Światełko w tunelu Konsekwentna i sprawna rewitalizacja pozwala na przywrócenie do użytku nawet najbardziej skażonych terenów.

Zapomniany zakątek przeradza się w tętniące życiem osiedle Opuszczona klinika Sana Remscheid-Lennep przechodzi do historii. 300 osób zamieszka na nowym, eleganckim osiedlu.

ISSU

E 1/

2017

Arc

aids

. Im

prov

ing

qual

ity o

f life PRZYSZŁOŚĆ POWSTAJE

NA TERENACH POPRZEMYSŁOWYCHW niezagospodarowanych działkach i w opuszczonych budynkach drzemie potencjał rozwoju miasta. Na ponownym wykorzystaniu tych gruntów skorzysta całe społeczeństwo.

2

...Sukces osiągnięty dzięki konsekwentnej zabudowie nieruchomości

“ “

3

Trendy na rynku / Gra w otwarte karty

Wypowiedzi naszych ekspertów

Metamorfoza nieruchomości – od nieużytków do najmodniejszej dzielnicy miasta

Przykłady z życia

Fotoreportaż: Teren Richti Wallisellen, Szwajcaria

Stopka

4/5

6/7

8/9

10 - 15

14

15

Drodzy Czytelnicy! Tam, gdzie jeszcze wczoraj produkowano części samochodowe albo rafinowano oleje silnikowe, dziś widać krzątających się pracowników start-upów, którzy w przestrzeniach co-workingowych zajmują się miejską mobilnością przyszłości: nasz styl życia dynamicznie się zmienia, przez co zmienia się również sposób funkcjonowania wielu branż, a w konsekwencji zwalniają się powierzchnie budynków i terenów przemysłowych. Często są to obszary o ogromnej powierzchni – chcemy sprawić by znów można było z nich korzystać. Właśnie dlatego w miejscach, w których dawniej działały zakłady produkcyjne i chemiczne, dzisiaj powstają nowoczesne osiedla mieszkaniowe. Z kolei tam, gdzie jeszcze kilka lat temu rafinowano ropę

naftową, licznie zgromadzona publiczność obserwuje zmagania piłkarzy. Zapraszamy do wciągającej lektury, z której dowiedzą się Państwo, jak dzięki konsekwentnemu

zagospodarowywaniu nieruchomości budujemy nasz sukces. W dzisiejszych czasach dynamika rozwoju wymaga burzenia pustostanów i zagęszczania zabudowy. Przykładowo, u naszych sąsiadów w Niemczech każdego dnia zamykane są powierzchnie odpowiadające wielkością 100 boiskom piłkarskim. Te powierzchnie mogłyby zostać pożytecznie wykorzystane także jako tereny uprawne lub rekreacyjne.

Istnieje wiele nieużytków (ang. brownfields), w które można ponownie tchnąć życie. Niektóre pustostany mogą z początku wydawać się nieodpowiednie do wtórnego

wykorzystania. Jednak przy użyciu odpowiednich technologii, właściwego know-how w zakresie remediacji i budownictwa oraz dzięki rzetelnemu zarządzaniu

projektami i interesami wszystkich zaangażowanych stron jesteśmy w stanie zrealizować inwestycje również na takich terenach. Każdy nieużytek na terenach miejskich można zabudować z pożytkiem dla wszystkich – jesteśmy co do tego absolutnie przekonani. Sami udowodniliśmy to już wielokrotnie, realizując kompleksowe projekty remediacyjne. Bardzo ważna jest dla nas przejrzystość działań i otwarta komunikacja z właścicielami nieruchomości, inwestorami, urzędami i mieszkańcami. Cieszymy się, że w pierwszym numerze naszego magazynu Life+ możemy zajrzeć z Państwem za kulisy pomyślnie zrealizowanych projektów budowlanych. Życzymy przyjemnej lektury! W razie jakichkolwiek pytań lub sugestii pozostajemy do Państwa dyspozycji.

