Jantar Development S.A. - Bankier.pl · Jantar Development S.A., przeprowadzonej w grudniu 2012...

Jantar Development S.A.

Analiza sytuacji finansowej, gospodarczej i perspektyw dalszego prowadzenia działalności

Warszawa, 3 stycznia 2013 roku

Analiza sytuacji finansowej, gospodarczej i perspektyw dalszego prowadzenia działalności Jantar Development S.A.

Strona 2

Warszawa, 3 stycznia 2013 r.

Szanowni Państwo,

niniejszym składamy na Państwa ręce Opracowanie prezentujące wyniki analizy sytuacji

finansowej i gospodarczej, a także perspektyw dalszego prowadzenia działalności spółki

Jantar Development S.A., przeprowadzonej w grudniu 2012 roku.

Na podstawie analizy publikowanych przez Emitenta informacji, dostarczonych dokumentów

oraz dokonanych obliczeń sytuację finansową i gospodarczą Emitenta należy ocenić jako

w pełni stabilną i dającą podstawy do dalszego dynamicznego rozwoju. W związku

z podjęciem przez Walne Zgromadzenie w dniu 17 września 2012 roku uchwały w sprawie

zmiany statutu Spółki w zakresie zmiany przedmiotu działalności oraz firmy Emitenta Spółka

rozpoczęła prowadzenie działalności na rynku nieruchomości poprzez realizację inwestycji

budowlanej, z której planuje osiągnąć znaczący zysk. Dotychczasowa działalność została

w całości zaprzestana, dzięki czemu ograniczone zostały koszty bieżące, co powinno

dodatkowo wpłynąć na poprawę osiąganych wyników finansowych.

Proces fundamentalnych zmian objął także Zarząd, ponieważ Spółka zyskała nowego Prezesa,

który posiada bogate doświadczenie oraz kontakty na rynku nieruchomości, co pozwoli

Emitentowi na prowadzenie zyskownej działalności już od samego początku. Jednocześnie

zmianie na korzyść akcjonariuszy uległa polityka odnośnie wypłaty dywidendy – w przyszłości

inwestorzy posiadający akcje Jantar Development S.A. będą mogli liczyć na udział w zyskach.

Dodatkowo plany strategiczne zakładają systematyczny rozwój prowadzonej działalności

w kolejnych latach oraz dynamiczną poprawę osiąganych wyników finansowych.

Dlatego podsumowując należy stwierdzić, że sytuacja finansowa i gospodarcza Jantar

Development S.A., a także perspektywy prowadzonej przez nią działalności są obiecujące.


Strona 3

Spis Treści:

1. Wprowadzenie ................................................................................................. 5

1.1. Przedmiot Opracowania .............................................................................................. 5

1.2. Podstawa prawna sporządzenia niniejszego Opracowania ........................................ 5

1.3. Sposób przeprowadzenia analizy ................................................................................. 5

1.4. Podmiot wykonujący analizę ....................................................................................... 5

1.5. Zastrzeżenia podmiotu wykonującego analizę ............................................................ 6

2. Podstawowe informacje o spółce Jantar Development S.A. .............................. 6

2.1. Podstawowe dane Emitenta ........................................................................................ 6

2.2. Kapitał zakładowy ........................................................................................................ 7

2.3. Akcjonariusze posiadający ponad 5% w kapitale zakładowym Emitenta ................... 9

2.4. Władze Emitenta ......................................................................................................... 9

2.5. Powiązania osobowe Emitenta.................................................................................. 11

2.6. Historia Emitenta ....................................................................................................... 12

2.7. Zmiana profilu działalności Emitenta ........................................................................ 13

2.8. Czynniki ryzyka związane ze zmianą profilu działalności Emitenta ........................... 16

3. Sytuacja gospodarcza ...................................................................................... 19

3.1. Opis rynku, na którym działa Emitent i jego perspektywy ........................................ 19

3.2. Podmioty konkurencyjne wobec Emitenta ................................................................ 21

3.3. Opis bieżącej działalności Emitenta ........................................................................... 22

3.4. Czynniki ryzyka związane z bieżącą działalnością ..................................................... 25

4. Sytuacja finansowa Emitenta .......................................................................... 28

4.1. Wybrane dane finansowe ........................................................................................... 28

4.2. Wydarzenia, które miały miejsce po sporządzeniu danych finansowych i mające

wpływ na przyszłe wyniki finansowe .................................................................................... 29

4.3. Metodologia obliczeń wskaźników finansowych ....................................................... 29

5. Analiza sytuacji gospodarczej i finansowej Emitenta ....................................... 33

6. Perspektywy dalszego prowadzenia działalności operacyjnej .......................... 37

6.1. Plany strategiczne Emitenta ...................................................................................... 37


Strona 4

6.2. Wnioski z przeprowadzonej analizy ........................................................................... 38

7. Załączniki ........................................................................................................ 40

7.1. Aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego ....................................................... 40

7.2. Jednolita treść Statutu Spółki .................................................................................... 51

7.3. Aktualny przedmiot działalności prowadzonej przez Jantar Development S.A. według

Polskiej Klasyfikacji Działalności ........................................................................................... 59


Strona 5

1. Wprowadzenie

1.1.Przedmiot Opracowania

Przedmiotem niniejszego studium jest przedstawienie wyniku dokonanej analizy sytuacji

finansowej i gospodarczej spółki Jantar Development S.A. z siedzibą w Gdyni (dalej także

„Spółka”, „Emitent”) oraz perspektyw prowadzenia przez nią działalności w przyszłości.

1.2. Podstawa prawna sporządzenia niniejszego Opracowania

Spółka Jantar Development S.A. (dawniej 4Studio S.A.) zgodnie z Uchwałą nr 117/2012

Zarządu Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. z dnia 19 listopada 2012 roku

w sprawie nałożenia obowiązku sporządzenia analizy sytuacji finansowej, gospodarczej

i perspektyw dalszego prowadzenia działalności przez Emitenta została zobowiązana do

zlecenia firmie inwestycyjnej lub innemu podmiotowi będącemu spółką prawa handlowego

świadczącemu usługi związane z obrotem gospodarczym, w tym usługi doradztwa

finansowego, doradztwa prawnego lub audytu finansowego, dokonania analizy sytuacji

finansowej i gospodarczej oraz jej perspektyw na przyszłość, a także sporządzenia

dokumentu zawierającego wyniki dokonanej analizy oraz opinii co do możliwości

kontynuowania działalności operacyjnej oraz perspektyw jej prowadzenia w przyszłości.

Zarząd Emitenta w dniu 26 listopada 2012 roku podpisał umowę ze spółką Centrum IR

Sp. z o.o. w zakresie sporządzenia wskazanej w przytoczonej powyżej uchwale Zarządu

Giełdy analizy.

1.3.Sposób przeprowadzenia analizy

Niniejsza analiza została dokonana na podstawie:

informacji udostępnianych przez Spółkę poprzez Elektroniczną Bazę Informacji

w raportach bieżących i okresowych,

informacji udostępnianych przez Spółkę poprzez Elektroniczny System

Przekazywania Informacji,

danych finansowych i dokumentów oraz innych informacji dostarczonych przez

Zarząd Spółki.

Podmiot dokonujący analizy nie przeprowadził niezależnej weryfikacji informacji dotyczących

Spółki, ani składników majątku zawartych w niniejszej analizie.

1.4.Podmiot wykonujący analizę

Nazwa (firma): Centrum IR Sp. z o.o.

Adres: Ul. Nowogrodzka 31, 00-511 Warszawa

Telefon: +48 532 481 995


Strona 6

Poczta e-mail: [email protected]

Strona www: www.centrumir.pl

Numer KRS: 0000430607

Oznaczenie Sądu: Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, XII Wydział Gospodarczy KRS

NIP: 7010351466

1.5.Zastrzeżenia podmiotu wykonującego analizę

Niniejsza analiza nie stanowi oferty lub zaproszenia do subskrypcji lub zakupu instrumentów

finansowych, ani nie ma na celu nakłaniania do nabycia lub zbycia jakichkolwiek

instrumentów finansowych.

Podmiot sporządzający niniejszą analizę nie ponosi odpowiedzialności za efekty i skutki

decyzji podjętych na podstawie niniejszej analizy lub jakiejkolwiek informacji w niej zawartej.

Odpowiedzialność za decyzje podejmowane na podstawie niniejszej analizy ponoszą

wyłącznie osoby lub podmioty korzystające z tego materiału, w szczególności dokonujące, na

jego podstawie lub na podstawie jakiejkolwiek informacji w nim zawartej, inwestycji

związanej z dowolnym instrumentem finansowym lub rezygnujące z takiej inwestycji albo

wstrzymujące się od dokonania takiej inwestycji.

Ponadto treść publikowanego dokumentu nie była przedmiotem badania przez Giełdę

Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. pod względem jej zgodności ze stanem

faktycznym lub przepisami prawa.

2. Podstawowe informacje o spółce Jantar Development S.A.

2.1.Podstawowe dane Emitenta

Nazwa (firma): Jantar Development S.A.

Adres: ul. Świętojańska 114, 81-388 Gdynia

Telefon: +48 58 5557196

Fax: +48 58 5557196

Poczta e-mail: [email protected]

Strona www: www.jantardevelopment.pl

Numer KRS: 0000383994

Oznaczenie Sądu: Sąd Rejonowy w Olsztynie, VIII Wydział Gospodarczy KRS

NIP: 739-35-42-462

REGON: 280103059

mailto:[email protected]

http://www.centrumir.pl/

http://www.jantardevelopment.pl/


Strona 7

Data utworzenia Emitenta i czas, na jaki został utworzony

Emitent został założony przez osoby fizyczne Aktem Notarialnym Repertorium A nr

2150/2006 z dnia 27 marca 2006 roku przed Notariuszem Barbarą Barwińską w Kancelarii

Notarialnej w Ciechanowie pod nazwą 4Studio spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Zgodnie z aktem założycielskim czas trwania działalności Spółki jest nieograniczony.

Aktem Notarialnym Repertorium A nr 6166/2011 w dniu 15 kwietnia 2011 roku przed

asesorem notarialnym Michałem Kołpą zastępcą Notariusza Sławomira Strojnego

w Kancelarii Notarialnej w Warszawie Emitent został przekształcony w Spółkę Akcyjną

działającą pod nazwą 4Studio Spółka Akcyjna.

Natomiast zgodnie z uchwałą nr 17 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy

spółki 4Studio S.A. z dnia 17 września 2012 roku nazwa Spółki została zmieniona na Jantar

Development S.A. Wskazana zmiana została zarejestrowana przez Krajowy Rejestr Sądowy

w dniu 23 listopada 2012 roku.

Przepisy prawa, na podstawie których został utworzony i zgodnie z którymi działa Emitent

Emitent został utworzony i działa zgodnie z przepisami prawa polskiego. Emitent prowadzi

działalność w oparciu o przepisy Kodeksu Spółek Handlowych. Z chwilą uzyskania statusu

spółki publicznej Emitent rozpoczął również działalność na podstawie regulacji dotyczących

funkcjonowania rynku kapitałowego.

Wskazanie sądu, który wydał postanowienie o wpisie do właściwego rejestru

Spółka 4Studio S.A. (obecnie Jantar Development S.A.) została wpisana z dniem 18 kwietnia

2011 roku do Krajowego Rejestru Sądowego pod nr 0000383994 Sądu Rejonowego

w Olsztynie, VIII Wydział Gospodarczy KRS. Utworzenie Emitenta nie wymagało uzyskania

szczególnych zezwoleń.

2.2.Kapitał zakładowy

Na dzień sporządzenia niniejszego Opracowania kapitał zakładowy Jantar Development S.A.

wynosi 1 768 182 zł (słownie: jeden milion siedemset sześćdziesiąt osiem tysięcy sto

osiemdziesiąt dwa złote) i dzieli się na 17 681 820 (słownie: siedemnaście milionów sześćset

osiemdziesiąt jeden tysięcy osiemset dwadzieścia) akcji, o wartości nominalnej 0,10 zł

(słownie: dziesięć groszy) każda akcja, a mianowicie na:

5 000 000 (słownie: pięć milionów) akcji zwykłych na okaziciela serii A o wartości

nominalnej 0,10 zł (słownie: dziesięć groszy) każda akcja;

681 820 (słownie: sześćset osiemdziesiąt jeden tysięcy osiemset dwadzieścia) akcji

zwykłych na okaziciela serii B o wartości nominalnej 0,10 zł (słownie: dziesięć groszy)

każda akcja;


Strona 8

12 000 000 (słownie: dwanaście milionów) akcji zwykłych na okaziciela serii C

o wartości nominalnej 0,10 zł (słownie: dziesięć groszy) każda akcja.

Akcje serii A

5 000 000 akcji zwykłych na okaziciela serii A to akcje założycielskie, które zostały

wyemitowane na podstawie Uchwały nr 2 Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników

z dnia 15 kwietnia 2011 roku. Akcje obejmowane były przez Założycieli po wartości

nominalnej. Akcje serii A zostały zarejestrowane przez Sąd Rejestrowy w dniu 18 kwietnia

2011 roku.

Akcje serii B

681 820 akcji zwykłych na okaziciela serii B zostało wyemitowanych na podstawie podjętej

Uchwały nr 2 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Spółki w dniu 20

kwietnia 2011 roku w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego w drodze emisji akcji serii

B. Niepubliczna oferta objęcia akcji serii B została złożona 7 podmiotom, przez których

następnie została przyjęta. Akcje serii B zostały nabyte po cenie emisyjnej 0,88 zł (słownie:

osiemdziesiąt osiem groszy) w okresie od 20 kwietnia 2011 roku do 21 kwietnia 2011 roku.

Akcje serii B zostały zarejestrowane przez Sąd Rejestrowy w dniu 19 stycznia 2012 roku.

Akcje serii C

12 000 000 akcji zwykłych na okaziciela serii C zostało wyemitowanych na podstawie

podjętej Uchwały nr 13 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Spółki z dnia

17 września 2012 roku w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki poprzez emisję

akcji w trybie subskrypcji prywatnej z pozbawieniem dotychczasowych akcjonariuszy prawa

poboru oraz w sprawie zmiany Statutu Spółki i upoważnienia Rady Nadzorczej do ustalenia

tekstu jednolitego Statutu. Akcje serii C zostały nabyte przez dwa podmioty po cenie

emisyjnej 0,10 zł (słownie: dziesięć groszy) za akcję w okresie od 9 października 2012 roku do

12 października 2012 roku. Akcje serii C zostały zarejestrowane przez Sąd Rejestrowy w dniu

23 listopada 2012 roku.

Do dnia sporządzenia niniejszej analizy do obrotu w alternatywnym systemie na rynku

NewConnect zostały wprowadzone akcje zwykłe na okaziciela serii A i B – zgodnie z Uchwałą

nr 58/2012 Zarządu Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. z dnia 17 stycznia

2012 roku.

Dodatkowo należy wskazać, że na Nadzwyczajnym Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy,

które odbyło się w dniu 17 września 2012 roku, podjęta została decyzja odnośnie ubiegania

się o wprowadzenie do obrotu w alternatywnym systemie na rynku NewConnect akcji

zwykłych na okaziciela serii C, a także na dematerializację i złożenie do depozytu


Strona 9

prowadzonego przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. z siedzibą w Warszawie

akcji serii C lub praw do akcji serii C Spółki.

2.3. Akcjonariusze posiadający ponad 5% w kapitale zakładowym

Emitenta

Na dzień sporządzenia niniejszego Opracowania skład akcjonariatu spółki Jantar

Development S.A. z uwzględnieniem akcjonariuszy posiadających ponad 5% w kapitale

zakładowym Emitenta przedstawiał się następująco:

Lp.

Imię i Nazwisko / Firma Liczba akcji

Liczba głosów

% w kapitale

zakładowym

% w liczbie głosów na

WZ

1 Dom Finansowy Plus Sp. z o.o. 9 790 000 9 790 000 55,37 55,37

2 Dom Finansowy Posterus Sp. z o.o. 2 210 000 2 210 000 12,50 12,50

3 Mariusz Kotecki 1 114 880 1 114 880 6,31 6,31

4 Wojciech Szcześniak 1 207 030 1 207 030 6,83 6,83

5 Pozostali 3 359 910 3 359 910 18,99 18,99

Razem 17 681 820 17 681 820 100,00 100,00

Zgodnie z raportem bieżącym nr 52/2012 akcjonariusze, którzy nabyli 12 000 000 akcji

zwykłych na okaziciela serii C zobowiązali się do niezbywania akcji przez okres 6 miesięcy od

dnia ich objęcia.

2.4.Władze Emitenta

Zarząd

Zarząd Emitenta, zgodnie z §11 Statutu, składa się z jednego lub większej ilości członków,

których kadencja trwa pięć lat. Zarówno o ich powołaniu, jak i odwołaniu przed upływem

kadencji decyduje Rada Nadzorcza Spółki.

