieckie bloki mieszkalne z wielkiej płyty. W północnej i zachodniej części dzielnicy znajdują się zabudowania infrastruktury dawnego lotniska m.in.: drogi kołowania samolotów, hangary i schronohangary. Podczele ma charakter sypialni miasta. W zachodniej części na skraju Lasu Kołobrzeskiego, która w przeszłości nie wchodziła w skład radzieckiej bazy wojskowej znajduje się duży kompleks sanatoryjno-wypoczynkowy "Podczele".

Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona jest we wschodniej części miejscowości Kołobrzeg na terenie dzielnicy Podczele w odległości ok. 5 km od centrum miasta. Hotel usytuowany jest w odległości ok. 900m od Morza Bałtyckiego, do którego prowadzi droga przez rozlewiska krajobrazowego Eko-Parku.

Zalety lokalizacji – Kołobrzeg to modna, nadmorska miejscowość wczasowo, która charakteryzuje się dużymi walorami krajobrazowymi i przyrodniczymi oraz typowymi cechami klimatu morskiego, z silnymi wiatrami w okresie jesienno-zimowym i dużą zawartością jodu w powietrzu.

11


SĄSIEDZTWO I OTOCZENIE

Bezpośrednie sąsiedztwo przedmiotowej nieruchomości stanowią ośrodki turystyczne „Holtur” oraz „Podczele II”. Nieruchomość zlokalizowana jest na terenie Parku Krajobrazowego „Ekopark Wschodni”. Dostępność punktów handlowych i usługowych jak również kulturalno – oświatowych w tej części miasta jest niezadawalającym (punkty handlowe i obiekty administracji oddalone). Ogólnie lokalizację przedmiotu wyceny w kontekście sprawowanej funkcji należy uznać za dobrą. Ogólny prestiż i standard zagospodarowania okolicy na poziomie przeciętnym.

DOSTĘP KOMUNIKACYJNY

Dostęp do głównych szlaków komunikacyjnych tj. drogi krajowej nr 11 – zapewniony poprzez ulicę Promienną ( drogę wewnętrzną - o dobrym poziomie utrzymania, droga asfaltowa). Położenie nieruchomości w stosunku do komunikacji miejskiej miasta można określić jako dobre.

UKLAD FUNKCJONALNY ANALIZOWANEJ NIERUCHOMOŚCI

Działki ewidencyjne nr 6/1, 6/2, 6/8, 6/11 o łącznym obszarze 0,5888 ha o kształtach nieregularnych lecz dających możliwość racjonalnego zagospodarowania. Wielkość parceli zapewnia możliwość optymalnego zagospodarowania. Wielkość działki w stosunku do zabudowy dobra. Teren działki ogrodzony w granicach władania, bez elementów infrastruktury utrudniających zabudowę.

Dostęp do infrastruktury technicznej dobry. Nie przeprowadzono bezpośrednich badań geologicznych. Z informacji uzyskanych od strony wynika, że na nieruchomości nie występują pogorszone warunki geotechniczne gruntu związane z wysokim położeniem lustra wody gruntowej i małą nośnością gruntu.

12


Stan zagospodarowania terenu nieruchomości ocenia się jako dobry (utwardzone drogi wewnętrzne ośrodka, chodniki i place parkingowe, elementy małej architektury, ogrodzenie z elementów stalowych oraz zieleń w postaci pojedynczych drzew, krzewów i trawników).

OBECNY SPOSÓB UŻYTKOWANIA

Sposób użytkowania – na nieruchomości prowadzi się działalność całoroczną, nieruchomość jest wykorzystywana jako ogólnodostępny Hotel organizujący wypoczynek dla osób indywidualnych oraz zorganizowanych grup turystycznych. Hotel dysponuje 38 pokojami, 6 apartamentami, pokojami rodzinnymi oraz pokojami przystosowanymi dla osób niepełnosprawnych. Łącznie może przyjąć 140 osób. Hotel dysponuje salą konferencyjną na około 100 osób, restauracją na ca. 40 osób, jadalnią na ok. 60 osób, oraz nowoczesnym SPA. Pokoje z balkonami, wszystkie z łazienką, TV-sat, telefonem oraz Wi-Fi. Obiekt niekategoryzowany, monitorowany.

POTENCJAŁ ROZWOJOWY

Potencjał rozwojowy – istnieją potencjalne możliwości dalszego rozwoju zainwestowania terenu nieruchomości ze względu na dużą powierzchnie gruntów (rezerwa gruntu). Dodatkowo obecny charakter zainwestowania nieruchomości umożliwia przebudowę i modernizacje budynku „Gwarek” pod działalność gospodarczą.

13


ZUŻYCIE ŚRODOWISKOWE

Zużycie środowiskowe – w otoczeniu szacowanej nieruchomości nie znajdują się, ani nie są projektowane uciążliwe dla środowiska zakłady produkcyjne, brak emitorów zanieczyszczeń gazowych. Znikome natężenie ruchu samochodowego. Na terenie, gdzie zlokalizowana jest szacowana nieruchomość, nie odnotowuje się szkodliwego wpływu zniszczonego ekologicznie środowiska na trwałość obiektów budowlanych i jakość gruntu – nie występują szczególnie szkodliwe kwaśne deszcze, opad pyłów, itp. Teren nie podlega wpływom eksploatacji górniczej, a przedmiotowy obiekt nie stanowi zagrożenia dla środowiska i zdrowia użytkowników. Budynek nie emituje żadnych szkodliwych wibracji, hałasu oraz promieniowania.

2.3. OPIS TECHNICZNY NIERUCHOMOŚCI

Powierzchnia użytkowa hotelu „Villa Tarsis” 4200 m2

Powierzchnia zabudowy 1088 m2

Uwaga:

Wartości liczbowe podano za oświadczeniem oraz dokumentacją otrzymaną od zamawiającego.

Typ budynku: Hotel

Zabudowa: wolnostojąca

Technologia wykonania: tradycyjna murowana

Ilość kondygnacji: IV

Podpiwniczenie budynku: nie

Przedmiotowa nieruchomość składa się z dwóch budynków realizowanych w różnych okresach czasu tj. budynek główny hotelowy „ Villa Tarsis” oraz budynek „Gwarek”.

BUDYNEK HOTELU „VILLA TARSIS”

Hotel dysponuje 44 pokojami o różnym standardzie wykończenia, salą konferencyjną, restauracją oraz SPA. W 2006 roku przeprowadzone były prace wykończeniowe oraz modernizacyjne budynku, dokonano także jego przebudowy. Hotel został otwarty na początku 2007 roku. Hotel mieści 38 pokoi i 6 apartamentów o powierzchni od 39 do 54 m2, podzielonych na cztery kategorie ze względu na standard wyposażenia.

14


Powierzchnia poszczególnych pomieszczeń Hotelu:

Obszar Powierzchnia (m2)

11 pokoi na trzecim piętrze 429

33 pokoje na parterze, I piętrze i II piętrze 1782

2 apartamenty Deluxe 98

SPA 360

Sala konferencyjna 126

Jadalnia 103

Restauracja 135

Korytarze 483

Łącznie 3516 m2

Kuchnia, inne pomieszczenia gospodarcze, socjalne 684 m2

Pokoje w „Villa Tarsis”:

Standard Liczba

Pokoje TRI 28

Pokoje Double 10

Apartamenty VIP 4

Apartamenty Deluxe 2

Pokoje socjalne-gospodarcze 4

Łącznie 48

Pokoje TRI:

W „Villi Tarsis” znajduje się 28 pokoi typu TRI – najmniejszych w ofercie Hotelu. Podobnie jak pozostałe typy pokoi, zostały one urządzone w pomieszczeniach przeznaczonych uprzednio na apartamenty. Aneks kuchenny został zaadoptowany na potrzeby mieszkalne i wstawione zostało dodatkowe łóżko. Pokój typu TRI dysponuje trzema miejscami noclegowymi. W pokojach znajduje się łązienka z prysznicem oraz telewizor. Pokoje TRI mają 39 m2 na 3 piętrze i 54 m2 na pozostałych piętrach.

15


Pokoje Double:

Pokój Double ma 54 m2 powierzchni. Również w tym przypadku w pomieszczeniu przeznaczonym pierwotnie na aneks kuchenny umieszczono trzecie łóżko. Hotel dysponuje 10 pokojami tego typu.

Apartamenty VIP:

Cztery apartamenty typu VIP znajdują się na pierwszym piętrze Hotelu. Apartamenty mają powierzchnię 54 m2. Charakteryzują się znacznie wyższym standardem wykończenia i wyposażenia w stosunku do pokoi TR i Double. W pokojach znajdują się po trzy łóżka, dwa w części głównej oraz jedno w zaadoptowanym do potrzeb mieszkalnych aneksie kuchennym.

Apartamenty Deluxe:

Hotel dysponuje dwoma apartamentami typu Daluxe o powierzchni 49 m2. Apartamenty są położone w nowo wybudowanej części czołowej Hotelu na pierwszym i drugim piętrze. Apartamenty wyposażone są w luksusowe elementy wyposażenia wnętrz. Pokoje podzielone są na korytarz wejściowy, część dzienną oraz oddzielony ścianką aneks sypialny.

SPA:

Hotel dysponuje SPA o łącznej powierzchni 360 m2. Pomieszczenia „Villi Tarsis”, znajdujące się na najniższym, parterowym poziomie zostały przystosowane i wyposażone w urządzenia Spa na przełomie lat 2006 i 2007.

Pomieszczenia SPA:

Część SPA składa się z pięciu gabinetów: → Gabinet zabiegów kosmetycznych na twarz, → Gabinet zabiegów na ciało, → Gabinet masażu leczniczego, → Gabinet masażu wodnego, → Gabinet zabiegów czystych.

Oprócz wyżej wymienionych gabinetów, w SPA znajdują się jeszcze następujące pomieszczenia:

→ Recepcja z barem i miejscami siedzącymi dla gości, → Dwie szatnie z toaletami i prysznicami, → Pomieszczenie ćwiczeń, → Solarium, → Sauna parowa wraz z prysznicami, pomieszczenie z jaccuzi, → Pomieszczenia socjalne i techniczne.

16


Wyposażenie SPA

SPA jest wyposażone w następujące urządzenia:

→ Kapsuła NeoQi, → Hydro-jet, → Konsola do dermabrazji diamentowej Diamondtone, → Aparat do elektrostymulacji Divina, → Aparat do masażu endotermicznego Lightli, → Urządzenie do magnetoterapii MagnerPlus, → Aparat do elektroterapii i laseroterapii DuoterPlus, → Lampa terapeutyczna Lumina, → Wapozorn, → Podgrzewacz do parafiny, → Solarium POWERDOME (Targa Ctt, Targa CPS) → Wanna do hydromasaży ORION, → Jacuzzi.

Z gabinetów i urządzeń SPA morze w danym momencie korzystać około 10 gości.

RESTAURACJA:

Restauracja „Misz-Masz” o powierzchni 135 m2 mieści się na najniższym, parterowym poziomie Hotelu. Restauracja jest w stanie jednorazowo przyjąć około 40 gości.

SALA KONFERENCYJNA

W Hotelu znajduje się sala konferencyjna na około 100 osób o powierzchni 126 m2, usytuowana na trzecim piętrze. Do wyposażenia Sali nalezą rzutnik multimedialny, ekran, flipchart, oraz system nagłośnienia wraz z mikrofonami. W Sali konferencyjnej dostępny jest także Internet bezprzewodowy. Z Sali konferencyjnej do jadalni znajdującej się piętro niżej prowadzą bezpośrednio spiralne schody.

JADALNIA

Powierzchnia jadalni, usytuowanej pod salą konferencyjną wynosi 103 m2. Jadalnia może jednorazowo przyjąć około 60 osób. Pomieszczenie jest przeznaczone głównie do serwowania śniadań oraz posiłków dla gości konferencyjnych. Jadalnia wyposażone jest w sprzęt zachowujący temperaturę umożliwiający serwowanie posiłków gorących.

17


BUDYNEK GWAREK

W budynku Gwarek nie jest prowadzona obecnie żadna działalność gospodarcza. Budynek Gwarek był wykorzystywany w przeszłości jako hotel robotniczy. Obecnie stan techniczny budynku pozwala wykorzystywać jedynie jego część garażową. Budynek kwalifikuje się do remontu kapitalnego. Powierzchnia poszczególnych pomieszczeń budynku Gwarek:

Pomieszczenie Powierzchnia (m2)

24 pokoje (≈21 m2 każdy) 500

16 garaży (≈12,50 m2 każdy) 200

Łącznie ≈ 710

OCENA OBIEKTU HOTELOWEGO

Na podstawie oględzin nieruchomości, badań makroskopowych elementów konstrukcji obiektu, ustnych i udokumentowanych informacji stwierdza się, bardzo dobry stan techniczny budynku hotelowego (widoczna dbałość o standard obiektu, otoczenie). Obiekt utrzymany jest należycie. Standard wykończenia budynku klasyfikuje się jako podwyższony (budynek „Villa Tarsis” został zmodernizowany i wyremontowany, spełnia wymagania kategoryzacji obiektów trzygwiazdkowych). Aktualny program funkcjonalny budynków klasyfikuje się jako dobry.

