Vademecum Dewelopera nr 8

Ogólnopolskie wiadomości deweloperskie

nr 8/2014

» str. 5

DZIAŁALNOŚĆ GRUP TEMATYCZNYCH

» str. 11-22

KOLEJNE WALNE ZGROMADZENIE CZŁONKÓW PZFD ZA NAMI

ZNAMY WYNIKI IX EDYCJI RANKINGU BANKÓW

» str. 30

Formy finansowania:

- Kredyt inwestycyjny- Kredyt obrotowy- Obligacje korporacyjne- Leasing nieruchomości- Refinansowanie kredytu- Refinansowanie zadłużenia- Leasing sprzętu- Wprowadzanie obligacji na rynek Catalyst- Wprowadzanie akcji na rynek NewConnect

Pozyskujemy finansowanie dla:

- Deweloperów mieszkaniowych- Inwestorów realizujących projekty deweloperskie komercyjne takie jak:

~ Biurowce ~ Hotele ~ Centra i Galerie handlowe ~ Obiekty logistyczne ~ Magazyny ~ Zakłady produkcyjne

Zawsze indywidualne rozwiązania dla każdego Klienta

Zawsze po Twojej Stronie

Zawsze niezależni

Nasze Biura:

WARSZAWAUl. Śniadeckich 17 00-654 WarszawaTel.: 512 400 252fax: 0 22 629 24 25

www.upperfinance.pl, [email protected]

KRAKÓWUl. Przemysłowa 1330-701 KrakówTel.: 0 12 378 41 14Fax: 0 12 378 41 13

WROCŁAWUl. Purkyniego 150-155 WrocławTel.: 694 101 110

Upper Finance firma wyspecjalizowana w pozyskiwaniu finansowania dla inwestycji na rynku nieruchomości w całym kraju.

Szanowni Państwo,

miło mi spotkać się z Państwem na łamach ósmego wydania Vade-mecum Developera. Ostatanie miesiące były dla nas okresem pełnym wyzwań i wydarzeń wewnętrznych, którymi chcielibyśmy się z Pań-stwem podzielić. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby lektura artykułów dostarczyła Państwu wielu inspiracji.

Pod koniec czerwca miałem przyjemność zobaczyć się z częścią z Państwa podczas Walnego Zgromadzenia w Łodzi, w czasie które-go do grona firm zrzeszonych przyjęliśmy trzech nowych członków – firmę Inpro, Pro Urba i Partner Capital Group. W tym miejscu chciał-bym raz jeszcze przywitać nowych członków.

W niniejszym wydaniu Vademecum znajdą Państwo ciekawe informa-je odnośnie naszych działań w związku z członkostwem Polski w Unii Europejskiej, poza tym dowiedzą się Państwo o czym rozmawialiśmy podczas spotkań Grup Tematycznych oraz poznają Państwo trendy branżowe i nie tylko.

Szanowni Państwo, już niebawem, po raz kolejny, będziemy uczest-nikami największego wydarzenia na rynku nieruchomości w Pol-

sce, czyli Kongresu Mieszkaniowego-Dni Dewelopera. W tym roku głównym tematem jest roz-wój cywilizacyjny polskich aglomeracji w XXI wieku. Większość naszych członków prowadzi swoją działalność w miastach lub w ich bezpośrednim sąsiedztwie i to tam występuje najwięk-szy popyt na mieszkania. Chcemy i powinniśmy być aktywnym uczestnikiem procesu rozwoju i kształtowania metropolii.

Podobnie jak poprzednio, organizujemy ten Kongres we Wrocławiu przy ogromnym wsparciu i zaangażowaniu Oddziału Wrocławskiego PZFD. Myślę, że to bardzo dobre miejsce i szczęśliwe dla PZFD.

Udział w tym wyjątkowym spotkaniu zapowiedziały już takie osobistości jak: Jan Krzysztof Bielecki, Olgierd Dziekoński czy prof. Zbigniew Niewiadomoski. Już teraz zapraszam Państwa do rejestracji za pośrednictwem dedykowanej stronie internetowej: www.kongres.pzfd.pl.

Chciałbym zachęcić Państwa do korzystania z naszej związkowej strony www. Od pewnego czasu jest ona źródłem naprawdę ciekawych i bardzo aktualnych informacji z rynku oraz z życia Związku. Podobnie wiele korzyści może przynieść Państwu współpraca z naszymi Członkami Wspierającymi, która przybrała bardziej aktywną formę niż dotychczas.

Zapraszam do lektury!

EDYTORIAL

Grzegorz Kiełpsz

Prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich

5KOLEJNE WALNE ZGROMADZENIE CZŁONKÓW PZFD ZA NAMI

7 SENIOR HOUSING – CZY TO BĘDZIE NOWY TREND?

9 KONGRES MIESZKANIOWY – DNI DEWELOPERA: NAJWAŻNIEJSZE WYDARZENIE W SEKTORZE NIERUCHOMOŚCI

11 USTAWA O PRAWACH KONSUMENT- KOLEJNA

13 GRUPA PRAWNA: WYMIANA DOŚWIADCZEŃ KLUCZEM DO SUKCESU

16GRUPA TECHNICZNA NABIERA ROZPĘDU

17BUDOWNICTWO ENERGOOSZCZĘDNE – CO NAM PRZYNIESIE UNIA?

20 CZYM JEST REAL TIME MARKETING I STRATEGIA TRANSMEDIOWA ?

22 ZOBACZ, CO WARTO KOMUNIKOWAĆ KLIENTOM!

23WARSZTATY PRAWNO-FINANSOWE, CZYLI O RACHUNKACH POWIERNICZYCH SŁÓW KILKA

25GRODZIĆ CZY NIE GRODZIĆ ?

27DEWELOPER PO GODZINACH

29REGATY DEVELOPERÓW 2014 AERECO WENTYLACJA IPZFD

30Z KTÓRYMI BANKAMI WARTO WSPÓŁPRACOWAĆ?

32NASZ GŁOS NA ARENIE MIĘDZYNARODOWEJ, CZYLI PZFD W UEPC

35 ZAINSPIRUJ SIĘ POTENCJAŁ TERENÓW POPRZEMYSŁOWYCH

38ODZIAŁ WARSZAWSKI PZFDPODPISANIE POROZUMIENIA Z M.ST. WARSZAWĄ

43 ODDZIAŁ WROCŁAWSKI PZFDMIESZKANIOWA PRZYSZŁOŚĆ WROCŁAWIA-DYNAMICZNY ROZWÓJ I NOWE DZIELNICE

SPIS TREŚCI

Redakcja: Konrad Płochocki Magdalena Mikołajczak Hanna Hylińska Oliwia Sokołowska

Skład: Tycjan Trzpioła

Zdjęcia: Aleksandra Harasimowicz

WYDARZENIA WEWNĘTRZNE

5

WALNE ZGROMADZENIE CZŁONKÓW PZFD ZA NAMI

1. ZANIŻANIE NAKŁADÓW PONIESIONYCH NA BUDOWĘ BUDYNKU- pominięcie dodatkowych kosztów budo-wy (nie bezpośrednio związanych z budową, ale niezbędnych do realizacji inwestycji),- pominięcie kosztów finansowych,- pominięcie kosztów rezerwy (kosztów budo-wy prognozowanych do poniesienia po uzyska-niu pozwolenia na użytkowanie);

2. ZAWYŻENIE POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ BUDYNKU [rubryka 5 formularza]: - zaliczenie do powierzchni użytkowej budynku powierzchni garaży i powierzchni pomieszczeń przynależnych do lokali.

Po części oficjalnych podsumowań, podzięko-wań i przemówień rozpoczął się cykl prezentacji dotyczących ważnych zagadnień związanych z działalnością deweloperską. Jako pierwszy zabrał głos Krzysztof Suskiewicz z firmy mLocum, który omówił zasady działania pro-gramu MdM ze szczególnym uwzględnieniem formularza B-09. Skąd się biorą limity? Pewnie większość osób zajmujących się rynkiem nieru-chomości zna podstawy wyznaczania wskaźni-ków. Dokładnie opisaliśmy je w naszym rapor-cie „Mieszkanie dla młodych – prognozowane niewykorzystanie środków na 2014 rok”. W tym miejscu pojawia się zasadnicze pytanie: czy de-weloper ma bezpośrednio wpływ na wysokość limitów w MdM? Okazuje się, że tak! Jednak nie wszyscy zdają sobie z tego sprawę.

SPRAWDŹ, CZY DOBRZE WYPEŁNIASZ B-09

Bardzo istotną kwestią jest uczulenie pracow-nika firmy, który wypełnia formularz B-09, aby dołożył starań, żeby podawane kwoty w jak najpełniejszym stopniu uwzględniały real-ny koszt prowadzenia inwestycji. Okazuje się bowiem, że wielu deweloperów niewłaściwie interpretuje powierzchnię użytkową i nie bierze pod uwagę wszystkich nakładów budżetowych, co wpływa na zaniżanie wskaźników w MdM i niekorzystnie rzutuje na limity cenowe.

Najczęstsze błędy mające wpływ na wysokość kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynku:

» Magdalena Mikołajczak

Pod koniec czerwca w Łodzi odbyło się Walne Zgromadzenie Członków PZFD, podczas którego w poczet firm zrzeszonych przyjęto trzech nowych inwestorów – Grupę Inpro, Pro Urba i Partner Capital Group. W dalszej kolejności Rada i Zarząd PZFD przyjęły sprawozda-nia z działalności Związk. Następnie odbyło się spotkanie wszystkich członków PZFD, podczas którego omówiono zeszłoroczne dokonania Związku i dyskutowano o kierunkach przyszłych działań. Jak zawsze, było bardzo merytorycznie i inspirująco.


6

W prawidłowym uzupełnieniu formularza B-09 może być pomocna zamieszczona tabelka.

W czasie spotkania zwrócono uwagę na ko-nieczność monitorowania procesu tworzenia Kodeksu urbanistyczno-budowlanego (PZFD jest od początku zaangażowany w jego kształt), położono nacisk na zauważalne różnice we współpracy z gestorami sieci i dróg w różnych miastach, wspomniano o problemach z UOKiK oraz nadmieniono o konieczności wspólnego przeciwstawienia się narastającym przepisom technicznym (kwestie przepisów przeciwpo-żarowych czy instalacji światłowodowych są

i nadal będą przedmiotem rozmów podczas spotkań Grupy Technicznej). W dalszej czę-ści spotkania firmy posiadające status Członka Wspierającego PZFD (Upper Finance, Rovese, AERECO i PwC) przedstawiły prezentacje, któ-re dotyczyły możliwości współpracy na różnych polach. Na zakończenie firma REAS przepro-wadziła wśród uczestników spotkania badanie dotyczące koniunktury na rynku nieruchomości i trendu tzw. senior housing.

Podczas walnych zgromadzeń omawia-

my bieżącą sytuację na rynku, współ-

tworzymy plany na przyszłość oraz

przekazujemy wiele ciekawych infor-

macji z działalności Związku. Gorąco

zachęcamy do udziału w tych

cyklicznych spotkaniach!


7

SENIOR HOUSING - CZY TO BĘDZIE NOWY TREND?

(patrz. rys. 1). Taka sytuacja będzie prowadzić do swoistych paradoksów. Z jednej strony oso-by starsze mogą preferować pozostanie w do-tychczasowym miejscu zamieszkania (często są to duże domy na obrzeżach aglomeracji miej-skich), z drugiej strony możliwe jest, że senio-rzy zechcą wprowadzać się do centrum miast, aby być bliżej rodziny, dzieci i służby zdrowia.

Zgodnie z badaniami zaprezentowanymi przez prof. Kazimierza Kirejczyka, zmiany demogra-ficzne w długiej perspektywie (do 2035 roku) mogą w znacznym stopniu uwarunkować kie-runki działań firm deweloperskich. Obecny pierwszy wyż demograficzny powiększy liczbę seniorów, a w drugi wyż zaczną wchodzić oso-by 55+. Grupa wiekowa 20-40 zmaleje o połowę

Podczas Walnego Zgromadzenia w Łodzi firma REAS przedstawiła zaskakujące wyniki analizy tendencji rynkowych odnośnie sprzedaży mieszkań wśród osób starszych. O tym, że polskie społeczeństwo się starzeje wiedzą wszyscy, ale tylko nieliczne firmy zaczynają upatry-wać w tym fakcie szans sprzedażowych. Jak to wygląda z perspekty-wy deweloperów? Czy w dalszym ciągu oferta nowoczesnych osiedli jest skierowana głównie do ludzi młodych, spodziewających się dzie-ci? Place zabaw na środku patio są już standardem. Czy udogodnienia dla osób starszych to kolejny krok?


