Strona 1 |

1. WPROWADZENIE

Zmiany na rynku nieruchomości w latach

poprzedzających kryzys finansowy,

a zwłaszcza towarzyszący im wzrost zadłużenia gospodarstw domowych

w niektórych państwach członkowskich, przyczyniły się do nagromadzenia zakłóceń

równowagi makroekonomicznej. Przed 2008 r. w większości państw

członkowskich utrzymywał się przez długi okres niespotykanie silny trend wzrostowy

cen nieruchomości mieszkaniowych.

Towarzyszył mu duży wzrost wolumenu produkcji mieszkań oraz akcji kredytowej.

Skala korekty, która nastąpiła od tego

czasu w państwach członkowskich UE, jest bardzo nierówna. W niektórych państwach

członkowskich, zwłaszcza w Irlandii

i Rumunii, w ciągu kilku lat po kryzysie realne ceny nieruchomości

mieszkaniowych spadły o ponad 50%. Z kolei w Belgii, Luksemburgu i Szwecji

korekta była ledwie zauważalna albo postępował wręcz dalszy wzrost cen.

W związku z rosnącym ożywieniem gospodarczym pojawiły się czynniki

pobudzające popyt. Pod ich wpływem w 2016 r. w większości państw

członkowskich przyspieszył wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych. Sytuacja

ta wymaga ponownego skierowania uwagi na potencjalnie destabilizującą rolę, jaką

mogą mieć duże wahania na rynkach

nieruchomości, oraz na potencjalną rolę katalizatora, jaką może odgrywać w tym

procesie rynek kredytowy.

W dalszej części niniejszego zestawienia informacji dokonano przeglądu

potencjalnych zagrożeń na rynku

nieruchomości i działań politycznych podjętych w państwach członkowskich

w celu ich wyeliminowania. W pierwszej kolejności skoncentrowano się na

zmianach w zakresie cen i wolumenów

nieruchomości mieszkaniowych, aby dokonać oceny potencjalnych zagrożeń,

zwłaszcza związanych z kredytem. Dokonano również przeglądu aspektów

społecznych. W sekcji drugiej omówiono priorytety polityczne, koncentrując się

szczególnie na polityce makroostrożnościowej, polityce

podatkowej i środkach mających na celu

usunięcie ograniczeń podaży.

Analiza zmian na rynku kredytowym jest bardzo pomocna w ocenie zagrożeń

związanych z rynkiem nieruchomości. Dlatego też niniejsze opracowanie należy

czytać razem z zestawieniem informacji

dotyczącym sektora bankowego. Polityka podatkowa również może mieć znaczący

wpływ na sytuację mieszkaniową i należy ją wziąć pod uwagę. Co więcej, ponieważ

polityka mieszkaniowa ma wpływ na ochronę socjalną i spójność społeczną,

należy również uwzględnić zestawienie informacji poświęcone tej tematyce.

2. WYZWANIA

2.1. Dynamika cen nieruchomości mieszkaniowych

Na rynkach nieruchomości szeregu państw członkowskich występują poważne lub

rosnące zagrożenia. W sytuacji, gdy stopy oprocentowania osiągnęły rekordowo niski

poziom, a wzrost gospodarczy w większości państw członkowskich

EUROPEJSKI SEMESTR – ZESTAWIENIE INFORMACJI TEMATYCZNYCH

ZMIANY NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Strona 2 |

umacnia się, na rynkach nieruchomości narasta presja popytu. Wzrost cen

nieruchomości mieszkaniowych przyśpieszył w większości państw

członkowskich (wykres 1). W latach 2015 i 2016 łącznie wzrost cen nieruchomości

mieszkaniowych na Węgrzech i w Szwecji

przekroczył 20%. W 2016 r. w Grecji, we Włoszech i w Finlandii w dalszym ciągu

odnotowywano ujemny wzrost realnych cen nieruchomości mieszkaniowych.

W przypadku Grecji i Włoch trend spadkowy cen nieruchomości

mieszkaniowych utrzymuje się nieprzerwanie od dziewięciu lat. Aby

ocenić zagrożenia wynikające z korekty

cen nieruchomości mieszkaniowych, można zastosować szereg technik wyceny,

które uzupełniają analizę wskaźników finansowych i mieszkaniowych. Techniki te

polegają na analizie zmian stosunku cen nieruchomości mieszkaniowych do stawek

czynszu (stosunek ceny do stawki czynszu) lub dochodu do dyspozycji brutto

gospodarstw domowych przypadającego

na jednego mieszkańca (stosunek ceny do dochodu). Wykorzystywana jest również

analiza statystyczna, aby wyizolować wkład różnych czynników wpływających na

ceny nieruchomości.

Ponieważ przedziały czasowe cen

nieruchomości mieszkaniowych dostępne są jedynie w formie wskaźnika, wartości

bezwzględne stosunku ceny do stawki czynszu i stosunku ceny do dochodu nie

dostarczają zbyt wielu informacji, w szczególności nie można ich

porównywać między państwami. W związku z tym analiza koncentruje się

na odchyleniu stosunku ceny do dochodu i stosunku ceny do stawki czynszu od ich

długookresowej średniej. Różnica ta

stanowi użyteczne kryterium pozwalające ocenić zmiany cen nieruchomości

mieszkaniowych. Stosunek ceny do dochodu obrazuje, jakiego wysiłku

wymaga od przeciętnego gospodarstwa domowego zakup nieruchomości. Poziom

znacznie przekraczający długookresową średnią wskazuje na zmniejszenie

przystępności cenowej. Może to ograniczyć

popyt i sprawić, że ceny nieruchomości mieszkaniowych wrócą do bardziej

przystępnego poziomu. Podobnie, w stanie równowagi rynkowej i w przypadku

określonego kosztu kapitału wybór między własnością a najmem powinien być

obojętny dla uczestnika rynku mieszkaniowego. W związku z tym zmiany

cen czynszu i nieruchomości

mieszkaniowych powinny być ze sobą sprzężone. Odchylenie tych wskaźników od

ich długookresowej wartości można interpretować jako odchylenie od

równowagi na rynku nieruchomości. Skutkowałoby to zmianą popytu na

mieszkania przeznaczone na wynajem i na własny użytek, sprawiając, że stosunek

ceny do stawki czynszu wróciłby do

swojego długookresowego poziomu.

