Rynek kredytów hipotecznych dr Andrzej Kuciński, mgr ...ajp.edu.pl/attachments/article/140/Raport...

Rynek kredytów hipotecznych


dr Andrzej Kuciński, mgr Monika Kotowicz-Śwital Państwowa Wyższa Szkoła Zawodowa w Gorzowie Wielkopolskim

Instytut Ekonomiczny

Raport


Państwowa Wyższa Szkoła Zawodowa w Gorzowie Wielkopolskim Instytut Ekonomiczny Zakład Rachunkowości i Zarządzania Finansami

1 Tytuł

Luty 2012

SZANOWNI PAŃSTWO

Zakup mieszkania to bardzo ważna decyzja życiowa każdego człowieka. Często zdarza się tak, iż posiadane zasoby finansowe stają się niewystarczające do tego, aby dysponując wyłącznie nimi nabyć nieruchomość. Sytuacja taka zmusza do poszukiwania alternatywnych rozwiązań, a wśród nich za najważniejsze uważa się kredyt hipoteczny.

Kredyty hipoteczne udzielane są na warunkach, które różnią się pomiędzy poszczególnymi bankami. O ile dostępność kredytu hipotecznego dla potencjalnego klienta wydaje się być stosunkowo łatwa, o tyle ocena i porównanie warunków kredytowych różnych banków na rynku przez klientów nie wydaje się być zadaniem prostym. W związku z tym niniejszy raport może być użytecznym narzędziem wspomagającym decyzje kredytowe klientów.

Mamy nadzieje, że przygotowany przez nas Raport stanowić będzie dla Państwa cenne źródło interesujących informacji. Jednocześnie mamy zaszczyt zapowiedzieć, że planujemy przygotowanie kolejnego raportu w kwietniu 2012 roku.

Andrzej Kuciński, Monika Kotowicz-Śwital

Zakład Rachunkowości i Zarządzania Finansami

Państwowa Wyższa Szkoła Zawodowa w Gorzowie Wielkopolskim



2 Tytuł

Luty 2012

Podsumowanie

Rynek kredytów hipotecznych podlega dynamicznym przeobrażeniom. Nowa ustawa o kredycie konsumenckim nakłada na banki nowe obowiązki m.in. obowiązek wydania wystandaryzowanego formularza informacyjnego, który powinien zawierać kompleksową informację o kredycie, a to ma pozwolić na łatwiejsze porównanie ofert kredytowych różnych banków. Z drugiej strony nowe zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego, w tym rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi finansującymi nieruchomości oraz zabezpieczonymi hipotecznie może utrudnić dostępność kredytów hipotecznych dla potencjalnych klientów.

Z analizy rynku kredytów hipotecznych wynika, iż:

� przeciętna zdolność kredytowa ustalona dla przyjętego profilu klienta wyniosła 355200,00 zł;

� całkowity koszt kredytu powinien stanowić najważniejsze kryterium oceny atrakcyjności oferty kredytowej banku;

� rosnące stopy pożyczek międzybankowych przekładają się na wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych w walucie polskiej;

� przeciętna marża banku dla kredytów hipotecznych przy LTV 100% wyniosła 1,66%, zaś przy LTV 80% - 1,46%;

� większość banków stosuje politykę „0%“ prowizji od udzielonego kredytu, przy czym nie oznacza to, że taka oferta jest atrakcyjniejsza od oferty zakładającej wyższy poziom prowizji;

� dodatkowe koszty kredytu mogą znacząco wpłynąć na zmianę poziomu marży kredytu, a zatem i na całkowite koszty kredytu hipotecznego.

Przed zawarciem umowy klient powinien zapoznać się z ofertami dostępnymi na rynku, biorąc pod uwagę wszytskie koszty i korzyści z nich wynikające oraz mając na uwadze fakt, iż wybór najatrakcyjniejszej oferty kredytu hipotecznego pozwala niejednokrotnie zaoszczędzić znaczące kwoty w całym okresie kredytowania.



3 Tytuł

Luty 2012

Spis treści

Podsumowanie ..................................................................2

Spis treści............................................................................3

Metodologia badań ...........................................................4

Zdolność kredytowa ..........................................................5

Całkowity koszt kredytu ....................................................6

Oprocentowanie ...............................................................8

Rata kredytu oraz prowizja za udzielenie kredytu .......14

Jednorazowe oraz okresowe koszty kredytu ................17



4 Tytuł

Luty 2012

Metodologia badań

Raport „Rynek kredytów hipotecznych“ ma za zadanie przedstawić zbiorcze informacje na temat warunków kredytowych oferowanych przez instytucje bankowe, prowadzące swą działalność w Gorzowie Wielkopolskim. Raport został przygotowany na podstawie uzyskanych z banków formularzy informacyjnych dla kredytów hipotecznych oraz danych ankietowych.

