modern_office_standards_p-pl.pdf

7/21/2019 modern_office_standards_p-pl.pdf

1/36


2/36


3/36 Rolfe Judd

3

SPIS TRECI

SOWO WSTPNE

O AUTORACH

STANDARDY BIUROWE

Streszczenie

Standardy Biurowe klasyfikacja

Klasa obiektu

Tabela klasyfikacji

KRYTERIA

KRYTERIUM JAKOCI PRZESTRZENI BIUROWEJ

Wizerunek budynku

Budynek - Ikona

Przestrze budynku

Aranacja wntrza oraz siatki projektowe

Lobby/recepcja

Czci wsplne

Parkingi i obsuga budynku

Wyposaenie techniczne budynku

Windy

Sufity i owietlenie

Instalacje elektryczne

System BMS

Okablowanie

Przestrze na urzdzenia techniczne najemcw

rda zasilaniaPodogi

Konstrukcja

Komfort budynku

Funkcje towarzyszce

Owietlenie naturalne

Ogrzewanie, klimatyzacja i wentylacja

Haas

Rozwj zrwnowaony budynku (Sustainability)

Standardy ochrony rodowiska

Redukcja emisji CO2

KRYTERIA LOKALIZACJI

ZASADNICZE ZAGADNIENIA PRAWNE

Bezpieczestwo poarowe

Dostp dla niepenosprawnych

Rozwj zrwnowaony (Sustainability)

POMIAR POWIERZCHNI

INNE ZAGADNIENIA

Fasady

ywotno budynkw

Rodzaje konstrukcji

Instalacje

ZACZNIK 1

Odnoniki do przepisw i norm

KARTA OCENY BUDYNKU

A

1

2

3

4

B

I

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

1314

15

16

17

18

19

20

II

C

1

2

3

D

E

1

2

3

4


4/36 Rolfe Judd

4

Architecture

Budynek: 40 Holborn ViaductMiasto: London

Architekt: Rolfe Judd

Przewodnik Modern Office StandardsPolska zosta opracowany naprzeomie 2008 i 2009 roku przezRolfe Judd Architecture i CBRichard Ellis. Zarwno Rolfe JuddArchitecture jak i CB Richard Ellis tomidzynarodowe firmy posiadajcebogate dowiadczenie w zarzdzaniu,projektowaniu, realizacji i wynajmiebudynkw biurowych. Prowadzcdziaalno w Polsce jestemyzaangaowani w prace przy wieluprojektach oraz wsppracujemyz najwaniejszymi polskimideweloperami budynkw biurowych.Bazujc na naszych dowiadczeniach,zaobserwowalimy, e pomidzydeweloperami, najemcami,projektantami i agentami wystpuj

znaczne rozbienoci w rozumieniupojcia powierzchni biurowej klasyA, jak rwnie doboru najlepszychrozwiza projektowych. Mwico najlepszych rozwizaniach mamy namyli efektywno w rozplanowaniuprzestrzeni oraz czynniki, dzikiktrym przestrze ta staje siprzyjazna pracy, a tym samymatrakcyjna dla najemcw.Przykadowo w Wielkiej Brytaniiistniej wytyczne dla standardwpowierzchni biurowych opracowaneprzez British Council for Offices(BCO). BCO zostaa powoana przezwiodcych na rynku deweloperw,agentw, architektw, inynierworaz innych przedstawicieli brany.Stworzyli oni wsplnie wytyczne, ktre

na przestrzeni lat byy korygowanei rozwijane. S one obecnieszeroko stosowane na brytyjskimrynku nieruchomoci jako standardklasyfikacji jakoci powierzchnibiurowych.

Kto moe zapyta jaki cel matworzenie podobnych wytycznychw Polsce? Podobnie jak w WielkiejBrytanii, celem jest ustanowieniewzorcowych wytycznych dla nowychobiektw powstajcych na szybkorozwijajcym si rynku nieruchomocibiurowych. Wierzymy, e te wytycznes pierwsz wszechstronn i spjnprb zebrania najlepszych rozwizaw dziedzinie projektowania i realizacjipowierzchni biurowych, ich wydajnocii standardu, ktra przyniesie korzycicaej brany.

Aktualizacja listopad 2010

Niniejszy przewodnik, opublikowany wewrzeniu 2009, sta si powszechnymnarzdziem w rodowiskudeweloperw, konsultantw, najemcworaz inwestorw. Od momentu jegopowstania rozgorzaa debata dotyczcastandardw powierzchni biurowychi sustainability wdraania ideirozwoju zrwnowaonego. Kiedyw broszurze pojawiy si punkty- 19 i 20 dotyczce standardwzuycia energii i ochrony rodowiska,niektrzy deweloperzy obawialisi, e sugerowane wymogi s

zbyt rygorystyczne. Z dzisiejszejperspektywy wydaje si, e wymogite mog nie by wystarczajce.Mamy nadziej, e w wyniku dyskusjipodjtej przez zainteresowane stronyuzgodniony zostanie waciwy poziomtych standardw, co spowoduje dalszaktualizacj dokumentu. Aby omwiktrykolwiek z poruszanychw przewodniku tematw, prosimyo kontakt. Chtnie podejmiemydyskusj lub odpowiemy na Pastwapytania.

SOWO WSTPNE


5/36 Rolfe Judd

5

Matthew [email protected]

ROLFE JUDDARCHITECTURE

Daniel BieniasDyrektor, dziapowierzchni biurowych reprezentacja [email protected]

CB RICHARD ELLIS

ukasz KadkiewiczDyrektor, dziapowierzchni biurowych reprezentacja [email protected]

CB RICHARD ELLIS

KONSULTACJEPRZEPROWADZONO Z:

AIG Lincoln PolskaBouygues Immobilier Polska

Capital ParkGhelamco PolandGrupa BumaGTCHeitmanHines PolskaHochtief Development PolandING RE DevelopmentIVG DevelopmentReinholdSkanska Property PolandTriGranitUBM PolskaVon Der Heyden Group

Yareal

Budynek: Sterlinga Business CenterMiasto: dDeweloper: Hines Polska

Rolfe Judd

Rolfe Judd Ltd jest midzynarodowfirm doradcz specjalizujc siw architekturze, urbanistycei projektowaniu wntrz. W cigu40 lat dziaalnoci ugruntowalimyswoj pozycj jako biuro, w ktrympowstaj kompleksowe projektyzdobywajce prestiowe nagrody.Nasze dowiadczenie obejmujezarwno projekty obiektw biurowych,mieszkaniowych, rekreacyjnychjak i wielofunkcyjnych rewitalizacjiprzestrzeni miejskich. Wicejinformacji o dziaalnoci naszej firmyi realizowanych projektach znajdPastwo na stronach www.rolfe-judd.ploraz www.rolfe-judd.co.uk

CB Richard Ellis

Firma CB Richard Ellis, z siedzibw Los Angeles, jest jedn z 500najlepszych firm wiata znajdujcychsi na listach sporzdzonych przezmagazyn Fortune oraz agencjratingow Standard & Poor`s. Tonajwiksza na wiecie firma doradczadziaajca w sektorze nieruchomocikomercyjnych (biorc pod uwagwysoko dochodw w 2009 roku).CB Richard Ellis zatrudnia okoo29.000 pracownikw i obsugujeinwestorw, wacicieli oraz najemcwnieruchomoci w ponad 300placwkach na caym wiecie(z wyczeniem firm stowarzyszonychi partnerskich). Zakres usugwiadczonych przez CB Richard Ellisobejmuje: strategiczne doradztwow zakresie inwestycji i wynajmu,usugi korporacyjne, usugi

zarzdzania nieruchomociamioraz projektami, administracj firm,bankowo hipoteczn, wyceny,usugi deweloperskie, usugizarzdzania inwestycjami orazusugi konsultingowe i analityczne.Zapraszamy do odwiedzenia naszejstrony internetowej www.cbre.com

O AUTORACH


6/36 Rolfe Judd

6

A. STANDARDY BIUROWE

A1 STRESZCZENIE

Obecnie w Polsce nie istniejejednoznaczna definicja mwicaco naley rozumie pod pojciembudynku Klasy A i jakie s kluczowecechy charakteryzujce takibudynek. Podstawow kwestiprzy ustanawianiu standardu jestokrelenie, co bdzie w nim zawartea co nie, czyli jasne okreleniegranic pomidzy jednym standardema drugim. Pytania takie jak: czydrugorzdna lokalizacja moe byzrekompensowana wysok jakociwyposaenia lub czy rewitalizujcstary budynek mona uzyskaKlas A, jeeli nie spenia onwspczesnych standardwenergooszczdnoci - powoduj wielewtpliwoci. Poniewa definicje KlasyA i innych standardw biurowychnie zostay dotd kompleksowoopisane w Polsce, nie mona byojednoznacznie odpowiedzie na tak

postawione pytania.

Przynaleno do grupy budynkwklasy A sprawia, e warto budynkuronie. Ma to niebagatelne znaczeniepodczas negocjacji wysokociczynszw pomidzy deweloperema najemc, ktre mog prowadzido braku porozumienia pomidzystronami. Nieporozumienia mogzosta zaagodzone jeli deweloperzy,inwestorzy, najemcy, agencii projektanci bd wiedzieli co naleyrozumie pod pojciem konkretnego

standardu. Dlatego te istniejepotrzeba uzgodnienia specyfikacjii parametrw dla kadej z klas, ktrabyaby powszechnie akceptowana.

