Hypote ční trh v České a Slovenské republice - Theses · 2013. 4. 26. · SOUKROMÁ VYSOKÁ...

SOUKROMÁ VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ ZNOJMO s.r.o.

Bakalářský studijní program: Ekonomika a management

Studijní obor: Účetnictví a finanční řízení podniku

Hypoteční trh v České a Slovenské republice

BAKALÁ ŘSKÁ PRÁCE

Autor: Stanislava MAIER

Vedoucí bakalářské práce: Ing. Oldřich ŠOBA, Ph.D.

Znojmo, 2013

Prehlásenie

Prehlasujem, že som bakalársku prácu na tému „Hypotekárny trh v Českej

a Slovenskej republike“ vypracovala samostatne pod vedením Ing. Oldřicha Šoby

a uviedla v zozname literatúry všetky použité literárne a odborné zdroje.

V Znojme dňa 30. 4. 2013

Vlastnoručný podpis autora

Poďakovanie

Touto cestou by som rada poďakovala vedúcemu mojej bakalárskej práce

Ing. Oldřichu Šobovi za obetavý prístup, odborné konzultácie a cenné

pripomienky, ktorými prispel k vypracovaniu tejto bakalárskej práce.

ZADÁNÍ BAKALÁ

Autor

Bakalářský studijní program

Obor

Název

Název (v angličtině)

Cíl práce: Na základě komparace a analýzy nabízené hypotéční produkty vybrané Postup práce:

1. Autorka se seznámí se souhypotéčními produkty v

2. Autorka formuluje hlavní, popvhodnost a dostupnost. Soubanky v ČR a SR.

3. Autorka komparuje a vyhodnotí hypotéstanovených kritérií.

4. Autorka stanoví záv Metody: V rámci trhu bude sledované období v letech 2006 až 2011 a bude porovnánapř. podle těchto kritérií: vyspHypotéční produkty budou sledované ve vybraných bankách v těchto kritérií: poplatky, úroková sazba, mvyřízení a možnost předč

ZADÁNÍ BAKALÁ ŘSKÉ PRÁCE

Stanislava MAIER

ský studijní program Ekonomika a management

Účetnictví a finanční řízení podniku

Hypoteční trh v České a Slovenské republice

Mortgage market in Czech and Slovak

republic

Zásady pro vypracování:

Cíl práce: Na základě komparace a analýzy vyhodnotit hypotéčční produkty vybrané České a Slovenské banky podle stanovených kriterií.

Autorka se seznámí se současným stavem hypotéčního trhu a s konkrétními čními produkty v České a Slovenské republice.

Autorka formuluje hlavní, popřípadě vedlejší cíle a identifikuje zdroje dat, jejich vhodnost a dostupnost. Součástí práce bude i konkrétní hypoté

ČR a SR. Autorka komparuje a vyhodnotí hypotéční trh a hypotéční produkty postanovených kritérií. Autorka stanoví závěry a doporučení.

Metody: V rámci trhu bude sledované období v letech 2006 až 2011 a bude porovnáchto kritérií: vyspělost trhu, průměrná doba splatnosti, výška úrokové sazby.

ní produkty budou sledované ve vybraných bankách v ČR a SR napchto kritérií: poplatky, úroková sazba, měsíční splátky, minimální výška úv

ředčasného splacení úvěru.

SKÉ PRÁCE

eské a Slovenské republice

Mortgage market in Czech and Slovak

vyhodnotit hypotéční úvěr a nejčastěji eské a Slovenské banky podle stanovených kriterií.

ního trhu a s konkrétními

vedlejší cíle a identifikuje zdroje dat, jejich ástí práce bude i konkrétní hypotéční úvěr vybrané

ční produkty podle

Metody: V rámci trhu bude sledované období v letech 2006 až 2011 a bude porovnávané rná doba splatnosti, výška úrokové sazby.

ČR a SR například podle minimální výška úvěru, rychlost

Abstrakt

Predmetom tejto bakalárskej práce je komparácia a vyhodnotenie hypotekárneho

trhu a hypotekárnych produktov v Českej a Slovenskej republike. V teoretickej

časti je analyzovaný vývoj hypotekárneho trhu od roku 2006 do roku 2011.

V praktickej časti je vyhodnotený hypotekárny trh a sú analyzované a následne

vyhodnotené vybrané hypotekárné produkty určitých bankových inštitúcií. Ďalšou

časťou je prípadová štúdia, ktorá komparuje hypotekárny úver na poriadenie

vlastného bývania vo vybranom meste Českej a Slovenskej republiky na základe

pomeru priemernej mesačnej mzdy a priemernej ceny bytu v danom regióne.

Kľúčové slová: hypotekárny úver, hypotekárny trh, hypotekárny produkt

Abstract

The goal of this Bachelor thesis is to compare and evaluate the mortgage market

and mortgage products in the Czech and Slovak republic. In the theoretical part,

there is an analysis of development of mortgage market from 2006 until 2011. In

the practical part the mortgage market and the chosen mortgage products of

certain banking institutions are analysed and evaluated. The next part is a case

study which compares mortgages for acquiring a flat in a particular town in the

Czech and Slovak republik and compares those mortgages in relation to the

average month salary and the price of the flat in the chosen area.

Key words: mortgage, mortgage market, mortgage product

Obsah

1 Úvod................................................................................................................. 9

2 Cieľ práce a metodika .................................................................................... 10

3 Teoretická časť .............................................................................................. 11

3.1 Hypotekárny úver ..................................................................................... 11

3.1.1 Zabezpečenie hypotekárneho úveru ................................................. 12

3.1.2 Podmienky získania hypotekárneho úveru ........................................ 13

3.1.3 Výška hypotekárneho úveru .............................................................. 14

3.1.4 Úroková sadzba................................................................................. 14

3.1.5 Fixácia ............................................................................................... 16

3.1.6 Splatnosť ........................................................................................... 17

3.1.7 Splácanie ........................................................................................... 18

3.1.8 Poplatky ............................................................................................. 20

3.1.9 Poistenie ............................................................................................ 21

3.2 Hypotekárny trh v Českej republike.......................................................... 21

3.3 Hypotekárny trh v Slovenskej republike ................................................... 25

3.4 Vyhodnotenie úrovne trhu v ČR a SR ...................................................... 28

4 Praktická časť ................................................................................................ 30

4.1 Analýza hypotekárnych produktov vybraných bánk ................................. 30

4.1.1 Česká republika ................................................................................. 30

4.1.2 Slovenská republika .......................................................................... 32

4.1.3 Rýchlosť vyriadenia hypotekárneho úveru ........................................ 33

4.1.4 Výška úveru a doba splatnosti ........................................................... 34

4.1.5 Fixácia úrokovej sadzby .................................................................... 35

4.1.6 Mimoriadna splátka a predčasné splatenie hypotéky ........................ 37

4.1.7 Poplatky ............................................................................................. 40

4.2 Vyhodnotenie úrovne hypotekárnych produktov v Českej a Slovenskej

republike ............................................................................................................ 44

4.3 Prípadová štúdia – Financovanie vlastného bývania hypotekárnym

úverom............................................................................................................... 45

4.3.1 Modelový príklad ............................................................................... 45

4.3.2 Veľkosť a cena bytu ........................................................................... 46

4.3.3 Priemerná mzda ................................................................................ 47

4.3.4 Výška splátky..................................................................................... 50

4.3.5 Hypotekárny úver v Českej republike ................................................ 50

4.3.6 Hypotekárny úver v Slovenskej republike .......................................... 51

4.3.7 Vyhodnotenie financovanie vlastného bývania v ČR a SR ................ 53

4.3.8 Doporučenie ...................................................................................... 54

5 Diskusia ......................................................................................................... 56

6 Záver .............................................................................................................. 59

7 Zoznam literatúry ........................................................................................... 61

9

1 Úvod

Mnoho rodín chce mať vlastnú strechu nad hlavou, ale nemá na to dostatok

vlastných finančných prostriedkov. Aby si človek najskôr našetril potrebný obnos

peňazí na zriadenie vlastného bývania by uplynulo pravdepodobne niekoľko

desiatok rokov. To by sa skôr vôbec nemuselo podariť vzhľadom na výšku príjmu

väčšiny ľudí. Preto s dostatočne vysokým mesačným príjmom sa naskytuje

možnosť poriadiť si vlastné bývanie prostredníctvom hypotekárneho úveru. Nie ale

každý hypotekárny úver je rovnaký a preto ľudia hľadajú na kúpu nehnuteľnosti čo

najvýhodnejšie podmienky jej financovania. Ďalším dôvodom, prečo ľudia siahajú

po hypotéke môže byť i refinancovanie už existujúceho úveru lacnejším, alebo

prípadne spojenie viacerých úverov do jedného.

Taktiež by nebol problém si vziať bankový úver, ktorý by bolo rozhodnejšie

jednoduchšie získať, často už pri prvej návšteve banky. Stačí, predložiť preukaz

totožnosti a potvrdenie o príjme. O tomto úvere by mali uvažovať predovšetkým

klienti, ktorí z nejakého dôvodu nemôžu siahnúť po hypotéke, napríklad preto, že

ju nemajú čím zastaviť.

Pre tých, ktorí túto možnosť majú a niečo vlastnia, alebo majú možnosť zastaviť

majetok svojich blízkych alebo známych, je výhodnejšia forma financovania

vlastného bývania hypotekárnym úverom. Hypotekárny trh sa v Českej republike

začal vyvíjať v polovici 90-tich rokov, v Slovenskej republike na prelome 20. a 21.

storočia. Trh však ponúka množstvo rozmanitých hypotekárnych produktov

s rôznymi podmienkami. Často nie je pre klienta jednoduché na prvý pohľad určiť,

ktorý produkt je pre neho najvýhodnejší.

10

2 Cieľ práce a metodika

Cieľom tejto bakalárskej práce je na základe komparácie a analýzy vyhodnotiť

hypotekárny úver vybranej Českej a Slovenskej banky podľa stanovených kritérií.

V rámci trhov bude sledované obdobie v rokoch 2006 až 2011 a bude

porovnávané podľa objemu poskytnutých hypotekárnych úverov k HDP, vývoja

úrokovej sadzby a obľúbenosti hypotekárnych úverov oproti úverom so

stavebného sporenia v zmienených krajinách. Hypotekárne produkty vybraných

bankových inštitúcií Českej a Slovenskej republiky budú porovnávané podľa výšky

úrokovej sadzby, fixácie, mesačných splátok, poplatkov a možnosti predčasne

tento úver splatiť.

Súčasťou je aj prípadová štúdia hypotekárneho úveru pre rodinu s priemerným

mesačným príjmom vo vybranom regióne Českej a Slovenskej republiky. Tento

úver bude použitý na financovanie vlastného bytu nachádzajúceho sa v danom

regióne.

Do konca roku 2008 bola ako platobný nástroj v Slovenskej republike používaná

slovenská koruna (SKK). Od 1.1.2009 bolo zavedené euro. Pre porovnateľnosť

dát potrebných k tejto práci budú údaje z rokov pred zavedením eura v Slovenskej

republike prepočítavané konverzným kurzom 30,126, ktorý bol použitý pri

prechode meny slovenskej koruny na euro.

Pre prepočet českej koruny (CZK) k euru bude použitý stabilný kurz 25,225

stanovený ČNB k 1.11.2012.

11

3 Teoretická časť

Hypotekárny úver je dlhodobý účelový úver určený na financovanie investícii do

nehnuteľnosti. Jedná sa o záväzok na dlhú dobu počas ktorej klient banke zaplatí

nemalý obnos peňazí. Je veľmi dôležité si všetky aspekty dobre premyslieť, aby

sa nestalo, že sa klient dostane do problémov a v najhoršom prípade príde

i o strechu nad hlavou. V takýchto prípadoch sa banky snažia klientovi pomôcť,

pretože ide o peniaze o ktoré by banka mohla prísť. Aké kritéria sú dôležité a na

čo treba dbať pri vybavovaní hypotekárneho úveru je uvedené v tejto práci.

3.1 Hypotekárny úver

Hypotekárny úver je dlhodobý úver na investície do nehnuteľností, ktorých

splácanie je zaistené zástavným právom k nehnuteľnosti určitej hodnoty. Právna

úprava v Českej republike v oblasti hypotekárneho úverovania je riešená v zákone

č. 190/2004 Sb., o dlhopisoch. Tu je hypotekárny úver definovaný ako úver na

investíciu do nehnuteľnosti na území Českej republiky, na jej výstavbu alebo

zriadenie a ktorého splácanie je zaistené zástavným právom k tejto (i rozosta-

vanej) alebo inej nehnuteľnosti.

Pre hypotekárne úvery je typické, že sú:

• zaisťované nehnuteľnosťami (väčšinou zástavným právom) a

• financované zo zdrojov získaných zvláštnou formou dlhopisov –

hypotekárnymi zástavnymi listami (dlhá doba splatnosti si vyžiadala tento

spôsob krytia špecifickými zdrojmi). Vo väčšine zemí môžu hypotekárne

zástavne listy vydávať len banky so zvláštnym povolením – hypotekárne

banky. Môže sa jednať o banky univerzálne, tak i o banky špecializované.

(1 s. 76)

V Slovenskej republike je hypotekárny úver definovaný v zákone o bankách

483/2001, § 68.

Hypotekárny úver je úver s lehotou splatnosti najmenej štyri roky a najviac 30

rokov zabezpečený záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti, a to aj

12

rozostavanej, ktorý je financovaný prevažne prostredníctvom vydávania a predaja

hypotekárnych záložných listov hypotekárnou bankou podľa osobitného predpisu

/61/ a ktorý poskytuje hypotekárna banka na tieto účely:

a) nadobudnutie tuzemskej nehnuteľnosti alebo jej časti,

b) výstavbu alebo zmenu dokončených stavieb, /63/

c) údržbu tuzemských nehnuteľností alebo

d) splatenie poskytnutého úveru použitého na účely podľa písmen a) až c), ktorý

nie je hypotekárnym úverom. (2)

Banka poskytuje hypotekárne úvery fyzickým osobám - občanom:

• ktorí sú plnoletí,

• ktorí sú občamni SR s trvalým pobytom v SR,

• ktorí sú cudzincami s trvalým pobytom v SR,

• aspoň jeden zo žiadateľov je občanom krajiny, ktorá je členom EU,

• majú príjem zo závislej činnosti, z podnikania alebo iný príjem. (3)

3.1.1 Zabezpečenie hypotekárneho úveru

Ručenie predstavuje spôsob zaistenia záväzku, t.j. úveru, vo forme písomného

prehlásenia ručiteľa voči veriteľovi, teda banke, že uspokojí jeho nároky, ak dlžník

(t.j. povinná alebo zaviazaná osoba) svoj záväzok nesplnil. Písomné prehlásenie

ručiteľa alebo ručiteľské prehlásenie teda záručná listina predstavuje záruku. (1 s.

88)

Základné zabezpe čenie hypotekárneho úveru nehnute ľnos ťou

• hypotekárny úver musí byť zabezpečený záložným právom k tuzemskej

nehnuteľnosti, pričom banka môže na zabezpečenie hypotekárneho úveru

prijať aj rozostavané stavby,

• nehnuteľnosť musí byť zapísaná v katastri nehnuteľností,

• záložné právo na zabezpečenie pohľadávky banky z hypotekárneho úveru

vzniká jeho vkladom do katastra nehnuteľností, na základe návrhu banky a

vlastníka nehnuteľnosti,

13

• hypotekárny úver môže byť poskytnutý až do výšky 100% hodnoty založenej

nehnuteľnosti,

• hodnotu základného zabezpečenia určí banka na základe supervízie (kontroly)

znaleckého ohodnotenia nehnuteľnosti, ktorou bude hypotekárny úver

zabezpečený,

• v súlade s § 74 zákona o bankách hypotekárny úver nemôže byť zabezpečený

záložným právom vzťahujúcim sa na nehnuteľnosť, na ktorej už vzniklo a trvá

záložné právo v prospech tretej osoby alebo obmedzenie prevodu

nehnuteľnosti (s definovanými výnimkami napr. záložné právo, zriadené v

prospech stavebnej sporiteľne alebo Štátneho fondu rozvoja bývania),

• pri zabezpečení hypotekárneho úveru nehnuteľnosťou banka vždy požaduje aj

uzatvorenie poistnej zmluvy proti poškodeniu a zničeniu stavby/spôsobenej

škode, a tiež vinkuláciu poistného plnenia v prospech banky minimálne v

rozsahu 1,5-násobku výšky poskytnutého hypotekárneho úveru (po celé

obdobie trvania úverového vzťahu),

• hypotekárny úver môže byť zabezpečený záložným právom na kupovanú

nehnuteľnosť, a tiež na nehnuteľnosť vo vlastníctve tretej osoby. (3)

V Českej republike môže byť hypotekárny úver zabezpečený záložným právom

nielen k tuzemskej nehnuteľnosti, ale i k nehnuteľnosti nachádzajúcej sa na území

iného členského štátu EU alebo štátu tvoriaceho Európsky hospodársky priestor.