Badaniem objęto 23 banki mające oddziały w Gorzowie Wielkopolskim, z czego 19 z nich wyraziło chęć wzięcia udziału w badaniu. Ostatecznie na zapytania odpowiedziało 15 banków, które podały dane na temat ofert kredytu hipotecznego w walucie krajowej. Uzyskane informacje pochodzą z okresu 24.01.2012 -08.02.2012.

W zapytaniu do banków wykreowano profil klienta, którym była trzyosobowa rodzina – małżeństwo + dziecko. Dochód gospodarstwa domowego określono na poziomie 5 000,00 zł netto. Założono, iż małżeństwo uzyskuje dochody na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony.

Cel kredytowy to zakup mieszkania na rynku pierwotnym o wartości 210 000,00 zł. Z analizy rynku nieruchomości w Gorzowie Wielkopolskim wynika, iż kwota kredytu pozwoli na zakup mieszkania o powierzchni 55-60 m2 w stanie deweloperskim.

Zapytania kierowane do banków zakładały dwie sytuacje, a mianowicie udzielenie kredytu finansującego 100% wartości nieruchomości (LTV 100%) oraz sytuację z wkładem własnym na poziomie 20% (LTV 80%). Ponadto, założono dla obu sytuacji 30 letni okres kredytowania oraz sposób spłaty kredytu w równych ratach kredytowych.

Do oceny zdolności kredytowej rodziny starającej się o kredyt hipoteczny przyjęto miesięczne stałe wydatki mieszkaniowe na poziomie 500,00 zł, brak obciążeń z tytułu innych zobowiązań kredytowych, brak limitów kredytowych na kratach kredytowych oraz rachunkach bankowych.

Wyniki badań zostały zaprezentowane w formie opisowej oraz w postaci wykresów i tabel.



5 Tytuł

Luty 2012

Zdolność kredytowa

Decyzja o udzieleniu kredytu hipotecznego przez bank uzależniona jest od oceny zdolności kredytowej kredytobiorcy, tj. od jego zdolności do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminie i na warunkach określonych w umowie. Na podstawie wyniku tej oceny bank nie tylko podejmuje decyzje o przyznaniu kredytu, czy też jego odmowie, ale także określa maksymalną dopuszczalną kwotę kredytu, którą jest w stanie udzielić kredytobiorcy. Banki przy ocenie zdolności kredytowej kierują się różnymi kryteriami, które wpływają na wielkość maksymalnej kwoty kredytu. Do najważniejszych z nich należą: średniomiesięczne dochody, forma zatrudnienia, wiek kredytobiorcy, zaciągnięte zobowiązania, historia kredytowa, karty kredytowe, liczba osób w gospodarstwie domowym, samochód itp.

Wykres 1 Maksymalna kwota kredytu hipotecznego

0

100000

200000

300000

400000

500000

Źródło: opracowanie własne

Z zamieszczonych informacji na temat maksymalnej kwoty kredytu wynika, iż najwyższą kwotę kredytu był w stanie udzielić Bank Pocztowy 452 400,00 zł, a dalej w kolejności Bank Millenium 400 000,00 zł oraz Deutsche Bank 390 000,00 zł. Z kolei najmniejszą zdolność kredytową trzyosobowa rodzina uzyskała w banku BOŚ Bank, który był skłonny udzielić kredytu w maksymalnej wartości 288 000,00 zł. Różnica między maksymalną a minimalną kwotą kredytu możliwą do uzyskania w analizowanych bankach była znaczna i wyniosła 164 400,00 zł. Z uzyskanych informacji na temat maksymalnych kwot kredytu wynika, iż przeciętna zdolność kredytowa w badanym okresie wynosiła 355 200,00 zł.

W zestawieniu na temat zdolności kredytowej nie uwzględniono Alior Banku, PKO BP oraz Polbanku ze względu na brak informacji na temat maksymalnej kwoty kredytu.



6 Tytuł

Luty 2012

Całkowity koszt kredytu

Całkowity koszt kredytu stanowi jedno z najważniejszych kryteriów wyboru oferty kredytowej. Obowiązek jego podania wynika z przepisów ustawy o kredycie konsumenckim. Zgodnie z art. 5 pkt 6), całkowity koszt kredytu stanowi sumę wszelkich kosztów, które kredytobiorca jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt.

