` BIURO TECHNICZNO-PRAWNE · łącznej powierzchni 10,7903 ha, położonych w miejscowości...

Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny

- ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy

Olsztyn, 07 listopada 2017 r.

BIURO TECHNICZNO-PRAWNE ZESPÓŁ ANALIZ EKONOMICZNO-DORADCZYCH

10-062 Olsztyn, ul. Jagiellończyka 31, tel/fax. 89-534-96-92 , 527-06-84, Filia : 10-544 Olsztyn ul. Warmińska 13c/2 tel. 89-527-28-65 www. btp.olsztyn.pl

Wykonujemy usługi w zakresie: - doradztwo w zakresie rynku nieruchomości

- wyceny przedsiębiorstw

- wycena :nieruchomości, maszyn, urządzeń technologicznych,

- kosztorysowanie.

- opracowywanie business planów oraz

programów naprawczych itp.

- obrót nieruchomościami

- prace geodezyjne

Nr rej. 214/2017

O P E R A T S Z A C U N K O W Y

wartości rynkowej prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej objętej KW

nr OL1O/00091554/5, składającej się z działek nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2, o

łącznej powierzchni 10,7903 ha, położonych w miejscowości Łęgajny, gm. Barczewo,

powiat olsztyński, woj. warmińsko-mazurskie.

Właściciel nieruchomości:

ENTERPRISE OF BUILDING AND ENGINEERING WORK „ENGINEERING”

SPÓŁKA AKCYJNA W UPADŁOŚCI LIKWIDACYJNEJ

Wartość określona wg stanu nieruchomości na dzień 03.11.2017 r. oraz cen z

dnia 07.11.2017 r.

WARTOŚĆ RYNKOWA PRAW DO NIERUCHOMOŚCI:

126 100 zł Słownie: sto dwadzieścia sześć tysięcy sto złotych

Autor opracowania:

mgr inż. Adam Turczyński

BTP Biuro Techniczno-Prawne w Olsztynie ul. Jagiellończyka 31 tel./fax 89-534-96-92, 527-06-84

Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Łęgajnach gm. Barczewo

KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 2

2

O P R A C O W A N I E Z A W I E R A :

I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI ............................................................3

II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY .......................................5

1.Przedmiot wyceny

2. Położenie

3. Numer księgi wieczystej

4. Zakres wyceny

5. Określenie celu wyceny

6. Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego

7. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego

III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI ...........................................8

1. Stan prawny nieruchomości

2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego

3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości

4. Charakterystyka nieruchomości.

IV. WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI .................................16

1. Przedstawienie sposobu wyceny

2. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości

3. Określenie rodzaju wartości rynkowej

4. Określenie wag cech rynkowych

5. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych

6. Ocena wycenianej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych

7. Zestawienie cech rynkowych nieruchomości porównawczych

8. Określenie wartości rynkowej nieruchomości

V. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY ..................................................25

VI. ZAŁĄCZNIKI DO OPERATU SZACUNKOWEGO ...........................................26



KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 3

3

I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI

Wartość rynkowa prawa własności niezabudowanej nieruchomości

gruntowej objętej KW nr OL1O/00091554/5, składającej się z działek nr 252/1,

254, 255, 256, 257 i 258/2, o łącznej powierzchni 10,7903 ha, położonej w obrębie

Łęgajny, gm. Barczewo, powiat olsztyński, określona na poziomie cen z

07 listopada 2017 r. i stanu z dnia 03 listopada 2017 roku wynosi:

126 100 zł Słownie: sto dwadzieścia sześć tysięcy sto złotych

Autor pragnie podkreślić, że uzyskana w opracowaniu wartość rynkowa

przedmiotu wyceny jest wartością szacunkową, opartą na uśrednianiu uzyskanych

wyników. Wyniki ewentualnej przyszłej sprzedaży mogą różnić się od określonej

wartości (in minus, in plus) i ta właśnie kwota (ustalona w ramach publicznej

licytacji) będzie ostateczną ceną za lokal, na którą poza kwantyfikowanymi

elementami stanowiącymi podstawy obliczenia wartości wpływa szereg elementów

znacznie trudniej wyliczalnych, bądź też subiektywnych i niedających się

jednoznacznie oszacować. Elementy te wpływają na ostateczną cenę i zależą

od konkretnej sytuacji (ilość oferentów, ich cechy emocjonalne) oraz kryteriów,

jakimi będą się kierować poszczególni nabywcy, które to mogą być rozbieżne od

kryteriów przyjętych przez autorów niniejszego opracowania.



KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 4

4

II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY

1. Przedmiot wyceny: nieruchomość gruntowa niezabudowana.

2. Położenie – adres: Łęgajny, gm. Barczewo, powiat

olsztyński, woj. warmińsko-mazurskie,

działki nr 252/1, 254, 255, 256, 257,

258/2 o łącznej powierzchni 10,7903 ha.

3. Numer księgi wieczystej: OL1O/00091554/5 prowadzona przez

VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu

Rejonowego w Olsztynie.

4. Zakres wyceny: prawo własności niezabudowanej

nieruchomości gruntowej.

5. OKREŚLENIE CELU WYCENY

Operat szacunkowy opracowany został dla celów oszacowania wartości

składników majątkowych przedsiębiorstwa pod firmą: Olsztyńskie Przedsiębiorstwo

Robót Inżynieryjnych „INŻYNIERIA”.

6. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

6.1. Podstawa formalna : Zlecenie z dnia 26.05.2017 r.

Zleceniodawca : Syndyk Masy Upadłości Olsztyńskiego

Przedsiębiorstwa Robót Inżynieryjnych

„INŻYNIERIA” w upadłości likwidacyjnej,

Tadeusz Grabowski.

Zleceniobiorca : Biuro Techniczno-Prawne, Adam Turczyński

ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn

6.2. Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności:

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst

jednolity Dz. U. z 23.12.2016r., poz. 2147, z późn. zm.);



KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 5

5

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2016 r. poz. 2147

z 14.12.2016 r. z późn. zm.);

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr

43 z 1964 r. poz. 296 – z późn. zm.);

Ustawa z dnia 28 lutego 2003r. Prawo Upadłościowe (t.j. Dz.U. 2016 poz. 2171

– z późn. zm.).

Wyboru właściwego podejścia i metody wyceny na podstawie art. 154 Ustawy

z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dokonuje rzeczoznawca

majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości,

przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o

cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zgodnie z art. 1, ust. 1, pkt. 2) Ustawy prawo upadłościowe, ustawa reguluje

m.in. zasady dochodzenia roszczeń od niewypłacalnych dłużników będących

osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 69,

ust 2., wraz ze spisem inwentarza dokonuje się oszacowania majątku wchodzącego

do masy upadłości. Art. 319, ust 1 mówi, że syndyk wyznacza biegłego do

sporządzenia opisu i oszacowania przedsiębiorstwa upadłego, a ust. 2 tego artykułu

mówi że: opis przedsiębiorstwa powinien określać w szczególności przedmiot

działalności przedsiębiorstwa, nieruchomości wchodzące w jego skład, ich obszar

oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, inne środki trwałe,

stwierdzone prawa i obciążenia. Art. 320 Ustawy mówi: Sprzedaż mienia, do której

mają zastosowanie przepisy działu niniejszego, dokonuje się w drodze przetargu lub

aukcji, do których stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego.

Zgodnie z §4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego do wyceny

wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przyjęto podejście porównawcze,

metodę porównywania parami.



KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 6

6

6.2.1. Inne podstawy wyceny:

Powszechne Krajowe Zasady Wyceny

6.3. Źródła danych merytorycznych:

6.3.1. Oględziny nieruchomości dokonane w dniu 03.11.2017 r., w wyniku których

dokonano lustracji wycenianej nieruchomości oraz jej otoczenia.

6.3.2. Notowania cen rynkowych z lat 2014 – 2017, dotyczące nieruchomości

porównawczych.