3.1.2 Podmienky získania hypotekárneho úveru

Pre poskytnutie hypotekárneho úveru musí žiadateľ splniť celú radu podmienok,

ktoré môžeme rozdeliť do troch základnych oblastí:

• Bonita klienta, zaručujúca právnu i ekonomickú spôsobilosť k prijatiu a

splácaniu hypotekárneho úveru;

• V prípade účelového úveru kvalita investičného zámeru, ktorý bude

z poskytovaného hypotekárneho úveru financovaný, a jeho súlad so

zákonnymi podmienkami;

14

• Cena nehnuteľnosti, slúžiaca ako zábezpeka, a jej vhodnosť využitia

k zabezpečeniu úveru. (4 s. 170)

Bonita dlžníka má na hodnotu pohľádavky veľký vplyv. Pre investora sa vynára

množstvo otázok ako napríklad: Ako sa zisťuje bonita dlžníka? Ako sú hodnotené

riziká výpadku? (5)

Pri rozhodovaní o tom, či poskytnúť klientovi požadovaný úver, banky využívajú

tiež úverové registre. Všeobecne povedané, úverový register je databáza všetkých

typov klientov, teda fyzických osôb občanov, fyzických osôb podnikateľov

i právnických osôb, ktorí „sú spojený“ s poskytnutým úverom. Ich účelom je

poskytovať obchodným bankám (ale nie len im) údaje o klientoch, ktoré potrebujú

pre poskytovanie úveru a zamedziť tak poskytovanie úverov nebonitným klientom.

Úverový register obsahuje informácie o úveroch poskytnutých jednotlivým

klientom, o ich čerpaní a splácaní. Zároveň môže obsahovať i údaje o osobách,

ktoré ručia za poskytnutý úver. (1 s. 84)

3.1.3 Výška hypotekárneho úveru

Každá banka si sama stanoví minimálnu výšku hypotekárneho úveru, ktorú je

ochotná poskytnúť. Spracovanie úveru je pomerne nákladné a nezávisí na výške

poskytnutého úveru. Preto je poskytnutie hypotekárneho úveru v nízkej hodnote

pre banku neefektívne. (1 s. 77)

Maximálna výška úveru podľa právnych predpisov nie je obmedzená, avšak jej

limit závisí od hodnoty zastavenej nehnuteľnosti. Účelové hypotéky bývajú

štandardne poskytované vo výške 70 - 80% z hodnoty nehnuteľnosti. Dokonca sú

bežné aj 100% úvery a vo výnimočných prípadoch sa možeme stretnúť aj

s úvermi, ktoré túto hodnotu prevyšujú. V takomto prípade je nutné dodatočné

ručenie. Tu ale väčšinou platí, že so zvyšujúcou sa výškou úveru sa zvyšuje aj

úroková sadzba. (6 s. 378)

3.1.4 Úroková sadzba

Úroková sadzba závisí na niekoľkých faktoroch. Závisí predovšetkým na:

15

• účele úveru,

• dobe fixácie

• výške zaistenia úveru

• bonite klienta

Podľa účelu

Najnižšie úrokové sadzby sú pre úvery, ktoré sú na vlastné bývanie. Tieto úvery

sú pre banky najmenej rizikové, preto ich môžu poskytovať lacnejšie.

Podľa fixácie

Výška úrokovej sadzby závisí na dobe fixácie. Sadzba sa líši podľa toho, či chce

mať klient istotu nemennej sadzby na 1 rok, 3 roky alebo na 5 rokov. Čím väčšiu

istotu chcie klient mať, tým viac musí zaplatiť. Preto sú sadzby pre vyššiu fixáciu

drahšie. (7 s. 31)

Podľa výšky zaistenia

Výška úrokovej sadzby závisí tiež na výške zaistenia úveru. Z hľadiska banky je

rozdiel, či na nehnuteľnosť za 2 mil. Kč má požičiať:

1 mil. Kč, alebo

1,5 mil. Kč, alebo

1,8 mil Kč, alebo

2 mil. Kč.

Požičiať celé dva milióny Kč je pre ňu rizikovejšie a toto riziko si musí nechať

zaplatiť -a to formou vyššej úrokovej sadzby.

Pokiaľ banka požičiava na nehnuteľnosť v hodnote dva milióny Kč iba jeden milión

Kč, klient sa na financovaní podieľa svojími vlastnými peniazmi. To dáva banke

vyššiu istotu, že bude ochotný splácať. Naviac má banka istotu, že v prípade

nutnosti predaja za ňu zostane dostatok peňazí a celá pohľadávka bude

uhradená.

16

Pokiaľ by banka požičala celé 2 mil. Kč, niesla by riziko poklesu cien

nehnuteľností. Pokiaľ by totižto prišla kríza na realitnom trhu a ceny nehnuteľností

začali klesať, nemala by banka hypotéku dostatočne zaistenú.

Podľa kvality dlžníka

Banky spravidla požadujú preukázanie príjmov klientov, ktorí splácaju hypotekárny

úver. Buď chcú vedieť výšku príjmov alebo chcú poznať platebnú morálku u iného

peňažného ústavu (napr. pri refinancovaní úveru u inej banky). V niektorých

prípadoch banky ponúkajú nižšie úrokové sadzby pokiaľ je z ich hľadiska dlžník

„kvalitnejší“. Pokiaľ má životné poistenie, tak sú ochotné mu určitú desatinku

percentného bodu zľaviť. (7 s. 33)

3.1.5 Fixácia

Hypotéka je zaväzok na dlhú dobu. Bežné sú úvery na 15 či 20 rokov, ale banky

ponúkajú i hypotéku so splatnosťou 40 rokov. Banky trvajú na jednom: klient

ukončí splácanie ešte v produktívnom veku.

Ak by si banka s klientom na začiatku zjednala podmienky, podľa ktorých by

zmluva prebiehala v budúcich desaťročiach stále rovnako, jedna strana by na tom

zaručene prerobila. Aby sa tak nestalo, stanovujú finančné ústavy úrok viazaný na

určité obdobie, takzvanú fixáciu úrokovej sadzby. Kto si zjedná úrok na rok, má inú

sadzbu (nižšiu) než ten, kto si ho pevne dohovorí na 5 či 10 rokov. Fixácia je

doba, ktorú si s bankou klient popredu dohodne a behom ktorej má istotu, že sa

na podmienkach zmluvy nebude nič meniť.

Pre doporučenie vhodnej fixácie sa hodí použiť postupy pre hodnotenie investícií,

tzv. magický trojuholník. I doba fixácie hypoték sa dá hodnotiť z hľadiska:

• výnosu (koľko ušetríme)

• likvidity (ako dlho môžeme s hypotékou nakladať)

• rizika (miera neistoty s akou môžeme plánovať)

17

Tabuľka 1 Porovnanie výhod krátkej a dlhej fixácie

Krátka fixácia (napr. 1 rok)

Dlhá fixácia (napr. 5 rokov)

Výnos (náklady) dobrý horší

Likvidita dobrá zlá

Riziko vyššie nižšie

Zdroj: (7 s. 93)

Na konci obdobia fixácie ponúka banka novú úrokovú sadzbu. Z hľadiska

splácania úveru to znamená, že sa mení výška splátky a s ňou i výška

zaplateného úroku. So zmenou úrokovej sadzby sa naskytuje nová otázka a to

ako veľmi sa zmení výška splátky a o koľko sa splácanie úveru predraží. (7 s. 83)

3.1.6 Splatnos ť

Splatnosť hypotekárneho úveru je jedným z kľúčových parametrov úveru. Tu sa dá

veľa získať alebo aj stratiť. Správnu splatnosť môžeme voliť ako z hľadiska

finančného, tak i z hľadiska súvislostí s finančným plánom. Je potreba, aby doba

splatnosti bola v súlade s ďalšími cieľmi.

Doba splatnosti totiž výrazne ovplyvňuje:

• výšku splátky úveru, ku ktorej sa zaviažeme a

• dĺžku záväzku, po akú dobu budeme banke platiť úroky.

Sú situácie, kde je doba splatnosti jednoznačne daná. Ak je rodinný rozpočet

napnutý a ak sa hľadá, ako mu čo najviac uľaviť, volí sa dlhá doba splatnosti. Veľa

ľudí sa rozhoduje pre kratšiu dobu splatnosti pretože sa rýchlo zbavia záväzku

a zaplatia banke menej na úrokoch. Kto sa rozhodne pre dlhšiu dobu splatnosti,

tak sa tak rozhoduje väčšinou preto, že bude mať menšiu splátku. To znamená

väčšiu voľnosť vo finančnom rozpočte a možnosť pravidelne investovať peniaze.

(7 s. 74)

Doba splatnosti v SR nesmie byť kratšia ako štyri roky. Najdlhšia možná lehota

splatnosti pre fyzické osoby - občanov je v zmysle všeobecných obchodných

podmienok banky 30 rokov a je limitovaná vekom, v ktorom klientovi vzniká nárok

18

na starobný dôchodok, a to v zmysle § 21 zákona č. 100/1988 Zb. o sociálnom

zabezpečení v znení neskorších predpisov. (3)

V ČR je možné hypotekárny úver splácať 1 až 30 rokov. (8)

V priebehu minulých rokov sa v ČR zvyšovala priemerná výška hopotekárneho

úveru a taktiež i dľžka splatnosti. Stalo sa tak preto, lebo s rastom cien

nehnuteľností klienti potrebovali väčší objem finančných prostriedkov na

financovanie novej nehnuteľnosti a brali si stále vyššie hypotéky, ktorých doba

splatnosti sa s výškou úveru predlžovala. V následujúcej tabuľke sú údaje

zachycujúce roky 2006 – 2008. Údaje z ďalších rokov nie sú k dispozícii. Podľa

informácií finance.idnes.cz sa priemerná doba splatnosti pri hypotekách

v súčasnej dobe pohybuje medzi 23 – 25 rokmi.

Tabuľka 2 Priemerná doba splatnosti a priemerná výška hypotéky v ČR

Rok Priemerná doba

splatnosti hypotéky v rokoch

Priemerná výška hypotéky v tis. Kč

2006 22,1 1 414 2007 24,1 1 725 2008 24,7 1 874

Zdroj: vlastné spracovanie – údaje prevzaté z (9)

Podľa Hypoindex.cz dosahovala v roku 2012 priemerná výška hypotéky v České

spořitelně 1,6 milióna Kč (po prepočte stabilným kurzom 63 429 eur) a bola

najčastejšie fixovaná na päť rokov a priemerná doba splatnosti bola 25 rokov.

Podľa štatistík ČSOB si priemerne Slovák vezme hypotéku vo výške 46 066 eur.

3.1.7 Splácanie

Pokiaľ sa klient rozhodne svoju nehnuteľnosť zaplatiť peniazmi z hypotéky, môže

si vybrať takú formu splácania, ktorá mu bude najlepšie vyhovovať. Bankéri majú

v zásobe tri typy splácania, v praxi sa však najčastejšie používa prvá z nich,

takzvaná anuitná splátka.

19

• Anuitné splácanie. Ide o najčastejšiu formu splácania. V priebehu trvania

platnosti úrokovej sadzby platí klient stále rovnakú splátku. Zo začiatku je však

väčšia časť peňazí splátkou úroku, len menšia časť je splátkou samotného

dlhu, postupom času sa pomer mení - úrok sa zmenšuje. Pre bežného klienta

to má ten dôsledok, že spočiatku platí vyššie úroky, ale pretože o tie si môže

znížiť daňový základ, ušetrí zo začiatku viac na daniach. (10 s. 6)

Výška anuitnej splátky je daná vzorcom:

a=D r

1-vn ,

kde:

a = výška splátky (anuity)

D = výška poskytnutého úveru (súčasná hodnota splátok)

v = diskontný faktor � ��, kde r = úroková sadzba za úrokové obdobie,

diskontný faktor čo najmenej zaokrúhlovať pre dosiahnutie presných výsledkov.

n = počet úrokových období splácania úveru (počet anuitných splátok).

Je jasné, že klient musí vrátiť banke hodnotu, ktorá mu bola požičaná, to

znamená, že súčasná hodnota splátok sa musí rovnať hodnote úveru

poskytnutého v súčasnosti. (11)

• Progresívne splácanie. Zo začiatku je splátka nižšia, časom stúpa. Hodí sa

predovšetkým pre klientov, ktorí očakávajú, že ich príjmy porastú - trebárs pre

tích, ktorí sú na začiatku ich kariéry, alebo pre páry, kde jeden z partnerov

nepracuje, napríklad je na materskej dovolenke; očakávú však, že sa situácia

časom zmení a budú môcť počítať s dvoma príjmami. Veľkou výhodou je

potreba nižších príjmov na začiatku hypotéky.

• Degresívne splácanie. Jedná sa o opak progresívneho splácania. Najskôr

klient posiela banke vysokú splátku, tá sa časom znižuje. Pri rovnakej dobe

splatnosti klient celkovo zaplatí na úrokoch menej ako pri anuitnom splácaní.

Model vhodný napríklad pre starších ľudí, ktorí očakávajú, že sa bude ich

príjem znižovať, keď napríklad jeden z nich pôjde do dôchodku. (10 s. 6)

20

3.1.8 Poplatky

Pred tým, než sa hypotéka podpíše, sa musí zaplatiť odhadcovi, zhruba 5000 Kč,

ktorý určí cenu zastavovanej nehnuteľnosti. Cena je niekedy stanovená paušálne,

niekedy sa odvíja od ceny nehnuteľnosti. Ďalší bude poplatok za spracovanie

úveru. Zaplatí sa vo chvíli, keď budú vyriadené všetky náležitosti a bude sa

podpisovať zmluva o hypotekárnom úvere. Ak banka hypotéku neposkytne,

poplatok sa platiť nebude. Inak banka stanoví poplatok podľa sadzobníka, ktorý

spravidla nepresiahne 1% z požičiavanej čiastky. Banka stanovuje dolný a horný

limit poplatkov. Pre tích, ktorí si berú nízku hypotéku je to relatívne nevýhodné. (10

s. 10)

Nasledujúca tabuľka znázorňuje výšku hypotéky a s ňou spojené poplatky vo

výške 1% z požičiavanej čiastky. Pri hypotéke vo výške 300 000 Kč sa na

poplatkoch zaplatí 5 000 Kč, čo predstavuje minimálny poplatok. 1% by

predstavovalo 3 000 Kč. Pri výške hypotéky 5 000 000 Kč predstavuje 1% čiastku

50 000 Kč, ale zaplatí sa len horná hranica, ktorá predstavuje 25 000 Kč.

Tabuľka 3 Príklad vstupného poplatku

Nízka hypotéka 300 000 Kč

1 % z požičanej čiastky 3 000 Kč

Klient musí zaplatiť 5 000 Kč

Vysoká hypotéka 5 000 000 Kč

1 % z požičanej čiastky 50 000 Kč

Klient musí zaplatiť 25 000 Kč

Zdroj: (10 s. 10)

Okrem poplatku za spracovanie úveru je účtovaný poplatok za vedenie úverového

hypotekárneho účtu. Mnoho bánk už upustilo od účtovania tohto poplatku. Ďalšie

výdaje zahŕňajú poplatky, ktoré sú spojené so zriadením bežného účtu, pokiaľ

klient žiaden v danej banke nemá, poplatok za zmenu zmluvných podmienok,

poplatky za mimoriadné splátky alebo predčasné splatenie úveru.

21

3.1.9 Poistenie

Poistenie proti neschopnosti splácať úver sa poskytuje najmä pri hypotekárnych

úveroch. Pri tomto type úverov býva takéto poistenie často povinné. Je to preto, že

pri hypotekárnom úvere ide o dlhodobý zmluvný vzťah klienta s bankou, počas

ktorého je pravdepodobnosť vzniku neschopnosti splácať pôžičku vyššia ako pri

úveroch poskytnutých na kratší čas.

Základné poistenie splátok slúži na dočasné krytie rizika smrti poisteného dlžníka

počas splácania úveru alebo inej finančnej pohľadávky. Poskytovateľovi úveru -

banke, zabezpečuje v prípade smrti poisteného jednorazové splatenie zostatku

dlhu.

Pre dlžníka, klienta banky a jeho rodinných príslušníkov znamená poistenie istotu

v prípade rizikových a nepredvídateľných životných situácií a prináša mu istotu pri

splácaní úveru. Preto banky odporúčajú klientom zvážiť uzatvorenie poistenia už

pri vybavovaní úveru. (12)

3.2 Hypotekárny trh v Českej republike

Poskytovanie hypotekárnych úverov licencovanou bankou spadá do činností podľa

§1 odst.1 zákona o bankách č. 21/1992Sb. Činnosť vydávania zástavných listov

už nie je zvláštnou licencovanou činnosťou a podriaďuje sa pod činnosť prijímania

vkladov od verejnosti podľa §1 odst.1vyššie menovaného zákona. To znamená, že

hypotekárne úvery môže poskytovať akákoľvek banka pokiaľ vydá hypotekárne

zástavne listy a výnosy z nich použije k financovaniu hypotekárnych úverov.