8 WYDARZENIA WEWNĘTRZNE

Przewidywania mają duże znaczenie również dla władz metropolii, ponieważ może dojść do sytuacji, w której śródmieścia będą się starzeć a młodzi będą zasiedlać suburbia. Ciekawy wniosek płynie również z analizy sytuacji pod kątem rynku pracy. Pogarszający się bilans pra-cujących do utrzymywanych sprawia, że mu-simy być dłużej sprawni, aby dłużej pracować, a co za tym idzie - musimy mieszkać tam, gdzie jest praca.

Zgodnie z informacjami firmy REAS znaczna część Polaków mieszkających w aglomeracjach podejmuje w wieku 50-65 lat istotne decyzje dotyczące warunków mieszkaniowych, m.in. de-cydując się na remonty, zmianę mieszkania bądź wyprowadzkę poza granice miast. Czy jest w tej zależności miejsce na ofertę deweloperów? Ow-szem, ponieważ szacuje się, że ok. 3-4% (czyli 3 do 6 tys. nowych mieszkań) jest kupowanych przez lub dla seniorów. Wszystko wskazuje na to, że w najbliższych latach liczba ta możne zna-cząco wzrosnąć.

Gdzie można spodziewać się największego popytu?

Prof. Kazimierz Kirejczyk rozwijając poszczegól-ne punkty prezentacji zainspirował słuchaczy do ciekawej dyskusji. Wśród komentarzy poja-wiły się stwierdzenia, że w dłużej perspektywie seniorzy lub ich rodziny staną się znaczącą gru-pą nabywców mieszkań, a budynki z mieszka-niami dla aktywnych, samodzielnych seniorów mogą stać się także optymalnym produktem dla inwestorów poszukujących nieruchomości na wynajem.

Czy deweloperzy zauważą potencjał w grupie seniorów? Jakie działania będą podejmować, aby dotrzeć do tej grupy? Czy możemy spo-dziewać się inwestycji, które będą odbiegały od dotychczasowo przyjętego modelu? Czas pokaże, ale dzięki takim spotkaniom, jak to w Łodzi, członkowie PZFD z pewnością będą na bieżąco z najnowszymi trendami.

9WYDARZENIA WEWNĘTRZNE

KONGRES MIESZKANIOWY - DNI DEWELOPERA: NAJWAŻNIEJSZE WYDARZENIE W SEKTORZE NIERUCHOMOŚCI

» Hania Hylińska

Nowe inwestycje, ewoluujące potrzeby mieszkańców, przemiany społeczne i gospodarcze – w XXI wieku doszło do szeregu zmian, wyraźnie widocznych w aspekcie dynamicznie zmieniających się aglomeracji. Podczas Kongresu Mieszkaniowego – Dni Dewelopera, który odbędzie się 7 i 8 października we Wrocławiu, głos w tej kwe-stii zabiorą cenieni eksperci, którzy wypowiedzą się m.in. na temat rozwoju obszaru mieszkalnictwa w Polsce. Głównym organizatorem wydarzenia jest Polski Związek Firm Deweloperskich, zaś współorga-nizatorami są Narodowy Bank Polski, Zachodnia Izba Gospodarcza i Hala Stulecia.


Procesy demograficzne są nieubłagane - coraz więcej Polaków osiedla się w miastach. Mówi się o smart cities, o możliwościach i jakości pracy, o tym, że miasta to nowe Państwa. Mało mówi się o jakości i standardzie życia w nowej tkance miej-skiej. Będzie to główny temat Kongresu Miesz-kaniowego – Dni Dewelopera. Jest to najważ-niejsze wydarzenie w sektorze nieruchomości w Polsce. Kierunki zmian i rozwoju rynku budow-lanego, problemy z finansowaniem infrastruktury pod budownictwo mieszkaniowe, program dofi-nansowań dla dokonujących zakupu nowej nie-ruchomości, wyzwania, przed jakimi stoją dewe-loperzy oraz kupujący mieszkanie, perspektywy zmian – to tylko niektóre zagadnienia, jakim po-święcona będzie tegoroczna edycja Kongresu. W dyskusji wezmą udział reprezentanci sekto-ra publicznego m.in. przedstawiciel rządu, były Premier Jan Krzysztof Bielecki, przedstawiciel Kancelarii Prezydenta Sekretarz Stanu Olgierd Dziekoński, minister Paweł Orłowski, przedsta-wiciel Banku Światowego, eksperci rynku finan-sowego – m.in. Ryszard Petru, przewodniczący Towarzystwa Ekonomistów Polskich, a także deweloperzy, architekci, analitycy, bankierzy i dziennikarze.

W Polsce wiele obszarów rynku mieszkaniowe-go ma swoje słabości. Badania i analizy wyka-

zują wyraźny deficyt mieszkań, potrzebne są działania wspierające kupujących i wynajmu-jących mieszkania, nowych narzędzi wymaga powiązany z mieszkaniówką rynek kredytowy w kontekście zwiększenia dostępności kredy-tów hipotecznych.

– Różne rządowe programy wspierania budownictwa mieszkaniowego są za słabe, aby stały się prawdziwym kołem zamacho-wym „przemysłu mieszkaniowego”. Należy zająć się wieloma aspektami rynku miesz-kaniowego, aby poprawić sytuację mieszka-niową Polaków. Kongres Mieszkaniowy – Dni Dewelopera mają temu służyć – mówi Grze-gorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

10 WYDARZENIA WEWNĘTRZNE WYDARZENIA WEWNĘTRZNE

Do najważniejszych kwestii, jakie będą poru-szone podczas Kongresu Mieszkaniowego – Dni Dewelopera należą: nowelizacja Kodeksu Bu-dowlanego, zmniejszenie barier administracyj-nych w procesie inwestycyjnym, rynek miesz-kań na wynajem, zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych i problemy wynikające z rekomendacji S, nowelizacja ustawy dewe-loperskiej, a także poziomy limitów cenowych w przypadku programu „Mieszkanie dla Mło-dych”.

Kongres Mieszkaniowy – Dni Dewelopera to także okazja do wypracowania rekomenda-cji, które w gronie ekspertów będą omawia-ne i poddawane konsultacjom. Przygotowane w trakcie debat odbywających się w pierwszy dzień Kongresu tezy oraz wnioski przekazane

zostaną do dyskusji uczestnikom konferencji, biorącym udział w panelach tematycznych, któ-ra odbędzie się w drugim dniu Kongresu Miesz-kaniowego – Dni Dewelopera.

W pierwszym dniu wydarzenia poznamy rów-nież zwycięzców Rankingu Miast, który ma na celu wyróżnienie aglomeracji najsprawniej pro-wadzących formalności związane z inwestycja-mi mieszkaniowymi.

Dodatkowo 9 i 10 października odbędzie się wydarzenie towarzyszące Kongresowi Miesz-kaniowemu – walne zgromadzenie członków Europejskiej Unii Deweloperów Nieruchomości (UEPC) – organizacji zrzeszającej ponad 30 tys. deweloperów z całej Europy.

11

USTAWA O PRAWACH KONSUMENTA – KOLEJNA KOMPLIKACJA PRZEPISÓW DLA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Ustawa ma na celu implementację dyrektywy o prawach konsumenta. Problemem jest to, że polski ustawodawca poszedł w regulacji przedmiotu o wiele dalej niż wymagają przepis y europejskie. Po pierwsze wspomniana dyrek-tywa wprost wyłącza stosowanie do nierucho-mości. Tymczasem polska ustawa przewiduje, że część jej przepisów będzie miała stosowanie do nieruchomości. Po drugie nasz ustawodawca przy okazji wydłużył rękojmię na nieruchomości, czego, oczywiście przepisy UE nie wymagały.

Zastrzeżenia budzi także tryb wprowadzania tej ustawy i pominięcie argumentacji zarówno PZFD jak i przedstawicieli innych branż. Z powodu du-żych opóźnień w implementacji Polsce groziły kary, ze strony Unii Europejskiej, co zaskutko-wało odrzuceniem właściwie wszelkich uwag po to aby „przepchnąć” ustawę jak najszybciej. Pominięto zarówno materiały przygotowane przez biuro PZFD wskazujące na błędną imple-mentacje dyrektywy czy niewłaściwe zmiany w rękojmi, nasze ustne argumenty przedstawiane w trakcie posiedzeń komisji, a nawet przed-stawioną przez nas krytyczną opinię Sędziego Sądu Najwyższego w st. spoczynku. 5 LETNIA RĘKOJMIA

Zmianą wywołującą najwięcej emocji jest wy-dłużenie rękojmi za nieruchomości do 5 lat. Oznacza to, że wszystkie nieruchomości, które zostaną wydane klientom po 25 grudnia 2014 roku zostaną objęte dłuższą rękojmią (brak jest jasnych przepisów przejściowych, ale wydaje się, że to data wydania będzie decydować). W pierwszej kolejności oznacza to dla nas, że przy

Część z Państwa pewnie już słyszała, a część przeczyta o tym po raz pierwszy. Z dniem 25 grudnia 2014 roku w życie wejdzie Ustawa o ochronie praw konsumenta, która wymusi zmiany w codziennym funkcjonowaniu firm deweloperskich.


GRUPA PRAWNA

» Konrad Płochocki

negocjowaniu kontraktów z generalnymi wy-konawcami („GW”) powinniśmy zastanowić się nad zażądaniem dłuższych gwarancji na zabez-pieczenie rękojmi. Po drugie zostajemy jednak z problemem już zawartych kontraktów z GW i odpowiedzialności do klientów. Co do zasady, jeżeli klient zgłosi się do nas z wadą w ramach rękojmi po upływie 3 lat będziemy zobowiąza-ni do jej naprawienia. Już po dokonaniu napra-wy będziemy mieli 6 miesięcy, aby zwrócić się z roszczeniem zwrotnym do GW. Gorzej jeśli GW zakończył już działalność albo jest niewy-płacalny.

OBOWIĄZKI INFORMACYJNE

Kolejnym elementem, który może nas dotknąć są wynikające z ustawy obowiązki informacyj-ne dla klienta. Z jednej strony brzmią niegroźnie, ale brak dopełnienia obowiązków niesie za sobą możliwości bardzo negatywnych konsekwencji dla sprzedawcy. Co gorsza nadal nie jest pewne w jakim zakresie deweloperzy mają stosować te przepisy, zwłaszcza wobec ustawy dewelo-perskiej, która nie jest kompatybilna z obowiąz-kami wynikającymi z ustawy o ochronie praw konsumenta. PZFD prowadzi dyskusję z Mini-sterstwem Sprawiedliwości w tym temacie i na pewno będzie poruszało go również na Grupie Prawnej.

MOŻLIWOŚC ODSTĄPIENIA KLIENTA OD UMOWY

Ostatnim dużym problemem jest możliwość od-stąpienia nabywcy od umowy w przypadku za-warcia umowy poza lokalem lub na odległość.

12 WYDARZENIA WEWNĘTRZNE WYDARZENIA WEWNĘTRZNE

Przede wszystkim brak tu jasnej odpowiedzi czy w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w biurze sprzedaży na budowie czy też w obec-ności notariusza, który przybędzie w wyznaczo-ne miejsce mamy do czynienia z umową zawar-

tą poza lokalem przedsiębiorstwa. Wydaje się, że są to kuriozalne pytania ale ustawa nie daje jasnych odpowiedzi. W tym zakresie PZFD rów-nież rozmawia z Ministerstwem Sprawiedliwości.

13WYDARZENIA WEWNĘTRZNE WYDARZENIA WEWNĘTRZNE

WYMIANA DOŚWIADCZEŃ KLUCZEM DO SUKCESU

II, które stosuje się, jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej.