Gdy dany standard stanie sipowszechnie stosowany na rynkupolskim, wwczas bdzie monaprzeprowadza test kwalifikujcybudynek do danej klasy, co pomoeunikn nieporozumie w kwestiistandardu oferowanego przezkonkretny obiekt. Okrelenieoczekiwa i projektowanie nowychbudynkw, bdzie duo prostsze

w oparciu o takie wytyczne,a wymagania zawarte w standardachmog by uyte do okreleniaspecyfikacji i oszacowania kosztw dlabudynku danej klasy. Kontrolowaniejakoci i budetu stanie si atwiejsze,jako e specyfikacja bdzie moga bydokadnie uzgodniona we wczesnejfazie planowania. Jako punkt wyjciado opracowywania tego przewodnikauzgodnilimy 20 kluczowych kryteriwdeterminujcych jako budynkwbiurowych.

W toku opracowywania kryteriwoceny poszczeglnych klas budynkwustalilimy, e niektre z nich swaniejsze ni inne. Z tego powodustao si oczywiste, e niektrez kryteriw musz sta si punktamiobligatoryjnymi dla wszystkich klas,jako e odgrywaj one fundamentalnrol w dobrze zaprojektowanejprzestrzeni biurowej. Z kolei pozostaekryteria mog by traktowane jakonarzdzie pomagajce osign danklas budynku. Konsultacje z niemal

dwudziestoma najwikszymi polskimideweloperami przyczyniy si dosprecyzowania, e system klasyfikacjibudynkw biurowych bdzie zawiera

12 punktw obligatoryjnych, a take8 dodatkowych, ktre pomogw ostatecznym okreleniu klasybudynku. Wprowadzono trzypodstawowe klasy budynkw. Pozanajwyszym standardem - klas A,ktrej osignicie jest moliwez pominiciem maksymalnie 3punktw dodatkowych, wprowadzonorwnie klasy B i C.

Pomimo prby okrelenia kryteriw,ktre odnosiyby si do caego rynkubiurowego w Polsce, powstaa pewnagrupa pyta, na ktre jak dotd nieudao si znale jednoznacznejodpowiedzi: Czy system punktacji klasbudynkw powinien by taki sam dlawszystkich miast? Czy miasta lokalnepotrzebuj tak samo wymagajcejspecyfikacji by osign dan klas?Ktry system mierzenia powierzchnijest najlepszy, a take czy powinnimyrekomendowa jeden z tych systemwjako standard dla polskiego rynkunieruchomoci? Mamy nadziej, eto opracowanie rozpocznie dysksujnad tymi i innymi pytaniami, jakrwnie, e w najbliszej przyszocipozwoli na sprecyzowanie odpowiedzijak i publikacj poprawionej wersjiprzewodnika.

Budynek: Horizon PlazaMiasto: WarszawaDeweloper: IVG Development


7/36 Rolfe Judd

7


A2

I

1

3

4

6

7

8

KRYTERIA JAKOCI

Wizerunek budynku

Budynek Ikona (AD)Prestiowy budynek rozpoznawalnyw kontekcie okolicy poprzez swojmark i/lub charakterystyczny wygld(rozdzia B1)

Przestrze budynku

Aranacja wntrza oraz siatkiprojektowe (AD)Bardzo elastyczne aranacje wntrza,elastyczny ukad siatki i wydajnywskanik powierzchni netto dopowierzchni brutto (rozdzia B2).

Lobby/recepcja (OB)Dobrze zaprojektowana strefawejciowa z caodobow obsug

recepcji, pod wzgldem rozmiarui funkcji dostosowana do wielkocii przeznaczenia budynku (rozdzia B3)

Czci wsplne (OB)Dobrze rozplanowane i odpowiedniejwielkoci trzony komunikacyjno-sanitarne obsugujce uytkownikwbudynku (rozdzia B4)

Parking i obsuga budynku (OB)Dobry dostp do budynku,zapewnienie miejsc parkingowychdla najemcw i goci, atwy

dostp dla dostawcw, a takeobsugi technicznej s podstawfunkcjonowania nowoczesnychbudynkw biurowych (rozdzia B5)


Windy (OB)Minimalna ilo wind zapewniajcaczas oczekiwania nie duszy ni30sek (rozdzia B6)

Sufity i owietlenie (OB)Nowoczesny sufit wraz z wydajnym

owietleniem speniajcym minimalnewymagania (rozdzia B7)

Instalacje elektryczne (OB)Odpowiednie zasilanie speniajceminimalne wymagania (rozdzia B8)

System BMS (OB)Nowoczesny system BMSz moliwoci kontroli i sterowaniasystemem bezpieczestwapoarowego, kontroli dostpu,systemami bytowymi i innymisystemami budynku (rozdzia B9)

Okablowanie (OB)

Zapewnienie przestrzeni naokablowanie i systemy IT (rozdziaB10)

Przestrze na urzdzenia technicznenajemcw (AD)Miejsce w obrbie budynku nadodatkowe urzdzenia i instalacjenajemcw takie jak: serwerownie,anteny satelitarne, system UPS itp.(rozdzia B11)

rda zasilania (OB)Dywersyfikacja rde zasilania nawypadek awarii sieci energetycznej(rozdzia B12)

Podogi (AD)Podogi podniesione o minimalnymprzewicie 90mm (rozdzia B13)

Konstrukcja (OB)Zapewnienie na kadej kondygnacjibiurowej minimalnych wymagadotyczcych wytrzymaoci stropworaz miejsc umoliwiajcychprzeniesienie duych obcie

(rozdzia B14)

Komfort budynku

Funkcje towarzyszce (AD)atwy dostp do funkcjitowarzyszcych w budynku lub w jegobezporedniej bliskoci (rozdzia B15)

Owietlenie naturalne.Dobry poziom owietleniawiatem naturalnym, przynajmniej70% powierzchni najmu nettorozmieszczonej w odlegoci nie

wikszej ni 6m od okien, minimalnawysoko pomieszcze w wietle2,7m (rozdzia B16)

Ogrzewanie, klimatyzacjai wentylacja (OB)Zastosowanie nowczesnego systemuHVAC wraz z kontrol wilgotnocizapewniajcego dobry klimatwewntrz pomieszcze (rozdzia B17)

Haas (OB)Ciche rodowisko w pomieszczeniach

biurowych speniajce minimalnewymagania (rozdzia B18)

Rozwj zrwnowaony budynku(Sustainability)

Standardy ochrony rodowiska (AD)Osignicie jednego z nastpujcychstandardw:LEED certifikat ZotyBREEAM certyfikat Bardzo Dobry(rozdzia B19)

Redukcja emisji CO2(AD)Osignicie przynajmniej 10%redukcji emisji CO2w porwnaniu zestandardem wymaganym obecnieprzez polskie przepisy (rozdzia B20)


Lokalizacja jest prawdopodobnienajwaniejszym elementemokrelajcym klas budynku.Tylko pierwszorzdne lokalizacjew centralnych dzielnicach lubw dzielnicach biznesowych mog

by uwaane za lokalizacje KlasyA. Dlatego w naszych wytycznychten element systemu klasyfikacji jestuwaany za priorytetowy.

9

10

11

12

14

15

17

0

II

KLUCZ

OB: Kryterium obowizkoweAD: Kryterium dodatkowe

Budynek: Heathrow HouseMiasto: Londyn


STANDARDY BIUROWE KLASYFIKACJA


8/36 Rolfe Judd

8

KLASA OBIEKTU

Kryterium jakoci przestrzeni biurowej

A3

TABELA KLASYFIKACJI

Wszystkie moliwe klasy przedstawiono poniej.

Przykad:Budynek biurowy klasy ABBudynek powinien spenia przynajmniej 17 z 20 kryteriw standardu (czyliotrzyma klas A za jako) i by zlokalizowanym na obrzeach centrum duegomiasta lub poza centrum ale w dzielnicy uznanej za biznesow (czyli otrzymaklas B za lokalizacj).Taki obiekt otrzymuje klas AB.

Klasa

A Pierwszorzdna lokalizacja w centralnych dzielnicach lub dzielnicachbiznesowych z doskonaym dostpem do komunikacji i rnorodnocifunkcji dodatkowych

B Drugorzdna lokalizacja na obrzeach dzielnic centralnych lub

na terenach poprzemysowych bd biurowych. S to dobre lokalizacje,zapewniajce sprawn komunikacj i dostp do usug.

C Kada inna lokalizacja nie zdefiniowana jako klasa A lub B.