W dniu 18 września 2012 roku Rada Nadzorcza Emitenta odwołała ze stanowiska Prezesa

Zarządu pana Mariusza Koteckiego, oraz pana Wojciecha Szcześniaka ze stanowiska Członka

Zarządu. Tego samego dnia powołała na stanowisko Prezesa Zarządu pana Michaela Sadza.

Pan Michael Sadza urodził się 4 grudnia 1983 r. w Kolonii, posiada wyższe wykształcenie

i tytuł Bachelor of Arts (odpowiada polskiemu tytułowi licencjata) na kierunku Prawo Cywilne

i Pracownicze Uniwersity of Applied Sciences Fresenius w Kolonii. Aktualnie Michael Sadza

kontynuuje naukę na Fernuniversitat in Hagen kierunek Master of Laws (Prawo), gdzie

uzyska tytuł MBA. Dodatkowo pan Michael Sadza posiada następujące tytuły ukończenia:

1) Kaufmann Asistent - Fachhochschule des Mobelhandels w Koloni (Architektura Wnętrz)

2) Technicher Asistent - Rheinische Akademie w Koloni (Informatyka)


Strona 10

Bogate doświadczenie zawodowe pana Michaela Sadza obejmuje zarządzanie i sprzedaż na

rynku nieruchomości na terenie Niemiec, w tym nieruchomości mieszkaniowych

i komercyjnych (biurowe, magazynowe oraz handlowe). Ponadto posiada szerokie

doświadczenie w zakresie współpracy z instytucjami finansowymi w Niemczech. Zdobywał

praktykę w urzędach państwowych i korporacjach. Pan Michael Sadza odbywał również

praktykę w Polsce w instytucjach prawno-księgowych, gdzie zdobywał wiedzę na temat

polskich przepisów prawa, jak również rynku nieruchomości.

Zatem pan Michael Sadza jest odpowiednią osobą do pełnienia funkcji Prezesa Zarządu

w Jantar Development S.A., ponieważ swoim doświadczeniem, a także kontaktami

biznesowymi, będzie wspierał dynamiczny rozwój Spółki.

Prokurent

Zgodnie z zapisami w Krajowym Rejestrze Sądowym na dzień 30 grudnia 2012 roku pani

Maria Jolanta Sadza jest wpisana jako Prokurent na zasadzie prokury samoistnej. Jednak

z informacji otrzymanych od Zarządu Spółki wynika, że pani Sadza zostala odwołana z tej

funkcji w dniu 19 października 2012 roku, a Emitent w tym samym dniu złożył stosowny

wniosek o jej wykreślenie do KRS.

Rada Nadzorcza

Rada Nadzorcza Emitenta, zgodnie z §15 Statutu, składa się z co najmniej pięciu członków,

których kadencja trwa trzy lata. Wyboru członków Rady Nadzorczej w danej kadencji

dokonuje Walne Zgromadzenie.

Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy z dnia 17 września 2012 roku podjęło

decyzję o odwołaniu dotychczasowych Członków Rady Nadzorczej uchwałami nr 3-7,

natomiast zgodnie z podjętymi uchwałami nr 8-12 powołało nowych Członków Rady

Nadzorczej.

W chwili obecnej skład Rady Nadzorczej Emitenta przedstawia się następująco:

Sebastian Kołacz – Przewodniczący Rady Nadzorczej

Absolwent Wyższej Szkoły Bankowej w Poznaniu na kierunku Finanse i Bankowość. Posiada

wieloletnie doświadczenie w pracy na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych.

Janusz Olszewski – Członek Rady Nadzorczej

Posiada wykształcenie wyższe, a jego doświadczenie zawodowe obejmuje zarządzanie

przedsiębiorstwami hotelarskimi, turystycznymi, a także obiektami wielkopowierzchniowymi

komercyjnymi.

Barbara Marczak – Członek Rady Nadzorczej


Strona 11

Ukończyła studia prawnicze na wydziela Prawa i Administracji na Uniwersytecie Gdańskim

w roku 1984, egzamin sędziowski złożyła w 1986 roku. Po 8 latach kariery na stanowisku

sędziego Sądu Rejonowego w Gdyni uzyskała wpis na listę radców prawnych w 1994 roku.

W 2005 roku została wpisana na listę adwokacką. Posiada szerokie doświadczenie w zakresie

prawa cywilnego, rodzinnego i opiekuńczego oraz prawa upadłościowego i naprawczego,

ponadto specjalizuje się w dziedzinie prawa karnego.

Grzegorz Pajko – Członek Rady Nadzorczej

Absolwent Polsko Japońskiej Szkoły Technik Komputerowych. Posiada doświadczenie

zawodowe w zarządzaniu i reprezentacji przedstawicielstw firm Szwedzkich, Włoskich.

Damian Wąsiewski – Członek Rady Nadzorczej

Absolwent Atenum Szkoła Wyższa, na kierunku Europeistyka - specjalizacja: Samorządność

Europejska i Organizacje Pozarządowe. Posiada doświadczenie zawodowe w instytucjach

finansowych, w tym bankach zagranicznych.

Zatem do Rady Nadzorczej powołane zostały osoby posiadające specjalistyczną wiedzę

z dziedzin, które na codzień wykorzystywane są w bieżącej działalności Emitenta. Dzięki temu

Zarząd w każdej chwili może zasięgnąć opinii ekspertów w wątpliwych kwestiach,

a jednocześnie Członkowie Rady Nadzorczej stanowią obecnie odpowiednie grono do

sprawowania należytej kontroli nad działaniami Zarządu.

2.5. Powiązania osobowe Emitenta

Podstawowym powiązaniem osobowym w Jantar Development S.A. jest fakt, iż obecny

Prezes Zarządu – pan Michael Sadza – jest jednocześnie Prezesem Zarządu oraz 100%

udziałowcem spółki Dom Finansowy Plus Sp. z o.o., czyli głównego akcjonariusza Emitenta

posiadającego 55,37% kapitału zakładowego Spółki i tyle samo głosów na Walnym

Zgromadzeniu.

Ponadto istnieje powiązanie osobowe dotyczące jednego z Członków Rady Nadzorczej –

pana Grzegorza Pajko. Jego żona – pani Joanna Merk-Pajko – jest Prezesem Zarządu spółki

Dom Finansowy Posterus Sp. z o.o., która jest akcjonariuszem Emitenta posiadającym

12,50% kapitału zakładowego i tyle samo głosów na Walnym Zgromadzeniu.

Dodatkowo pani Joanna Merk-Pajko jest Prezesem Zarządu spółki Kancelaria Posterus

Sp. z o.o., która współpracuje z Emitentem w zakresie prowadzenia jego ksiąg

rachunkowych. Jednocześnie Kancelaria Posterus Sp. z o.o. jest 100% udziałowcem w spółce

Alfa Bau Inwestment Sp. z o.o., która jest generalnym wykonawcą pierwszej inwestycji Jantar

Development S.A.

Należy także zaznaczyć, że Prezesem Zarządu spółki Alfa Bau Inwestment Sp. z o.o. jest pan

Andrzej Sadza będący ojcem Michaela Sadza – Prezesa Zarządu Emitenta.


Strona 12

Poza wymienionymi powyżej nie istnieją żadne inne powiązania osobowe Spółki.

2.6. Historia Emitenta

Emitent został utworzony 27 marca 2006 roku jako 4Studio spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością z siedzibą w Olsztynie. Akt notarialny zawiązujący spółkę został

podpisany przed Notariusz Barbarą Barwińską w Kancelarii Notarialnej w Ciechanowie

(Repertorium A 2150/2006). Spółka 4Studio Sp. z o.o. została zarejestrowana przez Sąd

Rejonowy w Olsztynie, VIII Wydział Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 6 września 2006

roku pod numerem KRS 0000263371.

Od momentu powstania Spółki jej działalność była związana z branżą informatyczną,

ponieważ początkowo 4Studio Sp. z o.o. świadczyło usługi w zakresie tworzenia zarówno

pojedynczych stron internetowych, jak i większych portali. Dodatkowo w 2007 roku Spółka

zdecydowała o rozpoczęciu oferowania swoich usług także w oparciu o technologię ASP.NET,

dzięki czemu tworzone strony działały szybciej i mogły zapewnić większą funkcjonalność niż

wcześniej. Ponadto w tym samym roku Spółka rozpoczęła prace nad stworzeniem systemu

zarządzania treścią własnego autorstwa, który został nazwany 4CMS. Po jego ukończeniu stał

się stałym elementem realizowanych przez Spółkę projektów.

W kolejnych latach zakres wykonywanych przez Spółkę usług został rozszerzony, ponieważ w

2009 roku 4Studio Sp. z o.o. rozpoczęło współpracę z wydawnictwem Bauer Sp. z o.o. Sp. k.

polegającą na stworzeniu aplikacji pozwalającej na usprawnienie zarządzania, a także

prezentowanie procesu planowania pracy drukarni. Natomiast rok później Spółka rozpoczęła

wraz z CapePoint Group Sp. z o.o. tworzenie aplikacji stanowiącej zestaw narzędzi

wspierających zarządzanie finansami Jednostek Samorządu Terytorialnego.

Rok 2010 przyniósł dodatkowo utworzenie przez 4Studio grupy kapitałowej, która w roku

2011 uległa dalszemu zwiększeniu, dzięki transakcjom kupna udziałów w dwóch spółkach.

Najpierw pod koniec maja 2010 roku Emitent dokonał zakupu 40% udziałów w spółce Centix

Sp. z o.o. z siedzibą w Olsztynie. Następnie na początku 2011 roku nabył kolejne 20%

udziałów w tej spółce, w wyniku czego 4Studio Sp. z o.o. stało się właścicielem łącznie 60%

udziałów dających prawo do 60% głosów na Zgromadzeniu Wspólników spółki Centix

Sp. z o.o. Działalność tej spółki obejmowała dostarczanie kompleksowych rozwiązań

informatycznych, w tym projektowanie i instalację systemów informatycznych

wspomagających funkcjonowanie firmy lub biura rachunkowego. Ponadto spółka oferowała

usługi opieki serwisowej sprzętu i oprogramowania. Jednocześnie 4Studio Sp. z o.o.

w styczniu 2011 roku nabyło 100% udziałów w spółce 4Hosting Sp. z o.o. z siedzibą

w Olsztynie uprawniających do 100% głosów na Zgromadzeniu Wspólników. Działalność

spółki polegała na świadczeniu, zarówno osobom fizycznym jak i prawnym, usług

utrzymywania serwisów internetowych (hosting) i kont poczty elektronicznej. Ponadto

spółka oferowała możliwość zarejestrowania i utrzymywania domen internetowych.


Strona 13

Należy zaznaczyć, że ówcześni członkowie Zarządu Emitenta byli jednocześnie członkami

Zarządów nabytych spółek, a dodatkowo panowie Mariusz Kotecki i Wojciech Szcześniak

posiadali po 20% udziałów każdy w spółce Centix Sp. z o.o., dzięki czemu byli uprawnieni do

wykonywania łącznie 40% głosów na Zgromadzeniu Wspólników tej spółki.

Początek drugiego kwartału 2011 roku przyniósł decyzję Zarządu Spółki o jej upublicznieniu.

W związku z tym w dniu 15 kwietnia 2011 roku aktem notarialnym podpisanym przed

Michałem Kołpą, zastępcą Notariusza Sławomira Strojnego w Kancelarii Notarialnej

w Warszawie (Repertorium A 6166/2011) forma prawna Spółki uległa zmianie na spółkę

akcyjną. Wskazane zmiany zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy w Olsztynie, VIII

Wydział Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 18 kwietnia 2012 roku, a spółka 4Studio S.A.

otrzymała numer KRS 0000383994. W dniu 31 stycznia 2012 roku akcje serii A i B w łącznej

ilości 5 681 820 zadebiutowały w Alternatywnym Systemie Obrotu na rynku NewConnect.

Kolejnym ważnym wydarzeniem było dokonanie w dniu 13 kwietnia 2012 roku istotnych

zmian w jednej ze spółek zależnych Emitenta – Centix Sp. z o.o. Obejmowały one przede

wszystkim zmianę nazwy firmy na RST Group Sp. z o.o. Ponadto rozszerzeniu uległ zakres

prowadzonej działalności, a także zwiększona została ilość osób wchodzących w skład

Zarządu (teraz mógł liczyć minimum dwie i maksymalnie trzy osoby). Jednocześnie

dotychczasowy Prezes Zarządu pan Mariusz Kotecki został odwołany, a w jego miejsce

powołano Krzysztofa Karlewskiego, który dodatkowo nabył od Emitenta 12 udziałów spółki

RST Group Sp. z o.o. stając się tym samym właścicielem łącznie 42 udziałów. Po tej transakcji

Spółka posiadała 48 udziałów dających 48% głosów na Zgromadzeniu Wspólników RST Group

Sp. z o.o.

Główna działalność 4Studio S.A. od momentu jej debiutu na rynku NewConnect ulegała

stopniowemu rozszerzeniu o kolejne usługi oraz rynki zbliżone do dotychczas

obejmowanych. Od początku 2012 roku Spółka oferowała kompleksową obsługę

e-marketingowa, gdyż specjalizowała się w profesjonalnym projektowaniu stron firmowych

i produktowych, portali społecznościowych, sklepów internetowych oraz ich promocji

w Internecie. Ponadto Spółka rozwijała się w zakresie działalności związanej z rynkiem Digital

Signage w Polsce oraz działaniach typu SEM (Search Engine Optimization), czyli dotyczących

jak najlepszego pozycjonowania danej strony internetowej w wynikach wyszukiwania

najpopularniejszych wyszukiwarek. Jednak opisana działalność nie przynosiła zadowalających

wyników finansowych, dlatego na początku drugiej połowy 2012 roku Zarząd Spółki podjął

decyzję o rozpoczęciu działań prowadzących do zmiany profilu działalności 4Studio S.A.

2.7. Zmiana profilu działalności Emitenta

W raporcie bieżącym nr 33/2012 z dnia 14 sierpnia 2012 roku Zarząd 4Studio S.A.

poinformował, że prowadzi rozmowy z zewnętrznym partnerem na temat rozpoczęcia

działalności przez Spółkę w nowym obszarze, nie związanym z dotychczasowymi branżami.

Zarząd Emitenta już wówczas był przekonany o pozytywnym zakończeniu prowadzonych


Strona 14

rozmów, ponieważ jednocześnie poinformowano, że umowy z częścią pracowników zostały

już rozwiązane. Dodatkowo jako powód takiej decyzji wskazano także na osiągane

dotychczas przez Spółkę wyniki finansowe.

Kilka dni później, bo 20 sierpnia 2012 roku Zarząd opublikował ogłoszenie o zwołaniu

Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia na dzień 17 września 2012 roku, którego porządek

obrad obejmował m.in. punkty dotyczące zmiany statutu 4Studio S.A. w zakresie zmiany

przedmiotu działalności, firmy Spółki oraz jej siedziby.

Następnie 6 września 2012 roku Spółka poinformowała raportami bieżącymi nr 38/2012

i 39/2012 o zawarciu umów sprzedaży wszystkich posiadanych udziałów w spółkach RST

Group Sp. z o.o. oraz 4Hosting Sp. z o.o. Ponadto w dniu 22 września 2012 r. Emitent

opublikował raport nr 48/2012, a w dniu 24 września 2012 r. raport nr 49/2012, w których

uzupełnił informacje zawarte w raportach 38/2012 i 39/2012 o ceny sprzedaży wskazanych

udziałów. Był to kolejny krok realizujący proces zmiany podstawowego zakresu działalności

Emitenta, ponieważ działalność tych spółek zupełnie nie była związana z planowaną nową

działalnością. 48 udziałów w spółce RST Group Sp. z o.o. dających 48% głosów na

Zgromadzeniu Wspólników, o łącznej wartości nominalnej 24 000 złotych zostało

sprzedanych za łączną kwotę 24 000 złotych. Natomiast 100 udziałów

w spółce 4Hosting Sp. z o.o. dających 100% głosów na Zgromadzeniu Wspólników, o łącznej

wartości nominalnej 50 000 złotych zostało sprzedanych za łączną kwotę 50 000 złotych.

W rezultacie przeprowadzonych transakcji 4Studio S.A. nie posiadało żadnych udziałów

w wymienionych wyżej spółkach i nie tworzyło już grupy kapitałowej w rozumieniu

przepisów Ustawy o Rachunkowości (Dz. U. z 2009 r. nr 152, poz. 1223 z późn. zm.).

17 września 2012 roku w Warszawie odbyło się Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie

Akcjonariuszy Emitenta, na którym akcjonariusze podjęli szereg uchwał (ich pełna treść

została opublikowana w raporcie bieżacym nr 41/2012) powodujących istotne zmiany.