Strona 3 |

Wykres 1 – wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych

2016 2015 2014 2000-2008 2008-2016

BE 1,1 1,3 -1,3 5,1 0,6BG 7,5 1,6 1,5 12,9 -5,6CZ 6,6 3,9 1,8 6,6 -0,2DK 4,1 6,3 3,0 5,3 -1,0DE 5,3 4,1 2,2 -1,7 2,5EE 3,8 7,0 13,1 n.d. -1,2IE 5,5 8,5 15,5 5,9 -4,5EL -2,0 -3,5 -5,0 5,1 -7,4ES 4,7 3,7 0,1 8,1 -5,6FR 1,0 -1,8 -1,7 7,5 -0,7HR 2,2 -2,4 -1,1 4,6 -4,3IT -0,7 -2,6 -4,6 3,6 -3,5

CY 1,4 0,2 -1,3 n.d. -4,0LV 7,5 -2,7 4,2 12,9 -4,7LT 4,4 4,6 6,3 12,0 -4,8LU 5,8 5,9 3,9 7,5 3,6HU 9,8 11,6 3,2 n.d. -1,9MT 4,8 5,0 2,5 11,6 0,0NL 4,4 3,3 0,0 2,4 -2,8AT 7,2 3,5 1,4 -0,2 4,4PL 2,4 2,7 1,1 n.d. -3,1PT 6,0 2,3 3,9 -1,2 -0,9RO 6,5 1,9 -3,3 n.d. -9,7SI 3,6 1,4 -6,5 n.d. -4,1SK 7,0 5,5 1,5 n.d. -2,4FI -0,3 -0,3 -1,7 3,4 0,0SE 7,5 12,1 8,2 6,5 5,8UK 5,8 5,6 6,2 7,5 0,6

Źródło: Eurostat

Ceny nieruchomości (w

przeliczeniu na ceny stałe,

zmiana w %

Średnioroczna stopa

wzrostu w %

Strona 4 |

Wykres 2 – stosunek ceny do dochodu do dyspozycji, lata 2008–2016

Źródło: Eurostat, Europejski Bank Centralny (EBC), Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD),

Bank Rozrachunków Międzynarodowych (BIS), obliczenia Komisji Europejskiej. Uwaga: Różnica w stosunku do długookresowej średniej w latach 1995–2016.

Stosunki ceny do dochodu oraz ceny do stawki czynszu potwierdzają, że skala

korekty cen nieruchomości mieszkaniowych, jaka nastąpiła

od 2008 r., była bardzo duża w większości

państw członkowskich. W większości z nich obecny poziom tych wskaźników jest

znacznie niższy od poziomu z 2008 r., a także od długookresowej średniej

(wykresy 2 i 3). Sugeruje to, że w przypadku tych państw potencjał

korekcyjny jest ograniczony oraz że można oczekiwać dalszego wzrostu

realnych cen nieruchomości mieszkaniowych. Z drugiej strony,

w niektórych państwach wskaźniki przekraczają o ponad 10% długookresowe

średnie. Są to Belgia, Francja,

Luksemburg, Austria, Szwecja i Wielka Brytania. Od czasu kryzysu finansowego

ceny nieruchomości w tych państwach

spadły jedynie nieznacznie. Wskaźniki wyceny dotyczące ich rynków wskazują

zatem, że w przyszłości można się spodziewać znacznej korekty.

-40

-20

0

20

40

60

80

SE LU BE UK AT FR FI DK CY CZ IT NL DE EL EE ES SK SI IE HU PT MT

HR PL LT LV RO BG

2016 2008

Strona 5 |

Wykres 3 – stosunek ceny do stawki czynszu, lata 2008–2015

Źródło: EUROSTAT, EBC, OECD, BIS, obliczenia Komisji Europejskiej.

Uwaga: Różnica w stosunku do długookresowej średniej w latach 1995–2016.

Aby uzupełnić analizę poprzez wskaźniki

wyceny, można przeprowadzić analizę

statystyczną w celu zbadania, czy zmiany realnych cen nieruchomości

mieszkaniowych są zgodne z trendem, który sugerowałyby czynniki

makroekonomiczne1. Rzeczywiście, w niektórych przypadkach silny wzrost cen

nieruchomości mieszkaniowych może być związany z czynnikami demograficznymi

i podażowymi, wzrostem dochodu lub

szczególnie niskimi stopami oprocentowania. W innych przypadkach te

zwykłe czynniki fundamentalne nie wyjaśniają dostatecznie wzrostu realnych

cen nieruchomości mieszkaniowych. Sugeruje to, że ceny nieruchomości

mieszkaniowych mogą być nieuzasadnienie wysokie. Odchylenie

wyceny szacuje się na podstawie

informacji uzyskanych z analizy fundamentalnej i z analizy

przeprowadzonej za pomocą wskaźników. Umożliwia to wyznaczenie rozkładu

poszczególnych państw na podstawie ryzyka korekty realnych cen

nieruchomości mieszkaniowych oraz ostatnich zmian na tym rynku (wykres 4).