Znamiennym jest, iż takie brzmienie ustawy nie wyłącza z zakresu jej zastosowania umów de-weloperskich oraz umów rezerwacyjnych – do tych rodzajów umów należy stosować ustawę w całości.

Istotnym jest fakt, że ustawa o prawach konsu-menta rozszerza obowiązki informacyjne przed-siębiorców w stosunku do konsumentów, które w przypadku deweloperów i tak zostały już bar-dzo szeroko narzucone poprzez wprowadzenie ustawy deweloperskiej.

Umowy dotyczące przeniesienia własności nieruchomości lub praw do nieruchomości lub ustanowienia lub nabycia własności nierucho-mości lub praw do niej, umowy dotyczące budo-wy nowych budynków lub istotnej przebudowy istniejących budynków, a także umowy najmu pomieszczeń do celów mieszkalnych, podlega-ją już licznym wymogom szczególnym zawar-tym w ustawodawstwie krajowym. Umowy te obejmują na przykład sprzedaż nieruchomo-ści, które mają być dopiero wybudowane oraz najem nieruchomości z prawem nabycia. Prze-pisy niniejszej dyrektywy nie są odpowiednie dla tych umów, dlatego też powinny one być wyłączone z zakresu jej stosowania.” Pomimo niebudzącego żadnych wątpliwości brzmienia, ustawodawca pozostawał bierny na kierowane przez PZFD informacje o możliwości błędnej implementacji Dyrektywy.

Kolejnym novum są zmiany w zakresie rękojmi za wady nieruchomości. Sprzedawca odpowia-da z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie

Praktyczne aspekty zmian w prawie konsu-menckim - Warsztaty PZFD

W trakcie spotkania zostały omówione nadcho-dzące zmiany zasad ochrony konsumentów, za-równo w obrocie tradycyjnym, jak i w obrocie internetowym, a w tym: • zmiana obowiązków informacyjnych przedsię-biorcy • zmiana zasad potwierdzania zawarcia umowy • nowe zasady odpowiedzialności wobec kon-sumentów • szczegółowe uregulowanie zasad odstąpienia od umowy • wpływ zmian prawa konsumenckiego na inne regulacje takie jak zasady ochrony danych oso-bowych Dyrektywa o prawach konsumentów w art. 4 wprowadziła zasadę harmonizacji zupełnej. Wobec powyższego państwa członkowskie nie mogą w zakresie uregulowanym dyrekty-wą utrzymywać ani wprowadzać do swojego prawa krajowego przepisów odbiegających od tych, które zostały ustanowione w dyrektywie. Zgodnie z art. 4 ust 3 lit. E Dyrektywy, nie ma ona zastosowania do umów dotyczących usta-nawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub praw do nieruchomości.

Przepis jest jasny i w naszym odczuciu nie po-zostawia żadnych wątpliwości. Niestety nie jest oczywisty dla naszego ustawodawcy.

Ustawy nie stosuje się do umów dotyczących ustanawiania, nabywania i przenoszenia własno-ści nieruchomości lub praw do nieruchomości oraz do umów dotyczących najmu pomieszczeń mieszkalnych, z wyjątkiem przepisów rozdziału

8 maja 2014 r. w Centrum Giełdowym w Warszawie odbyło się XIV Spo-tkanie Grupy Prawnej. Rozmowa podzielona była na 2 części: pierwsza miała charakter warsztatowy, a druga bazowała na omówieniu case study na podstawie dwóch zagadnień prawnych przekazanych przez firmy członkowskie.

GRUPA PRAWNA

14 WYDARZENIA WEWNĘTRZNE

stwierdzona przed upływem dwóch lat od wy-dania rzeczy kupującemu, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat. Po-nadto z sześciu do dwunastu miesięcy wydłużo-ny zostanie czas obowiązywania domniemania, w którym przyjmuje się, że stwierdzona wada towaru istniała już w momencie sprzedaży.

Pytanie, czy dokonywanie tak zaawansowanych modyfikacji w zakresie rękojmi za wady nieru-chomości, pod hasłem implementacji Dyrek-tywy (która wyłącza jej stosownie w stosunku do nieruchomości) nie jest zmianą zbyt daleko idącą. W dniu 9 maja 2014 Sejm ostatecznie uchwalił ustawę o prawach konsumenta. Dzia-łania PZFD w dalszej kolejności będą zmierzały w kierunku nowelizacji ustawy.

Odpowiedzialność inwestora za długi general-nego wykonawcy w przypadku cesji roszczeń.

W toku prowadzonej działalności gospodar-czej przedsiębiorcy ponoszą ryzyko gospo-darcze związane z brakiem pewności, co do wypłacalności kontrahenta, z którym zawierają umowę na wykonanie określonych robót bu-dowlanych.

Istnieje solidarna odpowiedzialność inwestora za zobowiązania wykonawcy wobec podwy-konawcy, która jak wiadomo polega na tym, że podwykonawca może dochodzić zapłaty na-leżności zarówno od wykonawcy, jak również od inwestora według swojego wyboru. Przepis ten jest adresowany do podmiotów, które są pod-wykonawcą na danej inwestycji – tzn. nie mają zawartej umowy bezpośrednio z inwestorem,

ale z generalnym wykonawcą lub którymś z dal-szych wykonawców. Podstawową cechą regula-cji jest zapewnienie podwykonawcy możliwości dochodzenia zapłaty za wykonane przez niego prace nie tylko od bezpośredniego zlecenio-dawcy, ale również od inwestora oraz każdego podmiotu zlecającego wykonanie prac naszemu zleceniodawcy (jeżeli jest ich więcej, niż tylko je-den inwestor)

Rozwiązanie powyższe miało skutkować zwięk-szeniem bezpieczeństwa dla pod wykonawców na większych inwestycjach. Problem pojawił się wówczas, gdy inwestor zapłacił generalnemu wykonawcy całość należności przysługujących zarówno generalnemu wykonawcy jak i podwy-konawcom, z pomocą których wykonawcą zre-alizował przedsięwzięcie budowlane. W dalszej kolejności generalny wykonawca ogłosił upa-dłość, nie rozliczając się wcześniej z podwyko-nawcami.

Aby zapobiegać tego typu sytuacjom, w proce-sie inwestycyjnym niektóre z firm członkowskich kształtują ukształtowania praw i obowiązków pomiędzy inwestorem, generalnym wykonawca i podwykonawcami, w ten sposób, że w umowie zawierają zapis o przelewie przyszłej wierzytel-ność podwykonawców w stosunku do gene-ralnego wykonawcy, - bezpośrednio podwyko-nawcy, z pominięciem generalnego wykonawcy.

Zawierając umowę z generalnym wykonawcą, inwestor powinien zabezpieczyć się zawierając umowę cesji przyszłej wierzytelności w formie pisemnej z datą pewną, z wszystkimi podwyko-nawcami.

15

Pytanie, czy w przypadku postawienia gene-ralnego wykonawcy w stan upadłości, inwestor może bezpośrednio zapłacić podwykonawcy i dokonać potrącenia tej kwoty z wierzytelnością w stosunku do generalnego wykonawcy, oraz czy potrącenie to będzie skuteczne wzglądem masy upadłości. Podczas spotkania omówiono tę kwestię na podstawie wyroku Sądu Najwyż-szego z 17 lutego 2011 roku.

Stosowanie ustawy deweloperskiej w przypad-ku, gdy jedynie poszczególne budynki mają pozwolenie na użytkowanie a nie całość przed-sięwzięcia deweloperskiego objętego współ-własnością.

Przedstawiciele jednego z banków zgłosili się do Polskiego Związku Firm Deweloperskich z proś-bą o zajęcie stanowiska w następującej sprawie.

Do banku zaczęły spływać wnioski kredytowe od Klientów, którzy zakupują lokale mieszkal-ne od jednego z Deweloperów należących do PZFD.

Z przyjętych dokumentów wynikało, że budyn-ki te mają pozwolenia na użytkowanie zaś de-weloper nadal stosuje umowy deweloperskie i twierdzi, że cała inwestycja obejmuje wybu-dowanie 5 budynków (w tym budynek oddany do użytkowania, w którym Klient miał zamiar kupić lokal mieszkalny).

Z kolei bank nie widział podstaw do stosowania umów deweloperskich po uzyskaniu pozwole-nia na użytkowanie i nie uwzględniał złożonych wniosków kredytowych.

GRUPA PRAWNA

Nasunęło się pytanie czy jest możliwość przy-jęcia do analizy umowy deweloperskiej wraz z prospektem informacyjnym dla zakupu tego lokalu mieszkalnego? Deweloper stoi na stano-wisku, że zawiera z Klientami umowy dewelo-perskie, ponieważ całe przedsięwzięcie nie zo-stało jeszcze ukończone – wszystkie budynki nie zostały oddane do użytkowania – w związku z czym nie jest możliwe ustalenie ostatecznych udziałów w nieruchomości wspólnej.

Do tej pory bank stał na stanowisku, że w przy-padku zakupu lokalu mieszkalnego znajdujące-go się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym oddanym do użytkowania, nie należy akcep-tować umowy deweloperskiej, lecz wymagana jest umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta w formie cywilno-prawnej lub w formie aktu no-tarialnego.

Sytuacja stała się początkiem ciekawej dysku-sji, w której zdania na sali były podzielone. Jed-na strona twierdziła, że przedmiotm sprzedaży jest nie tylko lokal, lecz ściśle z nim związany udział nabywcy w nieruchomości wspólnej, któ-rego substratem są części wspólne jeszcze nie zakończonych budynków wspólnoty mieszka-niowej. W odniesieniu do tych budynków, które ostatecznie stanowić będą część składową pra-wa majątkowego nabywcy, budowa jest nadal kontynuowana, co uzasadnia objęcie środków fi-nansowych ochroną przewidzianą w przepisach Ustawy Deweloperskiej. Pozostali uczestnicy spotkania stanęli na stanowisku, iż konsekwent-nie nie należy stosować umowy deweloperskiej po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

16

GRUPA TECHNICZNA NABIERA ROZPĘDU

W KOSZTOWNEJ DRODZE KU BUDYNKOM ZEROENERGETYCZNYM

W roku 2021 mamy budować budynki o zero-wym lub znikomym zużyciu energii. Na drodze do tego celu czekają nas trzy ważne pakiety zmian w warunkach technicznych(„WT”) bu-dynków. Pierwszy pakiet już wszedł w życie z 1 stycznia 2014 roku, kolejne wejdą w 2017 i 2021 roku.

Ostatnia zmiana WT spowodowała nie tylko wzrost wydatków na budowę, ale także pro-blemy interpretacyjne oraz drogi poszukiwania rozwiązań, których koszty nie przełożyłyby się nadmiernie na ceny mieszkań. II grupa technicz-na przyjrzała się zmianom w Ep. Dzięki szcze-gółowym wyliczeniom gościa Rafała Finstera dyrektora firmy AERECO, porównaliśmy w co się opłaca bardziej inwestować – okna i drzwi, przegrody budowlane czy wentylacje.

Więcej o tym temacie piszemy w artykule „Budownictwo energooszczędne – co nam przyniesie Unia?”

KOLEJNE WYMOGI TECHNICZE – CZY KTOŚ W OGÓLE TO LICZY?

W drugiej części spotkania pani Anna Sas-Mi-cuń, omówiła ewolucję warunków technicznych na przestrzeni ostatnich 12 lat oraz opowiedziała o propozycjach eksperckich zmian w perspek-tywie poprawy standardów energetycznych. To co jest wręcz przerażające to mnogość kolej-nych propozycji zaostrzania bądź wprowadza-nia na nowe obszary przepisów, których kosz-tów nikt nie szacuje.

» Konrad Płochocki

II Spotkanie Grupy Technicznej odbyło się 04.06.2014 w Warszawie. Tematem przewodnim rozmów był wpływ efektywnie energetycznej wentylacji na wskaźnik EP w perspektywie zmieniających się przepi-sów budowlanych oraz zmiany w warunkach technicznych powodują-ce wzrost kosztów budowy.

Na koniec Pani Balbina Kacprzyk, prezes Stowa-rzyszenia Kosztorysantów Budowlanych przed-stawiła mechanizmy wpływu zmian w przepi-sach WT na ponoszone koszty budowy.