Dr Karl Noé Lider Sektora Środowiska w Arcadis

Spis Treści

Martin Ritterbach Lider Sektora Budynków w Arcadis

4

TRENDY NA RYNKU

[Komisja Europejska, 2013]

[Komisja Europejska, 2013]

[cel określony przez UE]

[Komisja Europejska, 2013]

[BMUB 2017]

tys. hektarów ziemi w UE czeka na rewitalizację

Wr. w krajach UE prawdopodobnie nie będzie już dochodziło do degradacji kolejnych terenów

materiałów pochodzących z rozbiórki budynków w Holandii wykorzystuje się ponownie

tys. – tyle nieruchomości w Niemczech jest prawdopodobnie skażonych

Ok.łączny koszt remediacji wszystkich dużych terenów poprzemysłowych w Europie

5

WŁĄCZENIE TERENU POPRZEMYSŁOWEGO DO RYNKU NIERUCHOMOŚCI: TO BRZMI JAK INWESTYCYJNA BECZKA BEZ DNA! Fritz: Tak, to prawda, że rewitalizacja terenów i budynków kosztuje. Jednak (duże) powierzchnie pod inwestycje na obszarze miejskim są na wagę złota. Oprócz tego, w niektórych przypadkach można przekuć surowce wtórne pozyskane z danej nieruchomości w „kapitał początkowy” rewitalizacji.

SKAŻENIE WÓD GRUNTOWYCH, SKAŻENIE GLEBY, EMISJE SZKODLIWYCH GAZÓW POJAWIAJĄCE SIĘ W TOKU MODERNIZACJI – PRZECIEŻ TAKIE ZANIECZYSZCZENIA SĄ PRAKTYCZNIE NIEUSUWALNE! Karl: W rzeczywistości często pracujemy na silnie zanieczyszczonych obiektach. Jednak istnieją sprawdzone i wysoce skuteczne metody remediacji środowiska. Metody te pozwalają nam kontrolować i całkowicie eliminować ryzyko, dzięki czemu mieszkańcy i użytkownicy tych obiektów mogą czuć się bezpiecznie. Jakie jest nasze podejście do tego tematu? Najpierw zagłębiamy się w historię danej nieruchomości i próbujemy znaleźć jak najwięcej informacji związanych z zanieczyszczeniem gleby, wód gruntowych i samych budynków. Poznanie przyczyny zanieczyszczenia to podstawa projektu rewitalizacji terenu. A w ciągu ostatnich 25 lat prowadzenia naszej działalności w tym zakresie niezwykle udoskonalono dostępne metody. Jednym z przykładów nowych technologii jest remediacja gruntów in-situ.

CZY ZATEM WŁAŚCICIELE ZANIECZYSZCZONYCH TERENÓW MOGĄ NA RAZIE NIE ZAPRZĄTAĆ SOBIE TYM GŁOWY, BO ZA KILKA LAT REMEDIACJA BĘDZIE JESZCZE SZYBSZA, PROSTSZA I TAŃSZA? Fritz: Z jednej strony tak, to brzmi logicznie. Z drugiej strony czekając, marnujemy potencjał gospodarczy terenów, które zwyczajnie leżą odłogiem. Poza tym: przepisy dotyczące ochrony środowiska są na bieżąco doprecyzowywane i zaostrzane. Dlatego warto rozpocząć remediację tak szybko, jak to możliwe.

CZY W PRZYPADKU TAK ZŁOŻONEGO PRZEDSIĘWZIĘCIA MOŻLIWE JEST W OGÓLE PRZYGOTOWANIE REALISTYCZNEGO HARMONOGRAMU? Karl: Od samego początku trzeba mieć na uwadze całość procesu wraz ze wszystkimi powiązanymi pracami. Posiadamy bogate doświadczenie w zakresie rzetelnego zarządzania projektami i zajmujemy się wszystkim – od dokumentowania utylizacji odpadów po tworzenie szczegółowych harmonogramów usunięcia zanieczyszczonej gleby z dokładnością do każdego wykopu.

JEŻELI WŁAŚCICIEL ZANIECZYSZCZONEGO TERENU ROZPOCZNIE PROCES REMEDIACJI, CZY NIE STANIE SIĘ TO TEMATEM DYSKUSJI? Fritz: Oczywiście, sąsiedzi, urzędy, wszyscy, których ten problem dotyka, oraz inne zainteresowane strony chcą wiedzieć, co się dzieje. W związku z tym konsekwentnie prowadzimy politykę otwartej komunikacji. Szczera, partnerska wymiana informacji to ważny fundament dla pomyślnej realizacji inwestycji.

