` BIURO TECHNICZNO-PRAWNE · BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul.Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn,...

Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze

względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy

Olsztyn, 5 grudnia 2014r.

BIURO TECHNICZNO-PRAWNE ZESPÓŁ ANALIZ EKONOMICZNO-DOR ADCZYCH

10-062 Olsztyn, ul. Jagiellończyka 31, tel./fax.: 89 534-96-92, 89 527-06-84, Filia: 10-544 Olsztyn, ul. Warmińska 13c/2, tel.: 89 527-28-65, www.btp.olsztyn.pl

Wykonujemy usługi w zakresie : - doradztwo w zakresie rynku nieruchomości,

- wyceny przedsiębiorstw,

- wycena: nieruchomości, maszyn, urządzeń technologicznych,

- kosztorysowanie,

- opracowywanie business planów oraz

programów naprawczych itp.,

- obrót nieruchomościami,

- prace geodezyjne.

O P E R A T S Z A C U N K O W Y

praw do zabudowanej kompleksem budynków zakładu produkcyjnego nieruchomości położonej

w Mrągowie przy ulicy Lubelskiej 42, składającej się z działek o nr 213/1, 213/2, 213/3, 213/4,

213/5, 213/6, 213/7, 213/8, 213/9, 213/10, 213/11, 213/12, 213/13, 213/14, 213/15, o powierzchni

6,6717 ha, oddanej w użytkowanie wieczyste do dnia 05.12.2089r., z ruchomościami stanowiącymi

przynależność do nieruchomości.

Stan prawny nieruchomości reguluje księga wieczysta nr OL1M/00005218/7, prowadzona

przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Mrągowie.

Właściciel nieruchomości: Skarb Państwa

Właściciel budynków oraz użytkownik wieczysty gruntu: EKOMELBUD Spółka Akcyjna z siedzibą

w Mrągowie.

Operat wykonany wg stanu nieruchomości na d zień 26.09.2014r.

oraz poziomu cen z dnia 05.12.2014r.

WARTOŚĆ RYNKOWA PRAW DO NIERUCHOMOŚCI Z PRZYNALEŻNOŚCIAMI:

WR = 4 839 040 zł Słownie: cztery miliony osiemset trzydzieści dziewięć tysięcy czterdzieści złotych.

w tym:

WARTOŚĆ RYNKOWA PRAW DO NIERUCHOMOŚCI: WRN = 4 239 700 zł, Słownie: cztery miliony dwieście trzydzieści dziewięć tysięcy siedemset złotych.

WARTOŚĆ RYNKOWA PRZYNALEŻNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI: WRP = 599 340 zł, Słownie: pięćset dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta czterdzieści złotych.

Autor opracowania: mgr inż. Adam Turczyński

Nr rej. 233/2014

BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84

Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 2 2

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

1.

Określenie nieruchomości: Adres: Mrągowo, ul. Lubelska 42 Nr działki: 213/1, 213/2, 213/3, 213/4, 213/5, 213/6, 213/7, 213/8, 213/9, 213/10, 213/11, 213/12, 213/13, 213/14,213/15 Obręb: nr 3 Gmina: Mrągowo miasto

Powiat: mrągowski Województwo: warmińsko-mazurskie Łączna powierzchnia działek: 6,6717 ha

Rodzaj nieruchomości: Wyceniana nieruchomość składa się z piętnastu działek o łącznej powierzchni gruntu 6,3717 ha, z czego siedem działek jest niezabudowanych.. Działki wchodzące w skład nieruchomości opisanej w KW nr OL1M/00005218/7 są częściowo niezabudowane, a częściowo zabudowane są budynkami byłego zakładu produkcyjnego, zlokalizowanego w południowo-zachodniej części miasta Mrągowo, przy ulicy Lubelskiej. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ulica Lubelska. Poszczególne działki wchodzące w skład nieruchomości mają dostęp do drogi publicznej przez działkę nr 213/15, pełniącą funkcję drogi wewnętrznej. Teren zakładu produkcyjnego od północy sąsiaduje z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, od południa z zabudową przemysłowo-produkcyjną, od wschodu z ulicą Lubelską oraz w części z terenami przemysłowo-produkcyjnymi, a od zachodu z terenami

niezagospodarowanymi. Wszystkie działki wchodzące w skład nieruchomości stanowią zwarty obszar gruntu o nieregularnym kształcie. Teren płaski, bez większych nachyleń, zagospodarowany i użytkowany dla potrzeb byłego zakładu produkcji związanej z przemysłem betoniarskim. Działka nr 213/1 znajduje się w północno-zachodniej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,2994 ha i jest niezabudowana. Działka nr 213/2, znajduje się w północnej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,4432 ha i jest zabudowana budynkiem warsztatowym. Dziaka nr 213/3 znajduje się również w północnej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,6018 ha i zabudowana jest budynkiem garażowym oraz budynkiem warsztatowym, z garażami, stolarnią i częścią biurowo-socjalną. Działka nr 213/4 zlokalizowana jest w północno-wschodniej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,4022 i zabudowana jest budynkiem magazynowym. Działka nr 213/5 znajduje się we wschodniej części nieruchomości, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (ulica Lubelska), ma powierzchnię 0,2370 ha i zabudowana jest budynkiem biurowym i budynkiem portierni. Działka nr 213/6 znajduje się w południowo-wschodniej części nieruchomości, ma powierzchnię 0,2832 ha i zabudowana jest budynkiem trafostacji, a ponadto na działce zlokalizowane są wiaty blaszane nie związane trwale z gruntem. Na działce nr 213/7 o powierzchni 1,0358 ha, znajdującej się w centralnej części nieruchomości, posadowiony jest budynek produkcyjny oraz estakada betonowa pod suwnice. Działka nr 213/8

