PROPERTY FORUM 2012FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI

KOMERCYJNYCH

18 WRZEŚNIA 2012

CUSHMAN & WAKEFIELD

2

GRUPA RYNKÓW KAPITAŁOWYCH

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE PRZY RÓŻNYCH ZAŁOŻENIACH DOTYCZĄCYCH FINANSOWANIA

1. FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI

SCENARIUSZ NR 1

SCENARIUSZ NR 2

SCENARIUSZ NR 3

SCENARIUSZ NR 4

2. PODSUMOWANIE

3. POTENCJALNA CENA ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI PRZY

DANEJ WEWNĘTRZNEJ STOPIE ZWROTU (IRR)

CUSHMAN & WAKEFIELD

3

GRUPA RYNKÓW KAPITAŁOWYCHNIERUCHOMOŚĆ BIUROWA W WARSZAWIE

POCZĄTEK INWESTYCJI STYCZEŃ 2008 - KONIEC INWESTYCJI GRUDZIEŃ 2012

7 – letni biurowiec, centrum Warszawy

8,000 m2

budynek wynajęty ok. 6% powyżej aktualnych warunków rynkowych

5% powierzchni niewynajętej

PODSTAWOWE DANE O NIERUCHOMOŚCI

zakup nieruchomości przy stopie kapitalizacji na poziomie 6,75%

sprzedaż nieruchomości przy stopie kapitalizacji na poziomie 6,75%

koszt finansowania nieruchomości – 2008 rok

stopa stała – 4,55%* (01.01.2008)

marża – 1,5%

amortyzacja – 25 LAT

LTV – 80%, wysokość kapitału własnego – 4,345,200 EUR

cena zakupu budynku – 21,726,000 EUR

ZAŁOŻENIA DOTYCZĄCE FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI

SCENARIUSZ NR 1

* www.bloomberg.com/quote/EUSA5:IND/chart

CUSHMAN & WAKEFIELD

4

GRUPA RYNKÓW KAPITAŁOWYCH

Zakup Nieru-

chomości

2008 2009 2010 2011 2012

-6,000,000

-4,000,000

-2,000,000

0

2,000,000

4,000,000

6,000,000

8,000,000

-4,519,008

139,569 150,605 160,802 159,198

5,441,793

Przepływy pieniężne (EUR) Łączne przepływy pieniężne (EUR)

PRZYKŁADOWY CASH FLOWBIUROWIEC W LATACH 2008 - 2012

IRR 6,37%

NPV -75,754

SCENARIUSZ NR 1

CUSHMAN & WAKEFIELD

5

GRUPA RYNKÓW KAPITAŁOWYCH

7 – letni biurowiec, centrum Warszawy

8,000 m2

budynek wynajęty ok. 6% powyżej aktualnych warunków rynkowych

5% powierzchni niewynajętej

PODSTAWOWE DANE O NIERUCHOMOŚCI

SCENARIUSZ NR 2

NIERUCHOMOŚĆ BIUROWA W WARSZAWIEPOCZĄTEK INWESTYCJI STYCZEŃ 2008 - KONIEC INWESTYCJI GRUDZIEŃ 2012

ZAŁOŻENIA DOTYCZĄCE FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI

zakup nieruchomości przy stopie kapitalizacji na poziomie 6,75%

sprzedaż nieruchomości przy stopie kapitalizacji na poziomie 6,75%

koszt finansowania nieruchomości – 2008 rok

stopa stała – 4,55%* (01.01.2008)

marża – 1,5%

amortyzacja – 25 LAT

LTV – 70%, wysokość kapitału własnego – 6,517,800 EUR

cena zakupu budynku – 21,726,000 EUR

* www.bloomberg.com/quote/EUSA5:IND/chart

CUSHMAN & WAKEFIELD

6

GRUPA RYNKÓW KAPITAŁOWYCH

Zakup Nieru-

chomości

2008 2009 2010 2011 2012

-8,000,000

-6,000,000

-4,000,000

-2,000,000

0

2,000,000

4,000,000

6,000,000

8,000,000

10,000,000

-6,669,882

306,711 317,747 327,945 326,341

7,538,958

Przepływy pieniężne (EUR)

PRZYKŁADOWY CASH FLOWBIUROWIEC W LATACH 2008 - 2012

IRR 6,24%

NPV

-144,430

SCENARIUSZ NR 2

CUSHMAN & WAKEFIELD

7

GRUPA RYNKÓW KAPITAŁOWYCH

7 – letni biurowiec, centrum Warszawy

8,000 m2

budynek wynajęty ok. 6% powyżej aktualnych warunków rynkowych

5% powierzchni niewynajętej

PODSTAWOWE DANE O NIERUCHOMOŚCI

SCENARIUSZ NR 3

NIERUCHOMOŚĆ BIUROWA W WARSZAWIEPOCZĄTEK INWESTYCJI STYCZEŃ 2008 - KONIEC INWESTYCJI GRUDZIEŃ 2012

ZAŁOŻENIA DOTYCZĄCE FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI

zakup nieruchomości przy stopie kapitalizacji na poziomie 6,75%

sprzedaż nieruchomości przy stopie kapitalizacji na poziomie 6,75%

koszt finansowania nieruchomości – 2012 rok

stopa stała – 1,00%* (11.09.2012)

