Post on 27-Mar-2021
OPERAT SZACUNKOWY
prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z
zabudową gospodarczą Adres: Godzikowice 20
Oznaczenie geodezyjne:
obręb: Godzikowice, gmina Oława
działki: 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 o łącznej powierzchni 0,4235 ha
oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych
Oznaczenie geodezyjne:
obręb: Godzikowice, gmina Oława
działki: 452, 367/3 367/4 AM – 1 o łącznej powierzchni 1,3600 ha
Wartość rynkowa prawa własności:
- nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami
gospodarczymi wynosi:………………………………..……………………………......468 600 zł
- nieruchomości rolnej niezabudowanej w granicach działki nr 452 wynosi:…....8 000 zł
- nieruchomości rolnej w granicach działek nr 367/3 i 367/4 wynosi: ………..…34 700 zł
511 300 złotych brutto
słownie: pięćset jedenaście tysięcy trzysta złotych brutto
Operat sporządził : Wojciech Rogowski
Wrocław, 6 lutego 2019 roku
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
2
Spis treści
1. PODSTAWA FORMALNA WYCENY ........................................................................... 4
2. PRZEDMIOT WYCENY ............................................................................................... 4
3. ZAKRES WYCENY ..................................................................................................... 4
4. CEL WYCENY............................................................................................................. 4
5. PODSTAWY PRAWNE WYCENY ............................................................................... 4
6. ŹRÓDŁA INFORMACJI ............................................................................................... 5
7. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO ................................................. 5
8. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI ........................................................................... 6
9. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ...................................................................... 9
10. METODOLOGIA WYCENY ........................................................................................13
11. CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU LOKALNEGO .........................................16
12. OPIS NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH W GRANICACH DZIAŁKI NR 194 I 195 ..........29
13. OPIS NIERUCHOMOŚCI W GRANICACH DZIAŁKI NR 230 .....................................30
14. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ........................................................33
15. USTALENIA KOŃCOWE ...........................................................................................42
16. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA ...................................................................................44
ZAŁĄCZNIKI……………………………………………………………………………………....... 43
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
3
Wyciąg z operatu szacunkowego Określenie nieruchomości:
Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w zabudowie wolnostojącej wraz z zabudową gospodarczą w granicach działek o numerach 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 o łącznej powierzchni 0,4325 ha, położonej we wsi Godzikowice oraz nieruchomości rolnych niezabudowanych położonych w obrębie Godzikowice, w granicy działki nr 452 AM-1 o powierzchni 0,35 ha oraz w granicy działek 367/3, 367/4 AM-1 o łącznej powierzchni wynoszącej 1,01 ha. Stan prawny nieruchomości uregulowany w księdze wieczystej WR1O/00002328/3, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Oławie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych
Opis nieruchomości:
Wyceniana nieruchomość położona jest w obrębie Godzikowice w gminie Oława, powiat oławski. Powierzchnia łączna działek wynosi 1,7835 ha. Podlegająca wycenie nieruchomość gruntowa niezabudowana oznaczona jest w studium jako tereny rolnicze. Część zabudowana budynkiem mieszkalnym razem z zabudową gospodarczą na rysunku planu znajduje się na terenie oznaczonym jako zabudowa mieszkaniowa oraz jako usługi handlu. Kształt działek nr 367/3 oraz 367/4 AM-1 obręb Godzikowice zbliżony jest do trapezu. Natomiast działka nr 452 AM-1 obręb Godzikowice ma kształt zbliżony do trójkąta. Teren działek jest płaski. Otoczenie stanowią inne tereny wykorzystywane do celów rolniczych. Działka nr 452 od strony zachodniej graniczy z rowem melioracyjnym. Na działce nr 452 znajdują się dwa słupy wysokiego napięcia. Dojazd do nieruchomości rolnych drogami gruntowymi nieutwardzonymi. Działki 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 obręb Godzikowice znajdują się w centralnej części wsi . Na działkach znajduje się budynek mieszkalny razem z zabudową gospodarczą. Od strony wschodniej działki granicą z drogą DK94. Najbliższe otoczenie działek stanowi zabudowa mieszkaniowa oraz tereny wykorzystywane do celów rolniczych.
Osoby, którym przysługują prawa do nieruchomości
Właściciel nieruchomości: 1) Maria Sodoma Szklarczyk, córka Kazimierza i Ireny, udział 1/1
Cel wyceny: Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w trybie postępowania upadłościowego
Wartość nieruchomości:
Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi w granicach działek nr 482/3, 482/4, 482/5 obręb Godzikowice o powierzchni 0,4235 ha wynosi:
W = 468 600 zł
Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości rolnej niezabudowanej w granicach działki nr 452 obręb Godzikowice o powierzchni 0,3500 ha wynosi:
W = 8 000 zł Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości rolnej w granicach działek nr 367/3 i 367/4 AM-1 obręb Godzikowice o powierzchni 1,0100 ha wynosi:
W = 34 700 zł
Zatem łączna wartość rynkowa wycenianej nieruchomości wynosi: 511 300 zł brutto
słownie: pięćset jedenaście tysięcy trzysta złotych brutto
Rodzaj wartości: Wartość rynkowa
Data sporządzenia operatu:
6 lutego 2019 roku
Pieczęć i podpis rzeczoznawcy:
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
4
1. PODSTAWA FORMALNA WYCENY
Zlecenie Syndyka prowadzącego upadłość konsumencką Pani Marii Sodoma
Szklarczyk dotyczące określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej
budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi położonymi we wsi Godzikowice, w
gminie Oława w granicach działek numer 482/3, 482/4, 482/5 AM-1, obręb Godzikowice oraz
nieruchomości rolnych niezabudowanych położonych w obrębie Godzikowice, w granicach
działek nr 452, 367/3, 367/4 dla potrzeb sprzedaży w ramach upadłości.
2. PRZEDMIOT WYCENY
Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i
budynkami gospodarczymi w granicach działek o numerach 482/3, 482/4, 482/5 AM-1,
położonej we wsi Godzikowice oraz nieruchomości rolnych niezabudowanych położonych w
obrębie Godzikowice, w granicach działek nr 452, 367/3, 367/4 o łącznej powierzchni 1,7835
ha. Stan prawny nieruchomości uregulowany w księdze wieczystej WR1O/00002328/3,
prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Oławie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.
Właściciel nieruchomości:
- Maria Sodoma Szklarczyk, córka Kazimierza i Ireny, udział 1/1.
3. ZAKRES WYCENY
Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i
budynkami gospodarczymi w granicach działek o numerach 482/3, 482/4, 482/5 AM-1
położonej we wsi Godzikowice oraz nieruchomości rolnych niezabudowanych położonych w
obrębie Godzikowice, w granicy działek nr 452, 367/3, 367/4 AM-1 o łącznej powierzchni
1,7835 ha według stanu i poziomu cen z dnia sporządzenia operatu szacunkowego.
4. CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej ww. nieruchomości dla potrzeb
sprzedaży w trybie postępowania upadłościowego.
5. PODSTAWY PRAWNE WYCENY
Przy sporządzaniu niniejszego operatu szacunkowego korzystano z następujących
aktów prawnych:
1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst
jednolity Dz. U. 2016 r. poz. 2147 z dnia 14 grudnia 2016 roku).
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
5
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jednolity Dz. U. 2017 poz.
459 dnia z 9 lutego 2017 roku).
3. Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r. (tekst jednolity Dz. U.
2016 poz. 1822 dnia z 31 października 2016 roku).
4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie zasad
wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr: 207, poz.
2109 z 2004 r.).
5. Ustawa z dnia 28 lutego 2003 roku – Prawo upadłościowe (tekst jednolity Dz. U.
2016 r. poz. 2171 z dnia 7 grudnia 2016 roku).
6. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uchwalony uchwałą nr
XXXIX/436/2002 Rady Gminy Oława z dnia 10 października 2002 r. w sprawie
uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obrębu wsi
Godzikowice.
6. ŹRÓDŁA INFORMACJI
W procesie wyceny wykorzystano następujące źródła danych:
1. Księga wieczysta o numerze WR1O/00002328/3 prowadzone przez Sąd Rejonowy w
Oławie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.
2. Lustracja nieruchomości dokonana w dniu 31 grudnia 2018 roku.
3. Uchwała nr XIX/116/2016 Rady Gminy Oława z dnia 25 stycznia 2016 r. w sprawie
uchwalenia zmiany Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gminy Oława
4. Informacje uzyskane ze Starostwa Powiatu Oławskiego w zakresie cen
transakcyjnych dotyczących nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami
mieszkalnymi o charakterze siedlisk, a także dotyczące nieruchomości rolnych
niezabudowanych.
5. Nota Interpretacyjna NI 1 – Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie
nieruchomości.
7. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO
Data sporządzenia wyceny: 6 lutego 2019 roku
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 6 lutego 2019 roku
Data, na którą określono i uwzględniono
stan przedmiotu wyceny: 31 grudnia 2018 roku
Data dokonania oględzin nieruchomości: 31 grudnia 2018 roku
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
6
8. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI
Stan prawny nieruchomości określono w oparciu o odpis z księgi wieczystej numer
WR1O/00002328/3 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Oławie, IV Wydział Ksiąg
Wieczystych oraz w oparciu o wypis z rejestru gruntów, wydany przez Starostwo Powiatowe
w Oławie.