6.3.3. Ewidencja Gruntów prowadzona w Starostwie Powiatowym w Olsztynie.

6.3.4. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla obrębu Łęgajny,

uchwalony Uchwałą Rady Miejskiej w Barczewie nr VII/55/2007 z dnia

19 marca 2007 r.

6.3.5. Księga Wieczysta KW nr OL1O/00091554/5, prowadzona przez VI Wydział

Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie.

6.3.6. Mapa ewidencyjna w skali 1:5000

7. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO

7.1. Data sporządzenia wyceny: 07.11.2017 r.

7.2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 07.11.2017 r.

7.3. Data, na którą określono i uwzględniono w

wycenie stan przedmiotu wyceny : 03.11.2017 r.

7.4. Data dokonania oględzin nieruchomości : 03.11.2017 r.



KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 7

7

III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI

1. Stan prawny nieruchomości

1.1. Stan prawny wg Księgi Wieczystej

W VI Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie dla

nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW nr OL1O/00091554/5. Zapisy

w księdze na dzień 06.11.2017 roku były następujące:

Dział I – O – „Oznaczenie nieruchomości”

Numer działki: 255

Obręb ewidencyjny: 16, Łęgajny

Położenie: województwo warmińsko-mazurskie, powiat olsztyński,

gmina Barczewo, miejscowość Łęgajny

Sposób korzystania: nieużytki

Numer działki: 256




Sposób korzystania: działka nie zabudowana

Przyłączenie: OL1O/00058330/6

Obszar: 2,1182 ha

Numer działki: 254




Sposób korzystania: nieruchomość rolna


Obszar: 3,9401 ha

Numer działki: 252/1




KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 8

8



Sposób korzystania: nieruchomość nie zabudowana


Obszar: 2,5742 ha

Numer działki: 257




Sposób korzystania: N - nieużytki


Obszar: 1,1489 ha

Numer działki: 258/2




Sposób korzystania: R – grunty orne


Obszar: 0,6630 ha

Obszar całej nieruchomości: 10,7903 ha

Komentarz do migracji:

Treść pola komentarz wykreślono z urzędu po sprostowaniu oznaczenia

nieruchomości

Dział I – Sp – „Spis praw związanych z własnością”

Brak wpisów

Dział II – „Własność”

Właściciele:

Wielkość udziału: 1/1



KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 9

9

Nazwa: ENTERPRISE OF BUILDING AND ENGINEERING

WORK "ENGINEERING" SPÓŁKA AKCYJNA W

UPADŁOŚCI LIKWIDACYJNEJ

Siedziba: Warszawa

REGON: 510522382

KRS: 0000020836

Dział III – „Prawa, roszczenia i ograniczenia”

1) Ostrzeżenie – egzekucja z nieruchomości na rzecz Przedsiębiorstwa Drogowo-

Mostowego S.A z siedzibą w Iławie

2) Ostrzeżenie – zakaz zbywania i obciążania nieruchomości opisanej w niniejszej

księdze wieczystej

Dział IV – Hipoteka

1) Hipoteka umowna w kwocie 3 000 000,00 zł – wierzytelność wynikająca z

ugody z dnia 29.12.2011 r. wraz z odsetkami ustawowymi, kosztami egzekucji

oraz innymi należnościami ubocznymi.

Wierzyciel hipoteczny: Budimex S.A. z siedzibą w Warszawie

2) Hipoteka przymusowa w kwocie 570 181,35 zł – należność główna, odsetki,

roszczenia o świadczenia uboczne przewidziane w art. 110 (1) ustawy z dnia

6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

Wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych oddział w Olsztynie z

siedzibą w Warszawie

1.2. Stan prawny wg ewidencji gruntów

Województwo: warmińsko – mazurskie

Powiat: olsztyński

Jednostka ewidencyjna: Barczewo

Obręb: 0016 Łęgajny

Jednostka rejestrowa: G.491

Księga Wieczysta: KW OL1O/00091554/5



KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 10

10

Podmiot ewidencyjny: ENTERPRISE OF BUILDING AND ENGINEERING

WORK "ENGINEERING" S.A. w upadłości

likwidacyjnej

Pankiewicza 3, 00-696 Warszawa

Charakter władania: własność

Udział: 1/1

Nr działki Położenie

działki Opis użytku

Oznaczenie

i klasa

Pow. użytku

(ha)

