Property small 2

12015

Rynek n ieruchomośc i komercyjnych w Po l sce

C e n t r a h a n d l o w e | B i u r a | M a g a z y n y | H o t e l e

Deweloperzy powierzchni magazynowych coraz chętniej zerkają ku lotniskom

jakość na pierwszym miejscu arnaud Burlin z Unibail-Rodamco specjalnie dla Property Magazine

inwestycja w przyszłość

zarządcy nie są naiwnirynek oczekuje na efekty rosnącej sprzedaży w internecie

W n u m e r z e

Centra handlowe 4 jakość na pierwszym miejscu

O wyzwaniach dla branży centrów handlowych oraz planach związanych z polskim rynkiem opowiada Arnaud Burlin, dyrektor zarządzający na region Europy Centralnej i Austrię, Unibail-Rodamco

10 zarządcy nie są naiwniRynek centrów handlowych ze wstrzymanym oddechem oczekuje na efekty rosnącej sprzedaży w internecie

16 pieniądze leżą w rozrywce Oferta handlowa centrów coraz bardziej się do siebie upodabnia. Prawdziwym wyróżnikiem galerii staje się to, co ma do zaoferowania poza swoją podstawową funkcją

Biura 20 praga walczy ze stereotypami

Warszawska Praga była omijana przez „wielki biznes” szerokim łukiem. II linia zmienia postrzeganie dzielnicy

Magazyny 24 inwestycja w przyszłość

Deweloperzy powierzchni magazynowych w poszukiwaniu atrakcyjnych lokalizacji pod swoje projekty coraz chętniej zerkają ku lotniskom

hotele 28 mamy wszystko oprócz reklamy

Zdążyliśmy zbudować nowe centra kongresowe, hale sportowo-widowiskowe, hotele, drogi i lotniska, a skuteczność reklamy naszego kraju wciąż pozostawia wiele do życzenia

32 przebudzenie marriotta Jedna z najpopularniejszych sieci hotelarskich na świecie do tej pory z Polską „obchodziła się” dość ostrożnie. Teraz ma się to zmienić arChitektura

34 matrix architekta Długie godziny spędzone nad stołem kreślarskim z kalką to już przeszłość

38 kopalnia projektów Dzięki śmiałym wizjom architektów tereny poprzemysłowe i dawne kopalnie w Zabrzu, Katowicach czy Żorach stają się nowymi symbolami regionu

Mieszkania i apartaMenty 42 złoty początek

Na polskim rynku nieruchomości pojawił się nowy gracz – Amstar. Fundusz zaczyna od mieszkań dla najbogatszych, ale zapowiada też inwestycje w inne sektory

44 english Version wersja angielska

www.PROPERTYNEWS.pl

OpracOwanie:Małgorzata Burzec-Lewandowska, [email protected] Robert Posytek, [email protected] Budzaj, [email protected] Szczepański, [email protected] Wiśniewska, [email protected] Liszka, [email protected]

wydawca: PTWP SA Katowice Business Point ul. P. Ściegiennego 3, 40-114 Katowice, tel. 32 209 13 03, fax 32 253 06 77redakcja: www.propertynews.pl00-867 Warszawa, al. Jana Pawła II 27

Sektor, który rośnie w tempie 20 proc. rocznie, przekłada się na kondycję nieruchomości komercyjnych szybciej i w większym stopniu niż mogliśmy się tego spodziewać jeszcze kilka lat temu. Czy zawsze jest to efekt pozytywny?

Pozycja, w jakiej obecnie znaleźli się właściciele i zarządcy centrów handlowych, pokazuje, że niekoniecznie. To właśnie sprzedaż przez internet może być kością niezgody, o czym piszemy w artykule „Kto się boi e-commerce”.

Zupełnie inny wymiar e-commerce może mieć ma dla sektora logistyczno-magazynowego. Tu branża liczy na rosnące zapotrzebowanie na nowe powierzchnie, rozwój nowych formatów i usług logistycznych.

Okazją do dyskusji o aktualnej sytuacji w sektorze jest kolejna edycja największej imprezy gospodarczej w naszym regionie – Europejski Kongres Gospodarczy. To właśnie z tej okazji oddajemy w Państwa ręce kolejne wydanie Property Magazine.

Zaplanowane w czasie Kongresu sesje tematyczne zgromadzą przedstawicieli kluczowych graczy na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej.

Zapraszamy!

E-commercenikt już nie zatrzyma

ZdJęcIa W MaGaZynIE:Shutterstock – str.: 3-4, 8, 10, 12, 14, 21, 45-46, 49Materiały inwestora – str.: 6, 11-12, 16, 18-22, 24-32, 34-36, 42-43, 51-54Daniel Rumiancew – str.: 3, 38Pracowna BAAR – str.: 40Dariusz Cybul – str.: 40

4 Więcej : www.propertynews.pl

C e n t r a h a n d l o W e

arnaud Burlin,dyrektor zarządzający na Europę Centralną i Austrię

Absolwent francuskiej Business School of Management, posiada tytuł magistra finansów. W latach 1990-1991 był zatrudniony w Barfield Corp (Airbus) w Miami (USA) jako kontroler amerykańskiej filii EADS.W latach 1991-1995 pracował w PricewaterhouseCoopers w Paryżu jako audytor ds. finansowych i organizacyjnych, odpowiedzialny za marki IBM France, Gestetner, Saint- -Gobain, Kodak, RATP. W latach 1995-2008 pełnił funkcję kontrolera finansowego w McDonald’s, a następnie dyrektora operacyjnego przed przejściem na stanowisko członka zarządu. Pełnił również funkcję dyrektora na Francję Północno-Wschodnią i Środkowo-Zachodnią. W grudniu 2005 r. został awansowany na stanowisko dyrektora zarządzającego McDonald’s na Republikę Czeską i Słowację. W październiku 2008 r. dołączył do Unibail-Rodamco, zajmując stanowisko głównego dyrektora operacyjnego na Europę Środkową i dyrektora zarządzającego w Republice Czeskiej oraz na Słowacji. W grudniu 2008 r. został dyrektorem zarządzającym na Europę Środkową, a w październiku 2013 r. dodatkowo na Austrię. Jakość

na pierwszym miejscu

5


jak ocenia pan kondycję sektora centrów handlowych w europie i jak na tym tle wypada polska?

Sądzę, że na tle całej Europy Polska radzi sobie bardzo do-brze: gospodarka kraju nadal szybko się rozwija, a ponadto – jak pokazują dane statystyczne – od lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku, kiedy zaczęły powstawać pierwsze centra handlowe, zapotrzebowanie na konsumpcję znacznie wzrosło.

Moim zdaniem, Polacy lubią robić zakupy w centrach handlowych, ponieważ pod jednym dachem kompleksy te oferują szeroki zakres produktów i usług, a także rozrywkę. To wielka wygoda, szczególnie że warunki atmosferyczne są tu mniej korzystne niż na południu Europy. To również jedna z przyczyn, dla których segment ulic han-dlowych jest bardziej rozwinięty poza Polską – na przykład Londyn czy Paryż to typowe miasta, w których zakupy robi się w sklepach na ulicach handlowych.

podczas gdy poziom stawek czynszów w centrach handlowych w polsce i europie zachodniej jest na bardzo zbliżonym poziomie, to w przypadku ulic handlowych różnice są już kolosalne. dlaczego tak się dzieje, czy widzi pan w polsce miejsce na ulice handlowe z prawdziwego zdarzenia?

Rozwój ulic handlowych w Polsce – a szczególnie w War-szawie – po części związany jest z kontekstem historycznym, a także z pogodą i niewystarczającą ofertą handlową. To prawda, że ulice handlowe w Polsce nie przyciągają tak wielu klientów, jak te w innych, dużych miastach europejskich.

Czynsze nie pozostają w oderwaniu od obrotów generowanych przez najemców, dlatego lokale na częściej odwiedzanych ulicach handlowych, które pozwalają najemcom osiągać o wiele większą sprzedaż, są również inaczej wyceniane. Rynek – w pełni otwarty – reguluje się sam.

a jak wygląda stosunek wysokości czynszów do wartości sprzedaży w centrach handlowych w polsce i europie zachodniej?

Generalnie poziom opłat w stosunku do wielkości sprzedaży jest we wszystkich krajach podobny. Stawki ulegają niewielkim zmianom ze względu na sposób prowadzenia działalności (bezpośredni czy w ramach franczyzy lub licencji, w których to przypadkach dochodzi dodatkowy, stały koszt prowadzenia działalności). W zależności od państwa różne mogą być też koszty pracy czy mediów.

w polsce mieliśmy najpierw do czynienia z rynkiem „zarządców”, teraz mamy rynek „najemców”. jak ocenia pan ten „układ sił”, gdzie jest największe pole do popisu na linii współpracy pomiędzy wynaj-mującymi i najemcami?

Te siły w końcu muszą się wyrównać. Jesteśmy partnerami. To wspólny biznes, który rozwija się dzięki obopólnemu zadowoleniu i kooperacji. Na koniec zawsze wygrywa właściwa równowaga. Są na rynku marki, które stanowią trzon naszej oferty, ale to współpraca

dwustronna – one także chcą być w najlepszych pod względem odwiedzalności i poziomu sprzedaży centrach handlowych.

Od najemców wiemy, że w naszych centrach posiadają oni sklepy, w których osiągają najwyższe lub jedne z najwyższych obrotów w ca-łych swoich sieciach. Są to centra w bardzo dobrych lokalizacjach, o bardzo wysokiej odwiedzalności, w które firma ciągle inwestuje. Jeżeli byliby najemcy, a takie przypadki nie są nam znane, którzy mieliby u nas swoje sklepy tylko dla prestiżu, to wyłącznie dlatego, że jest to wpisane w ich strategię rozwoju marki.

Cena wynajmu metra powierzchni w centrach handlowych zależy od wielkości lokalu, lokalizacji w centrum, branży, w której działa najemca, jakości centrum handlowego i wyników, jakie ono osiąga. Standardem rynkowym jest indeksacja umów o wysokość inflacji – zgodnie z zapisami zawartymi w umowie. Natomiast stawki czynszu nie są zmieniane w trakcie trwania umów (czyli przez 5 lub często 10 lat), chyba że zgodnie z zapisami umowy przewidującymi np. „step rent”.

Standardem rynkowym jest czynsz ryczałtowy, który często przechodzi w czynsz od obrotu w przypadku przekroczenia przez sklep określonej wysokości obrotów, co określone jest w warunkach zapisanych w umowie. Procent obrotów, jakiego czynsze nie mogą przekraczać, by działalność najemcy na terenie centrum handlowego była akceptowana przez zarządcę, zależny jest od branży, w której działa najemca. Poziomy udziału wszystkich opłat w obrotach najemcy analizowane są przez zarządcę na bieżąco. W przypadku gdy czynsz dla firmy wynajmującej lokal stanowi większość jego obrotów, zarządca wspólnie z najemcą szuka indywidualnych roz-wiązań, możliwości poprawy takiego stanu rzeczy lub polubownego rozwiązania umowy.

czy problemem polskiego rynku nie jest fakt, że powstało bardzo dużo centrów handlowych w niewielkim odstępie czasu?

W Warszawie oraz innych polskich miastach działa już wiele centrów handlowych i w moim przekonaniu rynek jest stosun-kowo nasycony. Jeżeli chodzi o naszą strategię, najważniejsze jest to, żeby centra handlowe rozwijały się w odpowiedzi na potrzeby klientów znajdujących się w zasięgu oddziaływania tych obiektów. Szczególnie gdy potrzeby te nie są jeszcze zaspo-kojone. Do każdego projektu należy podchodzić indywidualnie, aby uzupełniał istniejącą ofertę handlową na danym rynku, dając klientom nowe możliwości wyboru produktów i usług.

jedną z największych bolączek centrów handlowych w naszym kraju jest powtarzalność ich oferty wynikająca ze stosunkowo płytkiego rynku najemców. mają państwo kontakt z wieloma sieciami nieobecnymi jeszcze nad wisłą. jak postrzegają one polski rynek, czy w najbliższym czasie szykują się jakieś ciekawe debiuty?

Unibail-Rodamco interesują wyłącznie największe centra handlowe w kluczowych miastach Europy. W Polsce spółka skupiona jest na Warszawie. Należą do niej Arkadia, Galeria Mokotów i Galeria Wileńska, a także część Złotych Tarasów. Wkrótce jednak wyjdzie poza stolicę z projektem we Wrocławiu. O kondycji i wyzwaniach dla branży oraz planach związanych z polskim rynkiem opowiada nam Arnaud Burlin, dyrektor zarządzający na region Europy Centralnej i Austrię.

6


Więcej : www.propertynews.pl

Handel jest w ciągłym ruchu, ulega nieustannym zmianom. Na rynek cały czas wchodzą nowi najemcy: w 2014 roku wpro-wadziliśmy nowe marki, takie jak: Kiehl’s, Imaginarium, Unidiz, Neo Adidas czy Kiko Milano. Prowadzimy rozmowy z wieloma brandami o polskich i zagranicznych korzeniach, które myślą o otwarciach jeszcze w tym roku. W naszej działalności w Polsce

jest jednak ważne i to, abyśmy działali na rzecz rozwoju marek lokalnych. W Galerii Mokotów lokale wynajmuje wielu polskich projektantów, na przykład Lidia Kalita, Bohoboco, Kupisz, Zień etc. Jesteśmy gotowi, aby gościć więcej marek z tego segmentu.

Możemy się pochwalić długofalową strategią współpracy z kluczowymi najemcami, jednak cały czas jesteśmy otwarci na nowości, ponieważ chcemy sprostać rosnącym potrzebom i oczekiwaniom naszych klientów. Jeden z najnowszych konceptów opracowanych przez naszą firmę, pod nazwą Pitch & Deal, dedykowany jest młodym firmom chcącym zaprezentować w którymś z naszych cen-trów swoje produkty, usługi, pomysły czy koncepcje. Wśród kandydatów w tym względzie mogą znajdować się startupy, agencje interaktywne, małe i średnie przedsiębiorstwa lub nawet zespoły tworzone przez studentów. Zespołom, które zostaną wyłonione w konkursie, Unibail-Ro-damco oferuje pomoc w rozwijaniu ich konceptu oraz możliwość przetestowania go w jednym z centrów handlowych firmy.

czy nieobecność polski w strefie euro to czynnik wpływający na atrakcyjność rynku z punktu widzenia sieci handlowych i funduszy inwestujących w nieruchomości?

Polski rynek jest dynamiczny i ciągle się rozwija, pomimo trudnego kontekstu gospodarczego w Europie. Generalnie rzecz biorąc, fakt iż Polska nie należy do strefy euro, nie jest przeszkodą z punktu widzenia sieci. Jak dotąd mieliśmy do czynienia z jedną tylko marką, która nie chciała wejść na rynek z tego powodu.

Jako inwestor Unibail-Rodamco jest związane z Polską dłu-gofalowo. Chcemy ciągle inwestować i rozwijać swoje projekty, a zatem nie uważamy, że to problem.

wielu właścicieli centrów handlowych zadaje sobie pytanie, jak rosnąca sprzedaż w internecie odbije się na kondycji ich obiektów. już teraz mamy do czynienia z mniejszym apetytem sieci na eks-pansję i malejącym zapotrzebowaniem na powierzchnie. zjawisko to wymusza szereg zmian...

Handel elektroniczny to kanał, który w ciągu ostatnich kil-ku lat bardzo szybko się rozwijał i z pewnością tak będzie w dalszym ciągu. Oczywiście daje sieciom nowe możliwości sprzedaży produktów, ale wiemy, że ważne jest także, żeby firmy te pozostawały z nami w długofalowym partnerstwie, aby były obecne w naszych centrach handlowych, ponieważ tutaj mogą prezentować swoje produkty, opowiadać o sobie. A klienci mogą dotknąć, poczuć, powąchać produkty i wypróbowywać usługi. Tego nie da się osiągnąć w strategii on-line, chyba że ktoś zada sobie trud i wybierze produkty w centrum handlowym, a dopiero potem zdecyduje się kupić je on-line.

Dla naszych najemców sklepy internetowe są ważne, ponie-waż pozwalają dotrzeć do dużej liczby klientów. Działalność on-line często jednak nie prowadzi do kanibalizacji sprzedaży w tradycyjnych sklepach. Przeciwnie – może okazać się świetną strategią zwiększania sprzedaży w sklepach w „realu”. Od wielu firm modowych słyszymy na przykład, że koncepcja „click and collect” pomogła ich sklepom zwiększyć sprzedaż – klient zamawia on-line, odbiera to w sklepie, a przy okazji wychodzi z dodatkowymi zakupami.

unibail-rodamcoUnibail-Rodamco jest wiodącą w Europie giełdową spółką z sektora nieruchomości i trzecią pod względem wielkości na świecie. Grupa, obecna na giełdzie w Paryżu od 1972 roku, dziś dysponuje portfolio nieruchomości komercyjnych o wartości wynoszącej na dzień 31 grudnia 2014 roku 34,6 mld euro, zlokalizowanych w największych miastach Europy kontynentalnej.

Unibail-Rodamco koncentruje swoją działalność na dużych centrach handlowych w największych miastach europejskich, najbardziej prestiżowych biurowcach w centrum i w zachodniej części Paryża oraz największych obiektach konferencyjnych i wystawienniczych w Paryżu i okolicach.

142,765

IN FIGURES

216

194

99%

500k+

BUILDING

SATISFACTION

CONSTRUCTION TIME

We love to see satisfied clients.

VOLUME OF WORK

More than 140,000 sq m have been delivered by Reesco in the last 3 years. We are very proud of this.

We have over half million hours on construction sites, where our experience has proved invaluable.

We have worked on almost 200 buildings to date and are waiting to make new acquaintances soon.

EMPLOYERUpwards of 200 clients have entrusted their

needs to us and shown that they believe in what we deliver. We never slow the pace, but increase quality

all the while.

216

142,765

500k+

194

99%

sq m

sq m

W ciągu najbliższych 5 lat spółka chce zainwestować 8 mld euro, co oznacza, że na rozwój przeznaczy najwięcej środków spośród giełdowych spółek sektora nieruchomości.

142,765

IN FIGURES

216

194

99%

500k+

BUILDING

SATISFACTION

CONSTRUCTION TIME

We love to see satisfied clients.

VOLUME OF WORK

More than 140,000 sq m have been delivered by Reesco in the last 3 years. We are very proud of this.

We have over half million hours on construction sites, where our experience has proved invaluable.

We have worked on almost 200 buildings to date and are waiting to make new acquaintances soon.

EMPLOYERUpwards of 200 clients have entrusted their

needs to us and shown that they believe in what we deliver. We never slow the pace, but increase quality

all the while.

216

142,765

500k+

194

99%

sq m

sq m



Unibail-Rodamco inwestuje w centra usytuowane w najlepszych lokalizacjach dużych miast, obiekty atrakcyjne, z dużym naci-skiem na wygodną i zróżnicowaną gastronomię, bezpłatne usługi dla klientów, komfort, szeroką, kompleksową ofertę, pomocny i wykwalifikowany personel. Nasza strategia polega na tworzeniu miejsc, gdzie ludzie mogą się spotkać, gdzie mają bezpośredni kontakt ze sprzedawcą, gdzie uzyskają w sklepie profesjonalną poradę od sprzedawcy. Ciągle staramy się zapewnić klientom realne doświadczenie. Ludzie nie przychodzą do centrów handlowych wyłącznie na zakupy. Przychodzą tu, aby spotkać się z przyjaciółmi, spędzić czas z innymi ludźmi – tego nie dadzą zakupy on-line.

czy zmiana zwyczajów zakupowych klientów to początek ewolucji, czy zapowiedź rewolucji na rynku centrów handlowych?