Przede wszystkim obejmowały one zakres działalności, który został rozszerzony o działalność

związaną z realizacją projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,

a także wszelkimi robotami temu towarzyszącymi (np. rozbiórka i burzenie obiektów

budowlanych, przygotowanie terenu pod budowę, a także wykonywanie różnego rodzaju

instalacji, itp.). Dodatkowo Emitent może zajmować się wykonywaniem prac

wykończeniowych jak np.: tynkowanie, malowanie, szklenie, czy układanie posadzek.

Ponadto Spółka może prowadzić sprzedaż hurtową i detaliczną pojazdów samochodowych,

materiałów budowlanych i sanitarnych, a także wszelkich innych produktów

wykorzystywanych do urządzania mieszkań i domów. Jednocześnie działalność Jantar

Development S.A. może również obejmować usługi pośrednictwa w obrocie i zarządzania

nieruchomościami oraz rachunkowo-księgowe i doradztwa podatkowe. Pełny zakres

działalności Emitenta zgodny z Polską Klasyfikacją Działalności został zaprezentowany

w części z Załącznikami w punkcie 7.3.


Strona 15

Jednocześnie zmieniona została nazwa Spółki z 4Studio S.A. na Jantar Development S.A.,

a siedziba z Olsztyna na Gdynię. Ponadto uchwalono również zmianę Statutu Emitenta w zakresie

miejsca odbywania Walnego Zgromadzenia – zgodnie z przyjętą uchwałą może się ono odbywać

w Gdyni lub Warszawie.

Ponadto na wspomnianym Walnym Zgromadzeniu przyjęto uchwały, na mocy których

dokonane zostały zmiany w składzie Rady Nadzorczej Emitenta. Wszyscy dotychczasowi

członkowie tego organu zostali odwołani, a na ich miejsce zostały powołane następujące

osoby:

Sebastian Kołacz – Przewodniczący Rady Nadzorczej,

Janusz Olszewski – Członek Rady Nadzorczej,

Barbara Marczak – Członek Rady Nadzorczej,

Grzegorz Pajko – Członek Rady Nadzorczej,

Damian Wąsiewski – Członek Rady Nadzorczej.

Ponadto na posiedzeniu nowej Rady Nadzorczej odwołani zostali wszyscy członkowie

Zarządu, a na ich miejsce powołano pana Michaela Sadza, który objął stanowisko Prezesa

Zarządu.

Należy także wskazać, że na Walnym Zgromadzeniu, które odbyło się 17 września 2012 r.

akcjonariusze zdecydowali o podwyższeniu kapitału zakładowego Spółki o kwotę 1 200 000

(słownie: jeden milion dwieście tysięcy) złotych w drodze emisji 12 000 000 (słownie:

dwanaście milionów) akcji zwykłych na okaziciela serii C o wartości nominalnej 0,10 złotego

każda z pozbawieniem w całości dotychczasowych akcjonariuszy prawa poboru. Zarząd

został upoważniony do ustalenia ceny emisyjnej akcji w późniejszym terminie. Zgodnie

z raportem 52/2012 z dnia 10 października 2012 r. cena została wyznaczona na poziomie

wartości nominalnej, czyli 0,10 złotego. Zarząd, zgodnie z informacjami zawartymi

w powyższym raporcie, ustalił cenę emisyjną akcji serii C z uwzględnieniem sytuacji Spółki,

sytuacji na rynku kapitałowym, wielkości pozyskanych środków finansowych, a także

przyjęcia przez adresata oferty zobowiązania do niezbywania akcji przez okres 6 miesięcy od

dnia objęcia akcji (lock-up). Ponadto Walne Zgromadzenie Uchwałą nr 14 wyraziło zgodę na

ubieganie się o wprowadzenie wszystkich akcji serii C do alternatywnego systemu obrotu na

rynku NewConnect.

Subskrypcja prywatna, zgodnie z raportem 59/2012 z dnia 26 października 2012 r., została

przeprowadzona w dniach 9 – 12 października 2012 roku. Redukcja zapisów nie wystąpiła,

a umowy objęcia zostały zawarte ze spółkami: Dom Finansowy Plus Sp. z o.o. oraz Dom

Finansowy Posterus Sp. z o.o. w dniu 12 października 2012 roku. Akcje zostały opłacone

wkładami pieniężnymi w łącznej wysokości 1 200 000 (słownie: jeden milion dwieście

tysięcy) złotych.

Zarząd Emitenta w dniu 23 listopada 2012 roku (raporty bieżące nr 67/2011, 69/2012,

70/2012) powziął informację o postanowieniu Sądu Rejonowego w Olsztynie, VIII Wydział


Strona 16

Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, dotyczącym rejestracji zmiany firmy Emitenta

z "4Studio spółka akcyjna" na nową firmę spółki "JANTAR DEVELOPMENT spółka akcyjna",

a także zmianę siedziby Emitenta z miasta Olsztyn na miasto Gdynia, jak również

podwyższenia kapitału zakładowego Spółki o kwotę 1 200 000 zł (słownie: jeden milion

dwieście tysięcy złotych), to jest z kwoty 568 182 zł (słownie: pięćset sześćdziesiąt osiem

tysięcy sto osiemdziesiąt dwa złote) do kwoty 1 768 182 zł (słownie: jeden milion siedemset

sześćdziesiąt osiem tysięcy sto osiemdziesiąt dwa złote) oraz większości zmian Statutu

Emitenta uchwalonych na Walnym Zgromadzeniu z dnia 17 września 2012 r.: Jedyną zmianą

Statutu niezarejestrowaną przez Sąd była zmiana przedmiotu działalności. Przyczyną

niezarejestrowania tych zmian było stanowisko Sądu, w którym wskazano, że Spółka

(pomimo faktu, iż jest spółką publiczną i wszelkie komunikaty publikowane są

w ogólnodostępnym systemie informacyjnym – EBI – oraz na stronie internetowej Spółki)

powinna opublikować ogłoszenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym informujące

o dokonanej zmianie. W związku z powyższym Zarząd Jantar Development S.A. w dniu 20

listopada 2012 roku złożył wniosek o publikację odpowiedniego ogłoszenia w Monitorze

Sądowym i Gospodarczym, a następnie w dniu 16 grudnia 2012 roku Spółka złożyła wniosek

o rejestrację zmiany statutu w zakresie przedmiotu działalności. Do dnia sporządzenia

niniejszego Opracowania Emitent nie otrzymał postanowienia Sądu w tej sprawie. Należy

jednak podkreślić, że dotychczasowy zakres działalności pozwala Jantar Development S.A. na

prowadzenie aktualnej działalności.

2.8. Czynniki ryzyka związane ze zmianą profilu działalności Emitenta

Ryzyko związane ze zmianą modelu biznesu i branży działalności

Do momentu podjęcia przez Walne Zgromadzenie decyzji o zmianie zakresu działalności

Emitenta główna działalność Spółki związana była z branżą informatyczną, a mówiąc

dokładniej tworzeniem aplikacji oraz stron internetowych, jak również z e-marketingiem.

Natomiast w wyniku podjętych uchwał główna działalność Jantar Development S.A. jest

obecnie związana z branżą budowlaną, a dokładniej z deweloperskim budownictwem

wielorodzinnym.

Zatem Spółka musiała dokonać istotnej zmiany modelu biznesowego, czemu towarzyszyły

szerokie zmiany w zakresie stosowanych procedur i norm. Bieżąca działalność prowadzona

jest w oparciu o (w znaczącej części) inne przepisy prawa, które niejednokrotnie stawiają

podmiotom gospodarczym inne wymagania. Emitent był więc zmuszony do wprowadzenia

nowego systemu księgowego, nowej polityki rachunkowości, jak również nowego modelu

prowadzenia działalności opierającego się o podwykonawców. W związku z powyższym

zachodziło podejrzenie, że istnieje ryzyko, że czas potrzebny Spółce na przystosowanie się do

nowych regulacji mógłby być relatywnie długi, co mogłoby czasowo ograniczać zdolność

Spółki do realizacji projektów budowlanych lub wpływać na obniżenie jakości wykonywanych


Strona 17

prac. To z kolei mogłoby prowadzić do pogorszenia wyników finansowych osiąganych przez

Spółkę w najbliższym czasie.

Jednak Spółka szybko poczyniła kroki, aby praktycznie zniwelować opisane powyżej ryzyko.

Przede wszystkim w dniu 1 października 2012 roku rozpoczęła współpracę z nowym biurem

rachunkowym - Kancelarią Posterus Sp. z o.o. - w zakresie obsługi księgowej. Z informacji

otrzymanych od Emitenta wynika, że Kancelaria Posterus posiada ogromne doświadczenie

w prowadzeniu ksiąg podmiotów specjalizujących się w budownictwie, deweloperstwie,

a także architekturze. Dodatkowo Prezesem Zarządu spółki Kancelaria Posterus Sp. z o.o. jest

pani Joanna Merk-Pajko, czyli żona Członka Rady Nadzorczej Emitenta, co jest dodatkowym

czynnikiem wskazującym, że księgi handlowe Spółki będą prowadzone w należyty sposób.

Ponadto Prezesem Zarządu Jantar Development S.A. został pan Michael Sadza, którego

doświadczenie, obejmujące znajomość obowiązujących na rynku budowlanym przepisów

prawa, zostało już wcześniej przedstawione. Dzięki temu Spółka nie musi obawiać się o to, że

jej działalność będzie niezgodna z jakimiś regulacjami.

W końcu, generalnym wykonawcą pierwszej inwestycji i podmiotem, z którym Emitent

będzie najczęściej współpracował przy kolejnych budowach, jest Alfa Bau Inwestment Sp.

z o.o., której Prezesem Zarządu jest pan Andrzej Sadza – ojciec Michaela Sadza. Dodatkowo

100% udziałowcem spółki Alfa Bau Inwestment Sp. z o.o. jest Kancelaria Posterus Sp. z o.o.

Zatem dzięki powiązaniom osobowym pomiędzy Emitentem, biurem rachunkowym,

a generalnym wykonawcą projektów budowlanych, Jantar Development S.A. ograniczyła

opisane powyżej ryzyko w całości.

Jednocześnie należy wskazać, że ze względu na zmianę przez Spółkę branży działalności część

ryzyk opisywanych w Dokumencie Informacyjnym z dnia 5 stycznia 2012 roku jest już

nieaktualna. Jednocześnie działalność deweloperska wiąże się z szeregiem nowych

czynników ryzyka charakterystycznych dla tej branży, dlatego nie można wykluczyć, że

wystąpienie któregoś z takich ryzyk będzie miało negatywny wpływ na sytuację finansową

lub gospodarczą Jantar Development S.A.

Ryzyko związane z przygotowaniem przez Zarząd nowej strategii działania

W związku ze zmianą zakresu działalności Emitenta nowy Zarząd Spółki stanął przed

koniecznością przygotowania w krótkim czasie nowej strategii działania w nowej branży.

Ryzyka z tym związane, czyli niepewność co do kompletności założeń, a także skuteczności

nowej strategii, zostały zminimalizowane przez Jantar Development S.A. dzięki powołaniu na

stanowisko Prezesa Zarządu pana Michaela Sadza, który posiada bogate doświadczenie

zdobyte w trakcie wcześniejszego prowadzenia działalności na rynku nieruchomości.

Nowa strategia opiera się głównie o realizację projektów inwestycyjnych w zakresie lokali

mieszkalnych, które są preferowane przez obowiązujące regulacje prawne, na sprawdzonych

obszarach, przy współpracy ze sprawdzonymi przez długi czas podmiotami. Dodatkowo


Strona 18

wsparcie ze strony szerokiej wiedzy Członków Rady Nadzorczej sprawia, że w przypadku

pojawienia się sytuacji nieprzewidzianej w strategii, Zarząd będzie w stanie sobie z nią

poradzić.

Ryzyko związane z utratą kluczowych członków kadry zarządzającej

i nadzorczej

Zmiana zakresu prowadzonej przez Emitenta działalności wiązała się z rozwiązaniem umów

o pracę z wszystkimi dotychczasowymi pracownikami Spółki. Nie posiadali oni wiedzy ani

doświadczenia niezbędnych do wykonywania nowych obowiązków. Proces zmian objął m.in.

Zarząd oraz Radę Nadzorczą, ponieważ do składu tych organów powołane zostały osoby

reprezentujące kluczowe dla bieżącej działalności Spółki dziedziny, takie jak np.: rynek

nieruchomości, budownictwo, bankowość, czy prawo.

Istnieje ryzyko wystąpienia sytuacji, w której część lub wszyscy pozyskani nowi eksperci

przestaną współpracować z Emitentem decydując się na rezygnację z pełnionych stanowisk.

Jednak należy podkreślić, że Prezes Zarządu jest jednocześnie 100% właścicielem

największego udziałowca Spółki. Zatem wskazuje to na jego długoterminowe związanie

z działalnością Jantar Development S.A. Ponadto część Członków Rady Nadzorczej rownież

jest powiązana ze znacznymi akcjonariuszami, dlatego ich współpracę również należy ocenić

jako długofalową. W związku z powyższym przedmiotowe ryzyko jest w istotnym stopniu

ograniczone,

Ryzyko związane z nową polityką rachunkowości

Prowadzenie działalności deweloperskiej związane jest ze specyficzną polityką

rachunkowości. Realizacja inwestycji (obecnie budowa trzech domów wielorodzinnych

w Pruszczu Gdańskim) wymusza rozliczanie przychodów i kosztów dopiero w momencie

wydania lokalu, a nie w momencie ich ponoszenia. Oznacza to, że koszty i przychody

związane z daną inwestycją nie są widoczne w rachunku wyników, a jedynie w bilansie

w pozycji „rozliczenia międzyokresowe przychodów i kosztów” (Zespół 6 Palnu Kont).

Dodatkowo zaliczki wpłacane przez nabywców, do momentu faktycznej sprzedaży lokalu,

stanowią zobowiązanie Spółki wobec nabywcy.

Istnieje zatem ryzyko, że faktyczne wyniki prowadzonej działalności będą przez dłuższy czas

nie w pełni widoczne w rachunku wyników. W związku z tym inwestorzy mogą mieć

trudności z prawidłowym odczytywaniem bieżącej sytuacji finansowej i majątkowej Spółki.

Dopiero ostateczne zawarcie transakcji sprzedaży lokalu będzie prowadziło do uwidocznienia

poniesionych przez Emitenta kosztów, a także uzyskanych z tytułu przeprowadzonej

inwestycji przychodów, a zatem i końcowego wyniku finansowego na tej działalności.


Strona 19

Strata poniesiona na sprzedaży udziałów w spółce RST Group Sp. z o.o.

Zgodnie z treścią raportów bieżących nr 38/2012 oraz 39/2012 opublikowanych przez Spółkę

w dniu 6 września 2012 roku, a także raportu 48/2012 z dnia 22 września i raportu 49/2012

z dnia 24 września 2012 r. Emitent dokonał sprzedaży wszystkich posiadanych udziałów

w spółkach zależnych, czyli RST Group Sp. z o.o. oraz 4Hosting Sp. z o.o. Natomiast według

informacji opublikowanych w dniu 22 września (uzupełnienie wcześniejszych raportów) cena

sprzedaży wspomnianych udziałów została ustalona na poziomie ich wartości nominalnej,

czyli 500 złotych za każdy udział. Zatem udziały w spółce RST Group Sp. z o.o. zostały

sprzedane za łączną kwotę 24 000 złotych, z kolei udziały w 4Hosting Sp. z o.o. zostały

sprzedane za kwotę 50 000 złotych.

Należy jednocześnie wskazać, że do tego momentu udziały w spółce RST Group Sp. z o.o.

(dawniej Centix Sp. z o.o.) były wyceniane przez Spółkę na kwotę 450 000 złotych. Oznacza

to zatem, że Emitent na opisanej wyżej transakcji sprzedaży udziałów w tej spółce poniósł

stratę w wysokości 426 000 złotych. Istnieje zatem ryzyko, że będzie to miało negatywny

wpływ na wynik finansowy Jantar Development S.A. za 2012 rok. Biorąc jednak pod uwagę

wynik finansowy na koniec października 2012 roku przedstawiony w punkcie 4.1 niniejszego

Opracowania oraz korektę prognoz opublikowaną przez Zarząd komunikatem bieżacym nr

63/2012 należy stwierdzić, że mimo znaczącej straty poniesionej na sprzedaży powyższych

udziałów, Emitent zamierza w 2012 roku osiągnąć zysk w kwocie 76 319,88 zł, a więc tylko

o 102 680,12 zł niższy niż w pierwotnych założeniach przedstawionych w raporcie bieżącym

nr 13/2012. Zatem ryzyko istotnego negatywnego wpływu starty ze sprzedaży udziałów

w RST Group Sp. z o.o. zostało przez Spółkę znacząco ograniczone.

3. Sytuacja gospodarcza

3.1. Opis rynku, na którym działa Emitent i jego perspektywy

Akcjonariusze Emitenta zdecydowali na Walnym Zgromadzeniu o zmianie branży, w której

prowadzona będzie podstawowa działalność, na branżę budowlaną. Z tego powodu

dokonując oceny obecnej sytuacji Jantar Development S.A., a szczególnie perspektyw

prowadzenia przez nią działalności w przyszłości należy wziąć pod uwagę bieżącą sytuację na

rynku budownictwa mieszkaniowego, a także przewidywania co do jej przyszłości.