V súčasnej dobe poskytujú hypotekárne úvery tieto banky: Citibank Europe plc.,

Česká spořitelna, Česká pojišťovna, Československá obchodní banka, Ge Money

Bank, ING Bank, mBank, Komerční banka, LBBW Bank CZ, Oberbank AG,

Poštovní spořitelna, Raiffeisenbank, Volksbank CZ, UniCredit Bank, Waldviertler

Sparkasse von 1842, Wüstenrot hypoteční banka. (13)

22

Graf 1 Vzťah vývoja hypotekárnych úverov a HDP v ČR

Zdroj: vlastné spracovanie – údaje prevzaté z (14) a (15)

HDP je ukazateľ, ktorý vypovedá a výkonnosti ekonomiky danej zeme. Od roku

2006 HDP v Čechách klesal, objem hypoték presiahol 140 miliárd korún. V roku

2007 sa na objeme hypoték pričinila rekordne nízka nezamestnanosť. Najsilnejší

bol rok 2008, doteraz rekordný, kde sa objem poskytnutých úverov vyšplhal na

takmer 185 mld. korún. Na objeme poskytnutých hypotekárnych úverov malo

zásluhu zvýšenie cien nehnuteľností, čím sa zvýšila priemerná výška

hypotekárneho úveru. Hypotekárna kríza, ktorá sa začala v Spojených štátoch

v lete 2007, zasiahla Čechy až koncom roku 2008. Dobrou správou bolo, že

v tomto období klesli aj ceny nehneteľností, ťažšie sa ale získavali hypotéky,

pretože banky sprísnili podmienky získania hypotekárneho úveru. Po roku 2009

začal HDP rásť, s jeho rastom sa predpokladal i nárast príjmov a s nimi i dopyt po

úveroch. Celkový ročný objem českého hypotekárneho trhu dosiahol v roku 2011

cez 141 mld. korún. V roku 2011 malo vplyv na produkcii hypotekárnych úverov

niekoľko faktorov. Očakávané zvýšenie sadzby DPH z 10 na 14 percent od

1.1.2012 a zníženie úrovne nezamestnanosti . Ceny nehnuteľností sa stabilizovali

a banky ponúkali výhodné úrokové sadzby. Objemom poskytnutých

hypotekárnych úverov v roku 2011 sa trh vrátil takmer na úroveň roku 2006.

V porovnaní s rokom 2010 sa objem poskytnutých úverov zvýšil o 47,29%.

-60,00%

-40,00%

-20,00%

0,00%

20,00%

40,00%

60,00%

2006 2007 2008 2009 2010 2011

Vývoj objemu hypotekárneho úveru Vývoj HDP

Graf 2 Pomer HÚ v ČR pod

Zdroj: vlastné spracovanie

Z grafu je vidieť, že hypotéky sa

nasledovali podnikateľ

pretože ich objem je tak nízky, že ich graf nezachycuje. Tvoria len 0,2

z celkovo poskytnutých úverov v

Graf 3 Pomer HÚ a stavebné


0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

80,00%

90,00%

2006 2007

Občania

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

80,00%

2006 2007

Úvery so stavebného sporenia

23

ČR podľa žiadateľa


ť, že hypotéky sa najčastejšie poskytovali ob

sledovali podnikateľské subjekty. Municipality v grafe nie je možné rozozna

pretože ich objem je tak nízky, že ich graf nezachycuje. Tvoria len 0,2

celkovo poskytnutých úverov v odbobí rokov 2006 – 2011.

stavebného sporenia k celkovém objemu v Č

astné spracovanie – údaje prevzaté z (16)

2007 2008 2009 2010 2011

Podnikateľské subjekty Municipality

2007 2008 2009 2010 2011

Úvery so stavebného sporenia Hypotekárne úvery občanom

astejšie poskytovali občanom, po nich

grafe nie je možné rozoznať,

pretože ich objem je tak nízky, že ich graf nezachycuje. Tvoria len 0,23%

v ČR

24

Do roku 2009 sa úvery zo stavebného sporenia tešili veľkej obľube. Staršie zmluvy

boli dotované štátnym príspevkom vo výške 25%, max. však z 18 000Kč. Platilo

to pre zmluvy, ktoré boli uzavreté v roku 2004 a neskôr. V roku 2010 klienti

obdržali štátny príspevok vo výške 15% z nasporenej čiastky, max. však z čiastky

20 000 Kč. Za rok 2011 sa vyplácalo maximálne 2 000 Kč a to len v tom prípade,

ak si klient za rok vložil na stavebné sporenie 20 000 Kč. Dôvodom poklesu

objemu úverov zo stavebného sporenia sú schválené zmeny. Tým, že sa úvery zo

stavebného sporenia stávajú menej obľubenými, rastie záujem o hypotéky.

Graf 4 Priemerná úroková sadzba HÚ v ČR


V roku 2006 sa priemerná úroková sadzba hypoték pohybovala okolo 4%,

v ďalších rokoch stúpala. Banky sa snažili získať dlhodobých klientov pomocou

určitých zvýhodnení ako napríkad odpustenie poplatku za poskytnutie

hypotekárneho úveru pri fixácií na päť alebo viac rokov, čo sa odrazilo

i v ponúkaných úrokových sadzbách. Koncom roka 2008 sa hypotéky predražili,

stali sa menej dostupnými. Banky obmedzili poskytovanie rizikovejších produktov,

ako napríklad stopercentné alebo bezpríjmové hypotéky. Tento trend pretrvával aj

v ďalšom roku. Ľudia sa kôli hypotekárnej kríze nechceli zadlžovať, preto v roku

2009 poklesol aj objem poskytnutých hypoték. Ďalšou príčinou mohlo byť

očakávanie poklesu cien nehnuteľností, čo odďalovalo ich nákup. Banky to riešili

znížením úrokovej sadzby a ponukou ďalších výhod, akcií alebo zliav na

4,04%

4,90%

5,61% 5,61%

4,69%4,18%

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

2006 2007 2008 2009 2010 2011

Priemerná úroková sadzba daného roku

25

hypotekárnom úvere. V roku 2011 sa stabilizovali ceny nehnuteľností, úroková

sadzba sa pohybovala mierne nad 4%.

3.3 Hypotekárny trh v Slovenskej republike

Úvery na nehnuteľnosti poskytuje na Slovensku 19 bánk. Licenciu na

poskytovanie hypotekárnych úverov má osem bánk. Sú to: Československá

obchodná banka, a. s., Prima banka Slovensko, OTP Banka Slovensko, a. s.,

Slovenská sporiteľňa, Tatra banka, UniCredit Bank Slovakia, a. s., VOLKSBANK

Slovensko, a. s. a Všeobecná úverová banka.

Graf 5 Vzťah vývoja hypotekárnych úverov a HDP v SR

Zdroj: Vlastné spracovanie – údaje prevzaté z (18) a (19)

Celková výška poskytnutých úverov na Slovensku od roku 2006 rástla. Najväčši

objem hypoték bol poskytnutý v roku 2008, kde hypotekárne úvery zaznamenali

rozkvet. Stalo sa tak vďaka najnižšej miere nezamestananosti, ktorá klesla na

9,6%. Vývoj HDP na Slovensku pomaly klesal až do roku 2009. Z grafu je

viditelné, že pokiaľ sa nedarí ekonomike, klesá HDP a trh hypotekárnych úverov

reaguje veľmi citlivo. Ako i v Českej republike bola dôvodom hypotekárna kríza.

Neistota z budúcnosti a obava straty zamestania boli príčinou poklesu objemu

hypoték. Tí, ktorí sa rozhodli úver čerpať hľadali možnosti, ako čo najviac znížiť

riziko, aby sa nedostali do finančnej tiesne. Od roku 2010 HDP rástol a o rok

-80,00%

-60,00%

-40,00%

-20,00%

0,00%

20,00%

40,00%

60,00%

2006 2007 2008 2009 2010 2011

Vývoj HDP Vývoj objemu hypotekárneho úveru

26

neskôr zaznamenal nepatrný pokles. Objem úverov v roku 2011 sa držal na

rovnakej úrovni ako v roku predchádzajúcom. Na jeho nižšom objeme mala vplyv

vysoká nezamestnanosť.

Graf 6 Úvery domácnostiam a ich podiel na HDP (v mld. EUR, v %) v SR

Zdroj: (20)

Celková zadlženosť domácností meraná podielom na HDP je na Slovensku nižšia,

ako je priemer v eurozóne. Podieľ na nej majú nízke príjmy domácností, ktoré im

neumožňujú čerpať úvery v takom objeme ako v krajinách s vyššími priemernými

mzdami. Náklady na splácanie úverov tvoria v mnohých domácnostiach významnú

časť ich výdavkov. Slovensko je najdrahšou krajinou v eurozóne, čo sa týka

úrokov, ktoré za svoje úvery na bývanie platia.

Predchádzajúci graf č. 6 môžeme použiť i na porovnanie obľúbenosti

hypotekárnych úverov k úverom so stavebného sporenia dotované štátnou

prémiou, ktoré v druhej polovici 90-tych rokov dominovali. S rozvojom

hypotekárneho bankovníctva úrokové sadzby klesali a stavebné úvery sa stávali

menej populárnymi.

Tak isto môžeme pozorovať, že ostatné úvery na bývanie oproti hypotékam od

roku 2009 boli klientami viac preferované.

27

Graf 7 Priemerná úroková sadzba HÚ v SR


Priemerné úrokové sadzby hypoték od roku 2007 stále klesali. Treba ale dodať, že

boli najvyššie v eurozóne. V krajinách s jednotnou menou boli priemerne o dva

percentné body nižšie. Rozdiely je vidieť aj v porovnaní s Českou republikou, kde

sú úrokové sadzby tak isto nižšie. Klesajúci trend úrokových sadzieb možno

pripísať klientom, ktorí neustále hľadajú možnosti ako získať hypotéku s lepšími

podmienkami.

5,94%6,19% 6,00%

5,68%5,41%

4,77%

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

7,00%

2006 2007 2008 2009 2010 2011

Priemerná úroková sadzba

28

Graf 8 Podiely jednotlivých bánk na HÚ v decembri 2011 v SR

Zdroj: Vlastné spracovanie – údaje prevzaté z (22)

Najväčším objemom na hypotekárnych úveroch sa v decembri 2011 podieľala

VÚB s 46,47%, nasledovala Tatrabanka s 19,91% a tretí najväčší podieľ mala

Slovenská sporiteľňa s 11,86%. Ostatných päť bánk tvorilo na trhu necelých 21%.

3.4 Vyhodnotenie úrovne trhu v ČR a SR

Hypotékarny úver je v ČR veľmi populárny finančný nástroj pokiaľ ide o kúpu

nehnuteľnosti. Cena hypoték a ich dostupnosť zásadným spôsobom ovplyvňujú

vývoj na realitnom trhu. Hypotekárne úvery sa stali dostupnými pre radu ľudí, ktorí

na hypotéku pred tým nemali. Stalo sa tak vďaka rastu reálnych miezd a poklesu

úrokových sadzieb. Konkurencia bánk na hypotekárnom trhu bola veľká a niektoré

banky začali poskytovať aj rizikovejšie úvery, ako napr. 100% úvery, ktorých výška

predstavovala hodnotu financovanej nehnuteľnosti. K rastu hypotekárnych úverov

prispel dopyt po vlastnom bývaní. V roku 2007 si môže pripísať úspech nižšia

nezamestnanosť. V roku 2009 nastal výrazný pokles objemu poskytnutých úverov.

Spôsobila to finančná kríza, ktorá začala v lete 2007 v Spojených štátoch. Pre rok

2009 to malo za následok to, že banky sprísnili podmienky získania hypoték

a taktiež sa zvýšila úroková sadzba. Z toho vyplýva, že hypotekárny úver sa pre

8,32%

2,93%

3,67%

11,86%

19,91%

3,23%3,60%

46,47%

Československá obchodná banka

Dexia banka Slovensko

OTP Banka Slovensko

Slovenská sporiteľňa

Tatra banka

UniCredit Bank

VOLKSBANK Slovensko

Všeobecná úverová banka

29

určitú skupinu ľudí stal nedostupným. Čechy zaznamenali v roku 2011 vyšší dopyt

po hypotékach, čím objem hypoték vzrástol. Zásluhu mala nízka úroková sadzba

a taktiež zmena DPH od začiatku roku 2012.

Dopyt po nových úveroch na bývanie na Slovensku kontinuálne rástol až do roku

2009. Boom nastal v rokoch 2007 – 2008, kde objem poskytnutých hypoték

dosiahol takmer jednu miliardu eur. V roku 2008 mala zásluhu na rekordnom

objeme hypoték najnižšia miera nezamestnanosti, ktorá dosiahla 9,6%. I na

Slovensku nastal v ďalšom roku prepad ekonomiky zapríčinený ekonomickou

krízou v Spojených štátoch. Vtedy banky sprísnili podmienky získania hypoték, čo

malo za následok pokles ich objemu. Časť nových úverov na bývanie z

posledných rokov bola použitá na refinancovanie úverov predchádzajúcich rokov.

Banky nových klientov nezískavali, ale si ich navzájom preberali. Museli preto viac

pracovať s cenou, pretože išlo o refinancovanie a nie o získanie nového úveru.

I zmena zákona, ktorá uľahčuje refinancovanie úverov na bývanie, sa podieľa na

lacnejších hypotékach. Núti totiž banky oznamovať nové úrokové sadzby pri

refixácii s dostatočným predstihom. Dostupnosť bývania sa od roku 2009 zlepšuje.

Je to hlavne poklesom úrokových sadzieb ako aj poklesom cien nehnuteľností.

Slováci boli v roku 2011 opatrnejší a objem hypoték oproti minulému roku

stagnoval. Slováci patria medzi najmenej zadĺžených. Príčinou je nízka priemerná

mzda, ktorá im nedovolí čerpať úvery vo väčšom objeme.

V oboch krajinách sa hypotekárny trh vyvíjal s trendom HDP. Pokiaľ HDP rástol,

tak i trh zaznamenal rast. S rastom HDP je ochota vyššia sa zadlžovať.

S poklesom HDP ochota zadlžovať sa klesá a klienti hľadajú alternatívy

a výhodnejšie podmienky financovania. Tým, že klienti hľadajú nové alternatívy,

robia tlak na banky, ktoré sú potom nútené poskytnúť nižšie úrokové sadzby,

poprípade zaujímavejšie a lákavejšie ponuky.

30

4 Praktická časť

Hypotekárne úvery možeme rozdeliť do troch kategórií. Sú to klasické hypotéky,

bezúčelové hypotéky a hypotéky pre mladých.

Táto časť bakalárskej práce bude zameraná na hypotekárne produkty na

Slovenskom ako i na Českom trhu. Jednotlivé produkty budú porovnávané podľa

výšky úveru, doby splatnosti, úrokovej sadzby, výšky mesačnej splátky

a poplatkov.

4.1 Analýza hypotekárnych produktov vybraných bánk

Skôr než začnem analyzovať jednotlivé produkty vybraných bánk, je dôležité

špecifikovať na základe akého kritéria som si banky vybrala. Jedná sa o tri

najväčšie banky z každej krajiny podľa bilančnej sumy.

4.1.1 Česká republika

V Čechách som zvolila veľké banky s bilančnou sumou nad 100 mld. Kč: Česká

spořitelna, Československá obchodní banka, a.s., Komerční banka, a.s.

Česká spo řitelna

Česká spořitelna je moderná banka orientovaná na drobných klientov, malé

a stredné firmy a na mestá a obce. Nezastupiteľnú roľu hrá tiež vo financovaní

veľkých korporácií a v poskytovaní služieb v oblasti finančných trhov. Finančná

skupina Českej sporiteľne je počtom cez 5 miliónov klientov najväčšou bankou na

trhu. (23)

Česká spořitelna ponúka hypotekárne produkty ako Hypotéka České spořitelny,

Americká hypotéka, Stavební spoření, Úvěr ze stavebního spoření a úvery ako

Úvěr od Buřinky a Spotřebitelský úvěr. Na získanie hypotéky klient nemusí mať

účet v Českej sporiteľni. Platby môžu prebiehať i z účtu inej banky.

31

Československá obchodní banka, a. s. ( ČSOB)

Československá obchodní banka, a. s. pôsobí ako univerzálna banka v Českej

republike. ČSOB bola založená štátom v roku 1964 ako banka pre poskytovanie

služieb v oblasti financovanie zahraničného obchodu a voľnomenových operácií.