Nie powiedziałbym, że jest to rewolucja. Jest to permanentna ewolucja, ale w strategiach firm detalicznych centra handlowe pozostaną bardzo silnym kanałem sprzedaży. My, właściciele centrów handlowych, musimy nieustannie adaptować się do rosnących oczekiwań naszych klientów, jeżeli chodzi o obsłu-gę, poziom komfortu, ofertę gastronomiczną, coraz większą digitalizację etc. Jest to dla nas bardzo ekscytujące wyzwanie. Wszystkie ostatnie projekty, z którymi mogli się państwo za-poznać w naszych funkcjonujących centrach, jak Aleja Smaków w Galerii Mokotów, nowe lub przebudowane strefy restauracyjne w Arkadii i Wileńskiej czy duży koncept sali zabaw dla dzieci, to odpowiedź na zmieniające się zwyczaje naszych klientów.

jaki był rok 2014 w poszczególnych centrach należących do unibail--rodamco pod kątem odwiedzalności, wyników sprzedaży i aktywności najemców?

Dla Unibail-Rodamco był to stabilny rok pod względem od-wiedzalności i wyników sprzedaży. Ponadto plasowaliśmy się dużo powyżej krajowych indeksów. Jeżeli chodzi o działalność operacyjną, podpisaliśmy w Warszawie ponad 150 nowych umów najmu, również z markami debiutującymi na polskim rynku. Z powodu licznych zmian, relokacji czy remontów niektóre lokale były na jakiś czas wyłączane z funkcjonowania, co jest normalne w przypadku rotacji lub odświeżania starszych konceptów. Był to również ostatni rok prac

przy budowie metra w okolicy Warszawy Wileńskiej – teraz jednak, po otwarciu pobliskiego skrzyżowania i stacji metra naprzeciwko naszego centrum – przewidujemy dynamiczny wzrost.

czy to duże wyzwanie tak zarządzać arkadią, galerią mokotów i wi-leńską, żeby centra uzupełniały się, a nie konkurowały?

Uważnie analizujemy każde z naszych centrów, projektując je i zarządzając nim w taki sposób, aby najlepiej odpowiadało na potrzeby klientów w swojej strefie oddziaływania. Arkadia to centrum regionalne, dlatego ma najszerszą ofertę. Główną grupę jej klientów stanowią rodziny, w związku z czym oferuje najszerszy wachlarz usług dla osób z dziećmi. Z kolei Galeria Mokotów zlokalizowana jest w bardziej zamożnej dzielnicy mieszkaniowej i biurowej. Dlatego jest to centrum modowe, wyróżniające się między innymi unikalnymi markami młodych projektantów, dla których została stworzona specjalna aleja. Natomiast Warszawa Wileńska, centrum znajdujące się w centrum Pragi, odpowiada na potrzeby lokalne, z dużą liczbą inicjatyw prowadzonych w po-wiązaniu z prężnie działającymi w jego pobliżu niekomercyjnymi podmiotami, z ofertą nakierowaną na ludzi młodych.

czy widzi pan miejsce na kolejne centra handlowe w warszawie?Nie istnieje ogólna odpowiedź na to pytanie. Jeżeli znajdzie-

my na warszawskim rynku jakąś niszę w nowej okolicy z niską podażą, możemy rozważyć konkretny projekt.

Podobnie jest w przypadku rynków lokalnych. Jeżeli znajdziemy jakąś niszę, to możemy rozważyć realizację nowego projektu, zarówno od postaw, jak i w wyniku przejęć. Tak jak to było w przypadku Arkadii czy Galerii Mokotów.

na jakim etapie są prace związane z budową centrum handlowo-roz-rywkowego we wrocławiu?

Prace związane z realizacją tego projektu właśnie się rozpo-częły. Odpowiednie informacje przekażemy, gdy tylko będziemy mogli ujawnić ostateczną koncepcję, która znajduje się nadal w fazie finalizacji.

otoczenie konkurencyjne w mieście jest bardzo silne. dlaczego zdecydo-wali się państwo na wejście z nowym projektem do stolicy dolnego śląska?

Uważnie analizujemy każdy projekt pod kątem potrzeb klientów w jego strefie oddziaływania. Jesteśmy pewni, że w przypadku naszego wrocławskiego projektu odpowiemy na te potrzeby.

jakie są plany unibail-rodamco odnośnie polskich obiektów w portfelu? modernizację przeszły już arkadia, galeria mokotów i ch wileńska, jakie są dalsze plany?

Jesteśmy nastawieni na inwestycje długofalowe i chcemy, aby nasze obiekty ciągle się rozwijały. Stale aktualizujemy ich ofertę sklepów i punktów usługowych oraz modernizujemy infrastrukturę. A zatem tak, w odniesieniu do naszych istniejących centrów mamy bieżące plany w zakresie modernizacji przestrzeni wspólnych, otwie-rania wysokiej jakości restauracji z obsługą kelnerską, remontów kolejnych toalet czy rozbudowy lokali zajmowanych przez naszych kluczowych najemców. Jeżeli chodzi o plany rozwojowe, aktywnie poszukujemy inwestycji, które wpisywałyby się w naszą strategię. dziękuję za rozmowę.

Robert Posytek

Jesteśmy nastawieni na inwestycje długofalowe i chcemy, aby nasze obiekty ciągle się rozwijały



Zarządcy nie są naiwniDuże nasycenie powierzchnią handlową, spadają-

ce wskaźniki odwiedzialności oraz brak nowych marek planujących ekspansję na terenie Polski – to wszystko spędza sen z powiek właścicielom

centrów handlowych. Dodatkowo najemcy stawiają twarde żądania dotyczące uzależnienia stawki czynszu od uzyskanego obrotu. Rozwiązanie wydaje się fair dla obu stron, ale czy tak jest w rzeczywistości?

KTO SIę BOI E-COMMERCE?Sukces centrum handlowego mierzy się jego wynikiem finan-sowym. Od stałych comiesięcznych przychodów zależą zyski właściciela, możliwość uzyskania finansowania bankowego i pozytywna ocena obiektu przez potencjalnych kupców. Stąd olbrzymią rolę przywiązuje się do tzw. czynszu podstawowego,

czyli stawki, którą musi płacić każdy najemca w zależności od m.in. zajmowanej powierzchni czy rodzaju towarów, które sprzedaje.

Istnieje także czynsz od obrotów, czyli zobowiązania, jakie ponoszą najemcy, którzy osiągają odpowiednio wysoką sprze-daż. W teorii sukces sieci powinien przełożyć się bezpośrednio na wyższy zysk centrum. W praktyce bardzo często dzieje się na odwrót – najemcy starają się wyprowadzać obroty poza sklepy stacjonarne, a doskonałym narzędziem do tego stał się e-commerce.

– Handel internetowy jest zazwyczaj obsługiwany przez spółkę, która została do tego specjalnie powołana przez sieć lub producenta towaru. W ten sposób sprzedaż nie przechodzi przez kasę fiskalną sklepu i nie jest wpisywana do obrotów cen-trum handlowego. Zarządcy nie mogą jednak z tym faktem nic

Rynek centrów handlowych ze wstrzymanym oddechem oczekuje na efekty rosnącej sprzedaży w internecie, ale pierwsze problemy już pojawiły się na horyzoncie. Na linii zarządcy-najemcy robi się naprawdę nerwowo.


zrobić, a ma to przełożenie np. na możliwość płacenia czynszów od obrotów – tłumaczy Magdalena Frątczak, dyrektor, Dział Powierzchni Handlowych, CBRE.

Problem był bagatelizowany, ponieważ kanał internetowy odpowiada za zaledwie kilka procent obrotów sieci handlowych obecnych w Polsce. Rynek rośnie jednak w tempie około 20 proc. rocznie i w tym roku jego wartość przekroczy 30 mld złotych. Wartość globalnego rynku e-commerce to już ponad 1,8 bln dolarów. – Dziś handel internetowy nie stanowi znacznego udziału w przychodach najemców. Z czasem to się zmieni i wtedy przyjdzie czas na konkretne decyzje – dodaje Frątczak. I raczej nie będą one łatwe. Już dziś najemcy starają się wywierać presję na centrach handlowych. Mikael Andersson, dyrektor

zarządzający Ikea Centres Poland, potwierdza, że niektóre duże sieci starają się wykorzystać moment i przejść na czynsz uzależniony wyłącznie od obrotów. – To sposób na znaczne ograniczenie kosztów funkcjonowania w centrum handlowym w przypadku sukcesu kanału internetowego. W skrajnych sytu-acjach może pozbawić właściciela galerii przychodów z tytułu wynajętej powierzchni lub zapewnić mu jedynie bardzo niskie przychody. To bardzo korzystne dla najemcy i na dłuższą metę niemożliwe do utrzymania. Zarządcy są świadomi tej sytuacji – komentuje.

A to nie jedyny problem. Trudna sytuacja rynkowa spowo-dowała, że najemcy bardzo często „przerzucają” na właściciela centrum koszty tzw. „fit-outu” czy walczą o zapisy pozwalające im opuścić obiekt w dowolnym momencie. – Niejednokrotnie duże sieci działają wspólnie i wywierają naciski na zarządcę obiektu – komentuje pragnący pozostać anonimowym ekspert. To rodzi olbrzymie trudności, zwłaszcza jeśli pamięta się o sta-łych kosztach, które musi ponosić właściciel obiektu w związku

11

Niektóre duże sieci starają się wykorzystać moment i przejść na czynsz uzależniony wyłącznie od obrotów - mówi Mikael Andersson, dyrektor

zarządzający Ikea Centres Polska



z udostępnieniem powierzchni handlowej. Inwestor odpowiada także przed bankiem, który udziela finansowania na projekt i wymaga określonych zysków z tytułu czynszów.

SHOW-ROOM.PLJak to działa? W centrach handlowych zamiast regularnych sklepów pojawiają się show-roomy, niewielkie placówki nasta-wione na prezentację, a nie na sprzedaż towarów. W Polsce jest to koncept jeszcze mało znany, jednak najemcy coraz częściej wykorzystują salony jako jako swoiste „punkty prezentacji towarów”.

– Sieci dostosowują się do rozwoju e-commerce na dwa sposoby. Pierwszy z nich to wykorzystanie małych firm, które opierają sprzedaż w internecie na sklepach stacjonarnych. Duże sieci, które mają dobrze rozwiniętą logistykę i własne magazyny, wyprowadzają sprzedaż poza placówki stacjonarne. Traktują salony jako „pick-up points”. To zmniejsza ich obroty w danym sklepie oraz wyniki sprzedaży całego centrum handlowego – komentuje Mikael Andersson.

Zdarzają się jeszcze bardziej wyszukane sposoby na ograni-czanie obrotów w sklepach. Jednym z nich jest wykorzystanie urządzeń mobilnych, które wręczane są klientom placówek stacjonarnych. W ten sposób konsumenci nie korzystają z kasy, ale de facto z internetowego kanału dystrybucji. – Powoduje to, że kasy w centrum handlowym są omijane, a sklep staje się wyłącznie punktem wystawowym. Dla właściciela obiektu jest to

sytuacja bardzo niekorzystna. Nie powinien się na nią zgodzić, jeśli najemca płaci wyłącznie czynsz od obrotów – alarmuje dyrektor Ikea Centres.

Najbardziej kreatywne pod tym kątem są sieci z sektora RTV/AGD. Już dziś wykorzystują one tradycyjne placówki jako swoiste show-roomy. – Sprzedaż internetowa jest dla nich o wiele ważniejsza niż stacjonarna. Ma to olbrzymi wpływ na centra handlowe, w których są najemcami, ze względu na wynajmowaną przez nich, najczęściej dużą, powierzchnię – komentuje anonimowy ekspert.

KRóTKOWZROCZNOŚćProblem nie dotyczy oczywiście wszystkich centrów handlo-wych. Duże, rozpoznawalne i doskonale zlokalizowane obiekty mają siłę, by oprzeć się zakusom najemców. Niestety starsze czy słabiej funkcjonujące już nie. – Sieci potrafią wymóc takie zmiany w umowach, by w praktyce ponosić niewielkie koszty funkcjonowania. Jeśli właściciel nie akceptuje warunków, wtedy sieć rezygnuje z placówki i przenosi się do konkurencyjnej galerii. Do takich sytuacji dochodzi już w polskich miastach regionalnych – mówi nasz anonimowy rozmówca.

Ikea Centers stawia sprawę jasno: – Nie zgadzamy się na przejście wyłącznie na czynsz od obrotów. Jest to możliwe, jeżeli po jakimś czasie najemca zaczyna płacić czynsz podstawowy. Przeciwne rozwiązanie naraża nas na potężne straty. Jesteśmy dużą firmą, mamy wiele centrów handlowych, chcemy tu być przez lata i musimy dbać o opłacalność naszego biznesu – ar-gumentuje Mikael Andersson.

Duże sieci chcą przechodzić na czynsz wyłącznie od obrotów gdy nie są pewne siły nabywczej klientów centrum handlowe-go. – Mamy do czynienia z konfliktem interesów w którym strony czasem spotykają się w połowie drogi, to znaczy starają się wypracować takie rozwiązanie, które zadowoli wszystkich negocjujących – tłumaczy Ewa Szafrańska-Mądry, Mana-ging Director CEE w Balmain Asset Management. Dobrym wyjściem z sytuacji jest czasowe rozwiązanie. – Przez pewien

C

M

Y

CM

MY

CY

CMY

K

serenada_ Property Magazine_205x275 eng.pdf 1 10.09.2014 16:08

Handel internetowy jest zazwyczaj obsługiwany przez spółkę, która została do tego

specjalnie powołana przez sieć lub producenta towaru.

W ten sposób sprzedaż nie przechodzi przez kasę fiskalną sklepu i nie jest wpisywana do obrotów centrum handlowego.

Zarządcy nie mogą jednak z tym faktem nic zrobić, a ma to

przełożenie np. na możliwość płacenia czynszów od obrotów

– tłumaczy Magdalena Frątczak, dyrektor, Dział Powierzchni

Handlowych, CBRE.

12

C

M

Y

CM

MY

CY

CMY

K

serenada_ Property Magazine_205x275 eng.pdf 1 10.09.2014 16:08



okres najemca płaci czynsz od obrotów, a potem przechodzi na czynsz stały. Wszystkim stronom zależy na wynegocjowaniu dobrych rozwiązań – dodaje.

Inaczej zachowują się typowi deweloperzy, którzy budują, wy-najmują, a następnie sprzedają swoje projekty na rzecz funduszy inwestycyjnych. Niejednokrotnie zgadzają się na żądania sieci, by uzyskać jak najwyższy poziom komercjalizacji i zwiększyć wartość obiektu. To jednak rozwiązanie krótkowzroczne, które psuje rynek.

BEZ USTęPSTWNiestety na zachodzie Europy, gdzie rynek jest bardziej doj-rzały, nie powstało jeszcze gotowe rozwiązanie tej sytuacji, które można by zaimplementować na polski rynek. Magdalena Frątczak podkreśla, że przede wszystkim nie należy ustępować najemcom i trzymać się czynszów podstawowych. To jednak trudne zadanie.

Jest i druga strona medalu. Ekspertka CBRE zwraca uwagę, że koniec końców zarządcy korzystają jednak z większego ruchu, jaki generują najemcy prowadzący sprzedaż interne-tową. – Ktoś, kto przychodzi do centrum po odbiór towaru, może także zakupić inne produkty w danej placówce lub też odwiedzić inne punkty. Dlatego centra handlowe powinny korzystać z rozwoju takiej formy sprzedaży – dodaje. Po-nadto ludzie wciąż będą potrzebowali miejsc spotkań, stąd tak ważny jest rozwój food courtów czy dodatkowych usług.

Elżbieta Dmowska-Mędrzycka, prezes zarządu Media-dem Communication, dodaje, że „omnichannel” może stać się olbrzymim impulsem dla dalszego rozwoju sieci i centrów handlowych. Potrzeba jedynie znaleźć rozwiązania dla kwestii, które dziś wydają się problemem. Jedną z nich są właśnie czyn-sze. – Lekarstwem jest transparentność obrotów u najemców. Dobrym wzorem powinny być dla nas doświadczenia rynku w Wielkiej Brytanii. Tam najemcy raportują wszystkie transakcje, co ułatwia funkcjonowanie obiektów oraz wzbudza wzajemne zaufanie – dodaje.

Niestety, w wielu centrach brakuje spójnego systemu, dzięki któremu zarządcy mają wiedzę o obrotach swoich najemców. Muszą opierać się na ich deklaracjach, które często mijają się z rzeczywistością.

– W żadnym kraju z rozwiniętym rynkiem handlowym nie ma rozwiązań, które rozwiązywałyby problemy wynikające z e-commerce dla funkcjonowania centrum handlowego – dodaje Frątczak.

Elżbieta Dmowska-Mędrzycka wskazuje na koncepcję, którą można nazwać „sklepem przyszłości”. To placówka podzielona na trzy strefy. – Obejmują one tradycyjną sprzedaż, budowę tzw. customer experience, czyli dodatkowe usługi, wydarzenia i animacje mające wzmocnić lojalność klientów i budować kon-takt z marką, oraz punkty odbioru towarów – wylicza. - W ten sposób, przy uwzględnieniu procentowych udziałów obrotów w różnych kanałach dystrybucji oraz zajmowanej powierzchni, możemy tworzyć algorytmy pozwalające na skuteczne wyliczenie czynszu. To świetny mechanizm, który broni interesów zarówno najemców, jak i właścicieli obiektów – tłumaczy.

TRUDNA PRZySZłOŚćTaka konstrukcja to jednak melodia przyszłości. Dziś polski rynek przypomina raczej pole bitwy niż okrągły stół. – Jedyny mechanizm obronny centrów handlowych przed takimi za-biegami to czynsz podstawowy. Właściciel centrum nie musi godzić się na wszelkie propozycje najemców. Inwestujemy po-tężne fundusze, tworząc miejsce do handlu dla najemców i nie możemy po prostu oddawać powierzchni za darmo – tłumaczy Mikael Andersson.

– Coraz więcej słyszy się o sytuacjach, w których sieci sta-rają się wykorzystać swoją mocną pozycję przy negocjacjach z zarządcami centrów. Myśląc o optymalizacji swoich kosztów poważnie uderzają w wyniki całego centrum – tłumaczy jeden z najemców.

Symboliczna w całej sytuacji jest także zmowa milczenia, która obejmuje nie tylko najemców, ale również i właścicieli obiektów handlowych. Jak wspólnie tłumaczą eksperci, wszystkie podmioty na rynku muszą zdać sobie sprawę, że działanie na szkodę partnera jest bardzo krótkowzroczne. Sieci, które nie myślą o sukcesie centrów handlowych, oraz właściciele, którzy nie myślą o zyskach swoich najemców, nie zdają sobie sprawy, że w obliczu dużej konkurencji na każdej płaszczyźnie przyniesie to olbrzymie straty.

Dziś polski rynek przypomina raczej pole bitwy niż okrągły stół



Pieniądze leżą w rozrywceOferta handlowa centrów coraz bardziej się do siebie upodabnia. Dochodzimy do sytuacji, kiedy prawdziwym wyróżnikiem galerii staje się to, co ma do zaoferowania poza swoją podstawową funkcją. Pytanie, jak przekłada się to na sprzedaż.

Na polskim rynku potrzebę zbudowania alternatyw-nej oferty pozahandlowej jako jedno z pierwszych centrów zauważyło warszawskie Blue City. – Ku-pując przeszło 10 lat temu wielki budynek galerii,

zrozumieliśmy, że wielkie sieci będą wszędzie. Wtedy przyszły pierwsze pomysły, aby na terenie obiektu realizować ciekawe wydarzenia – mówi Yoram Reshef, dyrektor generalny centrum handlowego Blue City.

Jednym z pierwszych była wystawa „The Human Body”, wzbu-dzająca duże kontrowersje, jak i zainteresowanie. Obejrzało ją ponad 3 tys. osób. Jednak, jak wspomina Yoram Reshef, spodzie-wanego efektu zwiększenia zainteresowania handlem nie było.

