1

na sześciu największychna sześciu największychrynkach

według deklarowanej daty zakończeniarealizacji projektu

©℗ NS

RynekmieszkaniowymieszkaniowyRynekmieszkaniowyRynek

w całej Polsce w 2019 r. (zmiana r/r)

Budownictwomieszkaniowe

według deklarowanej daty zakończeniawedług deklarowanej daty zakończenia

w całej Polsce w 2019 r. (zmiana r/r)

ZŁ

mieszkania sprzedanesprzedane

mieszkaniamieszkaniamieszkaniawprowadzonewprowadzonewprowadzonedo sprzedażydo sprzedażydo sprzedaży

ofertadostępnychdostępnychdostępnychdostępnychmieszkańmieszkańdostępnychmieszkańdostępnychdostępnychmieszkańdostępnych

na koniecna koniecroku

20182018201820182018201820182018201820182018201820182018201820182018201820192019

201820182018201820182018201820182018201820182018201820182018201820182018201820192019

201820182018201820182018201820182018201820182018201820182018201820182018201820182018201820182018201820192019

64,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,964,9 54,454,4

65,965,965,965,965,965,96464 50,850,850,850,8

50,350,3

TYS.TYS. TYS.

TYS.

TYS.TYS.TYS.TYS.TYS.

TYS.TYS. TYS.

TYS.TYS.

do do 2018

do 2019 do 2020 do 2021 do 2022

1,6% 77,7,7 3%% 35,7% 50% 55,44%%

12% 6,9% 4,4%207,2 tys. 237,2 tys. 268,4 tys.

mieszkaniamieszkaniaoddane

do użytku

mieszkania,których budowę

rozpoczęto

pozwoleniana budowę

Strukturaoferty deweloperskiejoferty deweloperskiejoferty deweloperskiej

fot.

Shu

tter

stoc

k

b i z n e s

do

dat

ek i

nfo

rm

ac

yjn

o-p

ro

mo

cyj

ny

NIERUCHOMOŚCI Wtorek24 MarCa 2020 Nr 58 (5211)

Rynek mieszkaniowy na zakręcie prognoza Rok 2019 był bardzo dobry dla deweloperów mieszkaniowych. Nie tylko oddali więcej mieszkań do użytku, lecz także więcej sprzedali, do tego przy rosnących cenach. W tym roku ten trend może się odwrócić

Ubiegły rok okazał się naj-lepszym od ponad 40 lat pod względem liczby mieszkań oddanych do użytku. Na ry-nek trafi ło w sumie 207 tys. lokali. To o 12 proc. więcej niż rok wcześniej – wyni-ka z danych GUS. Tak dobry wynik jest zasługą przede wszystkim deweloperów, którzy dostarczyli ponad 130 tys. mieszkań, o ponad 16 proc. więcej niż w 2018 r.

Niemal połowa z nich (64 tys.) została oddana do użytku na sześciu najwięk-szych rynkach, czyli war-szawskim, krakowskim, łódzkim, wrocławskim, poznańskim i trójmiejskim – wynika z raportu opraco-wanego przez JllS. Jedno-cześnie na tych rynkach de-weloperzy sprzedali 65,4 tys. lokali. Tym samym popyt przewyższył nową podaż. Co więcej, stało się tak przy wzroście cen. W ubiegłym roku koszt zakupu 1 mkw. mieszkania poszybował bo-wiem w sumie o kilkanaście procent. W największym stopniu było to widoczne w Warszawie, krakowie, Wrocławiu oraz Trójmie-ście, gdzie wzrosty oscy-lowały w granicach 10–15 proc. Z kolei w Łodzi ceny zwiększyły się o 6,3 proc., a w Poznaniu o 3,4 proc. To wszystko sprawiło, że dewe-loperzy mogą mówić o uda-nym roku pod względem fi nansowym. Udało im się bowiem wypracować średnio o kilka punktów procento-wych większą marżę na pro-dukcie. W przypadku ronson Development wzrosła ona z 15,5 proc. do 19,5 proc. r/r. Natomiast w Dom Develop-ment marża zwiększyła się z 27,5 proc. do 30,1 proc.

Deweloperzy osiągnęli też większe przychody i zyski. Dom Development odnoto-wał 256 mln zł zysku netto wobec 227 mln zł rok wcze-śniej przy przychodach na poziomie 1661,7 mln zł wo-bec 1653,9 mln zł rok wcze-śniej. Taka sytuacja była możliwa dzięki dobrej sy-tuacji gospodarczej i niskie-mu oprocentowaniu kredy-tów mieszkaniowych.

Zaczynało się dobrzeJeszcze kilka tygodni temu obecny rok zapowiadał się równie dobrze. Spółki prze-widywały utrzymanie wyso-kiego popytu i cen, szcze-gólnie że wciąż mamy do czynienia na rynku z luką mieszkaniową szacowaną na około 2 mln lokali. Ostat-nie dni przyniosły jednak ostudzenie nastrojów. Z po-wodu koronawirusa coraz więcej mówi się o spowol-nieniu gospodarczym i wy-hamowaniu konsumpcji.

Dlatego, jak mówią dewe-loperzy, dziś trudno o rze-telne prognozy na nadcho-dzący rok.

– Jeszcze na początku roku mówiłem, że rynek wciąż trzyma się bardzo mocno, a podaż nowych mieszkań nie nadąża za popytem. Coraz częściej pojawiały się wprawdzie sugestie, że czeka nas spo-wolnienie, ale dane z ryn-ku nie dawały powodów do niepokoju. Sytuacja ta zmieniła się w ostatnim czasie za sprawą pande-mii koronawirusa, któ-rej obecnie podporządko-wany jest biznes na całym świecie – zauważa andrzej Gutowski, wiceprezes ron-son Development. Dodaje, że koronawirus nie miał dotychczas negatywnego wpływu na tempo sprzedaży mieszkań. Spadek zaintere-sowania kupujących branża obserwowała jedynie przez dwa dni bezpośrednio po decyzji rządu o zamknięciu szkół i przedszkoli.

– Uważam, że jeśli epi-demię uda się opanować w najbliższych miesiącach, nie powinna ona mieć zna-czącego wpływu na branżę – mówi andrzej Gutowski.

Podobnie sądzi Zbigniew Juroszek, prezes atal. Pod-kreśla, że wciąż mamy do czynienia z bardzo dużymi i w znacznej mierze nieza-spokojonymi potrzebami mieszkaniowymi.

– Popyt kształtowany jest przez nabywców mieszkań zaspokajających własne potrzeby mieszkaniowe, niemniej istotna jest tak-że znacząca skala zakupów w celach inwestycyjnych. Spory wpływ na sektor nieruchomości mają także rosnące aspiracje życiowe społeczeństwa oraz chęć poprawy warunków lokalo-wych. Polacy chcą mieszkać lepiej, w lokalach o więk-szych metrażach oraz ofe-rujących więcej udogodnień – podkreśla Zbigniew Juro-szek.

Pojawiają się jednak głosy, że należy szykować się na spadek popytu. Będzie on wywołany spowalnianiem gospodarki, na co wpłyną różne czynniki, nie tylko epidemiczne, ale i makro-ekonomiczne.

– Szacujemy, że ogólny popyt powoli będzie malał, ale nie spodziewamy się dramatycznych spadków podobnych do wydarzeń obserwowanych na gieł-dach światowych – mówi Waldemar Wasiluk, wice-prezes Victoria Dom.

Jak wynika z danych kni-ght Frank, w Szanghaju, na największym chińskim ryn-

ku, tylko w lutym sprzedało się o ponad 50 proc. mniej mieszkań niż przed rokiem. W korei Południowej eks-perci sygnalizują natomiast ponad 80-proc. spadki licz-by transakcji, a we Wło-szech na poziomie około 50 proc.

