Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze
względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy
Olsztyn, 5 grudnia 2014r.
BIURO TECHNICZNO-PRAWNE ZESPÓŁ ANALIZ EKONOMICZNO-DOR ADCZYCH
10-062 Olsztyn, ul. Jagiellończyka 31, tel./fax.: 89 534-96-92, 89 527-06-84, Filia: 10-544 Olsztyn, ul. Warmińska 13c/2, tel.: 89 527-28-65, www.btp.olsztyn.pl
Wykonujemy usługi w zakresie : - doradztwo w zakresie rynku nieruchomości,
- wyceny przedsiębiorstw,
- wycena: nieruchomości, maszyn, urządzeń technologicznych,
- kosztorysowanie,
- opracowywanie business planów oraz
programów naprawczych itp.,
- obrót nieruchomościami,
- prace geodezyjne.
O P E R A T S Z A C U N K O W Y
praw do zabudowanej kompleksem budynków zakładu produkcyjnego nieruchomości położonej
w Mrągowie przy ulicy Lubelskiej 42, składającej się z działek o nr 213/1, 213/2, 213/3, 213/4,
213/5, 213/6, 213/7, 213/8, 213/9, 213/10, 213/11, 213/12, 213/13, 213/14, 213/15, o powierzchni
6,6717 ha, oddanej w użytkowanie wieczyste do dnia 05.12.2089r., z ruchomościami stanowiącymi
przynależność do nieruchomości.
Stan prawny nieruchomości reguluje księga wieczysta nr OL1M/00005218/7, prowadzona
przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Mrągowie.
Właściciel nieruchomości: Skarb Państwa
Właściciel budynków oraz użytkownik wieczysty gruntu: EKOMELBUD Spółka Akcyjna z siedzibą
w Mrągowie.
Operat wykonany wg stanu nieruchomości na d zień 26.09.2014r.
oraz poziomu cen z dnia 05.12.2014r.
WARTOŚĆ RYNKOWA PRAW DO NIERUCHOMOŚCI Z PRZYNALEŻNOŚCIAMI:
WR = 4 839 040 zł Słownie: cztery miliony osiemset trzydzieści dziewięć tysięcy czterdzieści złotych.
w tym:
WARTOŚĆ RYNKOWA PRAW DO NIERUCHOMOŚCI: WRN = 4 239 700 zł, Słownie: cztery miliony dwieście trzydzieści dziewięć tysięcy siedemset złotych.
WARTOŚĆ RYNKOWA PRZYNALEŻNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI: WRP = 599 340 zł, Słownie: pięćset dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta czterdzieści złotych.
Autor opracowania: mgr inż. Adam Turczyński
Nr rej. 233/2014
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 2 2
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
1.
Określenie nieruchomości: Adres: Mrągowo, ul. Lubelska 42 Nr działki: 213/1, 213/2, 213/3, 213/4, 213/5, 213/6, 213/7, 213/8, 213/9, 213/10, 213/11, 213/12, 213/13, 213/14,213/15 Obręb: nr 3 Gmina: Mrągowo miasto
Powiat: mrągowski Województwo: warmińsko-mazurskie Łączna powierzchnia działek: 6,6717 ha
Rodzaj nieruchomości: Wyceniana nieruchomość składa się z piętnastu działek o łącznej powierzchni gruntu 6,3717 ha, z czego siedem działek jest niezabudowanych.. Działki wchodzące w skład nieruchomości opisanej w KW nr OL1M/00005218/7 są częściowo niezabudowane, a częściowo zabudowane są budynkami byłego zakładu produkcyjnego, zlokalizowanego w południowo-zachodniej części miasta Mrągowo, przy ulicy Lubelskiej. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ulica Lubelska. Poszczególne działki wchodzące w skład nieruchomości mają dostęp do drogi publicznej przez działkę nr 213/15, pełniącą funkcję drogi wewnętrznej. Teren zakładu produkcyjnego od północy sąsiaduje z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, od południa z zabudową przemysłowo-produkcyjną, od wschodu z ulicą Lubelską oraz w części z terenami przemysłowo-produkcyjnymi, a od zachodu z terenami
niezagospodarowanymi. Wszystkie działki wchodzące w skład nieruchomości stanowią zwarty obszar gruntu o nieregularnym kształcie. Teren płaski, bez większych nachyleń, zagospodarowany i użytkowany dla potrzeb byłego zakładu produkcji związanej z przemysłem betoniarskim. Działka nr 213/1 znajduje się w północno-zachodniej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,2994 ha i jest niezabudowana. Działka nr 213/2, znajduje się w północnej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,4432 ha i jest zabudowana budynkiem warsztatowym. Dziaka nr 213/3 znajduje się również w północnej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,6018 ha i zabudowana jest budynkiem garażowym oraz budynkiem warsztatowym, z garażami, stolarnią i częścią biurowo-socjalną. Działka nr 213/4 zlokalizowana jest w północno-wschodniej części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,4022 i zabudowana jest budynkiem magazynowym. Działka nr 213/5 znajduje się we wschodniej części nieruchomości, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (ulica Lubelska), ma powierzchnię 0,2370 ha i zabudowana jest budynkiem biurowym i budynkiem portierni. Działka nr 213/6 znajduje się w południowo-wschodniej części nieruchomości, ma powierzchnię 0,2832 ha i zabudowana jest budynkiem trafostacji, a ponadto na działce zlokalizowane są wiaty blaszane nie związane trwale z gruntem. Na działce nr 213/7 o powierzchni 1,0358 ha, znajdującej się w centralnej części nieruchomości, posadowiony jest budynek produkcyjny oraz estakada betonowa pod suwnice. Działka nr 213/8
zlokalizowana jest w południowej części nieruchomości, jest niezabudowana i posiada powierzchnię 0,4762 ha. Działka nr 213/9 jest zabudowana budynkiem magazynowym, rampą najazdową i zespołem osadników. Działka ma powierzchnię 0,4165 ha i usytuowana jest na zachód od centralnej części działki. Działka nr 213/10 jest zabudowana budynkiem węzła betoniarskiego, posiada powierzchnię 0,2582 ha i zlokalizowana jest w południowej części nieruchomości. Na zachód od działki nr 213/10 znajdują się działki 213/11 i 213/12 o powierzchniach 0,3999 ha i 0,4977 ha, i obie działki są niezabudowane. W zachodniej części nieruchomości zlokalizowana jest niezabudowana działka nr 213/13 o powierzchni 0,3903 ha. Pomiędzy działkami 213/9 i 213/13, znajduje się działka nr 213/14 o powierzchni 0,3398 ha i zabudowana jest budynkiem hydroforni i budynkiem wagi samochodowej z drewnianym pomostem wagi. Pomiędzy wyżej wymienionymi działkami, w kierunku północny-wschód – południowy-zachód, wydzielona została działka nr 213/15 o powierzchni 0,5905 ha, która spełnia funkcję drogi wewnętrznej, łącząc poszczególne działki z drogą publiczną, tj. ulicą Lubelską, przy wschodniej granicy nieruchomości. Nieruchomość uzbrojona jest w sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, telekomunikacyjną i ciepłowniczą. Poszczególne działki z uwagi na różne usytuowanie względem ulicy Lubelskiej, znajdują się w różnych odległościach od poszczególnych sieci technicznych.