Rozkład ten wskazuje, że w przypadku

szybkie, pomimo znacznych odchyleń

wyceny nieruchomości. Państwa te

powinny szczególnie uważnie monitorować dynamikę cen, ponieważ kumuluje się

w nich ryzyko związane z nieuzasadnienie wysoką wyceną i z dynamicznymi

zmianami cen. W drugiej grupie, która obejmuje przede wszystkim Bułgarię,

Republikę Czeską, Łotwę, Węgry i Słowację, pojawiło się niedawno

ożywienie cen nieruchomości

mieszkaniowych i obecnie rosną one w szybkim tempie. Realne ceny

nieruchomości mieszkaniowych w tych państwach członkowskich są jednak niższe

od szczytowego poziomu odnotowanego w 2008 r., a parametry wyceny nie

wskazują na jej znaczne zawyżenie. W tych przypadkach wzrost cen może

prowadzić do powstania baniek

spekulacyjnych, które może być trudno zlikwidować. Wśród państw o dużych

odchyleniach wyceny wyróżniają się Belgia i Francja. W obu państwach korekta cen

i parametrów wyceny w następstwie kryzysu w 2008 r. była stosunkowo

ograniczona. Od tego czasu zmiany cen nieruchomości mieszkaniowych

pozostawały jednak ograniczone. Dzięki

1 Szczegółowe informacje na temat metodyki można znaleźć w Philiponnet N. i A. Turrini (2017), „Assessing house price developments in the EU” („Ocena zmian cen nieruchomości mieszkaniowych w UE”), Discussion Paper, European Economy.

-40

-20

0

20

40

60

80

SE LU BE UK AT FR FI DK CY CZ IT NL DE EL EE ES SK SI IE HU PT MT HR PL LT LV RO BG

2016 2008

Strona 6 |

większości państw członkowskich odchylenie realnych cen nieruchomości

mieszkaniowych od poziomu

sugerowanego przez różnorakie parametry wyceny nie przekracza 10%. Państwa,

w których odnotowano niedawno szybki wzrost cen, można podzielić na dwie

grupy. W pierwszej grupie, która obejmuje Luksemburg, Austrię, Szwecję

i Wielką Brytanię, tempo wzrostu cen jest

temu słabemu wzrostowi cen nieruchomości mieszkaniowych – o ile nie

nabierze on dynamiki w trakcie ożywienia

gospodarczego – możliwy będzie łagodny powrót do wartości fundamentalnych,

pomimo faktu, że ryzyko nie zmniejszyło się znacząco od czasu kryzysu.

Wykres 4 – odchylenia wyceny i realny wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych, 2016 r.

Źródło: Komisja Europejska, EBC, OECD, BIS, analiza Komisji Europejskiej.

Uwaga: Odchylenie wyceny obliczono na podstawie stosunku ceny do stawki czynszu, stosunku ceny do dochodu oraz statystycznego modelu czynników fundamentalnych wpływających na ceny nieruchomości mieszkaniowych.

BE

DEIE

EL

ES

FR

IT

CY

LU

MT

NL

AT

PT

SI

SK

FI

BG

CZ

DKEE

LV

LT

HU

PL

RO

SE

UK

HR

-2

0

2

4

6

8

10

-30 -20 -10 0 10 20 30 40

Wzr

ost c

en n

ieru

chom

ości

w p

rzel

icze

niu

na c

eny

stał

e,

2016

r.(%

)

Szacowane odchylenie wyceny, 2016 r. (%)

Strona 7 |

2.2. Zmiany wolumenu mieszkań

Wskaźniki wolumenu dotyczące rynków

nieruchomości pomagają określić ilościowo zmiany aktywności budowlanej

i należy je traktować jako uzupełnienie danych o zmianach cen nieruchomości. Na

sytuację na rynku mieszkaniowym wpływa w szczególności reakcja podaży na presje

cenowe i popytowe. Ograniczenia podaży, które wiążą się z powolną zmianą

wolumenu mieszkań w reakcji na ceny,

mogą wydłużać okresy wysokiej i niskiej koniunktury oraz prowadzić do większej

zmienności cen. Z drugiej strony, większa wrażliwość podaży na presje oznacza, że

gwałtowne wzrosty cen nieruchomości przekładają się na wyższą aktywność

budowlaną. Rosnąca podaż hamuje wprawdzie wzrost cen, ale sprawia, że

skutki makroekonomiczne korekty cen

nieruchomości i jednoczesnego spadku wolumenu produkcji mieszkaniowej są

znacznie bardziej dotkliwe.

Wskaźnik budownictwa mieszkaniowego

mierzy wolumen inwestycji w budynki mieszkalne w danym okresie. W 2016 r.

inwestycje mieszkaniowe w UE stanowiły średnio 4,7% PKB2, co oznacza znaczący

spadek w stosunku do rekordowego

poziomu 6,0% osiągniętego w 2007 r. Nie powróciły one też jeszcze do poziomu

sprzed okresu wysokiej koniunktury. W 2016 r., poza nielicznymi wyjątkami,

wzrosły inwestycje w budownictwo mieszkaniowe w państwach

członkowskich. Odzwierciedla to ogólną poprawę warunków makroekonomicznych

i pokazuje, że – jako udział w PKB –

poziom inwestycji mieszkaniowych pozostał bliski poziomowi z 2015 r.

W niektórych państwach członkowskich (np. w Hiszpanii) spadek inwestycji

w nieruchomości mieszkaniowe jest

efektem nadmiernych inwestycji sprzed kilku lat; w pozostałych jest on związany

z ograniczoną podażą kredytów i słabym popytem na kredyty oraz z przeszkodami

regulacyjnymi. Niemcy, Austria, Szwecja i Wielka Brytania to jedyne państwa

członkowskie, w których inwestycje w budownictwo mieszkaniowe jako

odsetek PKB były wyższe w 2016 r. niż przed kryzysem.

Obok rzeczywistych inwestycji należy

zwracać uwagę na liczbę pozwoleń na budowę przyznanych w ciągu roku, która

sygnalizuje przyszłe inwestycje mieszkaniowe. Informacje te dają pojęcie

o liczbie realizowanych projektów budowlanych. W 2016 r. liczba pozwoleń

na budowę ponownie wzrosła, a w niektórych państwach – zwłaszcza

w tych, w których sektor budowlany

najbardziej ucierpiał w następstwie kryzysu – odnotowano jej duży wzrost

(wykres 5). Holandia i Rumunia to jedyne państwa członkowskie, w których liczba

wydawanych nowych pozwoleń na budowę nadal spada. Z kolei w niektórych

państwach członkowskich, zwłaszcza na Węgrzech i Malcie, liczba pozwoleń na

budowę szybko wzrasta. Pomimo

niedawnego wzrostu poziom aktywności budowlanej w 2016 r. był generalnie

znacznie niższy niż przed kryzysem. Niemcy, Litwa, Polska, Słowacja i Szwecja

to godne uwagi wyjątki. Liczba wydanych pozwoleń na budowę w tych państwach

członkowskich jest wyższa od średniej odnotowanej w latach 2000–2007 i dalej

wzrasta, o ponad 10% rocznie.