– Zrozumieliśmy, że musimy podejść do obiektu inaczej, pomyśleć o nim nie jak o galerii handlowej, ale jak o mieście, spełniającym różne funkcje, i zaoferować klientom nie tyle pojedyncze wydarzenie, co całą kompleksową ofertę. Zadbać o to, by chcieli tu spędzać czas z całą rodziną, stąd też silnie rozbudowaliśmy ofertę dla dzieci – tłumaczy.

W Blue City otwarto więc Inca Play – plac zabaw, a jedno-cześnie miejsce organizacji imprez okolicznościowych. Mie-sięcznie odbywa się tam ich niemal 200. Działa tu też szkoła tańca Egurrola Dance Kids, do której uczęszcza ok. 1500 dzieci, Akademia Piłki Nożnej czy centrum kartingowe.

Co weekend klientów przyciągają do Blue City także różne imprezy, jak cykliczny jarmark produktów regionalnych i rę-kodzieła oraz targi mody. Do tego koncerty. W październiku 2014 r. koncert z udziałem Dawida Kwiatkowskiego zgromadził w ciągu jednego weekendu blisko 100 tys. osób. Jak mówi Yoram Reshew, taka strategia sprawdziła się w 100 procentach. Przekłada się na popularność galerii, a co za tym idzie – wyniki sprzedaży.

Słuszność tak kompleksowego podejścia potwierdzają eksperci. – Skuteczna strategia to nic innego, jak odpowiedź centrum na potrzeby klientów. Powinno się zacząć od dokładnego zrozu-mienia, kim są klienci centrum i jakie mają potrzeby – mówi Grzegorz Jamroziak, dyrektor operacyjny ds. Powierzchni Handlowych, Colliers International. Jak podkreśla, wyniki analizy będą inne dla dużego centrum o zasięgu regionalnym, a inne dla mniejszego obiektu, którego główną funkcją jest możliwość szybkiego zrobienia codziennych zakupów.

CENTRUM HANDLOWE... JAK GALERIA SZTUKIJak pokazuje przykład krakowskiej Galerii Bronowice, inspiracją do funkcjonowania obiektu i zapewnienia mu oryginalnej spójnej strategii, jak i oferty pozahandlowej może stać się jej lokalizacja.

Galeria Bronowice powstała w dzielnicy Krakowa kojarzącej się z Młodą Polską. Stąd też odwołania do motywów secesji znalazły się nawet w elementach małej architektury i w archi-tekturze wnętrz budynku.

– Zaproponowaliśmy rozwiązania nawiązujące dialog i będące spójne z miejscem, które niejako zobowiązuje nas do zaofero-wania czegoś więcej niż tylko zakupy – opowiada Aleksandra Rzońca, dyrektor Galerii Bronowice. – Postawiliśmy na ofertę nietypową, niedostępną w innych krakowskich centrach han-dlowych, co wyróżniło nas na rynku i nadało charakteru.

17


Galeria Bronowice zdecydowała się zaprosić w swoje progi najstarszą uczelnię artystyczną w Polsce – Akademię Sztuk Pięknych w Krakowie. Pod jej patronatem działa tam „Akademia w Bronowicach”. – Pomysł na promocję sztuki i „wyprowadze-nie” jej z klasycznych instytucji z sukcesem realizujemy już od roku – podkreśla Aleksandra Rzońca. – Okazało się, że mieliśmy rację – dziś centra handlowe to także miejsca spotkań, i aby wyjść naprzeciw oczekiwaniom klientów, trzeba dać im coś więcej niż tylko przyzwoity tenant-mix. W Akademii oglądać można wystawy prac pracowników i absolwentów uczelni, niezwykłe instalacje oraz unikatowe meble artystyczne. Od-bywają się też prezentacje multimedialne, dyskusje, warsztaty dla dzieci i dorosłych.

Podejście promujące działania proartystyczne od początku dzia-łalności towarzyszy funkcjonowaniu Starego Browaru w Poznaniu. – Idea 50/50 jest bazą wszystkich projektów Grażyny Kulczyk i zakłada, że 50 proc. każdego z nich stanowi sztuka, podczas gdy drugie 50 proc. determinuje specyfika danego przedsięwzięcia. Sztuka ma być elementem komplementarnym dla biznesu – mówi Barbara Banat z działu marketingu Starego Browaru.

W ramach tej idei na terenie Starego Browaru obok ponad 200 sklepów i restauracji od chwili jego powstania w 2003 r. działa Fundacja Art Stations Grażyny Kulczyk i prowadzona

przez nią galeria sztuki współczesnej. Odbywa się tu kilkaset wydarzeń artystycznych rocznie – warsztaty, wernisaże, kon-certy, spektakle, wystawy, wykłady, pokazy. W przestrzeniach wspólnych obiektu podziwiać można dzieła sztuki współczesnej światowej klasy artystów (Igora Mitoraja, Piotra Uklańskiego, U-Ram Choe czy Alessandro Mendiniego).

Stary Browar jest nie tylko obiektem handlowym, ale też naj-większą prywatną instytucją kulturalną, którą rocznie odwiedza ok. 10 milionów osób. Ogromną popularnością cieszą się letnie pokazy filmowe na Dziedzińcu Sztuki, na które przychodzi śred-nio 400-700 osób. W ramach październikowego Art & Fashion Forum prowadzimy bezpłatne warsztaty i wykłady z wybitnymi osobowościami świata mody i sztuki. – Naszymi gośćmi byli odwiedzający nasz kraj po raz pierwszy: Scott Schumann, twórca The Sartorialist, Andrew Bolton, kurator z Metropolitan Mu-seum of Modern Art w Nowym Jorku czy słynni graficy:Tomek Sadurski, Magda Antoniuk, fotografowie: Piotr Stokłosa, Rafał Milach, WP Onak. Nagrodą dla zwycięzców warsztatów jest dowolnie wybrany kurs na prestiżowej uczelni Central Saint Martins College of Art & Design w Londynie, którą funduje Stary Browar (kilka osób rocznie od 8 lat) – mówi Barbara Banat.

… JAK SZKOłAElżbieta Dmowska-Mędrzycka, Mediadem Consulting, pod-kreśla, że imprezy organizowane w centrach handlowych nadal w przeważającej części realizują utarty kalendarz handlowy z takimi sztandarowymi tematami jak: Dzień Dziecka, Mikołajki, urodziny centrum, Walentynki czy czasami pokazy mody związane z nowymi kolekcjami wiosennymi i jesiennymi. – Z wyjątkiem urodzin centrum, wydarzenia te występują mniej więcej w tym samym czasie, co powoduje – przy nasyconym rynku – swego rodzaju kanibalizację – podkreśla Mędrzycka i dodaje, że jest zwolenniczką nie tyle jednorazowych eventów, co cyklicznych programów ściśle wynikających z pozycjonowania centrum. Może to być program edukacyjny dla dzieci (edutainment) bądź wydarzenia ścisłe powiązane z życiem lokalnej społeczności (community relations).

Na zajęcia edukacyjne postawiła m.in. warszawska Arkadia, która prowadzi np. cykl weekendowych warsztatów tematycznych, wprowadzając dzieci w świat nauki, przyrody, historii czy technologii poprzez zabawę z animatorami.

Tymczasem gliwickie CH Forum poszło o krok dalej, oferując całotygodniową możliwość edukacji dla wszystkich i do grona najemców zaprosiło bibliotekę. – Nie urządzamy tylko zwykłej biblioteki, lecz również miejsce relaksu z dostępem do nowych technologii. Idealne dla dzieci i dorosłych, a także osób z niepeł-nosprawnością– mówi Bogna Dobrakowska, dyrektorka Miejskiej Biblioteki Publicznej w Gliwicach. Ma to być miejsce z wygodnymi kanapami, strefą z grami planszowymi, w tym wspomagającymi terapię logopedyczną, oraz konsolą do gier. W punkcie będzie można wypożyczyć książki, także przeznaczone dla niewidzących i niedowidzących, czy skorzystać z e-booków, baz danych, filmów DVD, a nawet wracających do łask płyt gramofonowych.

Biblioteka w galerii zajmuje powierzchnię ok. 160 mkw. i mieści się w przeszklonej antresoli, z efektownym widokiem na okolicę.

Spektakularnym sukcesem edukacyjnym okazało się w przypadku CH Forum w Gliwicach zaproponowanie klientom warsztatów

W Starym Browarze ogromną popularnością cieszą się letnie pokazy filmowe na Dziedzińcu

Sztuki, na które przychodzi średnio 400-700 osób



telewizyjnych, w ramach trwającej blisko dwa tygodnie akcji „Forum live TV”. W maju ubiegłego roku zorganizowane grupy i indywidualni klienci mogli odwiedzić studio telewizyjne i poznać pracę od zaplecza z kamerą i stołem mikserskim.

– Każdy mógł przygotować zupełnie za darmo klip promocyjny o swojej działalności, a dzieci pomysłową formę życzeń na nadcho-dzący Dzień Matki. Pamiątką na długo były płyty DVD z nagranym i zmontowanym materiałem. Do uczestników warsztatów trafiło 145 takich płyt – mówi o akcji, Forum live TV” Grzegorz Filipczyk, dyrektor zarządzający CH Forum z ramienia JLL.

Projekt przyciągnął szkoły, przedszkola, lokalne kółka zaintere-sowań i stowarzyszenia. Skorzystało z niego 51 zorganizowanych grup z 29 instytucji, w tym wspomnianych szkół i przedszkoli. Razem z nauczycielami i opiekunami łącznie ponad 2000 osób. Do tej liczby trzeba też dodać kilka tysięcy indywidualnych klientów.

Elżbieta Dmowska-Mędrzycka zwraca uwagę, że znacznie trudniej niż zrobić jedno spektakularne zdarzenie jest utrzymywać relacje z lojalnymi klientami, organizując dla nich wydarzenia dedykowane lub prowadząc marketing spersonalizowany, komu-nikując się przez aplikacje, sms-y, maile, w sposób dopasowany do potrzeb odbiorcy. – Pozostaje jednak pytanie o skuteczność takich akcji i zmierzenie ich oddziaływania na przychody najemców. Jak się okazuje, nie jest to proste zadanie – podsumowuje.

CO MAJą Z TEGO NAJEMCy?Centra handlowe najczęściej nie monitorują sprzedaży w sklepach w cyklu dziennym, tylko w miesięcznym, w związku z czym trudno jest ocenić, jak dane wydarzenie wpłynęło na sprzedaż w danym dniu. – Zarządzający centrami monitorują oczywiście odwiedzalność obiektu w dniach organizacji wydarzeń specjal-nych, ale większa liczba klientów nie zawsze przekłada się na poprawę wyników najemców – podkreśla Grzegorz Jamroziak z Colliers International.

Jak dodaje, jeszcze mniej oczywista jest ocena wydarzeń wize-runkowych, które są nastawione na budowanie marki centrum w dłuższym terminie, a przez to ich bezpośredni wpływ na wyniki jest trudniejszy do uchwycenia.

Efektywność działań promocyjnych galerii handlowych naj-szybciej oceniają więc sami najemcy. Ich zdaniem najlepsze efekty przynoszą kampanie oraz wydarzenia kontekstowe, jak np. święta, wyprzedaż, start sezonu. – Istotny jest wybór tematu, który może być wykorzystany przez najemców we własnej komunikacji i taki, który posiada potencjał handlowy. Wydarzenie spełniające te dwa warunki to skuteczny call-to-action wpływający na wzrost odwiedzalności, przede wszystkim odwiedzalności przekładającej się na wzrost liczby wejść w poszczególnych sklepach – tłumaczy Karol Gajdamowicz, dyrektor marketingu Esotiq & Henderson.

WIęCEJ PRZESTRZENI NIEHANDLOWEJ Trendy związane z działaniami marketingowymi wpływają też na kształt galerii. Udział powierzchni niehandlowej, czyli miejsc na eventy, wystawy czy przestrzenie zabaw i relaksu, nabiera tym większego znaczenia, im dalej przenosimy się od wielkich ośrod-ków miejskich. Im mniejsze miasto, tym taka powierzchnia staję się większa i ważniejsza.

– Wynika to z różnicy motywów odwiedzania centrów handlo-wych oraz różnicy w sile nabywczej pomiędzy dużymi i mniejszymi

w centrach nie sprzedajemy eventów, tylko produkty i usługi elżbieta dmowska-mędrzycka, mediadem consultingWydarzenia są tylko częścią systematycznie realizowanego programu marketingowego, który powinien tworzyć tożsamość danego centrum. Wyzwaniem przyszłości jest umiejętność współpracy zarządcy/właściciela i najemców w promocji ich marek. Nie wystarczy zebrać od najemców nagrody do konkursów czy wstawić promocje na stronę www lub Facebooka. Nie sprzedajemy w centrach eventów, tylko produkty i usługi, umiejętność ich zebrania w sposób dopasowany do grupy docelowej (tzw. tenant mix), ale również informację o sklepie i produktach (tzw. prowadzenie klienta), a przede wszystkim doskonałe doświadczenia zakupowe w miejscu sprzedaży. Wymaga to jednak przełamania pewnych stereotypów: ze strony właściciela – że nie promuje pojedynczych marek, ale centrum jako abstrakcyjną całość, a ze strony marek – że nie promują się tu i teraz w danym centrum, lecz „w eterze”, czyli w mieście, bo są obecne w kilku centrach i nie będą wyróżniać jednego kosztem drugiego (ta zasada nie dotyczy największych i najlepszych obiektów, w których wszystkie marki chciałyby organizować wydarzenia i promocje). Taka współpraca centrum i istniejących w nim marek powinna być realizowana w ramach rocznych planów marketingowych uzgadnianych wspólnie dla poszczególnych branż, w zgodzie z sezonowością produktów, a nie w postaci „łapanki” do nagród konkursowych. Na przykład impreza sportowa organizowana wspólnie z markami sportowymi, angażująca ich fanów, ale również lojalnych klientów centrum, łącząca elementy prosprzedażowe i stwarzająca ciekawe przeżycia, pozwalająca na kontakt z ambasadorami marek, jak również z innymi jej użytkownikami, jest atrakcyjna dla centrum jako całości. Podobnie w przypadku wydarzeń dla dzieci – nie widzę logiki w ich organizowaniu, jeśli centrum nie posiada sklepów z produktami dla dzieci (a takie przypadki się zdarzają!).

R E K L A M A

miastami. W wielkich aglomeracjach odwiedzający centra handlowe są z reguły bardziej nastawieni na ofertę handlową. Jest tam zwykle duża odwiedzalność oraz wysoki współczynnik konwersji. Model „spędzania i spacerowania po korytarzach” w centrach handlowych nie jest tam bardzo popularny. Tym samym działalność eventowa, a zatem i potrzeba miejsc na eventy, jest mniejsza – mówi Jarosław Tutaj, Director, Head of Retail Agency, Savills.

Jak wyjaśnia ekspert, w mniejszych ośrodkach miejskich takich jak Radom, Kielce, Olsztyn, powierzchnia przeznaczona na aktywności niehandlowe jest z reguły większa, ponieważ model spędzania szczególnie weekendów na uczestniczeniu w różnego rodzaju wydarzeniach jest tam bardzo popularny.

– Aktywność właścicieli obiektów tam zlokalizowanych w zakresie organizacji wszelkiego rodzaju eventów jest o wiele większa. Dodatkowo w tych miastach, często nasyconych nowoczesną powierzchnią, trzeba walczyć o „biedny” portfel klientów z obecną tam konkurencją. W tych okolicznościach wszelkie działania eventowe wpływające na zwiększenie od-wiedzalności są podstawą skutecznego zarządzania – dodaje Jarosław Tutaj.

Patrząc na coraz bogatsze oferty pozahandlowe oferowane przez zarządzających centrami handlowymi, można wnioskować, że to ważny trend w ewolucji centrów handlowych i skuteczny sposób budowy marki i zdobycia sympatii klientów.


W mniejszych ośrodkach miejskich takich jak Radom, Kielce, Olsztyn, powierzchnia przeznaczona na aktywności niehandlowe jest z reguły większa – mówi Jarosław Tutaj, Savills


B i u r a

Praga walczy ze stereotypami

Rynek biurowy na warszawskiej Pradze praktycznie nie istnieje. Na prawym brzegu Wisły dostępne jest zaledwie 180 tys. mkw. przestrzeni dla biznesu, z czego na Pradze Północ – 80 tys. mkw. wobec bli-

sko 4,5 mln mkw. biur w całej stolicy – to niewiele. Eksperci są jednak zgodni, że Praga zyskuje na atrakcyjności inwestycyjnej.

– Psychologiczną barierą dla biznesu jest Wisła. Konieczność jej przekraczania sprawiła, że do tej pory niewiele firm postrze-gało dzielnicę jako interesujące miejsce do lokowania biur. Dziś sytuacja ulega zmianie, a olbrzymi wpływ ma na to m.in. II linii metra – mówi Mateusz Polkowski, dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Jest też drugi element układanki – inwestycje w kulturę. Powstało już Muzeum Warszawskiej Pragi, przebudowano Teatr Powszechny. Dużym impulsem do rozwoju biznesu w tej części miasta było także uruchomienie Stadionu Narodowego.

W tym miejscu otwiera się szerokie pole do popisu dla przed-stawicieli biznesu i miasta. Pierwsze kroki zostały już zrobione. Na tegorocznych targach MIPIM w Cannes na warszawskim stoisku oprócz prezentacji czterech nieruchomości inwestycyjnych znajdu-jących się po prawej stronie Wisły, ze swoimi projektami pojawili się także przedstawiciele firm OKAM oraz BBI Development. Wsparcie promocyjne to jednak nie wszystko. – Jeśli chcemy, by Praga wyglądała dobrze i reprezentacyjnie, potrzebna jest ścisła współpraca na linii deweloper-miasto. Jest to najbardziej istotne przy skomplikowanych projektach inwestycyjnych – dodaje Mateusz Polkowski.

Wciąż brakuje jednak nowych inwestycji biurowych na dużą skalę. Czy to się zmieni?

Inwestorzy takich projektów jak Soho Factory, Koneser i Bohema uwierzyli w Pragę. Wspólnym elementem ich przedsięwzięć jest postindustrialny klimat. Zdaniem Michała Leszczyńskiego z Grupy 5 Architekci to dobry kierunek rozwoju dzielnicy, a szczególny potencjał do realizacji takich inwestycji ma obszar Starej Pragi. – Kamienice i budynki po-przemysłowe wymagają modernizacji i odbudowy – tłumaczy Michał Leszczyński.

DUCH MIEJSCACzy na takie powierzchnie znajdą się najemcy? – Już dziś widzimy pewną grupę firm, które rozpatrują Pragę jako lokalizację dla swojego biura. To głównie mniejsze korporacje, które nie za-trudniają dużej liczby pracowników – dodaje Matusz Polkowski.

Paweł Proński, Associate Director w Colliers International, podkreśla, że zainteresowanie Pragą ze strony potencjalnych najemców jest duże. Brakuje jednak nowoczesnych powierzchni biurowych. – Dla przykładu, w zeszłym roku jedna z firm po-szukiwała biura dla ponad 150 pracowników właśnie na Pradze i nie znalazła tam odpowiedniej powierzchni – komentuje.

Co przyciąga firmy na Pragę? Dzięki ulokowaniu siedziby w klimatycznych wnętrzach najemcy mogą między innymi wy-różnić się na tle konkurencji. Taką możliwość stwarza na przykład projekt Bohema – inwestycja łącząca funkcje mieszkaniowe, handlowe i usługowe. Inwestor – firma Okam – ma do zago-spodarowania łącznie około 4,2 ha gruntów. Prace projektowe w pracowni SUD Architekci oraz Grupa 5 trwają. Jak deklaruje Okam, pierwszy etap zostanie oddany do użytku w 2018 roku,

Kojarzona z Bazarem Różyckiego, szemranym towarzystwem z ul. Ząbkowskiej czy rozpadającymi się kamienicami wzdłuż ul. Towarowej – przez wiele lat warszawska Praga była omijana przez „wielki biznes” szerokim łukiem. II linia metra oraz inwestycje Soho Factory, Koneser czy Bohema przełamują ten stereotyp i zmieniają postrzeganie dzielnicy.