Publikowane przez Główny Urząd Statystyczny dane dotyczące liczby oddanych do użytku

mieszkań w Polsce w ostatnich latach wskazują na ogólne osłabienie sytuacji

w budownictwie mieszkaniowym. Podobne wnioski wypływają z analizy danych o liczbie

wydanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych budów. Poniższy wykres przedstawia

informacje o liczbie mieszkań oddanych do użytku, liczbie rozpoczętych budów oraz liczbie

wydanych pozwoleń na budowę mieszkań w Polsce w latach 2007-2012. Należy podkreślić,

że dane za 2012 rok obejmują jedynie okres od stycznia do października.


Strona 20

Jak widać na rynku mieszkaniowym mniej więcej od roku 2009 zarysowuje się trend

spadkowy w każdej z prezentowanych kategorii. Jest to w dużej mierze spowodowane

ogólnym pogorszeniem sytuacji makroekonomicznej na świecie i w Polsce, co zostało

wywołane przez kryzys finansowy rozpoczęty jeszcze w roku 2007. Problemy kapitałowe

nawet największych instytucji finansowych doprowadziły w naszym kraju do wprowadzenia

istotnych ograniczeń w dostępności kredytów hipotecznych (zarówno w walutach obcych,

jak i w walucie polskiej). Miało to istotnie negatywny wpływ na zdolność kredytową

potencjalnych nabywców mieszkań, co spowodowało wyraźny spadek popytu na

nowobudowane lokale.

W związku z tym sytuacja deweloperów zaczęła również ulegać pogorszeniu. Dodatkowo

instytucje finansowe ograniczyły możliwości finansowania firmom budowlanym, przez co

deweloperzy korzystający z usług podwykonawców mieli z czasem coraz mniejszy wybór,

ponieważ wiele firm budowlanych w ostatnich latach była zmuszona ogłosić upadłość

(według danych firmy Coface Poland w pierwszych trzech kwartałach 2011 roku

zbankrutowało 107 firm budowlanych, natomiast w takim samym okresie 2012 roku było to

już 147 firm).

Kłopoty z finansowaniem działalności doprowadziły również do powstania dużych zatorów

płatniczych. Według najnowszych badań przeprowadzonych przez firmę Euler Hermes

średnie opóźnienie w płatnościach za materiały zakupione w hurtowniach budowlanych na

początku 2012 roku wynosiło nawet 51 dni. W sierpniu było już nieco lepiej, ale hurtownie

wciąż musiały czekać na zapłatę od swoich klientów średnio aż 38 dni.

Prognozy na kolejne lata niestety nie są pozytywne. Spodziewana jest kontynuacja

pogarszania się sytuacji w budownictwie ogólnie, a zatem również w budownictwie

mieszkaniowym. W dalszym ciągu jest to spowodowane obawami o pogłębienie kryzysu

gospodarczego w państwach Unii Europejskiej, co będzie miało negatywny wpływ na

sytuację gospodarczą w Polsce. W związku z tym banki niezbyt chętnie udzielają kredytów

100 000

120 000

140 000

160 000

180 000

200 000

220 000

240 000

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Oddane do użytku Rozpoczęte budowy Wydane pozwolenia


Strona 21

mieszkaniowych, co dodatkowo zmniejsza popyt ze strony klientów indywidualnych.

Jednocześnie przedsiębiorstwa coraz częściej pozbawione są wsparcia finansowego i nie

mogą dokonywać nowych inwestycji w lokale handlowo-usługowe. Stąd spadek

zapotrzebowania również w tym segmencie budownictwa.

Dlatego oceniając całościowo perspektywy rynku budownictwa mieszkaniowego w Polsce

w najbliższych kilkunastu miesiącach należy stwierdzić, że sytuacja będzie

najprawdopodobniej ulegała dalszemu stopniowemu pogorszeniu. Będzie również rosła

liczba upadających firm (zarówno podwykonawców, jak i deweloperów). Jednocześnie rząd

oraz Komisja Nadzoru Finansowego planują wprowadzać kolejne programy wspierające

nabywców („Rodzina na swoim”) oraz rekomendacje (nowa wersja rekomendacji S), które

będą przyczyniały się do wzrostu popytu na lokale o ściśle określonych parametrach. Dzięki

temu sytuacja podmiotów ukierunkowanych na budowę tego typu lokali będzie ulegała

poprawie.

3.2. Podmioty konkurencyjne wobec Emitenta

Polnord S.A. z siedzibą w Gdyni – spółka powstała 1977 roku, ale dopiero od 1988 roku

prowadzi działalność jako generalny wykonawca budowlany. Obecnie działa jako grupa

holdingowa, która wykorzystuje spółki celowe do realizacji poszczególnych inwestycji. Prace

budowlane prowadzone są m.in. w: Warszawie, Gdańsku, Gdyni, Sopocie oraz Szczecinie

i Wrocławiu. Polnord S.A. jest notowana na rynku podstawowym Giełdy Papierów

Wartościowych w Warszawie.

Ekolan S.A. z siedzibą w Gdyni – spółka istnieje od 1997 roku i od samego początku

funkcjonuje na trójmiejskim rynku nieruchomości. Zajmuje się działalnością deweloperską

obejmującą zarówno domy jednorodzinne, osiedla mieszkaniowe, jak i obiekty mieszkalno-

usługowe. Aktualnie realizuje projekty inwestycyjne na terenie Gdańska i Gdyni.

Activa Sp. z o.o. z siedzibą w Pruszczu Gdańskim – spółka została założona w 2006 roku

i działa głównie na terenie Pruszcza Gdańskiego realizując projekty budowy domów

wielorodzinnych. Dodatkowo od 2011 prowadzona jest budowa obiektu w Zakopanem.

Spółka planuje rozszerzyć obszar działalności na całe województwo pomorskie, a następnie

na całą Polskę.

Grupa Inwestycyjna Hossa S.A. z siedzibą w Gdyni – spółka jest deweloperem prowadzącym

działalność na rynku nieruchomości od ponad 20 lat. Realizuje przede wszystkim projekty

z zakresu budownictwa wielorodzinnego na terenie Trójmiasta. Ponadto dotychczas

zajmowała się także budową powierzchni biurowych oraz handlowych kompleksowo

obsługując cały proces.

Invest Komfort S.A. z siedzibą w Gdyni – spółka jest deweloperem specjalizującym się

w realizacji inwestycji w prestiżowych lokalizacjach, dzialającym na rynku trójmiejskim oraz

w jego okolicach od 1995 roku. Dodatkowo spółka tworzy grupę kapitałową, w której skład


Strona 22

wchodzą SGI Sp. z o.o. SKA (deweloper działający na terenie Polski centralnej oraz północno-

zachodniej), a także Porta KMI Poland Sp. z o.o. SKA (producent drzwi).

3.3. Opis bieżącej działalności Emitenta

Akcjonariusze zdecydowali o zmianie podstawowej działalności Emitenta na działalność

deweloperską. Zatem obecnie Jantar Development S.A. pełni rolę inwestora, który

jednocześnie nadzoruje cały proces budowy domów wielorodzinnych oraz obiektów

biurowo-usługowych, które przeznaczone są na sprzedaż lub wynajem. Spółka nabywa

nieruchomości gruntowe, które posiadają wydane warunki zabudowy, a także wydane

pozwolenie na budowę. Dzięki temu maksymalnie skracany jest czas od momentu nabycia

nieruchomości do momentu rozpoczęcia prac budowlanych. Następnie Jantar Development

S.A. nadzoruje prowadzoną budowę, a finalnie sprzedaż gotowych lokali.

Strategia Spółki zakłada, że realizowane projekty będą obejmowały lokale mieszkalne

posiadające cechy preferowane przez ustawodawcę oraz Komisję Nadzoru Finansowego

(m.in. niska cena sprzedaży, niskie metraże, ekonomiczny i prorodzinny rozkład), które

odpowiadają za obowiązujące obecnie oraz przyszłe regulacje prawne. Ze względu na

wprowadzane w ten sposób wsparcie finansowe dostęp potencjalnych klientów do zakupu

tych lokali będzie dużo łatwiejszy, a to pozytywnie wpłynie na popyt na lokale oferowane

przez Spółkę.

Działalność deweloperska najczęściej związana jest z sezonowością prac, które w znacznej

części uzależnione są od warunków pogodowych. Warto jednak wskazać, że w przypadku

Jantar Development S.A. (zgodnie z informacjami przekazanymi przez Zarząd) prace

budowlane prowadzone są przez cały rok. Jest to możliwe dzięki zastosowaniu namiotów,

które przykrywają cały teren budowy, a także nagrzewnic, dzięki którym pod namiotem

panuje relatywnie wysoka temperatura. Dzięki temu, mimo że na zewnątrz warunki

pogodowe mogą nie sprzyjać prowadzeniu prac budowlanych, pod namiotem prace są stale

prowadzone. Pozwala to na uzyskanie przewagi nad konkurencją, dla której w dużej części

miesiące zimowe to okres martwy lub o znacząco mniejszej aktywności.

Poprzednia działalność Emitenta związana z rynkiem informatycznym została całkowicie

zaprzestana. Wszelkie umowy z kontrahentami wygasły w sposób naturalny, zatem nie

istnieją żadne czynniki ryzyka związane z koniecznością ukończenia jakichkolwiek prac z nimi

związanych.

Należy wskazać, że okres pomiędzy podjęciem przez Walne Zgromadzenie uchwały o zmianie

zakresu podstawowej działalności Emitenta a pierwszymi działaniami zmierzającymi do

rozpoczęcia nowej działalności był bardzo krótki, gdyż wynosił jedynie około 1 miesiąc.

Zatem warto podkreślić, że Spółka nie potrzebowała długiego okresu na przygotowanie

nowej strategii działania oraz rozpoczęcie jej realizacji, co świadczy o kompleksowo

przemyślanym i przygotowanym działaniu ze strony głównych akcjonariuszy i nowego


Strona 23

Zarządu. Po tym czasie, w dniu 19 października 2012 roku – zgodnie z raportem bieżącym nr

58/2012, Emitent podpisał umowę na zakup od spółki Posterus Real Estate Sp. z o.o.

nieruchomości o powierzchni 1610 m2 położonej w Pruszczu Gdańskim. Cena zakupu została

ustalona na kwotę 1 168 500 (słownie: jeden milion sto sześćdziesiąt osiem tysięcy pięćset)

złotych brutto.

Pruszcz Gdański to miasto położone w województwie pomorskim, nad rzeką Radunią, które

należy do aglomeracji gdańskiej. Miasto stanowi bardzo dobrą lokalizację dla osób, które na

codzień pracują w Trójmieście. Zgodnie z danymi z marca 2011 roku w mieście mieszkało

prawie 28 tysięcy mieszkańców, a liczba ludności rosła w tempie ok. 3% rocznie.

W raporcie bieżącym nr 58/2012 dotyczącym opisanej powyższej transakcji wskazano,

a dodatkowo przekazano w informacjach od Zarządu, że zakupiona nieruchomość zostanie

przeznaczona pod budowę trzech budynków wielorodzinnych o wspólnej nazwie „Jantarowy

Zakątek” składających się łącznie z 18 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 1 265,50 m2,

hali garażowej z 17 miejscami postojowymi oraz 21 komórek lokatorskich. Lokalizacja

inwestycji znajduje się w odległości 1,5 km od ścisłego centrum miasta, a w niewielkiej

odległości znajdują się m.in.: przystanki komunikacji miejskiej, sklepy, szkoła i przedszkole.

Należy przy tym podkreślić, że na terenie Pruszcza Gdańskiego nie odnotowano dotąd

inwestycji niezakończonych lub z długim okresem sprzedaży, ani upadłości podmiotów

prowadzących inwestycje mieszkaniowe w Pruszczu Gdańskim.

Jednocześnie Emitent podpisał umowę, zgodnie z raportem nr 55/2012, na generalne

wykonawstwo powyższej inwestycji ze spółką Alfa Bau Inwestment Sp. z o.o. (wykonywała

na terenie Trójmiasta m.in. remont generalny kamienicy i obiektu biurowego oraz budowę

Domu Opieki w Gdyni, a także posiada doświadczenie w budownictwie jedno

i wielorodzinnym). Zgodnie z zapisami umowy rozpoczęcie prac nastąpiło w dniu 12

października 2012 roku, a zakończone zostanie najpóźniej do 30 czerwca 2013 roku. Wartość

umowy została oszacowana na kwotę 3 500 000 (słownie: trzy miliony pięćset tysięcy)

złotych brutto. Zgodnie z treścią raportu bieżącego Spółka oczekuje, że dzięki realizacji

opisanej inwestycji osiągnie zysk w wysokości ponad 1 miliona złotych brutto (z pominięciem

kosztów finansowych oraz marketingowych).

Dodatkowo Zarząd Spółki przekazał informacje wskazujące, że opisana powyżej umowa na

generalne wykonawstwo zawiera zapisy gwarantujące Emitentowi (w sytuacji, gdyby Jantar

Development S.A. nie był w stanie sprzedać odpowiedniej liczby lokali) możliwość dokonania

rozliczenia z wykonawcą za zrealizowane prace poprzez przeniesienie na niego własności

wybudowanych lokali o wartości odpowiadającej niezapłaconemu wynagrodzeniu.

Dla potwierdzenia prognozy w zakresie zysku, jaki Spółka planuje osiągnąć z realizacji

inwestycji w Jantarowy Zakątek, Zarząd przedstawił operat szacunkowy (dalej „Operat”)

wykonany na zlecenie Jantar Development S.A. przez rzeczoznawcę majątkowego pana

Adama Grzechowiaka posiadającego uprawnienia zawodowe nr 3442. Z Operatu wynika, że


Strona 24

na dzień 14 listopada 2012 roku nieruchomość gruntowa nabyta przez Emitenta była warta

1 300 000 (słownie: jeden milion trzysta tysięcy) złotych. Natomiast po zakończeniu realizacji

inwestycji, którą Spółka rozpoczęła w październiku 2012 roku, cała nieruchomość ma być

warta 5 750 000 (słownie: pięć milionów siedemset pięćdziesiąt tysięcy) złotych. Zatem

biorąc pod uwagę koszty nabycia gruntu oraz te związane z wykonaniem prac budowlanych,

które łącznie mają wynieść około 4 668 500 (słownie: cztery miliony sześćset sześćdziesiąt

osiem tysięcy pięćset) złotych, potwierdzają się prognozy Zarządu odnośnie przewidywanego

poziomu zysku z realizacji inwestycji Jantarowy Zakątek.

Ponadto, zgodnie z przekazanymi przez Zarząd dodatkowymi informacjami Spółka podpisała

już w listopadzie 2012 roku dwieumowy w zakresie rezerwacji mieszkań, które powstaną

w Jantarowym Zakątku. Według zapisów tych umów nabywcy po wpłaceniu najpóźniej do

dnia 31 stycznia 2013 r. zaliczek w wysokości 5 000 (słownie: pięć tysięcy) złotych każdy,

otrzymują prawo pierwszeństwa zakupu wybranych przez siebie lokali (w ich skład wchodzą:

mieszkanie, komórka lokatorska oraz garaż) o łącznej wartości 822 023,87 (słownie:osiemset

dwadzieścia dwa tysiące dwadzieścia trzy złote i osiemdziesiąt siedem groszy). Obie umowy

rezerwacyjne obowiązują do dnia 31 stycznia 2013 roku.

Jednocześnie Spółka rozpoczęła świadczenie usług projektowych na rzecz podmiotów

zewnętrznych. Dotychczas dokonano już wyboru architekta, z którym Emitent będzie

współpracował, a także wykonano już pierwsze prace. Na chwilę obecną przychody z tego

tytułu nie są istotne, dlatego nie mają wpływu na ogólną sytuację Emitenta, jednak należy

podkreślić, że zgodnie z przyjętą strategią powyższa działalność ma generować zyski

pozwalające na pokrycie istotnej części kosztów stałych Jantar Development S.A.

Praktycznie cała działalność Emitenta prowadzona jest w oparciu o podmioty zewnętrzne. Na

dzień sporządzenia niniejszego Opracowania w Spółce zatrudniona jest jedna osoba na

umowę o pracę w wymiarze ¼ etatu, nie ma osób zatrudnionych na podstawie umów

zlecenie, ani o dzieło. Prezes Zarządu Jantar Development S.A. pełni funkcję z powołania i nie

pobiera żadnego wynagrodzenia. Z informacji przekazanych przez Spółkę wynika, że taki

model organizacji pracy jest ekonomicznie najkorzystniejszy, ponieważ ewentualne koszty

zatrudniania większej liczby pracowników (w porównaniu ze stawkami oferowanymi przez

podmioty zewnętrzne) byłyby wyraźnie wyższe.