Przynależności do nieruchomości: Szczegółowy opis oraz wycena wartości rynkowej przynależności do nieruchomości znajduje się w oddzielnym opracowaniu, stanowiącym załącznik do niniejszego operatu. Przeznaczenie nieruchomości: Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta Mrągowa terenów mieszkaniowo-usługowych i przemysłowo-składowych, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w Mrągowie nr XXXIII/5/2013 z dnia 22 maja 2013 roku, teren opisywanej nieruchomości znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 1.07-P/U i opisanym jako „teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług”. Ponadto w północnej części działek nr 213/1, 213/2, 213/3, 213/4 oraz północno-wschodniej części działki nr 213/15 planowany jest pas zieleni izolacyjnej. Stan prawny nieruchomości: nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr OL1M/00005218/7, prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Mrągowie.
2.
Cel wyceny:
Określenie wartości rynkowej nieruchomości jako elementu składowego majątku upadłego przedsiębiorstwa w celu jego sprzedaży przez Syndyka.
3.
Daty istotne dla operatu: 1. data sporządzenia wyceny: 2. data na którą określono wartość: 3. data na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości: 4. data oględzin nieruchomości:
05.12.2014r. 05.12.2014r. 26.09.2014r. 26.09.2014r.
4. Sposób wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami
5.
Wartość rynkowa praw do nieruchomości z przynależnościami:
4 839 040 zł, Słownie: cztery miliony osiemset trzydzieści dziewięć tysięcy czterdzieści złotych
Wartość rynkowa praw do nieruchomości: 4 239 700 zł, Słownie: cztery miliony dwieście trzydzieści dziewięć tysięcy siedemset złotych Wartość rynkowa przynależności do nieruchomości:
599 340 zł, Słownie: pięćset dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta czterdzieści złotych
6. Wykonawca operatu: mgr inż. Adam Turczyński
7.
Podpis i pieczęć wykonawcy:
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 3 3
O P R A C O W A N I E Z A W I E R A :
I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI. ............................................................. 4
II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY. .......................................... 7
1. PRZEDMIOT WYCENY: ................................................................................................................. 7
2. ZAKRES WYCENY: ......................................................................................................................... 7
3. OKREŚLENIE CELU WYCENY ...................................................................................................... 7
4. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO .............................. 7 4.1. Podstawa formalna : ............................................................................................................................... 7
4.2. Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności : ................................................................. 8
4.3. Inne podstawy wyceny ............................................................................................................................. 9
4.4. Źródła danych merytorycznych : ............................................................................................................. 9
5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO ....................................... 9
III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI. ........................................... 10
1. Stan prawny nieruchomości. ......................................................................................................... 10 1.1. Księga wieczysta ................................................................................................................................... 10
1.2. Ewidencja gruntów i budynków: ........................................................................................................... 13
2. Przeznaczenie nieruchomości. ....................................................................................................... 18
3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości. ......................................................................................... 20
4. Charakterystyka i opis nieruchomości. ......................................................................................... 21
IV. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAW DO NIERUCHOMOŚCI.Błąd! Nie zdefiniowano zakładki.
Część I - Określenie wartości rynkowej praw do części nieruchomości składającej się z działek
nr 213/2, 213/4, 213/10, zabudowanych budynkami produkcyjno-magazynowymi o małych i
średnich powierzchniach budynków, ............................................... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki.
Część II - Określenie wartości rynkowej praw do części nieruchomości składającej się działek nr
213/3, 213/7, zabudowanych budynkami produkcyjno-magazynowymi o dużych i bardzo dużych
powierzchniach budynków. ............................................................. Błąd! Nie zdefiniowano zakładki.
Część III - Określenie wartości rynkowej praw do działki nr 213/5, zabudowanej budynkiem
biurowym. ........................................................................................ Błąd! Nie zdefiniowano zakładki.
Część IV - Określenie wartości rynkowej praw do niezabudowanych działek nr 213/1, 213/6,
213/8, 213/11, 213/12, 313/13 oraz działek nr 213/9 i 213/14, zabudowanych budynkami
produkcyjno-magazynowymi o bardzo małych powierzchniach użytkowych, gdzie nośnikiem
wartości jest działka gruntu. ........................................................... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki.
ZESTAWIENIE WARTOŚCI PRAW DO POSZCZEGÓLNYCH CZĘŚCI
NIERUCHOMOŚCI ORAZ WARTOŚCI ŁĄCZNEJBłąd! Nie zdefiniowano zakładki.
ZESTAWIENIE WARTOŚCI PTRZYNALEŻNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCIBłąd! Nie zdefiniowano zakładki.
ZESTAWIENIE WARTOŚCI PRAW DO POSZCZEGÓLNYCH CZĘŚCI
NIERUCHOMOŚCI ORAZ WARTOŚCI PRZYNALEŻNOŚCIBłąd! Nie zdefiniowano zakładki.
V. OCENA WIARYGODNOŚCI WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCIBłąd! Nie zdefiniowano zakładki.
VI. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY. .................................................. 29
VII. ZAŁĄCZNIKI DO OPERATU SZACUNKOWEGOBłąd! Nie zdefiniowano zakładki.
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 4 4
I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI.