Inwestorzy takich projektów jak Soho Factory, Koneser i Bohema uwierzyli w Pragę

21

w 370. rocznicę nadania Pradze praw miejskich. – Bohema to projekt, którego głównym celem jest rewitalizacja i przebudowa XIX-wiecznej fabryki kosmetyków Pollena. Chcemy z powrotem przywrócić to miejsce warszawiakom – stworzyć nowe, tętniące życiem centrum Pragi – tłumaczy Michał Skwarek, Sales and Marketing Manager w OKAM Capital.

Na bardziej zaawansowanym etapie realizacji jest Centrum Koneser – wspólne przedsięwzięcie BBI Development oraz Lie-brecht & Wood. Budowa części biurowo-handlowej rozpocznie się w III kwartale br. W ramach inwestycji powstanie nawet 47 tys. mkw. powierzchni. Poza biurami, mieszkaniami i punktami handlowymi w planach jest m.in. hotel. – Koneser oferuje coś wyjątkowego – to duch miejsca niespotykany nigdzie indziej w Warszawie. Położony wśród odnawianej, przedwojennej części Warszawy, w samym sercu Pragi przy ulicy Ząbkowskiej, jest sam w sobie „landmarkiem” stolicy – punktem odniesie-nia, a jednocześnie atrakcją turystyczną. Walory te wzmocni dodatkowo Muzeum Polskiej Wódki, które przeniesie „genius loci” Konesera w XXI wiek – zapowiada Marc Lebbe, dyrektor zarządzający Grupy Liebrecht & WooD.

Z kolei inwestycja Soho Factory znajduje się przy ul. Mińskiej 25 na warszawskim Kamionku – jednej z najstarszych części prawobrzeżnej Warszawy. Projekt obejmuje m.in. mieszkania, część handlową, powierzchnie komercyjne, restauracje i jest związany z rewitalizacją zabytkowych obiektów. Pomysłodawca przedsięwzięcia Rafał Bauer mówi, że inspiracją była dla niego dzielnica Meetapacking District i Highline Park w Nowym Jorku. – Wiele lat temu pracując w Londynie, wylądowałem w Docklands (dawna dzielnica przemysłowa, część dzisiejszej Canary Wharh – przyp. red.) i zakochałem się w nowoczesnym wykorzystaniu industrialnej przestrzeni. Warszawa nie oferuje zbyt wielu takich miejsc, tak więc teren na Pradze, z jego „genius loci”, strasznie mnie kusił – opowiada Bauer.

Prawdziwe Praskie „City” chce zbudować jeden z najbo-gatszych Polaków – Zygmunt Solorz-Żak. Kontrolowana przez niego spółka Port Praski zamierza zagospodarować 38 ha terenów, gdzie powstaną mieszkania i apartamenty, punkty handlowe i powierzchnie biurowe. Magnesem dla biznesu mają być m.in. cztery biurowce o wysokości od 100 do nawet 160 metrów. – Trudnością w komercjalizacji takich projektów na Pradze może być olbrzymia konkurencja ze

strony biurowców w Śródmieściu. Kluczowa grupa najemców, czyli duże międzynarodowe korporacje, wciąż nie są gotowe do wejścia na drugą stronę Wisły. Potrzeba jeszcze zmiany postrzegania tego regionu ze strony biznesu – dodaje Paweł Proński. ZREALIZOWAć MARZENIABiurowe plany kolejnych inwestorów są jeszcze na wstępnym etapie realizacji. Nic dziwnego – II linia metra, która miała przywrócić Warszawie Pragę, została otwarta dopiero na początku marca 2015 roku. Dodatkowo deweloperów nie motywuje do działania nadpodaż powierzchni biurowej w stolicy.

Psychologiczną barierą dla biznesu jest Wisła. Konieczność jej przekraczania sprawiła, że do tej pory niewiele firm postrzegało dzielnicę jako interesujące miejsce do lokowania biur

B i u r a

W perspektywie co najmniej 5 lat prawa strona Wisły ma potencjał dla budowy typowego business parku - mówi Mateusz Polkowski z JLL

B i u r a

Wszystko to powoduje, że w najbliższym czasie nie powin-niśmy spodziewać się znacznego wzrostu podaży na praskim rynku biurowym. – Oczywiście biura będą powstawać, ale raczej będą to niewielkie, butikowe projekty. Powinny przeważać in-westycje przemyślane, dostosowane do potrzeb współczesnych najemców, ale również zgodne z zaleceniami konserwatora zabytków, ponieważ wiele praskich projektów to rewitalizacje – komentuje przedstawiciel JLL.

Kluczowe, z punktu widzenia samej Pragi, wydaje się pogodze-nie nowych inwestycji z już gotową zabudową. – Na stołecznym ratuszu oraz inwestorach ciąży odpowiedzialność umiejętnego połączenia nowego ze starym, zabytkowym. Potrzebny jest kompromis, który podkreśli walory autentycznej tkanki miej-skiej, a jednocześnie dostarczy nowoczesną infrastrukturę do mieszkania, pracy czy spędzania czasu wolnego – komentuje Rafał Szczepański, wiceprezes BBI Development.

O konieczności połączenia sił biznesu i samorządu mówią także inwestorzy Bohemy. – Współpracujemy z konserwato-rem zabytków i miastem Warszawa, aby uszanować historię tego miejsca i w jak najlepszy sposób przywrócić jego piękno. Industrialne budynki połączone z nowoczesnymi rozwiązaniami architektonicznymi czynią tę inwestycję niepowtarzalną nie tylko w Polsce, ale i na świecie – tłumaczy Skwarek.

Do tego kluczowe są dalsze rozbudowy infrastruktury dro-gowej. Michał Leszczyński wskazuje m.in. na konieczność budowy alei Tysiąclecia.

NOWA SZANSAPraga to jednak nie tylko stara, postindustrialna zabudowa. To także olbrzymi potencjał, jaki tkwi w niezagospodarowanych

nieruchomościach. Szczególnie atrakcyjny jest tu rejon Annopola, który już dziś przyciąga inwestycje magazy-nowe. Zdaniem Mateusza Polkowskiego, z biegiem czasu deweloperzy mogą planować bardziej ambitne inwestycje.

– W perspektywie co najmniej 5 lat prawa strona Wisły ma potencjał dla budowy typowego business parku – tłumaczy. Takie przedsięwzięcie wymaga jednak szeregu inwestycji, jeśli chodzi o dalszą rozbudowę metra oraz rozwoju układu drogowego. Chodzi szczególnie o modernizację Trasy To-ruńskiej oraz realizację Południowej Obwodnicy Warszawy i stworzenie wschodniej części obwodnicy. – Dzięki temu deweloperzy zaczną rozglądać się za większymi nieruchomo-ściami, na których docelowo będą mogły powstać projekty biurowe. Ciekawymi lokalizacjami pod biura są niewątpliwie rejony Stadionu Narodowego, Portu Praskiego czy bardzo rozległe tereny byłej fabryki FSO – wylicza Polkowski.

Zdaniem architekta Michała Leszczyńskiego, bardzo duże perspektywy rozwoju leżą także w okolicy ul. Zamojskiego. – Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego re-jonu Dworca Wschodniego umożliwia tu realizację dużego centrum biurowo-usługowego. Skłania to deweloperów do nabycia gruntów inwestycyjnych. Otoczenie Stadionu Narodowego wkrótce może zmienić się nie do poznania – zapowiada.

Taka inwestycja to wizja dalekiej przyszłości. Możliwości są jednak olbrzymie. Brak korków, efekt II linii metra oraz „świeżość” Pragi mogą już za kilka lat przyciągnąć pierw-szych deweloperów, którzy po Mokotowie i Bliskiej Woli poszukiwać będą nowych okazji dla większych projektów inwestycyjnych.

Najemcy lubią PragęPaweł Proński, Associate Director w Dziale Powierzchni Biurowych, Reprezentacja Najemcy, Colliers InternationalInwestorzy nie powinni obawiać się nowych projektów, także spekulacyjnych, ze względu na olbrzymi potencjał tkwiący w firmach już obecnych na Pradze. chodzi tu o małe i średnie przedsiębiorstwa zajmujące się usługami dla logistyki, branżę IT czy agencje marketingowe. duży potencjał tkwi również w niewielkich przedsiębiorstwach, zatrudniających do 30 osób i działających do tej pory w willowej części wschodniej Warszawy, m.in. w Wesołej czy Wawrze. najemcy rozważający Pragę jako swoją przyszłą lokalizację biurową poszukują elastycznej powierzchni o wysokim standardzie technologicznym. Takie powierzchnie już dziś z łatwością znajdziemy w innych dzielnicach Warszawy. Warto także zwrócić uwagę na większe niż typowe dla lokalizacji w Śródmieściu zapotrzebowanie na miejsca parkingowe. Wejście dużych międzynarodowych korporacji na teren Pragi wciąż jeszcze wymaga zmiany postrzegania tego regionu.

Więcej : www.propertynews.pl22


Samolotowe cargo skupione jest obecnie wokół największego krajowego lotni-ska – Portu im. Fryderyka Chopina na warszawskim Okęciu. Dziś to jeden

z ważniejszych ośrodków magazynowych w cen-tralnej Polsce, głównie dla firm logistycznych. Na horyzoncie pojawia się jednak konkurencja.

Drugie lotnisko w kraju pod względem ilości przewożonych towarów – Katowice-Pyrzowice – ma ambitne plany stworzenia logistycznej alternatywy dla stołecznego portu. – W tym roku zakończymy największy w historii lot-niska projekt inwestycyjny. Wybudowaliśmy praktycznie nowy port, dzięki czemu będziemy

Boom na rynku magazynowym w Polsce trwa. Deweloperzy w poszukiwaniu atrakcyjnych lokalizacji pod swoje projekty coraz chętniej zerkają ku lotniskom, które nie zamierzają przegapić swojej szansy.

W tym roku zakończymy największy w historii lotniska projekt inwestycyjny - mówi Artur Tomasik,

prezes Górnośląskiego Towarzystwa Lotniczego

Inwestycja w przyszłość

25

mogli obsługiwać samoloty przewożące cargo z całego świata. To pierwszy etap szerszego planu wzmocnienia pozycji Pyrzowic, jeśli chodzi o transport towarów – tłumaczy Artur Tomasik, prezes Górnośląskiego Towarzystwa Lotniczego, które zarządza lotniskiem.

Takie plany jeszcze kilka lat temu wydawałyby się mrzon-ką. Głównie dlatego, że transport towarów drogą lotniczą w Polsce utrzymuje się na niskim poziomie. – To zaledwie 1 proc. całego ruchu w Europie. Nasz kraj obsługiwany jest głównie z niemieckich portów lotniczych, które stanowią główną konkurencję dla naszych regionalnych lotnisk – komentuje Renata Osiecka, dyrektor zarządza-jący Axi Immo w Polsce.

Na wysyp inwestycji magazynowych przy lotni-skach jeszcze musimy poczekać. Rynek w dużym stopniu zaspokajają terminale cargo. – Ze względu na niewielki wolumen przewożonych towarów lotniska nie potrzebują wielkich magazynów. Co więcej, porty bardzo często posiadają już powierzchnie do wynajęcia, które w zupeł-ności wystarczają spedytorom – tłumaczy Jan Barbasiewicz, Associate Director, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, Colliers International.

Barbasiewicz potencjał lotnisk dostrzega w innym miejscu. – Głównym magnesem dla magazynów przy lotniskach jest loka-lizacja umożliwiająca bardzo dobre skomunikowanie z centrami miast. Ponadto są one atrakcyjne z punktu widzenia zachodnich firm, których właściciele podróżują samolotami – komentuje.

Szansę robienia biznesu na powierzchniach magazynowych przy lotniskach dostrzegli już deweloperzy. – To gwarancja dobrej komunikacji, dostępu do klientów, a inwestorom daje przekonanie doskonałej lokalizacji. Deweloperzy jednak nie czerpią z tego tytułu dodatkowych korzyści w postacie więk-szego czynszu – zaznacza Maciej Madejak, Head of Business Development Poland w Goodman.

INWESTyCJA W PRZySZłOŚćDeweloperzy powierzchni logistyczno-magazynowych lokują swoje projekty nie tylko w sąsiedztwie dwóch głównych lotni-czych hubów. Na początku roku plany związane z zagospoda-rowaniem gruntów przy porcie lotniczym w Rzeszowie ogłosiła firma Panattoni. – Bezpośrednie połączenie z Frankfurtem i Londynem to nasze okno na świat. Dlatego podjęliśmy de-cyzję o projekcie w Rzeszowie. Potencjał tkwi także w szybko rozwijającym się przemyśle – komentuje Robert Dobrzycki, partner zarządzający Panattoni Europe.

Zdaniem Roberta Dobrzyckiego perspektywiczne są także inne lotniska. – To m.in. Poznań i Wrocław. Wynika to z bliskości miast oraz dobrego skomunikowania. Pomimo że transport cargo jest słabo rozwinięty, wiele firm myśli o tym w długofa-lowej perspektywie. W pobliżu lotnisk powstają także mniejsze

inwestycje, do kilku tysięcy mkw. – dodaje.O Poznaniu pomyślała firma Goodman. Poznań Air-port Logistics Centre to drugi, po Krakowie, projekt

spółki zlokalizowany przy lotnisku. – O tym, jak duży potencjał posiadają takie lokalizacje, świadczy m.in. zainteresowanie najemców. Łącznie w obu centrach wynajęliśmy do tej pory ponad 71 tys. mkw. po-wierzchni. Ponadto w każdym z nich budujemy obiekty spekulacyjne o łącznej powierzchni 23 tys. mkw. – informuje Maciej Madejak.

N IE TyLKO WARSZAWA I KATOWICE

A jak o rynek cargo chce walczyć katowickie lotnisko? Cel jest

ambitny – uczynić z Pyrzowic jeden z głównych ośrodków

eksportowych w kraju. – W 2014 roku przetrans-portowano około 17 tys. ton towarów. Potencjał dalszego rozwoju jest olbrzymi. W ciągu naj-bliższej dekady liczba ta może się podwoić, dla-tego zdecydowaliśmy się m.in. na budowę nowego terminalu car-go – dodaje Tomasik.

M a g a z y n y

Konieczne jest rozbudowywanie infrastruktury do obsługi jednostek cargo i stworzenie rodzimej

floty średniej wielkości samolotów cargo – tłumaczy Piotr Wąs, Leasing & Development

Director, P3 Logistic Parks

26

Na tym jednak nie koniec. Zarząd lotniska we współpracy z Katowicką Specjalną Strefą Ekonomiczną zamierza zago-spodarować olbrzymie tereny inwestycyjne. Chodzi o 200 ha gruntów. – Planujemy budowę dużego węzła logistycznego, tzw. Cargo City, który łączyłby transport lotniczy i kołowy – komentuje Artur Tomasik.

Tomasik zapowiada wprowadzenie rozwiązań, które umożliwią lądowanie w o wiele gorszych warunkach atmosferycznych niż jest to możliwe obecnie. Zwiększy się także liczba stanowisk postojowych dla samolotów cargo.

To kluczowe projekty, by przekonać do inwestycji firmy logistyczne. – Konieczne jest rozbudowywanie infrastruk-tury do obsługi jednostek cargo, stworzenie rodzimej floty średniej wielkości samolotów cargo, jak również wymagana jest pełna intermodalność i interoperacyjność z innymi rodzajami transportu – tłumaczy Piotr Wąs, Leasing & Development Director, P3 Logistic Parks.

Działania lotniska mają na celu stworzenie oferty nie tylko dla firm logistycznych, ale również dla firm, które myślą o eksporcie produktów poza granice kraju. – Nasze firmy poszukują nowych rynków zbytu i potrzebują miejsc, skąd mogą je wywozić. Dziś korzystają z lotnisk w Niemczech i Austrii. Jutro będą korzystać z Katowic. Naszą wizją jest stworzenie polskiego centrum eksportu lotniczego – ko-mentuje Tomasik.

Prace nad przygotowaniem projektu zagospodarowania Cargo City trwają. Analizowane są różne scenariusze dla inwestycji. Lotnisko może zrealizować projekt samodzielnie lub przy współpracy z podmiotami prywatnymi.

Sukces tego przedsięwzięcia zależy jednak od wielu czyn-ników. Problemem lotniska w Pyrzowicach może okazać się względnie duża, w porównaniu do innych aglomeracji, odległość od Katowic. Z drugiej strony poważne inwestycje w rozwój infrastruktury lotniska, dostęp do autostrady A1 oraz rosnące wolumeny przewozów cargo mogą zachęcić firmy logistyczne do otwarcia tu większych magazynów. W ciągu najbliższych lat to właśnie w stolicy Górnego Ślą-ska może powstać największe w kraju centrum logistyczne obsługujące transport lotniczy.

Lokalizacje przy lotniskach stają się atrakcyjne, kiedy obroty cargo są bardzo duże i kumulują ruch towarów pomiędzy róż-nymi kontynentami. Do tego polskim por tom lotniczym jeszcze daleko. Większość cargo to prze-syłki z lub do Polski, a nie z wykorzystaniem nasze-go kraju jako pomostu

M a g a z y n y

maciej madejak Head of Business Development Poland, Goodman

Budowa projektów magazynowych przy lotniskach może być procesem wymagającym. Wszystko zależy od zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Mogą istnieć m.in. ograniczenia co do wysokości budynków, na oświetleniu terenu czy też układu budynków. Jednocześnie, w pewnych przypadkach, lotnisko staje się stroną w postępowaniu administracyjnym przy wydawaniu pozwoleń na budowę, co może dodatkowo wpływać na złożoność tego procesu. Takie obostrzenia dotyczą tylko inwestycji tuż przy pasach startowych.

Transport towarów drogą lotniczą w Polsce utrzymuje się na niskim poziomie. To zaledwie 1 proc. całego ruchu w Europie - wyjaśnia Renata Osiecka, dyrektor zarządzający Axi Immo w Polsce

R E K L A M A

tranzytowego np. pomiędzy Chinami a Czechami. - Taką rolę pełnią huby we Frankfurcie, Paryżu, Amsterdamie, Londynie czy Lipsku – wylicza Barbasiewicz.

Ciekawostką jest fakt, że Europa nie ma silnej pozycji na tym rynku. Wśród 30 największych portów lotniczych świata pod względem obrotów cargo tylko pięć znajduje się w Europie, a największy z nich – Frankfurt – zajmuje dopiero 9. miejsce. - Nie wykluczam, że zapotrzebowanie na magazyny przy lotniskach będzie z biegiem czasu po-woli rosło, ale pod względem wolumenowym nadal będzie to bardzo mała część rynku powierzchni magazynowych. Na taki scenariusz przyjdzie nam pewnie jeszcze pocze-kać, choć niewykluczone, że w pewnym momencie któraś z firm kurierskich postanowi stworzyć w Polsce wielki hub. Pamiętajmy jednak, że w samej Europie takich projektów jest zaledwie kilka i powstawały przez kilkanaście lat pod-sumowuje.

M a g a z y n y

Zdaniem Roberta Dobrzyckiego, partnera zarządzającego w Panattoni Europe, perspektywiczne są także lotniska w Poznaniu i Wrocławiu.

Wynika to z bliskości miast oraz dobrego skomunikowania


Mamy wszystkooprócz reklamy

Ostatnie dziesięciolecie to okres wielkich zmian infrastrukturalnych w Polsce. Powstało wszystko, czego potrzebują organizatorzy kongresów. – Pol-ska, ze swoją centralną lokalizacją w Europie,

staje się nową, nieodkrytą destynacją, idealnie wypełniającą oczekiwania organizatorów spotkań o zasięgu kontynentalnym – mówi Wojciech Liszka, prezes zarządu Międzynarodowego Stowarzyszenia Organizatorów Spotkań MPI Poland.

