OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE I

ZOBOWIĄZANIOWEZOBOWIĄZANIOWE.ZASADY WYCENYZASADY WYCENY

Ryszard CymermanRyszard Cymerman

Art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że ilekroć w ustawie jest mowa o

„określaniu wartości nieruchomości - należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako

przedmiotu prawa własności

i innych praw do nieruchomości".

Inne prawa do nieruchomości

P d j iPod pojęciem inne prawa do nieruchomości"„inne prawa do nieruchomości

należy rozumieć: •ograniczone prawa rzeczowe

b i i•prawa zobowiązaniowe(t ki j k j d i ż ż i(takie jak: najem, dzierżawa, użyczenie,

renta i dożywocie).renta i dożywocie).

P tNieco informacji o prawach rzeczowych

Prawa rzeczowe są to prawa podmiotowe bezwzględne czylipodmiotowe bezwzględne czyli

skuteczne względem wszystkich (erga omnes).

W prawie polskim istnieje zasadaW prawie polskim istnieje zasada "numerus causus" ograniczonych g y

praw rzeczowych tzn. można t i ć t lkustanawiać na rzeczy tylko prawa,

które są wyczerpująco określone wktóre są wyczerpująco określone w art.244 KC.

Nieco informacji o prawach rzeczowych

Pojęcie rzecz"Pojęcie „rzecz". W prawie rzymskim rzeczą (res) było p a e y s ec ą ( es) by o

jakiekolwiek dobro, nawet i d t dl łóniedostępne dla zmysłów.

W ujęciu naszego współczesnegoW ujęciu naszego współczesnego prawa cywilnego

„rzeczą jest materialna część d j b t i t iprzyrody, mająca byt samoistny i

tworząca określone dobro"tworząca określone dobro .

Nieco informacji o prawach rzeczowychNie są rzeczami dobra niematerialneNie są rzeczami dobra niematerialne

(np. „Good will")

Zgodnie z art. 45. Kodeksu Cywilnego rzeczami są tylko przedmioty materialne.

Nie są rzeczami zwierzęta (od czasu wejścia w życie Ustawy z dnia 21.08.1997r o ochronie zwierząt).Ustawy z dnia 21.08.1997r o ochronie zwierząt).

Rzeczą nie jest i nigdy nie może być człowiek. j g y y

Nie jest rzeczą ani przedsiębiorstwo ani gospodarstwo rolne (to jest „zbiór praw").g p ( j „ p )

Pożytki lub owoce (fructus )

to przychód uzyskiwany okresowo z rzeczy.

pożytkipożytki(pożytki naturalne -

Pożytki

pożytki cywilne -fructus

(pożytki naturalne -

Pożytki

pożytki cywilne -fructusfructus

naturales);Pożytki prawa

fructus civiles)

fructus naturales);

Pożytki prawa

fructus civiles)

Pożytki lub owoce (fructus )(pożytki wynik gospodarczego oddziaływania(p y

naturalne - wynik gospodarczego oddziaływania na rzecz

przykłady: miód z pasieki, zboże, ziemniaki, owoce zebrane z drzewa glina żwir torf piasek iowoce zebrane z drzewa, glina, żwir, torf, piasek i inne minerały wydobywane z ziemi.

Uwaga: przy odłączonych częściach składowych nieruchomości dwa warunki:warunki:

• „normalny dochód" (charakter stałych i okresowych przychodów jakie przynosi rzecz pomniejszona o wydatki operacyjne

• dochód uzyskany wg zasad prawidłowej gospodarki"- np pożytkiem• dochód uzyskany „wg zasad prawidłowej gospodarki - np. pożytkiem jest drewno pozyskane z lasu w wyniku prawidłowej gospodarki leśnej, ale nie jest drewno pozyskane w wyniku rabunkowej gospodarkigospodarki.

Pożytki lub owoce (fructus )pożytki wynik umowy lub innejpożytki cywilne

wynik umowy lub innej czynności prawnej

Przykłady: czynsz z najmu, dzierżawy(U i k i f i i ż ) Z d i(Uwaga: niekonieczna forma pieniężna). Zgodnie z art.53. „pożytki cywilne rzeczy stanowią dochody, które

i d t i t k "rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego".

Pożytki lub owoce (fructus )pożytki d h d któ i k ślpożytki prawa dochody, które przynosi określone

prawo zgodnie ze swym ł dspołeczno-gospodarczym

przeznaczeniem

Przykłady: (np. odsetki od pożyczonych pieniędzy, opłaty licencyjne, dywidendy).

szkoda rzeczywista lub utracone korzyści

Problem ich wyceny występuje nierzadko -(szczególnie na zlecenie sądu).

S k d i t i b j j t h k ś iSzkoda rzeczywista nie obejmuje utraconych korzyści

Szkoda rzeczywista jest wyłącznie stratą jaką poszkodowany poniósł na mieniujaką poszkodowany poniósł na mieniu.

Jest to zmniejszenie aktywów lub zwiększenie j y ępasywów poszkodowanego.

Aktywa mogą być zmniejszone przez utratę albo zmniejszenie wartości, a wzrost pasywów przezzmniejszenie wartości, a wzrost pasywów przez

zwiększenie zobowiązań.

Ustalenie wysokości szkody następuje przez porównanie stanu majątkowego przed i po doznaniu

szkody.

Szkoda rzeczywista jest wyłącznie stratą jaką poszkodowany poniósł na mieniujaką poszkodowany poniósł na mieniu.

Zachodzą dwa podstawowe przypadki: utrata mienia lub ubytek wartości mienia.Utrata mienia zachodzi gdy strona nie możeUtrata mienia zachodzi, gdy strona nie może

odzyskać utraconego mienia (niemożliwy zwrot wnaturze)naturze).

Ubytek wartości mienia zachodzi, gdy strona odzyskuje mienie mniejsze lub gorsze. Na ogółwystępuje utrata lub przypadek równoczesnej utraty pewnych składników mienia i zmniejszenia sięwartości innych składników.

ż i t i ć t lkprawo rzeczowe może istnieć tylko na rzeczy !na rzeczy !

rzecz ruchoma lub i h ż b ćnieruchoma może być

obciążona więcej niż jednymobciążona więcej niż jednym prawem rzeczowym.prawem rzeczowym.

OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE

Są to prawa na rzeczy cudzej Pełny katalog tych prawSą to prawa na rzeczy cudzej Pełny katalog tych praw podaje K.C. Art. 244

UżytkowanieUżytkowanie Służebność

Zastaw Hipotekap

••Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnegomieszkalnego••Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowegoSpółdzielcze prawo do lokalu użytkowego••Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowejmieszkaniowej

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych do ustanowieniaprzewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności"przeniesieniu własności .

Do ochrony ograniczonych praw rzeczowychstosuje się odpowiednio przepisy o ochroniestosuje się odpowiednio przepisy o ochroniewłasności (Konstytucja RP, przepisy o przeniesieniuwłasności) O p r może być ustanowione podwłasności). O.p.r może być ustanowione podwarunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Nie możnaskutecznie ustanowić o p r w drodze zapisuskutecznie ustanowić o.p.r w drodze zapisutestamentowego.

Wycena

W przypadku praw zbywalnych - cecha zbywalności tych praw warunkuje ich

funkcjonowanie na rynku nieruchomości oraz j ypowoduje możliwość oszacowania ich

wartości rynkowejwartości rynkowej.

Natomiast w przypadku praw niezbywalnych istnieje konieczność określenia wartościistnieje konieczność określenia wartości

wpływu obciążenia tymi prawami na wartość i h ś inieruchomości.

• Należy pamiętać, że prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiemnie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej (zgodnie z zasadą pierwszeństwa, ą p ,

• Prawa rzeczowe ujawnione w księgach wieczystych mają pierwszeństwo przedwieczystych mają pierwszeństwo przed prawami rzeczowymi nie ujawnionymi w KW.

• Jeśli kilka praw rzeczowych jest wpisanych do KW decyduje pierwszeństwo wpisu. y j p pUwaga: są wyjątki dot. hipoteki przymusowej (dawnej ustawowej).

Nabywca nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą, nabywa nieruchomość w stanie y ą, ywolnym od obciążeń, które nie zostały wpisane do księgi wieczystej. ęg y j

Ustawa przewiduje jednak, że pewne prawa mimo że nie zostały wpisane do księgi wieczystej, y p ęg y j,obciążają nieruchomość.

Są to wymienione w art. 7 ustawy o księgach wieczystych iSą to wymienione w art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

• prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu

• prawo dożywocia• służebności ustanowione na podstawie decyzji• służebności ustanowione na podstawie decyzji

właściwego organu państwowego• służebności drogi koniecznej albo ustanowione w związkusłużebności drogi koniecznej albo ustanowione w związku

z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

Źródła ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego

1. czynność prawna (umowa w formie aktu notarialnego)notarialnego)

2. orzeczenie administracyjne (decyzja)yj ( y j )

3. zasiedzenie (dot. służebności; 3 warunki: ( ;nieprzerwany okres korzystania; 20, 30 lat; trwałe widoczne urządzenie - droga, most,trwałe widoczne urządzenie droga, most, studnia)4. orzeczenie sądu (postanowienie) np. ustanowienie drogi koniecznej,

5. ugoda sądowa.

ustanowienie drogi koniecznej,

Ustanie lub zmiana treści ograniczonego prawa rzeczowego następuje wskutek:

1. orzeczenia sądu lub ugody sądowej

g ęp j

22. umowy3. wygaśnięcia wskutek niewykonywania przez 10 lat (dot.

służebności)służebności)4. zniesienia jej bez wynagrodzenia, jeżeli utraciło dla

nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie (dot

5 zniesienia jej za wynagrodzeniem jeżeli wskutek zmiany

nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie (dot. służebności)

5. zniesienia jej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków stało się szczególnie uciążliwe dla właściciela nieruchomości obciążonej, a nie jest konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (dot. służebności)

6. zmiany treści lub sposobu wykonywania ograniczonego prawa rzeczowego za wynagrodzeniem

Ustanie lub zmiana treści ograniczonego prawa rzeczowego następuje wskutek:

7. jeżeli powstanie ważna potrzeba gospodarcza (wywłaszczenie nacjonalizacja)

g ęp j

(wywłaszczenie, nacjonalizacja)

8. nadejścia terminu, na który zostało ustanowione (dot. j , y (służebności)

9. spłaty długu (dot. hipoteki) lub nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką przez wierzyciela.

10. zrzeczenia się (dot. służebności: nabycia nieruchomości władnącej przez właściciela nieruchomości obciążonej lub odwrotnie, albo

b i b i h ś i b inabycia obu nieruchomości przez osobę trzecią

1 przy podziale nieruchomości władnącej służebnośćSłużebność a podział1. przy podziale nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się na rzecz każdej części utworzonejprzez podział jednak gdy zwiększa się użytecznośćprzez podział, jednak gdy zwiększa się użyteczność tylko jednej lub kilku z nich właściciel nieruchomości może żądać zwolnienia jej względem pozostałychmoże żądać zwolnienia jej względem pozostałych2. przy podziale nieruchomości obciążonej utrzymuje się na częściach utworzonych jednak gdy jejna częściach utworzonych, jednak gdy jejwykonywanie ogranicza się do jednej lub kilku z nich, to właściciele pozostałych części mogą żądać ichwłaściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności względem części pozostałych3. jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej lub obciążonej sposób wykonywania wymagazmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd.

Podstawa wpisu ograniczonego prawa rzeczowego do księgi wieczystej ęg y j

•dokumenty z podpisem notarialnie poświadczonym •decyzje administracyjne (następują z mocy samego prawa, •orzeczenia sądowe prawomocne lub natychmiast wykonalne zarówno o charakterze konstytutywnym (tzn.potwierdzające jedynie istniejący stan prawny np. postanowienie o p ją j y ją y p y p pustanowieniu drogi koniecznej) jak ideklaratoryjnym (przenoszące o.p.r.-•orzeczenie o stwierdzeniu zasiedzenia służebnościorzeczenie o stwierdzeniu zasiedzenia służebności• orzeczenie o ustanowieniu hipoteki, zmianie pierwszeństwa prawa lub o wygaśnięciu wierzytelności)•inne zaświadczenia (np wystawiane przez władze i urzędy w zakresie ich•inne zaświadczenia (np. wystawiane przez władze i urzędy w zakresie ich właściwości, dokumenty wystawiane przez banki, •ugody sadowe i zrównane z nimi pod względem skutków prawnych ugody w

t ipostępowaniuadministracyjnym, •akty stanu cywilnego, •dokumenty geodezyjne w tym; dotyczące podziału lub scalenia nieruchomości).