Wartość rynkowa praw do nieruchomości położonej w Mrągowie przy ulicy
Lubelskiej 42, opisanej w KW nr OL1M/00005218/7, składającej się z działek nr 213/1,
213/2, 213/3, 213/4, 213/5, 213/6, 213/7, 213/8, 213/9, 213/10, 213/11, 213/12, 213/13,
213/14, 213/15, o łącznej powierzchni gruntu 6,6717 ha, oddanych w użytkowanie
wieczyste do dnia 05.12.2089r., z których część jest zabudowana budynkami byłego zakładu
produkcyjnego, stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności, według stanu
nieruchomości z dnia 26.09.2014r. i poziomu cen transakcyjnych z dnia 05.12.2014r.,
z przynależnościami do nieruchomości, wynosi:
WR = 4 839 040 zł
Słownie: cztery miliony osiemset trzydzieści dziewięć tysięcy czterdzieści złotych.
w tym:
wartości rynkowe poszczególnych działek:
WR_213/1 = 89 800 zł, Słownie: osiemdziesiąt dziewięć tysięcy osiemset złotych,
WR_213/2 = 154 300 zł, Słownie: sto pięćdziesiąt cztery tysiące trzysta złotych, WR_213/3 = 514 500 zł, Słownie: pięćset czternaście tysięcy pięćset złotych,
WR_213/4 = 256 200 zł, Słownie: dwieście pięćdziesiąt sześć tysięcy dwieście złotych,
WR_213/5 = 984 000 zł, Słownie: dziewięćset osiemdziesiąt cztery tysiące złotych,
WR_213/6 = 93 500 zł, Słownie: dziewięćdziesiąt trzy tysiące pięćset złotych,
WR_213/7 = 1 128 900 zł, Słownie: jeden milion sto dwadzieścia osiem tysięcy dziewięćset złotych,
WR_213/8 = 161 900 zł, Słownie: sto sześćdziesiąt jeden tysięcy dziewięćset złotych, WR_213/9 = 137 400 zł, Słownie: sto trzydzieści siedem tysięcy czterysta złotych, WR_213/10 = 212 500 zł, Słownie: dwieście dwanaście tysięcy pięćset złotych,
WR_213/11 = 136 000 zł, Słownie: sto trzydzieści sześć tysięcy złotych,
WR_213/12 = 149 300 zł, Słownie: sto czterdzieści dziewięć tysięcy trzysta złotych,
WR_213/13 = 109 300 zł, Słownie: sto dziewięć tysięcy trzysta złotych,
WR_213/14 = 112 100 zł, Słownie: sto dwanaście tysięcy sto złotych,
wartości rynkowe przynależności do poszczególnych działek:
WRP_213/2 = 1 100 zł, Słownie: jeden tysiąc sto złotych, WRP_213/3 = 17 190 zł, Słownie: siedemnaście tysięcy sto dziewięćdziesiąt złotych,
WRP_213/7 = 215 150 zł, Słownie: dwieście piętnaście tysięcy sto pięćdziesiąt złotych,
WRP_213/10 = 6 500 zł, Słownie: sześć tysięcy pięćset złotych,
WRP_213/11 = 351 200 zł, Słownie: trzysta pięćdziesiąt jeden tysięcy dwieście złotych,
WRP_213/12 = 8 200 zł, Słownie: osiem tysięcy dwieście złotych,
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 5 5
Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny zabudowana jest kompleksem budynków
produkcyjnych, magazynowych, warsztatowych i biurowych, które tworzyły zorganizowany
zakład produkcyjny, o łącznej powierzchni budynków 6011,7 m2, wykorzystywanych
do produkcji elementów betonowych.
Wyceniana nieruchomość składa się z piętnastu działek, które mogą być przedmiotem
oddzielnej sprzedaży. Z tego względu określono wartości poszczególnych działek, a wartość
nieruchomości stanowi suma wartości tych działek.
Poszczególne działki mają dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną,
którą stanowi działka nr 213/15. Z uwagi na fakt, że nieruchomości porównawcze, które
posłużyły do określenia wartości rynkowej poszczególnych działek, posiadały dostęp
do drogi publicznej, nie określano oddzielnie wartości rynkowej działki nr 213/15. Wartość
tej działki została uwzględniona w wartości poszczególnych działek, stąd poszczególne
działki należy sprzedać z udziałem w działce nr 213/15.
Z uwagi na różny stan zabudowy poszczególnych działek (część działek jest
niezabudowana, część zabudowana budynkami produkcyjno-magazynowymi, a jedna
działka zabudowana jest budynkiem biurowym), określenia ich wartości dokonano
w czterech częściach:
część I: część nieruchomości składająca się z działek nr 213/2, 213/4, 213/10,
zabudowanych budynkami produkcyjno-magazynowymi o małych i średnich
powierzchniach budynków.
część II: część nieruchomości składająca się z działek nr 213/3, 213/7, zabudowanych
budynkami produkcyjno-magazynowymi o dużych i bardzo dużych powierzchniach
budynków,
część III: część nieruchomości składająca się z działki nr 213/5, zabudowanej
budynkiem biurowym.
część IV: część nieruchomości składająca się z niezabudowanych działek nr 213/1,
213/6, 213/8, 213/11, 213/12, 313/13 oraz działek nr 213/9 i 213/14, zabudowanych
budynkami produkcyjno-magazynowymi o bardzo małych powierzchniach użytkowych,
gdzie nośnikiem wartości jest działka gruntu.
Określona wartość zdefiniowana jest wg Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny
jako wartość rynkowa przy założeniu, że stanowi ona najbardziej prawdopodobną cenę,
możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń:
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 6 6
a) strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają
stanowczy zamiar zawarcia umowy,
b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku,
i do wynegocjowania warunków umowy.
Autor pragnie podkreślić, że uzyskana w opracowaniu wartość praw
do poszczególnych działek wchodzących w skład nieruchomości jest wartością szacunkową,
opartą wielokrotnie na uśrednianiu uzyskanych wyników. Wyniki późniejszej sprzedaży
mogą różnić się od oszacowanej wartości (in minus, in plus) i ta właśnie kwota (ustalona
podczas przetargu zorganizowanego przez Syndyka ) będzie ostateczną ceną
za poszczególne działki, na którą poza kwantyfikowanymi elementami stanowiącymi
podstawy obliczenia wartości wpływa szereg elementów znacznie trudniej wyliczalnych,
bądź też subiektywnych i nie dających się jednoznacznie oszacować. Elementy te wpływają
na ostateczną cenę i zależą od konkretnej sytuacji (ilość oferentów, ich cechy emocjonalne)
oraz kryteriów, jakimi będą się kierować poszczególni nabywcy, które to mogą być
rozbieżne od kryteriów przyjętych przez autora niniejszego opracowania.
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 7 7
II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY.
1. PRZEDMIOT WYCENY:
Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkami byłego zakładu produkcyjnego
z ruchomościami przynależnymi do nieruchomości .
Położenie – adres:
Nieruchomość położona w mieście Mrągowie, przy ulicy Lubelskiej 42, obręb nr 3,
składająca się z działek nr 213/1, 213/2, 213/3, 213/4, 213/5, 213/6, 213/7, 213/8, 213/9,
213/10, 213/11, 213/12, 213/13, 213/14, 213/15; powiat mrągowski, woj. warmińsko-
mazurskie.