Dziś polski rynek MICE dostarcza usługi na poziomie europejskim, często o wiele wyższym niż w krajach postrzega-

nych za bardziej rozwinięte. Poza tym wciąż

są one u nas tańsze niż w państwach Europy Zachodniej czy Skandynawii. – Szwecja, Dania, Wielka Brytania, Francja – to kraje, gdzie okres boomu w inwestycjach infrastrukturalnych miał miejsce ok. 20 lat temu. W Polsce mamy nowe hotele, centra kongresowe – nasza baza jest bardziej nowoczesna, a przede wszystkim lepiej utrzymana – twierdzi Wojciech Liszka.

Tylko w Krakowie w ostatnim czasie oddano do użytku trzy takie obiekty: halę widowiskowo-sportową Kraków Arena, Expo Kraków czy wreszcie ICE Kraków Congress Centre. W Kato-wicach w br. rozpoczęło działalność Międzynarodowe Centrum Kongresowe. Od dwóch lat działa w Poznaniu Sala Ziemi, a w Łodzi przygotowywany jest wielofunkcyjny projekt MC1. Ale wielomilionowe inwestycje to nie tylko powód do dumy,

a przede wszystkim nowe wyzwania. Istnieje obawa, aby nie podzieliły losu nikomu niepotrzeb-

nych, a generujących określone koszty lotnisk. – Musi-

my szukać swo-je j nisz y,

O potrzebie promocji Polski jako nowoczesnej destynacji konferencyjnej oraz eventowej mówi się od wielu lat. Zdążyliśmy już zbudować nowe centra kongresowe, hale sportowo-

-widowiskowe, hotele, drogi i lotniska, a skuteczność reklamy naszego kraju wciąż pozostawia wiele do życzenia.

h o t e l e


29

inwestować i modernizować, stawiać na jakość i dalszą promocję – tłumaczy Dariusz Futoma, Director, Horwath HTL Poland.

Tym bardziej że – zdaniem przedstawicieli branży – pozycja Polski na świecie jako organizatora imprez MICE jest obecnie słaba. – W dużej mierze jest to związane z niewłaściwą pro-mocją naszego kraju – zauważa Adam Konieczny, Country Head Poland, Christie + Co. – Tegoroczne targi turystyczne ITB w Berlinie są najlepszym tego przykładem. Nie promuje się Polski jako nowoczesnego i dynamicznego miejsca, którym niewątpliwie się stała – dodaje.

SKUTECZNą PROMOCJę CZAS ZACZąć Wojciech Liszka także uważa, że naszą największą bolączką jest wciąż niewystarczająca rozpoznawalność i słaby image Polski jako nowoczesnej destynacji konferencyjnej oraz eventowej. – Ci, którzy nas odwiedzą, wyjeżdżają usatysfakcjonowani i chętnie wracają. Ale wiele osób nadal myśli, że Warszawa jest położona w okolicach Moskwy, Kraków to miasto pod śnieżną pokrywą, a innych miast nie sposób wskazać – żali się prezes MPI Poland. Niestety statystyki mówią, że na promocje w latach 2008-2011, czyli przed Euro 2012, Polska wydała o ok. 35 proc. mniej niż Czechy i połowę mniej niż Węgry.

Dodatkowo samorządy miast nie postrzegają sektora MICE jako dziedziny, w którą warto inwestować, nie wierząc, że sprzyja ona nowym możliwościom rozwoju tych ośrodków. Zdaniem Żanety Berus, prezes EXPO XXI Warszawa, pomoc ze strony władz i organizacji turystycznych przy pozyskiwaniu dużych międzynarodowych imprez jest jeszcze „w powijakach”. W wielu przypadkach obiekty czy organizacje stające do przetargów muszą radzić sobie same, wykorzystując swoje kontakty i doświadczenie.

– Najcenniejsza i jednocześnie najtrudniejsza jest pomoc ze strony władz miasta. Mam tutaj na myśli promocję Warszawy jako destynacji turystycznej, co pozwoli nam uniknąć tłuma-czenia, gdzie leży i jakie atrakcje turystyczne oferuje gościom – mówi Żaneta Berus.

Jak dodaje, brakuje też tak podstawowej rzeczy, jak wspólny front i chęć działania, wyrażone w listach polecających i podpi-sach pod ofertami przetargowymi, czy wsparcia w kontaktach z instytucjami rządowymi, tak ważnych w pozyskiwaniu nowych imprez targowych i kongresów. – Nie tylko dla nas, jako EXPO XXI Warszawa, ale przede wszystkim dla Polski i Warszawy, aby zaprezentować ich potencjał, przyciągnąć do stolicy kapitał zagraniczny i stymulować rozwój turystyki – dodaje prezes EXPO XXI Warszawa.

Oczekiwania dotyczą także tak podstawowych rzeczy, jak na przykład wsparcia logistyki dużych międzynarodowych imprez: odpowiedniego oznakowania dojazdu do obiektu czy zapewnie-nia gościom bezpłatnego dostępu do transportu publicznego.

Dobrym przykładem są Katowice. Miejscowe władze prowadzą działania kształtujące wizerunek miasta jako atrakcyjnej desty-nacji zarówno dla organizatorów, jak i uczestników wydarzeń biznesowych. W tym roku zostało otwarte Międzynarodowe Centrum Kongresowe (MCK) – największy tego typu obiekt w Polsce, mogący zgromadzić nawet 15 tys. osób. Jego inwe-storem jest właśnie Miasto Katowice.

– W stolicy Górnego Śląska, na terenie pokopalnianym, w ścisłym centrum powstaje olbrzymia Strefa Kultury. W jej

skład obok MCK i Spodka wchodzi także nowa siedziba Na-rodowej Orkiestry Symfonicznej Polskiego Radia oraz nowe Muzeum Śląskie. Trzy lata temu przebudowany został dworzec kolejowy, w tym roku zakończy się modernizacja katowickiego rynku. Zgodnie z raportem „Rynek turystyki biznesowej w Ka-towicach w 2014 roku. Badanie rynkowe uczestników spotkań konferencyjnych” w ub.r. zorganizowane zostały 7042 spotkania, w których uczestniczyło przeszło pół miliona osób – podkreśla Janusz Nowak, reprezentujący Convention Bureau Katowice i Urząd Miasta.

Podobnie dzieje się w Łodzi, gdzie wykorzystując postindu-strialną przestrzeń, władze miasta przygotowują nowoczesny, wielofunkcyjny kompleks Nowe Centrum Łodzi. Tam też znajdzie się miejsce na przestrzeń kongresową. We wschod-niej części obiektu EC1, czyli najstarszej łódzkiej elektrowni, powstałej w 1907 roku, znajdą się powierzchnie specjalnie przystosowane do organizacji konferencji, eventów, imprez, wystaw i innych wydarzeń.

NA KOGO MOżNA LICZyć?Resorty i organizacje odpowiedzialne za promocję kraju, m.in. Polska Organizacja Turystyczna czy Ministerstwo Sportu i Turystyki, nie mają sobie nic do zarzucenia.

h o t e l e

kto generuje popyt konferencyjny w polsce?

W 2014 roku organizatorami większości, bo 73 proc. konferencji, były organizacje prywatne, 13 proc. instytucje rządowe i organizacje publiczne i kolejne 13 proc. – organizacje i stowarzyszenia non profit. 17 proc. nauki medyczne, 14, 5 proc. technologie, 13 proc. nauki ścisłe. Źródło: Poland Convention Bureau

Pomoc ze strony władz i organizacji turystycznych przy pozyskiwaniu dużych międzynarodowych imprez jest jeszcze „w powijakach” - uważa żaneta Berus, prezes EXPO XXI Warszawa


h o t e l e

– W ostatnich latach przygotowaliśmy m.in. Europejskie Forum Turystyczne w ramach polskiej prezydencji w Radzie UE, posiedzenie Komisji Regionalnej Europy Światowej Organizacji Turystyki, Forum Turystyczne Państw Bałtyckich, posiedzenie Komitetu Turystyki OECD, promując Polskę jako profesjonalne miejsce spotkań – wylicza Tomasz Jędrzejczak, podsekretarz stanu w Ministerstwie Sportu i Turystyki.

Dużą rolę w promowaniu swoich ośrodków odgrywają też samorządy poszczególnych miast, które inwestują w rozwój zaplecza turystycznego, a w budżetach mają zarezerwowane środki na działania promocyjne. – Międzynarodowe wyda-rzenia są jak żywy organizm – wiele osób zaangażowanych

jest w ich produkcję oraz realizację. Od wielu zależy również wybór lokalizacji kongresów i konferencji, mających odbyć się nawet za kilka lat. Nad pozyskaniem wydarzeń często pracują nie tylko osoby zatrudnione w danych obiektach. Projekty takie wymagają zaangażowania wielu podmiotów – lokalnych Convention Bureau, władz miasta, przedstawicieli firm PCO (Professional Congress Organizer) oraz DMC (Destination Management Company), przedstawicieli świata nauki, biznesu czy kultury – mówi Izabela Helbin, dyrektor Krakowskiego Biura Festiwalowego.

Istotną kwestią z punktu widzenia organizatorów wydarzeń są również aktywności, z których uczestnicy konferencji mogą skorzystać po jej zakończeniu. Dlatego konieczna jest współpraca

polska kontra reszta świataMiejsce Polski na europejskiej i światowej mapie pokazuje raport „The International Association Meetings Market 2013”, przygotowany przez International Congress and Convention Association (ICCA). Nasz kraj pod względem liczby spotkań znalazł się dopiero na 14. miejscu w Europie. Palma pierwszeństwa przypadła Niemcom. W tym zestawieniu pozytywnie ocenić należy jednak liczną reprezentację polskich miast. Oprócz Warszawy, która zajęła 19. miejsce, w rankingu znalazły się jeszcze: Kraków – na 42. miejscu, Gdańsk – na 84., Wrocław – na 95., Poznań – na 101., a także Toruń – na 164. miejscu. W skali świata według tego samego raportu Polska uplasowała się na 23. miejscu. Nasz sąsiad – Czechy – na 26., a Węgry – na 32. Niepokojąco słabo wypadła za to w tym zestawieniu Warszawa, zajmując dopiero 34. miejsce. Pod względem liczby spotkań przypadających na poszczególne miasta, naszą stolicę wyprzedziły: Budapeszt – na 17. pozycji, Praga – na 11., Berlin na 5. Pierwsze miejsce zajął Paryż.

(W raporcie wzięto pod uwagę wydarzenia, które spełniają 3 główne kryteria: są regularnie organizowanymi spotkaniami, odbywają się w minimum 3 krajach, przy minimalnej liczbie 50 uczestników).

Musimy szukać swojej niszy, inwestować i modernizować, stawiać na jakość i dalszą promocję – tłumaczy Dariusz Futoma, Director, Horwath HTL Poland

31

z zarządcami i właścicielami lokalnych atrakcji turystycznych, restauracji oraz hoteli.

Prestiż lokalizacji w przemyśle spotkań zależy od wielu czynników oraz współpracy nieraz kilkunastu podmiotów. Przykładem inicjatywy, która wyznacza kierunek rozwoju strategii promowania miasta jako destynacji kongresowej, jest Kraków Network. Jest to projekt, którego założeniem jest zrzeszanie przedstawicieli sektorów i przedsiębiorstw, które czerpią korzyści z pozyskiwania do obiektów, takich jak ICE Kraków, międzynarodowych wydarzeń branży MICE.

Dariusza Futoma z Horwath HTL podkreśla, że nie ma się co łudzić, że na światowym rynku MICE zajmiemy miejsce państw czy miast z półki „first choice”, ale jako kierunek rozpatrywany w drugiej kolejności jesteśmy na fali wznoszącej. – Receptą na dalszy wzrost i rozwój przemysłu spotkań w Polsce wydaje się „secondary destination” – dodaje.

Ekspert uważa, że większe zainteresowanie organizatorów wydarzeń międzynarodowych naszym krajem może zapewnić rozwój MICE w miastach średniej wielkości. – Możemy wykorzystać skalę nie wg ilości, ale jakości, gdyż coś, co

niewątpliwie nas wyróżnia, to wysoki poziom świadczonych usług – dodaje.

Dobrze by też stało się, aby sąsiadujące ze sobą aglomeracje miejskie bardziej wzajemnie wspierały się w pozyskiwaniu dużych imprez, niż walczyły pomiędzy sobą, i aby o ich ofercie dowiedzieli się zainteresowani organizacją eventów z całego świata.

h o t e l e

rynek mice w liczbachWedług danych Convention Bureau Poland uczestnikami spotkań konferencyjnych w Polsce jest rocznie 4,5-5,5 mln osób. W 2014 r. w naszym kraju odbyło się 18 820 spotkań i wydarzeń, z czego 16 proc. miało charakter międzynarodowy. Jak policzono, przyniosły one polskiej gospodarce blisko 1,263 mld zł. Czy to dobry wynik? Patrząc np. na Wielką Brytanię, gdzie rocznie odbywa się ok. 1,3 mln spotkań, które generują ponad 58 mld funtów, powodów do dumy chyba nie ma. Trzeba jednak zauważyć, że dane Convention Bureau pokazują tylko statystyki dotyczące największych imprez. Szacuje się, że realnie w Polsce odbywa się rocznie 200-300 tys. szeroko pojętych spotkań biznesowych.Najwięcej, bo 4202 imprezy, odbywa się w woj. małopolskim, na drugim miejscu jest Mazowsze z liczbą 3640, następny jest Dolny Śląsk – 2840 spotkań, zaraz za nim plasuje się Gdańsk – 1865 wydarzeń.

obiekty czekają na konferencjeBazą dla rynku MICE w Polsce jest ok. 2000 obiektów konferencyjno-eventowych:

hotele biznesowe 1300centra targowo-kongresowe 25areny sportowe wielofunkcyjne 25sale uczelniane (udostępniane) 350sale obrad w obiektach administracji publicznej (udostępniane)

250

inne 50Źródło: Poland Convention Bureau

W Polsce mamy nowe hotele, centra kongresowe – nasza baza jest bardziej nowoczesna, a przede wszystkim lepiej utrzymana

– twierdzi Wojciech Liszka, prezes zarządu Międzynarodowego Stowarzyszenia Organizatorów Spotkań MPI Poland

W tym roku zostało otwarte Międzynarodowe Centrum Kongresowe w Katowicach - największy tego typu

obiekt w Polsce, umożliwiający organizację wydarzeń nawet dla 15 tys. osób


Marki Marriott nikomu przedstawiać nie trzeba. Jedna z najpopularniejszych sieci hotelarskich na świecie do tej pory z Polską „obchodziła się” dość ostrożnie. Od 25 lat, kiedy zadebiutowała w naszym kraju, nie zaskoczyła nas ani tempem rozwoju, ani spektakularnymi inwestycjami, pozostając w tyle za takimi konkurentami jak Hilton czy Accor. Teraz ma się to zmienić. Zapowiedzianą ekspansję Marriott zaczyna od zatrudnienia dyrektora rozwoju grupy na Europę Środkowo-Wschodnią i Kraje Bałtyckie – Janusza Mitulskiego, którego pytamy o plany amerykańskiego giganta.

Przebudzenie Marriotta

h o t e l e

w jaki sposób sieć planuje rozwijać się w polsce? Marriott International planuje rozwój na polskim rynku przede

wszystkim w oparciu o franczyzę i zarządzanie. Jeżeli inwestor będzie zainteresowany dzierżawą, jest możliwe zawarcie umowy z operatorami niezależnymi, przy zaangażowaniu jednej z naszych marek. Prowadzimy już rozmowy z lokalnymi operatorami w Pol-

sce, którzy poszerzą gamę podmiotów w tym obszarze działalności.

Jeśli chodzi o miasta, w jakie celujemy, to nie będę zbyt oryginalny, mówiąc, iż interesują nas przede wszystkim największe z nich, które zapewniają najlepszy miks gości biznesowych i turystów.

jakie marki grupa zaproponuje inwestorom?Marriott ma w swoim portfolio 19 marek hote-

lowych, natomiast w Polsce pragniemy się skoncentrować przede wszystkim na czterech z nich: Moxy, Courtyard by Marriott, AC by Marriott oraz Residence Inn by Marriott.

Oczywiście nie wykluczamy wejścia z in-nymi brandami – Marriott, Renaissance czy też Autograph Collection. Ta ostatnia jest dedykowana hotelom o indywidu-alnym charakterze. Wszystko będzie zależało od potencjału rynku, na któ-rym będzie działał przyszły hotel.

czym wyróżniają się te marki na tle konkurencji?Poza Marriott, Courtyard by Marriott

oraz będącego w trakcie budowy hotelu Renaissance na warszawskim lotni-

sku, marki te nie są jeszcze obecne w Polsce.

Moxy to najnowszy produkt sieci Marriott. Powstał w 2013 roku i jego główną grupą docelową są pokolenia „X” i „Y”, które poszukują ciekawego designu w atrakcyjnej cenie. Moxy pozycjonowane jest w segmencie hoteli takich jak Ibis, Motel One, Holiday Inn Express czy Hampton by Hilton.

Z kolei AC by Marriott to marka lifestyle'owa, w segmencie „midscale”, dedykowana dla hoteli miejskich, zarówno nowo bu-dowanych, jak i dla konwersji w istniejących nieruchomościach.

Residence Inn by Marriott to zaś alternatywa dla gości, którzy często podróżują lub nocują w hotelach dłużej niż 3-4 noce. Pokoje przypominają mieszkania – są wyposażone w kuchnie, mają wydzielone strefy do spania i relaksu oraz pracy. Śniadanie, bezprzewodowy internet i dostęp do siłowni goście mają w cenie pokoju. Uważamy, że ten produkt ma świetną przyszłość w Europie ze względu na niszę na rynku obiektów na dłuższe pobyty.

Należy także wspomnieć o nowym Courtyardzie, który trzy lata temu został dopasowany do zmieniających się wymogów gości biznesowych w Europie.

Z kolei inwestorom posiadającym obiekty o unikalnym, niepowtarzalnym charakterze powinna przypaść do gustu eks-kluzywna marka hoteli niezależnych – Autograph Collection. Obiekty te skierowane są do niezależnych „podróżników”, którzy uciekają od codzienności, a zarazem są napędzane przez silniki rezerwacyjne i programy lojalnościowe naszej sieci.

czy marriott prowadzi już rozmowy z partnerami w polsce? Oczywiście. Zainteresowanie jest bardzo duże. W końcu

globalny lider sektora hotelowego utworzył biuro w Polsce i zatrudnił osobę odpowiedzialną za rozwój na tym rynku. To ma bardzo duże znaczenie dla inwestorów – dla wielu z nich liczy się nie tylko kwestia komunikacji w języku ojczystym, ale także nasza znajomość rynku i czas reakcji.

dziękujemy za rozmowę.


a r C h i t e k t u r a

Ostatnie dekady dla branży architektonicznej to nie tyle ewolucja, co rewolucja. Zakres zadań powie-rzanych architektom wciąż się zwiększa, rośnie też presja związana z czasem realizacji projektów

i konkurencją. Wszystko to wymusza wprowadzanie nowych rozwiązań i innowacyjnych technologii.

BO KLIENT MA ZNACZENIEDziś architekt nie może być już tylko dobrym inżynierem. Otoczenie wymaga, aby był również sprzedawcą, product managerem i finansistą. – Nie tylko projektujemy obiekty. Proponowane przez nas rozwiązania włączane są w szersze procesy biznesowe – zauważa Anna Buczak, Head of Ar-chitects, ARS Retail+Shopfitting.

Naprzeciw wychodzą specjalistyczne aplikacje. Ich oferta jest naprawdę szeroka, ale – jak podkreślają architekci – wiele jest dostępnych tylko w języku angielskim i nie jest przeznaczonych typowo dla biur projektowych, ale ogólnie do małych i średnich firm. Zdarza się, że są przeładowa-ne funkcjami, mało przyjazne. Dodatkowo są raczej dla specjalistów, a mniej służą do komunikacji z klientami.