– Z jednej strony wyda-je się, że mocno wyhamu-je popyt inwestycyjny ze względu na jego odbior-ców, czyli przedsiębior-ców. Będą oni zaangażo-wani w utrzymanie swoich biznesów. Z drugiej strony

ci, którzy będą mieli nad-wyżki finansowe, nie będą mieli alternatywy do alo-kowania swoich zasobów i będą wybierać najbardziej stabilne produkty, do któ-rych należą nieruchomości – uważa Piotr Tarkowski, dyrektor ds. sprzedaży all-con. I dodaje, że obraz tego roku dla branży mieszka-niowej w dużej mierze zależy także od tego, jak długo będzie trwała obec-na pandemia i jakie osta-tecznie działania podejmie rząd.

– Wiemy, że pierwszy za-reagował Narodowy Bank Polski. Dla nowych kre-dytobiorców duży impuls stanowi obniżenie stopy referencyjnej z 1,5 proc. do 1,0 proc. Jeżeli rząd wpro-wadzi pakiet wspierania biznesu, to da hipotetycz-ną gwarancję bezpieczeń-stwa dla utrzymania pozio-mu zatrudnienia, czyli dużą skłonność do podejmowa-nia pozytywnych decyzji. Oczywiście pozostaje pro-blem obecnych kredytów hipotecznych, które mogą mieć wpływ na wielkość podaży. Tu już działa jed-nak Związek Banków Pol-skich, który gwarantuje wa-kacje kredytowe – wylicza Piotr Tarkowski.

W poszukiwaniu terenówPrawda jest jednak taka, że na koronawirusie proble-my branży się nie kończą. Barierą do rozwoju rynku jest też ograniczony dostęp do atrakcyjnie położonych gruntów z uchwalonym pla-nem miejscowym.

– Zależy nam, aby ofero-wać mieszkania położone w dobrze skomunikowa-nych częściach miast, gdzie nie brakuje infrastruktury handlowej czy rekreacyjnej. Jeśli jest taka potrzeba, two-rzymy ją również dla nich w ramach realizowanych inwestycji. aby jednak móc realizować nasze cele, po-trzebujemy terenów atrak-cyjnie położonych i dostęp-nych dla nas pod względem formalnym oraz fi nanso-wym – mówi Dariusz Paw-lukowicz, członek zarządu Vantage Development.

atal stara się bronić przed tymi trudnościami, inwe-stując w rozbudowę banku ziemi i zaplecze pozwala-jące na prowadzenie wielu projektów jednocześnie. Na podobny krok decyduje się zresztą coraz więcej fi rm.

Poza tym problemem wciąż jest dostępność wy-kwalifi kowanych pracow-ników. Co więcej, może się on nasilić w związku z wy-jazdem wielu Ukraińców po wybuchu epidemii w Polsce.

– W ostatnich latach du-żym wyzwaniem było kon-traktowanie usług budowla-nych z uwagi na ograniczony dostęp do wykwalifi kowa-nych pracowników. aby zminimalizować negatywne skutki tej sytuacji, w 2018 r. powołaliśmy spółkę VD Bu-downictwo, która realizuje dla nas wybrane inwestycje jako generalny wykonawca i pozwala jednocześnie opty-malizować koszty realizacji projektów – mówi Dariusz Pawlukowicz.

W przyszłości nato-miast ogromne znaczenie dla funkcjonowania ryn-ku mieszkaniowego może mieć nowelizowana wła-śnie ustawa deweloperska. Wprowadza nowe zasady dotyczące mechanizmu odstąpienia od umowy de-weloperskiej przez nabywcę oraz poszerzenie tego ka-talogu o nowe przypadki. Zdaniem Polskiego Związ-ku Firm Deweloperskich do-datkowo uprzywilejowują one nabywców, którzy będą mogli nie zgodzić się na odbiór lokalu, jeśli uznają, że są istotne wady. Strony ustalają wtedy nowy ter-min odbioru, którego bez-skuteczny upływ upoważ-nia kupującego do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. W rezultacie bank będzie zobowiązany do zwrotu nabywcy wszyst-kich środków, które wciąż znajdują się na rachunku powierniczym dewelope-ra, ten zaś musi przeka-zać całą kwotę uwolnioną uprzednio z tego rachunku w celu realizacji przez nie-go inwestycji. Jeśli inwestor nie przekaże pieniędzy na-bywcy w terminie 30 dni od otrzymania oświadczenia o odstąpieniu od umowy, automatycznie urucho-mione zostaną środki z De-weloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Fundusz nabywa przy tym roszcze-nie zwrotne.

Przepisy zastrzegają jed-nak, że aby doszło do zwro-tu pieniędzy, kupujący musi przedstawić opinię rzeczo-znawcy. Problem w tym, że jak zaznacza PZFD, nie zo-stał określony katalog wad, które mogą zostać uznane za istotne. Nowe przepisy mogą więc być podstawą do nadużyć. mogą też pro-wadzić do powstania bań-ki spekulacyjnej na rynku mieszkaniowym – zachęcić inwestorów do lokowania bez ryzyka bardzo dużego kapitału na rynku pierwot-nym, na co ciche przyzwo-lenie dają im projektowane przepisy. W razie potrzeby wykorzystają potem furtkę zostawioną przez ustawo-dawcę i poprzez odstąpienie od zawartych umów bez-piecznie wycofają się z in-westycji. To może sztucznie napędzić popyt, za którym nie nadąży podaż. Odbije się to oczywiście na cenach, które poszybują w górę w szybkim tempie. Gdy zaś nabywcy zdecydują, że nie są w stanie płacić określo-nej ceny, nastąpi pęknięcie bańki. To może bardzo zde-stabilizować rynek, co moc-no odbije się na jego wszyst-kich uczestnikach. Po

1

nieruchomości Dziennik Gazeta Prawna, 24 marca 2020 nr 58 (5211) dziennik.pl forsal.plE2 reklama

nieruchomości luksusowe W ostatnich latach można było zaobserwować wyraźny wzrost popytu na nieruchomości ponad-standardowe. Ta tendencja powinna się utrzymać Wart dziś około 1,4 mld zł rynek rozwijał się stabil-nie w tempie około 10 proc. rocznie. Wpływ na to miały dobra koniunktura gospo-darcza oraz systematycznie zwiększająca się liczba osób bogatych. W tym roku jed-nak rynek czekają wyzwania. epidemia koronawirusa już przekłada się negatywnie na sytuację polskich firm i go-spodarstw domowych. Pyta-nie, czy sektor luksusowych nieruchomości obroni się przed spadkiem.

– W związku z pandemią należy spodziewać się istot-nych konsekwencji dla go-spodarki. Już teraz niektó-rzy ekonomiści tną prognozy wzrostu PkB dla Polski na ten rok z ponad 4 proc., jak przewidywali jeszcze kilka miesięcy temu, do poziomu poniżej 2 proc. – mówi To-masz Wiśniewski, partner w kPmG w Polsce. Podkre-śla jednak, że rynek dóbr luk-

susowych jest co do zasady mniej wrażliwy na spowol-nienie gospodarcze, czego dowodziły m.in. zachowa-nia spółek z tego sektora, których kursy giełdowe spa-dały w trakcie poprzednich światowych kryzysów o wie-le mniej niż szeroki indeks giełdowy.

– Dzieje się tak, gdyż w du-żej mierze nabywcami dóbr luksusowych są osoby bar-dzo bogate, które zazwyczaj mają majątek pozwalający na utrzymanie określone-go standardu życia także w okresie kryzysu – zazna-cza Tomasz Wiśniewski. – może się okazać, że po raz kolejny nieruchomości oka-żą się lokatą zapewniającą lepsze utrzymanie wartości

majątku w czasach kryzysu niż inne inwestycje, także te w papiery wartościowe – uważa.