V júni 1999 bola privatizovaná – jej majoritným vlastníkom sa stala belgická KBC

Bank, ktorá je súčasťou skupiny KBC. V júni 2000 ČSOB prevzala Investičnú

a poštovú banku (IPB). Po odkúpení minoritných podielov sa v júni 2007 stala

KBC Bank jediným akcionárom ČSOB. Do konca roku 2007 pôsobila na českom

i slovenskom trhu; slovenská pobočka ČSOB bola oddelená k 1. Januáru 2008.

(24)

ČSOB ponúka hypotekárne produkty Hypoteční banky. U hypotéky s bonusom,

banka klientovi odpusti 5% z výšky úveru, ak u nej zostane po celú dobu splácania

hypotéky. Bezstarostná hypotéka je využiteľná na kúpu, výstavbu, rekonštrukciu,

či modernizáciu. Hypotéka s garantovanou výškou splátky zaistí rovnaké mesačné

splátky po celú dobu trvania hypotéky. Predhypotekárny úver sa používa pri

nákupe nehnuteľností, u ktorých spôsob nadobudnutia nespĺňa podmienky

zriadenia zástavného práva, Hypotéka bez dokladania príjmu. Americká hypotéka

je neúčelová hypotéka, ktorej prostriedky sa dajú použiť na čokoľvek. A na koniec

je to pôžička na lepšie bývanie, ktorá je vhodná pre tích, ktorí nemôžu využiť

ČSOB Hypotéku alebo nechcú čakať na úver zo stavebného sporenia. (25)

Komer ční banka, a.s. (KB)

Komerční banka, a.s., je materskou spoločnosťou Skupiny KB a je súčasťou

medzinárodnej skupiny Société Générale. Patrí medzi popredné bankové inštitúcie

v Českej republike a v regióne strednej a východnej Európy. Je univerzálnou

bankou so širokou ponukou služieb v oblasti retailového, podnikového

a investičného bankovníctva. (26)

Tak ako i ostatné banky, ponúka KB rozličné hypotéky. Flexibilná hypotéka

umožňuje klientovi odložiť začiatok splácania až o 12 mesiacov, kedykoľvek znížiť

výšku mesačnej splátky až o 50% alebo prerušiť splácanie až na tri mesiace,

prípadne umožní splatenie mimoriadnej splátky až do výšky 20% úveru. Vďaka

32

Hypotéke 2v1 je možné jedným úverom financovať nie len všetky investície

týkajúce sa kúpy, výstavby, či rekonštrukcie nehnuteľnosti, ale taktiež investície

spojené s vybavením domácnosti, alebo inými potrebnými výdajmi. Za zmienku

stoja i Hypoteční úvěr, Hypotéka Dopředu Dozadu, Předhypoteční úvěr,

Překlenovací hypoteční úvěr, Půjčka bez rizika - Perfektní půjčka, Úvěr

Gaudeamus a Úvěr na nemovitost.

4.1.2 Slovenská republika

Na Slovensku som zvolila tri najväščie banky podľa bilančnej sumy (úhrn

celkových aktív a pasív). Jedná sa o Slovenskú sporiteľňu, Tatra banku

a Všeobecnú úverovú banku.

Tatra banka (TB)

Pôvodná Tatra banka je najstarším peňažným ústavom na Slovensku. Vznikla v

roku 1885 a v medzivojnovom období sa stala jednou z najdôležitejších bánk.

Tatra banka, a.s., člen rakúskej Raiffeisen Banking Group, bola založená v roku

1990 ako prvá súkromná banka v rámci ČSFR, nadväzujúc tak na bohaté tradície

svojej predchodkyne, pôvodnej Tatra banky. Počas svojej krátkej histórie sa banka

stala jednou z najefektívnejšie hospodáriacich a najväčších bánk na Slovensku.

Svojimi hospodárskymi výsledkami, kvalitnými službami, úrovňou komunikácie a

stabilnou štruktúrou akcionárov potvrdzuje, že ide o dlhodobo dôveryhodnú

finančnú inštitúciu a silnú univerzálnu banku, ponúkajúcu špičkové finančné služby

domácim aj zahraničným korporátnym a retailovým klientom. (27)

Tatrabanka ponúka množstvo rozličných produktov. Sú to úvery na bývanie, pod

ktoré spadá Hypotéka TB, Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých

a Hypotéka bez dokladovania príjmu. Z bezúčelových úverov sú to: Bezúčelový

úver TB Classic, Bezúčelový úver TB Garant, Americká hypotéka TB, Americká

hypotéka TB bez dokladovania príjmu.

33

Všeobecná úverová banka (VÚB)

Všeobecná úverová banka, a.s. (VÚB) vznikla v roku 1990 oddelením od Štátnej

banky Československej. V súčasnosti je VÚB s počtom klientov 1,2 milióna druhou

najväčšou bankou na Slovensku. Majoritným vlastníkom VÚB je od roku 2001

talianska skupina Intesa Sanpaolo. (28)

VÚB ponúka širokú paletu účelových i bezúčelových úverov na bývanie ako

i množstvo spotrebiteľských pôžičiek (flexipôžičky). Z úverov na bývanie sú to

Flexihypotéka, Flexihypotéka so štátnym príspevkom pre mladých, Bezúčelová

flexihypotéka, Hypotekárny certifikát, Flexihypotéka na developerské projekty,

Flexihypotéka na refinancovanie.

Slovenská sporite ľňa

Slovenská sporiteľňa je banka s najdlhšou tradíciou sporiteľníctva na Slovensku,

korene ktorého siahajú až do 19. storočia. Od roku 2001 je členom jednej

z najväčších stredoeurópskych bankových skupín Erste Group obsluhujúce 17,7

milióna klientov v ôsmych krajinách strednej a východnej Európy. (29)

Ako väčšina úverových bánk ponúka i Slovenská sporiteľňa Úvery na bývanie,

Úvery na bývanie na vyplatenie úveru z inej banky a Hypotekárny úver pre

mladých.

4.1.3 Rýchlos ť vyriadenia hypotekárneho úveru

Na vyriadenie hypotekárneho úveru sú potrebné určité doklady. Kedže je hypotéka

účelový úver na financovanie nehnuteľnosti, je potrebné preukázať účel úveru

napr. kúpnou zmluvou, stavebným povolením atď. Kupovaná nehnuteľnosť musí

byť založená a k nej je potrebný znalecký posudok, ktorý si klient opatrí buď sám,

alebo mu banka urobí ocenenie nehnuteľnosti. Tak isto je potrebná i poistná

zmluva na poistenie nehnuteľnosti proti poškodeniu alebo zničeniu. K žiadosti

o úver je potrebné doložiť preukaz totožnosti a doklad o súčasnej adrese. Doklad

o príjme banka nevyžaduje, lebo si ho sama v Sociálnej posťovni overí.

34

Na webových stránkach VÚB je uvedené, že od podania žiadosti o úver až po

schválenie hypotéky musí klient počítať približne päť pracovných dní. Z osobného

rozhovoru s pracovníkom VÚB vyplynulo, že vyriadenie hypotéky trvá priemerne

dva týždne. Závisí to predovšetkým na snahe klienta a predložení jeho dokladov

a dokumentov, ktoré sú k žiadosti o hypotéku potrebné. Taktiež je možné úver

vyriadiť i expresne do 48 hodín. Banka si za túto službu účtuje 1,2% z výšky

úveru. Pre klientov s čistým mesačným príjmom nad 2 000 eur je táto služba

zdarma.

4.1.4 Výška úveru a doba splatnosti

Minimálnu výšku hypotekárneho úveru si určí každá banka sama. Dôležitú úlohu

hrá hodnota nehnuteľnosti, ktorá je ohodnotená znalcom. Ohodnotená cena

nehnuteľnosti tak tvorí základ pre výpočet maximálnej výšky hypotéky. Ďalším

dôležitým faktorom je jeho príjem. Na základe rozdielu príjmov a výdajov žiadateľa

(alebo žiadateľov) sa určí mesačná možná výška splátky a podľa zvolenej

splatnosti úveru banka vypočíta maximálnu možnú výšku úveru.

Tabuľka 4 Výška úveru a doba splatnosti v ČR

Banka Česká spořitelna ČSOB Komerční banka

Názov úveru Hypotéka České

spořitelny ČSOB Hypotéka Flexibilná hypotéka

Minimálna výška úveru 500 000 Kč 200 000 Kč 200 000 Kč Maximálna výška úveru - % z ceny nehnuteľnosti

100 % 100 % 100 %

Min. doba splatnosti 1 rok 5 rokov 1 rok

Max. doba splatnosti 30 rokov 30 rokov 30 rokov


Maximálna doba splatnosti je 30 rokov, nie však dlhšie ako nad 70 rokov veku

klienta. V Komerčnej banke by klient nemal presiahnúť hranicu 65 rokov. Banka

chce mať istotu, že klient svoj zaväzok splatí pokiaľ je stále zarobkovo činný.

35

Tabuľka 5 Výška úveru a doba splatnosti v SR

Banka Tatra banka Slovenská sporiteľňa VÚB

Názov úveru Hypotéka TB Úver na bývanie Flexihypotéka

Minimálna výška úveru € 10 000 € 7 000 € 6 600

Maximálna výška úveru

až do 100 % hodnoty založenej

nehnuteľnosti

závisí od schopnosti klienta splácať úver a

od hodnoty zabezpečenia

závisí od hodnoty a typu

nehnuteľnosti poskyt- nutej ako zábezpeku

a od schopnosti splácať úver

Min. doba splatnosti 4 roky 10 rokov 4 roky

Max. doba splatnosti 30 rokov 30 rokov 30 rokov


Vo VÚB je možné získať hypotéku už vo výške 6 600 eur, v Tatrabanke až od

10 000 eur. V Českej republike poskytuje ČSOB a KB hypotéky od 200 000 Kč,

Česká spořitelna až od 500 000 Kč.

Na Slovensku je minimálna doba splatnosti daná štyrmi rokmi, ale v Čechách

predstavuje táto doba iba rok. Maximálna hranica je stanovená tridsiatimi rokmi.

Vo VÚB by vek klienta nemal presiahnúť 65 rokov i keď vo výnimočných

prípadoch môže banka udeliť výnimku a dobu splatnosti tak preĺžiť o jeden až dva

roky.

4.1.5 Fixácia úrokovej sadzby

V tomto roku je výška úrokových sadzieb u hypotekárnych úverov na historickom

minime. Pred štyrmi rokmi sa sadzby ešte pohybovali tesne pod hranicou 6%

a situácia naznačovala, že sadzby sa pravdepodobne nikdy neznížia. I napriek

tomu, že sa pokles úrokových sadzieb neočakával, úroková sadzba poklesla.

Tabuľka 6 Fixácia úrokovej sadzby v ČR


Fixácia - 1 rok 4,09 % 4,14 % 4,09 %

Fixácia - 3 roky 3,39 % 3,49 % 3,49 %

Fixácia - 5 rokov 3,19 % 3,49 % 3,49 %

Fixácia - 10 rokov 4,29 % 4,49 % 4,39 %

Fixácia - 15 rokov individuálna 4,59 % 4,69 %


36

Od novembra 2012 je možné si zjednať novú službu Hypotéka s prémiou, vďaka

ktorej môžu klienti získať späť časť zaplatených úrokov vo výške 4% z vyčerpanej

hypotéky. Túto službu si môžu zjednať noví i stávajúci klienti u hypoték so

zostávajúcou minimálnou dobou splatnosti 20 rokov s fixáciou na 3, 4 alebo 5

rokov. Hypotéka České spořitelny zvíťazila v súťaži Fincentrum Banka roku

a podľa odbornej poroty sa stala Hypotékou roku 2012. (32)

Tabuľka 7 Fixácia úrokovej sadzby v SR


Fixácia na 1 rok od 4,65% od 5,29% od 3,99%

Fixácia na 3 roky od 4,05% od 5,09% od 3,99%

Fixácia na 5 rokov od 4,95% od 5,39% od 4,39%

Fixácia na 10 rokov od 5,65% od 6,19% od 5,39%

Fixácia na 15 rokov od 6,05% - -


Na konci roka pripravila VÚB špeciálnu ponuku úrokových sadzieb hypotekárnych

úverov s jednoročnou a trojročnou fixáciou. Pri flexihypotéke bolo tak možné

získať úrok 3,09%, čo bol historický najnižší úrok. Klienti sa museli preukázať

dostatočným príjmom a zriadiť si k hypotéke doplnkové služby, ako je vedenie

Flexiúčtu vo vybraných pásmach, na ktorý potom zasielajú ich príjem. Ďalej si

klienti museli poistiť úver, domácnosť a nehnuteľnosť a zároveň výška ich úveru

nesmela presiahnúť 50% z hodnoty nehnuteľnosti.

V Slovenskej sporiteľni je možné získať úrok znížený o 0,75% v akcii Lepšie

úroky. Podmienkou jeho získania je zasielanie výplaty na osobný účet (min. €

250). Táto ponuka platí pre všetky fixácie okrem 5-ročnej. Takže pri využití tejto

akcie sa bude úroková sadzba pre fixáciu na 1 rok pohybovať od 4,59%.

Ak má klient mesačne k dispozícii viac finančných prostriedkov ako je mesačná

splátka úveru, môže každý mesiac priložiť ľubovoľnú sumu až do výšky jej

trojnásobku. Takto ušetrí na úrokoch a splatí úver skôr. Pri ukončení fixácie

úrokovej sadzby môže znížiť svoj úver mimoriadnou splátkou až do výšky zostatku

úveru a to bez poplatku.

37

4.1.6 Mimoriadna splátka a pred časné splatenie hypotéky

Banky poskytujúce hypotéky dávajú svojím klientom možnosť splatiť mimoriadne

splátky bez sankcií. Niektoré len v dobe výročia fixácie, iné zasa raz do roka alebo

niekoľkokrát v roku. Mimoriadnou splátkou má tak klient možnosť si znížiť

mesačnú splátku alebo skrátiť dobu splatnosti.

Poplatok za predčasné splatenie hypotekárneho úveru v ČR k termínu zmeny

fixácie je možné v každej banke bez poplatku. Každá banka si účtuje poplatok za

predčasné splatenie úveru mimo termínu zmeny fixácie. Tieto poplatky sa

pohybujú v rozmedzí až niekoľko desaťtisíc Kč. Väčšinou sú tieto čiastky

vyjadrené percentom z predčasne splatenej splátky. Čím vyššia je splátka, tým

vyšší je aj poplatok. Pri hypotékach často záleží na tom, koľko rokov pred koncom

fixácie bude splatená. Počtom započatých rokov sa potom percento zo splatenej

čiastky násobí.

Tabuľka 8 Mimoriadna splátka a predčasné splatenie hypotéky v ČR


Mimoriadna splátka úveru mimo termínu obnovy úrokovej sadzby

Bez sankcie, maximálna výška 10% z výšky mimoriadnej

splátky

Max. 25% z výšky mimoriadnej splátky

Mimoriadna splátka do 20% z úveru bez

sankcií

Mimoriadna splátka úveru k dátumu obnovenia úr. sadzby

Bez sankcie, poplatok 200 Kč mesačne

zdarma zdarma

Predčasné splatenie úveru mimo termínu obnovy úrokovej sadzby

sadzba * 1/2 splátky * počet rokov do konca

fixácie

5 % za každý rok, 1 %

podmienky zmluvy

Predčasné splatenie úveru k dátumu obnovenia úrokovej sadzby

zdarma zdarma zdarma

Zdroj: vlastné spracovanie – údaje prevzaté z (33) (34) (35)

Vo výššie uvedených bankách je možné splatiť mimoriadnu splátku k dátumu

obnovenia úrokovej sadzby zdarma, v Českej sporiteľni si klient za túto službu

musí pri Hypotéke České spořitelny priplatiť mesačne 200 Kč. Sankcia za

mimoriadnu splátku mimo termínu obnovy úrokovej sadzby sa vzťahuje na ČSOB,

kde mimoriadna splátka dohodnutá v zmluve je jedno percento z dohodnutého

rámca mimoriadnych splátok, nedohodnutá v zmluve päť percent z výšky

38

mimoriadnej splátky za každý započatý rok pred koncom platnosti úrokovej

sadzby, max. 25% z výšky mimoriadnej splátky. Česká spořitelna umožňuje splatiť

mimoriadnu splátku mimo termínu obnovy úrokovej sadzby bez sankcie, ale za

túto službu si účtuje mesačne 149 Kč a jednorázový poplatok vo výške 1 999 Kč.

V KB je možnosť rýchlejšieho predčasného splatenia úveru opakovanou

mimoriadnou splátkou až do výšky 20% z úveru bez sankcií.