Należy również zaznaczyć, że Prezes Zarządu jednocześnie posiada 100% udziałów jednego

z głównych akcjonariuszy Emitenta – spółki Dom Finansowy Plus Sp. z o.o. W związku z tym

wyraził zgodę na niepobieranie wynagrodzenia za swoją pracę na rzecz Spółki, gdyż

planowana dywidenda, którą będzie wypłacał Jantar Development S.A., będzie stanowiła

wystarczające wynagrodzenie. Stosowne informacje na temat zmiany polityki co do wypłaty

dywidendy zostały dokładniej przedstawione w punkcie 6.1.


Strona 25

3.4. Czynniki ryzyka związane z bieżącą działalnością

Prowadzenie działalności na rynku budownictwa mieszkaniowego i handlowo-usługowego

wiąże się z szeregiem ryzyk, których realizacja może mieć istotnie negatywny wpływ na

sytuację finansową, gospodarczą i majątkową Emitenta. Dlatego poniżej przedstawione

zostały najistotniejsze czynniki ryzyka dotyczące Jantar Development S.A.

Ryzyko związane z wprowadzaniem nowych regulacji prawnych

Działalność podmiotów z branży budowlanej regulowana jest m.in. przez przepisy prawa

budowlanego. Jednak dodatkowo w ostatnich latach wprowadzone zostały także inne

regulacje, które mają wpływ m.in. na zdolność kredytową potencjalnych klientów, a także

warunki zawieranych umów pomiędzy klientem a deweloperem. W latach 2010 i 2011

Komisja Nadzoru Finansowego stworzyła rekomendacje T i S, w których znalazły się zalecenia

dla banków ograniczające w praktyce możliwości udzielania kredytów hipotecznych. Ponadto

pod koniec kwietnia 2012 roku weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu

mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jej celem było zwiększenie poziomu

bezpieczeństwa nabywców nieruchomości.

Jednak obecnie Komisja Nadzoru Finansowego prowadzi prace nad aktualizacją

Rekomendacji S, która ma wejść w życie w 2013 roku i obniżyć niektóre surowe wymagania

stawiane potencjalnym kredytobiorcom. Należy także podkreślić, że Emitent skupia się na

realizacji inwestycji polegających na budowie lokali mieszkalnych, które posiadają

preferowane przez aktualnie obowiązujące przepisy prawa i politykę prowadzoną przez rząd

(ukierunkowana głównie na średnio zarabiające młode małżeństwa, a także ogólnie ludzi

młodych o przeciętnych dochodach).

Wprawdzie istnieje zatem ryzyko, że w przyszłości zostaną wprowadzone kolejne regulacje

prawne, które będą miały negatywny wpływ na warunki prowadzenia działalności przez

deweloperów, w tym Emitenta, jednak można założyć, że kierunek dotychczas obrany przez

rząd będzie utrzymywany, a wówczas wprowadzane nowe przepisy nie powinny ograniczać

popytu na lokale budowane przez Jantar Development S.A..

Dodatkowo trzeba zauważyć, że zgodnie z przyjętą przez Spółkę strategią okres realizacji

poszczególnych inwestycji będzie krótszy lub zbliżony do 12 miesięcy. Jest to jednocześnie

okres, w którym wszelkie nowe przepisy na rynku nieruchomości są ogłaszane i dopiero

później wprowadzane w życie. Zatem w przypadku zamiaru wprowadzenia przez rząd

nowych przepisów Emitent będzie miał wystarczająco dużo czasu, aby zakończyć

ewentualnie trwającą inwestycję i dostosować swoją politykę do planowanych zmian

prawnych. Dzięki temu ryzyko negatywnego wpływu nowych przepisów na sytuację

finansową Spółki jest zdecydowanie ograniczone.

Należy jednocześnie zaznaczyć, że prowadzona obecnie inwestycja pod nazwą Jantarowy

Zakątek nie została objęta zapisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego


Strona 26

lub domu jednorodzinnego ze względu na fakt, że działania zmierzające do sprzedaży

budowanych mieszkań zostały rozpoczęte w okresie, gdy ustawa jeszcze nie obowiązywała.

Oznacza to, że Emitent może dokonywać ich sprzedaży na korzystniejszych warunkach.

Ponadto ustawa o ochronie praw nabywcy oraz rekomendacje przedstawiane przez Komisję

Nadzoru Finansowego obejmują jedynie nabywców będących osobami fizycznymi, co

oznacza, że w przypadku gdy nabywcą jest spółka, przepisy te nie mają zastosowania. Ma to

istotne znaczenie ze względu na fakt, iż wśród klientów Jantar Development S.A. jest również

liczna grupa spółek.

Ryzyko związane z działalnością konkurencji

Branża budownictwa mieszkaniowego jest jedną z najbardziej rozwiniętych branż polskiej

gospodarki. Działają w niej zarówno duże podmioty, które wykonują prace budowlane na

terenie całego kraju, jak i mali, lokalni deweloperzy realizujący projekty budowlane tylko na

określonym obszarze. Sprawia to, że branża budownictwa mieszkaniowego oraz usługowo-

handlowego jest silnie konkurencyjna, co ma wpływ na warunki dokonywanych inwestycji.

Ponadto funkcjonowanie znacznej liczby podmiotów konkurencyjnych oznacza dużą podaż

mieszkań oraz obiektów komercyjnych, co może prowadzić do konieczności stosowania

obniżek cenowych w celu znalezienia chętnych do kupna.

Dlatego strategia przyjęta przez Emitenta zakłada przede wszystkim prowadzenie

działalności na terenie Trójmiasta, gdzie funkcjonuje zdecydowanie mniejsza liczba

deweloperów. Ponadto obecny Prezes Zarządu zajmował się już wcześniej działalnością na

tym terenie i posiada szeroką wiedzę na temat jego charakterystyki. Jednocześnie Jantar

Development S.A. opierając się głównie o podwykonawców ogranicza koszty stałe, co

pozwala oferować atrakcyjne ceny lokali mieszkalnych dla klientów końcowych, które często

są wyraźnie niższe niż te przedstawiane przez konkurentów.

Ryzyko związane z utratą płynności finansowej

Ze względu na wprowadzane w ostatnich latach nowe regulacje (rekomendacje T i S oraz

ustawę tzw. „deweloperską”) ograniczone zostały możliwości pozyskiwania finansowania

inwestycji przez firmy prowadzące działalność deweloperską. Dodatkowo banki

współpracujące z deweloperami blisko monitorują przebieg inwestycji, aby w przypadku

zagrożenia spłaty udzielonego kredytu móc szybko zareagować. Dlatego ewentualne

problemy z płynnością finansową mogłyby mieć negatywny wpływ na sytuację majątkową,

finansową i gospodarczą Emitenta.

Jednak dzięki korzystnym zapisom umowy z generalnym wykonawcą – spółką Alfa Bau

Inwestment Sp. z o.o. – gwarantującym Jantar Development S.A. możliwość wypłacenia

wynagrodzenia za wykonane prace w postaci wybudowanych lokali mieszkalnych, ryzyko

utraty płynności jest w znacznym stopniu ograniczane. Dzięki powiązaniu osobowemu


Strona 27

z generalnym wykonawcą Spółka może nie wykorzystywać znacznych środków pochodzących

z kredytów bankowych, co ogranicza także wpływ trudnych do przewidzenia decyzji banków

odnośnie konieczności spłaty przez Emitenta zaciągniętych kredytów.

Ryzyko związane ze stopami procentowymi

Prowadzenie działalności deweloperskiej związane jest najczęściej z pozyskiwaniem

zewnętrznego finansowania na potrzeby realizacji inwestycji budowlanej. Jantar

Development S.A., aby realizować swoje inwestycje współpracuje z bankami, które udzielają

mu kredytów. W związku z tym Spółka narażona jest na zmiany w poziomie stóp

procentowych, które mają wpływ na wysokość ponoszonych przez Spółkę kosztów (raty

zaciągniętych kredytów).

Zatem w przypadku nieoczekiwanego wzrostu obowiązujących stóp procentowych istnieje

ryzyko, że realizowany przez Spółkę z udziałem kredytu bankowego projekt inwestycyjny

przyniesie Emitentowi niższe niż oczekiwane początkowo zyski z powodu konieczności

ponoszenia wyższych kosztów związanych z obsługą kredytu. W takiej sytuacji pogorszeniu

mogą ulec wyniki finansowe osiągane przez Spółkę.

Należy jednak zawrócić uwagę na fakt, iż zgodnie z ostatnimi komunikatami po

posiedzeniach Rady Polityki Pieniężnej, która odpowiada za ustalanie wysokości

referencyjnych stóp procentowych, w najbliższej przyszłości należy oczekiwać ich spadku.

W związku z tym w chwili obecnej przedstawione powyżej ryzyko oraz jego wpływ na

sytuację finansową i gospodarczą Spółki są minimalne.

Ryzyko związane z koniecznością uzyskiwania decyzji administracyjnych

Realizowanie projektów deweloperskich związane jest z koniecznością uzyskiwania różnych

pozwoleń, które wydawane są na drodze decyzji administracyjnych przez odpowiednie

urzędy. Wśród niezbędnych zezwoleń można wskazać m.in.: decyzję o warunkach zabudowy,

pozwolenie na budowę, zgodę na użytkowanie wybudowanego obiektu. Mimo iż

obowiązujące przepisy nakładają na urzędy określone terminy wydawania decyzji, praktyka

pokazuje, że często te terminy nie są dotrzymywane.

Nie można więc wykluczyć, że Spółka przygotowując harmonogram realizacji danego

projektu przyjmie pewne założenia co do terminów otrzymywania poszczególnych pozwoleń,

które później nie będą dotrzymywane ze względu na opóźnienia w pracach urzędu. W takim

przypadku opóźnieniu mogą ulec wszystkie prace, a Spółka może być zmuszona do

wypłacania kar umownych lub odszkodowań, co z pewnością wpłynęłoby negatywnie na jej

sytuację finansową oraz na przyszłe projekty.

Jednak Zarząd Jantar Development S.A. wskazał, że przyjęta strategia zakłada, iż Emitent

będzie nabywał jedynie działki z uzyskanym już pozwoleniem na budowę. Dzięki temu ryzyko


Strona 28

wydłużania się procesu inwestycyjnego ze względu na opóźnienia w otrzymywaniu

niezbędnych zezwoleń będzie w istotnym stopniu ograniczane.

4. Sytuacja finansowa Emitenta

4.1. Wybrane dane finansowe

Poniżej przedstawione zostały dane finansowe Spółki na koniec 2011 roku zamieszczone

przez Zarząd Emitenta w raporcie rocznym opublikowanym raportem nr 29/2012 w dniu 31

maja 2012 roku, a także dane finansowe na dzień 31 października 2012 roku otrzymane od

Zarządu (dane te nie były badane przed biegłego rewidenta).

Wybrane dane finansowe z bilansu:

2011* X 2012**

Aktywa ogółem 1 577 785,52 2 508 052,13

Aktywa trwałe 488 375,87 308 004,13

Aktywa obrotowe 1 069 409,65 2 200 048,00

Należności długoterminowe 0,00 0,00

Należności krótkoterminowe 415 430,08 940 896,44

Inwestycje długoterminowe 0,00 0,00

Inwestycje krótkoterminowe 456 366,69 306 114,56

Kapitał własny 526 614,47 2 152 564,27

Zobowiązania długoterminowe 0,00 0,00

Zobowiązania krótkoterminowe 945 827,00 294 159,55

- w tym kredyty i pożyczki 29 647,09 0,00 * W 2011 roku 4Studio S.A. tworzyło grupę kapitałową, dlatego zaprezentowano skonsolidowane dane

finansowe sporządzone na dzień 31.12.2011 r. Udziały w spółkach zależnych zostały sprzedane we wrześniu

2012 roku.

**Dane finansowe sporządzone na dzień 31 października 2012 roku nie były badane przez biegłego rewidenta.


Strona 29

Wybrane dane finansowe z rachunku zysków i strat:

2011* I-X 2012**

Przychody ze sprzedaży i zrównane z nimi 1 417 750,77 1 564 729,17

Wynik na sprzedaży 41 365,15 498 431,65

Wynik na działalności operacyjnej 27 777,21 446 828,32

Wynik na działalności gospodarczej 13 189,77 17 153,35

Wynik brutto 13 189,77 17 153,35

Wynik netto 18 815, 07 17 153,35

Amortyzacja 20 412,60 15 982,47 * W 2011 roku 4Studio S.A. tworzyło grupę kapitałową, dlatego zaprezentowano skonsolidowane dane

finansowe za okres od 01.01.2011 do 31.12.2011 r. Udziały w spółkach zależnych zostały sprzedane we

wrześniu 2012 roku.

**Dane finansowe sporządzone za okres 1.01.2012 – 31.10.2012 roku nie były badane przez biegłego

rewidenta.

4.2. Wydarzenia, które miały miejsce po sporządzeniu danych finansowych

i mające wpływ na przyszłe wyniki finansowe

Zgodnie z informacjami przedstawionymi przez Zarząd jedynym istotnym wydarzeniem, które miało

miejsce po sporządzeniu danych finansowych zaprezentowanych w niniejszym Opracowaniu, było

podpisanie przez Emitenta dwóch umów rezerwacyjnych na dwa lokale (w skład których wchodzą:

mieszkanie, komórka lokatorska oraz garaż), które powstaną w realizowanej inwestycji Jantarowy

Zakątek. Na podstawie powyższych umów osoby rezerwujące muszą dokonać wpłaty zaliczek

w wysookści 3 000 (słownie: trzy tysiące) złotych i 5 000 (słownie: pięć tysięcy) złotych do dnia 28

lutego 2013 r. W przeciwnym wypadku utracą prawo pierwszeństwa do zakupu wybranych przez

siebie lokali o łącznej wartości 480 957 (słownie: czterysta osiemdziesiąt tysięcy dziewięćset

pięćdziesiąt siedem) złotych.

Podpisanie powyższych umów rezerwacyjnych wskazuje, że Spółka sprzeda kolejne z budowanych

mieszkań, co będzie miało pozytywny wpływ na jej wyniki finansowe w przyszłości. Zatem łącznie

z umowami podpisanymi w listopadzie 2012 roku klienci Emitenta dokonali rezerwacji na 4 lokale, co

stanowi ponad 20% wszystkich budowanych lokali mieszkalnych w Jantarowym Zakątku.

4.3. Metodologia obliczeń wskaźników finansowych

W niniejszej analizie zastosowano poniższe wskaźniki finansowe charakteryzujące działalność

Emitenta, jego wynik, rentowność oraz sytuację majątkową, w tym wypłacalność.


Strona 30

Wskaźniki rentowności

Return On Sales (ROS) - wskaźnik rentowności sprzedaży

Wskaźnik rentowności sprzedaży (ROS), który jest zwany również rentownością netto,

informuje o wartości zysku netto przypadającego na każdą złotówkę sprzedanych

produktów, wyrobów i usług.

Im wskaźnik ten jest wyższy, tym wyższa jest efektywność dochodów osiąganych przez

przedsiębiorstwo. Oznacza to, że dla osiągnięcia określonej kwoty zysku firma musi

zrealizować niższą sprzedaż niż wówczas, gdy rentowność sprzedaży byłaby niższa. Należy

zatem dążyć do maksymalizacji wskazań tego wskaźnika.

Return On Equity (ROE) - wskaźnik rentowności kapitałów własnych

Wskaźnik rentowności kapitałów własnych (stopa zwrotu z kapitału własnego) pokazuje jaki

zysk generuje zaangażowany kapitał własny. Jego wysokość informuje w jakim stopniu

zwrócił się zainwestowany kapitał w danym okresie. Im wartość tego wskaźnika jest wyższa,

tym korzystniejsza jest sytuacja firmy.

Return On Assets (ROA) - wskaźnik rentowności aktywów

Wskaźnik rentowności aktywów informuje o zdolności przedsiębiorstwa do wypracowywania

zysku. Im wskaźnik ten jest wyższy tym lepsza jest sytuacja finansowa przedsiębiorstwa

i efektywność gospodarowania jej majątkiem.

Wskaźnik rentowności operacyjnej (ROP)

Wskaźnik ten mierzy relację między zyskiem (stratą) na całej działalności operacyjnej

a sprzedażą (wartościowo). Wskaźnik ten, w porównaniu do poprzedniego, uwzględnia

w ocenie rentowności pozostałą działalność operacyjną, a więc podwyższa lub obniża

rentowność podstawowej działalności operacyjnej o wynik (cząstkowy) osiągany na

pozostałej działalności operacyjnej.