Uwaga:

Przyjęta w opinii ocena stanu technicznego wycenianego obiektu nie stanowi ekspertyzy technicznej. Opinia o bieżącym stanie technicznym jest teoretyczną oceną potencjalnego kupca lub innego uczestnika rynku nieruchomości, o stopniu zużycia technicznego, funkcjonalnego i ekonomicznego wycenianego obiektu.

Dokumentacja fotograficzna nieruchomości

Hotel „Villa Tarsis”

18


19


20


21


Budynek Gwarek

22


2.4. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI

Na rozpatrywaną nieruchomość założona są księga wieczysta nr KO1L / 00025008 / 2 , prowadzona przez Sąd Rejonowy w Kołobrzegu, Wydział Ksiąg Wieczystych. Stan na dzień 16.05.2011 r.

KW NR KO1L / 00025008 / 2

Dział I „Oznaczenie Nieruchomości”

Nieruchomość gruntowa, położona w Kołobrzegu, przy ul. Koszalińskiej 70-72, na działkach gruntu nr 6/1, 6/8, 6/11, 6/2 o łącznym obszarze 0,5888 ha, w obrębie ewidencyjnym nr 8. Sposób korzystania: Tereny zabudowane inne, tereny zurbanizowane niezabudowane.

Dział II „Własność”

Wielkość udziału: 1/1 – Anna Bożena Płoszczyńska

Dział III „ Prawa, roszczenia i ograniczenia”

Ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością. Treść wpisu: nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu, dojazdu do urządzeń technicznych, uzbrojenia terenu, studni, źródeł wody lub innych urządzeń koniecznych do prawidłowego korzystania z terenu, na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego i właściciela nieruchomości sąsiednich objętych księgą wieczystą KW nr 8402

Dział IV „Hipoteka”

1. Hipoteka umowna zwykła w wysokości 2.600.000,00 zł (dwa miliony sześćset tysięcy złotych) na rzecz Fortis Bank Polska Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie. Termin zapłaty 2022-09-26. Wierzytelność: kredyt. Umowa kredytu nr war/3005/07/887/rb z dnia 26.09.2007r.

2. Hipoteka umowna kaucyjna w wysokości 478.140,00 zł (czterysta siedemdziesiąt osiem tysięcy sto czterdzieści złotych) na rzecz Fortis Bank Polska Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie. Termin zapłaty 2022-09-26. Wierzytelność: odsetki i pozostałe koszty. Umowa kredytu nr war/3005/07/887/rb z dnia 26.09.2007r.

Stan prawny według ewidencji gruntów i budynków. Stan na dzień 13.05.2011r.

• Województwo: zachodniopomorskie

• Powiat: kołobrzeski

• Jednostka ewidencyjna: Kołobrzeg (gm. Miejska) [320801_1]

• Działki ewidencyjne nr 6/1, 6/2, 6/8, 6/11

• KW 25008

• właściciel: Płoszczyńska Anna

23


Obręb Nr działki Położenie Użytek lub klasa

Rodzaj Pow. (ha)

8 6/1 Ul. Koszalińska Bi 0,3759

8 6/2 Ul. Koszalińska Bp 0,0280

8 6/8 - Bi 0,1581

8 6/11 - Bp 0,0268

Razem powierzchnia działek: 0,5888 ha

24


2.5. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Dla przedmiotowej nieruchomości brak aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą Nr XLV/470/01 Rady Miejskiej w Kołobrzegu z dnia 4 grudnia 2003 r. w sprawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Kołobrzegu, teren rozpatrywanej nieruchomości położony jest w obszarze oznaczonym symbolem 9.3 SW: specjalne tereny wypoczynkowe (SW),

Specjalne tereny wypoczynkowe SW

Specjalne tereny wypoczynkowe służą przede wszystkim funkcji uzdrowiskowej i wypoczynkowej – lokalizacji obiektów uzdrowiskowych, hotelowych i pensjonatowych oraz realizacji usług właściwych dla tej strefy miasta. Są to tereny w przeważającej części już zabudowane, podlegające przekształceniom zmierzającym do podniesienia ich standardu.

1. Na specjalnych terenach wypoczynkowych dopuszcza się lokalizowanie:

→ domów uzdrowiskowych, hoteli i pensjonatów; → sklepów, obiektów gastronomicznych, rozrywkowych; → obiektów służących celom sportowym, kulturalnym i zdrowotnym związanych z

funkcją uzdrowiskową i wypoczynkową; → obiektów biurowych i administracyjnych związanych z funkcją uzdrowiskową i

wypoczynkową; → garaży i miejsc postojowych dla potrzeb własnych, na własnej działce dla

samochodów osobowych do 3,5 t i autokarów; → ogólnodostępnych garaży i parkingów; → obiektów pomocniczych służących zaopatrzeniu terenów budowlanych w

elektryczność, gaz, ciepło, wodę, urządzenia odprowadzające ścieki oraz innych obiektów związanych z obsługą techniczną terenu;

25


→ ulic układu obsługującego; → zieleni ogólnodostępnej;

2. W szczególności na specjalnych terenach służących wypoczynkowi dopuszcza się utrzymanie istniejącej zabudowy mieszkaniowej bez możliwości rozbudowy, z zaleceniem adaptacji na funkcje zgodne z kategorią terenu.

3. W szczególności na specjalnych terenach służących wypoczynkowi nie dopuszcza się lokalizowania obiektów budowlanych i innych, w tym wymienionych wyżej, jeśli są one sprzeczne ze sposobem użytkowania specjalnych terenów wypoczynkowych ze względu na ilość, położenie, rozmiary lub powodowaną uciążliwość. Powyższe zastrzeżenia obowiązują także dla zmian użytkowania lub rozbudowy istniejących obiektów.

4. Na specjalnych terenach wypoczynkowych obowiązuje strefa uspokojonego ruchu. 5. Inne użytkowanie terenu poza ustalonym dla specjalnych terenów wypoczynkowych

jest nie dopuszczalne.

USTALENIA DLA JEDNOSTEK STRUKTURALNYCH MIASTA: 9. EKOPARK

Lokalizacja obszaru

Obszar planistyczny obejmuje zespół terenów otwartych pomiędzy miastem a Osiedlem Podczele. W obszarze tym wydzielone zostały następujące tereny: 9.1 – pas plaży i wydm, 9.2 – teren Ekoparku, 9.3 – teren uzdrowiska Podczele, 9.4 – teren nieeksploatowanych złóż borowiny, 9.5 – teren rolniczy przy granicy miasta, 9.6 – teren specjalny pomiędzy ul. Koszalińską a linia kolejową, 9.7 – kopalnia borowiny “Mirocice”.

Obecne użytkowanie

Rozległe podmokłe tereny, jedynie w niewielkiej części zajmowane przez ogrody działkowe oraz park i ośrodek wypoczynkowy. Teren trudnodostępny, w przeważającej części niezagospodarowany.

Zagrożenia i konflikty

1. Przerwanie wału wydm przez morze i zagrożenie powodziowe. 2. Degradacja wartości przyrodniczych terenu w wyniku niekontrolowanej antropopresji. 3. Niewłaściwe przygotowanie udostępnienia terenu dla celów turystycznych. 4. Ingerencja w krajobraz przez obiekty inżynierskie (linie napowietrzne, maszty telefonii

komórkowej, elektrownie wiatrowe itp.) Kierunki zagospodarowania przestrzennego

1. Adaptacja terenów nieużytków i użytku ekologicznego jako Ekoparku w celu ochrony wartości i zasobów przyrodniczych.

2. Realizacja ciągu pieszego i rowerowego łączącego uzdrowisko wschód z Podczelem.

Teren Ekoparku jest unikalnym pod względem krajobrazowym, niemal naturalnym terenem. Kontrast naturalnego, surowego krajobrazu Ekoparku i ekskluzywnego zagospodarowania stref kurortu znakomicie podkreślają walory obu tych obszarów.

26


2.6. CECHY WPŁYWAJĄCE NA WARTOSC

Zgodnie z dokumentacją na nieruchomości nie ciążą żadne inne zobowiązania lub ograniczenie niż wynikające z zapisów w studium i księgi wieczystej.

W dalszej części opracowania założono, iż brak jest innych ciężarów i ograniczeń oraz założono, że jakichkolwiek inne ewentualnie występujące ukryte i nieujawnione w trakcie opracowywania niniejszego operatu ciężary i ograniczenia nie mają wpływu na wartość przedmiotowej nieruchomości. Na podstawie analizy rynku sprzedaży budynków hotelowych, ośrodków wczasowych ustalono, iż na wartość rynkową nieruchomości, mają wpływ między innymi następujące cechy:

→ położenie budynku, otoczenie, → układ funkcjonalny pomieszczeń, wielkość dysponowanej powierzchni, → wyposażenie pokoi hotelowych w instalacje i urządzenia techniczne, → standard wykończenia (aranżacji), jakość użytych materiałów wykończeniowych, → stan techniczny budynku, wygląd elewacji budynku, estetyka otoczenia budynku i

sąsiedniej zabudowy → powierzchnia użytkowa budynku, powierzchnia działki → obecność sal konferencyjnych, restauracji, kawiarni, bazy zabiegowej itd.

Uproszczona analiza SWOT

Mocne strony Słabe strony

1. Atrakcyjna lokalizacja.

2. Otoczenie nieruchomości.

3. Standard wykończenia i wyposażenia obiektu.

4. Wielkość obiektu i liczba pokoi (efekt skali).

5. Zaplecze gastronomiczne, kawiarniane.

6. Zaplecze rekreacyjno-wypoczynkowe - SPA.

7. Potencjał rozwoju.

1. Wysokie koszty eksploatacyjne (ogrzewanie z własnej kotłowni).

2. Konieczność poniesienia w przyszłości nakładów na remonty i modernizację obiektu „Gwarek”.

3. Konieczność zatrudniania dużej liczby pracowników.

4. Brak kategoryzacji, brak basenu.

5. Odległość od centrum miasta Kołobrzeg.

Szanse Zagrożenia

1. Możliwość modernizacji i adaptacji budynku Gwarek.

2. Możliwość redukcji kosztów eksploatacyjnych.

3. Możliwość pełnego wykorzystania. potencjału obiektu (działalność pionu marketingu).

4. Prognozy ekonomiczne związane z branżą hotelową.

5. Atrakcyjność i prestiż miasta Kołobrzeg.

1. Konkurencja na lokalnym rynku hotelowym.

2. Konkurencja na zagranicznym rynku hotelowym

3. Wzrost zamożności społeczeństwa, zmiany demograficzne i kulturowe, ewolucja struktury potrzeb.

4. Wzrost kosztów operacyjnych i eksploatacyjnych.

5. Problem z uzyskaniem wykwalifikowanej kadry hotelowej.

6. Efekt sezonowości, wahania gospodarcze

27


3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU

3.1. ANALIZA RYNKU HOTELOWEGO W POLSCE

Według przybliżonych oszacowań Instytutu Turystyki w 2010 roku było:

→ 58,3 mln przyjazdów cudzoziemców (o 8% więcej). → Liczbę przyjazdów turystów w tym czasie szacuje się na 12,5 mln (o 5% więcej).

Według danych GUS w ciągu całego 2010 roku:

→ Liczba cudzoziemców w bazie noclegowej wzrosła o 6,3%, zaś liczba noclegów o 3,7%.

→ Trend wzrostowy narastał z kwartału na kwartał (w czwartym kwartale odpowiednio –o 7,1% i 4,7%).

Według raportu przygotowanego przez European Construction Research z Danii wartość nakładów w sektorze budownictwa hotelowego w Polsce osiągnął w 2010 roku poziom 580 mln USD. Oznacza to, że w ciągu ostatnich 5 lat inwestorzy wydali na polskim rynku nieco ponad 200 mln. Zachęca ich do tego m. in.: wejście kraju do Unii Europejskiej, planowany rozkwit gospodarki, częstsze podróże biznesowe, wzrost zamożności Polaków oraz rozwój sieci dróg i autostrad. Korzystne są także przewidywania dotyczące ruchu turystycznego. Światowa Organizacja Turystyki (WTO) podaje, że najszybciej rozwijającymi się pod tym względem regionem są wybrzeże Bałtyku i Europa Środkowo-Wschodnia. Polska jest krajem, gdzie inwestorzy wciąż mają duże pole do popisu. Istniejące hotele, chociaż są modernizowane, tylko w niewielkim procencie dorównują międzynarodowym standardom. Nowych obiektów jest nadal niewiele. Braki odczuwa się szczególnie poza Warszawą. Mało jest pokoi tańszych, o niższym standardzie. Wiele zagranicznych firm zdecydowało się mocno zaznaczyć swoją obecność na polskim rynku. Inne zaś obserwują rozwój sytuacji i ograniczają swoje plany przede wszystkim do Warszawy oraz największych miast, takich jak: Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Katowice, Szczecin oraz Trójmiasta.