Kryterium lokalizacji

Klasa

AA Jako A, Lokalizacja A

AB Jako A, Lokalizacja BAC Jako A, Lokalizacja C

BA Jako B (B lub B+), Lokalizacja A

BB Jako B (B lub B+), Lokalizacja B

BC Jako B (B lub B+), Lokalizacja C

CA Jako C, Lokalizacja A

CB Jako C, Lokalizacja B

CC Jako C, Lokalizacja C


Klasa

A Budynek powinien spenia przynajmniej 17 z 20 kryteriw standardu(12 obowizkowych i 5 dodatkowych)

B+ Budynek powinien spenia przynajmniej 15 z 20 kryteriw standardu(12 obowizkowych i 3 dodatkowe)

B Budynek powinien spenia przynajmniej 13 z 20 kryteriw standardu(12 obowizkowych i 1 dodatkowy)

C Budynek spenia 12 lub mniej kryteriw standardu z 20(ktrychkolwiek kryteriw)

AB

Kryteriumlokalizacji

Kryteriumjakoci

przestrzenibiurowej

Budynek: Skylight Zote TarasyMiasto: WarszawaDeweloper: ING RE Development


9/36 Rolfe Judd

9

B. KRYTERIA

BI KRYTERIUM JAKOCI PRZESTRZENI BIUROWEJ

Budynek: Carter LaneMiasto: Londyn



10/36 Rolfe Judd

10

B. KRYTERIAWizerunek budynku

BUDYNEK IKONA (AD)

Wizerunek

Za prestiowy mona uzna budynek,ktry: Jest lub bdzie budynkiem

wyrniajcym si z otaczajcej gotkanki miejskej.

Dominuje nad placem lubskrzyowaniem.

Dominuje w okolicy dziki wybitnejarchitekturze.

Dominuje w okolicy dziki swoimrozmiarom.

Dominuje w okolicy dziki swojejmarce lub marce najemcw.

B1

Rekomendacja

Wizerunek i/lub silnie okrelonycharakter lub jako jest

wymagana by speni to kryterium.

Budynek Sterlinga Business CenterMiasto: dDeweloper: Hines Polska

Budynek: Platinium Business ParkMiasto: WarszawaDeweloper: GTC

Budynek: Grzybowska ParkMiasto: WarszawaDeweloper: AIG Lincoln Polska


11/36 Rolfe Judd

11

ARANACJA WNTRZA ORAZSIATKI PROJEKTOWE (AD)

Siatki

Istnieje wiele czynnikw majcychwpyw na wybr siatki projektowej dlabudynkw biurowych: modu materiawbudowlanych, limity rozpitoci, wielkobiur i rozstaw miejsc parkingowych.W wielu krajach siatk 1500mm uznanoza waciw, gdy dobrze wspgraz rozmiarami biur, miejsc parkingowychi wymiarami popularnych materiawbudowlanych. W Polsce jednakenajlepiej sprawdza si siatka o module1350mm. Projekt elewacji powinienprzewidywa moliwo stawianiapodziaw wewntrznych w odstpachodpowiadajcych wielokrotnoci 1,35m.Pozwala to najemcom na wydzielaniepokojw biurowych o wymiarach 2,7mszerokoci na 5,4m gbokoci. Dobrzete wspgra ze stosowanymi w Polsceszerokociami miejsc parkingowych

(supy nie mog nachodzi na miejscaparkingowe), wspgra rwniez rozmiarami wielu materiawbudowlanych i jest wydajna podwzgldem dopuszczalnych rozpitocizarwno dla konstrukcji stalowejjak i elbetowej.

Powinien by jednake odnotowanyfakt, e nie zawsze zachodzi moliwoprojektowania w oparciu o siatkkonstrukcyjn o rozstawie osi 8,1m.Czasami na trudnych plombowychdziakach lub na dziakach ze

szczeglnymi uwarunkowaniami innemoduy konstukcyjne mog by bardziejodpowiednie.

B2

a)

Zalecenia

Siatka projektowa 1,35m w odniesieniu do podziaw na elewacji Standardowy modu biurowy: 2,7m x 5,4m plus korytarz (o szerokoci 1,8m max.)Siatka supw Stosowa modu projektowy 1,35m rozstaw osi 8,1m (chyba, e zachodz okolicznoci, ktre to uniemoliwiaj) Supy nie mog nachodzi na miejsca parkingowe. Supy rodkowe nie powinny zawa przestrzeni komunikacyjnej.

B. KRYTERIAPrzestrze budynku

Typowy rzutSiatka konstrukcyjna 8,10mModu cianek dziaowych 2,70mModu elewacyjny 1,35m

Siatka projektowa i konstrukcyjna rzutkondygnacji biurowej

UKAD KOMRKOWY

OPEN PLAN

Siatka projektowa i konstrukcyjna rzut parkingu podziemnegoSUPY ODSUNITE ABY

UATWI MANEWROWANIE

MIEJSCE PARKINGOWE2500X5000(MIN. 2300X5000)

ZARYS BUDYNKU POWYEJ

POM.TECHN.

POM.TECHN.

TRZON

50005000

Modu 8100 Modu 8100 Modu 8100

6200 (minimum 5700)

2500

2500

8700

9200

2500

1200

9200

Zalecana przestrze bez sup w

135013501350135013501350270027002700

Modu 8100 Modu 8100 Modu 8100

WINDA

PRZEDSIONEK


12/36 Rolfe Judd

12

ARANACJA WNTRZAORAZ SIATKI PROJEKTOWE(AD)

Wspczynnik efektywnocipowierzchni netto

Ekonomicznie zaplanowanapowierzchnia biurowa przynosikorzyci zarwno najemcy jaki wynajmujcemu. Im lepszywspczynnik efektywnocipowierzchni netto do powierzchnibrutto tym nisza cena najmu 1mpowierzchni uytkowej.

Za efektywnie zaprojektowany, niskibudynek biurowy naley przyjobiekt, w ktrym stosunek powierzchninetto do powierzchni brutto przekracza85%, wynik powyej 80% naleyuzna za dopuszczalny, a poniejtej wartoci moe by akceptowalnyjedynie w przypadku zaistnienianadzwyczajnych okolicznoci

(np. trudna dziaka). Budynkiwysokociowe czsto osigajniszy wspczynnik efektywnocipowierzchni netto do brutto,szczeglnie na najniszych

kondygnacjach, na ktrych elementykonstrukcyjne zajmuj dupowierzchni. W przypadku tychbudynkw wspczynnik wydajnociksztatuje si zazwyczaj na poziomie70-80%.

Powstaje jednake pytanie jak dana

powierzchnia zostaa zmierzona,co oznacza powierzchnia nettoczy brutto? Deweloperzy uywajodmiennych systemw mierzeniapowierzchni, a zatem jest trudnoporwna ze sob budynki zbudowaneprzez rnych deweloperw, jednakezazwyczaj powierzchnia netto to ta,ktra okrela powierzchni najmu:przestrze biurow, korytarze, toalety,inne powierzchnie komercyjne itd.Zobacz rozdzia E aby zapozna siz rozszerzon dyskusj na tematmetod mierzenia powierzchni (wartoci% podane powyej zostay okrelonena podstawie systemu RICS).

Efektywno jest jednym z czynnikwtworzcych elastyczn i wygodnw uytkowaniu powierzchnibiurow. Bardzo wane s rwnieodpowiednio zaprojektowaneinstalacje wewntrzne, pozwalajcena dowolny podzia piter biurowychpomidzy wielu najemcw.

B2

c

Zalecenia

Osign maksymalny %wskanika efektywnocipowierzchni netto do brutto.

Zapewni przynajmniej 13mwolnej objtoci oraz 2m wolnejpowierzchni na osob

Zalecenia

Ewakuacja

5m na osob (obliczenie ilociosb mogcych przebywaw biurze, jeeli nie okrelonosposobu aranacji przestrzeni)

Minimalna szeroko korytarzaw wietle 1,4m / 0,6m nakade 100 osb (liczoneproporcjonalnie)

Minimalna szeroko drzwiw wietle na drodzeewakuacyjnej 0,9m / 0,6mna kade 100 osb (liczoneproporcjonalnie)

Minimalna szeroko biegu klatkischodowej w wietle 1,2m / 0,6m

na kade 100 osb (liczoneproporcjonalnie) Ograniczenia zwizane

z ewakuacj z reguy wyznaczajoptymalny rozmiar / rzut


Maksymalna dugo przejcia ewakuacyjnego 40m(w przypadku braku aranacji wntrza przyjmuje si 80% tej odlegoci)Wskanik pow. netto / brutto okoo 85%

*2

*2

*2

*2

*5

MAX40m

MAX40mMAX4

0m

MAX4

0m

Ilo uytkownikw

Najczciej ilo uytkownikwpowierzchni biurowej ksztatujesi na poziomie 1 osoby na kade8~10m. Zaleca si wic aby dooblicze wydajnoci instalacji bytowchprzyjmowa wskanik 1 osoby na

8m. Naley jednak zaznaczy, ew szczeglnych przypadkach, gdypowierzchnia zostanie przeznaczonana call centre, gied papierwwartociowych lub inne funkcjegenerujce wysokie zagszczenie,ilo uytkownikw moe osignpoziom 1 osoby na 5m, co trzebawzi pod uwag podczas pracprojektowych.

Korytarze

Powinny spenia wymaganiaustawowe, jednake powszechnpraktyk jest stosowanie korytarzyszerszych ni wynika to z przepiswdotyczcych ewakuacji.