Numer księgi wieczystej:
KW nr OL1M/00005218/7 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego
w Mrągowie.
2. ZAKRES WYCENY:
Prawo użytkowania wieczystego gruntu do dnia 05.12.2089r. oraz własność budynków
i budowli stanowiących odrębny przedmiot własności, objętych KW nr OL1M/00005218/7,
wraz z przynależnymi do nieruchomości maszynami i urządzeniami .
3. OKREŚLENIE CELU WYCENY
Określenie wartości rynkowej praw do nieruchomości wraz z ruchomościami
przynależnymi do nieruchomości, jako elementu składowego majątku upadłego
przedsiębiorstwa w celu jego sprzedaży przez Syndyka.
4. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
4.1. Podstawa formalna :
Zlecenie z dnia 05.04.2013r.
Zleceniodawca : Syndyk Tadeusz Grabowski
ul. Przemysłowa 2, 10-418 Olsztyn.
Zleceniobiorca : Biuro Techniczno – Prawne
Adam Turczyński
ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 8 8
4.2. Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności :
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity
z 2014r., poz. 518),
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z dnia
22.09.2004 r. – z późniejszymi zmianami),
Ustawa z dnia 28 lutego 2003r. Prawo Upadłościowe i Naprawcze (Dz. U. Nr 60
z 2003r., poz. 535 – z późniejszymi zmianami).
Wyboru właściwego podejścia i metody wyceny na podstawie art. 154 ustawy z dnia
21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dokonuje rzeczoznawca majątkowy,
uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej
w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan
jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach podobnych nieruchomości.
Zgodnie z §4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie
wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego do wyceny wartości rynkowej
nieruchomości zastosowano podejście mieszane, metodę pozostałościową. W ramach tego
podejścia wykorzystano podejście dochodowe i kosztowe.
Zgodnie z art. 69 p.2 Prawa upadłościowego i naprawczego, wraz ze spisem
inwentarza dokonuje się oszacowania majątku wchodzącego do masy upadłości. Zgodnie
z art. 319 p. 1 Sędzia – komisarz na wniosek syndyka, przed sprzedażą przedsiębiorstwa
wyznacza biegłego do sporządzenia opisu i oszacowania przedsiębiorstwa i jego
zorganizowanych części... p. 2 tego artykułu mówi że : Opis przedsiębiorstwa powinien
określać w szczególności przedmiot działalności przedsiębiorstwa, nieruchomości
wchodzące w jego skład, ich obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru
dokumentów, inne środki trwałe, stwierdzone prawa i obciążenia. Art. 320 Ustawy mówi:
Sprzedaż mienia, do której mają zastosowanie przepisy działu niniejszego, dokonuje się
w drodze przetargu, do którego stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego.
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 9 9
4.3. Inne podstawy wyceny
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny.
Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, biorąc pod uwagę cel
wyceny, dla przedmiotowej nieruchomości określono wartość rynkową, którą stanowi
najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy
przyjęciu następujących założeń:
a) strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają
stanowczy zamiar zawarcia umowy,
b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku,
i do wynegocjowania warunków umowy.
4.4. Źródła danych merytorycznych :
4.4.1. Oględziny nieruchomości, które odbyły się dnia 16.09.2014r., 23.09.2014r.
i 26.09.2014r., w czasie których obejrzano nieruchomości, wykonano pomiary
kontrolne oraz dokumentację fotograficzną.
4.4.2. Ewidencja Gruntów prowadzona przez Starostwo Powiatowe w Mrągowie.
4.4.3. Mapa topograficzna w skali 1:25000.
4.4.4. Mapa ewidencyjna w skali 1:2000.
4.4.5. Mapa sytuacyjno-wysokościowa w skali 1:500.
4.4.6. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta Mrągowa terenów
mieszkaniowo-usługowych i przemysłowo-składowych, zatwierdzony Uchwałą Rady
Miejskiej w Mrągowie nr XXXIII/5/2013 z dnia 22 maja 2013 roku.
4.4.7. Księga Wieczysta nr OL1M/00005218/7, prowadzona przez Wydział Ksiąg
Wieczystych Sądu Rejonowego w Mrągowie.
4.4.8. Opracowanie określające wartość rynkową przynależności do nieruchomości,
stanowiące załącznik do niniejszego operatu.
5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO
5.1. Data sporządzenia wyceny: 05.12.2014r.
5.2. Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 05.12.2014r.
5.3. Data, na którą określono i uwzględniono
w wycenie stan przedmiotu wyceny: 26.09.2014r.
5.4. Data dokonania oględzin nieruchomości: 16.09.2014r.
23.09.2014r., 26.09.2014r.
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 10 10
III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI.
1. Stan prawny nieruchomości.
1.1. Księga wieczysta
Stan prawny nieruchomości reguluje księga wieczysta nr OL1M/00005218/7,
prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Mrągowie. Zapisy
w księgach na dzień 03.09.2014r., godz. 12:30, były następujące:
KW nr OL1M/00005218/7
Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości
brak wzmianek
Położenie: woj. warmińsko-mazurskie, powiat mrągowski,
gmina Mrągowo M., miejscowość Mrągowo,
Działka:
numer: 202/8
ulica: Lubelska 42
sposób korzystania: działka gruntu
numer: 202/9
ulica: Lubelska 42
sposób korzystania: działka gruntu
numer: 202/4
ulica: Lubelska 42
sposób korzystania: działka gruntu
numer: 202/6
ulica: Lubelska 42
sposób korzystania: działka gruntu
numer: 209
ulica: Lubelska 42
sposób korzystania: działka gruntu
numer: 208/4
obręb: 0003 – Miasto Mrągowo
ulica: Lubelska 42
sposób korzystania: Ba – tereny przemysłowe
numer: 208/5
obręb: 0003 – Miasto Mrągowo
ulica: Lubelska 42
sposób korzystania: Ba – tereny przemysłowe
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 11 11
numer: 110/7
ulica: Lubelska
sposób korzystania: Ba – tereny przemysłowe
przyłączenie: OL1M/00006870/2; 1,3875 ha
Obszar całej nieruchomości: 6,6717 ha
Budynki:
ulica: Lubelska 42
przeznaczenie budynku: budynek administracyjny
odrębność: tak
ulica: Lubelska 42
przeznaczenie budynku: magazyn
odrębność: tak
ulica: Lubelska 42
przeznaczenie budynku: magazyn
odrębność: tak
ulica: Lubelska 42
przeznaczenie budynku: magazyn
odrębność: tak
ulica: Lubelska 42
przeznaczenie budynku: hala produkcyjna
odrębność: tak
ulica: Lubelska 42
przeznaczenie budynku: hala produkcyjna
odrębność: tak
ulica: Lubelska 42
przeznaczenie budynku: portiernia
odrębność: tak
ulica: Lubelska 42
przeznaczenie budynku: kotłownia z częścią socjalną
odrębność: tak
ulica: Lubelska 42
przeznaczenie budynku: zbrojarnia
odrębność: tak
ulica: Lubelska 42
przeznaczenie budynku: agregatornia
odrębność: tak
ulica: Lubelska 42
przeznaczenie budynku: garaże
odrębność: tak
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 12 12
ulica: Lubelska 42
przeznaczenie budynku: stacja wodociągowa
odrębność: tak
ulica: Lubelska 42
przeznaczenie budynku: stacja trafo
odrębność: tak
ulica: Lubelska 42
przeznaczenie budynku: magazyn z budynkiem
odrębność: tak
ulica: Lubelska 42
przeznaczenie budynku: myjnia samochodowa
odrębność: tak
ulica: Lubelska
liczba kondygnacji: 1,0
przeznaczenie budynku: inny budynek niemieszkalny
odrębność: tak
ulica: Lubelska
liczba kondygnacji: 1,0
przeznaczenie budynku: inny budynek niemieszkalny
odrębność: tak
ulica: Lubelska
liczba kondygnacji: 1,0
przeznaczenie budynku: inny budynek niemieszkalny
odrębność: tak
Dział I-Sp – Spis praw związanych z własnością
brak wzmianek,
Działki gruntu w użytkowaniu wieczystym do dnia 2089-12-05.