Z drugiej jednak strony nabywcami dóbr luksuso-wych jest także klasa śred-nia i z tego względu należy spodziewać się spowolnienia, ale bardziej w takich sekto-rach, jak uważają eksperci, jak luksusowa odzież, biżute-ria, zegarki oraz samochody. Nieruchomości premium po-winny się obronić, zwłaszcza jako alternatywna inwestycja kapitału.

– Po tym, jak rada Polity-ki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe, lokaty bankowe staną się jeszcze mniej zy-skowne. Przewiduję, że ich oprocentowanie już niedłu-

go może spaść do 0,5 proc. w skali roku. Tym samym inwestorzy będą szukali al-ternatywnych źródeł lokowa-nia kapitału. może być nim złoto, ale jego ceny spadają, lub obligacje skarbowe albo właśnie nieruchomości – wy-licza Bartosz Turek, główny analityk Hre Investments, i dodaje, że te ostatnie dają nie tylko ochronę kapitału przed inflacją, ale zapewniają też zysk z wynajmu, a przy dłuższych inwestycjach tak-że ze sprzedaży. – Nierucho-mości premium sprawdzą się w dłuższej perspektywie. Ich przewagą jest bardziej sta-bilna cena, a wadą mniej-sza płynność, bo trudniej je sprzedać. Niemniej w długim terminie powinny charakte-

ryzować się mniejszym ryzy-kiem inwestycyjnym – pod-kreśla Bartosz Turek.

Na to, że w nierucho-mościach praktycznie nie ma ryzyka utraty majątku, uwagę zwracają też eksper-ci Partners International. Podkreślają jednocześnie, że inne instrumenty finansowe, np. akcje giełdowe, w zdecy-dowanej większości obarczo-ne są takim ryzykiem.

– Przy takich zawirowa-niach gospodarczych, z ja-kimi mamy obecnie do czy-nienia, majątek potrafi tam od razu wyparować, a o wy-płacie dywidendy nie ma w ogóle mowy – mówią eks-perci Partners International, przyznając, że nieruchomo-ści okazują się najbezpiecz-niejszą formą lokowania środków finansowych. Jest tak, nawet jeśli inwestor utraci na jakiś czas korzyści z wynajmu lub chwilowo spadnie wartość lokali. Bo i tak w dłuższej perspekty-wie nie tylko zachowa swój kapitał, lecz też z pewnością go zwiększy. Historycznie bowiem wiadomo, że mimo czasowych spadków, war-tość nieruchomości zawsze wzrasta.

eksperci zwracają uwagę na jeszcze jedno: czas trwa-nia dużych kryzysów świa-towych wywołanych czyn-nikami zewnętrznymi jest relatywnie krótki. Jest to więc okres przejściowy.

Poza tym w przypadku apartamentów premium mamy do czynienia z pro-duktem, którego podaż jest limitowana.

– Sytuacja gospodarcza ma więc mniejsze znacze-nie. Zawsze znajdą się bran-że, które będą bardziej zy-skowne i również wtedy skłonność do lokowania nadwyżek będzie ograni-czona do bezpiecznych form, do których należą stabilne nieruchomości premium. Oczywiście może dojść do krótkotrwałego zastoju, ale w dłuższej perspektywie tego typu produkt będzie zy-skiwał na wartości – uważa Piotr Tarkowski, dyrektor ds. sprzedaży allcon.

Dlatego branża nie ocze-kuje spadku popytu na luk-susowe nieruchomości wśród osób bardzo zamożnych. Spo-dziewa się natomiast sukce-sywnego zmniejszania poda-ży. Po pierwsze dlatego, że dostęp do atrakcyjnych loka-lizacji nadających się pod za-budowę premium jest coraz mniejszy. Przykładem może być Trójmiasto, gdzie zdecy-dowana większość inwesty-cji ma miejsce na obrzeżach miast i są to głównie nieru-chomości w segmencie eko-nomicznym. W całej metro-polii w sprzedaży znajduje się obecnie ok. 12,9 tys. domów i mieszkań (6,9 tys. to podaż na rynku pierwotnym i ok. 6 tys. na rynku wtórnym). ko-lejne 3 tys. lokali jest plano-wane. Zaledwie kilka procent planowanej podaży przypada na dzielnice premium.

– Popyt na tego rodzaju nieruchomości nie zmniej-szy się. Oczywiście w skraj-nych sytuacjach może on zo-stać odłożony w czasie, ale ze względu na limitowaną podaż bardzo szybko będzie wracał do równowagi. Pod-czas ostatniego kryzysu ceny na rynku premium rzadko kiedy spadały poniżej warto-ści bazowej, czego nie moż-na powiedzieć o rynku po-pularnym. Na pewno zyskają dzielnice centralne, które wymagają rewitalizacji. Ich udział będzie dynamicznie rósł ze względu na bliskość śródmieść i głównych atrak-cji miast – twierdzi Piotr Tarkowski i dodaje, że fir-ma allcon dysponuje ban-kiem ziemi, który pozwala na posiadanie w ofercie i re-alizowanie projektów w tym segmencie przez najbliższe 8–10 lat.

Deweloperzy zaznacza-ją jednak, że decyzje o bu-dowaniu luksusowych nie-ruchomości podejmuje się w optymistycznych czasach, przy dobrych prognozach bankowych. Dzisiejsze wa-runki rynkowe nie sprzyjają tego typu planom, byłaby to zbyt ryzykowna inwestycja, a koszty jej powstania prze-kroczyłyby akceptowalny próg.

– Projekty, które w tym momencie są realizowane, mogą być więc opóźnione lub ostatecznie droższe przez dodatkowe koszty związane z niedoborami pracowników i materiałów. aby wybudo-wać nieruchomość luksuso-wą, należy wziąć pod uwagę zabezpieczenie dostaw nie-zbędnych komponentów najwyższej jakości, często sprowadzanych z różnych miejsc świata. Przykładem jest kamień wykorzystany w części wspólnej nasze-go apartamentowca, który wydobywany jest wyłącznie w Szwajcarii – zauważa ra-fał Szczepański, wiceprezes zarządu BBI Development, członek zarządu inwesty-cji Złota 44, gdzie do kupie-nia jest jeszcze 17 proc. luk-susowych apartamentów, w większości na najwyż-szych piętrach.

dokończenie na str. 6

Apartamenty premium są najodporniejsze na spadki

WARTOŚĆ PREMIUM STALE ROŚNIESytuacja na dojrzałych, zagranicznych rynkach nieru-chomości pozwala prognozować, jak rozwinie się polski trend w segmecie premium. W europejskich miastach różnice cen pomiędzy śródmieściem, gdzie powstaje naj-więcej apartamentów premium a tańszymi dzielnicami są drastyczne. Dla przykładu – w Monachium liczącym w przybliżeniu tyle samo mieszkańców co Warszawa, ceny mieszkań w najatrakcyjniejszych lokalizacjach po-nad 3-krotnie przewyższają te położone na obrzeżach. Podobna relacja utrzymuje się w innych, zbliżonych do Trójmiasta wielkościowo miastach, jak Zurych, Marsylia, czy Dublin. Za luksus mieszkania na gdańskim Jelitkowie czy warszawskim Żoliborzu, trzeba zapłacić niespełna 2-razy tyle ile za dzielnice sypialniane - Kokoszki czy Ka-baty. Nasz kraj podąży drogą swoich bogatszych, europej-skich sąsiadów, więc te dysproporcje będą się powiększać.

PREMIUM NA 5 GWIAZDEKRosnąca popularność luksusowych nieruchomości spra-wia, że słowa apartament i premium są często nadużywa-ne. Czym więc kierować się przy zakupie? Przede wszyst-kim lokalizacją. Najwyżej cenione są te łączące bliskość centrum miasta z naturalnym otoczeniem, np. w postaci parku, lasu lub morza. Dużą rolę odgrywa też architektura, standard wykończenia oraz udogodnienia, które zwięk-szają komfort mieszkańców. O klasie premium świadczą

również niezależne opinie ekspertów. Wśród polskich de-weloperów są już tacy, którzy otrzymują nawet międzyna-rodowe wyróżnienia.