Budynek: Quattro Business ParkMiasto: KrakwDeweloper: Grupa Buma

KLATKA

SCHODOWA

KLATKA

SCHODOWA

Wydajno powierzchni biurowej naprzykadzie jednej kondygnacji


13/36 Rolfe Judd

13


LOBBY/RECEPCJA (OB)

Lobby

Lobby peni wan rol w obiektachwyszej klasy. Wraenie jakiewywiera na odwiedzajcych, maduy wpyw na to jak bd odbieralibudynek jako cao. Musi by dobrzezaprojektowane i owietlone, jegopooenie musi by oczywiste dlapatrzcego z zewntrz, powinnotake przyciga uwag i zapraszado wewntrz. Udogodnienia i usugijakie si tam znajd, zale gwnieod wielkoci budynku. Mog by onepoczone z innymi usugami jakieoferuje budynek, takimi jak sklepy,usugi rekreacyjne, itp.

Nie ma prostej recepty na tojak ta przestrze powinna byzaprojektowana. Na jej ostatecznyksztat ma wpyw wiele czynnikw,takich jak: skala budynku, jego klasa,

ilo wej itp. Jako materiawwykoczeniowych ma na to rwnieogromny wpyw. Lobby lub recepcjapoczona z pomieszczeniem BMS,wzem sanitarnym, pomieszczeniemochrony, itp. powinna mie wielkodopasowan do uwarunkowabudynku, jednake nie powinnaprzekracza 5-6% powierzchnibudynku netto. Powierzchnia ta jestczci tak zwanego Add-on Factor

Recepcja

Oczekuje si, e biura Klasy Apowinny zapewnia caodobowochron. Wymaga to aby na zapleczubudynku znajdoway si dodatkowopomieszczenie ochrony, szatnie,pomieszczenie socjalne.

B3

a

b)

Budynek: EurocentrumMiasto: WarszawaDeweloper: Capital Park

Budynek: Mokotowska SquareMiasto: WarszawaDeweloper: Yareal

Zalecenia

Dobrze zaprojektowana strefawejciowa wraz z zapleczemnie powinna przekracza 5~6%powierzchni budynku netto.

Recepcja dziaajca ca dob. Strefa wejciowa zaprojektowana

tak by zapewni dobr kontroldostpu na poziomie wejcia iwaciw organizacj przepywuludzi.


14/36 Rolfe Judd

14

CZCI WSPLNE (OB)

Trzony komunikacyjno-sanitarne

Zaprojektowanie efektywnego trzonukomunikacyjnego jest bardzo wanew kadym budynku biurowym.Rozmieszczenie poszczeglnychfunkcji w trzonie bdzie zaleao odukadu budynku, jednak podstawowewytyczne projektowe pozostajniezmienne.

Naley: zapewni ukad trzonu

umoliwiajcy atwe korzystaniez wind, toalet i mediw.

zminimalizowa powierzchni czciwsplnych zapweniajc jednakwysoki komfort ich uytkowaniai zachowujc moliwie najwyszystandard.

zapewni efektywne, ergonomiczne,atrakcyjne i solidne trzonykomunikacyjne, ktre bd mogydobrze suy przez 15~20 lat.

stosowa wysokiej jakoci materiaywykoczeniowe.

zapewni atwy dostp do klatkischodowej czsto uywanej dowewntrznej komunikacji pomidzyssiednimi pitrami.

B4

a)

Zalecenia

Pomieszczenia sanitarne minimalne zalecane standardy

1 umywalka na kade 20 osb1 WC na kade 20 kobiet1 WC plus 1 pisuar na kadych 30mczyzn1 toaleta dla niepenosprawnychJeli jest mniej ni dziesiciorouytkownikw, toaleta moe bywsplna dla mczyzn i kobietDugo dojcia do toalet niepowinna przekracza 75m(50m dla niepenosprawnych)Dopuszcza si uwzgldnieniew kalkulacji toalety dla osbniepenosprawnych jako toalety

damskiej Trzon komunikacyjny o zwartychksztatach

Przy podziale piter pomidzykilku najemcw- korytarzeo minimalnych dugociach.


Przykad trzonu z toaletami przypisanymi poszczeglnym najemcom

Przykad trzonu ze wsplnymi toaletami dla wszystkich najemcw

NAJEMCA 1

NAJEMCA 2

LOBBY

WINDOWE

Szachty instalacyjne pozwalajce naprzejcie instalacji przez stropy

Dublowanie szachtw elektrycznych/ IT pozwala na zwikszenie liczbynajemcw

Dostp do toaletniebezporednio z korytarzazwiksza poczucieprywatnoci

Dublowanie szachtw elektrycznych / ITpozwala na zwikszenie liczby najemcw

Szachty instalacyjne pozwalajce na przejcieinstalacji przez stropy

Dostp do toalet przez przedsionekzwiksza poczucie prywatnoci

UKADOPENSPACE

UK

ADKOMRKOWY

*2*2

*2*2

*2

*2

NAJEMCA 1

NAJEMCA 2

LOBBY

WINDOWE

UKADOPENSPACE

UKADKOMRKOWY

KOMUNIKACJA


15/36 Rolfe Judd

15


PARKINGI I OBSUGABUDYNKU (OB)

Wiele czynnikw ma obecnie wpywna ilo miejsc parkingowych.Moe ona by zalena od lokalizacjiinwestycji, a take od wielkocidziaki. W centrach miast zazwyczajmiejsc tych jest mniej, dzieje si takz powodu ograniczonej przestrzeni,a take z powodu dobrze rozwinitej

komunikacji miejskiej.

Coraz czciej plany miejscowe, zewzgldu na ochron rodowiska,zawieraj zapisy okrelajcemaksymaln iloci miejscparkingowych zamiast dotychczasstosowanych wymaga minimalnych.W sytuacji gdy nie ma moliwocizapewnienia odpowiedniej ilocimiejsc parkingowych na terenieinwestycji moliwe jest stosowanieinnych rozwiza.

Standardy parkingowe

Minimalny rozmiar miejscaparkingowego 2,3 x 5,0m (min. 0,5m pomidzy

cian/supem a bokiemsamochodu)

min.1,2m szerokoci wzdu jednegoz bokw samochodu jako dostp dlaniepenosprawnych

.

Szeroko drg wewntrznychna parkingu powinna wynosiminimum

5,7m gdy miejsca parkingowe susytuowane prostopadle

5,0m gdy miejsca parkingowe susytuowane prostopadle a ichszeroko wynosi min. 2,5m

4,0m gdy miejsca parkingowe susytuowane pod ktem 60

3,5m gdy miejsca parkingowe susytuowane pod ktem 45

3,0m w przypadku parkowaniarwnolegego

Wysoko parkingu w wietleDla pojazdw najemcw powinnawynosi przynajmniej: 2,0m 2,2m mierzona do elementw konstrukcyjnych (np. belki, podcigi)

Dla pozostaych pojazdw (dostawcze,sub publicznych) nie powinna bymniejsza ni: 3,0m

RampyMinimalna szeroko: 5,5m ruch dwukierunkowy 2,7m ruch jednokierunkowy

Naley stosowa odpowiednienachylenie ramp.

Wentylacja

wentylacja naturalna jest systememnajbardziej wydajnym, dlategojeli tylko to moliwe powinna bystosowana - w parkingachz otwartymi cianami (otworystanowice przynajmniej 35%powierzchni cian, odlego odprzeciwlegych cian z otworamiwentylacyjnymi nie wiksza ni100m)

wentylacja mechanicznawyposaona w czujniki dwutlenkuwgla oraz gazu propan butan(parkingi podziemne lub innezamknite parkingi dla ponad 10samochodw)

Bezpieczestwo poaroweStrefy poarowe oraz poczenia midzyparkingiem a budynkiem powinny byzaprojektowane zgodnie z przepisami.W przypadku parkingw ze strefamipoarowymi o wikszej powierzchnikonieczne jest zastosowanie systemutryskaczy i/lub oddymiania.

Obcienia parkingu 3.0 kN/m2

Dostp dla obsugiDojazd dla pojazdw dostawczych,sub publicznych, stray poarnej,

podjazd dla takswek powinnyzosta przewidziane w planiezagospodarowania terenu lub naparkingu. Jeli z parkingu majkorzysta samochody wiksze niosobowe to: wysoko w wietle nie powinna by

mniejsza ni 3,0m teren znajdujcy si nad

powierzchni podziemnego parkingupowinien mc przenie naciskwozu straackiego 100kN/o(3 osie). W przypadku przejazdwpod budynkiem lub jego czci

naley zapewni ich wysoko dlawozu straackiego przynajmniej4,2m w wietle.

B5

a

)

Zalecenia

zapewni moliwie najbardziejefektywny parking

za dobr praktyk uwaa siprzeznaczenie 10% miejscparkingowych na miejsca dlaniepenosprawnych

naley zapewni podjazd dlatakswek oraz dostp dlapojazdw dostawcw i subpublicznych.

zapewni miejsca parkingowedla goci

zapewni miejsca parkingowedla rowerw i motocykli.

*2

Budynek: Platinium Business ParkMiasto: WarszawaDeweloper: GTC

*2

*2

*2

*2

*2

*2


16/36 Rolfe Judd

16

SUFITY I OWIETLENIE (OB)

Sufity

Sufity mona podzieli na dwagwne typy: otwarte i zamknite tzw.podwieszone.