UŻYTKOWANIE art. 252 - 284 KC

•prawo używania i pobierania•prawo używania i pobierania pożytków (zakres może być ograniczony przez p y ( y g y pwyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy lub wykonywanie można ograniczyć do oznaczonej częściwykonywanie można ograniczyć do oznaczonej części nieruchomości),

i b l i d i d i•niezbywalne, niedziedziczne, bez obowiązkowego wpisu do KW, ą g

• prawo wygasa1. po upływie okresu, na który zostało ustanowione, 2. wskutek niewykonywania przez lat dziesięć, 3. najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnionej

UŻYTKOWANIE art. 252 - 284 KC

Użytkowanie jest prawem terminowym albo• Użytkowanie jest prawem terminowym albo bezterminowym, co zależy m.in. od tego na czyją rzecz i w jakim celu zostaje ustanowione.

• Użytkowanie może być ustanowione zarównoUżytkowanie może być ustanowione zarówno odpłatnie, jak i bez wynagrodzenia. Uż tk i ż b ć i• Użytkowanie może być ograniczone przez wyłączenie oznaczonych pożytków z rzeczy.

• Ze względu na konieczność honorowania interesu właściciela korzystanieinteresu właściciela, korzystanie z nieruchomości przez użytkownika

ż dl ć óż i imoże podlegać różnym ograniczeniom.

Tradycyjnie prawo użytkowania pełniło funkcjęUŻYTKOWANIE art. 252 - 284 KC

Tradycyjnie prawo użytkowania pełniło funkcję alimentacyjną (np. w ramach prawa dożywocia) pomiędzy osobami fizycznymipomiędzy osobami fizycznymi.

W PRL d f k j d k j (W PRL dopuszczono funkcję produkcyjną (np. użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie

d k j )produkcyjne).

KC wyróżnia użytkowanie przez osoby fizyczne oraz przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne, a także inne wypadki użytkowania (wynikające z odrębnych ustaw: np. użytkowanie przez pracownicze ogrody działkowe lub użytkowanie górnicze).

UŻYTKOWANIE art. 252 - 284 KC

Użytkownik powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki

(może pobierać tylko pożytki, a nie inne dochody z rzeczy np. rozbiórka budynku i sprzedaż cegły,

wycinka lasu).

W praktyce rzeczoznawców majątkowych interesujeW praktyce rzeczoznawców majątkowych interesuje przede wszystkim użytkowanie ustanawiane na

nieruchomości lub na określonym zespole środkównieruchomości lub na określonym zespole środków produkcji.

Przykład użytkowania: spółdzielnia, nie będąca spółdzielnią mieszkaniową, która się niespółdzielnią mieszkaniową, która się nie

uwłaszczyła.

A t 258 "W t k h j h i d

UŻYTKOWANIE art. 252 - 284 KC – kilka art..

Art. 258. "W stosunkach wzajemnych między użytkownikiem, a właścicielem użytkownik ponosi i ż któ d i i i idł jciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków

" ( i ż " tj d tki b i i śćrzeczy". („ciężary" tj. podatki, ubezpieczenia, część remontów; tzw. "remonty bieżące").

Art. 259. „ Właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów, na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać

ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzychspraw bez zlecenia". („nakłady na rzecz" tj.

dokonywanie zasiewów, sadzenie drzew, utrzymywanie inwentarza).

UŻYTKOWANIE art. 252 - 284 KC

Art. 260. „ 1. Użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z

rzeczy O potrzebie innych napraw i nakładów powinienrzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie powiadomić właściciela i zezwolić mu na

dokonanie potrzebnych robót.dokonanie potrzebnych robót.2. Jeżeli użytkownik poczynił nakłady, do których nie był

zobowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia", („naprawy i inne

nakłady" tj. część remontów tzw. "remonty kapitalne").

Art. 263. „Roszczenie właściciela przeciwko użytkownikowi o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy albo o

ó ó ż żzwrot nakładów na rzecz, jak również roszczenie użytkownika przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz

przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy "przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy .

Służebności art. 285-305

SŁUŻEBNOŚĆ ( gruntowa iSŁUŻEBNOŚĆ ( gruntowa i osobista ) KC określana wosobista ) KC, określana w literaturze również podliteraturze również pod nazwą historycznąnazwą historyczną serwitut"„serwitut .

Służebności art. 285-305Służebność gruntowa

Obciążenie jednej nieruchomości (obciążonej, służebnej) na rzecz właściciela innej nieruchomości (władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, lub na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej

zostaje ograniczony w możności dokonywania określonych działań na nieruchomości, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na

podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Służebności art. 285-305Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania

oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów

miejscowych.Przykłady: dojazd do nieruchomości (tzw. droga

konieczna), prawo przejścia, przejazdu, przepędu bydła, korzystania ze studni, zbioru owoców, połowu ryb (wyrok

SN - Wigierski Park Narodowy - potwierdzenie prawa włościan nadanego ukazem carskim z 1869r., mimo

ustawy prawo wodne nacjonalizującej jeziora), wydobywania żwiru, służebność widoku z okien lub

światła, pobierania ściółki z cudzego lasu, prawo oparcia budynku o budynek sąsiada, ograniczenie wysokości

zabudowy.

Służebności art. 285-305

Art.145. DROGA KONIECZNA (verba legis)"1 Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należącej do tej nieruchomości budynków gospodarczych, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem

t b j ł ż b ś i d j (d k i ) "potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna) ".„ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb

nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma droga prowadzić. Jeżeli potrzeba

ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd y y

zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które byty przedmiotem tej czynności prawnej ".

„3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes spoleczno-„3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes spolecznogospodarczy".