Stan prawny według księgi wieczystej nr WR1O/00002328/3
Dział I: oznaczenie nieruchomości
Działka nr: 452
Położenie (numer porządkowy / województwo, powiat, gmina, miejscowość): dolnośląskie,
oławski, Oława, Godzikowice
Działka nr: 367/3
Położenie (numer porządkowy / województwo, powiat, gmina, miejscowość): dolnośląskie,
oławski, Oława, Godzikowice
Sposób korzystania: BI – inne tereny zabudowane
Działka nr: 367/4
Położenie (numer porządkowy / województwo, powiat, gmina, miejscowość): dolnośląskie,
oławski, Oława, Godzikowice
Działka nr: 482/3
Położenie (numer porządkowy / województwo, powiat, gmina, miejscowość): dolnośląskie,
oławski, Oława, Godzikowice
Ulica: Godzikowice 20
Sposób korzystania: R – grunty orne
Działka nr: 482/4
Położenie (numer porządkowy / województwo, powiat, gmina, miejscowość): dolnośląskie,
oławski, Oława, Godzikowice
Sposób korzystania: R – grunty orne
Działka nr: 482/5
Położenie (numer porządkowy / województwo, powiat, gmina, miejscowość): dolnośląskie,
oławski, Oława, Godzikowice
Sposób korzystania: B – grunty rolne zabudowane
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
7
Obszar całej nieruchomości: 1,7835 ha
Dział I: spis praw związanych z nieruchomością
Brak wpisu
Dział II: właściciel
- Maria Sodoma Szklarczyk, córka Kazimierza i Ireny, udział 1/1
Dział III: prawa, roszczenia i ograniczenia
Komentarz do migracji
Ostatni numer aktualnego lub wykreślonego wpisu w danym dziale w dotychczasowej
księdze wieczystej: 2
Dział IV: Hipoteki
Nr hipoteki: 9
Hipoteka umowna na kwotę 242 156,98 zł (dwieście czterdzieści dwa tysiące sto pięćdziesiąt
sześć złotych 98/100).
Wierzytelność i stosunek prawny: Spłata kapitału kredytu, odsetek, prowizji i innych
należności ubocznych, umowa nr DK/KR-FI/4487248/13 z dnia 29 października 2013 r.
Wierzyciel hipoteczny: IDEA Bank Spółka Akcyjna, Warszawa, REGON 01106363800000.
Odpis księgi wieczystej w załączeniu do operatu szacunkowego.
Stan prawny według operatu ewidencji gruntów:
Położenie:
województwo: dolnośląskie
powiat: oławski
gmina: Oława - gmina
obręb ewidencyjny: 021504_2.0007, Godzikowice
Własność:
- Sodoma-Szklarczyk Maria (Kazimierz, Irena), udział 1/1, zam. Godzikowice, 55-200
Godzikowice
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
8
Arkusz Nr działki Położenie Powierzchnia [ha] Użytek i klasa bonitacyjna
Nr KW Rodzaj Pow. [ha]
1 482/3 Godzikowice 20 0,2429 RIVb 0,1324
WR1O/00002328/3 Br-RV 0,1105
1 482/4 – 0,1646 RIVb 0,1215
WR1O/00002328/3 Br-RV 0,0431
1 482/5 – 0,0160 Br-RV 0,0160 WR1O/00002328/3
RAZEM 0,4235
0,4235
Wypis z rejestru gruntów w załączeniu do operatu.
Położenie:
województwo: dolnośląskie
powiat: oławski
gmina: Oława - gmina
obręb ewidencyjny: 021504_2.0007, Godzikowice
Własność:
- Sodoma-Szklarczyk Maria (Kazimierz, Irena), udział 1/1, zam. Godzikowice, 55-200
Godzikowice
Dzierżawa do dnia 2025-12-14:
- Kubik Dariusz Piotr (Mieczysław, Janina), PESEL 63113606272, udział 1/1, zam.
Godzikowice 55c, 55-200 Godzikowice
Arkusz Nr działki Położenie Powierzchnia [ha]
Użytek i klasa bonitacyjna
Nr KW Rodzaj Pow. [ha]
2 452 – 0,3500 RIVb 0,3500 WR1O/00002328/3
Wypis z rejestru gruntów w załączeniu do operatu.
Położenie:
województwo: dolnośląskie
powiat: oławski
gmina: Oława - gmina
obręb ewidencyjny: 021504_2.0007, Godzikowice
Własność:
- Sodoma-Szklarczyk Maria (Kazimierz, Irena), udział 1/1, zam. Godzikowice, 55-200
Godzikowice
Dzierżawa – umowa z dnia 2-11-2009 – na 10 lat wydzierżawienia
- Zdzisław Rataj, zam. Godzikowice
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
9
Arkusz Nr działki Położenie Powierzchnia [ha]
Użytek i klasa bonitacyjna
Nr KW Rodzaj Pow. [ha]
1 367/3 – 0,1300 RIVb 0,1200
WR1O/00002328/3
Bi 0,0100
1 367/4 – 0,8800 RIVb 0,8800 WR1O/00002328/3
RAZEM 1,0100 1,0100
Wypis z rejestru gruntów w załączeniu do operatu.
Rzeczoznawcy nie okazano umów dzierżaw dotyczących nieruchomości rolnych
niezabudowanych.
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
10
9. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI
Znowelizowana ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w art.
154 ustala cztery źródła określania przeznaczenia nieruchomości:
1) Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
w przypadku jego braku
2) Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy
lub
1) Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
a w przypadku braku któregokolwiek z powyższych dokumentów
4) Faktyczny sposób użytkowania terenu.
Dla przedmiotowej nieruchomości istnieje miejscowy plan zagospodarowania
przestrzennego, który został uchwalony uchwałą nr XXXIX/436/2002 Rady Gminy Oława z
dnia 10 października 2002 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego dla obrębu wsi Godzikowice. Na obszarze, który objęty jest planem
miejscowym znajdują się działki nr 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 obręb Godzikowice. Zgodnie z
rysunkiem powyższego planu przedmiotowa nieruchomość gruntowa zabudowana znajduje
się na terenie oznaczonym, jako 56MN – teren zabudowy mieszkaniowej o niskiej
intensywności z usługami towarzyszącymi oraz zabudowy zagrodowej z budynkami
inwentarskimi oraz 58UH – tereny usług handlu.
Rys. 1 Fragment załącznika z planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla działek nr 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 obręb Godzikowice gmina Oława.
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
11
Zgodnie z rysunkiem planu dla działek zabudowanych ustala się przeznaczenie:
Dla terenu oznaczonego symbolem 56 MN ustala się podstawowe przeznaczenie – tereny
zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności z usługami towarzyszącymi oraz zabudowy
zagrodowej z budynkami inwentarskimi.
Ustala się następujące zasady kształtowania zabudowy w obrębie istniejącego
zainwestowania:
1) w ramach modernizacji i adaptacji dla nowych potrzeb istniejącej zabudowy
mieszkaniowej, zagrodowej, usługowej i produkcyjnej dopuszczalne są zmiany jej gabarytów
(bez przekraczania wielkości dwu nadziemnych kondygnacji z dodatkowym użytkowym
poddaszem) rozbudowa przy pełnym nawiązaniu do zasad ukształtowania budynków
sąsiednich, poprawa standardu, wyposażenia w odpowiednie instalacje i korekty wystroju
zewnętrznego; w przypadku obiektów ujętych w rejestrze lub w wykazie zabytków w/w prace
nie mogą prowadzić do zmiany gabarytów i charakteru ich wystroju;
2) dopuszczalne jest wprowadzenie nowej uzupełniającej zabudowy na terenach istniejącego
zainwestowania o funkcjach ustalonych w planie.
Część terenu znajduje się w strefie ochronnej gazociągu wysokiego ciśnienia DN 400, PN 4
MPa wynoszącej 65 m. Dla obszaru znajdującego się w w/w strefie ustala się zakaz
prowadzenia jakiejkolwiek działalności usługowej.
Dla terenu oznaczonego symbolem 58 UH ustala się podstawowe przeznaczenie – tereny
usług handlu. Ustala się następujące zasady kształtowania nowej zabudowy na terenach
budowlanych:
1) Nowa zabudowa usługowa, produkcyjna lub produkcyjno-usługowa będzie realizowana w
formie zwartych obiektów w nawiązaniu do zasad ukształtowania obiektów w najbliższym
otoczeniu; zakładana wysokość zabudowy I – II kondygnacje i stosowanie dachów o
nachyleniu połaci 38-45o w przypadku obiektu o powierzchni zabudowy do 200 m2 (w innych
przypadkach dopuszcza się stosowanie przykryć płaskich).
Działki nr 452, 367/3, 367/4 AM-1 obręb Godzikowice nie posiadają planu miejscowego,
natomiast dla nieruchomości istnieje studium, które zostało uchwalone uchwałą nr
XIX/116/2016 Rady Gminy Oława z dnia 25 stycznia 2016 r. w sprawie uchwalenia zmiany
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Oława.
Zgodnie z rysunkiem powyższego studium nieruchomość znajduje się na terenie
oznaczonym jak R – tereny rolne.
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
12
Rys. 2 Fragment załącznika ze SUiKZP gminy Oława dla działek niezabudowanych nr 367/3 i 367/4 AM-1 obręb Godzikowice
Rys. 3 Fragment załącznika ze SUiKZP gminy Oława dla działki niezabudowanej nr 452
Zgodnie z rysunkiem studium przedmiotowa nieruchomość niezabudowana znajduje się na
terenie oznaczonym, jako R – tereny rolne (funkcja podstawowa). Zasady
zagospodarowania:
a) dopuszcza się zadrzewienia i zakrzewienia śródpolne,
b) dopuszcza się budowę stawów hodowlanych, pod warunkiem, że nie będą wpływać
negatywnie na wody innych akwenów (zanieczyszczenie, eutrofizacja),
c) dopuszcza się przeprowadzanie dróg oraz sieci infrastruktury technicznej i lokalizację
urządzeń towarzyszących tym sieciom, w sposób nie kolidujący z podstawową funkcją
terenu i pozostałymi zasadami zagospodarowania terenu,
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
13
d) pożądane zachowanie minimum 7-metrowej strefy od brzegów zbiorników wodnych bez
upraw i zagospodarowanie jej jako biofiltra (np. w formie pasa zadrzewień, zakrzewień lub co
najmniej nie nawożonych łąk),
e) wprowadza się zakaz zabudowy, w tym zagrodowej i innej związanej z produkcją rolniczą,
z zastrzeżeniem lit. f,
f) zakaz zabudowy nie dotyczy obiektów związanych z produkcją rolniczą dla terenów
zmiany „SUiKZP Gminy Oława” dla terenu obrębów wsi Siedlce i Zakrzów, z zastrzeżeniem
lit. g,
g) odstępstwo, o którym mowa w lit. f nie dotyczy obszarów w obrębie strefy „B” ochrony
konserwatorskiej, równoznacznej z obszarem ujętym w ewidencji zabytków.
Przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana jest zgodnie z przeznaczeniem.
10. METODOLOGIA WYCENY
Wycenę przedmiotowej nieruchomości wykonano zgodnie z Ustawą o gospodarce
nieruchomościami oraz Rozporządzeniem w sprawie zasad wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego.
Mając na uwadze rodzaj wycenianej nieruchomości, a także cel wyceny w niniejszej
opinii określono wartość rynkową nieruchomości.
Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami (art. 151) wartość rynkową
nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za
nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy
kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z
rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości zgodnie z treścią art. 134 Ustawy o
gospodarce nieruchomościami uwzględnia się w szczególności:
a) jej rodzaj
b) położenie
c) sposób użytkowania
d) przeznaczenie
e) stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej
f) stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie
nieruchomościami.
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
14
Mając na uwadze cel wyceny, rodzaj nieruchomości, przeprowadzoną analizę rynku
zdecydowano się dokonać wyceny przedmiotowej nieruchomości stosując podejściu
porównawcze metodę porównywania parami.
W operacie określono wartość rynkową nieruchomości zgodnie z ustawą
o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem Rady Ministrów
z 21 września 2004 r., w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego”, według którego wartość rynkową określa się stosując podejście
porównawcze lub podejście dochodowe.
§ 5. Podejście porównawcze:
1. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen
transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem
wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę
korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.
3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą
przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami
podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny
transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.
4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku
właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej
kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i
dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy
tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa
się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami
korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości.
5. Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się próbę
nieruchomości reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu
metod stosowanych do analiz statystycznych”.
Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość
wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach
transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze
względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami
podobnymi.
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
15
Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami jest
następująca:
1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i
cechach, stanowiącego podstawę wyceny.
2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.
3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen
na rynku nieruchomości.
4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.
5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.
6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech
nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech tynkowych do
nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.
7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w
odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.
8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami
wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen
nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.
9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do
porównań przy użyciu określonych poprawek.
10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej
arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w
poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych
wyników jest zróżnicowana.
11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości
jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku
czy lokalu).
Wyceniana nieruchomość jest bardzo zróżnicowania funkcjonalnie. Na lokalnym rynku nie
zidentyfikowano transakcji nieruchomościami podobnymi w wystarczającym stopniu do
nieruchomości wycenianej, przede wszystkich chodzi o to, że część zabudowana
nieruchomości jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a część pod
uprawy polowe. Dokonano zatem jej podziału funkcjonalnego, i odrębnie wyceniono część
nieruchomości stanowiącą siedlisko i odrębnie wyceniono część nieruchomości stanowiącą
grunt niezabudowany rolny. Nieruchomość została podzielona na 3 obszary funkcjonalne
(każdy z tych obszarów stanowi odrębne działki geodezyjne):
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
16
1) Działki 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 obręb Godzikowice zabudowane budynkiem
mieszkalnym z zabudową gospodarczą o charakterze siedliska o powierzchni gruntu
0,4235 ha ;
2) Działki 367/3, 367/4 AM-1 obręb Godzikowice, które wykorzystywane są do celów
rolniczych. Powierzchnia kompleksu wynosi 1,01 ha.
3) Działka 452 AM-1 obręb Godzikowice, które wykorzystywane są do celów rolniczych.
Powierzchnia kompleksu wynosi 0,35 ha.
Do wyceny nieruchomości szacowanej w podejściu porównawczym, metodą
porównywania nieruchomości parami wybrano trzy nieruchomości, będące przedmiotem
obrotu, a zbliżone charakterem, funkcją do nieruchomości wycenianej, które wchodzą w
zakres analizy rynku. Jako jednostkę porównawczą w przypadku nieruchomości
zabudowanej przyjęto nieruchomość jako obiekt (siedlisko), a jednostką porównawczą był w
przypadku nieruchomości rolnej 1 ha gruntu niezabudowanego.
11. CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU LOKALNEGO
11.1 Ogólna charakterystyka rynku lokalnego
Oława jest to gmina wiejska położona w województwie dolnośląskim w powiecie
oławskim. Gmina należy do aglomeracji wrocławskiej. Oława zlokalizowana jest 16 km na
południowy wschód od miasta Wrocław.
Według danych z 2005 roku gmina Oława zajmuje obszar 234 km2, z czego 71%
zajmują użytki rolne, 21% użytki leśne, natomiast zaledwie 6,4% stanowią tereny osadnicze,
komunikacyjne i zainwestowane. Powierzchnia gminy stanowi 21% powierzchni całego
powiatu.
Głównymi arteriami komunikacyjnymi są droga krajowa nr 94 oraz linia kolejowa nr
132. Południowym skrajem gminy przebiega autostrada A4, a południowo-wschodnim droga
krajowa nr 39. Ponadto w północnej części gminy biegnie droga wojewódzka nr 455 w stronę
Jelcza-Laskowic. Dodatkowo przepływająca Odra stanowi Odrzańską Drogę Wodną.
Bliskie położenie w niedalekiej odległości od Wrocławia (około 15 km od granic
miasta), dobrze rozwinięta infrastruktura drogowa, a także duża liczba podmiotów
gospodarczych działających na terenie gminy powoduje, że jest ona atrakcyjnie postrzegana
w oczach potencjalnych indywidualnych inwestorów. Można zaobserwować na terenie
miejscowości Oława, także na terenie całej gminy znaczny wzrost budownictwa
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
17
mieszkaniowego indywidualnego a także powstawanie znacznej ilości nowych podmiotów
gospodarczych.
Wieś Godzikowice jest oddalona około 30 km od granic miasta Wrocławia i około 3
km od granic miasta Oława. Początkowo wieś o charakterze rolniczym, teraz pojawiają się
nowe domy mieszkalne budowane przez indywidualnych inwestorów. W 2018 roku Guotai-
Huarong Poland rozpoczął budowę fabryki baterii w Godzikowicach. Inwestycja, która warta
jest 45 mln dolarów została umiejscowiona w Godzikowicach dzięki Polskiej Agencji
Inwestycji i Handlu. Wieś jest atrakcyjnie położona, zapewnia mieszkańcom spokój, czyste
powietrze, a zarazem gwarantuje szybki dojazd do centrum miasta Wrocław oraz Oławy.
Jest to jednak mała miejscowość wiejska – liczba ludności w 2011 roku wynosiła zaledwie
799 os. Godzikowice są także położone bardzo blisko Oławy, która dla mieszkańców
Godzikowic stanowi rozległy rynek pracy.
Rysunek nr 4. Widok na położenie wsi Godzikowice, w której znajduje się wyceniana nieruchomość.
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
18
11.2 Analiza lokalnego rynku nieruchomości rolnych – ceny transakcyjne dla
nieruchomości rolnej niezabudowanej
Przedmiotowa nieruchomość (w części) stanowiąca niezabudowany grunt rolny
oznaczona jest w studium jako tereny rolnicze, wobec tego dokonano analizy gruntów
rolnych, który jest rynkiem specyficznym. Rządzą tutaj inne prawa niż na rynku
mieszkaniowym, rynku działek budowlanych lub typowych nieruchomości komercyjnych.
Duży głód ziemi spowodował to, że grunty te systematycznie drożeją. Średnie ceny gruntów
rolnych publikowane są zarówno przez GUS jak i ANR. Dane tych dwóch instytucji nieco się
różnią. Wynika to przede wszystkim z metodologii przeprowadzenia pomiarów. Dane ANR
oparte są na zanotowanych cenach transakcyjnych sprzedawanych przez Agencję gruntów
z pominięciem gruntów o specyficznym charakterze. Dane GUS opierają się na wywiadach
przeprowadzanych przez ankieterów wśród rolników indywidualnych tzw. obrót sąsiedzki.
Jednak w jednym i w drugim przypadku zauważyć można bardzo podobne trendy.
Duży popyt skierowany na typowe grunty rolne generowany jest przede wszystkim
przez nastawione na rozwój duże i średnie gospodarstwa rolne. Grunty rolne kupowane są
głównie pod produkcję rolną, której opłacalność ostatnio nieco spada. Może to w połączeniu
z trwającym kryzysem finansowym i kryzysem w innych segmentach rynku nieruchomości
doprowadzić do stagnacji cen w tym roku.
Zupełnie inną grupę stanowią grunty rolne posiadające niewielkie powierzchnie,
położone w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy i dróg utwardzonych, posiadające dostęp
do urządzeń infrastruktury technicznej. Grunty te uzyskują znacznie wyższe ceny aniżeli
pozostałe grunty rolne, lecz o ich wartości nie decydują już jednak czynniki typowe dla
gruntów rolnych (klasy bonitacyjne, poziom kultury rolnej), lecz przede wszystkim lokalizacja,
dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej i drogi. Świadczy to o tym, że nieruchomości
te nabywane są z myślą o ich alternatywnym wykorzystaniu w przyszłości. W przypadku
jednak wycenianej nieruchomości nie mamy do czynienia z taką sytuacją.
Skalę obrotu ziemią rolniczą w Polsce można najlepiej określić na podstawie danych
Ministerstwa Sprawiedliwości, które analizuje informacje przekazywane przez notariuszy,
oraz na podstawie danych Agencji Nieruchomości Rolnych. ANR sprzedaje rocznie ponad
100 tys. ha ziemi rolnej w kilkunastu tysiącach transakcji. Udział transakcji „państwowych” w
ujęciu ilościowym szacować można na niewiele ponad 10% obrotu. W obrocie prywatnym
notuje się ponad 100 tys. transakcji przeniesienia własności z czego ok. 40 % stanowią
darowizny. Jednak średnia wielkość zbywanych gruntów w obrocie prywatnym jest znacznie
mniejsza niż przy sprzedaży przez ANR. Rynek obrotu ziemią w Polsce nie jest doskonały
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
19
ani w pełni przejrzysty. Nie prowadzi się zbiorczych danych o transakcjach przeniesienia
własności nieruchomości.