Gdański apartamentowiec Tarasy Bałtyku zdobył nagro-dę FIVE-STAR w kategorii Best Residential High–rise Development Poland w ramach prestiżowego konkursu European Property Awards. To znak perfekcji dla mię-dzynarodowej branży nieruchomości i architektury. Naj-większym atutem Tarasów Bałtyku jest „one million dolar view”, w postaci niczym nie zakłóconego widoku na Za-tokę Gdańską, największy w Trójmieście nadmorski park oraz wzgórza morenowe. Jury zwróciło uwagę także na oryginalnie zaprojektowane części wspólne i wyjątko-we wnętrza wykorzystujące np. artystyczne wzornictwo. W ramach inwestycji powstanie luksusowa strefa fitness z sauną i siłownią, sala klubowa, reprezentacyjne lobby z recepcją i antresolą. O bezpieczeństwo zadba ochrona oraz monitoring oparty na wideo-domofonach z moż-liwością zdalnego sterowania z dowolnej lokalizacji na świecie. Inwestycja posiada szereg rozwiązań ekologicz-nych – docenionych przez jury - m.in.: zielony dach oraz patio ze strefą wypoczynku, panele fotowoltaiczne, stację ładowania dla pojazdów elektrycznych czy windy wyposa-żone w system odzyskiwania energii oraz energooszczęd-ne oświetlenie. To obecnie jedna z ciekawszych ofert pre-mium na polskim rynku.

Luksus się opłaca

REKLAMA

W Polsce dynamicznie rozwija się segment inwestycji premium. To nieruchomości, które wyróżnia atrakcyjna lokalizacja i najwyższy standard wykończenia. Mimo, że koszt wejścia na rynek luksusowy jest wysoki

to jednak zdecydowanie warto w niego inwestować.

Tarasy Bałtyku – gdański apartamentowiec realizowany na styku morza i miasta.

Prywatna strefa fitness. Apartamenty z niepowtarzalnym widokiem. Reprezentacyjne lobby budynku z recepcją.

allcon.pl

W Polsce od kilku lat dynamicznie rozwija się segment luksusowych inwestycji. Za atrakcyjną lokalizacją, najlepszą architekturą i długą listą

udogodnień kryje się oczywiście znacznie wyższa cena za 1 mkw. niż na rynku popularnym. Czy opłaca się więc inwestować w tego typu nieruchomości? Analizując ten segment, warto przyjrzeć się Trójmiastu, które cieszy się coraz większą popularnością wśród inwestorów. Połączenie pięknych, nadmorskich lokalizacji z bogatą infrastrukturą biz-nesową, kulturalną i turystyczną działa też jak magnes na kupujących. W efekcie ceny mieszkań w Trójmieście osiągnęły najwyższy wzrost w porównaniu do lat ubiegłych. Jak to wygląda natomiast w segmencie nieruchomości premium? Najlepsze dzielnice, w których powstają luksusowe projekty, w ostatnich latach charakteryzowały się niższą dynamiką wzrostu cen w porównaniu do średniej dla całej aglomeracji. Przykładowo – w prestiżowym Dolnym Sopocie od październi-ka 2016 roku nieruchomości drożały w tempie średnio 6,6 proc. rocznie. W jednej z najtańszych dzielnic – Oruni – było to już 9,3 proc.. Najszybciej drożejącą dzielnicą Trójmia-sta w ciągu ostatnich 3 lat był popularny wśród studentów Wrzeszcz, który osiągnął wynik aż średnio 19 proc. rocznie. Sceptycy inwestowania w nieruchomości premium podkre-ślają też mniejszą opłacalność wynajmu tego typu lokali. Rzeczywiście, apartamenty w najdroższych rejonach Trójmiasta przynoszą niższe stopy zwrotu z najmu niż nieruchomości położone w miejscach najtańszych. Porównu-jąc wyniki z dwóch gdańskich dzielnic: nadmorskiego, bogatego Jelitkowa i Łostowic, gdzie dominuje rynek ekonomiczny i popularny, otrzymamy proporcję 3,5 proc. do 8,8 proc.

Mimo niższej oczekiwanej stopy zwrotu z najmu, inwestycje w nieruchomości premium są atrakcyjną formą lokaty kapitału. Główny powód to wysoka stabilność ich cen. Ma to istotne znaczenie zwłaszcza w okresach dekoniunktury. W okresie spowolnienia z lat 2010–2013, nieruchomości położone we wspomnianym gdańskim Jelitkowie zachowywały swoją wartość, podczas gdy większość trójmiejskiego rynku traciła. Największych spadków cen doświadczyły dzielnice ekonomiczne, np. Orunia Dolna, gdzie odnotowaliśmy ponad 30-proc. spadki cen. Podobna sytuacja ma miejsce w Warszawie. W przypadku dzielnic o charakterze premium (druga najdroższa z nich to Żoliborz), wahania cen były znacznie mniejsze niż w przypadku obszarów ekonomicz-nych (na przykład oddalonej od centrum Białołęki) oraz średniej dla całego miasta. Przyjrzyjmy się rynkom bardziej doświadczonym i przeanalizujmy sytuację w innych miastach Europy i świata. W przypadku największych z nich, różnica w cenach pomiędzy nieruchomościami położonymi w ścisłym centrum a tymi na obrzeżach sięga aż do 180 proc. Najlepszym przykładem jest Rzym, gdzie średnie ceny mieszkań w śródmieściu przekraczają 7 tys. euro za 1 mkw. natomiast nieruchomości na obrzeżach oscylują wokół 2–2,5 tys. euro za 1 mkw. W przypadku Polski dysproporcje te są wciąż znacznie niższe. W Warszawie i w Krakowie wskaźnik ten oscyluje na poziomie 60 proc., a w Trójmieście – 40 proc. W gdańskich dzielnicach centralnych za metr płacimy ok. 10 tys. zł, natomiast ceny na peryferiach to ok. 7 tys. zł za 1 mkw. Przytoczone dane pokazują, że segment nieruchomości premium posiada więc bardzo duży potencjał do wzrostu.

Piotr tarkowskiekspert ds. rynku nieruchomości

Atrakcyjna lokata czy utopione pieniądze?

Tarasy Bałtyku – prywatna przestrzeń klubowa zaprojektowana z myślą o mieszkańcach.

11

nieruchomości D5Dziennik Gazeta Prawna, 24 marca 2020 nr 58 (5211) dziennik.pl forsal.pl nieruchomościE4 Dziennik Gazeta Prawna, 24 marca 2020 nr 58 (5211) dziennik.pl forsal.pl

1

wsparcie Deweloperzy są gotowi zaangażować się w program „Mieszkanie Plus”. Liczą jednak na inne niż dotąd warunki współpracy

Spowolnienie gospodarcze staje się faktem. Dlatego po-dejście deweloperów do rzą-dowego programu „miesz-kanie Plus” się zmienia. Zaangażowanie się w niego pozwoli im utrzymać tempo rozwoju na podobnym po-ziomie. ale nie tylko to jest powodem zainteresowania fi rm.

– Coraz trudniej jest o atrakcyjne działki pod bu-dowę mieszkań w akcepto-walnej cenie. Dlatego dewe-loperzy czekają na konkretne propozycje ministerstwa rozwoju związane ze zmia-nami w programie „miesz-kanie Plus”. – mówi andrzej Gutowski, wiceprezes ron-son Development.

mieszkania w tym progra-mie mają być tanie, co deter-minuje wybór technologii i standardu oraz rozwiązań, które obniżają koszty budo-

wy. Program trafi ł na czas, kiedy mocno zdrożały ma-teriały i koszty pracy.