Sufity podwieszone rnychtypw s powszechnie stosowanew biurach Klasy A w Europie i AmerycePnocnej. Zapewniaj one jasn,pask i regularn powierzchni.Pozwalaj ukry instalacje orazpomagaj kontrolowa poziom haasui owietlenia.

Sufity otwarte, gdzie instalacje orazkonstrukcja nie s zasonitei pozostaj widoczne, staj si corazbardziej popularne, szczeglniew budynkach o masywnej konstrukcjigdzie odsonite stropy (najczciejelbetowe) pomagaj zapewni dobryklimat wewntrz obiektu.

Wykoczenie sufitu oraz decyzja czystosowa sufity podwieszone czy nie,s kwesti indywidualnego podejciaprojektanta.

Owietlenie

Wydajne i zapewniajce komfortuytkowania owietlenie, zwikszaefektywno miejsca pracy.Aby owietlenie byo komfortowei zapewniao bezpieczestwo, naleyspeni wymagane polskim prawemkryteria odnonie:

Natenia wiata Rwnomiernoci owietlenia Rozkadu luminancji Ograniczania olnienia Temperatury barwowej i oddawania

barw Migotania i efektw stroboskopowych

Unikajc wysokiego kontrastu,migotania i olnie zmniejszamyzmczenie i uczucie dyskomfortuu pracownikw. Poziom owietleniazaley od rodzaju wykonywanejpracy. Do generalnych zastosowa

biurowych natenie wiata niepowinno by mniejsze ni 300 luxw,do pracy przy komputerzenie mniejsze ni 500 luxw,a w przestrzeni korytarzy nie mniejszeni 100 luxw (rednio 200 luxw).

W wietle zagadnie ochronyrodowiska wydaje si, e polskieprzepisy regulujce aspekty nateniawiata powinny by zmodyfikowanetak by umoliwi zmniejszenie zuyciaenergii.

rdo wiata daje szerokiemoliwoci kreowania wraekolorystycznych w zalenoci od

temperatury barwowej okrelanejw stopniach Kelvina: wiato ciepe 3000K wiato neutralne 33005300K wiato zimne 53006500KIm wiksze natenie wiata tymwysza powinna by jego temperaturabarwowa.

Oszczdno energii

Oszczdno energii w systemachowietleniowych moe by osiganapoprzez: zastosowanie ciemniaczy kontrolowane uycie wiata

dziennego zastosowanie owietlenia

sterowanego detektorami ruchu wietlwki z luminoforem

trjpasmowym o rednicy 26mm(61% oszczdnoci)

wietlwki z luminoforemtrjpasmowym o rednicy 16mm(82% oszczdnoci)

B7

a

Zalecenia

Systemy owietleniowe

Wane jest aby budynki byywyposaone w najnowoczeniejsze,energooszczdne systemyowietleniowe. Redukcja zuyciaenergii przez owietlenie ma duywpyw na energooszczdnobudynku.

B. KRYTERIAWyposaenie techniczne budynku

WINDY (OB)

Minimalne wymagania zapewniajceczas oczekiwania nie duszy ni30 sek.

Zalecenia

Windy naley projektowa tak aby : pracujc osigay 80%

obcienia w ~30 sekundowych

odstpach Zdolno przewozowa: 15% uytkownikw budynku

w cigu 5 minut, liczbauytkownikw: minimum 1 osobana 14 m powierzchni uytkowej,kwestia wymaga klienta.

Windy towarowe: - rozway dla budynkw

powyej 5000m - zapewni dla budynkw

powyej10000m - rozway drug wind dla

budynkw powyej 25-30 tys. m

przynajmniej jedna windaprzystosowana do przewozunoszy (moe to by windatowarowa posiadajcaodpowiednie wymiary). *2

B6

Budynek: Atlantic HouseMiasto: Londyn


Budynek: Royal WilanwMiasto: WarszawaDeweloper: Capital Park


17/36 Rolfe Judd

17

B. KRYTERIAWyposaenie techniczne budynku

INSTALACJEELEKTRYCZNE (OB)

Poniej wymienione zostayminimalne wymagania dla instalacjielektrycznych.

SYSTEM BMS (OB)

Budynki Klasy A wymagaj wysokiejklasy systemw kontroli, aby mogydziaa efektywnie i by elastycznymiw stosunku do najemcw, ktrychpotrzeby bywaj bardzo zrnicowane.Wszechstronny System ZarzdzaniaBudynkiem czyli BMS (BuildingManagement System) jest zalecanyjako najlepszy sposb sprawowaniakontroli nad funkcjonowaniemposzczeglnych elementw budynku.

OKABLOWANIE (OB)

Systemy okablowania i wymaganiadla instalacji teletechnicznych, siyi owietlenia zmieniaj siw szybkim tempie. Istnieje trendw kierunku bezprzewodowych sieciteletechnicznych, istniej takeeksperymentalne bezprzewodoweinstalacje elektryczne (cho adnaz nich o ile nam wiadomo nie jestjeszcze dostpna na rynku).

Aby moliwe byo uywanie rnychsystemw, budynki powinnyby zaprojektowane z mylo maksymalnej elastycznociw przyszoci. Ze wzgldu na to, eokablowanie wewntrzne przestrzenibiurowej jest zwykle czci pakietuwyposaenia wntrz zapewnianegoprzez najemc, jego kategoria zaleyod wasnych wymaga. Wyposaeniebudynku powinno by w tym wzgldzieelastyczne by mc zapewni rnepotrzeby najemcw.

.

.

B9

Zalecenia

Wymagania dla instalacjielektrycznych

(zrnicowane pobory)

Owietlenie: 20W/m Sprzt biurowy i klimatyzacja:

60W/m

Naley zapewni kilka wolnychodpyww na tablicachrozdzielczych przy pionachinstalacyjnych.

Zalecenia

Zaleca si aby system BMSkontrolowa nastpujce funkcje: Klimat wewntrz pomieszcze

ogrzewanie/chodzenie/owietlenie z atwym sposobemstrefowania.

Systemy bezpieczestwa. Ochrona p.po i kontrola

dostpu dla ekip ratunkowych napoziomie parteru.

Zalecenia

Pomieszczenia przyczytelekomunikacyjnych niektrzy dostawcy usugtelekomunikacyjnych wymagajosobnego pomieszczenia bymc podczy swoje siecido budynku (najczciej nakondygnacji podziemnej).

Zapewni miejsce na

serwerownie i urzdzeniachodnicze (wymaganeodpowiednie nonoci pytstropowych).

Zapewni przestrze dla pionwtelefonicznych, ktre mogby poczone z pionami sieciinformatycznych.

Zastosowa wygodnw uytkowaniu podogpodniesion (Informacjeszczegowe - zob. rozdzia 13).

Budynek: Cristal ParkMiasto: WarszawaDeweloper: Yareal

B10

Budynek: University Business ParkMiasto: dDeweloper: GTC


18/36 Rolfe Judd

18

PRZESTRZE NAURZDZENIA TECHNICZNENAJEMCW (AD)

Najemcy czsto potrzebujdodatkowej przestrzeni nakondygnacji podziemnej lubna dachu. To wymaganie jestszczeglnie zauwaalne w budynkachposiadajcych wielu najemcw, gdziecz z nich moe potrzebowapomieszczenia na system zasilaniaawaryjnego, anten satelitarn czy naobsug sytemw teleinformatycznych.

Zalecenia

Zapewni przestrze na: Anteny satelitarne. Dodatkowe generatory

zasilajce. Dodatkowe urzdzenia

chodnicze (moe by w miejscugdzie znajduj si podstawoweurzdzenia tego typu).

Pomieszczenia przyczyteleinformatycznych.

Zalecenia

Dywersyfikacja moe

zosta wykonana poprzezzastosowanie generatora lubprzez przyczenie do innej siecienergetycznej

Generator pomocniczy doobsugi sytemw bezpieczestwa(jeli potrzeba).

Ilo miejsca na generatorynajemcw moe si rniw zalenoci od iloci najemcwi od tego czy bd wspdzielilite urzdzenia.

KONSTRUKCJA (OB)

Minimalne standardy konstrukcyjne

Zalecenia

A Obcienia stropw

Uytkowe zwyke (95%): 2,5kN/mUytkowe

wysokie (5%): 4-4,5kN/mStae od cian dziaowych: 1,0kN/mStae od podg podniesionych:0,85kNmCzsto obcienia s okrelonena poziomie 4,0kN/m (+1,0kN/m), aby sprosta wymogomrynku.

B Ugicia i tolerancje

Max. dopuszczalne ugicia

konstrukcji elbetowej: L / 200 przy L6m dla belek oraz pyt stropw 30mm przy 6m


19/36 Rolfe Judd

19

B. KRYTERIAKomfort budynku

FUNKCJETOWARZYSZCE (AD)

Dla budynku biurowego o znacznychrozmiarach wymagane s funkcjetowarzyszce na jego terenie lubw jego najbliszym otoczeniu,w zasigu dojcia pieszego. Funkcjetakie, jak te przedstawione obokmog by zlokalizowane w budynkubiurowym, jednak w duej mierzeuzalenione jest to od jego pooeniaw miecie.

Dobr funkcji towarzyszcychulokowanych w budynku powinien bydokadnie przeanalizowany, jako eniektre z tych funkcji mog nie bymile widziane przez najemcw.