Średnie ceny gruntów rolnych publikowane są zarówno przez GUS jak i ANR. Generalnie
dane tych dwóch instytucji nieco się różnią. Jednak w jednym i drugim przypadku zauważyć
można bardzo podobne trendy: gwałtowny wzrost cen gruntów rolnych w II połowie lat 90-
tych XX, stagnacja w latach 2000-2002, ponowny dynamiczny wzrost w latach 2003-2009 i
względna stabilizacja, z niewielkim wzrostem cen od początku 2010 r.
Trwający światowy kryzys finansowy odbił się również na polskim rynku nieruchomości.
Widoczne były spadki cen lokali mieszkalnych i użytkowych, domów oraz działek
budowlanych. W przypadku gruntów rolnych recesja ta nie jest mocno zauważalna. Dane
statystyczne pokazują, że ceny gruntów rolnych rosły do końca 2009 roku. Od początku
2010 roku widoczne jest ustabilizowanie się cen, a ich niewielkie wahania mieszczą się w
granicach błędu statystycznego. Natomiast kolejny duży wzrost cen gruntów rolnych miał
miejsce w 2011 roku. Grunty rolne w tym okresie wzrosły o około 1% miesięcznie.
Jak widać na wykresie i tabeli, ceny gruntów rolnych w ostatnich latach zmieniały się
następująco (na podstawie cen gruntów rolnych sprzedawanych przez ANR) :
w roku 2004 w stosunku do roku 2003: + 25,32 %, czyli
+ 2,1 % miesięcznie;
w roku 2005 w stosunku do roku 2004: + 19,76 %, czyli
+ 1,6 % miesięcznie;
w roku 2006 w stosunku do roku 2005: + 31,51 %, czyli
+ 2,6 % miesięcznie;
w roku 2007 w stosunku do roku 2006: + 32,53 %, czyli
+ 2,7 % miesięcznie;
w roku 2008 w stosunku do roku 2007: + 28,31 %, czyli
+ 2,4 % miesięcznie;
w roku 2009 w stosunku do roku 2008: + 19,07 %, czyli
+ 1,6 % miesięcznie;
w roku 2010 w stosunku do roku 2009: + 2,34 %, czyli
+ 0,2 % miesięcznie;
w roku 2011 w stosunku do roku 2010: + 12,33 %, czyli
+ 1,0 % miesięcznie;
w roku 2012 w stosunku do roku 2011: + 12,37 %, czyli
+ 1,0 % miesięcznie;
w roku 2013 w stosunku do roku 2012: + 13,09 %, czyli
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
20
+ 1,1 % miesięcznie;
w roku 2014 w stosunku do roku 2013: + 17,32 %, czyli
+ 1,4 % miesięcznie.
w roku 2015 w stosunku do roku 2014: + 15,45 %, czyli
+ 1,3 % miesięcznie.
Wykres 1: Średnia cena gruntów rolnych w latach 1995 – 2015 sprzedawanych przez ANR
1 000 zł/ha2 000 zł/ha3 000 zł/ha4 000 zł/ha5 000 zł/ha6 000 zł/ha7 000 zł/ha8 000 zł/ha9 000 zł/ha
10 000 zł/ha11 000 zł/ha12 000 zł/ha13 000 zł/ha14 000 zł/ha15 000 zł/ha16 000 zł/ha17 000 zł/ha18 000 zł/ha19 000 zł/ha20 000 zł/ha21 000 zł/ha22 000 zł/ha23 000 zł/ha24 000 zł/ha25 000 zł/ha26 000 zł/ha27 000 zł/ha28 000 zł/ha29 000 zł/ha30 000 zł/ha
Cena średnia za rok
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
21
Tabela 1: Zmiany cen gruntów rolnych sprzedawanych przez ANR
RokCena średnia
za rok
Roczny
wskaźnik
zmiany cen
Miesięczny
wskaźnik
zmiany cen
1995 1 491 zł/ha b.d b.d
1996 1 874 zł/ha 25,69% 2,1%
1997 2 444 zł/ha 30,42% 2,5%
1998 3 048 zł/ha 24,71% 2,1%
1999 3 684 zł/ha 20,87% 1,7%
2000 3 554 zł/ha -3,53% -0,3%
2001 3 414 zł/ha -3,94% -0,3%
2002 3 438 zł/ha 0,70% 0,1%
2003 3 736 zł/ha 8,67% 0,7%
2004 4 682 zł/ha 25,32% 2,1%
2005 5 607 zł/ha 19,76% 1,6%
2006 7 374 zł/ha 31,51% 2,6%
2007 9 773 zł/ha 32,53% 2,7%
2008 12 540 zł/ha 28,31% 2,4%
2009 14 932 zł/ha 19,07% 1,6%
2010 15 281 zł/ha 2,34% 0,2%
2011 17 165 zł/ha 12,33% 1,0%
2012 19 288 zł/ha 12,37% 1,0%
2013 21 813 zł/ha 13,09% 1,1%
2014 25 592 zł/ha 17,32% 1,4%
2015 29 546 zł/ha 15,45% 1,3% Nie zaprezentowano średnich cen za 2016 rok i lata kolejne, gdyż Agencja
Nieruchomości Rolnych przestała publikować dane za ten okres.
Od dnia 30 kwietnia 2016 r. obowiązuje Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r.
o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o
zmianie niektórych ustaw. Ustawa ta wprowadza nowe regulacje ograniczające obrót ziemią
rolniczą. Na dzień dzisiejszy trudno jest przewidzieć w jaki sposób wpłynie ona na poziom
cen gruntów rolnych w dalszej perspektywie. Według prognoz analityków, nowe zasady
obrotu ziemią spowodują obniżenie popytu na ziemię. W efekcie trzeba się liczyć z tym, że
ceny ziemi rolnej nie tylko nie będą rosły w dotychczas obserwowanym tempie, ale mogą
nawet spaść. Aktualnie od dnia wejście w życie Ustawy można zaobserwować stabilizację
cen transakcyjnych.
Trend zmiany cen określić można za pomocą kilku technik. Niestety technika analizy par
sprzedaży jak i analiza powtórnych sprzedaży posiadają ograniczone możliwości
zastosowania jak również obarczone są dużym ryzykiem popełnienie błędu. Można go
określić również za pomocą modeli statystycznych. Warunkiem tego jest posiadanie możliwie
dużej liczby cen transakcyjnych. Szacowanie tendencji rozwojowej zjawiska wymaga również
dość długiego okresu badania cen.
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
22
Na rynku lokalnym nie udało się samodzielnie określić trendu czasowego (zbyt mała
liczba transakcji nieruchomościami podobnymi). W przypadku braku dostatecznej liczby
transakcji pochodzących z aktów notarialnych możliwe jest dla potrzeb analizy rynku
wykorzystanie innych źródeł informacji. Mając na uwadze branżowe raporty na temat
nieruchomości rolnych, a także własne doświadczenie można stwierdzić, że w ostatnich
dwóch latach mamy do czynienia ze stabilizacją cen transakcyjnych.
W związki z powyższym zdecydowano się przyjąć trend boczny w przedmiotowej
wycenie tj. nie stwierdzono wpływu zmian cen na rynek nieruchomości w ostatnich dwóch
latach. Należy także dodać, że na lokalnym rynku nieruchomości o charakterze rolnym
zmniejszyła się ilość transakcji. Wynika to z wejścia w życie ustawy stawa z dnia 14 kwietnia
2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa
oraz o zmianie niektórych ustaw.
Następnie dokonano analizy lokalnego rynku dla potrzeb wyceny. Jako rynek lokalny
określono:
a) rodzaj rynku: nieruchomości rolne niezabudowane o powierzchni od 0,5 do 5 ha;
b) obszar rynku: teren wiejski gminy Oława.
c) okres badania cen: ostatnie 24 miesiące tj. stycznia 2017 roku do stycznia 2019 roku;
W wyniku przeprowadzonej analizy aktów notarialnych i w oparciu o własną bazę
danych rzeczoznawcy uzyskano następujące dane dotyczące transakcji zrealizowanych,
których przedmiotem były nieruchomości rolne niezabudowane przeznaczone pod uprawy
polowe/tereny rolnicze. Jednostką porównawczą był 1 ha gruntu niezabudowanego.
Obszarem badania objęto gminę Oława - obszar wiejski. Analizą objęto okres od stycznia
2017 roku do stycznia 2019 roku. Odrzucono jednak z dalszej analizy nieruchomości
znacząco odbiegające cenowo od pozostałych transakcji (transakcje o charakterze
nierynkowym).
Ceny transakcyjne nieruchomości przyjętych do analizy i ich charakterystykę zawarto
w tabeli nr 1. Są to transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod uprawy polowe.
Zestawione transakcje zebrano w oparciu o informacje z aktów notarialnych kupna –
sprzedaży nieruchomości przechowywanych w zbiorach dokumentów Starostwa
Powiatowego we Oławie oraz informacje z własnej bazy danych.
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
23
Tabela nr 1. Transakcje sprzedaży nieruchomości rolnych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny rolnicze.