Propozycje Polskiego Związku Firm Deweloper-skich w tej sprawie trafi ły do resortu pod koniec grud-nia. Jak dowiedział się DGP, ministerstwo zaczęło prace nad zmianą zasad. Chce bo-wiem rozruszać program. Szczególnie że z obiecanych 100 tys. mieszkań powstało około 1 tys.

Pierwsze efekty prac miały zostać zaprezento-wane w drugiej połowie marca. epidemia pokrzy-żowała te plany. Wiadomo tylko, że resort przychylił się do kilku pomysłów de-weloperów. między innymi tego polegającego na uła-twieniu dostępu do grun-tów będących w zasobie kZN oraz spółek Skarbu Państwa w zamian za przy

stąpienie do „mieszkania Plus”.

Zgodnie z propozycją PZFD Skarb Państwa przeznaczał-by grunty na sprzedaż w za-mian za wynagrodzenie. To natomiast składałoby się z dwóch części: mieszkań o określonych parametrach i w określonej liczbie, które przekazywałby do operatora narodowego programu, oraz gotówki, którą wnosiłby na etapie zakupu nieruchomo-ści, kiedy też przekazywał-by zabezpieczenie wartości mieszkań, które później mają

być przekazane na rzecz pro-gramu. Co więcej, grunty mo-głyby być dostępne nie tylko z inicjatywy sprzedającego (Skarb Państwa), lecz również w opcji na wniosek kupujące-go. Zdaniem PZFD mieszka-nia mogłyby być dostarczane przez dewelopera na danej działce lub w innej inwestycji w ramach tej samej gminy. Zaproponował też, by w takiej formie mechanizm funkcjo-nował również w przypadku deweloperów nieruchomości komercyjnych, czyli np. biu-rowych, którzy w zamian za działkę kupowaliby mieszka-nia na rynku od dewelopera i przekazywaliby je do zaso-bu. Przy opisie mieszkań na cele m+ powinno natomiast korzystać się ze standardów wypracowanych przez Woj-skową agencję mieszkanio-wą lub PFr Nieruchomości albo przyjąć wytyczne do-tyczące procentowej części wartości działki, która po-winna być uiszczona w po-staci mieszkań.

Z nieofi cjalnych informacji wynika, że resort jest gotowy na takich zasadach udostęp-nić na razie grunty należące do samorządów. Tymczasem deweloperów bardziej inte-resują grunty należące do Skarbu Państwa, są bowiem

atrakcyjniej usytuowane – w centrach miast, a na ta-kich działkach fi rmom naj-bardziej zależy. Dysponują dostępem do infrastruktury drogowej, są też dobrze sko-munikowane. Poza tym są w pobliżu szkół i przedszkoli, czyli tego, na co uwagę zwra-cają kupujący.

PZFD ma nadzieję, że obję-cie nowymi zasadami grun-tów samorządowych to do-piero początek.

– Zapowiedź włączenia doświadczonych i wyspe-cjalizowanych fi rm z sek-tora prywatnego do reali-zacji rządowego programu „mieszkanie Plus” to inte-resująca dla branży propo-zycja. Nadal nie poznaliśmy jednak żadnych konkret-nych informacji na ten te-mat, a to właśnie one zaważą na ewentualnej współpracy ministerstwa z fi rmami pry-watnymi – mówi Zbigniew Juroszek, prezes atal.

Deweloperom trudno więc wypowiedzieć się już teraz, czy będą więc zainteresowa-ni współpracą

– Nowy program „miesz-kanie dla rozwoju” ma pole-gać na przekazywaniu grun-tów deweloperom w zamian za oddawanie 15–20 proc. mieszkań na potrzeby pro-

gramu. Wszystko w ramach partnerstwa publiczno--prawnego. W tej chwili nie znamy żadnych konkretów. Nieznane są także warunki, na jakich deweloperzy mają dostawać grunty – podkre-śla Piotr Tarkowski, dyrektor ds. sprzedaży allcon.

eksperci zwracają jednak uwagę, że doświadczenie rynków zagranicznych uczy, że model współpracy, w któ-rym deweloper w zamian za dostęp do gruntów odpowia-da za realizację inwestycji i na zbliżonych do komercyj-nych warunkach przekazuje część wybudowanych miesz-kań do zasobu komunalnego, może funkcjonować z korzy-ścią dla wszystkich uczestni-ków rynku mieszkaniowego.

– W zapowiadanej możli-wości współpracy fi rm pry-watnych z ministerstwem branża upatruje także szan-sy na odblokowanie gruntów w posiadaniu Skarbu Pań-stwa, PkP czy Poczty Polskiej, a także liczy na uproszczenie przepisów inwestycyjno-bu-dowlanych – podkreśla Zbi-gniew Juroszek.

Branża ma nadzieję, że re-sort zgodzi się też na rozwią-zanie problemu małej podaży gruntów na skutek ograni-czenia obrotu nieruchomo-ściami rolnymi w związku z nowelizacją przepisów w 2016 r. PZFD postuluje, by powróciła możliwość prze-znaczania gruntów rolnych na cele inne niż rolnicze lub złagodzenie rygoru co do możliwości ich nabywania przez osoby niebędące rol-nikami indywidualnymi. Po

Będą zmiany w rządowym programie

reklama

Dla większości osób najem to etap w ży-ciu wynikający z uwarunkowań rodzin-nych, zawodowych czy fi nansowych. W Polsce, jak w większości krajów daw-nego bloku wschodniego, funkcjonuje bowiem silne przywiązanie do własno-ści. Czy polski rynek najmu ma szansę rozwinąć się śladem rynków Europy Zachodniej? Najem stanowi wciąż mało popularną formę zamiesz-kiwania w Polsce. Według danych eurostatu zaledwie 15 proc. naszego społeczeństwa to osoby mieszkające w wynajmowanych lokalach. Dla porównania średnia w Ue to ponad 30 proc., w krajach najbardziej rozwinię-tych – Niemczech, austrii – odsetek ten sięga 40 proc., w Szwajcarii nawet ponad 50 proc. Należy zauważyć, że w Polsce z grupy wszystkich najemców zaledwie 5 proc. stanowią osoby płacące czynsz rynkowy, tzn. wynajmujące mieszkania na zasadach rynkowych. Zde-cydowana większość zamieszkuje mienie komunalne, państwowe czy zakładowe i płaci obniżony czynsz lub korzysta z różnego rodzaju dopłat lub bonifi kat. We-dług danych GUS w Polsce jest ponad 1 mln takich mieszkań. Trudno jednak nazwać je ofertą rynkową ze względu na sformalizowaną procedurę „przyzna-wania”, jak i czynsz, którego wysokość jest regulowa-na (i nieporównywalnie niższa niż typowej oferty na wolnym rynku).

W rękach prywatnego właścicielarynek najmu w Polsce zdominowany jest przez pry-watnych inwestorów. Jest on bardzo mocno rozdrob-niony i skoncentrowany, głównie w dużych miastach. W ostatnich latach obserwowaliśmy prawdziwy boom inwestycyjny. każdy, kto posiadał dodatkową gotów-kę lub wystarczające zasoby fi nansowe, aby urucho-mić kredyt hipoteczny, kupował mieszkanie z myślą o przeznaczeniu go na wynajem. Sprzyjała temu bardzo dobra sytuacja gospodarcza, niskie stopy procentowe, a także relatywnie wysoka rentowność najmu. Trud-no jednak jednoznacznie określić, czy dla inwestorów prywatnych rentowność najmu była kluczowym czyn-nikiem decydującym o zainwestowaniu w ten sektor. Zdecydowana większość Polaków postrzega bowiem inwestycję w nieruchomości jako bezpieczną formę lokowania kapitału, która przynosi bieżące dochody, jednak przede wszystkim stanowi dobre zabezpie-czenie na przyszłość. Stąd tak duże zainteresowanie rynkiem najmu w ostatnich latach.