W rozważanych przypadkach, wysokość całkowitego kosztu kredytu jest zależna od kredytowanego kapitału, a dominującą jego część stanowią odsetki. W tabelach przedstawiono całkowite koszty kredytów i zawarte w nich odsetki, przyjmując obie wersje kredytowania.

TABELA 1 Całkowity koszt kredytu hipotecznego w PLN przy LTV 100%

Odsetki BANK Całkowity koszt kredytu

w zł w %

Deutsche Bank 251 125,38 * *

Multibank 278 662,91 * *

PKO BP 288 123,46 273 471,11 94,91

Bank Millenium 290 703,13 271 828,34 93,51

Credit Agricole 302 390,23 * *

BOŚ Bank 316 243,96 313 953,96 99,28

Pekao S.A. 314 984,94 314 984,94 100,00

Polbank 408 782,96 295 840,88 72,37

BNP Paribas 455 725,00 * *

* brak danych.


Z podanych informacji wynika, iż kredyt LTV 100% o najniższym koszcie całkowitym oferuje Deutsche Bank, a o najwyższym – BNP Paribas. Różnica między minimalnym a maksymalnym całkowitym kosztem kredytu wynosi 204 599,62 zł, co stanowi 181,47% najniższego całkowitego kosztu kredytu.

Jak już wspomniano, najistotniejszym składnikiem całkowitego kosztu kredytu są odsetki. Ich rozpiętość zawiera się w przedziale 72,37 – 100 %. Ukształtowanie dolnej granicy wskazuje na



7 Tytuł

Luty 2012

konieczność ponoszenia przez kredytobiorcę innych dodatkowych kosztów, których wartość przekracza 27% całości kosztów kredytu. Z kolei górna granica przedziału rozpiętości wskazuje na ograniczenie wartości całkowitego kosztu kredytu tylko do odsetek, a zatem pominięcie innych ważnych elementów, które kredytobiorca musi sfinansować, aby móc skutecznie zawrzeć umowę z bankiem.

W zestawieniu na temat całkowitego kosztu kredytu LTV 100% nie uwzględniono Alior Banku, Banku Pocztowego, Banku BPH, Nordea Bank i ING Bank Śląski z uwagi na to, iż banki te nie udzielają kredytu na 100% wartości nieruchomości.

TABELA 2 Całkowity koszt kredytu hipotecznego w PLN przy LTV 80%

Odsetki BANK Całkowity koszt kredytu

w zł w %

Deutsche Bank 197 000,11 * *

Nordea Bank 203 417,85 197 966,32 97,32

BNP Paribas 204 814,26 * *

BZWBK 207 156,09 197 799,53 95,48

ING Bank Śląski 216 300,09 204 409,20 94,50

Multibank 219 483,79 * *

Credit Agricole 220 206,06 * *

BOŚ Bank 224 534,38 222 665,38 99,17

Bank Millenium 224 676,32 209 514,91 93,25

PKO BP 227 569,28 217 982,28 95,79

Bank BPH 236 558,00 * *

Pekao S.A. 251 988,74 251 988,74 100,00

Polbank 306 492,74 236 672,71 77,17

* brak danych.


Z danych zawartych w tabeli 2 wynika, iż kredyt LTV 80% o najniższym całkowitym koszcie oferuje Deutsche Bank, a najwyższym – Polbank. Różnica między minimalnym a maksymalnym



8 Tytuł

Luty 2012

całkowitym kosztem kredytu wynosi 109 492,62 zł, stanowi 155,57% najniższego całkowitego kosztu kredytu.

Rozpiętość odsetek zawiera się w przedziale 77,17 – 100 %. Ukształtowanie dolnej granicy wskazuje na konieczność ponoszenia przez kredytobiorcę dodatkowych kosztów, których wartość przekracza 22% całości kosztów kredytu. Z kolei górna granica przedziału rozpiętości wskazuje na ograniczenie wartości całkowitego kosztu kredytu tylko do odsetek.

W zestawieniu na temat całkowitego kosztu kredytu LTV 80% nie uwzględniono Alior Banku i Banku Pocztowego ze względu na brak informacji o całkowitym koszcie kredytu.

Oprocentowanie

Oprocentowanie jest ceną kredytu, na którą to składa się stopa referencyjna i marża banku. To właśnie wysokość oprocentowania decyduje o atrakcyjności oferty kredytowej banku. Zatem porównując oferty kredytowe różnych banków często w pierwszej kolejności sprawdzana jest wysokość oprocentowania kredytu.