POWRÓĆMY DO PRZYSZŁOŚCI: SKĄD WIADOMO, W JAKI SPOSÓB MOŻNA NAJLEPIEJ WYKORZYSTAĆ ZREWITALIZOWANY TEREN? Karl: Dzięki pracy z różnymi scenariuszami – przygotowujemy je, zachowując obiektywizm i kierując się życzeniami właściciela. Nie ma jednego gotowego rozwiązania. Zawsze dostosowujemy działania do konkretnego przypadku.

smartsolutions

OTWARCIE O RYZYKACH I NEGATYWNYCH SKUTKACH DZIAŁALNOŚCI CZŁOWIEKA

GRA W OTWARTE KARTY DR KARL NOÉ, Lider Sektora Środowiska i DR FRITZ KRIEG, Lider Sektora Terenów Zanieczyszczonych, przedstawiają swoje stanowisko w zakresie głównych założeń zagospodarowania nieruchomości.

5

6

FRANK WALTER, Ekspert Arcadis ds. rozwiązań cyfrowych

DR FRITZ KRIEG, Dyrektor Zarządzający Arcadis w Szwajcarii

MEINHARD RUDOLPH, Doradztwo biznesowe, Arcadis

CLAUDIA STAUSBERG, Ekspert Arcadis ds. bezpieczeństwa i higieny pracy

HEIKE HACKEMESSER, Ekspert Arcadis ds. kontaktów z interesariuszami

THOMAS PORTMANN, Ekspert Arcadis ds. transakcji na rynku nieruchomości

Cyfryzacja daje zupełnie nowe możliwości realizacji projektów ponownego

wykorzystania nieruchomości i zmiany ich przeznaczenia. Np. dzięki Big Data można znacznie szybciej przeprowadzić analizę właściwości gleby na określonym obszarze. Z gąszczu informacji o danych regionach, branżach, użytkowaniu nieruchomości w przeszłości można wyłonić dane przydatne dla określonego projektu – oczywiście zawsze trzeba mieć na względzie ochronę i bezpieczeństwo danych. W jaki sposób można wykorzystać tereny poddane remediacji? Tu zupełnie nowe drzwi otwiera modelowanie informacji o budynku (z angielskiego: Building Information Modeling, BIM). W skrócie: technologia BIM pozwala zbudować obiekt w świecie wirtualnym, zanim rozpocznie się prawdziwa budowa. Projektanci pracują wspólnie nad zintegrowanym modelu budowli w 3D. Oto tylko dwie spośród wielu zalet tej technologii: można sprawdzić czy prace na płaszczyznach architektury, statyki i technologii budowlanej zgrywają się ze sobą. Technologia BIM umożliwia także stworzenie bardzo realistycznych wizualizacji do celów sprzedażowych projektu.FRANK WALTER

W Szwajcarii przekształcanie terenów poprzemysłowych jest

na o wiele wyższym poziomie zaawansowania niż w Polsce czy w Niemczech. Po rewitalizacji terenów w Zurychu, centrum gospodarczym Szwajcarii, przyszła kolej na Bazyleę. Miasto – tradycyjnie związane z branżą chemiczną – stanęło w ogniu krytyki społeczeństwa, więc produkcję przeniesiono do kantonów Bazylea-Okręg, Valais i Argowia. Ceny gruntów w Bazylei rosną w zawrotnym tempie, co sprawia, że inwestycje w zmianę przeznaczenia nieruchomości, takie jak te prowadzone obecnie w Klybeck, są coraz bardziej opłacalne.DR FRITZ KRIEG

Gdzie zlokalizować naszą produkcję? To bez wątpienia złożone pytanie stało się

jeszcze bardziej skomplikowane w obliczu Brexitu i nowego stanowiska Stanów Zjednoczonych w sprawie wolnego handlu. W wyniku dużego nacisku na wydajność całe sektory przenoszą się do regionów, w których przypuszczalnie panują korzystniejsze warunki dla produkcji. Z drugiej strony w czasach druku 3D wydaje się, że najrozsądniej jest zlokalizować produkcję bliżej konsumenta końcowego. Wpływ cyfryzacji na wybór lokalizacji jest ogromny, lecz kwestie międzykulturowe, brak politycznej stabilności czy też standardy społeczne i środowiskowe są równie ważnymi czynnikami, które zbyt rzadko są w wystarczającym stopniu brane pod uwagę. Doradzamy przy wyborze lokalizacji, zachowując holistyczne i zarazem obiektywne podejście.MEINHARD RUDOLPH

W GĄSZCZU DANYCH NIEZWYKŁY PRZYPADEK BAZYLEI

KARAWANA PRZEDSIĘBIORSTW

Jaki jest najwyższy priorytet przy remediacji i zmianie przeznaczenia obiektu?