2 Źródło: Komisja Europejska.

Strona 8 |

Wykres 5 – liczba pozwoleń na budowę, zmiana w %, 2016 r.

Źródło: Komisja Europejska.

Uwaga: Nie zawarto danych dotyczących Luksemburga.

Pozwolenia na budowę są wydawane dla

nowych budynków, ale transakcje dotyczące nieruchomości mieszkalnych

obejmują zarówno nowe, jak i istniejące budynki. Podobnie jak w przypadku

pozwoleń na budowę liczba transakcji

ogółem drastycznie spadła po kryzysie.

Obecnie wydaje się, że ponownie wzrasta. Proces ten jest jednak nadal bardzo

powolny i zarówno liczba, jak i łączna wartość transakcji pozostają znacznie

poniżej poziomów sprzed kryzysu (wykres 6).

Wykres 6 – transakcje dotyczące nieruchomości mieszkaniowych, lata 2007–2016

Źródło: EBC.

Uwaga: Dane dotyczą UE-28, o ile są dostępne. Jeżeli informacje dotyczące danego państwa nie są

dostępne, przyjmuje się wartości zaokrąglone do średniej dla UE-28, aby brak danych dla niektórych państw nie zniekształcał wartości zagregowanych.

-100

-50

0

50

100

150

200

NL RO EL IT SI FI BG CZ UK DK EE AT ES PT IE CY LV HRHU FR BE MTDE SK PL LT SE

spadek wzrost <10% rocznie wzrost >10% rocznie

Poziom w stosunku do średniej z lat 2000-2007 Ostatnia roczna stopa wzrostu

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

1400000

1600000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Wartość (w mld EUR) Liczba transakcji (w tys.)

Strona 9 |

2.3. Wpływ zmian na rynku kredytowym

Poza odchyleniem wyceny potencjalne ryzyko wynikające ze zmian cen

nieruchomości mieszkaniowych wiąże się przede wszystkim z poziomem ekspozycji

banków na kredyty hipoteczne oraz z zadłużeniem gospodarstw domowych.

Zmiany na rynku nieruchomości mogą przyczynić się znacząco do narastania

ryzyka w sektorze finansowym.

Zagrożenia te obejmują rosnący udział kredytów hipotecznych w bilansach

banków, stale wysoki poziom lewarowania i niskie standardy kredytowania (np.

dopuszczające wysoką relację wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia, długi

okres spłacania kredytu i stosowanie w bilansach banków niskich wag ryzyka

dla ekspozycji na nieruchomości itp.).

W państwach, w których zadłużenie gospodarstw domowych jest wysokie (np.

w Danii, Holandii i Wielkiej Brytanii), problemy związane ze zdolnością

finansową tego sektora mogą również stanowić ryzyko dla banków3.

Podczas gdy wydaje się, że ceny nieruchomości mieszkaniowych

i aktywność budowlana wzrastają w większości państw członkowskich,

zmiany na rynku kredytów hipotecznych są bardziej ograniczone. Gospodarstwa

domowe w szeregu państw członkowskich nadal zmagają się

z koniecznością poważnego zmniejszenia

zadłużenia. Zwraca uwagę fakt, że niemal w połowie państw członkowskich

zadłużenie gospodarstw domowych przekracza ich dochód do dyspozycji

brutto. Przepływ kredytów hipotecznych jest nadal ujemny w Irlandii, Hiszpanii,

Portugalii i Wielkiej Brytanii. W niektórych przypadkach, zwłaszcza

w Chorwacji i na Węgrzech, utrzymujące

się słabości sektora bankowego ograniczają udzielanie kredytów

hipotecznych.

Z kolei w innych państwach członkowskich obserwowany jest bardzo

silny wzrost na rynku kredytów

hipotecznych, co w niektórych

3 Źródło: Komisja Europejska.

przypadkach może prowadzić do boomu nieruchomościowego napędzanego akcją

kredytową. W 2016 r. roczny wzrost

kredytów hipotecznych w Rumunii i na Słowacji przekroczył 10%, a w Belgii,

Republice Czeskiej, Estonii, na Litwie, w Luksemburgu i na Malcie wyniósł powyżej 5%4.

2.4. Skutki społeczne zmian na rynku nieruchomości

Zmiany cen nieruchomości

mieszkaniowych mają ogromny wpływ na przystępność cenową nieruchomości, co

ma znaczące konsekwencje społeczne,

w szczególności w rozwijających się obszarach miejskich, gdzie popyt

przewyższa podaż. Przejawiają się one w postaci wysokiego poziomu

bezdomności, przeciążenia wydatkami mieszkaniowymi, długich list oczekujących

na mieszkanie socjalne oraz utrudnionym dostępie osób dorosłych do rynku

nieruchomości mieszkaniowych. Kryzys

ograniczył budowę nowych mieszkań i wpłynął niekorzystnie na przepisy

dotyczące mieszkalnictwa socjalnego, a wzrost ubóstwa i migracji zwiększyły

dodatkowo popyt.