Stopa referencyjna to stopa, która obowiązuje na rynku międzybankowym, zmieniając się pod wypływem rynkowej gry popytu i podaży. Dla kredytów w polskich złotych jest to wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym – WIBOR. Najczęściej są to stawki 3 lub 6 WIBOR. Z kolei marża banku jest tą częścią składową oprocentowania, która jest stała w całym okresie kredytowania i z reguły jest tym niższa, im wyższa jest kwota udzielanego kredytu oraz im wyższa jest wartość wkładu własnego.

Z analizy zebranych ofert wynika, iż oprocentowanie kredytów hipotecznych w polskich złotych w zdecydowanej mierze opartych było na 3 miesięcznej stopie WIBOR. Z zachowania rynkowych stóp międzybankowych wynika, iż oprocentowanie kredytów w polskich złotych opartych na WIBOR 3M oraz WIBOR 6M na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy dość istotnie wzrosło.

Wykres 2 WIBOR 3M za okres 2011.02.14 – 2012.02.14

Źródło: www.comperia.pl



9 Tytuł

Luty 2012

Wykres 3 WIBOR 6M za okres 2011.02.14 – 2012.02.14

Źródło: www.comperia.pl

Z przedstawionych danych dotyczących oprocentowania kredytów hipotecznych w polskich złotych bez wkładu własnego wynika, iż najniższe oprocentowanie można było uzyskać w PNB Paribas 5,98%, Deutsche Bank 6,18% oraz Banku Pocztowym 6,24%. Z kolei najwyższe oprocentowanie dla 30 letniego kredytu w polskich złotych bez wkładu własnego oferował bank Credit Agricole 7,26%.

TABELA 3 Oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego w PLN przy LTV 100%

BANK OPROCENTOWANIE MARŻA WIBOR

BNP PARIBAS 5,89% 0,90% 3M

DEUTSCHE BANK 6,18% 1,20% 3M

BANK POCZTOWY 6,24% 1,25% 3M

MULTIBANK 6,25% 1,35% 3M

PEKAO S.A. 6,43% 1,49% 3M

PKO BP 6,55% 1,57% 3M

BANK MILLENIUM 6,58% 1,59% 3M

POLBANK 6,98% 2,00% 3M

ALIOR BANK 7,19% 2,20% 3M

BOŚ BANK 7,21% 2,20% 6M

CREDIT AGRICOLE 7,26% 2,50% 3M

* marża 0,9% przez pierwsze 5 lat, potem 1,29%




10 Tytuł

Luty 2012

Z kolei analizując oprocentowanie kredytów hipotecznych w polskich złotych z wkładem własnym na poziomie 20% należy stwierdzić, iż najniższe oprocentowanie można było uzyskać w PNB Paribas 5,98%, BZWBK 5,97% oraz Deutsche Bank 6,08%. Z kolei najwyższe oprocentowanie dla 30 letniego kredytu w polskich złotych z wkładem własnym na poziomie 20% oferował Polbank 6,98%.

TABELA 4 Oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego w PLN przy LTV 80%

BANK OPROCENTOWANIE MARŻA WIBOR

BNP PARIBAS* 5,89% 0,90% 3M

BZWBK 5,97% 0,99% 3M

DEUTSCHE BANK 6,08% 1,10% 3M

NORDEA BANK 6,08% 1,10% 3M

MULTIBANK 6,20% 1,30% 3M

BANK POCZTOWY 6,24% 1,25% 3M

ING BANK ŚLĄSKI 6,25% 1,25% 6M

BANK MILLENIUM 6,38% 1,39% 3M

PEKAO S.A. 6,43% 1,49% 3M

PKO BP 6,53% 1,55% 3M

BOŚ BANK 6,71% 1,70% 6M

ALIOR BANK 6,79% 1,80% 3M

CREDIT AGRICOLE 6,86% 2,20% 3M

BANK BPH** 6,89% 1,90% 3M

POLBANK 6,98% 2,00% 3M

* marża 0,9% przez pierwsze 5 lat, potem 1,29%

** poziom marży może być obniżony do 1% pod warunkiem korzystania z dodatkowych produktów


Z zamieszczonych informacji na temat marż dla kredytów hipotecznych bez wkładu własnego wynika, iż najniższą marżę był w stanie zaoferować bank BNP Paribas na poziomie



11 Tytuł

Luty 2012

0,9%. Poziom oferowanej marży był znacznie poniżej średniej wyznaczonej dla badanych ofert. Z kolei najwyższą marżę, znacznie powyżej wartości przeciętnej, stosował bank Credit Agricole 2,5%. Szczegółowe informacje na temat poziomu stosowanych przez banki marż dla kredytów hipotecznych w walucie polskiej bez wkładu własnego zamieszczono na wykresie 4.