ROP = zysk na działalności operacyjnej

x 100% przychody ze sprzedaży

ROA = zysk netto

x 100% aktywa

ROE = zysk netto

x 100% kapitał własny

ROS = zysk netto

x 100% przychody ze sprzedaży


Strona 31

Wskaźniki płynności

Wskaźnik płynności bieżącej

Wskaźnik płynności bieżącej określa zdolność firmy do wywiązywania się

z krótkoterminowych zobowiązań. W przypadku, gdy jego wartość spada poniżej 1,0, może

to wskazywać na kłopoty przedsiębiorstwa z regulowaniem zobowiązań w terminie, ale

również świadczyć o agresywnym, nastawionym na szybkie zwiększanie się zysków, planie

rozwoju realizowanym przez daną firmę. Wartość wskaźnika powyżej 3,0 wskazuje na złą

kondycję finansową firmy i problemy z obrotem majątkiem.

Wskaźniki zadłużenia

Wskaźnik ogólnego zadłużenia

Powyższy wskaźnik określa udział zobowiązań w finansowaniu majątku przedsiębiorstwa.

Wskaźnik ten wyraża stosunek zobowiązań ogółem do majątku ogółem. Wartość tego

wskaźnika powinna oscylować w przedziale 0,57 - 0,67. Wysoki poziom wskaźnika świadczy

o wysokim uzależnieniu finansowym przedsiębiorstwa. Natomiast niski poziom wskaźnika

ogólnego zadłużenia mówi o wzroście samodzielności finansowej jednostki gospodarczej,

czyli tym samym do zmniejszenia jej stopnia zadłużenia.

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego opisuje wielkość kapitałów obcych biorących udział

w finansowaniu przedsiębiorstwa wobec kapitałów własnych.

Zbyt duża wielkość udziału zobowiązań w finansowaniu firmy może mieć duży wpływ na jej

wynik finansowy ze względu na koszty obsługi długu. Jednak na odpowiednim etapie

działalności, wykorzystanie dźwigni finansowej i zaangażowanie kapitałów obcych może

pozytywnie wpłynąć na rozwój firmy.

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego = zobowiązania ogółem

kapitał własny

Wskaźnik ogólnego zadłużenia = zobowiązania ogółem

aktywa

Wskaźnik płynności bieżącej = Aktywa obrotowe

Zobowiązania krótkoterminowe


Strona 32

Wskaźnik zadłużenia długoterminowego

Wskaźnik ten obrazuje jaka procentowa wielkość kapitałów własnych przedsiębiorstwa jest

finansowana przez zobowiązania długoterminowe (kredyty, pożyczki i obligacje o terminie

zapadalności dłuższym niż 1 rok).

Wartość wskaźnika powinna zawierać się w zakresie od 0,50 do 1,00. Wskaźnik

przekraczający poziom 1,00 sygnalizuje zwiększone ryzyko niewypłacalności firmy. Oznacza

wówczas, że wartość zobowiązań długoterminowych jest większa od wartości kapitałów

własnych przedsiębiorstwa.

Wskaźniki rynkowe

Wskaźnik P/E (Price/Earnings)

Wskaźnik P/E wskazuje na relację pomiędzy bieżącą ceną rynkową akcji danego

przedsiębiorstwa a zyskiem spółki za określony okres obrachunkowy przypadającym na jedną

akcję.

Wykorzystywany jest przez inwestorów giełdowych do analizowania aktualnej wyceny danej

firmy w odniesieniu do generowanych przez nią zysków. Im niższa wartość tego wskaźnika,

tym potencjalna inwestycja w akcje spółki ma szanse szybciej się zwrócić. Z kolei im wyższa

wartość, tym dłuższy będzie czas, w którym spółka zapracuje na zainwestowany kapitał.

Wartość tego wskaźnika jest jednak uzależniona również od czynników niezależnych od

sytuacji w spółce, czyli od nastrojów panujących w danym czasie na rynku kapitałowym. Im

więcej inwestorów jest gotowych do kupowania akcji w celu osiągnięcia krótkoterminowych

zysków spekulacyjnych, tym wartość tego wskaźnika może być wyższa.

Wskaźnik P/BV (Price/Book Value)

gdzie: Wartość księgowa przypadająca na 1 akcję = (aktywa-zobowiązania)/liczba akcji

Powyższy wskaźnik ukazuje stosunek aktualnie notowanej na giełdzie ceny jednej akcji

i wartości danej spółki przypadającej na jedną akcję, która wynika z wyceny majątku

przedsiębiorstwa. Daje zatem możliwość dokonania oceny umiejętności Zarządu danej spółki

P/BV = cena rynkowa 1 akcji

Wartość księgowa przypadająca na 1 akcję

P/E = cena rynkowa 1 akcji

zysk netto na 1 akcję

Wskaźnik zadłużenia długoterminowego = Zobowiązania długoterminowe

Kapitał własny


Strona 33

do wykorzystywania posiadanego przez nią majątku do generowania zysków. Jeśli bowiem

wartość wskaźnika jest wyższa niż 1,00, wówczas oznacza to, że inwestorzy wierzą, że

w przyszłości wartość księgowa spółki wzrośnie dzięki wypracowanemu wynikowi

finansowemu. Jednak zbyt wysoka wartość tego wskaźnika może sugerować, że akcje

przedsiębiorstwa są przewartościowane i istnieje duże ryzyko spadku ich ceny.

5. Analiza sytuacji gospodarczej i finansowej Emitenta

Majątek spółki Jantar Development S.A., jako dewelopera, opiera się w głównej mierze

o aktywa obrotowe, w których skład wchodzą przede wszystkim nieruchomości gruntowe.

Emitent na dzień sporządzenia niniejszego Opracowania (przygotowane dane finansowe nie

były badane przez biegłego rewidenta) był właścicielem jednej działki budowlanej

o powierzchni 1610 m2 położonej w Pruszczu Gdańskim przy ulicy Jarosława Dąbrowskiego,

która została nabyta za kwotę 950 000 (słownie: dziewięćset pięćdziesiąt tysięcy) złotych

netto. Z informacji uzyskanych od Zarządu wiadomo, że działka została przeznaczona pod

budowę trzech domów wielorodzinnych obejmujących łącznie 18 lokali mieszkalnych,

a prace budowlane już zostały rozpoczęte. Ten składnik majątku został ujęty w księgach

Spółki po cenie nabycia, choć według operatu szacunkowego sporządzonego przez

niezależnego rzeczoznawcę majątkowego obecna wartość rynkowa działki wynosi około

1 300 000 (słownie: jeden milion trzysta tysięcy) złotych. Zatem można przyjąć, że wartość

tej nieruchomości jest niedoszacowana, co w momencie dokonywania sprzedaży

wybudowanych lokali będzie miało dodatkowo pozytywny wpływ na wyniki finansowe.

Kolejnym istotnym składnikiem aktywów obrotowych Spółki są należności krótkoterminowe

od pozostałych jednostek w kwocie prawie 941 000 (słownie: dziewięćset czterdzieści jeden

tysięcy) złotych. Należy przy tym wyjaśnić, że na powyższą kwotę składają się należności

z tytułu dostaw i usług o okresie spłaty do 12 miesięcy o wartości ponad 697 000 (słownie:

sześćset dziewięćdziesiąt siedem tysięcy) złotych oraz z tytułu podatków, dotacji, ceł,

ubezpieczeń społecznych i zdrowotnych o wartości ponad 243 000 (słownie: dwieście

czterdzieści trzy tysiące) złotych. Część powyższych należności wynika z poprzedniej

działalności Spółki jeszcze pod nazwą 4Studio S.A., natomiast część już z obecnej działalności

Emitenta pod nazwą Jantar Development S.A.

Ostatnim składnikiem aktywów obrotowych o znacznej wartości są inwestycje

krótkoterminowe, na które składają się jedynie środki pieniężne w kasie i na rachunkach

w wysokości około 306 000 (słownie: trzysta sześć tysięcy) złotych.

Ponadto należy wskazać, że w aktywach trwałych Emitenta jedyny istotny element stanowią

„Zaliczki na środki trwałe w budowie” o wartości 260 000 (słownie: dwieście sześćdziesiąt

tysięcy) złotych. Z wyjaśnień przekazanych przez Zarząd Jantar Development S.A. wynika, że

jest to zaliczka na poczet nabycia kolejnej nieruchomości gruntowej, która znajduje się na


Strona 34

terenie Gdyni, przy ulicy Płockiej. Emitent planuje w bieżącym roku zrealizować na tej działce

drugą inwestycję polegającą na budowie domu wielorodzinnego.

Spółka posiada również zobowiązania krótkoterminowe w wysokości nieco ponad 294 000

(słownie: dwieście dziewięćdziesiąt cztery tysiące) złotych, z których większość stanowią

zobowiązania wobec pozostałych jednostek z tytułu dostaw i usług o okresie wymagalności

do 12 miesięcy. Zobowiązania te wynikają w części jeszcze z poprzedniej działalności 4Studio

S.A., a po części już z bieżącej działalności Spółki pod nazwą Jantar Development S.A.

Poza wskazanymi powyżej nie występują żadne inne istotne składniki majątku Emitenta.

W roku 2011 podstawowym źródłem przychodów grupy kapitałowej 4Studio S.A. były usługi

informatyczne świadczone na terenie kraju, jak również sprzedaż artykułów komputerowych.

Podobnie było w roku 2012 do momentu zmiany przedmiotu podstawowej działalności oraz

sprzedaży udziałów w spółkach zależnych, czyli do września. Od tego miesiąca Emitent

prowadzi już działalność na rynku nieruchomości i to ona stała się głównym źródłem

osiąganych przychodów. Dlatego na łączną kwotę około 1 564 000 (słownie: jeden milion

pięćset sześćdziesiąt cztery tysiące) złotych składają się zarówno poprzednia działalność

grupy kapitałowej pod nazwą 4Studio S.A., jak i obecna działalność Emitenta pod nazwą

Jantar Development S.A.

Największą część kosztów działalności operacyjnej Spółki w okresie styczeń-październik 2012

roku stanowiły usługi obce oraz wynagrodzenia. Ze względu na przyjęty przez Emitenta

model działalności należy spodziewać się, że w przyszłości te dwie kategorie w dalszym ciągu

będą obejmowały większość ponoszonych kosztów. Spółka na sprzedaży osiągnęła zysk

w wysokości około 498 000 (słownie: czterysta dziewięćdziesiąt osiem tysięcy) złotych.

Jednak ze względu na dokonaną sprzedaż udziałów w spółkach zależnych po cenach

wynikających z ich wartości nominalnej, Jantar Development S.A. poniosła stratę na

działalności finansowej w wysokości 426 000 (słownie: czterysta dwadzieścia sześć tysięcy)

złotych. Zatem w rezultacie zysk netto Spółki za analizowany okres wyniósł jedynie nieco

ponad 17 000 (słownie: siedemnaście tysięcy) złotych.

Przeprowadzenie analizy struktury majątkowo-kapitałowej oraz analizy wskaźnikowej

Emitenta w oparciu o aktualne dane finansowe jest obarczone błędem ze względu na fakt, iż

Spółka niedawno zmieniła podstawowy przedmiot działalności. W rezultacie dane finansowe

przedstawione w niniejszym Opracowaniu obejmują zarówno wyniki poprzedniej działalności

(przed zmianą), jak i bieżącej (po zmianie). Ponadto w ostatnich miesiącach przeprowadzono

zmiany organizacyjne, które objęły m.in. sprzedaż udziałów w spółkach zależnych, co

doprowadziło do wygenerowania jednorazowo dużej straty. W związku z powyższym

analizując wartości wskaźników oraz aktualną strukturę majątku należy mieć na uwadze, że

mogą one nie oddawać w pełni rzeczywistego charakteru oraz wyników działalności, którą

Spółka dopiero zaczęła prowadzić.


Strona 35

Z przedstawionych danych wynika, że na chwilę obecną zdecydowana większość działalności

Jantar Development S.A. jest finansowana z kapitału własnego – jego udział w sumie

bilansowej wynosi 85,83%. Emitent nie wykorzystuje w ogóle długoterminowego kapitału

obcego, co jest działaniem zamierzonym i związanym z długofalowymi planami Jantar

Development S.A. Ze względu na krótką historię działalności Zarząd i główni akcjonariusze

Emitenta są świadomi, że w chwili obecnej Spółka mogłaby mieć trudności z pozyskaniem

kapitału obcego. Dlatego od samego początku jednym z podstawowych założeń była

realizacja inwestycji Jantarowy Zakątek wyłącznie z funduszy własnych. W ten sposób

Emitent zamierza uwiarygodnić się w oczach inwestorów oraz instytucji finansowych i zyskać

ich zaufanie, aby w przyszłości pozyskiwać kapitał na dalszą działalność m.in. poprzez:

przeprowadzanie publicznych emisji akcji lub obligacji, a także zaciąganie kredytów. Spółka

posiada także znaczny kapitał obrotowy, co jest zgodne ze specyfiką prowadzonej

działalności deweloperskiej. Jednocześnie Emitent nie utrzymuje znacznych środków

pieniężnych (ich udział w sumie bilansowej wynosi 12,21%), co sugeruje efektywne

wykorzystanie aktywów obrotowych do generowania przychodów.

Poniżej przedstawione zostały wartości poszczególnych wskaźników finansowych dla

wybranych okresów:

Wskaźnik Okres

2011 X 2012*

Return On Sales (ROS) 1,33 1,10

Return On Equity (ROE) 3,57 0,80

Return On Assets (ROA) 1,21 0,68

Wskaźnik rentowności operacyjnej (ROP) 1,95 28,56

Wskaźnik płynności bieżącej 1,13 7,47

Wskaźnik ogólnego zadłużenia 0,62 0,14

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego 1,83 0,17

Wskaźnik zadłużenia długoterminowego 0 0

Wskaźnik P/E (Price/Earnings) 265,74 36,44

Wskaźnik P/BV (Price/Book Value) 8,41 0,29 *Wartości wskaźników wyliczone zostały w oparciu o dane finansowe sporządzone na dzień 31 października

2012 roku, które nie były badane przez biegłego rewidenta.

Przede wszystkim należy jeszcze raz podkreślić, że wartości powyższych wskaźników

obliczone na październik 2012 należy analizować pamiętając o dokonanej niedawno zmianie

podstawowego przedmiotu działalności i związanym z tym nabyciem istotnych aktywów

w postaci nieruchomości gruntowej, co miało zdecydowany wpływ na zmianę sytuacji

majątkowej i finansowej Emitenta. Warto jednak już w tym momencie dokonać porównania

aktualnych wartości wskaźników z wartościami dla roku 2011, ponieważ pozwoli to ocenić

kierunek, w którym podążają zmiany w Spółce.


Strona 36

Ponadto należy mieć na uwadze, że wartości niektórych wskaźników wyliczone w oparciu

o dane za pierwsze 10 miesięcy 2012 roku mogą do końca tego roku ulec zmianie ze względu

na zmianę wartości niektórych pozycji bilansu lub rachunku zysków i strat. Poniższa analiza

opiera się o wartości wskaźników znajdujące się w tabeli powyżej.

Grupa wskaźników dotyczących rentowności działalności prowadzonej przez spółkę Jantar

Development S.A. na pierwszy rzut oka sugeruje, że aktualna sytuacja Emitenta jest gorsza

niż przed zmianą przedmiotu działalności. Wprawdzie rentowność na sprzedaży utrzymała

się na zbliżonym poziomie (dla roku 2011 było to 1,33%, natomiast dla roku 2012 jest to

1,10%), ale wartości wskaźników ROE i ROA wyraźnie się obniżyły. Sugeruje to, że Spółka

gorzej wykorzystuje kapitały własne oraz posiadane aktywa do generowania zysku. Jednak

aby dokładniej zrozumieć bieżącą sytuację należy wziąć również pod uwagę bardzo silny

wzrost wskaźnika rentowności operacyjnej (z 1,95% do 28,56%). W poprzedniej części

niniejszego Opracowania zostało podkreślone, że w związku ze sprzedażą udziałów

w spółkach zależnych Emitent poniósł wysoką stratę na działalności finansowej. Stąd

aktualny zysk netto jest mocno zniekształcony, co prowadzi do niskich wartości wskaźników

rentowności. Jedynie ROP nie obejmuje działalności finansowej i potwierdza, że bez

uwzględniania straty poniesionej na sprzedaży udziałów rentowność Spółki byłaby znacznie

wyższa. Dlatego w kolejnych miesiącach należy oczekiwać wzrostu wartości wskaźników z tej

grupy.

Wyraźnej poprawie uległa także płynność Emitenta, co potwierdza wzrost wartości

wskaźnika płynności bieżącej. Spółka nie powinna mieć żadnego problemu z regulowaniem

swoich zobowiązań.

Wartości wskaźników związanych z zadłużeniem Emitenta wskazują, że Jantar Development

S.A. tylko w nieznacznym stopniu korzysta z finansowania kapitałem obcym. Aktualnie

wykorzystywany jest praktycznie jedynie kapitał własny, gdyż zobowiązania stanowią jedynie

nieco ponad 14% sumy bilansowej. Jednak jak zostało wcześniej wyjaśnione jest to celowe

działanie Spółki, które będzie prowadziło do zwiększenia wiarygodności Jantar Development

S.A. wśród inwestorów zewnętrznych oraz instytucji finansowych, jako spółki zdolnej do

przeprowadzania ciekawych inwestycji budowlanych, które generują istotny zysk.