Dział II – Własność
brak wzmianek
Właściciel: Skarb Państwa
Użytkownik wieczysty gruntu i właściciel budynków i urządzeń stanowiących odrębny
przedmiot własności: „EKOMELBUD” S.A. z siedzibą w Mrągowie
Dział III – Ciężary i ograniczenia
brak wzmianek, brak wpisów
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 13 13
Dział IV – Hipoteki
Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 3 600 000,00 zł – odsetki: zmienne – wierzytelność:
kredyt – termin zapłaty: 2012-12-12 – rodzaj zmiany: zmieniono hipoteki w kwotach 700.00
zł i 2.181.634 zł na hipotekę 3.600.000 zł; dokonano zmiany ternu spłaty hipoteki z dnia
2009-12-15 na dzień 2010-12-14; dokonano zmiany terminu spłaty hipoteki z dnia
14.12.2010 r. na dzień 13.12.2011 r.; dokonano zmiany terminu spłaty hipoteki z dnia
13.12.2011 r. na dzień 12.12.2012 r. – wierzyciel hipoteczny: Bank Polskiej Spółdzielczości
S.A. Oddział w Kętrzynie z siedzibą w Warszawie;
Hipoteka umowna w kwocie 514 700,00 zł – należność główna, odsetki i koszty uboczne,
aneks nr 16 do umowy nr 64/99 o kredyt w rachunku bieżącym z dnia 31.12.1999 r. –
wierzyciel hipoteczny: Bank Polskiej Spółdzielczości S.A. Oddział w Kętrzynie z siedzibą
w Warszawie;
Hipoteka umowna zwykła w kwocie 135 300,00 zł – termin zapłaty: 2012-12-12 – inne
informacje: hipoteka z oprocentowaniem według zmiennej stopy procentowej, które wynosi
11,44% w stosunku rocznym z przeznaczeniem na dofinansowanie działalności bieżącej –
wierzyciel hipoteczny: Bank Polskiej Spółdzielczości S.A. w Warszawie Oddział
w Kętrzynie;
1.2. Ewidencja gruntów i budynków:
Wypis z rejestru gruntów:
Województwo: warmińsko-mazurskie
Powiat: mrągowski
Jednostka ewidencyjna: Mrągowo miasto
Obręb: 03
Lp. Podmiot ewidencyjny Charakter
własności/władania Udział
1
SKARB PAŃSTWA
własność 1/1
2 EKOMELBUD SPÓŁKA AKCYJNA z siedzibą w Mrągowie
Lubelska 42, Mrągowo
użytkowanie
wieczyste 1/1
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 14 14
Działki
Nr dz. Adres działki/
położenie Opis użytku OFU OZU Klasa
Pow. użytku
[ha] Pow. działki [ha]
KW
dok. własności
213/1 Lubelska Bp 0,2994 0,2994
OL1M/00005218/7
213/2 Lubelska Ba 0,4432 0,4432
213/3 Lubelska Ba 0,6018 0,6018
213/4 Lubelska Ba 0,4022 0,4022
213/5 Lubelska Ba 0,2370 0,2370
213/6 Lubelska Ba 0,2832 0,2832
213/7 Lubelska Ba 1,0358 1,0358
213/8 Lubelska Bp 0,4762 0,4762
213/9 Lubelska Ba 0,4165 0,4165
213/10 Lubelska Ba 0,2582 0,2582
213/11 Lubelska Bp 0,3999 0,3999
213/12 Lubelska Bp 0,4977 0,4977
213/13 Lubelska Bp 0,3903 0,3903
213/14 Lubelska Ba 0,3398 0,3398
213/15 Lubelska Bp 0,5905 0,5905
Razem powierzchnia działek [ha]: 6,6717
Dane z rejestru budynków:
Lp. Podmiot ewidencyjny Charakter
własności/władania Udział
1 EKOMELBUD SPÓŁKA AKCYJNA z siedzibą w Mrągowie
Lubelska 42, Mrągowo
własność 1/1
Nr ewid.
budynku Działka Adres budynku
Funkcja
budynku
Kondygnacja
n / p
Powierzchnia
zabud.
[m2]
Liczba
lokali
odr. ogółem
Pow. użytk.
[m2]
lokali pom.
przynal.
202/4;4 213/2 Mrągowo, Lubelska przemysłowe 1.0 / 0.0 280.00 0
Rok zakończenia budowy: 1985; Materiał: mur
Nr ewid.
budynku Działka Adres budynku
Funkcja
budynku
Kondygnacja
n / p
Powierzchnia
zabud.
[m2]
Liczba
lokali
odr. ogółem
Pow. użytk.
[m2]
lokali pom.
przynal.
202/4;2 213/3 Mrągowo, Lubelska transportu i
łączności 1.0 / 0.0 226.00 0
Rok zakończenia budowy: 1976; Materiał: mur
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 15 15
Nr ewid.
budynku Działka Adres budynku
Funkcja
budynku
Kondygnacja
n / p
Powierzchnia
zabud.