ROLĄ PZFD JEST POKAZAĆ JAK KOLEJNE, CZĘSTO NIERACJONALNE ZMIANY PRZE-PISÓW TECHNICZNYCH PODNOSZĄ CENY MIESZKAŃ

Podsumowanie zmian w przepisach WT i spoj-rzenie na mechanizmy wpływu na ceny jest pierwszym etapem do większego opracowania, które przygotowuje PZFD. Chcielibyśmy poka-zać opinii publicznej, ile kosztowałby referen-cyjny budynek na ok. 50 lokali przy dzisiejszych cenach materiałów ale przy przepisach tech-nicznych z 2009, 2013, 2014 i 2017 roku. Tylko twarde wyliczenia mogą zatrzymać niepocha-mowany pęd kolejnych regulacji.

Naszymi gośćmi specjalnymi byli:

Dyrektor Rafał Finster z firmy AERECO, będącej naszym członkiem wspierającym;

Pani Anna Sas-Micuń reprezentująca Sto-warzyszenie Nowoczesne Budynki oraz

Pani Balbina Kacprzyk ze Stowarzyszenia Kosztorysantów Budowlanych.

17

BUDOWNICTWO ENERGOOSZCZĘDNE – CO NAM PRZYNIESIE UNIA?

Wykorzystanie nowoczesnych technologii izola-cyjnych w inwestycjach powoduje konieczność zastosowania innych nowoczesnych technologii zapewniających mieszkańcom odpowiedni mi-kroklimat. Brak skutecznie działającej wentylacji powoduje nie tylko powstanie problemów zwią-zanych z rozwojem grzybów, ale także sprawia, że w budynku kumulują się związki chemiczne wydzielane przez farby, lakiery, elementy me-bli czy też wszechobecne tworzywa sztuczne. Okazuje się, że doskonale zaizolowany i szczel-ny dom bez odpowiedniego systemu wentyla-cyjnego może nie nadawać się do komfortowe-go życia.

Szacuje się, że budynki mieszkalne oraz publiczne są odpowiedzialne za blisko czter-dziestoprocentową konsumpcję energii w Eu-ropie. Zgodnie z dyrektywą w sprawie cha-rakterystyki energetycznej budynków EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) od 2021 roku nowopowstające budynki powin-ny spełniać rygorystyczne normy energetycz-ne. Pan Rafał Finster, dyrektor firmy AERECO WENTYLACJA słusznie zauważył, że ten akt prawny jest punktem wyjścia do analizy obec-nej sytuacji na rynku i wyznaczania kierunków, w których powinno iść budownictwo. Kolejna nowelizacja wspomnianej dyrektywy jest plano-wana na 2015 rok i ma uwzględniać zalecenia na temat metodologii i wzmożonej kontroli rezulta-tu. Pan Finster z AERECO zaznaczył, że warto zwrócić uwagę na metodologię obliczania cha-rakterystyki energetycznej budynków, zgodnie z którą państwa członkowskie są zobowiązane uwzględniać chociażby: właściwości cieplne budynku, wyposażenie grzewcze oraz zaopa-trzenie w ciepłą wodę, instalacje klimatyzacyj-ne czy też wewnętrzne warunki klimatyczne. Państwa członkowskie muszą wdrożyć mini-malne wymagania w dziedzinie charakterystyki energetycznej, aby dojść do optymalnego po-ziomu kosztów.

Jak wentylacja może wpłynąć na oszczędność energii?

Nikogo nie trzeba przekonywać, że unijne regulacje w dużym stop-niu kształtują zasady funkcjonowania rynku budownictwa. Jednym z celów Unii Europejskiej na najbliższe lata w tym zakresie jest obniżenie zużycia energii w inwestycjach tak, by w efekcie dojść do poziomu zerowego. To zagadnienie zostało poruszone w czasie II spotkania Grupy Technicznej, podczas którego zastanawialiśmy się, jak budować zgodnie z oczekiwaniami Unii i nie ugrząźć w gąszczu przepisów technicznych.


GRUPA TECHNICZNA

19

Dom energooszczędny (NF40) - dom zaprojektowany i zrealizowany w technologii tradycyjnej z wykorzysta-niem nowoczesnych technologii oszczę-dzających energię, bez mostków termicz-nych, spełniający warunki izolacyjności przegród, z wodnym ogrzewaniem pod-łogowym, kontrolowaną wentylacją i dwoma źródłami ciepła (gazowy kon-densacyjny piec centralnego ogrzewania z zamkniętą komorą spalania i kolektory płaskie na dachu).

Cele Grupy Technicznej

- współpraca na rzecz urealnienia przepi-sów technicznych- wymiana wiedzy i doświadczeń między osobami zaangażowanymi w proces budo-wy inwestycji- ustalanie wspólnych stanowisk i prioryte-tów do działań- wpływanie na kształ prawa budowlanego

Zapotrzebowanie ciepła na potrzeby podgrza-nia powietrza wentylacyjnego stanowi śred-nio 50% w bilansie zużycia energii w budynku mieszkalnym. Instalacje wentylacji powinny być unowocześniane, aby sprostać coraz ostrzej-szym wymaganiom energetycznym. System wentylacji sterowany w zależności od potrzeb jest szczególnie dobrym kompromisem pomię-dzy wielkością kosztów inwestycyjnych a zuży-ciem energii.

Wentylacja higrosterowana jest uznawana za jedno z narzędzi w walce z problemami kon-densacji pary wodnej wynikającymi ze wzrostu szczelności budynków. Jest to również skutecz-na metoda zorganizowania zmiennego, ener-gooszczędnego przepływu powietrza przez mieszkanie. Ten rodzaj wentylacji zapewnia jednocześnie odpowiednią jakość powietrza wewnętrznego dostosowując wentylację do zmiennych potrzeb w ciągu dnia, roku oraz ca-łego cyklu użytkowania budynku.


20

CZYM JEST REAL TIME MARKETING I STRATEGIA TRANSMEDIOWA?

kanapach, aby godzinami oddawać się kontem-placji szklanego ekranu. Coraz częściej obcujemy z mediami za pośrednictwem naszych telefo-nów komórkowych i robimy to w biegu, korzy-stając z kilku ekranów jednocześnie.

Czym jest real time marketing?Większość osób zajmujących się reklamą spo-tkała się z określeniem real time marketing. Z definicji jest to prowadzenie działań promo-cyjnych w ścisłym kontekście bieżących wy-darzeń. Jak przekonywała Natalia Hatalska, era długookresowych strategii jest powoli zastępo-wana przez spontaniczne działania ad hoc. Mar-keterzy powinni umieć wykorzystywać nadarza-jące się sytuacje, aby zaprezentować markę od jak najlepszej, zazwyczaj zabawnej strony. Dużą zaletą real time marketingu jest jego szeroki za-sięg i stosunkowo niski koszt. Dobra w danym czasie reakcja może zapewnić tysiące interakcji (lajków, komentarzy, wyświetleń) przy praktycz-nie zerowym nakładzie budżetowym.

Clue kampanii transmediowej Podstawową zasadą kampanii transmediowych jest wykorzystywanie szerokiego wachlarza ka-nałów komunikacyjnych przy dywersyfikacji tre-ści. Wszyscy marketerzy zdają sobie sprawę, że w dzisiejszych czasach korzystanie z jednego narzędzia dotarcia do grupy docelowej to sta-nowczo za mało. Warto być obecnym w wielu kanałach na raz, ale co zrobić, aby nie zanudzić odbiorcy jednostajnością przekazu? Podczas warsztatów Grupy Marketingowej uczestni-

Czy nowe media zmieniły społeczeństwo?Czy technologia zmieniła społeczeństwo? Odpowiedź na to pytanie może być tylko jedna – tak. Głównie dlatego, że w jej wyniku powstała tzw. generacja C (od pierwszych liter ang. słów: connection, community, creation, curation), tworzona przez ludzi młodych bądź w średnim wieku, których cechuje intensywne wykorzy-stywanie łączności mobilnej oraz internetowej, ciągłe pozyskiwanie i tworzenie treści informa-cyjnych oraz pozostawanie w ciągłym kontak-cie ze znajomymi. Generacja C wymusza pewne postępowanie marketerów, którzy muszą dosto-sowywać swoją komunikację do nowoczesnego odbiorcy. Zmienił się również sposób konsump-cji mediów. Nie zasiadamy już wygodnie na


Podczas kolejnego spotkania Grupy Marketingowej rozmawialiśmy o strategii obecności firm deweloperskich w mediach społeczno-ściowych. Warsztaty prowadzone przez Natalię Hatalską, laureatkę tegorocznych PRotonów i autorkę wpływowego bloga marketingowe-go, dostarczyły uczestnikom wielu inspiracji. Tematem przewodnim spotkania była komunikacja transmediowa w dobie nowych mediów.


GRUPA MARKETINGOWA


cy dowiedzieli się, jak tworzyć treści, które są wobec siebie komplementarne, czyli uzupeł-niające się wzajemnie. Każde medium wymaga odrębnego podejścia i innego sposobu przeka-zywania treści. Z tego bierze się sukces dobrze zaplanowanych kampanii transmediowych. Wy-myślenie spójnej historii i nadanie jej innego ży-cia w każdym z kanałów to uproszczony przepis na sukces w mediach społecznościowych.

Deweloper w mediach społecznościowy- szansa czy zagrożenie?

Ciekawą i inspirującą dyskusję wywołało pytanie, czy deweloperzy powinni być obecni w mediach społecznościowych. Z jednej strony można stwierdzić, że inwestorom nie opłaca się budowanie więzi z konsumentem, który tylko raz w życiu skorzysta z ich usług. W dodatku ist-nieje duża obawa przed zalewem negatywnych komentarzy. Prelegentka przekonywała jednak, że w dzisiejszych czasach niewykorzystywanie szans, jakie niosą media społecznościowe, jest błędem strategicznym. Firmy powinny budować swój wizerunek i wchodzić w interakcje z poten-cjalnymi nabywcami mieszkań, ponieważ w ten sposób budują swoją wiarygodność. Internet jest pełen miejsc, w których nabywcy mieszkań mogą wyrażać swoje niezadowolenie, zatem budowanie muru w postaci braku dwustronnej komunikacji nie jest rozwiązaniem problemów. Dodatkowo warto zaznaczyć, że często nega-tywne komentarze nabywców są wyrazem nie-wiedzy i niezrozumienia niektórych kwestii. Stąd warto postawić na edukowanie społeczeństwa. Firma, która zdecyduje się na otwarty dialog w mediach społecznościowych, zyska więcej, niż można się spodziewać.

Jednym z najnowszych narzędzi marketin-

gowych wypracowanych przez PZFD jest

interaktywna mapa bezpiecznych inwesty-

cji. Zrzeszeni deweloperzy mogą dodawać

mieszkania, które mają w swojej ofercie, a

my pozycjonujemy je tak, aby potencjalni

klienci trafiali na nie szukając sprawdzo-

nych deweloperów.

22

MEDIACJAKlienci boją się dysproporcji negocjacyj-nej w przypadku konfliktu z deweloperem. Mają obawę przed konfrontacją z pręż-nie działającą firmą w razie nieporozumień. W tym psychologicznym aspekcie rów-nież tkwi duży potencjał marketingowy. Wystarczy przekuć ten lęk i obawę w obiet-nicę, jaką niesie za sobą przynależność do PZFD. Warto podkreślać, że zgodnie ze sta-tutem Związku, każda osoba fizyczna może najpierw zwrócić się do Związku z prośbą o po-moc w rozstrzygnięciu kwestii spornych. Dzięki temu można uniknąć drogi sądowej - to Związek przyjmie rolę mediatora.

MISJAW dzisiejszych czasach triumfuje marke-ting wartości. Konsumenci nie chcą już sły-szeć jedynie o obietnicach. Chcą wierzyć, że w działaniach firmy jest głębszy sens i cel wychodzący poza słupki sprzedaży. Warto za-tem komunikować, że deweloper należący do PZFD w takiej właśnie misji uczestniczy. Inwesto-rzy zrzeszają się po to, aby podwyższać standar-dy branży, a poprzez udział w tworzeniu prawa - pozytywnie wpływać na dostępność mieszkań dla ludzi. Członkowie PZFD współtworzą prze-strzeń nowoczesnych miast i chcą sprawiać, aby ich mieszkańcom żyło się przyjemniej.