Z pewnością duży wpływ na rozbudowę sieci hoteli klasy ekonomicznej ( maksimum 3 gwiazdki) będzie miał rozwój turystyki i organizacja przez Polskę Mistrzostw Europy w piłce nożnej EURO 2012. Perspektywy tego rynku opracowane przez Światową Organizację Turystyki (WTO) wyglądają dość obiecująco. Zgodnie bowiem z prognozami, wpływy z międzynarodowej turystyki mają wzrosnąć czterokrotnie do 2020 roku. Na naszym kontynencie najszybciej rozwijającymi regionami będą Europa Środkowo-Wschodnia i Południowo-Wschodnia. Średnie tempo zwiększania się przyjazdów do naszego kraju w ciągu nadchodzących 20 lat będzie wynosiło ok. 4,4 proc. rocznie. Polski rynek hotelowy nie należy do najlepiej rozwiniętych sektorów. Ostatnie dane opublikowane przez GUS, dotyczące hoteli i pokoi oraz ich standardu, pochodzą z 2009 roku. Na nowsze opracowanie przyjdzie poczekać, tymczasem operatorzy sieci hotelowych dość niechętnie mówią o szczegółach swoich planów z obawy o konkurencję.

28


Baza noclegowa objęta badaniem GUS obejmuje 18 rodzajów obiektów zbiorowego zakwaterowania, z których 2836 to obiekty hotelowe a 4156 to pozostałe obiekty. Wśród obiektów hotelowych najliczniejszą grupę stanowiły hotele – 1634 obiekty ( 35 obiektów pięciogwiazdkowych, 141 hoteli czterogwiazdkowych, 676 obiektów trzygwiazdkowych, 487 hoteli dwugwiazdkowych, 175 obiektów jednogwiazdkowych) zaś wśród pozostałych obiektów najwięcej, bo aż 1199 było ośrodków wczasowych. W stosunku do roku 2008 liczba turystycznych obiektów zbiorowego zakwaterowania objętych sprawozdawczością wzrosła o 135 podmiotów. Z opracowanych danych wynika, że obiekty w Polsce są średniej wielkości – przeciętnie dysponują 87 miejscami noclegowymi. W 2009 roku w turystycznych obiektach zbiorowego zakwaterowania było przygotowanych 606,5 tys. miejsc noclegowych, czyli o 9,5 tys. więcej niż w roku poprzednim. Miejsca całoroczne stanowiły aż 65 proc. wszystkich miejsc noclegowych.

Wielkość oraz struktura rodzajowa i przestrzenna podaży miejsc noclegowych wiąże się przede wszystkim z występowaniem i rangą walorów turystycznych oraz rodzajem popytu. Rozmieszczenie zasobów bazy noclegowej w Polsce nie jest równomierne. Blisko połowa wszystkich obiektów zbiorowego zakwaterowania jest zlokalizowana w czterech województwach: małopolskim – 894 (12,8 proc.), zachodniopomorskim – 839 (12 proc.), pomorskim – 832 (11,9 proc.) i dolnośląskim – 723 (10,3 proc.). Województwa o najmniejszej liczbie obiektów noclegowych to: łódzkie – 241 (3,4 proc.), podlaskie – 168 (2,4 proc. ), świętokrzyskie – 143 (2,0 proc.) oraz opolskie – 110 (1,6 proc.).

W okresie od stycznia do grudnia 2009 roku z obiektów zbiorowego zakwaterowania skorzystało 19,4 mln turystów (o jeden proc. mniej niż w 2008 roku), w tym 3,9 mln gości z zagranicy. Ponad połowa wszystkich korzystających z bazy noclegowej zatrzymała się w hotelach (10,6 mln). Liczba turystów nocujących w hotelach spadła o jeden proc. w porównaniu do poprzedniego roku. Dużą popularnością cieszyły się także inne obiekty hotelowe (np. zajazdy, wille, zamki), w których nocowało 1,7 mln gości. Podobna liczba turystów korzystała z noclegów w ośrodkach wczasowych (1,6 mln) i ośrodkach szkoleniowo-wypoczynkowych (1,2 mln).

Od stycznia do końca grudnia 2009 roku w obiektach hotelowych (czyli w hotelach, motelach, pensjonatach i innych obiektach hotelowych) wynajęto 15 mln pokoi, w tym ponad 4,8 mln turystom zagranicznym, co stanowiło ponad 32 proc. ogólnej liczby wynajętych pokoi w tych obiektach. Najwięcej, bo aż 12,4 mln pokoi wynajęto w hotelach (w tym 4,4 mln turystom zagranicznym). Wykorzystanie pokoi w hotelach, motelach, pensjonatach i innych obiektach hotelowych w 2009 r. wyniosło 39,2%. Największy stopień wykorzystania pokoi w obiektach hotelowych obserwowano w województwie mazowieckim (48,6%) łódzkim (42,7%) i zachodniopomorskim (41,8%), a najmniejszy w lubuskim (31,2%). Najniższe wskaźniki wykorzystania pokoi w obiektach hotelowych zanotowano w styczniu i grudniu (30,6% i 30,1%) a natomiast najwyższe w sierpniu i wrześniu (45,5% i 46,9%).

Podobnie jak w latach poprzednich najwięcej turystów korzystało z noclegów w turystycznej bazie zbiorowego zakwaterowania w województwie mazowieckim (2,8 mln), małopolskim (2,7 mln) i dolnośląskim (1,8 mln). W 2009 roku udzielono ponad 55 mln noclegów, z czego 9,6 mln turystom zagranicznym. Najwięcej noclegów udzielonych w

29


obiektach zbiorowego zakwaterowania odnotowano w województwach zachodniopomorskim (9,8 mln), małopolskim (8,0 mln) i pomorskim ( 5,8 mln).

W ciągu całego 2009 r., w obiektach hotelowych udzielono ponad 24,5 mln noclegów, a pozostałych obiektach około 30,5 mln noclegów. Zrozumiałe jest, że największa liczbę udzielonych noclegów zaobserwowano w miesiącach wakacyjnych: w lipcu 8,7 mln i 8,5 mln sierpniu. Obłożenie noclegami w tych miesiącach było prawie trzy razy większe w porównaniu z najsłabszymi miesiącami tj. ze styczniem i grudniem, kiedy udzielono po 3,0 mln i 2,8 mln noclegów. Najwięcej noclegów udzielono w hotelach – 19,4 mln, ośrodkach wczasowych – 4,3 mln, ośrodkach szkoleniowo-wypoczynkowych – 4,0 mln i innych obiektach hotelowych – 3,6 mln. W roku 2009 badanie bazy noclegowej obejmowało swoim zakresem dodatkowe informacje dotyczące m.in. udogodnień dla osób niepełnosprawnych oraz zaplecza konferencyjnego. Wyniki badania pokazały, że wśród obiektów hotelowych (hotele, motele, pensjonaty i inne hotelowe) 41 proc. było wyposażonych w pochylnię wjazdową, 18 proc. w drzwi otwierane automatycznie, 24 proc. w windę i 43 proc. posiadało pokoje i łazienki przystosowane dla osób niepełnosprawnych. Z pozostałych obiektów (domy wycieczkowe, schroniska, ośrodki wczasowe itd.) 16 proc. posiadało pochylnię wjazdową, 4 proc. drzwi otwierane automatycznie, sześć procent. Windę i przystosowanie pokoi i łazienek dla potrzeb osób z niepełnosprawnością odnotowano w 14 proc. obiektów.

W zaplecze konferencyjne było wyposażonych 41 proc. spośród przebadanych jednostek. Wykazały one ponad sześć tys. sal konferencyjnych z 376,9 tys. miejsc. Sale te były wyposażone głównie w rzutnik/projektor – 84 proc., ekran – 83 proc., nagłośnienie – 76 proc., zestaw audio/wideo – 75 proc., komputer – 68 proc., mikrofon bezprzewodowy -66 proc., flipchart – 65 procent. Obsługą techniczną objętych było 58 proc. obiektów wykazujących w badaniu zaplecze konferencyjne. Prawie 64 proc. obiektów hotelowych posiadało salę lub sale konferencyjne na terenie swojego obiektu, z tego aż 80 proc. hoteli było przygotowanych na prowadzenie konferencji w ponad trzech tys. sal konferencyjnych. W grupie pozostałych obiektów nie hotelowych, najwięcej, bo 72 proc. ośrodków szkoleniowo-wypoczynkowych wykazało wyposażenie w sale konferencyjne i urządzenia pomocnicze. Przeciętnie jeden obiekt szkoleniowo-wypoczynkowy posiadał dwie sale konferencyjne z 43,2 tys. miejscami.

30


3.2. ANALIZA BRANŻY HOTELOWEJ W KOŁOBRZEGU

Kołobrzeg jest największym centrum turystycznym na Polskim wybrzeżu. Dzięki rozwojowi funkcji turystycznej, szczególnie w ostatnim piętnastoleciu, miasto osiąga istotne korzyści ekonomiczne i społeczne. Turystyka stanowi najważniejszą funkcję gospodarczą Kołobrzegu, przyczyniając się do szybkiego rozwoju miasta, poprzez generowanie nowych miejsc pracy i wspieranie rozwoju innych sektorów gospodarki lokalnej oraz regionalnej. Z powodu licznie realizowanych inwestycji prywatnych developerów oraz inwestycji publicznych Kołobrzeg będzie miastem atrakcyjnym turystycznie dla gości z kraju i z zagranicy, z interesującym, atrakcyjnym i na wysokim poziomie produktem turystycznym. Dynamiczny rozwój bazy noclegowej w Kołobrzegu w długookresowym ujęciu pozytywnie wpłynie na poziom świadczonych usług turystycznych (standard pokoi, cena), wzrost zainteresowania miastem, rozwój oferty turystycznej skierowanej do powiększającej się liczby turystów. W krótkookresowym ujęciu nadmiar podaży miejsc noclegowych w okresie pozasezonowych może spowodować redukcje etatów w sektorze turystycznym i zamknięciem gorszych placówek. Patrząc na liczne budowy w dzielnicy wschodniej nietrudno sobie wyobrazić, że za dwa lata liczba łóżek hotelowych podwoi się. Stworzy to potężną konkurencję dla właścicieli hoteli i obiektów sanatoryjno-wypoczynkowych. Nadmierna podaż, do której dopuszczono w Kołobrzegu już teraz powoduje, że spadają ceny zarówno za dobę hotelową jak i metr kwadratowy apartamentów. Spowolni to znacznie sprzedaż, a w niektórych przypadkach nawet zatrzymanie inwestycji. Jednak efekt rozwijającej się konkurencji może zostać złagodzony poprzez:

→ właściwe zarządzanie obiektami turystycznymi (stosowanie rabatów, promocji, działania marketingowe, organizowanie imprez okolicznościowych)

→ przygotowanie atrakcyjnej oferty pozasezonowej → zapewnienie przez miasto ogólnodostępnych atrakcji turystycznych → stosowanie odpowiedniej polityki promocji miasta → rozbudowę infrastruktury technicznej i turystycznej w mieście

Turyści przyjeżdżający do Kołobrzegu mają obecnie do wyboru szereg pensjonatów, hoteli, kwater oraz ośrodków turystycznych. W ostatnim czasie przybyło obiektów o podwyższonym standardzie dla wymagających klientów indywidualnych oraz klientów biznesowych preferujących wysoki standard zapewniany przez hotele wysokiej klasy powiązany z usługami obsługi konferencyjnej.

W wyniku analizy ofert hotelowej w Kołobrzegu z punktu widzenia wyceny wartości obiektu należy zwrócić uwagę na:

→ Istniejącą oraz rozwijającą się w Kołobrzegu konkurencję o zbliżonej jakości usług hotelowych,

→ Możliwość korzystania przez wymagających klientów z pełnej oferty hotelarsko-gastronomicznej w analizowanym obiekcie (organizacja dużych imprez, konferencji, możliwość korzystania z zaplecza leczniczo-kosmetycznego),

→ Oferowanie przez obiekt kompleksowego zakresu usługi w tym również sanatoryjne i rehabilitacyjne.