Posiadanie przystępnego cenowo

mieszkania o dobrym standardzie ma kluczowe znaczenie dla dobrostanu

człowieka i jego udziału w społeczeństwie. Dostęp w UE do przystępnych cenowo

nieruchomości staje się coraz trudniejszy. Kryzys wstrzymał budowę nowych

mieszkań socjalnych w wielu państwach członkowskich i skłonił właścicieli do

sprzedaży już istniejących lokali5. W wielu

państwach występuje poważny brak lokali socjalnych i prywatnych mieszkań na

wynajem, które byłyby przystępne cenowo i miały odpowiedni standard. Dostęp osób

4 Źródło: Europejski Bank Centralny. 5 http://www.housingeurope.eu/resource-468/the-state-of-housing-in-the-eu-2015 Housing Europe to europejska federacja

mieszkalnictwa publicznego, spółdzielczego

i socjalnego. Jest to istniejąca od 1988 r. sieć 45 krajowych i regionalnych federacji

skupiająca 43 000 podmiotów z 24 państw. Razem zarządzają one ponad 26 mln mieszkań, czyli około 11% istniejących lokali mieszkalnych w Europie.

Strona 10 |

bezdomnych do mieszkań jest ograniczony, ponieważ mechanizmy

przydziału mieszkań socjalnych rzadko

stawiają bezdomnych na pierwszym miejscu.

Rosnące ceny nieruchomości utrudniają

coraz bardziej dostęp do mieszkań6. Średnio około dwie trzecie (65%)

Europejczyków uważa, że nieruchomości są zbyt drogie. Mniej niż jedna trzecia

(30%) ankietowanych uznała, że w ich

okolicy łatwo jest znaleźć nieruchomości w przyzwoitym standardzie i o rozsądnej

cenie. Wskaźnik przeciążenia wydatkami mieszkaniowymi7 uwzględnia bieżące

koszty związane z użytkowaniem nieruchomości, a nie jedynie ich cenę.

Umożliwia on zatem pełniejszą ocenę warunków mieszkaniowych oraz

potencjalnego ryzyka zubożenia

i wykluczenia mieszkaniowego. W 2015 r. najwyższy poziom wskaźnika przeciążenia

wydatkami mieszkaniowymi odnotowano w Grecji, gdzie objął on 40,9% populacji.

Wartość ta była zdecydowanie wyższa niż w jakimkolwiek innym państwie

członkowskim. Kolejne najwyższe poziomy odnotowano w Bułgarii, Danii, Niemczech

i Rumunii – wszędzie wyniosły około 15%.

Na drugim końcu skali, mniej niż 5% ludności Irlandii (4,6%), Cypru (3,9%),

Malty (1,1%) i Finlandii (4,9%) żyło w gospodarstwach domowych, w których

występował problem przeciążenia wydatkami mieszkaniowymi. Średnio

11,3% populacji UE było przeciążonych wydatkami mieszkaniowymi, lecz

6

/publicopinion/archives/ebs/ebs_355_en.pdf

/publicopinion/archives/ebs/ebs_355_en.pdf 7 Odsetek gospodarstw domowych, w przypadku których łączne koszty mieszkaniowe stanowią ponad 40% dochodu do dyspozycji gospodarstwa domowego, po

odliczeniu dodatków mieszkaniowych. Na łączne koszty mieszkaniowe składają się spłaty odsetek od kredytu hipotecznego (w przypadku

właścicieli) albo czynsz (w przypadku

najemców), a także inne koszty związane z użytkowaniem mieszkania, w tym koszty

mediów (woda, energia elektryczna, gaz i ogrzewanie), ubezpieczenia, napraw i konserwacji, podatki, koszty usług i opłaty. Eurostat: EU-SILC (survey ilc_lvho07a).

w przypadku osób zagrożonych ubóstwem wskaźnik ten wynosił 39,3%, a dla całej

populacji 5,4%. W większości państw

wskaźnik przeciążenia wydatkami mieszkaniowymi był znacznie wyższy

wśród najemców opłacających czynsz według stawek rynkowych (średnia dla UE

wynosiła 27%) niż wśród właścicieli spłacających kredyt hipoteczny lub

pożyczkę (średnia dla UE wynosiła 6,7%).

Strona 11 |

Wykres 7 – wskaźnik przeciążenia wydatkami mieszkaniowymi w zależności od stopnia zagrożenia ubóstwem – 2015 r.

Źródło: Eurostat.

Gospodarstwom domowym, które mają

zaległości w spłacie kredytów hipotecznych

i w opłatach czynszowych, otrzymują wysokie rachunki za media i są obciążone

nadmiernym zadłużeniem oraz które nie otrzymują żadnego wsparcia, może grozić

przejęcie mieszkania przez bank i eksmisja. W latach 2010–2013

odnotowano gwałtowny wzrost eksmisji w Bułgarii, Irlandii, Hiszpanii, na Cyprze,

Łotwie, w Holandii i Wielkiej Brytanii8.

3. REAKCJE POLITYCZNE PAŃSTW

CZŁONKOWSKICH

Polityki publiczne mogą przyśpieszyć lub

spowolnić narastanie zagrożeń w sektorze nieruchomości. Wiele państw

członkowskich stosuje środki polityki budżetowej (np. odliczanie odsetek od

kredytów hipotecznych), które zmniejszają krańcowy koszt kupna mieszkania i które

– w połączeniu z niskimi stopami oprocentowania i oczekiwaniem dalszego

wzrostu cen nieruchomości

mieszkaniowych – mogą zwiększyć możliwości gospodarstw domowych do

podejmowania spekulacyjnych inwestycji w nieruchomości i finansowania ich za

pomocą kredytów. Co więcej, działania koncentrujące się na podaży (np.

wspierające budowę nowych mieszkań w warunkach wysokiego popytu

8 FEANTSA, europejska federacja krajowych

stowarzyszeń pracujących z bezdomnymi http://www.feantsa.org/en/report/2017/03/21/the-second-overview-of-housing-exclusion-in-europe-2017

i rosnących cen nieruchomości) mogą

przyczynić się do większej wrażliwości

podaży na potencjalne wzrosty cen, co zmniejsza ryzyko, że ceny poszybują

w górę. Ponieważ sektor nieruchomości i sektor kredytów są ściśle powiązane,

polityka makroostrożnościowa, która ma na celu zapewnienie stabilności

finansowej, może mieć znaczny wpływ na sytuację na rynku nieruchomości.