[m2]
Liczba
lokali
odr. ogółem
Pow. użytk.
[m2]
lokali pom.
przynal.
202/4;3 213/3 Mrągowo, Lubelska przemysłowe 1.0 / 0.0 1132.00 0
Rok zakończenia budowy: 1980; Materiał: mur
Nr ewid.
budynku Działka Adres budynku
Funkcja
budynku
Kondygnacja
n / p
Powierzchnia
zabud.
[m2]
Liczba
lokali
odr. ogółem
Pow. użytk.
[m2]
lokali pom.
przynal.
202/4;1 213/4 Mrągowo, Lubelska
zbiorniki,
silosy i
budynki
magazynowe
1.0 / 0.0 531.00 0
Rok zakończenia budowy: 1976; Materiał: mur
Nr ewid.
budynku Działka Adres budynku
Funkcja
budynku
Kondygnacja
n / p
Powierzchnia
zabud.
[m2]
Liczba
lokali
odr. ogółem
Pow. użytk.
[m2]
lokali pom.
przynal.
208/3;1 213/5 Mrągowo,
Lubelska 42 biurowe 2.0 / 0.0 342.00 0
Rok zakończenia budowy: 1966; Materiał: mur
Nr ewid.
budynku Działka Adres budynku
Funkcja
budynku
Kondygnacja
n / p
Powierzchnia
zabud.
[m2]
Liczba
lokali
odr. ogółem
Pow. użytk.
[m2]
lokali pom.
przynal.
208/3;2 213/5 Mrągowo, Lubelska inne
niemieszkalne 1.0 / 0.0 19.00 0
Rok zakończenia budowy: 1966; Materiał: mur
Nr ewid.
budynku Działka Adres budynku
Funkcja
budynku
Kondygnacja
n / p
Powierzchnia
zabud.
[m2]
Liczba
lokali
odr. ogółem
Pow. użytk.
[m2]
lokali pom.
przynal.
208/3;6 213/6 Mrągowo, Lubelska inne
niemieszkalne 1.0 / 0.0 51.00 0
Rok zakończenia budowy: 1970; Materiał: mur
Nr ewid.
budynku Działka Adres budynku
Funkcja
budynku
Kondygnacja
n / p
Powierzchnia
zabud.
[m2]
Liczba
lokali
odr. ogółem
Pow. użytk.
[m2]
lokali pom.
przynal.
208/3;3 213/7 Mrągowo, Lubelska przemysłowe 1.0 / 0.0 2182.00 0
Rok zakończenia budowy: 1975; Materiał: mur
Nr ewid.
budynku Działka Adres budynku
Funkcja
budynku
Kondygnacja
n / p
Powierzchnia
zabud.
[m2]
Liczba
lokali
odr. ogółem
Pow. użytk.
[m2]
lokali pom.
przynal.
208/3;5 213/7 Mrągowo, Lubelska przemysłowe 1.0 / 0.0 509.00 0
Rok zakończenia budowy: 1975; Materiał: mur
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 16 16
Nr ewid.
budynku Działka Adres budynku
Funkcja
budynku
Kondygnacja
n / p
Powierzchnia
zabud.
[m2]
Liczba
lokali
odr. ogółem
Pow. użytk.
[m2]
lokali pom.
przynal.
110/7;3 213/9 Mrągowo, Lubelska inne
niemieszkalne 1.0 / 0.0 29.00 0
Rok zakończenia budowy: 1970; Materiał: mur
Nr ewid.
budynku Działka Adres budynku
Funkcja
budynku
Kondygnacja
n / p
Powierzchnia
zabud.
[m2]
Liczba
lokali
odr. ogółem
Pow. użytk.
[m2]
lokali pom.
przynal.
208/3;4 213/10 Mrągowo, Lubelska przemysłowe 1.0 / 0.0 413.00 0
Rok zakończenia budowy: 1976; Materiał: mur
Nr ewid.
budynku Działka Adres budynku
Funkcja
budynku
Kondygnacja
n / p
Powierzchnia
zabud.
[m2]
Liczba
lokali
odr. ogółem
Pow. użytk.
[m2]
lokali pom.
przynal.
110/7;1 213/14 Mrągowo, Lubelska inne
niemieszkalne 1.0 / 0.0 68.00 0
Rok zakończenia budowy: 1970; Materiał: mur
Nr ewid.
budynku Działka Adres budynku
Funkcja
budynku
Kondygnacja
n / p
Powierzchnia
zabud.
[m2]
Liczba
lokali
odr. ogółem
Pow. użytk.
[m2]
lokali pom.
przynal.
110/7;2 213/14 Mrągowo, Lubelska inne
niemieszkalne 1.0 / 0.0 10.00 0
Rok zakończenia budowy: 1970; Materiał: mur
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 17 17
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 18 18
2. Przeznaczenie nieruchomości.
Zgodnie z miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego Miasta
Mrągowa terenów mieszkaniowo-usługowych
i przemysłowo-składowych, zatwierdzonym
Uchwałą Rady Miejskiej w Mrągowie
nr XXXIII/5/2013 z dnia 22 maja 2013 roku,
teren opisywanej nieruchomości znajduje się
na terenie oznaczonym symbolem 1.07-P/U
i opisanym jako „teren obiektów
produkcyjnych, składów i magazynów oraz
usług”. Ponadto w północnej części działek nr
213/1, 213/2, 213/3, 213/4 oraz północno-wschodniej części działki nr 213/15 planowany
jest pas zieleni izolacyjnej.