Dlatego architekci sami wzięli się za tworzenie narzędzi, które pomogłyby im w organizacji pracy biura projektowego i kontaktowaniu się z klientami. Przykładem jest aplikacja autorstwa Joanny Zawickiej. Jej produkt pomaga w zarzą-dzaniu wielu pracowniami.

MILOWy KROKAle technologia jest dziś wykorzystywana przede wszyst-kim do pracy nad samymi projektami. Do niedawna duża ilość danych, które architekt musiał umiejętnie przetworzyć i wykorzystać w procesie projektowania, stanowiła nie lada wyzwanie. Kamieniem milowym dla branży było wprowadzenie do pracowni oprogramowania BIM (ang. Building Informa-tion Modeling). – BIM umożliwia tworzenie dokumentacji projektowej, bazującej na jednym trójwymiarowym pliku źródłowym obiektu, dostępnym dla całego wielobranżowego zespołu projektowego – tłumaczy Dominik Darasz, architekt i partner w Horizone Studio. Dzięki temu pozwala na stałą kontrolę, synchronizację wprowadzanych zmian, eliminację kolizji i minimalizację błędów. A przede wszystkim drastycznie skraca czas pracy.

Matrix architektaDługie godziny spędzone nad stołem kreślarskim z kalką to już przeszłość. Architekt wyposażony w skaner i drukarkę 3D realizuje coraz bardziej spektakularne projekty. W organizacji pracy i kontakcie z klientami pomagają mu aplikacje.

35


Architekci z pracowni Retail & Development podkreślają, że całym urokiem narzędzia jest fakt, że projekt staje się modelem wirtualnym, w którym działają projektanci różnych branż. Dzięki temu możliwa jest dużo sprawniejsza koor-dynacja międzybranżowa. Po pierwsze sprawniej działamy, a po drugie eliminujemy potencjalne błędy pojawiające się w procesie projektowania – wyjaśnia Marcin Iwaszkiewicz, architekt i współwłaściciel Retail & Development.

Znakiem czasu było połączenie oprogramowania BIM i technologii skaningu laserowego 3D. Jak wspomina Jacek Wasiak z pracowni RWSL, wdrożenie tych technologii nie należy do tanich, ale niesie za sobą ogromne korzyści. RWSL wykorzystuje skaning laserowy do inwentaryzacji, która jest kluczową fazą projektu. – Jeśli pomiary istniejącego budynku wykonane zostaną niedbale, można być pewnym, że odbije się to na kolejnych etapach prac – nadmienia Wasiak.

Efektem skaningu jest chmura punktów, tworząca trójwy-miarowy model budynku z dokładnością niedostępną dla taśm mierniczych czy dalmierzy. Wartością dodaną jest oszczędność czasu samego pomiaru oraz fakt, że znika potrzeba wyjazdu w celu „domierzania”, co w przypadku metod tradycyjnych było koniecznością. – Trudne do zmierzenia elementy tere-nu, więźba dachowa czy dach nagle stały się łatwo dostępne i to bez odchodzenia od ekranu komputera – zwraca uwagę architekt z RWSL.

Nie ulega wątpliwości, że skanery 3D zmieniły na lepsze pracę architekta. W budownictwie i architekturze swoje miejsce odnalazły dwa typy skanerów 3D: skanery laserowe dalekiego zasięgu oraz optyczne oparte na skanowaniu 3D światłem strukturalnym. – Połączenie zalet obu skanerów 3D pozwala na zoptymalizowanie pracy i wykorzystanie tego, co najlepsze daje nam technologia 3D – podkreśla mgr inż. Anna Gębarska, dyrektor zarządzający w firmie Smarttech.

ARCHITEKTURA POD ZNAKIEM 3DPrawdziwej rewolucji w branży architektonicznej dokonały drukarki 3D. Tkwią w nich jeszcze gigantyczne możliwości i spory potencjał. – Druk 3D umożliwia pracę na modelach fizycznych, łatwą i szybką weryfikację pomysłów, wykonanie pojedynczego – prototypowego egzemplarza zaprojekto-wanego produktu. Daje nową możliwość prezentacji nawet wstępnych, roboczych koncepcji w bardzo przekonujący sposób – zwraca uwagę Dominik Darasz.

Niewiele polskich pracowni stać na kosztowne plotery 3D, ale sporo zewnętrznych firm dostarcza taką usługę. – Coraz częściej zdarza nam się zlecać druki 3D na zewnątrz. Pozwala to bardzo szybko przekładać modele wirtualne na fizyczne – tłumaczy Marcin Iwaszkiewicz z Retail & Development.

Maciej Strzała, właściciel i główny inżynier-projektant w firmie Formakers, oferującej kompleksowe usługi druku i projektowania 3D, zdradza, że przychodzą do niego ar-chitekci z prośbą o realizację tzw. projektów „na wczoraj”. – Drukarki są w stanie dość szybko stworzyć projekty (w porównaniu do ręcznej pracy) i jedyne co trzeba zrobić to usunąć ewentualne podpory, oszlifować czy polakierować, w zależności od potrzeb klienta – mówi. Strzała upatruje dużą zaletę projektowania 3D w tym, że projekt wystarczy

stworzyć tylko raz. – A potem można go powielać i być pewnym, że będzie taki, jak wcześniejsze. W razie zapo-trzebowania na większy wydruk, wystarczy przeskalować projekt i makieta tworzy się większa – wyjaśnia.

Drukowanie elementów konstrukcyjnych niesie ze sobą szereg korzyści. Komponenty, które powstają w fabryce, przewożone są na miejsce budowy w formie gotowej do

styl życia, stylem pracydaniel welfel,ekspert w dziedzinie inteligentnych technologii i dyrektor zarządzający, andrew lucas warsaw Inspiracją do tworzenia inteligentnych pracowni i biur powinien być styl życia użytkowników. Kiedy wiem, że klientowi zależy na mobilności i łączeniu wielu funkcji różnych urządzeń podczas konferencji, proponuję wykorzystanie systemu Complete Wireless HD Presentation. Umożliwia on prezentację prosto z tabletu, udostępnianie z własnego telefonu treści multimedialnych, prezentację zawartości pochodzącą od kilku uczestników jednocześnie, na jednym ekranie, wyświetlaną w czasie rzeczywistym przez wszystkich, bez względu na lokalizację. To technologia znacznie wykraczająca poza możliwości dostępnych komunikatorów. Wyróżnia ją spektrum możliwości przy zachowaniu komfortu i łatwości obsługi.



skanska wybrała technologię 3dWykorzystanie technologii 3D w architekturze i budownictwie na większą skalę jest już tylko kwestią czasu. Po raz pierwszy Skanska zastosowała druk 3D w 2013 roku przy budowie biurowca The 6 Bevis Marks w Londynie, tworząc w ten sposób osłony podparcia dla dachu. – Obecnie wraz z naukowcami z Uniwersytetu w Loughborought oraz producentami chemii budowlanej i cementu jesteśmy w trakcie pracy nad pierwszą na świecie maszyną do drukowania trójwymiarowych elementów konstrukcyjnych z betonu. Jak będą wyglądały efekty tej współpracy, będziemy mogli zobaczyć za rok – zdradza Jakub Zagórski, członek zarządu, dyrektor sprzedaży i marketingu, Skanska Residential Development Poland.

montażu, co znacznie usprawnia proces inwestycji. – Czas wykonania może zostać skrócony z kilku tygodni do nawet godziny, a ilość odpadów znacznie zmniejszona. Przekła-da się to na niższe koszty inwestycji – nadmienia Jakub Zagórski, członek zarządu, dyrektor sprzedaży i marketingu, Skanska Residential Development Poland.

Przykładem użycia tej technologii w dziedzinie projek-towania fasad jest nowy system fasad parametrycznych Schüco. – To kompletna platforma cyfrowo-technologiczna pozwalająca po raz pierwszy w historii na łatwe projekto-wanie oraz ekonomiczną i precyzyjną produkcję fasad 3D nawet o bardzo skomplikowanych kształtach – zdradza dr inż. Andrzej Polijaniuk, dyrektor ds. marketingu i produktu, Schüco International Polska.

Druk 3D zdecydowanie zwiększa kreatywność. – Pozwala architektom na większą dowolność i łatwiejsze dostosowy-wanie projektów do uwarunkowań miejscowych i indywi-dualnych potrzeb klientów – dodaje Zagórski.

PRZESZłOŚć STWORZyłA PRZySZłOŚćA gdyby pójść o krok dalej i uzyskać efekt bardziej bogaty niż 3D? Praca architekta stałaby się jeszcze bardziej kre-atywna… I tu naprzeciw wychodzi technologia wirtualnej rzeczywistości (ang. virtual reality) pozwalająca za pomocą gogli Oculus Rift przenieść się do zupełnie innego świata. Wartość takiej wizualizacji dla prezentacji architektury ma niewyobrażalny potencjał i może wywrócić o 180 stopni pracę projektanta.

Projektem przełomowym w Polsce była rekonstrukcja przedwojennej, nieistniejącej już zabudowy Choszczna (daw-niej Arnswalde) stworzonej w technologii VR przez firmę

Odyssey. To pierwsza na świecie tego typu rekonstrukcja miasta, która odkryła ogromny potencjał technologii VR dla architektów. – Widzę śmiałe perspektywy dla archi-tektury, zwłaszcza przy użyciu technologii pozwalającej na stereoskopowe widzenie, gdzie urzeczywistniane jest nie tylko poczucie otwartych przestrzeni, ale również wyjątkowa rzeczywistość przestrzeni ograniczonych, gdzie bliskość ścian pozwala na uwydatnienie postrzegania odległości poprzez zjawisko paralaksy. Oba przypadki: prezentacja obiektów w otwartej przestrzeni i wizualizacja indor wyczer-pują możliwości wizualizacji projektów architektonicznych – twierdzi Sebastian Sosnowski, grafik Odyssey przy projekcie Arnswalde VR.

Przyszłość projektowania będzie z każdym dniem coraz bardziej wirtualna. Jak przewiduje Anna Buczak z ARS Retail+Shopfitting, tradycyjne renderingi odejdą do lamu-sa, na rzecz prezentacji w postaci modeli 3D i okularów wykorzystujących rzeczywistość wirtualną.

Ale czy sami architekci nie pragną na chwilę odłożyć całej technologii rodem z science-fiction i jak za dawnych lat wziąć ołówek w swoje ręce? – Język, którym się poro-zumiewamy, trzeba dostosować do stopnia skomplikowania zadania. Gdy rozmawiamy o koncepcji i chcemy szybko wytłumaczyć podstawowe założenia, to używamy do tego najbardziej historycznych i podstawowych narzędzi, takich jak kartka papieru i ołówek. Jeżeli natomiast mówimy o skomplikowanych detalach, projektach wykonawczych i rewizjach na budowie, musimy używać bardziej zaawan-sowanych technologicznie narzędzi – przekonuje Marcin Iwaszkiewicz z Retail & Development i konkluduje, że przyszłość to połączenie tradycji z nowoczesnością.



Kopalnia projektów

Śląsk jest najbardziej zurbanizowanym województwem w Polsce i jeszcze przez długie lata nie odda tej pozy-cji. – Architektura zawsze była kręgosłupem regionu. Uwarunkowania geologiczne i historyczne dały jej

wielowarstwowy wymiar. Kierunek rozwoju wyznaczał przemysł, co wiąże się z dużymi obszarami kopalnianymi i infrastrukturą towarzyszącą – mówi architekt Katarzyna Sąsiadek z katowickiej pracowni kolektyw projektowy Musk.

BIZNES ZA WOALKą KULTURyZa sprawą wielu nowych inwestycji i projektów architektonicz-nych obraz Katowic jako potężnego ośrodka przemysłu ciężkiego odszedł do lamusa. Gruntownie przebudowano infrastrukturę drogową, powstał dobry klimat dla rozwoju Katowickiej Spe-cjalnej Strefy Ekonomicznej, prężnie rozwija się rynek usług dla biznesu, a także szkolnictwo. – Od dwóch dekad Katowice

budują swój nowy wizerunek jako miasta przyjaznego dla biznesu i nowoczesnych technologii. Efektem jest stworzenie jednego z najmocniejszych rynków usług finansowych w Polsce – mówi Jakub Jarząbek, szef Biura Prasowego Urzędu Miasta Katowice.

Jak dodaje, dziś wizytówką ośrodka nie mogą już być dymiące kominy i kopalniane szyby, lecz przestrzeń publiczna. – Przy-jezdnych wita nowoczesny dworzec i przebudowywana strefa śródmiejska. Czeka na nich bogata oferta imprez i wydarzeń dużego formatu. To zupełnie inne miasto niż przed kilkoma dekadami – komentuje Jakub Jarząbek.

Znakiem czasu jest Nowe Muzeum Śląskie w Katowicach, którego większa część znajduje się pod ziemią. Ta realizacja projektu austriackiej pracowni Riegler Riewe Architekten dała impuls do powstania nowej dzielnicy stolicy Górnego Śląska – Strefy Kultury. Z kolei w Gliwicach zrewitalizowano zamkniętą w 1999 roku kopalnię węgla kamiennego. – Ta

Dzięki śmiałym wizjom architektów tereny poprzemysłowe i dawne kopalnie w Zabrzu, Katowicach czy żorach zmieniają się w wielkie centra kultury, rozrywki i biznesu, stając się nowymi symbolami regionu.

GLIWICE W Gliwicach zrewitalizowano zamkniętą w 1999 roku kopalnię węgla kamiennego. Ta zrujnowana przestrzeń stała się prężnie działającym centrum Edukacji i Biznesu – „nowe Gliwice”, przyciągającym coraz to nowych inwestorów.


39

zrujnowana przestrzeń stała się prężnie działającym Centrum Edukacji i Biznesu – „Nowe Gliwice” i przyciąga coraz to no-wych inwestorów – ocenia architekt Józek Madej z kolektywu projektowego Musk. – Podobnym przykładem jest powstawanie Parku Naukowo-Technologicznego w Katowicach, na obszarach fabrycznych Porcelany Śląskiej czy Kopalnia Guido w Zabrzu – dodaje. To pokazuje, że nowoczesna architektura i atrakcyjne funkcje w przestrzeniach poprzemysłowych mogą się udać.

Na kolejne, śmiałe projekty czeka wiele terenów poprze-mysłowych wykorzystywanych w przeszłości przez zakłady zlikwidowanych kopalń, m.in. Szombierki, Powstańców Śląskich, Rozbark i Miechowice w Bytomiu czy obszar zdegradowanej zabudowy ulic Pawła-Wodnej Górniczej w Katowicach.

– Połączenie szacunku do postindustrialnego dziedzictwa oraz świeżego, współczesnego podejścia projektowego jest metodą na udany proces rewitalizacyjny – podkreśla Adam Radzimski z pracowni BAAR. – Cała „zabawa” polega na spojrzeniu na sprawę z kilku perspektyw. Rewitalizowany obiekt z jednej

strony przywraca wizerunek miejsca. Odświeżone budynki znowu przywodzą na myśl to, na czym zbudowano nasz region – wartościach takich jak wytrwałość i ciężka praca. Z drugiej strony, to co nowe, przywrócone do życia, to nic innego jak konsekwencja przedsiębiorczości i zmotywowanych działań mieszkańców, którzy potrzebują zmian. Z efektów tych działań Ślązacy mogą być dumni. Istotne jest współdziałanie odważnych inwestorów, miasta i architektów – dodaje Adam Radzimski.

WIELE DO ZROBIENIAOprócz inwestycji w tereny poprzemysłowe istnieje potrzeba równego rozwoju dzielnic w śląskich miastach. – Boli zaniedba-nie terenów zielonych, miejskich skwerów czy ogromna liczba pustostanów, głównie kamienic, w centrach miast – dodaje architekt Weronika Kiersztejn z kolektywu projektowego Musk. – Jest jeszcze wiele do zrobienia. Wierzymy, że przemiany na Śląsku to trwałe zjawisko. Tak wiele pozytywnych efektów tego procesu widzimy już dzisiaj – mówi.


KAtoWICE

Muzeum Śląskie

nowy kompleks budynków Muzeum Śląskiego znajdujący się na terenie dawnej Kopalni Węgla Kamiennego Katowice. Większość

ekspozycji znajdzie się w podziemnych salach, a historyczny pejzaż miasta zostanie wzbogacony jedynie o szklane boksy

doświetlające wnętrza.Inwestor: Miasto Katowice

Wartość projektu: ok. 273 mln złprojekt architektoniczny: riegler riewe architekten

Powierzchnia użytkowa: 25 tys. mkw. Otwarcie: czerwiec 2015 roku

Międzynarodowe centrum Kongresowe(połączone z katowickim Spodkiem)

Inwestor: Miasto Katowice Wartość projektu: ok. 322 mln zł

Projekt architektoniczny: JEMS architekci Sp. z o.o. Powierzchnia użytkowa: 35 tys. mkw.

Wymiary: 236 x 92 m, wysokość: 22 mOtwarcie: marzec 2015 roku

narodowa Orkiestra Symfoniczna Polskiego Radia

nOSPR – siedziba narodowej Orkiestry Symfonicznej Polskiego Radia Inwestor: Miasto Katowice

Wartość projektu: ok. 265 mln złProjekt architektoniczny: Konior Studio

Powierzchnia użytkowa: ok. 26 tys. mkw.Otwarcie: październik 2014 roku

Strefa Kultury



Jednak młodzi architekci wywodzący się ze Śląska dostrzegają błędy w nieprzemyślanej przez miasto strategii realizacji tych projektów. Twierdzą, że pretekstem do ich powstania nie może być wyłącznie biznes. Należy pamiętać o przestrzeni publicz-nej. – W Katowicach wiele dzieje się w związku z rewitalizacją ścisłego centrum, jednak Śląsk nie ma jasno określonej ścieżki rozwoju – mówi Michał Jurgielewicz.

Można przypuszczać, że to, co obserwujemy w Katowicach, będzie przykładem dla reszty miast należących do konurbacji. – Ostatnie inwestycje, mimo że na dość wysokim poziomie architektonicznym, niestety nie spełniają wymogów zrównowa-żonego rozwoju oraz często nie odpowiadają na bezpośrednie potrzeby mieszkańców – dodaje architekt. – Miasta powinny spełniać potrzeby w każdej, nie tylko makroskali. W całym

planie brakuje wcześniej wspomnianych pomysłów na to, jak ożywić tereny poprzemysłowe nie tylko finansowo, ale również ekologicznie i społecznie – mówi Jurgielewicz.

Wyzwaniem dla realizacji nowych inwestycji na Śląsku jest także skala nieruchomości, które są poddawane rewitalizacji. Przykładem są dawne tereny Kopalni Katowice, na których zrealizowano trzy ogromne inwestycje – Narodowa Orkiestra Symfoniczna Polskiego Radia, Muzeum Śląskie i MCK – które zdaniem części architektów stały się „wyspami”, a nie spójną częścią miasta.

Nie zapewniają podstawowych, codziennych usług i funkcji, z których mogliby korzystać mieszkańcy.

Jurglewicz podkreśla, że homogeniczne wcześniej tereny przemysłowe powinny być dziś zagospodarowywane wieloma funkcjami w ramach projektów o mniejszej skali.

ZABRZE Miasto, z którego wywodzi się biuro architektury BaaR – jest kolejnym potwierdzeniem zmian na Śląsku. na terenie byłych zakładów mięsnych „Maćko”, przechodzących proces rewitalizacji, dostrzec można zmiany nawet w sposobie myślenia – ludzie, przedsiębiorcy i mieszkańcy zaczęli wykorzystywać potencjał miejsca. – nasz projekt Rewitalizacji Wieży i chłodni, wchodzący w skład ogromnego założenia byłej rzeźni „Maćko” wprowadza zupełnie nowe funkcje usługowe, które poprzez swój charakter mają stymulować biznes i napędzić lokalną gospodarkę. Jednocześnie gdzieś w każdym z nas zostaje respekt do tego, co było wczoraj – mówi architekt adam Radzimski z pracowni BaaR. Koncepcja eksponuje pierwotną strukturę poprzez kontrast ze współczesnymi działaniami architektonicznymi – stare i nowe żyje tu w symbiozie.W samym Zabrzu procesów rewitalizacji rodzi się coraz więcej. choćby kopalnia Guido. Jeszcze dwie dekady temu nikomu do głowy nie przyszło pojęcie turystyki przemysłowej. natomiast dzisiaj region, wykorzystując postindustrialne dziedzictwo, stoi na czele obiektów znajdujących się na popularnym „Szlaku Zabytków Techniki”.