Wykres 4 Marża kredytu hipotecznego dla kredytów LTV 100%

0,90%

1,20% 1,25%1,35%

1,49% 1,57% 1,59%

2,00%2,20% 2,20%

2,50%

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

BNP PARIBAS

DEUTSC

HE BANK

BANK POCZTOW

Y

MULT

IBANK

PEKAO S.A.

PKO BP

BANK MILL

ENIU

M

POLBANK

ALIOR BANK

BOŚ BANK

CREDIT AGRICOLE

1,66%


Szczegółowe informacje na temat poziomu stosowanych marż przez banki dla kredytów hipotecznych w walucie polskiej z wkładem własnym na poziomie 20% zamieszczono na wykresie 5.

Z wykresu 5 wynika, iż w przypadku kredytów hipotecznych z wkładem własnym na poziomie 20% najniższą marżę był w stanie zaoferować bank BNP Paribas 0,9%, BZWBK 0,99%, a także Deutsche Bank 1,1% oraz Nordea Bank 1,1%. Z kolei najmniej korzystną marżę dla klienta stosował bank Credit Agricole 2,2%.



12 Tytuł

Luty 2012

Wykres 5 Marża kredytu hipotecznego dla kredytów LTV 80%

0,90% 0,99%1,10% 1,10%

1,25% 1,25% 1,30% 1,39%1,49% 1,55%

1,70%1,80%

1,90%2,00%

2,20%

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

BNP PARIBAS

BZWBK

DEUTS

CHE BANK

NORDEA BANK

BANK POCZTOW

Y

ING BANK ŚL

ĄSKI

MULT

IBANK

BANK MILL

ENIU

M

PEKAO S.A.

PKO BP

BOŚ BANK

ALIOR BANK

BANK BPH

POLBANK

CREDIT AGRICOLE

1,46%


W tym miejscu należy zaznaczyć, iż poziom oferowanej marży uwarunkowany jest pewnymi obostrzeniami lub warunkami, które mogą doprowadzić do jej obniżenia, jak i podwyższenia. Najczęściej poziom marży jest obniżany, gdy klient zobowiązuje się do założenia konta osobistego i przelewania na nie swojego wynagrodzenia, a czasami także do aktywnego korzystania z innych produktów przypisanych do ROR, np. karty debetowej, karty kredytowej z góry określoną wymagalną minimalną wartością dokonanych transakcji. Również często jest tak, iż warunkiem obniżenia marży jest posiadanie polisy na życie lub też ubezpieczenia od utraty pracy. Jeżeli klient nie wywiązuje się należycie ze swych zobowiązań, które uprawniały go do obniżenia marży, to bank zastrzega sobie prawo do podwyższenia marży o konkretny, z góry określony, poziom lub o wcześniej udzieloną zniżkę.

Na wykresie 6 przedstawiono zestawienia prezentujące różnice między poziomem oprocentowania oraz marży dla kredytu hipotecznego z wkładem własnym i bez wkładu własnego.



13 Tytuł

Luty 2012

Wykres 6 Poziom oprocentowania i marży dla kredytu hipotecznego LTV 100% i LTV 80%

Deutsche Bank

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

oprocentowanie marża

LTV 100% LTV 80% Multibank

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%


LTV 100% LTV 80%

Bank BPH

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%


LTV 100% LTV 80% PNB Paribas

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%


LTV 100% LTV 80%

BOŚ Bank

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%


LTV 100% LTV 80% Bank Millenium

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%


LTV 100% LTV 80%

Bank Pocztowy

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%


LTV 100% LTV 80% Nordea Bank

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%


LTV 100% LTV 80%

Pekao S.A.