ZOBACZ, CO WARTO KOMUNIKOWAĆ KLIENTOM!

BEZPIECZEŃSTWOAby przystąpić do Związku, trzeba przed-stawić rekomendację dwóch innych firm, które są już zrzeszone. Daje to gwarancję, że przyjmowani deweloperzy mają ugrun-towaną pozycję na rynku, co bezpośred-nio przekłada się na bezpieczeństwo ich inwestycji. Klient, wybierając mieszkanie od dewelopera z PZFD, ma dodatkową pewność, że jego lokum buduje inwestor z du-żym doświadczeniem.

ETYKADeweloperom często zarzuca się, że nie są etycz-ni w swoich działaniach. Przykładem niewłaści-wych zachowań jest dodawanie zapisów małym drukiem bądź nieuczciwe traktowanie klienta. W komunikacji firm zrzeszonych warto więc kłaść nacisk na konieczność przestrzegania przez firmę członkowską Kodeksu Dobrych Prak-tyk, który został wypracowany we współ-pracy z UOKiK-iem. Warto mówić o nim w materiałach promocyjnych, ponieważ stosowanie się do jasno wytyczonych zasad będzie wartością dla potencjalnego klienta.


Przynależność firmy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich to nie tylko możliwość zdobywania wiedzy, wymiany doświadczeń i wspólnego wpływania na przepisy prawne kreujące rzeczywistość branżową. To również ogromny potencjał marketingowy, który warto wykorzystywać w codziennej komunikacji z klientem.

GRUPA MARKETINGOWA


23

WARSZTATY PRAWNO-FINANSOWE Z UPPER FINANCE

NAJWAŻNIEJSZE ZASADY DOTYCZĄCE RACHUNKÓW POWIERNICZYCH DLA INWE-STYCJI DEWELOPERSKICH:

deweloper ma obowiązek, w związku z inwe-stycjami zaczętymi po 29/04/2013, zapew-nienia swoim klientom co najmniej jednego spośród dostępnych typów rachunków po-wierniczych MRP;

W spotkaniu wzięli również udział przedstawi-ciele instytucji finansowych, którzy przybliżyli aspekty współpracy z deweloperem od drugiej strony, uczulając uczestników warsztatów na kwestie związane z finansowaniem inwestycji z rynku obligacji oraz opowiedzieli o sposobach rozwiązywania problemów z bankami przy kre-dytowaniu inwestycji.

Misją Polskiego Związku Firm Deweloperskich jest szerzenie wiedzy wśród przedstawicieli firm członkowskich. W tym celu prowadzone są liczne warsztaty i spotkania robocze związane m.in. z prawnymi aspektami dzia-łalności deweloperskiej. 16 czerwca 2014 roku we Wrocławiu odbyły się II warsztaty prawno-finansowe organizowane we współpracy z wieloletnim członkiem wspierającym – firmą Upper Finance. Spotkanie poprowadziła prezes Iwona Załuska, która opowiedziała o kwestiach związanych z pro-wadzeniem rachunków powierniczych.


24

bank ma obowiązek ewidencjonowania wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy – w tym celu do prowadzenia rachunku typu MRP otwarty/zamknięty wykorzystywana jest usługa przetwarza-nia transakcji masowych; umowę rachunku może wypowiedzieć tylko bank;

deweloper może wykorzystywać środki z rachunku tylko na realizację inwestycji, dla której jest prowadzony – zgodnie z za-pisami ustawy; wszystkie koszty związane z prowadzeniem rachunku ponosi dewelo-per;

bank wypłaca środki z rachunku MRP za-mkniętego po otrzymaniu odpisu aktu no-tarialnego przenoszącego własność miesz-kania na nabywcę – inwestycja musi zostać zakończona i nabywca lokalu musi stać się właścicielem nieruchomości;

bank wypłaca środki z rachunku otwartego MRP po stwierdzeniu zakończenia danego etapu budowy. Dla przykładu, ALIOR BANK dokonuje kontroli na budowie przed każ-dą wypłatą środków z rachunku otwartego MRP. Weryfikacja etapu jest dokonywana przez wskazanego przez ALIOR BANK pro-ject monitora, w zakresie, jaki zostanie usta-lony: a) w umowie prowadzenia rachunku zawartej pomiędzy bankiem a dewelope-rem, b) w umowie zawartej pomiędzy ban-kiem a project monitorem.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierni-czy (ZMRP):

należący do dewelopera rachunek powierni-czy służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jedno-razowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (OMRP):

należący do dewelopera rachunek powierni-czy służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia dewelo-perskiego określonego w tej umowie.

Przykładowy zakres oceny projektu inwesty-cyjnego:

budżet projektu (kosztorys) netto/brutto,harmonogram rzeczowo-finansowy,prognozy finansowe z założeniami,wycena nieruchomości wg wartości bieżącej oraz wartości przyszłej po zakończeniu projek-tu, dokumentacja formalno-prawna,analiza wrażliwości projektu oraz ocena ryzyka stopy procentowej i ryzyka walutowego,analiza dotychczasowej działalności i wyników finansowych klienta.


25

GRODZIĆ CZY NIE GRODZIĆ? Polski Związek Firm Deweloperskich pracuje nad tym, aby umac-niać swoją pozycję eksperta w środowisku branżowym i opiniotwór-czym. Urzeczywistnieniem tej filozofii jest udział dyrektora general-nego Konrada Płochockiego w konferencji Miasto Wizja Przestrzeń, w czasie której odbyła się dyskusja na temat budowy osiedli zamknię-tych. Nasz przedstawiciel dzielił się swoimi pomysłami na to, jak po-prawić przestrzeń publiczną i zapewnić mieszkańcom dużych miast więcej terenów zielonych. Grodzone osiedla są obecnie standardem w nowym budownictwie, ponieważ takie są oczekiwania klientów. Może jednak warto popracować nad odwróceniem tego trendu?

kupujących. Globalizacja i późna nowoczesność jako taka niesie ze sobą poczucie lęku i strachu. Mówią o tym między innymi tacy teoretycy jak Bauman i Giddens. Pierwszy z wymienionych socjologów nazwał ten lęk miksofobią - lękiem przed różnorodnością ludzkich zachowań i sty-lów życia. To poczucie lęku prowadzi do poszu-kiwania rozwiązań, które wzmacniają poczucie bezpieczeństwa. Jednak czy zamknięte bramy i wysokie płoty są jedynym rozwiązaniem?

Kolejną ważną przesłanką przy wyborze lokalu na osiedlu zamkniętym jest wciąż żywe prze-świadczenie, że wiąże się to z prestiżem i jest wyznacznikiem przynależności do wyższej klasy społecznej. Tymczasem nie taka wizja powinna przyświecać samej idei. Warto zwrócić uwagę, że zagospodarowanie przestrzenne wpływa na zachowania społeczne i kształtuje młode poko-lenie w duchu podziału na tych, którzy mają klu-czyk na plac zabaw i tych, którzy go nie mają.

Pierwsze osiedle zamknięte, składające się z domków jednorodzinnych, pojawiło się pod koniec lat’90 w podwarszawskim Piasecznie. Od tej chwili z roku na rok takich odciętych enklaw przybywa, głównie w Warszawie, która grodzi się na potęgę. Dlaczego tak budujemy? To pro-ste – takie są oczekiwania kupujących.

W Polsce osiedla zamknięte są

wciąż bardzo popularne, tym-

czasem w wielu krajach europej-

skich odchodzi się od tego modelu

budownictwa.

Hasło klucz – bezpieczeństwo

Wiele osób szuka mieszkania na osiedlu za-mkniętym, ponieważ utożsamia to z gwarancją bezpieczeństwa. Według badania przeprowa-dzonego przez ośrodek badania opinii publicz-nej CBOS w 2013 roku, 64% ankietowanych twierdzi, że Polska jest krajem, w którym żyje się bezpiecznie. Aż 89% respondentów odpo-wiedziało, że bezpiecznie jest w ich miejscu zamieszkania, co stanowi najwyższe wskazanie licząc od końca lat 80. Bezpieczeństwo jest dla Polaków bardzo ważnym aspektem, stąd każde przedsięwzięcie zmierzające do jego podniesie-nia spotyka się z pozytywną reakcją ze strony


WYDARZENIA ZEWEWNĘTRZNE

26

Segregacja przestrzenna i społeczna była w Polsce zawsze bardzo silna, jednak w czasach PRL-u funkcjonowała wymiana usług i przysług, a ludzie potrzebowali siebie nawzajem. Obecnie mamy do czynienia z podziałem na lepszych i gorszych. Można temu przeciwdziałać, ale jest to możliwe tylko dzięki współpracy. Współpracy miast z deweloperami.

Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD, powiedział podczas konferencji, że klienci nadal pytają o to, czy osiedle jest grodzone i wyraź-nie tego oczekują. Wśród inwestycji członków PZFD zdarzały się takie, w których fragment części wspólnej nie był z założenia ogrodzony. Jednak wspólnota mieszkaniowa szybko zaczy-nała domagać się bram i zaczęto stawiać kolej-ne płoty tam, gdzie nie ma poczucia zagrożenia i okolica tego nie wymaga. Miasto ma możliwość i powinno wspierać deweloperów w dążeniu do tego, aby mieszkańcy mieli wymierne korzyści z dzielenia się przestrzenią, aby nie dochodziło do kolejnych grodzeń. Przestrzeń można otwo-rzyć i PZFD ma na to pomysł.

Współpraca drogą do sukcesu

Można zaobserwować trend, który świadczy o tym, że osiedla nie w pełni grodzone również znajdą swoich amatorów i deweloperzy dostrze-gają potencjał takich rozwiązań. W tym miejscu można podać przykład Żoliborza Południowego, na terenie którego nie ma przestrzeni publicznej

i to deweloperzy tworzą ją sami na wykupionej działce i za własne pieniądze. W związku z taką sytuacją szukałbym wsparcia ze strony miasta, które również powinno troszczyć się o to, aby było jak najwięcej wspólnych terenów zielonych. – przekonywał Konrad Płochocki. Wszyscy ape-lują, że potrzebne są przestrzenie publiczne, ale naturalne jest przecież to, że nikt nie odda wła-snego terenu, w który zainwestował prywatne pieniądze, całkowicie za darmo.

Deweloperzy widzą jednak możliwość pogodze-nia interesów i współpracy, na której skorzysta-ją wszyscy, głównie mieszkańcy dużych miast. Moglibyśmy oddać place pod zarząd miasta, ale spójrzmy na to realnie od strony mieszkań-ców. Nie dość, że płacą za ten teren w cenie me-tra mieszkania, do tego ponoszą koszty utrzy-mania i dodatkowo muszą płacić za użytkowanie wieczyste w pełnej wysokości, a ktoś ma z tego korzystać za darmo. Dość zrozumiałe jest, że w takiej sytuacji ludzie oczekują grodzenia.

Pewnym rozwiązaniem sytuacji jest pomysł, aby tam, gdzie jest to możliwe, miasto współdziała-ło na rzecz powstawania przestrzeni publicznej poprzez obniżenie stawki za użytkowanie wie-czyste. Wtedy furtki mogłyby być otwarte przez cały dzień i zamykane jedynie na noc z korzy-ścią zarówno dla mieszkańców inwestycji, jak i ich sąsiadów z innych budynków. To mogłoby przynieść oczekiwanie rezultaty, szczególnie, że otwartych terenów zielonych wciąż brakuje.

Drugą możliwością jest przejmowanie części terenów zielonych z przesunięciem kosztów ich utrzymania z dewelopera na miasto. Aglo-meracje mogłyby w ten sposób współtworzyć przestrzenie publiczne, ponieważ powinny one powstawać i w ten sposób można powstrzymać proces prywatyzacji przestrzeni.

Deweloperzy, jako uczestnicy wolnego rynku, stosują się do podstawowej zasady ekonomii mówiącej o tym, że popyt kształtuje podaż. Bardzo prawdopodobnym wydaje się być to, że obniżenie kosztów pozytywnie wpłynie na sprzedaż.