Podaż sprzyja rynkowi najmu, gdyż baza lokali na wy-najem powiększa się o zasób nowych mieszkań w do-brym standardzie. Są one często zlokalizowane na tere-nach nowych, atrakcyjnych osiedli, na których podnosi się jakość usług związanych z codziennym funkcjo-

nowaniem ich mieszkańców. a to z kolei wpływa na standard oferty dostępnej na rynku. Jednak po stronie wynajmującego nadal mamy do czynienia z mało pro-fesjonalnym podmiotem w postaci indywidualnego właściciela. Według badań przeprowadzonych przez SGH jedną z barier rozwoju rynku najmu w Polsce jest brak profesjonalizacji obsługi najmu. kluczowe pozo-stają również czynniki formalne – brak odpowiednich uregulowań prawnych, szczególnie w zakresie regulacji wysokości czynszów. W oparciu o bazę indywidualnych mieszkań sektora prywatnego nie uda się zbudować profesjonalnego i wyspecjalizowanego rynku usług najmu, który będzie realną alternatywą dla własności, tak jak ma to miejsce w krajach europy Zachodniej.

Ekspansja zagranicznych inwestorówrynki europy Zachodniej są dojrzałe, uregulowane. Najem stanowi tam długoterminową i bezpieczną formę zabezpieczania potrzeb mieszkaniowych lud-ności. możliwe jest to przede wszystkim dzięki silnej pozycji najmu instytucjonalnego, który charakteryzuje

się większą transparentnością i z założenia ma rów-noważyć interesy prawne najemców i wynajmujących.

W Niemczech, według danych Savills, w portfelu 25 największych instytucji znajduje się 1,91 mln miesz-kań na wynajem. Największy gracz w tym kraju, Vo-novia, zarządza portfelem blisko 364 tys. lokali. Na drugim miejscu jest Deutsche Wohnen z ponad 163 tys. mieszkań, a na trzecim SaGa z prawie 133 tys. lokali. Należy zauważyć, że dwie największe fi rmy są prywat-ne, z amerykańskimi funduszami w akcjonariatach, natomiast SaGa to komunalna spółka z Hamburga.

W Polsce skala portfela podmiotów instytucjonalnych jest nieporównywalnie mniejsza. Obecnie pozycję lidera zajmuje państwowy Fundusz mieszkań na Wynajem z portfelem niespełna 2 tys. mieszkań zlokalizowanych głównie w dużych aglomeracjach. Szlaki przecierają również prywatni inwestorzy instytucjonalni – Catella oraz r4r oferujące aktualnie ok. 1 tys. mieszkań. ko-lejni inwestorzy, tacy jak Golub Get House, lrC Group, Zeitgeist asset management, aurec Capital, West-minster Immobilen, posiadają zabezpieczone nieru-

chomości i przygotowują się do ekspansji na polskim rynku. Biorąc pod uwagę ofertę w przygotowaniu oraz zapowiedzi zbudowania portfela 5–7 tys. mieszkań na wynajem przez r4r, należy się spodziewać, iż rynek ten urośnie w najbliższym czasie kilkukrotnie.

ambitne plany co do polskiego sektora najmu posia-da również niemiecka spółka TaG Immobilien, która poprzez zakup działającej na krajowym rynku spółki deweloperskiej Vantage Development planuje wpro-wadzić na rynek rekordową liczbę 10 tys. mieszkań w okresie 3–5 lat. Na celowniku wrocławskiej fi rmy są przede wszystkim inwestycje w miastach z dobrze rozwiniętą infrastrukturą, będące ośrodkami akade-mickimi, z rosnącą populacją mieszkańców. Pierwsze zakupy Vantage Development, dokonane na przełomie roku i obejmujące cztery nieruchomości w Poznaniu, są zaledwie początkiem dalszej ekspansji dewelopera w najbliższych miesiącach. Zgodnie z zapowiedzia-mi spółki pierwsze mieszkania na wynajem w no-wych projektach zostaną wprowadzone do oferty już w 2021 roku.

Sukces na zachętęIntensyfi kacja działań inwestorów zagranicznych jest najlepszym dowodem na to, jak duży potencjał drzemie w polskim rynku najmu. Doświadczenia obecnych już na rynku podmiotów instytucjonalnych pokazują, że oferowany przez nich produkt znalazł akceptację wśród polskich najemców. Działający najdłużej na polskim rynku Fundusz mieszkań na Wynajem informuje, że poziom wynajęcia lokali w jego projektach wynosi 96 proc., a one same osiągają wyższe niż zakładano pierwotnie stopy zwrotu. Podobnie wygląda sytuacja w inwestycjach Catelli. Na brak najemców nie narzeka również r4r, który w dwóch swoich projektach ma 70-proc. (Wrocław – projekt z 302 mieszkaniami uruchomionymi do najmu we wrześniu 2019 r.) oraz 40-proc. (Łódź – projekt z 219 mieszkaniami urucho-mionymi do najmu w listopadzie 2019 r.) poziom wy-najęcia. Nic więc dziwnego, że inwestorzy planują uru-chamianie kolejnych projektów.

Należy jednak zauważyć, że sukces zagranicznych in-westorów na krajowym rynku nie wynika wprost z za-implementowania rozwiązań znanych na rynkach europy Zachodniej. Zbyt wiele je różni, szczególnie w zakresie oczekiwań i potrzeb odbiorcy końcowe-go. rynek najmu w europie Zachodniej jest na tyle dojrzały, stabilny oraz bezpieczny, że jego oferta tra-fi a do szerokiego grona odbiorców, a umowy najmu mają charakter długoterminowy (dłużej niż dwa lata).

Młodzi wybierają inaczejW Polsce główną grupę najemców stanowią przede wszystkim ludzie młodzi. Są to zazwyczaj studenci i młodzi pracownicy, którzy ze względu na dynamiczny rozwój zawodowy czy zmiany w życiu osobistym nie chcą wiązać się z jednym miejscem. Oni szczególnie doceniają zalety najmu, takie jak elastyczność, swo-boda czy brak długoterminowych zobowiązań. Jednak jest to też grupa odbiorców, których oczekiwania co do jakości i komfortu życia są zupełnie inne niż starszego pokolenia. Widać to szczególnie na przykładzie prywat-nych akademików, które poza funkcją mieszkaniową zapewniają również atrakcyjne przestrzenie co-livin-gowe, dostęp do nowych technologii i usług. Dzięki takim rozwiązaniom prywatne akademiki podnoszą

standard oraz komfort życia swoich mieszkańców, upowszechniając pozytywne wzorce związane z naj-mem instytucjonalnym wśród młodego pokolenia. Jego przedstawiciele znacznie szybciej reagują na zmiany w otaczającym świecie, prezentują też odmienne po-glądy niż ich rodzice oraz przywiązują dużą wagę do technologii, ekologii i mobilności.

Jeżeli rynek najmu zaoferuje im bezpieczną oraz kom-fortową alternatywę, która zrealizuje ich potrzeby mieszkaniowe w długim okresie, zapewniając im swo-bodę i dostęp do usług, jest wielce prawdopodobne, że wybiorą najem również na kolejne etapy swojego życia. Wszystkie te potrzeby mogą zaspokoić fi rmy profesjonalnie zajmujące się najmem mieszkań. Duże znaczenie dla rozwoju tego sektora będzie miała także powiększająca się stale grupa obywateli innych państw, którzy pracują i osiedlają się w Polsce. Należy więc oczekiwać, że rynek najmu instytucjonalnego w na-szym kraju będzie ewoluować oraz dojrzewać wraz z młodym pokoleniem osób wychowanych na najmie.

anna szulcmenedżer ds. analizy rynku Vantage Development s.a.