Pow. działki

(ha)

252/1 nieużytki

grunty orne

grunty orne

N

RV

RVI

1,0065

0,3279

1,2398

2,5742

254 inne tereny zabudowane

nieużytki

Bi

N

0,0236

3,9165 3,9401

255 nieużytki N 0,3459 0,3459

256 nieużytki

grunty orne

grunty orne

N

RV

RVI

1,7248

0,0813

0,3121

2,1182

257 nieużytki

grunty orne

N

RV

0,8140

0,3349 1,1489

258/2 grunty orne

grunty orne

RV

RVI

0,4181

0,2449 0,6630

10,7903



KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 11

11

2. Przeznaczenie nieruchomości

Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego

dla obrębu Łęgajny, uchwalonego Uchwałą Rady Miejskiej w Barczewie

nr VII/55/2007 z dnia 19 marca 2007 r. przedmiotowa nieruchomość znajduje się

na terenie oznaczonym symbolem PG1 – obszary i tereny górnicze, tereny

poeksploatacyjne do rekultywacji.

Ustalenia szczegółowe, dotyczące przeznaczenia terenów i zasad ich

zagospodarowania w odniesieniu do obszaru oznaczonego symbolem PG-1 reguluje

§49, w brzmieniu:

§ 49.

1. Istniejące tereny składowania i powierzchniowej eksploatacji kruszywa naturalnego,

piasku, zagrożone osuwaniem się mas ziemnych oznaczono na rysunku symbolem PG,PG1.

2. Dopuszcza się lokalizację obiektów tymczasowych, związanych z obsługą kopalni i

składowisk surowca, obiektów tymczasowych funkcji usług i produkcji związanych z

przerobem kamienia, kruszywa, obiektów i urządzeń wyposażenia technicznego kopalni,

sieci infrastruktury technicznej, dróg wewnętrznych, stanowisk składowania mas ziemnych.

3. Na terenach oznaczonych symbolem PG ustala się:

1) eksploatacja złoża może nastąpić po uzyskaniu koncesji i udokumentowaniu złoża

zgodnie z przepisami szczególnymi;



KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 12

12

2) obowiązek rekultywacji terenów poeksploatacyjnych w kierunku rolnym i leśnym;

3) zakaz wykorzystywania wyrobisk poeksploatacyjnych na wysypisko śmieci i ścieków;

4) pozostawienie wymaganych przepisami szczególnymi filarów ochronnych od

istniejącego zainwestowania naziemnego i podziemnego;

5) wykonanie i utrzymanie na czas eksploatacji kopalni indywidualnych ujęć wody i

szczelnych zbiorników na nieczystości ciekłe z zapewnieniem ich utylizacji stosownie

do przepisów szczególnych;

6) zakaz wprowadzania z miejsc pozyskiwania piasku i kruszywa wody do rowów, rzek i

zbiorników melioracyjnych;

7) dopuszcza się składowanie w wyrobiskach poeksploatacyjnych piasku stanowiącego

odpad produkcyjny;

8) dopuszcza się składowanie nadkładu zdjętego przed podjęciem eksploatacji w

bezpośrednim sąsiedztwie wyrobisk z wyłączeniem gruntów leśnych;

9) nakaz zapewnienia trwałej ochrony i zabezpieczenia przed osuwaniem się mas

ziemnych ze skarp i zboczy zgodnie z przepisami odrębnymi

3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości

Przedmiotowa nieruchomość położna jest w obrębie Łęgajny w

gminie Barczewo. Miejscowość zlokalizowana jest w odległości około 8 km na

północny wschód od granicy administracyjnej Olsztyna oraz około 3 km na

południowy zachód od Barczewa. Działki wchodzące w skład nieruchomości

położone są na wyjeździe z miejscowości Łęgajny w kierunku Nikielkowa, przy ulicy



KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 13

13

Olsztyńskiej, stanowiącej drogę asfaltową. Nieruchomość przylega do

zainwestowanej części miejscowości, jej najbliższe otoczenie stanowią z jednej

strony osiedle domów jednorodzinnych, z drugiej zaś, tereny rolne, a także grunty

eksploatacyjne.