V KB predčasné splatenie úveru mimo termín dátumu obnovenia úrokovej sadzby

závisí od jednotlivých podmienok zmluvy. Česká spořitelna si účtuje max.výšku

poplatku a to vynásobením polovice splátky s výškou mimoriadnej splátky,

aktuálnou výškou úrokovej sadzby a počtom zostávajúcich rokov do konca fixácie

vrátanie započatých. V ČSOB v prípade mimoriadnej splátky nezjednanej

v zmluve je poplatok vo výške 5% z výšky mimoriadnej splátky za každý započatý

rok, max. však 25% z výšky mimoriadnej splátky a 1% zo zjednanej mimoriadnej

splátky istiny v prípade mimoriadnej splátky zjednanej v zmluve. Celkový objem

takto zjednaných mimoriadných splátok nesmie prekročiť 50% zjednanej výšky

úveru.

Doplatenie úveru sa musí banke vopred ohlásiť. Česká spořitelna od klientov

vyžaduje, aby ich klient informoval týždeň pred začiatkom novej fixácie. ČSOB

chce byť informovaná 14 dní a KB 10 pracovných dní pred koncom fixácie.

Na Slovensku od 1.septembra 2012 novela zákona o bankách stanovuje možnosť

predčasne splatiť celý alebo len časť hypotekárneho úveru bez poplatku k dátumu

obnovenia úrokovej sadzby. Klientom sa tak naskytuje možnosť splatiť

nevýhodnejší hypotekárny úver iným, výhodnejším a taktiež má možnosť sa

rozhodnúť, či v danej banke ako klient i naďalej zostane alebo prejde prípadne ku

konkurencii.

39

Tabuľka 9 Mimoriadna splátka a predčasné splatenie hypotéky v SR


Mimoriadna splátka úveru mimo termínu obnovy úrokovej sadzby

5% z výšky mimoriadnej splátky.

2% z výšky mimoriadnej splátky,

max. 10% z mimoriadnej splátky

1x v roku do 20% istiny úveru z celkovej

hodnoty

Mimoriadna splátka úveru k dátumu obnovenia úr. sadzby


Predčasné splatenie úveru mimo termínu obnovy úrokovej sadzby

5% z predčasne splácanej istiny

2% z výšky mimoriadnej splátky,

max. 10% z mimoriadnej splátky

4% z výšky vyplácanej sumy, min. € 166

Predčasné splatenie úveru k dátumu obnovenia úrokovej sadzby



Mimoriadne splátky úveru mimo termínu obnovy úrokovej sadzby je možné splatiť

u Tatrabanky za poplatok 5% z výšky mimoriadnej splátky, ktorá musí byť min.

trojnásobok mesačnej splátky. Slovenská sporiteľňa si účtuje 2% z výšky

mimoriadnej splátky, ktorá sa násobí počtom dní chýbajúcich do skončenia doby

fixácie, maximálne však do výšky 10% z mimoriadnej splátky a vo VÚB je možné

splatiť do 20 % z celkovej výšky úveru (nie zo zostatku) mimoriadnou splátkou bez

poplatku každý rok, inak bude účtovaný poplatok 4 % z výšky mimoriadnej splátky,

minimálne však 166 eur.

Mimoriadnu splátku úveru k dátumu obnovenia úrokovej sadzby je možné splatiť

v každej z uvedených bánk bez sankcií. V Tatrabanke jej výška však musí byť

min. 3-násobok mesačnej splátky, v Slovenskej sporiteľni je tento poplatok nulový

za predpokladu, že lehota mimoriadnej splátky je jeden obchodný deň po

ukončení doby fixácie a vo VÚB je to v zmysle zákona bez poplatku bez

akýchkoľvek podmienok.

Predčasné splatenie úveru mimo termínu obnovy úrokovej sadzby je možné za

poplatok 5% z predčasne splácanej istiny u Tatra banky, 2% z výšky mimoriadnej

splátky, ktorá sa násobí počtom dní chýbajúcich do skončenia doby fixácie,

maximálne však do výšky 10% z mimoriadnej splátky u Slovenskej sporiteľne

a VÚB si účtuje 4% z vyplácanej sumy.

40

Celý zostatok úveru je možné splatiť bez poplatku predčasne v čase obnovy

fixácie úrokovej sadzby u všetkých uvedených bánk.

Doteraz bolo možné splatiť predčasne celý úver. Teraz je možné bez poplatku

splatiť úver aj čiastočne pri výročí fixácie. Banky majú povinnosť informovať klienta

o tejto možnosti a to dva mesiace vopred. Tak isto musia uverejniť nové práva

klientov vo svojich obchodných podmienkach.

Treba ale dávať pozor na to, že pri realizácii mimoriadnej splátky v čase obnovy

fixácie sa zníži výška mesačnej splátky, ale zachová sa doba splatnosti. Ak chce

klient splácať naďalej pôvodnú výšku mesačnej splátky, môže požiadať o zmenu

zmluvných podmienok. Banka mu skráti splatnosť tak, aby nová splátka

zodpovedala tej pôvodnej. Poplatok za takúto zmenu je 150 eur. (36)

4.1.7 Poplatky

Banky si účtujú rôzne poplatky za služby, ktoré ponúkajú. Sú situácie, kedy je

možné mať hypotéku zbavenú niektorých poplatkov. Neznamená to, že si banka

poplatky vôbec neúčtuje, ale že tieto poplatky nie sú priamo účtované klientovi. Sú

premietnuté do výšky úrokovej sadzby. Ďalšou možnosťou je využitie rôznych

akcií, ktoré občas banky ponúkajú, V tomto prípade sa jedná o poplatky od ktorých

banka upustí bez toho aby bola sadzba hypotéky navýšená.

Tabuľka 10 Porovnanie hypotéky s poplatkom a bez poplatku za vedenie úverového účtu v ČR


Názov úveru Hypotéka s prémií ČSOB Hypotéka Flexibilná hypotéka

Výška úveru 2 522 500 Kč 2 522 500 Kč 2 522 500 Kč Fixácia 5 rokov 5 rokov 5 rokov Splatnosť 30 rokov 30 rokov 30 rokov Úroková sadzba 3,04% 4,29% 3,99% Poplatok pri schválení úveru zdarma zdarma zdarma Spracovanie žiadosti zdarma zdarma 2 900 Kč Spravovanie úveru 150 Kč 150 Kč 0 Kč Výška mesačnej splátky 10 689 Kč 12 468 Kč 12 028 Kč

Zdroj: vlastné spracovanie – údaje prevzaté (37) (38) (39)

41

Komerční banka poskytuje spravovanie úveru zdarma. Česká spořitelna a ČSOB

vyberajú poplatok mesačne vo výške 150 Kč. Pri rovnakých kritériach sa mesačná

splátka jednotlivých bánk líši predovšetkým vďaka úrokovej sadzbe. Úlohu hrajú aj

poplatky, ktoré si banky účtujú. Mesačná splátka Komerční banky je o 440 Kč

nižšia od splátky, ktorú ponúka ČSOB. Najnižšiu splátku ponúka Česká spořitelna.

Rozdiel medzi najnižšou a najvyššou mesačnou splátkou predstavuje 1 779 Kč, čo

je už nemalá čiastka. Poplatky pri schválení úveru si neúčtuje žiadna zo

zmienených bánk. Za spracavanie žiadosti si Komerční banka účtuje 2 900 Kč,

u ostatných bánk je táto služba zdarma.

Poplatok za spravovanie úveru v Českej sporiteľni sa neuplatňuje u všetkých

úverov zjednaných v období 1.3. - 31.5.2013 a úverov, ktorým sa v tomto období

mení fixácia úrokovej sadzby. Cena sa neuplatňuje po celú dobu trvania úveru.

Podmienky pre získanie hypotéky s prémiou je fixácia úrokovej sadzby na 3, 4 a 5

rokov a doba splatnosti min. 20 rokov. Klient získa zľavu na úrokovej sadzbe vo

výške 0,3% pre prvé obdobie fixácie a k tomu finančnú prémiu vo výške 4%

z vyčerpanej čiastky hypotéky, ktorú môže použiť na čokoľvek. Prémia je

vyplácaná pomerne na začiatku druhého a každého ďalšieho obdobia fixácie

úrokovej sadzby až do 20 rokov od podpisu úverovej zmluvy. Pokiaľ ale klient

uskutoční mimoriadnú splátku, nárok na prémiu mu zaniká. Vyplatené prémie však

nevracia. Za službu Hypotéka s prémií je účtovaný jednorázový poplatok 3 000 Kč,

ktorý môže byť zahrnutý do výšky hypotéky.

V novembri 2012 prebiehali v České spořitelně Hypotekárne dni behom ktorých

bola garantovaná pevná úroková sadzba vo výške 2,99% s fixáciou na päť rokov

a to až do 90% hodnoty nehnuteľnosti pre klientov žiadajúcich o hypotéku.

Samozrejme podmienkou získania boli štandardné podmienky pre poskytnutie

úveru a hypotéka musela byť splácaná z aktívneho účtu České spořitelny. Tieto

hypotéky boli v histórii České spořitelny s najnižšími úrokovými sadzbami.

Hypotéka České spořitelny patrí dlhodobo medzi najobľúbenejšie hypotekárne

produkty na českom trhu. Je poskytovaná bez poplatku za vyriadenie, ponúka

nízke úrokové sadzby a ďaľšie výhody ako možnosť prerušenia splácania

a možnosť mimoriadných splátok. Klienti využívajú túto hypotéku i na

refinancovanie iných úverov.

spořitelny je veľmi výhodná ponuka

s nehnuteľnosťami.

U Komerční banky platí výška úrokovej sadzby len za splnenia podmienky

zjednania poistenia schopnosti spláca

hypotekárneho úveru) a

bance. V ponuke sú aj ď

ako zníženie splátky až o

využitia mimoriadnej splátky do 20% z

na 3 mesiace, pričom

pre úvery do 85% ceny zastavených nehnute

opakovať, ale vždy najskôr po riadnom uhradení dvanástich po sebe idúcich

mesačných splátkach (anuitných i

o 12 mesiacov.

V náväznosti na aktuálnu situáciu na trhu za

ponúkať hypotekární úvery bez mesa

Týchto bánk naďalej pribúda.

ku dnešnému dňu ponúkajú veden

Graf 9 Poplatky za vedenie úverového ú


0

50

100

150

200

250

Poplatok za vedenie úverového ú

42

refinancovanie iných úverov. Dôvodom pretrvávajúceho záujm

ľmi výhodná ponuka klientom a priaznivá situácia na trhu

ní banky platí výška úrokovej sadzby len za splnenia podmienky

stenia schopnosti splácať u Komerčnej poisť

hypotekárneho úveru) a smerovanie príjmov klienta na účet vedený v

ponuke sú aj ďalšie možnosti, ktoré sa dajú využiť po posúdení bankou

až o 50% v priebehu splácania alebo možnos

mimoriadnej splátky do 20% z úveru. Možné je i prerušenie s

čom pri odklade slátok sa neplatí ani istina, ani úroky (platí to len

pre úvery do 85% ceny zastavených nehnuteľností). Toto

, ale vždy najskôr po riadnom uhradení dvanástich po sebe idúcich

ných splátkach (anuitných i úrokových). Začiatok splácania sa dá odloži

V náväznosti na aktuálnu situáciu na trhu začali niekoré banky v

hypotekární úvery bez mesačných poplatkov za vedenie úverového ú

ďalej pribúda. V následujúcom grafe sú znázornené banky, ktoré

ňu ponúkajú vedenie úverového účtu bez poplatkov.

Poplatky za vedenie úverového účtu v Kč / mesiac v ČR

acovanie – údaje prevzaté z (40)

Poplatok za vedenie úverového účtu Poplatok za iných podmienok

Dôvodom pretrvávajúceho záujmu o hypotéky České

priaznivá situácia na trhu

ní banky platí výška úrokovej sadzby len za splnenia podmienky

čnej poisťovne (vo výške

čet vedený v Komerční

po posúdení bankou

možnosť opakovaného

prerušenie splácania až

sa neplatí ani istina, ani úroky (platí to len

ností). Toto všetko je možné

, ale vždy najskôr po riadnom uhradení dvanástich po sebe idúcich

iatok splácania sa dá odložiť

ali niekoré banky v Čechách

ných poplatkov za vedenie úverového účtu.

následujúcom grafe sú znázornené banky, ktoré

tu bez poplatkov.

ČR

Poplatok za iných podmienok

43

Poplatky sa môžu líšiť v rámci jednotlivých bánk podľa druhu produktu. V grafe sú

najnižšie sadzby za vedenie úverového účtu na trhu bez ohľadu na to, o aký

hypotekárny produkt sa jedná. Poplatok za iných podmienok znamená, že bude

poplatok za vedenie úverového účtu účtovaný pokiaľ si klient vedenie úverového

účtu s nulovým poplatkom nezjedná s bankou. Jedná sa teda o službu, ktorú

banka poskytuje, ale nie automaticky. Jedná sa o banku LBBW Bank a GE Money

Bank. UniCredit Bank poskytuje túto službu bezplatne iba pri HU PLUs. ČSOB

a Hypoteční banka si účtujú za vedenie úverového účtu 150 Kč. V oboch bankách

je za mesačný poplatok 250 Kč možnosť mimoriadnej splátky

V ČR sa uvažuje všeobecne o zrušení poplatkov za vedenie úverového účtu,

pokiaľ bol tento zriadený za účelom získania hypotekárneho úveru. Momentálne

sa posudzuje každý prípad individuálne. Samozrejme bude banka uvažovať

o upustení týchto poplatkov, až keď sa klient sám ozve a banku o to požiada. Nie

je ale zárukou, že po tejto žiadosti budú poplatky za vedenie bežného účtu

odpustené. Nie je však na škodu sa o to pokúsiť. V najhoršom prípade banka túto

žiadosť odmietne a klient bude musieť i naďalej tieto poplatky hradiť.

Tabuľka 11 Porovnanie hypotéky s poplatkom a bez poplatku za vedenie úverového účtu v SR

Tatra banka Slovenská sporiteľňa

VÚB

Názov úveru Hypotéka TB Úver na bývanie Flexihypotéka Výška úveru 100 000 € 100 000 € 100 000 € Fixácia 5 rokov 5 rokov 5 rokov Splatnosť 30 rokov 30 rokov 30 rokov Úroková sadzba 5,85% 7,49% 4,39% Poplatok pri schválení úveru neuvádza neuvádza neuvádza Spracovanie žiadosti 800 € 999 € 800 € Spravovanie úveru 3,50 € 3,49 € 3,30 € Výška mesačnej splátky 590,00 € 681,60 € 500,17 €

Zdroj: vlastné spracovanie – údaje prevzaté (41) (42) (43)

Úrokové sadzby sa medzi danými bankami veľmi líšia. Najdrahšiu hypotéku

ponúka Slovenská sporiteľňa, v ktorej úroková sadzba fixovaná na 5 rokov

dosahuje výšku 7,49%. Oproti Flexihypotéke z VÚB je o 181 eúr mesačne drahšia.

To je čiastka, ktorá predstavuje takmer štvrtinu priemernej mesačnej mzdy na

44

Slovensku. V Slovenskej sporiteľni sa zmení výška mesačnej splátky na 509,58

er akonáhle je potenciálny klient už jestvujúcim klientom Slovenskej sporiteľne.

Alternatívne si banky účtujú poplatky podľa potreby klientov a služieb, ktoré

v priebehu trvania hypotéky pre nich poskytujú. Sú to poplatky napr. za zmenu

v úverovej zmluve, ktoré sa na Slovensku pohybujú v rozmedzí od € 100 do € 150,

alebo poplatky za zabezpečenie úveru, ktorých výška je obdobná.

Poplatky za vedenie úverového účtu sú na Slovensku ešte stále bankami

účtované. Zákon o zrušení poplatkov za vedenie úverového účtu nadobudne

účinnosť od 1.6. 2013.

4.2 Vyhodnotenie úrovne hypotekárnych produktov

v Českej a Slovenskej republike

Banky ponúkajú množstvo rozmanitých hypotekárnych produktov. Hypotekárne

úvery, teda klasické hypotéky bez štátneho príspevku, ktorých úroky boli v

počiatkoch hypotekárneho úverovania na Slovenku vysoké sa vo veľkej miere

dotovali štátnym príspevkom.

V súčasnej dobe sa úrokové sadzby znížili a hypotéky sa stávajú stále

obľúbenejšími, hlavne v Čechách. Na Slovensku dominujú taktiež hypotéky, ale

v porovnaní s úvermi so stavebného sporenia nie sú až tak populárne. V Čechách

sa úvery so stavebného sporenia tešili veľkej obľube a to hlavne do roku 2009.

Potom ich obľuba začala pomaly opadať. Príčinou ich poklesu je stále nižšia

dotácia zo strany štátu. Na Slovensku je táto dotácia už niekoľko rokov stále

rovnaká.