marża – 2,5%

amortyzacja – 20 LAT

LTV – 60%, wysokość kapitału własnego – 8,690,400 EUR

cena zakupu budynku – 21,726,000 EUR

* www.bloomberg.com/quote/EUSA5:IND/chart

CUSHMAN & WAKEFIELD

8

GRUPA RYNKÓW KAPITAŁOWYCH

Zakup Nieru-

chomości

2008 2009 2010 2011 2012

-10,000,000

-5,000,000

0

5,000,000

10,000,000

15,000,000

-8,820,756

520,523 526,384 531,458 526,860

10,817,614

Przepływy pieniężne (EUR) Łączne przepływy pieniężne (EUR)

PRZYKŁADOWY CASH FLOWBIUROWIEC W LATACH 2008 - 2012

IRR 8,76%

NPV774,922

SCENARIUSZ NR 3

CUSHMAN & WAKEFIELD

9

GRUPA RYNKÓW KAPITAŁOWYCH

7 – letni biurowiec, centrum Warszawy

8,000 m2

budynek wynajęty ok. 6% powyżej aktualnych warunków rynkowych

5% powierzchni niewynajętej

PODSTAWOWE DANE O NIERUCHOMOŚCI

SCENARIUSZ NR 4

NIERUCHOMOŚĆ BIUROWA W WARSZAWIEPOCZĄTEK INWESTYCJI STYCZEŃ 2008 - KONIEC INWESTYCJI GRUDZIEŃ 2012

ZAŁOŻENIA DOTYCZĄCE FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI

zakup nieruchomości przy stopie kapitalizacji na poziomie 6,75%

sprzedaż nieruchomości przy stopie kapitalizacji na poziomie 6,75%

koszt finansowania nieruchomości – 2012 rok

stopa stała – 1,00%* (11.09.2012)

marża – 2,5%

amortyzacja – 20 LAT

LTV – 70%, wysokość kapitału własnego – 6,517,800 EUR

cena zakupu budynku – 21,726,000 EUR

* www.bloomberg.com/quote/EUSA5:IND/chart

CUSHMAN & WAKEFIELD

10

GRUPA RYNKÓW KAPITAŁOWYCH

Zakup Nieru-

chomości

2008 2009 2010 2011 2012

-8,000,000

-6,000,000

-4,000,000

-2,000,000

0

2,000,000

4,000,000

6,000,000

8,000,000

10,000,000

-6,669,882

383,842 389,190 393,732 388,584

8,917,364

Przepływy pieniężne (EUR)

PRZYKŁADOWY CASH FLOWBIUROWIEC W LATACH 2008 - 2012

IRR 10,36%

NPV1,086,875

SCENARIUSZ NR 4

CUSHMAN & WAKEFIELD

11

GRUPA RYNKÓW KAPITAŁOWYCHPODSUMOWANIE

Zakup Nieru-

chomości

2008 2009 2010 2011 2012

-10,000,000

-8,000,000

-6,000,000

-4,000,000

-2,000,000

0

2,000,000

4,000,000

6,000,000

Scenariusz nr 1 Scenariusz nr 2 Scenariusz nr 3

ŁĄCZNE PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

IRR 6,37%

NPV -75,754

SCENARIUSZ NR 1

SCENARIUSZ NR 2

IRR 6,24%

NPV

-144,430

SCENARIUSZ NR 4

SCENARIUSZ NR 3

IRR 8,76%

NPV 774,922

IRR 10,36%

NPV 1,086,875

CUSHMAN & WAKEFIELD

12

GRUPA RYNKÓW KAPITAŁOWYCHINWESTYCJA W NIERUCHOMOŚĆ

POCZĄTEK INWESTYCJI STYCZEŃ 2008 - KONIEC INWESTYCJI GRUDZIEŃ 2012

ZAŁOŻENIE

IRR – 14%

CENA ???

SCENARIUSZ NR 119,946,100 EUR

SCENARIUSZ NR 219,191,300 EUR

SCENARIUSZ NR 319,288,200 EUR

SCENARIUSZ NR 4 20,330,640 EUR

Scenariusz nr 1

Scenariusz nr 2

Scenariusz nr 3

Scenariusz nr 4

18,500,000 19,000,000 19,500,000 20,000,000 20,500,000

19,946,100

19,191,300

19,288,200

20,330,640

Cena nieruchomości

WOJCIECH PISZDyrektor Grupy Rynków KapitałowychCushman & WakefieldT +48 (0) 22 820 20 20wojciech.pisz@eur.cushwake.com