UWAGA:Różnica pomiędzy "drogą konieczną" (art 145 szczególna służebnośćRóżnica pomiędzy drogą konieczną (art. 145, szczególna służebność

gruntowa) a „droga dojazdową" (art.285-305).

Służebności art. 285-305Służebność osobista

Obciążenie nieruchomości tylko na rzecz osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści

służebności gruntowej. Wygasa najpóźniej za śmiercią uprawnionego, niezbywalna, niedziedziczna (ale można

się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie dzieciom, wnukom lub rodzicom i małżonkowi, uprawniony może przyjąć do

wspólnego zamieszkiwania małżonka i małoletnie dzieci, prawo do współzamieszkiwania może dotyczyć innych

osób przyjętych jako domowników np. gosposi), nie można jej nabyć przez zasiedzenie, może być

wyjątkowo zamieniona na rentę (wkład do spółdzielni produkcyjnej).

Służebności art. 285-305

Służebność osobistaSłużebność osobistaPrzykłady: prawo dożywotniego zamieszkiwania,

również zbioru owoców połowu ryb wydobywania żwirurównież zbioru owoców, połowu ryb, wydobywania żwiru, droga dojazdowa - ale uprawnioną jest określona osoba

fizycznafizyczna.Stosuje się odpowiednio wszystkie przepisy dotyczące

służebności gruntowejsłużebności gruntowej.

Służebności art. 285-305

Służebność gruntową ujawnia się:• w dziale III KW nieruchomości obciążoneją j• w dziale I KW nieruchomości władnącej

Służebność osobistą ujawnia się ą j ętylko w dziale III KW nieruchomości

obciążonejobciążonej.

Służebności art. 285-305

Służebność jest ustanawiana za wynagrodzeniem.

Zmiana treści i zniesienie służebności następuje także za wynagrodzeniem (vide wyrok SN z

1976.03.24 -IIICRN18/76 „zniesienie służebności leży w interesie właściciela

nieruchomości służebnej i dlatego powinien on ponosić wszystkie związane z tym koszty".

Hipoteka prawo wierzyciela Hipoteka - prawo wierzyciela zabezpieczone na nieruchomościp

• Prawo wierzyciela hipotecznego polega na tym, że może on zaspokoić swe roszczenia z nieruchomości pobciążonej przed wierzycielami osobistymi właściciela tej nieruchomości

• Pierwszeństwo przed wierzycielami hipotecznymi mają jedynie • Pierwszeństwo przed wierzycielami hipotecznymi mają jedynie wierzyciele, którym przysługują hipoteki przymusowe oraz osoby, których wierzytelności w sposób uprzywilejowany

k j i i k jtraktują przepisy o postępowaniu egzekucyjnym• Hipoteka, mimo zmian własności, pozostaje na nieruchomości

i obowiązuje jej każdego nowego właścicielaą j j j g g

Przykłady: hipoteka zwykła kaucyjna umowna przymusowahipoteka zwykła, kaucyjna, umowna, przymusowa

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu prawo do korzystania zgodnie lokalu - prawo do korzystania zgodnie

z przeznaczeniem i rozporządzaniap p ą• Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia g p pzobowiązuje się oddać lokal do używania, a członek spółdzielni zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i statucie p yspółdzielni

• Do powstania tego prawa konieczny jest przydział lokalu lub umowa notarialna (nabycie na rynku lokalu lub umowa notarialna (nabycie na rynku wtórnym)

• Nowy nabywca musi być członkiem spółdzielni• Prawo to umożliwia wynajmowanie lokalu

za zgodą spółdzielni• Podmiotem prawa są osoby fizyczne lub prawnePodmiotem prawa są osoby fizyczne lub prawne• Dla lokali będących przedmiotem tego prawa można

prowadzić oddzielne księgi wieczyste

Najem - prawo do używania rzeczy stanowiącej własność innej osoby

Zgodnie z K.C. Art. 659. § 1., przez tę umowę g § , p ę ęwynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub y p ynieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu j ą j ę p y j jąumówiony czynsz (oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju). g j )

Dzierżawa – prawo do używania i bi i ż tkó i pobierania pożytków z rzeczy stanowiącej własność innej osoby

Zgodnie z K.C. Art. 693. § 1., przez tę umowę wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania ż tkó l b pożytków przez czas oznaczony lub

nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.Czynsz ten może być zastrzeżony Czynsz ten może być zastrzeżony w pieniądzach, innych świadczeniach,bądź w ułamkowej części pożytków. ą j ę p y

najem dzierżawaj

Przedmiot Rzeczy ruchome i nieruchome Rzeczy ruchome i nieruchomePrzedmiot umowy

Rzeczy ruchome i nieruchomeCzęści składowe rzeczy Części składowe rzeczy

Prawa oraz zbiory praw

CzynszMoże być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach

Może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju

y p ąinnego rodzaju Może być również oznaczony

w ułamkowej części pożytków

Czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat lub czas nieoznaczony

Czas oznaczony nie dłuższy niż 30 latlub czas nieoznaczony

Okres trwania umowy

10 lat lub czas nieoznaczony

Najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat poczytuje się po ł i t t i t

lub czas nieoznaczony

Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż trzydzieści lat poczytuje się po ł i t t i t upływie tego terminu za zawarty

na czas nieoznaczonyupływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony

j d i żnajem dzierżawa

Najemca powinien przez Dzierżawca powinien czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób określony w umowie,

wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki

Sposób k

ya gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający

p j g pi nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody korzyst.

z rzeczy

w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczyB d j j

dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.Bez zgody dzierżawca nie

ż t ż dd ć Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian

h l b

może też oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego

sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy

używania ani go poddzierżawiać

j d i żnajem dzierżawa

Z upływem przewidzianego w umowie okresuZ upływem przewidzianego w umowie okresu

Przez wypowiedzenie jednej ze stron

Zakończenie

Przez wypowiedzenie jednej ze stron z zachowaniem umownych terminów wypowiedzenia, a przy ich braku Zakończenie

umowy - terminów ustawowych

Przez wypowiedzenie bez zachowania terminów Przez wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia jako sankcja za naruszanie przez jedną ze stron warunków umowyjedną ze stron warunków umowy

G• określenie wpływu ograniczonych praw rzeczowych i praw zobowiązaniowych na wartość

•zobowiązaniowych na wartość rynkową nieruchomości

•określenie wartości następujących praw:

1. użytkowania,2. służebności gruntowej i osobistej,3. hipoteki,4. dzierżawy,5. najmu,6. użyczenia,7. renty i dożywocia.