zlokalizowana jest w południowej części nieruchomości, jest niezabudowana i posiada powierzchnię 0,4762 ha. Działka nr 213/9 jest zabudowana budynkiem magazynowym, rampą najazdową i zespołem osadników. Działka ma powierzchnię 0,4165 ha i usytuowana jest na zachód od centralnej części działki. Działka nr 213/10 jest zabudowana budynkiem węzła betoniarskiego, posiada powierzchnię 0,2582 ha i zlokalizowana jest w południowej części nieruchomości. Na zachód od działki nr 213/10 znajdują się działki 213/11 i 213/12 o powierzchniach 0,3999 ha i 0,4977 ha, i obie działki są niezabudowane. W zachodniej części nieruchomości zlokalizowana jest niezabudowana działka nr 213/13 o powierzchni 0,3903 ha. Pomiędzy działkami 213/9 i 213/13, znajduje się działka nr 213/14 o powierzchni 0,3398 ha i zabudowana jest budynkiem hydroforni i budynkiem wagi samochodowej z drewnianym pomostem wagi. Pomiędzy wyżej wymienionymi działkami, w kierunku północny-wschód – południowy-zachód, wydzielona została działka nr 213/15 o powierzchni 0,5905 ha, która spełnia funkcję drogi wewnętrznej, łącząc poszczególne działki z drogą publiczną, tj. ulicą Lubelską, przy wschodniej granicy nieruchomości. Nieruchomość uzbrojona jest w sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, telekomunikacyjną i ciepłowniczą. Poszczególne działki z uwagi na różne usytuowanie względem ulicy Lubelskiej, znajdują się w różnych odległościach od poszczególnych sieci technicznych.

Przynależności do nieruchomości: Szczegółowy opis oraz wycena wartości rynkowej przynależności do nieruchomości znajduje się w oddzielnym opracowaniu, stanowiącym załącznik do niniejszego operatu. Przeznaczenie nieruchomości: Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta Mrągowa terenów mieszkaniowo-usługowych i przemysłowo-składowych, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w Mrągowie nr XXXIII/5/2013 z dnia 22 maja 2013 roku, teren opisywanej nieruchomości znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 1.07-P/U i opisanym jako „teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług”. Ponadto w północnej części działek nr 213/1, 213/2, 213/3, 213/4 oraz północno-wschodniej części działki nr 213/15 planowany jest pas zieleni izolacyjnej. Stan prawny nieruchomości: nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr OL1M/00005218/7, prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Mrągowie.

2.

Cel wyceny:

Określenie wartości rynkowej nieruchomości jako elementu składowego majątku upadłego przedsiębiorstwa w celu jego sprzedaży przez Syndyka.

3.

Daty istotne dla operatu: 1. data sporządzenia wyceny: 2. data na którą określono wartość: 3. data na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości: 4. data oględzin nieruchomości:

05.12.2014r. 05.12.2014r. 26.09.2014r. 26.09.2014r.

4. Sposób wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami

5.

Wartość rynkowa praw do nieruchomości z przynależnościami:

4 839 040 zł, Słownie: cztery miliony osiemset trzydzieści dziewięć tysięcy czterdzieści złotych

Wartość rynkowa praw do nieruchomości: 4 239 700 zł, Słownie: cztery miliony dwieście trzydzieści dziewięć tysięcy siedemset złotych Wartość rynkowa przynależności do nieruchomości:

599 340 zł, Słownie: pięćset dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta czterdzieści złotych

6. Wykonawca operatu: mgr inż. Adam Turczyński

7.

Podpis i pieczęć wykonawcy:



O P R A C O W A N I E Z A W I E R A :

I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI. ............................................................. 4

II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY. .......................................... 7

1. PRZEDMIOT WYCENY: ................................................................................................................. 7

2. ZAKRES WYCENY: ......................................................................................................................... 7

3. OKREŚLENIE CELU WYCENY ...................................................................................................... 7

4. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO .............................. 7 4.1. Podstawa formalna : ............................................................................................................................... 7

4.2. Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności : ................................................................. 8

4.3. Inne podstawy wyceny ............................................................................................................................. 9

4.4. Źródła danych merytorycznych : ............................................................................................................. 9

5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO ....................................... 9

III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI. ........................................... 10

1. Stan prawny nieruchomości. ......................................................................................................... 10 1.1. Księga wieczysta ................................................................................................................................... 10

1.2. Ewidencja gruntów i budynków: ........................................................................................................... 13

2. Przeznaczenie nieruchomości. ....................................................................................................... 18

3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości. ......................................................................................... 20

4. Charakterystyka i opis nieruchomości. ......................................................................................... 21

IV. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAW DO NIERUCHOMOŚCI.Błąd! Nie zdefiniowano zakładki.

Część I - Określenie wartości rynkowej praw do części nieruchomości składającej się z działek

nr 213/2, 213/4, 213/10, zabudowanych budynkami produkcyjno-magazynowymi o małych i

średnich powierzchniach budynków, ............................................... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki.

Część II - Określenie wartości rynkowej praw do części nieruchomości składającej się działek nr

213/3, 213/7, zabudowanych budynkami produkcyjno-magazynowymi o dużych i bardzo dużych

powierzchniach budynków. ............................................................. Błąd! Nie zdefiniowano zakładki.

Część III - Określenie wartości rynkowej praw do działki nr 213/5, zabudowanej budynkiem

biurowym. ........................................................................................ Błąd! Nie zdefiniowano zakładki.

Część IV - Określenie wartości rynkowej praw do niezabudowanych działek nr 213/1, 213/6,

213/8, 213/11, 213/12, 313/13 oraz działek nr 213/9 i 213/14, zabudowanych budynkami

produkcyjno-magazynowymi o bardzo małych powierzchniach użytkowych, gdzie nośnikiem

wartości jest działka gruntu. ........................................................... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki.

ZESTAWIENIE WARTOŚCI PRAW DO POSZCZEGÓLNYCH CZĘŚCI

NIERUCHOMOŚCI ORAZ WARTOŚCI ŁĄCZNEJBłąd! Nie zdefiniowano zakładki.

ZESTAWIENIE WARTOŚCI PTRZYNALEŻNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCIBłąd! Nie zdefiniowano zakładki.

ZESTAWIENIE WARTOŚCI PRAW DO POSZCZEGÓLNYCH CZĘŚCI

NIERUCHOMOŚCI ORAZ WARTOŚCI PRZYNALEŻNOŚCIBłąd! Nie zdefiniowano zakładki.

V. OCENA WIARYGODNOŚCI WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCIBłąd! Nie zdefiniowano zakładki.

VI. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY. .................................................. 29

VII. ZAŁĄCZNIKI DO OPERATU SZACUNKOWEGOBłąd! Nie zdefiniowano zakładki.



I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI.