Zdecydowany spadek wskaźników P/E i P/BV wynika głównie ze zmiany ceny jednej akcji

Emitenta będącej rezultatem popytu i podaży. Jednocześnie obniżenie wartości wskaźnika

P/BV jest również wynikiem wzrostu wartości aktywów. W obu przypadkach niższe wartości

mogą bardziej skłaniać inwestorów do zakupu akcji Spółki, a szczególnie na podstawie

drugiego wskaźnika, który wynosi zaledwie 0,29. Oznacza to, że obecnie jedna akcja na

giełdzie wyceniana jest na 29% jej wartości księgowej.


Strona 37

6. Perspektywy dalszego prowadzenia działalności operacyjnej

6.1. Plany strategiczne Emitenta

Plany rozwojowe spółki Jantar Development S.A. zakładają przede wszystkim dalszy rozwój

działalności deweloperskiej. Zarząd Emitenta zamierza dążyć do realizacji scenariusza,

w którym w każdym kolejnym roku będzie realizowana większa liczba inwestycji w budowę

domów jedno i wielorodzinnych. Obecnie przyjęte założenia wskazują, że tempo wzrostu

liczby inwestycji będzie wynosiło 1 (słownie: jedna) w skali roku, zatem w roku 2013

planowana jest realizacja dwóch inwestycji, w roku 2014 trzech, itd. Jednocześnie Spółka

zamierza utrzymywać politykę oferowania wybudowanych lokali w atrakcyjnych cenach, aby

utrzymać przewagę konkurencyjną i zapewnić sobie popyt na mieszkania.

Ponadto Jantar Development S.A. zamierza prowadzić w przyszłości swoją działalność

w dalszym ciągu jedynie na terenie Trójmiasta (Gdańsk, Gdynia, Sopot) wybierając pod swoje

inwestycje najciekawsze lokalizacje. Dzięki temu z jednej strony możliwe będzie oferowanie

klientom lokali atrakcyjnych pod względem położenia, a z drugiej strony Emitent będzie

konkurował w największym stopniu jedynie z lokalnymi podmiotami. Biorąc pod uwagę

przyjętą strategię ustalania relatywnie niskich cen przewaga Spółki nad konkurencją zostanie

w kolejnych latach utrzymana.

Dodatkowo Emitent planuje rozwijać rozpoczętą działalność w zakresie świadczenia usług

projektowych, a także rozważa rozpoczęcie świadczenia usług w zakresie zarządzania

nieruchomościami, jednak na chwilę obecną nie zostały podjęte w tym kierunku żadne

wiążące decyzje. Jeśli Spółka ostatecznie zdecyduje się świadczyć wspomniane usługi,

wówczas zostaną zatrudnione wymagane osoby posiadające niezbędne uprawnienia, a usługi

będą oferowane klientom zewnętrznym na terenie Trójmiasta.

Zgodnie z raportem bieżącym nr 63/2012 z dnia 14 listopada 2012 roku Emitent przewiduje,

że w 2012 roku osiągnie łączne przychody ze sprzedaży na poziomie 1 838 000 złotych oraz

zysk netto na poziomie nieco przekraczającym 76 000 złotych. Określone wyniki finansowe

będą rezultatem prowadzonej jeszcze w pierwszym półroczu działalności spółki pod nazwą

4Studio S.A. oraz prowadzonej w drugim półroczu działalności pod nazwą Jantar

Development S.A.

Ponadto Zarząd Emitenta, zgodnie z raportami bieżącymi nr 64/2012 z dnia 14 listopada

2012 r. i nr 1/2013 z dnia 3 stycznia 2013 r. przygotował prognozy na lata 2013-2014

opierające się na założeniu realizacji opisanej powyżej strategii. Oczekiwane wyniki

finansowe (w tys. PLN) zostały zaprezentowane poniżej:

2013 2014

Przychody ze sprzedaży 11 500 17 250

Zysk netto 2 683 4 025


Strona 38

Jednocześnie wraz ze zmianą Zarządu aktualizacji uległa polityka Spółki w zakresie

dywidendy. Zgodnie z informacjami opublikowanym w dokumencie informacyjnym z dnia 5

stycznia 2012 r. Emitent nie planował w latach 2012-2013 wypłaty dywidendy. Natomiast

nowy Zarząd zgodnie z raportem bieżącym nr 2/2013 z dnia 3 stycznia 2013 r. przyjął

długofalową strategię wynagradzania inwestorów polegającą na tym, że z zysku za każdy rok

będzie proponował wypłatę minimum 0,08 złotego (słownie: osiem groszy) na jedną akcję

dla akcjonariuszy. Ze względu na spodziewany niewielki zysk w 2012 roku pierwszym

zyskiem, którego część trafi do inwestorów ma być zysk za 2013 rok. Zatem pierwsza

dywidenda ma zostać wypłacona w 2014 roku.

6.2. Wnioski z przeprowadzonej analizy

Głównym wnioskiem z przeprowadzonej analizy jest stwierdzenie, że sytuacja majątkowa

i finansowa Spółki jest obecnie zupełnie stabilna, a dodatkowo perspektywy prowadzonej

przez nią obecnie działalności są bardzo obiecujące i mogą prowadzić do istotnego wzrostu

wartości Emitenta, dzięki czemu cena akcji Jantar Development S.A. notowanych na rynku

NewConnect ma szansę wzrosnąć.

Działalność grupy kapitałowej jaką tworzyła spółka 4Studio S.A. wygenerowała w 2011 roku

jedynie symboliczny zysk (w porównaniu do osiągniętych przychodów), dlatego główni

akcjonariusze zdecydowali o wprowadzeniu nowego inwestora, a następnie zmianie nazwy

Spółki na Jantar Development S.A. i rozpoczęciu działalności w nowym obszarze – na rynku

nieruchomości. Okres, który upłynął od zakończenia procesu zmian do dnia sporządzenia

niniejszego Opracowania, jest zbyt krótki, aby w pełni móc ocenić ekonomiczne efekty

dokonanych zmian, ponieważ Spółka dopiero co rozpoczęła prowadzenie nowej działalności.

Mimo to wnioski przedstawione w Opracowaniu, a także dane finansowe wskazują, że

sytuacja majątkowa, finansowa i gospodarcza Emitenta uległa wyraźnej poprawie. Wzrósł

poziom kapitału własnego Jantar Development S.A. oraz należności krótkoterminowych,

a jednocześnie istotnie spadł poziom zobowiązań krótkoterminowych. Spółka rozpoczęła

prowadzenie działalności w nowej branży, która związana jest z rynkiem nieruchomości. Do

Emitenta zostali wprowadzeni eksperci posiadający szeroką wiedzę, kontakty biznesowe

i bogate doświadczenie na tym rynku, a także w dziedzinach wykorzystywanych do

prowadzenia działalności deweloperskiej. Przygotowana przez Zarząd strategia opiera się o

solidne założenia, a jej realizacja będzie prowadziła do dynamicznego rozwoju Spółki i jej

działalności.

Aktualnie najistotniejszym składnikiem majątku Spółki jest nieruchomość gruntowa, na

której została rozpoczęta realizacja pierwszej inwestycji polegającej na budowie domów

wielorodzinnych na terenie Pruszcza Gdańskiego. Jej zakończenie planowane jest na

czerwiec 2013 roku, a już teraz ponad 20% lokali zostało zarezerwowanych. Ponadto Emitent

planuje kolejną, zbliżoną inwestycję, tym razem na terenie Gdyni.


Strona 39

Przedstawione przez nowy Zarząd najnowsze prognozy finansowe wskazują, że w 2013 roku

Spółka osiągnie zysk zdecydowanie przekraczający dotychczasowe wyniki. Prognozy te należy

ocenić jako wiarygodne, ponieważ zostały poparte niezależnym operatem szacunkowym

wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego, z którego wynika oczekiwany wzrost wartości

nieruchomości będącej w posiadaniu Emitenta w wyniku prowadzonych obecnie prac

budowlanych.

Wprawdzie ogólna sytuacja na rynku nieruchomości zdaje się pogarszać ze względu na

pogłębiający się w Europie kryzys gospodarczy, ale Jantar Development S.A., dzięki przyjętej

strategii realizacji inwestycji obejmujących lokale posiadające cechy preferowane przez

obowiązujące przepisy (polityka prorodzinna prowadzona przez rząd), a także oferowania

wybudowanych lokali w bardzo atrakcyjnych cenach, ma szansę utrzymać przewagę nad

konkurencją i zapewnić sobie popyt mimo coraz większych trudności deweloperów

związanych ze sprzedawaniem mieszkań i domów.

Spółka nie ma żadnych problemów z regulowaniem swoich bieżących zobowiązań, a jej

płynność dzięki pozyskaniu nowego inwestora uległa wyraźnej poprawie w porównaniu do

końca 2011 roku. Brak wykorzystywania długoterminowego kapitału obcego wynika

z celowego działania Emitenta, który na obecnym etapie zamierza realizować inwestycje

wyłącznie z kapitału własnego, aby zwiększyć zaufanie do siebie inwestorów zewnętrznych.

W przyszłości Jantar Development S.A. planuje pozyskiwać kapitał obcy, przede wszystkim

opierając się o publiczne emisje akcji i obligacji.

Nowy Zarząd wprowadził także zmiany do polityki odnośnie wypłaty dywidendy. Dotychczas

Emitent nie planował wypłacania zysku akcjonariuszom, natomiast obecnie Jantar

Development S.A. zamierza podzielić część zysku za 2013 rok pomiędzy inwestorów.

Jednocześnie w kolejnych latach planuje sukcesywnie wypłacać minimum 0,08 złotego

(słownie: osiem groszy) na jedną akcję z wypracowywanego zysku w postaci dywidendy.

Biorąc pod uwagę przedstawione prognozy finansowe można oczekiwać, że wysokość

dywidendy będzie się zwiększała, a sama wypłata części zysku nie będzie miała negatywnego

wpływu na sytuację finansową Emitenta.

Zatem podsumowując przeprowadzoną analizę kierunek zmian zachodzących w Spółce

można ocenić jako zdecydowanie korzystny zarówno dla samego Emitenta, jak i jego

akcjonariuszy. Potwierdzeniem tego zapewne będą wyniki finansowe, jakie Zarząd Jantar

Development S.A. opublikuje w raporcie za II kwartał przyszłego roku, kiedy zakończone

zostanie rozliczanie pierwszej inwestycji budowlanej – Jantarowy Zakątek.


Strona 40

7. Załączniki

7.1. Aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego

Poniżej znajduje się skan aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego spółki Jantar

Development S.A. Należy wskazać, że na dzień sporządzenia niniejszego Opracowania

informacje w nim zawarte w zakresie przedmiotu działalności nie są aktualne. Jednak

z informacji przekazanych przez Emitenta wynika, że w dniu 16 grudnia 2012 roku Spółka

złożyła wniosek do Sądu Rejestrowego o rejestrację zmian wynikających z uchwał podjętych

we wrześniu przez Walne Zgromadzenie. Do dnia dzisiejszego nie otrzymała jednak

postanowienia w tej sprawie.


Strona 41


Strona 42


Strona 43


Strona 44


Strona 45


Strona 46


Strona 47


Strona 48


Strona 49


Strona 50


Strona 51

7.2. Jednolita treść Statutu Spółki

STATUT SPÓŁKI

Jantar Development Spółka Akcyjna

(tekst jednolity z dnia 24 wrzesień 2012 roku)

I. POSTANOWIENIA OGÓLNE

FIRMA SPÓŁKI

§ 1

1. Firma Spółki brzmi: Jantar Development Spółka Akcyjna.

2. Spółka może uzywać nazwy skróconej Jantar Development S.A.

3. Spółka może używać wyróżniającego ją znaku graficznego.

§ 2

Siedzibą Spółki jest Gdynia.

CZAS TRWANIA SPÓŁKI

§ 3

Czas trwania Spółki jest nieograniczony.

OBSZAR DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI

§ 4

1. Spółka działa na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej i poza jej granicami.

2. Spółka może nabywać i zbywać udziały i akcje w innych spółkach, nabywać, zbywać,

dzierżawić i wynajmować przedsiębiorstwa, zakłady, nieruchomości, ruchomości i prawa

majątkowe, nabywać i zbywać tytuły uczestnictwa w dochodach lub majątku innych

podmiotów, tworzyć spółki prawa handlowego i cywilne, przystępować do wspólnych

przedsięwzięć, powoływać oddziały, zakłady, przedstawicielstwa i inne jednostki

organizacyjne, a także dokonywać wszelkich czynności prawnych i faktycznych w zakresie

przedmiotu swego przedsiębiorstwa, dozwolonych przez prawo.

3.Spółka działa w szczególności na podstawie kodeksu spółek handlowych, ustawy o obrocie

instrumentami finansowymi oraz przepisów wykonawczych do tych ustaw, a także na

podstawie niniejszego Statutu.

PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI

§ 5

1. Przedmiotem działalności Spółki według Polskiej Klasyfikacji Działalności jest:

1. 35.11.Z Wytwarzanie energii elektrycznej,

2. 35.12.Z Przesyłanie energii elektrycznej,

3. 35.30.Z Wytwarzanie i zaopatrzenie w parę wodną, gorącą wodę i powietrze do


Strona 52

układów klimatyzacyjnych,

4. 36.00.Z Pobór, uzdatnianie i dostarczanie wody,

5. 41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,

6. 41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i

niemieszkalnych.

7. 43.11.Z Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych,

8. 43.12.Z Przygotowanie terenu pod budowę,

9. 43.13.Z Wykonywanie wykopów i wierceń geologiczno-inżynieryjnych,

10. 43.21.Z Wykonywanie instalacji elektrycznych,

11. 43.22.Z Wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i

klimatyzacyjnych,

12. 43.29.Z Wykonywanie pozostałych instalacji budowlanych,

13. 43.31.Z Tynkowanie,

14. 43.32.Z Zakładanie stolarki budowlanej,

15. 43.33.Z Posadzkarstwo, tapetowanie i oblicowywanie ścian,

16. 43.34.Z Malowanie i szklenie,

17. 43.39.Z Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych,

18. 43.91.Z Wykonywanie konstrukcji pokryć dachowych,

19. 43.99.Z Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane,

20. 45.1 Sprzedaż hurtowa i detaliczna pojazdów samochodowych, z wyłączeniem

motocykli,

21. 45.11.Z Sprzedaż hurtowa i detaliczna samochodów osobowych i furgonetek,

22. 45.19.Z Sprzedaż hurtowa i detaliczna pozostałych pojazdów samochodowych,

z wyłączeniem motocykli,

23. 45.20.Z Konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych z wyłączeniem motocykli,

24. 46.1 Sprzedaż hurtowa realizowana na zlecenie,

25. 46.73.Z Sprzedaż hurtowa drewna, materiałów budowlanych i wyposażenia

sanitarnego,

26. 45.3 Sprzedaż hurtowa i detaliczna części i akcesoriów do pojazdów

samochodowych z wyłączeniem motocykli,

27. 45.40.Z Sprzedaż hurtowa i detaliczna motocykli, ich naprawa i konserwacja oraz

sprzedaż hurtowa i detaliczna części i akcesoriów do nich,

28. 46.7. Pozostała wyspecjalizowana sprzedaż hurtowa,

29. 46.90.Z Sprzedaż hurtowa niewyspecjalizowana,

30. 47.1 Sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach,

31. 47.19.Z Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych

sklepach,

32. 47.5 Sprzedaż detaliczna artykułów użytku domowego prowadzona w

wyspecjalizowanych sklepach,

33. 47.53.Z Sprzedaż detaliczna dywanów, chodników i innych pokryć podłogowych oraz

pokryć ściennych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,


Strona 53

34. 47.59.Z Sprzedaż detaliczna mebli, sprzętu oświetleniowego i pozostałych artykułów

użytku domowego prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

35. 47.6 Sprzedaż detaliczna wyrobów związanych z kulturą i rekreacją prowadzona w

wyspecjalizowanych sklepach,

36. 47.7 Sprzedaż detaliczna pozostałych wyrobów prowadzona w wyspecjalizowanych

sklepach,

37. Sprzedaż detaliczna prowadzona poza siecią sklepową, straganami i targowiskami,

38. 49.41.Z Transport drogowy towarów,

39. 64.92.Z Pozostałe formy udzielania kredytów,

40. 64.99.Z Pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana, z

wyłączeniem ubezpieczeń i funduszy emerytalnych,

41. 66.19.Z Pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem

ubezpieczeń i funduszy emerytalnych,

42. 68.10.Z Kupno i sprzedaż Nieruchomości na własny rachunek,

43. 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

44. 68.31.Z Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami,

45. 68.32.Z Zarządzanie nieruchomościami wykonywanymi na zlecenie,

46. 69.20.Z Działalność rachunkowo-księgowa: doradztwo podatkowe,

47. 70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i

zarządzania,

48. 74.90.Z Pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej

niesklasyfikowana,

II. KAPITAŁ ZAKŁADOWY I AKCJE SPÓŁKI

§ 6

1. Kapitał zakładowy Spółki wynosi 1.768.182,00 (słownie: jeden milion siedemset

szcześćdziesiąt osiem tysięcy sto osiemdziesiąt dwa złote) złotych i dzieli się na:

1) 5.000.000 (pięć milionów) akcji zwykłych na okaziciela serii A, oznaczonych

numerami od 000001 do 5000000 o wartości nominalnej 0,10 zł (dziesięć groszy)

każda akcja

2) 681.820 (sześćset osiemdziesiąt jeden tysiecy osiemset dwadzieścia) akcji zwykłych

na okaziciela serii B, oznaczonych numerami od 000001 do 681820 o wartości

nominalnej 0,10 zł (dziesięć groszy) każda akcja

3) 12.000.000 (dwanaście milionów) akcji zwykłych na okaziciela serii C, oznaczonych

numerami od 000000001 do 12000000 o wartości nominalnej 0,10 zł (dziesięć

groszy) każda akcja

2. W przypadku emisji dalszych akcji, każda następna emisja będzię oznaczona kolejnymi

literami alfabetu

3. Kapitał zakładowy Spółki został w całości pokryty przed rejestracją majątkiem Spółki

przekształcanej.