Kawiarnia Bank / bankomat Sklep spoywczy

May supermarket Restauracja/Kantyna Kiosk

.

15

Zalecenia

Dobry dostp do funkcjitowarzyszcych zlokalizowanychw budynku lub jego pobliu.

Budynek: Centre PointMiasto: Londyn


Budynek: Horizon PlazaMiasto: WarszawaDeweloper: IVG Development

Budynek: Sterling Business CentreMiasto: dDeweloper: Hines Polska

Budynek: Green TowersMiasto: WrocawDeweloper: Skanska Property Poland


20/36 Rolfe Judd

20

B. KRYTERIAKomfort budynku

OWIETLENIE NATURALNE(AD)

Wysoko pomieszcze

Stosunek wysokoci pomieszczeniado gbokoci traktu ma decydujceznaczenie dla komfortu uytkownikwprzestrzeni biurowej. Od proporcji tejuzaleniony jest stopie naturalnegoowietlenia, jak rwnie wraenieprzestrzennoci wntrza. Oglniemwic, im trakt biurowy jest gbszy,tym wiksza powinna by wysokopomieszczenia.

Ukad okien i owietlenie naturalne

Fasady biurowcw w miar moliwocipowinny posiada okna na penwysoko od podogi do sufitu, abyzapewni dobry rozkad owietlenianaturalnego na kondygnacjachbiurowych.

Mniejsze przeszklenia sakceptowalne, jeeli zapewniajminimalne poziomy nasonecznienia.Wspczynnik 40% szklenia elewacjijest uwaany jako dobry wskanik,zapewniajcy wymagane poziomyowietlenia naturalnego.Okna powinny by zaprojektowanew taki sposb, aby zapewni dobrydopyw wiata i niezakcony widokna zewntrz. Powinno si unikastosowania podziaw okiennych napoziomie wzroku. Z punktu widzeniaenergooszczdnoci fasady powinnyosiga wspczynnik 1,4W/m*K.Kolejn kwesti jest kontrola poziomunasonecznienia w odniesieniu dousytuowania budynku. Konieczne

mog okaza si zewntrznei wewntrzne lub umieszczonepomidzy szybami aluzje,z moliwoci regulacji zacienianiakadego okna z osobna. Zwikszeniestopnia kontroli jak ma pracownik nadrodowiskiem wewntrznym w swoimmiejscu pracy, zwiksza poziom jegokomfortu pracy.

Z psychologicznego punktu widzeniadobr praktyk jest zapewnienieprzynajmniej jednego otwieranegookna na kade 2,7m siatki biurowej.Takie rozwizania jednakemog by sprzeczne z aspektamienergooszczdnoci. Otwieralne oknamog powodowa gorsz sprawnosystemw klimatyzacji, a przez towiksze zuycie energii.

B16

a) b)

Zalecenia

Wysoko pomieszcze

Wysoko biurjednoprzestrzennych zgodniez wymogami przepisw wynosi3.0m lecz moe by zmniejszonapod warunkiem uzyskaniaodstpstwa od SANEPID-u.

Zalecana minimalna wysokow budynkach klasy A to 2,7m.

Zalecenia

Stosunek powierzchni okien dopowierzchni podogi 1:8

Minimum 70% powierzchni biurw odlegoci do 6m od okien

Zaleno pomidzy wysokoci sufitu a gbokoci pomieszczenia.

Maksymalna gboko = 2H - 2,5HD = 5,4m - 7,5m

Standardowawysokosufitu:H=3,0m

Zalecaneminimum:H=2,7m

(konieczneuzyskanieodstpstwa)

*2


21/36


22/36 Rolfe Judd

22

B. KRYTERIARozwj zrwnowaony budynku (Sustainability)

STANDARDY OCHRONYRODOWISKA (AD)

Wstp

Powszechnie zaakceptowano fakt, enastpuje globalne ocieplenie oraz, ejest ono powodowane w duej mierzedziaalnoci czowieka. Protokz Kyoto, europejskie i narodoweregulacje prawne maj nakonikraje do redukcji emisji gazwpowodujacych globalne ocieplenie.Ograniczenie emisji gazwcieplarnianych, w szczeglnoci CO2(najbardziej powszechny z gazwcieplarnianych) jest kluczowe dlapowstrzymania zmian klimatycznych.Kontrola emisji powodowanej przezbudynki jest bardzo istotna, gdybudownictwo jest odpowiedzialne za40% globalnej emisji dwutlenku wgla.Podczas gdy polskie ustawodawstwopozostaje wci w tyle za resztEuropy, zapotrzebowanie na

niskoenergetyczne budynkigwatownie wzrasta.Znaczac rol w strategii rozwojuwielu zachodnioeuropejskich firmzaczyna odgrywa odpowiedzialnokorporacyjna. Budynki o rnejwielkoci buduje si i projektuje przezlata, a moliwo zahamowanianadmiernych zmian klimatu zmniejszasi z roku na rok. Celem tegorozdziau jest wyznaczenie standarduzrwnowaonego rozwoju w polskichbudynkach biurowych, tak aby naszenajlepsze przykadowe obiekty mogy

by porwnywalne z najlepszymiw Europie.W trakcie dwudziestu lat yciabudynku, koszt jego budowy stanowijedynie 20% wszystkich kosztwponiesionych w tym okresie. Majcto na uwadze, atwo wycignwniosek e redukcja emisji CO2,a co za tym idzie zmniejszeniekosztw uytkowania budynku, moeprzynie ogromne oszczdnoci.Zainwestowanie wikszej ilocipienidzy w technologie i rozwizaniaproekologiczne, moe zosta

przez deweloperw wykorzystanew charakterze narzdziamarketingowego przy sprzedaybudynku, jak rwnie by przycignpotencjalnych najemcw niszymiopatami serwisowymi.

LEED

LEED jest programem certyfikacyjnymustanowionym przez amerykaskiUSGBC (The US GreenBuildings Council). Poza StanamiZjednoczonymi projekty LEEDpowstaj w 41 rnych krajach,midzy innymi w Kanadzie, Brazylii,

Meksyku, Indiach oraz regionieCEMEA (Continental Europe,Middle East and Africa EuropaKontynentalna, Bliski Wschdi Afryka).Program ten okrela wzorce dlaprojektowania, realizacji orazfunkcjonowania wysokoefektywnychzielonych budynkw, oceniajc ichwyniki na piciu gwnych polach:zrwnowaone zagospodarowanieterenu, oszczdno zasobw wody,efektywno energetyczna, wybrmateriaw oraz jako rodowiskawewntrz budynku. Budynki otrzymujpunkty i kwalifikuj si do jednegoz czterech poziomwCertyfikowanego, Srebrnego, Zotegooraz Platynowego.System LEED jest dokadnieprzedstawiony na stroniewww.usgbc.org. Program ten wciewoluuje, wykorzystujc najnowszetechnologie i postp w inynierii.W swojej najnowszej 3 edycji stawiaza priorytet efektywno energetycznoraz redukcj emisji CO2.

Budynki z certyfikatem LEED,w porwnaniu z innymi obiektami,charakteryzuj si niszymi kosztamieksploatacyjnymi i wysz wartoci,a ich najemcy ciesz si lepszymzdrowiem.

Standard BREEAM

Program BREEAM zosta stworzonyprzez Brytyjski Instytut Badawczy(BRE). Standardy BREEAM byypocztkowo stosowane w WielkiejBrytanii, lecz obecnie uywa si ichw caej Europie i na BliskimWschodzie.

Standardy BREEAM dla budynkwbiurowych s prostym rodkiemklasyfikacji budynkw w caymspektrum zagadnie zwizanychz wpywem budynkw na rodowisko,w wyniku ktrej przyznawana jestjedna z ocen: Dostateczna, Dobra,Bardzo Dobra, Celujca.Szczegowy opis standarduBREEAM mona znale na stroniewww.breeam.org. Wymogi s nabieco aktualizowane i powizane zezmianami w przepisach i programamiUE.Aby polskie budynki biurowe mogypretendowa do grona najlepszychw Europie, powinny uzyska ocenBardzo Dobr w punktacji BREEAMdla nowoprojektowanych obiektw.

B19

a) c)b)

Zalecenia

Uzyskanie:

Zotego certyfikatu LEED,lub

Oceny Bardzo Dobrejw punktacji BREEAM

Budynek: Poleczki Business ParkMiasto: WarszawaDeweloper: UBM Polska


23/36


24/36 Rolfe Judd

24

REDUKCJA EMISJI CO2(AD)

Metody oceny

Przykad

Poniszy rysunek pokazujeoszczdnoci jakie osignitow nowym budynku dziki:

Czynnikom pasywnym takim jakmaksymalizacja dostpu swiatadziennego, zastosowanie naturalnejwentylacji zamiast klimatyzacji,zapewnienie wysokiej bezwadnocitermicznej pomagajcej utrzymakomfort w czasie letnich upaw,oraz dobrej izolacji zmniejszajcejstraty ciepa zim, odzysk wodydeszczowej przepywajcej przezzielone dachy i magazynowanie jejdo ponownego uycia.