Wartość rynkowa praw do nieruchomości położonej w Mrągowie przy ulicy

Lubelskiej 42, opisanej w KW nr OL1M/00005218/7, składającej się z działek nr 213/1,

213/2, 213/3, 213/4, 213/5, 213/6, 213/7, 213/8, 213/9, 213/10, 213/11, 213/12, 213/13,

213/14, 213/15, o łącznej powierzchni gruntu 6,6717 ha, oddanych w użytkowanie

wieczyste do dnia 05.12.2089r., z których część jest zabudowana budynkami byłego zakładu

produkcyjnego, stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności, według stanu

nieruchomości z dnia 26.09.2014r. i poziomu cen transakcyjnych z dnia 05.12.2014r.,

z przynależnościami do nieruchomości, wynosi:

WR = 4 839 040 zł

Słownie: cztery miliony osiemset trzydzieści dziewięć tysięcy czterdzieści złotych.

w tym:

wartości rynkowe poszczególnych działek:

WR_213/1 = 89 800 zł, Słownie: osiemdziesiąt dziewięć tysięcy osiemset złotych,

WR_213/2 = 154 300 zł, Słownie: sto pięćdziesiąt cztery tysiące trzysta złotych, WR_213/3 = 514 500 zł, Słownie: pięćset czternaście tysięcy pięćset złotych,

WR_213/4 = 256 200 zł, Słownie: dwieście pięćdziesiąt sześć tysięcy dwieście złotych,

WR_213/5 = 984 000 zł, Słownie: dziewięćset osiemdziesiąt cztery tysiące złotych,

WR_213/6 = 93 500 zł, Słownie: dziewięćdziesiąt trzy tysiące pięćset złotych,

WR_213/7 = 1 128 900 zł, Słownie: jeden milion sto dwadzieścia osiem tysięcy dziewięćset złotych,

WR_213/8 = 161 900 zł, Słownie: sto sześćdziesiąt jeden tysięcy dziewięćset złotych, WR_213/9 = 137 400 zł, Słownie: sto trzydzieści siedem tysięcy czterysta złotych, WR_213/10 = 212 500 zł, Słownie: dwieście dwanaście tysięcy pięćset złotych,

WR_213/11 = 136 000 zł, Słownie: sto trzydzieści sześć tysięcy złotych,

WR_213/12 = 149 300 zł, Słownie: sto czterdzieści dziewięć tysięcy trzysta złotych,

WR_213/13 = 109 300 zł, Słownie: sto dziewięć tysięcy trzysta złotych,

WR_213/14 = 112 100 zł, Słownie: sto dwanaście tysięcy sto złotych,

wartości rynkowe przynależności do poszczególnych działek:

WRP_213/2 = 1 100 zł, Słownie: jeden tysiąc sto złotych, WRP_213/3 = 17 190 zł, Słownie: siedemnaście tysięcy sto dziewięćdziesiąt złotych,

WRP_213/7 = 215 150 zł, Słownie: dwieście piętnaście tysięcy sto pięćdziesiąt złotych,

WRP_213/10 = 6 500 zł, Słownie: sześć tysięcy pięćset złotych,

WRP_213/11 = 351 200 zł, Słownie: trzysta pięćdziesiąt jeden tysięcy dwieście złotych,

WRP_213/12 = 8 200 zł, Słownie: osiem tysięcy dwieście złotych,



Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny zabudowana jest kompleksem budynków

produkcyjnych, magazynowych, warsztatowych i biurowych, które tworzyły zorganizowany

zakład produkcyjny, o łącznej powierzchni budynków 6011,7 m2, wykorzystywanych

do produkcji elementów betonowych.

Wyceniana nieruchomość składa się z piętnastu działek, które mogą być przedmiotem

oddzielnej sprzedaży. Z tego względu określono wartości poszczególnych działek, a wartość

nieruchomości stanowi suma wartości tych działek.

Poszczególne działki mają dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną,

którą stanowi działka nr 213/15. Z uwagi na fakt, że nieruchomości porównawcze, które

posłużyły do określenia wartości rynkowej poszczególnych działek, posiadały dostęp

do drogi publicznej, nie określano oddzielnie wartości rynkowej działki nr 213/15. Wartość

tej działki została uwzględniona w wartości poszczególnych działek, stąd poszczególne

działki należy sprzedać z udziałem w działce nr 213/15.

Z uwagi na różny stan zabudowy poszczególnych działek (część działek jest

niezabudowana, część zabudowana budynkami produkcyjno-magazynowymi, a jedna

działka zabudowana jest budynkiem biurowym), określenia ich wartości dokonano

w czterech częściach:

część I: część nieruchomości składająca się z działek nr 213/2, 213/4, 213/10,

zabudowanych budynkami produkcyjno-magazynowymi o małych i średnich

powierzchniach budynków.

część II: część nieruchomości składająca się z działek nr 213/3, 213/7, zabudowanych

budynkami produkcyjno-magazynowymi o dużych i bardzo dużych powierzchniach

budynków,

część III: część nieruchomości składająca się z działki nr 213/5, zabudowanej

budynkiem biurowym.

część IV: część nieruchomości składająca się z niezabudowanych działek nr 213/1,

213/6, 213/8, 213/11, 213/12, 313/13 oraz działek nr 213/9 i 213/14, zabudowanych

budynkami produkcyjno-magazynowymi o bardzo małych powierzchniach użytkowych,

gdzie nośnikiem wartości jest działka gruntu.

Określona wartość zdefiniowana jest wg Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny

jako wartość rynkowa przy założeniu, że stanowi ona najbardziej prawdopodobną cenę,

możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń:



a) strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają

stanowczy zamiar zawarcia umowy,

b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku,

i do wynegocjowania warunków umowy.