31


Wśród hoteli i ośrodków działających w Kołobrzegu i podobnych miejscowościach przeanalizowano te, które mogą stanowić bezpośrednia konkurencje wycenianego obiektu. Pod uwagę wzięto ilość oferowanych miejsc, standard wyposażenia pokoi, obsługę klienta, ceny usług, zaplecze gastronomiczne, inne oferowane usługi (sale konferencyjne, salon kosmetyczny, basen, możliwość organizacji wesel, bankietów itp.), odległość od centrum. Należy zaznaczyć, że coraz rzadsze są oferty sprzedaży hoteli. Według pośredników opłaca się inwestować w ich remont i modernizację. Oznaki ożywienia widoczne również na rynku powierzchni komercyjnych pojawiły się pod koniec 2009 roku, a obecnie hotele są bardzo poszukiwane w związku z organizacją EURO 2012. Zdaniem specjalistów inwestycje w budowę nowoczesnych hoteli i moteli są bardzo korzystne. Wyraźnie daje się zauważyć wzrost zainteresowania zakupem obiektów hotelowych. W ofercie przeważają hotele o niższym standardzie. Część z nich to duże, słabo prosperujące hotele miejskie, popyt na te powierzchnie jest na razie ograniczony. Inwestorzy poszukują do kupna nieruchomości, które nie wymagają dużych nakładów na remonty i adaptację, a natychmiast zapewniają dochód.

3.3. ANALIZA TRANSACJI REPREZENTAWYNYCH

W niniejszym rozdziale przyjęto następujące założenia:

• Przez rodzaj rynku nieruchomości należy rozumieć segment rynku, gdzie zawierane są transakcje dotyczące nieruchomości danego typu. W niniejszym operacie szacunkowym, jako rodzaj rynku nieruchomości, rozpatrywany jest segment nieruchomości zabudowanych budynkami hotelowymi, pensjonatowymi, ośrodkami wczasowymi (nieruchomości turystyczne).

• Przez obszar rynku należy rozumieć przestrzenny układ wyodrębniony ze względu na terytorialny zasięg podaży, popytu i ceny nieruchomości. Jako obszar rynku analizowany jest zarówno teren Gminy Kołobrzeg, teren podobnych miejscowości turystycznych o wysokiej atrakcyjności inwestycyjnej, jak i rynek krajowy. Badania cen rynkowych dokonywano ze względu na specyfikę rynku w okresie ostatnich 5 lat. Obserwacji podano cały rynek, jednakże przy wycenie posłużono się transakcjami z rynku wybrzeża zachodniopomorskiego.

• Definicję rynku nieruchomości przyjęto w treści określonej w literaturze:

„Rynek nieruchomości przedstawia powiązania pomiędzy popytem a podażą. Wyznacza cenę poszczególnych wiązek praw do nieruchomości uzależniając je nie tylko od siły podaży i popytu, ale również od innych czynników, z których najważniejszym jest lokalizacja nieruchomości. Sygnalizuje ryzyko, które musi skalkulować inwestor podejmując decyzje inwestycyjne”

Analizą poddano transakcje zawarte od 2005 roku do 2011 roku.

Rynek regionalny dla szacowanej nieruchomości obejmujący rynek hoteli i sanatoriów w pasie nadmorskim Bałtyku jest jeszcze daleki od nasycenia. W szczególności brakuje na nim dobrych, niedrogich hoteli w wysokim standardzie. Hotel „Villa Tarsis” z uwagi na wysoki standard notuje z roku na rok podobną sprzedaż oraz średni wskaźnik

32


wykorzystania miejsc noclegowych – 2010 roku około 80%. Hotele i motele zlokalizowane w sąsiedztwie są zarówno w niższym jak i wyższym standardzie i mają podobne obłożenie ale różną zyskowność.

Nieruchomości w Kołobrzegu przyciągają zarówno krajowych, jak i zagranicznych turystów i cieszą się dużym ich zainteresowaniem. Rynek nieruchomości w Kołobrzegu jest dość specyficzny. Obejmuje bowiem nie tylko samo miasto, ale i okoliczne miejscowości, położone w pasie nadbrzeżnym. Najwyższe ceny osiągają te nieruchomości w Kołobrzegu i jego okolicach, które są posadowione w bezpośredniej bliskości morza.

W doborze sprzedanych nieruchomości zabudowanych kierowano się przede wszystkim ich możliwie zbliżoną technologią budowy, atrakcyjnością inwestycyjną, wiekiem budynku, standardem wykończenia, funkcjonalnością tj. charakterystyką nieruchomości zawartą w umowie sprzedaży. Z bazy danych wybrano przede wszystkim te, o których zebrano najwięcej informacji o ich atrybutach (cechach). Podczas analizy odrzucono transakcje, których ceny znacznie odbiegały od przeciętnych cen kształtujących się na rynku lokalnym. Funkcjonujący rynek lokalny, regionalny pozwolił na zebranie wiarygodnych danych o zaistniałych transakcjach mieszczących się w definicji wartości rynkowej.

Generalnie, relacje pomiędzy podażą i popytem oraz poziom obrotów obrazuje liczba zawartych transakcji na przyjętym rynku lokalnym. Analiza transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych w badanym okresie czasu (2006-2009), wskazała, iż był to rynek charakteryzujący się dynamiką i znaczną zmiennością cen na przełomie lat 2006-2008, natomiast rok 2009 odznacza się korektą i stabilizacją wynikającą z częściowego nasycenia popytu oraz odczuwalnej recesji gospodarczej będące pokłosiem kryzysu światowej gospodarki.

Z analizy wynika, iż ceny transakcyjne analizowanych nieruchomości zabudowanych podobnymi do przedmiotu wyceny obiektami hotelowymi w obrocie wtórnym kształtują się średnio w przedziale 2.500 zł/m2 – 4.000 zł/m2 ( ceny powyżej 5.000 zł/m2 nie są rzadkością – 13% analizowanej próby). Taka duża różnica wynika przede wszystkim z lokalizacji, atrakcyjności inwestycyjnej, a także standardu wykończenia oraz powierzchni użytkowej działki i budynku. Patrząc perspektywicznie należy spodziewać się, iż ceny

33


rozpatrywanych nieruchomości na rynku wtórnym mogą kształtować się wkrótce na wyższym poziomie, z uwagi na:

→ stabilny i dynamiczny rozwój gospodarki wzrost zamożności społeczeństwa oraz firm i ewolucji struktury potrzeb,

→ dalszy wzrost udziału inwestycji zagranicznych, → restrukturyzacje gospodarki, dalszą prywatyzację własności publicznej i komunalnej, → zahamowanie inflacji i zmniejszenie oprocentowania kredytów, → powstanie i rozwój funduszy nieruchomości, rozwój leasingu nieruchomości, → rosnącą urbanizacje, rewolucje naukowo-techniczną i wzrost złożoności

nieruchomości, → zmianę struktury podmiotów gospodarczych i stylów zarządzania, → rozwój integracji i wykorzystanie funduszy pomocowych z U.E. → atrakcyjność inwestycyjną nieruchomości hotelowych, → wyższy standard hoteli wybudowanych przy użyciu materiałów najwyższej jakości, → bardziej kameralny charakter budynków rezydencjonalnych usytuowany w

prestiżowych lokalizacjach, → wyposażenie lokali w instalacje wewnętrzne (np. klimatyzacja, wentylacja

wewnętrzna, itp.), których często nie stosowano, → obszerne tarasy i balkony przynależne do pokoi, → bardzo wysokie standardy wykończenia z indywidualną, niepowtarzalną aranżacją, → atrakcyjność inwestycyjną miejscowości turystycznych.

Należy stwierdzić, że rynek nieruchomości hotelowych charakteryzuje się dość wysokim poziomem cen rynkowych nieruchomości ze względu na jego walory turystyczne i krajobrazowe. Obserwuje się wzrost wartości nieruchomości przewyższający poziom inflacji w kraju.

34


Dodatkowym bodźcem stymulującym rynek jest coraz większe zainteresowanie kapitału niemieckiego, często powiązanego rodzinnie z terenem wybrzeża, inwestowaniem w nieruchomości turystyczne.

Szczególną atrakcyjnością inwestycyjną charakteryzują się nieruchomości zabudowane obiektami hotelowymi położone w korzystnej lokalizacji z właściwym układem funkcjonalnym, oferujące sprzyjające warunki rekreacyjne (położone w strefach wypoczynkowych w pobliżu morza, obiektów sportu i rekreacji, handlowych oraz terenów zielonych). Na poziom ceny wpływa zatem nie tylko lokalizacja, stan techniczny czy też standard wykończenia, ale również dostępność handlu, usług, komunikacja, położenie względem obiektów handlowych, obiektów rekreacyjno-sportowych. Biorąc pod uwagę cel wyceny, przy określaniu wartości nieruchomości oparto się na transakcjach podobnymi nieruchomościami z niskim, podstawowym oraz podwyższonym standardzie wykończenia w porównywalnej lokalizacji. O cenie decyduje także, dobra dostępność komunikacyjna,

35


bliskość granicy z Niemcami i aktualnie, znaczny napływ turystów i kuracjuszy z Niemiec, niewielka odległość od placówek handlu oraz ciągów komunikacyjnych, a także, ogólnie ujmując problem, dużego zainteresowania turystycznego i handlowego dla miejscowości wypoczynkowych w kraju i zagranicą. W konsekwencji rodzi to także zainteresowanie zakupem nieruchomości w atrakcyjnych kurortach turystycznych w pasie nadmorskim.

Kolejnym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości jest również wielkość obiektu turystycznego. Z obserwacji wynika, iż największym popytem rynkowym cieszyły się nieruchomości z powierzchnią budynku do 1000 m2 - 36% odnotowanych transakcji, drugie miejsce zajęły obiekty w przedziale od 1000 m2 do 2500 m2 stanowiły 33% obrotu rynkowego, zaś trzecie miejsce przypadło nieruchomością z powierzchnią od 2500 m2 do 5000 m2, które stanowiły ca. 23% obrotu rynkowego.

W analizowanym obszarze rynku znacznie większy wolumen obrotów zanotowano w sektor nieruchomości gruntowych niezabudowanych, dających większą możliwość realizacji wymarzonych inwestycji mieszkalnych. Czas ekspozycji nieruchomości zabudowanej jest znacznie dłuższy w stosunku do nieruchomości niezabudowanej, a dodatkowo przy zabudowie wymagającej remontów należy przyjąć, iż w niedługim czasie wystąpi konieczność poniesienia znacznych nakładów. Można przyjąć, że największe szanse powodzenia na rynku ma oferta niezabudowanej działki gruntu w dobrej lokalizacji ze wszystkimi atrybutami, takimi jak korzystne warunki dojazdowe, uzbrojenie, kształt i wielkość działki.

Rynek nieruchomości położonych w miejscowościach turystycznych o wysokiej atrakcyjności inwestycyjnej w ostatnich latach systematycznie się rozwija. Spowodowane jest to między innymi atrakcyjnością i rozwojem miasta Kołobrzeg oraz przewagą popytu nad podażą gruntów o podobnym przeznaczeniu w atrakcyjnej lokalizacji. Uwzględniając relacje pomiędzy wartością prawa użytkowania wieczystego, a wartością prawa własności w oparciu o dostępne do analizy dane z rynków równoległych (podobne położenie) należy stwierdzić, iż w sytuacji zrównoważonego popytu i małej podaży, różnice cenowe między tymi prawami są niewielkie (kształtują się z reguły w granicach do 5% na korzyść prawa własności) lub nie występują wcale. Zdaniem inwestorów forma władania, jakim jest użytkowania wieczyste tak jak i prawo własności w istniejącej sytuacji rynkowej zapewnia wystarczający zakres praw zabezpieczających gotowość nieruchomości do inwestycji.

W poniższej tabeli zaprezentowano transakcje, jakie miały miejsce na lokalnym i regionalnym rynku wtórnym nieruchomości i dotyczyły nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi. W tabeli zaznaczono m.in. położenie nieruchomości, powierzchnie działki i budynku, cenę łączną – jednostkową, datę podpisania umowy.

