Zmiany w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego

Przesunięcie z 1 stycznia na 1 maja 2016 r. terminu wejścia w życie ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, która reguluje obrót ziemią rolną - zakłada nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Swoboda w obrocie ziemią rolną zostanie dzięki nowelizacji mocno ograniczona. Rolnik nie będzie mógł sprzedać już ziemi komu chce. Prawo do pierwokupu będzie przysługiwało nie tylko dzierżawcy gruntu, ale również i sąsiadowi nieruchomości (właściciel nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością). Jeżeli graniczy z wieloma gospodarstwami, sprzedający nieruchomość będzie miał wybór, który sąsiad będzie mógł skorzystać.

Konieczność zawiadomienia o prawie pierwokupu będzie ciążyła na notariuszu. Jeżeli nie pojawi się ani dzierżawca ani sąsiad, który jest zainteresowany ewentualnym kupnem nieruchomości, wówczas prawo pierwokupu należeć będzie do Skarbu Państwa, czyli Agencji Nieruchomości Rolnych. Jeżeli także ANR nie będzie zainteresowany kupnem, wówczas dopiero inna osoba będzie miała możliwość kupna konkretnej nieruchomości. Pewne Wątpliwości ukazują się, kiedy należy określić krąg każdego uprawnionego sąsiada, a rzeczywistość pokazuje, że czasami jest to wręcz niemożliwe do zrealizowania, ponieważ nie wszystkie nieruchomości posiadają uregulowany i przejrzysty stan prawny. Jeśli wielu jest skonfliktowanych ze sobą współwłaścicieli nieruchomości, bądź brak określonych spadkobierców, sprzedaż gruntu zostanie prawdopodobnie wstrzymana. Nowa ustawa jednakże nic nie mówi na temat możliwości rozwiązania tego typu kwestii. Trudno mieć oczekiwania, iż to notariusz będzie dochodził, który z właścicieli jest uprawniony, wszak to właśnie notariusz poniesie odpowiedzialność za niedochowanie wymogów formalnych. Jednak przepisów, które tyczą się kwestii pierwokupu nie znajdą zastosowania, m.in. jeżeli grunt zamierza nabyć rolnik indywidualny, który zamierza powiększyć swoje gospodarstwo rodzinne (do 300 ha) bądź osoba bliska. Określenie rolnika indywidualnego w tej ustawie definiuje, rolnikiem indywidualnym jest osoba, która oprócz prowadzenia własnego gospodarstwa i posiadania do tego odpowiednich kwalifikacji, zamieszkuje również na terenie określonej gminy minimum pięć lat. Dodatkowy problem będą mieli ci, którzy będą chcieli powiększyć swoje gospodarstwo o grunty nie położone w ich gminie.

Prawodawca ma zamiar nie dopuścić do przeniesienia działki rolnej bądź jej części w sytuacji, gdyby w rezultacie podziału nieruchomości obszar użytków rolnych pozostał przy zbywcy był niższy od normy, którą dla każdego województwa określa minister rolnictwa i rozwoju wsi. Podstawowa norma obszarowa użytków rolnych w gospodarstwie rolnym nie może przewyższać czterokrotności średniego obszaru gruntów rolnych w gospodarstwie rolnym w danym województwie ogłoszonej w oparciu o przepisy dotyczących płatności jako systemu wsparcia bezpośredniego. Przeniesienie prawa własności gruntu ma również zależeć od wydania konkretnej decyzji, która by stwierdzała możliwość podziału gospodarstwa bądź

potwierdzała, iż podział nie dochodzi do skutku. Decyzja taka wydawana jest przez dyrektora oddziału ANR. Od jego decyzji będzie przysługiwało odwołanie na podstawie przepisów k.p.a. Całość własności nieruchomości rolnej bądź część będzie mogła zostać przeniesiona, jeżeli posiada ona pewny dostęp do drogi publicznej bądź dostęp ten posiada grunt nabywcy, który graniczy z tą nieruchomością. W innym razie czynność prawna będzie nieważna.

Osoba, która nabywa grunt z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa będzie zobligowana m.in. do braku możliwości przeniesienia jego własności przez 10 lat oraz do osobistego prowadzenia działalności rolniczej, jak również do braku możliwości obciążania tej nieruchomości hipoteką. W sytuacji niedotrzymania tych zobowiązań osoba zobligowana będzie zapłacić ,,karę” w wysokości równowartości 40% ceny, za jaką nabył grunt. Szansa na ratunek i uniknięcie konieczności zapłaty 40% będzie możliwa w sytuacji otrzymania zgody Agencji Nieruchomości Rolnych, którą udzieli, jeśli argumentami będą „ważne względy gospodarcze, społeczne i losowe . Ustawa jednak zastrzega, iż uwarunkowania i proces otrzymania takowej zgody mają być sprecyzowane w rozporządzeniu wydanym przez ministra rolnictwa.

Na porządku dziennym między rolnikami były umowy dzierżawy zawierane zazwyczaj w formie ustnej. Takowe umowy w odniesieniu do prawa były ważne, jednak wiązało się to z kwestiami dowodowymi podczas ewentualnych sporów. Od początku 2016 r. zawieranie umów dzierżawy, w których brak formy pisemnej jest nieważne. Dodatkowo, umowa dzierżawy gruntu rolnego albo jego części na czas przekraczający 5 lat zawierana będzie aktualnie w formie aktu notarialnego. Umowa taka w swej treści zawierać będzie m. in. opis przedmiotu dzierżawy, który będzie określał minimum jego powierzchnię, obecny stan w jakim jest przedmiot, klasę gruntów, jak również kondycje budynków oraz przedmiotów, jeśli są one włączone jako przedmiot umowy dzierżawy.

Odpis wszystkich umów, które przenoszą własność nieruchomości bądź jej części oraz umowy, które odnoszą się do dzierżawy należy kierować do dyrektora oddziału Agencji Nieruchomości Rolnych właściwego dla na miejsce położenia nieruchomości.