Czynniki, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości, wynikające z treści i , y jącharakterystyki ograniczonego prawa:

d l ść i i i i• dopuszczalność przeniesienia prawa na inną osobę (zbywalność)

żli ść b i ż i ól ś i• możliwość obciążenia prawa w szczególności hipoteką, zastawem lub użytkowaniem ( b i żli ść )(obciążliwość prawa),

• zakres ingerencji uprawnionego w prawa ł ś i i lwłaściciela,

• terminowość prawa,ób j i i• sposób ujawnienia prawa,

• zakres ochrony prawa.

Przy określaniu wpływu ograniczonych praw rzeczowych lub praw zobowiązaniowych na y p ą ywartość nieruchomości lub określaniu wartości tych praw w szczególności należy uwzględnić y p g y g ęnastępujące informacje:

• o aktualnym stanie prawnym nieruchomości,• o uwarunkowaniach prawnych gospodarowania

nieruchomościami,• o cenach uzyskiwanych w obrocie tymi prawami,• o wpisach w dziale III i IV Księgi wieczystej,• o innych warunkach mających wpływ na wartość,

np.: długość życia, ceny skupu płodów, wielkość plonów, ceny paliw.

Prawa zbywalne -- określeniu podlega ichwartość rynkowa.y

Przy wycenie nieruchomości obciążonejprawami niezbywalnymi określeniu podlegawyłącznie ich wpływ na wartość rynkowąnieruchomości.

Gdy brak jest możliwości określenia wpływuniezbywalnego, ograniczonego prawarzeczowego na wartość nieruchomości,wartość tego prawa może być określonapoprzez uwzględnienie kosztów jegouzyskania, w tym między innymi kosztówsporządzenia dokumentacji geodezyjnej izawarcia umowy.

Jak określamy wartość użytkowania?

Metodę wybiera rzeczoznawca biorąc poduwagę:

• uregulowania prawne• cel wyceny• zakres dostępnych informacji• czas, na który zostało ustanowione

użytkowanie• zakres ustanowionego użytkowania (np.

ograniczonego przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy).

Określanie wartości prawa użytkowania

Rzeczoznawca powinien postawić sobie pytania:Rzeczoznawca powinien postawić sobie pytania:1. Jakie i jak długo ponosi straty właściciel na nieruchomości obciążonejnieruchomości obciążonej2. Jakie i jak długo uzyskuje korzyści użytkownik nieruchomości.nieruchomości.

Określanie wartości prawa użytkowania

UstanowienieUstanowienie użytkowania zawszeużytkowania zawsze

obniża wartość rynkowąobniża wartość rynkową nieruchomościnieruchomości.

Użytkowanie1. Przy wycenie wartości prawa użytkowania

ustanowionego na nieruchomości lub jej części należy uwzględnić:

• zakres treści umowy pomiędzy y ę ywłaścicielem nieruchomości a użytkownikiem,użytkownikiem,

• ich wzajemne roszczenia (np użytkowanie• ich wzajemne roszczenia (np. użytkowanie całej nieruchomości lub jej części, pobieranie wszystkich lub określonych pożytków roszczeniawszystkich lub określonych pożytków, roszczenia o dokonanie nakładów na rzecz objętą użytkowaniem np związanych z naprawieniemużytkowaniem np. związanych z naprawieniem szkody oraz roszczenie o zwrot nakładów).

Użytkowanie2. Rzeczoznawca majątkowy decyduje o przyjętym

bi ż tk isposobie wyceny prawa użytkowania uwzględniając zasady ogólne, a ponadto

ól k i ik jszczególne uwarunkowania wynikające z:• zakresu użytkowania, np. ograniczonego przez

ł i h ż tkówyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy oraz ograniczenie do części nieruchomości,

j ki i j k dł ł ś i i l i h ś i• czy, jakie i jak długo właściciel nieruchomości obciążonej ponosi ciężary lub uzyskuje

t l k ś iewentualne korzyści,• czy, jakie i jak długo uzyskuje korzyści

ż tk ik i h ś iużytkownik nieruchomości.

Użytkowanie

3. Wartość prawa użytkowania może być określona3. Wartość prawa użytkowania może być określona przy zastosowaniu podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej, techniki dyskontowaniametody inwestycyjnej, techniki dyskontowania strumieni dochodów (DCF).

4. Rzeczoznawca majątkowy może określić również wpływ użytkowania na wartość rynkowąwpływ użytkowania na wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli użytkowanie jest ustanowione na części nieruchomości należyustanowione na części nieruchomości należy uwzględnić jego wpływ na wartość rynkową całej nieruchomości.nieruchomości.

Użytkowanie

nnpu rCF

rCF

rCFW

)1(1....

)1(1

)1(1

2211 +∗++

+∗+

+∗=p rrr )1()1()1( +++

w którym:Wpu - wartość prawa użytkowaniaWpu wartość prawa użytkowaniaCF - strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku) obliczony jako różnicakolejnego okresu (zwykle roku), obliczony jako różnica (Wp - Wo)Wp - wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych zastrzeżonych dla użytkownika na czas trwania umowy użytkowaniaW o - wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy

(m in wynikające z umowy użytkowania; w tym koszty: napraw i innych nakładów(m.in. wynikające z umowy użytkowania; w tym koszty: napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy to jest: napraw i konserwacji, dostawa mediów, wywóz nieczystości, ubezpieczenie, ochrona obiektu i inne opłaty) 1 2 n - okres trwania umowy użytkowania (np lata)opłaty). 1,2. ...n okres trwania umowy użytkowania (np. lata)

r - stopa dyskontowa.