źródło: Eurobuild

źródło: Eurobuild


27

DEWELOPER PO GODZINACH Rozmowa ze Zbigniewem Gościckim, Prezesem Zarządu Unidevelopment

Jak narodziła się Pana pasja do żeglarstwa?

Od kiedy sięgam pamięcią, zawsze ciągnę-ło mnie do wody. Wakacje spędzałem nad morzem lub jeziorem podziwiając ludzi pływają-cych pod żaglami i na motorówkach. W liceum zrozumiałem, że muszę zrealizować swoje ma-rzenia. Chciałem pływać jachtem i spędzać jak najwięcej czasu nad wodą. Zapisałem się na od-powiednie kursy i szkolenia. Zdobyłem patent żeglarza, a następnie patent sternika motoro-wodnego. Dodatkowo ukończyłem jeszcze kurs i zdałem egzamin na ratownika WOPR. Taki był początek. Od tego momentu wszystko się zmie-niło. Żeglarstwo nie było już jedynie odległym marzeniem, ale częścią mnie samego.

Jakie jest Pana ulubione miejsce do żeglugi i dlaczego?

Dla mnie samo pływanie, udział w rejsie, jest tak dużą przyjemnością, że sam rejon nie odgry-wa kluczowej roli. Chętnie odwiedzam miejsca zjawiskowe, jak ukryte przed tłumami zatoczki Chorwacji, ale nadal z dużą radością pływam po naszych rodzimych jeziorach. Ogromną zaletą żeglarstwa jest mnogość miejsc do odkrycia, w których zawsze jest coś ciekawego do zoba-czenia. Moje dotychczasowe żeglowanie można podzielić na trzy typy: weekendowe wypady na Mazury lub nad Zalew Zegrzyński (do Zale-wu mam 10 km), morskie z rodziną i znajomymi oraz regatowe.

Co może urzec w żeglarstwie?

Żeglarstwo mocno przyciąga osoby, które nie lu-bią dostosowywać się do ram i zasad, ponieważ kochają wolność wyboru w nieustannie zmienia-jących się warunkach. Wiedzą, jak podejmować decyzje i sprawnie kierować zespołem, nie boją się odpowiedzialności za łódź i załogę oraz po-trafią umiejętnie współpracować w grupie. Zarówno w życiu prywatnym jak i w biznesie często mamy wrażenie, że wszystko kontrolu-

jemy i sami decydujemy o tym, w którą stronę zmierzamy. Żeglarstwo na każdym kroku udo-wadnia nam, jak bardzo się mylimy! Na wodzie i w życiu mamy trzy wyjścia: uciekać, jeśli spra-wy nie układają się po naszej myśli i wszystko jest przeciwko nam (wtedy nigdzie nie dopłynie-my i niczego nie osiągniemy), bezmyślnie brnąć pod wiatr i fale (to tak jak bicie głową w mur) lub współpracować z żywiołem, przewidywać i wykorzystywać szanse, jakie nam daje. Najle-piej widać to na morzu, gdy kilkumetrowe fale zalewają pokład, a ty szukasz możliwości uciecz-ki przed sztormem i sposobu dotarcia do celu. W żeglarstwie można znaleźć dużo analogii do życia codziennego. Wszystko, co robimy lub czego nie zrobimy, ma znaczenie. To taka gra błędów, które każdy z nas zawsze popełnia.

Dla mnie fascynujące w żeglarstwie jest odkry-wanie samego siebie. Swoich słabości, ale także własnych atutów. Żeglowanie uczy umiejętności współpracy w grupie, stwarza okazję do spra-dzenia swoich umiejętności oraz siły charakteru w obliczu niesprzyjających warunków pogodo-wych, ucząc jednocześnie odpowiedzialności, pokory i cierpliwości.


ZAINSPIRUJ SIĘ!

28

Czy trudno jest zdobyć patent żeglarski? Jakie formalności należy spełnić?

Formalnie, aby móc prowadzić jacht na polskich jeziorach nie trzeba mieć żadnych patentów (na jachtach do 7,5m długości), więc jeśli mamy dobrego znajomego, który nas wszystkiego nauczy, to nie musimy zdawać żadnych egzaminów. Pamiętajmy jednak, że na wodzie obowiązują pewne reguły spisane w formie prze-pisów, których należy bezwzględnie przestrze-gać oraz tak zwana żeglarska etykieta, która w większości nie jest nigdzie spisana, a której za-chowanie jest dobrym obyczajem. Stąd wynika, że jakaś forma szkolenia jest niezbędna. Poza tym większość firm czarterujących jachty wymaga patentu żeglarskiego. Nauczenie się taklowa-nia, wodowania, zwrotu na wiatr, żeglowa-nia po okręgu, zwrotu z wiatrem, żeglowania z wiatrem, dobijania czy wstawania po przewrot-ce pozwoli na aktywne i bezpieczne spędze-nie czasu na łódce w towarzystwie przyjaciół. Zdobycie patentu żeglarskiego nie jest trud-ne, wystarczy tylko chcieć. Jednak, jeśli mamy małe doświadczenie lub jakiekolwiek wątpliwo-ści dotyczące swoich umiejętności, zadbajmy o to, aby nasza załoga z którą zamierzamy pły-wać była bardziej doświadczona, tak abyśmy w trudnym momencie mogli skorzystać z ich rady i pomocy. Generalnie najlepiej stosować zasadę, że im bardziej doświadczony sternik, tym mniej doświadczoną załogę może wziąć na pokład. Jeśli chodzi o pływanie po morzu, to honorowany jest polski patent sternika morskie-go oraz wymagany jest dokument uprawniają-cy do posługiwania się UKF (to takie morskie CB radio). Dobrze, aby sternik posiadał taki do-kument i doświadczenie.

O czym należy pamiętać wybierając się w taką podróż?

Należy pamiętać, że miejsca na jachcie jest stosunkowo mało. Musimy dobrze przemyśleć, co chcemy zabrać i ograniczyć to do niezbęd-nego minimum. Najważniejsze jest jednak to,

KOGO zabierzemy na pokład. Warto dobrać ta-kie osoby, które umieją zachować zimną krew i pomogą w różnych trudnych i niejednokrot-nie stresujących sytuacjach. Przed pierwszym wypłynięciem należy określić personalnie, kto odpowiada za konkretne czynności. Na jachcie (nawet tym najmniejszym) jest tylko jedna oso-ba podejmująca ostateczne decyzje i dla wła-snego bezpieczeństwa należy się temu podpo-rządkować. Ponadto warto też sprawdzić rejon, w który się wybieramy, aby wiedzieć, gdzie mo-żemy się schronić, zaopatrzyć, jakie wiatry wieją na danym akwenie i na co należy uważać.

Jak wyglądał Pana pierwszy rejs?

Dzieląc się refleksją z pierwszego rejsu z rodzi-ną po Morzu Adriatyckim podzielę się kilkoma praktycznymi informacjami z tymi, którzy za-stanawiają się nad taką formą rodzinnego wy-poczynku. Polecam Morze Adriatyckie wzdłuż wybrzeża Chorwacji, ponieważ charakteryzuje się ono małymi odległościami między wyspami, co wpływa na bezpieczeństwo oraz jest mniej nużące dla energicznych dzieci. Zaplanowali-śmy około 3 do 5 godzin żeglowania dziennie, częste postoje na kąpiele w urokliwych zatocz-kach, noclegi na jachtach przy kameralnych przystaniach na wyspach. Był również czas wolny na zwiedzanie i zakupy. Pierwszego dnia rejsu dzieci miały dodatkowe atrakcje w postaci dzikich delfinów, które towarzyszyły nam przez jakiś czas. Codziennie byliśmy w innym miejscu. Po siedmiu dniach żeglowania z wielkim żalem wszyscy schodziliśmy na ląd. Dla tych, którzy nie posiadają uprawnień do prowadzenia jachtu są dostępni doświadczeni polskojęzyczni sterni-cy.

Gdyby miał Pan zachęcić do żeglugi jednym zdaniem, to jak by ono brzmiało?

To jedna z najwspanialszych form aktywnego wypoczynku, dzięki której można nie tylko od-bywać fascynujące podróże, ale także poznać ciekawych ludzi oraz obcować z przyrodą.

ZAINSPIRUJ SIĘ! ZAINSPIRUJ SIĘ!

29ZAINSPIRUJ SIĘ! ZAINSPIRUJ SIĘ!

REGATY DEWELOPERÓW 2014 Z AERECO WENTYLACJA I PZFD

Dziesięć załóg, trzydzieści osób i sześć godzin zmagań na wodzie. Słońce, wiatr oraz zacięta rywalizacja - tak wyglądał dzień uczestni-ków, którzy wzięli udział w pierwszych Regatach Deweloperów zor-ganizowanych przez firmę AERECO WENTYLACJA.

» Magdalena Szaniawska

Regaty odbyły się 12 września 2014r. na wo-dach Jeziora Ukiel w Olsztynie. W zawodach wzięli udział zarówno doświadczeni miłośnicy żeglarstwa, jak i osoby, które na łodzi pojawiły się pierwszy raz. Wszystkim dopisywały dobre humory oraz chęć stanięcia na podium.

Załogi rozegrały sześć wyścigów po tzw. „trój-kącie” na łodziach typu Omega. Wiatr wiał z prędkością 3B. Trasa została wyznaczona tak, by boje były okrążane z lewej strony. Wszyscy uczestnicy przestrzegali zasad fair play oraz uczciwej rywalizacji na wodzie.

czyli deweloperzy z Wrocławia: Paweł Kleszcz (ATC Development), Wojciech Tonkowicz (PRO-FIT Development). Załogą dowodziła Jadwiga Zawada (AERECO). Trzecie miejsce na podium przypadło ekipie z Warszawy, w składzie: Carlos de Leon (Acciona Nieruchomości), Robert Sta-chowiak (SGI) oraz Adam Prawdzik (AERECO). Zwycięzcom serdecznie gratulujemy i zaprasza-my na kolejne Regaty Deweloperów, które od-będą się w przyszłym roku.

W pięknym stylu wygrała firma Ekolan z Spotu, zajmując tym samym bezkonkurencyjnie, pierw-sze miejsce. Ekolan reprezentowała załoga w składzie: Andrzej Biernacki, Piotr Abracham oraz Szymon Kiczyński. Drugie miejsce wywal-

- Dziękujemy za wspaniałą imprezę. Czekamy na przyszłoroczne zmagania na wodzie - Piotr Abra-cham, Ekolan.

- Świetna zabawa, niezapomniane emocje i znakomicie zorganizowane zawody – Adam Bogdan, WPBM Mój Dom.

copyright AERECO

copyright AERECO

copyright AERECO

30

Z KTÓRYMI BANKAMI WARTO WSPÓŁPRACOWAĆ?


Każdy, kto zajmuje się działalnością deweloperską, zdaje sobie spra-wę, jak ważna jest współpraca z bankami przy planowaniu nowych inwestycji. Chociaż źródeł finansowania jest wiele, to wciąż część deweloperów korzysta z kredytów. Z którym bankiem warto podjąć współpracę? Gdzie możemy liczyć na najbardziej partnerskie relacje? Kto zaoferuje nam prowadzenie rachunków powierniczych na korzyst-nych warunkach? Na te i wiele innych pytań odpowiedzieliśmy pod-czas konferencji prasowej Ranking Banków 2014. Wraz z partnerem wydarzenia, firmą Expander Advisors, doszliśmy do wielu ciekawych wniosków.

Deweloperzy zrzeszeni w Polskim Związku Firm Deweloperskich już po raz dziewiąty oceniali banki pod kątem współpracy w zakresie finanso-wania i obsługi przedsięwzięć deweloperskich, natomiast partner konferencji, firma Expander Advisors, przyjrzał się kredytowaniu mieszkań w programie „Mieszkanie dla Młodych”.

Absolutnym liderem w udzielaniu kredytowania pod względem ilościowym pozostał PKO BP, zwiększając swój udział z 27% do 30%. Niemniej nie okazał się zwycięzcą w klasyfikacji general-nej. Po raz drugi zwyciężył Getin Noble Bank SA uzyskując łącznie 132 punkty na 178 możliwych.