BytoMW Bytomiu obiekty po byłej KWK Rozbark zostały przeobrażone w Teatr Tańca i Ruchu. Zabytkowy budynek dawnej cechowni zaadaptowany został na cele kulturalne, w tym na potrzeby realizowania przedstawień teatralnych, a budynek administracyjny pełni funkcję obiektu wielofunkcyjnego przeznaczonego na cele edukacyjne, kulturalne i społeczne. – W ramach zagospodarowania przyległego terenu wybudowano parking oraz zadbano o elementy małej architektury: niską zieleń, ławki, latarnie, stojaki na rowery – mówi Lucjan Goczoł, kierownik Referatu Planowania Strategicznego i Funduszy Europejskich w Wydziale Strategii i Funduszy Europejskich Urzędu Miejskiego w Bytomiu.

ŻoRyTereny po zlikwidowanej Kopalni Węgla Kamiennego Żory zostały zagospodarowane

w większości przez prywatne podmioty gospodarcze, które prowadzą tam różnorodną działalność. drugim z terenów poprzemysłowych istniejących w Żorach jest teren po

byłej cegielni. – Obecnie funkcjonuje tam Park cegielnia, który stał się żorskim centrum aktywności na świeżym powietrzu. na terenie parku funkcjonuje m.in. park linowy

oraz nowoczesny plac zabaw dla dzieci, doskonale wyposażony i wykonany zgodnie z najnowszymi technologiami skatepark, tor rolkarski oraz siłowa pod chmurką i plac do

ćwiczeń street workout – opisuje adrian Lubszczyk z Biura Promocji, Kultury i Sportu w Urzędzie Miasta Żory. Od kilku miesięcy Żory rozgrzewa także nowo zrealizowany

projekt – Muzeum Ognia, projektu OVO Grąbczewscy architekci.


Złota 44 to pierwsza inwestycja funduszu Amstar na polskim rynku. Dlaczego zainteresowali się państwo tym projektem?

Wejście do Polski planowaliśmy od 3-4 lat. Sektorem miesz-kaniowym zainteresowaliśmy się na poważnie ze względu na europejski trend, wskazujący na migrację mieszkańców z obrzeży miast do ścisłego centrum. Złota 44 była naturalnym wyborem – budynek najwyższej jakości, niemal ukończony, w atrakcyjnej lokalizacji i zaprojektowany przez światowej sławy architekta – Daniela Libeskinda.

Złota 44 jest także odzwierciedleniem silnego potencjału gospo-darczego Polski i potrzeb stale rosnącej grupy zamożnych Polaków.

Wartość transakcji na rynku luksusowych nieruchomości w Polsce oscylowała w 2014 r. w granicach 300 mln euro. Ze wszystkich analiz wynika, że między 2013 a 2018 rokiem grupa najbogatszych klientów może wzrosnąć nawet o 40 proc. To z pewnością przyczyni się do popytu na luksusowe mieszkania, a takie oferuje właśnie Złota 44.

Wznowione zostały już prace wykończeniowe przy wieżowcu i ruszyła sprzedaż apartamentów. Jestem pewien, że po ukoń-czeniu Złota 44 będzie najbardziej luksusowym budynkiem mieszkalnym w Europie Środkowo-Wschodniej.

Patrząc na historię tej inwestycji, trudno nie zadać sobie pytania: czy rynek w stolicy jest gotowy na mieszkalny wie-żowiec? Jak będzie wyglądała państwa strategia sprzedaży?

Złota 44 zapewni swoim mieszkańcom dostęp do luksusu, jakiego dotychczas w Polsce nie było i długo nie będzie. Wierzę, że budynek idealnie wpisuje się w charakter współczesnego stylu życia warszawiaków.

Wraz z międzynarodową pracownią Woods Bagot opracowa-liśmy aż 9 propozycji wykończenia apartamentów, aby zapewnić klientom możliwość indywidualnych aranżacji wnętrz. Zmo-dyfikowaliśmy również projekt i ofertę, tak aby nasz produkt w pełni odpowiadał potrzebom rynku. Rozszerzyliśmy ofertę metrażu apartamentów i zaproponujemy klientom niedostępne dotąd powierzchnie 80-110 mkw. Ponadto przewidzieliśmy dopasowanie metrażu do indywidualnych potrzeb.

Nabyliśmy budynek na korzystnych warunkach, co pozwoliło nam obniżyć ceny do bardziej rozsądnego poziomu. Ta inwestycja jest klasą samą w sobie i ikoną współczesnej Warszawy.

Luksus „kupuje się oczami”, a elewacja budynku, która odbiega od tego, co widzieliśmy na projekcie Daniela Libeskinda, wzbudziła niemałą falę krytyki...

Proszę pamiętać, że to nie jest projekt biurowy, lecz budynek mieszkalny. Fasada jest jednym z elementów, który sprawia, że Złota jest tak wyjątkowym budynkiem mieszkalnym, gdzie prywatność, funkcjonalność, a także efektywność energetyczna mają kluczowe znaczenie. Fasada budynku, jest dokładnie taka, jaką w każdym detalu zaprojektował Daniel Libeskind. To jedyna w Polsce trójszy-bowa fasada, która zapewnia trwałość, maksymalnie redukuje hałas i jednocześnie spełnia najwyższe standardy ochrony środowiska.

M i e S z k a n i a i a P a r t a M e n t y

Złoty początekNa polskim rynku nieruchomości pojawił się nowy gracz – Amstar. Fundusz zaczyna od mieszkań dla najbogatszych, ale Jason M. Lucas zapowiada też inwestycje w inne sektory.

R E K L A M A

M i e S z k a n i a i a P a r t a M e n t y

r e k l a M a

Złota 44 to pierwsza, ale nie ostatnia inwestycja Amstar w Polsce...Tak. W kręgu naszego zainteresowania leżą dalsze inwestycje

w Polsce. Oczywiście w tej chwili jesteśmy skupieni na finalizacji projektu Złota 44, ale nad Wisłą dostrzegamy duże możliwości inwestycyjne i wykorzystamy je w odpowiednim czasie.

Polska jest jednym z krajów, które w Europie na przestrzeni ostat-nich 25 lat odniosły największy sukces. Mamy nadzieję, że Złota 44 jest pierwszą z wielu inwestycji, które tu zrealizujemy.

Amstar inwestuje we wszystkie główne segmenty nieruchomo-ści. Oprócz rynku mieszkaniowego rozważamy także możliwość zaangażowania się w sektory biurowy, handlowy i przemysłowy.

Dziękujemy za rozmowę.

Jason M. Lucas pełni funkcję dyrektora zarządzającego w amstar oraz jest prezesem spółki zależnej amstar Global advisers, odpowiedzialnym za inwestycje funduszu poza ameryką: w Turcji, Polsce, Rosji i Indiach. Jest także członkiem Komitetu Inwestycyjnego. Pracuje w londyńskim biurze funduszu.amstar to firma zarządzająca inwestycjami na rynku nieruchomości biurowych, mieszkaniowych, handlowych, hotelowych i przemysłowych, która obecnie zarządza aktywami o wartości ponad 2,4 mld dol. do grona klientów amstar należą amerykańskie i europejskie instytucje, firmy ubezpieczeniowe, banki, fundusze i holdingi nieruchomości biurowych.


S h o P P i n g C e n t r e S

Unibail-Rodamco is only interested in the largest shopping centres in the largest European cities. In Poland, the company is focused on Warsaw, especially such shopping centres as Arkadia, Galeria Mokotów, Galeria Wileńska and part of Złote Tarasy. Soon however, the company will go beyond the capital market with their new project in Wrocław. An interview with Arnaud Burlingame, Managing Director for the region of Central Europe and Austria, about challenges for the real estate industry as well as their plans for the Polish market. Arnaud Burlin, Managing Director Central Europe, Unibail-Rodamco

An environment where people can meet each other

how would you assess the condition of the shopping centre sector in europe and how does poland look against this backdrop?

I think Poland is doing very well if we compare it to Europe as a whole: its economy is still growing at a fast pace and – as statistics show – the demand for consumption has largely improved since the 1990s when first shopping centres began to open their doors to customers.

My perception is that people in Poland appreciate shopping in shopping centres as they provide a wide selection of goods, services and entertainment under one roof, which is very co-nvenient, all the more so as the weather conditions are less favourable here than in southern Europe. That’s also one of the reasons why the high street segment is more developed outside of Poland; for example London or Paris are typical cities where you would go shopping on a high street.

rent levels in shopping centres in poland and in western europe are very similar, but differences are dramatic when we look at shop-ping streets. why is that so? do you see room for genuine shopping streets in poland? Development of shopping streets in Poland – and in Warsaw, spe-cifically – is partly connected with the historical context, but also with the weather and the scarcity of shopping offer. It is true that shopping streets do not attract as many customers in Poland as they would in the other large European cities like Paris, London or Milan. Rents are not disconnected from the turnovers that tenants generate and, therefore, more populated high streets allowing the tenants to generate much higher sales are also priced differently. The market being fully open regulates itself.

and how does the relation between rents and sales look in poland and in western europe?

Generally speaking, the level of charges in relation to the sales is similar in all countries. It changes slightly depending on the way the business is operated (directly or via a franchise

or license, where there is an additional fixed operating cost). Other costs, such as labour or media, can also be different from one country to another.

in poland, we initially had a „landlord” market and now we have a „tenant” market. how would you assess this „configuration of forces”? where is the best room for cooperation on the landlord - tenant line?

These forces must be balanced at the end of the day. We are partners. This is our common business that grows if both parties are satisfied and if they cooperate with each other. The right balance will always get the upper hand. There are brands in the market that constitute the core of our offer, but it’s a mutual cooperation – they are also willing to be present in the best shopping centres in terms of footfall and sales results.

We know from tenants that their units in our centres achieve the highest or close to highest turnovers in their entire chains. These centres are excellently located, with very high footfalls, and the company never ceases to invest in them. If there are tenants (and we don’t know of any) that have stores in our centres for the sake of prestige alone, this only means that this is a part of their brand development strategy.

Rent per square metre in a shopping centre depends on the size of the unit, its location in the centre, sector in which the specific tenant operates, quality of the shopping centre and its results (it’s not only footfall that counts, but first of all sales generated by tenants). Indexation of lease agreements to inflation is a market standard – in accordance with provisions contained in the agreement. But rental rates remain unchanged throughout the rental period (that is, for 5 or, often, for 10 years) unless the agreement envisages step rent, for example.

Lump sum rent that is often converted into turnover-based rent once a store exceeds a turnover level specified in the lease agreement is a market standard. The percentage of turnover that rents may not exceed if a tenant’s operation in a shopping

45


centre is to be accepted by the centre’s manager depends on the sector in which this tenant operates. The share of all charges in tenant turnovers is analysed by the manager on an ongoing basis. In the event rent paid by a tenant constitutes the greater part of its turnover, the manager and the tenant jointly ponder on individual solutions, on how the situation could be improved or on whether the agreement can be terminated amicably.

doesn’t the problem in the polish market lie in the fact that many shopping centres opened at relatively short intervals?

There are already many shopping centres in Warsaw and other Polish cities and I believe that the market is relatively saturated. The most important thing within our strategy is that the shopping centres should be developed in response to customer needs within particular catchment area, especially where these needs are not yet answered. Each project should be considered individually, so it complements the existing retail market bringing new offer and services to the customers.

repeatability of the offer of shopping centres, ensuing from a relatively shallow tenant market, is one of the biggest ills in this country. you have contact with many tenants that are still absent from poland. what do they think about the polish market? are any interesting debuts in the offing?

The retail market is constantly moving and changing. We have new brands entering the market all the time. In 2014 we introduced new brands such as Kiel’s, Imaginaries, Unitize, Neo Adidas or Kiko Milano. We are in discussions with many brands with Polish and foreign roots that think about openings still this year.

However, in our activity in Poland, it is also very important to work on the development of local brands. In Galeria Mokotów, we have leases with numerous Polish designers like Lidia Kalita, Bohoboco, Kupisz, Zień, etc. We are ready to welcome more names from this segment.

We boast a long-term cooperation strategy with our key tenants, but at the same time we always look forward to welcoming novelties to answer the growing needs and expectations of our customers.

One of the most recent concepts we have developed in our company is called Pitch & Deal, which is dedicated to young companies willing to showcase their product, service, idea or concept in one of our malls. The candidates can range from start-ups, digital agencies, SMEs, or even student teams.

Teams that will be selected in a competition will be offered assistance in developing their concepts and a possibility to test them in one of our shopping centres.

does poland’s absence from the eurozone have an impact on the attractiveness of the real estate market from the perspective of retail chains and investment funds?

The Polish market is dynamic and continues to grow despite difficult economic context in Europe. Generally speaking, the fact that Poland is not in the Eurozone is not an obstacle from the perspective of chain. So far, we had one retailer not willing to enter the market due to that.

Unibail-Rodamco is a long-term investor in Poland. We want to constantly invest and develop our projects, therefore we do not consider this as an issue.

many shopping centre owners ponder on how the expansion of online retail may impact the condition of their centres. we can see already now that chains have poorer appetite for expansion, that the demand for space is falling. in this situation shopping centre owners are forced to introduce various types of changes, concerning for example the wording and the length of lease agreements...

E-commerce is a channel that has grown very fast over the past few years and it will certainly continue to grow. Obviously it is another channel for the retailers to sell their products, but we know that it also is very important for retailers to be in a long-term partnership with us, to be present in our shopping centres because they have the chance to present their goods, tell their stories. And it is an opportunity for customers to touch, feel, smell the products and try their services. This could not be achieved with the online strategy, unless someone makes an effort to first select the products in a shopping centre and decides to later buy online.

For our tenants it is important to build online stores to reach as many customers as possible. However, such online sales often do not cannibalize the sales in the brick-and-mortar locations. On the contrary, they can work as a great strategy to increase the sales in their “real” stores. For example, we hear from many fashion retailers that the „click and collect” concept contributes to the increase of sales in their stores – you order a garment online and collect it in the shop, but end up leaving with several more items.

Unibail-Rodamco invests in centres situated in the best locations in big cities, with a strong focus on convenient and diversified food offer, free services for customers, comfort,



a wide and comprehensive offer, helpful and qualified staff. Our strategy is to create an environment where people can meet, where they have face-to-face contact with sales people, where they get professional advice from a real person in the store. We constantly strive to provide customers with an experience. People don’t just go to shopping centres to shop, they go there to meet with friends, spend time with other people – and this cannot be achieved through shopping online.

does the change in customer shopping habits mean the beginning of an evolution or does it herald a revolution in the shopping centre market?

I wouldn’t say it is a revolution. It’s a permanent evolution, but shopping centres will remain a very strong channel in re-tailers’ strategies. We, the shopping centre owners, constantly need to adapt to the growing expectations of our shoppers in terms of customer service, level of comfort, food offer, ever increasing digitalization, etc. It is a very exciting challenge for us. All the recent projects that you could witness in our standing assets, such as the Dining Plaza in Galeria Mokotów, new or refurbished food court zones in Arkadia and Wileńska or the large concept of children’s play area are done in response to the changing habits of our customers.

how did the year 2014 look in unibail-rodamco’s centres in terms of footfall and tenants’ sales and activeness?

It was a stable year for Unibail-Rodamco in terms of footfall and sales. On top of that, we ranked well above national indices.

In terms of our operations, we signed over 150 new lease agreements in Warsaw including many agreements with brands debuting in the Polish market. Some units were temporarily closed due to so many changes, relocations or refurbishments, which is normal when there is a rotation or a refreshment of the old concept. Also, it was finally the last year with the metro works around Warszawa Wileńska, and now – with the reopening of the nearby intersection and the opening of the metro station in front of our mall – we foresee a dynamic growth.

is it a big challenge to manage arkadia and galeria mokotów in a man-ner ensuring that these centres complement each other instead of competing with each other?

We consider each of our assets carefully and design and manage it in a way to fit best the needs of the local customers in the particular catchment zone. Arkadia is a regional centre and therefore has the widest offer. Its core customer group are families and thus it offers the widest range of services for people with children. Galeria Mokotów, on the other hand is located in a more affluent residential and office district. Hence it is a fashion centre, standing out with unique brands of young designers for whom a special arcade has been arranged. And Warszawa Wileńska located in the heart of Praga district answers the local needs, with many initiatives carried out in conjunction with non-commercial entities pursuing vigorous activities in the neighbourhood, with an offer targeted at young people.

can you see room for more shopping centres in warsaw? There is no global answer to this question. If we find a niche

on the Warsaw market in the new area with low supply, we can consider to develop a dedicated project.

The same is true of local markets. If we find a niche we can also consider a new project, whether carried out from scratch or acquired (as in the case of Arkadia or Galeria Mokotów). how advanced are works connected with construction of a shopping and entertainment centre in wrocław?

The execution works in Wrocław have just begun and we will announce in the future as soon as we will be able to disclose the final concept which is still under finalisation.

the competitive environment in that city is very strong. why did you decide to enter the capital of lower silesia with a new project? We consider each of our projects carefully from the perspective of the needs of customers in the particular catchment zone. We believe we can answer such needs with our project in Wroclaw.

what are unibail-rodamco’s plans regarding your polish portfolio? arkadia, galeria mokotów and warszawa wileńska have already undergone modernisations. what are your further plans?

We are a long term investor and we like to keep our assets in constant movement. We continually update the offer and services and modernize the infrastructure. So, yes, we have on-going rede-velopment plans for all our existing assets related to modernization of common areas, introduction of qualitative service-to-table restaurants, further refurbishment of the toilets or expansion of some our anchor tenants. As for the development plans, we actively seek opportunities which would fit our investment strategy.

arnaud Burlinmanaging director central europe & austriaGraduate from French Business School of Management and awarded Master´s degree in Finance.At PricewaterhouseCoopers, Paris, from 1991 to 1995 as an Auditor in finance and organisation in charge of IBM France, Gestetner, Saint-Gobain, Kodak, RATP. With McDonald’s from 1995 to 2008 as a Financial Controller and then as a Director of Operations, before joining the Board. Served as Director for north-eastern and centre-western France. Promoted in December 2005 to Managing Director of McDonald's for Czech Republic & Slovakia.Joined Unibail-Rodamco in October 2008 as COO for Central Europe and Managing Director of Czech Republic and Slovakia. Became Managing Director of Central Europe in December 2008 and in addition of Austria since October 2013.With Barfield Corp (Airbus) from 1990 to 1991, Miami, Florida as controller with the US subsidiary of EADS.



Who’s afraidof e-commerce?

High saturation of retail space, falling responsibility indicators and the absence of new brands planning to expand into the Polish market – all this keeps the owners of shopping centres awake at night.

Additionally, tenants make hard demands, asking for rents to be dependent on turnover. The solution looks fair to both parties but is it really?

SHOPPING CENTRE OPERATORS ARE NOT NAIvEThe success of a shopping centre is measured by its financial results. Fixed monthly income dictates an owner’s profits, conditions of additional financing and positive valuation of the centre by potential buyers, which is why the so-called base rent, that is the rent payable by every tenant dependent – among other factors – on the size of the rented premises or type of sold goods, is of serious importance.

There is also turnover rent, a payment due from tenants who reach certain high sales levels. In theory the success of a retail network should translate directly into a higher profit for the shopping centre. In practice the opposite is often true – tenants make every effort to move their turnover out of the shops and e-commerce serves their purposes only too well.