Użytkowanie

ś żW procesie wyceny wartości prawa użytkowania ustala się stopę dyskontową ę pę y ąodzwierciedlającą trendy na rynku k it łkapitałowym w przyjętym okresie czasu (tj. korzyści z rezygnacji z alternatywnego y yg j y gzainwestowania kapitału) oraz stopień ryzyka dla danej nieruchomości postrzegany przez j p g y ppotencjalnych użytkowników.

Służebności

1. Sprecyzować rodzaj służebności(gruntowa lub osobista) oraz określić stan prawny nieruchomości (obciążonej i władnącej oraz wskazać, kto jest uprawniony do korzystania ze służebności osobistej).

Dowód istnienia służebności: • wpis w księdze wieczystej• wpis w księdze wieczystej,• inny dowód (np. umowa o ustanowienie

służebności lub orzeczenie sądowe albosłużebności lub orzeczenie sądowe albo decyzja administracyjna).

Służebności2. Określić treść służebności,

(która może polegać na tym(która może polegać na tym, że):

• właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości

b i ż jobciążonej,• właściciel nieruchomości obciążonej zostaje

ograniczony w możności dokonywania w stosunkuograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań,

• właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniupodstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Służebności

3. określić na czym polega y p gzmniejszenie użyteczności

i h ś i b i ż j l bnieruchomości obciążonej lub jej części i w jakim zakresiejej części i w jakim zakresie wpływa to na zmniejszenie jej wartości,

Służebności

4. Jeżeli przedmiotem wyceny jest służebność osobista, należy określić w części opisowej, czy istnieje umowa, z której wynika, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie dzieciom, małżonkowi lub innym następcom prawnym oraz czy uprawniony może przyjąć do wspólnego zamieszkiwania małżonka i małoletnie dzieci, czy prawo do współzamieszkiwania może dotyczyć innych osób.

Służebności

5. cel wyceny w szczególności może to dotyczyć:dotyczyć:

• ustalenia wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebnościustanowienia służebności,

• ustalenia wynagrodzenia z tytułu zniesienia lub zmiany treści służebnościlub zmiany treści służebności,

• ustalenie odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości na którejwywłaszczenia nieruchomości, na której ustanowiona jest służebność lub nieruchomości władnącejnieruchomości władnącej,

• określenia wartości nieruchomości władnącej lub obciążonejwładnącej lub obciążonej.

Służebności

6 Sposób wyceny prawa6. Sposób wyceny prawa służebności zależy od:

• celu wyceny,• uregulowań prawnych• uregulowań prawnych,• rodzaju dostępnych informacji,• okresu, na który została

ustanowiona służebność,ustanowiona służebność,• zakresu ustanowienia

ł ż b ś isłużebności.

Służebności

7 Przy określaniu wpływu służebności7. Przy określaniu wpływu służebności gruntowej na wartość nieruchomości władnącej rzeczoznawca majątkowywładnącej rzeczoznawca majątkowy uwzględnia następujące okoliczności:

• czy jakie i jak długo właściciel• czy, jakie i jak długo właściciel nieruchomości obciążonej ponosi ciężary lub uzyskuje korzyścilub uzyskuje korzyści,

• czy, jakie i jak długo uzyskuje korzyści właściciel nieruchomości władnącejwłaściciel nieruchomości władnącej.

8. Określenie wartości prawa służebności.

8.1. Jeżeli na rynku lokalnym zaobserwowano transakcje ustanawiania lub znoszenia albo jzmiany treści służebności wartość można określić na podstawie analizy umów p ynotarialnych oraz orzeczeń sądowych z uwzględnieniem elementów cenotwórczych g ę ywpływających na wartość porównywanych nieruchomości i praw.

8. Określenie wartości prawa służebności.

8.2. Wartość służebności można określić jako różnicę pomiędzy wartością rynkową ę p ę y ą y ąnieruchomości bez ustanowionej służebności i wartością rynkową ą y ąnieruchomości z ustanowioną służebnością:

WS = W - WWS = W1 - W2w którym:

W wartość prawa służebnościWS - wartość prawa służebności,W1 - wartość rynkowa nieruchomości bez

ustanowionej służebnościustanowionej służebności,W2 - wartość rynkowa nieruchomości z

ustanowioną służebnościąustanowioną służebnością.

8. Określenie wartości prawa służebności.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściunieruchomości w podejściu porównawczym należy uwzględnić ograniczenie możliwości zabudowy (np węższy frontzabudowy (np. węższy front budynku, konieczność zmiany

)projektu - inny kształt budynku).

8. Określenie wartości prawa służebności.

8.7. Wartość prawa służebności ( t j i bi t j) ż(gruntowej i osobistej) może być także określona zarównobyć także określona zarówno przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowaniatechniki dyskontowania strumieni pieniężnych (DCF).

Służebność

nnsł rCF

rCF

rCFW

)1(1....

)1(1

)1(1

2211 +∗++

+∗+

+∗=

rrr )1()1()1( +++w którym:Wsł- wartość prawa służebnościWsł wartość prawa służebnościCF - strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku) obliczony jako różnicakolejnego okresu (zwykle roku), obliczony jako różnica (Wp - Wo)Wp - wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych zastrzeżonych dla posiadacza służebnościW o - wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy

(m in wynikające z umowy służebności; w tym koszty: napraw i innych nakładów(m.in. wynikające z umowy służebności; w tym koszty: napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy to jest: napraw i konserwacji, dostawa mediów, wywóz nieczystości, ubezpieczenie, ochrona obiektu i inne opłaty) 1 2 n - okres trwania umowy użytkowania (np lata)opłaty). 1,2. ...n okres trwania umowy użytkowania (np. lata)

r - stopa dyskontowa.

8. Określenie wartości prawa służebności.

8.8. Rzeczoznawca majątkowy może także określić wpływ służebności natakże określić wpływ służebności na wartość nieruchomości obciążonej, mając na uwadze że ma ona wpływ namając na uwadze, że ma ona wpływ na wartość całej nieruchomości, a nie

lk b i ż j i ś itylko obciążonej nią części.