4. Charakterystyka nieruchomości

W skład nieruchomości wchodzi sześć działek gruntu o numerach: 252/1,

254, 255, 256, 257 oraz 258/2 o łącznej powierzchni 10,7903 ha, znajdujących się

na terenach poeksploatacyjnych, przeznaczonych do rekultywacji. Nieruchomość

posiada nieregularny kształt, położona jest na terenie o bardzo zróżnicowanej

hipsometrii, z uwagi na trwające na jej terenie w minionych latach wydobycie

kopalin w postaci piasku i żwiru. Teren niezagospodarowany i nieogrodzony,

porośnięty wysoką trawą, a także miejscowo występującymi samosiewami drzew i

krzewów. Dojazd do kompleksu odbywa się drogą o nawierzchni asfaltowej.

Na terenie nieruchomości zlokalizowany jest nieużytkowany budynek, o

powierzchni zabudowy 31 m2, w złym stanie technicznym, pełniący niegdyś funkcję

stróżówki. Budynek nie stanowi wartości cenotwórczej.

dokumentacja fotograficzna



KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 14

14



KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 15

15

IV. WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI

1. Przedstawienie sposobu wyceny

W procesie wyceny zastosowano podejście porównawcze metodę

porównywania parami. Istotą podejścia porównawczego jest założenie, że

ewentualny przyszły nabywca nieruchomości nie będzie skłonny zapłacić za nią

ceny większej od cen innych nieruchomości o podobnych cechach sprzedawanych

na rynku. Istotne dla ustalenia wartości w tym podejściu jest śledzenie na bieżąco

transakcji zawartych na danym rynku. Zastosowana metoda oparta jest na

konkretnie wybranych transakcjach sprzedaży nieruchomości o podobnych cechach

i atrakcyjności dla inwestorów.

Jednostkowa cena średnia po korekcie (W1+W2+W3) / 3 = 11 690 zł Powierzchnia wycenianej działki (ha): 10,7903 Wartość rynkowa nieruchomości : 126 139 zł po zaokrągleniu : 126 100 zł Słownie: Sto dwadzieścia sześć tysięcy sto złotych



KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 16

16

V. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY

1. Klauzule publikacji i wykorzystania

Wycena nie może być stosowana do innych celów niż podane w opracowaniu.

Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu w

innym celu.

Publikowanie, powielanie w całości lub w części wymaga zgody autora opracowania.

2. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawców

1. Zleceniobiorca przyjmuje w dobrej wierze dane dotyczące stanu prawnego

nieruchomości oraz inne przekazane przez zleceniodawcę niezbędne do opracowania

niniejszego operatu.

2. Założono jednakową ufność do uzyskanych danych w Starostwie Powiatowym w

Olsztynie oraz ich zgodność ze stanem faktycznym w terenie.

3. Niniejszy operat sporządzono zgodnie ze Krajowymi Zasadami Wyceny Rzeczoznawców

Majątkowych PFSRM oraz zgodnie z przepisami prawa.

4. Określona wartość rynkowa nieruchomości nie obejmuje wielkości takich jak: podatki

oraz opłaty, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić.

5. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony

przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia chyba, że wystąpiły zmiany

uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, mających wpływ na wartość

wycenianej nieruchomości.

6. Szczegółowe dane dotyczące obiektów porównawczych pozostały utajnione w dyspozycji

autora.

` BIURO TECHNICZNO-PRAWNE · łącznej powierzchni 10,7903 ha, położonych w miejscowości...

Documents

Transcript of ` BIURO TECHNICZNO-PRAWNE · łącznej powierzchni 10,7903 ha, położonych w miejscowości...