Ustalenia szczegółowe dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolem 1.06-P/U,
1.07-P/U, 1.08-P/U, 1.09-P/U, 1.10-P/U, 1.11-P/U, 1.12-P/U, 1.13-P/U, 1.14-P/U, 1.15-
P/U, 1.16-P/U, wydzielonych liniami rozgraniczającymi są następujące:
1) Przeznaczenie terenu – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz
usług. Dopuszcza się wystąpienie na działce tylko 1 funkcji. Dopuszcza się
realizację funkcji mieszkaniowej w budynkach usługowych, jako towarzyszące
prowadzonej działalności gospodarczej;
2) Parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenów:
a) linia zabudowy: nieprzekraczalne linie zabudowy zgodnie z rysunkiem planu oraz
z przepisami
odrębnymi,
b) powierzchnia zabudowy: maksymalnie 60% powierzchni działki budowlanej,
c) wskaźnik intensywności zabudowy: maksymalnie 2,0,
d) powierzchnia biologicznie czynna – minimalnie 30% powierzchni działki
budowlanej,
e) forma zabudowy – zabudowa wolnostojąca,
f) maksymalna szerokość elewacji frontowej: nie ustala się,
g) minimalna szerokość elewacji frontowej: 10,00 m,
h) wysokość zabudowy:
- maksymalnie 15,00 m,
- na terenach dopuszcza się lokalizację obiektów budowlanych związanych
z procesami technologicznymi o wysokości nie większej niż 30,00 m,
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 19 19
i) poziom posadzki parteru – maksymalnie 0,50 m mierzone od poziomu terenu
przed wejściem do budynku,
j) geometria i pokrycie dachu – dopuszcza się dachy dowolne;
k) dopuszcza się podział terenu na działki budowlane, jednak powstałe po podziale
działki budowlane:
- nie mogą być mniejsze niż 1500,0 m2,
- muszą mieć zapewniony dojazd do drogi publicznej,
- maksymalna szerokość frontu: nie ustala się,
- minimalna szerokość frontu: 30,00 m;
3) Szczegółowe warunki zagospodarowania terenów:
a) dopuszcza się realizację wbudowanych w budynki usługowe mieszkań, których
powierzchnia użytkowa nie stanowi więcej niż 25% powierzchni całkowitej
budynku, ale nie więcej niż 150,0 m2,
b) w granicach terenów 1.06-P/U, 1.07-P/U, 1.10-P/U, 1.11-P/U, 1.12-P/U, 1.13-
P/U, 1.14-P/U, 1.15-P/U, 1.16-P/U przebiega linia elektroenergetyczna SN
15kV, obowiązują ustalenia §14.2 uchwały,
c) w granicach terenów 1.06-P/U, 1.08-P/U, 1.09-P/U, 1.10-P/U, 1.12-P/U
przebiega projektowana linia elektroenergetyczna WN 110kV, obowiązują
ustalenia §14.3 uchwały,
d) na terenie 1.07-P/U od terenu przeznaczonego pod funkcję mieszkaniową
i usługową 1.02-MN/U należy wprowadzić pas zielni izolującej, oznaczony
graficznie na rysunku planu.
§ 14.2. W granicach opracowania planu znajdują się oznaczone na rysunku planu
napowietrzne linie elektroenergetyczne średniego napięcia. Do czasu jej przebudowy
(skablowania lub likwidacji) wzdłuż linii elektroenergetycznych obowiązuje strefa
ograniczeń zagospodarowania w pasach o szerokościach po 5m na każdą stronę od osi linii
średniego napięcia. W strefie ograniczeń zagospodarowania wysokość zagospodarowania
(obiektów) i usytuowanie pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi należy uzgodnić
z właściwym gestorem sieci elektroenergetycznej.
§ 14.3. Przez teren opracowania przebiega projektowana skablowana linia
elektroenergetyczna 110 kV, oznaczona graficznie na rysunku planu. Wzdłuż linii
elektroenergetycznej obowiązuje strefa ograniczeń zagospodarowania dla lokalizacji
zagospodarowania szerokości 6,00 m ( po 3,00 m na każdą ze stron od osi kabla), gdzie
obowiązuje zakaz zabudowy a wszelkie działania w tej strefie należy uzgodnić z właściwym
gestorem sieci elektroenergetycznej.
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 20 20
3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości.
Część działek wchodzących w skład nieruchomości opisanej w KW
nr OL1M/00005218/7, jest niezabudowana, a część zabudowana budynkami byłego zakładu
produkcyjnego, zlokalizowanego w południowo-zachodniej części miasta Mrągowo,
przy ulicy Lubelskiej.
Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ulica Lubelska.
Poszczególne działki wchodzące w skład nieruchomości mają dostęp do drogi publicznej
przez działkę nr 213/15, pełniącą funkcję drogi wewnętrznej.
Teren zakładu produkcyjnego od północy sąsiaduje z zabudową mieszkaniową
jednorodzinną, od południa z zabudową przemysłowo-produkcyjną, od wschodu z ulicą
Lubelską oraz w części z terenami przemysłowo-produkcyjnymi, a od zachodu z terenami
niezagospodarowanymi.
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 21 21
4. Charakterystyka i opis nieruchomości.
Wszystkie działki wchodzące w skład nieruchomości o łącznym obszarze 6,6717 ha,
stanowią zwarty obszar gruntu o nieregularnym kształcie. Teren płaski, bez większych
nachyleń, zagospodarowany i użytkowany dla potrzeb byłego zakładu produkcji związanej
z przemysłem betoniarskim.
W skład nieruchomości opisanej w KW nr OL1M/00005218/7, o łącznej powierzchni
6,6717 ha, wchodzi piętnaście działek, z czego siedem działek jest niezabudowanych.
Działka nr 213/1 znajduje się w północno-zachodniej części nieruchomości, posiada
powierzchnię 0,2994 ha i jest niezabudowana. Działka nr 213/2, znajduje się w północnej
części nieruchomości, posiada powierzchnię 0,4432 ha i jest zabudowana budynkiem
warsztatowym. Dziaka nr 213/3 znajduje się również w północnej części nieruchomości,
posiada powierzchnię 0,6018 ha i zabudowana jest budynkiem garażowym oraz budynkiem
7
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 22 22
warsztatowym, z garażami, stolarnią i częścią biurowo-socjalną. Działka nr 213/4
zlokalizowana jest w północno-wschodniej części nieruchomości, posiada powierzchnię
0,4022 i zabudowana jest budynkiem magazynowym. Działka nr 213/5 znajduje się
we wschodniej części nieruchomości, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (ulica
Lubelska), ma powierzchnię 0,2370 ha i zabudowana jest budynkiem biurowym i budynkiem
portierni. Działka nr 213/6 znajduje się w południowo-wschodniej części nieruchomości,
ma powierzchnię 0,2832 ha i zabudowana jest budynkiem trafostacji, a ponadto na działce
zlokalizowane są wiaty blaszane nie związane trwale z gruntem. Na działce nr 213/7
o powierzchni 1,0358 ha, znajdującej się w centralnej części nieruchomości, posadowiony
jest budynek produkcyjny oraz estakada betonowa pod suwnice. Działka nr 213/8
zlokalizowana jest w południowej części nieruchomości, jest niezabudowana i posiada
powierzchnię 0,4762 ha. Działka nr 213/9 jest zabudowana budynkiem magazynowym,
rampą najazdową i zespołem osadników. Działka ma powierzchnię 0,4165 ha i usytuowana
jest na zachód od centralnej części działki. Działka nr 213/10 jest zabudowana budynkiem
węzła betoniarskiego, posiada powierzchnię 0,2582 ha i zlokalizowana jest w południowej
części nieruchomości. Na zachód od działki nr 213/10 znajdują się działki 213/11 i 213/12
o powierzchniach 0,3999 ha i 0,4977 ha, i obie działki są niezabudowane. W zachodniej
części nieruchomości zlokalizowana jest niezabudowana działka nr 213/13 o powierzchni
0,3903 ha. Pomiędzy działkami 213/9 i 213/13, znajduje się działka nr 213/14 o powierzchni
0,3398 ha i zabudowana jest budynkiem hydroforni i budynkiem wagi samochodowej
z drewnianym pomostem wagi. Pomiędzy wyżej wymienionymi działkami, w kierunku
północny-wschód – południowy-zachód, wydzielona została działka nr 213/15
o powierzchni 0,5905 ha, która spełnia funkcję drogi wewnętrznej, łącząc poszczególne
działki z drogą publiczną, tj. ulicą Lubelską, przy wschodniej granicy nieruchomości.