Następne miejsca zajęły: mBank oraz Alior Bank. Bankiem, który najczęściej odmawiał rozpatrze-nia wniosku kredytowego, okazał się BZW BK SA, który do tej pory był dość popularny wśród deweloperów.

Badanie pokazało też, że 81 % firm zrzeszonych w Związku korzysta z kredytu bankowego, przy czym widocznym trendem jest malejąca ak-tywność banków spółdzielczych. W poprzed-niej edycji rankingu udział ten wynosił prawie 95%. Firmy rezygnują z kredytowania inwestycji z powodu trudności przy współpracy z bankami oraz większego zainteresowanie alternatywny-

31

mi źródłami finansowania jak obligacje, giełda czy pożyczki od udziałowców.

Ciekawym wnioskiem z badania okazało się, że firmy członkowskie mało optymistycznie oceniają funkcjonowanie rachunków powierni-czych w kontekście nastrojów kupujących. Tylko 7% ankietowanych odpowiedziało, że w znacz-nym stopniu jest odczuwalny wzrost zaufania klientów w związku z wprowadzeniem tego me-chanizmu ochronnego. 55% pytanych było zda-nia, że kupujący tylko w niewielkim stopniu czu-ją się pewniej. Aż 38% stwierdziło, że rachunki powiernicze nie odgrywają większej roli w decy-zjach zakupowych nabywców.

Interesujące okazały się również obserwacje ekspertów z firmy Expander Advisors, którzy po raz drugi przyjrzeli się ofercie baków na zakup mieszkania na rynku pierwotnym. W tegorocz-nej edycji badania wzięto głównie pod uwagę kretyty udzielane w programie Mieszkanie dla Młodych. Czy opłacało się wstrzymać o rok z zakupem mieszkania? Czy zakup mieszkania przy wsparciu rządowym jest opłacalny? Oka-zało się, że niekoniecznie. Ze względu na limity cenowe obowiązujące w programie Mieszkanie dla Młodych, inwestycje, które są nim objęte, znajdują się zazwyczaj w dzielnicach znacz-nie oddalonych od centrum, co generuje wiele dodatkowych kosztów jak chociażby te zwią-zane z wydatkami na dojazdy i benzynę. Zda-rzają się sytuacje, w których sumaryczna wy-sokość codziennych obciążeń wynikajacych

z zamieszkania na przykładowej Białołęce, prze-kracza wartość dopłaty rządowej i obywatele są w ostatecznym rozrachunku stratni.

Ranking Banków jest cyklicznym bada-niem prowadzonym przez Polski Związek Firm Deweloperskich, którego celem jest motywowanie banków do owocnej współ-pracy z inwestorami. Doceniając zachowa-nia godne naśladowania i zwracając uwagę na niedociągnięcia, PZFD umacnia relacje i wspiera dialog na linii bank-deweloper.

32 WYDARZENIA ZEWEWNĘTRZNE

NASZ GŁOS NA ARENIE MIĘDZYNARODOWEJ, CZYLI PZFD UCZESTNIKIEMSPOTKAŃ UEPC

PZFD już od wielu lat jest członkiem UEPC. Ho-norowym Prezesem UEPC jest Jarosław Sza-najca, który wcześniej piastował urząd prezy-dencki. Dzięki temu mamy wypracowaną silną pozycję w ramach tej platformy a nasz głos jest silnie akcentowany w czasie debat. Rosną-


Szacuje się, że prawie 75% obowiązujących przepisów jest wyni-kiem regulacji unijnych. Coraz częściej otaczające nas zmiany, które obserwujemy w codziennym życiu, mają swoje bezpośrednie źródło w prawie Unii Europejskiej. Nie inaczej jest w przypadku rynku bu-downictwa. UE reguluje m.in. efektywność energetyczną budynków, dostęp do szerokopasmowego Internetu czy też zasady udzielania kredytu hipotecznego. Ranga decyzji zapadających w Brukseli spra-wia, że bardzo ważne jest, abyśmy byli tam aktywnie obecni jako re-prezentacja polskiej branży deweloperskiej.

ca sprawność organizacyjna PZFD pozwala w dużo bardziej aktywny sposób dbać o inte-resy polskiego budownictwa mieszkaniowego, co stanowi jeden z naszych priorytetowych ce-lów na kolejne lata.


33

W najbliższych latach Komisja Europejska

będzie podejmować wiele inicjatywy w róż-

nych dziedzinach gospodarczych, budownic-

twa nie wyłączając. Udało nam się wychwycić

i zdefiniować trzy kluczowe obszary, które po-

winny być przez nas monitorowane i wspierane

w myśl naszych interesów.

1.Warto mieć na uwadze, że trwają dalsze prace nad zrównoważonym budownic-twem i wymaganiami dla energooszczęd-ności budynków. Polski kilamat w natural-ny sposób różni się od tego, jaki spotkamy w Hiszpanii czy Włoszech. Naszym obo-wiązekiem jest to, abyśmy dopilnowali, żeby te różnice klimatyczne były widocz-ne w zapisach dyrektyw, rozporządzeń i zaleceń. Powinniśmy także walczyć, aby zapewnić miejsce dla rozwoju polskich in-nowiacyjnych rozwiązań energooszczęd-nych w budownictwie.

Wprowadzenie

Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska przygotował program dofinansowania do domów energooszczędnych i pasywnych, ale w praktyce otrzymanie dotacji jest bar-dzo trudne, ponieważ oprócz osiągnięcia wyznaczonego celu zużycia energii, na-

leży spełnić też szereg innych wymagań technicznych. Naszym zdaniem powinien liczyć się jedynie rezultat końcowy, o co będziemy zabiegać.

2.Toczy się również dyskusja nad dyrek-tywą normującą dostępność budynków dla niepełnosprawnych. W ramach propo-zycji pojawiły się tak nieracjonalne pomy-sly jak np. projektowanie budynków tak, aby dosłownie każde pomieszczenie było dostępne dla wózka (również pomieszcze-nia techniczne!). Nasz sprzeciw budzi też projektowanie minimalnej szerokości kory-tarzy we wszystkich mieszkaniach z myślą o tym, aby jego wymiary umożliwiały ob-rót wózka o 360 stopni. O ile w pełni zga-dzamy się z tym, że należy bezwzględnie zapewnić dostęp dla osób niepełnospraw-nych do podstawowych funkcji budynku, o tyle polskie społeczeństwo nie jest go-towe na to, aby ponosić koszty przystoso-wania każdgo z nowo budowanych miesz-kań do potrzeb inwalidow w sytuacji, w której większość z tych mieszkań nigdy nie będzie użytkowana przez takie osoby.

3.Kolejnym zagadnieniem poruszanym na forum europejskim, któremu poświęcimy naszą uwagę, jest dążenie do ujednolice-nie stawek VAT w budownictwie. Oczy-wistym jest, że w przypadku przyjęcia ta-kich regulacji będziemy musieli zabiegać o utrzymanie obniżonej stawki VAT na bu-downictwo mieszkaniowe.

WYDARZENIA ZEWEWNĘTRZNEWYDARZENIA ZEWEWNĘTRZNE

OSZCZĘDNEJ Z MARKĄ CERSANIT

Często słyszymy, że Polska w porównaniu z innymi krajami europejskimi ma bardzo niewielkie zasoby słodkiej wody i że powinniśmy nauczyć się tymi zasobami odpowiednio gospodarować . Wciąż jednak robimy w tym zakresie bardzo niewiele i duże ilości wody są po prostu marnowane.

Oszczędzając wodę możemy nie tylko pomóc w ochronie środowiska, ale też obniżyć wysokość naszych ra-chunków. Mogą nam w tym pomóc oszczędne systemy spłukujące instalowane w toaletach.

Jednym z nich jest nowy stelaż podtynkowy Cersanit HI-TEC. Cersanit HI-TEC to doskonałe połączenie innowa-cyjnych technologii, nowoczesnych rozwiązań konstrukcyjnych i najwyższej jakości wykonania.

Oprócz oszczędnego systemu spłukiwania z regulacją 3/6 lub 2/4 l, zainstalowano w nim również innowacyjny zawór napełniający, którego dwukomorowa budowa pozwala na dodatkową oszczędność wody przy spłu-kiwaniu. Dzięki funkcji „water-save” zawór otwiera napełnianie dopiero po całkowitym zamknięciu odpływu. Zawór ten posiada francuski certyfikat NF, a jego skuteczność i niezawodność zostały potwierdzone przez trzy niezależne centra badawcze.

Dzięki stelażowi HI-TEC możemy zaoszczędzić nawet 14 000 L wody rocznie.

Wioletta Marat NATIONAL KEY ACCOUNT MANAGER

mobile:+48 662 170 774 [email protected]

ROVESE S.A. Al. Solidarności 36, 25-323 Kielce NIP 564-000-16-66, Regon 110011180 www.rovese.com

ZAPRASZAMY DO KONTAKTU www.rovesepro.com

35

www.rovesepro.com

POTENCJAŁ TERENÓW POPRZEMYSŁOWYCH

który w swoim programie na 2010 rok uwzględ-nił trwałe ograniczenie wykorzystania nowych terenów. W ramach tego założenia dzienne wy-korzystanie terenów musiało być zmniejszone ze 120 ha do 30 ha, co oznaczało, że należy się-gać po ziemie postindustrialne. Polska również idzie śladem zachodniego sąsiada i przy wspar-ciu funduszy europejskich podejmuje działania zmierzające do rewitalizacji terenów poprzemy-słowych. W chwili wejścia do Unii Europejskiej Polska otrzymała pomoc finansową, która miała wspierać restrukturyzację i modernizację krajo-wej gospodarki, z czego ważnym punktem jest dążenie do rewitalizacji miejsc postindustrial-nych. Artykuł 8 Rozporządzenia Wspólnoty Europejskiej z 2006 roku w sprawie Europejskie-go Funduszu Rozwoju Regionalnego stanowi, że „w przypadku działań obejmujących zrówno-ważony rozwój obszarów miejskich, EFRR po-winien wspierać rozwój wspólnych, zintegrowa-nych i zrównoważonych strategii mających na celu ograniczenie wysokiej koncentracji proble-mów gospodarczych, ekologicznych oraz spo-łecznych w obszarach miejskich”. Polska stała się jednym z pierwszych państw, w którym re-witalizację włączono do głównego nurtu prio-rytetów i działań programów Funduszy Struk-turalnych. Plany na lata 2007–2013 przyniosły spodziewany wzrost środków na ten cel. W tym

KRYTERIA DOBRZE FUNKCJONUJĄ-

CEGO MIASTA PRZYSZŁOŚCI

- Zrównoważony rozwój (Sustainability)

- Dostępność (Accessibility)

- Dywersyfikacja (Diversity)

- Otwarta przestrzeń (Open space)

- Kompatybilność (Compatibility)

- Impulsy, bodźce (Incentives)

- Zdolność adaptacji (Adaptability)

- Gęstość (Density)

- Tożsamość (Identity)

Wykorzystanie funduszy unijnych

O tym, że warto inwestować w tereny poprze-mysłowe wiedział chociażby rząd niemiecki,

W dobie wszechobecnego konsumpcjonizmu coraz częściej zdarza nam się tęsknić za miejscami, które mają swoją wieloletnią historię i duszę. Zarówno do życia, jak i na sobotnią kawę poszukujemy prze-strzeni, które potrafią oczarować. Takimi właśnie miejscami mogą być tereny industrialne, gdzie opuszczone fabryki - kiedyś tętniące ży-ciem - dziś świecą pustkami i zachęcają do dania im kolejnej szansy. Zagospodarowanie terenów poprzemysłowych ma też inny, bardziej praktyczny aspekt. Takie działania mogą okazać się receptą na pro-blemy planistyczne i społeczno-gospodarcze związane z przeludnie-niem miast. Deweloperzy coraz częściej potrafią dostrzec drzemiący w tym potencjał. Szczególnie, że w Polsce wciąż notuje się deficyt mieszkań na poziomie 1,5 mln.