ParTNer

prez

enta

cja

RYNEK NAJMU INSTYTUCJONALNEGO ROŚNIE W SIŁĘ

W Polsce główną grupę najemców stanowią przede wszystkim ludzie młodzi. Są to zazwyczaj studenci i młodzi pracownicy, którzy ze względu na dynamiczny rozwój zawodowy czy zmiany w życiu osobistym nie chcą wiązać się z jednym miejscem. Oni szczególnie doceniają zalety najmu, takie jak elastyczność, swoboda czy brak długoterminowych zobowiązań.

Fot.

Sh

utt

erst

ock

11

D6 Dziennik Gazeta Prawna, 24 marca 2020 nr 58 (5211) dziennik.pl forsal.plnieruchomości

ceny Mieszkania mogą zdrożeć. Jak bardzo? To zależy od tego, co będzie się działo z podażą

Trwająca od kilku lat do-bra koniunktura, problemy z podwykonawcami i cena-mi materiałów, jak również zmieniające się procedury otrzymywania pozwoleń na budowę spowodowały wy-dłużanie procesów inwesty-cyjnych. Te nowe uwarun-kowania nauczyły branżę deweloperską racjonalnego projektowania. Obecna sy-tuacja, w jakiej znajdują się deweloperzy, a mowa o moż-liwym spadku popytu, nie pogrąży więc branży, choć bardziej wyczuli ją na ryzyko.

– Doprowadzi do odłoże-nia nowych projektów na półkę. Należy pamiętać, że każde przedsięwzięcie de-weloperskie to zaangażo-wanie na poziomie kilku-dziesięciu milionów, a w przypadku projektów nieeta-powanych, czyli budynków wysokich, znacząco powyżej 100 mln zł. Branża będzie więc szacować ryzyko i po-dejmować zapobiegawcze decyzje. To oznacza kon-tynuację obecnego trendu, czyli ograniczonej poda-ży, co szczególnie dotyczy mieszkań gotowych – uwa-ża Piotr Tarkowski, dyrektor ds. sprzedaży allcon.

Taka sytuacja może prze-łożyć się na ceny, choć ich wzrost nie powinien być duży. eksperci mówią naj-wyżej o kilkuprocentowej korekcie. Nie powinna być większa niż 5 proc.

– klienci z pewnością po-winni liczyć się z dalszym wzrostem cen mieszkań. Po-wodem takiego stanu rzeczy będą też rosnące koszty re-alizacji inwestycji, na które wpływają ograniczenia w do-stępie do gruntów oraz kosz-ty wykonawstwa – podkreśla Dariusz Pawlukowicz, czło-nek zarządu Vantage Deve-lopment.

Zdaniem ekspertów zmiany cen dotyczyć mogą

wszystkich rynków, tak jak to miało miejsce w ostat-nim roku. Wynika to z tego, że wszystkie rynki rozwijają się bardzo dobrze i w zbliżo-nym do siebie tempie.

– Wyjątkiem jest gdański rynek nieruchomości, bardzo dynamiczny, także w kon-tekście cen mieszkań, które bardzo chętnie są tam kupo-wane w celach inwestycyj-nych, pod wynajem – zauwa-ża Wojtek Smolak, dyrektor sprzedaży i marketingu BPI real estate Poland.

Podobnie uważają inni eksperci, zwracając uwagę, że jeszcze kilka lat temu ry-nek pierwotny w mniejszych miejscowościach funkcjono-wał w bardzo ograniczonym stopniu, podczas gdy dziś ta sytuacja wygląda zupełnie inaczej.

– Dobra koniunktu-ra w branży spowodowała akwizycję nowych rynków mieszkaniowych i wyraźny wzrost aktywności inwesto-rów także na terenie mniej-szych ośrodków miejskich. Od lat największy popyt utrzymuje się jednak w kil-ku największych aglome-racjach. Charakteryzuje je duża chłonność. Niezmien-nie największe miasta pozo-stają kluczowe dla wiodących fi rm deweloperskich w kraju – podkreśla Zbigniew Juro-szek, prezes atal.

Poza tym, jak zauważają deweloperzy, koszty budo-wy nowych mieszkań są ta-kie same w całym kraju. róż-nica w realizacji inwestycji może wynikać z cen gruntów i wymogów dotyczących za-gospodarowania terenu, in-frastruktury wokół budynku, liczby obowiązkowych miejsc parkingowych czy standar-du wykończenia.

– Nowe mieszkania poza dużymi aglomeracjami kosztują 5 tys. zł i więcej za 1 mkw., a w Warszawie Vic-

toria Dom oferuje mieszka-nia od 6,7 zł za mkw. – mówi Waldemar Wasiluk, wicepre-zes dewelopera.

Czy podwyżki cen będą do zaakceptowania dla klien-tów? Wiele zależy od tego, czy mieszkanie jest kupowa-ne na kredyt, czy za gotów-kę. W pierwszym przypadku to bank wytycza granicę na podstawie zdolności kredy-towej klienta. Jeśli ta spad-nie, a ceny pójdą w górę, to sytuacja dla wielu osób bę-dzie trudna. Będą zmuszo-ne zmienić preferencje lub przełożyć decyzję o kupnie nowego lokum. Co innego w przypadku klientów na-bywających mieszkanie za oszczędności.

Jak powiedział andrzej Gutowski, wiceprezes ron-son Development, w ankie-cie przeprowadzonej przez Dompress.pl, portal ogłosze-niowy działający na rynku nieruchomości, w ich przy-padku można mówić o psy-chologicznej granicy ceno-wej. Ta jednak w ostatnich latach wyraźnie przesuwa się w górę. Niegdyś, jak za-uważa, był nią poziom około 300 tys. zł dla mieszkania dwupokojowego czy około 400 tys. zł dla mieszkania trzypokojowego. Dziś nikogo nie dziwią oferty dewelope-rów i transakcje opiewające na znacznie wyższe kwoty. Wiele zależy od projektów, ich lokalizacji, jak i poszcze-gólnych nabywców. Ich go-

towość do kupna drogiego mieszkania często nie wy-nika tylko z możliwości fi -nansowych, lecz również jest podyktowana emocjami.

magdalena Gąsienica-Sa-mek, p.o. dyrektora mar-ketingu reD – real estate Development, również za-uważa, że trudno mówić o górnej granicy ceny. To zależy jej zdaniem od wielu czynników, m.in. od ich za-możności, zdolności kredy-towej i od kwoty, jaką planują na mieszkanie przeznaczyć. Duże znaczenie mają również oczekiwania wobec lokaliza-cji, standardu i relacji ceny do jakości. Poza tym, jak doda-je, ceny mieszkań dyktuje ry-nek. W przypadku mieszkań w Warszawie średnia cena za 1 mkw. przekroczyła 10 tys. zł. W grupie największych ryn-ków są też Trójmiasto, kra-ków, Wrocław, Poznań i Łódź.

Czy zatem coś się zmie-ni, jeśli chodzi o najchęt-niej kupowane mieszkania? W 2019 r. inwestorzy reali-zowali zasadę „maksymalna liczba pokoi przy minimalnej powierzchni”. Tę samą za-sadę wyznają osoby mające większą zdolność kredytową. Zamiast większego mieszka-nia dwupokojowego wybio-rą mniejsze trzypokojowe. Większe mieszkania zysku-ją jednak na popularności wśród tych, którzy kupują na własny użytek.

– Zauważalny jest wzrost średniej powierzchni ku-

powanego mieszkania. Na taką sytuację nastawieni są deweloperzy w 2020 r., co uwzględnili w nowych pro-jektach – mówi Piotr Tar-kowski.

– Od dwóch, trzech lat obserwujemy również, że rosną oczekiwania, a także liczba klientów kupujących duże mieszkania. Garderoba, większa sypialnia, spiżarnia czy przestronny taras mają dodatkowo podnieść kom-fort ich życia na większym metrażu. Projektując tego ro-dzaju lokale, oczywiście bie-rzemy to pod uwagę – mówi Dariusz Pawlukowicz.