Lp. Gmina Obręb Data transakcji Pow. [ha]
Cena sprzedaży
[zł]
Cena transakcyjna
[zł/ha]
1. Oława - obszar wiejski Stary Górnik 2018-11-23 1,34 60 300 45 000,00
2. Oława - obszar wiejski Godzikowice 2018-11-16 1,00 26 000 26 000,00
3. Oława - obszar wiejski Bystrzyca 2018-10-31 0,52 15 000 28 846,15
4. Oława - obszar wiejski Godzikowice 2018-10-17 1,23 37 000 30 081,30
5. Oława - obszar wiejski Lizawice 2018-08-21 4,81 215 000 44 698,54
6. Oława - obszar wiejski Osiek 2018-08-09 2,07 70 000 33 816,43
7. Oława - obszar wiejski Gać 2018-07-27 1,14 52 000 45 614,04
8. Oława - obszar wiejski Godzikowice 2018-07-26 0,67 32 100 47 910,45
9. Oława - obszar wiejski Chwalibożyce 2018-07-18 1,41 72 000 51 063,83
10. Oława - obszar wiejski Bystrzyca 2018-07-18 1,59 42 000 26 415,09
11. Oława - obszar wiejski Gać 2018-07-13 1,88 60 000 31 914,89
12. Oława - obszar wiejski Jankowice 2018-06-18 2,76 83 421 30 225,00
13. Oława - obszar wiejski Marszowice 2018-06-07 1,35 75 000 55 555,56
14. Oława - obszar wiejski Niwnik 2018-05-11 1,97 80 000 40 609,14
15. Oława - obszar wiejski Gać 2018-05-07 4,24 130 000 30 660,38
16. Oława - obszar wiejski Niemil 2018-04-24 1,39 30 000 21 582,73
17. Oława - obszar wiejski Jankowice 2018-02-14 1,08 41 000 37 962,96
18. Oława - obszar wiejski Niemil 2017-11-29 1,42 30 000 21 126,76
19. Oława - obszar wiejski Stary Górnik 2017-10-10 0,75 15 000 20 000,00
20. Oława - obszar wiejski Niemil 2017-09-28 1,33 39 900 30 000,00
21. Oława - obszar wiejski Niemil 2017-09-15 0,77 15 000 19 480,52
22. Oława - obszar wiejski Jankowice Małe 2017-09-05 3,92 156 800 40 000,00
23. Oława - obszar wiejski Psary 2017-08-23 2,41 120 000 49 792,53
24. Oława - obszar wiejski Jankowice Małe 2017-08-09 0,95 50 000 52 631,58
25. Oława - obszar wiejski Osiek 2017-08-09 1,21 62 600 51 735,54
26. Oława - obszar wiejski Niemil 2017-08-09 3,07 120 000 39 087,95
27. Oława - obszar wiejski Owczary 2017-08-01 1,33 65 000 48 872,18
28. Oława - obszar wiejski Niemil 2017-07-25 4,85 192 000 39 587,63
29. Oława - obszar wiejski Niemil 2017-06-28 1,13 30 000 26 548,67
30. Oława - obszar wiejski Stary Otok 2017-06-09 0,9466 45 000 47 538,56
31. Oława - obszar wiejski Owczary 2017-05-17 1,36 75 000 55 147,06
W wyniku analizy rynku, dla danych transakcji przyjętych do porównania rozpiętość
cenowa za 1 ha powierzchni nieruchomości rolnych niezabudowanych wynosiła:
cena minimalna C min = 19 480,52 zł/ha
cena maksymalna C max = 55 555,56 zł/ha
∆C = 55 555,56 zł/ha – 19 480,52 zł/ha = 36 075,04 zł/ha
Analiza cech sprzedanych na rynku lokalnym nieruchomości wykazała, że nie ma
możliwości wyprowadzenia wag cech w sposób analityczny np. na podstawie analizy
porównawczej nieruchomości. Wśród nieruchomości kandydujących do porównawczych
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
24
często nie ma odpowiedniej ilości par różniących się jedną cechą, nierzadko również
nieruchomość różniącą się jedną cechą i w sposób oczywisty „lepsza” jest tańsza od
nieruchomości „gorszej”. Wynika to z niedoskonałości i małej przejrzystości rynku
nieruchomości.
Wobec powyższego autor określił wagi cech rynkowych (zgodnie ze Standardami
Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych) na podstawie:
badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców,
opinii osób zajmujących się obrotem nieruchomościami (pośrednicy, pracownicy
Urzędów Gmin).
W skutek badania rynku nieruchomości rolnych niezabudowanych przeznaczonych
pod uprawy polowe i analizy preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe
(atrybuty) mające istotny wpływ na ceny transakcyjne nieruchomości i przypisano im wagi
wyrażające procentowy wpływ tych cech na wartość nieruchomości. Również na podstawie
badania rynku ustalono również stopień nasilenia tych cech rynkowych.
Na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości rzeczoznawca określił liczbę
cech rynkowych, nadał im nazwy oraz określił wagi cech rynkowych. Stany cech rynkowych
oraz wielkości zakresów cząstkowych przedstawia tabela nr 2 zamieszczonej poniżej.
Tabela 2 Atrybuty i ich wpływ na wartość.
L.P. Cechy rynkowe Waga cech
[%]
Stopień nasilenia (skala)
1. Lokalizacja i położenie w stosunku do głównych dróg
20 bardzo dobra dobra średnia
2. WBG 25 powyżej 1,2 od 0,8 do 1,2 do 0,8
3. Kształt działki 10 regularny przeciętny nieregularny
4. Utrudnienia w uprawie 25 brak średnie duże
5. Przydatność rolnicza 20 wysoka średnia niska
Opis cech:
1. Lokalizacja i położenie w stosunku do głównych dróg: pod uwagę wzięto
położenie nieruchomości w relacji do najbliższych zabudowań, położenia
względem głównych dróg, a także postrzeganie danej lokalizacji przez
potencjalnych nabywców;
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
25
2. WBG: wskaźnik bonitacji gleb; jest to relacja ha przeliczeniowych do ha
fizycznych, im wyższy wskaźnik bonitacji gleby tym wyższe ceny
transakcyjne;
3. Kształt działki: analizowano wpływ kształtu działku na cenę transakcyjną
nieruchomości
4. Utrudnienia w uprawie: utrudnienie z tytułu występowanie infrastruktury
technicznej, a także utrudnienia wynikające z występowania zakrzaczeń i
zadrzewień na części działki; wzięto pod uwagę ewentualne sąsiedztwo lasu
lub zbiornika wodnego
5. Przydatność rolnicza nieruchomości: mozaikowatość gleb (ilość
występujących klas), rzeźbę terenu, stosunki wodne, stan techniczny
urządzeń melioracyjnych oraz poziom kultury rolnej;
11.3 Analiza lokalnego rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych
budynkami mieszkalnymi – ceny transakcyjne
Dla potrzeb wyceny nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z
zabudową gospodarcza dokonano analizy tego rynku. W pierwszej kolejności
skoncentrowano się na określeniu zmian cen w czasie. Trend czasowy zmiany cen określić
można za pomocą kilku technik. Niestety technika analizy par sprzedaży jak i analiza
powtórnych sprzedaży posiadają ograniczone możliwości zastosowania, jak również
obarczone są dużym ryzykiem popełnienie błędu.
Trend czasowy można również określić za pomocą modeli statystycznych. Warunkiem tego
jest posiadanie możliwie dużej liczby cen transakcyjnych. Szacowanie tendencji rozwojowej
zjawiska wymaga również dość długiego okresu badania cen. Na rynku lokalnym nie udało
się samodzielnie określić trendu czasowego (zbyt mała liczba transakcji nieruchomościami
podobnymi). W przypadku braku dostatecznej liczby transakcji pochodzących z aktów
notarialnych możliwe jest dla potrzeb analizy rynku wykorzystanie innych źródeł informacji.
W związku z powyższym zdecydowano się przyjąć trend boczny w przedmiotowej
wycenie tj. nie stwierdzono wpływu zmian cen na rynek nieruchomości od stycznia 2017 roku
do dnia wyceny. W ostatnim okresie na rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych
budynkami mieszkalnymi mamy do czynienia ze stabilizacją cen transakcyjnych. Teza ta
została poparta analizą raportów branżowych w tym zakresie, a także doświadczeniem
własnym wyceniającego. Należy podkreślić, że analizowano budynki mieszkalne o
charakterze siedliski podobne do wycenianego. Podaż takich nieruchomości jest większa od
popytu, i bardzo często o ich wartości decyduje wartość gruntu, a nie substancji budynkowej,
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
26
która jest bardzo zdekapitalizowana. Nieruchomości o specyfice podobnej do nieruchomości
wycenianej są bardzo mało płynne i wymagają znacznego czasu na ich ekspozycje i
sprzedaż.
Dla potrzeb wyceny dokonano identyfikacji nieruchomości gruntowych zabudowanych
budynkami mieszkalnymi na lokalnym rynku. Lokalny rynek dla potrzeb wyceny
nieruchomości został zdefiniowany następująco:
a) Obszar analizy: gmina Oława – obszar wiejski;
b) Okres analizy: od stycznia 2017 roku do stycznia 2019 roku;
c) Przedmiot analizy: prawo własności do budynków mieszkalnych, ewentualnie wraz
z zabudową gospodarczą;
Tabela nr 3. Zestawienie transakcji nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi
Lp. Data Gmina Obręb Powierzchnia działki [m2]
Cena transakcyjna [zł]
1. 2018-02-14 Oława - obszar wiejski Jaczkowice 1620 190 000
2. 2017-10-17 Oława - obszar wiejski Stanowice 3092 190 000
3. 2017-11-17 Oława - obszar wiejski Bystrzyca 1800 225 000
4. 2018-07-03 Oława - obszar wiejski Zakrzów 1096 232 500
5. 2017-08-07 Oława - obszar wiejski Marcinkowice 1111 270 000
6. 2017-03-29 Oława - obszar wiejski Bystrzyca 1358 300 000
7. 2017-07-21 Oława - obszar wiejski Godzikowice 4888 300 000
8. 2017-10-17 Oława - obszar wiejski Stary Górnik 2300 300 000
9. 2017-10-09 Oława - obszar wiejski Godzikowice 358 312 500
10. 2017-08-24 Oława - obszar wiejski Godzikowice 1000 340 000
11. 2018-03-05 Oława - obszar wiejski Gać 1622 360 000
12. 2018-12-13 Oława - obszar wiejski Bystrzyca 1000 390 000
13. 2017-10-24 Oława - obszar wiejski Bystrzyca 915 400 000
14. 2018-08-09 Oława - obszar wiejski Godzikowice 694 405 000
15. 2018-01-10 Oława - obszar wiejski Bystrzyca 1000 410 000
16. 2017-08-23 Oława - obszar wiejski Stanowice 849 433 000
17. 2018-10-22 Oława - obszar wiejski Bystrzyca 900 470 000
18. 2017-06-14 Oława - obszar wiejski Stanowice 539 470 000
19. 2017-07-06 Oława - obszar wiejski Bystrzyca 1700 500 000
Na podstawie analizy rynku zidentyfikowano (za nieruchomość gruntową zabudowaną
domem mieszkalnym):
Cmin = 190 000 zł
Cmax= 500 000 zł
ΔC = 500 000 zł – 190 000 zł
ΔC = 310 000 zł
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
27
Na lokalnym rynku zidentyfikowano kilkanaście transakcji domami mieszkalnymi ,
ewentualnie wraz z zabudową gospodarczą. Stwierdzono, że ceny transakcyjne takich
nieruchomości wahają się w dużym przedziale wartości od około 190 000 zł do 500 000 zł.