Nieruchomość uzbrojona jest w sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną,
telekomunikacyjną i ciepłowniczą. Poszczególne działki z uwagi na różne usytuowanie
względem ulicy Lubelskiej, znajdują się w różnych odległościach od poszczególnych sieci
technicznych.
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 23 23
Opis działki o numerze 213/16 (zaktualizowany opis działki o numerze 213/5)
Działka nr 213/16 znajduje się we wschodniej części nieruchomości, posiada bezpośredni
dostęp do drogi publicznej (ulica Lubelska), ma powierzchnię 0,1443 ha i zabudowana jest
budynkiem biurowym.
Działka nr 213/5(poprzedni numer)
Działka nr 213/16 (obecny numer)
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 24 24
Działka posiada kształt nieregularny, zbliżony do trójkąta. Działka posiada duże
przewyższenie pomiędzy wschodnią i zachodnią częścią, ze spadkiem w kierunku zachodnim.
W północnej i północno-wschodniej części działki znajdują się skarpy. Działka uzbrojona jest
w sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, telekomunikacyjną. Dostęp do drogi
publicznej zapewniony jest poprzez bezpośrednie sąsiedztwo (od strony wschodniej), z ulicą
Lubelską.
Bryła główna budynku biurowego (nr inw. 549), jednopiętrowa, całkowicie podpiwniczona;
bryła boczna (zachodnia) parterowa, całkowicie podpiwniczona, z wejściem do pomieszczeń
piwnicznych z poziomu terenu. Budynek o konstrukcji uprzemysłowionej, o powierzchni
użytkowej 736,6 m2, wybudowany wg ewidencji budynków w 1966 roku.
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 25 25
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 26 26
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 27 27
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 28 28
Opis techniczny poszczególnych elementów budynku i wykończenie:
Fundamenty budynku: żelbetowe,
Ściany konstrukcyjne: z cegły wapienno-piaskowej i bloczków z betonu
komórkowego, wewnątrz pomieszczeń otynkowane tynkiem cementowo-wapiennym
i pomalowane farbami emulsyjnymi i olejnymi. Część ścian przybrudzona. W jednym
pomieszczeniu ściany i sufit wyłożone dziurkowanymi płytkami pilśniowymi
malowanymi farbą emulsyjną. W piwnicy ściany miejscowo zawilgocone z ubytkami
tynku i farby.
Stropy: z płyt żelbetowych,
Schody: żelbetowe monolityczne,
Stropodach: o konstrukcji żelbetowej, z płyt korytkowych, płaski, kryty papą,
Stolarka okienna: PCV,
Stolarka drzwiowa: drzwi wejściowe stalowe, szklone; drzwi wewnętrzne płycinowe
szklone i pełne,
Posadzki: betonowe, wykończone wykładziną dywanową, terakotą, lastryko,
Elewacja: tynk gładki, malowany.
Instalacje techniczne:
elektryczna,
wodociągowa,
kanalizacyjna,
centralnego ogrzewania (zasilana z pieca na paliwo stałe, w piwnicy budynku),
telefoniczna.
BTP Biuro Techniczno-Prawne, ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn, tel/fax 89 534-96-92, 89 527-06-84
Mrągowo, ul. Lubelska 42, KW nr OL1M/00005218/7, Str. nr 29 29
Część pomieszczeń biurowych w budynku została odświeżona w 2010 roku. Od kwietnia
2013 roku budynek nie jest użytkowany.
Ustalenie stanu technicznego budynku biurowego
Biorąc pod uwagę zużycie techniczne, jakość wykonania poszczególnych elementów
konstrukcyjnych budynku, zakładany okres trwania obiektów o podobnej konstrukcji oraz
przeprowadzone remonty, stan techniczny budynku określono jako średni.
VI. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY.
1. Klauzule publikacji i wykorzystania
1) Wycena nie może być stosowana do innych celów niż podane w opracowaniu. Rzeczoznawca
majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu w innym celu.
2) Publikowanie, powielanie w całości lub w części wymaga zgody autora opracowania.
2. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawców
1) Niniejszy operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa oraz zgodnie z Powszechnymi
Krajowymi Zasadami Wyceny.
2) Zleceniobiorca przyjmuje w dobrej wierze dane dotyczące stanu prawnego nieruchomości
oraz inne przekazane przez zleceniodawcę niezbędne do opracowania niniejszego operatu.
3) Założono jednakową ufność do uzyskanych danych w Urzędzie Miasta w Mrągowie,
oraz w Starostwie Powiatowym w Mrągowie i ich zgodność ze stanem faktycznym w terenie.
4) Określona wartość rynkowa nieruchomości nie obejmuje wielkości takich jak: podatki (w tym
VAT) oraz opłaty, jakie związane są ze sprzedażą nieruchomości.
5) Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres
12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych
lub istotne zmiany czynników, mających wpływ na wartość wycenianej nieruchomości.
6) Z niniejszego operatu sporządzono wyciąg i przekazano go właściwym organom.
7) Operat szacunkowy nie stanowi ekspertyzy stanu technicznego zabudowy stanowiącej część
składową szacowanej nieruchomości, nie dotyczy jakości stosowanych materiałów, stanu
konstrukcji i innych wad ukrytych budynku. Autor operatu nie ponosi żadnej odpowiedzialności
z tytułu ewentualnych niezgodności wzniesienia zabudowy stanowiącej część składową
szacowanej nieruchomości z przepisami ustawy prawo budowlane, pozwoleniem na budowę,
odpowiednimi rozporządzeniami, normami branżowymi oraz zasadami sztuki budowlanej.
Top Related