36


Lp. Województwo Miasto Data Pow. działki mkw P.u.mkw. Cena łączna PLN Cena m2 Cena za pokój

1 Zachodniopomorskie Sianożęty mar 05 15608 1172 2 700 000 zł 2 303 zł

2 Zachodniopomorskie Świnoujście kwi 05 1388 1160 3 800 000 zł 3 276 zł 122 580,65 zł

3 Zachodniopomorskie Mielno cze 05 15745 1132 2 700 000 zł 2 385 zł

4 Zachodniopomorskie Kołobrzeg sie 05 1728 3047 3 064 334 zł 1 006 zł

5 Zachodniopomorskie Świnoujście wrz 05 1436 1581 4 000 000 zł 2 530 zł

6 Zachodniopomorskie Kołobrzeg wrz 05 9696 x 6 050 000 zł

7 Zachodniopomorskie Pobierowo sty 06 1347 461 1 500 000 zł 3 251 zł

8 Zachodniopomorskie Dębiec mar 06

650 1 200 000 zł 1 846 zł

9 Zachodniopomorskie Jarosławiec kwi 06 16740 1181 1 313 000 zł 1 111 zł

10 Zachodniopomorskie Świnoujście maj 06 1359 1359 1 790 418 zł 1 317 zł

11 Zachodniopomorskie Darłowo cze 06 449 352 1 050 000 zł 2 983 zł

12 Zachodniopomorskie Ustronie Morskie lip 06 5138 489 1 250 000 zł 2 557 zł

13 Zachodniopomorskie Dźwirzyno lip 06 13972 561 2 950 000 zł 5 255 zł

14 Zachodniopomorskie Ustronie Morskie wrz 06 1043 1836 3 000 000 zł 1 634 zł

15 Zachodniopomorskie Darłowo wrz 06 1106 850 2 080 000 zł 2 447 zł

16 Pomorskie Łeba lis 06 2849 5007 24 100 000 zł 4 814 zł 330 136,99 zł

37


17 Zachodniopomorskie Pobierowo gru 06 1083 360 900 000 zł 2 500 zł

18 Pomorskie Rowy sty 07 12200 3084 3 250 000 zł 1 054 zł 40 625,00 zł

19 Pomorskie Pruszcz Gdański lut 07 1228 2225 2 050 000 zł 921 zł

20 Zachodniopomorskie Mielno mar 07 18506 884 4 300 000 zł 4 863 zł

21 Pomorskie Władysławowo kwi 07 26692 3450 10 350 000 zł 3 000 zł

22 Zachodniopomorskie Rewal kwi 07 644 332 3 300 000 zł 9 943 zł

23 Pomorskie Chłapowo cze 07 26692 3450 9 000 000 zł 2 609 zł 72 000,00 zł

24 Zachodniopomorskie Świnoujście cze 07 2637 17932 19 000 000 zł 1 060 zł

25 Zachodniopomorskie Kołobrzeg lip 07 1852 585 1 800 000 zł 3 077 zł

26 Zachodniopomorskie Świnoujście sie 07 1136 499 3 500 000 zł 7 017 zł

27 Zachodniopomorskie Budzistowo wrz 07 13900 1133 2 050 000 zł 1 809 zł 128 125,00 zł

28 Zachodniopomorskie Podczele paź 07 2178 2505 5 000 000 zł 1 996 zł 200 000,00 zł

29 Zachodniopomorskie Świnoujście paź 07 0 0 9 800 000 zł

30 Zachodniopomorskie Unieście gru 07 139901 8164 20 985 000 zł 2 570 zł

31 Pomorskie Rowy gru 07 9451 1707 1 931 583 zł 1 131 zł 38 631,66 zł

32 Pomorskie Krynica gru 07 2409 1246 8 050 000 zł 6 461 zł

33 Pomorskie Słupsk sty 08 8552 2440 4 730 000 zł 1 938 zł

34 Pomorskie Krynica Morska lut 08 7740 443 15 000 000 zł

681 818,18 zł

38


35 Zachodniopomorskie Sianożęty mar 08 11900 1152 3 526 032 zł 3 062 zł

36 Zachodniopomorskie Pobierowo mar 08 847 438 1 500 000 zł 3 428 zł

37 Zachodniopomorskie Unieście mar 08 511 450 3 700 000 zł 8 222 zł

38 Pomorskie Krynica Morska mar 08 6258 1146 1 575 000 zł 1 374 zł

39 Zachodniopomorskie Grzybowo mar 08 168 150 1 040 000 zł 6 933 zł

40 Zachodniopomorskie Dźwirzyno kwi 08 1053 519 1 400 000 zł 2 695 zł

41 Zachodniopomorskie Ustronie Morskie kwi 08 7500

1 250 000 zł

42 Zachodniopomorskie Dźwirzyno kwi 08 4246 915 1 800 000 zł 1 967 zł

43 Zachodniopomorskie Mielno cze 08 7466 1607 8 862 272 zł 5 514 zł 173 770,04 zł

44 Zachodniopomorskie Pogorzelica cze 08 10680 1184 2 325 000 zł 1 964 zł

45 Pomorskie Jastrzębia Góra cze 08 14129 5994 7 750 000 zł 1 293 zł



48 Zachodniopomorskie Dźwirzyno sie 08 5947 648 3 540 000 zł 5 463 zł

49 Zachodniopomorskie Sianożęty sie 08 6096 x 3 287 190 zł

50 Zachodniopomorskie Świnoujście paź 08 0 0 3 050 000 zł

51 Zachodniopomorskie Sarbinowo paź 08 10671 3615 6 800 000 zł 1 881 zł 52 307,69 zł

52 Zachodniopomorskie Darłowo gru 08 7828 1186 3 700 000 zł 3 120 zł

39


53 Zachodniopomorskie Ustronie Morskie gru 08 557 454 1 098 000 zł 2 416 zł

54 Zachodniopomorskie Unieście gru 08 119278 x 21 955 500 zł

55 Zachodniopomorskie Świnoujście sty 09 1379 1230 6 187 500 zł 5 030 zł

56 Zachodniopomorskie Sianożęty sty 09 6096 x 3 287 190 zł

57 Zachodniopomorskie Ustronie Morskie mar 09 773 502 1 600 000 zł 3 188 zł

58 Zachodniopomorskie Międzyzdroje mar 09 721 420 1 616 000 zł 3 848 zł

59 Zachodniopomorskie Sianożęty kwi 09 10348 x 2 720 000 zł

60 Zachodniopomorskie Szczecin cze 09 921 2082 4 600 002 zł 2 210 zł



63 Zachodniopomorskie Mielno lip 09 687 580 2 600 000 zł 4 483 zł

64 Zachodniopomorskie Kołobrzeg lip 09 747 x 1 313 000 zł

65 Zachodniopomorskie Świnoujście lip 09 1436 x 4 000 000 zł

66 Zachodniopomorskie Niechorze sie 09 1799 1379 1 500 000 zł 1 088 zł 31 915 zł

67 Zachodniopomorskie Dźwirzyno lis 09 4824 x 1 500 000 zł

68 Zachodniopomorskie Dziwnów gru 09 600 332 974 500 zł 2 935 zł

69 Zachodniopomorskie Niechorze gru 09 4481 1262 3 766 400 zł 2 984 zł

70 Zachodniopomorskie Grzybowo gru 09 1629 442 1 950 000 zł 4 408 zł

40


71 Zachodniopomorskie Kołobrzeg gru 09 3595 1727 4 350 000 zł 2 519 zł 155 357,14 zł

72 Zachodniopomorskie Lubin sty 10 23790 1342 1 640 000 zł 1 222 zł

73 Zachodniopomorskie Mielno lut 10 2074 734 3 310 000 zł 4 511 zł

74 Zachodniopomorskie Świnoujście kwi 10 757 664 4 000 000 zł 6 024 zł

75 Zachodniopomorskie Międzyzdroje cze 10 684 529 1 820 000 zł 3 439 zł

76 Zachodniopomorskie Świnoujście gru 10 2606 3200 24 000 000 zł 7 500 zł

Statystyki 2005 -2010

Nieruchomość Metr powierzchni użytkowej Pokój

Średnia cena transakcyjna 5 000 706,59 3 256,79 168 938,94

Odchylenie standardowe 5 551 472,65 1 925,01 183 213,10

Współczynnik zmienności (-) 1,11 0,59 1,08

Mediana 3 268 595,00 2 815,33 125 352,82

Minimalna cena transakcyjna 900 000,00 921,47 31 914,89

Maksymalna cena transakcyjna 24 100 000,00 9 942,75 681 818,18

Rozstęp 23 200 000,00 9 021,28 649 903,29

Liczebność próby 76 64 12

41


Uwaga: → Ww. ceny transakcyjne zawierają wartość wszystkich składników – budynków, gruntu,

uzbrojenia, ogrodzenia, nasadzeń itd. → Ww. ceny transakcyjne nie zawierają kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz

związanych z tą transakcją podatków i opłat.

ANALIZA TRANSAKCJI PORÓWNAWCZYCH:

Dla potrzeb wyceny określono:

- rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami hotelowymi, pensjonatowymi – do porównań wyselekcjonowano ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości w obrocie wtórnym i pierwotnym.

- obszar: badano transakcje dotyczące nieruchomości położonych w obszarze funkcjonalnym lokalizacji wycenianej nieruchomości, obejmujący zarówno gminę Kołobrzeg oraz inne porównywalne miejscowości nadmorskie.

- okres badania cen: 2005, 2006, 2007, 2008 , 2009 r.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej uwzględniono między innymi następujące cechy rynkowe:

- lokalizacja oraz sąsiedztwo i otoczenie,

- stan techniczny budynku oraz standard wykończenia,

- powierzchnia użytkowa i funkcjonalność pomieszczeń (liczba pokoi)

- wielkość działki i rodzaj zabudowy,

- stan zagospodarowania działki,

- atrakcyjność inwestycyjną nieruchomości turystycznych

Wpływ w/w atrybutów [cech] na wartość rynkową ustalono na podstawie analizy, uwzględniając transakcje sprzedaży nieruchomości położonych w rozpatrywanym obszarze w badanym okresie na określonym wyżej rynku.

42


Dla potrzeb niniejszej opinii wykonano badanie wzrostu cen w obszarze analizowanego rynku lokalnego. Obliczenia zostały wykonane w arkuszu kalkulacyjnym z zastosowaniem regresji liniowej prostej. Arkusz kalkulacyjny służy do analizy trendu czasowego, poprzez regresję liniową prostą, tj.:

- określania wymiaru liniowego trendu czasowego (w wymiarze okresu badania, miesięcznym i rocznym);

- określania istotności i przedziału ufności trendu czasowego; - przeliczania cen transakcyjnych na wybraną datę z uwzględnieniem występującego

trendu czasowego. - określania podstawowych parametrów statystycznych danych skorygowanych; - rysowania histogramu rozkładu danych skorygowanych;

L.p. Parametr / Data wyceny 2011-05-01

1. Od najwcześniejszej transakcji 2005-03-05

2. Od najpóźniejszej transakcji 2010-12-31

3. Rozstęp czasowy (dni) 2127

4. Nachylenie równania trendu (b1) 0,85044

5. Rzędna równania trendu (b0) -30 301

6. Rodzaj trendu i charakter trendu bardzo słaby tr end r osnący

7. Współczynnik korelacji (R) 22,8%

8. Współczynnik determinacji (R2) 5,2%

9. Cena najwcześniejsza z równania regresji 2 369 zł/m2

10. Cena najpóźniejsza z równania regresji 4 178 zł/m2

11. Wymiar średni bezwzględny trendu (zł)/okres 1 809 zł/m2

12. Okres badania rynku (lata) 5,83

13. Wymiar względny trendu (% )/okres badania 76,4%

14. Wymiar względny trendu (% )/dzień 0,03%

15. Wymiar względny trendu (%)/mies. 0,8%

16. Wymiar względny trendu (%)/rok 10,2%

Prawdopodobieństwo przyjęcia występowania fałszywego trendu wynikającego z przypadkowego układu danych wynosi ok. 6,96 % i jest na poziomie niższym niż założony poziom istotności wynoszący 0,15. Powyższe oznacza, że na założonym poziomie istotności 0,15 można stwierdzić istotność statystyczną występowania trendu. Przedział ufności dla wyliczonego trendu, na założony poziomie istotności 0,15 wynosi +/-8,1%. co oznacza, że z prawdopodobieństwem 0,85 rzeczywista wartość trendu mieści się w granicach od 2,2%/rok do 18,3%/rok.

W związku z powyższym oraz wynikami analizy rynku w dalszej procedurze szacowania nieruchomości uwzględnia się poprawki ze względu na upływ czasu poprzez zastosowanie trendu czasowego w wysokości 2,2% w skali roku ( zasada ostrożnej wyceny).

43


4. METODYKA WYCENY

WYBORU WŁAŚCIWEGO PODEJŚCIA ORAZ METODY I TECHNIKI SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI:

Wartość nieruchomości zależy od wielu czynników i jest ustalana w czasie wnikliwego procesu wyceny przez osobę o odpowiednich kwalifikacjach. Należy podkreślić, że wycena dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, chociaż wyrażona w jednostkach monetarnych, nie jest określeniem ceny, (która jest faktem rynkowym zaistniałym) a opinią o wartości.

Zgodnie z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami wycena nieruchomości powinna być przeprowadzona przez rzeczoznawcę na podstawie jej wartości rynkowej. Definicję wartości nieruchomości przyjęto według art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w treści:

„Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.”

Cel przeprowadzonej wyceny dla rozpatrywanej nieruchomości zobligował rzeczoznawcę do oszacowania wartości rynkowej zgodnie z art. 154 ustawy z 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami w treści: „wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych”.