Tak duży rozrzut cen jest spowodowany bardzo różnym stanem technicznym substancja
budynkowej, wielkością działki, powierzchnią użytkową budynku, a przede wszystkim
lokalizacją. Relatywnie mało było transakcji nieruchomościami zabudowanymi o tak dużej
powierzchni jak nieruchomość wyceniana.
Analiza cech sprzedanych na rynku lokalnym nieruchomości wykazała, że nie ma
możliwości wyprowadzenia wag cech w sposób analityczny np. na podstawie analizy
porównawczej nieruchomości. Wśród nieruchomości kandydujących do porównawczych
często nie ma odpowiedniej ilości par różniących się jedną cechą, nierzadko również
nieruchomość różniącą się jedną cechą i w sposób oczywisty „lepsza” jest tańsza od
nieruchomości „gorszej”. Wynika to z niedoskonałości i małej przejrzystości rynku
nieruchomości.
Wobec powyższego autor określił wagi cech rynkowych (zgodnie ze Standardami
Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych) na podstawie:
badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców,
opinii osób zajmujących się obrotem nieruchomościami (pośrednicy, pracownicy
Urzędów Gmin, rzeczoznawcy).
Wskutek badania rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych i analizy
preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe (atrybuty) mające istotny wpływ
na ceny transakcyjne nieruchomości i przypisano im wagi wyrażające procentowy wpływ tych
cech na wartość nieruchomości. Również na podstawie badania rynku ustalono również
stopień nasilenia tych cech rynkowych.
Na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości rzeczoznawca określił liczbę
cech rynkowych, nadał im nazwy oraz określił wagi cech rynkowych. Stany cech rynkowych
oraz wielkości zakresów cząstkowych przedstawia tabela nr 4.
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
28
Tabela 4. Atrybuty i ich wpływ na wartość.
L.p. Atrybut Waga
%
Stopień nasilenia (skala)
1 2 3
1. Lokalizacja nieruchomości
10 dobra średnia dostateczna
2. Stan techniczny i standard wykończenia budynku
45 średni dostateczny zły
3. Powierzchnia użytkowa 20 powyżej 180 m2 120 m2 - 180 m2 poniżej 120 m2
4. Powierzchnia działki 15 powyżej 2500
m2 od 1500 do 2500
m2 poniżej 1500
m2
5. Powierzchnie dodatkowe i ich wpływ na wartość
10 korzystna średnio korzystna mało korzystne
Opis cech rynkowych:
1. Lokalizacja nieruchomości: pod uwagę wzięto położenie na terenie gminy Oława,
odległość od centrum gminy i od granic miasta Oława, analizowano odległość od
podstawowych ośrodków użyteczności publicznej, dojazd bezpośredni,
2. Stan techniczny i standard wykończenia budynku: odzwierciedla wiek budynku,
prowadzoną gospodarkę remontową, przewidywana żywotność obiektu,
występowanie spękań, trwałych odkształceń, wilgoci i zacieków na obiekcie; pod
uwagę wzięto także standard wykończenia, w tym stan okładzin ściennych i
podłogowych, stan stolarki drzwiowej, stan instalacji wewnętrznych,
3. Powierzchnia użytkowa budynku: na podstawie analizy rynku stwierdzono, że im
większa powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego, tym wyższa cena
nieruchomości;
4. Powierzchnia działki: nieruchomości gruntowe zabudowane o większej powierzchni
działki są droższe od nieruchomości z mniejszą powierzchnią działki;
5. Powierzchnie dodatkowe i ich wpływ na wartość: analizowano powierzchnie nie
zaliczane do powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, analizowano także
występowanie budynków gospodarczych, ich stan techniczny i funkcjonalność;
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
29
12. OPIS NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH W GRANICACH DZIAŁEK NR 452, 367/3, 367/4
Wyceniana nieruchomość położona jest w obrębie Godzikowice w gminie Oława,
powiat oławski. Wyceniana nieruchomość położona jest w południowo-zachodniej części
obrębu Godzikowice – działka nr 367/3 AM-1 o powierzchni 0,13 ha i 367/4 AM-1 o
powierzchni 0,88 ha, oraz północno-wschodniej części obrębu – działka nr 452 AM-1 o
powierzchni 0,35 ha. Podlegająca wycenie nieruchomość rolna niezabudowana nie posiada
planu miejscowego, natomiast oznaczona jest w SUiKZP jako tereny rolnicze.
Kształt działek nr 367/3 oraz 367/4 AM-1 obręb Godzikowice zbliżony jest do trapezu.
Natomiast działka nr 452 AM-1 obręb Godzikowice zbliżony jest do trójkąta. Teren działek
jest płaski. Otoczenie stanowią inne tereny wykorzystywane do celów rolniczych. Działka nr
452 od strony zachodniej graniczy z rowem melioracyjnym. Na działce nr 452 znajdują się
dwa słupy energetyczne. Dojazd do nieruchomości rolnych prowadzi poprzez drogi
gruntowe.
Wartość wskaźnika bonitacji gleb dla działki 452 AM-1 wynosi 0,80, natomiast dla
kompleksu składającego się z działek nr 367/3 i 367/4 AM-1 wynosi 0,79.
Rysunek 5. Widok przedmiotowej nieruchomości – działki nr 367/3, 367/4 AM-1 obręb
Godzikowice ( działki stanowią jeden kompleks przedzielony rowem)
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
30
Rysunek 6. Widok przedmiotowej nieruchomości – działki nr 452 AM-1 obręb Godzikowice.
13. OPIS NIERUCHOMOŚCI W GRANICACH DZIAŁKI NR 482/3, 482/4, 482/5
13.1 Opis budynku mieszkalnego
Wyceniana nieruchomość położona jest w obrębie Godzikowice w gminie Oława,
powiat oławski. Wyceniana nieruchomość położona jest w centralnej części wsi Godzikowice
– dz. 482/3 o powierzchni 0,2429 ha, dz. 482/4 o powierzchni 0,1646 ha oraz dz. 482/5 o
powierzchni 0,016 ha. Te trzy działki tworzą funkcjonalną całość. Jak już wcześniej
stwierdzono, w granicach analizowanych działek część obszaru przeznaczona jest pod
zabudowę mieszkalną (na tej części znajduje się budynek mieszkalny i zabudowana
gospodarcze), a także część przeznaczona pod usługi handlu. Do przedmiotowych działek
możliwy jest także dojazd od drugiej strony, aktualnie w ogrodzeniu zamontowano bramę
wjazdową i wyznaczoną drogę wewnętrzną.
Budynek mieszkalny oznaczony administracyjnie numerem 20. Jest to obiekt
trzykondygnacyjny – przyziemie, parter oraz piętro. Wybudowany został w latach 70-tych XX
wieku, rozbudowany w 1991 roku. Według EGiB zakończono budowę w 1985 roku. Budynek
posiada dwa niezależne wejścia. W budynku wydzielono wiele pokoi, które są wynajmowane
pracownikom sezonowym (aktualnie najczęściej pochodzącym z Ukrainy).