Pri výbere banky a konkrétneho hypotekárneho produktu je dôležitým kritériom je

cena úveru a rýchlosť jeho poskytnutia. Úroková sadzba je jedným z niekoľkých

kritérií, ktoré by mal klient vziať v úvahu. Táto sa odvíja od doby fixácie a od

ďalších parametrov, ktoré banka od klienta bude vyžadovať. Vo všetkých bankách

spomenutých v tejto bakalárskej práci je možné fixovať úrokovú sadzbu na 1 – 10

rokov, v niektorých dokonca až na 15, pričom sú troj- a päťročné fixácie klientami

uprednostňované. Ďalšie rozdiely možno nájsť predovšetkým v poplatkovej

45

politike. Poplatok za uzavretie zmluvy je značným výdavkom, no účtujú si ho

všetky banky, rozdiely sú len v tom, či pred, alebo až po uzavretí zmluvy. Zvyčajne

sa pohybuje tento poplatok okolo pol percenta z požadovanej cieľovej sumy. Od

ďaľších poplatkov môže byť úplne upustené pri rôznych akciách, ktoré bankové

inštitúcie ponúkajú, alebo môžu byť rozpustené v úrokovej sadzbe. Môže sa

jednať i o nadštandardné ponuky poistenia, zľavy, prípadne môže byť rozhodujúca

kvalita a rozsah poradenských služieb.

4.3 Prípadová štúdia – Financovanie vlastného bývan ia

hypotekárnym úverom

Táto prípadová štúdia sa zaoberá výškou hypotekárneho úveru, ktorý je potrebný

na kúpu bytu vo vybranom meste Českej a Slovenskej republiky. Zvolila

som mesto Zlín v ČR a mesto Nitra v SR. Tieto mestá sú si veľkosťou

a významom podobné a obe sa nachádzajú v blízkosti väčšieho mesta. Hlavné

mestá som nevolila z dôvodu rozličnej špecifickosti, ktoré sa ich zvyčajne týkajú.

4.3.1 Modelový príklad

V rámci tohoto modelového príkladu sa jedná o dva mladé páry vo veku 30 rokov,

ktorí si chcú poriadiť vlastný byt, na ktorý potrebujú získať finančné prostriedky

pomocou hypotekárneho úveru. Jedná sa o byt s rozlohou 70 m2. Jeden byt sa

nachádza v Zlíne a druhý v Nitre. Oba páry sú zárobkovo činné a každý z nich

zarába priemernú mesačnú mzdu v danom kraji, v ktorom si byt chcú poriadiť.

V Zlíne priemerná hrubá mesačná mzda dosahuje 21 467 Kč a v Nitre 662 eur.

Pár zo Zlína má k dispozícii mesačný čistý príjem 33 708 Kč a pár z Nitry

1 048,60 eur. Oba páry spĺňajú požiadavky na udelenie hypotekárneho úveru a

nemajú žiadne iné záväzky. Našetrené nemajú žiadné peniaze, takže budú

potrebovať 100% z hodnoty bytu. Kupovaný byt bude slúžiť ako zastavená

nehnuteľnosť a odhad ceny bytu sa bude rovnať jeho kúpnej cene. Úroková

sadzba bude fixovaná na 3 roky. Pre jednoduchosť výpočtov v tejto prípadovej

štúdií sa po skončení fixácie bude úroková sadzba pohybovať v rovnakej výške

ako daná fixácia.

46

4.3.2 Veľkos ť a cena bytu

Priemerná slovenská rodina má 3,6 člena a 2,5 - izby je priemerná rozloha bytu,

v ktorej slováci bývajú, čo je menej ako 70 štvorcových metrov. V okrese Nitra

bolo do konca tretieho štvrťroka 2012 v súkromnom sektore dokončených 287

bytov. Priemerná obytná plocha bola 75 m2. Priemerná rozloha bytu v Zlíne sa

pohybuje okolo 67 m2.

Bývanie stojí domácnosť význámnú časť jej príjmu. O akú veľkú časť sa jedná

závisí na príjmoch domácnosti, veľkosti bytu a tiež aj mieste, v ktorom sa daný byt

nachádza. Často si ľudia vyberajú byty v centre mesta, aby sa rýchlejšie dostali do

práce a aby mali všetko „pokope“. Lacnejšie môžu byť byty v okolí väčšieho mesta

ako priamo v ňom. Stačí si pozrieť dobré vlakové alebo autobusové spojenie do

práce, prípadne to môže byť i cesta autom a byt sa dá kúpiť o značnú čiastku

lacnejšie.

Pri výbere bytu treba byť ostražitý, pretože ceny nehnuteľností, ak sú ponúkané

prostredníctvom realitných kancelárií, môžu byť uvedené bez alebo s DPH.

Z údajov uverejnených realitnými kanceláriami môže byť i nejasné, o ktorú z cien

sa jedná. A jednoznačne stanoviť ukazateľ, akým je cena za meter štvorcový, tiež

nie je také jednoduché, ako by sa na prvý pohľad zdalo. Cena môže byť uvedená

za meter štvorcový plochy bytu. Inokedy to môže byť predajná plocha alebo

užitková plocha. Je preto nevyhnuté zistiť, čo všetko sa pod daný pojem zahrňuje.

Rôzné typy výpočtov potom môžu viesť k rozličným cenám za štvorcový meter.

Podľa m2.zoznam.sk dosahuje v Nitre priemerná cena bytu za m2 hodnotu 974 Eur

a priemerne sa dá byt kúpiť za 61 696 Eur. Realitymix.centrum.cz na svojich

stránkach uvádza, že byty sa v Zlíne v januári 2013 predávali priemerne za 1

628 579 Kč a cena za 1m2 predstavovala 23 735 Kč.

V nasledujúcej tabuľke je príjem domácností počítaný ako dvojnásobok

priemernej mzdy v regióne. Náklady na bývanie predstavujú tretinu príjmu

domácnosti. Nie sú znázornené všetky kraje ČR, ale len tri s najnižšou a tri

s najvyššou predajnou cenou. Zahrnutý je aj Zlínsky kraj, ktorý sa nachádza na

siedmom v mieste v poradi s najvyššou cenou bytu a pre názornosť i Stredočeský

47

kraj, v ktorom je predajná cena o 250 tisíc Kč a plat o 3 tisíc Kč vyšší ako

v Zlínskom kraji. To má za následok, že rovnaký byt bude v oboch krajoch

splatený za rovnakú dobu, a to 6 rokov.

Tabuľka 12 Doba splatnosti bytu rovnakej rozlohy v regiónoch ČR

Poradie Kraj Predajná

(realizovaná) cena

Priemerný plat v regióne

Doba splatnosti bytu (v rokoch)

1 Ústecký 500 500 23 174 3

2 Liberecký 760 000 23 422 4

3 Karlovarský 760 000 21 723 4

7 Zlínský 1 046 680 22 655 6

11 Stredočeský 1 296 742 25 651 6

12 Pardubický 1 271 605 22 978 7

13 Juhomoravský 1 479 312 24 651 8

14 Praha 2 613 762 33 546 10

Zdroj: (44)

Väčšina regiónov sa medzi sebou líši iba minimálne a to hlavne v realizovanej

predajnej cene. Veľký rozdiel je vidieť medzi Ústeckým krajom a hlavným mestom

Prahou. V Prahe je predajná cena vyššia o viac ako 2,5 milióna Kč v porovnaní

s Ústeckým krajom, čo je viac ako 5-násobok. Pokiaľ ide o priemernú mzdu, tak

rozdiel až taký veľký nie je. To má za následok, že v Prahe sa rovnaký byt splatí

až za 10 rokov, pričom v Ústeckom kraji trvá splatenie takéhoto bytu iba tri roky.

4.3.3 Priemerná mzda

Priemerná mzda je ukazovateľ, ktorý vypovedá o celkovej mzdovej úrovni

a používa sa hlavne pri časovom porovnaní, napríklad k predchádzajúcemu

obdobiu. Je zrejmé, že viac ľudí pracuje za podpriemernú mzdu a tích, ktorí

pracujú za nadpriemernú mzdu je menej. Priemerná mzda sa teda zvýši nižším

počtom zamestnancov, ktorí majú vysoké príjmy. Pre dlžníkov je veľmi dôležité, či

v budúcnosti porastú mzdy. Pokiaľ totižto mzdy porastú, úver sa bude splácať čím

ďalej tým ľahšie. Splátka úveru bude tvoriť stále menšiu a menšiu časť z platu.

Priemerná hrubá mesačná mzda predstavuje podiel miezd bez ostatných

osobných nákladov pripadajúci na jedného zamestnanca evidečného počtu za

mesiac. Zahrňuje sa do nej základná mzda alebo plat, príplatky a doplatky ku

48

mzde alebo platu, prémie a odmeny, náhrady miezd a platov, odmeny za

pracovnú pohotovosť a iné zložky mzdy a platu, ktoré boli v danom období

zamestnancom účtované k výplate. Ide o hrubú mzdu, tj. pred znížením o poistné

na všeobecné zdravotné poistenie a sociálne zabezpečenie, zálohové splátky na

dane z príjmu fyzických osôb a ďalšie zákonné alebo so zamestnancom

dohodnuté zrážky. (45)

Priemerná mzda sa bežne používa, ale nevypovedá presne. Mala by vypovedať

o tom, že človek s priemernou mzdou sa nachádza v strede mzdového rozpätia.

To však nie je pravda. Ak by sa mal nájsť zamestnanec, ktorého príjem sa

nachádza v strede mzdového rozpätia, mal by sa použiť medián. Ako príklad

uvediem päť platov: 750, 755, 780, 820, 1700. Priemerný plat je 961 eur, kdežto

medián je tretí plat (nachádzajúci sa v strede), čiže 780 eur. To znamená, že

jedna polovica ľudí zarába menej a druhá polovica viac ako 780 eur. I napriek

tomu, že medián by vypovedal presnejšie o plate jednej i druhej polovice ľudí,

budem pri výpočtoch vychádzať z priemerného platu, pretože tieto sú viac

v štatistikách používané.

Tabuľka 13 Prepočet priemernej hrubej mesačnej mzdy na EUR

Rok 2006 2007 2008 2009 2010 2011

ČR 775 831 896 925 946 969

SR 622,8 668,7 723 744 769 786


V tabuľke sú prepočítané priemerné mesačné mzdy z CZK na EUR. Pri prepočte

stabilným kurzom je vidieť, že v Českej republike sú zárobky zhruba o 23% vyššie

ako na Slovensku.

Graf 10 Priemerná mzda v


Celonárodne predstavovala v

24 341 Kč. Iba jediný kraj

platu ako je celonárodný priemer.

V ČR vzrástla v druhom štvr

mzda na prepočítané poč

rovnakému obdobiu predchádzajúceho roka o 2,3

výška bola 24 626 Kč

2011. Spotrebiteľské ceny sa zvýšili za uvedené obdobie o

V prvom polroku 2012 dosiahla priemerná mesa

781 Eur. Medziročne to znamená

Hoci sa v prvom štvrť

mzda oproti minulému obdobiu vôbec nezmenila, jej hodnota

regionálne najvyššia. V

Prešovskom kraji to bolo 604 Eur.

%). Tak ako v Bratislavskom

Podľa údajov Štatistického úradu SR dosiahla priemerná mesa

v Nitrianskom kraji v roku 2011

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1 000

2006 2007

Priemerná mzda v

49

Priemerná mzda v ČR a SR v EUR


Celonárodne predstavovala v prvom polroku 2012 priemerná mesa

. Iba jediný kraj - hlavné mesto Praha dosiahol vyššieho priemerného

platu ako je celonárodný priemer.

R vzrástla v druhom štvrťroku 2012 priemerná hrubá mesa

čítané počty zamestnancov v národnom hospodárstve celkom proti

rovnakému obdobiu predchádzajúceho roka o 2,3%, reálne poklesla o 1,1

24 626 Kč, čo je o 546 Kč (2,3%) viac ako v rovnakom období roku

ľské ceny sa zvýšili za uvedené obdobie o 3,4

prvom polroku 2012 dosiahla priemerná mesačná mzda na Slovensku hodnotu

to znamená zvýšenie o 2,4 %. Reálna mzda klesla o 1,3 %.

prvom štvrťroku v Bratislavskom kraji priemerná nomináln

oproti minulému obdobiu vôbec nezmenila, jej hodnota

. V Trnavskom kraji zamestnanci dosiahli

i to bolo 604 Eur. Najrýchlejšie rástla v Trenč

islavskom, ani v Nitrianskom kraji sa vôbec nezmenila.

a údajov Štatistického úradu SR dosiahla priemerná mesa

roku 2011 výšku 662 Eur. Údaje z roku 2012 k

2007 2008 2009 2010 2011

Priemerná mzda v ČR Priemerná mzda v SR

polroku 2012 priemerná mesačná mzda

hlavné mesto Praha dosiahol vyššieho priemerného

roku 2012 priemerná hrubá mesačná nominálna

národnom hospodárstve celkom proti

poklesla o 1,1%. Jej

rovnakom období roku

3,4%. (48)

ná mzda na Slovensku hodnotu

eálna mzda klesla o 1,3 %.

v Bratislavskom kraji priemerná nominálna mesačná

oproti minulému obdobiu vôbec nezmenila, jej hodnota 997 Eur bola

zamestnanci dosiahli 731 Eur a v

Najrýchlejšie rástla v Trenčianskom kraji (o 6,5

sa vôbec nezmenila.

a údajov Štatistického úradu SR dosiahla priemerná mesačná mzda

roku 2012 k dnešnému

50

dátumu (18.2.2013) ešte nie sú známe, preto budem pracovať s priemernou

mesačnou mzdou z roku 2011.

Ak sa hovorí o priemerných príjmoch, potom je treba počítať s tým, že existuje

mnoho ľudí, ktorým vzrástol príjem výrazne. Na druhú stranu sú ľudia, ktorým

príjem nevzrástol skoro vôbec, alebo niekomu dokonca i klesol. Sú ľudia, ktorí

prídu o prácu alebo ktorí prácu skončia kôli materskej dovolenke, potom dochádza

k poklesu príjmu. Ak sa zohľadní inflácia a bude vyššia ako nárast mzdy oproti

predchádzajúcemu obdobiu, budú mať ľudia síce vyšší plat, ale budú si zaň môcť

kúpiť menej tovaru alebo služieb. Znamená to, že poklesla reálna mzda.

V roku 2013 pravdepodobne platy na Slovensku rásť nebudú. Nezamestnanosť

dosahuje úrovne, ktorá sa prejavila na prelome rokov 2008 – 2009. Tým, že je

nezamestnanosť dosť vysoká, nebudú zdroje na to, aby platy nejak významne

vzrástli. Mali by ale rásť aspoň takým tempom ako inflácia. Samozrejme, že na

určitých pozíciach platy porastú výraznejšie, na iných nie. Prioritou bude skôr si

zamestnanie udržať ako dúfať vo vyšší plat. Tí, ktorí prácu momentálne nemajú,

musia vytrvalo hľadať ďalej.

4.3.4 Výška splátky

U oboch úverov sa jedná čisto o sumu potrebnú na kúpu bytu, poplatky odhadcovi,

zápis do katastra nehnuteľností, prípadne iné poplatky nie sú zohľadnené.

4.3.5 Hypotekárny úver v Českej republike

V Zlíne si daná dvojica zoberie Hypotéku České spořitelny. Výška potrebného

úveru je 1 661 450 Kč. Potrebnú sumu sme dostali po vynásobení priemernej ceny

za m2 v Zlíne (23 735 Kč) s rozlohou bytu 70 m2.

Hypotéka sa dá získať bez poplatku za vyriadenie. U bytov je možné orientačné

on-line ocenenie zdarma. Výška splátky sa dá zmeniť, odložiť, alebo sa dá

splácanie hypotéky prerušiť. I mimoriadne splátky sa dajú platiť. Splácanie

hypotéky z klientovho Osobného účtu České spořitelny zníži úrokovú sadzbu

o ďalšieho pol percenta.

51

Tabuľka 14 Parametre Hypotéky České spořitelny

Cena nehnuteľnosti

1 661 450 Kč

Výška úveru 1 661 450 Kč

Lehota splácania 30 rokov

Splátka 7 222 Kč

Úroková sadzba 3,24%

Doba fixáce 3 roky


Mesačná splátka úveru predstavuje 7 222 Kč pri 30-ročnej dobe splatnosti. Ak

porovnáme cenu bytov po prepočítaní kurzom, tak zistíme, že ceny bytov v oboch

mestách sa líšia len minimálne. Rozdiel predstavuje iba 2315 eur.

Tabuľka 15 Splátky Hypotéky České spořitelny

Roky Zostatok hypotekárneho

úveru Úrok celkom

1 1 628 130 Kč 53 339 Kč

5 1 483 524 Kč 255 371 Kč

10 1 274 354 Kč 479 498 Kč

15 1 028 453 Kč 666 894 Kč

20 739 371 Kč 811 109 Kč

25 399 524 Kč 904 560 Kč

30 0 Kč 938 333 Kč


V Zlíne daný pár preplatí 938 333 Kč a pomer úrokov k celkovo zaplatenej čiastke

predstavuje 56,48%.