To oczywiste: bezpieczeństwo – zarówno pracowników budowy, jak i mieszkańców.CLAUDIA STAUSBERG

Nie jest zbyt przyjemnie mieszkać w pobliżu terenu poprzemysłowego – nie

dość, że widok jest ponury, to dochodzą do tego jeszcze problemy związane z obecnością szkodliwych substancji oraz obawy wynikające z bardzo złego stanu tych obiektów i ich instalacji. Z rozpoczęciem procesu remediacji wiążą się również zrozumiałe obawy przed hałasem, pyłem i uwolnieniem emisji. Dlatego tak ważne jest jak najwcześniejsze wyjaśnienie wszystkim zainteresowanym stronom w jaki sposób remediacja będzie przebiegała. Należy też zachować otwartą komunikację przez cały okres realizacji projektu.HEIKE HACKEMESSER

Szybko, niezawodnie i poufnie: w sektorze nieruchomości te cechy

są bardzo wysoko cenione. Rzetelny audyt techniczny i środowiskowy typu due dilligence jest kluczowy dla udanych transakcji.THOMAS PORTMANN

7

WYPOWIEDZI NASZYCH

EKSPERTÓW

8

Wspólnie wykorzystajmy szansę wniesienia do społeczności miejskiej nowych akcentów architektonicznych i szczypty innowacyjności

9

DLACZEGO W MIASTACH NALEŻY WYSZUKIWAĆ TERENY POPRZEMYSŁOWE I NA NOWO JE ZAGOSPODAROWYWAĆ? Martin: Bo z perspektywy właściciela gruntu jest to ekonomicznie opłacalne – w nieużytkach i pustostanach na obszarach miejskich drzemie dziś ogromny potencjał tworzenia wartości. Wielu inwestorów na całym świecie szuka nowych lokalizacji. W ciągu ostatnich lat ceny nieruchomości w centrach aglomeracji miejskich niebotycznie wzrosły. Ponowne wykorzystanie takich obiektów jest nieuniknione także ze względów społecznych i politycznych: w wielu miastach istnieje potrzeba stworzenia nowych osiedli mieszkaniowych i zapewnienia możliwości realizacji nowego stylu życia i pracy. Jednocześnie należy zatrzymać zajmowanie dla tego celu wciąż nowych obszarów; w żargonie specjalistycznym mówi się o wewnętrznym rozwoju aglomeracji zamiast zewnętrznego rozrastania się miast w miejsce terenów zielonych.

CZY TWOIM ZDANIEM TREND URBANIZACJI WCIĄŻ SIĘ UTRZYMUJE? Birgit: Zdecydowanie tak. Na całym świecie „megamiasta” nadają rytm rozwojowi infrastruktury. Skupiska wielkich metropolii w Azji już dziś

zajmują większą powierzchnię niż Austria, a jeszcze za naszego życia obszary o powierzchni całych państw staną się przedmieściami megamiast. W 2030 r. ponad dwie trzecie ludności na świecie będzie żyło w miastach.

DLACZEGO DĄŻYMY DO CORAZ WIĘKSZEJ URBANIZACJI? Birgit: Proszę pozwolić, że wymienię tylko kilka z licznych przyczyn: nowy styl życia i pracy, jak np. „co-working” w inspirującym i innowacyjnym otoczeniu, co jest tak ważne m.in. dla start-upów i osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą, jest realizowany przede wszystkim w dużych miastach. Dużo łatwiej jest się z tym zetknąć w Berlinie niż w Lesie Bawarskim. Imigranci także najczęściej osiedlają się w metropoliach, ponieważ chcą skorzystać z możliwości edukacyjnych i kulturalnych, które są skoncentrowane przede wszystkim w centrach miast.