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
31
Zastosowane rozwiązania techniczno – materiałowe budynku:
- Fundamenty: nie badano,
- Konstrukcja budynku: tradycyjna murowana,
- Dach: dwuspadowy, o konstrukcji drewnianej kryty dachówką;
- Stolarka okienna: PCV, w części drewniana
- Stolarka drzwiowa: drzwi wewnętrzne drewniane, częściowo przeszklone, w części drzwi
płycinowe, drzwi zewnętrzne drewniane,
- Pokrycia ścian: tynki cementowo-wapienne, nierówne, w łazienkach i w kuchni w psach
roboczych płytki ceramiczne;
- Pokrycia podłóg: podłoga częściowo pokryta panelami podłogowymi, w części deski
drewniane, w korytarzu płytki, w łazience płytki;
- Schody wewnętrzne: drewniane o konstrukcji lekkiej drewnianej,
- Parapety: PCV;
Budynek wyposażony jest w następujące instalacje:
a) Instalacja wodna
b) Instalacja kanalizacyjna do sieci gminnej
c) Instalacja elektryczna
d) C.O. z pieca na paliwo stałe
e) Instalacja fotowoltaiczną zlokalizowaną na dachu
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
32
Powierzchnia użytkowa dostępna poprzez wejście nr 1 (wraz z wejściem do
przyziemia)
PRZYZIEMIE
Lp. Wyszczególnienie PU [m2]
1. Wiatrołap 4,76 m2
2. Korytarz 8,10 m2
3. Łazienka 7,02 m2
4. Pokój 21,20 m2
5. Pokój 9,68 m2
6. Kuchnia 13,30 m2
7. Pokój 12,93 m2
8. Łazienka 3,88 m2
łącznie: 80,87 m2
PARTER
Lp. Wyszczególnienie PU [m2]
1. Pokój 21,58 m2
2. Kuchnia 19,79 m2
3. Pokój 15,56 m2
4. Łazienka 8,21 m2
5. Wiatrołap 6,60 m2
łącznie: 71,74 m2
PIĘTRO
Lp. Wyszczególnienie PU [m2]
1. Pokój 15,63 m2
2. Antresola 6,95 m2
łącznie: 22,58 m2
Powierzchnia użytkowa dostępna poprzez wejście nr 2
PRZYZIEMIE
Lp. Wyszczególnienie PU [m2]
1. Kotłownia 12,80 m2
2. Pralnia 6,75 m2
3. Korytarz 7,50 m2
4. Pom. gosp. 9,56 m2
łącznie: 36,61 m2
PARTER
Lp. Wyszczególnienie PU [m2]
1. Pokój 6,92 m2
2. Pokój 16,30 m2
3. Kuchnia 13,60 m2
4. Łazienka 5,85 m2
5. Korytarz 3,71 m2
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
33
6. Korytarz 2,00 m2
7. Korytarz + schody 7,60 m2
łącznie: 55,98 m2
PIĘTRO
Lp. Wyszczególnienie PU [m2]
1. Korytarz 5,90 m2
2. Pokój 12,50 m2
3. Pokój 14,90 m2
4. Pokój 13,50 m2
5. Łazienka 6,80 m2
łącznie: 53,60 m2
Łączna powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego wynosi: 321,38 m2
Stan techniczny budynku średni. Budynek zamieszkały. Elementy konstrukcyjne budynku nie
wykazują odkształceń i spękania. Pokrycie dachu w stanie dostatecznym, nie wykazuje
nieszczelności czy zawilgoceń. Elewacja zewnętrzna ogólnie w stanie dostatecznym, z
oznakami zabrudzeń w toku działania warunków atmosferycznych i upływu czasu. Stolarka
okienna w również w stanie dostatecznym, w części wymieniona. Stolarka drzwiowa, w
stanie dostatecznym. Okładziny ścian i podłóg w stanie dostatecznym, ze znacznymi
oznakami znacznego zużycia eksploatacyjnego ( jedynie w niektórych pomieszczeniach w
stanie dobrym). Instalacje techniczne z widocznym zużyciem eksploatacyjnym. Budynek
generalnie w niskim standardzie wykończenia. Budynek ponad normatywnie użytkowany,
gdyż był wynajmowany na rzecz pracowników sezonowych, głównie z Ukrainy. Miejscami w
budynku oznaki zawilgocenia, szczególnie w łazienkach. Budynek sukcesywnie
remontowany i rozbudowywany, a także adaptowany na cele najmu, przy czym różne prace
wykończeniowe znacznie się różnią ( różne typy stolarki okiennej i drzwiowej w budynku,
różne rodzaje okładzin). Architektura tego budynku, jego stan techniczno – użytkowy, a także
duża powierzchnia użytkowa powodują, że cechuje się on małą płynnością.
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
34
13.2 Opis zabudowań gospodarczych
W granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 znajdują się również budynki gospodarczo-
garażowe. W centralnej części działki 482/3 znajduje się budynek garażowy o powierzchni
zabudowy 60 m2. Według EGiB zakończenie budowy nastąpiło w 1990 roku. Jest to
budynek, wolnostojący, murowany. Dach płaski, kryty papą. Stolarka okienna stalowa, brama
garażowa uchylna. Budynek praktycznie nie użytkowany, w złym stanie technicznym i niskim
standardzie wykończenia.
Natomiast w południowej części działki 482/5 i południowo-wschodniej części działki
482/4 znajduje się budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy 110 m2 (budynek
składający się z dwóch części, jedna użytkowana w dostatecznym stanie technicznym, a na
drugiej części zniszczona jest konstrukcja i pokrycie dachu) Budynek zlokalizowany w
zabudowie zwartej z budynkiem mieszkalnym w granicach działki 482/2. Jest to budynek
murowany, z dachem płaskim w części zachodniej budynku dach zerwany. Bramy
drewniane, ściany w części otynkowane.
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
35
14. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
14.1 Określenie wartości nieruchomości rolnej w granicach działek nr 367/3,
367/4 AM-1 obręb Godzikowice
Określenia wartości rynkowej nieruchomości rolnej niezabudowanej dokonano w podejściu
porównawczym metodą porównywania parami. Zakresem wyceny objęto działki nr 367/3,
367/4 AM-1 obręb Godzikowice o łącznej powierzchni 1,01 ha.
Opis nieruchomości wycenianej przez pryzmat analizowanych cech rynkowych:
1. Lokalizacja i położenie w stosunku do głównych dróg: dobra
2. WBG: od 0,8 do 1,2
3. Kształt działki: nieregularny
4. Utrudnienia w uprawie: średnie
5. Przydatność rolnicza: średnia
Opis nieruchomości przyjętych do porównania przez pryzmat analizowanych
cech:
1. 2018-07-26 – nieruchomość rolna niezabudowana położona w Godzikowicach o łącznej
powierzchni 0,67 ha. Cena transakcyjna nieruchomości 32 100 zł. Cena 1 ha gruntu
niezabudowanego 47 910,45 zł.
1. Lokalizacja i położenie w stosunku do głównych dróg: bardzo dobra
2. WBG: od 0,8 do 1,2
3. Kształt działki: regularny
4. Utrudnienia w uprawie: brak
5. Przydatność rolnicza: wysoka
2. 2018-11-16 – nieruchomość rolna niezabudowana położona w Godzikowicach o
powierzchni 1 ha. Cena transakcyjna nieruchomości 26 000 zł. Cena 1 ha gruntu
niezabudowanego 26 000 zł.
1. Lokalizacja i położenie w stosunku do głównych dróg: średnia
2. WBG: do 0,8
3. Kształt działki: regularny
4. Utrudnienia w uprawie: duże
5. Przydatność rolnicza: średnia
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
36
3. 2018-10-17 – nieruchomość rolna niezabudowana położona w Godzikowicach o
powierzchni 1,23 ha. Cena transakcyjna nieruchomości 37 000 zł. Cena 1 ha gruntu
niezabudowanego 30 081,30 zł.
1. Lokalizacja i położenie w stosunku do głównych dróg: średnia
2. WBG: od 0,8 do 1,2
3. Kształt działki: przeciętny
4. Utrudnienia w uprawie: średnie
5. Przydatność rolnicza: niska
1) Określenie wartości rynkowej działki nr 367/3 i 367/4 przeznaczonej pod
uprawy polowe:
Lp. Atrybut Wa-ga (%)
Udział kwotowy
(zł)
Udział kwotow
y na jed.
atrybutu (zł)
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomości przyjęte do porównania
Godzikowice Godzikowice Godzikowice
Ocena
Popraw -ka
Ocena Popraw
-ka ocena
Popraw
-ka
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
1 Data transakcji lub wyceny Luty 2019 2018-07-26 2018-11-16 2018-10-17
2 Cena transakcyjna za nieruchomość
47 910,45 zł/ha 26 000,00 zł/ha 30 081,30 zł/ha
3 Lokalizacja i położenie
w stosunku do głównych dróg
20 7 215,01 3 607,51 dobra bardzo dobra
-3607,51 średnia 3607,51 średnia 3607,5
1
4 WBG 25 9 018,76 4 509,38
od 0,8 do 1,2
od 0,8 do 1,2
0 do 0,8 4509,38 od 0,8 do
1,2 0
5 Kształt działki 10 3 607,50 1 803,75
nieregularny
regularny -3607,5 regularny -3607,5 przeciętn
y
-1803,7
5
6 Utrudnienia w uprawie 25 9 018,76 4 509,38 średnie brak -4509,38 duże 4509,38 średnie 0
7 Przydatność rolnicza 20 7 215,01 3 607,51 średnia wysoka -3607,51 średnia 0 niska
3607,51
8 Suma poprawek ∑pi -15331,9 9018,77 5411,27
9 Wartość poprawiona za nieruchomość
32 578,55 zł/ha 35 018,77 zł/ha 35 492,57 zł/ha
10 Wartość średnia za nieruchomość
34 363,30 zł
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
37
Wartość rynkowa nieruchomości rolnej w granicach działek nr 367/3 i 367/4 AM-1
obręb Godzikowice o powierzchni 1,01 ha wynosi:
WG = 1,01 ha x 34 363 zł = 34 706 zł
Przyjęto w zaokrągleniu: 34 700 zł
słownie: trzydzieści cztery tysiące siedemset złotych
14.2 Określenie wartości nieruchomości rolnej w granicach działki 452
Określenia wartości rynkowej nieruchomości rolnej niezabudowanej w granicach działki nr
452 o powierzchni 0,3500 ha dokonano w podejściu porównawczym metodą porównywania
parami.
Opis nieruchomości wycenianej przez pryzmat analizowanych cech rynkowych:
1. Lokalizacja i położenie w stosunku do głównych dróg: średnia
2. WBG: od 0,8 do 1,2
3. Kształt działki: nieregularny
4. Utrudnienia w uprawie: duże
5. Przydatność rolnicza: niska
Do porównania przyjęto te trzy same nieruchomości podobne jak w punkcie 14.1
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
38
1) Określenie wartości rynkowej nieruchomości w granicach działki nr 452
Tabela 7: Wartość rynkowa nieruchomości rolnej niezabudowanej w granicach działki nr 452
obręb Godzikowice
Lp. Atrybut Waga (%)
Udział kwotowy
(zł)
Udział kwotow
y na jed.
atrybutu (zł)
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomości przyjęte do porównania
Godzikowice Godzikowice Godzikowice
Ocena
Popraw -ka
Ocena Popraw
-ka ocena
Popraw
-ka
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
1 Data transakcji lub wyceny Luty 2019
2018-07-26 2018-11-16 2018-10-17
2 Cena transakcyjna za nieruchomość
47 910,45 zł/ha 26 000,00 zł/ha 30 081,30 zł/ha
3 Lokalizacja i położenie
w stosunku do głównych dróg
20 7 215,01 3 607,51 średnia bardzo dobra
-7215,02 średnia 0 średnia 0
4 WBG 25 9 018,76 4 509,38
od 0,8 do 1,2
od 0,8 do 1,2
0 do 0,8 4509,38 od 0,8 do
1,2 0
5 Kształt działki 10 3 607,50 1 803,75
nieregularny
regularny -3607,5 regularny -3607,5 przeciętn
y
-1803,7
5
6 Utrudnienia w uprawie 25 9 018,76 4 509,38 duże brak -9018,76 duże 0 średnie
-4509,3
8
7 Przydatność rolnicza 20 7 215,01 3 607,51 niska wysoka -7215,02 średnia -3607,51 niska 0
8 Suma poprawek ∑pi -27056,3 -2705,63 -6313,13
9 Wartość poprawiona za nieruchomość
20 854,15 23 294,37 23 768,17
10 Wartość średnia za nieruchomość
22 638,90 zł
Wartość rynkowa nieruchomości rolnej niezabudowanej w granicach działki nr 452 obręb
Godzikowice
WG = 0,35 ha x 22 639 zł = 7 923 zł
Przyjęto w zaokrągleniu: 8 000 zł
Słownie: osiem tysięcy złotych
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
39
14.3 Określenie wartości nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z
zabudowaniami gospodarczymi – działki 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 obręb Godzikowice
Określenia wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym
dokonano w podejściu porównawczym metodą porównywania parami.