3.1. Polityka makroostrożnościowa

Niektóre państwa członkowskie wdrażały aktywnie środki makroostrożnościowe, aby

zapobiegać ryzyku związanemu

z sektorem nieruchomości. Ich głównym celem jest hamowanie procyklicznej

dynamiki między akcją kredytową w segmencie kredytów hipotecznych

a cenami nieruchomości mieszkaniowych, ale zwiększają one także odporność

sektora bankowego i sektora gospodarstw domowych na wstrząsy finansowe.

Działania makroostrożnościowe mogą

dotyczyć banków lub kredytobiorców.

Działania ukierunkowane na banki zazwyczaj mają na celu zapewnienie

odpowiednich wymogów kapitałowych i wprowadzenie w tym celu obowiązku

utrzymywania buforów kapitałowych.

Bufory te mogą służyć ochronie gospodarki przed systemowymi zagrożeniami, ale

mogą być również bezpośrednio związane z ekspozycją na rynek nieruchomości.

Inne działania makroostrożnościowe mogą mieć na celu na przykład dostosowanie

wag ryzyka dla konkretnych pozycji

0,0

20,0

40,0

60,0

80,0

100,0

120,0

Osoby zagrożone ubóstwem

Cała populacja

Strona 12 |

bilansów banków – takich jak kredyty hipoteczne – do profili ryzyka. W świetle

niestabilnej sytuacji na rynku

nieruchomości niektóre państwa członkowskie (np. Belgia, Estonia, Austria,

Słowacja i Szwecja) wprowadziły szczególne wymogi kapitałowe dotyczące

narzutów związane z portfelami kredytów hipotecznych, aby wzmocnić odporność

sektora bankowego. W styczniu 2018 r. Finlandia wprowadzi dolny limit wagi

ryzyka dla poszczególnych instytucji kredytowych, który będzie dotyczył

kredytów hipotecznych na zakup

nieruchomości krajowych. W marcu 2017 r. duńska rada ds. ryzyka

systemowego zaleciła ograniczenie udzielania lub przerwę w spłacie kredytów

o zmiennej stopie oprocentowania przeznaczonych na zakup mieszkań lub

domów w regionie Kopenhagi i Aarhus, jeżeli całkowite zadłużenie kredytobiorcy

przekracza 400% jego dochodu przed

opodatkowaniem. Zebrane dotychczas informacje wskazują, że chociaż działania

dotyczące banków wzmocniły odporność sektora finansowego w szeregu państw

członkowskich, zwiększone wymogi kapitałowe okazały się niewystarczające

do ograniczenia wysokiego wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych

w niektórych państwach (np. w Danii,

Luksemburgu i Szwecji)9.

Poza instrumentami dotyczącymi banków organy krajowe wprowadziły w przepisach

krajowych ograniczenia kredytowe ukierunkowane na kredytobiorców.

Najczęściej stosowane środki to

wprowadzenie górnych pułapów następujących wskaźników: wysokości

kredytu do wartości zabezpieczenia, wysokości kredytu do dochodu, wysokości

zadłużenia do dochodu i obsługi zadłużenia do dochodu10 (wykres 7). Do innych

stosowanych instrumentów zaliczają się ograniczenia dotyczące okresu spłacania

kredytu i wymogi dotyczące spłaty.

9 Europejska Rada ds. Ryzyka Systemowego

(listopad 2016 r.), Vulnerabilities in the EU

residential real estate sector (Słabe punkty sektora nieruchomości mieszkaniowych w UE). 10 Relacja obsługi zadłużenia do dochodu mierzy obciążenie finansowe, jakie stanowi dla gospodarstw domowych spłata odsetek i kwoty głównej.

Instrumenty dotyczące kredytobiorców skupiają się bezpośrednio na standardach

kredytowych w fazie udzielania kredytu.

Dowiedziono empirycznie, że instrumenty te skutecznie ograniczają ryzykowne

praktyki kredytowe w wielu jurysdykcjach, szczególnie jeśli są wdrażane w ramach

dobrze przygotowanego pakietu wzajemnie się uzupełniających działań. Nie

tylko zmniejszają one podatność gospodarstw domowych na wstrząsy

cenowe na rynku nieruchomości, ale mogą również zwiększyć odporność banków.

Instrumenty te są elastyczne i umożliwiają

korygowanie ich parametrów, aby uzyskać wpływ na warunki na rynku nieruchomości

i rynku kredytowym. Komplementarność narzędzi dotyczących kredytobiorców

i banków jest szczególnie istotna na wzrostowym etapie cyklów kredytowych.

Podczas tego etapu cyklu narzędzia dotyczące banków mogą stać się mniej

skuteczne ze względu na wzrost

wskaźników kapitałowych wywołany wysoką rentownością banków i wysokimi

cenami aktywów. Wdrażanie wówczas środków bezpośrednio ukierunkowanych

na standardy kredytowe w fazie udzielania kredytu może zniechęcić banki do

udzielania bardziej ryzykownych kredytów (charakteryzujących się wysoką relacją

wysokości kredytu do wartości

zabezpieczenia lub do dochodu).

Przeprowadzenie szczegółowej oceny efektów tych działań w całej UE nie jest

łatwe ze względu na znaczne luki w danych oraz wciąż ograniczone

doświadczenia w stosowaniu narzędzi

makroostrożnościowych. Pozytywnym znakiem jest to, że wyniki badań

przeprowadzonych w niektórych państwach członkowskich, które wdrożyły

środki makroostrożnościowe po niedawnym kryzysie finansowym,

zazwyczaj potwierdzają ich skuteczność w zmniejszaniu ryzyka dla stabilności

Strona 13 |

finansowej związanego z rynkiem nieruchomości11.

Organy niektórych państw członkowskich, w których istnieją zagrożenia związane

z rynkiem nieruchomości, napotkają jednak trudności w terminowym wdrażaniu

instrumentów makroostrożnościowych. Wynikają one albo z ograniczeń krajowych

ram prawnych, albo z instytucjonalnych i zarządczych mechanizmów stosowanych

w ramach polityki makroostrożnościowej.