Nie znaczy to, że prze-stają się sprzedawać kawa-lerki i lokale dwupokojowe o powierzchni 34–45 mkw. Te nadal pozostaną w kręgu zainteresowań, zwłaszcza jeśli ceny poszybują w górę.

Jeśli natomiast chodzi o ro-dzaj inwestycji, to w ostat-nich latach wyraźnie zyskują projekty łączące wiele funk-cji. Zwłaszcza mieszkaniową i biurową, bo zapewniają bli-ski dostęp do szerokiej ofer-ty usług w okolicy. Dlatego zdaniem inwestorów ten typ zabudowy będzie się co-raz częściej pojawiał na ma-pach poszczególnych miast.

– klientom zależy na wy-godzie i łatwym dostępie w jednej lokalizacji do ulu-bionych sklepów, restaura-cji, usług, ale także miejsca pracy. Jest to motywacją dla deweloperów do inwestowa-

nia w projekty łączące w so-bie przestrzenie o różnym charakterze. Nic nie wska-zuje też na to, aby moda na przeplatanie się wielu funk-cji, w tym także mieszkanio-wej, miała minąć – uważa Zbigniew Juroszek.

Jak zauważa Dariusz Soko-łowski, prezes Spectra Deve-lopment, popularność tego rodzaju zabudowy dobrze widać na przykładzie kom-pleksu Bobrowiecka w War-szawie, dzięki któremu dziel-nica ożyła i pojawiło się wielu nowych usługodawców oraz mieszkańców. Tym samym ulica zmieniła się w dobrze zaprojektowaną, atrakcyjną i tętniącą życiem miejską przestrzeń, która oferuje oszczędność czasu i bliskość usług okolicznym mieszkań-com i pracownikom biur.

– Ważne jest jednak za-chowanie odpowiednich proporcji w podziale funk-cji planowanego kompleksu – podkreśla.

Inną dostrzegalną zmianą jest rosnąca grupa klientów, którzy cenią sobie przede wszystkim mobilność i nie chcą decydować się na zacią-ganie długofalowych zobo-wiązań fi nansowych jak np. kredyt hipoteczny.

– Tym osobom już w przy-szłym roku będziemy mogli zaoferować mieszkania na wynajem. To nowy produkt, nad którym obecnie inten-sywnie pracujemy – mówi Dariusz Pawlukowicz. Po

dokończenie ze str. 2Poza tym, aby rynek mógł

sprawnie funkcjonować w nowych realiach, potrzeb-na jest również liberalizacja przepisów gospodarczych, prawnych oraz procesów administracyjnych. To ko-nieczność do ponownego napędzenia rynku. Samo pompowanie państwowych pieniędzy nie wystarczy. Dziś proces inwestycyjny to przede wszystkim skom-plikowane procedury admi-nistracyjne, które wiążą się z zaangażowaniem wielu stron, przez co fi nalizacja projektu się odwleka. Tym-czasem aparat administra-cyjny i system sądowniczy został dziś osłabiony przez kryzys związany z korona-wirusem, a to spowalnia ich funkcjonowanie, co skutku-

je dalszym wydłużaniem procesów inwestycyjnych.

– Jeżeli gospodarka ma ruszyć do przodu, załatwie-nie tych kwestii wydaje się koniecznością. Zatem li-beralizacja przepisów i di-gitalizacja procedur staje się wręcz fundamentalną kwestią dla naszej branży w obliczu zagrożenia spo-wolnienia gospodarczego. Cały proces sprzedaży nie-ruchomości, bezpieczeń-stwo transakcji, uspraw-nienie procedur prawnych to jedne z najważniejszych wyzwań, przed jakimi stoi branża. Obecne tem-po zmian na rynku nieru-chomości wymusi przej-ście transakcji do digitalu. klienci będą krok po kroku dostosowywać się do no-wych realiów zakupowych,

a te w dużej mierze przenio-są się do przestrzeni online. Naszym zdaniem biznes bę-dzie doskonale potrafi ł za-adaptować się do zmieniają-cej się rzeczywistości. Wiele spraw zawodowych może przecież toczyć się online – mówi rafał Szczepański.

W jakie nieruchomo-ści więc warto inwesto-wać. eksperci powtarzają wciąż to samo – w wyjąt-kowe, w świetnej lokaliza-cji i atrakcyjnym widokiem za oknem, najlepiej na tere-ny zielone, akweny, zabytki, inne miejskie czy geogra-fi czne atrakcje w korelacji z bezpośrednim dostępem do najważniejszych udo-godnień. Świetną lokaliza-cją będą na pewno centra miast, najlepiej historycz-ne, czy linie brzegowe, jak

ta w Trójmieście. Zabytkowe budynki i stare kamienice są podawane rewitalizacji nie bez powodu. mają dużą wartość materialną oraz nieocenioną wartość kul-turową. Tak też się dzieje, bo wolnych przestrzeni pod nową zabudowę w mocno nasyconej centralnej prze-strzeni brakuje.

Przy wyborze wymarzo-nego apartamentu należy wziąć pod uwagę też jakość wykończenia, dostępność wachlarza udogodnień, jak windę, nawet, gdy nie jest wymagana, klimatyzację, garaż podziemny, ochronę, recepcję, rozwiązania eko-logiczne budynku, ponad-czasowy design oraz unika-towość projektu. Nie każdy apartament sprzedawany jako luksusowy jest taki

w rzeczywistości. Przyjmuje się, że powinien mieć odpo-wiedni rozkład z wyraźnym podziałem na część dzienną i nocną, a także mieć odpo-wiednie doświetlenie świa-tłem dziennym, minimal-ną wysokość na poziomie 2,9 m oraz zabezpieczenie przed hałasem.

Choć stolica jest nadal dominującym rynkiem dla tego rodzaju nierucho-mości, to już niejedynym. Segment apartamentów premium rozwija się bar-dzo dynamicznie również w krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, ka-towicach, Łodzi, a ostatnio też Bydgoszczy.

Pamiętajmy, że inwe-stycją może być nie tylko zakup apartamentu, lecz również lokali użytkowych

w nieruchomości premium. Te w ostatnich latach ce-chowały się nawet wyższą niż lokale mieszkalne sto-pą zwrotu dochodzącą do 7–10 proc. To sprawiało, że inwestycja zwracała się już po 10–15 latach. Szczegól-nie dotyczy to lokali usytu-owanych w centrach dużych miast, takich jak Warszawa, Poznań czy Łódź. Na korzyść takich lokali przemawia również okres trwania naj-mu. Opiewa on najczęściej na 5–10 lat, co przekłada się na większe bezpieczeń-stwo transakcji. Wreszcie, jak mówią eksperci, zmienia się oblicze polskiego handlu, który z galerii wraca powoli do centrów miast, co może spowodować wzrost zainte-resowania położonymi tam lokalami. Po

Taniej nie będzie

Nad MotławąII etap już w sprzedaży

Gdańsk-Śródmieście

ul. Stara Stocznia

Dział sprzedaży Gdańsk - tel.: 58 58 59 234

więcej na: www.investkomfort.pl

Wyjątkowej klasy format współczesnej architektury, płynnie łączący szacunek do

historii z architektonicznym kunsztem. Wielokrotnie nagradzany w polskich oraz

międzynarodowych konkursach. Położony nad Motławą, w miejscu historycznym,

przy najatrakcyjniejszym turystycznie bulwarze spacerowym Gdańska. Brabank

ma potencjał lokalizacyjny, który spełnia oczekiwania mieszkańców i inwestorów.

reklama

Apartamenty premium są najodporniejsze na spadki

Fot.

Sh

utt

erst

ock

reklama