Autor pragnie podkreślić, że uzyskana w opracowaniu wartość praw

do poszczególnych działek wchodzących w skład nieruchomości jest wartością szacunkową,

opartą wielokrotnie na uśrednianiu uzyskanych wyników. Wyniki późniejszej sprzedaży

mogą różnić się od oszacowanej wartości (in minus, in plus) i ta właśnie kwota (ustalona

podczas przetargu zorganizowanego przez Syndyka ) będzie ostateczną ceną

za poszczególne działki, na którą poza kwantyfikowanymi elementami stanowiącymi

podstawy obliczenia wartości wpływa szereg elementów znacznie trudniej wyliczalnych,

bądź też subiektywnych i nie dających się jednoznacznie oszacować. Elementy te wpływają

na ostateczną cenę i zależą od konkretnej sytuacji (ilość oferentów, ich cechy emocjonalne)

oraz kryteriów, jakimi będą się kierować poszczególni nabywcy, które to mogą być

rozbieżne od kryteriów przyjętych przez autora niniejszego opracowania.



II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY.

1. PRZEDMIOT WYCENY:

Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkami byłego zakładu produkcyjnego

z ruchomościami przynależnymi do nieruchomości .

Położenie – adres:

Nieruchomość położona w mieście Mrągowie, przy ulicy Lubelskiej 42, obręb nr 3,

składająca się z działek nr 213/1, 213/2, 213/3, 213/4, 213/5, 213/6, 213/7, 213/8, 213/9,

213/10, 213/11, 213/12, 213/13, 213/14, 213/15; powiat mrągowski, woj. warmińsko-

mazurskie.

Numer księgi wieczystej:

KW nr OL1M/00005218/7 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego

w Mrągowie.

2. ZAKRES WYCENY:

Prawo użytkowania wieczystego gruntu do dnia 05.12.2089r. oraz własność budynków

i budowli stanowiących odrębny przedmiot własności, objętych KW nr OL1M/00005218/7,

wraz z przynależnymi do nieruchomości maszynami i urządzeniami .

3. OKREŚLENIE CELU WYCENY

Określenie wartości rynkowej praw do nieruchomości wraz z ruchomościami

przynależnymi do nieruchomości, jako elementu składowego majątku upadłego

przedsiębiorstwa w celu jego sprzedaży przez Syndyka.

4. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

4.1. Podstawa formalna :

Zlecenie z dnia 05.04.2013r.

Zleceniodawca : Syndyk Tadeusz Grabowski

ul. Przemysłowa 2, 10-418 Olsztyn.

Zleceniobiorca : Biuro Techniczno – Prawne

Adam Turczyński

ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn



4.2. Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności :

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity

z 2014r., poz. 518),

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z dnia

22.09.2004 r. – z późniejszymi zmianami),

Ustawa z dnia 28 lutego 2003r. Prawo Upadłościowe i Naprawcze (Dz. U. Nr 60

z 2003r., poz. 535 – z późniejszymi zmianami).

Wyboru właściwego podejścia i metody wyceny na podstawie art. 154 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dokonuje rzeczoznawca majątkowy,

uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej

w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan

jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach podobnych nieruchomości.

Zgodnie z §4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie

wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego do wyceny wartości rynkowej

nieruchomości zastosowano podejście mieszane, metodę pozostałościową. W ramach tego

podejścia wykorzystano podejście dochodowe i kosztowe.

Zgodnie z art. 69 p.2 Prawa upadłościowego i naprawczego, wraz ze spisem

inwentarza dokonuje się oszacowania majątku wchodzącego do masy upadłości. Zgodnie

z art. 319 p. 1 Sędzia – komisarz na wniosek syndyka, przed sprzedażą przedsiębiorstwa

wyznacza biegłego do sporządzenia opisu i oszacowania przedsiębiorstwa i jego

zorganizowanych części... p. 2 tego artykułu mówi że : Opis przedsiębiorstwa powinien

określać w szczególności przedmiot działalności przedsiębiorstwa, nieruchomości

wchodzące w jego skład, ich obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru

dokumentów, inne środki trwałe, stwierdzone prawa i obciążenia. Art. 320 Ustawy mówi:

Sprzedaż mienia, do której mają zastosowanie przepisy działu niniejszego, dokonuje się

w drodze przetargu, do którego stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego.



4.3. Inne podstawy wyceny

Powszechne Krajowe Zasady Wyceny.

Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, biorąc pod uwagę cel

wyceny, dla przedmiotowej nieruchomości określono wartość rynkową, którą stanowi

najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy

przyjęciu następujących założeń:

a) strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają

stanowczy zamiar zawarcia umowy,

b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku,

i do wynegocjowania warunków umowy.

4.4. Źródła danych merytorycznych :

4.4.1. Oględziny nieruchomości, które odbyły się dnia 16.09.2014r., 23.09.2014r.

i 26.09.2014r., w czasie których obejrzano nieruchomości, wykonano pomiary

kontrolne oraz dokumentację fotograficzną.

4.4.2. Ewidencja Gruntów prowadzona przez Starostwo Powiatowe w Mrągowie.

4.4.3. Mapa topograficzna w skali 1:25000.

4.4.4. Mapa ewidencyjna w skali 1:2000.

4.4.5. Mapa sytuacyjno-wysokościowa w skali 1:500.

4.4.6. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta Mrągowa terenów

mieszkaniowo-usługowych i przemysłowo-składowych, zatwierdzony Uchwałą Rady

Miejskiej w Mrągowie nr XXXIII/5/2013 z dnia 22 maja 2013 roku.

4.4.7. Księga Wieczysta nr OL1M/00005218/7, prowadzona przez Wydział Ksiąg

Wieczystych Sądu Rejonowego w Mrągowie.

4.4.8. Opracowanie określające wartość rynkową przynależności do nieruchomości,

stanowiące załącznik do niniejszego operatu.

5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO

5.1. Data sporządzenia wyceny: 05.12.2014r.

5.2. Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 05.12.2014r.

5.3. Data, na którą określono i uwzględniono

w wycenie stan przedmiotu wyceny: 26.09.2014r.

5.4. Data dokonania oględzin nieruchomości: 16.09.2014r.

23.09.2014r., 26.09.2014r.



III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI.