Na przykład w listopadzie 2014 r. szwedzki organ nadzorczy (FSA) przedstawił projekt

ustawy regulującej spłatę nowych kredytów. Administracyjny sąd apelacyjny

w Jönköping wydał opinię, że FSA nie ma podstaw prawnych do narzucania

obowiązkowych sposobów spłaty. Inicjatywę ustawodawczą przejął wtedy

rząd i projekt musiał być dodatkowo

skontrolowany przez sądy, zanim uznano go za zgodny z konstytucją, tym samym

otwierając drogę do jego wdrożenia w 2016 r. W Belgii organem właściwym do

zajmowania się polityką makroostrożnościową jest Narodowy Bank

Belgii (NBB), ale tylko rząd federalny może nałożyć ograniczenia dotyczące

wskaźników wysokości kredytu do wartości

zabezpieczenia, wysokości kredytu do dochodu i obsługi zadłużenia do dochodu.

Wiosną 2017 r. NBB zaproponował wprowadzenie bufora pokrywającego wagi

ryzyka dla portfeli hipotecznych zabezpieczonych nieruchomościami

mieszkaniowymi, ponieważ wcześniej obowiązujący podobny przepis wygasł.

Rząd nie zajął się jednak dotychczas tym

wnioskiem.

Ze względu na jego potencjalny systemowy charakter ryzyku związanemu

z rynkiem nieruchomości przeciwdziała się zarówno na szczeblu krajowym, jak

i unijnym. Europejska Rada ds. Ryzyka

Systemowego (ERRS) jest organem

11 Zob. dokument roboczy służb Komisji

SWD(2016) 377 w sprawie skutków wymogów kapitałowych i wymogów dotyczących

płynności; https://ec.europa.eu/transparency/regdoc/rep/10102/2016/EN/SWD-2016-377-F1-EN-MAIN-PART-1.PDF

Strona 14 |

odpowiedzialnym za monitorowanie zagrożeń makrofinansowych. Jest

uprawniona do wydawania ostrzeżeń

w sytuacji, kiedy wykryto poważne zagrożenia systemowe i istnieje

konieczność zwrócenia na nie uwagi. ERRS na bieżąco analizuje słabości

sektora nieruchomości mieszkaniowych w UE. W efekcie tej pracy ERRS wydała

w listopadzie 2016 r. ostrzeżenia dla ośmiu państw członkowskich: Belgii,

Danii, Luksemburga, Holandii, Austrii, Finlandii, Szwecji i Wielkiej Brytanii12.

Najważniejsze zagrożenia, które

wskazano w ocenie ERRS, mają charakter średnioterminowy. Związane są one

w szczególności z: wysokim lub rosnącym zadłużeniem gospodarstw domowych,

szczególnie w Belgii, Danii, Holandii, Finlandii, Szwecji i Wielkiej Brytanii;

nieuzasadnienie wysoką wyceną lub dużą dynamiką cen nieruchomości

mieszkaniowych, np. w Belgii, Danii,

Luksemburgu, Austrii, Szwecji i Wielkiej Brytanii; poluzowaniem warunków

udzielania kredytów lub tempem akcji kredytowej banków, np. w Austrii, Belgii i

Luksemburgu; lub ze skutkami ubocznymi na rynkach w innych krajach,

szczególnie w regionie nordycko-

bałtyckim, które mogą wystąpić, jeżeli ryzyko faktycznie się zmaterializuje np.

w Danii, Finlandii i Szwecji. Jeżeli chodzi o pozostałe państwa członkowskie, ERRS

albo nie wykryła nagromadzenia się istotnych słabości związanych z sektorem

nieruchomości mieszkalnych, albo wykryła takie słabości, ale uznała, że

obecna polityka wystarczy do poradzenia sobie z nimi. Taka sytuacja miała miejsce

w przypadku Estonii i Słowacji.

Ponieważ ERRS wydała ostrzeżenia, w ramach europejskiego semestru

monitorowany będzie rozwój sytuacji na rynku nieruchomości w poszczególnych

krajach, wobec których istnieją obawy, że problemy związane z tym segmentem

mogą zagrażać ich stabilności. Analizę unijnych rynków nieruchomości

utrudniają jednak znaczne braki danych.

W tym kontekście ERRS wydała specjalne zalecenie w sprawie uzupełniania luk

w danych dotyczących sektora nieruchomości13.

Wykres 7 – działania makroostrożnościowe ukierunkowane na zagrożenia dla bilansów bankowych związane z sektorem nieruchomości

12 Komunikat prasowy ERRS z dnia 28 listopada

2016 r.: http://www.esrb.europa.eu/news/pr/date/2016/

html/pr161128.en.html 13 Zob.: http://www.esrb.europa.eu/pub/pdf/recommendations/2016/ESRB_2016_14.pl.pdf

Działanie Państwo członkowskie podejmujące

dane działanie

Skorygowane wagi ryzyka BE, HR, IE, LU, MT, RO, SI, FI, SE, UK

Ograniczenia dotyczące wskaźnika LTV CZ, DK, EE, IE, CY, LV, LT, LU, HU, MT, NL,

PL, RO, SK, FI, SE

Ograniczenia dotyczące wskaźników

LTI/DTI

IE, PL, UK

Ograniczenia dotyczące wskaźników

DSTI/PTI

EE, CY, LT, HU, PL, RO, SK

Test warunków skrajnych / test

wrażliwości / inne

BE, CZ, DK, IE, CY, LU, RO, SK, UK

Strona 15 |

Źródło: ESR.

Uwaga: LTV – wskaźnik wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia; LTI – wskaźnik wysokości

kredytu do dochodu; DTI – wskaźnik wysokości zadłużenia do dochodu; DSTI – wskaźnik obsługi zadłużenia do dochodu; PTI – wskaźnik ceny do dochodu.