Do porównania przyjęto:
a) 2017-10-17 – nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym w
zabudowie wolnostojącej położonym we wsi Stanowice.
1. Lokalizacja nieruchomości: dobra
2. Stan techniczny i standard wykończenia budynku: zły.
3. Powierzchnia użytkowa budynku: poniżej 120 m2 (70 m2)
4. Powierzchnia działki: powyżej 2500 m2 (3 092m2).
5. Powierzchnie dodatkowe i ich wpływ na wartość: mało korzystne
Cena transakcyjna za nieruchomość: 190 000 zł.
b) 2017-07-21 – nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym w
zabudowie wolnostojącej położony we wsi Godzikowice.
1. Lokalizacja nieruchomości: dobra.
2. Stan techniczny i standard wykończenia budynku: dostateczny.
3. Powierzchnia użytkowa budynku: powyżej 180 m2 (210 m2).
4. Powierzchnia działki: powyżej 2500 m2 (4 888m2).
5. Powierzchnie dodatkowe i ich wpływ na wartość: mało korzystne
Cena transakcyjna za nieruchomość: 300 000 zł.
c) 2017-10-17 – nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym w
zabudowie wolnostojącej położony we wsi Stary Górnik.
1. Lokalizacja nieruchomości: średnia.
2. Stan techniczny i standard wykończenia budynku: dostateczny.
3. Powierzchnia użytkowa budynku: od 120 m2 do 180 m2 (166,8 m2).
4. Powierzchnia działki: od 1500 m2 do 2500 m2 (2 300m2)
5. Powierzchnie dodatkowe i ich wpływ na wartość: średnio korzystne
Cena transakcyjna za nieruchomość: 300 000 zł.
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
40
Tabela nr 8. Arkusz wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym
Lp. Atrybut Waga (%)
Udział kwotowy
(zł)
Udział kwotow
y na jed.
atrybutu (zł)
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomości przyjęte do porównania
Stanowice Godzikowice Stary Górnik
Ocena
Popraw -ka
Ocena Popraw
-ka ocena
Popraw
-ka
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
1 Data transakcji lub wyceny Luty 2019 2017-10-17 2017-07-21 2017-10-17
2 Cena transakcyjna za nieruchomość
190 000 zł 300 000 zł 300 000 zł
3 Lokalizacja nieruchomości
10 31000 15500 dobra dobra 0 dobra 0 średnia 15500
4 Stan techniczny i
standard wykończenia budynku
45 139500 69750 średni zły 139500 dosta-teczny
69750 dosta-teczny
69750
5 Powierzchnia użytkowa
20 62000 31000 powyżej 180 m2
poniżej 120 m2
62000 powyżej 180 m2
0 120 -
180 m2 31000
6 Powierzchnia działki 15 46500 23250
powyżej 2500 m2
powyżej 2500 m2
0 powyżej 2500 m2
0 od 1500 do 2500
m2 23250
7 Powierzchnie
dodatkowe i ich wpływ na wartość
10 31000 15500 korzystna mało
korzystne 31000
mało korzystne
31000 średnio korzystn
a 15500
8 Suma poprawek ∑pi 232 500 100 750 155 000
9 Wartość poprawiona za nieruchomość
422 500 zł 400 750 zł 455 000 zł
10 Wartość średnia za nieruchomość 426 083 zł
Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w
granicach działek nr 482/3, 482/4, 482/5 obręb Godzikowice o powierzchni 0,4235 ha
wynosi:
W = 426 000 zł
słownie: czterysta dwadzieścia sześć tysięcy złotych
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
41
Przy wykorzystaniu podejścia porównawczego możliwe jest zastosowanie
współczynnika korekty z przedziału [0,90 – 1,10] . Może on być stosowany wyłącznie w
uzasadnionych przypadkach, na przykład gdy przedmiot wyceny posiada nałożone
ograniczenia lub szczególne wady bądź zalety wykraczające poza cechy określone dla
przyjętego pod względem rodzajowym i obszarowym rynku w okresie jego monitorowania.
Rzeczoznawca zdecydował się zastosować dla przedmiotowej nieruchomości
gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi położnej na
działkach 482/3, 482/4, 482/5 o powierzchni 0,4235 ha współczynnik ekspercki w wysokości
1,1. Przedmiotowy budynek mieszkalny charakteryzuje się bardzo dużą powierzchnią
użytkową, istotnie wykraczającą poza powierzchnie użytkowe budynków zidentyfikowanych
podczas analizy. Stanowi to niewątpliwie zaletę przedmiotowej nieruchomości i wpływa
korzystnie na jej atrakcyjność w oczach potencjalnych nabywców.
Mając to na uwadze wydaje się zasadne zwiększenie określonej w podejściu
porównawczym wartości o wskazany współczynnik ekspercki.
Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej
budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi w granicach działek
482/3, 482/4, 482/5 AM-1 obręb Godzikowice po zastosowaniu współczynnika
eksperckiego wynosi :
W = 426 000 zł x 1,1 = 468 600 zł
słownie: czterysta sześćdziesiąt osiem tysięcy sześćset złotych
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
42
14. USTALENIA KOŃCOWE
Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem
mieszkalnym i budynkami gospodarczymi w granicach działek nr 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 o
powierzchni łącznej 0,4235 ha oraz prawa własności nieruchomości rolnych
niezabudowanych w granicach działek nr, 452, 367/3, 367/4 AM-1 o łącznej powierzchni
1,3600 ha położonych w obrębie Godzikowice, gmina Oława określona została w wysokości:
Wc = 511 300 złotych brutto
słownie: pięćset jedenaście tysięcy trzysta złotych brutto
w tym:
Rodzaj prawa Wartość prawa
Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi w granicach działek 482/3, 482/4,
482/5 AM-1 obręb Godzikowice 468 600 zł
Prawo własności nieruchomości rolnej w granicach działki 452 AM-1 o powierzchni 0,35 ha
8 000 zł
Prawo własności nieruchomości rolnej w granicach działek 367/3, 367/4 AM-1 o powierzchni 1,01 ha
34 700 zł
1. Analizując transakcje podobnymi nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi domami
na terenie obrębu Godzikowice uwzględniając między innymi zainteresowanie
potencjalnych nabywców, daną lokalizacją, stanem technicznym budynku, standardem
wykończenia, powierzchnią użytkową budynku, powierzchnią działki otrzymany wynik
468 600 zł nieruchomości gruntowej zabudowanej domem można uznać za realny.
2. Określona wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym
odpowiada pod względem poziomu cenom transakcyjnym kupna – sprzedaży
nieruchomości podobnych na badanym rynku lokalnym. Podobnie wygląda sytuacja z
wycenianymi nieruchomościami rolnymi.
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
43
3. Określona wartość rynkowa ma charakter brutto (zawiera w sobie należny przy
sprzedaży podatek VAT)
4. Określona wartość rynkowa obejmuje budynek, grunt, budowle, a także urządzenia trwale
związane z nieruchomością takie jak: piec centralnego ogrzewania, meble kuchenne w
zabudowie trwałej, sprzęt AGD trwale związany z nieruchomością.
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
44
15. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Klauzule ogólne:
- Niniejszy operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa w zakresie
wyceny nieruchomości i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.
- Określona wartość rynkowa nieruchomości jest aktualna na datę wyceny,
i wraz z upływem czasu przy uwzględnieniu trendów występujących na rynku
nieruchomości może ulec zmianie, jeśli zostanie wykorzystana ze zwłoką w stosunku
do daty wyceny. W takim przypadku wymagane jest dokonanie procedury
aktualizacyjnej.
- Przy sporządzaniu operatu podatek VAT był brany pod uwagę, określona wartość ma
charakter brutto.
2. Zastrzeżenia w zakresie wykorzystania operatu:
- Operat ten może być wykorzystany tylko do celu zapisanego w pkt. „Cel wyceny”
niniejszego opracowania, natomiast operat nie może być modyfikowany
i wykorzystany do innych celów wyceny rozważanej nieruchomości.
- Operat nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może
być udostępniany osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu.
3. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawcy:
- Wyłącza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za ukryte wady prawne wycenianej
nieruchomości, których rzeczoznawca nie mógł zidentyfikować na podstawie
uzyskanej dokumentacji technicznej i prawnej.
- Wyklucza się odpowiedzialność rzeczoznawcy wobec osób trzecich,
w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu aniżeli został on
sporządzony.
Operat opracował:
rzeczoznawca majątkowy: Wojciech Rogowski
Wrocław, 6 lutego 2019 roku
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
45
ZAŁĄCZNIKI
1. Dokumentacja fotograficzna.
2. Odpis z księgi wieczystej nr WR1O/00002328/3 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w
Oławie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.
3. Wypis z rejestru gruntów
4. Mapa ewidencyjna.
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
46
DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
47
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
48
Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek
452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława
49
Widok na nieruchomość rolną w granicach działki 452 AM-1 wraz z drogą dojazdową
Widok na nieruchomość rolną w granicach działek 367/3 i 367/4 AM-1