4.3.6 Hypotekárny úver v Slovenskej republike

Na financovanie kúpy bytu v Nitre som si vybrala Flexihypotéku z VÚB. Hypotéku

je možné čerpať ihneď po predložení potrebných dokladov a po splnení

podmienok uvedených v úverovej zmluve. Flexihypotéku je možné prispôsobiť

aktuálnej situácii klienta aj počas celej lehoty splácania. Najjednoduchšie

a najpohodlnejšie je splácať mesačné splátky z flexiúčtu vo VÚB banke.

Výhodnejšie podmienky je možné získať, ak je klient aktívnym klientom banky.

K flexihypotéke si klient môže dohodnúť poistenie úveru, ktoré ho bude chrániť

proti nepredvídaným životným udalostiam, ktoré by mohli mať za následok

52

neschopnosť splácania úveru. V takomto prípade prevezme banka splácanie

úveru za klienta. Ďalej je možné bezplatne splatiť mimoriadnú splátku do výšky

20% z úveru a taktiež predčasne splatiť celý úver v čase končiacej fixácie úrokovej

sadzby.

Daný pár potrebuje čiastku 68 180 EUR na kúpu bytu (974 EUR / m2 x 70 m2).

Hypotekárny úver bude splácať 30 rokov. Úroková sadzba 3,99% je

najvýhodnejšia a je fixovaná na 3 roky. Nie je tu zahrnuté ani zmluvné poistenie

a nie je zohladnený ani štátny príspevok.

Tabuľka 16 Parametre Flexihypotéky

Cena nehnuteľnosti

68 180 €

Výška úveru 68 180 €

Lehota splácania 30 rokov

Splátka 325,11 €

Úroková sadzba 3,99%

Doba fixáce 3 roky


Mesačná splátka predstavuje 325,11 eur. Mesačný poplatok, ktorého výška je

4,05 eur sa skladá z poplatku za vedenie úveru 3,30 eur a z poplatku za

poskytnutie úveru 0,75 eur. Pri mesačnej mzde 662 eur, ktorú zarobí každý z

partnerov, by bolo možné získať flexihypotéku do výšky 84 000 eur.

Tabuľka 17 Splátky Flexihypotéky VÚB

Roky Zostatok hypotekárneho

úveru Úrok celkom

1 66 977,24 € 2 698,54 €

5 60 189,31 € 15 417,15 €

10 51 905,41 € 26 639,77 €

15 41 795,83 € 36 036,72 €

20 29 458,22 € 43 205,64 €

25 14 401,54 € 47 655,49 €

30 0,00 € 48 859,17 €


53

Celkovo zaplatená čiastka bude dosahovať výšku 117 039,17 eur, pričom sa na

úrokoch preplatí 48 859,11 eur. Pomer úroku na celkovo zaplatenú čiastku

hypotéky, ktorú si daný pár požičal predstavuje 71,66%.

Ako by to ovšem vyzeralo, ak by mesačná splátka každého páru bola vo výške 1/3

z ich spoločného čistého príjmu? Údaje sú zahrnuté v nasledujúcej tabuľke.

Tabuľka 18 Výpočet doby splatnosti v Zlíne a Nitre a prepočet Kč na EUR

Mesto Zlín Zlín Nitra

Výška pôžičky 1 661 450,00 Kč 65 865,21 € 68 180,00 €

Úroková sadzba 3,24% 3,24% 3,99%

Mesačná splátka 11 123,64 440,98 € 346,04

Doba splatnosti v mesiacoch

191,48 191,48 320,70

Doba splatnosti v rokoch 15,96 15,96 26,73


Za vyššie uvedených podmienok bude pár zo Zlína potrebovať 15,96 roka na

splatenie svojej hypotéky. Pár z Nitry bude svoju hypotéku splácať o 10,77 roka

dlhšie. Prvým dôvodom je výška úrokovej sadzby a druhým pomer priemernej

čistej mesačnej mzdy oboch partnerov k cene nehnuteľnosti, ktorý v Zlíne

predstavuje 0,67% a v Nitre 0,51%. Čím vyšší je percentuálny pomer priemernej

mzdy k cene nehnuteľnosti, tým rýchlejšie je možné úver na daný byt splatiť.

4.3.7 Vyhodnotenie financovanie vlastného bývania v ČR a SR

Pri poriadení vlastného bytu rovnakej rozlohy, v tomto prípade 70 m2, v Zlíne

a Nitre nastávajú rozdiely. Prvým je fakt, že Česi zarábajú priemerne o 23%

mesačne viac ako Slováci. Pri porovnaní konkrétnych miest Zlína a Nitry tento

rozdiel stúpne až na 28%. Rozdiely v cene bytov nie sú až také veľké, ale nahráva

to zasa Zlínu, kde sú byty v priemere o 3% lacnejšie ako v Nitre. Flexihypotéka

z VÚB s fixáciou na tri roky poskytuje úrokovú sadzbu vo výške 3,99% p.a, čo je o

0,75 p.b. viac ako Hypotéka České spořitelny. Výška hypotekárneho úveru je

v Zlíne po prepočte stabilným kurzom o 2 315 eur nižšia ako v Nitre a mesačné

splátky sú taktiež o 94,94 eur nižšie.

54

V tejto prípadovej štúdii má jednoznačne výhodu pár zo Zlína, pretože pomer

priemernej mzdy k cene nehnuteľnosti je prijateľnejší ako v Nitre. V Čechách sú

všeobecne vyššie priemerné mzdy ako na Slovensku. Záleží na tom, v ktorom

kraji človek pracuje a býva. Od toho sa odvíja jeho mesačná mzda a cena

nehnuteľnosti, ktorú si chce poriadiť. Ku kratšej dobe splatnosti danej hypotéky

v ČR v porovnaní s hypotéku v SR o 10,77 roka prispieva nižšia úroková sadzba.

Ďaľšou výhodou je, že v ČR je možné si základ dane z príjmu znížiť o zaplatené

úroky. Treba však preukázať, že všetky finančné prostriedky z hypotekárneho

úveru boli skutočne použité len na financovanie bytových potrieb.

4.3.8 Doporu čenie

Najrozšírenejším zdrojom financovania vlastného bývania sú hypotéky. Aj keď

ponúkajú výhodnejšie úrokové sadzby ako väčšina iných úverov, treba si dobre

kúpu vlastného bytu alebo domu, prípadne stavbu premyslieť. Ak sa klient

rozhodne ísť touto cestou mal by si dokázať spočítať, ktorý produkt je pre neho

najvýhodnejší. Počas celej doby splácania by som doporučila sledovať produkty

i u iných bánk, pretože refinancovanie jestvujúcej hypotéky inou, novou,

výhodnejšou by mohlo ušetriť nemalý obnos peňazí.

Poplatky sa menia v závislosti na službách banky, ktoré sú klientovi poskytované.

Začnú stúpať aj vtedy, ak klient na splátku nemá, alebo na ňu zabudne. Zabudnúť

by ju ale nemusel, pretože v dnešnej dobe existuje možnosť si nechávať mesačné

splátky hypotéky zrážať zo svojho účtu. Doporučovala by som to každému

klientovi, pretože má istotu, že na splátku nezabudne, čím si ušetrí peniaze, ktoré

by musel zaplatiť za upomienku a tak isto aj čas, ktorý by bol potrebný na

vysvetľovanie situácie banke.

Aj keď sa klient snaží načas a pravidelne splácať svoje zaväzky, môže sa dostať

do problémov, keď nebude schopný mesačné splátky splácať. Vtedy je najlepšie,

ak klient sám svoju banku kontaktuje a ju o svojej situácii informuje. Banky robia

priebežne analýzy dlžníkov a určite by na to prišli, že má klient problémy.

Zatajovanie problémov znižuje dôveryhodnosť klienta a banka môže mať

55

pochybnosti o tom, že klient bude naďalej schopný svoj úver splácať a táto

situácia môže vyhrotiť až do vypovedania úveru klientovi.

Z finančného hľadiska by som doporučila klientovi si nechať rezervu z príjmu,

odkladať si určitú čiastku pre prípad, že sa stane nepredvídateľná situácia a klient

nebude schopný na určitý čas splácať. Rezerva vo výške 1 – 2 násobku

mesačných výdajov by mohla byť príliš málo. Priemerná dľžka evidencie

nezamestnaných v Slovenskej republike sa v polovici roku 2012 pohybovala na

13,94 mesiaca. Ak by klient prišiel o prácu bolo by pre neho veľmi výhodné mať

rezervu, ktorá by kryla mesačné splátky hypotéky po celú dobu jeho

nezamestnanosti. Je veľmi obtiažné predpovedať, kto si ako rýchlo prácu nájde,

preto by bolo ideálne si vytvoriť rezervu aspoň na päť až šesť násobok

mesačných výdajov. Bola by ale škoda, ak by peniaze určené na „horšie časy“

ležali doma bez toho, aby sa priebežne úročili. Ideálne by bolo ich investovať tak,

aby klientovi plynul z vkladu úrok a v prípade potreby mal k nim voľný prístup a

nemusel platiť pokutu.

56

5 Diskusia

Na trhu pôsobí nemálo bankových inštitúciíí, ktoré ponukájú nespočetné množstvo

rôznych produktov, ktoré sa na prvý pohľad môžu zdať byť rovnaké. Je veľmi

dôležité sa vedieť orientovať a rozoznať, ktoré kritéria sú pre hypotéku dôležité.

Nie je možné ich zhrnúť obecne, pretože každý klient má individuálne požiadavky

a nároky. Záleží na výške hypotéky, ktorú klient potrebuje na financovanie

vlastného bývania. Je totiž rozdiel, či si chce požičiať 100% alebo menej z ceny

nehnuteľnosti, ktorú si chce poriadiť. Dôležité je i klientové vzdelanie

a samozrejme i jeho mesačný príjem ako i výdavky.

Investujeme.sk uvádza, že na rozdiel od minulosti banky nezískavajú nových

klientov, ale navzájom si ich preberajú pri refinancovaní a v takom prípade musia

viac pracovať z cenou. (53) Som rovnakého názoru, pretože výsledkom práce

bánk sú čoraz nižšie a nižšie úrokové sadzby a potvrdzuje to i graf č. 5 vývojom

objemu hypotekárnych úverov.

Na Slovensku väčšiemu záujmu o nehnuteľnosti bráni najmä stagnujúci trh práce,

či obavy z budúcnosti, čo potrvrdzuje i Marek Gábriš z ČSOB. (54) Tak isto si

myslím, že dôležitým faktorom je i výška príjmu. Vo veľa prípadoch rodiny

vyložene bojujú o prežitie a hypotéku si jednoducho dovoliť nemôžu.

Na internetových stránkach Finance.sk sa uvádza, že banky preferujú dobu

splatnosti v násobkoch piatich rokov, ale akceptujú aj iné doby splatnosti. (55)

Podľa môjho názoru je pre banku nepodstatné, či je doba splatnosti v násobkoch

piatich rokov. Bankám ide predovšetkým o to, aby doba splatnosti bola čo

najdlhšia a klient zaplatil čím viac na úrokoch. Tak isto uvádza, že optimálna doba

na splácanie hypotekárneho úveru je 15 - 20 rokov. Podľa mňa je to individuálne,

pretože niekto chce hypotéku splatiť čím skôr a vyberá si kratšiu dobu splatnosti

s vyššími mesačnými splátkami, iný zasa dáva prednosť finančnej voľnosti a volí

dlhšiu dobu splatnosti s nižšími mesačnými splátkami.

Klient by mal voliť kratšiu fixáciu, ak predpokladá, že bude mať v blízkej

budúcnosti k dispozícii určitý obnos peňazí, ktorý by mohol použiť na splatenie

mimoriadnej splátky úveru, alebo ho vyplatiť celý. Dlhšia fixácia je výhodnejšia, ak

57

sa predpokladá nárast úrokových sadzieb. Pretože pri dlhšej fixácii banka

garantuje klientovi úrokovú sadzbu po celú dobu fixácie, musí klient rátať s tým, že

bude úrok výšší ako pri fixácii kratšej. Na konci obdobia fixácie ponúka banka

novú úrokovú sadzbu. So zmenou úrokovej sadzby sa naskytuje nová otázka a to

ako veľmi sa zmení výška splátky a o koľko sa splácanie úveru predraží ako

uvádza Petr Syrový vo Financovaní vlastního bydlení. Koniec obdobia fixácie

nemusí automaticky znamenať zdraženie úveru. Tým, že banky robia rôzne akcie

má klient možnosť si nové produkty porovnať, vybrať si lacnejší a jestvujúci úver

predčasne splatiť. (7 s. 83)

V Českej republike sa stále viac ľudí hlási o vrátenie bankovýh poplatkov za

vedenie úverového účtu. Žiadosť o vrátenie tohoto poplatku môže podať každý,

kto platí alebo platil poplatok za vedenie úverového účtu pri stavebnom sporení,

hypotéke alebo spotrebiteľskom úvere. U hypotéky nezáleží ani na tom, či si ju

klient previedol k inej banke. Stačí len na internete vyplniť plnú moc a ostatné

nechať na zákonných zástupcoch jednotlivých služieb, ktorý za klientov tieto

poplatky budú od bánk vymáhať. Pokiaľ budú úspešní, prídu peniaze priamo na

účet klienta. Ak klient plnú moc pošle poštou, tak zaplatí poplatok za poštovné

a 400 Kč za žalobu na banku. I tieto peniaze v prípade úspechu banka klientovi

vráti.

Od 1.6. 2013 bude účinný zákon, ktorý zakazuje bankám v Slovenskej republike

žiadať od svojich kientov poplatky za vedenie úverového účtu. Podľa ministerstva

financií si klienti tak budú môcť ušetriť na poplatkoch desiatky eur ročne. (56)

Podľa mňa banky prichádzajú o určitý príjem, ktorý budú kompenzovať niekde

inde. Napríklad ušlé poplatky premietnú do zvýšenej úrokovej sadzby, prípadne by

mohli zvýšiť už jestvujúce poplatky, poprípade zaviesť nové. Bude záležať na

každej banke ako šikovne bude vedieť klienta presvedčiť, aby si úver vybral práve

u nich. Množstvom rôznych poplatkov totiž klient stráca prehľad a výber

potrebného úveru komplikuje ich rozhodnutie.

V úvahu by sa mala vziať i možnosť splatenia mimoriadnej splátky alebo

predčasné splatenie celého úveru. Od rôznych sankcií, ktoré jednotlivé banky

klientovi naúčtujú alebo nenaúčtujú to má i určité výhody a nevýhody. Na jednej

58

strane je výhodné zbaviť sa úveru, pretože potom už klient nikomu nič nedlží

a môže s danou nehnuteľnosťou nakladať podľa svojho uváženia, pretože

splatením hypotéky tak končí zástavné právo, ktorým banka disponovala počas

trvania hypotéky. Splatením hypotéky tak odpadá platenie úrokov z požičianej

čiastky ako i samotné mesačné splátky, ktoré zaťažovali rozpočet. Na druhej

strane nie je hypotéka drahým úverom.

Ak klient dokáže zhodnotiť peniaze, ktoré by inak použil na splatenie hypotéky

lepšie ako je úrok za HÚ, tak by na tom zarobil. Každý musí sám zhodnotiť svoju

situáciu, či je schopný alebo ochotný podstúpiť určité riziko, aby dosiahol vyššieho

výnosu. Peniaze je možné investovať do akcií alebo iných zmiešaných portfólií,

ktoré v dlhšom časovom horizonte majú šancu dosiahnúť určitého výnosu.

Pri úvahe splatiť úver predčasne jej potrebné sa zamyslieť nad tým, či to bude pre

klienta výhodné. Hodnota súčasných peňazí má vyššiu hodnotu ako hodnota

peňazí v budúcnosti.

59

6 Záver

Vplyvom hypotekárnej kríze došlo k poklesu cien nehnuteľností. Najviac to

môžeme pozorovať u bytov. Naskytla sa tak jedinečná príležitosť si poriadiť

vlastné nepredražené bývanie za lacnejšie peniaze.

V dnešnej dobe ponúka hypotekárny trh značné množstvo rozličných

hypotekárnych produktov. Najvýhodnejším riešením pre poriadenie vlastného

bývania je hypotéka. Nie je ale ľahké hneď na prvý pohľad určiť, ktorá hypotéka je

najlacnejšia a pre klienta tá najvýhodnejšia.