Wpływ służebności na wartość nieruchomości władnącej

Obejmuje tylko służebności gruntoweObejmuje tylko służebności gruntowe.Należy pamiętać, że służebność gruntowa może mieć

jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomościjedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomościwładnącej lub oznaczonej jej części oraz, że zakres

służebności gruntowej i sposób jej wykonywaniasłużebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się według zasad współżycia społecznego

przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowychprzy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.Pytanie: czy, jakie i na jak długo osiąga korzyści

właściciel nieruchomości władnącej i to zarównowłaściciel nieruchomości władnącej i to zarówno obecnie jak i w przyszłości.

Zdarza się że dzięki ustanowieniu służebności możeZdarza się, że dzięki ustanowieniu służebności może ulec zmianie funkcja nieruchomości władnącej albo

działka może uzyskać prawo zabudowy codziałka może uzyskać prawo zabudowy co zdecydowanie podnosi jej wartość.

Wpływ służebności na wartość nieruchomości obciążonej

Obejmuje służebności gruntowe i osobiste.Ustanowienie służebności zwykle obniża wartośćUstanowienie służebności zwykle obniża wartość

rynkową nieruchomości.Rzeczoznawca majątkowy nie ocenia wyłącznie częściRzeczoznawca majątkowy nie ocenia wyłącznie części nieruchomości, na której ustanowiono służebność, lecz wielkość utraty wartości całej nieruchomości obciążanej.wielkość utraty wartości całej nieruchomości obciążanej.

Rz.m. powinien sobie postawić pytanie: czy, jakie i na jak długo ponosi straty właściciel nieruchomości ja d ugo po os st aty aśc c e e uc o ośc

obciążonej (np. czy korzysta z drogi, czy zmienia się wartość budynku, czy uzyskuje niższe czynsze z a ość budy u, c y u ys uje s e c y s e

wynajmu lokali w sąsiedztwie drogi koniecznej, czy ponosi straty z tytułu braku możliwości wzniesienia p y y

nowego obiektu handlowego w części frontowej działki itp).

Hipotekap

Istnienia obciążeń hipotecznych nie uwzględnia się przy określaniu wartości nieruchomości, ale obciążenia teokreślaniu wartości nieruchomości, ale obciążenia te mają wpływ na jej cenę oraz na jej pozycję na rynku.

Jeżeli w księdze wieczystej prowadzonej dlaJeżeli w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny jest wpisana hipoteka obciążająca tę nieruchomość,wpisana hipoteka obciążająca tę nieruchomość,

rzeczoznawca majątkowy winien, w ramach analizy stanu prawnego zbadać, jakie hipoteki są wpisane dostanu prawnego zbadać, jakie hipoteki są wpisane do

księgi wieczystej, na czyją rzecz i w jakiej kwocie.

Prawa zobowiązaniowe• Przy wycenie należy uwzględnić y y y g ę

wpływ praw zobowiązaniowych na t ść i h ś iwartość nieruchomości.

• Stosownie do celu wyceny można też określić samoistną wartość tych prawtych praw.

Prawa zobowiązanioweprzedmiotem wyceny mogą być w szczególności następujące prawa:szczególności następujące prawa:

1.najem rozumiany jako oddanie nieruchomości lub jej części do używanianieruchomości lub jej części do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony

2.dzierżawa rozumiana jako oddanie2.dzierżawa rozumiana jako oddanie nieruchomości lub jej części do używania i pobierania z niej pożytków na czaspobierania z niej pożytków na czas oznaczony lub nieoznaczony

Prawa zobowiązaniowe3. użyczenie rozumiane jako oddanie y

nieruchomości lub jej części do bezpłatnego używania na czas oznaczonybezpłatnego używania na czas oznaczony lub nieoznaczony,

4. dożywocie rozumiane jako y jzobowiązanie nabywcy w zamian za przeniesienie własności nieruchomości lubprzeniesienie własności nieruchomości, lub jej części, do zaspokojenia potrzeb zbywcy l b jego osób bliskich nikając chlub jego osób bliskich, wynikających z umowy.

Prawa zobowiązaniowe

Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył ą y y y y yotrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawamoże żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnia rentędożywocia na dożywotnia rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Prawa zobowiązanioweOkreślając przedmiot wyceny należy

ł ć i ipowołać się na wpis wksiędze wieczystej lub innyksiędze wieczystej lub inny

dowód istnienia tego prawa np. g p pdecyzja administracyjna,

i dorzeczenie sądowe, umowa najmu umowa dzierżawynajmu, umowa dzierżawy, umowa użyczenia, umowa oumowa użyczenia, umowa o dożywocie.

Prawa zobowiązaniowe

1 t l i d k d i t t ł d

Wycena może być w szczególności dla:1. ustalenia odszkodowania z tytułu przedwczesnego

rozwiązania umowy najmu, dzierżawy lub użyczenia,2 określenia wartości prawa dożywocia dla potrzeb zamiany2. określenia wartości prawa dożywocia dla potrzeb zamiany

na dożywotnią rentę (np. w przypadku zbycia nieruchomości obciążonej tym prawem),

3. ustalenia wysokości czynszu z tytułu najmu lub dzierżawy oraz określenia wartości innych świadczeń (np.

t i i i t ś i it )sprzątania, ogrzewania, wywozu nieczystości itp.),4. ustalenia wysokości stawki czynszu dzierżawy wieloletniej

jako procentowego udziału w wartości gruntujako procentowego udziału w wartości gruntu,5. analizy opłacalności oddania gruntu w dzierżawę

wieloletnią w porównaniu z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste,

Prawa zobowiązaniowe

6 t l i d i t t ł i i l b

Wycena może być w szczególności dla:6.ustalenia wynagrodzenia z tytułu rozwiązania umowy lub

zmiany treści umowy zobowiązaniowej,7 ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia7.ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia

nieruchomości, na której ustanowione jest prawo zobowiązaniowe,

8. określenie wartości nakładów na nieruchomość związanych z roszczeniami wynajmującego lub najemcy,

9. ustalenia wartości rynkowej nieruchomości obciążonej prawem zobowiązaniowym (np przy podziale masyprawem zobowiązaniowym (np. przy podziale masy spadkowej, przy zniesieniu współwłasności, przy podziale majątku wspólnego małżonków, przy udzieleniu kredytu bankowego, przy sprzedaży nieruchomości itp.).