“E-commerce is usually operated by a company especially set up by the network or a manufacturer of the product. In this way, a sale does not go through the shop’s cash register and is therefore not part of the turnover of the shopping centre. Operators can do nothing about it, although it obviously affects the payment of turnover rent”, says Magdalena Frątczak, Director of Retail Department at CBRE.

The problem was trivialized because the internet sales channel was only responsible for a few percent of the total turnover of retail networks present in Poland. However, the market is growing at approximately 20% a year, and this year its value will be in excess of PLN 30bn. The value of the global e-commerce market is over USD 1.8bn. “Today e-commerce does not account

for much of the share of tenants’ income. This will change over time, and this is when certain decisions will be made”, adds Ms Frątczak. And these will not be easy. Tenants are already trying to pressurize shopping centres. Mikael Andersson, Managing Director of Ikea Centres Poland, confirms that some of the large retail networks are trying to take advantage of the situ-ation and shift to a rent payable on turnover only: “This is one way to considerably reduce the operating costs in a shopping centre, if e-commerce becomes hugely successful. In extreme situations it may deprive owners of shopping centres of their rental space revenues or provide for very low takings. This would be very beneficial for tenants but is unsustainable in the long term. Operators are well aware of the situation”, he comments.

And this is not the only problem. The difficult situation in the market has made tenants “dump” fit-out costs onto shopping centre owners or they negotiate contracts that allow them leave the centre at any time. “It is often the case that large networks get together, exerting joint pressure on the centre operator”, says an expert who prefers to remain anonymous. “This produces huge difficulties, as the owners have to bear the fixed costs in connection with the provision of retail space. The investor is also responsible to the bank that provides funding for the project and requires certain levels of profits from rents”.

SHOW-ROOM.PLHow does it work? Shopping centres rent space to showrooms, which are small facilities providing presentations rather than sales of goods, and these appear instead of regular shops. Little is still known of the concept in Poland, yet tenants are increasin-gly using their salons as a kind of “goods presentation point”.

“Networks adjust to the development of e-commerce in two ways. The first is used by small companies that base their online sales on regular shops. Large retail networks with well-developed logistics and their own warehouses are moving their sales out of regular shops. They treat their salons as ‘pick-up points’, which

The shopping centre market is waiting with bated breath for the effects of growing online sales, but the first real problems are already lurking on the horizon. Things are getting really tense on the operator/tenant line of communication.

p a g i n a

49

reduces their turnover in shops and lowers the sales results for the whole shopping centre”, says Mr Andersson.

There are still more sophisticated methods of reducing shop turnovers. One of them is to use mobile devices, which are handed over to the clients of regular shops. In this way purchases are not processed through the cash register but in fact consumers use an online shopping channel. “This means that cash registers in shopping centres are skipped and a shop becomes just a show point. For shopping centre owners the situation is very bad and they should not allow it if a tenant pays rent on turnover only”, says the Director of Ikea Centres.

The most creative in this respect are the RTV/AGD chains. They already use traditional shops as their showrooms: “Online sales are much more important to them than on-site trading. This has an enormous impact on shopping centres, in which they rent space, because they usually occupy a large rental space”, says an anonymous expert.

SHORT-SIGHTEDNESSThe problem does not obviously affect all shopping centres. Large, recognizable and well-located centres are powerful enough to resist the tenants’ attacks. Unfortunately, the older and weaker centres are hardly doing so well: “Retail networks can force changes in contracts that in practice mean they bear low operating costs. If the owners refuse to give in to their conditions they leave and move to the competition. Such a situation is quite common in Polish regional cities”, adds our anonymous expert.

Ikea Centres makes it all clear: “We will not agree to turnover rent only. It is possible only if a tenant begins to pay a base rent after some time. Otherwise, we would expose ourselves to huge losses. We are a large company with a lot of shopping centres. We wish to remain here for years to come and have to make sure business is profitable”, argues Mr Andersson.

Large networks wish to transfer to the turnover rent only when they are not sure of the purchasing power of their poten-tial shopping centre clients. “We are dealing with a conflict of

interests here, in which the parties sometimes meet each other halfway, trying to work out a solution that will be satisfying to all negotiating parties”, explains Ewa Szafrańska-Mądry, Mana-ging Director CEE at Balmain Asset Management. Temporary solutions are a good way out of this situation: “A tenant pays turnover rent for some time and after a while switches over to the base rent. All parties wish to negotiate a good resolution to the problem”, she adds.

Typical developers, who build, rent out and then sell their projects to investment funds, behave differently. They often agree to the retail networks’ demands to achieve the highest level of commercialization possible and increase the value of their centre. These are obviously short-sighted solutions which simply spoil the market.

NO CONCESSIONSUnfortunately Western Europe, with its more mature market, has not developed a good solution to the problem that could be then implemented in the Polish environment. Magdalena Frątczak emphasizes that it is important not to give in to tenants and stick with the base rent. This, however, seems a difficult task.

There is also the other side of the coin. The CBRE expert says that, after all, shopping centre operators do benefit from the bigger traffic generated by tenants who use online sales: “People who walk into the centre to pick up their goods might still buy things in other shops or visit services. Therefore shopping centres should eventually benefit from sales of this type”, she adds. What’s more, people will always need places to meet, so the development of food courts and additional services is very important.

Elżbieta Dmowska-Mędrzycka, CEO of Mediadem Com-munication, says that an “omnichannel” might provide a great impulse for further development of networks and shopping centres. The thing is that solutions must be found for the issues



that seem problematic today. One of them is the problem of rents: “The situation could be cured by transparency of tenants’ turnovers. An example to follow could be the experience of the British market, where tenants report all transactions, in this way making the operating of the centre easier and also creating mutual trust”, she comments.

Unfortunately, many centres lack a coherent system for pro-viding operators with knowledge about their tenants’ turnover. Instead operators have to rely on tenants’ declarations, which are often untrue.

“No country with a well-developed commercial market has come up with solutions that would solve the problems that e-commerce produces for the operation of a shopping centre”, says Ms Frątczak.

Elżbieta Dmowska-Mędrzycka mentions a concept which might be called “the shop of the future”, which would be di-vided into three zones: “These would include traditional sales, the building of the so-called ‘customer experience’, involving additional services, events and other activities reinforcing client loyalty and building contact with the brand, and the collection point”, she declares. “In this way, by considering the percen-tage share in the turnover reached in each of these different distribution channels and the retail space hired, we could create algorithms allowing for effective rent calculations. This is a

great mechanism that defends the rights both of tenants and shopping centre owners”, she explains.

THERE MAy BE TROUBLE AHEADThis is what the future might possibly bring. Meantime the Polish market is more of a battlefield than a round table: “The only mechanism defending shopping centres from such tactics is the base rent. Shopping centre owners do not have to agree to everything tenants propose. We invest enormous funds creating the trading space for tenants and we cannot simply give it away”, says Mikael Andersson.

“Situations in which networks try to take advantage of their strong position in negotiations with the centre operator are reported with growing frequency. By thinking only in terms of their own costs they seriously damage the results of the whole centre”, explains one of the tenants.

What is symbolic in this whole situation is the conspiracy of silence that involves not only tenants but also the owners of commercial buildings. As experts explain, all market players must realize that acting to the disadvantage of a partner is a very short-sighted strategy. Networks which fail to consider the success of shopping centres and owners who hardly consider the profits of their tenants do not realize that in the face of strong competition it will bring huge losses at every level.

r e k l a M a

51

W a r e h o u S e S

Warehousing boom

Airborne cargo operations are currently concentrated around the largest domestic airport, Warsaw Chopin Airport, which is today one of the most important warehousing centres in central Poland, mainly for

logistics companies. There is, however, new competition on the horizon.

A RECIPE FOR SUCCESSThe second airport in the country in terms of the amount of transported goods – Katowice Airport – has ambitious plans to create a logistics alternative to the capital’s base: “This year we will finish the largest investment project in the history of the airport. We have built a practically new terminal, so that we can handle cargo-carrying aircraft from all over the world. This is the first stage of a broader plan to consolidate the position of Pyrzowice with regards to the transport of goods”, explains Artur Tomasik, CEO of the Upper Silesian Aviation Group (GTL) which operates the airport.

It was only a few years ago that such plans seemed impossible, mainly because the transport of goods by air in Poland remains at a low level: “It is only 1 percent of the whole of European traffic. Our country is serviced mainly by German airports, which are the main competitors to our regional airports”, says Renata Osiecka, Managing Director of Axi Immo, Poland.

We still have to wait for a rash of warehousing investments by the airports. The market demand is to a large extent met by cargo terminals: “Because of the low volume of transported goods, airports don’t need large warehouses. What’s more, it is

The boom in the warehousing market in Poland continues. Developers in search of new attractive locations for their projects are turning their eye towards airports, which are obviously hardly going to say no.

often the case that airports already have space for hire which is perfectly sufficient for freight forwarders”, explains Jan Bar-basiewicz, Associate Director, Industrial and Logistics Agency, Colliers International.

Mr Barbasiewicz sees the potential of airports as lying el-sewhere: “The main attraction for warehouses near airports is their location, which enables good communication with city centres. They are also attractive to Western European companies whose owners travel by air a lot”, he adds.

Developers have already noticed the opportunity to do bu-siness involving warehousing space located near airports: “It’s a guarantee of good transport communication and access to clients, which gives an assurance of excellent location to investors.

Maciej MadejakHead of Business Development Poland, Goodman

The building of warehouses by airports might turn out to be a demanding process. It all depends on local plans for spatial development. There might be restrictions as far as the height of buildings is concerned but also lighting or the spatial arrangement of buildings. at the same time, in certain cases an airport becomes involved in the administrative procedures, including the issuance of building permits, which might additionally add to the complexity of the process. Such restrictions only affect investments close to runways.


W a r e h o u S e S

However, developers do not reap additional profits because of this in the form of higher rent”, says Maciej Madejak, Head of Business Development Poland at Goodman.

NOT ONLy WARSAW AND KATOWICE Developers of logistics and warehousing space do not confine their projects only to the neighbourhood of the two main airport hubs. Panattoni declared its plans relating to the development of grounds near Rzeszów airport at the beginning of this year: “The direct connections with Frankfurt and London are our window to the world, which is why we have decided to go ahead with the project in Rzeszów. We also see potential in this fast developing industry”, says Robert Dobrzycki, Managing Partner, Panattoni Europe.

Mr Dobrzycki thinks that other airports, Poznań and Wrocław among others, will also be involved in the long run, which is due to the proximity of the cities and good transport connections: “In spite of the fact that cargo transport is still underdevelo-ped, a lot of companies consider this issue from a long-term perspective. Smaller investments, up to several thousand sq.m., are also undertaken in the vicinity of the airports”, he adds.

Poznań has also been considered by Goodman. Poznań Airport Logistics Centre is the second project, after Krakow, the company has developed at an airport location. “The interest expressed by tenants is a testimony to the huge potential of these locations. Altogether in the two centres we have already rented out over 71,000 sq.m. of space. What’s more, we are building speculative facilities with a total surface area of 23,000 sq.m.”, says Mr Madejak.

INvESTMENTS INTO THE FUTUREAnd how does Katowice Airport intend to fight for the cargo market? The goal is ambitious – to make Pyrzowice one of the main export centres in the country. “In 2014, 17,000 tons of goods were transported and the potential for development is huge. In the next decade the figures can double, which is why we have decided to build the new cargo terminal”, says Mr Tomasik.

But it does not end here. The Management Board of Katowice Airport, in cooperation with the Katowice Special Economic Zone, intends to develop a large investment area. We are talking 200 hectares of land here: “We have plans to build a large logistics hub, which we have called Cargo City, that would combine air and road transport”, explains Mr Tomasik.

Mr Tomasik also announces the introduction of a number of solutions that will provide for landing in much worse weather conditions than is possible now. The number of parking lots for cargo planes will also be increased.

These are key projects for attracting logistics companies to the investment. “It is necessary to expand the infrastructure for servicing cargo units, create a domestic fleet of average-size cargo aircraft, plus what is required is full intermodality and interoperationality with other types of transport”, explains Piotr Wąs, Leasing & Development Director, P3 Logistic Parks.

Airport initiatives are aimed at attracting not only logistics companies but also those that are considering the export of their products abroad: “Our companies seek new sales markets and need an infrastructure that would enable them to do so.

Today they are using German and Austrian airports. Tomorrow they will use Katowice. Our vision is to create a Polish centre for the airborne export of products”, comments Mr Tomasik.

Works on the land development plans for Cargo City are underway. Various scenarios for the investment are considered at this stage. The airport might implement the project inde-pendently or in cooperation with private investors.

However, the success of this undertaking depends on many factors. One of the problems that Pyrzowice might have to face is the relatively long distance, compared to other agglomera-tions, from Katowice. On the other hand, serious investments into the development of airport infrastructure, access to the A1 motorway and growing volumes of cargo transport might encourage logistics companies to open larger warehouses here. After all, it is here, in the capital of Upper Silesia, that the largest logistics centre in Poland may be built in the coming years.

Jan BarbasiewiczAssociate Director, Industrial and Logistics Agency, Colliers International

airport locations are becoming very attractive when cargo turnover is large and the traffic of goods between various continents accumulates. Polish airports are still far from this kind of situation. Most cargo is transported from Poland or to Poland, but not using Poland as a transit country between, e.g. china and the czech Republic. This role is played by the hubs in Frankfurt, Paris, amsterdam, London or Leipzig. It is an interesting fact that Europe has no strong position in that market. among the 30 largest airports in the world, as far as cargo turnover is concerned, only 5 are in Europe, and the largest of them – Frankfurt – is only in 9th position. I cannot exclude the possibility that the demand for warehouses in airport areas will slowly increase with time, but as far as its volume is concerned, it will be still a very small share of the warehousing market. We will probably have to wait for such a scenario to develop, although we cannot rule out that at some point a large courier company might decide to open a large hub in Poland. Let us remember, though, that there are only very few such projects in Europe and that they have taken more than ten years to develop.

53

r e S i d e n t i a l S

Luxury in the Clouds

the acquisition of złota 44 marked the beginning of amstar’s ac-tivities on the property market in poland. what were the reasons for entering polish market and how did you become interested in the złota 44 project?

Amstar has been interested in investing in Poland for three to four years. We have become increasingly attracted to the residential property sector as there is a distinct trend of people moving into downtown locations across Europe. Zlota 44 presented an opportunity for us to invest in a high-quality, ne-arly-complete building at an attractive basis and take advantage of this urban relocation trend. Złota 44 is also a reflection of Poland’s strong economic environment and the high-end needs of the rapidly expanding group of wealthy Poles. The value of transactions related to Poland’s luxury property market was approximately EUR 300 million in 2014, and market experts project that the number of millionaires in Poland will grow by 40% between 2013 and 2018, which helps support demand for

a luxury residential scheme like Zlota 44. The building has a prime, city-center location and was designed by world-renowned, Polish-American architect Daniel Libeskind. Construction works have commenced and the official sales launch will occur in April 2015. Once Zlota 44 is delivered, we are confident it will be the premier luxury residential building in CEE.

looking back at the business history of złota 44, it is hard not to ask a question: is the capital of poland ready for another residential tower given the existing market supply? what will be your sales strategy?

Złota 44 will provide residents with the luxurious living expe-rience they deserve – and one that cannot be found elsewhere in the Polish market. We are very confident that once delivered, Złota 44 will stand in a class of its own as an exceptional resi-dence and an icon of modern Warsaw. Our offering combines unmatched services and amenities with world-class architecture from Daniel Libeskind and luxury interiors designed by Woods Bagot. We also believe that the building’s location in central Warsaw is ideal for the modern, contemporary lifestyle that we see throughout the city.

Zlota 44 also sets itself apart from other apartments for a number of reasons. The distinctive form of the building results in each individual apartment having its own character, shape and layout. We engaged Woods Bagot, one of the most acclaimed architectural design firms, to create nine distinct fit-out packages to provide clients with a range of options and price points. The unit mix at Zlota 44 is also a differentiator. Previously, there was a significant supply/demand imbalance for

A new player Amstar has entered Polish real estate market. The Fund starts their offer with apartments for the wealthiest but Jason M. Lucas also announces investments in other market sectors. Interview with Mr. Jason M. Lucas.

Jason M. Lucas is Managing director and President of amstar Global advisers, an amstar subsidiary. He is responsible for overseeing all aspects of the company’s investments in Turkey, Poland, Russia and India and is a member of amstar’s Investment committee. Mr. Lucas currently works in amstar’s London office.amstar is a real estate private equity company that manages office, residential, retail, hotel and industrialproperties. amstar has grown to more than $2.5 billion in assets under management. amstar’s clients include U.S. and European institutions, insurance companies, private banks, funds of funds, and family offices.


r e S i d e n t i a l S

apartments in the 80–110 square meter range, but we are able to offer the market the opportunity to purchase apartments in this size range throughout the building. In terms of pricing, we acquired the building at an attractive basis, which has al-lowed us to re-set the pricing to a more reasonable level. Our dedicated sales specialists are available to explain our offer in detail to interested clients.

luxury “is bought with your eyes”. the facade of the building, which differs from what we saw in the design project by daniel libeskind, has generated a number of strong opinions on both sides. do you intend to make any changes in the design?

It’s important to remember that Zlota 44 is a residence, not an office building. The façade is part of what makes Zlota 44 such an innovative building because it adds to each apartment’s privacy, functionality and energy efficiency. Daniel Libeskind personally designed each element of the façade, which happens to be the only one in Poland to feature a specialized triple-glazed technology. This helps ensure durability and allows for maxi-mum noise reduction and the highest environmental standards.

The Złota 44 project is the first but not the last investment of Amstar in Poland…

Yes, our objective is to continue to invest in Poland. We are very focused on ensuring the success of Zlota 44, though we plan to look for new investment opportunities when the time is right. I should also add that Amstar invests in all major property types and in addition to residential, we will consider opportunities in the office, retail and industrial sectors.

is poland considered an investment target by your clients?As evidenced by our acquisition of Złota 44, Poland

is certainly a target market for Amstar and its investors. Poland is one of Europe’s great success stories over the last 25 years and we hope this is the first of many investments for Amstar in the country. Poland’s economic fundamen-tals are strong, it has a stable public debt-to-GDP ratio at 48% and the amount of wealth creation occurring is among the strongest in Europe. Poland was one of only a few countries that avoided a recession during the most recent global financial crisis and is a clear leader in CEE economically and politically. We believe Poland has a very bright investment future and we look forward to being a part of it.

The value of transactions related to Poland’s luxury property market was approximately EUR 300 million in 2014

“Our key strength is our extensive international experience alongside a detailed local knowledge across market sectors including office agency, investment, valuation & consultancy, retail agency, property and project management. Our highly qualified teams adopt an entrepreneurial approach and have a thorough understanding of their clients’ strategies and goals and back up their strong technical skills with the most up-to-date information to deliver the best possible service.”

savills.pl

ul. Złota 59 00-120 Warszawa +48 22 222 4000

g Sales and acquisitionsg Leasing and advisoryg Valuation and Consultancy

g Asset Managementg Property Managementg Project Management

Jarosław Tutaj Director, Head of Retail Agency

Michał Ćwikliński MRICS Managing Director, Head of Investment Department

Michał Muc Director, Head of Real Estate Management Services

Kamil Kowa MRICS Director, Head of Valuation and Consultancy

Tomasz Buras MRICS CCIM Managing Director, Head of Poland

cover all yourreal estate needs

services thatProfessional

EKG 2015_reklama.indd 3 2015-03-30 17:40:54

28 września

uroczysta gala laureatów

Sponsorzy:

Partnerzy:

Organizatorzy:

PROPERTY FORUM 2015 28-29 września, Warszawa, hotel Sheraton

Największa w Polsce debata o rynku nieruchomości komercyjnych

Tomasz Ruszkowskitel. kom. 502 388 [email protected]

Zarezerwuj termin !

Zapraszamy do współpracy!Kontakt:

Property small 2

Business

Transcript of Property small 2