3.2. Polityka podatkowa

Polityka podatkowa związana z sektorem nieruchomości może kształtować zachęty

na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Środki podatkowe mogą wywrzeć znaczny wpływ na wybór między najmem

a kupnem. Istotne dla tej kwestii są dwa konkretne rodzaje środków. Po pierwsze,

system podatkowy może sprzyjać zadłużaniu, tym samym zwiększając

atrakcyjność kupowania mieszkań. Ponad jedna trzecia państw członkowskich

posiada systemy podatkowe, w ramach

których dotuje się finansowanie kredytów hipotecznych, szczególnie poprzez

możliwość odliczania odsetek. W ostatnich latach podjęto kroki mające na celu

ograniczenie takich środków, ponieważ często stymulują one duże wzrosty cen

nieruchomości mieszkaniowych, a ich największym beneficjentem są

gospodarstwa domowe o wysokich

dochodach. W szczególności, wszystkie kraje, w których odliczanie odsetek od

kredytu hipotecznego odgrywa nadal ważną rolę, np. Belgia, Dania, Holandia

i Szwecja, charakteryzują się wysokim zadłużeniem gospodarstw domowych

i odnotowano w nich znaczne wzrosty cen nieruchomości mieszkalnych. W 2017 r.

Rada skierowała do Holandii i Szwecji

zalecenia, aby zmniejszyły możliwości odliczania odsetek kredytów hipotecznych

od podatku w celu ograniczenia zakłóceń na rynku nieruchomości.

Również niskie stawki podatku od

nieruchomości stanowią ukrytą dotację do zakupu mieszkań i mogą prowadzić do

gorszej alokacji zasobów. Z kilkoma

wyjątkami (Holandia, Luksemburg i Słowenia) państwa zwykle nie

opodatkowują imputowanego czynszu, który stanowi zysk właścicieli mieszkań

uzyskiwany z inwestycji. Taka sytuacja powoduje, że inwestycje w nieruchomości

są objęte stosunkowo korzystnym traktowaniem podatkowym. Pobierany

okresowo podatek od nieruchomości

mieszkalnych przypomina w pewien sposób podatek od imputowanego

czynszu. Dochody podatkowe z tego tytułu są jednak niewielkie (wykres 8), średnio wynoszą poniżej 1% PKB, a najwyższe (w

Wielkiej Brytanii) stanowią 8% całkowitych

dochodów publicznych. Ponadto wartość nieruchomości zadeklarowana w celach

podatkowych ma zazwyczaj niewielki związek z wartością rynkową, co wywołuje

zniekształcenia. Podatki od transakcji są ściślej związane z wartością rynkową

nieruchomości. Takie podatki sprzyjają posiadaniu nieruchomości mieszkalnych

przez długi okres, tym samym

przyczyniając się do zmniejszania baniek spekulacyjnych. Mogą jednak również

zniechęcić potencjalnych kupujących i sprzedających, ograniczając w ten

sposób mobilność.

wymogi dotyczące standardów

ostrożnego udzielania kredytów

Okres spłacania kredytu EE, LT, NL, PL, RO, SK

Wymogi dotyczące spłaty kredytu DK, NL, SK, SE

Strona 16 |

Wykres 8 – pobierane okresowo podatki od nieruchomości, w % PKB, 2015 r.

Źródło: KOMISJA EUROPEJSKA.

3.3. Usuwanie ograniczeń podaży

3.3.1. Ograniczenia związane

z zagospodarowaniem

przestrzennym

Ograniczenia podaży nieruchomości mieszkalnych, takie jak przepisy dotyczące

zagospodarowania przestrzennego i budownictwa, powodują wyższą

elastyczność cen w odpowiedzi na popyt.

W krajach o wysokiej presji demograficznej takie rozwiązania

przyczyniły się do wzrostu cen, chociaż ich skutki były różne w zależności od regionu.

Złagodzenie przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego może

prowadzić, w warunkach coraz szybciej rosnących cen nieruchomości

mieszkalnych, do przesunięcia zasobów do

sektora budowlanego. W 2017 r. Rada skierowała do Szwecji i Wielkiej Brytanii

zalecenia, aby wspierały inwestycje i budownictwo, w szczególności poprzez

nowelizację przepisów dotyczących planowania przestrzennego.

3.3.2. Uregulowania prawne dotyczące rynku najmu

Sposób funkcjonowania rynku najmu może

mieć poważne konsekwencje dla dynamiki rynku nieruchomości. Ponieważ rynki

najmu stanowią bardzo ważne

źródło przystępnych cenowo mieszkań,

podlegają one często dużym interwencjom ze strony państwa – średnio jedna trzecia

najemców w UE płaci obniżony czynsz albo nie płaci go wcale. Oprócz wprowadzania

takich środków socjalnych możliwe jest

również kontrolowanie czynszów rynkowych, w tym za pomocą pułapów

rocznych podwyżek czynszu. Kontrola czynszów jest szczególnie silna w Danii,

Austrii, Szwecji i w Niemczech14. Z jednej strony większa kontrola czynszów chroni

najemców przed skutkami wysokiej i niskiej koniunktury na rynku

nieruchomości. Z drugiej strony może ona

prowadzić do oderwania wysokości czynszów od cen nieruchomości, a przez to

do niskiej rentowności najmu w okresach wzrostu cen nieruchomości

mieszkaniowych, zniechęcając w ten sposób do inwestycji w mieszkania na

wynajem. W efekcie struktura mieszkaniowa przesuwa się w stronę

własności.

14 Bricongne J.-C. i A. Mordonu (w przygotowaniu), „Rental Market in

a macroeconomic context” („Rynek najmu

w kontekście makroekonomicznym”), European Economy, na podstawie metody opisanej

w Cuerpo C., P. Pontuch i S. Kalantaryan (2014), „Rental market regulation in the European Union” („Regulacja rynku najmu w Unii Europejskiej”), European Economy.

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

FR UK EL

DK IT BE

ES PL

CY NL

PT LV SE FI IE RO

HU SI

DE

SK LT BG EE

CZ

AT

LU HR

MT

Pobierane okresowo podatki od nieruchomości

Strona 17 |

Data: 22.11.2017 r.