Strona 54

4. Spółka może emitować zarówno akcje imienne jak i akcje na okaziciela. Zamiana akcji na

okaziciela na akcje imienne albo akcji imiennych na akcje na okaziciela dokonywana jest

przez Zarząd na żądanie akcjonariusza

5. Spółka może podwyzszyć kapitał zakładowy poprzez emisję nowych akcji lub poprzez

podwyzszenie wartości nominalnej dotychczasowych akcji.

ZAŁOŻYCIELE SPÓŁKI

§ 7

Spółka powstała z przekształcenia spółki 4Studio S.A.

Zbycie Akcji

§ 8

Rozporzadzenie akcjami imiennymi nie wymaga zgody Spółki

Umorzenie akcji

§ 9

Akcje mogą być umorzone za zgoda akcjonariusza w drodze nabycia tych akcji przez Spółkę z

zachowaniem przepisów art 359 kodeksu Spółek Handlowych

III. ORGANY SPÓŁKI

§ 10

Organami Spółki są:

1) Walne Zgromadzenie,

2) Rada Nadzorcza,

3) Zarząd.

ZARZĄD SPÓŁKI

§ 11

1. Zarząd Spółki składa się z jednego albo większej liczby członków. Zarząd powołuje się na 5

(pięć) lat. Mandat członka zarzadu wygasa z dniem odbycia walnego zgormadzenia

zatwierdzającego sprawozdanie finansowe Spółki za ostatni pełny rok obrotowy pełnienia

funkcji członka zarzadu.

2. Liczbe członków zarzadu,z wyjątkiem pierwszego Zarządu okresla Rada Nadzorcza

3. Członków Zarzadu powołuje i odwołuje Rada Nadzorcza z wyjatkiem pierwszego Zarządu

który powoływany jest przez wspólników spółki przekształcanej

4. Członkowie Zarzadu mogą być odwołani przez Rade Nadzorcząw każdym czasie.

Członkowie Zarządu mogą w każdym czasie sami zrezygnowac z pełnionej przez nich

funkcji.

ZADANIA ZARZĄDU

§ 12

1. Zarząd Spółki zarzadza Spółka i reprezentuje Spółke na zewnatrz. Do składania oswiadczeń


Strona 55

w imieniu Spółki upowazniony jest w przypadku Zarządu jednoosobowego Prezes Zarządu

samodzielnie, w przypadku zarządu wieloosobowego dwóch Członków Zarządu

działałajacych łącznie, Członek Zarzadu wraz z Prokurentem działaljący łącznie

2. Wszystkie sprawy zwiazane z prowadzeniem Spółki niezastrzeżone przepisami kodeksu

spółek handlowych albo niniejszym statutem do kompetencji Walnego Zgromadzenia lub

Rady Nadzorczej naleza do zakresu działania Zarzadu.

UCHWAŁY ZARZĄDU

§ 13

1. Zarząd podejmuje decyzje w formie uchwał podejmowanych na posiedzeniach Zarzadu.

Posiedzenia Zarzadu odbywac się będą zgodnie z potrzebą lub na żądanie Członka Zarządu

2. Zarząd jest zdolny do podejmowania uchwał, jeśli wszyscy członkowie zostali prawidłowo

zawiadomieni o posiedzeniu Zarzadu

3. Rada Nadzorcza może uchwalic regulamin Zarzadu

4. Z posiedzeń zarządu będzie sporzadzany i podpisywany protokół zgodnie z art. 376

kodeksu spółek handlowych

UMOWY Z CZŁONKAMI ZARZADU

§ 14

Umowy z członkami Zarzadu Spółki zawiera w imieniu Spółki Rada Nadzorcza lub

pełnomocnik powołany uchwałą walnego zgromadzenia. W tym samym trybie dokonuje się

innych czynności zwiazanych ze stosunkiem pracy członka Zarzadu lub dotyczących innych

umów z członkami Zarzadu

RADA NADZORCZA

§ 15

Rada Nadzorcza składa się z co najmniej 5 (pięciu) członków powołanych i odwołanych przez

Walne Zgromadzenie. Kadencja członków Rady Nadzorczej wynosi 3 (trzy) lata

POSIEDZENIE RADY NADZORCZEJ

§ 16

1. Rada Nadzorcza wybiera ze swojego grona Przewodniczacego Rady Nadzorczej i

wiceprzewodniczacego

2. Przewodniczacy wzgednie wiceprzewodniczacy Rady Nadzorczej zwołuje posiedzenia

Rady i przewodniczy na nich

3. Rada Nadzorcza może odwołać Przewodniczacego i jego wiceprzewodniczacego z

pełnionych funkcji

4. Rada Nadzorcza może uchwalić swój regulamin

PODEJMOWANIE UCHWAŁ PRZEZ RADĘ NADZORCZĄ

§ 17


Strona 56

1. Rada nadzorcza odbywa posiedzenia co najmniej trzykrotnie w ciągu roku

2. Rada Nadzorcza podejmuje uchwały, jeżeli na posiedzeniach jest obecna co najmniej

połowa jej członków, a wszyscy jej członkowie zostali prawidłowo na posiedzenie

zaproszeni

3. Uchwały Rady Nadzorczej zapadają zwykłą wiekszością głosów oddanych przez obecnych

na posiedzeniu członków Rady Nadzorczej. Przy równej ilości głosów decyduje głos

Przewodniczacego

4. Z zastrzeżeniem art 388 ust 4 kodeksu spólek handlowych uchwały Rady Nadzorczej mogą

być podejmowane również w formie głosowania pisemnego lub przy wykorzystaniu

srodków bezposredniego porozumiewania się na odległość.

Zadania Rady Nadzorczej

§ 18

1. Rada Nadzorcza sprawuje stały nadzór nad działalnością Spółki

2. Oprócz spraw zastrzezonych postanowieniami niniejszego statutu do szczególnych

uprawnień Rady Nadzorczej należy:

- ocena sprawozdania finansowego

- ocena sprawozdania Zarzadu z działalności Spólki za ubiegły rok obrotowy oraz wniosków

Zarządu co do podziału zysków lub pokrycia stat

- składanie Walnemu Zgromadzeniu pisemnego sprawozdania z czynności o których mowa

powyzej

- zawieszanie w czynnościach z ważnych powodów Członka Zarządu

- delegowanie członka lub członków Rady Nadzorczej na okres dłuzszy niż 3 (trzy) miesiące

do czasowego wykonywania czynności członków Zarządu Spółki którzy zostali odwołani,

złozyli rezygnację albo z innych powodów nie mogą sprawować swoich czynności

- ustalanie zasad wynagradzania członków Zarządu

- zatwierdzanie regulaminu Zarządu Spółki

- wyrażenie zgody na nabycie i zbycie nieruchomości, uzytkowania wieczystego lub udziału

w nieruchomości

- wybór biegłego rewidenta w celu przeprowadzenia badania sprawozdania finansowego

oraz o ile jest sporządzane skonsolidowanego sprawozdania finansowego grupy kapitałowej

Spółki

- przyjmowanie jednolitego tekstu Statutu Spółki, przygotowanego przez Zarząd Spółki

3. Rada Nadzorcza wykonuje swoje zadania wspólnie. Poszczególni jej członkowie mogą

jednak zostac oddelegowani do wykonywania okreslonych zadań nadzorczych

OBOWIĄZEK STARANNOŚCI I WYNAGRODZENIE CZŁONKÓW RADY NADZORCZEJ

§ 19

1. Członkowie Rady Nadzorczej wykonują swoje prawa i obowiązki osobiście

2. Wymagrodzenie dla członków Rady Nadzorczej ustala Walne Zgromadzenie


Strona 57

WALNE ZGROMADZENIE

§ 20

Walne zgromadzenie obraduje jako zwyczajne lub nadzwyczajne

MIEJSCE ODBYCIA WALNEGO ZGROMADZENIA

§ 21

Walne Zgromadzenia odbywaja się w Gdyni lub Warszawie

KWORUM, PRAWO GŁOSU NA WALNYM ZGROMADZENIU

§ 22

1. Walne Zgromadzenie jest ważne bez względu na ilość reprezentowanych na nim głosów,

za wyjątkiem sytuacji określonych w kodeksie spółek handlowych lub innch przepisach

2. Jeżeli niniejszy statut nie stanowi inaczej, każda akcja daje na Walnym Zgromadzeniu

prawo do jednego głosu

UCHWAŁY WALNEGO ZGORMADZENIA

§ 23

1. Uchwały zapadają bezwzgledną wiekszością głosów (więcej niż połowa głosów

oddanych) o ile statut lub kodeks spólek handlowych nie stanowią inaczej

2. W przypadku przewidzianym w art. 397 kodeksu spólek handlowych dla podjecia

uchwały o rozwiązaniu Spółki wymagana jest bezwzgledna większość głosów oddanych

3. Istotna zmiana przedmiotu działalności Spółki nie wymaga wykupu akcji tych

akcjonariuszy, którzy nie zgodza się na zmianę, o ile uchwała podjeta będzie większością

2/3 głosów w obecności osób reprezentujących co najmniej połowę kapitału

zakładowego

PRZEPROWADZENIE WALNEGO ZGROMADZENIA

§ 24

Walne Zgromadzenie otwiera Przewodniczacy Rady Nadzorczej. Przewodniczacy Rady

Nadzorczej może zlecić innej osobie otwarcie Walnego Zgromadzenia. Po otwarciu Walne

zgromadzenie wybiera Przewodniczacego.

ZADANIA WALNEGO ZGROMADZENIA

§ 25

1. Walne Zgromadzenie może podejmować uchwały w sprawach ojetych porządkiem

obrad

2. Porządek obrad ustala Zarząd Spółki

3. Uchwały Walnego Zgromadzenia wymagaja sprawy okreslone w kodeksie Spółek

handlowych

IV GOSPODARKA SPÓŁKI


Strona 58

RACHUNKOWOŚĆ SPÓŁKI

§ 26

Rokiem obrotowym Spółki jest rok kalendarzowy

KAPITAŁY SPÓŁKI

§ 27

Spółka tworzy nastepujące kapitały:

kapitał zakładowy

kapitał zapasowy

kapitał rezerwowy

fundusze celowe

BILANS SPÓŁKI

§ 28

Zarząd spółki jest obowiązany w ciągu 5 (pięć) miesięcy po upływie roku obrotowego

sporządzić i złożyć Radzie Nadzorczej kompletne i sprawdzone przez biegłego rewidenta

sprawozdanie finansowe na ostatni dzień upływającego roku obrotowego wraz ze

sprawozdaniem Zarzadu z działalności Spółki w tym okresie. Walne zgromadzenie powinno

zatwierdzić sprawozdanie finansowe w ciągu 6 (sześciu) miesięcy po upływie roku

obrotowego

ZYSK SPÓŁKI

§ 29

1. Walne zgromadzenie może wyłączyc zysk, w całości lub w części od podziału między

akcjonariuszy i przeznaczyc go na inne cele

2. Czysty zysk może być w szczególności przeznaczony na:

- kapitał rezerwowy

- inwestycje

- dywidendę dla akcjonariuszy

- inne cele określone uchwałą właściwego organu Spółk

3. Dywidende wypłaca się w dniu określonym w uchwale Walnego Zgromadzenia. Jeżeli

uchwała walnego zgromadzenia takiego dnia nie okresla, dywidenda jest wypłacana w

dniu okreslonym przez Radę Nadzorczą

4. Zarząd jest uprawniony, za zgoda Rady Nadzorczej wypłacić akcjonariuszom zaliczki na

pczet przewidywanej dywidendy na koniec roku obrotowego, jeżeli Spółka posiada srodki

wystarczające na wypłate, przy uwzglednieniu art 349 § 2 i § 3 kodeksu spółek

handlowych

OGŁOSZENIA SPÓŁKI

§ 30


Strona 59

Ogłoszenia wymagane przez prawo Spółka zamieszcza w Monitorze Sądowym i

Gospodarczym

7.3. Aktualny przedmiot działalności prowadzonej przez Jantar

Development S.A. według Polskiej Klasyfikacji Działalności

35.11.Z Wytwarzanie energii elektrycznej

35.12.Z Przesyłanie energii elektrycznej

35.30.Z Wytwarzanie i zaopatrzenie w parę wodną, gorącą wodę i powietrze do układów

klimatyzacyjnych

36.00.Z Pobór, uzdatnianie i dostarczanie wody

41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków

41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i

niemieszkalnych

43.11.Z Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych

43.12.Z Przygotowanie terenu pod budowę

43.13.Z Wykonywanie wykopów i wierceń geologiczno-inżynieryjnych

43.21.Z Wykonywanie instalacji elektrycznych

43.22.Z Wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i

klimatyzacyjnych

43.29.Z Wykonywanie pozostałych instalacji budowlanych

43.31.Z Tynkowanie

43.32.Z Zakładanie stolarki budowlanej

43.33.Z Posadzkarstwo, tapetowanie i oblicowywanie ścian

43.34.Z Malowanie i szklenie

43.39.Z Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych

43.91.Z Wykonywanie konstrukcji pokryć dachowych

43.99.Z Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane

45.1 Sprzedaż hurtowa i detaliczna pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli

45.11.Z Sprzedaż hurtowa i detaliczna samochodów osobowych i furgonetek

45.19.Z Sprzedaż hurtowa i detaliczna pozostałych pojazdów samochodowych, z

wyłączeniem motocykli

45.20.Z Konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli

46.1 Sprzedaż hurtowa realizowana na zlecenie

46.73.Z Sprzedaż hurtowa drewna, materiałów budowlanych i wyposażenia sanitarnego

45.3 Sprzedaż hurtowa i detaliczna części i akcesoriów do pojazdów samochodowych, z

wyłączeniem motocykli

45.40.Z Sprzedaż hurtowa i detaliczna, motocykli, ich naprawa i konserwacja oraz sprzedaż

hurtowa i detaliczna części i akcesoriów do nich

46.7. Pozostała wyspecjalizowana sprzedaż hurtowa

46.90.Z Sprzedaż hurtowa niewyspecjalizowana

47.1 Sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach


Strona 60

47.19.Z Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych

47.5 Sprzedaż detaliczna artykułów użytku domowego prowadzona w wyspecjalizowanych

sklepach

47.53.Z Sprzedaż detaliczna dywanów, chodników i innych pokryć podłogowych oraz

pokryćściennych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach

47.59.Z Sprzedaż detaliczna mebli, sprzętu oświetleniowego i pozostałych artykułów użytku

domowego prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach

47.6 Sprzedaż detaliczna wyrobów związanych z kulturą i rekreacją prowadzona w

wyspecjalizowanych sklepach

47.7 Sprzedaż detaliczna pozostałych wyrobów prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach

47.9 Sprzedaż detaliczna prowadzona poza siecią sklepową, straganami i targowiskami

49.41.Z Transport drogowy towarów

64.92.Z Pozostałe formy udzielania kredytów

64.99.Z Pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana, z

wyłączeniem ubezpieczeń i funduszy emerytalnych

66.19.Z Pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i

funduszy emerytalnych

68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek

68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi

68.31.Z Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami

68.32.Z Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie

69.20.Z Działalność rachunkowo-księgowa; doradztwo podatkowe

70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania

74.90.Z Pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej

niesklasyfikowana

Jantar Development S.A. - Bankier.pl · Jantar Development S.A., przeprowadzonej w grudniu 2012...

Documents

Transcript of Jantar Development S.A. - Bankier.pl · Jantar Development S.A., przeprowadzonej w grudniu 2012...