Prawa zobowiązaniowe• Wartość prawa zobowiązaniowego może być określona w podejściu

porównawczym w szczególności jeżeli na rynku lokalnym zaobserwowano transakcje obejmujące nieruchomości obciążone prawami zobowiązaniowymi i można określić - na podstawie analizy umów notarialnych oraz orzeczeń

d h ł l tó t ó h ik j h t hsądowych - wpływ elementów cenotwórczych wynikających z zawartych umów na wartość porównywanych nieruchomości i praw.

Wartość rynkową prawa zobowiązaniowego można określić jako różnicę• Wartość rynkową prawa zobowiązaniowego można określić jako różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości nieobciążonej prawem zobowiązaniowym i wartością rynkową nieruchomości obciążoną w/w prawem:prawem:

Wpz = W1 - W2w którym:Wpz - wartość rynkowa prawa zobowiązaniowego (m in : najmu dzierżawyWpz - wartość rynkowa prawa zobowiązaniowego (m.in.: najmu, dzierżawy,

użyczenia, dożywocia)

W1 - wartość rynkowa nieruchomości nieobciążonej prawem zobowiązaniowymW1 wartość rynkowa nieruchomości nieobciążonej prawem zobowiązaniowymW2 - wartość rynkowa nieruchomości obciążonej w/w prawem.

Prawa zobowiązaniowe• W szczególnym przypadku wartość rynkową

nieruchomości obciążonej prawem zobowiązaniowym można określić jako różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości nieobciążonej tym prawem, a wartością rynkową tego prawarynkową tego prawa.

• Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomościPrzy określaniu wartości rynkowej nieruchomości obciążonej prawem zobowiązaniowym, w podejściu porównawczym, należy uwzględnić jako cechy rynkowe m.in.: ograniczenie możliwości jej alternatywnego wykorzystania np. rozbudowę lub nadbudowę obiektu, wprowadzenie nowej zabudowy oraz koniecznośćwprowadzenie nowej zabudowy oraz konieczność ponoszenia kosztów nakładów, ograniczenia związane z uzyskaniem przez właściciela nieruchomości kredytuuzyskaniem przez właściciela nieruchomości kredytu bankowego.

Prawa zobowiązaniowePrzy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rolnej obciążonej (w y y j j ą j (

całości lub w części) prawem dzierżawy, w podejściu dochodowym, należy uwzględnić:

• poziom czynszów rynkowych oraz poziom czynszów według zapisu wpoziom czynszów rynkowych oraz poziom czynszów według zapisu w umowie,

• brak możliwości uzyskiwania pożytków (plonów) lub ograniczenie wysokości pożytków z części gruntu obciążonej prawemwysokości pożytków z części gruntu obciążonej prawem zobowiązaniowym w okresie trwania umowy,

• w szczególności przy określaniu wielkości wydatków operacyjnych l ż l d ić f kt ż d i ż b i j t ó ićnależy uwzględnić fakt, że dzierżawca obowiązany jest zwrócić

przedmiot dzierżawy w takim stanie w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy (czyli należy zwrócić grunt z zasiewami jeżeli zwrot następuje w okresie gdy wg zasad prawidłowej gospodarki zasiewy powinny być dokonane). Należy więc oszacować np. wydatki na zakup ziarna, nawozów, krzewów oraz koszty wykonania prac agrokulturalnych.

Prawa zobowiązaniowe

Wartość prawa zobowiązaniowego w podejściu dochodowym metodą inwestycyjną może być określonainwestycyjną może być określona zarówno przy zastosowaniu techniki k it li ji t j j k t ż t h ikikapitalizacji prostej jak też techniki dyskontowania strumieni pieniężnych dys o to a a st u e p e ę yc(DCF).

Prawo zobowiązaniowe

nnpz rCF

rCF

rCFW

)1(1....

)1(1

)1(1

2211 +∗++

+∗+

+∗=p rrr )1()1()1( +++

w którym:yWpz- wartość prawa zobowiazaniowegoCF - strumień pieniężny dochodu na koniec p ę ykolejnego okresu (zwykle roku), obliczony jako różnica (Wp - Wo)( p )Wp - dochód uzyskany z możliwości korzystania z nieruchomości lub jej części iewentualnie z. pożytków (przy dzierżawie - pożytków naturalnych i cywilnych zastrzeżonych dla najemcy, dzierżawcy, Wo - wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów (m.in. wynikające zumowy zobowiązaniowej oraz odpowiednich przepisów prawa np. koszty drobnych nakładów)

r - stopa dyskontowa.

Prawo zobowiązaniowe

Okreśłenie wysokości stawki czynszu.Stawki czynszu najmu lub dzierżawy proponuje się:Stawki czynszu najmu lub dzierżawy proponuje się:1. w przypadku rozwiniętego sektora rynku określać w

podejściu porównawczym (metodą porównywania paramipodejściu porównawczym (metodą porównywania parami lub korygowania ceny średniej) z uwzględnieniem wszystkich cech rynkowych nieruchomości

2 w przypadku braku informacji o stawkach czynszu jako2. w przypadku braku informacji o stawkach czynszu jako procentowy udział w wartości rynkowej nieruchomości (np. w wysokości 6,4% - 8.3% wartości rynkowej(np. w wysokości 6,4% 8.3% wartości rynkowej nieruchomości -

Jakie są zasady uwzględniania stanu i h ś i t l inieruchomości przy ustalaniu

odszkodowania za przejęte majątki zodszkodowania za przejęte majątki z naruszeniem prawa?

Z jakiej daty przyjąć stanZ jakiej daty przyjąć stan przedmiotu wyceny?p y y

Z jakiej daty przyjąć poziom cen?j j y yją

Stan do zwrotuNie uwzględniać poprawy ani pogorszenia stanu

Stan do zwrotuNie uwzględniać poprawy, ani pogorszenia stanu

Okres hibernacji

Rok 1950 Rok 2007

Stan w dniu zabrania nieruchomości

Stan w dniu zwrotu nieruchomości

Poziom cenPrzyjmować z dnia zwrotu

Poziom cenPrzyjmować z dnia zwrotu

Trend

Rok 1950 Rok 2007

Ceny z dnia zabrania nieruchomości

Ceny z w dnia zwrotu nieruchomości