Czynnikom aktywnym, jak np.pozyskanie energii odnawialnej

poprzez gruntowe pompy ciepaoraz zastosowanie kolektorwsonecznych, aktywne sterowanieowietleniem oraz wydajnesterowanie wentylacj.

B20

Zalecenia

Aby speni to kryterium,a zarazem wspomc denia doosignicia Celw Narodowychzalecane jest aby przy

projektowaniu budynkw stara siosign 10% redukcj emisji CO2w porwnianiu z budynkiem, ktryspenia przewidziane przepisamiminimum.

c)

*7

B. KRYTERIARozwj zrwnowaony budynku (Sustainability)

Energia elektryczna (bez klimatyzacji)

Klimatyzacja

Ogrzewanie i ciepa wodaRocznaemis

jaCO2[kg/rok]

Typowy dobrze zaprojektowany

klimatyzowany biurowiec

Biurowiec

energooszczdny

Budynek: Green CornerMiasto: WarszawaDeweloper: Skanska Property Poland

Budynek: Mokotowska Square

Miasto: WarszawaDeweloper: Yareal


25/36 Rolfe Judd

25

II

Zalecenia

Klasa APierwszorzdne lokalizacjew centralnych dzielnicachbiznesowych, wanychi prestiowych parkachbiznesowych jednoczenie

doskonale widoczne na tle miasta.Lokalizacje te musz zapewniadoskonay dostp dla pieszych(5-7 minut od wza komunikacjimiejskiej), dojazd co najmniejdwoma rodkami komunikacjipublicznej oraz samochodem,a take posiada szeroki wachlarzusug dostpnych w najbliszejokolicy.

Klasa BLokalizacje drugorzdne,znajdujce si na peryferiachgwnych dzielnic biznesowychlub na terenach biurowych alboprzemysowych, znajdujcychsi poza obszarem tych dzielnic.S to dobre lokalizacje z dobrymdostpem do transportu i usug.

Klasa CPozostae lokalizacje, ktre niezostay zakwalifikowane do KlasyA lub B i nie znajduj si naobszarach, na ktrych przewaajfunkcje biznesowe.


Lokalizacjia budynku biurowego madecydujce znaczenie dla okreleniagrupy docelowej przyszych najemcw.Dla wielu firm licz si tylko najlepszelokalizacje w centrach duych miastoraz w dzielnicach biznesowychi takie lokalizacje naley rozumiepod pojciem lokalizacji Klasy A.Lokalizacje klasy B i C s odpowiedniomniej prestiowe z punktu widzeniarynku nieruchomoci.

B. KRYTERIALokalizacja

Budynek: Rondo 1Miasto: WarszawaDeweloper: Hochtief Development Poland


26/36 Rolfe Judd

26

Okrelone jest w dwch dokumentach: Rozporzdzeniu Ministra

Infrastruktury w sprawie warunkwtechnicznych, jakim powinnyodpowiada budynki i ichusytuowanie.

Rozporzdzeniu Ministra SprawWewntrznych i Administracjiw sprawie przeciwpoarowego

zaopatrzenia w wod oraz drgpoarowych.

Odporno ogniowa budynkw Kategoria zagroenia ludzi:- Kategoria ZL I budynki zawierajce

pomieszczenia przeznaczone dojednoczesnego przebywania ponad50 osb niebdcych ich staymiuytkownikami, a nieprzeznaczoneprzede wszystkim do uytku ludzio ograniczonej zdolnoci poruszaniasi,

- Kategoria ZL III - uytecznocipublicznej, niezakwalifikowane doZL I

Podzia budynkw na grupywysokoci:

Budynek niski (N) do 12mwysokoci

Budynek redniowysoki (SW) do25m

Budynek wysoki (W) do 55m Budynek wysokociowy (WW)

powyej 55m

Strefy poarowe i oddzieleniaprzeciwpoaroweStrefy poarowe nie powinnyprzekracza wielkoci podanychw rozporzdzeniu.

Drogi ewakuacyjnePrzy projektowaniu drgewakuacyjnych naley oblicza iloosb wg nastpujcego wskanika --1 osoba na 5m

Poziome drogi ewakuacyjne

Maksymalna dugo przejciaewakuacyjnego nie powinnaprzekracza 40m lub 32m (80%maksymalnej odlegoci) jeli nie jestokrelona aranacja pomieszczenia. Maksymalna dugo dojcia

ewakuacyjnego przy kategorii ZL III

wynosi: 20 lub 60mw zalenoci od iloci tych doj.

Maksymalna dugo dojciaewakuacyjnego przy kategorii ZL Iwynosi: 10 lub 40mw zalenoci od iloci tych doj

Minimalna szeroko drgewakuacyjnych 1,4m/0,6m na 100osb (liczona proporcjonalnie)

Minimalna szeroko drzwi0,9m/0,6m na 100 osb (liczonaproporcjonalnie)

Korytarze w budynkach biurowychW i WW powinny by wyposaonew urzdzenia oddymiajce.

Pionowe drogi ewakuacyjne Minimalna szeroko biegu

schodowego 1,2m/0,6m na 100osb (liczona proporcjonalnie)

Klatki schodowe w budynkachbiurowych SW, W i WW powinnyby wydzielone poarowo i posiadaurzdzenia oddymiajce lubzapobiegajce zadymieniu.

Budynki biurowe W posiadajcekondygnacje wiksze ni 750moraz budynki WW powinny posiadaconajmniej 2 wydzielone poarowoklatki schodowe z przedsionkiempoarowym.

W budynkach biurowych Wi WW posiadajcych kondygnacjuytkow na wysokoci powyej25m, w kadej strefie poarowejpowinien by przynajmniej jeden

dwig przystosowany dla ekipratowniczych.

Usytuowanie budynkw z uwagi nabezpieczestwo poaroweMinimalna odlego midzyzewntrznymi cianami budynkw,niebdcymi cianami oddzieleniaprzeciwpoarowego i w ktrych:65% powierzchni cian posiadaodpowiedni klas odpornociogniowej wynosi 8m,30-65% powierzchni cian posiadaodpowiedni klas odpornoci

ogniowej wynosi 12m,Poniej 30% powierzchni cianposiada odpowiedni klas odpornociogniowej wynosi 16m,Odlego od granicy dziaki niepowinna by mniejsza ni poowawyej podanych odlegoci.

Dostp i wymagania dla ekippoarowych Wszystkie budynki ZLI oraz budynki

ZLIII SW, W i WW powinny posiadadrog poarow.

Droga poarowa powinna byzlokalizowana albo:

- wzdu duszej elewacji budykulub z dwch stron jeli budynek jest

szerszy ni 60m,lub, w przypadkach uzasadnionychwarunkami lokalnymi, droga poarowapowinna by poprowadzona w takisposb, aby by zapewniony dostpdo:- 30 % obwodu zewntrznego

budynku, przy jego szerokoci do60 m,

- 50 % obwodu zewntrznegobudynku, przy jego szerokociprzekraczajcej 60 m,

- 100 % dugoci elewacji odfrontu budynku, przy zabudowiepierzejowej

Odlego od krawdzi drogipoarowej do ciany zewntrznejbudynku powinna wynosi od 5 do15m.

Pomidzy drog poarowa budynkiem nie powinny siznajdowa drzewa ani inneprzeszkody o wysokoci powyej3m.

W przypadku drogi poarowejz wjazdem z jednej strony, na jejkocu powinien znajdowa si

plac do zawracania o wymiarach20x20m. Dopuszczalny nacisk na o na

drodze poarowej powinien wynosiprzynajmniej 100kN.

Minimalna wysoko przejazdwpowinna wynosi 4,2m.

Minimalna szeroko drogipoarowej wzdu bokw budynkupowinna wynosi 4m, na pozostaejczci 3-3,5m w zalenoci odlokalizacji (tereny miejskie/wiejskie).

BEZPIECZESTWOPOAROWE

C. ZASADNICZE ZAGADNIENIAPRAWNE

a

c

d)

e

f)

*2

*2

*2

*2

*2

*2

g) *4


27/36


28/36


29/36


30/36


31/36 Rolfe Judd

31

E INNE ZAGADNIENIA

E3 RODZAJE KONSTRUKCJI

W budynkach biurowych stosowane sdwa podstawowe rodzaje konstrukcji:elbetowe i stalowe. W praktyceistnieje wiele odmian tych typw,wcznie z konstukcjami hybrydowymiczcymi konstrukcje stalowez prefabrykatami elbetowymi.Niektre z zalet i wad poszczeglnychtypw konstrukcji przedstawionezostay obok. Wane jest aby przywyborze konstrucji wzi poduwag take inne czynniki, takie jakwymagane obcienie uytkowe,rozpito stropw, wysokobudynku, dostpno materiaw,rodzaj fasady, itp.

Konstrukcja elbetowa

Zalety

elbetowa rama wylewana nabudowie daje due moliwocistosowania wielu rnych ukadwwntrza.

Typowa konstrukcja elbetowazapewnia due moliwoci

pniejszych zmian czy rozbudowy. Lepsza odporno ogniowa ni przy

konstrukcji stalowej. Stropy sprone (wyszej klasy)

umoliwiaj uzyskanie duychrozpitoci.

Wady

Duszy czas budowy w porwnaniudo konstrukcji stalowych.