1. Stan prawny nieruchomości.

1.1. Księga wieczysta

Stan prawny nieruchomości reguluje księga wieczysta nr OL1M/00005218/7,

prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Mrągowie. Zapisy

w księgach na dzień 03.09.2014r., godz. 12:30, były następujące:

KW nr OL1M/00005218/7

Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości

brak wzmianek

Położenie: woj. warmińsko-mazurskie, powiat mrągowski,

gmina Mrągowo M., miejscowość Mrągowo,

Działka:

numer: 202/8

ulica: Lubelska 42

sposób korzystania: działka gruntu

numer: 202/9

ulica: Lubelska 42


numer: 202/4

ulica: Lubelska 42


numer: 202/6

ulica: Lubelska 42


numer: 209

ulica: Lubelska 42


numer: 208/4

obręb: 0003 – Miasto Mrągowo

ulica: Lubelska 42

sposób korzystania: Ba – tereny przemysłowe

numer: 208/5

obręb: 0003 – Miasto Mrągowo

ulica: Lubelska 42




numer: 110/7

ulica: Lubelska


przyłączenie: OL1M/00006870/2; 1,3875 ha

Obszar całej nieruchomości: 6,6717 ha

Budynki:

ulica: Lubelska 42

przeznaczenie budynku: budynek administracyjny

odrębność: tak

ulica: Lubelska 42

przeznaczenie budynku: magazyn

odrębność: tak

ulica: Lubelska 42


odrębność: tak

ulica: Lubelska 42


odrębność: tak

ulica: Lubelska 42

przeznaczenie budynku: hala produkcyjna

odrębność: tak

ulica: Lubelska 42

przeznaczenie budynku: hala produkcyjna

odrębność: tak

ulica: Lubelska 42

przeznaczenie budynku: portiernia

odrębność: tak

ulica: Lubelska 42

przeznaczenie budynku: kotłownia z częścią socjalną

odrębność: tak

ulica: Lubelska 42

przeznaczenie budynku: zbrojarnia

odrębność: tak

ulica: Lubelska 42

przeznaczenie budynku: agregatornia

odrębność: tak

ulica: Lubelska 42

przeznaczenie budynku: garaże

odrębność: tak



ulica: Lubelska 42

przeznaczenie budynku: stacja wodociągowa

odrębność: tak

ulica: Lubelska 42

przeznaczenie budynku: stacja trafo

odrębność: tak

ulica: Lubelska 42

przeznaczenie budynku: magazyn z budynkiem

odrębność: tak

ulica: Lubelska 42

przeznaczenie budynku: myjnia samochodowa

odrębność: tak

ulica: Lubelska

liczba kondygnacji: 1,0

przeznaczenie budynku: inny budynek niemieszkalny

odrębność: tak

ulica: Lubelska



odrębność: tak

ulica: Lubelska



odrębność: tak

Dział I-Sp – Spis praw związanych z własnością

brak wzmianek,

Działki gruntu w użytkowaniu wieczystym do dnia 2089-12-05.

Dział II – Własność

brak wzmianek

Właściciel: Skarb Państwa

Użytkownik wieczysty gruntu i właściciel budynków i urządzeń stanowiących odrębny

przedmiot własności: „EKOMELBUD” S.A. z siedzibą w Mrągowie

Dział III – Ciężary i ograniczenia

brak wzmianek, brak wpisów



Dział IV – Hipoteki

Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 3 600 000,00 zł – odsetki: zmienne – wierzytelność:

kredyt – termin zapłaty: 2012-12-12 – rodzaj zmiany: zmieniono hipoteki w kwotach 700.00

zł i 2.181.634 zł na hipotekę 3.600.000 zł; dokonano zmiany ternu spłaty hipoteki z dnia

2009-12-15 na dzień 2010-12-14; dokonano zmiany terminu spłaty hipoteki z dnia

14.12.2010 r. na dzień 13.12.2011 r.; dokonano zmiany terminu spłaty hipoteki z dnia

13.12.2011 r. na dzień 12.12.2012 r. – wierzyciel hipoteczny: Bank Polskiej Spółdzielczości

S.A. Oddział w Kętrzynie z siedzibą w Warszawie;

Hipoteka umowna w kwocie 514 700,00 zł – należność główna, odsetki i koszty uboczne,

aneks nr 16 do umowy nr 64/99 o kredyt w rachunku bieżącym z dnia 31.12.1999 r. –

wierzyciel hipoteczny: Bank Polskiej Spółdzielczości S.A. Oddział w Kętrzynie z siedzibą

w Warszawie;

Hipoteka umowna zwykła w kwocie 135 300,00 zł – termin zapłaty: 2012-12-12 – inne

informacje: hipoteka z oprocentowaniem według zmiennej stopy procentowej, które wynosi

11,44% w stosunku rocznym z przeznaczeniem na dofinansowanie działalności bieżącej –

wierzyciel hipoteczny: Bank Polskiej Spółdzielczości S.A. w Warszawie Oddział

w Kętrzynie;

1.2. Ewidencja gruntów i budynków:

Wypis z rejestru gruntów:

Województwo: warmińsko-mazurskie

Powiat: mrągowski

Jednostka ewidencyjna: Mrągowo miasto

Obręb: 03

Lp. Podmiot ewidencyjny Charakter

własności/władania Udział

1

SKARB PAŃSTWA

własność 1/1

2 EKOMELBUD SPÓŁKA AKCYJNA z siedzibą w Mrągowie

Lubelska 42, Mrągowo

użytkowanie

wieczyste 1/1



Działki

Nr dz. Adres działki/

położenie Opis użytku OFU OZU Klasa

Pow. użytku

[ha] Pow. działki [ha]

KW

dok. własności

213/1 Lubelska Bp 0,2994 0,2994

OL1M/00005218/7

213/2 Lubelska Ba 0,4432 0,4432

213/3 Lubelska Ba 0,6018 0,6018

213/4 Lubelska Ba 0,4022 0,4022

213/5 Lubelska Ba 0,2370 0,2370

213/6 Lubelska Ba 0,2832 0,2832

213/7 Lubelska Ba 1,0358 1,0358

213/8 Lubelska Bp 0,4762 0,4762

213/9 Lubelska Ba 0,4165 0,4165

213/10 Lubelska Ba 0,2582 0,2582

213/11 Lubelska Bp 0,3999 0,3999

213/12 Lubelska Bp 0,4977 0,4977

213/13 Lubelska Bp 0,3903 0,3903

213/14 Lubelska Ba 0,3398 0,3398

213/15 Lubelska Bp 0,5905 0,5905

Razem powierzchnia działek [ha]: 6,6717

Dane z rejestru budynków:

Lp. Podmiot ewidencyjny Charakter

własności/władania Udział

1 EKOMELBUD SPÓŁKA AKCYJNA z siedzibą w Mrągowie

Lubelska 42, Mrągowo

własność 1/1

Nr ewid.

budynku Działka Adres budynku

Funkcja

budynku

Kondygnacja

n / p

Powierzchnia

zabud.