Často býva na výber hypotéky poverený maklér, ktorému nie vždy ide o to, aby

klientovi poradil vybrať pre neho ten najvýhodnejší úver, ale skôr aby jeho provízia

bola čo najvyššia. Preto by bolo najideálnejšie, ak by si klienti dokázali sami

vybrať tú „správnu“ hypotéku. Veľa ľudí sa ale často rozhoduje len na základe

výšky úrokovej sadzby, čo nemusí vždy viesť k optimálnemu a pre klienta

najvýhodnejšiemu riešeniu. Okrem úrokovej sadzby je dôležité zvážiť spôsob

splácania úveru, výšku poplatkov, ktoré sú s úverom spojené, prípadne i servis

banky, ktorý potom klientovi počas splácania úveru poskytne. Lepším ukazateľom

je ročná percentuálna miera nákladov (RPMN). Táto zohľadňuje všetky poplatky

spojené s úverom.

Na Slovensku novela zakazuje bankám vyberať poplatok za vedenie a správu

úverového účtu. Táto novela nadobudne účinnosť 1.6. 2013. Ak si klient vyžiada

dodatočnú službu od banky, potom mu môže banka tento poplatok účtovať. Malo

by to byť ale rozhodnutie klienta, či si chce úverový účet zriadiť alebo nie, pretože

úver by sa nemal na úverový účet viazať.

V tejto prípadovej štúdii si hypotéku brali bezdetné páry. Pri nastavení mesačných

splátok na 1/3 z ich společného príjmu sú rozdiely v hypotékach zreteľné. Páru zo

Zlína s danými parametrami hypotéky bude trvať 15,96 roka splatiť svoj záväzok,

kdežto pár z Nitry bude potrebovať o 10,77 roka dlhšie. Rozdiel je daný výškou

úrokovej sadzby, cenou nehnuteľnosti a výškou časti príjmu, ktorý je na pokrytie

mesačnej splátky určený.

60

Hypotéky sú na Slovensku drahšie ako v Čechách. Hlavným dôvodom je úroková

sadzba, ktorú si banky môžu dovoliť ponúkať. Slováci sa radia medzi rizikovejších

klientov kôli vysokej nezamestnanosti a nižšiemu príjmu.

V Českej republike preferujú klienti na poriadenie vlastného bývania hypotéky,

kdežto na Slovensku je potreba finančných prostriedkov často riešená

spotrebnými alebo inými úvermi. Týmto spôsobom sa spácanie úveru oproti

hypotékam predražuje, pretože úrokové sadzby sú vyššie.

61

7 Zoznam literatúry

1. KALABIS, Zbyn ěk. Bankovní služby v praxi. 1. Brno : Computer Press, a.s.,

2005. s. 148. ISBN 80-251-0882-1.

2. Zákon o bankách 483/2001, § 68. [Online] [Dátum: 12. 11 2012.]

http://hypotekarnyuver.com/211-hypotekarny-uver-v-zakone-zakon-o-bankach/.

3. Úvery na bývanie. [Online] [Dátum: 12. 11 2012.]

http://www.uverynabyvanie.sk/sk/zakladne-podmienky-hypotekarneho-uveru.aspx.

4. RADOVÁ, Jarmila, DVO ŘÁK, Petr a MÁLEK, Ji ří. Finanční matematika pro

každého. 7. aktualizované vydání. Praha : Grada Publishing, 2009. s. 296. ISBN

978-80-247-3291-6.

5. SPERMANN Klaus, GANTENBEIN Pascal. books.google.at. Zinsen, Anleihen,

Kredite. [Online] 4. Auflage, GmbH, Oldenbourg Wissenschaftsverlag, 2007.

[Dátum: 31. 01 2013.]

http://books.google.at/books?id=RS2gCQNykvEC&pg=PA177&dq=woher+nehme

n+banken+geld+f%C3%BCr+hypotheken&hl=de&sa=X&ei=rg8JUam0G4PZtAaJy

oC4Dw&sqi=2&ved=0CEEQ6AEwAg#v=onepage&q=woher%20nehmen%20bank

en%20geld%20f%C3%BCr%20hypotheken&f=false. ISBN: 978-3-486-58373-1.

6. POLOUČEK, Stanislav. a kol. Bankovnictví. Praha : C.H. Beck, 2006. s. 716.

ISBN 80-7179-4462-7.

7. SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. zcela přepracované vydání.

Praha : Grada Publishing a.s., 2009. s. 144. ISBN 978-80-247-2388-4.

8. Měšec.cz. [Online] [Dátum: 12. 11 2012.]

http://www.mesec.cz/pujcky/hypoteky/pruvodce/.

9. Hypoindex.cz. [Online] [Dátum: 30. 03 2013.]

http://www.hypoindex.cz/prumerna-hypoteka-za-poslednich-pet-let-vzrostla-o-80/.

62

10. VICHNAROVÁ, Lenka a NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. 1. Brno :

ERA group spol. s.r.o, 2007. s. 90. ISBN 978-80-7366-079-6.

11. ŠOBA, Old řich. Finanční matematika, Elektronická opora pro výuku a studium

finanční matematiky. [Online] [Dátum: 23. 10 2012.]

http://old.mendelu.cz/~fin/matematika/.

12. Ekonomika.sme.sk. [Online] [Dátum: 13. 11 2012.]

http://ekonomika.sme.sk/c/4366483/ako-si-poistit-uver-moznosti-mate-

viacero.html.

13. Finance.cz. [Online] [Dátum: 25. 03 2013.]

http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/poskytovatele/.

14. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR. [Online] [Dátum: 22. 03 2013.]

http://www.mmr.cz/getmedia/5bd57e3b-8c74-4bd3-ac48-

ea2a4e79685c/Hypotecni-uvery-pro-obcany,-podnikatele-a-

obce_sumar_2401.pdf.

15. Finance.cz. [Online] [Dátum: 22. 03 2013.] http://www.finance.cz/makrodata-

eu/hdp/statistiky/vyvoj-hdp/.

16. Hypoindex.cz. [Online] [Dátum: 27. 03 2013.] http://www.hypoindex.cz/rok-

2011-byl-pro-hypotecni-trh-druhy-nejuspesnejsi-v-historii/.

17. Hypoindex.cz. [Online] [Dátum: 22. 03 2013.]

http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/.

18. Národná banka slovenska. [Online] [Dátum: 30. 11 2012.]

http://www.nbs.sk/sk/dohlad-nad-financnym-trhom/analyzy-spravy-a-publikacie-v-

oblasti-financneho-trhu/informacie-o-hypotekarnom-bankovnictve-a-uveroch-na-

byvanie.

19. Národna banka Slovenska. [Online] [Dátum: 26. 03 2013.]

http://www.nbs.sk/_img/Documents/_Publikacie/OstatnePublik/ukazovatele.pdf.

63

20. Národná banka Slovenska. [Online] [Dátum: 29. 03 2013.]

http://www.nbs.sk/_img/Documents/_PUBLIK_NBS_FSR/Biatec/Rok2012/2-

2012/01_biatec12-2_rychtarik.pdf.

21. Magazín ako investovat. [Online] [Dátum: 27. 03 2013.] http://ako-

investovat.sk/index.php/uroky-hypotek-starenove.

22. Národná banka Slovenska. [Online] [Dátum: 26. 03 2013.]

http://www.nbs.sk/_img/Documents/_Dohlad/Hypo/2011/2011-12-SK.pdf.

23. Česká spořitelna. [Online] [Dátum: 20. 12 2012.]

http://www.csas.cz/banka/nav/o-nas/profil-ceske-sporitelny-d00014413.

24. ČSOB. [Online] [Dátum: 11. 12 2012.] http://www.csob.cz/cz/Csob/O-

CSOB/Profil-CSOB/Stranky/default.aspx.

25. ČSOB. [Online] [Dátum: 11. 12 2012.]

http://www.csob.cz/cz/Lide/Bydleni/Stranky/default.aspx.

26. Komerční banka. [Online] [Dátum: 01. 12 2012.] http://www.kb.cz/cs/o-

bance/o-nas/zakladni-informace.shtml.

27. Centrum investovania TB. [Online] [Dátum: 06. 01 2013.]

http://www.centruminvestovania.sk/index.php?www=profilove-a-podielove-fondy-

tatra-asset-managementu.

28. Všeobecná úverová banka. [Online] [Dátum: 06. 01 2013.] http://www.banky-

na-slovensku.sk/vub/.

29. Slovenská sporiteľňa. [Online] [Dátum: 06. 01 2013.]

http://www.slsp.sk/vsetko-o-banke/profil-banky/profil-banky.html.

30. Měšec.cz. [Online] [Dátum: 25. 01 2013.]

http://www.mesec.cz/produkty/hypoteky/porovnani/?vybrane%5B0%5D=2466&vyb

rane%5B1%5D=2461&vybrane%5B2%5D=2460.

64

31. Banky.sk. [Online] [Dátum: 30. 11 2012.] www.banky.sk/20767/klasicke-

hypoteky.php.

32. Česká spořitelna. [Online] 20. 11 2012. [Dátum: 06. 01 2013.]

http://www.csas.cz/static_bydleni/cs/Komunikace/Tiskove_centrum/TZ_PDF/Priloh

y/tz_121120.pdf.


http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/uvery-d00013182#toc_4..

34. ČSOB. [Online] [Dátum: 31. 03 2013.]

http://www.csob.cz/cz/Csob/Sazebniky/Stranky/Sazebnik-pro-fyzicke-osoby-

obcany.aspx#hypouvery.

35. Komerční banka. [Online] [Dátum: 31. 03 2013.] http://www.sazebnik-

kb.cz/cs/obcane/uvery/hypotecni-uvery.shtml.

36. Čas.sk. [Online] [Dátum: 13. 11 2012.] http://www.cas.sk/clanok/232053/od-

septembra-platia-nove-pravidla-v-hypotekach-toto-sa-zmenilo.html.

37. Česká spořitelna, a.s. [Online] [Dátum: 30. 03 2013.]

http://www.csas.cz/banka/appmanager/portal/banka?_nfpb=true&_pageLabel=ide

alhypo_product&docid=internet/cs/hypokalkulator_prod_iepb.xml.

38. Komerční banka, a.s. [Online] [Dátum: 30. 03 2013.] http://www.kb.cz/cs/on-

line-sluzby/on-line-informace/on-line-kalkulacky/hypotecni-

kalkulacka.shtml?price=2+522+500&savings=0&loanMaturity=30&btn-

submit=Vypo%C4%8D%C3%ADtej.

39. ČSOB. [Online] [Dátum: 30. 03 2013.] http://www.csob.cz/cz/Csob/Formulare-

a-kalkulacky/Stranky/CSOB-Hypoteka-modelova-hypoteka.aspx.

40. Finparáda. [Online] [Dátum: 30. 03 2013.]

http://www.finparada.cz/Pujcky.aspx.

65

41. Tatra banka. [Online] [Dátum: 30. 03 2013.]

http://www.tatrabanka.sk/sk/personal/uvery/hypoteka/kalkulacka.html?__boxId=c5

024490&__mvcevent=hypoBox&hypoBoxFull=1&#fullHypoBoxResult.

42. Slovenská sporiteľňa . [Online] [Dátum: 30. 03 2013.]

http://www.slsp.sk/ActiveWeb/Nastroje/sk/kalk01_uver/5905/uverova_kalkulacka_-

_privatne_uvery.html.

43. Všeobecná úverová banka. [Online] [Dátum: 30. 03 2013.]

http://www.flexihypoteka.sk/Default.aspx?CatID=255.

44. Ihned.cz. [Online] 22. 07 2012. [Dátum: 17. 02 2013.]

http://byznys.ihned.cz/c1-56679960-byt-nejrychleji-splati-mlada-rodina-z-

usteckeho-kraje-v-praze-to-trva-az-deset-let.

45. Kurzy-online.sk. [Online] [Dátum: 17. 11 2012.] http://www.kurzy-

online.sk/makroekonomika/priemerna-mzda/ .

46. Český statistický úřad. [Online] 04. 12 2012. [Dátum: 18. 02 2013.] Tab.

Průměrná hrubá měsíční mzda. http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/pmz_cr.

47. Štatistický úrad Slovenskej republiky. [Online] 28. 05 2012. [Dátum: 17. 02

2013.] http://portal.statistics.sk/showdoc.do?docid=1802.

48. Kurzy.cz. [Online] 03. 09 2012. [Dátum: 17. 11 2012.]

http://www.kurzy.cz/makroekonomika/mzdy/.


https://www.csas.cz/banka/appmanager/portal/banka?_nfpb=true&_pageLabel=id

ealhypo_product&docid=internet/cs/hypokalkulator_prod_iepb.xml.

50. Kalkulačka hypotéky.cz. [Online] [Dátum: 19. 02 2013.]

http://www.kalkulackahypoteky.cz/index.php?Uver_Pujcka=1661450&Uver_RUrok

=3.24&Uver_Doba=30&Email=@&Email_Type=HTML&submit.x=74&submit.y=16.

66

51. Hypotekárna kalkulačka. [Online] [Dátum: 19. 02 2013.] http://hypotekarna-

kalkulacka.sk/kalkulacka/vypocet.

52. Hypotekárna kalkulačka sk na výpočet hypotekárneho úveru. [Online] [Dátum:

19. 02 2013.]

http://www.hypotekarnakalkulacka.sk/?hodnota_nehnutelnosti=61696&hypoteka=6

1696&splatnost=360&urokova_sadzba=3.99&statny_prispevok_pre_mladych=0.

53. Investujeme.sk. [Online] [Dátum: 20. 04 2013.]

http://www.investujeme.sk/septembrove-uvery-urokove-sadzby-hypotek-atakuju-

historicke-minima/.

54. Investujeme.sk. [Online] [Dátum: 20. 04 2013.]

http://www.investujeme.sk/reality-ceny-nehnutelnosti-maju-kam-klesnut/.

55. Finance.sk. [Online] [Dátum: 20. 04 2013.]

http://www.finance.sk/byvanie/informacie/hypotekarny-uver/pouzitie/.

56. Ministerstvo financií Slovenskej republiky. [Online] [Dátum: 20. 04 2013.]

http://www.finance.gov.sk/Default.aspx?CatID=84&NewsID=559.

67

Zoznam grafov

Graf 1 Vzťah vývoja hypotekárnych úverov a HDP v ČR ...................................... 22

Graf 2 Pomer HÚ v ČR podľa žiadateľa ................................................................ 23

Graf 3 Pomer HÚ a stavebného sporenia k celkovém objemu v ČR ..................... 23

Graf 4 Priemerná úroková sadzba HÚ v ČR ......................................................... 24

Graf 5 Vzťah vývoja hypotekárnych úverov a HDP v SR ...................................... 25

Graf 6 Úvery domácnostiam a ich podiel na HDP (v mld. EUR, v %) v SR ........... 26

Graf 7 Priemerná úroková sadzba HÚ v SR.......................................................... 27

Graf 8 Podiely jednotlivých bánk na HÚ v decembri 2011 v SR ............................ 28

Graf 9 Poplatky za vedenie úverového účtu v Kč / mesiac v ČR........................... 42

Graf 10 Priemerná mzda v ČR a SR v EUR .......................................................... 49

Zoznam tabuliek

Tabuľka 1 Porovnanie výhod krátkej a dlhej fixácie .............................................. 17

Tabuľka 2 Priemerná doba splatnosti a priemerná výška hypotéky v ČR ............. 18

Tabuľka 3 Príklad vstupného poplatku .................................................................. 20

Tabuľka 4 Výška úveru a doba splatnosti v ČR .................................................... 34

Tabuľka 5 Výška úveru a doba splatnosti v SR ..................................................... 35

Tabuľka 6 Fixácia úrokovej sadzby v ČR .............................................................. 35

Tabuľka 7 Fixácia úrokovej sadzby v SR .............................................................. 36

Tabuľka 8 Mimoriadna splátka a predčasné splatenie hypotéky v ČR .................. 37

Tabuľka 10 Mimoriadna splátka a predčasné splatenie hypotéky v SR ................ 39

Tabuľka 11 Porovnanie hypotéky s poplatkom a bez poplatku za vedenie

úverového účtu v ČR ............................................................................................. 40

Tabuľka 12 Porovnanie hypotéky s poplatkom a bez poplatku za vedenie

úverového účtu v SR ............................................................................................. 43

68

Tabuľka 14 Doba splatnosti bytu rovnakej rozlohy v regiónoch ČR ...................... 47

Tabuľka 15 Prepočet priemernej hrubej mesačnej mzdy na EUR ......................... 48

Tabuľka 16 Parametre Hypotéky České spořitelny ............................................... 51

Tabuľka 17 Splátky Hypotéky České spořitelny .................................................... 51

Tabuľka 18 Parametre Flexihypotéky .................................................................... 52

Tabuľka 19 Splátky Flexihypotéky VÚB ................................................................ 52

Tabuľka 20 Výpočet doby splatnosti v Zlíne a Nitre a prepočet Kč na EUR .......... 53

Hypote ční trh v České a Slovenské republice - Theses · 2013. 4. 26. · SOUKROMÁ VYSOKÁ...

Documents

Transcript of Hypote ční trh v České a Slovenské republice - Theses · 2013. 4. 26. · SOUKROMÁ VYSOKÁ...