Wymaga wikszych nakadw pracy,cho w celu zmniejszenia iloci robtna budowie mog by stosowaneelementy prefabrykowane.

Konstrukcja stalowa

Zalety

Dobry wspczynnik rozpitoci. Umoliwia szybsz budow. atwo dostosowania do ukadu

wntrz (nietypowe rzuty) na etapieprojektowania.

Mniejszy ciar (zredukowane

obcienie fundamentw). Zastosowanie stropw ze stalowym

szalunkiem traconym zmniejszakonieczno stemplowania.

Sufity i instalacje mog by atwopodwieszone, instalacje mogprzechodzi przez otwory w belkachaurowych.

Wady

Wyszy koszt pocztkowy. Uzyskanie odpowiedniej odpornoci

ogniowej wymaga przemylanychrozwiza.

Konstrukcja wymaga wicejzabiegw w trakcie uytkowania.

a) b)

elbet: Podcigi elbetowe Mniejsze rozpitoci w porwnaniu do stali. Bardziej ekonomiczne ni pyta elbetowa ale podcigi zawaj przestrze instalacyjn. Wymagana wiksza przestrze pomidzy kondygnacjami ni przy zastosowaniu pyty

elbetowej.

Stal: Belki nieperforowane Wiksze rozpitoci w porwnaniu do elbetu. Bardziej ekonomiczne ni belki aurowe. Wymagana wiksza przestrze pomidzy kondygnacjami ni przy innych rozwizaniach.

elbet: Pyta elbetowa Mniejsze rozpitoci w porwnaniu do stali. Mniej ekonomiczna ni w przypadku podcigw elbetowych. Zajmuje najmniej przestrzeni pomidzy kondygnacjami.

Stal: Belki perforowane Wiksze rozpitoci w porwnaniu do elbetu. Mniej ekonomiczna ni w przypadku belek nieperforowanych. Wymagana mniejsza przestrze pomidzy kondygnacjami ni przy belkach nieperforowanych.

150 TYPOWA PODOGA PODNIESIONA

STROP ELBETOWYPODCIG ELBETOWY

ODSTP UMOLIWIAJCYODKSZTACENIA KONSTRUKCJI

PRZESTRZE NA KANAY WENTYLACYJNEWRAZ Z IZOLACJ MOCOWANIAMI ITP.110 TYPOWA PRZESTRZE NAELEMENTY SUFITU I OWIETLENIE

1050


130 RC STROP ELBETOWY NA STALOWYMSZALUNKU TRACONYM

WYKOSKO PODCIGU

ODSTP UMOLIWIAJCYODKSZTACENIA KONSTRUKCJIPRZESTRZE NA KANAY WENTYLACYJNEWRAZ Z IZOLACJ MOCOWANIAMI ITP.110 TYPOWA PRZESTRZE NAELEMENTY SUFITU I OWIETLENIE

1200


PYTA ELBETOWA

ODSTP UMOLIWIAJCY

ODKSZTACENIA KONSTRUKCJIPRZESTRZE NA KANAY WENTYLACYJNEWRAZ Z IZOLACJ MOCOWANIAMI ITP.

110 TYPOWA PRZESTRZE NAELEMENTY SUFITU I OWIETLENIE

1

000

150 TYPOWA PODOGA PODNIESIONA130 RC STROP ELBETOWY NASTALOWYM SZALUNKU TRACONYM

WYKOSKO PODCIGU

ODSTP UMOLIWIAJCYODKSZTACENIA KONSTRUKCJI

PRZESTRZE NA KANAY WENTYLACYJNEWRAZ Z IZOLACJ MOCOWANIAMI ITP.

110 TYPOWA PRZESTRZE NAELEMENTY SUFITU I OWIETLENIE

10

50


32/36


33/36


34/36 Rolfe Judd

34

Suma

KRYTERIUM JAKOCI PRZESTRZENI BIUROWEJ

Wizerunek budynku

1. Budynek Ikona (AD) Prestiowy budynek rozpoznawalny w kontekcie okolicy poprzez swoj mark i/lub charakterystyczny wygld (rozdzia B1)

Przestrze budynku

2. Aranacja wntrza oraz siatki projektowe. (AD) Bardzo elastyczne aranacje wntrz, elastyczny ukad siatki i wydajny

wskanik powierzchni, pow. netto do powierzchni brutto (rozdzia B2).3. Lobby/recepcja. (OB) Dobrze zaprojektowana strefa wejciowa z caodobow obsug recepcji, dostosowana pod wzgldem

rozmiaru i zaplanowana w odniesieniu do wielkoci i przeznaczenia budynku (rozdzia B3).

4. Czci wsplne. (OB) Dobrze rozplanowane i odpowiedniej wielkoci trzony komunikacyjno-sanitarne dobrze suceuytkownikom budynku (rozdzia B4).

5. Parking i obsuga budynku. (OB) Dobry dostp do budynku, zapewnienie miejsc parkingowych dla najemcw i goci, dobrydostp dla dostawcw, a take obsugi technicznej. (rozdzia B5).


6. Windy. (OB) Minimalna ilo wind zapewniajca czas oczekiwania nie duszy ni 30sek (rozdzia B6).

7. Sufity i owietlenie. (OB) Zapewnienie nowoczesnego sufitu wraz z wydajnym owietleniem speniajcym minimalnewymagania (rozdzia B7).

8. Instalacje elektryczne. (OB) Dobre zasilanie speniajce minimalne wymagania (rozdzia B8).

9. System BMS. (OB) Nowoczesny system BMS z moliwoci kontroli i sterowania systemem bezpieczestwa poarowego,kontroli dostpu, systemami bytowymi i innymi systemami budynku (rozdzia B9).

10. Okablowanie. (OB) Zapewnienie przestrzeni na okablowanie i systemy IT (rozdzia B10).

11. Przestrze na urzdzenia techniczne najemcw. (AD) Miejsce w obrbie budynku na dodatkowe urzdzenia i instalacjenajemcw takie jak: serwerownie, anteny satelitarne, system UPS itp. (rozdzia B11).

12. rda zasilania. (OB) Dywersyfikacja rde zasilania na wypadek awarii sieci energetycznej (rozdzia B12).

13. Podogi. (AD) Podogi podniesione o minimalnym przewicie 90mm (rozdzia B13).

14. Konstrukcja. (OB) Zapewnienie na kadej kondygnacji biurowej minimalnych wymaga dotyczcych wytrzymao stropworaz miejsc dostosowanych do przeniesienia duych obcie (rozdzia B14).

Komfort budynku

15. Funkcje towarzyszce. (AD) Dobry dostp do funkcji towarzyszcych w budynku lub w jego bezporedniej bliskoci (rozdziaB15).

16. Owietlenie naturalne. Dobry poziom owietlenia wiatem naturalnym, przynjamniej 70% powierzchni najmu nettorozmieszczone w odlegoci nie wikszej ni 6m od okien, minimalna wysoko pomieszcze w wietle 2,7m (rozdzia B16).

17. Ogrzewanie, klimatyzacja i wentylacja. (OB) Zastosowanie nowczesnego systemu HVAC wraz z kontrol wilgotnocizapewniajcego dobry klimat wewntrz pomieszcze (rozdzia B17).

18. Haas. (OB) Ciche rodowisko w pomieszczeniach biurowych speniajce minimalne wymagania (rozdzia B18).

Rozwj zrwnowaony budynku (Sustainability)

19. Standardy ochrony rodowiska. (AD) Osignicie jednego z nastpujcych standardw: LEED certifikat Zoty

BREEAM certyfikat Bardzo Dobry (rozdzia B19).

20. Redukcja emisji CO2. (AD) Osignicie przynajmniej 10% redukcji emisji dwutlenku wgla w porwnaniuze standardem wymaganym obecnie przez polskie przepisy (rozdzia B20).

KARTA OCENY BUDYNKU

Oceny (1 lub 0)


A Pierwszorzdna lokalizacja w centralnych dzielnicach lub dzielnicach biznesowych z doskonaym dostpem do komunikacjii rnorodnoci funkcji dodatkowych.

B Drugorzdna lokalizacja na obrzeach dzielnic centralnych lub na terenach przemysowych bd biurowych. S to dobre lokalizacje,zapewniajce sprawn komunikacj i dostp do usug.

C Kada inna lokalizacja nie zdefiniowana jako klasa A lub B.

A Budynek powinien spenia przynajmniej 17 z 20 kryteriw standardu (12 obowizkowych i 5 dodatkowych)

B+ Budynek powinien spenia przynajmniej 15 z 20 kryteriw standardu (12 obowizkowych i 3 dodatkowe)

B Budynek powinien spenia przynajmniej 13 z 20 kryteriw standardu (12 obowizkowych i 1 dodatkowy)

C Budynek spenia12 lub mniej kryteriw standardu z 20 (ktrychkolwiek kryteriw)

PODSUMOWANIE KLASYFIKACJI

KRYTERIALOKALIZACJI

AD

AD

OB

OB

OB

OB

OB

OB

OB

OB

AD

OB

AD

OB

AD

AD

OB

OB

AD

AD

KRYTERIUM JAKOCIPRZESTRZENI BIUROWEJ


35/36


36/36

modern_office_standards_p-pl.pdf

Documents

Transcript of modern_office_standards_p-pl.pdf