[m2]

Liczba

lokali

odr. ogółem

Pow. użytk.

[m2]

lokali pom.

przynal.

202/4;4 213/2 Mrągowo, Lubelska przemysłowe 1.0 / 0.0 280.00 0

Rok zakończenia budowy: 1985; Materiał: mur

Nr ewid.


Funkcja

budynku

Kondygnacja

n / p

Powierzchnia

zabud.

[m2]

Liczba

lokali

odr. ogółem

Pow. użytk.

[m2]

lokali pom.

przynal.

202/4;2 213/3 Mrągowo, Lubelska transportu i

łączności 1.0 / 0.0 226.00 0




Nr ewid.


Funkcja

budynku

Kondygnacja

n / p

Powierzchnia

zabud.

[m2]

Liczba

lokali

odr. ogółem

Pow. użytk.

[m2]

lokali pom.

przynal.



Nr ewid.


Funkcja

budynku

Kondygnacja

n / p

Powierzchnia

zabud.

[m2]

Liczba

lokali

odr. ogółem

Pow. użytk.

[m2]

lokali pom.

przynal.

202/4;1 213/4 Mrągowo, Lubelska

zbiorniki,

silosy i

budynki

magazynowe

1.0 / 0.0 531.00 0


Nr ewid.


Funkcja

budynku

Kondygnacja

n / p

Powierzchnia

zabud.

[m2]

Liczba

lokali

odr. ogółem

Pow. użytk.

[m2]

lokali pom.

przynal.

208/3;1 213/5 Mrągowo,

Lubelska 42 biurowe 2.0 / 0.0 342.00 0


Nr ewid.


Funkcja

budynku

Kondygnacja

n / p

Powierzchnia

zabud.

[m2]

Liczba

lokali

odr. ogółem

Pow. użytk.

[m2]

lokali pom.

przynal.

208/3;2 213/5 Mrągowo, Lubelska inne

niemieszkalne 1.0 / 0.0 19.00 0


Nr ewid.


Funkcja

budynku

Kondygnacja

n / p

Powierzchnia

zabud.

[m2]

Liczba

lokali

odr. ogółem

Pow. użytk.

[m2]

lokali pom.

przynal.




Nr ewid.


Funkcja

budynku

Kondygnacja

n / p

Powierzchnia

zabud.

[m2]

Liczba

lokali

odr. ogółem

Pow. użytk.

[m2]

lokali pom.

przynal.



Nr ewid.


Funkcja

budynku

Kondygnacja

n / p

Powierzchnia

zabud.

[m2]

Liczba

lokali

odr. ogółem

Pow. użytk.

[m2]

lokali pom.

przynal.





Nr ewid.


Funkcja

budynku

Kondygnacja

n / p

Powierzchnia

zabud.

[m2]

Liczba

lokali

odr. ogółem

Pow. użytk.

[m2]

lokali pom.

przynal.




Nr ewid.


Funkcja

budynku

Kondygnacja

n / p

Powierzchnia

zabud.

[m2]

Liczba

lokali

odr. ogółem

Pow. użytk.

[m2]

lokali pom.

przynal.



Nr ewid.


Funkcja

budynku

Kondygnacja

n / p

Powierzchnia

zabud.

[m2]

Liczba

lokali

odr. ogółem

Pow. użytk.

[m2]

lokali pom.

przynal.




Nr ewid.


Funkcja

budynku

Kondygnacja

n / p

Powierzchnia

zabud.

[m2]

Liczba

lokali

odr. ogółem

Pow. użytk.

[m2]

lokali pom.

przynal.






2. Przeznaczenie nieruchomości.

Zgodnie z miejscowym planem

zagospodarowania przestrzennego Miasta

Mrągowa terenów mieszkaniowo-usługowych

i przemysłowo-składowych, zatwierdzonym

Uchwałą Rady Miejskiej w Mrągowie

nr XXXIII/5/2013 z dnia 22 maja 2013 roku,

teren opisywanej nieruchomości znajduje się

na terenie oznaczonym symbolem 1.07-P/U

i opisanym jako „teren obiektów

produkcyjnych, składów i magazynów oraz

usług”. Ponadto w północnej części działek nr

213/1, 213/2, 213/3, 213/4 oraz północno-wschodniej części działki nr 213/15 planowany

jest pas zieleni izolacyjnej.

Ustalenia szczegółowe dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolem 1.06-P/U,

1.07-P/U, 1.08-P/U, 1.09-P/U, 1.10-P/U, 1.11-P/U, 1.12-P/U, 1.13-P/U, 1.14-P/U, 1.15-

P/U, 1.16-P/U, wydzielonych liniami rozgraniczającymi są następujące:

1) Przeznaczenie terenu – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz

usług. Dopuszcza się wystąpienie na działce tylko 1 funkcji. Dopuszcza się

realizację funkcji mieszkaniowej w budynkach usługowych, jako towarzyszące

prowadzonej działalności gospodarczej;

2) Parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenów:

a) linia zabudowy: nieprzekraczalne linie zabudowy zgodnie z rysunkiem planu oraz

z przepisami

odrębnymi,

b) powierzchnia zabudowy: maksymalnie 60% powierzchni działki budowlanej,

c) wskaźnik intensywności zabudowy: maksymalnie 2,0,

d) powierzchnia biologicznie czynna – minimalnie 30% powierzchni działki

budowlanej,

e) forma zabudowy – zabudowa wolnostojąca,

f) maksymalna szerokość elewacji frontowej: nie ustala się,

g) minimalna szerokość elewacji frontowej: 10,00 m,

h) wysokość zabudowy:

- maksymalnie 15,00 m,

- na terenach dopuszcza się lokalizację obiektów budowlanych związanych

z procesami technologicznymi o wysokości nie większej niż 30,00 m,



i) poziom posadzki parteru – maksymalnie 0,50 m mierzone od poziomu terenu

przed wejściem do budynku,

j) geometria i pokrycie dachu – dopuszcza się dachy dowolne;

k) dopuszcza się podział terenu na działki budowlane, jednak powstałe po podziale

działki budowlane:

- nie mogą być mniejsze niż 1500,0 m2,

- muszą mieć zapewniony dojazd do drogi publicznej,

- maksymalna szerokość frontu: nie ustala się,

- minimalna szerokość frontu: 30,00 m;

3) Szczegółowe warunki zagospodarowania terenów:

a) dopuszcza się realizację wbudowanych w budynki usługowe mieszkań, których

powierzchnia użytkowa nie stanowi więcej niż 25% powierzchni całkowitej

budynku, ale nie więcej niż 150,0 m2,

b) w granicach terenów 1.06-P/U, 1.07-P/U, 1.10-P/U, 1.11-P/U, 1.12-P/U, 1.13-

P/U, 1.14-P/U, 1.15-P/U, 1.16-P/U przebiega linia elektroenergetyczna SN

15kV, obowiązują ustalenia §14.2 uchwały,

c) w granicach terenów 1.06-P/U, 1.08-P/U, 1.09-P/U, 1.10-P/U, 1.12-P/U

przebiega projektowana linia elektroenergetyczna WN 110kV, obowiązują

ustalenia §14.3 uchwały,

d) na terenie 1.07-P/U od terenu przeznaczonego pod funkcję mieszkaniową

i usługową 1.02-MN/U należy wprowadzić pas zielni izolującej, oznaczony

graficznie na rysunku planu.

§ 14.2. W granicach opracowania planu znajdują się oznaczone na rysunku planu

napowietrzne linie elektroenergetyczne średniego napięcia. Do czasu jej przebudowy

(skablowania lub likwidacji) wzdłuż linii elektroenergetycznych obowiązuje strefa

ograniczeń zagospodarowania w pasach o szerokościach po 5m na każdą stronę od osi linii

średniego napięcia. W strefie ograniczeń zagospodarowania wysokość zagospodarowania

(obiektów) i usytuowanie pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi należy uzgodnić

z właściwym gestorem sieci elektroenergetycznej.

§ 14.3. Przez teren opracowania przebiega projektowana skablowana linia

elektroenergetyczna 110 kV, oznaczona graficznie na rysunku planu. Wzdłuż linii

elektroenergetycznej obowiązuje strefa ograniczeń zagospodarowania dla lokalizacji

zagospodarowania szerokości 6,00 m ( po 3,00 m na każdą ze stron od osi kabla), gdzie

obowiązuje zakaz zabudowy a wszelkie działania w tej strefie należy uzgodnić z właściwym

gestorem sieci elektroenergetycznej.



3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości.

Część działek wchodzących w skład nieruchomości opisanej w KW

nr OL1M/00005218/7, jest niezabudowana, a część zabudowana budynkami byłego zakładu

produkcyjnego, zlokalizowanego w południowo-zachodniej części miasta Mrągowo,

przy ulicy Lubelskiej.

Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ulica Lubelska.

Poszczególne działki wchodzące w skład nieruchomości mają dostęp do drogi publicznej

przez działkę nr 213/15, pełniącą funkcję drogi wewnętrznej.

Teren zakładu produkcyjnego od północy sąsiaduje z zabudową mieszkaniową

jednorodzinną, od południa z zabudową przemysłowo-produkcyjną, od wschodu z ulicą

Lubelską oraz w części z terenami przemysłowo-produkcyjnymi, a od zachodu z terenami

niezagospodarowanymi.



4. Charakterystyka i opis nieruchomości.

Wszystkie działki wchodzące w skład nieruchomości o łącznym obszarze 6,6717 ha,

stanowią zwarty obszar gruntu o nieregularnym kształcie. Teren płaski, bez większych

nachyleń, zagospodarowany i użytkowany dla potrzeb byłego zakładu produkcji związanej

z przemysłem betoniarskim.

W skład nieruchomości opisanej w KW nr OL1M/00005218/7, o łącznej powierzchni

6,6717 ha, wchodzi piętnaście działek, z czego siedem działek jest niezabudowanych.

Działka nr 213/1 znajduje się w północno-zachodniej części nieruchomości, posiada

powierzchnię 0,2994 ha i jest niezabudowana. Działka nr 213/2, znajduje się w północnej

części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,4432 ha i jest zabudowana budynkiem

warsztatowym. Dziaka nr 213/3 znajduje się również w północnej części nieruchomości,

posiada powierzchnię 0,6018 ha i zabudowana jest budynkiem garażowym oraz budynkiem

7



warsztatowym, z garażami, stolarnią i częścią biurowo-socjalną. Działka nr 213/4

zlokalizowana jest w północno-wschodniej części nieruchomości, posiada powierzchnię

0,4022 i zabudowana jest budynkiem magazynowym. Działka nr 213/5 znajduje się

we wschodniej części nieruchomości, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (ulica

Lubelska), ma powierzchnię 0,2370 ha i zabudowana jest budynkiem biurowym i budynkiem

portierni. Działka nr 213/6 znajduje się w południowo-wschodniej części nieruchomości,

ma powierzchnię 0,2832 ha i zabudowana jest budynkiem trafostacji, a ponadto na działce

zlokalizowane są wiaty blaszane nie związane trwale z gruntem. Na działce nr 213/7

o powierzchni 1,0358 ha, znajdującej się w centralnej części nieruchomości, posadowiony

jest budynek produkcyjny oraz estakada betonowa pod suwnice. Działka nr 213/8

zlokalizowana jest w południowej części nieruchomości, jest niezabudowana i posiada

powierzchnię 0,4762 ha. Działka nr 213/9 jest zabudowana budynkiem magazynowym,

rampą najazdową i zespołem osadników. Działka ma powierzchnię 0,4165 ha i usytuowana

jest na zachód od centralnej części działki. Działka nr 213/10 jest zabudowana budynkiem

węzła betoniarskiego, posiada powierzchnię 0,2582 ha i zlokalizowana jest w południowej

części nieruchomości. Na zachód od działki nr 213/10 znajdują się działki 213/11 i 213/12

o powierzchniach 0,3999 ha i 0,4977 ha, i obie działki są niezabudowane. W zachodniej

części nieruchomości zlokalizowana jest niezabudowana działka nr 213/13 o powierzchni

0,3903 ha. Pomiędzy działkami 213/9 i 213/13, znajduje się działka nr 213/14 o powierzchni

0,3398 ha i zabudowana jest budynkiem hydroforni i budynkiem wagi samochodowej

z drewnianym pomostem wagi. Pomiędzy wyżej wymienionymi działkami, w kierunku

północny-wschód – południowy-zachód, wydzielona została działka nr 213/15

o powierzchni 0,5905 ha, która spełnia funkcję drogi wewnętrznej, łącząc poszczególne

działki z drogą publiczną, tj. ulicą Lubelską, przy wschodniej granicy nieruchomości.