Biorąc pod uwagę następujące czynniki:

→ cel wyceny przedstawiony w punkcie 1.2. → brak odpowiedniej dokumentacji finansowej umożliwiającej zastosowania podejścia

dochodowego, → dostępność informacji o cenach transakcyjnych nieruchomości hotelowych,

turystycznych, → rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w studium

uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Kołobrzegu, → stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan

zagospodarowania nieruchomości, → dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu, → uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny,

44


→ stan prawny nieruchomości i obowiązujące regulacje prawne,

w niniejszym opracowaniu wartość rynkową prawa własności do nieruchomości gruntowej określono dla optymalnego (aktualnego) sposobu użytkowania podejściem porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami. Doboru rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania dokonano w oparciu o Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

OPIS PODEJŚCIA PORÓWNAWCZEGO

Szacowanie wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego jest procesem, w którym oszacowana wartość rynkowa wynika z analizy rynku lokalnego danego typu nieruchomości i porównania ich z nieruchomością wycenianą. Podstawą podejścia porównawczego są relacje do cen innych nieruchomości porównywalnych przy zastosowaniu zasady substytucyjności, założeniu równowagi popytu i podaży oraz zasady najbardziej efektywnej funkcji. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o umowach kupna-sprzedaży nieruchomości w przypadku wystąpienia szczególnych warunków zawarcia transakcji, powodujących ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu. Jednocześnie ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.

OPIS METODY PORÓWNYWANIA PARAMI

W metodzie porównania parami zakłada się, że wartość rynkowa nieruchomości znajduje się między ceną maksymalną i minimalną, jakie zanotowano na rynku w okresie monitorowania cen transakcyjnych. Założenie to gwarantuje, że wartość nieruchomości w granicach ceny minimalnej i maksymalnej pozwala na określenie granic poprawek, którymi różnią się obiekty przyjęte do porównania. W praktyce ilość atrybutów (cech) ogranicza się jedynie do tych, które mają istotny wpływ na cenę nieruchomości przyjętych do porównania, a w następstwie na cenę nieruchomości podlegającej wycenie.

W metodzie porównywania parami podstawowym założeniem jest określenie wartości poprzez porównywanie nieruchomości parami. Porównuje się parami nieruchomość wycenianą, dla której znane są cechy, ale nieznana jest wartość, kolejno z nieruchomościami, które były przedmiotem transakcji rynkowych, a więc znane są ich zarówno cechy jak i ceny transakcyjne. W ten sposób otrzymuje się kilka wartości wycenianej nieruchomości z porównania w każdej parze, które powinny być zbliżone do siebie. Wybór liczby cech porównawczych zależy od stopnia podobieństwa obiektów jak i dokładności analizy. Im większe podobieństwo obiektów tym liczba cech porównawczych

45


będzie mniejsza. Ostateczną wartość przyjęto jako średnią arytmetyczną z otrzymanych w efekcie analizy wyników.

WARTOŚĆ RYNKOWA

Przyjęto definicję wartości rynkowej dla optymalnego użytkowania według Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny KSWP 1 ”Wartość rynkowa i odtworzeniowa” w treści:

„Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń:

→ strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,

→ upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Pojęcie najbardziej prawdopodobna jej cena oznacza wyrażoną w pieniądzu (zazwyczaj w miejscowej walucie) kwotę, którą, rozsądnie biorąc, można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Jest to najlepsza cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, może uzyskać sprzedawca oraz najbardziej korzystna cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, zgodzi się zapłacić kupujący. Kwota ta nie dotyczy ceny, która została podwyższona lub obniżona ze względu na szczególne warunki lub okoliczności, takie jak np. sprzedaż z bonifikatą.

Pojęcie możliwa do uzyskania na rynku oznacza, iż wartość nieruchomości jest wielkością szacowaną, a nie kwotą z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłaconą ceną. Jest to hipotetyczna cena, za którą w dniu wyceny można zawrzeć transakcję odpowiadającą wszystkim wymogom definicji wartości rynkowej.

Pojęcie w dniu wyceny stawia wymóg, aby wartość rynkowa była właściwa w danym momencie, na który została określona. Może to być data opracowania operatu szacunkowego lub wcześniejsza. Wartość podana w operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz uwarunkowania istniejące w dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub późniejszym. W definicji zakłada się także jednoczesne zawarcie i wykonanie umowy. Aby określona wartość stanowiła jej najbardziej prawdopodobną cenę powinny być spełnione następujące warunki:

→ strony umowy są od siebie niezależne - to strony, których nie łączy konkretny lub szczególny stosunek mogący sprawić, iż poziom ceny nie będzie typowy dla rynku. Zakłada się, że transakcję zawierają niezwiązane ze sobą strony, działające niezależnie od siebie.

→ nie działają w sytuacji przymusowej- każda ze stron ma motywację do zawarcia transakcji i nie jest do niej zmuszona przez szczególne okoliczności. Zawarcie transakcji bez przymusu wymaga także przyjęcia założenia, że zarówno kupujący jak i sprzedający nieruchomość działają z rozeznaniem i że postępują rozważnie. Przyjąć należy, że są oni wystarczająco poinformowani o charakterze i cechach przedmiotu transakcji, jego aktualnym i potencjalnym wykorzystaniu oraz o stanie rynku w dniu wyceny. Ponadto zakłada się, że każda strona wykorzystuje te informacje działając we własnym interesie oraz że w sposób rozważny dąży do uzyskania najlepszej dla siebie ceny. Rozwagę ocenia się uwzględniając stan rynku w dniu wyceny, nie biorąc pod uwagę informacji uzyskanych później.

46


→ kupujący ma stanowczy zamiar zawarcia umowy – to osoba, która chce i która nie jest zmuszona do kupna. Określenie to odnosi się do kupującego, który nie jest nazbyt zdeterminowany by dokonać zakupu po jakiejkolwiek cenie. Jest to nabywca, który kupuje w realiach aktualnego rynku i który nie zapłaci ceny wyższej od aktualnej ceny na rynku. Rzeczoznawca majątkowy nie może przyjmować nierealnych założeń dotyczących warunków panujących na rynku ani też zakładać, że wartość rynkowa jest większa aniżeli cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, można uzyskać na rynku.

→ sprzedający ma stanowczy zamiar zawarcia umowy- to osoba, która nie jest ani nazbyt gorliwa, ani zmuszona do sprzedaży, ani gotowa czekać na uzyskanie ceny, która nie jest możliwa do uzyskania na aktualnym rynku. Sprzedawca mający stanowczy zamiar zawarcia umowy ma motywację, by sprzedać nieruchomość na warunkach rynkowych, za najlepszą cenę możliwą do uzyskania na wolnym rynku, jakakolwiek byłaby to cena. Istniejące po stronie konkretnego właściciela będącego zbywcą, uwarunkowania nie są brane pod uwagę, ponieważ sprzedawca mający stanowczy zamiar zawarcia umowy oznacza typowego właściciela.

→ upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku – sformułowanie to oznacza, że składnik mienia jest zaprezentowany na rynku w najbardziej odpowiedni sposób, jeżeli chodzi o możliwości zbycia go po najlepszej cenie, którą, rozsądnie rzecz biorąc, można uzyskać na warunkach zawartych w definicji wartości rynkowej. Czas eksponowania może się zmieniać w zależności od warunków rynkowych, lecz musi być wystarczający do tego, by stosowna informacja dotarła do odpowiedniej liczby potencjalnych nabywców. Zakłada się, że eksponowanie nieruchomości na rynku odbywa się przed datą, na którą określono wartość.

Wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Informacja odpowiadająca powyższemu ustaleniu powinna być zamieszczona w operacie szacunkowym.

WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI DLA OPTYMALNEGO SPOSOBU UŻYTKOWANIA

Wartość rynkową nieruchomości określa się zazwyczaj dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU). Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny oznacza to, iż nieruchomość nadal będzie wykorzystana zgodnie z obecnym sposobem użytkowania, funkcją określoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz wydanymi warunkami zabudowy nieruchomości, a jej wartość będzie najbardziej prawdopodobną ceną możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu wyżej wymienionych założeń.

Wartość rynkową nieruchomości określono dla optymalnego sposobu użytkowania (WRO), który w przypadku wycenianej nieruchomości oznacza aktualny sposób użytkowania. Sposób optymalnego użytkowania oznacza najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające największą wartość wycenianej nieruchomości.

Pojęcie użytkowanie fizycznie możliwe oznacza, że cechy techniczno-użytkowe nieruchomości pozwalają na osiągnięcie optymalnego sposobu użytkowania. Ograniczenia fizyczne, wynikające w szczególności z takich czynników, jak: kształt, powierzchnia, ukształtowanie terenu, dostępność mediów, nośność gruntów, stan techniczny i funkcjonalny zabudowy, mogą powodować, iż wyceniana nieruchomość będzie nieprzydatna dla rozważanego dla niej użytkowania. Pojęcie prawnie dopuszczalne oznacza, że rozważany sposób użytkowania jest zgodny z prawem. Prawa ustanowione na nieruchomości, a także ograniczenia wynikające z przepisów dotyczących w szczególności:

47


planowania i zagospodarowania przestrzennego, ochrony środowiska, ochrony przyrody, ochrony zabytków, ochrony gruntów rolnych i leśnych, prawa budowlanego, mogą wykluczać niektóre sposoby użytkowania nieruchomości. Sposób użytkowania, który nie jest możliwy fizycznie lub, który nie jest dopuszczalny prawnie, nie może być rozważany jako sposób optymalnego użytkowania.

Sposób optymalnego użytkowania nieruchomości inny niż aktualny, w dniu wyceny może być przyjęty do wyceny tylko wtedy, gdy istnieje na rynku popyt na nabycie nieruchomości dla tego sposobu jej użytkowania. Pod uwagę należy wziąć także konkurencję ze strony innych nieruchomości tak samo lub podobnie użytkowanych. Przyjmując do wyceny optymalny sposób użytkowania inny niż aktualny, należy przedstawić w operacie założenia, w szczególności dotyczące czasu, po którym nieruchomość może uzyskać nowy sposób użytkowania oraz wymienić podstawowe warunki, od których zależy wprowadzenie tego sposobu użytkowania.

5. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI

5.1. ZAŁOŻENIA DO WYCENY:

Rodzaj rynku - nieruchomości zabudowane obiektami turystycznymi

Typ prawa do nieruchomości - prawo własności

Obszar rynku

-

teren Gminy Kołobrzeg i teren podobnych miejscowości turystycznych o wysokiej atrakcyjności inwestycyjnej.

Okres transakcji - 2005 r. – 2011 r.

Ze względu na cel wyceny wartość nieruchomości, określono w podejściu porównawczym stosując metodę porównywania parami.

Wartość rynkową określono przy uwzględnieniu aktualnych cen kształtujących się w obrocie tego typu nieruchomościami, funkcji wyznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego lub studium, sposobu użytkowania, ograniczeń w rozporządzaniu, położenia nieruchomości, dostępności, stanu technicznego, standardu wykończenia.

Oszacowanie wartości rynkowej przeprowadzono przy uwzględnieniu cen, jakie uzyskano za nieruchomości podobne będących w przeszłości przedmiotem obrotu rynkowego.

48


5.2. PROCEDURA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI:

Po przeprowadzeniu analizy transakcji, jakie miały miejsce na lokalnym, regionalnym rynku nieruchomości dokonano wyboru nieruchomości, które pozwalają na porównanie cech wspólnych z nieruchomością podlegającą wycenie. Wyselekcjonowano transakcje dotyczące nieruchomości o w miarę zbliżonym charakterze, a więc o podobnych cechach mających wpływ na ich cenę.

Jako atrybuty porównawcze przyjęto jedynie te cechy nieruchomości, które mogą różnicować je między sobą. Obszarem rynku, dla którego zostały określone główne cechy rynkowe wycenianych nieruchomości jest teren Gminy Kołobrzeg i teren podobnych miejscowości turystycznych o wysokiej atrakcyjności inwestycyjnej. Dla tego obszaru, na podstawie analizy cen i cech sprzedanych nieruchomości zabudowanych obiektami turystycznymi, jak też na podstawie obserwacji zachowań uczestników rynku nieruchomości (informacje z biur obrotu nieruchomości, informacje uzyskane od potencjalnych nabywców), określono wagi cech mające wpływ na wielkość współczynników korygujących.

Proces szacowania nieruchomości przeprowadzono zgodnie z następującą procedurą postępowania (metoda porównywania parami):

- Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku utworzenie zbioru cen transakcyjnych stanowiących podstawę wyceny.

- Ewentualna aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

- Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynki nieruchomości.

- Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na kształtowanie się cen transakcyjnych (waga cech).

- Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych (gradacja cech).

- Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych i określeniem oceny dla każdej cechy.

- Wybór do porównań ze zbioru cen transakcyjnych co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z podaniem ich opisu i charakterystyki.

- Przeprowadzenie analizy porównawczej nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do porównań

- Określenie poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań na tle przyjętych skali ocen i obliczenie sumy tych poprawek. W szczególności uzasadnionych przypadkach rzeczoznawca majątkowy może dokonać ekstrapolacji poprawki poza przyjętą skalę ocen.

- Określenie wartości rynkowej jednostkowej (wybranej jednostki porównawczej, np. 1 m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu) wycenianej nieruchomości z każdej pary porównawczej jako jednostkowej ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek

- Ostateczne obliczenie wartości nieruchomości jako iloczynu średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana i liczby jednostek (np. powierzchnia gruntu, budynku lub lokalu).

49


5.3. OKREŚLENIE WIELKOŚCI WAG RYNKOWYCH:

Cechy rynkowe mają z reguły charakter lokalny i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego. W praktyce ilość atrybutów ogranicza się jedynie do tych, które mają istotny wpływ na cenę nieruchomości przyjętych do porównania, a w następstwie na wartość nieruchomości podlegającej oszacowaniu.

Wagę cech rynkowych można określać korzystając z zasady zwanej „pozostałe równe”. Według tej zasady określa się o ile zmieni się cena nieruchomości jeśli zmieni się jego jedna cecha, a pozostałe nie ulegną zmianie. Aby określić wpływ cechy na wartość rynkową na danym rynku lokalnym poszukuje się nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego o najwyższych i najniższych walorach danej cechy, zaś pozostałe cechy są jednakowe. Analizę wpływu danej cechy na jej wartość rynkową prowadzi się w parach, na podstawie których określa się o ile nieruchomość o najwyższych walorach Cw danej cechy różni się od nieruchomości o najniższych walorach Cm danej cechy. Różnicę Cw-Cm danej cechy dzielimy przez ∆C i mnożymy przez 100%.

Nie udało się ustalić w sposób wiarygodny wag cech rynkowych na podstawie samej analizy obliczeniowej przeprowadzonej na bazie danych porównawczych. Wobec tego w niniejszej opinii na podstawie:

→ analizy lokalnego rynku nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen,

→ specyfiki i znajomości rynku nieruchomości podobnych, → badań i obserwacji (jakościowe badania ankietowe) preferencji potencjalnych

uczestników rynku nieruchomości podobnych,

w procedurze wyceny przyjęto następujące wielkości wag:

Lp. Cecha rynkowa Waga cechy

1. Lokalizacja 30%

2. Otoczenie 10%

3. Stan techniczny budynku 10%

4. Standard wykończenia 10%

5. Powierzchnia użytkowa 10%

6. Wielkość działki 10%

7. Atrakcyjność inwestycyjna 15%

8. Potencjał nieruchomości 5%

Suma 100%

50


5.4. OKREŚLENIE RODZAJU CECH RYNKOWYCH WRAZ Z ICH OCENĄ

Dla poszczególnych cech rynkowych przyjęto wagi w wielkościach ukazanych w poniższej tabeli. Stopnie gradacji poszczególnych cech odzwierciedla poziom zróżnicowania cechy(stopień gradacji cechy oparty jest o stan lokalnego rynku nieruchomości).

Rodzaj cechy Stopnie

gradacji cechy Opis cechy

Lokalizacja Dobra

Bardzo dobra

Dobra: lokalizacje o umiarkowanej atrakcyjności cieszące się popytem na lokalnym rynku.

Bardzo dobra: lokalizacje atrakcyjne, cieszące się największym zainteresowaniem potencjalnych inwestorów. Nieruchomość położona w pobliżu ciągów komunikacyjno-handlowych.

Otoczenie i sąsiedztwo

Dobre

Bardzo dobre

Dobre: strefa miejscowości o umiarkowanej atrakcyjności, umiarkowane natężenie hałasu ruchu ulicznego. W okolicy występują atrakcje turystyczne (np. tereny krajobrazowe, zabytki, stadnina koni) itd.

Bardzo dobre: dobrze zagospodarowana i urządzona strefa miejscowości o wysokim stopniu atrakcyjności, otoczenie stanowią nowe lub dobrze zadbane obiekty rekreacyjne, turystyczne

Stan techniczny budynku

Zadawalający

Dobry

B. dobry

Zadawalający: w budynku występują niewielkie uszkodzenia i ubytki niezagrażające bezpieczeństwu publicznemu. Celowy jest częściowy remont kapitalny (zużycie 30-45%).

Dobry: budynek jest dobrze utrzymany, konserwowany nie wykazuje zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normowym (zużycie 15-30%).

Bardzo dobry: budynek względnie nowy lub po częściowym remoncie podnoszącym walory użytkowe (zużycie 2%-15%).

Standard wykończenia

Podstawowy

Dobry

Bardzo dobry

Podstawowy: wykończenie podstawowe o umiarkowanych walorach rynkowych, podstawowa jakość użytych materiałów.

Dobry: wykończenie dobre, współczesne, jakość materiałów na poziomie wyższym niż podstawowy.

Bardzo dobry: pomieszczenia wykończone dobrej jakości materiałami, estetyka wnętrza oraz rozwiązania konstrukcyjno – kompozycyjne na bardzo dobrym poziomie.

Powierzchnia użytkowa

Cecha ciągła Interpolacja liniowa.

Wielkość działki Cecha ciągła Interpolacja liniowa.

Atrakcyjność inwestycyjna

Dobra

Bardzo Dobra

Dobra: Restauracja i bar w obiekcie. Baza zabiegowa i spa oferująca usługi rehabilitacyjne. Dobra rentowność obiektu.

51


Bardzo dobra: Baza zabiegowa oferująca usługi rehabilitacyjne, odnowy biologicznej, Spa, basen. Restauracja i bar w hotelu. Wysoka rentowność obiektu.

Potencjał nieruchomości

Niekorzystny

Korzystny

Niekorzystny: brak możliwości modernizacji , adaptacji obiektu do indywidualnych potrzeb inwestora, brak możliwości rozwoju podstawowej działalności operacyjnej.

Korzystny: możliwości modernizacji , adaptacji obiektu do indywidualnych potrzeb inwestora, możliwości rozwoju podstawowej działalności operacyjnej.

5.5. OKREŚLENIE RODZAJU CECH RYNKOWYCH NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z ICH OCENĄ

Rodzaj cechy Opis cechy Ocena

Lokalizacja Rozpatrywana nieruchomość znajduje się w granicach administracyjnych miasta Kołobrzeg, położona jest w wschodniej części miejscowości w dzielnicy Podczele przy ulicy Koszalińskiej.

Dobra

Otoczenie

Nieruchomość położona jest we wschodniej części miejscowości Kołobrzeg na terenie dzielnicy Podczele w odległości ok. 5 km od centrum miasta. Hotel usytuowany jest w odległości ok. 900m od Morza Bałtyckiego, do którego prowadzi droga przez rozlewiska krajobrazowego Eko-Parku.

Dobre

Stan techniczny budynku

Stan techniczny szacuje się na ca. 10%, widoczna dbałość o standard obiektu, otoczenie. W 2006 roku przeprowadzone były prace wykończeniowe oraz modernizacyjne budynku, dokonano także jego przebudowy. Hotel został otwarty na początku 2007 roku.

Bardzo dobry

Standard wykończenia

Wykończenie dobre, współczesne, jakość materiałów na poziomie wyższym niż podstawowy.

Dobry

Powierzchnia użytkowa

Powierzchnia użytkowa hotelu spełnia wymagania rynku lokalnego i regionalnego. Prawidłowy układ funkcjonalny z proporcjonalną liczbą pokoi hotelowych. Powierzchnia użytkowa 3516 m2.

Dobra

Wielkość działki Działka optymalnie wykorzystana, wielkość działki proporcjonalna do istniejącej zabudowy.

Korzystna

Atrakcyjność inwestycyjna

Ośrodek posiada bazę zabiegową - spa, saunę, kawiarnie/restaurację, jadalnie, sale konferencyjną. Brak basenu, ogrzewanie z własnej kotłowni generującej koszty. Brak kategoryzacji obiektu.

Dobra

Potencjał nieruchomości

Możliwość adaptacji i modernizacji budynku „Gwarek” oraz budynku hotelowego do indywidualnych koncepcji potencjalnego inwestora.

Korzystny

52


5.6. NIERUCHOMOŚCI PORÓWNAWCZE PRZYJĘTE DO WYCENY

Po przeprowadzeniu analizy transakcji, jakie miały miejsce na rynku nieruchomości

dokonano wyboru nieruchomości, które pozwalają na porównanie cech wspólnych z

nieruchomością podlegającą wycenie. Wyselekcjonowano transakcje dotyczące

nieruchomości o zbliżonym charakterze, a więc o podobnych cechach mających wpływ na

ich cenę (selekcji obiektów porównawczych dokonano w ten sposób, aby podstawowe

cechy cenotwórcze były zbliżone do obiektu wycenianego). Uzyskane ceny transakcyjne

zostały sparametryzowane cechami cenotwórczymi obiektów porównywalnych i

zróżnicowane w stosunku do cech obiektu objętego wyceną. Powierzchnie użytkowe

budynków podano na podstawie aktów notarialnych transakcji sprzedaży tych obiektów.

W oszacowanej wartości rynkowej nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania

(WR) opisanej działkami nr 6/1, 6/2, 6/8, 6/11 jest uwzględniona wartość rynkowa

budynków oraz infrastruktury towarzyszącej budynkom – ponieważ każdy z obiektów

porównywanych został sprzedany wraz z częściami składowymi i ich wartość zawarta jest

w cenie transakcyjnej.

W wyniku analizy wytypowano do porównania następujące transakcje dla określenia

wartości nieruchomości ( po odrzuceniu skrajności nie mieszczących się w odchyleniu

standardowym dla nieruchomości podobnych – zaciemnienie lub znacznie odbiegających

poszczególnymi cechami od nieruchomości podlegającej szacowaniu):

Uwaga: Ze względu na poufność niektórych danych nie podano w opracowaniu, dane te

są do wglądu dla uprawnionego podmiotu w archiwum autora.

Statystyki

Nieruchomość Metr powierzchni użytkowej Cena sprowadzona

Średnia cena transakcyjna 10 859 364,57 3 897,66 4 202,19

Odchylenie standardowe 7 842 266,02 1 022,94 1 083,37

Współczynnik zmienności (-) 0,72 0,26 0,26

Mediana 8 862 272,00 3 275,86 3 714,28

Minimalna cena transakcyjna 3 700 000,00 3 000,00 3 269,31

Maksymalna cena transakcyjna 24 100 000,00 5 513,87 5 867,67

Rozstęp 20 400 000,00 2 513,87 2 598,36

Liczebność próby 7 7 7

53


Województwo Miasto Data Pow. działki mkw

P.u.mkw. Cena łączna PLN

Cena m2 Rodzaj prawa

Opis

Zachodniopomorskie Kołobrzeg gru 09 3595 1727 4 350 000 zł 2 519 zł wł Działka nr 76 zabudowana budynkiem hotelowym, basen, spa, restauracja, sala konferencyjna.

Zachodniopomorskie Świnoujście cze 08 3724 6190 19 015 780 zł 3 072 zł wł Na działkach 3 budynki: wczasowy: pu. 5078,40 stołówka

pu 872,75 administracyjny pu 238,52

Zachodniopomorskie Darłowo gru 08 7828 1186 3 700 000 zł 3 120 zł wł Nieruchomość zabudowana ośrodkiem wczasowym Korsarz

Zachodniopomorskie Świnoujście kwi 05 1388 1160 3 800 000 zł 3 276 zł wł Działka o pow. 1388 m2 zabudowana budynkiem

hotelowym z cz. klubowo-rozrywkowa (fitness, sauna, zaplecze techniczne, restauracja) , PU=1160 m2.

Pomorskie Łeba lis 06 2849 5007 24 100 000 zł 4 814 zł wł Nieruchomość zabudowana hotelem „Łeba”, kat 3,

restauracja, sala konferencyjna, baza zabiegowa, basen, strefa nadmorska, stan bardzo dobry

Zachodniopomorskie Świnoujście sty 09 1223 1379 6 187 500 zł 4 488 zł wł Budynek wczasowy. 3kond., zabytkowy, odnowiony. Stan techniczny dobry

Pomorskie Władysławowo kwi 07 26692 3450 10 350 000 zł 3 000 zł wł

Nieruchomość zabudowana budynkami hotelowymi: hotelowo-gastronomiczny o pow. ok. 1000 m2, budynki

hotelowe B i D o pow. 850 m2 każdy, budynek o pow. 400 m2 i budynek mieszkalny o pow. 350 m2.