ZAINSPIRUJ SIĘ


36 ZAINSPIRUJ SIĘ

okresie zarządzanie regionalnymi programa-mi operacyjnymi przeszło w zakres obowiąz-ków samorządów wojewódzkich. Powstało 16 regionalnych programów operacyjnych (RPO), po jednym na każde województwo. Wszystko wskazuje na to, że Unia w dalszym ciągu będzie wspierać działania rewitalizacyjne, co stanowi potencjał dla deweloperów.

Śląsk – polskie zagłębie możliwości

Mając na uwadze relatywnie prostą adapta-cję oraz niespotykane walory zabudowań in-dustrialnych, tereny poprzemysłowe stanowią dobrą bazę dla inwestycji mieszkalnych i biu-rowych. W Polsce najwięcej możliwości daje Śląsk, choć nie jest to jedyny obszar pełen potencjału. Aglomeracja Górnośląska dyspo-nuje znaczącą podażą terenów inwestycyj-nych, wśród których znajdują się również ob-szary poprzemysłowe. Specjaliści obserwują wyraźny wzrost zapotrzebowania inwestorów

na postindustrialne lokalizacje, choć jeszcze niedawno ich potencjał był niedoceniany. Po-szukiwane są tereny zarówno pod inwestycje logistyczne, jak i mieszkaniowe oraz handlowe. Przyciągają uwagę dobrą lokalizacją, uzbro-jeniem terenu i korzystnymi warunkami zago-spodarowania. Inwestorzy mogą również liczyć na szybszą i łatwiejszą ścieżkę administracyjną niż w przypadku nowych realizacji tworzonych od podstaw. Atrakcyjność poprzemysłowych gruntów Aglomeracji Górnośląskiej potwierdza również Polska Agencja Informacji i Inwestycji Zagranicznych (PAIiIZ). Pięć spośród siedmiu terenów zakwalifikowanych do finału konkursu „Grunt na Medal” znajdują się w centralnej czę-ści województwa śląskiego. Najwyżej ocenione w zestawieniu grunty położone są na terenie Jaworzna, Katowic, Zabrza i Będzina. Unikalna architektura wpływająca na prestiż tworzonych inwestycji może stanowić gwarancję sukcesu inwestorskiego.

źródło: www.ign.org.plNRW - Nardenia Północna - Westfalia (Niemcy)NPdC - Nord-Pas-de-Calais (Francja)

37

ODDZIAŁ WARSZAWSKI

38

ODDZIAŁ WARSZAWSKI PZFD SYGNATARIUSZEM POROZUMIENIA Z M.ST. WARSZAWĄ

Oddział Warszawski Polskiego Związku Firm Deweloperskich od początku swojej działalności włączył się aktywnie w prace Zespo-łu ds. infrastruktury miejskiej i planowania przestrzennego Warsza-wy, powołanego w ramach porozumienia z dnia 23 lipca 2012 roku z Urzędem m.st. Warszawy, które zostało zawarte na okres 2 lat.

» Oliwia Sokołowska

Dotychczasowa współpraca zaowocowała zmianami w postrzeganiu priorytetów zarów-no Miasta, jak i deweloperów. Wśród zrealizo-wanych inicjatyw znalazły się skoordynowane działania przedsiębiorstw infrastrukturalnych i podmiotów zrzeszonych w PZFD w obszarach objętych pracami Zespołu ds. infrastruktury

miejskiej i planowania przestrzennego Warsza-wy, wspólna organizacja I edycji Warsaw Days, a także wymiana poglądów i lepsze zrozumie-nie procedur, mechanizmów i priorytetów Mia-sta, jak i interesów deweloperów, dotyczących realizacji budownictwa mieszkaniowego.

Dobra ocena dotychczasowej współpracy oraz potrzeba dalszego rozwiązywania problemów związanych z działalnością inwestycyjną oraz konieczność racjonalizacji działań w obszarach rozbudowy infrastruktury, planowania prze-strzennego, a także doraźnego, wspólnego rozwiązywania problemów przy realizacji inwe-stycji mieszkaniowych, zadecydowały o kon-tynuacji wspólnych prac. W związku z tym, 12 czerwca 2014 roku, w Ratuszu zawarte zostało bezterminowe porozumienie, które ze strony PZFD podpisane zostało przez pana Grzegorza Kiełpsza, prezesa PZFD oraz pana Pawła Put-kowskiego, prezesa Oddziału Warszawskiego PZFD, a w imieniu m.st. Warszawy, przez wi-


39

ceprezydenta Warszawy pana Jacka Wojcie-chowicza. Podczas podpisania porozumienia obecni byli także przedstawiciele Biura Infra-struktury, MPWiK oraz firmy Dalkia.

Wraz z decyzją o przedłużeniu współpracy obie strony ustaliły wspólne cele, których reali-zacja jest kluczowym czynnikiem porozumienia. Do wspomnianych celów warto zaliczyć:

1. Zrównoważone planowanie przestrzenne oraz realizacja infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu, z uwzględ-nieniem kwestii ważnych dla Miasta, jak i za-mierzeń deweloperów. 2. Współdziałanie na rzecz wizerunku War-szawy jako miejsca przyjaznego mieszkań-com i inwestorom.3. Wspólne rozwiązywanie bieżących pro-blemów na styku inwestor – administracja samorządowa oraz inwestor – infrastruk-turalne spółki miejskie, w celu ułatwienia uzgadniania treści dyskusyjnych.

4. Wypracowanie zasad współpracy w reali-zacji miejskiej infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu, z uwzględ-nieniem racjonalnego rachunku ekonomicz-nego. 5. Wymiana poglądów i prezentacja stano-wisk w celu lepszego zrozumienia procedur, mechanizmów i priorytetów Miasta, jak i in-teresów deweloperów, dotyczących realiza-cji budownictwa mieszkaniowego.6. Podnoszenie jakości realizowanych pro-jektów architektonicznych.7. Dążenie do zapewnienia właściwych po-wiązań terenów nowej zabudowy z pozo-stałymi obszarami miasta i aglomeracji, z uwzględnieniem uwarunkowań obecnych oraz planowanym rozwojem infrastruktury miejskiej w najbliższych latach. Dodatko-wo, porozumienie zakłada podejmowanie działań mających na celu: rozwiązywanie problemów budownictwa komunalnego i socjalnego, rozwiązywanie problemów związanych z budową lub przebudową dróg publicznych spowodowanych inwestycją niedrogową czy też rozwiązywanie proble-mów związanych z infrastrukturą towarzy-szącą budownictwu mieszkaniowemu.

Główną platformą realizującą cele porozumie-nia jest Zespół ds. infrastruktury i planowania przestrzennego Warszawy, w ramach którego kontynuowane będą prace nad ramową umową z MPWiK, a także rozpoczęte właśnie rozmowy z RWE Stoen Operator sp. z o.o. mające na celu poprawę warunków współpracy warszawskich deweloperów mieszkaniowych z dostawcą usług i urządzeń energetycznych.


ODDZIAŁ WROCŁAWSKI

NASZE INICJATYWY

41

SZCZEGÓŁOWE INFORMACJE ZNAJDUJĄ SIĘ NA STRONIE:

www.studiadeweloperskie.pzfd.pl

NASZE INICJATYWY

42

MIESZKANIOWA PRZYSZŁOŚĆ WROCŁAWIA-DYNAMICZNY ROZWÓJ I NOWE DZIELNICE

» Hanna Hylińska

Wrocław to kopalnia inwestycyjnych możliwości. W niedalekiej przy-szłości deweloperzy zamierzają nie tylko poszerzyć rynek mieszka-niowy, ale także stworzyć nowe dzielnice. O rozwoju i perspektywach stolicy Dolnego Śląska opowiada Krzysztof Ziajka, wiceprezes od-działu Polskiego Związku Firm Deweloperskich we Wrocławiu.

Rozwój których dzielnic Wrocławia będzie w najbliższym czasie najbardziej widoczny?

Do dzielnic, które z w przyszłości będą się naj-prężniej rozwijać, należą moim zdaniem Krzyki, jednakże liczba inwestycji, która jest tam obec-nie prowadzona, a także brak gruntów o więk-szej powierzchni powoduje, że nie powstaną tam żadne większe projekty. Możemy zaobser-wować również rozwój zachodniej części miasta – na przykład dzielnicy Stabłowice. W najbliż-szych latach będą rozwijały się intensywnie te fragmenty miasta, które dają możliwość dewe-loperom do zagospodarowania większych po-łaci ziemi i tworzenia spójnych i przemyślanych osiedli, zaplanowanych i zaprojektowanych od podstaw.

Takimi terenami będą z pewnością wspomniane wcześniej Stabłowice, gdzie na blisko 25 hekta-rach INKOM i Archicom wybudują około 4000 mieszkań i stworzą nową dzielnicę Wrocławia. Kolejnymi tego typu projektami są realizowane przez Vantage Development Promenady Wro-cławskie, czy promowane przez miasto Nowe Żerniki (projekt Wuwa2).

Planowanie i budowanie na dużych przestrze-niach daje możliwość stworzenia przemyślane-go i kompleksowego osiedla, gdzie mieszkańcy będą mieli do dyspozycji całą infrastrukturę nie-zbędną do zamieszkania, od terenów rekreacyj-nych począwszy, po sklepy, restauracje, punkty usługowe na placówkach oświatowych kończąc.

Czy Pana zdaniem czeka nas dalszy rozwój no-wych inwestycji, tak jak ma to miejsce obec-nie? Co z cenami mieszkań – czy będą stabilne,

a może powinniśmy się spodziewać podwy-żek?Sytuacja w branży deweloperskiej przedstawia się całkiem nieźle. Popyt kształtuje się na wyż-szym poziomie niż ten, jaki zakładali dewelo-perzy w 2013 roku. Wiele firm uruchomia nowe inwestycje, co z kolei pociągnie za sobą wyższe koszty wykonawstwa. Wzrost liczby nowych inwestycji już jest widoczny w większych mia-stach, a należy się spodziewać, że ta tenden-cja się utrzyma. Stabilne i niskie stopy procen-towe poprawiły zdolność kredytową Polaków. Dodatkowo obawa przed rosnącym z roku na rok obowiązkowym wkładem własnym powo-dują zwiększony popyt na mieszkania. Jeśli jed-nak chodzi o ich ceny – w przeciągu najbliższe-go roku należy się spodziewać nieznacznego wzrostu cen, sięgającego ok. 5%.

Jakie mieszkania cieszą się największą popu-larnością wśród klientów?

Trend na małe mieszkania utrzymuje się już od pewnego czasu i nie spodziewam się jego szyb-kiej zmiany. Tradycyjnie więc największym zain-teresowaniem cieszą się mieszkania dwupoko-jowe do 50 mkw. oraz kawalerki do 30 mkw.


Krzysztof Ziajka


PwC jest wiodącą globalną organizacją świadczącą profesjonalne usługi doradcze. Korzystając z wiedzy i kwalifikacji blisko 180.000 pra-cowników w 158 krajach, budujemy relacje z klientami dzięki usługom świadczonym w oparciu o zasady najwyższej jakości, przejrzystości i uczciwości w działaniu. W Polsce PwC zatrudnia zespół ponad 1700 specjalistów i kadry wspierającej w siedmiu miastach: w Gdańsku, Ka-towicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Wrocławiu i Warszawie. Nasza oferta jest kierowana do firm działających we wszystkich sektorach gospodarki - zarówno do największych koncernów, jak i lokalnych przedsiębiorstw rodzinnych.

Kancelaria PwC Legal oferuje wszechstronne wsparcie w obszarach prawa istot-nych dla biznesu. Transakcje fuzji i przejęć, umowy, relacje między pracodawcami a pracownikami, funkcjonowanie na konkurencyjnym rynku – wszystkie te aspekty działalności gospodarczej wymagają umiejętnego uwzględnienia kwestii prawnych. Nasi prawnicy to doświadczeni eksperci łączący znajomość prawa z doświadcze-niem w jego stosowaniu w biznesie. W ramach praktyki prawa nieruchomości za-pewniamy kompleksową obsługę prawną w szeroko rozumianym prawie nierucho-mości oraz prawie inwestycji budowlanych. Nasi prawnicy doradzają we wszelkich aspektach prawnych związanymi z transakcjami i projektami inwestycyjnymi na rynku nieruchomości.

Vademecum Dewelopera nr 8

Documents

Transcript of Vademecum Dewelopera nr 8