Nieruchomość uzbrojona jest w sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną,

telekomunikacyjną i ciepłowniczą. Poszczególne działki z uwagi na różne usytuowanie

względem ulicy Lubelskiej, znajdują się w różnych odległościach od poszczególnych sieci

technicznych.



Opis działki o numerze 213/16 (zaktualizowany opis działki o numerze 213/5)

Działka nr 213/16 znajduje się we wschodniej części nieruchomości, posiada bezpośredni

dostęp do drogi publicznej (ulica Lubelska), ma powierzchnię 0,1443 ha i zabudowana jest

budynkiem biurowym.

Działka nr 213/5(poprzedni numer)

Działka nr 213/16 (obecny numer)



Działka posiada kształt nieregularny, zbliżony do trójkąta. Działka posiada duże

przewyższenie pomiędzy wschodnią i zachodnią częścią, ze spadkiem w kierunku zachodnim.

W północnej i północno-wschodniej części działki znajdują się skarpy. Działka uzbrojona jest

w sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, telekomunikacyjną. Dostęp do drogi

publicznej zapewniony jest poprzez bezpośrednie sąsiedztwo (od strony wschodniej), z ulicą

Lubelską.

Bryła główna budynku biurowego (nr inw. 549), jednopiętrowa, całkowicie podpiwniczona;

bryła boczna (zachodnia) parterowa, całkowicie podpiwniczona, z wejściem do pomieszczeń

piwnicznych z poziomu terenu. Budynek o konstrukcji uprzemysłowionej, o powierzchni

użytkowej 736,6 m2, wybudowany wg ewidencji budynków w 1966 roku.



Opis techniczny poszczególnych elementów budynku i wykończenie:

Fundamenty budynku: żelbetowe,

Ściany konstrukcyjne: z cegły wapienno-piaskowej i bloczków z betonu

komórkowego, wewnątrz pomieszczeń otynkowane tynkiem cementowo-wapiennym

i pomalowane farbami emulsyjnymi i olejnymi. Część ścian przybrudzona. W jednym

pomieszczeniu ściany i sufit wyłożone dziurkowanymi płytkami pilśniowymi

malowanymi farbą emulsyjną. W piwnicy ściany miejscowo zawilgocone z ubytkami

tynku i farby.

Stropy: z płyt żelbetowych,

Schody: żelbetowe monolityczne,

Stropodach: o konstrukcji żelbetowej, z płyt korytkowych, płaski, kryty papą,

Stolarka okienna: PCV,

Stolarka drzwiowa: drzwi wejściowe stalowe, szklone; drzwi wewnętrzne płycinowe

szklone i pełne,

Posadzki: betonowe, wykończone wykładziną dywanową, terakotą, lastryko,

Elewacja: tynk gładki, malowany.

Instalacje techniczne:

elektryczna,

wodociągowa,

kanalizacyjna,

centralnego ogrzewania (zasilana z pieca na paliwo stałe, w piwnicy budynku),

telefoniczna.



Część pomieszczeń biurowych w budynku została odświeżona w 2010 roku. Od kwietnia

2013 roku budynek nie jest użytkowany.

Ustalenie stanu technicznego budynku biurowego

Biorąc pod uwagę zużycie techniczne, jakość wykonania poszczególnych elementów

konstrukcyjnych budynku, zakładany okres trwania obiektów o podobnej konstrukcji oraz

przeprowadzone remonty, stan techniczny budynku określono jako średni.

VI. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY.

1. Klauzule publikacji i wykorzystania

1) Wycena nie może być stosowana do innych celów niż podane w opracowaniu. Rzeczoznawca

majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu w innym celu.

2) Publikowanie, powielanie w całości lub w części wymaga zgody autora opracowania.

2. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawców

1) Niniejszy operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa oraz zgodnie z Powszechnymi

Krajowymi Zasadami Wyceny.

2) Zleceniobiorca przyjmuje w dobrej wierze dane dotyczące stanu prawnego nieruchomości

oraz inne przekazane przez zleceniodawcę niezbędne do opracowania niniejszego operatu.

3) Założono jednakową ufność do uzyskanych danych w Urzędzie Miasta w Mrągowie,

oraz w Starostwie Powiatowym w Mrągowie i ich zgodność ze stanem faktycznym w terenie.

4) Określona wartość rynkowa nieruchomości nie obejmuje wielkości takich jak: podatki (w tym

VAT) oraz opłaty, jakie związane są ze sprzedażą nieruchomości.

5) Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres

12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych

lub istotne zmiany czynników, mających wpływ na wartość wycenianej nieruchomości.

6) Z niniejszego operatu sporządzono wyciąg i przekazano go właściwym organom.

7) Operat szacunkowy nie stanowi ekspertyzy stanu technicznego zabudowy stanowiącej część

składową szacowanej nieruchomości, nie dotyczy jakości stosowanych materiałów, stanu

konstrukcji i innych wad ukrytych budynku. Autor operatu nie ponosi żadnej odpowiedzialności

z tytułu ewentualnych niezgodności wzniesienia zabudowy stanowiącej część składową

szacowanej nieruchomości z przepisami ustawy prawo budowlane, pozwoleniem na budowę,

odpowiednimi rozporządzeniami, normami branżowymi oraz zasadami sztuki budowlanej.

` BIURO TECHNICZNO-PRAWNE · BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul.Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn,...

Documents

Transcript of ` BIURO TECHNICZNO-PRAWNE · BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul.Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn,...