Zachodniopomorskie Mielno cze 08 7466 1607 8 862 272 zł 5 514 zł wł

Nieruchomość zabudowana jest: budynkiem usługowo mieszkalnym "Milenium", "Retro", pawilonem usługowym

"Studio Urody",zespołem 3 domków wczasowych, ogrodzenie, alejki z polbruku.

Pomorskie Krynica gru 07 2409 1246 8 050 000 zł 6 461 zł uw Budynek hotelowy, 3 kond, centrum, stan bardzo dobry, kat 3, sala konferencyjna, sala restauracyjna, uw

Zachodniopomorskie Świnoujście gru 10 2606 3200 24 000 000 zł 7 500 zł Przedmiotem sprzedaży jest Hotel Atol. Na 2 działkach

połączone 3 kondygnacyjnym łącznikiem 2 budynki przedwojenne, po remoncie, stan dobry

54


5.7. PRZEDSTAWIENIE PROCEDURY OBLICZENIOWEJ

Na podstawie zbioru transakcji nieruchomościami zabudowanymi obiektami turystycznymi

przyjętymi w procesie szacowania nieruchomości określono:

Wyliczenie ∆C (Cmin , Cmax)

Zaktualizowana cena min. nieruchomości w przeliczeniu na 1 m2 p.u. – 3.269 zł/m2

Zaktualizowana cena max. nieruchomości w przeliczeniu na 1 m2 p.u. – 5.867 zł/m2

∆C = Cmax - Cmin = 5.867 zł/m2 – 3.269 zł/m2 = 2.598 zł/m2

Nieruchomość zabudowana obiektem turystycznym

Lp. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy

1. Lokalizacja 30% 780 zł

2. Otoczenie 10% 260 zł

3. Stan techniczny budynku 10% 260 zł

4. Standard wykończenia 10% 260 zł

5. Powierzchnia użytkowa 10% 260 zł

6. Wielkość działki 10% 260 zł

7. Atrakcyjność inwestycyjna 15% 390 zł

8. Potencjał nieruchomości 5% 130 zł

Suma 100% 2 598 zł

Powyższe wagi obrazują rozkład preferencji nabywców ukazując, za jakie walory nieruchomości kupujący są skłonni zapłacić więcej, a za jakie mniej, ponieważ są mało znaczące przy negocjowaniu i ustalaniu ceny rynkowej.

55


5.8. TABELA WYCENY

CECHY PORÓWNAWCZE Nieruchomość wyceniana

Stopnie gradacji

NIERUCHOMOŚCI PORÓWNAWCZE

Łeba Mielno Świnoujście Władysławowo

Ocena Zł Ocena Zł Ocena Zł Ocena Zł

Cena transakcyjna x 24 100 000,00 zł 8 862 272,00 zł 19 015 780,00 zł 10 350 000,00 zł

Cena jednostkowa x 4 813,71 zł 5 513,87 zł 3 072,18 zł 3 000,00 zł

Data transakcji V'2011 lis 06 cze 08 cze 08 kwi 07

Cena jednostkowa zaktualizowana x 5 290 zł 5 868 zł 3 269 zł 3 270 zł

Lokalizacja 780 zł Dobra 1/2 Bardzo dobra -780 zł Bardzo dobra -780 zł Bardzo dobre -780 zł Bardzo dobre -780 zł

Otoczenie 260 zł Dobre 1/2 Bardzo dobre -260 zł Bardzo dobre -260 zł Bardzo dobre -260 zł Dobre 0 zł

Stan techniczny budynku 260 zł Bardzo dobry 3/3 Bardzo dobry 0 zł Dobry 130 zł Zadawalający 260 zł Zadawalający 260 zł

Standard wykończenia 260 zł Dobry 2/3 Bardzo dobry -130 zł Dobry 0 zł Podstawowy 260 zł Podstawowy 260 zł

Powierzchnia użytkowa 260 zł 4200 x 5 007 42 zł 1 607 -134 zł 6 190 103 zł 3 450 -39 zł

Wielkość działki 260 zł 5888 x 2 849 31 zł 7 466 -16 zł 3 724 22 zł 26 692 -212 zł

Atrakcyjność inwestycyjna 390 zł Dobra 2/3 Bardzo dobra -195 zł Bardzo dobra -195 zł Dobra 0 zł Dobra 0 zł

Potencjał nieruchomości 130 zł Korzystny 2/2 Korzystny 0 zł Korzystny 0 zł Korzystny 0 zł Korzystny 0 zł

Suma poprawek w zł -1 291 zł -1 254 zł -395 zł -511 zł

Cena poprawiona 1 m2 p.u. 3 999 zł 4 613 zł 2 875 zł 2 759 zł

Wartość średnia 1 m2 p.u. 3 561 zł

Wartość nieruchomości Powierzchnia x cena 4200 3 561 zł 14 957 573,76 zł

14 950 000 zł

56


5.9. WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI

Oszacowana wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej obiektem „Villa Tarsis” jest zgodna z danymi zawartymi w analizie i charakterystyce rynku nieruchomości, a otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym. Należy wziąć pod uwagę, że określona w opracowaniu wartość rynkowa nieruchomości jest wartością tymczasową i może ulec zmianie w zależności od sytuacji ekonomicznej i koniunktury gospodarczej kraju. Przedstawiona wartość uwzględnia dane uzyskane w trakcie analizy rynku nieruchomości na obszarze regionu, w którym zlokalizowana jest wyceniana nieruchomość w analizowanym okresie, a także atrybuty i tendencje mające wpływ na wartość rynkową tego typu nieruchomości. Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości wynika z bezpośredniego odniesienia do stanu rynku lokalnego oraz regionalnego i znajduje się w przedziale pomiędzy ceną minimalną a ceną maksymalną, uzyskiwaną za podobne nieruchomości w analizowanym rynku.

Ocena rynku dokonana została na podstawie analizy cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Przedstawiona wartość odzwierciedla walory nieruchomości w porównaniu z walorami nieruchomości, które były przedmiotem transakcji. Na poniższym wykresie przedstawiono rozkład cen transakcyjnych reprezentatywnych nieruchomości podobnych w okresie 2005-2010 z którego wynika, że rozpatrywana nieruchomość zlokalizowana jest w grupie nieruchomości o przeciętnych cenach rynkowych w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej.

Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej obiektem hotelowym w odniesieniu do liczby jednostek noclegowych kształtuje się na poziomie 311.450 zł za pokój hotelowy/apartament, co dale w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej ca. 5.770 zł/m2 netto ( przy założeniu średniej wielkości lokalu ca. 54 m2 p.u.).

Dodatkowym atrybutem przyczyniającym się do pozytywnej oceny przedmiotowej nieruchomości jest rezerwa terenu umożliwiająca dalsze zainwestowanie oraz możliwość adaptacji i modernizacji budynku „Gwarek” o powierzchni 710 m2 do idywidualnych koncepcji potencjalnego inwestora.

57


Uwzględniając wszystkie uwarunkowania związane z opiniowaną nieruchomością (jak np. rodzaj obiektu, stopień wyposażenia, położenie, popyt na pokoje hotelowe, obłożenie, możliwość generowania dochodów oraz konkurencję) można przyjąć, iż ewentualna zbywalność obiektu w przypadku opiniowanej nieruchomości położonej w Kołobrzegu przy ul. Koszalińskiej oceniana jest w całokształcie jako dobra. W przypadku konieczności zbywania nieruchomości potencjalnych nabywców można będzie pozyskać jednak tylko w sektorze operatorów hotelowych i gastronomicznych. Ewentualny obszar potencjalnych nabywców należy określić jako bardzo ograniczony.

Na podstawie dostępnych źródeł informacji, znajomości rynku, a także uwzględniając przewidywane zmiany na lokalnym rynku nieruchomości turystycznych i potencjalną ocenę danej nieruchomości przez inwestorów, stwierdza się, iż przedmiotowy budynek hotelowy charakteryzuje się typowymi obszarami ryzyka związanymi z danym typem nieruchomości. Jednak w związku znaczną wartością rynkową nieruchomości, a także ze względu na podwyższony standard wykończenia i wyposażenia obiektu, występuje dodatkowe ryzyko wydłużonego okresu ekspozycji przedmiotowej nieruchomości na rynku wtórnym. Typowy okres ekspozycji dla nieruchomości komercyjnych przy założeniu „rozsądnej ceny wywoławczej” to około 6 do 12 miesięcy obecność na rynku. Dla tej nieruchomości typowy okres ekspozycji to czas około 12 miesięcy, jest on zależny głównie od sytuacji na rynku, który dla powierzchni turystycznej w pasie nadmorskim należy obecnie do stabilnych segmentów rynku.

6. WNIOSKI

Określona wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej obiektem hotelowym „Villa Tarsis” położonej w Kołobrzegu przy ul. Koszalińskiej 70-72 na działkach gruntu nr 6/1, 6/2, 6/8, 6/11 o łącznej powierzchni 0,5888 ha dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Kołobrzegu księga wieczysta nr KO1L/00025008/2 została obliczona podejściem porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami dla optymalnego sposobu użytkowania w oparciu o ceny notowań z przeprowadzonych transakcji i wynosi:

WRN = 14.950.000,00 zł

Słownie: czternaście milionów sześćset czterdzieści sześć tysięcy złotych 00/100

Określenia wartości nie należy utożsamiać z ustaleniem ceny nieruchomości. Cena jest wyrazem wartości i może być kształtowana w sposób koniunkturalny. Jest ona faktem zaistniałym na rynku. Natomiast wartość jest wielkością świadczącą o prawdopodobieństwie uzyskania na rynku ceny równej tej wielkości.

Autor opracowania

Rzeczoznawca Majątkowy

inż. Zdzisław Jaworski

58


7. UWAGI KOŃCOWE, KLAUZULE

1. Niniejsza opinia sporządzona została zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

2. Określenia wartości nie należy utożsamiać z ustaleniem ceny nieruchomości. Cena jest wyrazem wartości i może być kształtowana w sposób koniunkturalny. Jest ona faktem zaistniałym na rynku. Natomiast wartość jest wielkością świadczącą o prawdopodobieństwie uzyskania na rynku ceny równej tej wielkości.

3. Zgodnie z art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku wyciąg z niniejszej opinii przekazany zostaje organom prowadzącym kataster nieruchomości.

4. Niniejsza opinia nie może być wykorzystywana do innego celu aniżeli cel określony w niniejszym operacie.

5. Rzeczoznawca nie odpowiadają za wady ukryte wycenianych nieruchomości, których występowania nie mogli stwierdzić przy dokonaniu wizji lokalnej ani też na podstawie posiadanej przez niego dokumentacji technicznej i prawnej opiniowanej nieruchomości.

6. Wycena nieruchomości opiera się na oględzinach nieruchomości dokonanych podczas wizji lokalnej oraz na udostępnionych informacjach i dokumentach. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające wpływ na oszacowanie nieruchomości.

7. Określona w opinii wartość nieruchomości może ulec zmianie wraz ze zmianą popytu oraz ze względu na zmianę koniunktury gospodarczej kraju.

8. Oszacowana w opracowaniu wartość rynkowa nie uwzględnia podatku VAT oraz innych podatków i opłat ponoszonych przez strony przy transakcjach kupna-sprzedaży. Niniejsza wycena nie uwzględnia wpisów do działu IV księgi wieczystej (zabezpieczeń hipotecznych) oraz wpływu praw o charakterze zobowiązaniowym na wartość rynkową nieruchomości

9. Sporządzona opinia wymagać będzie aktualizacji w przypadku jeśli nastąpi istotna zmiana stanu faktycznego lub prawnego do nieruchomości bez względu na datę, kiedy dokonana została wycena, lub upłynął okres ponad jednego roku od sporządzenia niniejszej wyceny.

10. Elementy wyposażenia oraz osprzęty wbudowane i wniesione do obiektu, wynikające z charakteru prowadzonej w obiekcie działalności, nie stanowią części składowych opiniowanej nieruchomości i nie stanowiły przedmiotu wyceny.

11. Wartości liczbowe dotyczące danych technicznych (powierzchnia użytkowa) podano za oświadczeniem oraz dokumentacją otrzymaną od zamawiającego.

12. Wyklucza się odpowiedzialność wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania opinii w innym celu, aniżeli został on sporządzony.

13. Oszacowana w operacie wartość nieruchomości nie może decydować o wysokości udzielonego kredytu i pełni funkcję pomocniczą.

Autor opracowania:

inż. Zdzisław Jaworski

OPERAT SZACUNKOWY - hotel.metal-shopping.comhotel.metal-shopping.com/download/operat.pdf · PN-ISO...

Documents

Transcript of OPERAT SZACUNKOWY - hotel.metal-shopping.comhotel.metal-shopping.com/download/operat.pdf · PN-ISO...