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%


LTV 100% LTV 80% BZWBK

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%


LTV 100% LTV 80%

Credit Agricole

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%


LTV 100% LTV 80% ING Bank Śląski

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%


LTV 100% LTV 80%



14 Tytuł

Luty 2012

PKO BP

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%


LTV 100% LTV 80% Polbank

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%


LTV 100% LTV 80%

Alior Bank

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%


LTV 100% LTV 80%


Rata kredytu oraz prowizja za udzielenie kredytu

Przyszłego kredytobiorcę szczególnie interesuje to, ile środków będzie musiał wyodrębnić w budżecie domowym na spłatę raty kredytowej. Rata kredytu składa się z dwóch zasadniczych części, a mianowicie części kapitałowej oraz odsetkowej. Na wysokość raty kredytowej wpływa nie tylko wysokość oprocentowania, ale także składki ubezpieczeniowe np. ubezpieczenie od utraty stałego źródła dochodu, ubezpieczenie niskiego wkładu, czy też ubezpieczenie pomostowe. Podstawowym zabezpieczeniem dla banku jest ustanowienie hipoteki dla księgi wieczystej prowadzonej przez właściwy sąd rejonowy. Często do czasu prawomocnego ustanowienia zabezpieczenia kredytu hipotecznego bank podwyższa marżę kredytu o dodatkową marżę, która podwyższa oprocentowanie kredytu. W związku z powyższym, celem bardziej obiektywnego porównania rat kredytów hipotecznych, zestawiono raty kredytów po uprawomocnieniu się wpisu hipoteki.

Z zestawienia wynika, iż w przypadku finansowania zakupu nieruchomości bez wkładu własnego najniższą ratę uzyskamy w Polbanku 841,00 zł, ale z zastrzeżeniem, iż przedstawiona wysokość raty nie obejmuje całego okresu kredytowania. Na kolejnych pozycjach uplasowały się następujące banki: Deutsche Bank z ratą na poziomie 1283,00 zł, Bank Pocztowy 1291,64 zł oraz Multibank 1293,04. Z kolei najwyższą ratę zapłacimy w Pekao S.A. 1458,30 zł, BOŚ Bank 1455,43 zł, Credit Agricole 1434,62 zł.

Z analizy ofert banków wynika, iż większość banków stosuje zerową prowizję za udzielenie kredytu, choć i są takie, które stosują prowizje przekraczającą wartość 2% udzielonego kredytu. Oznacza to, że przy kwocie kredytu 210 000,00 zł kredytobiorca musi się liczyć z prowizją przekraczającą 4 000,00 zł. Wysokość prowizji jest o tyle istotna, iż zgodnie z obowiązującymi regulacjami, nie można jej kredytować, a zatem należy ją uiścić gotówką przy zawieraniu umowy. Ponadto należy zaznaczyć, iż często zerowa prowizja może być uwarunkowana koniecznością zakupu dodatkowych produktów. Jednakże, wśród zbadanych ofert można



15 Tytuł

Luty 2012

spotkać się z takimi, które zakładają zapłacenie określonej prowizję od udzielonego kredytu można, z jednoczesnym obniżeniem marżę banku. Rozważając taki wariant należy zwrócić szczególną uwagę na wysokość całkowitego kosztu kredytu.

TABELA 5 Rata kredytu oraz wysokość prowizji za udzielenie kredytu przy LTV 100% - kwota kredytu 210 000,00 zł

Prowizja za udzielenie kredytu BANK Rata kredytu

w % w zł

PNB Paribas 841,00/916,00/1291,00* 0% 0,00

Deutsche Bank 1283,00 0% 0,00

Bank Pocztowy 1291,64 0% 0,00

Multibank 1293,01 0% 0,00

Bank Millenium 1338,41 0% 0,00

PKO BP 1350,18 2,1 4410,00

Polbank 1397,99 0% 0,00

Alior Bank 1424,03 2% 4200,00

Credit Agricole 1434,62 1,5% 3150,00

BOŚ Bank 1455,43 1% 2100,00

Pekao S.A. 1458,30 0% 0,00

* rata 841,00 przez pierwsze 5 lat, 916,00 do 8 roku, 1291,00 do końca okresu kredytowania


Odnosząc się do sytuacji kredytu hipotecznego z wkładem własnym na poziomie 20% , należy stwierdzić, iż najniższą ratę uzyskamy w Polbanku (z tym samym zastrzeżeniem co przy kredycie bez wkładu własnego). W dalszej kolejności najniższą ratę wykazywała oferta banku BZWBK 1008,60 zł, Deutsche Bank 1016,00 zł oraz Noreda Bank 1017,20 zł. Podobnie jak wcześniej, przy kredycie bez wkładu własnego banki stosują zróżnicowaną politykę w zakresie pobierania prowizji za udzielenie kredytu, która kształtuje się od 0% do 2,9%.