CO W ZWIĄZKU Z TYM MOŻE PRZYNIEŚĆ PONOWNE ZAGOSPODAROWANIE TERENÓW W MIEŚCIE? Martin: Wykorzystanie nieużytków może przynieść prawdziwy zwrot w rozwoju miast. Obywatele, władze miast, inwestorzy: wszyscy mogą razem wykorzystać tę szansę i

wnieść do społeczności miejskiej nowe akcenty architektoniczne i szczyptę innowacyjności. Osiedla mieszkaniowe powstające na obszarach, które dotychczas leżały odłogiem mogą być miejscem, w którym przedstawiciele wszystkich pokoleń znajdą swój dom i pojawią się takie lokale i instytucje, jak biblioteki i inne obiekty użytku publicznego. Z naszego punktu widzenia ważne jest jak najszybsze włączenie społeczności miejskiej do tej wizji i planów takiego działania.

CO SZCZEGÓLNIE PODOBA SIĘ WAM W TYCH PROJEKTACH? Martin: Ja lubię wyzwanie, jakie stawia przede mną złożony charakter tego tematu. Dzięki podejściu „od kołyski do kołyski” (ang. cradle to cradle), mamy pod kontrolą obiekty przez cały cykl ich życia. Poszukujemy rozwiązań odpowiednich pod względem technicznym, gospodarczym, środowiskowym i społecznym. Birgit: Całkowicie się z tobą zgadzam. Każdy projekt wnosi coś nowego, fascynującego, innego. Wymieniamy się pomysłami z wieloma osobami, czy to w urzędach, w innych firmach czy też przy okazji prywatnych inicjatyw. Mam na myśli to, że w budownictwie najważniejsza jest komunikacja. To wspaniałe uczucie razem tworzyć przyszłość.

W WIRZE PRZYSZŁOŚCI

METAMORFOZA NIERUCHOMOŚCI – OD NIEUŻYTKÓW DO TĘTNIĄCEJ ŻYCIEM DZIELNICY MIASTA: Zapytaliśmy BIRGIT DETIG, Eksperta Arcadis ds. obszarów zurbanizowanych, i MARTINA RITTERBACHA, Lidera Sektora Budynków, o trendy w zagospodarowaniu przestrzeni miejskiej.

10

Ze względu na centralne położenie na mapie Polski, Łódź jest miastem o dużym znaczeniu dla transportu. Tutejsze tereny poprzemysłowe znajdują się w centrum zainteresowania firm z sektorów logistyki i nieruchomości. Zanim jednak zostaną zbudowane nowe hale magazynowe czy parki przemysłowe lub handlowe, najpierw trzeba zbadać tereny pod kątem skażenia i przeprowadzić odpowiednie procesy remediacyjne. Panattoni, lider w sektorze budownictwa dla branży logistycznej i przemysłowej w Europie, zlecił Arcadis usługi środowiskowe na działce położonej we wschodniej części Łodzi, którą planował nabyć. Naszym zadaniem było sprawdzenie, jakie zanieczyszczenia środowiska pozostawił w glebie i w wodach gruntowych działający tam w przeszłości zakład produkcji asfaltu. Zespół projektowy zidentyfikował możliwe ryzyka dla środowiska naturalnego, określił niezbędne działania remediacyjne, zapewniał doradztwo przez cały czas realizacji projektu w zakresie formalnych procedur związanych ze stwierdzonym skażeniem i planem remediacji zaakceptowanym przez organy ds. ochrony środowiska. Na koniec przeprowadzono remediację gruntu i wód podziemnych metodą ex-situ – wywieziono i zutylizowano około 22 tys. ton

zanieczyszczonej gleby. Dodatkową trudnością w realizacji tego projektu był brak danych dotyczących infrastruktury podziemnej oraz brak dokładnych informacji o źródle zanieczyszczenia, co utrudniło oszacowanie ryzyk dla środowiska naturalnego. W rezultacie w czasie wykopów natknięto się na części starych instalacji i zbiornik podziemny, przez co konieczne było wykonanie specjalistycznych prac rozbiórkowych. Mimo tych nieprzewidzianych utrudnień i bardzo napiętego harmonogramu oraz trudnych, zimowych warunków pogodowych, Arcadis zdołał wymienić zanieczyszczony grunt i przekształcić skażony teren poprzemysłowy w teren nadający się do zabudowy, na którym powstanie nowe centrum logistyczne.

Wywiezienie i utylizacja

22 tys. ton zanieczyszczonej ziemi

ŚRODOWISKOWA ANALIZA DUE DILLIGENCE I REMEDIACJA TERENU W ŁODZI

11

REMEDIACJA – POLSKA W DALSZYM CIĄGU DOSTOSOWUJE SIĘ DO MIĘDZYNARODOWYCH STANDARDÓW Początki remediacji w Polsce sięgają lat 90. XX wieku. Wówczas w kraju dokonała się przemiana polityczna i gospodarcza, a jednym z jej skutków była prywatyzacja gruntów. W związku z tym powstały także pierwsze przepisy regulujące kwestie ochrony środowiska, odpowiedzialności za zanieczyszczenie powierzchni ziemi oraz sposób postępowania ze skażonymi terenami. Ogrom terenów skażonych produktami naftowymi pozostawiły Jednostki Armii Radzieckiej. Oczyszczanie tych terenów finansowane było przez Ministerstwo Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa (MOŚZNiL). Prace oczyszczające prowadziły dwie firmy, w tym Zespół Badań i Ochrony Środowiska Ekokonrem z Wrocławia – firmy będącej kolebką dzisiejszego Arcadis Polska. Do tego czasu nie istniały żadne polskie wytyczne, korzystano więc z doświadczeń innych krajów. Opierano się m.in. na tzw. „liście holenderskiej” i na amerykańskich technologiach remediacyjnych – to one stały się fundamentem polskiej polityki ochrony środowiska. Lokalne przedsiębiorstwa zdobywały doświadczenie przy takich obiektach jak stacje paliw, zakłady produktów naftowych, czy przy obiektach należących do Wojska Polskiego. Z czasem firma Ekokonrem stała się ekspertem w dziedzinie oczyszczania terenów skażonych substancjami ropopochodnymi. Wraz ze wstąpieniem Polski do Unii Europejskiej, na rynek krajowy wkroczyły zagraniczne podmioty kierujące się wymagającymi wewnętrznymi wytycznymi środowiskowymi. Rynek usług remediacyjnych powiększał się, a lokalne firmy zaczęły konkurować z podmiotami zagranicznymi, takimi jak Arcadis. Boom na rynku nieruchomości przyczynił się do zwiększenia dynamiki działań deweloperów i pojawienia się nowych grup klientów. W 2007 roku, 3 lata po wejściu do UE, w Polsce wprowadzono do prawnego obiegu unijną zasadę „zanieczyszczający płaci”. Z kolei w 2014 roku ustawodawca doprecyzował przepisy dotyczące odpowiedzialności, sprecyzował kwestie odpowiedzialności za „stare” zanieczyszczenia, wprowadził ocenę ryzyka dla zdrowia ludzi i środowiska, oraz określił sposób prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi. W wyniku wdrożenia nowych regulacji nastąpił wzrost zapotrzebowania na usługi remediacyjne. Jednak fundusze, którymi dysponują polscy klienci są wciąż stosunkowo niewielkie w porównaniu z warunkami panującymi w Europie Zachodniej. Obecnie na rynku pojawia się również szansa na rozwój metod in-situ, które nie zaburzają funkcji terenu i nie generują odpadów w postaci zanieczyszczonej ziemi. Mankamentem polskiego ustawodawstwa w zakresie ochrony powierzchni ziemi pozostaje aspekt oczyszczania wód podziemnych, który nie jest jak dotąd jasno uregulowany w prawie polskim.

Regulacje w zakresie oczyszczania wód podziemnych nadal wymagają doprecyzowania

12

ZAPOMNIANY ZAKĄTEK PRZERADZA SIĘ W NAJMODNIEJSZĄ DZIELNICĘ

Teren dawnego szpitala Sana Lennep, który był jedną z dwóch klinik prowadzonych pod jednym szyldem w mieście Remscheid, stał pusty od 2005 r. i długo odstraszał inwestorów: teren kliniki o powierzchni 55 tys. m² z rozpadającym się i niełatwym do zagospodarowania kompleksem budynków był położony w wyludniającym się mieście na uboczu regionów, które przeżywały w tym czasie boom na rynku nieruchomości. Przez długi czas nikt nie chciał podjąć się rozbiórki opustoszałego szpitala.