16 Tytuł

Luty 2012

TABELA 6 Rata kredytu oraz wysokość prowizji za udzielenie kredytu przy LTV 80%

Prowizja za udzielenie kredytu BANK Rata kredytu

w % w zł

BNP Paribas 995,00 / 1033,00* 0% 0,00

BZWBK 1008,60 2,5% 4097,56

Deutsche Bank 1016,00 0% 0,00

Nordea Bank 1017,20 2% 3360,00

Multibank 1028,95 0% 0,00

Bank Pocztowy 1033,31 0% 0,00

ING Bank Śląski 1034,47 2,9%** 4872,00

Bank Millenium 1048,65 0% 0,00

PKO BP 1077,95 2,1% 3528,00

BOŚ Bank 1085,18 1% 1680,00

Alior Bank 1094,12 2% 3360,00

Bank BPH 1105,00 0%*** 0,00

Credit Agricole 1113,67 1,5% 2520,00

Polbank 1118,39 0% 0,00

Pekao S.A. 1166,64 0% 0,00

* 995,00 przez pierwsze 5 lat

** prowizja może wynieść 0%, ale kosztem wyższej marży (wzrost o 0,5%)

*** prowizja pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia na życie oraz ubezpieczenia od ryzyka utraty stałego źródła dochodu




17 Tytuł

Luty 2012

Jednorazowe i okresowe koszty kredytu

Oprócz odsetek i prowizji, wśród najważniejszych elementów całkowitego kosztu kredytu, wymienia się: opłaty, podatki i marże, jeżeli są znane kredytodawcy oraz koszty usług dodatkowych w przypadku, gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu. Z całkowitego kosztu kredytu wyłącza się koszty opłat notarialnych ponoszonych przez kredytobiorcę.

Niektóre z nich ponoszone są przez kredytobiorcę jeden raz, tylko przed lub w trakcie uruchamiania kredytu. Inne mają charakter cykliczny, a ustawodawca określił je mianem okresowych. Analiza treści informacji udostępnionych przez banki pozwoliła wyodrębnić ich charakterystyczne elementy, które zawarto w tabeli 7 i 8.

Z przedstawionego zestawienia wynika, że występuje duże zróżnicowanie w zakresie elementów dodatkowych kosztów kredytu. Jeden z nich – ustanowienie hipoteki - występuje w każdym banku, a wynika to ze specyfiki kredytu. Koszt ten ma charakter kosztu jednorazowego. Innymi ważnymi składnikami kosztów ponoszonych jednorazowo są wycena, inspekcja i administracja.

Najważniejszym elementem dodatkowych kosztów okresowych są ubezpieczenia, za pomocą których bank przenosi ryzyko nie wywiązania się z umowy kredytowej przez kredytobiorcę na instytucję ubezpieczeniową. Koszty ubezpieczeń czasami są zastępowane wyższą marżą, która stanowi wynagrodzenie banku z tytułu ponoszenia wyższego ryzyka, związanego z przejściowymi okolicznościami.

Wśród wymaganych ubezpieczeń prym wiodą ubezpieczenia majątkowe, do których stosuje się cesję wierzytelności na rzecz kredytodawcy.

Częstym elementem dodatkowych kosztów kredytu są ubezpieczenia osobowe, w tym na życie lub od ryzyka utraty stałego źródła dochodu. Zastosowanie tego elementu jest często nagradzane możliwością obniżenia marży kredytu do poziomu znacznie korzystniejszego dla kredytobiorcy.

Dodatkowy koszt kredytu wynika także z konieczności założenia rozliczeniowo-oszczędnościowego rachunku w banku. Innym, najrzadziej występującym, elementem jest konieczność zakupienia karty kredytowej.



18 Tytuł

Luty 2012

TABELA 7 Jednorazowe i okresowe koszty kredytu hipotecznego w PLN przy LTV 100%

Koszty okresowe Banki

Koszty jednorazowe ubezpieczenie Inne

wyc

ena

insp

ekcj

a

Ust

anow

ieni

e za

bezp

iecz

enia

adm

inis

trac

ja

maj

ątko

we

pom

osto

we

(lub

prow

izja

z

tyt.

Pod

wyż

szon

ego

ryzy

ka)

osob

owe

nisk

iego

wkł

adu

(lub

prow

izja

z

tyt.

Pod

wyż

szon

ego

ryzy

ka)

ROR/

kart

a ba

nkom

atow

o-pł

atni

cza

Kart

a kr

edyt

owa

BNP Paribas √ √ √ √ √

Deutsche Bank √ √ √ √ √

Multibank √ √ √ √

Bank Pocztowy √ √ √ √

Bank Millenium √ √ √ √ √ √ √ √

PKO BP √ √ √ √ √

BOŚ Bank √ √ √ √ √ √ √ √

Alior Bank √ √

Credit Agricole √ √ √ √ √ √ √

Polbank √ √ √ √ √ √ √

Pekao S.A. √ √ √ √ √ √ √ √

√ przyjęty dodatkowy element kosztu kredytu.