Do realizacji projektu tak dużych rozmiarów potrzeba więcej niż jednego zdolnego pośrednika nieruchomości i wizjonerskiej reklamy na billboardzie. W tym przypadku konieczne było ustrukturyzowane i skoordynowane podejście do zagospodarowania nieruchomości uwzględniające specyficzne warunki lokalizacji, warunki panujące na rynku nieruchomości w regionie oraz założenia właściciela – we wszystkich tych obszarach posiadamy wieloletnie doświadczenie. W projekt kliniki Lennep zaangażowany był zespół Arcadis złożony ze specjalistów z branż budowlanej i środowiska z naszych 5 biur. Zaczęliśmy od oceny aktywów, w ramach której określiliśmy podstawowe scenariusze wykorzystania przestrzeni, potencjał rynkowy, cele rozwoju i ramowe dane ekonomiczne projektu. Na tej ocenie oparliśmy strategię „site-exit” przygotowaną specjalnie dla tego projektu. W ten sposób stworzyliśmy plan przekształcenia opustoszałej nieruchomości naszego klienta – firmy Sana – w produkt gotowy na sprzedaż. Przygotowaliśmy również ocenę ryzyka dla nieruchomości, dzięki czemu nasz klient z powodzeniem sprzedał obiekt inwestorowi.

Jednym z kluczowych czynników sukcesu było oszacowanie kosztów rozbiórki, co stanowiło główny parametr oceny tego planu pod kątem ekonomicznym. Koszty ustaliliśmy poprzez wykonanie ekspertyzy pod względem substancji szkodliwych i skażenia występujących na badanym terenie, jednocześnie biorąc pod uwagę wymagania co do przyszłej zabudowy. Wykazaliśmy między innymi, czy materiał pozyskany z rozbiórki budynku będzie mógł zostać wykorzystany do sfinansowania projektu. Ze względu na fakt, że klinika Lennep stała pusta od bardzo dawna, niewiele elementów takich jak ramy okien czy rury grzewcze nadawało się do ponownego wykorzystania. Jedynie gruz budowlany okazał się przydatny i przyniósł pewne oszczędności. Dzięki temu nie trzeba było organizować kosztownego wywozu gruzu – po przeprowadzeniu odpowiednich badań pod kątem obecności szkodliwych substancji i po rozdrobnieniu został wykorzystany na miejscu jako materiał zagęszczający.Znając warunki ramowe zarówno rozbiórki jak i przebudowy nieruchomości, nasi eksperci byli w stanie tak pokierować procesem planowania zabudowy, koniecznym do zmiany przeznaczenia kliniki na osiedle mieszkaniowe, że planowane prace budowlane spełniały wszystkie wymogi niezbędne w celu uzyskania pozwolenia na budowę. W rezultacie stworzono warunki zabudowy czyniące przedsięwzięcie ekonomicznie opłacalnym zarówno dla inwestora jak i dla właściciela nieruchomości. Możliwe stało się również znalezienie inwestora, który zmieni obszar dawnej kliniki w osiedle mieszkaniowe. We wrześniu 2015 r. sporządzono umowy sprzedaży gruntu oraz plan zabudowy. W listopadzie 2015 r. ruszyła rozbiórka, a już w czerwcu 2016 r. wbito pierwszą łopatę pod budowę nowego, eleganckiego osiedla, w którym zgodnie z naszą koncepcją przebudowy zamieszka 300 osób. Szpital przeszedł do historii. Wspominać będą go co najwyżej ci, którzy przyszli w nim na świat. Piękne wspomnienie!

Opustoszały teren kliniki o powierzchni

55 tys. m² z problematycz-nym komplek-sem budynków

13

od ekspertyzy skażonego terenu do koncepcji przebudowy

14

FOTOREPORTAŻ – RICHTI AREAL Wallisellen/Szwajcaria

PROJEKT W LICZBACH • 70 tys. m² terenu, który w przeszłości był

składowiskiem szlamu cementowego • z tego – 64,5 tys. m² terenu nadawało się do

zabudowy • z tego – 20 tys. m² stanowią tereny zielone • 6 przestronnych bloków-studni, 1 wieżowiec, 6

zielonych dziedzińców • 450 mieszkań czynszowych i własnościowych • dla około 1,2 tys. mieszkańców • około 2,5 tys. miejsc pracy

DŁUGA METAMORFOZA TERENU POPRZEMYSŁOWEGO Przemiana terenu poprzemysłowego, nieużywanego od 20 lat, w atrakcyjne osiedle o zróżnicowanym charakterze.Arcadis, na zlecenie firmy Allreal, pełni rolę kierownika projektu w zakresie skażeń i doradztwa środowiskowego.