19 Tytuł

Luty 2012

TABELA 8 Jednorazowe i okresowe koszty kredytu hipotecznego w PLN przy LTV 80%

Koszty okresowe Banki

Koszty jednorazowe ubezpieczenie Inne

wyc

ena

insp

ekcj

a

Ust

anow

ieni

e za

bezp

iecz

enia

adm

inis

trac

ja

maj

ątko

we

pom

osto

we

(lub

prow

izja

z

tyt.

Pod

wyż

szon

ego

ryzy

ka)

osob

owe

nisk

iego

wkł

adu

(lub

prow

izja

z

tyt.

Pod

wyż

szon

ego

ryzy

ka)

ROR/

kart

a ba

nkom

atow

o-pł

atni

cza

Kart

a kr

edyt

owa

BNP Paribas √ √ √ √ √

BZWBK √ √ √

Deutsche Bank √ √ √ √ √

Nordea Bank √ √ √ √ √ √

Multibank √ √ √

Bank Pocztowy √ √ √ √

ING Bank Śląski √ √ √ √ √ √

Bank Millenium √ √ √ √ √ √ √ √

PKO BP √ √ √ √

BOŚ Bank √ √ √ √ √ √ √

Alior Bank √

Bank BPH √ √ √ √ √

Credit Agricole √ √ √ √ √

Polbank √ √ √ √ √ √ √

Pekao S.A. √ √ √ √ √ √ √

√ przyjęty dodatkowy element kosztu kredytu.


Z przedstawionego zestawienia wynika, że występuje duże zróżnicowanie w zakresie elementów dodatkowych kosztów kredytu na sfinansowanie 100% wartości nieruchomości. Warto jednak podkreślić, że ustanowienie hipoteki jest warunkiem podstawowym i zasadniczym



20 Tytuł

Luty 2012

kosztem każdego kredytu hipotecznego. Występuje więc w każdym banku, wymieniany jako jeden ze składników kosztów jednorazowych.

Kredyty LTV 100% charakteryzują się wyższym ryzykiem niż LTV 80%, co wymaga większych zabezpieczeń. Banki dążąc do ich minimalizowania nakładają dodatkowe obowiązki na kredytobiorców w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu. Innym rozwiązaniem jest pobranie dodatkowego wynagrodzenia za ryzyko za pomocą podwyższonej marży, aż do czasu spłaty przez kredytobiorcę pożądanej części kapitału.

W zestawieniu na temat jednorazowych i okresowych kosztów kredytu hipotecznego nie uwzględniono Alior Banku i Banku Pocztowego Banku BPH, Nordea Bank oraz ING Bank Śląski z uwagi na to, iż banki te nie udzielają kredytu na 100% wartości nieruchomości.



21 Tytuł

Luty 2012

W badaniu wzięły udział następujące banki:



22 Tytuł

Luty 2012

RAPORT PRZYGOTOWALI

Dr ANDRZEJ KUCIŃSKI

PAŃSTWOWA WYŻSZA SZKOŁA ZAWODOWA W GORZOWIE WIELKOPOLSKIM

MGR MONIKA KOTOWICZ-ŚWITAL

PAŃSTOWA WYŻSZA SZKOŁA ZAWODOWA W GORZOWIE WIELKOPOLSKIM

PAŃSTWOWA WYŻSZA SZKOŁA ZAWODOWA W GORZOWIE WIELKOPOLSKIM

INSTYTUT EKONOMICZNY

ZAKŁAD RACHUNKOWOŚCI I ZARZĄDZANIA FINANSAMI

AKADEMICKIE CENTRUM BADAŃ EUROREGIONALNYCH

PRZY PAŃSTOWEJ WYŻSZEJ SZKOLE ZAWODOWEJ W GORZOWIE WIELKOPOLSKIM

P.P. INSTYTUTU SLAWISTYKI POLSKIEJ AKADEMII NAUK W WARSZAWIE

PRACOWNIA ANALIZ GOSPODARCZYCH

Kontakt:

Telefon: (95) 7216015

Email: [email protected]

Rynek kredytów hipotecznych dr Andrzej Kuciński, mgr ...ajp.edu.pl/attachments/article/140/Raport...

Documents

Transcript of Rynek kredytów hipotecznych dr Andrzej Kuciński, mgr ...ajp.edu.pl/attachments/article/140/Raport...