Tereny poprzemysłowe Richti Wallisellen/Szwajcaria Przemiana terenu poprzemysłowego

Model planowanego osiedla

Idealne połączenie powierzchni mieszkaniowych, biurowych i handlowych Zieleń na dziedzińcu podnosi jakość życia

Źródła: zdjęcie u góry z lewej strony – grupa Allreal; zdjęcie u góry z prawej strony – Ralph Bensberg; zdjęcia u dołu – Reinhard Zimmermann

15

MIANA: TEREN POPRZEMYSŁOWY ZMIENIA SIĘ W ATRAKCYJNE OSIEDLE

Dla chcącego nic trudnego – nie da się trafniej opisać projektu remediacji terenu „Schoch-Areal” w Stuttgarcie. A to dlatego, że zmiana wysoko skażonego terenu poprzemysłowego w „Osiedle przy Placu Wiedeńskim”, łączącą osiedle mieszkaniowe z funkcją biurowo-handlowo-usługową, wszystko w dodatku obudowane odpowiednią infrastrukturą, wymaga nie tylko wizji urbanistycznej, lecz przede wszystkim bardzo dogłębnej remediacji, która zgodnie z planem ma zakończyć się w połowie 2018 r., a jej koszt wyniesie 23 miliony euro. Niecodziennie spotykamy się z tak ekstremalnym przypadkiem zanieczyszczenia szkodliwymi substancjami. Zarówno wody gruntowe, ziemia jak i struktura budynków były silnie skażone chromianami (w wyniku chromowania technicznego i anodyzacji) oraz węglowodorami chlorowanymi o wysokiej lotności, które zanieczyszczały także sąsiadujące obszary. Arcadis wspierał ten ambitny projekt od samego początku przy pomocy własnej, sprawdzonej metody analizy i oceny skażenia, z uwzględnieniem ekonomicznie opłacalnej koncepcji remediacji. Tak jak można się było spodziewać, najwięcej trudności przysporzyła skażona ziemia: konieczna była wymiana 50 tys. m³ gleby, a w niektórych miejscach wykopy sięgały 12 metrów w głąb ziemi. Cel został już prawie osiągnięty, remediacja terenu jest zaawansowana i w najbliższej przyszłości będzie można rozpocząć budowę nowych obiektów.

ROZBIÓRKA BEZ ZAKŁÓCANIA DZIAŁALNOŚCI

50 tys. m3 ziemi do wymia ny

15

INFORMACJE OPRACOWANE PRZEZARCADIS GERMANY GMBH Europaplatz 3 64293 DarmstadtTelefon: +49 6151 388 0 Fax: +49 6151 388 999Strona www: www.arcadis.com e-mail: info-de@arcadis.com

CZŁONEK ZARZĄDU UPRAWNIONY DO REPREZENTACJI SPÓŁKI Marcus Herrmann (Prezes Zarządu/CEO)

REDAKCJADr Kathi Wimmer

DRUKScheuermann Druck GmbH Emanuel-Merck-Straße 99 64579 Gernsheim/RheinStrona www: www.scheuermanndruck.de e-mail: info@scheuermanndruck.de

PROJEKTArcadis Germany GmbH

ROK WYDANIA2017

16

Arcadis jest wiodącą, globalną firmą projektowo-doradczą świadczącą usługi dla nieruchomości, środowiska naturalnego, infrastruktury i gospodarki wodnej. W zeszłym roku nasi eksperci pracowali między innymi przy projektach ochrony

przeciwpowodziowej w Nowym Jorku, rozbudowy sieci metra w Paryżu, i inwestycjach z obszaru energii wiatrowej na Morzu Bałtyckim. Jako lider na rynku i pionier

nowoczesnych technologii od ponad 100 lat stawiamy czoła złożonym, globalnym wyzwaniom, takim jak zmiana klimatu, kurczenie się zasobów naturalnych, urbanizacja

i mobilność. 27 tysięcy naszych pracowników pracuje na całym świecie nad zrównoważonymi rozwiązaniami dla klientów w sektorze przemysłowym i publicznym.

www.arcadis.com